THẨM ĐỊNH TÀI SẢN ĐẢM BẢO
ThS. Phùng Hữu Hạnh
Khái niệm
o Tài sản đảm bảo là tài sản dùng để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ tại ngân hàng.
2
ThS.Phùng Hữu Hạnh
Các loại tài sản bảo đảm
o Bất động sản o Máy móc, thiết bị o Phương tiện vận tải o Hàng hóa o Sổ tiết kiệm VND, ngoại tệ o Vàng o Chứng khoán o ….
3
ThS.Phùng Hữu Hạnh
Các nội dung thẩm định TSĐB
o Tính pháp lý o Giá trị o Khả năng quản lý, kiểm soát TSĐB o Khả năng phát mãi
4
ThS.Phùng Hữu Hạnh
Thẩm định bất động sản Tính pháp lý
o Quyền sở hữu, sử dụng o Quy hoạch o Có đang thế chấp ? o Tranh chấp
5
ThS.Phùng Hữu Hạnh
Định giá bất động sản
Phương pháp so sánh
Phương pháp chi phí
Phương pháp thu nhập
Phương pháp thặng dư
6
ThS.Phùng Hữu Hạnh
Phương pháp so sánh
o Phân tích giá giao dịch của các bất động sản tương tự để ước tính giá của bất động sản cần định giá.
o Yêu cầu: ü Số lượng giao dịch : càng nhiều càng tốt ü Thời điểm giao dịch: càng mới càng tốt o Phương pháp này dễ áp dụng đối với các bất động sản có giao dịch phổ biến trên thị trường
7
ThS.Phùng Hữu Hạnh
Phương pháp chi phí
o Ước tính chi phí cần để tạo ra một bất
động sản tương tự với BĐS cần định giá (đất + chi phí xây dựng, lắp đặt…)
o Áp dụng đối với các BĐS đặc biệt, ít hoặc
không có giao dịch trên thị trường
o VD: cảng, trường học, siêu thị…
8
ThS.Phùng Hữu Hạnh
Phương pháp thu nhập
o Giá trị bất động sản bằng giá trị hiện tại
của các khoản thu nhập mà bất động sản mang lại trong tương lai
o Áp dụng đối với các bất động sản có mang
lại dòng tiền hàng năm
9
ThS.Phùng Hữu Hạnh
Phương pháp thặng dư
o Giá BĐS bằng giá trị BĐS sau khi phát
triển trừ đi chi phí để tạo sự phát triển đó. o Áp dụng đối với các BĐS chưa phát triển
nhưng có khả năng cải tạo, phát triển thêm để tạo ra giá trị mới lớn hơn
10
ThS.Phùng Hữu Hạnh
Định giá TSĐB là động sản
o Máy móc, thiết bị o Phương tiện vận tải: xe, tàu thuyền… o Hàng hóa o TS có tính thanh khoản cao: sổ tiết kiệm,
ngoại tệ, vàng, chứng khoán…
11
ThS.Phùng Hữu Hạnh
Định giá động sản
o Đối với TS có tính thanh khoản cao: định
giá theo giá trị thị trường
o Đối với các loại động sản khác : định giá
theo hóa đơn bán hàng của nhà cung cấp (thường NH chỉ chấp nhận máy móc, thiết bị, phương tiện vận tải mới hoàn toàn, không nhận đã qua sử dụng)
12
ThS.Phùng Hữu Hạnh
Thẩm định khả năng quản lý, kiểm soát TSĐB o Đối với giấy tờ pháp lý của BĐS và tài sản có tính thanh khoản cao: được cất giữ trong kho quỹ của ngân hàng
o Đối với các loại động sản khác: xem xét liệu ngân hàng có kiểm soát, giám sát được tài sản không ? (xe, tàu…)
o Đối với hàng hóa: xem xét kho cất giữ tài
sản thuê kho ngoài để cất hàng, không sử dụng kho của khách hàng
13
ThS.Phùng Hữu Hạnh
Thẩm định khả năng chuyển nhượng của TSĐB
o Có nhiều người sẵn sàng mua lại TSĐB
không ?
o TSĐB là loại phổ thông hay đặc thù, chuyên
dùng ?
o Giá trị của TS có quá lớn hay không ? o TSĐB nằm ở khu vực địa lý nào ?
14
ThS.Phùng Hữu Hạnh
