63
Chương 3
HỆ THỐNG THÔNG TIN NHÀ Ở
3.1. Khái niệm và tính cấp thiết của việc xây dựng hệ thống thông
tin nhà ở
3.1.1. Khái niệm hệ thống thông tin nhà ở
Hệ thống thông tin nhà ở là hệ thống gồm: Cơ sở dữ liệu về nhà
ở; hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin về nhà ở; hệ thống phần mềm
phục vụ quản lý, vận hành, khai thác thông tin về nhà ở.
Hệ thống thông tin nhà ở được xây dựng thống nhất trên toàn
quốc nhằm chia sẻ, cung cấp thông tin cơ bản về nhà ở cho các cơ
quan, tổ chức, cá nhân, phục vụ công tác quản lý nhà nước và việc
công bố các số liệu thống kê về nhà ở, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh
tế - xã hội.
3.1.2. Tính cấp thiết của việc xây dựng hệ thống thông tin nhà ở
Một trong những điểm yếu của thị trường bất động sản (BĐS)
Việt Nam là thông tin thiếu cập nhật chuẩn xác, thiếu minh bạch dẫn
đến việc bên cung thao túng thị trường nhằm tối ưu hóa lợi nhuận. Thị
trường bất động sản hiện nay không hoạt động theo quy luật cạnh
tranh hoàn hảo do các bên đều thiếu thông tin. Bên bán mặc dù có thể
lợi dụng điều này để thổi giá bất động sản, nhưng ngược lại chính bên
bán cũng bất lợi vì có khả năng lựa chọn đầu tư không đúng phân
khúc thị trường hoặc không đúng thời điểm. Một số công ty lớn ở
nước ta có đưa ra các số liệu thống kê nhưng đều là số liệu tự thu thập,
tổng hợp từ các khách hàng của chính các công ty này, vì vậy nó chỉ
có giá trị tham khảo.
Xây dựng hệ thống thông tin về nhà ở đóng một vai trò quan
trọng đối với sự phát triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia. Các quốc
gia đã thành công trong việc xây dựng và ứng dụng hệ thống thông tin
64
nhà ở quốc gia đa mục tiêu đều phải thật sự chú trọng đầu tư vào việc
xây dựng hệ thống thông tin về nhà ở và các quy định pháp lý liên
quan đến vấn đề này.
Sự cần thiết phải xây dựng hệ thống thông tin về nhà ở công
khai, minh bạch được thể hiện dưới nhiều khía cạnh: Hệ thống thông
tin nhà ở được thiết lập và vận hành ổn định, minh bạch thì nhà nước
sẽ giảm thiểu được nhiều thời gian, tiền bạc để theo dõi và can thiệp
vào các hoạt động của thị trường nhà ở, thị trường sẽ có thể phát triển
lành mạnh theo quy luật cung cầu và quy luật giá trị; có thể dự báo
hiện tại và dự báo tương lai của thị trường nhà ở để bảo đảm các chính
sách pháp luật có hiệu lực ổn định, lâu dài và hiệu quả; ngân hàng Nhà
nước sẽ có cơ sở dữ liệu đáng tin cậy để quyết định các chính sách tài
chính, tiền tệ.
Với nhu cầu mua nhà ở ngày càng nhiều, hiện nay việc tìm
những thông tin về đất đai, nhà cửa vẫn còn rất khó khăn đối với
người mua. Khi hệ thống thông tin về nhà ở nếu được xây dựng đồng
bộ và thống nhất trên toàn quốc sẽ giúp cung cấp các thông tin cơ bản
về nhà cho các cơ quan, tổ chức, cá nhân phục vụ công tác quản lý nhà
nước và việc công bố các chỉ tiêu về nhà ở đáp ứng yêu cầu phát triển
kinh tế - xã hội. Đối với quản lý nhà nước, hệ thống thông tin nhà ở sẽ
là công cụ hữu ích phục vụ cho việc dự báo thị trường bất động sản, từ
đó các nhà điều hành có thể xây dựng cơ chế vĩ mô để điều hành thị
trường chứ không cần thiết phải can thiệp trực tiếp vào thị trường.
