CÔNG CỤ TÀI CHÍNH – TÍN DỤNG VỚI THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
TS. TRẦN DU LỊCH
…“Khi nền kinh tế xuất hiện một ngành đầu tư tạo ra siêu lợi nhuận gây mất thăng
bằng trong phát triển, đe dọa nguy cơ khủng hoảng, thì nhà nước cần nhanh chóng
có giải pháp tài chính để điều tiết đầu tư. Trong lĩnh vực đất đai, lâu nay chúng ta
chủ yếu áp dụng biện pháp hành chính, nhưng không mang lại hiệu quả, trong khi
đó lại thiếu công cụ tài chính để điều tiết”…
Thị trường bất động sản: con ngựa bất kham
Nếu tính từ năm 1991 đến nay, trong vòng 15 năm, nền kinh tế nước ta trải qua hai “cơn
sốt” lớn về thị trường bất động sản (TTBĐS). Cơn sốt thứ nhất, cao điểm vào các năm từ
1992 đến 1994 và cơn sốt thứ hai, từ cuối năm 2001 đến cuối năm 2003, làm gia tăng đột
biến giá đất đô thị và các địa bàn đang được đô thị hóa. Điểm giống nhau của cả hai cơn
sốt là: tác động mạnh bởi yếu tố đầu cơ và sau mỗi lần tăng giá đột biến, một mặt bằng
giá cả mới được hình thành, sau đó tiếp tục tăng nhẹ, chứ không có hiện tượng giảm giá
như các cơn sốt vàng, đô la hay các loại hàng hóa khác.
Còn điểm khác nhau là ở chỗ: đối với cơn sốt thứ nhất, chủ yếu do các doanh nghiệp “đi
trước thời cuộc” đầu cơ đất đô thị và dựa phần lớn vào nguồn vốn tín dụng thương mại,
từ đó kéo theo sự đầu cơ riêng rẽ của một bộ phận dân chúng; còn cơn sốt thứ hai thì phổ
biến là tình trạng “người người kinh doanh đất, nhà nhà kinh doanh đất” và đánh dấu sự
bùng nổ các công ty kinh doanh bất động sản (BĐS), thực chất là kinh doanh đất; đồng
thời hình thành xu hướng biến đất đai thành nguồn vốn cất trữ, để dành. Để cắt cơn sốt
thứ nhất, Chính phủ ban hành Nghị định 18/CP (với nội dung pháp nhân chỉ được thuê
đất, không giao đất) và cắt cơn sốt thứ hai bằng Luật đất đai năm 2003, mà cụ thể nhất là
Nghị định 181/CP, với nội dung là cấm phân lô bán nền. Các liều thuốc cắt sốt của Chính
phủ đều mang lại kết quả tức thì, rất hiệu nghiệm: giảm sốt; nhưng bệnh thì vẫn còn
nguyên. Luật đất đai năm 2003 góp phần lành mạnh hóa TTBĐS, nhưng nếu chỉ có Luật
đất đai, và ngay cả khi có Luật kinh doanh BĐS, cũng không đủ để điều trị căn bệnh của
TTBĐS Việt Nam hiện nay, vốn đang như con ngựa bất kham. Vấn đề đặt ra là, phải có
hệ thống chính sách quản lý đồng bộ liên quan đến luật pháp trong nhiều lĩnh vực.
Xét về lý thuyết, mức cung về đất đai gắn với các nhân tố hữu hạn (diện tích, quy hoạch
sử dụng đất, quy hoạch xây dựng của nhà nước), còn nhu cầu về đất đai gắn với các yếu
tố vô hạn như kinh tế phát triển, tăng dân số, tốc độ đô thị hoá, mức sống dân cư thay
đổi… nhưng trên thực tế, mối quan hệ giữa sức cung và sức cầu để hình thành giá cả thị
trường chịu sự tác động của rất nhiều yếu tố, mà nổi bật nhất là yếu tố đầu cơ tác động
đến sức cầu, và vai trò của nhà nước (pháp luật về đất đai, quy hoạch và quản lý sử dụng
đất…) tác động đến sức cung. Sự tăng giá đất đô thị vừa qua, chỉ một phần do nhu cầu
của người sử dụng gây áp lực lên sức cầu, còn lại là trong từng thời điểm, ở từng địa bàn,
phần lớn do những người đầu cơ đất đai tạo ra.
