BỘ NỘI VỤ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LAO ĐỘNG - XÃ HỘI
BÀI GIẢNG
PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
(Dùng đào tạo trình độ đại học)
Chủ biên: TS. Nguyễn Thị Hồng Bình
LƯU HÀNH NỘI BỘ
Hà Nội, năm 2025
LỜI NÓI ĐẦU
Bất động sản là một trong các loại tài sản có giá trị lớn đối với hầu hết các chủ
thể, đặc biệt là các hộ gia đình, cá nhân. Đây cũng là một trong những loại tài sản quan
trọng trong hoạt động kinh doanh của nhiều chủ thể. Từ góc độ lập pháp, các quy định
về bất động sản nói chung, về hoạt động kinh doanh bất động sản nói riêng chiếm một
vị trí quan trọng trong hệ thống pháp luật Việt Nam.
Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản Việt Nam biến động không
ngừng, gây ảnh hưởng không nhỏ đến đời sống xã hội và hoạt động của các chủ thể
kinh doanh. Theo đó, pháp luật về kinh doanh bất động sản luôn được sửa đổi, bổ sung
cho phù hợp, đáp ứng kịp thời các đòi hỏi từ thực tiễn.
Môn Pháp luật về kinh doanh bất động sản giúp sinh viên trang bị kiến thức căn
bản về các quy định pháp luật điều chỉnh hoạt động giao dịch, đầu tư và quản lý bất
động sản. Nhờ hiểu rõ quyền và nghĩa vụ của các chủ thể, quy trình pháp lý và các rủi
ro thường gặp, sinh viên có thể vận dụng đúng pháp luật trong thực tiễn, nâng cao kỹ
năng nghề nghiệp và hạn chế sai sót khi tham gia thị trường bất động sản sau khi ra
trường.
Bài giảng môn học Pháp luật về kinh doanh bất động sản bao gồm 7 chương:
Chương 1: Tổng quan về bất động sản và kinh doanh bất động sản.
Chương 2: Tổng quan về hợp đồng trong hoạt động kinh doanh bất động sản.
Chương 3: Kinh doanh bất động sản có sẵn
Chương 4: Kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.
Chương 5: Kinh doanh dịch vụ bất động sản.
Chương 6: Một số hạn chế, bất cập từ thực tiễn thực hiện pháp luật về kinh doanh
bất động sản.
Chương 7: Giải quyết tranh chấp phát sinh trong hoạt động kinh doanh bất động
sản.
Ban biên soạn mong nhận được sự đóng góp quý báu từ các nhà khoa học, các
giảng viên và sinh viên để bài giảng được hoàn thiện hơn.
Chúng tôi chân thành cảm ơn!
MỤC LỤC
LỜI NÓI ĐẦU
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH DOANH BẤT
ĐỘNG SẢN ................................................................................................................ 1
1.1. Tổng quan về bất động sản .................................................................................. 1
1.1.1. Khái niệm bất động sản 1
1.1.2. Đặc điểm của bất động sản 2
1.1.3. Phân loại bất động sản 4
1.1.4. Khái quát pháp luật Việt Nam và pháp luật một số quốc gia trên thế giới
về bất động sản 7
1.2. Tổng quan về kinh doanh bất động sản ........................................................... 10
1.2.1. Các quan điểm tiếp cận kinh doanh bất động sản 10
1.2.2. Khái niệm, đặc điểm của kinh doanh bất động sản 11
1.2.3. Phân loại hoạt động kinh doanh bất động sản 13
1.2.4. Những yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh bất động sản 17
1.2.5. Các nguyên tắc kinh doanh bất động sản 20
1.2.6. Khái quát pháp luật Việt Nam và pháp luật một số quốc gia trên thế giới
về kinh doanh bất động sản 21
CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN VỀ HỢP ĐỒNG TRONG HOẠT ĐỘNG
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ......................................................................... 24
2.1. Lý thuyết chung về hợp đồng trong hoạt động kinh doanh bất động sản .... 25
2.1.1. Khái niệm hợp đồng trong hoạt động kinh doanh bất động sản 25
2.1.2. Đặc điểm của hợp đồng trong hoạt động kinh doanh bất động sản 28
2.1.3. Phân loại hợp đồng trong hoạt động kinh doanh bất động sản 28
2.1.4. Sự tương đồng và khác biệt giữa hợp đồng trong hoạt động kinh doanh bất
động sản và hợp đồng thông thường 35
2.1.5. Những yếu tố tác động đến quá trình giao kết và thực hiện hợp đồng trong
hoạt động kinh doanh bất động sản 39
2.2. Một số quy định chung về hợp đồng trong hoạt động kinh doanh bất
động sản ...................................................................................................................... 42
