Giáo trình Nguyên t c ph ng pháp th m đ nh giá ắ ươ ẩ ị
(ph n 2)ầ
II. các nguyên t c đ nh giáắ ị
1. Nguyên t c s d ng t t nh t và có hi u qu nh tắ ử ụ ố ấ ệ ả ấ
Vi c s d ng t t nh t và có hi u qu nh t c a tài s n là đ t đ c m c h u d ngệ ử ụ ố ấ ệ ả ấ ủ ả ạ ượ ứ ữ ụ
t i đa trong nh ng hoàn c nh kinh t - xã h i th c t phù h p, có th cho phép v m tố ữ ả ế ộ ự ế ợ ể ề ặ
k thu t, v pháp lý, v tài chính và đem l i giá tr l n nh t cho tài s n.ỹ ậ ề ề ạ ị ớ ấ ả
Tuy nhiên, m t tài s n đang s d ng th c t không nh t thi t đã th hi n kh năngộ ả ử ụ ự ế ấ ế ể ệ ả
s d ng t t nh t và có hi u qu nh t c a tài s n đó. ử ụ ố ấ ệ ả ấ ủ ả
2. Nguyên t c thay thắ ế
Trong tr ng h p hai hay nhi u tài s n có th thay th l n nhau trong quá trình sườ ợ ề ả ể ế ẫ ử
d ng, thì giá tr c a nh ng tài s n đó đ c xác đ nh b i s tác đ ng l n nhau c a tài s nụ ị ủ ữ ả ượ ị ở ự ộ ẫ ủ ả
này đ n tài s n khác.ế ả
Hình thành giá tr c a ị ủ tài s n ảđ c th m đ nh giá th ng có liên quan đ n giá trượ ẩ ị ườ ế ị
c a các ủtài s n khác có th thay th .ả ể ế
Khi hai tài s n có tính h u ích nh nhau, tài s n nào chào bán m c giá th p nh tả ữ ư ả ở ứ ấ ấ
thì tài s n đó s bán đ c tr c. Gi i h n trên c a giá tr tài s n có xu h ng đ c thi tả ẽ ượ ướ ớ ạ ủ ị ả ướ ượ ế
l p b i chi phí mua m t tài s n thay th c n thi t t ng đ ng, v i đi u ki n không cóậ ở ộ ả ế ầ ế ươ ươ ớ ề ệ
s ch m tr quá m c làm nh h ng đ n s thay th . M t ng i th n tr ng s khôngự ậ ễ ứ ả ưở ế ự ế ộ ườ ậ ọ ẽ
tr giá cao h n chi phí mua m t tài s n thay th trong cùng m t th tr ng và m t th iả ơ ộ ả ế ộ ị ườ ộ ờ
đi m. ể
3. Nguyên t c d tính l i ích t ng laiắ ự ợ ươ
Giá tr c a tài s n có th đ c xác đ nh b ng vi c d tính kh năng sinh l i trongị ủ ả ể ượ ị ằ ệ ự ả ợ
t ng lai.ươ
Giá tr c a tài s n cũng ch u nh h ng b i vi c d ki n th ph n c a nh ng ng iị ủ ả ị ả ưở ở ệ ự ế ị ầ ủ ữ ườ
tham gia th tr ng và nh ng thay đ i có th d tính tr c trong y u t này cũng nhị ườ ữ ổ ể ự ướ ế ố ả
h ng đ n giá tr .ưở ế ị
Vi c c tính giá tr c a tài s n luôn luôn d a trên các tri n v ng t ng lai, l i íchệ ướ ị ủ ả ự ể ọ ươ ợ
d ki n nh n đ c t quy n s d ng tài s n c a ng i mua. ự ế ậ ượ ừ ề ử ụ ả ủ ườ
4. Nguyên t c cung - c uắ ầ
