1
NỘI DUNG MÔN HỌC KINH TẾ ĐẤT ĐAI
Phần 1: Đất đai và phân loại đất đai
Phân biệt đất đai với lãnh thổ và đất?
- Đất đai là kết quả của mối quan hệ tổng hoà giữa đất và hoạt động kinh tế xã hội của con
người trong cộng đồng dân tộc trên một lãnh thổ nhất định; về mặt không gian thì đất đai bao gồm
cả phần bề mặt với không gian bên trên và bề sâu trong lòng đất. Đất đai thuộc phạm trù địa lý -
kinh tế.
- Lãnh thổ được hiểu là địa bàn cư trú của cộng đồng dân tộc trong một không gian và thời
gian xác định, lãnh thổ thuộc phạm trù địa lý - dân tộc.
- Đất là lớp bề mặt trái đất hiểu theo nghĩa rộng hơn so với khái niệm thổ nhưỡng, đất thuộc
phạm trù địa lý tự nhiên.
Trong tiến trình phát triển của lịch sử loài người, con người và đất ngày càng gắn bó chặt chẽ
với nhau, mọi hoạt động của con người gắn liền với lớp bề mặt đó theo thời gian và không gian nhất
định và đất đai chính là kết quả của sự gắn kết ấy. Như vậy đất đai là một phạm trù thể hiện mối
quan hệ tổng hòa giữa hoạt động kinh tế - xã hội của con người với đất, lớp bề mặt trái đất trên một
lãnh thổ nhất định. Bề mặt trái đất với phần bề sâu trong lòng đất và phần không gian bên trên được
sử dụng vào các mục đích trong các ngành nghề khác nhau của nền kinh tế quốc dân.
Đất đai có thuộc tính tự nhiên và thuộc tính xã hội?
- Thuộc tính tự nhiên: bao gồm các đặc tính không gian như diện tích, hình thể, chiều dài,
chiều rộng và vị trí cùng với các đặc điểm về địa chất, địa chấn, địa hình, địa mạo và các tính chất
sinh lý hóa của đất. Đây là các đặc tính phản ánh chất lượng tự nhiên của đất đai đáp ứng các nhu
cầu vật chất của con người.
- Thuộc tính xã hội: là vị thế của đất đai - là hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn
với đất đai tại một vị trí nhất định. Vị thế được hiểu là tổng hòa các quan hệ xã hội được hình thành
từ những tương tác thị trường và phi thị trường. Vị thế xã hội của đất đai đáp ứng các nhu cầu xã hội
của con người.
- Chất lượng tự nhiên của đất đai là đại lượng vật lý hữu hình. Nhưng ngược lại vị thế xã hội
là đại lượng vô hình chỉ có thể xác định gián tiếp thông qua các biến hữu hình.
- Đất đai có khả năng tái tạo và nâng cao chất lượng tự nhiên và vị thế xã hội thông qua hoạt
động đầu tư của con người. Ví dụ, đầu tư cải tạo độ phì của đất, phát triển cơ sở hạ tầng giao thông,
đầu tư tiếp thị quảng cáo bất động sản,…
Vị thế có phải là vị trí hay không, có đồng nhất với vị trí không?
- Vị thế đất đai khác với vị trí đất đai. Vị thế là thuộc tính xã hội của đất đai, còn vị trí là
thuộc tính không gian tự nhiên của nó.
- Vị thế của đất đai là thuộc tính không gian tâm lý của con người, còn vị trí của đất đai là
thuộc tính không gian địa lý tự nhiên.
- Vị thế không đồng nhất với vị trí, “Đồng sàng, dị mộng”.
Vậy tại sao khi nói đến đất đai và bất động sản người ta chỉ nhắc đến “vị trí, vị trí và vị trí”?
- Vị trí tự bản thân nó, tức vị trí trong trạng thái “trần trụi” trong không gian tự nhiên không
có ảnh hưởng tác động đến sự tăng giảm giá trị đất đai, không phải là thuộc tính mà nhà định giá cần
quan tâm.
