Luận văn Thạc sĩ Luật kinh tế: Đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất theo pháp luật thi hành án dân sự từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh

HỌC VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

LÊ THỊ THUẬN HÒA

ĐẤU GIÁ TÀI SẢN LÀ NHÀ, QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO

PHÁP LUẬT THI HÀNH ÁN DÂN SỰ TỪ THỰC TIỄN

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ

Hà Nội, năm 2019

HỌC VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

LÊ THỊ THUẬN HÒA

ĐẤU GIÁ TÀI SẢN LÀ NHÀ, QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO

PHÁP LUẬT THI HÀNH ÁN DÂN SỰ TỪ THỰC TIỄN

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Ngành: Luật Kinh tế

Mã số: 8.38.01.07

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

PGS.TS LÊ MAI THANH

Hà Nội, năm 2019

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1

Chương 1:LÝ LUẬN VỀ ĐẤU GIÁ TÀI SẢN LÀ NHÀ, QUYỀN SỬ

DỤNG ĐẤT TRONG THI HÀNH ÁN DÂN SỰ ......................................... 6

1.1. Khái quát thi hành án dân sự và vai trò đấu giá tài sản là nhà, quyền sử

dụng đất ........................................................................................................................................... 6

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm thi hành án dân sự ........................................ 6

1.1.2. Đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự

..................................................................................................................... 9

1.2. Tài sản đấu giá, trình tự và hình thức bán đấu giá nhà, quyền sử dụng

đất trong thi hành án dân sự .................................................................................................16

1.2.1. Tài sản đấu giá là nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự

................................................................................................................... 16

1.2.2. Trình tự thủ tục đấu giá nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành án

dân sự ........................................................................................................ 18

1.2.3. Hình thức, phương thức của đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng

đất trong thi hành án ................................................................................. 20

1.3. Cơ sở pháp luật điều chỉnh đấu giá nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành

án dân sự ........................................................................................................................................21

Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT ĐẤU GIÁ TÀI SẢN LÀ NHÀ,

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUA THỰC TIỄN THI HÀNH ÁN DÂN SỰ

TẠI TP. HỒ CHÍ MINH .............................................................................. 23

2.1.1. Mật độ dân cư và điều kiện nhà ở ................................................... 24

2.1.2. Sự tăng trưởng kinh tế và gia tăng giá trị nhà ở đất đai ................ 26

2.1.3. Năng lực thi hành án ....................................................................... 27

2.2. Thực trạng pháp luật về chủ thể, đối tượng và giá trị tài sản trong đấu

giá tài sản trong thi hành án dân sự qua thực tiễn TP. Hồ Chí Minh ...............29

2.2.1. Chủ thể ............................................................................................ 29

2.2.2. Đối tượng ........................................................................................ 31

2.2.3. Giá trị .............................................................................................. 33

2.3.Thực trạng pháp luật về trình tự, thủ tục, hình thức tổ chức đấu giá tài sản

là nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự qua thực tiễn Thành phố

Hồ Chí Minh 36

2.3.1. Thực trạng pháp luật về kê biên, thẩm định giá tài sản là nhà, quyền

sử dụng đất ................................................................................................ 35

2.3.2. Thực trạng pháp luật hình thức tổ chức đấu giá tài sản là nhà, quyền

sử dụng đất trong thi hành án ................................................................... 36

2.4. Thực trạng hiệu lực kết quả đấu giá và bảo vệ quyền của bên mua trong

bán đấu giá tài sản trong thi hành án dân sự qua thực tiễn TP. Hồ Chí Minh

........................................................................................................................................................... 41

2.4.1. Chủ sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất không tự nguyện bàn giao

hoặc miễn cưỡng bàn giao nhưng không giao giấy tờ ............................. 40

2.4.2. Khó khăn trong cưỡng chế thi hành án .......................................... 41

2.4.3. Kháng nghị giám đốc thẩm ảnh hưởng quyền lợi người mua ........ 41

Chương 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG ĐẤU GIÁ

TÀI SẢN LÀ NHÀ, QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THI HÀNH ÁN

DÂN SỰ TẠI TP. HỒ CHÍ MINH .............................................................. 45

3.1. Một số kiến nghị hoàn thiện các quy định pháp luật về đấu giá tài sản là

nhà, quyền sử dụng đất ......................................................................................................... 47

3.2. Đảm bảo tính công khai, minh bạch, thuận lợi, bình đẳng, chính xác

trong áp dụng pháp luật về đấu giá tài sản thi hành án là nhà, quyền sử dụng

đất trên địa bàn TP.Hồ Chí Minh ..................................................................................... 49

3.3. Nâng cao hiệu quả tổ chức đấu giá tài sản thi hành án là nhà, quyền sử

dụng đất trên địa bàn TP.Hồ Chí Minh ......................................................................... 52

KẾT LUẬN .................................................................................................... 59

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

ĐGTS Đấu giá tài sản

THADS Thi hành án dân sự

TP. Hồ Chí Minh Thành phố Hồ Chí Minh

VKSND TC Viện kiểm sát nhân dân tối cao

MỞ ĐẦU

1. Lí do chọn đề tài nghiên cứu

Phán quyết của Tòa án hoặc quyết định giải quyết vụ việc tranh chấp chỉ

có giá trị pháp lý và thực tiễn nếu có được một hệ thống thực thi phán quyết

thực hiện được đúng chức năng của mình. Từ đó, hoạt động thi hành án dân sự

mang một ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong việc đảm bảo kỷ cương phép nước;

củng cố pháp chế và pháp quyền, đảm bảo quyền tư pháp được thực thi. Điều

106 Hiến pháp hiện hành năm 2013 đã quy định rằng “Bản án, quyết định của

Tòa án nhân dân có hiệu lực pháp luật phải được các cơ quan, tổ chức, cá nhân

tôn trọng; cơ quan, tổ chức, cá nhân hữu quan phải nghiêm chỉnh chấp hành”.

Nhận thức được vai trò của công tác thi hành án dân sự, nhiều năm qua,

Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật trong lĩnh vực thi

hành án dân sự, trong đó Luật thi hành án dân sự và các văn bản hướng dẫn

được coi là khung pháp lý quan trọng nhằm thể chế hóa hoạt động này trong

đời sống. Tuy vậy, kết quả thi hành án qua các năm mặc dù có khởi sắc nhưng

tình trạng án dân sự tồn đọng, khó giải quyết vẫn còn khá nhức nhối, đặc biệt

ở những địa bàn trọng điểm như Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh. Lĩnh vực khó

khăn nhất trong hoạt động thi hành án dân sự lại nằm ở các giao dịch liên quan

tới nhà ở, quyền sử dụng đất…

Theo thống kê của Tổng cục Thi hành án dân sự, Bộ Tư pháp, đến ngày

30/9/2018 (chỉ tính riêng các vụ việc bán đấu giá từ 3 lần trở lên), trên phạm vi

toàn quốc còn 2.961 việc bán đấu giá không thành với tổng giá trị tài sản hơn

7,46 nghìn tỷ đồng. Trong năm 2018 (từ ngày 1/10/2017 đến ngày 30/9/2018),

số việc bán đấu giá thành tài sản là 2.846 việc và hơn 11,1 nghìn tỷ đồng. Trong

đó, đã giao 2.110 việc, tương ứng với số tiền gần 9,6 nghìn tỷ đồng (đạt 74,2%

về việc và 86,34 % về tiền); hủy kết quả bán đấu giá là 69 việc, tương ứng với

số tiền gần 93 tỷ đồng; chưa giao được tài sản là 667 vụ, tương ứng với số tiền

hơn 1,4 nghìn tỷ đồng. So với năm 2017 thì năm 2018 số vụ việc cũng như giá

trị bán đấu giá thành đều tăng. Cụ thể, tăng 701 việc và hơn 7,7 nghìn tỷ đồng.

Kết quả giải quyết giao tài sản trong năm 2018 cũng tăng vượt bậc so với năm

2017, đặc biệt là về giá trị (tăng hơn 5 nghìn tỷ đồng).

Để đẩy nhanh hoạt động thi hành án dân sự liên quan tới nhà, quyền sử

dụng đất, giải pháp đấu giá tài sản được đưa vào áp dụng được coi là một trong

những phương án hữu hiệu. Nhưng Luật Đấu giá tài sản năm 2016, Luật thi

hành án dân sự và các văn bản hướng dẫn chưa đầy đủ khiến hoạt động đấu giá

tài sản là nhà, quyền sử dụng đất ở nhiều nơi còn chậm, chưa tạo được động

lực.

Với những lí do kể trên, tác giả lựa chọn đề tài nghiên cứu “Đấu giá tài

sản là nhà, quyền sử dụng đất theo pháp luật thi hành án dân sự từ thực tiễn

Thành phố Hồ Chí Minh” làm đề tài luận văn thạc sĩ của mình.

2. Tình hình nghiên cứu

Thi hành án dân sự nói chung và bán đấu giá tài sản trong thi hành án

dân sự nói riêng là những lĩnh vực phức tạp và nhạy cảm. Qua tổng hợp, có thể

ghi nhận một số công trình nghiên cứu nổi bật như:

- Nguyễn Thị Kim Tuyến (2010), Thực hiện pháp luật về thi hành án dân

sự ở thành phố Hà Nội, Luận án luật học;

- Nguyễn Thanh Phong (2011), Biện pháp cưỡng chế, kê biên tài sản

trong thi hành án dân sự, Luận văn luật học.

- Đặng Đình Quyền (2012), Hiệu quả áp dụng pháp luật trong thi hành

án dân sự ở Việt Nam, Luận án luật học;

Nhìn chung, các công trình nghiên cứu này đã nghiên cứu khá kỹ lưỡng

và đầy đủ về thi hành án dân sự cả về lý luận và thực tiễn, tuy nhiên, hiện chưa

có công trình nào nghiên cứu vấn đề thi hành án dân sự đối với các tài sản là

bất động sản và địa bàn nghiên cứu chính là TP Hồ Chí Minh – đô thị lớn nhất

cả nước, nơi tập trung chính các giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà và tài sản gắn liền với đất.

Ngoài các nghiên cứu nói trên còn có một số nghiên cứu dưới dạng bài

viết, tạp chí như:

- Lê Minh Tâm (2001), Thử bàn mấy vấn đề lí luận về thi hành án, Tạp

chí Luật học số 2/2001.

- Trương Hồng Quang (2015), Về bản chất của hoạt động thi hành án,

Cổng thông tin Bộ Tư pháp

Mặc dù các công trình nghiên cứu đã giải mã nhiều vấn đề lý luận và

thực tiễn liên quan nhưng việc đấu giá nhà và quyền sử dụng đất tại Thành phố

Hồ Chí Minh với tài sản giá trị lớn, tác động xã hộ không nhỏ luôn là vấn đề

đáng quan tâm nhưng chưa được nghiên cứu thấu đáo. Đó chính là nhiệm vụ

nghiên cứu của luận văn.

3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1. Mục đích nghiên cứu

Luận văn hệ thống hoá và phân tích cơ sở lý luận, pháp lý về đấu giá tài

sản là nhà, quyền sử dụng đất thi hành án dân sự; Trên cơ sở đó đánh giá thực

trạng đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự trên địa

bàn TP Hồ Chí Minh nhằm đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác này.

3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu

Nghiên cứu tổng quan các quy định về đấu giá tài sản là nhà, quyền sử

dụng đất thi hành án dân sự; Tìm hiểu các chính sách, văn bản liên quan, đánh

giá vai trò của công tác đấu giá quyền sử dụng đất và tầm quan trọng của việc

hoàn thiện các quy định của pháp luật về đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng

đất thi hành án dân sự. Tìm hiểu các quy định pháp luật về đấu giá tài sản là

nhà, quyền sử dụng đất thi hành án dân sự trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.

Đánh giá thực tiễn thi hành các quy định đó trên địa bàn Thành phố để nêu ra

được những mặt tích cực và hạn chế trong quá trình thực thi pháp luật.Tập trung

phân tích những tồn tại, vướng mắc để tìm hiểu nguyên nhân và đề xuất giải

pháp phù hợp.

Đưa ra một số kiến nghị, giải pháp góp phần hoàn thiện quy định của

pháp luật và nâng cao hiệu quả công tác đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng

đất thi hành án dân sự tại Thành phố Hồ Chí Minh.

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1. Đối tượng nghiên cứu: Đấu giá nhà, quyền sử dụng đất như một

trong biện pháp thi hành án dân sự căn cứ theo pháp luật thi hành án dân sự với

thực tiễn nghiên cứu từ địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.

4.2. Phạm vi nghiên cứu:

- Về nội dung: Luận văn tập trung nghiên cứu đấu giá nhà, quyền sử dụng

đất trong hoạt động thi hành án dân sự mà không mở rộng đến các biện pháp

thi hành án khác.

- Về không gian: Luận văn chỉ đánh giá thực tiễn trên địa bàn Thành phố

Hồ Chí Minh.

- Về thời gian: Luận văn nghiên cứu thực trạng bán đấu giá nhà ở, quyền

sử dụng đất trong thi hành án dân sự từ năm 2014 đến nay (thời điểm Luật thi

hành án dân sự 2008 được sửa đổi, bổ sung năm 2014).

5. Phương pháp nghiên cứu:

Luận văn được hoàn thành trên cơ sở vận dụng các phương pháp luận

duy vật biện chứng, duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác-Lê nin và quan điểm

của Đảng cộng sản Việt Nam. Luận văn cũng sử dụng những phương pháp

nghiên cứu luật học truyền thống như phương pháp phân tích, phương pháp

tổng hợp, pháp so sánh, phương pháp thống kê, phương pháp lịch sử, tư duy

logic, phương pháp quy nạp, diễn giải… nhằm làm sáng tỏ nội dung và phạm

vi nghiên cứu của đề tài.

6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của Luận văn:

Luận văn nghiên cứu về đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất theo

pháp luật thi hành án dân sự nhằm phân tích, đánh giá thực trạng của hoạt động

này từ thực tiễn thi hành tại Thành phố Hồ Chí Minh. Thông qua luận văn cho

thấy được những ưu, nhược điểm của vấn đề nghiên cứu. Từ đó tác giả có những

đề xuất kiến nghị, nêu ra những giải pháp cụ thể nhằm khắc phục những tồn

tại, hạn chế để có thể tạo ra hành lang pháp lý vững chắc hơn trong việc ban

hành pháp luật và thực thi pháp luật sau này. Bên cạnh đó, Luận văn cũng có

thể là tài liệu tham khảo có giá trị cho hoạt động nghiên cứu, giảng dạy và ít

nhiều cũng là nguồn kiến thức cho những ai hoạt động ở lĩnh vực đấu giá tài

sản trong thi hành án dân sự.

7. Kết cầu của Luận văn

Ngoài phần mở đầu và kết luận, Luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Lý luận về đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất trong thi

hành án dân sự

Chương 2: Thực trạng pháp luật đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng

đất qua thực tiễn thi hành án dân sự tại TP Hồ Chí Minh

Chương 3: Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động đấu giá tài sản là nhà,

quyền sử dụng đất qua thực tiễn thi hành án dân sự tại TP Hồ Chí Minh

Chương 1

LÝ LUẬN VỀ ĐẤU GIÁ TÀI SẢN LÀ NHÀ, QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

TRONG THI HÀNH ÁN DÂN SỰ

1.1. Khái quát thi hành án dân sự và vai trò đấu giá tài sản là nhà,

quyền sử dụng đất

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm thi hành án dân sự

Thi hành án dân sự là hoạt động đưa các phán quyết giải quyết tranh chấp

của cơ quan có thẩm quyền được thực thi trên thực tế. Các phán quyết này sau

khi được ban hành tuy có tính quyết định, nhưng việc thi hành trên thực tế

thường bị bên có nghĩa vụ né tránh thực hiện, do vậy để bảo đảm quyền lợi của

bên có quyền, hoạt động thi hành án dân sự sẽ tổ chức thực hiện các phán quyết

này trên thực tế.

Thi hành án dân sự là hoạt động của nhiều tổ chức và cá nhân được thực

hiện theo nguyên tắc và trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật THADS

và pháp luật có liên quan trong quá trình tổ chức thi hành các bản án, quyết

định của Tòa án, Hội đồng xử lý vụ việc cạnh tranh và Trọng tài thương mại.

Theo quy định tại Điều 1 và 2 Luật Thi hành án dân sự năm 2008 (sửa

đổi bổ sung năm 2014), THADS là hoạt động của nhiều tổ chức và cá nhân,

bao gồm cả cơ quan THADS trong quá trình tổ chức thi hành các bản án, quyết

định của Tòa án, Hội đồng xử lý vụ việc cạnh tranh và Trọng tài thương mại.

Các bản án, quyết định được THADS bao gồm: bản án, quyết định về dân sự,

hình phạt tiền, tịch thu tài sản, truy thu tiền, tài sản thu lợi bất chính, xử lý vật

chứng, tài sản, án phí và quyết định dân sự trong bản án, quyết định hình sự,

phần tài sản trong bản án, quyết định hành chính của Tòa án, quyết định của

Tòa án giải quyết phá sản, quyết định xử lý vụ việc cạnh tranh của Hội đồng

xử lý vụ việc cạnh tranh có liên quan đến tài sản của bên phải thi hành và phán

quyết, quyết định của Trọng tài thương mại hoặc những bản án, quyết định của

Tòa án cấp sơ thẩm được thi hành án ngay, mặc dù có thể bị kháng cáo, kháng

nghị. Hoạt động THADS được thực hiện theo nguyên tắc và trình tự, thủ tục

theo quy định của Luật THADS, các văn bản hướng dẫn thi hành và các văn

bản quy phạm phát luật có liên quan.

Như vậy, THADS là một trong những hoạt động quan trọng của bộ máy

nhà nước nhằm đảm bảo cho các bản án, quyết định về dân sự của Tòa án,

Trọng tài thương mại, Hội đồng xử lý vụ việc cạnh tranh được thi hành trên

thực tế. Hoạt động THADS có hiệu quả góp phần bảo đảm tính nghiêm minh

của pháp luật; bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức và lợi ích

của Nhà nước. Qua đó góp phần giữ vững ổn định chính trị, trật tự xã hội, tăng

cường hiệu lực, hiệu quả của bộ máy nhà nước trong việc tôn trọng, bảo vệ và

bảo đảm quyền con người.

