Ụ Ụ M C L C
ị c trên th gi i
ệ ị ........................... ........................... 1 5 ấ ở ộ ố ướ m t s n 1. Đ nh giá đ t ố ớ ệ 2. Kinh nghi m đ i v i Vi ế ớ t Nam trong công tác đ nh
giá đ tấ
Ụ Ụ Ạ Ề Ị Ị ........................... 8
PH L C QUY Đ NH V CÔNG TÁC Đ NH GIÁ T I ÚC
Ả Ệ ........................... 13 TÀI LI U THAM KH O
1
Ị Ế Ớ Đ NH GIÁ Đ T Ấ Ở Ộ Ố ƯỚ M T S N C TRÊN TH GI I
Ố Ớ Ệ Ệ KINH NGHI M Đ I V I VI T NAM
ị ế ớ 1. Đ nh giá đ t ấ ở ộ ố ướ m t s n c trên th gi i
ủ ị + M c đích c a đ nh giá đ t ị ụ ướ ụ ị ả ớ ấ : V i m c đích qu n lý khác nhau thì các ả c có m c dích đ nh giá đ t khác nhau. D i đây là b ng xác đ nh m c đích
ộ ố ướ ụ ụ ướ n ấ ủ ị đ nh giá đ t c a m t s n ấ c:
ụ N cướ 1 ấ ị M c đích đ nh giá đ t
ầ ầ Úc
ừ ả
ề
ứ ế ặ ạ ừ ấ Xu t phát t nhu c u công ích, nhu c u kinh doanh và nhu ườ ầ ủ i dân; c u c a ng ấ ấ ộ ế ế ị ể Đ xác đ nh thu , m c thu nhà đ t/b t đ ng s n, th a ề ế ướ ạ ế c b , hi n t ng, ti n đ n bù …; k , thu tr ươ ụ M c đích th ng m i.
ị ể ấ Hungari
ộ ộ Đ xác đ nh giá nh m tính toán giá đ t cho các công trình công c ng nh đ ằ ư ườ ng giao thông, công trình công c ng khác.
ơ ở ể ế ấ Đ làm c s tính thu đ t Croatia
ụ ẩ Tajikistan
ể ư ị ế ề ệ ợ
ử ụ ấ ủ ấ ạ ể ệ ả Đ xác đ nh giá tiêu chu n cho các m c đích khách quan ấ nh : thu , cho thuê, t o đi u ki n cho s d ng h p lý đ t đai, b o v và phát tri n, tăng năng su t c a đ t.
ả ả Guinea
ủ ả ự ử ụ ộ ạ ộ ả ấ
c ho c đ i di n c a Nhà n
ặ ạ ề ả ả ắ
ự ộ ượ
ị ử ụ ấ ớ ố S d ng cho ho t đ ng qu c phòng; hay đ m b o an toàn công c ng; hay đ m b o s an toàn c a không khí, đ t, c.ướ n ệ ủ ủ ướ ướ c Chính ph hay Nhà n ộ ệ ạ ệ i ph i th c hi n công vi c trên đ u b t bu c ph i mua l ị ủ ậ c quy đ nh trong lu t này. Giá tr c a theo m t quá trình đ ụ ấ ẽ ắ đ t s g n v i m c đích s d ng đ t.
ồ
ướ
ậ ấ
ề
ả
c ngoài v qu n lý và pháp lu t đ t đai”
Bộ
1 Ngu n: Báo cáo t ng h p “ Kinh nghi m n ổ ườ Tài Nguyên và Môi tr
ợ ệ ng, tháng 9/2012”.
2
ể Đ tính thu tàiế s n,ả đ uầ t ,ư mua bán, b oả hi mể tài s nả Malaysia
ụ ể Mua bán, thế ch p,ấ tính thu ,ế đ nề bù Th y Đi n
ể ướ giá đ nề bù khi Nhà n h iồ đ t;ấ 8. Singapore Đ xác đ nh c thu ị ấ ộ ư ươ ả ng pháp đ nh giá b t đ ng s n
ị ứ ể ợ
ế ấ
ể ể ự ể ả
Nghiên c u và đ a ra ph phù h p đ tính; Đ tính thu và giá cho thuê đ t; - Đ đánh giá tài s n chính cho các d án tái phát tri n th cự hi nệ qu nả lý b tấ đ ngộ s n.ả
ụ ấ ủ Nh v y, ủ ị ư ậ m c đích c a đ nh giá đ t c a các n
ướ ơ ở ể ế ơ ở ể ườ
ượ ế ể ặ
ấ ạ ấ ị ủ ấ ế ấ ướ ạ ộ ồ ả ạ ế ấ c là: (i) Làm c s đ tính ồ ng khi c thu h i ho c chi m đo t đ t cho các m c đích công; (iii) ti n hành các ề ấ i quy t các tranh ch p v đ t
ế ng đ t; (ii) Làm c s đ ti n hành b i th thu đ t, thu chuy n nh ụ ế nhà n ả ho t đ ng c i t o, nâng cao giá tr c a đ t; (iv) Gi đai.
ướ ế : H u h t các n + Hình th c giá
ứ ơ ở ể ầ ị c trên th gi ả ế ớ ề ướ ẽ ng làm c s đ xác đ nh giá c a đ t đai. B ng d ị ử ụ i đ u s d ng giá th ấ i s cho chúng ta th y
ườ ộ ố ứ ủ ấ ộ ố ướ ủ tr ụ ề m t s ví d v hình th c giá c a m t s n c.
ứ N cướ 2 Hình th c giá
ị ườ Giá mua bán trên th tr ng Amenia
ặ ấ ấ ộ ủ ả t do cho ch nhà đ t/b t đ ng s n;
ể Úc ặ ằ
ầ ư ấ ấ ố ệ ị ườ ng: giá đ c bi Giá th tr ả ả ả giá b o đ m; giá b o hi m ủ ị ủ ậ ế ị Giá ch đ nh trong lu t: giá nguyên th y; giá m t b ng c a v ; giá đ t hàng năm trí đ t; giá v n đ u t
ị ườ ị ườ ả Thông qua kh o sát trên th tr ng (giá th tr ơ ở ng làm c s ) Belize
ị ườ Giá mua bán trên th tr ng Hungari
2 TL đã d n.ẫ
ị ườ ủ ấ ộ ả Giá th tr ng c a b t đ ng s n Croatia
3
ấ ự ỏ ữ ậ ườ ườ i mua và ng i ầ Ph n Lan Giá đ t hình thành do s th a thu n gi a ng bán.
