Luận văn Thạc sĩ Luật kinh tế: Hợp đồng thế chấp tài sản giữa ngân hàng PGbank Quảng Ninh và khách hàng

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG

-----------------------------

LUẬN VĂN THẠC SĨ

HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP TÀI SẢN GIỮA PGBANK

QUẢNG NINH VÀ KHÁCH HÀNG

Ngành: Luật Kinh tế

VŨ HÙNG CƯỜNG

Hà Nội - 2019

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG

-----------------------------

LUẬN VĂN THẠC SĨ

Hợp đồng thế chấp tài sản giữa PGBANK

Quảng Ninh và khách hàng

Ngành: Luật kinh tế

Mã số: 8380107

Học và tên: VŨ HÙNG CƯỜNG

Người hướng dẫn khoa học: PGS, TS Hồ Thúy Ngọc

Hà Nội - 2019

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả

nghiên cứu là trung thực và chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào

khác.

Tác giả luận văn

Vũ Hùng Cường

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành được luận văn này tôi đã nhận được rất nhiều sự động viên,

giúp đỡ của nhiều cá nhân và tập thể.

Trước hết, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến PGS, TS Hồ Thúy Ngọc,

người đã luôn tận tình hướng dẫn tôi thực hiện tốt luận văn của mình.

Xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới các thầy giáo, cô giáo; những người đã

đem lại cho tôi những kiến thức vô cùng có ích trong những năm học vừa qua và quá

trình công tác sau này.

Cũng xin gửi lời cám ơn chân thành tới Ban Giám hiệu Đại học Ngoại

Thương đã tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập.

Cuối cùng tôi xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè, những người đã luôn

bên tôi, động viên và khuyến khích tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài

nghiên cứu của mình.

Tôi xin chân thành cảm ơn !

Tác giả

Vũ Hùng Cường

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Khách hàng doanh nghiệp KHDN

Công việc CV

Cán bộ nhân viên CBNV

BHXH, BHYT Bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế

Nguồn vốn ưu đãi ODA

Tài sản thế chấp TSTC

Tài sản đảm bảo TSBĐ

Thế chấp tài sản TCTS

DANH MỤC SƠ ĐỒ

Sơ đồ 2.1: Sơ đồ cơ cấu tổ chức ............................................................................... 38

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 1.1: Sự khác nhau giữa hợp đồng thế chấp tài sản, hợp đồng bảo lãnh và hợp

đồng cầm cố tài sản ................................................................................................... 18

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN

LỜI CẢM ƠN

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

DANH MỤC SƠ ĐỒ

DANH MỤC BẢNG BIỂU

LỜI MỞ ĐẦU ......................................................................................................... 1

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP TÀI SẢN GIỮA

NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VÀ KHÁCH HÀNG ......................................... 7

1.1. Hợp đồng thế chấp tài sản giữa ngân hàng thương mại và khách hàng 7

1.1.1. Ngân hàng thương mại và hoạt động cho vay của ngân hàng .......... 7

1.1.2. Khái niệm, đặc điểm hợp đồng thế chấp tài sản ................................. 9

1.1.3. Đối tượng và điều kiện thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản ............ 12

1.1.4. Chủ thể của hợp đồng thế chấp tài sản ............................................... 16

1.1.5. Sự khác nhau giữa hợp đồng thế chấp tài sản ngân hàng và các loại

hợp đồng khác ................................................................................................ 17

1.2. Nội dung hợp đồng thế chấp tài sản giữa ngân hàng thương mại và

khách hàng .......................................................................................................... 19

1.2.1. Các điều kiệm đảm bảo thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản ............ 19

1.2.2. Hình thức, nội dung, trình tự giao kết và thực hiện hợp đồng thế chấp

tài sản .............................................................................................................. 21

1.2.3. Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp và bên nhận thế chấp .............. 25

1.2.4. Quy định về hiệu lực, thời hạn giải quyết tranh chấp và chấm dứt hợp

đồng thế chấp tài sản ...................................................................................... 27

1.3. Nhân tố ảnh hưởng đến việc thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản giữa

ngân hàng thương mại và khách hàng ............................................................. 30

1.3.1. Nhân tố khách quan ............................................................................. 30

1.3.2. Nhân tố chủ quan ................................................................................. 31

1.4. Kinh nghiệm của một số ngân hàng thương mại trong thực hiện hợp

đồng thế chấp tài sản ......................................................................................... 32

1.4.1. Kinh nghiệm của ngân hàng TMCP Kỹ thương, chi nhánh Bắc Ninh

......................................................................................................................... 33