Mặt khác, trước khi ban hành Luật đất đai năm 2003, nhà nước không thừa nhận việc
mua – bán quyền sử dụng đất (mặc dù thừa nhận giá trị của nó) nên các quan hệ giao dịch
phải thông qua nhà nước với thủ tục rất phức tạp (ví dụ, thay vì chuyển dịch quyền sử
dụng đất theo pháp luật dân sự giữa các bên giao dịch, thì nhà nước can thiệp bằng cách
thu hồi và giao lại…). Chính quan hệ hành chính – nhà nước trong giao dịch, tạo ra các
“ức chế” đối với thị trường, tạo kẽ hở phát sinh tiêu cực. Luật đất đai năm 2003 đã khắc
phục được tồn tại trên, thừa nhận quyền sử dụng đất như một loại hàng hoá tham gia
TTBĐS, nhưng bản thân đạo luật này không thể điều tiết mọi hoạt động của TTBĐS, nên
vẫn ít tác dụng trong việc điều tiết cả thị trường sơ cấp lẫn thị trường thứ cấp.
Nhà nước đầu tư hạ tầng kỹ thuật và xã hội nhưng thiếu công cụ tài chính để điều
tiết thị trường và giá trị gia tăng của đất
Trong nhiều năm qua, kinh doanh BĐS tạo ra lợi nhuận siêu ngạch, nên đã thu hút quá
nhiều pháp nhân và cá nhân đầu tư vào các dự án nhà ở tại hầu hết các đô thị. Sự bùng nổ
đất dự án đã bất chấp nhu cầu thực tế của thị trường. Trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh, chỉ
trong vòng vài ba năm đã ra đời đến hơn 4.000 doanh nghiệp kinh doanh BĐS, thu hút
một lượng rất lớn nguồn vốn đầu tư của xã hội vào các dự án đất đai, nhưng phần lớn mới
tạo ra bán thành phẩm cho TTBĐS. Khi một nền kinh tế xuất hiện một ngành đầu tư tạo
ra siêu lợi nhuận gây mất thăng bằng trong phát triển, đe dọa nguy cơ khủng hoảng, thì
nhà nước cần nhanh chóng có giải pháp tài chính để điều tiết đầu tư. Trong lĩnh vực đất
đai, lâu nay chúng ta chủ yếu áp dụng biện pháp hành chính, nhưng không mang lại hiệu
quả, trong khi đó lại thiếu công cụ tài chính để điều tiết. Các luật liên quan đến thuế
chuyển mục đích sử dụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế chuyển nhượng quyền sử
dụng đất… hiện hành không đủ để điều tiết lợi nhuận siêu ngạch trong thời gian qua và
càng thiếu biện pháp tài chính để hạn chế đầu cơ đất.
Các công trình đầu tư hạ tầng của nhà nước đã làm tăng giá trị sử dụng đất, đôi khi gấp
nhiều lần giá cũ (trước khi đầu tư), nhưng nhà nước hầu như không có một chính sách
điều tiết, để vừa tạo nguồn thu cho ngân sách vừa tạo công bằng xã hội. Chính người đầu
cơ đất săn lùng thông tin quy hoạch, nhất là quy hoạch giao thông là nhằm đến lợi nhuận
siêu ngạch từ khoản địa tô cấp sai do nhà nước đầu tư tạo ra. Đây là một khiếm khuyết rất
lớn về các công cụ tài chính điều tiết vĩ mô trong quản lý TTBĐS.
Chính sách phát triển hài hoà ba bộ phận của TTBĐS
TTBĐS thông thường bao gồm 3 loại: (1) thị trường mua bán chuyển dịch; (2) thị trường
cho thuê và (3) thị trường thế chấp. Ba thị trường này có mối quan hệ hữu cơ. Thực tế ở
nước ta trong những năm qua, sự sôi động hay “đóng băng” TTBĐS đều diễn ra chủ yếu
ở thị trường mua bán chuyển nhượng, còn đối với thị trường cho thuê và thị trường thế
chấp thì phát triển rất chậm và có nhiều nhân tố cản trở. Đây là sự phát triển méo mó của
TTBĐS.