ị ườ ủ ấ ộ ả ở ờ Theo giá th tr ng c a b t đ ng s n ể th i đi m bán Ireland
ể ượ ị ườ ị Giá có th đ c xác đ nh theo giá th tr ng Maldiver
ừ ả ướ ử ụ ấ ạ ấ T b ng trên, có th th y ể ấ Úc là n ề c s d ng r t nhi u lo i giá đ t khác
ụ ừ nhau tùy theo t ng m c đích.
ơ ể ẩ ấ ị + C quan th m đ nh giá, ki m soát giá đ t:
ơ ể ị N cướ 3 ấ C quan đ nh giá, ki m soát giá đ t
ị ằ ể
ị ỗ ậ ả
ị ệ ố ể ề ở ấ ủ ụ ủ ơ ệ ụ ườ i
ị
ươ ị
ế ị
ộ ỗ ơ ộ ng đ n đ a ph ừ ậ ử ậ ư ữ ừ ộ Úc
ị ấ ủ ầ ị
ế ệ ở
ữ ế ị
ữ ầ
ữ ể ấ ư
ế ề ử ấ ơ Thành l p c quan đ nh giá c p ti u bang n m trong h th ng qu n lý hành chính chung c a m i bang. Quy đ nh c th v chuyên môn, nghi p v c a c quan đ nh giá, ng làm công tác đ nh giá. ấ ừ ị ươ ng, trong trung B máy đ nh giá đ t t ử ấ ộ ậ ộ m i c quan có hai b ph n: b ph n đ nh giá t ng th a đ t ế ậ ấ và b ph n l u tr . B ph n đ nh giá t ng th a đ t ti n ử ừ hành đ nh giá trên t ng th a đ t theo nhu c u c a khách ộ ị ượ hàng, công vi c đ c ti n hành b i các đ nh giá viên, b ả ừ ậ ậ ư ph n l u tr thu th p thông tin, k t qu t các đ nh giá viên ư ư đ a vào trung tâm l u tr . Khi khách hàng có nhu c u mua ầ ấ đ t có th đ n các trung tâm l u tr đ l y thông tin c n thi ể ế t v th a đ t.
ấ ượ ộ ơ ả ở ộ ộ ồ c qu n lý b i m t c quan thu c H i đ ng Hungari ệ Vi c bán đ t đ cướ Nhà n
ả ấ ấ
ộ ồ Israel
3 TL đã d n, trang 30 ẫ
ộ ư ị ẩ ủ ị ồ ộ ư ườ ổ ộ ồ ộ ồ B T pháp qu n lý v n đ đ nh giá đ t thông qua H i đ ng i. Trong th m đ nh giá, H i đ ng th m đ nh giá g m 5 ng ệ đó Ch t ch H i đ ng do B tr ề ị ẩ ị ộ ưở ng B T pháp b nhi m.
4
ả ng thi
ế ồ i quy t b i th ậ ệ ạ ồ ủ ạ ị Lào
ườ ộ ủ ị ệ ạ ị t h i gây ra theo Trong quá trình gi ệ quy đ nh c a pháp lu t thì có m t y ban bao g m: đ i di n ể các bên liên quan đ xác đ nh giá tr thi t h i.
ấ ườ ượ i đã đ
ấ ủ ấ ậ ng ng theo các th t c thành l p c a Chính ph Estonia ủ ụ ườ ị ể c C ng hoà Estonia. Ng
ộ ị ươ ộ ứ ệ ị ạ Cán b đ nh giá đ t là ng c c p gi y phép ho t ứ ộ ủ đ ng t ướ ộ i đ nh giá cũng có th là m t n ấ công ch c có chuyên môn trong vi c đ nh giá đ t
ị ộ ơ ấ ị ố ng công b , chính ph ủ Tajikistan ừ ự ệ ươ Đ nh giá đ t do m t c quan đ a ph ấ ị ủ ụ phê duy t các th t c xác đ nh giá đ t cho t ng khu v c.
ệ
ơ ị ấ ấ ượ ti nế hành t ự ế
ướ ụ
ệ ả Singapore
ư
ả ệ và cho t ấ ủ ặ
iạ văn phòng đ tấ đai. Văn c Vi c đ nh giá đ t đ ộ ộ phòng đ t đai tr c thu c c quan Thu (B Tài chính), có ư ứ ự c xây d ng ch c năng nhi m v tham m u giúp Nhà n ệ ố ớ ự ấ ế ượ c qu n lý đ t đai; th c hi n qu n lý đ i v i vi c chi n l ự ầ ư ấ nhân; cho thuê bán đ t công cho các d án đ u t ướ ấ ợ ệ ấ đ t công; ngăn ch n vi c mua bán đ t c a Nhà n c b t h p pháp.
ủ ổ ứ ị ướ ượ ổ ứ c t
ọ ch c đ nh giá c a Nhà n ơ ị
ả Thái Lan
ề ị ươ ấ ch c ch c theo c đ ấ ỉ ở ấ c p t nh và c p ứ ch c năng qu n lý ơ Trung ọ ng g i là c
ỉ c v đ nh giá đ ươ ướ ị ệ ố H th ng t ngành d c, không có c quan đ nh giá ữ ộ ơ ệ huy n, ch có m t c quan duy nh t gi Nhà n quan “Đ nh giá Trung ượ ổ ứ ở c t ng”.