3.2. Mục tiêu và nguyên tắc của việc xây dựng, quản lý, khai thác,
sử dụng hệ thống thông tin nhà ở
3.2.1. Mục tiêu xây dựng hệ thống thông tin nhà ở
Khi hệ thống thông tin về nhà ở được khai thác và sử dụng, ắt
hẳn đó là nguồn thông tin quý giá cho cá nhân và doanh nghiệp. Bởi
vì, hệ thống này chứa các thông tin như chương trình, kế hoạch phát
triển nhà ở; thông tin cơ bản, số lượng các dự án đầu tư xây dựng nhà
ở; số liệu các dự án xây dựng và kinh doanh nhà ở; tình hình giao dịch
65
BĐS là nhà ở; tài chính; dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh
trong lĩnh vực BĐS... Ðiều này sẽ giúp thị trường BĐS trở về đúng giá
trị thực và trở thành kênh đầu tư an toàn cho cả doanh nghiệp và cá
nhân. Các cá nhân sẽ thôi không bị dắt mũi bởi một hệ thống môi giới
nhà đất dày đặc trong những cơn sốt ảo hay sốt thật của thị trường
BĐS. Thông tin mập mờ và hệ thống cò đã góp phần hình thành bong
bóng BĐS ở một vài nơi ngay cả khi thị trường đang đóng băng và
chạm đáy trên phạm vi cả nước.
Như vậy, hệ thống thông tin nhà ở được xây dựng thống nhất
trên toàn quốc nhằm cung cấp thông tin cơ bản về nhà ở cho các cơ
quan, tổ chức, cá nhân phục vụ công tác quản lý nhà nước và việc
công bố các chỉ tiêu về nhà ở, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã
hội. Việc công bố sẽ do Bộ Xây dựng công bố các thông tin cơ bản về
nhà ở trên phạm vi toàn quốc tại Cổng thông tin của hệ thống thông
tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo định kỳ hàng năm, hàng
quý (Địa chỉ website http://www.batdongsan.xaydung.gov.vn).
3.2.2. Nguyên tắc xây dựng, quản lý và khai thác, sử dụng hệ thống
thông tin nhà ở
Việc xây dựng, quản lý và khai thác, sử dụng hệ thống thông tin
về nhà ở phải tuân theo các nguyên tắc sau đây:
- Hệ thống thông tin về nhà ở được xây dựng và quản lý thống
nhất từ trung ương đến địa phương; tuân thủ các tiêu chuẩn, quy chuẩn
kỹ thuật quốc gia về ứng dụng công nghệ thông tin trong cơ quan nhà
nước đảm bảo tính khoa học, thuận tiện cho việc khai thác, sử dụng.
- Cơ sở dữ liệu về nhà ở phải bảo đảm phục vụ kịp thời yêu cầu
công tác quản lý nhà nước và phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo an
ninh quốc gia.
- Các thông tin, dữ liệu về nhà ở được thu thập, cập nhật, duy trì,
khai thác và sử dụng phải đảm bảo tính trung thực, khách quan, công
khai, minh bạch và dễ tiếp cận.
66
- Việc khai thác, sử dụng thông tin, dữ liệu về nhà ở phải đảm
bảo đúng mục đích, tuân theo các quy định của pháp luật hiện hành
đối với khai thác, sử dụng thông tin, dữ liệu.
3.3. Quy định về cơ sở dữ liệu nhà ở
3.3.1. Cơ sở dữ liệu về nhà ở quốc gia
- Hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về nhà ở và đất ở do
Quốc hội, Chính phủ, các bộ, ngành ban hành theo thẩm quyền.
- Số liệu, kết quả, báo cáo của các chương trình điều tra, thống
kê quốc gia về nhà ở.
