Dự án khách sạn

Chia sẻ: Trần Thị Thanh Hằng | Ngày: | Loại File: PPT | Số trang:28

Thêm vào BST

Báo xấu

336
lượt xem 123
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Phân tích các phương án đầu tư Vietnam Airline tự phát triển dự án theo quy hoạch được duyệt Airline Hotel JSC phát triển dự án theo quy hoạch được duyệt Kiến nghị phương án đầu tư mới của VinaLand Khu đất tọa lạc tại góc đường Đinh Tiên Hoàng và Nguyễn Đình Chiểu, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh Cách trung tâm Thành phố 5 phút đi xe máy Diện tích khu đất: 5.006m2 Khu đất đang xây dở dang phần thô của một tòa nhà Khách sạn tiêu chuẩn 4 sao theo quy hoạch được duyệt của Sở Quy hoạch Kiến Trúc ...

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Dự án khách sạn

Kiến Nghị Hợp Tác Đầu Tư DỰ ÁN KHÁCH SẠN 27B Nguyễn Đình Chiểu Street, District 1, HCMC Tháng 7 - 2007 CONFIDENTIAL
Nội dung Giới thiệu dự án  Phân tích các phương án đầu tư  Airline tự phát triển dự án theo quy hoạch được duyệt  Vietnam Hotel JSC phát triển dự án theo quy hoạch được duyệt  Airline  Kiến nghị phương án đầu tư mới của VinaLand CONFIDENTIAL
Vị trí khu đất Saigon Trade Center  Khu đất tọa lạc tại góc đường Đinh Tiên Hoàng và Nguyễn Đình Chiểu, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh  Cách trung tâm Thành phố 5 phút đi xe máy  Diện tích khu đất: 5.006m2 Hoa Lu Stadium et tre ng S The Site Hoa Tien Dinh Nguyen Dinh Chieu Street CONFIDENTIAL
Hiện trạng khu đất Khu đất đang xây dở dang phần thô của một tòa nhà Khách sạn tiêu chuẩn 4 sao theo quy hoạch được duyệt của Sở Quy hoạch Kiến Trúc CONFIDENTIAL
Cơ sở pháp lý Giấy phép xây dựng số 5317/GPXD ngày 07/11/1996 do Văn phòng  Kiến trúc sư trưởng TP.HCM cấp, tổng diện tích xây dựng 21.240.26 m2, 13 tầng, 1 tần lửng và 1 tầng hầm. Hợp đồng thuê đất số 995/HĐTĐ-GTĐ ngày 25/01/2002 giữa Sở  Địa chính Nhà đất Tp.HCM và Tổng Công ty Hàng Không Việt Nam, diện tích 5.006m2, thời gian thuê từ 21/12/2000 đến 30/7/2019, giá thuê 28.000đ/m2/năm. Giấy chứng nhận quyền sử dụng số 00232/2a/QSDĐ/3603/UB do  Ủy Ban Nhân Dân Tp.HCM cấp ngày 24/09/2002, diện tích 5.006m2, thời gian cho thuê từ 21/12/2000 đến 30/07/2019. CONFIDENTIAL
Chi tiết quy hoạch đã được duyệt Theo quy hoạch hiện tại của Sở Quy hoạch Kiến Trúc:  5.600m2 Diện tích khuôn viên:  2.903 m2 Diện tích xây dựng:  Mật độ xây dựng: 58%  Tổng số tầng: 13 tầng  Hệ số sử dụng đất: 4,24  Tổng diện tích sàn xây dựng: 21.240,26 m2, bao gồm:  - Tầng trệt: gồm 02 cửa hàng, 1 bar 38 chỗ, nhà hàng 90 chỗ, giải khát trời 64 chỗ ngoài - Tầng 1: Nhà hàng Nhật, Quầy giải khát, Ballroom 200 chỗ, parking 23 xe - Tầng 2: 09 văn phòng cho thuê, 01 trung tâm thương mại, 01 câu lạc bộ thể thao, hồ bơi, bar và parking 23 xe - Tầng 3-13: khu vực khách sạn 267 phòng bao gồm 257 phòng Standard, 6 phòng Deluxe, 2 phòng Super Deluxe và 2 phòng Suite Giả sử dự án được triển khai ngay ngày hôm nay CONFIDENTIAL