- Cần phân biệt 3 không gian: không gian tự nhiên (còn gọi là không gian địa lý tự nhiên);
không gian kinh tế - xã hội (còn gọi là không gian địa lý - kinh tế) và không gian tâm lý. Khái niệm
vị thế được hiểu tổ hợp 3 không gian nêu trên, tức là hình ảnh hay vị trí của các đối tượng địa lý,
kinh tế - xã hội trong tâm trí con người.
- Vị thế là một đại lượng mang tính lịch sử, nó có thể thay đổi theo trào lưu, tâm lý, thị hiếu
của người tiêu dùng, còn vị trí là cố định (bất biến). Nhờ tính khả biến của vị thế mà xuất hiện
ngành kinh doanh bất động sản, có khả năng gia tăng giá trị bất động sản thông qua đầu tư phát triển
cơ sở hạ tầng và chiến dịch tiếp thị thu hút người tiêu dùng…
2
Chúng ta tồn tại trong bao nhiêu không gian?
- Chúng ta cùng tồn tại một lúc trong 3 không gian:
+ Không gian tự nhiên: ở đây vị trí được xác định bởi tọa độ x,y,z nào đấy.
+ Không gian KT – XH: được xác định bởi khoảng cách tới các trung tâm chính trị, kinh tế
và văn hóa – xã hội, cụ thể đó là khoảng cách tới trung tâm, trường, chợ,…
+ Không gian tâm lý: được xác định thông qua sự quan tâm, sự hiểu biết, sự yêu thích và
mong muốn.
Tổ hợp 3 không gian nêu trên cấu thành khái niệm vị thế đất đai. Vị thế đất đai có thể
được phản ánh thông qua bản đồ phân bố dân cư với các đặc điểm văn hóa – xã hội khác nhau trong
không gian tự nhiên như hình dưới. Tại mỗi phân vùng văn hóa – xã hội dân cư đặc thù có một mức
vị thế riêng.
Đặc tính của đất đai:
Đất đai còn có một số đặc tính như: tính cố định, tính dị biệt, tính bền lâu, tính khan hiếm,
tính thích ứng và tính tăng trị.
- Tính cố định về vị trí:
Đất đai là hàng hóa bất động sản dù được chuyển nhượng nhưng chỉ là các quyền sử dụng
khai thác lợi ích từ đất đai, mà không thể di chuyển thửa đất đó đến vị trí mong muốn. Vị trí đất đai
là cố định, nên lợi ích và giá trị của đất đai gắn liền với từng vị trí cụ thể, chịu tác động của yếu tố
vùng và khu vực như:
+ Những yếu tố tự nhiên;
+ Điều kiện kinh tế;
+ Tính chất xã hội;
+ Điều kiện môi trường.
- Tính dị biệt:
Những điểm khác nhau về vị trí thửa đất, diện tích, hình thể, cảnh quan,… khác nhau về các
đặc tính chất lượng tự nhiên và vị thế xã hội làm cho mỗi thửa đất đều có đặc điểm riêng, tạo nên
tính dị biệt của đất đai. Vì tính dị biệt mà mỗi thửa đất đai là một loại sản phẩm hàng hóa riêng biệt,
nên việc xác định cung, cầu và giá cả thị trường đất đai trở nên phức tạp hơn.
- Tính lâu bền (về vật lý và kinh tế):
Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, đất đai không thể hủy hoại nếu được sử dụng hợp lý trong
quá trình tái sản xuất xã hội, vì vậy đất đai có thời hạn sử dụng vật lý và kinh tế vĩnh viễn.
- Tính khan hiếm:
Hình 1. Các khu dân cư văn hóa - xã hội khác nhau trong không gian
3
Khái niệm khan hiếm gắn liền với phạm trù nhu cầu và cầu. Tuy nhiên tính khan hiếm chỉ là
tương đối vì nó mang tính không gian và thời gian, vì có nơi khan hiếm do nhu cầu nhiều nhưng có
nơi không ai cần, có thời gian khan hiếm nhưng cũng có khi dư thừa.
