NH NG C NH GIÁC KHI KÝ H P ĐNG ĐT C C MUA BÁN NHÀ ĐTỮ Ả Ợ Ồ Ặ Ọ Ấ
I. Nh ng Đi u C n Ph i Bi t Khi Mua Nhà, Đtữ ề ầ ả ế ấ
Nhu c u mua nhà đt đ , kinh doanh c a ng i dân hi n r t l n, nh ng đ đm ầ ấ ể ở ủ ườ ệ ấ ớ ư ể ả
b o đ an toàn cho các giao d ch ng i mua nhà đt c n n m rõ nh ng quy trình c ả ộ ị ườ ấ ầ ắ ữ ụ
th và m t vài bí kíp đ vi c mua bán di n ra thu n l i. Thông th ng, đi v i m t ể ộ ể ệ ễ ậ ợ ườ ố ớ ộ
s n ph m nhà, đt, n u ng i mua t tìm hi u và ti n t i giao d ch, nên chú ý các ả ẩ ấ ế ườ ự ể ế ớ ị
đi m d i đây:ể ướ
Nhà và th cổ ư
Đt có n m trong di n quy ho ch hay gi i to không; xem đa th c th c a đt.ấ ằ ệ ạ ả ả ị ế ụ ể ủ ấ
Đt đã có s đ ch a, n u ch a, ph i l u ý gi y t đt v i các đi m: m c đích s ấ ổ ỏ ư ế ư ả ư ấ ờ ấ ớ ể ụ ử
d ng đt (th c hay th canh); th i h n s d ng đt: n u b tr ng, th ng là khôngụ ấ ổ ư ổ ờ ạ ử ụ ấ ế ỏ ố ườ
h n ch , n u có s năm c th (ví d 20 năm), là đt m n c a Nhà n c (sau 20 ạ ế ế ố ụ ể ụ ấ ượ ủ ướ
năm Nhà n c có quy n l y l i), ho c n u đt n m vào di n gi i to , quy ho ch thì ướ ề ấ ạ ặ ế ấ ằ ệ ả ả ạ
không đc đn bù ho c đn bù r t th p.ượ ề ặ ề ấ ấ
Ph ng pháp t t nh t là t i S TN&MT xin trích l c ph n đt mu n mua; n u mi ngươ ố ấ ớ ở ụ ầ ấ ố ế ế
đt đã l t vào "t m ng m", ch nhân nên t lo khâu gi y t t A – Z, không nên qua ấ ọ ầ ắ ủ ự ấ ờ ừ
cò nhà đt;ấ
mua mi ng đt sao cho th a mãn đi u ki n tách th a (t i thi u 160m2, chi u ngang ế ấ ỏ ề ệ ử ố ể ề
t i thi u 4m), ng i mua t ra văn phòng đa chính làm gi y t .ố ể ườ ự ị ấ ờ
Bên c nh đó, ng i mua nhà, đt c n quan tâm các th t c, gi y t : đt, nhà ph i có ạ ườ ấ ầ ủ ụ ấ ờ ấ ả
gi y ch ng nh n quy n s d ng (s đ); đc s đng ý c a ng i bán và chính ấ ứ ậ ề ử ụ ổ ỏ ượ ự ồ ủ ườ
quy n đa ph ng;ề ị ươ
hai bên bán mua đn phòng đăng ký nhà đt c p huy n mua h s làm th t c mua ế ấ ấ ệ ồ ơ ủ ụ
bán; đt c c: đt c c gi ch , ti n c c tu thu c yêu c u c a bên mua (không nên ặ ọ ặ ọ ữ ỗ ề ọ ỳ ộ ầ ủ
quá 10% giá tr h p đng); ti p theo, m i đa chính xã, ph ng vào đo đc;ị ợ ồ ế ờ ị ườ ạ
khi nh n đc gi y xác nh n ch s h u đt, nhà do c quan có th m quy n c p ậ ượ ấ ậ ủ ở ữ ấ ơ ẩ ề ấ
đng tên ng i mua m i thanh toán h t ti n.ứ ườ ớ ế ề
Vi c làm h s do c quan ch c năng ti n hành. C hai bên (bán và mua) cùng đn ệ ồ ơ ơ ứ ế ả ế
phòng công ch ng công ch ng h p đng mua bán, nh mang theo gi y t g c g m ứ ứ ợ ồ ớ ấ ờ ố ồ
ch ng minh th , s h kh u, s đ, đăng ký k t hôn.ứ ư ổ ộ ẩ ổ ỏ ế
Không n p h s b ph n m t c a, mà n p phòng nhà đt. Thu tr c b 0,5%, ộ ồ ơ ở ộ ậ ộ ử ộ ở ấ ế ướ ạ
thu thu nh p cá nhân 2%.ế ậ
