TÓM TẮT CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ NHÀ Ở-CÔNG TRÌNH
ĐỊNH GIÁ NHÀ Ở-CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG MỚI
• Phương pháp xuất đầu tư: ất đầ tư há
Phươ
Quy mô-chỉ tiêu*suất đầu tư
• Phương pháp lập dự tóan công trình xây dựng:
Khối lượng công việc*định mức dự toán*đơn giá hao phí
ĐỊNH GIÁ NHÀ Ở-CÔNG TRÌNH ĐÃ SỬ DỤNG
há ki h
hiệ
Ph
• Phương pháp kinh nghiệm:
Giá trị xây dựng mới-giá trị mức độ sử dụng, hư hao
h n ả ả C n C ă v g n ơ ư s L S.K
h h T
• Phương pháp phân tích kinh tế kỹ thuật:
Tỉ lệ chất lượng còn lại*giá trị xây dựng mới
1
PHƯƠNG PHÁP SUẤT ĐẦU TƯ: CÁC BƯỚC TÍNH TÓAN
1. Xác định loại hình công trình.
2. Xác định loại nhóm công trình.
3. Xác định quy mô năng lực công trình. 3 Xác định quy mô năng lực công trình
4. Ước lượng hệ số điều chỉnh quy mô cho các trường hợp
đặc biệt.
5. Xác định suất đầu tư. 5 Xác định suất đầu tư
6. Định giá công trình tại thời điểm quý 4 năm 2006.
h n ả ả C n C ă v g n ơ ư s L S.K
h h T
7. Xác định hệ số trượt giá cho thời điểm đang tính.
8. Quy đổi giá trị công trình về thời điểm đang. 8. Quy đổi giá trị công trình về thời điểm đang.
2
PHƯƠNG PHÁP SUẤT ĐẦU TƯ: VÍ DỤ TÍNH TOÁN
Định giá công trình chung cư có chiều cao là 08 tầng, tổng số m2 xây dựng
là 10.000m2 tại TP. HCM
1. Xác định loại hình công trình: công trình dân dụng
2. Xác định loại nhóm công trình: công trình nhà ở
3. Xác định quy mô năng lực công trình: g ự q y g ị
Loại công trình
ST T
Đơn vị tính
1 Nhà từ 6 đến 8 tầng, kết cấu khung chịu lực bê
Trong đó Suất vốn Thiết Xây đầu tư dựng đầu tư bị bị dựng 253 2.880 2.360
1000đ/m2s àn
h n ả ả C n C ă v g n ơ ư s L S.K
ạ
tông cốt thép (BTCT); tường bao xây gạch; sàn, mái BTCT đổ tại chỗ
h h T
4. Ước lượng hệ số điều chỉnh quy mô cho các trường hợp đặc biệt:
3
không có khô ó
PHƯƠNG PHÁP SUẤT ĐẦU TƯ: VÍ DỤ TÍNH TOÁN
5. Xác định suất đầu tư: 2,88 triệu đồng/m2
6. Định giá công trình tại thời điểm quý 4 năm 2006:
10.000 2.880.000=28,8tỷ 10 000*2 880 000=28 8tỷ
7. Xác định hệ số trượt giá năm 2008 tại TPHCM:
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Chỉ tiêu Chỉ tiê Chỉ số giá xây dựng (theo công bố của Bộ Xây dựng)
138 142 146 164 172 181 190
ấ
ầ
4
4
18
8,67 8,67 8,67
h n ả ả C n C ă v g n ơ ư s L S.K
h h T
ổ ố
ố
ề
Mức tăng chỉ số giá 3 năm gần nhất ố Mức tăng chỉ số giá trung bình 1 năm kể từ năm 2008 trở đi Quy đổi gốc của chỉ số giá về năm 2006 Hệ số % trượt giá
100 112 118 124 130 12% 18% 24% 30%
8. Quy đổi giá trị về năm 2008: 28,8tỷ * 1,18% = 33,98tỷ
4
PHƯƠNG PHÁP LẬP DỰ TÓAN CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG
ĐIỀU KIỆN CẦN CÓ:
Công trình phải có bản vẽ thiết kế hoặc hoàn công.
NGƯỜI TÍNH PHẢI: NGƯỜI TÍNH PHẢI:
• Đọc được bản vẽ kỹ thuật để tính khối lượng công việc.
•
Biết áp dụng định mức dự tóan xây dựng công trình
ế
•
Biết giá vật liệu xây dựng-nhân công-ca máy thị trường
vào thời điểm tính.
h n ả ả C n C ă v g n ơ ư s L S.K
h h T
5
Phương pháp này thường áp dụng bởi kỹ sư định giá.
