intTypePromotion=1
ADSENSE

GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ ĐẤT - TS. HỒ THỊ LAM TRÀ - 6

Chia sẻ: Muay Thai | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:17

187
lượt xem
90
download
 
  Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Phương pháp phân tích hồi qui a) Cơ sở lý luận Phương pháp này dựa trên cơ sở của bài toán phân tích hồi qui, trên cơ sở các giao dịch thu thập trên thị trường có thể xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố lên giá bất động sản để từ đó dự báo cho các bất động sản khác. b) Phạm vi áp dụng và yêu cầu của phương pháp - Phạm vi áp dụng: Phương pháp này áp dụng đối với những bất động sản thường xuyên giao dịch trên thị trường, các yếu tố tác động...

Chủ đề:
Lưu

Nội dung Text: GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ ĐẤT - TS. HỒ THỊ LAM TRÀ - 6

  1. Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com 5.3. Phương pháp phân tích hồi qui a) Cơ sở lý luận Phương pháp này dựa trên cơ sở của bài toán phân tích hồi qui, trên cơ sở các giao dịch thu thập trên thị trường có thể xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố lên giá bất động sản để từ đó dự báo cho các bất động sản khác. b) Phạm vi áp dụng và yêu cầu của phương pháp - Phạm vi áp dụng: Phương pháp này áp dụng đối với những bất động sản thường xuyên giao dịch trên thị trường, các yếu tố tác động đến giá bất động sản dễ dàng được điều tra. - Yêu cầu của phương pháp: Các thông tin thu nhận được phải đầy đủ và chính xác, có thể kiểm chứng được trên thực tế. Vì là phương pháp mang tính chất toán học nên người định giá phải có kiến thức về toán học (Bài toàn hồi qui) và có thể sử dụng tin học trong việc thành lập mô hình định giá. c) Các bước tiến hành phương pháp Bước 1: Điều tra giá bán của những tài sản tương tự, các yếu tố của bất động sản có thể tác động đến giá bất động sản. Bước 2: Lựa chọn mô hình hồi qui phù hợp để xem xét mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá bất động sản. Bước 3: Xác định mô hình tốt nhất và đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố. Bước 4: Xác định được các yếu tố của bất động sản cần định giá và đưa vào mô hình để xác định giá bất động sản. d) Kỹ thuật tính toán áp dụng trong phương pháp: Trong khi phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thì cần xem xét đến mức độ ảnh hưởng của các yếu tố, xác định mối tương quan của yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, kiểm định lại sự tương quan theo các chỉ số kiểm định (Tstat) Sắp xếp các yếu tố và chạy mô hình hồi qui để sử dụng thành thạo, cần nắm bắt được tin học trong đó xác định các mô hình và trong mỗi một mô hình xác định được các giá trị kiểm định. e) Những điều cần chú ý trong phương pháp Giá đất điều tra phải gần với thời gian định giá, số liệu điều tra nên theo cùng một đơn vị thời gian hoặc có thể điều tra lúc giá bắt đầu tăng hoặc bắt đầu giảm. Cần xây dựng đồ thị mối quan hệ của giá đất với các yếu tố ảnh hưởng. BÀI TẬP CHƯƠNG 4 1.Giá trị cho thuê của một bất động sản là khách sạn biến động trong 10 năm như sau: Cuối năm 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Giá trị cho thuê (triệu 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 đồng) http://www.ebook.edu.vn 80 Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất
  2. Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh nhà hàng khách sạn có rủi ro hơn rất nhiều việc gửi tiền vào ngân hàng, người đầu tư vào kinh doanh khách sạn yêu cầu lợi nhuận lớn hơn 5% năm so với đầu tư gửi tiền vào ngân hàng, biết lãi suất ngân hàng là 7% năm. a. Nếu thuê khách sạn trên trong 10 năm, giá trả vào thời điểm hiện tại là bao nhiêu? b. Nếu như ước tính khách sạn này từ năm thứ 11 trở đi cho lợi nhuận là 40 triệu đồng một năm, anh chị mua khách sạn này với giá bao nhiêu? 2. Tại một thành phố nào đó, cần xác định giá cho thửa đất ký hiệu là H, hiện đã thu thập được 7 thửa đất có điều kiện tương tự với thửa đất chờ định giá, các điều kiện như trong bảng. Giá thửa đất Thời Suất So sánh So sánh Hạng giao dịch gian So sánh So sánh dung nhân tố nhân tố mục thành (triệu giao vị trí hình dáng tích khu vực cá biệt 2 đồng/m ) dịch A 5,8 2002 1,3 0 - 5% 0 0 B 6,2 2003 1,2 3% 0 0 - 4% C 6,6 2003 1,4 0 - 2% 0 0 D 7,0 2004 1,4 0 0 - 3% 0 E 6,8 2004 1,3 0 0 +3% 0 F 7,3 2005 1,2 +2% 0 - 5% 0 G 7,4 2005 1,3 0 0 0 - 3% H 2005 1,0 0 0 0 0 Giả thiết lấy giá đất của thành phố đó năm 2002 làm năm gốc, mức tăng trưởng hàng năm so với 2002 là 12%. Đối với suất dung tích, thì suất dung tích của loại này thấp nhất là 1, theo phân tích thống kê, đất đai của loại đất này trong thành phố, mỗi khi suất dung tích tăng lên 0,1 tỷ lệ giá thửa đất với suất dung tích là 1, thì giá đất tăng 5%. Việc hiệu chỉnh giá đất đối với nhân tố vị trí, hình dáng, khu vực, nhân tố cá biệt, đều so sánh với thửa đất chờ định giá, chữ số trong biểu là âm, thể hiện điều kiện của thửa đất giao dịch thành là kém hơn thửa đất chờ định giá, nếu số liệu trong biểu là dương thể hiện điều kiện của thửa đất giao dịch thành là tốt hơn thửa đất chờ định giá; con số thể hiện phạm vi hiệu chỉnh đối với giá cả đất đai của thửa đất. Căn cứ vào những điều kiện nêu trên, tính giá của thửa đất H năm 2005. CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 4 1. Phương pháp thu nhập dựa trên nguyên tắc gì? Tại sao? Hãy trình bày đặc điểm của phương pháp thu nhập. Điều kiện nào thì thực hiện được phương pháp thu nhập? 2. Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên nguyên tắc gì? Tại sao? Hãy trình bày đặc điểm của phương pháp so sánh trực tiếp. Điều kiện nào thì thực hiện được phương pháp so sánh trực tiếp? 3. Phương pháp thặng dư dựa trên nguyên tắc gì? Tại sao? Hãy trình bày đặc điểm của phương pháp thặng dư. Điều kiện nào thì thực hiện được phương pháp thặng dư? http://www.ebook.edu.vn 81 Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất
  3. Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com 4. Phương pháp chi phí dựa trên nguyên tắc gì? Tại sao? Hãy trình bày đặc điểm của phương pháp chi phí. Điều kiện nào thì thực hiện được phương pháp chi phí? 5. Phương pháp phân tích hồi quy đựoc tiến hành như thế nào? Điều kiện nào thì áp dụng được mô hình nhân quả? http://www.ebook.edu.vn 82 Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất
  4. Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com CHƯƠNG 5: ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở VIỆT NAM Nội dung của chương V là phương pháp định giá đất cụ thể đang được áp dụng tại Việt Nam: - Những quy định có liên quan đến định giá đất của Việt Nam; - Định giá nhóm đất nông nghiệp; - Định giá nhóm đất phi nông nghiệp; - Định giá đất ở khu vực giáp ranh. Yêu cầu sinh viên học xong chương này phải biết cách xác định giá đất trong điều kiện Việt Nam hiện nay, trong từng khu vực cụ thể. 1. NHỮNG QUY ĐỊNH CÓ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỦA VIỆT NAM 1.1. Giá đất Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Cho nên giá cả đất đai ở nước ta không giống các quốc gia thông thường có chế độ tư hữu đất đai, mà giá đất là giá phải trả để có quyền sử dụng đất trong nhiều năm, mà không phải là giá cả quyền sở hữu đất, đồng thời do thời gian sử dụng đất tương đối dài, nói chung đều trên dưới 20 năm, trong thời gian sử dụng cũng có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn tương tự như quyền sở hữu. Do vậy Luật Đất đai quy định: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất (Khoản 23 Điều 4 Luật Đất đai 2003). Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây (Điều 55 Luật đất đai 2003): 1. Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá; 2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; 3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước. Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất thường phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất. Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất... nó biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thoả thuận với nhau tại một thời điểm xác định gọi là giá đất thị trường. Giá bán quyền sử dụng của một mảnh đất nào đó phù hợp với khả năng của người bán quyền sử dụng đất trong một thị trường có tác động quy luật giá trị (trao đổi ngang giá), quy luật cung http://www.ebook.edu.vn 83 Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất
  5. Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com cầu, quy luật cạnh tranh... Giá đất này phản ánh đúng bản chất của các giao dịch dân sự về đất đai là tôn trọng sự tự do thỏa thuận ý chí giữa các bên, tính đúng giá trị thực của đất đai khắc phục sự áp đặt về giá đất của Nhà nước và phù hợp với việc sử dụng đất đai trong điều kiện kinh tế thị trường. 1.2. Định giá đất Tại điều 5 Luật đất 2003 quy định về sở hữu đất của nước ta: “Đất thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất như sau: 1. Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất; 2. Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; 3. Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; 4. Định giá đất.” Như vậy định giá đất là một trong bốn quyền định đoạt đối với đất đai của Nhà nước và là công cụ quan trọng trong việc thiết lập một cơ chế quản lý đất thích hợp theo định hướng kinh tế thị trường, nó là cơ sở cho chuyển nhượng quyền sử dụng có trả tiền theo đấu thầu, đấu giá, và hợp đồng thoả thuận giữa người quản lý và người sử dụng đất. Hiện nay định giá đất ở Việt Nam được thực hiện ở một số lĩnh vực sau: xây dựng bảng giá quy định hàng năm cho các địa phương làm cơ sở thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; xây dựng giá khởi điểm khi thực hiện giao đất có thu tiền thông qua hình thức đấu giá; tính toán giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ các công trình phúc lợi... 1.3. Nguyên tắc định giá đất Để phù hợp với công tác định giá đất ở Việt Nam hiện nay ngoài các nguyên tắc chung đã nêu ở chương III, việc định giá đất của Nhà nước phải bảo đảm các nguyên tắc (Điều 56 Luật Đất đai 2003) sau đây: 1. Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp; 2. Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau; 3. Ðất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau. Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất (nêu trên), phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ quy định, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định. 1.4. Phương pháp xác định giá đất Căn cứ vào tình hình cụ thể về thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hồ sơ về các loại đất, số liệu đã thu thập, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh lựa chọn phương pháp xác định giá http://www.ebook.edu.vn 84 Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất
  6. Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com đất sau cho phù hợp; trong trường hợp cần thiết có thể sử dụng kết hợp cả hai phương pháp xác định giá đất này để kiểm tra, so sánh, đối chiếu các mức giá ước tính để quyết định mức giá cụ thể. a. Phương pháp so sánh trực tiếp Khái niệm Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá. (Điều 4 Nghị định 188- 2004/NĐ-CP) Điều kiện áp dụng Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các loại đất tương tự đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánh được với loại đất cần định giá. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của loại đất tương tự sử dụng để phân tích, so sánh với loại đất cần định giá phải là giá chuyển nhượng quyền sử dụng sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường. (Điều 5 Nghị định 188-2004/NĐ-CP) Trình tự tiến hành Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin - Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá để thu thập thông tin. Lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất tương đồng với nhau về loại đất, diện tích đất, kết cấu hạ tầng, cơ sở pháp lý ở liền kề hoặc ở khu vực lân cận với thửa đất, khu đất cần định giá và đều có các điều kiện tương tự, so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hoặc tổ chức giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản, tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thành công để thu thập thông tin cần thiết. - Thời gian thu thập thông tin: Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sát để so sánh, xác định giá của thửa đất hoặc khu đất cần định giá. Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời gian gần nhất, thì có thể thu thập thông tin về các cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn 01 năm tính đến thời điểm định giá đất. Nếu không có những thông tin về các cuộc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời gian gần nhất hoặc trong thời gian 01 năm để thu thập, thì thu thập thông tin trong thời gian 03 năm tính đến thời điểm định giá đất. - Những thông tin cần thu thập: + Địa điểm, đặc điểm hiện tại của thửa đất (loại đất, hạng đất, vị trí, loại đô thị, loại đường phố, diện tích, hình dáng, các đặc trưng địa lý của thửa đất, tài sản trên đất); + Môi trường (bao gồm môi trường tự nhiên gồm những điều kiện cơ bản như cảnh quan, nguồn nước; mức độ ô nhiễm không khí và nguồn nước; mức độ thoái hóa của đất,... và môi trường kinh tế - xã hội gồm những điều kiện cơ bản như kết cấu hạ tầng tốt hay không tốt, thuận lợi hay không thuận lợi về giao thông, thương mại, thông tin liên lạc, y tế, văn hóa giáo dục, trật tự và an ninh xã hội,...); http://www.ebook.edu.vn 85 Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất
  7. Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com + Các đặc điểm về pháp lý (qui hoạch khu đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền thừa kế, đất được tặng, cho, thuê, lấn chiếm, v.v.); + Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch, hoặc đấu giá quyền sử dụng đất thành công; + Thống kê các mức giá chuyển nhượng, giá cho thuê, đấu giá quyền sử dụng đất; + Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán. - Điều kiện của thông tin: Những thông tin trên đây phải được thu thập từ kết quả những cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, tức là những cuộc giao dịch giữa người mua và người bán tự nguyện, mỗi bên có đầy đủ thông tin và hiểu biết về loại đất, thửa đất, khu đất mà mình tham gia giao dịch. Những cuộc giao dịch mua bán này không có tính đầu cơ, không bị sức ép về thời gian, bị ép buộc mua bán hoặc mua bán giữa các bên có quan hệ huyết thống, không có giấy tờ hợp pháp và các lý do chủ quan khác gây tác động làm sai lệch quá trình hình thành và vận động bình thường của giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường. Bước 2: So sánh, phân tích thông tin Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở Bước 1, tiến hành phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá. Trên cơ sở đó xác định các tiêu chí giống và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho thửa đất, khu đất cần định giá. Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần định giá. Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá được tính theo cách điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh như sau: Giá trị ước tính Giá chuyển nhượng Mức tiền điều chỉnh mức giá hình của thửa đất, = quyền sử dụng đất thành từ những yếu tố khác biệt về giá ± khu đất cần của từng thửa đất, của từng thửa đất, khu đất so sánh với định giá khu đất so sánh thửa đất, khu đất cần định giá Trong đó, mức tiền điều chỉnh mức giá giữa từng thửa đất, khu đất so sánh và thửa đất, khu đất cần định giá là lượng điều chỉnh sự khác biệt về giá xuất phát từ những khác biệt về vị trí thửa đất, kết cấu hạ tầng, đặc điểm của loại đất, mức độ ô nhiễm môi trường, v.v.. Sự khác biệt về giá giữa thửa đất so sánh và thửa đất cần định giá (có thể tính theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ % của giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất) được xác định căn cứ vào đánh giá của các chuyên gia và cơ quan định giá đất. Trường hợp giá đất có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng thành công quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đến thời điểm xác định giá của thửa đất cần định giá, thì phải điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh về ngang mức giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường, sau đó thực hiện việc điều chỉnh tiếp mức giá của thửa đất so sánh theo công thức nêu trên. Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt về giá ở Bước 3. b. Phương pháp thu nhập Khái niệm http://www.ebook.edu.vn 86 Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất
  8. Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Phương pháp thu nhập là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn. (Điều 4 Nghị định 188-2004/NĐ-CP) Điều kiện áp dụng Phương pháp thu nhập chỉ áp dụng để định giá cho các loại đất xác định được các khoản thu nhập mang lại từ đất. (Điều 5 Nghị định 188-2004/NĐ-CP) Trình tự tiến hành Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm do thửa đất cần định giá mang lại. - Đối với đất được sử dụng để cho thuê hoặc đất có xây dựng công trình kiến trúc (nhà cửa) để cho thuê thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là số tiền cho thuê đất hoặc số tiền cho thuê đất và công trình trên đất thu được hàng năm. - Đối với loại đất được sử dụng cho sản xuất nông nghiệp thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất trên thửa đất, loại đất thu được hàng năm. Bước 2: Tính tổng chi phí phải chi ra hình thành tổng thu nhập và các khoản phải nộp theo luật định. Tổng chi phí bao gồm các khoản chi phí cụ thể như thuế, chi phí đầu tư cải tạo, chi phí sản xuất. Các khoản chi phí này được tính theo các quy định hiện hành của Nhà nước; khoản chi phí nào không có quy định của Nhà nước thì tính theo giá thực tế phổ biến tại thị trường địa phương mà cơ sở sản xuất, kinh doanh đã chi trả (qui định trong hợp đồng, hóa đơn mua bán hàng hóa do cơ quan tài chính có thẩm quyền phát hành). Bước 3: Xác định thu nhập thuần túy hàng năm theo công thức sau: Thu nhập thuần túy Tổng thu nhập hàng năm Tổng chi phí đã tính = - hàng năm tính được ở Bước 1 ở Bước 2 Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau: Thu nhập thuần túy hàng năm thu được từ thửa đất Giá đất ước tính = Lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng Khi định giá đất theo phương pháp thu nhập, tổng thu nhập, các chi phí xác định ở Bước 1, Bước 2 và thu nhập thuần túy xác định ở Bước 3 phải là tổng thu nhập, tổng chi phí và mức thu nhập thuần túy bình quân của hạng đất hoặc vị trí đất của loại đất cần định giá và đúng với mục đích sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Đồng thời, tính bình quân cho từng năm trong 3 năm ngay trước thời điểm xác định giá đất. Trường hợp không thu thập được số liệu trong 3 năm thì sử dụng số liệu của năm ngay trước thời điểm xác định giá đất. http://www.ebook.edu.vn 87 Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất
  9. Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com 2. ĐỊNH GIÁ NHÓM ĐẤT NÔNG NGHIỆP 2.1. Khung giá quy định Điều 13 Luật Đất đai 2003 quy định nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất: a) Ðất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ dùng vào chăn nuôi, đất trồng cây hàng năm khác; b) Ðất trồng cây lâu năm; c) Ðất rừng sản xuất; d) Ðất rừng phòng hộ; đ) Ðất rừng đặc dụng; e) Ðất nuôi trồng thuỷ sản; g) Ðất làm muối; h) Ðất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ. Theo quy định của Chính phủ trong Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, đất nông nghiệp được quy định ở 5 bảng giá theo 3 vùng (đồng bằng, trung du và miền núi). Đối với mỗi vùng để thuận lợi cho các địa phương tiến hành xác định giá đất quy định, khung giá chỉ quy định giá tối đa và giá tối thiểu. Khung giá đất trồng cây hàng năm được quy định dao động từ 1,0 đến 90,0 nghìn đồng/m2, các xã vùng đồng bằng giá tối thiểu là 4,0 nghìn đồng/m2 và giá tối đa là 90,0 nghìn đồng/m2, các xã vùng trung du giá tối thiểu là 3,0 nghìn đồng/m2 và giá tối đa là 70,0 nghìn đồng/m2, các xã miền núi giá tối thiểu là 1,0 nghìn đồng/m2 và giá tối đa là 47,5 nghìn đồng/m2 (bảng 5.1) Bảng 5. 1. Khung giá đất trồng cây hàng năm Ðơn vị tính: Nghìn đồng/m2 Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi Loại xã Giá tối Giá tối Giá tối Giá tối Giá tối Giá tối Mức giá thiểu đa thiểu đa thiểu đa 4,0 90,0 3,0 70,0 1,0 47,5 (Nghị định 188/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ) Đối với đất trồng cây lâu năm (bảng 5.2), giá đất dao động từ 0,8 đến 105,0 nghìn đồng/m2, các xã đồng bằng giá tối thiểu là 5,0 nghìn đồng/m2 và giá tối đa là 105,0 nghìn đồng/m2. Bảng 5. 2. Khung giá đất trồng cây lâu năm Ðơn vị tính: Nghìn đồng/m2 Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi Loại xã Giá tối Giá tối Giá tối Giá tối Giá tối Giá tối Mức giá thiểu đa thiểu đa thiểu đa 5,0 105,0 3,5 65,0 0,8 45,0 (Nghị định 188/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ) http://www.ebook.edu.vn 88 Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất
  10. Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Giá đất rừng sản xuất được quy định với giá cao nhất là 40 nghìn đồng/m2 và giá thấp nhất là 500 đồng/m2 theo các xã thuộc 3 vùng đồng bằng, trung du và miền núi (bảng 5.3.) . Bảng 5. 3. Khung giá đất rừng sản xuất Ðơn vị tính: Nghìn đồng/m2 Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi Loại xã Giá tối Giá tối Giá tối Giá tối Giá tối Giá tối Mức giá thiểu đa thiểu đa thiểu đa 1,5 40,0 0,8 25,5 0,5 20,0 (Nghị định 188/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ) Đất nuôi trồng thuỷ sản cũng được quy định theo 3 vùng với mức giá cao nhất là 90 nghìn đồng/m2 và thấp nhất là 500 đồng/m2 (bảng 5.4.) Đối với xã đồng bằng giá tối thiểu là 3,0 nghìn đồng/m2 và giá tối đa là 90,0 nghìn đồng/m2. Bảng 5. 4. Khung giá đất nuôi trồng thuỷ sản Ðơn vị tính: Nghìn đồng/m2 Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi Loại xã Giá tối Giá tối Giá tối Giá tối Giá tối Giá tối thiểu đa thiểu đa thiểu đa Mức giá 3,0 90,0 2,0 50,0 0,5 24,0 (Nghị định 188/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ) Đất làm muối được quy định chung trong cả nước giá tối thiểu là 1,5 nghìn đồng/m2 và giá tối đa là 41,0 nghìn đồng/m2 (bảng 5.5.). Bảng 5. 5. Khung giá đất làm muối Ðơn vị tính: Nghìn đồng/m2 Cả nước Giá tối thiểu Giá tối đa Mức giá 1,5 41,0 (Nghị định 188/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ) Ðối với đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá đất rừng sản xuất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định và căn cứ phương pháp định giá đất rừng sản xuất quy định tại Ðiều 13 Nghị định 188/2004/NĐ-CP để định mức giá phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương. Ðối với các loại đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá các loại đất nông nghiệp liền kề do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định và căn cứ phương pháp định giá đất đối với loại đất nông nghiệp liền kề quy định tại Ðiều 13 Nghị định 188/2004/NĐ-CP để định mức giá cho phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương. 2.2. Xác định vùng đất hạng đất Theo quy định tại Ðiều 9 của Nghị định 188/2004/NĐ-CP căn cứ để xác định giá đối với đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng và các loại đất nông nghiệp khác là vùng và hạng đất. http://www.ebook.edu.vn 89 Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất
  11. Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Do vậy trước khi tiến hành xác định giá đất đối với đất nông nghiệp phải tiến hành phân vùng và phân hạng đất. a) Xác định vùng đất Nguyên tắc phân vùng đất ở nông thôn được quy định ở Ðiều 8 Nghị định 188/2004/NĐ-CP như sau: a) Ðồng bằng là vùng đất thấp, tương đối bằng phẳng và có độ cao ngang với mặt nước biển. Mật độ dân số đông, kết cấu hạ tầng và điều kiện sản xuất lưu thông hàng hoá thuận lợi hơn trung du, miền núi. b) Trung du là vùng đất có độ cao vừa phải (thấp hơn miền núi, cao hơn đồng bằng), bao gồm đại bộ phận diện tích là đồi. Mật độ dân số thấp hơn đồng bằng, cao hơn miền núi, kết cấu hạ tầng và điều kiện sản xuất lưu thông hàng hoá kém thuận lợi hơn so với đồng bằng nhưng thuận lợi hơn miền núi. c) Miền núi là vùng đất cao hơn vùng trung du, bao gồm đại bộ phận diện tích là núi cao, địa hình phức tạp. Mật độ dân số thấp; kết cấu hạ tầng và điều kiện sản xuất lưu thông hàng hoá kém thuận lợi hơn trung du. Các xã được công nhận là miền núi theo quy định của Uỷ ban Dân tộc và Miền núi (nay là Uỷ ban Dân tộc). Căn cứ vào nguyên tắc phân vùng đất ở nông thôn, tiến hành xác định vùng đất đối với khu vực cần xác định giá đất, để giới hạn giá tối đa và giá tối thiểu của từng vùng đất đối với địa phương. b) Xác định hạng đất, vị trí Điều 8, Nghị định 188/2004/NĐ-CP quy định: hạng đất để định giá đất áp dụng theo hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp ở địa phương, được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định hiện hành của Nhà nước. Trường hợp các tỉnh đã phân hạng đất, mà hạng đất đó đang được áp dụng để tính thuế sử dụng đất nông nghiệp thì sử dụng kết quả phân hạng đất đó để định giá đất và chỉ thay đổi khi cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của Nhà nước. Ðiều 7, Luật Thuế Sử dụng Đất Nông nghiệp (ngày 10/7/1993) quy định: Ðất trồng cây hàng năm và đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản được chia làm 6 hạng, đất trồng cây lâu năm được chia làm 5 hạng. Nghị định số 73/CP ngày 25/10/1993 quy định căn cứ để phân hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp là các yếu tố chất đất, vị trí, địa hình, điều kiện khí hậu, thời tiết và điều kiện tưới tiêu. Tiêu chuẩn của từng yếu tố được xác định như sau : 1. Yếu tố chất đất là độ phì của đất thích hợp với từng loại cây trồng; đối với đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản còn bao gồm độ muối và nguồn dinh dưỡng của nước. 2. Yếu tố vị trí của đất là khoảng cách so với nơi cư trú của người sử dụng đất, khoảng cách so với thị trường tiêu thụ nông sản phẩm theo từng trường hợp cụ thể. 3. Yếu tố địa hình của đất là độ bằng phẳng, độ dốc, độ trũng hoặc ngập úng của thửa đất. 4. Yếu tố điều kiện khí hậu, thời tiết là nhiệt độ trung bình hàng năm và các tháng trong năm; lượng mưa trung bình hàng năm và các tháng trong năm; số tháng khô hạn trong http://www.ebook.edu.vn 90 Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất
  12. Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com năm; tần suất xuất hiện lũ, bão, sương muối, gió khô nóng trong năm và từng tháng; độ ẩm ảnh hưởng đến sinh trưởng của cây trồng. 5. Yếu tố điều kiện tưới tiêu đối với đất trồng cây hàng năm là mức độ tưới tiêu chủ động; đối với đất trồng cây lâu năm là mức độ gần, xa nguồn nước hoặc không có nguồn nước và điều kiện thoát nước. Ðối với đất làm muối được chia theo vị trí. Vị trí của đất làm muối được xác định căn cứ vào khoảng cách từ đồng muối đến kho muối tập trung tại khu sản xuất hoặc gần đường giao thông, theo nguyên tắc: vị trí số 1 áp dụng đối với đồng muối gần kho muối nhất hoặc gần đường giao thông nhất; các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi có khoảng cách xa kho muối hơn và xa đường giao thông hơn. (Điều 9, Nghị định 188/2004/NĐ-CP) 2.3. Định giá cho từng hạng đất a) Đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất rừng sản xuất Đối với đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất rừng sản xuất, thực hiện định giá cho từng hạng đất phân chia theo 3 vùng như đã xác định theo hướng dẫn tại 2.2. Trường hợp cùng một loại đất nông nghiệp nói trên lại nuôi hoặc trồng nhiều loại cây, con khác nhau, thì chỉ qui định một mức giá đất thống nhất cho từng hạng đất theo đất nuôi trồng một loại cây, con chủ yếu trong vùng (ví dụ như đất trồng lúa của vùng đất trồng cây hàng năm); không qui định giá đất của cùng một hạng đất của cùng một loại đất nông nghiệp trong cùng vùng đất khác biệt theo từng cây, con khác nhau. Căn cứ vào điều kiện cụ thể tại địa phương, việc định giá cho từng hạng đất có thể sử dụng một trong hai cách sau: + Cách thứ nhất: Định giá trực tiếp cho từng hạng đất Tiến hành xác định giá cho mỗi hạng đất bằng cách áp dụng các phương pháp thu nhập xác định giá đất như hướng dẫn tại mục I Thông tư 144/2004/BTC-TT. Ví dụ, áp dụng phương pháp thu nhập để xác định giá đất trồng lúa (đất trồng cây hàng năm) hạng IV tại xã A (là xã đồng bằng) của huyện C, tỉnh X ở vùng Đồng bằng sông Cửu Long một năm sản xuất được 3 vụ lúa, theo số liệu giả định sau: Đơn vị Năm 2001 Năm 2002 Năm 2003 tính Tổng sản lượng lúa cả năm kg 15.000 20.000 12.000 Giá bán bình quân năm đồng/kg 2.500 2.500 2.700 Tổng thu nhập đồng 37.500.000 50.000.000 32.400.000 Giá thành đồng/kg 1.150 1.100 1.250 Chi phí sản xuất đồng 17.250.000 22.000.000 1000.000 Lãi suất tiền gửi tiết kiệm (*) kỳ hạn % 6,5 7,0 7,5 12 tháng (∗) Giả định đó là mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân năm, của loại tiết kiệm có kỳ hạn 12 tháng tại Chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, là ngân hàng quốc doanh có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trong số các ngân hàng thương mại quốc doanh tại địa phương. + Tổng thu nhập của 3 năm là 119.900.000 đ/ha. http://www.ebook.edu.vn 91 Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất
  13. Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com + Tổng chi phí sản xuất 3 năm là 54.250.000 đ/ha. + Thu nhập thuần bình quân một năm là: 119.900.000 − 54.250.000 65.650.000 = = 21.883.333 (đ/ha) 3 3 + Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tại ngân hàng thương mại quốc doanh loại kỳ hạn 12 tháng bình quân trong 3 năm là 7%/năm. + Giá trị 1 hecta (10.000m2) đất trồng lúa tính theo công thức: Thu nhập thuần hàng năm thu được từ thửa đất Giá đất ước tính = Lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng sẽ là: Giá trị 1 héc ta 21.883.333 = x 100 = 312.619.000 (đ/ha) đất trồng lúa 7 31.260 đ/m2 ≈ hoặc Như vậy, giá trị đất trồng lúa (cây hàng năm) hạng IV tại xã X nói trên ước tính khoảng 31.260 đ/m2. Tương tự cách trên sẽ xác định giá đất cho các hạng đất còn lại. Mức giá này là một căn cứ để xây dựng phương án giá đất, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định mức giá đất cụ thể. + Cách thứ hai: Định giá đất hạng 1, sau đó sử dụng hệ số hạng đất định giá để định giá cho các hạng đất còn lại. Cách thức định giá đất hạng 1 thực hiện như cách định giá trực tiếp cho từng hạng đất nêu trên. Căn cứ tiêu chuẩn các yếu tố của từng hạng đất tính thuế hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các hạng đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng hệ số hạng đất để định giá đất theo nguyên tắc: Đất hạng 1 có mức giá cao nhất ứng với hệ số 1, đất các hạng tiếp sau có hệ số thấp hơn ứng với các mức giá thấp hơn. Hệ số hạng đất định giá là tỷ lệ so sánh giữa giá chuyển nhượng quyền