Các s n ph m nhà đt khác:ả ẩ ấ
Nhà phố: ph i xem b n v nhà đt và photo m t b gi y t c a ngôi nhà, sau đó đnả ả ẽ ấ ộ ộ ấ ờ ủ ế
phòng qu n lý đô th đ ki m tra l i hi n tr ng cũng nh quy ho ch trên b n v ; nhà, đt đãả ị ể ể ạ ệ ạ ư ạ ả ẽ ấ
t ng s a ch a, thay đi ki n trúc, n u có, ph i kèm theo gi y phép xây d ng h p l ; nhà có ừ ử ữ ổ ế ế ả ấ ự ợ ệ
n m trong khu quy ho ch, m c l gi i? (nên đn UBND ph ng đ xác minh thông tin); ằ ạ ố ộ ớ ế ườ ể
t ng nhà là t ng chung hay t ng riêng; đi n, n c chung hay riêng; nhà có n m trong ườ ườ ườ ệ ướ ằ
khu xây d ng gi i h n chi u cao?ự ớ ạ ề
Nhà trong ngõ: c n xác đnh l i vào nhà là chung hay riêng (n u chung, khi mua nhà ầ ị ố ế
ph i có h p đng c th v l i đi chung, ho c tách đt làm l i đi riêng); ngoài ra, c n l u ý ả ợ ồ ụ ể ề ố ặ ấ ố ầ ư
nhà có n m trong khu hay b ng p khi m a l n, tri u c ng.ằ ị ậ ư ớ ề ườ
Mua nhà đt đ xây m i:ấ ể ớ c n tìm hi u rõ đt có gi y ch ng nh n quy n s d ng ầ ể ấ ấ ứ ậ ề ử ụ
hay không; đt đã chuy n m c đích s d ng ch a; đt th c hay đt nông nghi p; n u là ấ ể ụ ử ụ ư ấ ổ ư ấ ệ ế
đt th a k , là tài s n chung c a nhi u ng i, tr c khi đt c c, t t c ng i đng th a kấ ừ ế ả ủ ề ườ ướ ặ ọ ấ ả ườ ồ ừ ế
ph i ký vào biên b n đng thu n bán đt, n u ng i bán đã có gia đình, t t c thành viên ả ả ồ ậ ấ ế ườ ấ ả
trong gia đình ph i ký tên (v , ch ng và con cái trên 18 tu i); c n đn UBND ph ng xác ả ợ ồ ổ ầ ế ườ
minh thông tin lô đt có n m trong quy ho ch hay tranh ch p; tr c khi đt c c, làm h p ấ ằ ạ ấ ướ ặ ọ ợ
đng, đ ngh ch s h u ch đnh ranh gi i rõ ràng v i các khu đt li n k , đ tránh tranh ồ ề ị ủ ở ữ ỉ ị ớ ớ ấ ề ề ể
ch p v sau; n u mua m t ph n đt trong khu đt l n, do m t ng i đng tên s h u, ph i ấ ề ế ộ ầ ấ ấ ớ ộ ườ ứ ở ữ ả
l u ý v quy đnh gi i h n di n tích t i thi u khi tách th a v i đt và đt nông nghi p ư ề ị ớ ạ ệ ố ể ử ớ ấ ở ấ ệ
trên đa bàn s t i; tìm hi u chi phí tách th a, do bên mua hay bên bán ch u,…ị ở ạ ể ử ị
Nhà chung c , căn h d ánư ộ ự : nên xem các căn h m u tr c khi quy t đnh; khi ộ ẫ ướ ế ị
mua, nên h i rõ: m t ti n nhà (th ng là h ng ban công); không nên mua nhà g n thang ỏ ặ ề ườ ướ ầ
máy; ban công riêng hay chung v i h khác; kh năng cách âm c a nhà? N u mua căn h ớ ộ ả ủ ế ộ
chung c đang xây d ng, nhà đc giao vào th i đi m nào; n u ch đu t giao nhà ch m ư ự ượ ờ ể ế ủ ầ ư ậ
ti n đ, m c đ b i th ng cho ng i mua ra sao; tr ng h p ng i mua tr ti n ch m ế ộ ứ ộ ồ ườ ườ ườ ợ ườ ả ề ậ
ti n đ, hình th c ph t th nào; khi ch đu t giao nhà nh ng khách hàng đi chi u h p ế ộ ứ ạ ế ủ ầ ư ư ố ế ợ