KHÁI NIỆM VỀ ĐỊNH MỨC VÀ ĐƠN GIÁ. Cơ sở dữ liệu
Các cơ sở dữ liệu quan trọng để lập dự toán 1. Khối lượng của công việc Tính từ cơ sở của bản vẽ 2. Định mức công việc : 2 Định mức công iệc
ợ ặ ệ g y ị ị
Hao phí về vật liệu, nhân công, máy thi công cho một đơn vị công việc. Lấy theo định mức được công bố hoặc được xác định bởi tổ ợ chức tư vấn chi phí hoặc được điều chỉnh bởi chủ đầu tư.
3. Đơn giá vật liệu-nhân công-ca máy
ơ ở bá t ờ t ê ô
h n ả ả C n C ă v g n ơ ư s L S.K
h h T
• Giá vật liệu trước thuế đến chân công truờng, trên cơ sở báo giá iá hâ Giá ật liệ t ướ th ế đế của các nhà sản xuất, thông tin giá của nhà cung cấp hoặc giá đã được áp dụng cho công trình khác
• Giá nhân công: trên cơ sở mức tiền lương tối thiểu được cơ quan ố ể ề
g g g y ị ị Nhà nước có thẩm quyền công bố g • Giá máy thi công: từ bảng giá ca máy và thiết bị thi công do địa
6
y phương công bố
CÔNG THỨC CƠ BẢN ĐỂ LẬP DỰ TÓAN CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG
Á
x
x
=
GIÁ TRỊ CÔNG VIỆC VIỆC
ĐƠN ĐƠN GIÁ HAO PHÍ
ĐỊNH ĐỊNH MỨC HAO PHÍ
KHỐI KHỐI LƯỢNG CÔNG VIỆC
h n ả ả C n C ă v g n ơ ư s L S.K
h h T
GHI CHÚ: KHSĐC KHỎANG 20%
7
∑GIÁ TRỊ CÔNG VIỆC x KHSĐC = GIÁ TRỊ DỰ TÓAN
PHƯƠNG PHÁP KINH NGHIỆM
h n ả ả C n C ă v g n ơ ư s L S.K
h h T
g y ự g g
8
Giá công trình chung cư xây dựng từ năm 2004, , sử dụng đến năm 2008: 33,98tỷ * 0,94 = 31,94 tỷ
PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH KINH TẾ KỸ THUẬT
h n ả ả n C C ă v g n ơ ư s L S.K
h h T
• Tỉ lệ chất lượng còn lại của kết cấu chính theo các chỉ tiêu hướng dẫn tại phụ lục số 1 của
Tỉ lệ hất lượ
i ủ kết ấ
hỉ tiê hướ
hí h th
ố 1 ủ
i h l
dẫ t
ò l
á
Thông tư 13-LB/TT ngày 18/08/94
p ụ ụ
ệ g
g
g
ị
ị
• Tỉ lệ giá trị của các kết cấu chính so với tổng giá trị của ngôi nhà theo hướng dẫn phụ lục 2 g g
của Thông tư
9
PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH KINH TẾ KỸ THUẬT: VÍ DỤ TÍNH TÓAN
Lấy lại ví dụ nhà chung cư 08 tầng, 10.000m2 nêu trên. Các chuyên gia khảo sát hiện
trạng công trình và ghi nhận kết quả như sau: t
t ì h à hi hậ kết
ả h
ô
• Khung cột dầm sàn bê tông còn tốt, lớp trát chưa bị bong (cid:198) TLCL=95% ; TLGT=10%
• Sàn bê tông còn tốt, lớp trát và gạch chưa bị bong (cid:198) TLCL=95% ; TLGT=16% lớp trát và gạch chưa bị bong (cid:198) TLCL=95% ; TLGT=16% • Sàn bê tông còn tốt
• Tường gạch có một vài chổ lớp trát bị bong (cid:198) TLCL=85% ; TLGT=12%
• Các kết cấu sắt như mái che, cửa sắt dàn sắt con tốt (cid:198) TLCL=90% ; TLGT=12%
;
,
• Mái bê tông cốt thép không động nước, mặt không bị bong, có vài vết răn nứt, lớp
chống thấm trên mặt bị hư hỏng (cid:198) TLCL=90% ; TLGT=5%
• Móng không khảo sát được bằng mắt thường, nhưng qua đánh giá khung cột dầm sàn
còn tốt nên gỉa định móng cũng còn đủ khả năng chịu lực (cid:198) TLCL=90% ; TLGT=8%
h n ả ả C n C ă v g n ơ ư s L S.K
h h T
%chất lượng còn lại=(95*10+95*16+85*12+90*12+90*5+90*8)/(10+16+12+12+5+8)= 91% Giá trị chung cư còn lại: 33,89*91%= 30,83tỷ
10