ị ng pháp xác đ nh giá:
ươ ị ệ ụ
ặ ượ ươ ệ ắ ơ ả ng pháp đ nh giá c b n hi n nay đang đ ng pháp thu nh p, ph Vi ậ ươ ư ở ng pháp th ng d ( i nhu n và ph ế c áp d ng trên th ng pháp giá thành, ử ụ t Nam cũng s d ng
+ Nguyên t c và ph ươ Có 5 ph ươ ng pháp l ươ ng pháp so sánh, ph ươ ậ ợ ng pháp này). ớ i: Ph gi ươ ph các ph
ươ ị N cướ 4 ắ Nguyên t c và ph ng pháp xác đ nh giá
4 TL đã d n, trang 32. ẫ
ị ủ ị ủ Albania ồ ậ ấ ấ ộ ổ Giá tr c a đ t bao g m t ng giá tr c a công trình xây ấ ự d ng và các b ph n c u thành trên đ t
5
ườ ợ ủ ấ c: Giá bán c a đ t Amenia ướ ủ ấ ị ị Trong tr ẽ ượ s đ ấ ng h p bán đ t cho Nhà n c xác đ nh theo giá đ a chính c a đ t;
ệ ự ệ ằ ị Úc ổ ấ ị Vi c đ nh giá đ t ph i th c hi n b ng cách xác đ nh giá ị ườ trao đ i trên th tr ả ng.
ị ng Belize ấ ị ườ , Phòng đ nh giá c p ệ ự ệ ệ ả Thông qua kh o sát giá th tr ậ huy n có trách nhi m th c hi n theo Lu t
ng pháp thu nh p t
ng pháp so sánh bán, ph ươ ươ ế ợ ượ ử ụ ng pháp chi phí và k t h p là đ ậ ư ả b n c s d ng trong Estonia
ươ Ph hóa, ph đánh giá.
ợ ớ ị ạ ừ c xác đ nh phù h p v i giá mua bán t ị i t ng đ a Hungari Giá đ ươ ph ượ ng.
ự ỏ ấ ấ ầ Ph n Lan ườ ậ ị Quy đ nh v vi c mua bán đ t, giá đ t do s th a thu n ườ ữ gi a ng ề ệ i mua và ng i bán.
ể
ả ể ượ ượ ấ ộ ng c a b t đ ng s n đ ặ c ho c có th có đ ủ c hi u là giá c a ị ườ ng c trên th tr Croatia
ị ườ ị Giá tr th tr ấ ộ ả b t đ ng s n thu đ ể ờ ạ i th i đi m mua l t ủ ượ ạ i.
ấ ị ượ ế ươ c ti n hành theo ph ấ ị ng pháp đ nh giá b t Malaysia Đ t đô th đ ả ộ đ ng s n
ữ ả
ố ớ ế ậ ụ ể Th y Đi n ế ả ả ị
ế ố ế ị ữ ự ị ả ị ặ ấ ộ Ph i đ nh giá đ i v i nh ng b t đ ng s n đóng thu ho c ấ ủ ị ả kh năng đóng thu theo quy đ nh c a pháp lu t. Nh ng b t ộ đ ng s n không có kh ăng đóng thu thi không c n đ nh giá. Đ nh giá d a trên nh ng y u t ế ữ ầ ị quy t đ nh giá tr .
ố ớ ệ ị ệ 2. Kinh nghi m đ i v i Vi ấ t Nam trong công tác đ nh giá đ t
ừ ủ ướ ệ ấ ở ệ T kinh nghi m c a các n ị c trong vi c đ nh giá đ t nêu trên, có th ể
th yấ :
ướ ươ ụ
ướ
ươ ươ ả ớ ứ Th nh t ư ấ đ t nh các n ắ ớ ượ i đ gi ệ ấ , hi n nay n c, tuy nhiên ph ề c g n li n v i các ph c ta cũng đang áp d ng 5 ph ấ ủ ị ng pháp đ nh giá đ t c a m t s n ấ ộ ị ng pháp đ nh giá b t đ ng s n nh ng ng pháp xác đ nh giá ế ộ ố ướ ệ ư t ị c trên th ở Vi
6
ị ệ ủ ấ ượ
ấ ươ
ộ ề ẫ ủ 188/2004/NĐCP v ph ư ướ h
ộ
ị ề ạ ấ ở ừ ươ ỉ t ng đ a ph ươ ự ế ở ng. Tuy nhiên, trên th c t
ệ ệ ị ườ ổ ấ ễ
ượ
ể ể c không th ki m soát đ ự ự ớ ị ủ ế ệ ng th
ậ ề ấ ệ
ự ệ
ướ ề
ệ ứ ườ ị Nam, công tác đ nh giá đ t đ c Chính ph quy đ nh thông qua vi c ban hành ị ị ị Ngh đ nh ng pháp xác đ nh giá đ t và khung giá các ạ ấ ơ ở lo i đ t và Thông t ng d n c a các B , ngành có liên quan. Trên c s các ả Ủ ố ự văn b n này, y ban nhân dân các t nh, thành ph tr c thu c trung ng đã có ị ệ quy đ nh v giá các lo i đ t t Vi Nam hi n nay thì vi c mua bán, trao đ i đ t đai di n ra trên th tr ng mà Nhà ậ ướ c, ch y u là mua bán trao tay. Chính vì v y, công n ị ườ ườ ẻ ng có tác đ nh giá còn th c s m i m vì vi c thu th p thông tin th tr ộ ị ườ ả ị ườ ư ng ng thông tin v đ t đai ch a ph i là th tr đ chính xác không cao vì th tr ề ơ ở ữ ệ ủ ướ Úc trong vi c xây d ng c s d li u v ệ ừ ậ ở ự c m . Do v y, t kinh nghi m c a n ơ ở ữ ệ ố ệ ể ầ ư ọ ậ ấ giá đ t, Vi , xây d ng, hoàn thi n h th ng c s d t Nam h c t p đ đ u t ấ ể ổ ấ ủ ầ ứ ề li u v giá đ t đ đáp ng nhu c u thông tin v giá đ t c a Nhà n c, các t i dân. ch c và ng
ệ ề ụ ấ ề
ố ệ nhi u n c khác khu v c châu
ữ ệ ề ự
ủ ả ị ự ổ ứ ế ề ứ Th hai, v giá đ t đ n bù, Vi ư Thái Lan, Hàn Qu c và c nh . C th , : t
ế
i dân; đ nh giá đ n bù ộ ự ị ườ ừ ướ ề c đ n bù v i giá cao so v i giá th tr
, nhà n
thu h iồ đ t c a dân vì các m c đích khác nhau ơ ớ ứ ộ ủ t Nam nên áp d ng theo kinh nghi m c a m t ệ ự ề ướ ố ướ s n Á trong vi c tính ớ ượ ế ụ ể v i nh ng d án do Chính ph qu n lý, vi c đ n bù đ ề c ti n giá đ n bù ề ụ ườ ch c nghe ý ki n ng . Giá đ n bù ph hành theo trình t ự ự ừ ố ế ượ ộ c qu c gia thu c vào t ng khu v c, t ng d án. N u m t d án mang tính chi n l ở ớ ướ ớ khi các n ng. Nhìn chung, thì nhà n c này, ầ ặ ướ ụ ấ ủ ế c ho c cá nhân đ u ti n hành ị ườ ư ề ề t đ u đ n bù v i m c cao h n giá th tr ng.