Về đặc điểm:

Thứ nhất, thi hành án dân sự là hoạt động được thực hiện theo quy định

của pháp luật về thi hành án dân sự. Là hoạt động bảo đảm cho các phán quyết

được thực thi trên thực tế, bảo đảm công bằng xã hội nên việc thực thi các phán

quyết phải được thực hiện theo những trình tự, thủ tục chung, do pháp luật quy

định. Quá trình phát triển, quy định pháp luật về thi hành án dân sự đến nay đã

chính thức xây dựng thành hệ thống văn bản, trong đó Luật Thi hành án dân sự

2008 sửa đổi bổ sung 2014 là văn bản quy định cơ bản nhất, bên cạnh đó là hệ

thống các văn bản hướng dẫn thi hành, gồm các Nghị định, Thông tư, …

Thứ hai, thi hành án dân sự là hoạt động của cơ quan nhà nước hoặc tổ

chức được nhà nước trao quyền. Luật Thi hành án dân sự năm 2008 sửa đổi bổ

sung 2014 quy định cơ quan có thẩm quyền tổ chức thi hành án là cơ quan thi

hành án dân sự cấp tỉnh, cấp quân khu, cấp huyện; là những cơ quan thuộc bộ

máy hành chính nhà nước Việt Nam, thực hiện chức năng quản lý nhà nước

trong lĩnh vực thi hành án dân sự. Ngoài ra, Nghị định 61/2009/NĐ-CP ngày

24/7/2009 của Chính phủ quy định thì việc tổ chức thi hành án không chỉ được

thực hiện bởi cơ quan nhà nước mà đã được mở rộng, xã hội hóa hoạt động thi

hành án, có sự tham gia của các tổ chức dân sự là các văn phòng thừa phát lại.

Chủ thể THADS bao gồm nhóm cơ quan, tổ chức có thẩm quyền trong

hoạt động THADS, nhóm chủ thể tham gia, nhóm chủ thể có liên quan tới hoạt

động THADS.

Cơ quan có thẩm quyền trong hoạt động thi hành án dân sự, bao gồm:

Cơ quan có thẩm quyền tổ chức thi hành án và cơ quan có thẩm quyền kiểm sát

quá trình tổ chức thi hành án. Theo quy định tại Chương II Luật Thi hành án

dân sự 2008 sửa đổi bổ sung 2014, cơ quan có thẩm quyền tổ chức thi hành án

là hệ thống cơ quan thi hành án dân sự bao gồm cơ quan thi hành án dân sự

thuộc Bộ Tư pháp, Bộ Quốc phòng và hệ thống cơ quan thi hành án dân sự các

cấp. Theo quy định tại Điều 28 Luật Tổ chức Viện kiểm sát nhân dân 2014,

Viện kiểm sát nhân dân các cấp là cơ quan có thẩm quyền kiểm sát các hoạt

động thi hành án.

Nhóm chủ thể tham gia hoạt động thi hành án, bao gồm: Đương sự

(người được thi hành án, người phải thi hành án) và người có quyền và nghĩa

vụ liên quan đến quá trình thi hành án. Theo quy định tại Điều 3 Luật Thi hành

án dân sự 2008 sửa đổi bổ sung 2014 quy định: Người được thi hành là cá nhân,

cơ quan, tổ chức được hưởng quyền, lợi ích trong bản án, quyết định được thi

hành; Người phải thi hành án là cá nhân, cơ quan, tổ chức phải thực hiện nghĩa

vụ trong bản án, quyết định được thi hành; Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên

quan là cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan trực tiếp

đến việc thực hiện quyền, nghĩa vụ thi hành án của đương sự.

Ngoài ra còn có nhóm chủ thể liên quan đến hoạt động thi hành án như

các tổ chức bán đấu giá tài sản, các cơ quan chức năng có nghĩa vụ cung cấp

thông tin về điều kiện thi hành…

Cưỡng chế thi hành án dân sự được hiểu là biện pháp thi hành án dân sự

dùng quyền lực nhà nước, nhằm buộc người phải thi hành án dân sự thực hiện

những hành vi hoặc nghĩa vụ về tài sản theo bản án, quyết định của Tòa án.

Cưỡng chế thi hành án dân sự do chấp hành viên cơ quan thi hành án dân sự

quyết định áp dụng theo thẩm quyền trong trường hợp người phải thi hành có

điều kiện thi hành án, đã được thông báo hợp lệ, đã hết thời gian tự nguyện thi

hành án mà không tự nguyện thi hành; hoặc trong trường hợp cần ngăn chặn

người phải thi hành án dân sự tẩu tán, hủy hoại tài sản.

Nếu người phải thi hành án không tự nguyện, cơ quan thi hành án tiến

hành xác minh điều kiện thi hành án, áp dụng các biện pháp bảo đảm thi hành

án và thực hiện cưỡng chế thi hành án. Hoạt động bán đấu giá tài sản thi hành

án được thực hiện sau khi cơ quan thi hành án kê biên, thẩm định giá tài sản để

thi hành án (một trong các biện pháp cưỡng chế THADS).

1.1.2.Đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành án dân

sự

- Khái niệm đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành án

dân sự

Trong kinh tế học hiện đại, nhà kinh tế học người Anh – David W.Pearce

đã đưa ra định nghĩa: “Đấu giá là một thị trường trong đó người mua tiềm tàng

đặt giá cho tài sản chứ không phải đơn thuần trả giá theo giá công bố của

người bán” và thị trường đấu giá là “một thị trường có tổ chức, tại đó giá cả

được điều chỉnh liên tục theo biến đổi của cung cầu”

Theo Từ điển Luật học thì “Bán đấu giá tài sản là hình thức bán công

khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn mua tham gia

trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là người

mua được tài sản”

Theo Đại từ điển Bách khoa Việt Nam “Đấu giá là hình thức bán những

tài sản hoặc tài sản thường thuộc loại đắt tiền, hàng quý hiếm. Người bán đặt

mức giá chuẩn, những người mua trả giá từ thấp đến cao, tài sản được bán cho

người mua trả cao nhất”.

Bán đấu giá tài sản là một dịch vụ ngày càng có vị trí, vai trò quan trọng

trong đời sống kinh tế - xã hội. Đây là một trong những phương thức minh bạch

để chuyển quyền sở hữu tài sản từ chủ thể này sang chủ thể khác góp phần thúc

đẩy hoạt động kinh tế nói chung, hoạt động mua bán trao đổi tài sản nói riêng

phát triển một cách đa dạng. Trong những năm qua, hoạt động bán đấu giá tài

sản ở nước ta đã từng bước phát triển, hỗ trợ đắc lực cho công tác thi hành pháp

luật, cụ thể như: thi hành án dân sự, xử lý tài sản bảo đảm thu hồi nợ vay cho

các tổ chức tín dụng, xử lý vi phạm hành chính, nhà nước giao đất có thu tiền

sử dụng đất hoặc cho thuê đất qua hình thức đấu giá... Công tác xã hội hóa hoạt

động BĐGTS đã và đang thực hiện theo lộ trình trong việc triển khai Nghị

quyết số 49-NQ/TW ngày 02/6/2005 của Bộ Chính trị về Chiến lược cải cách

tư pháp đến 2020.

Khái niệm đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành án:

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 5 Luật Đấu giá tài sản 2016: “Đấu giá

tài sản là hình thức bán tài sản có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo

nguyên tắc, trình tự và thủ tục được quy định tại Luật này, trừ trường hợp quy

định tại Điều 49 của Luật này”

Tài sản là nhà, quyền sử dụng đất để thi hành án dân sự là tài sản bắt

buộc phải bán thông qua đấu giá nếu các bên đương sự không tự thỏa thuận

được về thi hành án được quy định tại Khoản 1 Điều 4 Luật Đấu giá tài sản

2016. Quá trình bán đấu giá tài sản thi hành án được bắt đầu kể từ khi Chấp

hành viên kê biên tài sản, định giá tài sản và kết thúc khi tài sản đem bán đấu

giá được bàn giao cho người thắng cuộc trong phiên đấu giá. Cơ quan thi hành

án dân sự sau khi hoàn tất thủ tục kê biên, thẩm định giá tài sản sẽ ký kết hợp

đồng bán đấu giá với tổ chức, doanh nghiệp có chức năng tổ chức bán đấu giá

tài sản (sau đây gọi là tổ chức bán đấu giá). Quá trình bán đấu giá thành, tài sản

sẽ được giao cho người mua trúng đấu giá, số tiền thu được do trúng đấu giá

sau khi khấu trừ hết các chi phí cần thiết cơ quan thi hành án dân sự sẽ sử dụng

để thanh toán nghĩa vụ thi hành án theo phần nội dung của bản án, quyết định.

Như vậy, bán đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành án

dân sự là hình thức mua bán đặc biệt, công khai đối với tài sản bị kê biên để thi

hành án. Hợp đồng dịch vụ đấu giá được ký kết giữa cơ quan THADS và tổ

chức bán đấu giá tài sản, được thực hiện theo nguyên tắc và trình tự, thủ tục do

pháp luật quy định, người mua trả giá dựa trên khởi điểm do cơ quan thi hành

án xác định, người nào trả giá cao nhất sẽ được quyền mua tài sản đấu giá.

Chủ thể tham gia bán đấu giá tài sản là nhà, quyền dụng đất trong thi

hành án dân sự trong thi hành án dân sự bao gồm:

Người tham gia đấu giá: Khoản 7 Điều 5 Luật đấu giá tài sản quy định

người tham gia đấu giá là cá nhân, tổ chức có đủ điều kiện tham gia đấu giá để

mua là nhà, quyền dụng đất trong thi hành án dân sự đấu giá theo quy định của

Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan như Luật nhà ở, Luật đất

đai, Bộ luật dân sự.

Người có nhà ở, quyền dụng đất đem ra đấu giá theo pháp luật đấu giá

tài sản và pháp luật thi hành án dân sự gồm:

Theo khoản 5 Điều 5 và và khoản 1 Điều 33 Luật Đấu giá tài sản thì

người có tài sản đấu giá là cá nhân, tổ chức sở hữu tài sản, người được chủ sở

hữu tài sản uỷ quyền bán đấu giá tài sản hoặc người có quyền đưa tài sản ra đấu

giá theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Người có tài sản đấu giá

ký kết hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản với tổ chức đấu giá tài sản để thực hiện

việc đấu giá tài sản.

Theo Khoản 2 Điều 101 Luật Thi hành án thì người có tài sản đấu giá là

cơ quan thi hành án dân sự (Chấp hành viên). Với quy định này thì đương sự

có quyền thoả thuận về tổ chức bán đấu giá. Chấp hành viên ký hợp đồng dịch

vụ bán đấu giá tài sản với tổ chức bán đấu giá do đương sự thoả thuận. Trường

hợp đương sự không thoả thuận được thì Chấp hành viên lựa chọn tổ chức bán

đấu giá để ký hợp đồng dịch vụ bán đấu giá tài sản.

Tổ chức đấu giá tài sản: Luật đấu giá tài sản quy định tổ chức đấu giá

tài sản bao gồm doanh nghiệp đấu giá tài sản và Trung tâm dịch vụ đấu giá tài

sản. Tuy nhiên, khác với Nghị định 17/2010/NĐ-CP thì doanh nghiệp đấu giá

tài sản chỉ được thành lập dưới hình thức doanh nghiệp tư nhân; Công ty hợp

danh và phải đăng ký với Sở Tư pháp.

Theo Báo cáo của Sở Tư pháp TP Hồ Chí Minh, tính đến thời điểm ngày

01 tháng 7 năm 2019, trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh có 118 tổ chức đấu

giá tài sản đăng ký danh sách đấu giá viên và đăng ký hoạt động tại Sở Tư pháp,

bao gồm: 01 Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản và 117 doanh nghiệp, chi

nhánh doanh nghiệp đấu giá tài sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp đấu giá

tài sản).

Về tài sản đấu giá: Tài sản là quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất có

giá trị đặc biệt, nó không phải là tài sản thông thường, cũng không phải là tài

sản nhân tạo, nó được hình thành và sản sinh một cách tự nhiên (sau đó được

con người sử dụng sức lao động để cải tạo, tu bổ…). Do vậy, khi xác định giá

trị của nhà ở, quyền sử dụng đất không thể dùng các cách thức thông thường

để xác định mà phải thông qua các cách thức đặc biệt, cách cách thức này có

sự tham gia của tổ chức bán đấu giá, cơ quan thi hành án (đại diện chủ sở hữu)

và bên tham gia mua tài sản.

Quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản và

được khẳng định là một loại tài sản trong giao dịch dân sự, theo quy định của

Bộ luật dân sự năm 2015 thì: “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền,

bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng

đất và các quyền tài sản khác” (Điều 115) và “Quyền sử dụng là quyền khai

thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Quyền sử dụng có thể được

chuyển giao cho người khác theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật”

(Điều 189). Theo quan hệ dân sự thông thường, người chủ sở hữu tài sản có

quyền tự thực hiện đầy đủ quyền năng của mình thông qua nhiều hình thức

khác nhau như bán, tặng cho, cho thuê, thế chấp, cầm cố tài sản theo đúng quy

định của pháp luật. Tài sản là nhà ở, quyền sử dụng đất được đưa ra bán đấu

giá để đảm bảo thi hành án nên có sự tham gia của nhiều chủ thể và được tổ

chức bán theo trình tự thủ tục do pháp luật quy định. Giá trị tài sản do người

tham gia mua quyết định và tài sản sẽ thuộc về người trả giá cao nhất.

Về trình tự thủ tục bán đấu giá: Nếu các bên không tự thỏa thuận được

về thi hành án hoặc về đấu giá tài sản, Cơ quan THADS sau khi xác minh tài

sản sẽ kê biên hoặc duy trì lệnh kê biên theo quyết định của Tòa án, làm rõ sự

không trùng khớp thông tin của tài sản giữa giấy tờ pháp lý và thông tin thực

tế, ký hợp đồng thẩm định giá tài sản. Giá trị tài sản trên chứng thư thẩm định

giá sẽ được sử dụng làm giá khởi điểm của tài sản trong bán đấu giá. Quá trình

bán đấu giá, tính công khai thông tin phải được đảm bảo. Kết quả đấu giá thành,

tài sản được giao cho người mua trúng đấu giá, số tiền thu được sau khi thanh

toán các nghĩa vụ, chi phí cho cuộc đấu giá được chuyển trả cơ quan THADS

để thanh toán nghĩa vụ của người phải thi hành án.

- Đặc trưng đấu giá nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự

Ngoài những đặc điểm chung của quan hệ đấu giá thông thường, bán đấu

giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành án có một số đặc trưng sau:

Thứ nhất, về chủ thể: Hợp đồng đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất

trong thi hành án được ký kết giữa cơ quan THADS và tổ chức bán đấu giá tài

sản. Khác với đấu giá tài sản thông thường, việc đấu giá tài sản trong thi hành

án dân sự mang tính đặc thù riêng, người ký hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản

với tổ chức đấu giá không phải là chủ sở hữu, chủ sử dụng mà là cơ quan thi

hành án dân sự, quyền sở hữu, sử dụng đó thuộc về người phải thi hành án,

người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Thứ hai, mục đích của việc bán đấu giá tài sản: Nhà ở, quyền sử dụng

đất đất được đem ra bán công khai, thu hút nhiều người mua nhằm thu được

khoản tiền lớn nhất. Khoản tiền thu được từ việc bán đấu giá tài sản là nhà,

quyền sử dụng đất sau khi khấu trừ các chi phí phát sinh sẽ được cơ quan

THADS sử dụng để chi trả các nghĩa vụ của người phải thi hành án theo nội

dung án tuyên. Sau khi thanh toán hết các nghĩa vụ trên, số tiền còn dư mới

chuyển trả cho chủ sở hữu tài sản.

Thứ ba, tính chất của quan hệ bán đấu giá tài sản: Xuất phát từ mục

đích, chủ thể của hoạt động này, tính chất của hợp đồng bán đấu giá tài sản là

nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành án có những nét riêng biệt. Nếu như hợp

đồng đấu giá tài sản thông thường, chủ sở hữu không bị chi phối bởi bất cứ yếu

tố nào, luôn mong muốn tài sản của mình được bán với giá cao nhất để thu lợi

một cách tối đa, thì hợp đồng đấu giá tài sản trong thi hành án luôn bị chi phối

bởi rất nhiều yếu tố. Có thể kể đến như: Người phải thi hành án hoặc người có

quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là chủ sở hữu tài sản luôn mong muốn tài sản bán

được giá cao, hoặc luôn tìm cách để trì hoãn không giao tài sản để thực hiện

đấu giá, người được thi hành án luôn mong muốn nghĩa vụ được thi hành nhanh

chóng nên luôn có tác động tới cơ quan THADS để bán tài sản nhanh nhất mà

không quan tâm tới giá của tài sản, cơ quan THADS về thực tế không phải chủ

sở hữu của tài sản này… Từ những yếu tố trên có thể dẫn tính khách quan của

hợp đồng bán đấu giá tài sản sẽ bị ảnh hưởng

Thứ tư, do tính chất đặc biệt của tài sản đấu giá nên hệ quả tác động đến

việc giao tài sản cho người mua trúng đấu giá: Nhà ở, quyền sử dụng đất là tài

sản có giá trị lớn, không phổ biến và khó có thể thay thế như những tài sản

khác. Giá trị nhà, đất phần lớn đều tăng lên theo thời gian (có khi trong vòng

01 tháng, giá tài sản đã tăng lên gấp đôi). Chính giá trị tăng nên tác động đến

những chủ thể tham gia đấu giá, người được thi hành án và đặc biệt là người

phải thi hành án (người có quyền sở hữu, sử dụng). Với tâm lý tiếc rẻ, bị ép

buộc phải bán tài sản nên thường tìm mọi cách để hủy kết quả bán đấu giá tài

sản với mong muốn chuộc lại tài sản để họ tự bán với giá trị cao hơn hoặc do

vi phạm pháp luật của cơ quan THADS hoặc tổ chức bán đấu giá dẫn tới chủ

sở hữu tài sản khiếu nại, kiện cáo. Do đó, việc giao loại tài sản này sau khi có

kết quả bán đấu giá tài sản thường bị trì hoãn, kéo dài, làm ảnh hưởng đến

quyền lợi ích hợp pháp của người mua được tài sản. Đây là đặc trưng cơ bản

của hoạt động này.

- Vai trò của đấu giá nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự

Qua thực tiễn của hoạt động bán đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng

đất trong THADS có thể nhìn nhận vai trò của hoạt động này dưới nhiều góc

độ.

Vai trò đối với quá trình thi hành án: Đấu giá là giai đoạn cuối cùng của

xử lý tài sản, là yếu tố quyết định việc có thi hành được bản án, quyết định của

cơ quan tài phán hay không. Có thể nói giữa hoạt động bán đấu giá tài sản là

nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành án và kết quả của việc tổ chức thi hành

án có mối quan hệ nhân quả. Thực hiện tốt, nhanh chóng khâu đấu giá tài sản

sẽ trực tiếp giúp cho bản án, quyết định của cơ quan tài phán được thi hành một

cách nhanh chóng, đúng pháp luật, đảm bảo tính pháp chế.

Vai trò đối với hoạt động của cơ quan THADS và tổ chức bán đấu giá:

Do hoạt động này thông thường giá trị tài sản lớn, các vụ án, vụ việc thi hành

án được dư luận quan tâm. Quá trình bán đấu giá tài sản diễn ra nhanh chóng,

hiệu quả sẽ tác động tích cực đến vị thế, vai trò của cơ quan THADS và uy tín

của tổ chức bán đấu giá.