- Tính thích ứng:
Xuất phát từ sự thay đổi về nhu cầu mà đất đai có thể chuyển đổi từ hình thức sử dụng này
sang hình thức sử dụng khác. Đất đai có thể sử dụng vào các mục đích khác nhau: nông lâm nghiệp,
công nghiệp, thương mại và dịch vụ phụ thuộc vào nhu cầu cụ thể của con người về vị thế xã hội và
chất lượng tự nhiên.
- Tính tăng trị:
Tức là sự gia tăng giá trị đất đai. Giá trị của đất đai có xu hương tăng dần do giá trị đầu tư
vào đất đai và nhu cầu về đất đai ngày càng tăng.
Vai trò của đất đai đối với hoạt động kinh tế - xã hội:
- Là đối tượng lao động;
- Là công cụ lao động;
- Là tư liệu sản xuất;
- Là cơ sở không gian bố trí lực lượng sản xuất và phát triển đô thị;
- Là nhân tố sản xuất đầu vào và là tài sản bất động sản.
Khái niệm quỹ đất quốc gia, loại hình sử dụng đất đai, loại đất đai và các nguyên tắc phân
loại quỹ đất đai?
- Loại hình sử dụng đất đai: là một thửa đất cụ thể có ranh giới rõ ràng trên thực địa được
sử dụng thường xuyên có hệ thống cho một nhu cầu nhất định của con người. Ranh giới thửa đất
được xác định thông qua sự tương phản giữa các loại hình sử dụng khác nhau.
- Loại đất đai: tập hợp từ các thửa đất có mục đích sử dụng chung cho các hoạt động kinh tế
- xã hội của con người, ranh giới của loại đất đai là ranh giới quy ước, tức được xác định bằng các
mốc giới địa chính, hay xác định trên bản đồ quy hoạch.
- Quỹ đất đai: tập hợp từ các loại đất đai. Là toàn bộ diện tích đất đai các loại trong phạm vi
lãnh thổ quốc gia được gọi là quỹ đất đai quốc gia; trong phạm vi lãnh thổ các cấp hành chính thì
được gọi là quỹ đất đai cấp hành chính tương ứng, trong phạm vi ranh giới sử dụng của một chủ thể
nào đó thì được gọi là quỹ đất đai của chủ thể đó.
Quỹ đất đai quốc gia hình thành và phát triển cùng với tiến trình lịch sử của dân tộc và các
hoạt động KT-XH trong cộng đồng đó, trong quá trình đó phạm vi đất đai dần dần được mở rộng
hay thu hẹp. Các loại đất đai được hình thành, xuất hiện phù hợp với nhu cầu hoạt động KT-XH của
con người.
- Trước tiên là phải xác định được quỹ đất đai ở trạng thái động hay trạng thái tĩnh tùy thuộc
vào quan điểm nhìn nhận của nhà nghiên cứu, từ góc nhìn động thái hay tĩnh tại.
- Quỹ đất đai được hình thành trong quá trình phát triển sản xuất của con người, do đó quỹ
đất đai là một trạng thái động: vận động và thay đổi theo các nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội.
Động là do nhìn từ góc độ “đoàn tàu” kinh tế. Đây chính là căn cứ để xác định nguyên tắc phân loại
quỹ đất đai quốc gia.
Vấn đề đặt ra là các thửa đất kết hợp với nhau tạo thành loại đất đai theo nguyên tắc nào?
- Có 2 nguyên tắc: - Tương đồng (giống nhau)
- Quan hệ (hệ thống)
- Trong nghiên cứu phân loại các thành phần của một tập hợp bất kỳ người ta sử dụng 2
nguyên tắc khác nhau cho các trạng thái khác nhau của tập hợp. Nguyên tắc quan hệ cho tập hợp
động, nguyên tắc tương đồng cho tập hợp tĩnh.
