Giá trị và giá cả bất động sản
Trên lý thuyết, ngư
ời ta có thể đánh giá hay giải thích giá trị theo nhiều cách khác
nhau, tuy nhiên, giá trị thị trường vẫn luôn là khái niệm được nhiều ngư
ời quan
tâm, nhất là trong lĩnh vực bất động sản.
1. Giá trị bất động sản
Tại hầu hết các nước phát triển, định nghĩa giá trị thị trư
ờng của bất động sản đều
được chuẩn hóa để tiện việc nghiên cứu, thống kê, quản lý và giao dịch mua bán.
Một số nước phát triển đã đưa ra chuẩn mực thống nhất về thực hành đ
ịnh giá
chuyên nghiệp (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice -
USPAP)
trong đó giá trị thị trường được hiểu là giá có nhiều khả năng hình thành nh
ất của
m
ên m
ột thị tr
ư
ờng cạnh tranh v
à công khai dư
ới tất cả các điều
kiện cần thiết đối với việc mua bán sòng phẳng, người mua và người bán đều h
ành
xử thận trọng, có hiểu biết và thừa nhận rằng giá không bị ảnh hư
ởng bởi những
yếu tố kích thích thái quá.
Nói một cách khác, người mua và người bán đều phải có thông tin đầy đủ v
à có
đầy đủ thời gian quyết định trên một thị trư
ờng mua bán công khai. Khái niệm về
giá trị này thường được xem là đồng nghĩa với giá trị trao đổi m
à nói theo ngôn
ngữ thường ngày là thuận mua vừa bán.
Một khái niệm về giá trị khác trong lĩnh vực bất động sản là giá trị đầu tư dựa tr
ên
những thông số hay giả định của nhà đầu tư. Để minh họa về giá trị đầu tư, có th
ể
nêu trường hợp một công ty phát triển nhà tham gia nâng cấp một khu biệt thự v
à
căn hộ cũ kỹ nhưng nằm trong khu quy hoạch bảo tồn di tích lịch sử. Lợi ích
kinh
doanh có được từ dự án này có thể không nhiều vì tiền thuê không là phần thư
ởng
xứng đáng cho chi phí xây dựng mà công ty này đã bỏ ra.
Tuy nhiên, các công ty này sẽ được hưởng những ưu đãi về thuế để bù đ
ắp những
thiệt thòi khi tiến hành những dự án được nhà nư
ớc hay cộng đồng khuyến khích.
Không tính đến ưu đãi về thuế, giá trị thị trường của bất động sản này tương đ
ối
thấp nhưng cộng vào hệ số thuế ưu đãi thì giá trị của dự án sẽ đư
ợc đánh giá tích
cực hơn trong con mắt của các nhà đầu tư.
Nhưng thiết thân nhất với phần lớn con người vẫn là giá tr
ị sử dụng của bất động
sản. Đây là giá trị đối với một cá nhân có nhu cầu sử dụng cụ thể và không h
ẳn
được thể hiện bằng mức giá mà phần lớn những người khác trên thị trư
ờng sẵn
sàng trả.
Ví dụ như chủ một ngôi nhà là một người khuyết tật làm có th
ể bỏ ra 200 triệu
đ
ồng để xây một hồ b
ơi nư
ớc nóng trong nh
à vì lý do v
ật lý trị liệu. V
à như v
ậy giá
trị sử dụng của hồ bơi này tương xứng với số tiền 200 triệu đã bỏ ra. Ngôi nh
à này
có thể nằm trong khu vực có mức giá từ 1 đến 1,5 tỉ đồng, tuy nhiên ngư
ời mua
trên thị trường chỉ muốn trả thêm chừng 80 triệu cho một ngôi nhà có hồ b
ơi. Như
vậy, giá trị thị trường của ngôi nhà này không cao hơn các ngôi nhà khác, chỉ h
ơn
khoảng 80 triệu nhưng tính về giá trị sử dụng thì nó hấp dẫn hơn.
Trong bất động sản người ta còn quan tâm đến giá trị có thể bảo hiểm tức l
à chi phí
phải bỏ ra để sửa sang, nâng cấp hay xây dựng lại một bất động sản nào đó. Ví d
ụ
như số tiền bảo hiểm cho việc xây dựng lại một tòa nhà bị hư hại do h
ỏa hoạn, lụt
lội... đều dựa trên chi phí xây dựng lại cấu trúc tòa nhà.