- Các thông tin, dữ liệu về Chương trình, Kế hoạch phát triển
nhà ở và kết quả thực hiện phát triển nhà ở trên toàn quốc được tổng
hợp từ cơ sở dữ liệu nhà ở địa phương.
- Các thông tin, dữ liệu về biến động liên quan đến quá trình
quản lý, sử dụng nhà ở, đất ở trên toàn quốc được tổng hợp từ cơ sở
dữ liệu nhà ở địa phương
3.3.2. Cơ sở dữ liệu về nhà ở địa phương
- Hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về nhà ở và đất ở do
địa phương ban hành theo thẩm quyền.
- Số liệu, kết quả, báo cáo của các chương trình điều tra, thống
kê về nhà ở tại địa phương (số lượng và diện tích nhà ở, dân số khu
vực đô thị, nông thôn).
- Các thông tin, dữ liệu về việc thực hiện Chương trình, Kế
hoạch phát triển nhà ở trên địa bàn đối với từng trường hợp phát triển
nhà ở sau: Nhà ở thương mại; nhà ở xã hội; nhà ở công vụ; nhà ở, đất
ở để phục vụ tái định cư; nhà ở được hỗ trợ theo các chính sách,
chương trình hỗ trợ về nhà ở của Nhà nước.
- Các thông tin, dữ liệu về biến động liên quan đến quá trình
quản lý, sử dụng nhà ở, đất ở trên địa bàn, bao gồm:
+ Số lượng, diện tích về nhà ở khu vực đô thị, nông thôn.
67
+ Số lượng nhà ở, đất ở được cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
+ Thông tin về loại dự án bất động sản bao gồm: Dự án đầu tư
xây dựng nhà ở, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị.
+ Thông tin, dữ liệu về số lượng, diện tích các loại bất động
sản bao gồm: Nhà ở riêng lẻ (biệt thự, nhà liền kề); căn hộ chung cư
để ở; đất để xây dựng nhà ở (theo hình thức phân lô, bán nền); mặt
bằng thương mại - dịch vụ, văn phòng cho thuê; biệt thự du lịch, căn
hộ du lịch, khách sạn.
+ Thông tin, dữ liệu về tình hình giao dịch bất động sản là nhà
ở của dự án: Số lượng, diện tích bất động sản là nhà ở được giao dịch
trong kỳ của dự án; giá bán, cho thuê bình quân của bất động sản là
nhà ở được giao dịch trong kỳ của dự án; tồn kho bất động sản là nhà
ở của dự án.
- Các thông tin, dữ liệu về giao dịch chuyển nhượng, mua bán
nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn, về thuế đối
với hoạt động chuyển nhượng bất động sản là nhà ở:
+ Thông tin, dữ liệu về bất động sản là nhà ở giao dịch chuyển
nhượng, mua bán thông qua sàn giao dịch: Thông tin về sàn giao dịch
bất động sản; Số lượng, diện tích nhà ở giao dịch chuyển nhượng,
mua bán trong kỳ thông qua sàn giao dịch bất động sản; giá nhà ở giao
dịch chuyển nhượng, mua bán trong kỳ thông qua sàn giao dịch bất
động sản.
+ Thông tin, dữ liệu về thuế đối với hoạt động chuyển nhượng
một số loại bất động sản (Nhà ở riêng lẻ; căn hộ chung cư để ở; đất để
xây dựng nhà ở): Tổng số thuế thu được từ hoạt động chuyển nhượng
bất động sản là nhà ở; tổng số giao dịch chuyển nhượng, mua bán bất
động sản là nhà ở trên địa bàn; tổng giá trị giao dịch chuyển nhượng,
mua bán bất động sản là nhà ở trên địa bàn.
- Thông tin, dữ liệu về chứng chỉ môi giới bất động sản được cấp
trong kỳ: Số quyết định cấp chứng chỉ; số hiệu chứng chỉ; họ và tên,