ị ể
ị ế ở ộ ố ướ m t s n c nh ệ ế i quy t khi u ki n v
ộ ệ ề ơ ệ ự
ế
ế ề ự ề ấ ả ầ ố ấ Mu n v y, ng h p khi u ki n v giá đ t.
ệ ệ ề ấ ặ
ẽ ự ề ấ ự ư ề ộ c c th . Đây cũng là m t i quy t nhanh các ượ ể c ướ ph i ả ki m soát đ c ủ ụ th t c hành chính trong ứ ạ , các chính sách
ị ợ ớ ấ Th baứ ẩ , V c quan th m đ nh giá, ki m soát giá đ t, ả ự ệ Úc, vi c th c hi n các giao d ch dân s v đ t đai và gi ướ ụ ể ấ ượ giá đ t đ c th c hi n m t cách bài b n qua các b ả ọ ậ ể ả ữ trong nh ng kinh nghi m mà chúng ta c n ph i h c t p đ gi ườ ậ Nhà n ợ tr ữ ệ ả ạ ộ ch t ch qua vi c c i cách nh ng ho t đ ng v đ t đai ệ ệ vi c th c hi n các giao d ch dân s v đ t đai tránh ph c t p ự ế ủ . c c a Nhà n ướ ph i ả phù h p v i tình hình th c t
7
ạ ụ ủ ạ , v các lo i giá đ t và m c đích s d ng c a các lo i giá đ t
ấ ố ướ ề ạ ấ ấ c cho th y, đa s các n ấ , từ ử ụ ế ầ c có nhi u lo i giá đ t, h u h t
ứ ư ề Th t ệ ướ kinh nghi m các n ạ ơ ả có 2 lo i c b n sau:
ướ ụ ộ
ấ ể Giá đ t đ Nhà n ạ ướ ứ ả c b sang tên: không ph i là giá th tr
ộ ị ế ử ụ ng mà do Nhà n ớ ề ơ ấ ừ ấ c làm căn c tính nghĩa v n p thu s d ng đ t ướ ấ ị ườ c n ị 35 năm) th p h n r t nhi u so v i giá th
ướ ự ấ ả hàng năm, tr ị ờ ổ đ nh n đ nh trong m t th i gian (t ơ ườ ng, do các c quan nhà n tr c xây d ng thành b ng giá.
ướ ườ ị ấ ể Giá đ t đ Nhà n
ả c thu thu đ i v i ng ể
ế ấ ị ấ ế ố ớ ệ ự i th c hi n giao d ch đ t đai, ế ấ ừ ế ặ ng, cho thuê, th a k , t ng cho, th ch p… ế ng quy t
ị ườ ấ ề ị ượ ấ ộ b t đ ng s n (mua bán, chuy n nh ừ ả i quy t tranh ch p phát sinh t gi các giao d ch): giá này do th tr ủ ế ủ ổ ứ ị ch c, cá nhân hành ngh đ nh giá đ t. đ nh, có vai trò ch y u c a t
ự ư ể
ệ ệ ể ẫ ả ấ ộ ố ướ Ngoài ra, m t s n ệ ừ ướ n
ệ ạ ố
ướ ừ ấ
ứ ắ ậ ủ ộ ộ ư ơ ở ấ ậ ườ ử ụ ỏ ồ ư ả ả ể c ch a th c hi n xong quá trình phát tri n chuy n ị d ch t c nông nghi p sang công nghi p v n đang ph i chuy n đ t nông ấ ệ nghi p sang đ t phi nông nghi p (Hàn Qu c, Đài Loan…) thì còn có m t lo i giá ấ ắ ướ ấ c nh bán b t đ t khi Nhà n c l y đ t (thông qua hình th c theo t ng n ị ộ bu c, tr ng mua…) thì giá đ t theo nguyên t c th a thu n trên c s giá th ườ tr ấ ắ ồ ng đ m b o nguyên t c đ ng thu n c a c ng đ ng ng i s d ng đ t.
ụ ầ ạ Do v y, t Nam, c n làm rõ đ
ệ Vi ấ ả ử ụ c các lo i giá và m c đích s d ng ấ ả t c là
ị ườ ậ ỏ ị ượ ụ ể ả ủ ừ c a t ng lo i giá đ t, làm rõ Khung giá, B ng giá, giá c th có ph i là t ướ ấ c n đ nh? Hay giá th a thu n? giá th tr ậ ở ạ ng không? Hay giá do Nhà n
Th năm, v th tr
ậ
ư ể ườ ệ ử ụ ề ng quy n s d ng đ t, ế ị ườ th tr ng nh quy lu t giá tr , quy lu t c nh tranh…Tuy nhiên, hi n nay, Vi
ậ ạ ể ượ ể c công nh n là n
ấ ng và theo các quy lu t kinh t ệ ề c có n n kinh t ỹ ủ
ớ ừ ơ
ự ế ng). T đó, th c t ị ự ơ
ề ử ụ ấ
ủ ế ạ ự ị ấ ở ụ ệ ắ ầ ợ ấ giá đ t hình thành và phát ề ị ườ ứ ế ị ề ướ th c có n n kinh t tri n trong các n ậ ị t Nam tr ế ị ậ ướ ạ th đang trong giai đo n phát tri n đ đ ỹ ể ệ ầ ườ t Nam đang đàm phán v i EU và M đ EU và M công ng đ y đ (Vi tr ệ ệ ế ị ườ ề ậ t Nam có n i có t Nam có n n kinh t nh n Vi th tr Vi ị ư ấ ề ử ụ ị ườ i khu v c đô th ) và có n i ch a có th ng quy n s d ng đ t (ch y u t th tr ề ườ ng quy n s d ng đ t (khu v c nông thôn, mi n núi, vùng sâu, vùng xa…), tr ớ ả ệ ậ t Nam c n ph i phù h p v i do v y vi c áp d ng nguyên t c đ nh giá đ t Vi
8
ư ề ử ụ ả
ầ ấ
ị ớ ơ ườ ư ng khi Nhà n ươ ng pháp xác ế ị ề ướ th c có n n kinh t ấ ề ử ụ ng quy n s d ng đ t ư ồ ấ ạ ơ i n i ch a c thu h i đ t t
ấ ng quy n s d ng đ t; c n ph i xem xét ph ươ ng pháp xác đ nh giá đ t mà các n ị ườ ể ợ ng đang áp d ng đ phù h p v i n i ch a có th tr ấ ồ ướ ấ ị ườ ơ n i ch a có th tr ị ấ đ nh giá đ t là các ph ườ tr ệ ặ (đ c bi ị ườ có th tr ụ ị t là xác đ nh giá đ t b i th ề ử ụ ng quy n s d ng đ t).
