Thủ tục Mua - Bán Nhà Đất
1. Khi người bán và người mua đã thỏa thuận được giá cả, 2 bên sẽ tiến hành
làm thủ tục mua bán nhà đất như sau:
Bước 1: Các bên mua bán đến lập hợp đồng mua bán tại cơ quan công chứng
(không phân biệt địa bàn), kèm theo giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở và
giấy tờ tuỳ thân. Hợp đồng có thể được soạn sẵn hoặc do công chứng viên soạn.
- Bước 2: Một trong hai bên nộp hồ sơ mua bán tại cơ quan quản lý nhà ở cấp
huyện (nếu là cá nhân), cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh (nếu là tổ chức).
Trường hợp bán một phần nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở thì phải kèm theo
bản vẽ sơ đồ diện tích nhà ở, đất ở có thẩm tra của của cơ quan quản lý nhà ở nếu
tại đô thị, có xác nhận của UBND cấp xã nếu tại nông thôn.
- Bước 3: Căn cứ vào hồ sơ, cơ quan quản lý nhà ở sẽ kiểm tra, xác định vị trí thửa
đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có).
- Bước 4: Sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý nhà ở sẽ gửi
thông báo nộp thuế để chủ nhà đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế.
- Bước 5: Sau khi đã nộp thuế, chủ nhà nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho
cơ quan quản lý nhà ở để nhận Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử
dụng đất ở.
Thời gian làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng
đất ở cho người mua tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Thời gian
này không tính vào thời gian chủ nhà đi nộp các nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước.
Theo quy định của pháp luật, các tỉnh, thành phố sẽ có quy định cụ thể trình tự
chuyển dịch quyền sở hữu nhà ở cho phù hợp với từng địa phương.
2. Người bán cần cung cấp những giấy tờ hợp lệ sau:
- Bản sao giấy tờ chứng minh tạo lập nhà ở hợp pháp như Giấy phép xây dựng;
hợp đồng mua bán nhà ở có xác nhận của UBND cấp xã...
- Bản vẽ sơ đồ nhà ở, đất ở do chủ nhà thuê đơn vị có chức năng đo vẽ thực hiện.
Nếu do chủ nhà tự đo vẽ thì phải có thẩm tra của cơ quan quản lý nhà ở cấp quận
nếu tại đô thị, có thẩm tra của UBND xã nếu tại nông thôn.
3. Khi thủ tục mua bán nhà đất của bạn được ra công chứng, cơ quan nhà nước
(UBND, bộ tài nguyên và môi trường,...) sẽ chịu trách nhiệm kiểm tra, đối chiếu
các bản sao với giấy tờ gốc, chứng thực tính hợp lệ của hồ sơ đăng ký. Nếu hồ sơ
đã có đủ các giấy tờ theo qui định thì cơ quan tiếp nhận sẽ chứng thực. Nếu hồ sơ
không đủ các giấy tờ theo qui định thì bạn sẽ được hướng dẫn cụ thể để bổ sung hồ
sơ.
4. Như chúng tôi đã trả lời ở phần câu hỏi đầu tiên, để đúng theo thủ tục mua bán
nhà đất như pháp luật quy định, hợp đồng mua bán phải được xác thực tại cơ quan
công chứng, kèm theo giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở và giấy tờ tuỳ thân.
Hợp đồng mua bán có thể được soạn sẵn hoặc do công chứng viên soạn.
5. Về việc đặt cọc phải trả lúc nào là do hai bên tự thoả thuận với nhau và nêu ra
trong hợp đồng. Trước khi nộp tiền đặt cọc, bạn cần đọc kỹ hợp đồng đặt cọc mua
bán nhà để tránh tranh chấp sau này. Thông thường mức tiền đặt cọc là 10% giá trị
thực tế hợp đồng và bên nào chấm dứt hợp đồng phải chịu đền bù cho bên kia số
tiền tương đương với số tiền đặt cọc. Nhưng chỉ khi hợp đồng mua bán có chứng
thực nhà nước thì việc đền bù đó mới được pháp luật công nhận.
6. Tương tự, lúc nào bên mua phải trả hết số tiền còn lại cho bên bán cũng là do
thoả thuận của 2 bên và được ghi rõ trong hợp đồng.
7. Khi làm hợp đồng mua bán nhà đất, 2 bên cần thỏa thuận nêu rõ điều khoản
nếu sau này có xảy ra trường hợp người mua đã trả hết tiền nhưng vẫn không thể
hoàn tất được thủ tục cấp giấy sở hữu nhà đất thì sẽ giải quyết như thế nào. Như: 2
bên có thể đến phòng công chứng để ký thỏa thuận hủy bỏ hợp đồng mua bán đã
ký kết và bên bán phải trả lại toàn bộ số tiền bên mua đã đưa hay bên mua vẫn mua
căn nhà đó nhưng bên bán phải bồi thường một khoản vì không thể chuyển quyền
sở hữu được, vân vân...
Theo điều 439 Bộ luật dân sự, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà đất từ bên bán
sang bên mua là từ khi người mua hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà.
Chính vì vậy, khi các bên mới ký hợp đồng công chứng, kể cả đã làm xong thủ tục
trước bạ, nhưng nếu chưa qua đăng bộ vẫn có thể hủy bỏ. Đây cũng là cách giúp
các bên giải quyết tranh chấp đơn giản, thuận tiện nhất (thường hai bên tự thỏa
thuận được khoản bồi thường, phạt do vi phạm cam kết), đỡ tránh tình trạng phải
đưa nhau ra tòa phân xử. Tương tự, Luật đất đai 2003 cũng qui định thời điểm
chuyển quyền sử dụng đất là từ khi người nhận chuyển nhượng hoàn tất thủ tục
đăng ký quyền sử dụng đất
8. Tương tự, trong hợp đồng 2 bên cũng cần thoả thuận nêu rõ điều khoản nếu
xảy ra trường hợp đã trả hết tiền nhưng không thể hoàn tất thủ tục để sang tên được
thì sẽ làm như thế nào. Tất cả là do sự thoả thuận của 2 bên, nhưng cần phải nêu rõ
trong hợp đồng và được công chứng nhà nước nhằm tránh tình trạng tranh chấp về
sau.