Vai trò đối với lĩnh vực tư pháp: Với đặc thù tư pháp trên địa bàn TP.Hồ

Chí Minh, các vụ án lớn, nghiêm trọng về kinh kinh tế, tham nhũng, tài sản thi

hành án chủ yếu là bất động sản và có giá trị rất lớn, người phải thi hành án

nắm bắt pháp luật rất chắc vì vậy tình hình THADS trên địa bàn thành phố vô

cùng phức tạp. Thông thường vụ việc thường xuyên bị kéo dài, gặp vướng mắc

không xử lý được tài sản đặc biệt là việc bán đấu giá những tài sản này để thi

hành án. Chính vì vậy việc làm tốt hoạt động bán đấu giá tài sản là nhà, quyền

sử dụng đất để thi hành án sẽ giúp bản án, quyết định của cơ quan tài phán được

nhanh chóng được thi hành xong. Đảm bảo tính nghiêm minh của bản án, quyết

định của cơ quan tài phán, đồng thời cũng nâng cao trách nhiệm, ý thức, nhận

thức của người dân trên địa bàn thành phố trong việc tuân thủ pháp luật.

1.2. Tài sản đấu giá, trình tự và hình thức bán đấu giá nhà, quyền sử

dụng đất trong thi hành án dân sự

1.2.1. Tài sản đấu giá là nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành án dân

sự

Khái niệm “nhà” quy định tại Luật Nhà ở năm 2014 bao gồm:

- Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc

quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt

thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập.

- Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu

thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình

hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà

chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có

mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

- Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho

thuê mua theo cơ chế thị trường.

- Nhà ở công vụ là nhà ở được dùng để cho các đối tượng thuộc diện

được ở nhà công vụ theo quy định của Luật này thuê trong thời gian đảm nhận

chức vụ, công tác.

- Nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá

nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở

theo quy định của pháp luật.

- Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng

được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này.

Với khái niệm “nhà” quy định như trên thì việc xác định đâu là nhà ở

phụ thuộc vào mục đích sử dụng của nó chứ không phụ thuộc vào thực tế sử

dụng.

Theo Điều 4 Luật đất đai 2013 định nghĩa thì đất đai thuộc quyền sở hữu

của toàn dân và do Nhà nước làm chủ sở hữu. Nhà nước theo đó trao quyền sử

dụng đất cho người dân thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất. Theo khoản

10, 20 Điều 3 Luật Đất đai có đề cập về chuyển quyền sử dụng đất: là việc

chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các

hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và

góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền

của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng

đất xác định.

Như vậy, quyền sử dụng đất là quyền tài sản của người sử dụng đất, nó

bao gồm hệ thống các quyền của người sử dụng đất, cho phép người sử dụng

đất có thể tiếp cận, nắm giữ, khai thác năng lực sinh lợi của đất trong thời hạn

sử dụng đất, tương ứng với phần diện diện tích đất và hình thức Nhà nước trao

quyền sử dụng đất cho các chủ thể.

Theo quy định tại Khoản 4, Điều 106 Luật Thi hành án dân sự đã được

sửa đổi, bổ sung năm 2014 thì đối với trường hợp đăng ký, chuyển quyền sở

hữu, sử dụng tài sản, hồ sơ đăng ký chuyển quyền sở hữu, sử dụng tài sản phải

có giấy tờ có liên quan đến tài sản, trường hợp tài sản là quyền sử dụng đất, nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất thì phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Như vậy, tài sản bán đấu giá là nhà ở, quyền sử dụng đất trong THADS

là để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của bên phải thi hành án đối với bên được thi

hành án. Tài sản này được nhà nước công nhận quyền sở sở hữu, quyền sử dụng

(người có tài sản) và được phép giao dịch theo quy định của pháp luật.

1.2.2. Trình tự thủ tục đấu giá nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành án

dân sự

Đấu giá nhà, quyền sử dụng đất trong trường hợp này gắn liền với thủ

tục thi hành án dân sự. Luật THADS năm 2008 được sửa đổi, bổ sung năm

2014 quy định cụ thể trình tự, thủ tục thực hiện các bản án, quyết định dân sự

đã có hiệu lực pháp luật của Tòa án. Các bước thực hiện quá trình THADS

được quy định tại Chương III Luật THADS năm 2008.

Thủ tục về xác minh tài sản: Căn cứ vào nội dung bản án, quyết định của

cơ quan tài phán và yêu cầu của người được thi hành án, cơ quan THADS ra

quyết định thi hành án bao gồm quyết định thi hành án chủ động và quyết định

thi hành án theo yêu cầu. Quá trình tổ chức thi hành án, trường hợp người phải

thi hành án không tự nguyện thi hành thì Chấp hành viên phải tiến hành xác

minh điều kiện thi hành án. Nếu xác định họ có tài sản là nhà ở, quyền sử dụng

đất thì chấp hành viên phải xác minh thông tin tài sản trực tiếp và xác minh tại

các cơ quan chức năng.

Thủ tục áp dụng biện pháp cưỡng chế: Căn cứ vào kết quả trả lời của các

cơ quan chức năng đăng ký, quản lý về nhà ở, đất đai- chấp hành viên ra Quyết

định áp dụng các biện pháp ngăn chặn và xử lý tài sản để thi hành án. Quá trình

xử lý tài sản gồm các bước:

Kê biên tài sản: Chấp hành viên tiến hành kê biên tài sản hoặc duy trì

lệnh kê biên ở các giai đoạn tố tụng trước.

Thẩm định giá tài sản: Dựa trên kết quả kê biên, cơ quan THADS ký hợp

đồng với tổ chức thẩm định giá tài sản. Chứng thư thẩm định giá là cơ sở để

tiến hành bán đấu giá tài sản

Bán đấu giá tài sản: Cơ quan THADS ký kết hợp đồng với tổ chức bán

đấu giá tài sản. Việc lựa chọn tổ chức thẩm định giá và giá khởi điểm phụ thuộc

vào thỏa thuận của các bên đương sự. Nếu không thỏa thuận được cơ quan

THADS sẽ lựa chọn.

Thủ tục thanh toán nghĩa vụ thi hành án: Tiền thu được do bán đấu giá

tài sản thành, sau khi trừ các chi phí phát sinh, và các nghĩa vụ đối với Nhà

nước, được tổ chức bán đấu giá chuyển cho cơ quan THADS để tiến hành thanh

toán các nghĩa vụ của bên phải thi hành án theo nội dung các phán quyết của

cơ quan tài phán.

Bán đấu giá tài sản là một bước trong xử lý tài sản để thi hành án. Về thủ

tục bán đấu giá tài sản là nhà ở, quyền sử dụng đất theo Luật Đấu giá tài sản

năm 2016, gồm 7 bước được đề cập cụ thể ở Chương 2.

1.2.3. Hình thức, phương thức của đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng

đất trong thi hành án

Về hình thức đấu giá: Theo quy định tại Điều 40 Luật Đấu giá tài sản

2016, các hình thức đấu giá bao gồm: Đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc

đấu giá; Đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá; Đấu giá bằng bỏ phiếu

gián tiếp; Đấu giá trực tuyến.

Đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá: Là hình thức đấu giá mà

tại phiên đấu giá ngôn ngữ là lời nói của người điểu hành phiên đấu giá và

những người tham gia đấu giá nhằm xác định giá khởi điểm cũng như các mức

giá được trả.

Đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá: Là hình thức người

tham gia phiên đấu giá bỏ phiếu để đưa ra mức giá đối với hàng hóa. Đấu giá

bằng bỏ phiếu gián tiếp: Khi đăng ký tham gia đấu giá, người tham gia đấu giá

được nhận phiếu trả giá, hướng dẫn về cách ghi phiếu, thời hạn nộp phiếu trả

giá và buổi công bố giá. Phiếu trả giá được gửi qua đường bưu chính hoặc được

nộp trực tiếp và được tổ chức đấu giá tài sản bỏ vào thùng phiếu. Tại buổi công

bố giá đã trả của người tham gia đấu giá, đấu giá viên điều hành cuộc đấu giá

công bố kết quả phiếu trả giá cao nhất.

Ngoài ra Luật đấu giá tài sản 2016 cũng bổ sung quy định về đấu giá trực

tuyến.

Về phương thức đấu giá: Phương thức đấu giá tài sản được sử dụng bao

gồm phương thức trả giá lên và phương thức đặt giá xuống.

Phương thức trả giá lên: Là phương thức đấu giá theo đó người trả giá

cao nhất so với giá khởi điểm là người có quyền mua hàng.

Phương thức trả giá xuống: Là phương thức đấu giá, theo đó người đầu

tiên chấp nhận ngay mức giá khởi điểm hoặc mức giá được hạ thấp hơn giá

khởi điểm là người có quyền mua hàng.

Đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự với

đặc thù là tài sản đem bán đấu giá thường lớn tính chất phức tạp, cần đảm bảo

sự công khai, minh bạch và khách quan trong quá trình bán đấu giá, nên khi ký

kết hợp đồng dịch vụ bán đấu giá, cơ quan THADS và tổ chức bán đấu giá

thường thống nhất lựa chọn hình thức bán đấu giá là đấu giá trực tiếp bằng lời

nói theo phương thức trả giá lên. Hình thức, phương thức bán đấu giá này đảm

bảo đước các yêu cầu của việc xử lý tài sản để thi hành án.

1.3. Cơ sở pháp luật điều chỉnh đấu giá nhà, quyền sử dụng đất trong

thi hành án dân sự

Hiện nay, các quy định pháp luật điều chỉnh hoạt động bán đấu giá nhà,

quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự bao gồm:

- Các quy định về thi hành án dân sự: Luật thi hành án dân năm 2008

sửa đổi năm 2014 đề cập trình tự, thủ tục, thẩm quyền các cơ quan liên quan

trong hoạt động thi hành án dân sự; Nghị định số 62/2015/NĐ-CP ngày

18/7/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều

của Luật Thi hành án dân sự; Thông tư liên tịch số 11/2016/TTLT-BTP-

TANDTC-VKSND ngày 01 tháng 8 năm 2016 quy định một số vấn đề về thủ

tục thi hành án dân sự và phối hợp liên ngành trong thi hành án dân sự đề cập

những hướng dẫn chi tiết hơn.

- Các quy định pháp luật về đất đai, nhà ở: Luật đất đai năm 2013; Luật

nhà ở năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành như: Nghị định số

43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một

số điều của Luật Đất đai; Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014

của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Các quy định về đấu giá tài sản: Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày

04/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản; Thông tư số 23/2010/TT-BTP

ngày 16/12/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện; Luật

đấu giá tài sản năm 2016; Nghị định 62/2017/NĐ-CP ngày 15/6/2017 của

Chính phủ hướng dẫn Luật đấu giá tài sản.

Tiểu kết Chương 1

Chương lý luận chung làm rõ các khái niệm, đặc điểm, vai trò của bán

đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất đối với quá trình thi hành án dân sự.

Bằng việc phân tích các đặc trưng cơ bản của đấu giá tài sản là nhà,

quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự so với quan hệ đấu giá thông thường

đã làm sáng tỏ được yêu cầu về khuôn khổ pháp lý chặt chẽ về đối tượng, chủ

thể, trình tự thủ tục là hình thứccủa quan hệ đấu giá này.

Cơ sở lý luận chung là căn cứ để đánh giá thực trạng hoạt động bán đấu

giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự trên địa bàn Thành

phố Hồ Chi Minh.

Chương 2

THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT ĐẤU GIÁ TÀI SẢN LÀ NHÀ, QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT QUA THỰC TIỄN THI HÀNH ÁN DÂN SỰ TẠI

TP. HỒ CHÍ MINH

2.1. Các yếu tố tác động đến đấu giá nhà, quyền sử dụng đất trong

tại Thành phố Hồ Chí Minh

2.1.1. Mật độ dân cư và điều kiện nhà ở

Dân số của TP.Hồ Chí Minh đến thời điểm ngày 23/1/2019 là 8.859.688

người, tăng 64.823 người so với thời điểm 30/6/2018 (số liệu dân số của TP.

Hồ Chí Minh đến thời điểm 30/6/2018 là 8.794.865 người). Số liệu này chưa

tính lực lượng bộ đội và công an ở tại hộ. Như vậy trong thời kỳ 10 năm, từ

năm 2009-2019, tốc độ tăng dân số bình quân của TP. Hồ Chí Minh là

2,15%/năm. Bình quân mỗi năm thành phố tăng thêm khoảng 200.000 người,

gần bằng dân số của một quận có quy mô nhỏ ở thành phố, trong đó có hơn

130.000 dân nhập cư (Lê Văn Thành, 2012). Đô thị hóa do di cư và tăng dân

số tại các khu vực nội thị TP Hồ Chí Minh đã gây áp lực lên cơ sở hạ tầng và

dịch vụ xã hội hiện tại (Liu Wen Tao, 2015). Đô thị hóa nhanh chóng không

được quản lý và không có kế hoạch sẽ dẫn tới tăng áp lực dân số lên các dịch

vụ đô thị như nhà ở, giáo dục, chăm sóc y tế, nước sạch, vệ sinh và giao thông.

Các ước tính đáng báo động cho rằng 41% các hộ gia đình ở thành thị của Việt

Nam nói chung và TP. Hồ Chí Minh nói riêng thiếu một trong các chỉ số sau:

nhà kiên cố; đủ không gian sống; tiếp cận với nguồn nước sạch; tiếp cận với vệ

sinh tốt; quyền cư trú an toàn (Veronique Marx và Katherine Fleischer, 2010).

Kết quả khảo sát cho thấy chỉ có 7,1% dân nhập cư TP Hồ Chí Minh có

quyền chủ sở hữu nhà ở, phần còn lại là đi thuê mướn (92,6%) (Hình 1). Do

vậy, tương tự như các thành phố lớn khác như Bắc Kinh, hệ thống nhà trọ phục

vụ cho người nhập cư là một bộ phận không thể thiếu trong bức tranh hiện trạng

nhà ở của TP Hồ Chí Minh mà qua đó các bất cập về quyền sở hữu, vai trò và

trách nhiệm của người ở đối với căn nhà họ đang ở và đối với cơ sở hạ tầng kỹ

thuật cũng như các cơ sở hạ tầng xã hội tại khu vực cũng cần được nghiên cứu

và xây dựng biện pháp quản lý (Li Yu, 2013) [39].

Trong giai đoạn từ năm 2016 đến nay, diện tích bình quân nhà ở toàn TP

Hồ Chí Minh đã tăng lên đáng kể (từ mức 17,32m2 /người năm 2015, nâng lên

là 18,82m2 /người năm 2017). Qua đó cũng thúc đẩy phát triển hệ thống hạ

tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của thành phố; tốc độ đô thị hóa diễn ra rất nhanh;

nhiều dự án phát triển đô thị, dự án khu nhà ở, bất động sản được đầu tư xây

dựng trên địa bàn Thành phố, trong đó 2 tập trung phát triển chính ở các hướng

Đông, Nam và Đông Nam, phù hợp với định hướng phát triển chung của thành

phố, tạo ra sự liên kết mạnh mẽ giữa các khu vực với nhau; hệ thống hạ tầng

kỹ thuật, hạ tầng xã hội từng bước được xây dựng đồng bộ, đảm bảo về chất

lượng; sản phẩm nhà ở đa dạng về chủng loại, không chỉ giải quyết khá tốt nhu

cầu chỗ ở, nâng cao điều kiện sống cho người dân, mà còn góp phần làm thay

đổi diện mạo đô thị, bộ mặt thành phố ngày càng thay đổi theo hướng văn minh,

hiện đại.

Điều này dẫn tới một thực tế việc bán đấu giá tài sản là nhà ở, quyền sử

dụng đất đối với dân cư TP.Hồ Chí Minh chỉ tập trung vào lực lượng dân cư tại

chỗ đã có chỗ ở ổn định, các trường hợp người nhập cư đòi hỏi việc kiểm tra

và giám sát tài sản nhà ở và quyền sử dụng đất hợp pháp trên địa bàn TP Hồ

Chí Minh.

2.1.2. Sự tăng trưởng kinh tế và gia tăng giá trị nhà ở đất đai

Theo Báo cáo của UBND TP Hồ Chí Minh trong năm 2018, Thành phố

tiếp tục chứng tỏ vị thế đầu tàu khi bước sang năm thứ 3 liên tiếp đạt mức tăng

trưởng hơn 8%. Đáng chú ý, lần đầu tiên, GRDP của TP Hồ Chí Minh đạt giá

trị 1,3 triệu tỷ đồng, tương đương 57 tỷ USD và chiếm hơn 23% quy mô nền

kinh tế cả nước. Trong cơ cấu các ngành kinh tế, dịch vụ chiếm 62,4%, công

nghiệp và xây dựng chiếm 22,9%, còn lại là nông nghiệp và các khu vực khác.

Tỷ trọng các ngành dịch vụ chất lượng cao, ngành có hàm lượng giá trị gia tăng

lớn, có lợi thế cạnh tranh liên tiếp tăng dần trong các năm qua.

Riêng chỉ số sản xuất công nghiệp tăng 4,1%, trong đó 4 ngành công

nghiệp trọng yếu đạt mức tăng 9,2%. Thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài

(FDI) năm qua cũng đạt 7,07 tỷ USD, tăng hơn 7% so với năm 2017, chiếm

22% tổng thu hút FDI của cả nước. Tổng thu ngân sách đạt 378,5 nghìn tỷ đồng

(tăng 6% so với mức thực hiện năm 2017), hoàn thành nhiệm vụ thu ngân sách

được giao, đồng thời chiếm 27,2% tổng thu ngân sách cả nước. Thành phố Hồ

Chí Minh cũng khẳng định đã đạt và vượt 18/20 chỉ tiêu về kinh tế xã hội của

năm 2018. (Riêng chỉ tiêu cấp phép thành lập doanh nghiệp chỉ đạt 96% so với

kế hoạch đã đề ra) [37]. Thống kê của DKRA Vietnam cho thấy, thị trường nhà

ở căn hộ của TP Hồ Chí Minh rất phát triển, đã có khoảng 12 dự án cung cấp

ra thị trường 2.559 căn trong quý II/2019, bao gồm 3 dự án mới và 9 dự án

trước đó triển khai giai đoạn tiếp theo, giảm 5% so với quý trước, 71% so với

cùng kỳ năm 2018 và 78% so với cùng kỳ năm 2017.

Những bước phát triển mạnh mẽ về kinh tế giúp người dân TP Hồ Chí

Minh có thu nhập cao hơn so với mặt bằng chung của cả nước và việc sở hữu

nhà ở, quyền sử dụng đất được coi như một loại tài sản bảo đảm bền vững. Đây

cũng là nguồn tài sản được áp dụng biện pháp bán đấu giá trong thi hành án

dân sự.

2.1.3. Năng lực thi hành án

Theo Báo cáo của Sở tư pháp Thành phố Hồ Chí Minh về hoạt động đấu

giá tài sản trên địa bàn Thành phố từ khi triển khai thi hành luật đấu giá tài

sản:

Về tổ chức đấu giá tài sản: Trên địa bàn Thành phố hiện có 118 tổ chức

đấu giá tài sản, bao gồm: 01 Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản và 117 doanh

nghiệp, chi nhánh doanh nghiệp đấu giá tài sản. Tổng số đấu giá viên là 138

người, các đấu giá viên đều có trình độ từ cử nhân trở lên thuộc nhiều chuyên

ngành khác nhau.