2.2.1. Chủ thể của hợp đồng trong hoạt động kinh doanh bất động sản 42
2.2.2. Hình thức của hợp đồng trong hoạt động kinh doanh bất động sản 46
2.2.3. Nội dung của hợp đồng trong hoạt động kinh doanh bất động sản 47
2.3. Giao kết hợp đồng trong hoạt động kinh doanh bất động sản ............................. 47
2.3.1. Các giai đoạn của quá trình giao kết hợp đồng 47
2.3.2. Thời điểm giao kết hợp đồng 51
2.3.3. Địa điểm giao kết hợp đồng 52
2.4. Hiệu lực của hợp đồng trong hoạt động kinh doanh bất động sản ............... 53
2.4.1. Các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng trong hoạt động kinh doanh bất
động sản 53
2.4.2. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng trong hoạt động kinh doanh bất động
sản 58
2.4.3. Hợp đồng trong hoạt động kinh doanh bất động sản vô hiệu 62
2.5. Thực hiện hợp đồng trong hoạt động kinh doanh bất động sản ................... 64
2.5.1. Thời điểm thực hiện hợp đồng trong hoạt động kinh doanh bất động sản 64
2.5.2. Địa điểm thực hiện hợp đồng trong hoạt động kinh doanh bất động sản 66
2.5.3. Phương thức thực hiện hợp đồng trong hoạt động kinh doanh bất động sản 67
2.5.3. Trình tự thực hiện các quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng 68
2.5.4. Thực hiện hợp đồng trong hoạt động kinh doanh bất động sản khi hoàn
cảnh thay đổi cơ bản 68
2.5.5. Những lưu ý đối với các bên khi thực hiện hợp đồng trong hoạt động kinh
doanh bất động sản 71
2.6. Bảo đảm thực hiện hợp đồng trong hoạt động kinh doanh bất động sản 72
2.6.1. Quy định chung về bảo đảm thực hiện hợp đồng trong hoạt động kinh
doanh bất động sản 72
2.6.2. Các biện pháp bảo đảm thực hiện hợp đồng trong hoạt động kinh doanh
bất động sản 74
2.6.3. Những lưu ý đối với các bên khi xác lập và thực hiện các biện pháp bảo
đảm thực hiện hợp đồng trong hoạt động kinh doanh bất động sản. 81
2.7.1. Nhận diện hành vi vi phạm hợp đồng trong hoạt động kinh doanh bất
động sản 81
2.7.2. Các loại trách nhiệm dân sự áp dụng đối với bên vi phạm hợp đồng 84
2.7.3. Loại trừ trách nhiệm dân sự do vi phạm hợp đồng trong hoạt động kinh
doanh bất động sản 90
2.8.1. Hợp đồng chấm dứt khi hợp đồng được hoàn thành 93
2.8.2. Hợp đồng chấm dứt theo thỏa thuận của các bên 94
2.8.3. Hợp đồng chấm dứt khi đối tượng của hợp đồng không còn 95
2.8.4. Hợp đồng chấm dứt khi một bên của hợp đồng là cá nhân chét hoặc pháp
nhân chấm dứt hoạt động mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân đó
thực hiện 96
2.8.5. Hợp đồng chấm dứt khi một bên hủy bỏ hoặc đơn phương chấm dứt thực
hiện 96
2.8.5.1. Hủy bỏ hợp đồng .......................................................................................... 97
2.8.5.2. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ................................................. 98
CHƯƠNG 3: KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CÓ SẴN ............................... 102
3.1. Lý luận về kinh doanh bất động sản có sẵn 102
3.1.1. Khái niệm, đặc điểm của kinh doanh bất động sản có sẵn 102
3.1.2. Các hoạt động kinh doanh bất động sản có sẵn 105
3.1.3. Sự tương đồng và khác biệt giữa kinh doanh bất động sản có sẵn với kinh
doanh bất động sản hình thành trong tương lai 106
3.1.3.1. Sự tương đồng ............................................................................................ 106
3.1.3.2. Sự khác biệt ................................................................................................ 107
3.2.1. Quy định chung về kinh doanh bất động sản có sẵn 111
CHƯƠNG 4: KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG
TƯƠNG LAI .......................................................................................................... 136
4.1. Lý luận về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lại ................ 136
4.1.1. Khái niệm, đặc điểm và các loại bất động sản hình thành trong tương lai 136
4.1.2. Khái niệm, đặc điểm của kinh doanh bất động sản hình thành trong tương
lai 148
4.1.3. Các hình thức kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai 150
4.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành
trong tương lai 153