1.4.2. Ngân hàng TMCP Đông Nam Á, chi nhánh Hải Dương .................. 34

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP TÀI SẢN GIỮA

NGÂN HÀNG PGBANK QUẢNG NINH VÀ KHÁCH HÀNG ....................... 37

2.1. Giới thiệu về ngân hàng PGbank Quảng Ninh ........................................ 37

2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển ......................................................... 37

2.1.2.Cơ cấu tổ chức ....................................................................................... 38

2.1.3. Nhiệm vụ, chức năng ........................................................................... 41

2.2. Giao kết và thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản giữa PGbank Quảng

Ninh và khách hàng ........................................................................................... 42

2.2.1. Các điều kiện đảm bảo thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản ............ 42

2.2.2. Hình thức, nội dung, trình tự giao kết và thực hiện của hợp đồng thế

chấp tài sản ..................................................................................................... 46

2.2.3. Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp và bên nhận thế chấp .............. 54

2.2.4. Quy định về hiệu lực, thời hạn giải quyết tranh chấp và chấm dứt hợp

đồng thế chấp tài sản ...................................................................................... 55

2.3. Nhân tố ảnh hưởng đến việc thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản giữa

PGbank Quảng Ninh và khách hàng ............................................................... 56

2.3.1. Nhân tố khách quan ............................................................................. 56

2.3.2. Nhân tố chủ quan ................................................................................. 57

2.4. Đánh giá chung............................................................................................ 57

2.4.1. Ưu điểm ................................................................................................. 57

2.4.2. Hạn chế ................................................................................................. 58

CHƯƠNG 3 NÂNG CAO HIỆU QUẢ SỬ DỤNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP

TÀI SẢN GIỮA PGBANK QUẢNG NINH VÀ KHÁCH HÀNG .................... 62

3.1. Quan điểm đảm bảo thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản giữa PGbank

Quảng Ninh và khách hàng .............................................................................. 62

3.2. Một số giải pháp nâng cao chất lượng sử dụng hợp đồng thế chấp tài sản

giữa PGbank Quảng Ninh và Khách hàng ...................................................... 63

3.2.1. Giải pháp đẩy mạnh các hoạt động tổ chức thực hiện hợp đồng thế

chấp tài sản ..................................................................................................... 63

3.2.2.Giải pháp nâng cao năng lực, trách nhiệm, đạo đức của cán bộ ngân

hàng với khách hàng vể trình tự, thủ tục giải quyết hợp đồng thế chấp tài

sản ................................................................................................................... 64

3.2.3. Thực hiện xây dựng và kiện toàn hệ thống cơ quan đăng ký giao dịch

đảm bảo, hiện đại hóa hệ thống lưu trữ, kết nối, trao đổi thông tin giao dịch

đảm bảo ........................................................................................................... 66

3.2.4. Tăng cường củng cố các hoạt động dịch vụ, tư vấn pháp lý, trợ giúp

pháp lý trong thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản ..................................... 67

3.2.5. Đẩy mạnh hoạt động kiểm tra giám sát, xử lý vi phạm liên quan đến

ký kết, thanh lý, giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp tài sản ............... 67

3.2.6. Giải pháp nâng cao hiệu quả giao kết và thực hiện hợp đồng thế chấp

tài sản .............................................................................................................. 69

3.3. Kiến nghị ...................................................................................................... 71

3.3.1. Kiến nghị với thống đốc Ngân hàng Nhà nước .................................. 71

3.3.2. Kiến nghị với Hội sở ............................................................................. 74

KẾT LUẬN ............................................................................................................. 75

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .............................................................. 76

TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU CỦA LUẬN VĂN THẠC SĨ

Đề tài luận văn: “Hợp đồng thế chấp tài sản giữa PGBank Quảng Ninh

và Khách hàng”.

1. Kết quả đạt được của Luận văn

- Luận văn đã phân tích và làm rõ các vấn đề lý luận liên quan đến các quy

định của pháp luật cũng như quy định của PGBank về hợp đồng thế chấp tài sản

như: khái niệm, đặc điểm, đối tượng, điều kiện và chủ thể của hợp đồng thế chấp tài

sản của PGBank;

- Luận văn đã phân tích và làm rõ những nội dung cơ bản của pháp luật về

hợp đồng thế chấp của PGBank, bao gồm: (i). Các điều kiệm đảm bảo thực hiện hợp

đồng thế chấp tài sản; (ii). Hình thức, nội dung, trình tự giao kết và thực hiện hợp

đồng thế chấp tài sản; (iii). Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp và bên nhận thế

chấp; (IV). Quy định về hiệu lực, thời hạn giải quyết tranh chấp và chấm dứt hợp

đồng thế chấp tài sản.

- Luận văn đã phân tích và làm rõ những nhân tố ảnh hưởng đến việc thực

hiện hợp đồng thế chấp tài sản giữa PGBank Quảng Ninh và khách hàng, bên cạnh

đó cũng so sánh với các hợp đồng thế chấp tại một số ngân hàng thương mại cổ

phần khác.