Đối với thị trường cho thuê: Đây là một bộ phận quan trọng của TTBĐS, có quan hệ trực
tiếp với thị trường mua bán và chuyển dịch. Giá cho thuê gắn liền với giá mua bán
chuyển dịch. Nếu căn cứ vào tổng sản phẩm nội địa GDP/người của nước ta so với các
nước trong khu vực, thì giá cho thuê nhà các loại ở các đô thị lớn của nước ta như Hà
Nội, TP. Hồ Chí Minh còn rất cao. Đây là yếu tố bất lợi để phát triển kinh tế. Các nhà đầu
tư tài chính tính toán rằng, một dự án đầu tư BĐS (như xây cao ốc văn phòng, căn hộ cho
thuê, hạ tầng khu công nghiệp…) thường dựa trên thời gian thu hồi vốn khoảng 100
tháng (hơn 8 năm). Muốn giảm giá thuê để phát triển thị trường cho thuê cần phải giảm
chi phí đầu vào và được hưởng ưu đãi trong các chính sách tài chính, tín dụng. Do đó,
chúng tôi đề nghị Quốc hội nghiên cứu ban hành chính sách thuế ưu đãi có thời hạn (ví
dụ 05 năm) như giảm thuế VAT, thuế thu nhập, thuế chuyển mục đích sử dụng đất, giá
thuê đất… để khuyến khích các doanh nghiệp và cá nhân đầu tư các công trình kiến trúc
cho thuê.
Phân cấp cho chính quyền địa phương quyền tự chủ trong việc định giá thuê đất tuỳ theo
lĩnh vực khuyến khích đầu tư cho thuê. Đối với những nhà đầu tư xây dựng căn hộ cho
thuê cho những người có thu nhập thấp hoặc thuộc diện hưởng chính sách xã hội, cho
phép chính quyền địa phương có thẩm quyền quy định việc miễn giảm tiền sử dụng đất,
giá thuê đất tùy thuộc vào tính chất của dự án. Chính sách trên áp dụng cho mọi nhà đầu
tư không phân biệt thành phần kinh tế, mà chỉ phân biệt lĩnh vực đầu tư và tính chất của
dự án. Đối với các quỹ đầu tư, nếu đầu tư vào các dự án cho thuê nêu trên, thì cũng được
hưởng quyền lợi như các nhà đầu tư trực tiếp. Đối với các ngân hàng thương mại, đề nghị
ngân hàng nhà nước nên có chính sách rõ ràng về khuyến khích các ngân hàng tài trợ cho
các dự án xây dựng nhà ở và các công trình kiến trúc cho thuê khác. Các chính sách tài
chính và tín dụng đều hướng vào mục tiêu tạo sự hấp dẫn, thu hút các nhà đầu tư vào thị
trường cho thuê và nhờ đó, thị trường sẽ kéo giá thuê tiếp cận với mặt bằng chung của
nền kinh tế; hướng các nhà đầu tư chuyển từ thị trường mua bán sang thị trường cho thuê.