sử dụng của các hạng đất so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất hạng 1, hoặc tỷ lệ so sánh giữa tiêu chuẩn các yếu tố của từng hạng đất tính thuế so với đất hạng 1. Giá đất của các loại đất được tính theo hạng đất nêu trên được tính bằng cách lấy mức giá đất của hạng đất đã xác định được (hạng 1) nhân với hệ số định giá đất của từng hạng đất. Ví dụ: Giả định xác định giá đất trồng cây hàng năm hạng 1 xã đồng bằng tại huyện X, tỉnh H theo khung giá đất trồng cây hàng năm do Chính phủ quy định là 80.000 đ/m2; các hệ số hạng đất định giá đã xây dựng được từ hạng 1 đến hạng 6 theo thứ tự là: 1; 0,85; 0,67; 0,50; 0,32; 0,1 thì giá đất của các hạng đất tiếp sau hạng 1 được tính cụ thể như sau: http://www.ebook.edu.vn 92 Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất
  14. Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Hạng đất Hệ số hạng đất Giá hạng đất xác Giá các hạng đất cụ định trước (đ/m2) thể (đ/m2) định giá 1 2 3 4=2x3 Hạng 1 1,00 80.000 Hạng 2 0,85 68.000 80.000 Hạng 3 0,67 53.000 Hạng 4 0,50 40.000 Hạng 5 0,32 26.000 Hạng 6 0,10 8.000 Ở những nơi không có đất hạng 1 thì lấy hạng đất cao nhất của từng loại đất làm hệ số 1. Các mức giá xây dựng này là cơ sở để xây dựng phương án giá đất, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định mức giá đất cụ thể. b) Đất làm muối Đối với đất làm muối, thực hiện định giá theo vị trí đất. Căn cứ vào tiêu thức xếp loại vị trí đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tiến hành xây dựng hệ số vị trí định giá đất theo nguyên tắc; đất tại vị trí số 1 có mức giá cao nhất, ứng với hệ số 1, đất tại các vị trí tiếp sau có hệ số thấp hơn ứng với các mức giá thấp hơn. Cách thức xác định giá đất cho từng vị trí đất thực hiện tương tự như cách xác định giá cho từng hạng đất như hướng dẫn ở trên. 2.4. Định giá nhóm đất nông nghiệp ở Hà Nội a). Phân khu vực Căn cứ vào tiêu chí phân vùng của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ, ngày 29/12/2004 UBND Thành phố Hà Nội ra Quyết định số 199/2004/QĐ-UB về việc: Ban hành giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội, đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, đất mặt nước nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng tại khu vực các xã, thị trấn thuộc các quận, huyện được phân theo khu vực (xã đồng bằng, xã trung du), cụ thể: Các xã vùng đồng bằng bao gồm các xã thuộc huyện Từ Liêm, Thanh Trì, Gia Lâm, Đông Anh, các phường thuộc các quận Hai Bà Trưng, Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống đa, Cầu Giấy, Tây Hồ, Thanh Xuân, Hoàng Mai, Long Biên và các xã Phù Lỗ, Phú Minh, Phú Cường, Thanh Xuân, Mai Đình, Quang Tiến, Xuân Thu, Kim Lũ, Trung Giã, Đức Hoà, Tân Minh, Bắc Phú, Đông Xuân, Tân Dân, Tân Hưng, Việt Long, Hiền Ninh, Xuân Giang, Tiên Dược, Phù Linh thuộc huyện Sóc Sơn. Xã vùng trung du bao gồm các xã: Nam Sơn, Bắc Sơn, Minh Trí, Minh Phú, Hồng Kỳ thuộc huyện Sóc Sơn. b) Phân hạng đất Việc phân hạng đất nông nghiệp được áp dụng theo kết quả phân hạng đất của thành phố khi thực hiện Nghị định 73/CP của Chính phủ. Trên địa bàn thành phố đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản của các xã vùng đồng bằng được phân thành 4 hạng, các vùng trung du được phân thành 6 hạng. Đất trồng cây lâu năm, đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, rừng sản xuất được phân thành 5 hạng ở tất cả các xã trung du. ở các xã đồng bằng đất trồng cây lâu năm cũng được phân thành 5 hạng. http://www.ebook.edu.vn 93 Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất
  15. Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com c) Giá đất quy định Giá quy định cho đất nông nghiệp của Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội được quy định trong Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 bao gồm: giá đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản (bảng 5.6), giá đất trồng cây lâu năm (bảng 5.7), giá đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, rừng sản xuất (bảng 5.8). Bảng 5. 6. Giá đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản Đơn vị tính: Đồng/m2 Hạng Xã đồng bằng Xã trung du 1 108.000 86.400 2 90.000 72.000 3 72.000 60.000 4 54.000 50.000 5 45.000* 42.000 6 38.000* 36.000 (Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND thành phố Hà Nội, *Quyết định số 72/2005/QĐ-UB ngày 13/5/2005 của UBND thành phố Hà Nội) Giá đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản trong thành phố được chia ra 2 loại xã: xã đồng bằng và xã trung du (bảng 5.6). ở các xã đồng bằng đất trồng cây hàng năm và đất nuôi trồng thuỷ sản được phân thành 6 hạng, giá đất hạng 1 là 108 nghìn đồng/m2 và hạng 4 là 38 nghìn đồng/m2, ở các xã trung du giá đất hạng 1 là 86,4 nghìn đồng/m2 và hạng 6 là 36 nghìn đồng/m2. Giá đất trồng cây hàng năm được chia thành 5 hạng cho 2 loại xã vùng đồng bằng và vùng trung du. Mức giá cho đất hạng 1 của xã đồng bằng là 126 nghìn đồng/m2 xã trung du là 100,8 nghìn đồng/m2, và hạng 5 của xã đồng bằng là 48 nghìn đồng/m2 và xã trung du là 37,8 nghìn đồng/m2 (bảng 5.7) Bảng 5. 7. Giá đất trồng cây lâu năm Đơn vị tính: Đồng/m2 Xã đồng bằng Hạng Xã trung du 1 126.000 100.800 2 108.000 86.400 3 84.000 67.200 4 63.600 51.600 5 48.000 37.800 (Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND thành phố Hà Nội) Đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, rừng sản xuất (bảng 5.8) được chia thành 5 hạng với giá đất hạng 1 là 25,5 nghìn đồng/m2 và hạng 5 là 7,65 nghìn đồng/m2. http://www.ebook.edu.vn 94 Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất
  16. Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Bảng 5. 8. Giá đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, rừng sản xuất Đơn vị tính: Đồng/m2 Hạng Xã trung du 1 25.500 2 21.000 3 16.600 4 12.200 5 7.650 (Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND thành phố Hà Nội) d) Xác định giá cho từng thửa đất Giá đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, đất mặt nước nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng tại khu vực các xã, thị trấn thuộc các huyện và các phường thuộc quận Hoàng Mai, Long Biên mà trước ngày 6 tháng 11 năm 2003 (ngày Chính phủ ban hành Nghị định số 132/2003/NĐ-CP về điều chỉnh địa giới hành chính để thành lập quận Long Biên và Hoàng Mai là các xã, thị trấn thuộc huyện Gia Lâm và Thanh Trì) được xác định căn cứ vào mục đích sử dụng khi giao, cho thuê và hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp và được phân theo khu vực (xã đồng bằng, xã trung du), quy định tại bảng 5.6, bảng 5.7, bảng 5.8. Giá đất nông nghiệp tại khu vực các quận nội thành cũ (trừ các phường thuộc quận Hoàng Mai, Long Biên mà trước ngày 6 tháng 11 năm 2003, Chính phủ ban hành Nghị định số 132/2003/NĐ-CP về điều chỉnh địa giới hành chính để thành lập quận Long Biên và Hoàng Mai là các xã, thị trấn thuộc huyện Gia Lâm và Thanh Trì) được xác định bằng 2 lần giá đất nông nghiệp trồng cây lâu năm có cùng hạng đất. Giá đất vườn, ao nằm xen kẽ trong khu vực đất ở tại nông thôn nhưng không được cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận là đất ở hoặc không đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận là đất ở được xác định bằng 1,5 lần giá đất nông nghiệp trồng cây lâu năm cùng hạng đất nhưng không cao hơn giá đất ở liền kề. Căn cứ vào hạng đất nông nghiệp đã được phân hạng theo Nghị định 73/NĐ-CP ngày 25/10/1993, giá quy định của UBND thành phố Hà Nội cho các loại đất, hạng đất nông nghiệp (bảng 5.6, 5.7 và 5.8), và xã đã được phân vùng theo Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND thành phố Hà Nội, chúng ta sẽ xác định giá cho từng thửa đất cụ thể. 3. ĐỊNH GIÁ NHÓM ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP Nhóm đất phi nông nghiệp được quy định tại Điều 13 Luật đất đai 2003 bao gồm: a) Ðất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; b) Ðất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; c) Ðất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; d) Ðất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; http://www.ebook.edu.vn 95 Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất
  17. Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com đ) Ðất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thuỷ lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ; e) Ðất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; g) Ðất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; h) Ðất làm nghĩa trang, nghĩa địa; i) Ðất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; k) Ðất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ; 3.1. Định giá đất phi nông nghiệp ở nông thôn a) Khung giá đất phi nông nghiệp ở nông thôn Tại điều 9 Nghị định 188/2004/NĐ-CP quy định: đất ở tại nông thôn, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn và các loại đất phi nông nghiệp khác ở nông thôn như: đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thủy lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ; đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa và đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ được xếp theo vị trí của từng loại đất, chia theo ba loại xã trong địa giới hành chính: đồng bằng, trung du, miền núi để định giá theo khung giá quy định tại Nghị định 188/2004/NĐ-CP. Giá đất ở tại nông thôn cũng được chia theo 3 vùng (đồng bằng, trung du và miền núi) với mức giá tối thiểu của vùng đồng bằng là 10 nghìn đồng/m2 và mức giá tối đa là 1.250 nghìn đồng/m2 (bảng 5.9). Bảng 5. 9. Khung giá đất ở tại nông thôn Ðơn vị tính: Nghìn đồng/m2 Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi Giá tối Giá tối Giá tối Giá tối Giá tối Giá tối thiểu đa thiểu đa thiểu đa Mức giá 10,0 1.250,0 4,5 850,0 2,5 600,0 (Nghị định 188/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ) Bảng 5. 10. Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn Ðơn vị tính: Nghìn đồng/m2 Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi Giá tối Giá tối Giá tối Giá tối Giá tối Giá tối thiểu đa thiểu đa thiểu đa Mức giá 10,0 900,0 4,5 600,0 2,5 350,0 (Nghị định 188/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ) http://www.ebook.edu.vn 96 Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội - Giáo trình Định giá Đất
ADSENSE

CÓ THỂ BẠN MUỐN DOWNLOAD

 

Đồng bộ tài khoản
2=>2