- Luận văn đã phân tích và làm rõ thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp đồng

thế chấp giữa PGBank Quảng Ninh và khách hàng, chỉ ra những hạn chế trong hợp

đồng thế chấp của PGBank và những vướng mắc khi thực thi hợp đồng;

- Luận văn đã đề xuất một số giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định

của PGBank và giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả áp dụng quy định của PGBank

cũng như pháp luật trong hợp đồng thế chấp giữa PGBank và khách hàng.

2. Khả năng ứng dụng thực tiễn của Luận văn

- Luận văn là tài liệu tham khảo hữu ích cho PGBank Quảng Ninh nói riêng

và các ngân hàng TMCP trong cùng địa bàn nói chung trong quá trình nghiên cứu,

xây dựng và hoàn thiện các quy định của pháp luật về hợp đồng thế chấp tài sản.

- Luận văn cũng là kiến nghị đề xuất hữu ích cho HO PGBank, Ngân hàng

nhà nước và chính phủ để hoàn thiện các quy định về thế chấp tài sản sản.

- Luận văn là tài liệu có tính ứng dụng trong công tác điều tra, xử lý các vi

phạm trong công tác quản lý, sử dụng tài sản thế chấp.

LỜI MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Trong quá trình chuyển đổi từ nền kinh tế tập trung bao cấp sang nền kinh tế

thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, nhu cầu vốn cho hoạt động kinh doanh

ngày càng gia tăng, khiến cho hoạt động cho vay của Ngân hàng thương mại trở nên

quan trọng. Để phòng ngừa rủi ro từ hoạt động cho vay, các Ngân hàng thương mại

thường yêu cầu khách hàng phải cam kết bảo đảm bằng bản hợp đồng thế chấp tài

sản. Hợp đồng thế chấp tài sản được xem là công cụ hiệu quả ràng buộc giữa bên đi

vay và cho vay; yêu cầu cả hai bên thực hiện đúng yêu cầu như đã ký kết về mặt

hiệu lực, quyền hạn và thẩm quyền xử lý tài sản đúng như pháp luật quy định. Hợp

đồng thế chấp tài sản đã giúp các ngân hàng dễ dàng thực hiện quá trình xác định,

định giá, giám sát trong và sau cho vay; cũng không tốn thêm các chi phí liên quan

đến việc quản lý tài sản. Điều này không chỉ là cơ sở pháp lý để giải quyết các tranh

chấp hợp đồng mà còn góp phần xây dựng nên ý thức pháp luật của người dân.

Những cố gắng đóng góp trong việc sửa đổi Bộ luật Dân sự năm 2005 đã đánh dấu

bước quan trọng trong việc ghi nhận và bảo đảm có tính pháp lý cao nhất của Nhà

nước đối với quyền và lợi ích hợp pháp của các cá nhân và tổ chức. Chiếm vị trí

xương sống của Bộ luật, chế định thế chấp tài sản thể hiện nhiều tư tưởng pháp lý

tiến bộ và khoa học. Hợp đồng thế chấp tài sản chính là một trong những phương

thức hiệu quả để các bên có thể thỏa mãn được nhu cầu của mình, chủ thể đi vay sẽ

có tài sản để phát triển sản xuất, kinh doanh tăng them thu nhập cho mình và gia

đình hoặc phục vụ cho mục đích sinh hoạt, tiêu dùng của bản thân, còn chủ thể cho

vay sẽ có thêm một khoản lợi ích; góp phần tích cực trong việc giải quyết hàng trăm

vụ án tranh chấp, bảo đảm tính pháp chế xã hội chủ nghĩa và thể hiện tính công

minh của pháp luật.

Ngân hàng TMCP Xăng dầu Petrolimex, tiền thân là Ngân hàng TMCP

Nông thôn Đồng Tháp Mười, được thành lập ngày 13/11/1993 với số vốn điều lệ

ban đầu là 700 triệu đồng. Trải qua gần 20 năm hoạt động, PG Bank đã không

ngừng lớn mạnh và từng bước tạo dựng được niềm tin đối với khách hàng. Đặc biệt,

cùng với sự tham gia của cổ đông chiến lược là Tập đoàn Xăng dầu Việt Nam

(Petrolimex), PG Bank đã có những bước phát triển vượt bậc về quy mô và hiệu quả

hoạt động. Sự kiện chuyển đổi sang mô hình ngân hàng TMCP đô thị và đổi tên

thành PG Bank là dấu mốc quan trọng, tạo tiền đề giúp PG Bank bắt kịp tốc độ phát