Từ ngày 01/7/2017 đến 30/6/2018, các tổ chức đấu giá tài sản đã ký 1.662

hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản, tổ chức 1.991 cuộc đấu giá, trong đó có 1.683

cuộc đấu giá thành với tổng giá trị tài sản khởi điểm là 8.955.367.423.192 đồng,

tổng giá trị tài sản bán được là 9.800.602.179.704 đồng. Trong đó:

Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản đã ký 189 hợp đồng dịch vụ đấu giá

tài sản, tổ chức 194/194 cuộc đấu giá thành với tổng giá trị tài sản khởi điểm là

4.020.568.400.743 đồng và tổng giá trị tài sản bán được là 4.746.045.650.877

đồng;

Các doanh nghiệp đấu giá tài sản đã ký 1.473 hợp đồng dịch vụ đấu giá

tài sản, tổ chức 1.797 cuộc bán đấu giá, trong đó có 1.489 cuộc đấu giá thành

với tổng giá trị tài sản khởi điểm là 4.934.799.022.449 đồng và tổng giá trị tài

sản bán được là 5.054.556.528.827 đồng.

Theo Báo cáo kết quả công tác thi hành án dân sự năm 2018 trong năm

2018 của Cục thi hành án dân sự:

Tại TP.Hồ Chí Minh, số việc và tiền thụ lý mới tăng cao trong nhiều năm

nhưng biên chế bị cắt giảm. Trong 03 năm gần đây, cơ quan thi hành án dân sự

TP.Hồ Chí Minh bị cắt giảm 20 biên chế (số việc chiếm 12%, số tiền phải thu

chiếm 34% số việc, số tiền của cả nước nhưng số biên chế được cấp chỉ có

6%của cả nước). Điều này dẫn đến tình trạng quá tải trong công việc. Trong

năm 2018, bình quân 01 chấp hành viên phải thụ lý 330 việc với số tiền trên

280 tỷ đồng, và bình quân 01 chấp hành viên phải giải quyết xong 241việc với

số tiền 66,83 tỷ đồng. Bên cạnh dó, cơ sở vật chất, kinh phí, trang thiết bị còn

thiếu. Những khó khăn này ảnh hưởng không nhỏ đến hiệu quả công việc.

Theo Kết quả đấu giá tài sản trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh của

Cục THADS TP.Hồ Chí Minh trong năm 2018:

Tổng số việc đấu giá tài sản là 262 việc trong đó đấu giá thành trong 09

tháng của năm 2018 trên địa bàn TP.Hồ Chí Minh là 205 tài sản tương ứng với

1.264.091.460.000 đồng, trong đó:

Số việc đã giao được 129 việc trong số 205 việc đấu giá thành trong 09

tháng của năm 2018 tương ứng với số tiền 741.719.231.000 đồng, chiếm tỉ lệ

58,67% về giá trị tiền và 62,92% về việc; Số việc sau khi đấu giá thành nhưng

chưa giao là 73 việc.

Qua triển khai thực hiện Luật Đấu giá tài sản và các văn bản hướng dẫn

thi hành, qua các đợt tổ chức tập huấn trên địa bàn Thành phố, hoạt động đấu

giá tài sản trong thi hành án dân sự đã có những chuyển biến tích cực, góp phần

nâng cao chuyên môn của Chấp hành viên, tính chuyên nghiệp của đội ngũ đấu

giá viên và trách nhiệm của chấp hành viên cơ quan thi hành án, của tổ chức

bán đấu giá tài sản đối với Nhà nước cũng như khách hàng, hạn chế tình trạng

thông đồng, dìm giá; bảo đảm việc xử lý tài sản khách quan, minh bạch, bảo vệ

tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức và Nhà nước.

Với quy định của Luật Đấu giá tài sản, việc xã hội hóa hoạt động bán

đấu giá tại TP.Hồ Chí Minh đã từng bước được củng cố và phát triển, người

dân, cơ quan, tổ chức đã có sự quan tâm, tìm hiểu nhiều hơn đối với hoạt động

bán đấu giá tài sản. Mặt khác, hoạt động bán đấu giá tài sản phục vụ ngày càng

tốt hơn nhu cầu của xã hội, góp phần tích cực vào sự phát triển kinh tế xã hội

của địa phương. Các quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản cơ bản được

thực hiện nghiêm chỉnh, quyền và lợi ích của các bên tham gia hoạt động bán

đấu giá tài sản được bảo đảm, nhiều tài sản đã bán cao hơn nhiều so với giá

khởi điểm tạo được sự tin tưởng của các cấp chính quyền cũng như người dân

đối với hoạt động này.

2.2. Thực trạng pháp luật về chủ thể, đối tượng và giá trị tài sản

trong đấu giá tài sản trong thi hành án dân sự qua thực tiễn TP. Hồ Chí

Minh

2.2.1. Chủ thể

Thứ nhất, người phải thi hành án (người có quyền sở hữu, quyền sử dụng

đối với tài sản) theo Luật đấu giá tài sản và Luật thi hành án dân sự chỉ có các

quyền như được nhận các thông báo, quyết định về thi hành án…; chưa có quy

định cho họ quyền để tiếp cận, được xem các tài liệu có trong hồ sơ liên quan

đến thẩm định giá, bán đấu giá tài sản. Vì vậy, đến khi biết kết quả họ lại không

đồng ý, cho rằng không khách quan dẫn đến khiếu nại tố cáo, kéo dài thời gian

giải quyết vụ việc.

Thứ hai, tại khoản 3 Điều 27 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP của Chính

phủ thì thời hạn giao tài sản không quá 30 ngày, trường hợp khó khăn, phức tạp

thì không quá 60 ngày, kể từ ngày người mua được tài sản nộp đủ tiền, cơ quan

thi hành án dân sự phải tổ chức việc giao tài sản cho người mua được tài sản,

trừ trường hợp có sự kiện bất khả kháng.

Nhưng trên thực tế quá 60 ngày kể từ ngày người mua được tài sản nộp

đủ tiền, cơ quan thi hành án dân sự chưa giao tài sản cho người trúng đấu giá

mà không nằm trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng. Do không nhận được

tài sản như đã thỏa thuận khách hàng trúng đấu giá làm đơn khiếu nại đòi bồi

thường thiệt hại, doanh nghiệp bán đấu giá có văn bản đề nghị cơ quan thi hành

án dân sự giao tài sản cho người trúng đấu giá, nhưng không được giải quyết,

có những tài sản kéo dài 2 – 3 năm mới giao được.

Thứ ba, theo quy định tại Điều 101 Luật thi hành án dân sự sửa đổi năm

2014: Nếu đương sự không thỏa thuận được chọn tổ chức bán đấu giá thì Chấp

hành viên lựa chọn tổ chức bán đấu giá. Về vấn đề này, xét về mặt khách quan

thì chấp hành viên không phải là người chủ sở hữu tài sản nên việc bán tài sản

giá cao hay thấp không phải là mục đích chính của chấp hành viên mà chủ yếu

là bán được tài sản. Việc lựa chọn tổ chức bán đấu giá như vậy phụ thuộc vào

ý chí chủ quan của chấp hành viên nên dễ dẫn đến tiêu cực nảy sinh, các bên

có thể thông đồng để giữ, giảm giá tài sản…hiện chưa có hành lang pháp lý

điều chỉnh vấn đề này.

Hiện nay, nhiều đơn vị tổ chức bán đấu giá không có Hợp đồng lao động

làm cho mình mà chỉ ký Hợp đồng dịch vụ với đấu giá viên tham gia điều khiển

cuộc bán đấu giá. Do đó, Đấu giá viên chưa phát huy được hết năng lực, trách

nhiệm của mình. Đồng thời, khi có vi phạm xảy ra do lỗi chấp hành viên thì tổ

chức bán đấu giá cũng khó quy trách nhiệm, xử lý đối với những người này.

Cơ chế phối hợp giữa các cơ quan Thi hành án với Trung tâm dịch vụ

bán đấu giá tài sản trong việc giao tài sản cho khách trúng đấu giá: chưa giải

quyết dứt điểm việc trước đây có một số tài sản là bất động sản đã tổ chức bán

đấu giá thành nhưng chưa giao nhà cho khách hàng trúng đấu giá được.

Thứ tư, theo quy định tại Điều 4, Điều 5, Điều 6, Điều 28 Luật Tổ chức

Viện kiểm sát nhân dân 2014 và Luật THADS sửa đổi bổ sung 2014, hoạt động

của các cơ quan tổ chức và cá nhân có liên quan đến hoạt động thi hành án dân

sự - cho dù dưới hình thức ký hợp đồng dịch vụ giữa cơ quan, tổ chức và cá

nhân với Cơ quan THADS đều là đối tượng kiểm sát của VKSND trong công

tác kiểm sát thi hành án dân sự. Tuy nhiên, Bộ Tư pháp có văn bản số

6484/BTP-BTTP Ngày 01/02/2018 cho rằng “Hoạt động đấu giá tài sản thi

hành của các tổ chức đấu giá không thuộc đối tượng kiểm sát của Viện kiểm

sát nhân dân”. Qúa trình kiểm sát các đơn thư khiếu nại, hồ sơ thi hành có án

liên quan đến hoạt dộng bán đấu giá, Viện kiểm sát nhân dân TP.Hồ Chí Minh

yêu cầu tổ chức bán đấu giá cung cấp hồ sơ để kiểm sát nhưng các tổ chức đấu

giá dựa vào văn bản của Bộ tư pháp, không cung cấp hồ sơ, gây khó khăn trong

kiểm sát hoạt động bán đấu giá tài sản thi hành án. Hiện nay, Viện kiểm sát

phải thông qua cơ quan thi hành án dân sự để yêu cầu cung cấp hồ sơ đấu giá

kiểm sát nên không kịp thời, mất rất nhiều thời gian.

2.2.2. Đối tượng

Tại khoản 1 Điều 4 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 quy định: Tài sản mà

pháp luật quy định phải bán thông qua đấu giá, bao gồm nhiều loại tài sản khác

nhau trong đó có tài sản thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án

dân sự.

Đối tượng đấu giá tài sản thi hành án dân sự trong phạm vi luận văn

nghiên cứu là nhà, quyền sử dụng đất được đem ra bán đấu giá. Tài sản này

được xác định thuộc một phần hoặc toàn bộ quyền sở hữu, sử dụng của người

phải thi hành án hoặc tài sản được bảo lãnh thế chấp.

Quá trình thực hiện kê biên, tổ chức bán đấu giá- Chấp hành viên phải

làm rõ thông tin pháp lý đối với nhà, đất tại các cơ quan có chức năng quản lý.

Tại khoản 6 Điều 44 Luật thi hành án dân sự 2014 quy định các cơ quan này

phải có trách nhiệm cung cấp thông tin trong thời hạn 05 ngày làm việc. Tuy

nhiên, các cơ quan này thường chậm trễ, có trường hợp chấp hành viên phải có

văn bản đến lần thứ 4 mới được trả lời hoặc trả lời chung chung gây khó khăn

cho việc thực hiện bán đấu giá.

Tài sản đã bán đấu giá không đúng với hiện trạng thực tế: Có rất nhiều

trường hợp Chấp hành viên khi kê biên không xem xét hiện trạng tài sản mà

chỉ căn cứ trên giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc là bản

đo vẽ hiện trạng của tổ chức đo vẽ. Do đó, nhiều khi hiện trạng tài sản là một

tài sản, tài sản ghi trong biên bản kê biên là một tài sản khác. Cũng có trường

hợp sau khi kê biên, thẩm định giá người phải thi hành án đã tự ý tháo dỡ, xây

thêm các công trình trên đất, trồng thêm cây….Hoặc là do việc bán đấu giá

được tổ chức nhiều lần mà vẫn không bán được tài sản, thời gian lâu làm tài

sản bị thay đổi, từ đó dẫn đến việc khi tài sản được giao không còn thống nhất

với tài sản được kê biên.

Hiện nay, có những việc khi tổ chức bán đấu giá thì quyền sử dụng đất

còn thời hạn sử dụng (đất nhà nước giao đất để trồng lúa, rừng hoặc cho thuê…)

nhưng khi đấu giá thành thì đất đã thời hạn sử dụng dẫn đến khó khăn cho tổ

chức đấu giá khi giao tài sản cho người mua.

2.2.3. Giá trị

Giá trị ở đây là nói đến giá trị về kinh tế (thể hiện bằng tiền) của tài sản

bán đấu giá là nhà, quyền sử dụng đất. Những yếu tố ảnh hưởng đến tài sản là

diện tích, loại đất, hình thức sử dụng đất, vị trí nhà đất…Đối với nhà đất bán

đấu giá thì yếu tố quyết định giá trị nhà đất chính là việc thẩm định giá tài sản.

Ngoài ra, còn có những vấn đề liên quan phát sinh theo giá trị tài sản. Cụ thể:

Thứ nhất, về thẩm định tài sản kê biên, bán đấu giá theo Điều 98 Luật

thi hành án dân sự sửa đổi năm 2014: Luật quy định Chấp hành viên phải kiểm

tra tính xác thực tác nghiệp của đơn vị thẩm định giá. Tuy nhiên, đây không

phải là chuyên môn của chấp hành viên nên không nắm được quy trình thẩm

định, giá mặt bằng chung tại khu vực có nhà đất, cũng không có quy định cho

cơ quan chức năng quản lý giá theo thị trường. Thực tế hiện nay, có một số đơn

vị thẩm định giá chỉ khảo sát một vài nhà đất liền kề với vị trí nhà đất được bán,

thậm chí gọi điện thoại cho các “cò đất” để làm giá cơ sở là không khách quan,

chưa đảm bảo theo quy định. Dẫn đến trường hợp, chỉ có một nhà đất đấu giá

mà phải đưa ra thẩm định nhiều lần, tại nhiều đơn vị khác nhau với giá khác

nhau, làm mất niềm tin của của người có tài sản hoặc giá khởi điểm quá cao,

mất nhiều thời gian để giảm giá mới được tổ chức lại và phải tổ chức đấu giá

nhiều lần mới thành công.

Thông thường việc đưa ra giá khởi điểm của tài sản để bán đấu giá là do

hai bên (bên ngân hàng và bên đi vay) thỏa thuận căn cứ vào hồ sơ pháp lý và

thực tế của tài sản tại thời điểm xử lý, tính khấu hao của tài sản, giá trị và giá

trị sử dụng của tài sản thời điểm hiện tại… và kết quả của việc thỏa thuận phải

được sự thống nhất nội bộ của các bên. Các bên có thể thỏa thuận về mức giảm

giá, nếu việc chào bán tài sản gặp khó khăn. Tuy nhiên, có một thực tế hiện nay

đó là các bên không thể thỏa thuận được giá khởi điểm để bán tài sản. Nguyên

nhân có thể xuất phát từ việc giá của tài sản tại thời điểm xử lý thấp hơn rất

nhiều so với tại thời điểm thế chấp. Do trước đây, tại thời điểm thế chấp, tài sản

đã được “thổi giá” hoặc thời điểm hiện tại tài sản không còn đảm bảo được giá

trị sử dụng cũng như chất lượng như ban đầu; tài sản mất giá trị… dẫn đến việc

tại thời điểm xử lý giá trị thực tế của tài sản rất thấp, nếu định giá thấp có thể

bán được tài sản thì doanh nghiệp lại không đồng ý, nhiều trường hợp ngân

hàng cũng không đồng ý bởi giá trị thu được từ việc xử lý tài sản này không

đáng kể so với giá trị của khoản vay trong khi đó, sau khi xử lý xong tài sản thì

phần còn lại của khoản vay sẽ trở thành khoản vay không có bảo đảm. Khi đó,

khả năng thu hồi sẽ khó hơn gấp nhiều lần hoặc trường hợp đại diện của các

bên đã đồng ý với giá khởi điểm nhưng khi đưa ra tập thể người có quyền

(chẳng hạn hội đồng quản trị của công ty trong trường hợp tài sản thế chấp bị

xử lý là tài sản của công ty hoặc các thành viên của hộ gia đình đối với tài sản

thế chấp của hộ gia đình…) thì lại không đồng ý.

Thứ hai, về xác định giá trị tài sản. Luật Thi hành án dân sự đã quy định

thời hạn ký hợp đồng, nhưng không giới hạn thời gian thực hiện thẩm định giá

và công bố kết quả thẩm định giá nên cũng dễ dẫn đến tình trạng cố tình kéo

dài thời gian xác định giá trị tài sản; Hợp đồng thẩm định giá giữa tổ chức thẩm

định giá và chấp hành viên cũng không quy định thời gian này. Do không có

sự ràng buộc về thời gian nên tổ chức thẩm định giá thường hay chậm trễ (có

trường hợp 05 tháng mới có được kết quả thẩm định giá).

Thứ ba, về quy định tiền đặt trước: Khoản 2 Điều 38 Luật Đấu giá tài

sản quy định tổ chức đấu giá tài sản tiếp nhận hồ sơ tham gia đấu giá trong giờ

hành chính, liên tục kể từ ngày niêm yết việc đấu giá tài sản cho đến trước ngày

mở cuộc đấu giá 02 ngày. Tuy nhiên, Khoản 2 Điều 39 Luật Đấu giá tài sản

quy định tổ chức đấu giá tài sản chỉ được thu tiền đặt trước của người tham gia

đấu giá trong thời hạn 03 ngày làm việc trước ngày mở cuộc đấu giá.

Với các quy định trên, khi hết hạn tiếp nhận hồ sơ đăng ký tham gia đấu

giá, người đăng ký vẫn có thể nộp tiền đặt trước vào 02 ngày sau đó vì vậy quá

trình triển khai thực hiện sẽ phát sinh tình trạng nhiều khách hàng đã đăng ký

tham gia đấu giá nhưng chưa nộp tiền đặt trước có thể thông đồng, thoả thuận

với nhau, sau đó chỉ có một hoặc vài người nộp tiền đặt trước để mua tài sản,

những người khác không nộp tiền đặt trước chỉ bị mất tiền mua hồ sơ tham gia

đấu giá.

Thứ tư, tại Khoản 1 Điều 39 Luật Bán đấu giá tài sản:

“1. Người tham gia đấu giá phải nộp tiền đặt trước. Khoản tiền đặt trước

do tổ chức đấu giá tài sản và người có tài sản đấu giá thỏa thuận, nhưng tối

thiểu là năm phần trăm và tối đa là hai mươi phần trăm giá khởi điểm của tài

sản đấu giá…”.

Quy định như trên sẽ tạo điều kiện cho tổ chức đấu giá và chấp hành viên

có thể thông đồng với nhau có thể giữ tài sản để bán cho một số đối tượng nào

nó với những tài sản có giá trị lớn thì việc số tiền đặt trước giá quá cao (tối đa

20%) sẽ hạn chế khách tham gia đấu giá.