Nội dung Giới thiệu dự án  Phân tích các phương án đầu tư  Airline tự phát triển dự án theo quy hoạch được duyệt  Vietnam Hotel JSC phát triển dự án theo quy hoạch được duyệt  Airline  Kiến nghị phương án đầu tư mới của VinaLand CONFIDENTIAL
Chi phí đầu tư Tỷ giá: 16,000 DIỆN TÍCH CHI PHÍ DIỄN GIẢI Thông s ố S Ố TẦNG STT CHI PHÍ SÀN US$/M2 Thông tin dự án Diện tích khuôn viên 5,006 Mật đ ộ xây d ựng 58% Diện tích xây d ựng 2,903 Số tầng cao xây d ựng 13 Diện tích sàn xây d ựng 21,240 Chi phí xây dựng 1 Tầng h ầm 2 5,806 400 2,322,400 Tầng đ ế 3 8,709 400 3,483,600 Khu khách s ạn (267 phòng) 20 12,531 1,000 12,531,000 Cảnh quan xung quanh 2,103 50 105,150 Tổng công chi phí xây d ựng 18,442,150 Chi phí phát tri ể dự án 2 n Chi phí thiết kế 4% 737,686 Chi phí qu ản lý d ự án 4% 737,686 Dự p hòng phí 7% 1,290,951 Tổng cộng chi phí phát tri ể d ự án n 2,766,323 TỔNG CỘNG VỐN ĐẦU TƯ 2 1,208,473 CONFIDENTIAL
Phân tích nguồn vốn NGUỒN VỐN VỐN ĐẦU TƯ BẰNG TIỀN MẶT Chi phí xây dựng: Vốn tiền mặt: US$18.442.150 (83%) US$ 9.442.341 (43%)   Chi phí phát triển: Nguồn vốn vay: US$ 2.766.323 (12%) US$12.700.000 (57%)   Vốn lưu động trong  giai đoạn xây dựng: US$ 933.869 (4%) TỔNG CỘNG: US$22.142.341 (100%) TỔNG CỘNG: US$22.142.341 (100%) CONFIDENTIAL
Kế hoạch kinh doanh Thời gian thuê đất còn lại là 15 năm bao gồm 2 năm xây dựng và 13 năm hoạt động.  Phân tích doanh thu:  Bảng giá bán đơn vị sản phẩm:  Loạ phòng S ốl ượ cung ứng i Giá thuê (US$/đêm) ng Phòng Standard 76 257 Phòng Deluxe 92 6 Phòng Super Deluxe 115 2 Phòng Suite 166 2 Phân tích chi phí  Chi phí thuê đất: VND158.000/m2/năm * 5.006m2 = VND791 triệu, tương đương US$49.434  Chi phí khấu hao tính theo chuẩn mực kế toán Việt Nam hiện hành:   Phần công trình xây dựng và nhà cũ: 35 năm  Hệ thống kỹ thuật, thiết bị, trang trí nội thất: 5 năm Phần giá trị thanh lý còn lại sau khấu hao sẽ đưa vào dòng ngân lưu ròng tương đương giá trị  còn lại của 22 năm. Các chi phí hoạt động tương ứng được thiết lập dựa trên mức trung bình đã được tham khảo  từ kết quả kinh doanh của các khách sạn 4 sao trong phạm vi Quận 1. Thuế thu nhập doanh nghiệp: 28%  CONFIDENTIAL
Phân tích dòng tiền dự án Tỷ lệ Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 Năm 9 Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Khoản mục % 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 DÒNG TIỀN VÀO Khu khách sạn - - 1,993,970 3,140,503 3,517,363 3,693,231 3,877,893 4,071,788 4,275,377 4,489,146 4,713,603 4,949,283 5,196,747 Khu thương mại và văn phòng - - 1,072,239 1,104,406 1,137,538 1,171,664 1,206,814 1,243,019 1,280,309 1,318,719 1,358,280 1,399,029 1,440,999 Giá trị còn lại của dự án 18,794,609 Vay 2,000,000 10,700,000 - 2,000,000 10,700,000 3,066,209 4,244,909 4,654,901 4,864,896 5,084,707 5,314,806 5,555,686 5,807,864 6,071,883 6,348,312 25,432,356 DÒNG TIỀN RA Chi phí xây dựng (9,221,075) (9,221,075) - Chi phí phát triển dự án (1,383,161) (1,383,161) - - Chi phí thuê đất (49,434) (49,434) (49,434) (49,434) (49,434) (49,434) (49,434) (49,434) (49,434) (49,434) (49,434) (49,434) (49,434) Thuế