- Đứng ở góc độ hoạt động kinh tế thì các loại đất được xác định theo nguyên tắc quan hệ. Ví
dụ: theo nguyên tắc quan hệ đất giao thông nội đồng được xếp vào loại đất nông nghiệp; giao thông
nội bộ khu dân cư được xếp vào đất khu dân cư.
4
- Tuy nhiên hiện nay trong công tác quản lý đất đai không có sự thống nhất về nguyên tắc
phân loại quỹ đất đai quốc gia. Theo Luật đất đai 1993 thì loại đất đai được xác định theo nguyên
tắc quan hệ, nhưng Luật 2003 thì lại xác định theo nguyên tắc tương đồng.
Các bạn nêu rõ các loại đất đai trong Luật 1993 và Luật 2003.
- Chúng ta cần phải xác định loại đất đai bằng nguyên tắc quan hệ, tức theo mối quan hệ qua
lại giữa các thửa đất. Quan hệ này có nguồn gốc từ sự tương tác giữa các hoạt động kinh tế - xã hội
của con người, hay còn gọi là vị thế đất đai (hiểu vị thế là tổng hòa quan hệ xã hội). Điều này sẽ
được làm rõ ở phần sau đây khi nghiên cứu các quy luật phân vùng sử dụng đất đai, thấy được mối
tương quan giữa mục đích sử dụng và vị thế đất đai.
Phần 2: Quy luật phân vùng sử dụng đất đai
Tính tập trung và sự hình thành các trung tâm?
- Đất đai là tư liệu sản xuất, là cơ sở không gian bố trí lực lượng sản xuất và là không gian
phát triển đô thị đất đai là không gian phân bố các hoạt động kinh tế - xã hội của con người.
Các hoạt động này diễn ra trên bề mặt trái đất nhưng lại có tính tập trung, mà từ đó hình thành các
trung tâm và hệ thống vị trí trung tâm với các cấp độ cao thấp khác nhau.
Tại sao phải hình thành các trung tâm?
- Vị trí trung tâm là điểm nút trao đổi thông tin, hàng hóa và dịch vụ nhằm giảm thiểu chi phí
lưu thông, chi phí xây dựng mạng lưới hạ tầng kỹ thuật và xã hội trong không gian, cũng như sự mất
mát thông tin và suy giảm giá trị sản phẩm hàng hóa theo thời gian. Mỗi vị trí trung tâm có một bán
kính phục vụ (R) nhất định tùy thuộc vào tính chất tiêu dùng của loại hàng hóa và dịch vụ mà nó
cung ứng, từ đó tạo thành vùng thị trường hình tròn với bán kính (R) của vị trí trung tâm. Tính chất
tiêu dùng của hàng hóa và dịch vụ đồng thời quy định cấp độ của vị trí trung tâm.
Hệ thống vị trí trung tâm được hình thành như thế nào?
- Các vị trí trung tâm phân bố tương đối với nhau trong không gian theo nguyên tắc thị
trường, nguyên tắc giao thông và nguyên tắc hành chính hình thành hệ thống vị trí trung tâm. Trong
một hệ thống vùng thị trường của các vị trí trung tâm là hình lục giác đều (hình 2).
- Trong thực tế hệ thống vị trí trung tâm theo nguyên tắc thị trường (hình 3) tạo ra sự thuận
lợi về khoảng cách cung ứng hàng hóa và dịch vụ, nhưng lại không thuận tiện trong việc xây dựng
hệ thống giao thông giữa các vị trí; hệ thống vị trí trung tâm theo nguyên tắc giao thông (hình 4) tạo
ra sự thuận lợi trong việc xây dựng mạng lưới giao thông nối liền các vị trí trung tâm các cấp độ
khác nhau vì vậy hệ thống này là phổ biến.
Hình 2. Khu thị trường 6 cạnh
5
Hình 3. Hệ thống đất trung tâm theo nguyên tắc thị trường
Đư
ờng giao thông nối 2
trung tâm cấp A liền kề
A
C
B
Hình 4. Hệ thống đất trung tâm theo nguyên tắc giao thông
A
C
B
Đư
ờng giao thông nố
i
hai trung tâm cùng cấp