“…Tiền đặt trước được gửi vào một tài khoản thanh toán riêng của tổ

chức đấu giá tài sản mở tại ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước

ngoài tại Việt Nam. Trường hợp khoản tiền đặt trước có giá trị dưới năm triệu

đồng thì người tham gia đấu giá có thể nộp trực tiếp cho tổ chức đấu giá tài

sản. Người tham gia đấu giá và tổ chức đấu giá tài sản có thể thỏa thuận thay

thế tiền đặt trước bằng bảo lãnh ngân hàng…”

Thực tế, thông báo bán đấu giá tài sản ghi nhận việc kết thúc nộp tiền đặt

trước vào lúc 11 giờ 30 phút. Người tham gia đấu giá đã nộp tiền vào tài khoản

của tổ chức đấu giá tại Ngân hàng lúc 11 giờ nhưng đến 11 30’ chưa báo có

trong tài khoản tổ chức đấu giá nên tổ chức đấu giá không xem là đã nộp tiền

tiền đặt trước, gây khó khăn cho người tham gia.

Thứ 6, theo quy định tại Điều 102 Luật THADS thì chỉ có 2 đối tượng là

chấp hành viên và người mua trúng đấu giá tài sản mới có quyền yêu cầu Tòa

án xem xét hủy kết quả bán đấu giá. Tuy nhiên, trên thực tiễn Toà án nhân dân

các cấp vẫn thụ lý đơn khởi kiện của người phải thi hành án để giải quyết việc

yêu cầu hủy kết quả bán đấu giá dẫn đến việc đương sự lợi dụng quy định này

để trốn tránh nghĩa vụ giao tài sản và kéo dài việc thi hành án.

2.3. Thực trạng pháp luật về trình tự, thủ tục, hình thức tổ chức đấu

giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự qua thực

tiễn TP. Hồ Chí Minh

2.3.1. Thực trạng pháp luật về kê biên, thẩm định giá tài sản là nhà,

quyền sử dụng đất

Hoạt động kê biên, thẩm định giá có vai trò rất quan trọng để xác định

tài sản bán đấu giá có hợp pháp hay không hợp pháp, giá trị nhà, quyền sử dụng

đất cao hay thấp. Quá trình tổ chức thi hành án bán đấu giá tài sản, nếu chấp

hành viên, tổ chức thẩm định giá làm chặt chẽ, minh bạch và thực hiện theo

đúng quy định sẽ tránh các khiếu nại, khiếu kiện của các đương sự về sau. Hiện

nay, vẫn còn nhiều trường hợp, chấp hành viên không hiểu vì cố ý hay vô ý vẫn

để tình trạng sai phạm xảy ra. Cụ thể:

Quá trình tổ chức thi hành Bản án hình sự phúc thẩm năm 2000 của Tòa

phúc thẩm TAND tối cao tại TP.HCM liên quan đến diện tích 305.200 m2 huyện

X, tỉnh Y kéo dài đến nay Cục THADS Tp.HCM vẫn chưa thực hiện được việc

xử lý tài sản thế chấp ưu tiên thanh toán cho Ngân hàng.

Theo kết quả xác minh ngày 20/5/2005, thửa đất 305.200 m2 theo Giấy

chứng nhận QSD đất số 926 QSDĐ ngày 27/7/1994 do UBND huyện A , tỉnh B

(nay là huyện X, tỉnh Y) cấp cho ông Lê H để trồng cao su và cây ăn trái (thời

hạn 50 năm) đã được TAND Tp.HCM tiến hành kê biên ngày 15/6/2000 theo

quyết định kê biên tài sản số 188/QĐKB ngày 08/6/2000 của TAND Tp.HCM,

nhưng do ông D không trực tiếp sử dụng, nên UBND huyện X, tỉnh Y đã cấp

mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho một số hộ dân đang trực tiếp canh

tác trên phần diện tích đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên

trước khi TAND Tp.HCM tiến hành kê biên. Hiện nay, với tài sản giá trị quá

lớn như vậy nhưng khi tổ chức thi hành án không xác định được vị trí đất ở

đâu, hiện đã thuộc về ai. Chấp hành viên có văn bản hỏi các cơ quan có chức

năng quản lý thì họ cho rằng do có sự chia tách tỉnh nên hồ sơ không lưu trữ

và không thể họp liên ngành để có hướng giải quyết phù hợp.

Về việc này, cơ quan thi hành án chưa có văn bản kiến nghị Tòa án xem

xét kháng nghị tái thẩm do có tình tiết mới. Đồng thời, chấp hành viên bỏ hồ

sơ từ tháng 7/2005 đến tháng 5/2016 (gần 11 năm) không tiến hành hoạt động

thi hành án. Dẫn đến vụ việc kéo dài, không đảm bảo được lợi ích cho người

được thi hành án là Ngân hàng.

Bên cạnh đó, có những trường hợp Chấp hành viên kê biên, xử lý tài sản

là đất thuộc diện không được bán; không xác minh hoặc xác minh không đầy

đủ tại các cơ quan có chức năng quản lý nhà, đất đối với phần diện tích nhà, đất

đưa ra kê biên, xử lý dẫn đến không bán được tài sản (Nhà đất không có lối đi,

đất thuộc quy hoạch lộ giới, xây nhà trên đất nông nghiệp…)

Đối với chính quyền cơ sở (cấp phường, xã, thị trấn) ở các địa phương

còn thiếu sự phối hợp, thậm chí còn né tránh khi cơ quan thi hành án xác minh

tài sản kê biên, bán đấu giá hoặc trả lời chung chung; không thực hiện yêu cầu

của cơ quan thi hành án theo quy định của pháp luật, gây khó khăn, làm sai lệch

kết quả thi hành án.

2.3.2. Thực trạng pháp luật hình thức tổ chức đấu giá tài sản là nhà,

quyền sử dụng đất trong thi hành án

Về hoạt động đấu giá tài sản thi hành án, tại hầu hết các địa phương

không riêng TP Hồ Chí Minh, sau khi Luật đấu giá tài sản được ban hành, hoạt

động bán đấu giá tài sản đã đạt được những kết quả đáng kể, tạo cơ sở pháp lý

quan trọng đối với việc củng cố và phát triển các tổ chức bán đấu giá tài sản,

góp phần thống nhất pháp luật về trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản và đáp

ứng phần lớn nhu cầu của cá nhân, tổ chức trong lĩnh vực này.

Tuy nhiên, để bán đấu giá thành công không phải là chuyện dễ dàng mà

phải trãi qua nhiều trình tự, thủ tục và thông qua nhiều tổ chức, cá nhân. Chính

vì thế mà việc tồ chức bán dấu giá tài sản vẫn còn một số khó khăn, bất cập như

Quyết định Thi hành án theo đơn yêu cầu số 292/QĐ-THA năm 2010 của

Chi cục thi hành án dân sự huyện G thi hành Quyết định công nhận sự thỏa

thuận số 14/2010/QĐST-DS ngày 14/5/2010 của TAND huyện G, nội dung:

“Bà Trần Thị Bích Nga đồng ý cho vợ chồng ông Nguyễn Văn An và bà Phạm

Thị Năm trả số tiền là 400.000.000 đồng (Bốn trăm triệu đồng)

Quá trình tổ chức thi hành án, ông An, bà Năm đã trả cho bà Nga được

97.338.285 đồng, nhưng sau đó không tiếp tục thi hành. Chi cục thi hành án

dân sự huyện G ra Quyết định số 24/QĐ-THA ngày 14/6/2010 v/v cưỡng chế

kê biên tài sản, xử lý tài sản là: Diện tích 241,94 m2 theo giấy CNQSDĐ số

H00450 ngày 21/01/2005 do UBND huyện G cấp cho hộ bà Phạm Thị N và

diện tích 202 m2 theo giấy CNQSDĐ số H00342 ngày 11/01/2005 do UBND

huyện Cần Giờ cấp cho hộ ông Nguyễn Văn A cùng toàn bộ tài sản trên đất và

đã tổ chức kê biên vào ngày 16/7/2010.

Ngày 20/7/2010, Chi Cục Thi hành án dân sự huyện G đã tổ chức bán

đấu giá tài đối với Quyền sử dụng đất 202m2 cùng toàn bộ tài sản trên đất (Nhà

chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà) nhưng không có người đăng ký

mua và tài sản này đang thế chấp tại Ngân hàng K từ ngày 07/4/2009 đến ngày

24/8/2015 còn nợ 833.737.367 đồng.

Ngày 09/03/2016, Chi cục THADS huyện G tiếp tục tổ chức bán đấu giá

tài sản là Quyền sử dụng đất, diện tích 241,94m2 để thi hành án nhưng không

có người mua đăng ký mua. Qua xác minh, thửa đất này thuộc dự án xây dựng

tuyến kè kiên cố chống sạt lở khu dân cư xã Y theo Quyết định thu hồi đất số

369/QĐ-UBND ngày 10/4/2018 của UBND huyện G với kinh phí hỗ trợ thiệt

hại cho hộ bà Phạm Thị Năm là 788.496.000 đồng. Ngày 01/01/2019, Ban bồi

thường giải phóng mặt bằng huyện G đã chuyển số tiền bồi thường là

656.000.000 đồng cho Chi cục THADS huyện G để thi hành án. Chi cục thi

hành án đã chi trả cho ông Định 116.823.511 đồng trong một vụ kiện khác mà

ông An và bà Năm phải trả nợ cho ông Định (Quyết định số 90/2007/QĐST-

DS ngày 27/8/2007). Số tiền còn lại Chi cục THADS huyện Cần Giờ đang xác

định phần giá trị mà ông An, bà Năm được hưởng trong tổng số tiền được đền

bù để tiến hành chi trả cho bà Nga theo quy định.

Chi cục thi hành án dân sự huyện G đã kê biên phát mãi và tổ chức bán

đấu giá đối với phần đất đã có quyết định thu hồi đấ và đã được đền bù theo

quy, dẫn đến quá trình xử lý tài sản thi hành án bị kéo dài gây bức xúc cho

người được thi hành án.

Thực tế hoạt động đấu giá tài sản thi hành án tại một số địa bàn TP Hồ

Chí Minh còn nhiều các sai phạm, cụ thể: còn tình trạng thực hiện niêm yết

việc đấu giá tài sản còn chưa đúng quy định về nơi niêm yết, thời hạn niêm yết,

nhất là việc không lưu tài liệu, hình ảnh về việc niêm yết đấu giá tài sản trong

hồ sơ đấu giá. Thực hiện bán hồ sơ tham gia đấu giá và tiếp nhận hồ sơ tham

gia đấu giá còn chưa theo Quy chế cuộc đấu giá, chưa đúng với quy định về

việc bán và tiếp nhận hồ sơ tham gia đấu giá trong giờ hành chính, liên tục kể

từ ngày niêm yết việc đấu giá tài sản cho đến trước ngày mở cuộc đấu giá 2

ngày; Thu, trả tiền đặt trước của người tham gia đấu giá không đúng về thời

hạn theo quy định; Tổ chức cuộc đấu giá còn chưa đúng với hình thức đấu giá,

phương thức đấu giá, bước giá đã được quy định trong Quy chế cuộc đấu giá,

việc lập biên bản đấu giá còn sơ sài, không đầy đủ nội dung theo quy

định…Những thực tế này khiến hoạt động đấu giá tài sản là nhà ở, quyền sử

dụng đất để thi hành án dân sự kém hiệu quả và không có được lòng tin của

nhân dân.

Bên cạnh thực tiễn thi hành, pháp luật còn có một số bất cập như sau:

Thứ nhất, theo Điều 56, khoản 1 Điều 57 Luật Đấu giá tài sản quy định:

“Người có tài sản đấu giá thông báo công khai trên trang thông tin điện tử của

mình và trang thông tin điện tử chuyên ngành về đấu giá tài sản …” hay Khoản

1 Điều 57 Luật Đấu giá tài sản thì: “đối với bất động sản thì tổ chức đấu giá tài

sản phải thông báo công khai ít nhất hai lần trên báo in hoặc báo hình của

trung ương hoặc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có tài sản đấu giá

…..”

Tuy nhiên, hiện nay Bộ Tư pháp chưa có trang thông tin điện tử chuyên

ngành để thực hiện. Một số tổ chức đấu giá tài sản nhằm thực hiện mục đích

riêng của mình, đã “lách luật” bằng cách đăng thông tin trên những loại báo in

có số lượng đọc giả không nhiều như Báo Nhân dân, Báo Đại Đoàn kết, Tạp

chí Tài chính...; Có tổ chức đấu giá tài sản “lách luật” bằng cách đăng thông tin

trên báo hình nhưng chọn khung giờ phát sóng vào lúc thấp điểm nhất, ít thu

hút lượng khán giả nhất. Điều đó làm giảm đáng kể sự tiếp cận của khách hàng

có nhu cầu mua tài sản đấu giá đối với thông tin bán đấu giá tài sản, tiếp tay

cho việc thông đồng, cấu kết để bán được tài sản một cách không minh bạch.

Điều này sẽ làm hạn chế việc biết đến tài sản đấu giá.

Thứ hai, tại Khoản 1 Điều 5 Luật đấu giá tài sản quy định: “Bước giá là

mức chênh lệch tối thiểu của lần trả giá sau so với lần trả giá trước liền kề

trong trường hợp đấu giá theo phương thức trả giá lên. Bước giá do người có

tài sản đấu giá quyết định và thông báo bằng văn bản cho tổ chức đấu giá tài

sản đối với từng cuộc đấu giá.”

Thực tiễn cho thấy còn chưa hợp lý, còn tùy tiện chưa theo một nguyên

tắc nào mà phụ thuộc vào ý chí chủ quan của người đưa ra bước giá. Điều này

sẽ là kẽ hở làm phát sinh tình trạng "lách" luật, thông đồng, dìm giá để trục lợi.

Thứ ba, Luật Đấu giá tài sản không quy định tổ chức đấu giá tài sản và

người có tài sản đấu giá thỏa thuận thực hiện việc đấu giá theo thủ tục rút gọn

được quyền rút gọn bao nhiêu lần.

Thứ 4, về khoản tiền lãi khi chậm giao tài sản tại khoản 4 Điều 27 Nghị

định 62/2015/NĐ-CP ngày 18/7/2015 quy định:“Trường hợp không giao được

tài sản thì phần lãi tiền gửi thuộc về người mua được tài sản bán đấu giá, trừ

trường hợp có thỏa thuận hoặc pháp luật quy định khác ”. Nhiều trường hợp,

người đang quản lý, sử dụng và kinh doanh thu lợi từ tài sản trên đã tìm cách

chống đối, kéo dài thời gian giao tài sản. Trong khi người mua tài sản vừa bị

chậm nhận được tài sản, vừa mất tiền lãi do tiền mua tài sản phát sinh.

2.4. Thực trạng hiệu lực kết quả bán đấu giá và bảo vệ quyền của

bên mua trong bán đấu giá tài sản trong thi hành án dân sự qua thực tiễn

TP. Hồ Chí Minh

Trước thời điểm Luật đấu giá tài sản có hiệu lực, các giao địch đấu giá

nhà, quyền sử dụng đất trên địa bàn TP Hồ Chí Minh gặp nhiều vướng mắc về

thực thi kết quả bán đấu giá và bảo vệ quyền của bên mua, dẫn tới nhiều hệ lụy:

2.4.1. Chủ sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất không tự nguyện bàn giao

hoặc miễn cưỡng bàn giao nhưng không giao giấy tờ

Luật thi hành án dân sự quy định khi tiến hành kê biên quyền sử dụng

đất, chấp hành viên có quyền yêu cầu người phải thi hành án, người đang quản

lý giấy tờ về quyền sử dụng đất phải nộp các giấy tờ đó cho cơ quan THADS.

Tuy nhiên thực tế, nhiều trường hợp những người phải thi hành án không tự

nguyên giao nộp lại, và cơ quan THADS cũng không thể có biện pháp cưỡng

chế hay chế tài nào với họ.

Mặt khác, theo quy định của Luật thi hành án dân sự và Nghị định

17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản thì người mua đấu giá sẽ được cấp Giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở đối với nhà đất đã mua

đấu giá. Tuy nhiên, việc chủ cũ giữ lại giấy tờ nhà đất đã gây nhiều khó khăn

cho người trúng đấu giá khi họ muốn cho thuê, chuyển nhượng…trong khi chủ

cũ đưa ra giấy tờ chủ quyền và gửi đơn đến UBND cấp xã/phường, huyện/quận,

tổ chức hành nghề công chứng yêu cầu dừng giao dịch vì nhà đất đang có tranh

chấp.

2.4.2. Khó khăn trong cưỡng chế thi hành án

Trong một số trường hợp, việc cưỡng chế thi hành án có thể không gặp

khó khăn từ phía chính quyền và cơ quan liên quan nhưng lại gặp khó khăn từ

sự chống đối với người phải thi hành án. Thực tế nhiều vụ việc cưỡng chế bàn

giao nhà đất cho người mua kéo dài nhiều năm trên địa bàn TP Hồ Chí Minh

vì người phải thi hành án dùng nhiều biện pháp để chống đối (đốt nhà; phá tài

sản…). Cũng theo quy định tại Nghị định 58/2009/NĐ-CP thì tài sản đã được

giao trên thực tế cho người được nhận tài sản và người đó ký vào biên bản giao

nhận tài sản thì cơ quan THADS không có trách nhiệm nữa. Do vậy, nếu ký

xong mà chủ cũ cố tình chiếm lại thì cơ quan THADS không có trách nhiệm

đòi lại cho người được tài sản. Điều này khiến người mua tài sản đấu giá gặp

nhiều rủi ro và phiền phức khi mua. Trong nhiều vụ việc, chủ cũ còn thuê “xã

hội đen” để đàn áp người mua khiến việc sở hữu tài sản trúng đấu giá không

còn ý nghĩa.

Việc yêu cầu UBND hoặc cơ quan có thẩm quyền giải quyết đối với

người trúng đấu giá vừa tốn thời gian, và cũng thiếu trình tự, thủ tục để giải

quyết trong các trường hợp này.

2.4.3. Kháng nghị giám đốc thẩm ảnh hưởng quyền lợi người mua

Một số vụ việc tại TP Hồ Chí Minh cho thấy mặc dù nhà đất ở đã mua

đấu giá nhưng phát sinh quyết định kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm

khiến quyền lợi người mua bị ảnh hưởng. Cụ thể, theo quy định của Bộ luật

TTDS, thời hạn kháng nghị giám đốc thẩm là 03 năm kể từ ngày bản án, quyết

định của Tòa án có hiệu lực pháp luật. Trong khi đó, sau khi bản án có hiệu lực

pháp luật, cơ quan THADS sẽ tiến hành các thủ tục kê biên nhà đất để thi hành

án và tổ chức bán đấu giá. Bất cập ở chỗ, sau khi hoàn tất các thủ tục bán đấu

giá, thậm chí người mua đã được sang tên chính chủ nhà đất nhưng tài sản chưa

được bàn giao trên thực tế thì phát sinh quyết định kháng nghị theo thủ tục giám

đốc thẩm. Khi đó, tài sản mua đấu giá sẽ bị phong tỏa, không được bàn giao để

giải quyết theo trình tự giám đốc thẩm. Ví dụ:

Quyết định thi hành án số: 1053/QĐ-CTHADS ngày 22/01/2013 của Chi

cục thi hành án dân sự quận N thi hành Bản án số 42/KDTM-PT ngày

17/12/2012 của Tòa án phúc thẩm TAND Tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh.