triển nhanh của nền kinh tế tại địa bàn, tiến từng bước vững chắc trên con đường trở

thành một ngân hàng thương mại đa năng hàng đầu trong khu vực. Tuy nhiên, trong

quá trình hoạt động kinh doanh ngân hàng nhiều lúc xảy ra tình trạng vốn thất thoát

lớn, nợ đọng kéo dài; nợ xấu,khoanh nợ. Một trong những nguyên nhân là do hợp

đồng thế chấp tài sản giữa ngân hàng và khách hàng kém tính chặt chẽ, chưa xác

định quyền lợi và trách nhiệm giữa các bên; chưa xác định được hiệu quả và hiệu

lực; trình tự thủ tục nếu xảy ra tranh chấp. Là một cán bộ công tác lâu năm tại ngân

hàng TMCP Xăng dầu Petrolimex (PG Bank) chi nhánh Quảng Ninh nhận thấy

ngân hàng có nhiều hạn chế trong việc thực hiện ký kết, thương thảo hợp đồng thế

chấp tài sản. Xuất phát từ những lý do trên, để đánh giá được một cách đầy đủ, khoa

học và đưa ra giải pháp khắc phục hạn chế về bản hợp đồng thế chấp tài sản giữa

ngân hàng PGbank Quảng Ninh và khách hàng, tác giả đã chọn đề tài “Hợp đồng

thế chấp tài sản giữa ngân hàng PGbank Quảng Ninh và khách hàng” làm luận văn

thạc sĩ của mình.

2. Tình hình nghiên cứu đề tài

Có nhiều công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài:

Nguyễn Quang Tuyến (2001), "Một số suy nghĩ xung quanh các quy định về

hợp đồng thế chấp sử dụng đất trong Bộ luật Dân sự các văn bản pháp luật hiện

hành", Tạp chí Luật học, (5), tr.13-14. Bài viết đã phân tích, bình luận một số vấn

đề liên quan đến các quy định của BLDS về hợp đồng TCQSDĐ, như đối tượng

nhận thế chấp, mục đích, phạm vi thế chấp, quyền và nghĩa vụ của các bên trong

TCQSDĐ; việc xử lý QSDĐ đã thế chấp. Qua đó cũng đánh giá thực trạng thực

hiện các quy định về TCQSDĐ và những bất cập phát sinh, từ đó đưa ra những kiến

nghị khắc phục.

Nguyễn Thị Nga (2005), "Bàn về các quy định về thế chấp quyền sử dụng

đất theo Luật Đất đai năm 2003 và Bộ luật Dân sự năm 1995", Tạp chí Nhà nước và

pháp luật, (4), tr.25-26. Bài viết đã đề cập đến vấn đề lý luận về TCQSDĐ và pháp

luật điều chỉnh TCQSDĐ; thực trạng pháp luật về TCQSDĐ ở Việt Nam; hoàn

thiện pháp luật về TCQSDĐ ở Việt Nam. Đồng thời, phân tích một số điểm bất cập,

thiếu thống nhất trong pháp luật và kiến nghị sửa đổi các quy định về chủ thể thế

chấp, chủ thể nhận quyền thế chấp, về đối tượng trong hợp đồng TCQSDĐ, về xác

định và xử lý tài sản thế chấp những vấn đề lý luận cơ bản về hình thức thế chấp

(hợp đồng) QSDĐ ở, đặc biệt là những vấn đề: Các yếu tố pháp lý của hợp đồng

TCQSDĐ ở, thực trạng giải quyết tranh chấp tại Tòa án về hợp đồng TCQSDĐ ở.

Lê Thị Thúy Bình (2011), "Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về hợp

đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam", Tạp chí Giáo dục lý luận, (2+3),

tr.109-114. Nội dung đề cập đến các giải pháp hoàn thiện hợp đồng thế chấp quyền

sử dụng đất như Giải pháp đẩy mạnh các hoạt động tổ chức thực hiện pháp luật về

hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất; Nâng cao năng lực, trách nhiệm, đạo đức

của cán bộ ngân hàng với khách hàng vể trình tự, thủ tục giải quyết về hợp đồng thế

chấp quyền sử dụng đất; Xây dựng, kiện toàn hệ thống cơ quan đăng ký giao dịch

đảm bảo, hiện đại hóa hệ thống lưu trữ, kết nối, trao đổi thông tin giao dịch đảm

bảo.