9
5
Ạ Ề Ị Ị Ụ Ụ PH L C QUY Đ NH V CÔNG TÁC Đ NH GIÁ T I ÚC
ị ủ
ị ơ ơ ả ổ ứ ơ ơ ấ ổ ứ ủ ạ
ị ấ ủ ỗ
ự ầ C c u, t T i Úc, t ủ ừ ị ề
ự ả ườ ộ ị
ấ ộ ậ
ổ ả ứ ể ố ị ấ
ượ ổ ạ ộ ề ướ ệ ẩ ị c v giá đ t, giám sát, th m đ nh, quy t đ nh và công b
ấ ổ ấ ị
ữ ệ ả ị ự ủ ế ấ
ch c c a các c quan đ nh giá c a các Bang ấ ấ ch c c quan qu n lý đ t đai nói chung và c quan đ nh giá đ t nói riêng c a t ng bang có s khác nhau. Văn phòng Đ nh giá đ t c a m i bang ủ ơ ố ề ứ ề đ u do T ng đ nh giá đ ng đ u. Đa s đ u có s qu n lý v chuyên môn c a c ộ ổ quan qu n lý đ t đai. T ng đ nh giá là m t ng i có chuyên môn cao, là m t ố ậ ở ị ệ ủ c b nhi m theo quy đ nh c a pháp lu t b i Th ng đ c quan ch c đ c l p đ ườ ị ổ ị i ch u trách bang đ giám sát ho t đ ng đ nh giá đ t. T ng đ nh giá là ng ố ế ị ấ ả nhi m qu n lý nhà n ự ứ ch c th c giá đ t vào ngày 01 tháng 7 hàng năm do Văn phòng đ nh giá đ t t ấ ộ ị ườ ộ ậ ệ ng b t đ ng hi n; k t qu đ nh giá đ t là đ c l p d a trên d li u c a th tr s n. ả
ấ ộ ậ
ổ ứ ị ạ ệ ố ấ ủ ị
ấ ộ ậ ấ ệ T ch c đ nh giá đ t đ c l p ướ ị Bên c nh h th ng đ nh giá đ t c a Nhà n ặ ch c đ nh giá đ t đ c l p r t phát tri n, đ c bi
ạ ổ ứ ị c là các Văn phòng đ nh giá t là Công ty Herron Todd ch c đ nh giá
ể ị i Úc v i h n 700 đ nh giá viên). Các t ạ ộ ớ ơ ị ụ
ấ ổ ứ ị đ t, t White (có 64 văn phòng t ấ ộ ậ đ t đ c l p tham gia các ho t đ ng d ch v : ấ ầ ư ấ ị ị ủ Đ u th u t
ị ấ ủ
ủ
ấ ấ ở ộ ố ả ủ ụ ệ ự ượ ấ ả ấ ộ t c b t đ ng s n c a bang. ế ấ ấ ộ ả ấ ị
ự ị ả b o hi m và các giao d ch dân s khác.
ụ ị ữ ị
ườ ổ i t ế ấ ố ớ ấ
ị ướ ứ ch c, cá ấ nhân v i Văn phòng đ nh giá đ t, Tòa án đ i v i giá đ t tính thu , giá đ t tính ồ b i th
ả b t đ ng s n.
ấ ồ ấ c thu h i đ t. ề ầ ư ấ ộ ươ ấ ng pháp và quy trình đ nh giá đ t
ng khi Nhà n ụ ư ấ ị ề ị ị ệ ố ừ ấ ớ ậ ạ ể ổ v n đ nh giá đ t hàng lo t đ T ng đ nh giá c a bang công ỗ ệ ố b vào ngày 01 tháng 7 hàng năm ( bang NSW); vi c đ nh giá đ t này c a m i ổ ứ ự ể ự ỉ ự ch c ch th c hi n đ t c trong m t s khu v c do không đ năng l c đ th c ị ệ hi n đ nh giá cho t ụ ị ị D ch v đ nh giá đ t cho m c đích th ch p đ t/b t đ ng s n; đ nh giá ể D ch v đ nh giá trong các tranh ch p pháp lý gi a ng ớ ườ v n v đ u t D ch v t ắ V nguyên t c, ph ấ ủ Đ nh giá đ t c a Úc có t
5 TL đã d nẫ
ậ ị ấ ệ r t s m và h th ng pháp lu t đã hoàn thi n, ụ trong đó: bang Nam Úc đang áp d ng Lu t đ nh giá đ t năm 1971, bang NSW áp
10
ậ ạ ấ ụ
ố ệ ậ ị ộ ị
ấ ề ơ ả ấ ế ấ
ồ ấ ướ ế ử ụ c s d ng đ t tính thu s d ng đ t, thu thu nh p t c thu h i đ t. ng khi Nhà n
ệ ị ủ ậ ả ị
ế ng, t
ấ ố
ả ớ ụ d ng Lu t đ nh giá đ t năm 1916. Dù 2 bang này áp d ng 2 đ o lu t khác nhau ị ư nh ng n i dung, quy trình đ nh giá đ t v c b n là gi ng nhau. Vi c đ nh giá ậ ừ ượ ử ụ ấ ủ ủ ế đ t c a Úc ch y u đ ườ ả ấ ộ ồ bán b t đ ng s n và b i th ấ ắ ị Nguyên t c đ nh giá đ t ả Vi c đ nh giá ph i ti n hành theo đúng quy đ nh c a pháp lu t và đ m b o ả ị ị ố ả ị i th i đi m, b i c nh giao d ch xác đ nh và k t qu đ nh ả ả ị ế ồ ờ t. Đ ng th i, k t qu đ nh giá đ t ph i có ộ ứ ị ườ ứ ông khai và ki m tra, đ i ch ng v i ch ng c th tr ng m t cách c
ả ế nguyên t cắ th tr ạ ị ườ ờ ể ị ườ ớ giá càng sát v i giá th tr ng càng t ứ ố ể kh năng minh b ch. ạ
ươ
ụ ị
ươ h ng pháp so sánh tr c ti p; ph
ấ ị ng pháp đ nh giá đ t Các ph ủ ế T i Úc áp d ng ch y u 3 ph ự ươ ạ i, đó là: p ươ ậ ươ ặ ư ở ệ ấ ươ ng pháp đ nh giá đ t ph bi n trên th ố ế ng pháp v n hóa (t Vi ổ ế ươ ng đ t Nam) và ph ng pháp th ng d ế ươ ng ươ ng
ớ gi ớ v i ph pháp chi
ượ ự ệ ấ ạ ị c th c hi n theo 2 quy trình: đ nh giá đ t hàng lo t và
ẻ .