“Buộc Công ty X thanh toán cho Ngân hàng TMCP Việt Nam Thương Tín số

tiền còn nợ của Hợp đồng tín dụng ngày 22/04/2011 và Phụ lục kèm theo là

97.866.989.298 đồng”

Quá trình tổ chức thi hành án, tài sản thế chấp là căn nhà đã được đưa ra

bán đấu giá. Kết quả bán đấu giá người mua trúng giá tài sản là 24.035.416.000

đồng.

Tuy nhiên, ngày 16/7/2018 Tòa án nhân dân cấp cao tại TP.Hồ Chí Minh

ban hành Quyết định giám đốc thẩm số 06/2018/KDTM-GĐT ngày 16/7/2018

về việc tranh chấp Hợp đồng tín dụng Hủy bản án kinh doanh, thương mại phúc

thẩm số 42/2012/KDTM-PT ngày 17/12/2012 của Tòa Phúc thẩm Tòa án nhân

dân tối cao tại Thành phố Hồ Chí Minh và Bản án kinh doanh, thương mại sơ

thẩm số 819/2012/KDTM-ST ngày 26/6/2012 của Tòa án nhân dân thành phố

Hồ Chí Minh về vụ án kinh doanh thương mại “Tranh chấp Hợp đồng tín dụng”

giữa nguyên đơn là Ngân hàng TMCP T với bị đơn là Công ty X.

Do Bản án bị kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm nên Chi cục

THADS quận N ra quyết định đình chỉ thi hành án theo quy định tại Điều 50

Luật THADS sửa đổi, bổ sung năm 2014. Do đó, việc giao tài sản cho người

trúng đấu giá chưa được thực hiện, phải chờ kết quả giải quyết của Tòa án.

Có thể thấy rằng tình trạng không thể giao tài sản sau khi bán đấu giá

thành khá phổ biến, tình trạng này tồn tại bởi một số nguyên nhân sau:

Do đương sự chống đối, cản trở việc giao tài sản. Hầu hết các vụ việc thi

hành án có tài sản là bất động sản bị kê biên, đấu giá thành đều gặp nhiều khó

khăn trong việc giao tài sản cho người trúng đấu giá. Để ngăn cản việc giao tài

sản cho người mua được tài sản mà người phải thi hành án có thể khóa cửa bỏ

đi, không có mặt tại thời điểm giao tài sản hoặc là huy động lực lượng, vũ khí

để chống lại lực lượng cưỡng chế giao tài sản.

Tài sản đang bị tranh chấp, khởi kiện tại Tòa án. Mặc dù đã thông báo

hợp lệ nhiều lần về quyền khởi kiện chia tài sản hoặc khởi kiện giải quyết tranh

chấp về tài sản nhưng đến thời điểm bán đấu giá thành thì đương sự, người có

quyền lợi, nghĩa vụ có liên quan mới thực hiện việc khởi kiện tranh chấp quyền

sở hữu, sử dụng tài sản hoặc khởi kiện chia tài sản được Tòa án thụ lý giải quyết

nên việc thi hành án phải hoãn theo quy định của pháp luật. Và việc tranh chấp

này có thể xảy ra lặp đi lặp lại nhiều lần, khiến Chấp hành viên phải hoãn thi

hành án hết lần này đến lần khác.

Trên đây là một số khó khăn, bất cập trong quá trình bảo đảm quyền lợi

hợp pháp của người mua đấu giá nhà đất trên địa bàn TP Hồ Chí Minh gặp phải.

Những hạn chế này tới nay sau khi Luật Đấu giá tài sản ra đời mặc dù đã khắc

phục được một phần nhưng những vấn đề thuộc về thái độ của bên bị thi hành

nhà đất bán đấu giá hiện chưa khắc phục được.

Tiểu kết Chương 2

TP Hồ Chí Minh là trung tâm kinh tế chính trị xã hội của cả nước có tốc

độ phát triển nhanh, lượng nhà ở và tài sản bất động sản của người dân TP khá

dồi dào và đây cũng là đối tượng được sử dụng để bảo đảm nghĩa vụ trong bán

đấu giá để thi hành án, bảo vệ lợi ích chính đáng, hợp pháp của người được thi

hành án, của nhà nước.

Trước đây, Nghị định số 17/2010/NĐ-CP của Chính phủ về đấu giá tài

sản cung cấp những cơ sở pháp lý cơ bản để ngăn chặn tình trạng thông đồng,

dìm giá, quân xanh quân đỏ nhằm giảm giá tài sản đấu giá. Tuy nhiên, thực tiễn

đấu giá tài sản thi hành án tại TP Hồ Chí Minh lại cho thấy những bất cập như

tình trạng chủ sở hữu nhà ở, người có quyền sử dụng đất không tự nguyện bàn

giao hoặc miễn cưỡng bàn giao nhưng không giao giấy tờ; Tình trạng khó khăn

trong cưỡng chế kê biên thi hành án; Tình trạng kháng nghị giám đốc thẩm ảnh

hưởng quyền lợi người mua.

Trước thực tế đó, những quy định mới của Luật đấu giá tài sản năm 2016

đã bổ sung một số quy định nhằm khắc phục tình trạng này. Tuy nhiên, thực

tiễn áp dụng quy định còn hạn chế, bất cập cần phải sửa đổi, bổ sung hoặc có

văn bản hướng dẫn thi hành phù hợp với thực tiễn nhằm đạt hiệu quả tối ưu

nhất.

Chương 3

GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG ĐẤU GIÁ TÀI

SẢN LÀ NHÀ, QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THI HÀNH ÁN DÂN

SỰ TẠI TP. HỒ CHÍ MINH

3.1. Một số kiến nghị hoàn thiện các quy định pháp luật về đấu giá

tài sản là nhà ở, quyền sử dụng đất

Đấu giá tài sản là giai đoạn cuối cùng và quan trọng trong quá trình xử lý tài sản của người phải thi hành

án để bảo đảm việc thi hành án. Khác với đấu giá tài sản thông thường, việc đấu giá tài sản trong thi

hành án dân sự mang tính đặc thù riêng như người ký hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản với tổ chức đấu

giá không phải là chủ sở hữu, chủ sử dụng mà là cơ quan thi hành án dân sự, trong khi tài sản lại do

người phải thi hành án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan nắm giữ, quản lý. Trên thực tiễn bên

cạnh những kết quả đạt được, cơ quan thi hành án dân sự Thành phố Hồ Chí Minh kê biên, thẩm định

giá và ký hợp đồng dịch vụ đấu giá nhiều vụ việc nhưng kết quả việc đấu giá tài sản thành công và kết

quả giao tài sản đã đưa ra đấu giá cho người mua chưa được cao, từ đó tiền thi hành án thu được từ

việc đấu giá tài sản cũng còn thấp, kết quả thi hành án không cao. Những thực trạng nêu trong luận văn

là một trong những nguyên nhân dẫn đến sự việc như trên.

Qua nghiên cứu việc bán đấu giá tài sản là nhà ở, quyền sử dụng đất từ thực tiễn thi hành án dân sự

TP.Hồ Chí Minh tác giả mong muốn đề xuất, kiến nghị một số giải pháp nhằm làm cho hoạt động bán

đấu giá tài sản trong thi hành án dân sự được hiệu quả, nhanh chóng, không trái với quy định pháp

luật, đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.

Thứ nhất, pháp luật cần quy định quyền được xem các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ của tổ chức bán

cho các chủ thể khi tham gia hoạt động bán đấu giá tài sản. Việc tiếp cận, xem xét những tình tiết có

trong hồ sơ giúp cho đương sự giám sát được quá trình thực hiện các thủ tục bán đấu giá tài sản có

đảm bảo theo quy định hay chưa, kịp thời phát hiện những vi phạm để yêu cầu khắc phục, đảm bảo

quyền lợi hợp pháp của họ, hạn chế những khiếu nại, tranh chấp sau khi việc bán đấu giá đã hoàn thành.

Thứ hai, để tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức đấu giá nhằm không bỏ sót người đăng ký tham gia đấu

giá hợp lệ, đảm bảo việc thu, nộp tiền đặt trước và trình tự, thủ tục đấu giá phù hợp với quy định pháp

luật, căn cứ điều kiện hoạt động, tổ chức đấu giá tài sản có thể quy định thời gian nộp tiền đặt trước

trong Quy chế cuộc đấu giá. Về đề xuất của các Tổ chức đấu giá tài sản đề nghị sửa đổi Khoản 2 Điều 39

Luật Đấu giá tài sản (chỉ được thu tiền đặt trước của người tham gia đấu giá trong thời hạn 03 ngày

làm việc trước ngày mở cuộc đấu giá 02 ngày). Quy định đối với trường hợp tổ chức đấu giá tài sản tại

địa bàn (VD: Hóc Môn; Củ Chi; Nhà Bè) đi lại khó khăn thì người đăng ký tham gia đấu giá có thể nộp

trực tiếp tiền đặt trước cho tổ chức đấu giá tài sản. Điều này, mở rộng, thu hút rộng rãi các cá nhân, tổ

chức có thể dễ dàng được tham gia đấu giá tài sản theo ý muốn.

Thứ ba, về kê biên tài sản: Luật quy định trách nhiệm Chấp hành viên

yêu cầu các cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm cung cấp thông tin về tài sản,

giao dịch đã đăng ký, nhưng chưa quy định những chế tài cụ thể trong việc

chậm trả lời hoặc không trả lời các yêu cầu của Chấp hành viên. Tuy nhiên, đối

với các tài sản đã thế chấp cho các tổ chức tín dụng đã rõ các thông tin về đăng

ký giao dịch bảo đảm, được ghi nhận kèm theo giấy tờ thể hiện quyền sở hữu,

quyền sử dụng tài sản mà các tổ chức tín dụng đang nắm giữ. Ngoài ra khi xử

lý tài sản có đăng ký giao dịch bảo đảm thì việc ưu tiên thanh toán cũng được

pháp luật thi hành án dân sự và đăng ký giao dịch bảo đảm xác định cụ thể. Do

vậy, không cần quy định việc chấp hành viên yêu cầu các cơ quan đăng ký giao

dịch bảo đảm cung cấp thông tin về tài sản, giao dịch đã đăng ký trước khi kê

biên tài sản, để giảm bớt thủ tục hành chính, giúp cho việc xử lý tài sản được

rút gọn.

Thứ tư, về xác định giá trị tài sản. Luật Thi hành án dân sự đã quy định

thời hạn ký hợp đồng, nhưng không giới hạn thời gian thực hiện thẩm định giá

và công bố kết quả thẩm định giá nên cũng dễ dẫn đến tình trạng cố tình kéo

dài thời gian xác định giá trị tài sản. Do đó, khi xác lập hợp đồng là thỏa thuận

của các bên, trường hợp này, chấp hành viên đại diện cho Nhà nước thực hiện

việc giao kết nên cũng mang tính chất hành chính, mệnh lệnh. Do vậy cần có

quy định thời hạn tối đa thực hiện việc thẩm định giá và công bố kết quả thẩm

định giá, để ràng buộc các bên khi thực hiện việc thẩm định giá tài sản, tránh

tình trạng kéo dài việc thi hành án. Bên cạnh đó, hợp đồng cũng nên ràng buộc

trách nhiệm của tổ chức thẩm định giá nếu vi phạm thời gian thực hiện hợp

đồng.

Thứ 5, về việc Tòa án thụ lý đơn khởi kiện hủy hợp đồng bán đấu giá:

Bộ Tư pháp cần tiếp tục phối hợp với Tòa án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát

nhân dân tối cao để có biện pháp hướng dẫn thực hiện hoặc tham mưu cho cấp

có thẩm quyền sửa đổi các quy định cho đồng bộ, có tính liên thông để áp dụng.

3.2. Đảm bảo tính công khai, minh bạch, thuận lợi, bình đẳng, chính

xác trong áp dụng pháp luật về đấu giá tài sản thi hành án là nhà, quyền

sử dụng đất trên địa bàn TP.Hồ Chí Minh

Như đã phân tích và bình luận ở trên, giá trỉ nhà ở, quyền sử dụng đất là

một loại quyền tài sản có giá trị lớn và mang lại hiệu quả kinh tế cao cho chủ

sở hữu cũng như chủ sử dụng và các cá nhân, tổ chức tham gia có liên quan

khác.

Đối với việc đăng báo bán đấu giá tài sản: Pháp luật cần quy định cụ thể

một số Báo Trung ương như Báo tuổi trẻ, Báo Thanh niên, Báo Pháp luật… là

những Báo thu hút được nhiều người xem. Như vậy, việc bán đấu giá tài sản

mới đảm bảo sự công khai, minh bạch và mang lại hiệu quả cao

Tính công khai, minh bạch trong đấu giá sẽ góp phần đẩy lùi các tình

trạng như: cò mồi về đất đai, bất động sản, cắt đứt các khâu trung gian không

cần thiết trong các giao dịch liên quan đến tài sản thi hành án là nhà đất; giảm

thiểu tối đa các tình trạng nhũng nhiễu như: thông đồng, móc nối, không minh

bạch, dìm giá, thổi giá….tại các phiên đấu giá tài sản thi hành án là nhà, quyền

sử dụng đất trên địa bàn Thành phố.

Đảm bảo tính công khai, minh bạch trong áp dụng pháp luật về đấu giá

tài sản thi hành án là nhà đất ở TP.Hồ Chí Minh cần phải được thể hiện rõ ràng,

cụ thể thông qua việc cung cấp, làm rõ các thông tin liên quan đến nhà đất như

thông tin về: thửa đất, vị trị đất, chức năng, nguồn gốc sử dụng của đất, tình

trạng pháp lý của đất.....và các nội dung liên quan đến cách thức, thời gian, địa

điểm tổ chức đấu giá nhà, quyền sử dụng đất . Các thông tin này đều phải được

thông báo công khai trước và trong các phiên đấu giá. Mặt khác, cần thiết phải

niêm yết công khai, thông báo trước khi tổ chức đấu giá về thông tin của các

thửa đất đem ra đấu giá tài sản thi hành án là nhà, quyền sử dụng đất. Đây là

trách nhiệm quan trọng của tổ chức đấu giá khi tiến hành áp dụng pháp luật về

đấu giá nhằm đảm bảo hoạt động đấu giá được nhiều cá nhân, tổ chức biết đến

và tiếp nhận thông tin cũng như giải quyết các nhu cầu về thương mại thực tế

của các cá nhân, tổ chức đó.

Ngoài ra, công khai, minh bạch còn phải được thể hiện ngay cả ở việc

xác định cách thức, trình tự, thủ tục thực hiện hoạt động bán đấu giá tài sản thi

hành án là nhà ở, quyền sử dụng đất. Bất kể thông tin gì của hoạt động bán đấu

giá tài sản thi hành án là nhà ở, quyền sử dụng đất cũng nhất thiết phải được

công khai và minh bạch cho mọi người đều biết đến để đảm bảo bảo vệ quyền

và lợi ích hợp pháp của cả người mua và người bán trong giao dịch bán đấu giá,

đặc biệt bảo vệ được uy tín, danh dự của tổ chức có vai trò tổ chức thực hiện

hoạt động bán đấu giá tài sản thi hành án là nhà ở, quyền sử dụng đất và các

đấu giá viên trực tiếp tổ chức cho các phiên đấu giá đó.

Ngoài ra, hoàn thiện pháp luật và áp dụng pháp luật về bán đấu giá tài

sản thi hành án là nhà ở, quyền sử dụng đất tại TP.Hồ Chí Minh cũng cần phải

bảo đảm thuận lợi, bình đẳng, chính xác và đúng pháp luật đối với các vấn đề,

nội dung, hoạt động liên quan đến đấu giá. Bởi, đây là các yếu tố và nhu cầu

cần thiết để xây dựng môi trường cạnh tranh, mua bán lành mạnh, hiệu quả.

Đảm bảo thuận lợi, bình đẳng, chính xác và đúng pháp luật biểu hiện ở việc:

không phân biệt đối tượng tham gia vào hoạt động đấu giá ; thu hút đồng đều

và tăng dần số lượng cá nhân, tổ chức tham gia vào hoạt động bán đấu giá tài

sản thi hành án là nhà ở, quyền sử dụng đất; áp dụng các điều kiện chung, phù

hợp và bình đẳng cho các chủ thể khác nhau; loại bỏ những rào cản không thuận

lợi hoặc không cần thiết hoặc các thủ tục hành chính, văn bản, giấy tờ rườm rà

gây mất thời gian, tốn công sức, tiền bạc của các chủ thể tham gia vào hoạt

động bán đấu giá tài sản thi hành án là nhà ở, quyền sử dụng đất.

Các chủ thể có quyền điều hành các phiên đấu giá như Trung tâm dịch

vụ bán đấu giá tài sản hay các Doanh nghiệp bán đấu giá tài sản cũng cần được

bình đẳng trong việc tham gia điều hành đấu giá, có các quyền và nghĩa vụ

ngang nhau, không có sự thiện vị hay ưu tiên cho chủ thể nào. Cũng cần thiết

có những cơ chế mở rộng hơn cho sự tham gia của các tổ chức đấu giá ngoài

phạm vi và địa bàn của Thành phố để tăng cao khả năng cạnh tranh và tận dụng

tối đa những lợi thế sẵn có, vượt trội của các tổ chức đấu giá đó.

Bên cạnh đó, cũng nhất thiết phải quan tâm đến việc đảm bảo tính chính

xác và áp dụng đúng pháp luật hiện hành về bán đấu giá tài sản thi hành án là

nhà ở, quyền sử dụng đất. Quá trình thực hiện pháp luật và áp dụng pháp luật

về bán đấu giá tài sản thi hành án là nhà ở, quyền sử dụng đất trên địa bàn

TP.Hồ Chí Minh trước tiên phải chấp hành nghiêm túc các quy định của pháp

luật đất đai, pháp luật dân sự đặc biệt là pháp luật về bán đấu giá tài sản mà cụ

thể và trước tiên là Luật THADS năm 2008 sửa đổi, bổ sung năm 2014 và các

văn bản hướng dẫn thi hành có liên quan. Bên cạnh đó, cần ban hành các văn

bản hướng dẫn cụ thể để áp dụng phù hợp với tình hình kinh tế, xã hội của địa

phương mình như Quy chế bán đấu giá tài sản thi hành án và các văn bản quy

phạm pháp luật khác tại TP.Hồ Chí Minh.

3.3. Nâng cao hiệu quả tổ chức bán đấu giá tài sản thi hành án là nhà

ở, quyền sử dụng đất trên địa bàn TP.Hồ Chí Minh

Về hoạt động bán đấu giá tài sản thi hành án là nhà, quyền sử dụng đất

trên địa bàn TP.Hồ Chí Minh hiện nay có rất nhiều cơ quan, ban ngành tham

gia. Để một tài sản nhà đất thi hành án bán đấu giá thành thì phải xuyên suốt

một quá trình khá phức tạp. Từ khâu xác minh tại cơ quan công an, cơ quan

thuế, Sở kế hoạch đầu tư, các cơ quan, phòng ban thuộc Ủy ban nhân dân các

cấp… Tuy nhiên cơ quan chính yếu nhất trong hoạt động này Sở tư pháp (quản

lý các tổ chức bán đấu giá tài sản) và các cơ quan thi hành án dân sự tại Thành

phố.