đng li t kê chi ti t các thi t k thi công phát hi n không đúng v i hi n tr ng nhà th c ồ ệ ế ế ế ệ ớ ệ ạ ự
nh n, ph i x lý th nào; t t nh t, nên yêu c u ch đu t có ph l c h p đng, trong đó ậ ả ử ế ố ấ ầ ủ ầ ư ụ ụ ợ ồ
li t kê chi ti t thi t k , thi công và ch đu t cam k t b i th ng khi x y ra thay đi.ệ ế ế ế ủ ầ ư ế ồ ườ ả ổ
Tr c khi n p ti n đt c c, c n đc k và hi u rõ toàn b các đi u kho n chi ti t trong h pướ ộ ề ặ ọ ầ ọ ỹ ể ộ ề ả ế ợ
đng đ tránh tr ng h p khi u ki n hay tranh ch p sau này (ti n đt c c ch có ý nghĩa ồ ể ườ ợ ế ệ ấ ề ặ ọ ỉ
nh m t s cam k t h a bán, ch đn khi hai bên ký k t h p đng mua bán căn h sau khi ư ộ ự ế ứ ỉ ế ế ợ ồ ộ
xây d ng xong toàn nhà, lúc này tính pháp lý m i đc công nh n).ự ớ ượ ậ
Nhà chung cư: ngoài gi y t nhà h p l , đã có s h ng ch a, hành lang ho c ban ấ ờ ợ ệ ổ ồ ư ặ
công nào thu c s h u chung, ph n nào s h u riêng (c n ghi rõ trong h p đng mua bán); ộ ở ữ ầ ở ữ ầ ợ ồ
có ch đ xe hay không, n u có thu phí, m c phí là bao nhiêu ti n/tháng…; ch đ duy trì, ỗ ể ế ứ ề ế ộ
b o d ng tòa nhà nh th nào, đóng theo quý hay năm; m c thu các lo i phí sinh ho t (b o ả ưỡ ư ế ứ ạ ạ ả
v an ninh, thang máy… c th hàng tháng…; h i v tình hình n c, đi n, an ninh; th i gianệ ụ ể ỏ ề ướ ệ ờ
đóng m c ng ra vào; h th ng phòng cháy ch a cháy, c a thoát hi mở ổ ệ ố ữ ử ể
Nh ng Quy Trinh C n N m Đc Khi Giao D ch Nhà Đtữ ầ ắ ượ ị ấ
Th c tr ng bên mua b bên bán "đánh tháo" khi g n đn th i đi m ký h p đngự ạ ị ầ ế ờ ể ợ ồ
giao d ch nhà đt đã t n t i t r t lâu. Nguyên nhân m t ph n do ng i mua ch a ị ấ ồ ạ ừ ấ ộ ầ ườ ư
n m đc các quy trình pháp lý, ho c thi u kinh nghi m th c t trên th tr ng, ắ ượ ặ ế ệ ự ế ị ườ
khi n ng i mua tr thành n n nhân t lúc nào không hay.ế ườ ở ạ ừ
Cu i năm th ng là th i đi m giao d ch mua bán nhà đt tăng lên đáng k . ố ườ ờ ể ị ấ ể
Nhi u ng i đã tìm đc căn h chung c hay m nh đt th c ng ý đang s n sàng ề ườ ượ ộ ư ả ấ ổ ư ư ẵ
"xu ng ti n" đ k p th i s a sang đón T t. Kho ng th i gian này ng n nên cũng ti m ố ề ể ị ờ ử ế ả ờ ắ ề
n nguy c bên bán "đánh tháo".ẩ ơ
T l m t ng v lý thuy từ ầ ưở ề ế
S l c m t giao d ch mua bán nhà đt th ng g m các b c nh sau: tìm và ơ ượ ộ ị ấ ườ ồ ướ ư
ch n BĐS phù h p v i nhu c u cũng nh kh năng tài chính; ti n hành đt c c (tùy ọ ợ ớ ầ ư ả ế ặ ọ
thu c vào giá tr c a h p đng và s th a thu n c a các bên mà ti n đt c c có th ộ ị ủ ợ ồ ự ỏ ậ ủ ề ặ ọ ể
kho ng 100 - 300 tri u đng, th m chí lên t i c t đng); thanh toán n t ph n còn ả ệ ồ ậ ớ ả ỷ ồ ố ầ