ng pháp thu nh p và ph ế ừ t tr . ị ệ Vi c đ nh giá đ ấ ị đ nh giá đ t riêng l ị ấ
ạ ệ ị
ị ệ ủ ế ạ Quy trình đ nh giá đ t hàng lo t ự ấ Vi c đ nh giá đ t hàng lo t th c hi n v i t ụ ụ ụ ớ ấ ả ế ử ụ
ạ ượ ả ấ
ể ấ ộ ự ử ố
ấ ị
ự c:
ạ ấ t c các lo i đ t trên đ a bàn ả ấ ấ ộ ế Bang, ch y u đ ph c v m c đích tính thu s d ng đ t/b t đ ng s n, thu ế ừ ệ ự ị ậ ừ c th c hi n đ n t ng bán b t đ ng s n. Đ nh giá đ t hàng lo t đ thu nh p t ượ ấ c xây d ng và công b công khai vào đêm ngày 30 tháng 6 hàng th a đ t, đ ạ ệ ự ừ ngày 01 tháng 7 hàng năm. Quy trình đ nh giá đ t hàng lo t năm, có hi u l c t ướ th c hi n qua các b ả ậ ệ c 1ướ . Kh o sát, thu th p thông tin
ả
ậ
ượ ư ng đ
ộ ị ạ ố ị ườ ng ữ c l u tr ổ ứ ơ ở ữ ệ trong c s d li u theo ầ m t đ nh d ng th ng nh t đ cung c p cho các t ch c, cá nhân theo yêu c u.
ị ườ ấ ị ụ ấ ị
B a) Kh o sát các thông tin chung b) Thu th p và phân tích thông tin giá th tr ị Các thông tin giao d ch th tr ấ ể ươ ậ ượ ị ườ ấ ng, các thông tin
c) Áp d ng các ph Sau khi thu th p đ ượ ử ư ạ ạ ng pháp đ nh giá đ t trong đ nh giá hàng lo t ề c các thông tin v giá đ t trên th tr c phân lo i, phân tích, x lý nh sau: này đ
11
ươ ử ấ ố Đ i v i các thông tin giao d ch th a đ t tr ng thì áp d ng ph
ộ ả ị ủ ế ử ụ
ụ ệ ị ị
ủ ả ườ ử ụ ấ ộ ả ả ươ ng t ự ể ướ đ i pháp này s d ng giá ph i thanh toán trong các giao d ch th c t ng c a các b t đ ng s n t
ộ ụ ươ ệ ử ụ
ả ng đ ề ị ủ ị ươ ệ ng trên th tr ị ườ ng pháp ạ i pháp ch y u s d ng trong vi c đ nh giá hàng lo t. ị ự ế trên th ậ ấ ỹ c tính giá tr c a v trí đ t. K thu t ị ườ ng đã ng liên quan
ố ớ ự ế so sánh tr c ti p là m t gi Gi tr này ph thu c vào vi c s d ng các mua bán t ấ ể ầ ờ ễ di n ra trong th i gian g n nh t đ ph n ánh các đi u ki n th tr ế đ n ngày đ nh giá.
ườ ắ Đ i v i th a đ t có tài s n g n li n v i đ t, khi phân tích tr
ấ ả
ắ ề
ả ề
ả ươ ti n kh u hao đ i v i tài s n đó ho c áp d ng ph
ậ ệ ạ ươ ậ Đ i v i th a đ t cho thu nh p hi n t ng lai thì
ị ợ ớ ấ ề ả ử ố ớ ng h p ị ế ừ ể ướ ươ ụ ộ ấ ộ c tính giá tr t tr (đ ng pháp chi mua bán m t b t đ ng s n thì áp d ng ph ấ ươ ụ ể ớ ấ ả ướ ng pháp này, c tính giá đ t. Đ áp d ng ph tài s n g n li n v i đ t), sau đó ự ớ ấ ử ụ ắ ả ả ườ ị tài s n g n li n v i đ t, s d ng chi phí xây d ng i đ nh giá ph i mô t ng ụ ặ ố ớ ấ ừ ề ớ m i và tính tr ng pháp so sánh theo c p. ặ ố ớ ươ
ử ấ ố ạ ị ự ị c 2.
ượ ị
ượ ấ
i, cho thu nh p trong t ấ ể ng pháp v n hóa đ xác đ nh giá đ t. ấ Phân lo i các khu v c đ nh giá đ t ự ị ạ ặ ph m vi bang, khu v c đ nh giá đ ng (LGA). Trong ph m vi LGA, các phân vùng đ ể ệ ự ề ề ạ ầ ề ơ c phân theo các đ n v chính quy n ồ c c u trúc bao g m ế ấ nhiên, k t c u h t ng và
ử ấ ẩ
ụ áp d ng ph ướ B Ở ạ ươ ấ ộ ấ ươ ướ ử ơ ở ứ ộ ạ ủ ệ ọ c ch n trên c s m c đ đ i di n c a nó cho khu ị đ a ph các b t đ ng s n có cùng đ c đi m v đi u ki n t giá đ t t B Th a đ t chu n đ
ướ c 4.