Bùi Thị Hằng (1998), "Thế chấp quyền sử dụng đất đảm bảo thực hiện hợp

đồng tín dụng ngân hàng ở nước ta hiện nay", Tạp chí Nhà nước và pháp luật, (4),

tr.18-19. Nội dung đề cập đến các vấn đề như một số vấn đề về pháp luật và thực

trạng TCQSDĐ đảm bảo thực hiện hợp đồng tín dụng ngân hàng ở nước ta trong

thời gian gần đây, từ đó đưa ra những kiến nghị về các biện pháp khắc phục. Đồng

thời, đưa ra các giải pháp kiến nghị như tăng cường các hoạt động dịch vụ, tư vấn

pháp lý, trợ giúp pháp lý trong thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản; Tăng cường

kiểm tra giám sát, xử lý vi phạm đối với các hoạt động liên quan đến ký kết, thanh

lý, giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp tài sản.

Doãn Hồng Nhung (2002), "Xử lý tài sản thế chấp là giá trị quyền sử dụng

đất để bảo đảm tiền vay trong ngân hàng và các tổ chức tín dụng", Tạp chí Luật học,

(3), tr.13-14. Nội dung đề cập đến các giải pháp xử lý phân tích nội dung các quy

định pháp luật về việc xử lý tài sản thế chấp là giá trị QSDĐ để bảo đảm tiền vay

trong ngân hàng và các tổ chức tín dụng và đã chỉ ra một khiếm khuyết lớn trong

pháp luật là chưa đề cập việc sử dụng, khai thác giá trị QSDĐ sau khi đã xử lý xong

đối với tài sản thế chấp là giá trị QSDĐ để bảo đảm tiền vay trong ngân hàng và các

tổ chức tín dụng. Đồng thời tác giả cũng nêu ra sự bất cập của hình thức bán đấu giá

tài sản là QSDĐ qua Trung tâm bán đấu giá. Từ đó, tác giả đề xuất những kiến nghị

để nâng cao hiệu quả của việc xử lý tài sản thế chấp là giá trị QSDĐ để bảo đảm

tiền vay trong ngân hàng và các tổ chức tín dụng

Lê Thị Thu Thuỷ (2004), "Thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn ngân hàng:

Những vướng mắc cần khắc phục", Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, (6), tr.18-19. Bài

viết đề cập đến các vấn đề như những bất cập đối với doanh nghiệp thuê lại đất

trong khu công nghiệp; Đối với hộ gia đình; Đối với chủ thể thế chấp quyền sử

dụng đất có nguồn gốc ngân sách Nhà nước; Tranh chấp trong xử lý tài sản đảm bảo

nợ vay là bất động sản. Đồng thời tác giả đưa ra một số kiến nghị về chủ thể tham

gia quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động tín dụng của ngân hàng

thương mại; Về điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động tín dụng của

ngân hàng thương mại; Về định giá quyền sử dụng đất thế chấp trong hoạt động tín

dụng của ngân hàng thương mại; Hoàn thiện quy định liên quan đến xử lý quyền sử

dụng đất để thu hồi nợ trong hoạt động tín dụng của ngân hàng thương mại; nâng

cao hiệu quả thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động tín dụng tại Ngân hàng.

3. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1. Mục tiêu nghiên cứu

Làm rõ khái niệm và lý luận cơ bản hợp đồng thế chấp tài sản giữa ngân

hàng thương mại và khách hàng. Phân tích và đánh giá thực trạng hợp đồng thế

chấp tài sản giữa ngân hàng PGbank Quảng Ninh và khách hàng trong những năm

qua để chỉ rõ những kết quả đạt được, hạn chế và nguyên nhân. Đề xuất một số giải

pháp nâng cao hiệu quả sử dụng hợp đồng thế chấp tài sản giữa ngân hàng PGbank

Quảng Ninh và Khách hàng.

3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu

Để đạt được mục đích trên, luận văn có nhiệm vụ nghiên cứu làm rõ các vấn

đề sau đây:

Những vấn đề lý thuyết về hợp đồng thế chấp tài sản giữa ngân hàng thương

mại và khách hàng

Thực tiễn thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản giữa ngân hàng PGbank

Quảng Ninh và khách hàng

Kiến nghị một số giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng hợp đồng thế chấp

tài sản giữa ngân hàng PGbank Quảng Ninh và Khách hàng.

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: Hợp đồng thế chấp tài sản giữa ngân hàng PGbank

Quảng Ninh.

Phạm vi nghiên cứu:

+ Phạm vi không gian: Ngân hàng PGbank Quảng Ninh, khách hàng và pháp

luật về thế chấp tài sản.

+ Phạm vi thời gian: Giai đoạn năm 2015-2017 và 6 tháng đầu năm 2018.

5. Phương pháp nghiên cứu

5.1. Nguồn dữ liệu

Dữ liệu được tập hợp, thống kê lại để mô tả, so sánh và suy luận từ các dữ

liệu thu tập được từ các tài liệu báo cáo, các quy chế về hợp đồng thế chấp tài sản;

báo cáo thống kê về tài sản thế chấp đảm bảo tại ngân hàng; các luận văn, đề tài

nghiên cứu về hợp đồng thế chấp tài sản.