l i, chi tr các kho n ph phí và th c hi n chuy n quy n s h u t i văn phòng công ạ ả ả ụ ự ệ ể ề ở ữ ạ
ch ng t nhân ho c văn phòng công ch ng Nhà n c. V i nh ng ng i ít kinh ứ ư ặ ứ ướ ớ ữ ườ
nghi p, ch a t ng "va v p" trong chuy n chuy n nh ng, sang tên nhà đt, nh t là ệ ư ừ ấ ệ ể ượ ấ ấ
t i Hà N i, n i th tr ng BĐS sôi đng nh t c n c thì quy trình trên có th kéo dàiạ ộ ơ ị ườ ộ ấ ả ướ ể
r t lâu, th m chí đn c năm dù r ng hai bên mua bán đu đã r t " ng ý". M t ph n ấ ậ ế ả ằ ề ấ ư ộ ầ
nguyên nhân chính là do ng i trong cu c hi u sai v các thu t ng pháp lý BĐS.ườ ộ ể ề ậ ữ
Chuy n c a gia đình ông Quang, ng i đang đau đu nhi u tháng nay vì vi c ệ ủ ườ ầ ề ệ
giao d ch nhà đt là m t ví d . Gom đc g n 2 t đng, g m ti n tích góp đ dành ị ấ ộ ụ ượ ầ ỷ ồ ồ ề ể
và vay m n ng i thân, ông Quang quy t đnh "xu ng ti n" mua m nh đt 45m2 t iượ ườ ế ị ố ề ả ấ ạ
qu n B c T Liêm v i hi v ng vùng đt "m i lên qu n" này r h n n i khác. Sau khiậ ắ ừ ớ ọ ấ ớ ậ ẻ ơ ơ
th ng nh t t t c các v n đ v giá c , ph ng án sang tên v i ch nhà, ông ti n ố ấ ấ ả ấ ề ề ả ươ ớ ủ ế
hành đt c c 50 tri u đng làm tin. Sau đó, hai bên ti n hành làm h p đng đt c c ặ ọ ệ ồ ế ợ ồ ặ ọ
v i s làm ch ng c a m t sàn giao d ch BĐS t i đa bàn. Đn h n, ông c m 1,5 t ớ ự ứ ủ ộ ị ạ ị ế ẹ ầ ỷ
đng đn g p gia ch đ ti n hành các b c ti p theo thì m i ng ngàng khi bên bán ồ ế ặ ủ ể ế ướ ế ớ ỡ
cho bi t đã bán xong m nh đt t vài tu n tr c.ế ả ấ ừ ầ ướ
Quá b c xúc tr c vi c b "đánh tháo", ông Quang đnh t cáo bên bán ra c ứ ướ ệ ị ị ố ơ
quan ch c năng.ứ
uy nhiên, sau đó ông Quang đc bên môi gi i cho bi t h p đng đt c c hoàn ượ ớ ế ợ ồ ặ ọ
toàn có th b phá v , ông đc bên bán tr l i kho n ti n 50 tri u đt c c. Hi n nay,ể ị ỡ ượ ả ạ ả ề ệ ặ ọ ệ
không ít ng i mua nh m l n gi a hai khái ni m h p đng đt c c và h p đng mua ườ ầ ẫ ữ ệ ợ ồ ặ ọ ợ ồ
bán v i s tham gia c a công ch ng.ớ ự ủ ứ
Đt c c mua nhà đc coi là m t kho n đm b o cho hai bên s ti n hành ặ ọ ượ ộ ả ả ả ẽ ế
giao d ch v i nhau, th ng ch v i vài ch c tri u (ho c có th nhi u h n tùy vào giá ị ớ ườ ỉ ớ ụ ệ ặ ể ề ơ
tr c a nhà đt ho c hai bên th a thu n), đc coi là "gi y t vi t tay" dù có bên th ị ủ ấ ặ ỏ ậ ượ ấ ờ ế ứ
ba làm ch ng. N u hai bên ký k t t i b ph n công ch ng thì không đc g i là h p ứ ế ế ạ ộ ậ ứ ượ ọ ợ
đng đt c c n a.ồ ặ ọ ữ
Khi đó s đc hi u là h p đng mua bán, theo đó bên bán BĐS ch u trách ẽ ượ ể ợ ồ ị
nhi m sang tên đi ch v i b gi y t nhà đt đ làm th t c, bên mua s gi l i ệ ổ ủ ớ ộ ấ ờ ấ ể ủ ụ ẽ ữ ạ
m t ph n thanh toán và chi tr n t khi đc nh n s đ/s h ng m i. Đây là m t ộ ầ ả ố ượ ậ ổ ỏ ổ ồ ớ ộ