Đối với thị trường thế chấp: Đây là thị trường quan trọng để chuyển từ “vốn chết” BĐS
sang “vốn sống” hoạt động trong thị trường tín dụng. Để phát triển thị trường này, trước
hết, đề nghị Chính phủ cho rà soát lại tất cả quy trình thủ tục liên quan đến thế chấp BĐS
từ giai đoạn thế chấp đến giai đoạn sai áp phát mãi BĐS (nếu người vay nợ có tài sản thế
chấp không có khả năng thanh toán) mà hiện nay còn rất phức tạp, làm nản lòng nhiều tổ
chức tín dụng. Mặc dù vấn đề này đã được chế định trong luật dân sự và luật đất đai,
nhưng trên thực tế những thủ tục liên quan đến xác định giá trị BĐS, công chứng, phát
mãi, đấu giá… đều rất phức tạp đối với cả người thế chấp lẫn người nhận thế chấp. Tiếp
đến, đề nghị Quốc hội chỉ đạo nghiên cứu để áp dụng một hình thức hối phiếu có bảo
đảm bằng BĐS nhằm tạo thanh khoản cho ngân hàng khi nhận thế chấp BĐS. Ví dụ, khi
người chủ sở hữu BĐS thế chấp BĐS tại ngân hàng, thì ngân hàng sẽ phát hành một hối
phiếu ghi rõ số nợ, thời gian trả nợ, trị giá BĐS thế chấp… và người thế chấp sẽ chuẩn
nhận hối phiếu đó. Hối phiếu có giá trị để đòi nợ khi đáo hạn và ngân hàng có thể chiết
khấu và giao dịch trên thị trường tiền tệ. Đây là loại hối phiếu được bảo đảm bằng BĐS,
nên tính rủi ro thấp và sẽ trở thành một công cụ của thị trường tiền tệ. Nếu phát triển
được thị trường thế chấp sẽ tạo ra một kênh huy động vốn rất quan trọng cho nền kinh tế,
góp phần phát triển thị trường tài chính. Đây cũng là cách khai thông giữa TTBĐS với thị
trường vốn.
Chính sách thuế và phí: Là công cụ để điều tiết khối cung lẫn khối cầu và chống đầu cơ.
Cho đến nay, về mặt vĩ mô, nhà nước chưa có chính sách tài chính đồng bộ để điều tiết
TTBĐS. Chưa sử dụng công cụ thuế và phí để điều tiết lợi nhuận siêu ngạch trong kinh
doanh BĐS trong nhiều năm và chống đầu cơ đất. Các công trình hạ tầng kỹ thuật xã hội
nhà nước đầu tư nhằm chỉnh trang và phát triển đô thị, nâng giá trị sử dụng đất, tạo ra địa
tô cấp sai rất lớn, nhưng người hưởng lợi không chịu một nghĩa vụ tài chính nào. Khi tiến
hành quy hoạch thì nảy sinh vấn đề như sẽ có một số người hưởng lợi và sẽ có một số
người bị thiệt hại một cách vô lý. Một số người có nhà đang ở trong hẻm được giải tỏa ra
mặt tiền, khi đó giá đất và giá nhà tăng vọt, trong khi một số người đang ở mặt tiền thì bị
giải tỏa với giá đền bù nhiều khi chưa bù đắp được giá cả theo hiện trạng. Đây là sự bất
công. Hiện nay, chúng ta vẫn chưa có chính sách thuế và phí để điều tiết tình hình này.
Ở nhiều nước trên thế giới, người ta sử dụng chính sách thuế và phí để giải quyết sự bất
công đó. Theo Luật đất đai hiện hành, đề nghị sớm cụ thể Điểm c, Khoản 3, Điều 5 (quy
định: “điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất
mang lại”) thông qua chính sách thuế và phí. Hay như trong vấn đề chống đầu cơ nền
nhà, nhiều nước quy định rất chặt chẽ và dùng chính sách thuế để buộc nhà đầu tư phải
bảo đảm cơ sở hạ tầng công cộng được xây dựng hoàn thiện trước khi bán nền cho người
xây dựng nhà ở và tăng thuế BĐS để chống lại hiện tượng mua đất bỏ hoang trong các
khu đô thị, làm chậm tiến độ xây dựng theo quy hoạch. Do đó, chúng tôi đề nghị, về
phương diện thuế, nhà nước cần nghiên cứu áp dụng loại thuế lũy tiến đánh vào các chủ
dự án hoặc nhà đầu tư riêng rẽ cố tình đầu cơ nền nhà trong các dự án mà không xây
dựng theo tiến độ của dự án đã được duyệt. Đề nghị phân cấp cho chính quyền địa
phương, thẩm quyền HĐND được quyết định loại phí đánh vào việc đầu cơ nền nhà trong
các dự án. Nếu mức phí ngang bằng hoặc cao hơn kỳ vọng sinh lời của việc đầu cơ đất,