TNDN - - - (316,158) (613,086) (707,445) (804,552) (1,059,454) (1,162,460) (1,268,630) (1,378,115) (1,491,075) (1,607,677) Trả lãi vay ngân hàng (100,000) (735,000) (1,270,000) (1,206,500) (1,079,500) (952,500) (825,500) (698,500) (571,500) (444,500) (317,500) (190,500) (63,500) Trả nợ gốc ngân hàng - - - (1,270,000) (1,270,000) (1,270,000) (1,270,000) (1,270,000) (1,270,000) (1,270,000) (1,270,000) (1,270,000) (1,270,000) (10,753,671) (11,388,671) (1,319,434) (2,842,092) (3,012,021) (2,979,379) (2,949,486) (3,077,388) (3,053,394) (3,032,564) (3,015,050) (3,001,010) (2,990,611) DÒNG TIỀN THUẦN (8,753,671) (688,671) 1,746,775 1,402,817 1,642,881 1,885,517 2,135,221 2,237,418 2,502,292 2,775,300 3,056,834 3,347,302 22,441,745 Hệ số chiết khấu 15% 1.000 0.870 0.756 0.658 0.572 0.497 0.432 0.376 0.327 0.284 0.247 0.215 0.187 Hiện giá (8,753,671) (598,844) 1,320,813 922,375 939,322 937,435 923,115 841,128 818,004 788,913 755,603 719,480 4,194,523 Hiệ giá ròng (NPV) n 3,808,196 Vốn bằng tiề mặt n 9,442,341 Tỷ suât thu hồi nội bộ (IRR) 20.3% Thời gian hoàn vốn 7.5 Năm Vietnam Airline cần phải đầu tư thêm số tiền 9.4 triệu USD để phát triển dự án theo quy hoạch và đạt hiệu quả tài  chính như sau: Hiện giá ròng của dự án 3.8triệu USD  Tỷ suất thu hồi nội bộ IRR 20.3%  Thời gian hoàn vốn khá dài 7.5 năm  Kết luận:  Vietnam Airline không thu hồi được giá trị tương đương 9 triệu USD của tài sản đã hình thành trên khu đất dự  án như mong muốn Việc Vietnam Airline không tự thực hiện dự án mà đưa dự án cho công ty cổ phần phát triển như hiện nay là  hoàn toàn hợp lý CONFIDENTIAL
Nội dung Giới thiệu dự án  Phân tích các phương án đầu tư  Airline tự phát triển dự án theo quy hoạch được duyệt  Vietnam Hotel JSC phát triển dự án theo quy hoạch được duyệt  Airline  Kiến nghị phương án đầu tư mới của VinaLand CONFIDENTIAL
Cơ sở pháp lý Nghị quyết số 405A/NQ-HĐQT/TCTHK của Hội Đồng Quản Trị  Tổng Công ty Hàng Không Việt Nam ngày 29/03/2004 về chủ trương thành lập Công ty Cổ phần Khách Sạn Hàng Không đầu tư xây dựng Khách sạn tại số 27B Nguyễn Đình Chiểu, phường Đa Kao, Quận 1, Tp.HCM làm cơ sở ban đầu CONFIDENTIAL
Cơ cấu vốn hiện tại Nhà đầu tư thiểu số Petro Quang Ngai Thien Son Thien Minh Sasco Vietnam Airline 10% 10% 10% 60% 10% Airline Hotel JSC Vốn điều lệ: US$6triệu Dự Án Khách sạn tiêu chuẩn 4 sao gồm 267 phòng và 9 văn phòng cho thuê Vietnam Airline góp 60% vốn điều lệ của Airline Hotel JSC bằng quyền sử dụng khu đất, tương  đương 3.6 triệu USD Phần giá trị tài sản trên đất còn lại tương đương 5.4 triệu USD sẽ được Công ty CP Airline Hotel  trả chậm trong thời hạn 5 năm kể từ ngày đi vào hoạt động với lãi suất SIBOR + 1%, tạm tính 7% CONFIDENTIAL
Các giả thiết liên quan Quy hoạch của dự án không thay đổi so với phương án đầu tư đã  trình bày ở trên Do đó, chi phí đầu tư và kế hoạch kinh doanh ước tính cũng không  thay đổi CONFIDENTIAL