ượ ứ ấ B Sau khi th a đ t chu n đ
ử ấ ể
ấ ệ ố ầ ử ấ ị
ệ ố ụ ể ủ ơ ở ể ị ể ớ ế ừ ị
ạ ẩ ề th a đ t chu n, t
ả ự . ng t ị Đ nh giá th a đ t chu n c 3. ẩ ượ ấ ặ ợ ự ị ị ầ v c đ nh giá ho c h p ph n đ nh giá. ử ấ ế ừ ị Đ nh giá đ n t ng th a đ t ử ị ẩ ự ặ ợ ị ử ấ ừ ử ấ ệ ử ị
ượ ị ườ ệ ả ấ ị c đ nh giá, căn c vào thông tin giá đ t th ườ ng đ xây d ng h s phân vùng, h s c th c a các th a đ t trong khu tr ự ị v c đ nh giá ho c h p ph n đ nh giá, làm c s đ đ nh giá đ n t ng th a đ t áp ụ ạ ụ d ng vào quá trình đ nh giá hàng lo t quy mô l n. Đ áp d ng đ nh giá hàng lo t ầ ự ể ạ ế ừ i Úc đã xây d ng ph n m m CAMA đ đ n t ng th a đ t t ỗ ợ ị ị ườ ấ ỗ ợ ng, h tr đ nh giá. h tr cho vi c phân tích thông tin giá đ t th tr ằ ể ị ượ ẩ ề c th m đ nh, ki m tra b ng c đ nh giá đ u đ ấ ể ả ậ ng đã thu th p, giá hi n hành đ b o đ m ch t
ủ ế ả ị ấ Các th a đ t sau khi đ ề các thông tin v giá đ t th tr ượ ng c a k t qu đ nh giá. l
12
ị ệ ị Quy trình đ nh giá riêng l Vi c đ nh giá đ t c th đ i v i t ng th a đ t trong tr
ườ ườ ợ ấ ấ ộ ả
ướ ự ồ ấ ệ ng khi Nhà n ị
ụ ự ấ
ấ ạ ấ ị ươ
ừ ng t
ẻ ồ ử ấ ấ ụ ể ố ớ ừ ng h p tính b i ề ử ụ ế ấ c thu h i đ t, th ch p quy n s d ng đ t/b t đ ng s n và th ạ ệ ẻ ượ ị c th c hi n theo lo i đ các giao d ch dân s khác. Vi c đ nh giá đ t riêng l ị ườ ấ ừ ứ ị đ t, t ng m c đích đ nh giá. Căn c vào lo i đ t, thông tin giá đ t th tr ng, giá ấ ấ ể ụ ấ ng pháp đ nh giá đ t đ xác đ nh giá đ t. thuê đ t, sau đó áp d ng các ph ấ ổ ứ ị Các t ấ ộ
ấ ể
ơ ộ ủ ố ớ ồ ơ ử ấ ị ự ị
ấ ẽ ể ề ị ạ ế ố ạ ầ
ớ ấ ị ấ ộ ế ấ ệ ệ ị ị ấ ộ ậ ử ụ ồ ị ườ ngu n các ch c đ nh giá đ t đ c l p s d ng giá đ t th tr ừ ả ị Văn trang web chuyên cung c p thông tin giao d ch b t đ ng s n, thông tin t ử ấ ầ phòng đăng ký đ t đai đ xác đ nh s b giá c a th a đ t c n đ nh giá. Sau đó, ấ ệ ị đ nh giá viên s ki m tra th c đ a đ i v i h s th a đ t, hi n tr ng đ t và các ả khác nh tài s n g n li n v i đ t, các công trình k t c u h t ng và các y u t ể ự ưở h ả ng đ n giá tr b t đ ng s n đ th c hi n vi c đ nh giá.
ả ệ ề ấ ủ ế ế ấ ộ ấ i quy t khi u ki n v giá đ t ề
ả ệ ệ ế ệ ự ủ ở ữ ướ c: ế ệ Vi c khi u ki n và gi
ế ố ớ ế Gi ả ề Vi c khi u ki n v giá đ t là quy n c a các ch s h u b t đ ng s n. i quy t khi u ki n th c hi n qua các b ả ị ệ ệ c 1. Khi u ki n đ i v i k t qu đ nh giá
ắ ế ả ệ ế ướ ế ị ị ủ ướ ộ ổ B N u m t t ế ộ ch c, cá nhân cho r ng m t giá tr đ nh giá c a Nhà n
ằ ế
ị ệ ượ
ậ ứ ừ ầ ệ ế ầ c thông báo v thu l n đ u tiên t ộ ơ ệ ự c th c hi n trong vòng 60 ngày, k ề các c
ế
ả ị
ế ỉ ạ ề ờ
ử ế
ổ ứ ư ấ ạ ế i quy t khi u n i ế i quy t do ả ả i ấ ể ồ ch c t
ể ướ ế ả ủ ổ ứ c a t ổ T ng đ nh giá ký g i cho t ị ổ quy t c a T ng đ nh giá, t ti n hành đ nh giá đ c l p nh miêu t trong B c 3.