Hiện nay, tại địa bàn tỉnh TP.Hồ Chí Minh, lĩnh vực quản lý nhà nước

của các cơ quan liên quan của Thành phố về đấu giá tài sản vẫn đang bộc lộ

những yếu kém khuyết điểm cần khắc phục như: bộ máy tổ chức, thực hiện

hoạt động đấu giá vẫn còn cồng kềnh mà chưa phát huy được hết hiệu lực, chưa

phát huy được hết chức năng, nhiệm vụ, tình trạng luật ra đời những vẫn chưa

được xem xét áp dụng và cụ thể hóa vẫn còn tồn tại; trong bộ máy tham gia

trực tiếp vào hoạt động tổ chức, điều hành đấu giá tài sản, đấu giá vẫn còn tồn

tại tình trạng nhiều cá nhân sách nhiễu, quan liêu, vụ lợi cá nhân…Ngoài ra,

các tình trạng khác vẫn còn tồn tại cần được giải quyết kịp thời như tình trạng

buông lỏng quản lý, buông lỏng kỷ cương của nhà nước liên quan đến áp dụng

pháp luật về đấu giá tài sản là nhà đất trong thi hành án dân sự; chưa sử dụng

đúng đắn công cụ pháp luật trong quản lý nhà nước, quản lý kinh tế xã hội;

trình độ, năng lực, phẩm chất của đội ngũ cán bộ chưa tương xứng với yêu cầu

nhiệm vụ đặt ra. Việc quá tải trong công việc của các chấp hành viên làm giảm

hiệu quả giải quyết công việc. Trước yêu cầu khách quan đó cần thiết phải có

sự điều hành, tổ chức hiệu quả của Nhà nước ta và của các cơ quan hữu quan

của Thành phố trong việc hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng

pháp luật về đấu giá tài sản nhà đất trong thi hành án thì hoạt động này mới

phát huy tích cực được những lợi thế, những tác động hiệu quả đến nền kinh tế

- xã hội Thành phố. Qua đó, góp phần xây dựng môi trường cạnh tranh, thị

trường lành mạnh và nâng cao các giá trị của kinh tế - xã hội của Việt Nam.

Cần nâng cao hiệu quả của các tổ chức liên quan đến hoạt động bán đấu

giá bán đấu giá tài sản thi hành án là nhà ở, quyền sử dụng đất

Đối với Bộ Tư pháp

Quan tâm, kiến nghị Chính phủ sớm sửa đổi, bổ sung Nghị định số

110/2013/NĐ-CP ngày 24/9/2013 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành

chính trong lĩnh vực bổ trợ tư pháp, hành chính tư pháp, hôn nhân và gia đình,

thi hành án dân sự, phá sản doanh nghiệp, hợp tác xã nhằm đảm bảo phù hợp

với các quy định mới của Luật Đấu giá tài sản.

Chỉ đạo các cơ quan thi hành án, cơ quan liên quan khẩn trương phối

hợp bàn giao dứt điểm tài sản thi hành án đã đấu giá thành cho người trúng đấu

giá theo thời hạn quy định, đặc biệt là những tài sản bị kiến nghị, khiếu nại kéo

dài.

Quan tâm, sớm xây dựng trang thông tin điện tử chuyên ngành về đấu

giá tài sản. Nghiên cứu, xây dựng các hệ tiêu chí đánh giá, khen thưởng cá

nhân, tổ chức nghiêm chỉnh chấp hành tốt quy định pháp luật, có sáng kiến,

thành tích đóng góp vào hoạt động đấu giá tài sản.

Bộ Tư pháp cần giao Tổng cục THADS tiếp tục tăng cường công tác

kiểm tra và sau kiểm tra đối với hoạt động bán đấu giá và giao tài sản bán đấu

giá để kịp thời phát hiện, chấn chỉnh và phòng ngừa các vi phạm. Cùng với đó,

có biện pháp xử lý đối với những tổ chức đấu giá và đấu giá viên vi phạm hoạt

động bán đấu giá tài sản.

Bộ tư pháp cần kịp thời tổ chức họp liên ngành với VKSND TC để có

quan điểm thống nhất với Viện kiểm sát trong hoạt động kiểm sát đối với các

tổ chức bán đấu giá nhằm hạn chế các sai phạm, nâng cao hiệu quả công tác

bán đấu giá tài sản thi hành án. Đồng thời, phối hợp với Viện KSNDTC chỉ đạo

các cơ quan THADS và VKSND các cấp trong việc kiểm tra, kiểm sát các hồ

sơ thi hành án chặt chẽ hơn nữa nhằm phát hiện, khắc phục những sai sót ngay

từ các giai đoạn thi hành án từ đầu để tránh trường hợp bán đấu giá thành nhưng

không tổ chức được việc giao tài sản cho người mua.

Đồng thời, thực hiện việc kiểm tra, rà soát đối với những vụ việc thi hành

án liên quan đến bán đấu giá tài sản để đảm bảo việc thi hành án nói chung và

việc bán đấu giá, giao tài sản đấu giá được thực hiện đúng quy định pháp luật.

Đối với Ủy ban nhân dân Thành phố

Quan tâm, thường xuyên quán triệt các sở, ngành trên địa bàn Thành phố,

Ủy ban nhân dân quận, huyện thực hiện nghiêm chỉnh quy định pháp luật về

đấu giá tài sản trong việc lựa chọn, giám sát quá trình tổ chức đấu giá đối với

tài sản của đơn vị mình và kịp thời phản ánh về Sở Tư pháp các khó khăn,

vướng mắc liên quan đến việc đấu giá tài sản.

Về thông tin nhà, đất: Các cơ quan quản lý nhà, đất tại TP.Hồ Chí Minh

nên có trang thông tin tình trạng pháp lý về tài sản là nhà đất của các tổ chức,

cá nhân mã hóa trong phần mềm để khi cần thiết các cơ quan khi xác minh về

tài sản có thể chủ động lấy thông tin và sau đó in thành văn bản để các cơ quan

có chức năng quản lý nhà, đất xác nhận, làm cơ sở cho việc thi hành án. Điều

này sẽ rút ngắn được thời gian, các cơ quan cung cấp thông tin không cần phải

lục tìm hồ sơ xem thông tin và cơ quan thi hành án, viện kiểm sát không phải

mất nhiều thời gian chờ đợi kết quả xác minh.

Đối với Sở - ngành, quận - huyện

Tiếp tục đẩy mạnh công tác tuyên truyền về hoạt động đấu giá tài sản

đến các cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp trên địa bàn bằng nhiều hình thức cụ

thể và hiệu quả hơn. Kịp thời nắm bắt những khó khăn, vướng mắc của các tổ

chức đấu giá tài sản và các cá nhân, tổ chức có liên quan để giải quyết và đề

xuất kiến nghị cơ quan có thẩm quyền giải quyết.

Tăng cường công tác phối hợp giữa các cơ quan để thực hiện những nội

dung có liên quan đối với hoạt động đấu giá tài sản.

Đối với tổ chức đấu giá tài sản:

Nghiên cứu thực hiện đúng quy định pháp luật về đấu giá tài sản, pháp

luật về thi hành án dân sự thực hiện tốt công tác quản trị tại tổ chức mình.

Thường xuyên cập nhật kiến thức, bồi dưỡng kỹ năng, kinh nghiệm để

nâng cao chất lượng đội ngũ đấu giá viên nhằm tạo được niềm tin và uy tín đối

với khách hàng.

Phối hợp chặt chẽ với Sở Tư pháp, Cục Thi hành án dân sự và các cơ

quan có liên quan trong các hoạt động về đấu giá tài sản (trước bán, trong bán

và sau bán đấu giá tài sản)

Đối với Cục thi hành án dân sự Thành phố và các chi cục thi hành án

dân sự

Bên cạnh những khó khăn, vướng mắc trong công tác đấu giá, Cục Thi

hành án dân sự thành phố Hồ Chí Minh cần xác định rõ định hướng phát triển

hoạt động thi hành án dân sự phải gắn liền với yêu cầu xây dựng thể chế pháp

luật liên quan đồng bộ; chủ trì, phối hợp với các cơ quan có liên quan tiếp tục

thực hiện tốt công tác xây dựng, hoàn thiện thể chế về thi hành án dân sự; tăng

cường công tác kiểm tra theo thẩm quyền, xử lý nghiêm các trường hợp tiêu

cực, tham nhũng, vi phạm pháp luật; đẩy nhanh tiến độ, giải quyết dứt điểm các

vụ việc khiếu nại, tố cáo bức xúc, kéo dài.

Tiếp tục thực hiện hiệu quả công tác phối hợp liên ngành, đặc biệt là phối

hợp với Tòa án các cấp, Viện kiểm sát nhân dân các cấp, Công an, Ngân

hàng,… trong hoạt động thi hành án dân sự; kịp thời giải quyết các khó khăn,

vướng mắc phát sinh. Tập trung triển khai ứng dụng công nghệ thông tin trong

quản lý, chỉ đạo điều hành và tổ chức thi hành án, coi đây là giải pháp đột phá

trong công tác thi hành án dân sự.

Tổ chức các buổi tọa đàm liên quan đến những vướng mắc trong quá

trình thực hiện bán đấu giá theo định kỳ tại các cơ quan Thi hành án theo địa

bàn đang thụ lý hồ sơ giải quyết.

Tăng cường chuyên môn, đạo đức hành nghề của chấp hành viên, đấu

giá viên chuyên nghiệp trong các tổ chức bán đấu giá tài sản thi hành án là nhà

ở, quyền sử dụng đất.

Tại Nghị quyết số 49-NQ/TW ngày 02/6/2005 của Bộ Chính trị đã khẳng

định phương hướng: “Xây dựng đội ngũ cán bộ tư pháp, bổ trợ tư pháp, nhất là

cán bộ có chức danh tư pháp, theo hướng đề cao quyền hạn, trách nhiệm pháp

lý, nâng cao và cụ thể hóa tiêu chuẩn về chính trị, phẩm chất, đạo đức, chuyên

môn nghiệp vụ và kinh nghiệm, kiến thức xã hội đối với từng loại cán bộ”;

Thường xuyên mở các lớp tập huấn, bồi dưỡng về nghiệp vụ cho chấp

hành viên và kể cả cán bộ làm khâu công tác này nhằm nâng cao kỹ năng, trình

độ chuyên môn, đáp ứng với yêu cầu của thực tiễn.

Nâng cao vai trò, trách nhiệm của đội ngũ chấp hành viên; phải có hình

thức khen thưởng nêu làm việc đạt hiệu quả cao và ngược lại có xử lý kỷ luật

đối với những vi phạm do chấp hành viên, đấu giá viên gây ra.

Cần tăng cường mối liên hệ mật thiết, chặt chẽ giữa các cơ quan tổ chức

tiến hành đấu giá tài sản thi hành án là nhà ở, quyền sử dụng đất.

Hoạt động đấu giá tài sản thi hành án là nhà ở, quyền sử dụng đất chỉ có

thể phát triển hiệu quả, hợp lý và hợp pháp khi có sự tham gia tích cực, chuyên

nghiệp và kịp thời, nhanh chóng từ các cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm

quyền, chức năng cụ thể về đấu giá tài sản. Thực tế, trong quan hệ pháp luật về

đấu giá tài sản là nhà, đất trong thi hành án dân sự, từ trước tới nay luôn luôn

có sự hiện diện, tham gia bởi các cơ quan đại diện của Nhà nước, đại diện cho

pháp luật để quản lý, điều hành, tổ chức, giám sát hoạt động này.

Muốn phát huy hiệu quả cần có sự phối kết hợp chặt chẽ giữa các cơ

quan nhà nước có thẩm quyền cao nhất từ Trung ương như Bộ Tư pháp, Bộ Tài

Chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường....đến các cơ quan nhà nước có thẩm

quyền chuyên môn tương tự ở địa phương và các cơ quan ban ngành khác. Sự

phối kết hợp này là điều tất yếu và bắt buộc để tổ chức các phiên đấu giá, cuộc

đấu giá tài sản thành công.

Việc phối kết hợp giữa các cơ quan, ban ngành liên quan và có cơ chế

thống nhất, kết hợp bài bàn giữa các cơ quan ban ngành liên quan này sẽ có ý

nghĩa quan trọng trong việc khắc phục, giảm thiếu tối đã những hệ quả xấu

mang lại từ hoạt động đấu giá và áp dụng pháp luật về đấu giá.

Có thể nói, hoạt động phối hợp giữa các cơ quan chức năng và cơ quan

chuyên môn có ý nghĩa quan trọng trong việc tháo gỡ những khó khăn, bất cập

cũng như những tồn tại diễn ra trong nhiều năm của hoạt động đấu giá tài sản

thi hành án. Tuy nhiên, muốn hiệu quả thực tế của việc phối kết hợp này cũng

cần phải chú ý đến quy chế phối hợp, trong đó quy định cụ thể nhiệm vụ, quyền

hạn các cơ quan, trách nhiệm cơ quan chủ trì và cơ quan phối hợp.

Tăng cường các hoạt động tuyên truyền, giáo dục, phổ biến pháp luật về

đấu giá tài sản, pháp luật về thi hành án dân sự cho người dân tại TP.Hồ Chí

Minh.

Phổ biến, giáo dục pháp luật về đấu giá, về thi hành án có những ý nghĩa

quan trọng như: tác động vào ý thức của các đối tượng trong xã hội; tác động

vào hệ giáo dục chính trị tư tưởng cho người dân; giáo dục được ý thức pháp

luật và đạo đức của người dân; nâng cao hiệu quả cho hoạt động triển khai thực

hiện pháp luật về đấu giá tài sản, pháp luật thi hành án dân sự.

Trong tình hình hiện nay, nâng cao hiệu quả công tác phổ biến, giáo dục

pháp luật về đấu giá tài sản, pháp luật về thi hành án trên địa bàn tỉnh TP.Hồ

Chí Minh là cần thiết, phải có các phương thức tác động làm thay đổi cách nghĩ,

cách nhìn của người dân đối với pháp luật về đất đai, nhà ở nói chung và pháp

luật về đấu giá tài sản, luật thi hành án dân sự nói riêng. Thông thường, người

dân thường chỉ quan tâm tới các chế định pháp luật này khi bản thân họ phải

rơi vào tình thế sự việc miễn cưỡng, lợi ích bị xâm hại... dính líu tới pháp luật

(kiện cáo, tranh chấp, bị phạt, bị cưỡng chế...). Bởi vậy, khi tuyên truyền, phổ

biến, giáo dục pháp luật về đấu giá tài sản thi hành án cần giải tích, phân tích

cho người dân hiểu được rằng, pháp luật không chỉ bao gồm các quy định cưỡng

chế, thực thi pháp luật, biện pháp giải quyết tranh chấp mà pháp luật còn bao

gồm các quy định bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân khi tham gia

vào các giao dịch thương mại, mua bán, chuyển nhượng nhà đất. Bởi vậy, cần

khuyến khích các giao dịch lành mạnh giữa các người dân trên địa bàn Thành

phố nhằm thúc đẩy sự phát triển và bảo đảm trật tự ổn định. Pháp luật là môi

trường thuận lợi tạo điều kiện cho người giao dịch với nhau trong các lĩnh vực

của đời sống xã hội, đảm bảo cho các thành viên trong xã hội phụ thuộc và gắn

bó với nhau một cách hợp lý.

Cán bộ làm công tác phổ biến, giáo dục pháp luật về đấu giá tài sản thi

hành án phải làm tốt vai trò tham mưu cho cấp ủy, chính quyền địa phương

trong việc triển khai thực hiện công tác phổ biến, giáo dục pháp luật, thường

xuyên tham mưu, hướng dẫn các ban ngành đoàn thể, các đơn vị triển khai các

kế hoạch, nội dung tuyên truyền phù hợp nội dung và tình hình mới. Thường

xuyên cung cấp tài liệu hướng dẫn nghiệp vụ, tài liệu pháp luật cho đội ngũ

tuyên truyền viên pháp luật. Việc cung cấp thông tin pháp luật, tài liệu văn bản

pháp luật là một trong những nhiệm vụ quan trọng nhằm tăng cường hiệu quả

của công tác phổ biến, giáo dục pháp luật về đấu giá tài sản thi hành án. Thường

xuyên đổi mới nội dung, hình thức tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật

cho phù hợp với tình hình mới. Việc đổi mới nội dung, hình thức tuyên truyền,

phổ biến giáo dục pháp luật phải xuất phát từ yêu cầu nhiệm vụ, đặc điểm, tình

hình, nhận thức của các đối tượng được tuyên truyền. Trong đó cần tuyên

truyền, phổ biến giáo dục pháp luật theo hướng làm thay đổi cách nghĩ, cách

nhìn của quần chúng nhân dân đối với pháp luật. Tuyên truyền cho quần chúng

nhân dân hiểu rõ vai trò của pháp luật về đấu giá tài sản thi hành án trong cuộc

sống để họ hiểu và tôn trọng pháp luật và chấp hành đúng pháp luật. Cần tăng

cường nâng cao hiệu quả của Tủ sách pháp luật ở cơ sở, thường xuyên cập nhật

các thông tin, nội dung mới của các văn bản quy phạm pháp luật về đấu giá tài

sản thi hành án để cán bộ và nhân dân thực hiện và áp dụng thống nhất các quy

định pháp luật trong đời sống xã hội.

Có thể thấy, làm tốt công tác tuyên truyền, giáo dục phổ biến pháp luật

về đấu giá tài sản thi hành án trong quần chúng nhân dân là một biện pháp căn

cơ, mang lại hiệu quả lâu dài không chỉ trong việc thực hiện pháp luật về đấu

giá nhà đất là tài sản thi hành án mà còn trong nhiều lĩnh vực khác, hạn chế tối

đa những hành vi vi phạm pháp luật có thể phát sinh gây ra các rủi ro khó tranh

cho người dân, doanh nghiệp và các cá nhân, tổ chức có liên quan khác đến

hoạt động đấu giá tài sản thi hành án tại địa phương.

Tiểu kết Chương 3

Bán đấu giá tài sản là một trong những mắt xích cuối cùng của hoạt động

thi hành án dân sự. Bán đấu giá thành công để thu tiền cho người được thi hành

án là cả một qúa trình, phải qua rất nhiều trình tự thủ tục theo luật định, đặt biệt

đối với tài sản là nhà ở, quyền sử dụng đất. Nó không phải là hàng hóa thông

thường để ta có thể đem ra chào mời để bán đi nhanh chóng. Ở đây, đòi hỏi có

rất nhiều chủ thể tham gia có ý kiến và đưa ra quyết định nên mất rất nhiều thời

gian, chưa nói đến việc một số chủ thể cố tình chây ì, tìm mọi cách để trì hoãn.

Có thể nói, bán đấu giá tài sản là nhà ở, quyền sử dụng đất trong thi hành án

được thành công là một “kỳ tích” trong hoạt động thi hành án dân sự. Thực tế

mà nói thì việc yêu cầu thi hành tại Thành phố Hồ Chí Minh rất cao so với các

tỉnh thành khác nhưng số việc thi hành án bán đấu giá tài sản vẫn chiếm tỉ lệ

rất thấp so với các việc thi hành án khác.