5.2. Phương pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử

của chủ nghĩa Mác – Lênin; chủ trương, đường lối của Đảng và Nhà nước ta về

hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Bên cạnh đó,

luận văn còn sử dụng một số phương pháp nghiên cứu khoa học cơ bản như:

Phương pháp phân tích thống kê, phân tích, điều tra bảng hỏi, so sánh pháp luật... để

làm sáng tỏ mục tiêu và nội dung nghiên cứu của đề tài, cụ thể như sau:

Phương pháp phân tích thống kê: Sử dụng để phân tích tình hình thực hiện

hợp đồng thế chấp tài sản qua các năm giữa ngân hàng PGbank và khách hàng.

Thông qua phân tích để thấy tính hợp lý hay chưa hợp lý của tình hình thực hiện

hợp đồng thế chấp.

Phương pháp so sánh: So sánh tính hiệu quả trong việc thực hiện hợp đồng

thế chấp tài sản để xem xét xu thế biến động qua các năm.

Phương pháp phân tích: Sử dụng để xác định mặt được, mặt chưa được và

nguyên nhân của những quy định trong các chính sách đã ban hành và đang tổ chức

thực hiện.

6. Những đóng góp của luận văn

Góp phần làm sâu sắc thêm những vấn đề lý luận và thực tiễn về hợp đồng thế

chấp tài sản. Qua đó, góp phần cung cấp thêm cứ liệu khoa học có ý nghĩa tham

khảo và khuyến nghị với lãnh đạo ngân hàng trong xác định chủ trương, chính sách

và nâng cao hiệu quả sử dụng hợp đồng thế chấp tài sản tại ngân hàng PGbank.

Luận văn có thể làm tài liệu tham khảo trong nghiên cứu, giảng dạy và học tập tại các

trường đại học, cao đẳng.

7. Kết cấu của luận văn

Ngoài phần Mở đầu, Kết luận, Tài liệu tham khảo, luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Cơ sở lý luận về hợp đồng thế chấp tài sản giữa ngân hàng

thương mại và khách hàng

Chương 2: Thực trạng hợp đồng thế chấp tài sản giữa ngân hàng PGbank

Quảng Ninh và khách hàng

Chương 3: Nâng cao hiệu quả sử dụng hợp đồng thế chấp tài sản giữa ngân

hàng PGbank Quảng Ninh và Khách hàng.

CHƯƠNG 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP TÀI SẢN GIỮA

NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VÀ KHÁCH HÀNG

1.1. Hợp đồng thế chấp tài sản giữa ngân hàng thương mại và khách

hàng

1.1.1. Ngân hàng thương mại và hoạt động cho vay của ngân hàng

1.1.1.1. Ngân hàng thương mại

Khái niệm ngân hàng thương mại

Có nhiều quan niệm khác nhau về ngân hàng thương mại

Theo Đạo luật ngân hàng của Pháp (1941) định nghĩa: "Ngân hàng thương

mại là những xí nghiệp hay cơ sở mà nghề nghiệp thường xuyên là nhận tiền bạc

của công chúng dưới hình thức ký thác, hoặc dưới các hình thức khác và sử dụng tài

nguyên đó cho chính họ trong các nghiệp vụ về chiết khấu, tín dụng và tài chính".

Theo Nghị định số 59/2009/NĐ-CP của Chính phủ về tổ chức và hoạt động

của ngân hàng thương mại: “Ngân hàng thương mại là ngân hàng được thực hiện

toàn bộ hoạt động ngân hàng và các hoạt động kinh tế khác có liên quan vì mục tiêu

lợi nhuận theo quy định của Luật tổ chức tín dụng và các quy định khác của pháp

luật”.

Theo luật tổ chức tín dụng số 47/2010/QH12 được Quốc hội thông qua ngày

16/06/2010 (có sửa đổi một số điều năm 2017) thì “Ngân hàng thương mại là loại

hình tổ chức tín dụng có thể được thực hiện tất cả các hoạt động ngân hàng và các

hoạt động khác có liên quan nhằm mục tiêu lợi nhuận “. Luật này còn định nghĩa

“Hoạt động ngân hàng là việc kinh doanh, cung ứng thường xuyên một hoặc một số

các nghiệp vụ như nhận tiền gửi, cấp tín dụng, cung ứng dịch vụ thanh toán qua tài

khoản”.

Tóm lại: Ngân hàng thương mại là một tổ chức kinh tế, hoạt động kinh

doanh trên lĩnh vực tiền tệ, là một tổ chức tín dụng thực hiện huy động vốn nhàn rỗi

từ các chủ thể trong nền kinh tế để tạo lập nguồn vốn tín dụng và cho vay phát triển

kinh tế,tiêu dùng cho xã hội.