Khi đánh giá giá trị có thể bảo hiểm, các chuyên gia định giá thư
ờng quan tâm đến
chi phí ước tính để xây lại tòa nhà. giá trị có thể bảo hiểm thường không li
ên quan
đến phần đất nền vì nói chung đất không bị ảnh hư
ởng bởi các mối nguy phát sinh.
Ngoài ra, còn phải kể đến giá trị thẩm định gán cho tài s
ản để đóng thuế. Giá trị
thẩm định thường được tính trên cơ sở giá trị thị trường .
Hai khái niệm giá trị khác mà có thể còn nhiều người chưa quan tâm là giá tr
ị hoạt
động doanh nghiệp liên quan đến hoạt động kinh doanh của một doanh nghiệp tr
ên
một bất động sản nào đó và giá trị thanh lý của bất động sản.
2. Giá cả bất động sản
2.1. Khái niệm,phân loại giá cả BĐS:
Cũng như các hàng hoá thông thường khác, giá cả BĐS được hình thành trên cơ sở
quan hệ cung-cầu về BĐS trên thị trường.
Đất đai không có giá thành sản xuất. Giá trị của đất đai một phần do tự nhiên sinh
ra, một phần do con người khai thác sử dụng đất đai mang lại được gọi là “giá trị
đất đai” (địa tô tư bản hoá). Lợi ích thu được từ đất đai càng lớn thì giá trị của nó
càng cao. Trong nền kinh tế thị trường, đất đai được mua bán, chuyển nhượng dẫn
tới đất đai có “giá trị trao đổi”. Giá trị của đất đai được biểu hiện dưới hình thức
tiền tệ, đó chính là “giá cả của đất đai” thường gọi là giá đất.
Còn giá nhà được tính bằng các chi phí về nguyên vật liệu và các chi phí khác cần
thiết để xây dựng nên ngôi nhà.
Tuy nhiên, hàng hoá BĐS là hàng hoá đặc biệt, do đó, giá cả BĐS có một số đặc
trưng riêng. Giá cả BĐS phụ thuộc vào mức độ lợi ích sử dụng, mức độ khan hiếm
tương đối và mức cầu của người mua.
Giá cả BĐS có nhiều cách phân loại khác nhau, nhưng có một số cách phân loại
thông dụng sau đây:
- Giá mua bán, chuyển nhượng: Đó là giá trị thị trường được quy ước theo sự thoả
thuận giữa người mua và người bán. Giá này sẽ được tính như sau:
Giá BĐS = Giá nhà + Giá quyền sử dụng đất
- Giá thuê: là giá cho thuê BĐS theo thời hạn
- Giá bảo hiểm: là giá được xác định cho chi phí thay thế công trình khi mà các
công trình này bị rủi ro trong sử dụng (hoả hoạn, thiên tai hay rủi ro khác). Khi xác
định giá bảo hiểm thường dựa vào các chi phí xây dựng theo yêu cầu kỹ thuật của
công trình.
- Giá hạch toán: là giá được tính cho BĐS hàng năm nhằm mục đích cân đối tài
sản. Giá này dựa trên giá trị còn lại của tài sản. Nếu BĐS sử dụng cho mục đích
kinh doanh thì phải tính đến giá trị kinh doanh của nó.
- Giá công trình xây dựng: căn cứ vào các tiêu chuẩn kỹ thuật và vật liệu sử dụng
trong xây dựng công trình. Đối với công trình nhiều tầng thì giá cần được điều
chỉnh theo hệ số tầng cao của toàn bộ công trình đó.
- Giá đất do Nhà nước quy định: là hệ thống giá đất do UBND các tỉnh, thành phố
trực thuộc Trung ương định ra trên cơ sở quy định khung giá của Nhà nước và điều
kiện thực tế của địa phương để làm căn cứ tính thuế đối với việc sử dụng đất và
chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; tính tiền sử dụng đất và
tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất
hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất cho các trường hợp quy định tại Điều 34 và
Điều 35 của Luật Đất đai năm 2003; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất
không thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân trong các trường hợp quy định
tại Điều 33 của Luật Đất đai năm 2003; xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính
vào giá trị tài sản của doanh nghiệp nhà nước khi doanh nghiệp cổ phần hoá, lựa
chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 59
của Luật Đất đai năm 2003; tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ
chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; tính giá trị quyền sử dụng
đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an
ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế quy định tại Điều 39,
Điều 40 của Luật Đất đai năm 2003;
- Giá đất thị trường: là giá bán quyền sử dụng đất của một mảnh đất nào đó có thể
thực hiện được phù hợp với khả năng của người bán quyền sử dụng đất và người
mua quyền sử dụng đất trong một thị trường có sự tác động của quy luật giá trị,