Giá tr c a m t ị ủ ộ tài s n ảđ c xác đ nh b i m i quan h cung và c u v ượ ị ở ố ệ ầ ề tài s nả đó
trên th tr ng. Ng c l i, giá tr c a ị ườ ượ ạ ị ủ tài s n ảđó cũng tác đ ng đ n cung và c u v ộ ế ầ ề tài
s nả. Giá tr c a tài s n thay đ i t l thu n v i c u và t l ngh ch v i cung v tài s n. ị ủ ả ổ ỷ ệ ậ ớ ầ ỷ ệ ị ớ ề ả
Giá tr c a tài s n đ c xác đ nh b i m i quan h cung và c u, trong đó có các y uị ủ ả ượ ị ở ố ệ ầ ế
t v đ c đi m v t lý và đ c đi m kinh t - xã h i khác bi t v i nh ng thu c tính c aố ề ặ ể ậ ặ ể ế ộ ệ ớ ữ ộ ủ
các tài s n khác. S nh h ng c a nh ng đ c tính ph thêm này đ c ph n ánh trongả ự ả ưở ủ ữ ặ ụ ượ ả
cung - c u và giá tr ầ ị tài s n.ả
5. Nguyên t c đóng gópắ
M c đ mà m i b ph n c a tài s n đóng góp vào t ng thu nh p t toàn b tài s nứ ộ ỗ ộ ậ ủ ả ổ ậ ừ ộ ả
có tác đ ng đ n t ng giá tr c a tài s n đó.ộ ế ổ ị ủ ả
Giá tr c a m t tác nhân s n xu t hay m t b ph n c u thành tài s n ph thu c vàoị ủ ộ ả ấ ộ ộ ậ ấ ả ụ ộ
s v ng m t c a tác nhân đó làm gi m đi bao nhiêu giá tr c a toàn b tài s n, có nghĩa làự ắ ặ ủ ả ị ủ ộ ả
l ng giá tr mà nó đóng góp vào giá tr toàn b là bao nhiêu. ượ ị ị ộ
Nguyên t c này là nguyên t c c b n trong vi c xem xét tính kh thi c a vi c đ uắ ắ ơ ả ệ ả ủ ệ ầ
t b sung vào tài s n khi th m đ nh viên xác đ nh m c s d ng tài s n t t nh t và cóư ổ ả ẩ ị ị ứ ử ụ ả ố ấ
hi u qu nh t.ệ ả ấ
6. Nguyên t c thay đ iắ ổ
Giá tr c a tài s n thay đ i theo s thay đ i c a nh ng y u t hình thành nên giá trị ủ ả ổ ự ổ ủ ữ ế ố ị
c a nó.ủ
Giá tr c a ị ủ tài s n cũng đ c hình thành trong quá trình thay đ i liên t c ph n ánhả ượ ổ ụ ả
hàng lo t các m i quan h nhân qu gi a các y u t nh h ng đ n giá tr . B n thân cácạ ố ệ ả ữ ế ố ả ưở ế ị ả
y u t nh h ng đ n giá tr luôn luôn thay đ i. Do đó, trong th m đ nh giá ế ố ả ưở ế ị ổ ẩ ị tài s n, th mả ẩ
đ nh viên ph i n m đ c m i quan h nhân qu gi a các nhân t tr ng thái đ ng, ph iị ả ắ ượ ố ệ ả ữ ố ở ạ ộ ả
phân tích quá trình thay đ i nh m xác đ nh m c s d ng ổ ằ ị ứ ử ụ tài s n t t nh t và có hi u quả ố ấ ệ ả
nh t.ấ
7. Nguyên t c cân b ngắ ằ
Các y u t c u thành c a tài s n c n ph i cân b ng đ tài s n đ t đ c kh năngế ố ấ ủ ả ầ ả ằ ể ả ạ ượ ả
sinh l i t i đa hay m c h u d ng cao nh t. Do đó, đ c tính m c s d ng t t nh t vàờ ố ứ ữ ụ ấ ể ướ ứ ử ụ ố ấ