ị
ướ ế ồ ị ộ ậ B c 3. Đ nh giá đ t đ c l p N u không đ ng ý v i k t qu gi
ể ừ i quy t, trong vòng 21 k t ể ả ả ị ả
ộ ơ ị ậ ế ngày nh n ổ ứ ch c, cá nhân có th thuê chuyên i k t qu đ nh giá. Khi n p đ n xem xét đ nh
c văn b n gi ị ổ ứ ế ủ ể ầ ạ ế ả ộ ị ằ ứ c là ầ ử ả ổ ứ không chính xác thì t ch c, cá nhân c n g i m t đ n khi u ki n (b ng văn b n) ớ ể ệ ế t i Văn phòng đ nh giá. Vi c khi u ki n đ ơ ượ ổ ừ ch c, cá nhân nh n đ t ngày t ẩ ề quan có th m quy n. ướ ệ ả c 2. Gi B i quy t khi u ki n ế ị ổ T ng đ nh giá ch đ o Văn phòng đ nh giá xem xét, gi ả ả ế ấ ch c, cá nhân v giá đ t trong th i gian 45 ngày. K t qu gi ổ ứ ớ ế ị ch c, cá nhân. N u không đ ng ý v i k t qu gi ổ ứ ế ủ v n giá đ t đ ch c, cá nhân có th thuê t ư ấ ộ ậ ớ ế ổ ả ượ i quy t c a T ng đ nh giá, t đ ả ị ộ ậ gia đ nh giá đ c l p đ xem xét l ộ ch c, cá nhân c n n p m t kho n phí theo quy đ nh. giá, t
13
ế ế
ộ ậ ớ ậ ớ ế ế ơ ộ ơ N u k t qu c a chuyên gia đ nh giá đ c l p l n h n 10% so v i k t qu ấ c ch p thu n và phí n p đ n khi u n i s ả ạ ẽ
ườ ọ ạ c 4. L a ch n khi u ki n khác
ị ả ủ ẽ ượ ị ị ị đ nh giá thì giá tr đ nh giá đó s đ ạ ượ i cho ng đ ệ ự ớ ế ả ủ ạ ị ị
ề ấ ể ở ị i giá tr đ nh giá c a chuyên ệ ch c, cá nhân đó có th kh i ki n lên Tòa án v đ t đai và đ nh
ố i cao.
ế i khi u n i. c hoàn l ướ ế B ẫ ế N u v n không hài lòng v i k t qu xem xét l ổ ứ ộ ậ gia đ c l p, t ủ ị giá theo quy đ nh c a Tòa án t ơ ở ữ ệ ề ự
ạ ơ ở ữ ệ ữ ệ ấ ấ ồ
ệ ố ữ ệ ấ ng đ
ề ị ườ ả ơ
ả ứ ự ậ
ị ấ ầ ư c đ u t ấ ượ ườ ấ Xây d ng c s d li u v giá đ t ướ T i Úc, c s d li u v giá đ t bao g m d li u giá đ t do Nhà n c ậ ượ ậ c c p nh t hàng ngày lên h th ng thông quy đ nh, d li u giá đ t th tr ủ ừ ụ ấ ị tin đ t đai (LIS) do c quan qu n lý và d ch v đ t đai c a t ng bang qu n lý đã ườ ệ ậ ượ đ c c p nh t; đáp ng yêu ng xuyên đ ổ ứ ướ ầ i dân. ch c và ng c u cung c p thông tin cho Nhà n xây d ng hoàn thi n, th c, t
14
Ả Ệ TÀI LI U THAM KH O
ộ ệ ủ ướ ử ổ ổ t Nam năm 1992, s a đ i, b ộ c C ng hòa xã h i ch nghĩa Vi
ế
ổ ổ ậ ấ ấ ậ ủ ậ ử ố ề Lu t s a đ i, b sung Đi u 121 c a Lu t Đ t đai s
ử ổ
ấ ủ ươ ế ố ầ ng l n
ứ
ị ị ị ố ề ươ ng pháp xác đ nh giá
ộ ả ế ứ ướ ệ ng – K t qu nghiên c u: “Kinh nghi m n c ngoài
ả
ả ụ ề ề ấ
M t s báo cáo chuyên đ v đ t đai ừ ộ ộ ụ ế
ợ
ộ ố năm 1999 đ n nay. ấ ộ ằ ọ ả ộ ố ừ ấ , H i th o Khoa h c “Đ ng viên tài chính t ầ ư ơ ể c đ t đai đ
ị ạ Đ nh giá h p lý đ t đai nh m huy đ ng v n đ u t ộ ở ệ Vi t Nam ể ơ ở ạ ầ ộ
ữ ế
ấ ậ ậ ấ ề ơ ệ ề ấ
phát tri n c s h t ng”, Hà N i. ệ ấ ủ ấ ơ ế ộ ồ ồng (2011), Nh n di n nh ng b t c p v c ch tài chính ở ệ t Vi ườ ng,
ư ộ
ườ ấ ỉ ng t nh Thái nguyên,
ố ở ợ ề ả ị .
ế
ả ớ
ệ ế ụ ổ ạ ng ờ ỳ ấ ướ ậ ấ ộ ệ ủ
ứ ậ ộ ế 1. Hi n pháp n sung năm 2001. ự ả ử ổ 2. D th o s a đ i Hi n pháp năm 1992 3.Lu t Đ t đai năm 2003 ( 13/2003/QH11 năm 2009). ự ả ậ ấ 4. D th o Lu t đ t đai (s a đ i) ị 5.Ngh quy t s 19NQ/TW ngày 31/10/2012 c a Ban ch p hành trung th 6 khoá XI. 6. Ngh đ nh s 188/2004/NĐCP ngày 16/11/2004 v ph ạ ấ ấ đ t và khung giá các lo i đ t ườ 7.B Tài nguyên và Môi tr ậ ấ ề v qu n lý và pháp lu t đ t đai”, tháng 9/2012. ả 8.C c Qu n lý công s n B Tài chính, ả ả ủ c a C c qu n lý công s n B Tài chính t ế ạ 9.Ph m Ti n Đ t (2011), ở ạ ầ s h t ng ầ ư đ u t ậ ễ 10. Nguy n Đình B ề ử ụ trong thu ti n s d ng đ t, ti n thuê đ t c a pháp lu t đ t đai hi n hành ả ấ Nam, H i th o “Tài chính đ t đai, giá đ t và c ch chính sách trong b i th ị ỗ ợ h tr , tái đ nh c ”, Hà N i. 11. Đoàn Văn Tu n, Giám đ c s tài nguyên và môi tr ấ Xác đ nh giá đ t ph i đi u hòa l i ích các bên ấ 12. PGS. TS Hoàng Văn C ngườ (2011), Hoàn thi n chính sách thu và giá đ t ế ị ườ , K y u H i th o “Ti p t c đ i m i chính sách pháp ỷ ế ơ đai theo c ch th tr ệ ệ lu t đ t đai trong th i k công nghi p hóa, hi n đ i hóa đ t n c” c a Vi n Nghiên c u l p pháp, NXB Lao đ ng, 2011.