Các nghiệp vụ của ngân hàng thương mại: Nghiệp vụ huy động nguồn

vốn; Nghiệp vụ cho vay và đầu tư; Nghiệp vụ Trung gian.

1.1.1.2. Hoạt động cho vay của ngân hàng

Khái niệm: Theo Quyết định số 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 của

Thống đốc Ngân hàng nhà nước Việt Nam về việc ban hành quy chế cho vay của

các tổ chức tín dụng đối với khách hàng thì “Cho vay là hình thức cấp tín dụng, theo

đó tổ chức tín dụng giao hoặc cam kết giao cho khách hàng một khoản tiền để sử

dụng vào mục đích xác định trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận với

nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi”.

Nguyên tắc cho vay: Sử dụng vốn vay đúng mục đích đã thỏa thuận trong

hợp đồng tín dụng; Phải hoàn trả gốc và lãi đúng hạn (theo Quyết định số

39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 của Thống đốc Ngân hàng nhà nước Việt

Nam).a

Thời hạn cho vay: Theo Quyết định số 39/2016/TT-NHNN ngày

30/12/2016 của Thống đốc Ngân hàng nhà nước Việt Nam về việc ban hành quy

chế cho vay của các tổ chức tín dụng đối với khách hàng thì “thời hạn cho vay là

khoảng thời gian được tính từ khi khách hàng bắt đầu nhận vốn vay cho đến thời

điểm trả hết nợ gốc và lãi vốn vay đã được thoả thuận trong hợp đồng tín dụng giữa

tổ chức tín dụng và khách hàng và kỳ hạn trả nợ là các khoảng thời gian trong thời

hạn cho vay đã được thoả thuận giữa tổ chức tín dụng và khách hàng mà tại cuối

mỗi khoảng thời gian đó khách hàng phải trả một phần hoặc toàn bộ vốn vay cho tổ

chức tín dụng”.

Hình thức cho vay: Theo Quyết định số 39/2016/TT-NHNN ngày

30/12/2016 của Thống đốc Ngân hàng nhà nước Việt Nam về việc ban hành quy

chế cho vay của các tổ chức tín dụng đối với khách hàng thì “Cho vay có thể diễn ra

dưới các hình thức là cho vay có bảo đảm và cho vay không có bảo đảm.Trong đó,

cho vay có bảo đảm là việc tổ chức tín dụng cho vay vốn mà nghĩa vụ trả nợ của

bên vay được cam kết bảo đảm thực hiện bằng tài sản cầm cố, thế chấp, hoặc bảo

lãnh của người thứ ba. Còn cho vay không bảo đảm là loại cho vay không có tài sản

thế chấp, cầm cố hoặc sự bảo lãnh của người thứ ba, mà việc cho vay chỉ dựa vào

uy tín của bản thân khách hàng”.

1.1.2. Khái niệm, đặc điểm hợp đồng thế chấp tài sản

1.1.2.1. Khái niệm hợp đồng thế chấp tài sản

Để đưa ra khái niệm về hợp đồng thế chấp tài sản ta cần tìm hiểu về khái

niệm hợp đồng và thế chấp tài sản, cụ thể như sau:

- Hợp đồng: Theo giáo trình Luật dân sự của trường Đại học Luật, năm 2010

nêu khái niệm hợp đồng theo hai nghĩa:

Theo nghĩa chủ quan: Hợp đồng là một giao dịch dân sự mà trong đó, các

bên tự do trao đổi ý chí với nhau nhằm đi đến sự thống nhất ý chí, cùng làm phát

sinh các quyền và nghĩa vụ nhất định. Hợp đồng, theo quy định tại điều 385 Bộ luật

dân sự 2015 là sự thoả thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt

quyền, nghĩa vụ dân sự.. Như vậy, hợp đồng không chỉ là sự thoả thuận để một bên

chuyển giao tài sản, thực hiện một công việc cho bên kia mà có thể còn là sự thoả

thuận để thay đổi hay chấm dứt một nghĩa vụ nhất định.

Theo nghĩa khách quan: Hợp đồng là tổng thể các quy phạm pháp luật của

Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình

chuyển dịch các lợi ích vật chất giữa các chủ thể với nhau.

- Thế chấp tài sản

Theo điều 346 Bộ luật Dân sự 1995, quy định: “Thế chấp tài sản là việc

bên có nghĩa vụ dùng tài sản là bất động sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo

thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền…”. Như vậy, theo quy định của Bộ luật

Dân sự 1995, thế chấp tài sản là việc bên có nghĩa vụ dùng tài sản thuộc sở hữu

của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của chính mình đối với bên có quyền.