có hi u qu nh t c a tài s n, c n ph i phân tích xem li u đã đ t t i s cân b ng nhệ ả ấ ủ ả ầ ả ệ ạ ớ ự ằ ư
v y hay không.ậ
Trong lĩnh v c b t đ ng s n, giá bán đ t m t v trí không ch ra r ng v trí đ t kự ấ ộ ả ấ ở ộ ị ỉ ằ ị ấ ế
c n cũng ph i có cùng m t m c giá tr nh v y.ậ ả ộ ứ ị ư ậ
8. Nguyên t c thu nh p tăng ho c gi mắ ậ ặ ả
T ng thu nh p trên kho n đ u t tăng lên s tăng liên t c t i m t đi m nh t đ nh,ổ ậ ả ầ ư ẽ ụ ớ ộ ể ấ ị
sau đó m c dù đ u t ti p t c tăng nh ng đ l n c a thu nh p tăng thêm s gi m d n.ặ ầ ư ế ụ ư ộ ớ ủ ậ ẽ ả ầ
Nguyên t c này cũng hoàn toàn đúng đ i v i đ u t vào lĩnh v c b t đ ng s n.ắ ố ớ ầ ư ự ấ ộ ả
9. Nguyên t c phân ph i thu nh pắ ố ậ
T ng thu nh p sinh ra t s k t h p các y u t c a quá trình s n xu t (đ t đai,ổ ậ ừ ự ế ợ ế ố ủ ả ấ ấ
v n, lao đ ng, qu n lý) và có th đ c phân ph i cho t ng y u t này. N u vi c phânố ộ ả ể ượ ố ừ ế ố ế ệ
ph i đ c th c hi n theo nguyên t c t ng ng thì ph n t ng thu nh p còn l i sau khiố ượ ự ệ ắ ươ ứ ầ ổ ậ ạ
đã phân ph i cho v n, lao đ ng và qu n lý s th hi n giá tr c a đ t đai.ố ố ộ ả ẽ ể ệ ị ủ ấ
10. Nguyên t c tuân thắ ủ
Tài s n c n ph i phù h p v i môi tr ng c a nó nh m đ t đ c m c sinh l i t iả ầ ả ợ ớ ườ ủ ằ ạ ượ ứ ờ ố
đa ho c m c h u d ng cao nh t. Do đó, th m đ nh viên ph i phân tích xem li u tài s nặ ứ ữ ụ ấ ẩ ị ả ệ ả
đó có phù h p v i môi tr ng hay không khi th m đ nh viên xác đ nh m c s d ng tàiợ ớ ườ ẩ ị ị ứ ử ụ
s n t t nh t và có hi u qu nh t.ả ố ấ ệ ả ấ
11. Nguyên t c c nh tranhắ ạ
L i nhu n cao v t tr i s thúc đ y c nh tranh, ng c l i, c nh tranh quá m c cóợ ậ ượ ộ ẽ ẩ ạ ượ ạ ạ ứ
th làm gi m l i nhu n và cu i cùng có th không còn l i nhu n. Đ i v i tài s n, m iể ả ợ ậ ố ể ợ ậ ố ớ ả ố
quan h c nh tranh cũng đ c quan sát gi a các tài s n v i nhau và gi a tài s n này v iệ ạ ượ ữ ả ớ ữ ả ớ
tài s n khác. Do đó, giá tr c a tài s n đ c hình thành là k t qu c a s c nh tranh trênả ị ủ ả ượ ế ả ủ ự ạ
th tr ng.ị ườ
III. Các ph ng pháp đ nh giá c b nươ ị ơ ả
1. Ph ng pháp so sánh tr c ti pươ ự ế
1.1 C s lý lu nơ ở ậ
- D a trên gi đ nh gi a giá tr th trự ả ị ữ ị ị ng c a nh ng BĐS tườ ủ ữ ng t đã đươ ự ư c giaoợ
d ch v i giá tr c a BĐS c n đ nh giá có m i liên h v i nhau. ị ớ ị ủ ầ ị ố ệ ớ
