Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC BẢNG BIỂU
..........................................................................................................................5
LỜI MỞ ĐẦU..................................................................................................1
CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP.......................................................................4
1. Khái niệm và vai trò thế chấp Bất động sản trong nền kinh tế quốc dân. .4
1.1. Khái niệm cơ bản .........................................................................................4
1.1.1. Khái niệm bất động sản và thế chấp bất động sản..............................4
1.1.2. Vai trò của cho vay thế chấp trong nền kinh tế quốc dân....................6
1.1.3. Khái niệm và sự cần thiết của định giá bất động sản..........................7
1.1.4. Các căn cứ định giá ............................................................................9
1.2. Nguyên tắc định giá.....................................................................................10
1.3.Các phương pháp định giá bất động sản......................................................12
1.3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp .........................................................12
1.3.2. Phương pháp chi phí .........................................................................17
1.3.3 Phương pháp vốn hoá.........................................................................21
1.4. Quy trình định giá bất động sản .................................................................22
1.4.1 Xác định bất động sản cần định giá và giá trị cơ sở .........................23
1.4.2. Lập kế hoạch định giá........................................................................24
1.4.3. Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin...........................................24
1.4.4. Phân tích thông tin ............................................................................25
1.4.5. Xác định giá trị bất động sản cần định giá.......................................26
1.4.6. Lập báo cáo và chứng thư định giá...................................................26
2. Quy định chung của Ngân hàng về bất động sản thế chấp.........................26
2.1. Tiêu chuẩn của bất động sản thế chấp.........................................................26
2.2. Các loại bất động sản thế chấp....................................................................27
Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368
2.3. Quy định cho vay bằng bất động sản thế chấp...........................................28
2.3.1. Hồ sơ cho vay thế chấp......................................................................28
2.3.2. Quyền hạn và nghĩa vụ của các bên..................................................28
2.3.3. Mức cho vay tối đa.............................................................................30
2.3.4. Thời điểm xác định giá trị bất động sản thế chấp............................31
3. Kinh nghiệm định giá bất động sản của một số nước trên thế giới...........31
CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẠI TÍN.....................................33
1. Một số nét khái quát về ngân hàng TMCP Đại Tín...................................33
1.1. Giới thiệu chung về ngân hàng TMCP Đại Tín..........................................33
1.1.1. Thông tin cơ bản về ngân hàng TMCP Đại Tín.................................33
1.1.2. Lịch sử hình thành và phát triển của Ngân hàng...............................33
1.1.3. Cơ cấu tổ chức của Ngân hàng TMCP Đại Tín.................................36
1.1.4. Phòng kinh doanh ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội......39
1.1.4.1. Chức năng nhiệm vụ................................................................................39
1.1.4.2. Cơ cấu tổ chức..........................................................................................39
1.2. Tình hình hoạt động thế chấp của ngân hàng..............................................39
1.2.1. Tình hình hoạt động kinh doanh .......................................................39
1.2.2. Tình hình hoạt động tín dụng thế chấp Bất động sản của Ngân hàng
TMCP Đại Tín.............................................................................................43
2. Thực trạng công tác định giá bất động sản thế chấp tại phòng kinh doanh
ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội..................................................46
2.1. Các căn cứ pháp lý cho hoạt động tín dụng bằng thế chấp tài sản tại Ngân
hàng Đại Tín.......................................................................................................46
2.2. Các quy định của Ngân hàng TMCP Đại Tín đối với bất động sản thế chấp
............................................................................................................................48
2.2.1. Các loại bất động sản được thế chấp tại Ngân hàng........................48
2.2.2. Tiêu chuẩn bất động sản thế chấp.....................................................49
2.2.2.1. Đối với đất đai, công trình trên đất của cá nhân , hộ gia đình................49
Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368
2.2.2.2. Đối với đất, công trình trên đất của tổ chức............................................49
2.3. Thực trạng định giá bất động sản thế chấp ở Ngân hàng TMCP Đại Tín chi
nhánh Hà Nội.....................................................................................................51
2.3.1. Quy trình định giá bất động sản thế chấp.........................................51
2.3.1.1 Phỏng vấn về khoản vay...........................................................................51
2.3.1.2. Hướng dẫn khách hàng lập hồ sơ vay vốn, kiểm tra và tiếp nhận hồ sơ
...............................................................................................................................52
2.3.1.3. Thẩm định điều kiện cho vay...................................................................53
2.3.2. Thực trạng công tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng
TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội................................................................60
2.3.2.1. Định giá quyền sử dụng đất và công trình trên đất theo phương pháp so
sánh trực tiếp ........................................................................................................60
2.3.2.2. Định giá quyền sử dụng đất theo phương pháp so sánh trực tiếp...........64
3. Đánh giá chung..............................................................................................69
3.1. Những kết quả đạt được .............................................................................69
3.2. Những mặt tồn tại và nguyên nhân.............................................................71
CHƯƠNG III: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN
CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI
NGÂN HÀNG TMCP ĐẠI TÍN CHI NHÁNH HÀ NỘI...........................75
1. Phương hướng phát triển của Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà
Nội trong thời gian tới.......................................................................................75
2. Giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản thế chấp tại
Ngân hàng TMCP Đại Tín................................................................................77
3. Những kiến nghị............................................................................................79
KẾT LUẬN....................................................................................................82
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.....................................................84
Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS : Bất động sản
CBQLKH : Cán bộ quản lý khách hàng
CP : Chính phủ
NĐ : Nghị định
QĐ : Quyết định
TMCP : Thương mại cổ phần
UBND : Uỷ ban nhân dân
Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368
DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 2.1: Kết quả hoạt động kinh doanh....................................................41
Bảng 2.2: Thu nhập từ hoạt động tín dụng và phi tín dụng......................43
Bảng 2.3: Báo cáo tình hình hoạt động tín dụng quý 1/2009 của ngân
hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội.......................................................44
Bảng 2.4: Báo cáo kết quả cho vay tháng 12/08..........................................45
Bảng 2.5: Các tiêu chí so sánh giữa BĐS mục tiêu và các BĐS so sánh...66
Bảng 2.6: Điều chỉnh các bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu
.........................................................................................................................67
Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47