Điều cần biết về thủ tục mua nhà
Hướng dẫn về giấy tờ và trình tự thủ
tục mua bán nhà, chuyển nhượng
quyền sử dụng đất
Điều cần biết về thủ tục mua nhà
Giấy tờ pháp lý, các điều khoản ràng buộc trong hợp đồng mua bán) cũng như
các bước khi tiến hành mua nhà
1. Về điều kiện giao dịch
Căn cứ điều 91 và điều 92 Luật nhà ở:
- Đối với nhà ở đưa vào giao dịch mua bán phải đáp ứng điều kiện có giấy chứng
nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật; không có tranh chấp
về quyền sở hữu; không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định
hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Đối với bên bán: phải là chủ sở hữu nhà ở hoặc là người đại diện của chủ sở hữu
theo văn bản ủy quyền của chủ sở hữu nhà ở và phải có năng luật hành vi dân sự.
2. Về nội dung hợp đồng mua bán nhà
Theo quy định tại điều 93 Luật nhà ở, hợp đồng mua bán nhà phải thể hiện các nội
dung sau đây:
a) Tên và địa chỉ của các bên
b) Mô tả đặc điểm của nhà ở
c) Giá và phương thức thanh toán
d) Thời gian giao nhận nhà ở
đ) Quyền và nghĩa vụ của các bên
e) Cam kết của các bên
g) Các thỏa thuận khác
h) Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng
i) Chữ ký của các bên
Trên cơ sở đó, bạn có thể lưu ý một số nội dung cần thiết sau:
- Nếu nhà thuộc sở hữu chung của vợ chồng hoặc của nhiều người thì phần bên bán
nhà phải ghi đủ thông tin và có chữ ký của cả hai vợ chồng hoặc của các đồng sở
hữu. Trường hợp nhà thuộc sở hữu chung mà chỉ ghi tên, chữ ký của một người đại
diện thì phải có giấy ủy quyền hợp pháp của những chủ sở hữu chung còn lại cho
người đại diện đứng ra thực hiện giao dịch với bên mua nhà.
- Trong phần mô tả nhà nên nêu rõ tình trạng pháp lý của căn nhà như có giấy
chứng nhận đối với quyền sở hữu và/hoặc quyền sử dụng đất hay không; nhà có
đang thế chấp hay không; cách giải quyết (nếu có) và cam kết chịu trách nhiệm về
tình trạng pháp lý đối với nhà của bên bán…
- Hình thức và phương thức thanh toán cần được quy định cụ thể là thanh toán
bằng đồng Việt Nam hay bằng vàng (có sự quy đổi theo hiện giá); tiến độ thanh
toán là bao nhiêu đợt với số tiền và thời gian của từng đợt; việc giải quyết số tiền
đặt cọc (nếu có)…
- Cần có cam kết của bên bán về quyền sở hữu của bên bán đối với căn nhà mua
bán.
- Nếu không có thỏa thuận về nghĩa vụ thuế thì theo nguyên tắc luật định, bên bán
sẽ nộp thuế thu nhập cá nhân và bên mua sẽ nộp lệ phí trước bạ khi mua bán nhà ở.
Hợp đồng mua bán nhà ở có thể do hai bên thỏa thuận soạn sẵn, hoặc liên hệ phòng
công chứng để nhờ công chứng viên soạn giúp hợp đồng.
3. Về thủ tục mua bán nhà
Căn cứ điều 93 Luật nhà ở, hợp đồng mua bán nhà ở phải có chứng nhận của công
chứng hoặc chứng thực của UBND cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực
của UBND xã đối với nhà ở tại nông thôn.
Giấy tờ pháp lý cần có bao gồm:
- Giấy chứng nhận đối với quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;
Trường hợp bán một phần nhà, đất thì cần có thêm hồ sơ kỹ thuật thửa đất và hồ sơ
hiện trạng ngôi nhà có thẩm tra của cơ quan quản lý nhà ở nếu tại đô thị, hoặc có
xác nhận của UBND cấp xã nếu tại nông thôn.
- Bản sao chứng minh nhân dân và hộ khẩu của bên bán, bên mua.
Trường hợp bên bán là vợ chồng thì cần chuẩn bị thêm giấy đăng ký kết hôn. Nếu
chỉ có một người đứng ra giao dịch thì cần chuẩn bị thêm giấy xác nhận tình trạng
hôn nhân (độc thân) hoặc giấy tờ chứng minh nhà, đất mua bán là tài sản riêng.
- Văn bản ủy quyền (nếu có).
Khi nộp hồ sơ tại công chứng sẽ cần có thêm phiếu yêu cầu công chứng và tờ khai
do phòng công chứng cấp.
Trình tự mua bán được tiến hành qua các bước sau:
- Bước 1: các bên mua bán nộp hợp đồng mua bán nhà và các giấy tờ pháp lý tại
phòng công chứng (không phân biệt địa bàn) để công chứng hợp đồng nếu lựa
chọn công chứng, hoặc tại UBND cấp huyện (nếu nhà ở tại đô thị) hoặc UBND xã
(nếu nhà ở tại nông thôn) để chứng thực hợp đồng.
Đối với giấy tờ bản sao cần đem theo bản chính để đối chiếu.