- D a ch y u trên trên nguyên t c thay th và nguyên t c đóng góp.ự ủ ế ắ ế ắ
1.2 Các tr ng h p áp d ngườ ợ ụ
- Đ nh giá các tài s n có tính đ ng nh t nh : các căn h , các chung c , các dãyị ả ồ ấ ư ộ ư
nhà đ c xây d ng cùng m t ki u, các ngôi nhà riêng bi t và bán riêng bi t, các phânượ ự ộ ể ệ ệ
x ng và các nhà kho trên m t m t b ng, các nhóm văn phòng và các nhóm c a hi u,ưở ộ ặ ằ ử ệ
các m nh đ t tr ng...ả ấ ố
- Ph ng pháp so sánh tr c ti p là ph ng pháp chung trong đ nh giá cho m cươ ự ế ươ ị ụ
đích mua bán, đ nh giá th ch p, đ nh giá đ đánh thu , đ nh giá cho vi c mua vàị ế ấ ị ể ế ị ệ
chuy n quy n s h u (hay s d ng) đ t đai... ể ề ở ữ ử ụ ấ
1.3 Các b c ti n hànhướ ế
1.3.1 Đ i v i máy, thi t b :ố ớ ế ị
B c 1:ướ - Tìm ki m thông tin v máy, thi t b cùng lo i, có th so sánh đ c v iế ề ế ị ạ ể ượ ớ
máy, thi t b c n th m đ nh giá.ế ị ầ ẩ ị
Trong b c này th m đ nh viên ph i xác đ nh đ c:ướ ẩ ị ả ị ượ
- Máy, thi t b đ c s d ng đ so sánh ph i có cùng nguyên lý ho t đ ng, đ cế ị ượ ử ụ ể ả ạ ộ ặ
tính c u t o.ấ ạ
- Máy, thi t b so sánh ph i có giá mua, bán và các ch tiêu kinh t - k thu t liênế ị ả ỉ ế ỹ ậ
quan công khai trên th tr ng.ị ườ
- Các đ c tính kinh t - k thu t ch y u c a máy, thi t b so sánh c n xác đ nh:ặ ế ỹ ậ ủ ế ủ ế ị ầ ị
tên hãng s n xu t; ki u dáng, sê ri; th i gian s n xu t, th i gian đ a vào s d ng; hãngả ấ ể ờ ả ấ ờ ư ử ụ
qu c gia s n xu t; công su t, tu i th kinh t ; m c đ hao mòn…ố ả ấ ấ ổ ọ ế ứ ộ
B c 2-ướ Ki m tra hi n tr ngể ệ ạ
B c 3-ướ Xác đ nh đ c tr ng kinh t k thu t c b n nh t c a máy, thi t b .ị ặ ư ế ỹ ậ ơ ả ấ ủ ế ị
B c 4-ướ Tính toán tìm ra giá máy, thi t b c n đ nh giá. ế ị ầ ị
1.3.2 Đ i v i b t đ ng s n:ố ớ ấ ộ ả
Bư
c 1-ớ
Tìm ki m thông tin v nh ng BĐS đế ề ữ ư c giao d ch trong th i gianợ ị ờ
g n đây có th so sánh v i BĐS m c tiêu c n đ nh giá:ầ ể ớ ụ ầ ị
- Đ c đi m pháp lý: c a đ t, công trình xây d ng…ặ ể ủ ấ ự
- Đ c đi m kinh t k thu t: kích thặ ể ế ỹ ậ ư c, qui mô lô đ t; hình dáng; v trí lôớ ấ ị
đ t; kh năng ti p c n môi trấ ả ế ậ ng xung quanh.ườ
- Các công trình xây d ng: là ngôi nhà chính và các h ng m c xây d ngự ạ ụ ự
khác (gara, nhà ph , đụng đi, các b c tườ ứ ng xây, hàng rào, phong c nh, câyườ ả
xanh...).