Với các đặc điểm, nội dung, các yêu cầu và tiêu chí nêu trên, để nâng cao

hiệu quả của bán đấu giá tài sản nói chung và bán đấu giá tài sản thi hành án

dân sự là nhà, trong THADS nói riêng, cần phải tập trung thực hiện tốt các giải

pháp như hoàn thiện pháp luật về bán đấu giá tài sản trong THADS theo hướng

hợp nhất quy định của pháp luật, làm sao phải đưa pháp luật đi vào thực tiễn,

đặc biệt là Luật đấu giá tài sản 2016; Đồng thời, kiện toàn tổ chức, nâng cao

năng lực của đội ngũ đấu giá viên, chấp hành viên, tăng cường sự phối hợp của

các cơ quan, tổ chức có liên quan trong quá trình bán đấu giá tài sản thi hành

án là nhà ở, quyền sử dụng đất. Và quan trọng là phải chú trọng công tác phổ

biến, tuyên truyền để pháp luật đấu giá tài sản đi vào cuộc sống.

KẾT LUẬN

Luận văn nghiên cứu lý luận và thực trạng bán đấu giá tài sản là nhà,

quyền sử dụng đất theo pháp luật thi hành án dân sự từ thực tiễn thành phố Hồ

Chí Minh thông qua một số ví dụ cụ thể nhằm làm sáng tỏ những bất cập trong

pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật bán đấu giá tài sản là nhà ở, quyền sử

dụng đất trong thi hành án dân sự. Việc tổ chức bán đấu giá tài sản thi hành án

kịp thời, nhanh chóng cũng đồng nghĩa với pháp luật đã chặt chẽ cả về hình

thức cũng như nội dung và chế tài cũng đã đủ mạnh.

Có thể nói, Luật bán đấu giá, Luật thi hành án dân sự là công cụ hữu hựu

để cơ quan thi hành án sử dụng làm thước đo trong việc thực hiện các thủ tục

liên quan đến hoạt động bán đấu giá tài sản, mang lại kết quả tối ưu nhất. Tuy

nhiên, qua thực tiễn thi hành cho thấy một số quy định trong Luật bán đấu giá

tài sản, Luật thi hành án dân sự sửa đổi bổ sung năm 2014 vẫn còn hạn chế, bất

cập, chưa đáp ứng được yêu cầu thực tiễn.

Từ vận dụng kiến thức lý luận được tiếp thu trong quá trình học tập tại

Học viện Khoa học xã hội và kết hợp công tác chuyên môn, Luận văn đã phần

nào mô tả được thực trạng hiện nay để từ đó có những đề xuất kiến nghị, đưa

ra một số giải pháp với mong muốn pháp luật ngày càng hoàn thiện hơn, thuận

lợi hơn đối với các cá nhân, tổ chức tham gia, thực hiện, thi hành.

Với điều kiện nghiên cứu thực tế cũng có những khó khăn nhất định,

những giải pháp mà luận văn đưa ra cần có thời gian kiểm nghiệm. Do vậy,

luận văn không tránh khỏi những hạn chế thiếu sót, tác giả rất mong nhận được

những ý kiến góp ý của các nhà khoa học, thầy cô giáo và đồng nghiệp để tác

giả tiếp tục nghiên cứu, bổ sung và hoàn thiện đề tài hơn./.

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Bộ Chính trị (2005) Nghị quyết số 48-NQ/TW của của Bộ Chính trị về

chiến lược xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam đến năm 2010,

định hướng đến năm 2020, ban hành ngày 24/5/2005, Hà Nội.

2. Bộ Chính trị (2005) Nghị quyết số 49-NQ/TW của Bộ Chính trị về

chiến lược cải cách tư pháp đến năm 2020, ban hành ngày 02/6/2005, Hà Nội.

3. Bộ Tư pháp (2004) Luật Bán đấu giá tài sản của Trung Quốc, Tài liệu

tham khảo.

4. Bộ Tư pháp (2006) Từ điển luật học, Nxb Tư pháp, Hà Nội

5. Bộ Tư pháp – Tòa án nhân dân tối cao – Viện kiểm sát nhân dân tối

cao (2016) Thông tư liên tịch số 01/2016/TTLT-BTP-TANDTC-VKSNDTC quy

định một số vấn đề về thủ tục thi hành án dân sự và phối hợp liên ngành trong

thi hành án dân sự, ban hành ngày 01/8/2016, Hà Nội.

6. Hồ Quân Chính (2012) “Một số vấn đề về định giá, định giá lại và bán

đấu giá tài sản kê biên để thi hành án”, Tạp chí Dân chủ và pháp luật, số chuyên

đề 4, tr.26-32.

7. Chính phủ (2010) Nghị định số 17/2010/NĐ-CP của Chính phủ về bán

đấu giá tài sản, ban hành ngày 04/03/2010, Hà Nội.

8. Chính phủ (2009) Nghị định số 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ về cấp

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền

với đất, ban hành ngày 19/10/2009, Hà Nội.

9. Cục Thi hành án dân sự thành phố Hồ Chí Minh (2018) Báo cáo số

261/BC-CTHADS về kết quả công tác thi hành án dân sự năm 2018 – Phương

hướng nhiệm vụ công tác năm 2019, ban hành ngày 12/10/2018, Thành phố Hồ

Chí Minh.

10. Cục Thi hành án dân sự thành phố Hồ Chí Minh (2017) Tài liệu Hội

nghị triển khai công tác thi hành án dân sự năm 2017, TP Hồ Chí Minh.

11. David W.Pearce (1999) Từ điển kinh tế học hiện đại, Nxb Chính trị

quốc gia, Hà Nội .

12. Đỗ Văn Đại (2012) Luật nghĩa vụ và đảm bảo thực hiện nghĩa vụ -

Bản án và bình luận bản án, Nxb Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam.

13. Đảng bộ thành phố Hồ Chí Minh (2015) Văn kiện Đại hội Đại biểu

lần thứ X, ban hành tháng 10/2015, thành phố Hồ Chí Minh.

14. Đảng Cộng sản Việt Nam (2011) Văn kiện Đại hội Đại biểu toàn quốc

lần XI, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.

15. Đảng Cộng sản Việt Nam (2016) Văn kiện Đại hội Đại biểu toàn quốc

lần thứ XII, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.

16. Nguyễn Hồng Hải (2012) Một số ý kiến về đấu giá tài sản theo quy

định của pháp luật Việt Nam hiện hành và một số đề xuất, Tài liệu hội nghị Vụ

Bổ trợ tư pháp - Bộ Tư pháp, Hà Nội.

17. Hồ Quang Huy (2017) “Suy nghĩ về khái niệm quyền sử dụng đất của

Việt Nam”, Cổng thông tin điện tử Bộ Tư pháp,

doi.aspx?ItemID=2168>, (03/7/2017).

18. Huỳnh Minh Khánh (2013) “Trao đổi về một số vướng mắc trong công

tác thi hành án dân sự”, Tạp chí Dân chủ và pháp luật, số 1, tr.46-51;

19. Nguyễn Văn Luyện, Nguyễn Thanh Thủy (2012) Sổ tay nghiệp vụ thi

hành án dân sự, Nxb Tư pháp, Hà Nội

20. Nguyễn Thanh Phong (2011) Biện pháp cưỡng chế, kê biên tài sản

trong thi hành án dân sự, Luận văn thạc sĩ luật học, Học viện khoa học xã hội.

21. Trương Hồng Quang (2015) “Về bản chất của hoạt động thi hành án

hành chính”, Cổng thông tin điện tử Bộ Tư pháp,

(15/6/2015).

22. Quốc hội (2015) Bộ Luật dân sự số 91/2015/QH13 có hiệu lực kể từ

ngày 01/01/2017, ban hành ngày 24/11/2015,Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội

23. Quốc hội (2013) Hiến pháp năm 2013 có hiệu lực ngày 01 tháng 01

năm 2014, ban hành ngày 28/11/2013, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.

24. Quốc hội (2013) Luật Đất đai số 45/2013/QH13 có hiệu lực kể từ ngày

01/7/2014, ban hành ngày 29/11/2013, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội

25. Quốc hội (2016) Luật Đấu giá tài sản số 01/2016/QH14 có hiệu lực

kể từ ngày 01/7/2017, ban hành ngày 17/11/2016, Nxb Chính trị quốc gia, Hà

Nội

26. Quốc hội (2014) Luật Nhà ở số 65/2014/QH14 có hiệu lực kể từ ngày

01/7/2015, ban hành ngày 25/11/2014, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội

27. Quốc hội (2014) Luật Thi hành án dân sự số 64/2014/QH13 có hiệu

lực kể từ ngày 01/7/2015, ban hành ngày 25/11/2014, Nxb Chính trị quốc gia,

Hà Nội

28. Đặng Đình Quyền (2012) Hiệu quả áp dụng pháp luật trong thi hành

án dân sự ở Việt Nam, Luận án tiến sĩ luật học, Học viện Chính trị - Hành chính

quốc gia Hồ Chí Minh.

29. Nguyễn Hồng Sinh (2012) “Những vướng mắc trong công tác kiểm

sát hoạt động bán đấu giá tài sản thi hành án”, Tạp chí Kiểm sát, số 23, tr.17-

19,24.

30. Lê Văn Thành (2012) Dân số và đô thị hóa ở thành phố Hồ Chí Minh,

Việt Nam với các chính sách mới về di cư và phát triển đô thị, Bài viết chuẩn

bị cho Hội Nghị Dân số khu vực IUSSP, Siam City Hotel, Bangkok, Thailand,

10-13/6/2012

31. Nguyễn Thanh Thủy (2008) Hoàn thiện pháp luật thi hành án dân sự

ở Việt Nam hiện nay, Luận án tiến sĩ, Học viện Chính trị - Hành chính quốc gia

Hồ Chí Minh.

32. Tòa án nhân dân cấp cao tại TP.Hồ Chí Minh (2018) Quyết định giám

đốc thẩm số 06/2018/KDTM-GĐT, ban hành ngày 16/7/2018, Thành phố Hồ

Chí Minh.

33. Võ Đình Toàn (2012) “Một số vấn đề lý luận về bán đấu giá và pháp

luật bán đấu giá”, Tạp chí Dân chủ và pháp luật, số chuyên đề 2012.

34. Võ Đình Toàn (chủ nhiệm), Vũ Văn Cương, Nguyễn Mạnh Cường

(2011) Hoàn thiện pháp luật về bán đấu giá tài sản nhằm thúc đẩy thể chế kinh

tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Đề tài nghiên cứu khoa

học cấp bộ - Bộ Tư pháp.

35. Trung tâm từ điển Bách Khoa (2014) Từ điển tiếng Việt, Nxb Từ Điển

Bách Khoa, Hà Nội.

36. Trường Đại học luật Hà Nội (2011) Giáo trình Luật Đất đai, Nxb

Công an nhân dân, Hà Nội.

37. UBND Thành phố Hồ Chí Minh (2019) Báo cáo của UBND TPHCM

về Triển khai nhiệm vụ kinh tế xã hội năm 2019.

38. Liu Wen Tao (2015) The influence of housing characteristics on rural

migrants’ living condition in Beijing Fengtai District. HBRC Journal 11, 252–

263

39. Li Yu và Haipeng Cai (2013) Challenges for housing rural-to-urban

migrants in Beijing. Habitat International 40 (2013) 268-277

Luận văn Thạc sĩ Luật kinh tế: Đấu giá tài sản là nhà, quyền sử dụng đất theo pháp luật thi hành án dân sự từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh

Chủ đề:

Thi hành án dân sự

ĐẤU GIÁ TÀI SẢN LÀ NHÀ, QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO

PHÁP LUẬT THI HÀNH ÁN DÂN SỰ TỪ THỰC TIỄN

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ

ĐẤU GIÁ TÀI SẢN LÀ NHÀ, QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO

PHÁP LUẬT THI HÀNH ÁN DÂN SỰ TỪ THỰC TIỄN

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

2.3.Thực trạng pháp luật về trình tự, thủ tục, hình thức tổ chức đấu giá tài sản

........................................................................................................................................................... 41

Đấu giá tài sản là giai đoạn cuối cùng và quan trọng trong quá trình xử lý tài sản của người phải thi hành

án để bảo đảm việc thi hành án. Khác với đấu giá tài sản thông thường, việc đấu giá tài sản trong thi

hành án dân sự mang tính đặc thù riêng như người ký hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản với tổ chức đấu

giá không phải là chủ sở hữu, chủ sử dụng mà là cơ quan thi hành án dân sự, trong khi tài sản lại do

người phải thi hành án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan nắm giữ, quản lý. Trên thực tiễn bên

cạnh những kết quả đạt được, cơ quan thi hành án dân sự Thành phố Hồ Chí Minh kê biên, thẩm định

giá và ký hợp đồng dịch vụ đấu giá nhiều vụ việc nhưng kết quả việc đấu giá tài sản thành công và kết

quả giao tài sản đã đưa ra đấu giá cho người mua chưa được cao, từ đó tiền thi hành án thu được từ

việc đấu giá tài sản cũng còn thấp, kết quả thi hành án không cao. Những thực trạng nêu trong luận văn

là một trong những nguyên nhân dẫn đến sự việc như trên.

Qua nghiên cứu việc bán đấu giá tài sản là nhà ở, quyền sử dụng đất từ thực tiễn thi hành án dân sự

TP.Hồ Chí Minh tác giả mong muốn đề xuất, kiến nghị một số giải pháp nhằm làm cho hoạt động bán

đấu giá tài sản trong thi hành án dân sự được hiệu quả, nhanh chóng, không trái với quy định pháp

luật, đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.

Thứ nhất, pháp luật cần quy định quyền được xem các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ của tổ chức bán

cho các chủ thể khi tham gia hoạt động bán đấu giá tài sản. Việc tiếp cận, xem xét những tình tiết có

trong hồ sơ giúp cho đương sự giám sát được quá trình thực hiện các thủ tục bán đấu giá tài sản có

đảm bảo theo quy định hay chưa, kịp thời phát hiện những vi phạm để yêu cầu khắc phục, đảm bảo

quyền lợi hợp pháp của họ, hạn chế những khiếu nại, tranh chấp sau khi việc bán đấu giá đã hoàn thành.

Thứ hai, để tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức đấu giá nhằm không bỏ sót người đăng ký tham gia đấu

giá hợp lệ, đảm bảo việc thu, nộp tiền đặt trước và trình tự, thủ tục đấu giá phù hợp với quy định pháp

luật, căn cứ điều kiện hoạt động, tổ chức đấu giá tài sản có thể quy định thời gian nộp tiền đặt trước

trong Quy chế cuộc đấu giá. Về đề xuất của các Tổ chức đấu giá tài sản đề nghị sửa đổi Khoản 2 Điều 39

Luật Đấu giá tài sản (chỉ được thu tiền đặt trước của người tham gia đấu giá trong thời hạn 03 ngày

làm việc trước ngày mở cuộc đấu giá 02 ngày). Quy định đối với trường hợp tổ chức đấu giá tài sản tại

địa bàn (VD: Hóc Môn; Củ Chi; Nhà Bè) đi lại khó khăn thì người đăng ký tham gia đấu giá có thể nộp

trực tiếp tiền đặt trước cho tổ chức đấu giá tài sản. Điều này, mở rộng, thu hút rộng rãi các cá nhân, tổ

chức có thể dễ dàng được tham gia đấu giá tài sản theo ý muốn.

Tài liệu liên quan

Đề thi kết thúc học phần học kì 3 môn Luật Thi hành án dân sự năm 2021-2022 có đáp án

Đề thi kết thúc học phần học kì 1 môn Luật Thi hành án dân sự năm 2023-2024 có đáp án

Đề thi kết thúc học phần học kì 2 môn Luật thi hành án dân sự năm 2023-2024 có đáp án

Luận văn Thạc sĩ Luật Hiến pháp và Luật Hành chính: Kê biên quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo pháp luật thi hành án dân sự từ thực tiễn thành phố Hà Nội

Bài giảng Luật thi hành án dân sự - Chương 5: Cưỡng chế thi hành án dân sự

Bài giảng Luật thi hành án dân sự - Chương 4: Biện pháp bảo đảm thi hành án dân sự

Bài giảng Luật thi hành án dân sự - Chương 3: Thủ tục thi hành án dân sự

Bài giảng Luật thi hành án dân sự - Chương 2: Hệ thống cơ quan quản lý thi hành án và cơ quan thi hành án dân sự

Bài giảng Luật thi hành án dân sự - Chương 1: Những vấn đề chung của Luật thi hành án dân sự

Luận văn Thạc sĩ Luật học: Bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người được thi hành án theo pháp luật thi hành án dân sự Việt Nam hiện hành

Tài liêu mới

Tài liệu Lý thuyết ôn tập Luật Tài chính

Hướng dẫn làm bài tập lớn môn Pháp luật Việt Nam đại cương - Chủ đề 2: Điều kiện có hiệu lực của di chúc theo Bộ Luật Dân sự năm 2015

Hướng dẫn làm bài tập lớn môn Pháp luật Việt Nam đại cương - Chủ đề 1: Hiệu lực pháp luật của giao dịch dân sự do “người yếu thế” xác lập, thực hiện theo Bộ Luật Dân sự năm 2015

Quy định chung về luật sư và hành nghề luật sư tại Việt Nam: Bất cập và kiến nghị

Quy trình xây dựng, ban hành văn bản quy phạm pháp luật của chính quyền địa phương, bất cập và kiến nghị hoàn thiện

Nội dung, trình tự, thủ tục giải quyết khiếu kiện quyết định hành chính của Tòa án nhân dân cấp tỉnh theo thủ tục sơ thẩm: Bất cập và kiến nghị hoàn thiện

Bài giảng Đấu thầu nâng cao: Chuyên đề 7 - Bảo đảm liêm chính trong đấu thầu và xử lý vi phạm pháp luật về đấu thầu

Bài giảng Đấu thầu nâng cao: Chuyên đề 5 và 6 - Lựa chọn nhà thầu qua mạng; Hợp đồng

Bài giảng Đấu thầu nâng cao: Chuyên đề 3 - Các hình thức lựa chọn nhà thầu và quy trình của từng hình thức

Bài giảng Đấu thầu nâng cao: Chuyên đề 1 - Tổng quan về lựa chọn nhà thầu

Bài giảng Luật Y tế Việt Nam - TS.BS. Luật gia Ngô Đồng Khanh

Tập bài giảng Pháp luật đại cương

Câu hỏi ôn tập Luật Tố tụng dân sự

Trách nhiệm cung cấp thông tin tài sản để đảm bảo việc thi hành án dân sự

Bình luận bản án tranh chấp hợp đồng mua bán hàng hóa và kinh nghiệm nghiên cứu giảng dạy

AI tóm tắt

Giới thiệu tài liệu

Đối tượng sử dụng

Từ khoá chính

Nội dung tóm tắt

Giới thiệu

Về chúng tôi

Việc làm

Quảng cáo

Liên hệ

Chính sách

Thoả thuận sử dụng

Chính sách bảo mật