Phân tích nguồn vốn NGUỒN VỐN VỐN ĐẦU TƯ BẰNG TIỀN MẶT Chi phí xây dựng: Vốn tiền mặt sẵn có: US$18.442.150 (79%) US$ 2.400.000 (10%)   Vốn tiền mặt cần  Chi phí phát triển: US$ 2.766.323 ( 12%)  huy động thêm: US$ 8.115.672 (35%) Vốn lưu động trong  giai đoạn xây dựng: US$ 2.007.200 (9%) Nguồn vốn vay: US$ 12.700.000 (55%)  * TỔNG CỘNG: US$ 23.215.672 (100%) TỔNG CỘNG: US$ 23.215.672(100%) * Vốn lưu động trong giai đoạn xây dựng phát sinh nhiều hơn là do khoảng tiền lãi vay phải trả cho Vietnam Airline theo SIBOR + 1%, tạm tính ở đây là 7% CONFIDENTIAL
Phân tích dòng tiền dự án Vốn đầu tư bằng tiền mặt cần cho dự án: 10.5 triệu USD, trong đó:  Vốn bằng tiền sẵn có: 2.4 triệu USD  Vốn bằng tiền cần huy động thêm: 8.1 triệu USD  CONFIDENTIAL
Phân tích dòng tiền của Vietnam Airline Giả thiết rằng vốn cần thêm cho dự án được huy động từ các cổ đông hiện hữu theo tỷ lệ góp vốn  lần đầu Tỷ lệ Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 Năm 9 Khoản mục % 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Vốn chủ sở hữu huy động thêm cho dự án 60% (4,869,403) Dòng tiền thu vào từ Airline Hotel JSC 60% 114,267 161,987 360,691 417,760 613,950 1,342,451 1,501,375 Nhận lãi trả từ Airline Hotel JSC 536,666 536,666 482,999 375,666 268,333 161,000 53,667 - - Nhận nợ gốc từ Airline Hotel JSC - - 1,073,331 1,073,331 1,073,331 1,073,331 1,073,331 - - DÒNG TIỀN THUẦN (4,332,738) 536,666 1,670,597 1,610,984 1,702,355 1,652,090 1,740,948 1,342,451 1,501,375 Hệ số chiết khấu 15% 1.000 0.870 0.756 0.658 0.572 0.497 0.432 0.376 0.327 Hiện giá (4,332,738) 466,666 1,263,211 1,059,248 973,327 821,381 752,660 504,677 490,802 Hiệ giá ròng (NPV) n 5,874,345 Vốn góp thêm vào dự án 4,332,738 Tỷ suât thu hồ nộ bộ (IRR) ii 33.3% Thời gian hoàn vốn 4.5 Năm Với việc góp thêm vốn 4.3triệu USD, Vietnam Airline sẽ đạt được hiệu quả tài chính như sau:   Giá trị tài sản hình thành trên đất trả chậm 5.4 triệu USD  Lãi suất từ khoản trả chậm nêu trên : 2.4 triệu USD  Hiện giá ròng NPV 5.8 triệu USD, tỷ suất thu hồi nội bộ IRR là 33.3% Hiệu quả tài chính của 4 cổ đông thiểu số:   Số vốn góp thêm theo tỷ lệ 40% như vốn góp lần đầu là 3.4 triệu USD  Hiện giá ròng NPV là -1.6triệu USD, tỷ suất thu hồi nội bộ IRR là 10.7% CONFIDENTIAL
Nội dung Giới thiệu dự án  Phân tích các phương án đầu tư  Airline tự phát triển dự án theo quy hoạch được duyệt  Vietnam Hotel JSC phát triển dự án theo quy hoạch được duyệt  Airline  Kiến nghị phương án đầu tư mới của VinaLand CONFIDENTIAL
Kiến nghị hợp tác 60% VNA VINALAND AIRLINE HOTEL JSC 40% NHÀ ĐẦU TƯ KHÁC 75% 25% Tương đương 17.7 Tương đương 6triệu USD triệu USD bằng bằng tiền mặt 2.4 triệu USD tiền mặt và quyền khai thác dự án CÔNG TY LIÊN DOANH  Điều kiện hợp tác: Vốn điều lệ: 23.7 triệu USD bao gồm: Công ty LD nhận trả thay cho Airline Hotel JSC  Vốn bằng tiền: 20.1 triệu USD khoản tiền trả chậm US$5.4 cho Vietnam Airline với lãi suất SIBOR + 1%  Vốn bằng quyền khai thác dự án tương đương 3.6 triệu USD Dự Án ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CONFIDENTIAL