- Th i đi m giao d ch: ngày, tháng, năm giao d ch.ờ ể ị ị
- Các đi u ki n và tính ch t giao d ch trên th trề ệ ấ ị ị ng: kh năng tài chính,ườ ả
ph ng th c thanh toán và đi u ki n ngươ ứ ề ệ i bán t nguy n và ngờ ự ệ i mua tườ ự
nguy n. ệ
- Qui ho ch…ạ
Bư
c 2.ớ
L a ch n ít nh t 3 BĐS t ng t đ so sánh. Th m đ nh hi nự ọ ấ ươ ự ể ẩ ị ệ
tr ng b t đ ng s n (b t đ ng s n so sánh và b t đ ng s n th m đ nh giá)ạ ấ ộ ả ấ ộ ả ấ ộ ả ẩ ị
B
c 3.ướ
Phân tích và đi u ch nh:ề ỉ
Phân tích: B t đ ng s n so sánh và b t đ ng s n th m đ nh giá v các m tấ ộ ả ấ ộ ả ẩ ị ề ặ
như tính pháp lý, k thu t, môi trỹ ậ ư ng xung quanh, giá bán và các đi u ki n thờ ề ệ ị
trưng t i th i đi m bán. Phân tích th trờ ạ ờ ể ị ư ng th i đi m th m đ nh giá: cung c u,ờ ờ ể ẩ ị ầ
đ ng thái ngộ ư i mua - bán, l c lờ ự ng tham gia th trượ ị ngườ
Đi u ch nh: Nguyên t c đi u ch nh b ng cách l y BĐS th m đ nh giá làmề ỉ ắ ề ỉ ằ ấ ẩ ị
chu n. Nh ng y u t hi n di n BĐS th m đ nh giá mà không hi n di n BĐSẩ ữ ế ố ệ ệ ở ẩ ị ệ ệ ở
so sánh thì c ng thêm và ngộc l i. ượ ạ
B
c 4-ướ
c tính giá tr c a BĐS m c tiêuướ ị ủ ụ
1.4 u, nh c đi m.ư ượ ể
- u đi m:ư ể
+ Đây là ph ng pháp h u nh không g p khó khăn v m t k thu t, vì nóươ ầ ư ặ ề ặ ỹ ậ
không c n thi t ph i xây d ng các công th c ho c mô hình tính toán, mà d vàoầ ế ả ự ứ ặ ự
s hi n di n c a các giao d ch th tr ng đ th a nh n các d u hi u v giá tr ;ự ệ ệ ủ ị ị ườ ể ừ ậ ấ ệ ề ị
+ Có c s v ng ch c đ đ c khách hàng, cũng nh các c quan pháp lý côngơ ở ữ ắ ể ượ ư ơ
nh n;ậ
+ Nó là c s cho nhi u ph ng pháp đ nh giá khác. ơ ở ề ươ ị
- Nh c đi mượ ể :
+ Không có thông tin th tr ng v nh ng giao d ch t ng t thì s không sị ườ ề ữ ị ươ ự ẽ ử
d ng đ c.ụ ượ
+ Các thông tin th ng mang tính ch t l ch sườ ấ ị ử
2. Ph ng pháp thu nh pươ ậ
2.1 C s lý lu nơ ở ậ
- D a trên ch y u trên nguyên t c d báo l i ích tự ủ ế ắ ự ợ ng lai: cho r ng giá th trươ ằ ị ư-
ng c a m t tài s n b ng v i giá tr hi n t i c a t t c các kho n thu nh p ròng tờ ủ ộ ả ằ ớ ị ệ ạ ủ ấ ả ả ậ -
ng lai có th nh n đươ ể ậ c t tài s n đó. ượ ừ ả
- Hoàn toàn có th xác đ nh để ị ư c dòng l i ích tợ ợ ư ng lai mà tài s n t o ra.ơ ả ạ
2.2 Các tr ng h p áp d ngườ ợ ụ
- áp d ng cho đ nh giá trong lĩnh v c đ u tụ ị ự ầ ư đ l a ch n phể ự ọ ng án đ u tươ ầ .ư
- Đ nh giá nh ng tài s n mà có th d tính đị ữ ả ể ự ư c thu nh p ròng các năm t ng lai.ợ ậ ươ
2.3 Các b c ti n hànhướ ế
B c 1:ướ c tính thu nh p hàng năm c a tài s n.ướ ậ ủ ả
B c 2:ướ c tính chi phí t o ra thu nh p hàng năm. Tr chi phí hàng năm kh iướ ạ ậ ừ ỏ
thu nh p hàng năm ta đậc thu nh p thu n hàng năm. ượ ậ ầ
B c 3:ướ Xác đ nh t l lãi thích h p dùng đ tính toán.ị ỷ ệ ợ ể