Theo điều 342 Bộ luật Dân sự 2005, đã thay đổi quy định về thế chấp tài sản

như sau: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài

sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia

(sau đây gọi là bên nhận thế chấp)” và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận

thế chấp. Các quy định về thế chấp tài sản được quy định trong Bộ luật dân sự 2005

(từ điều 342 đến điều 357) và cụ thể hơn tại điều 20 đến điều 28 Nghị định

163/2006/NĐ- CP về giao dịch bảo đảm.

Theo quy định tại khoản 1 điều 317 Bộ luật dân sự 2015: Thế chấp tài sản là

việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để

bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên

nhận thế chấp). Tức là bên thế chấp thế chấp tài sản thuộc quyền sở hữu của mình

để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận thế chấp và không phải

chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp. Do tài sản thế chấp đều có đăng ký

quyền sở hữu nên người nhận thế chấp không thể xác lập quyền sở hữu đối với tài

sản này.

Tóm lại: Thế chấp tài sản là việc bên thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của

mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận thế chấp và không

chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp mà chỉ giao các giấy tờ liên quan đến

tài sản cho bên nhận thế chấp giữ.

- Hợp đồng thế chấp tài sản

Theo điều 388, Bộ luật Dân sự năm 2005 (sửa đổi, bổ sung năm 2011) quy

định khái niệm hợp đồng như sau: “Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc

xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”.

Theo bộ luật dân sự năm 2015, quy định rõ việc thế chấp phải được lập dưới

dạng hợp đồng và hợp đồng thế chấp chính là sự thỏa thuận giữa các bên, trong đó

bên nhận thế chấp dùng quyền của mình đề đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự với

bên nhận thế chấp.

Theo điều 385 bộ luật dân sự 2015 định nghĩa “Hợp đồng là sự thoả thuận

giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”.

Dựa vào những định nghĩa trên tác giả định nghĩa: Hợp đồng thế chấp tài sản

là hợp đồng đảm bảo tiền vay bằng tài sản, là văn bản pháp lý ghi nhận giao dịch

đảm bảo giữa ngân hàng và bên thế chấp nhằm dùng tài sản thế chấp để đảm bảo

cho việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ đã được ghi rõ trong hợp đồng.

1.1.2.2. Đặc điểm hợp đồng thế chấp tài sản

Hợp đồng thế chấp là hợp đồng phụ, phụ thuộc vào người vay và người cho

vay. Hợp đồng phụ có hiệu lực cần phải tuân thủ đầy đủ các điều kiện luật định về

chủ thể, nội dung, hình thức của một bản hợp đồng chung. Mặt khác, bên cạnh tuân

thủ các điều kiện trên, hợp đồng thế chấp bị vô hiệu nếu như hợp đồng chính bị coi

là không có hiệu lực.

Hợp đồng thế chấp là hợp đồng song vụ: Hợp đồng song vụ là những hợp

đồng mà các bên chủ thể đều có nghĩa vụ và có trách nhiệm thực hiện đúng như các

điều khoản đã cam kết. Nói cách khác, mỗi một bên chủ thể của hợp đồng song vụ

vừa là người có quyền vừa là người có nghĩa vụ. Trong hợp đồng thế chấp, bên thế

chấp có nghĩa vụ giữ gìn, bảo quản tài sản thế chấp; tương ứng với đó, bên nhận thế

chấp có nghĩa vụ hoàn trả lại giấy tờ liên quan tới tài sản thế chấp khi người vay đã

thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Tại khoản 1, điều 406 Bộ luật dân sự 2015 quy định hồng

song vụ cụ thể như sau “ Hợp đồng song vụ là hợp đồng mà mỗi bên đều có nghĩa

vụ đối với nhau và hợp đồng phụ là hợp đồng mà hiệu lực phụ thuộc vào hợp đồng

chính”. Trong hợp đồng song vụ, khi các bên đã thoả thuận thời hạn thực hiện nghĩa

vụ thì mỗi bên phải thực hiện nghĩa vụ của mình khi đến hạn; không được hoãn

thực hiện với lý do bên kia chưa thực hiện nghĩa vụ đối với mình, trừ trường hợp

quy định tại Điều 415 và Điều 417 của Bộ luật dân sự 2015. Trong trường hợp các

bên không thoả thuận bên nào thực hiện nghĩa vụ trước thì các bên phải đồng thời

thực hiện nghĩa vụ đối với nhau; nếu nghĩa vụ không thể thực hiện đồng thời thì

nghĩa vụ nào khi thực hiện mất nhiều thời gian hơn thì nghĩa vụ đó phải được thực

hiện trước.

Hợp đồng thế chấp tài sản là hợp đồng có đền bù: Hợp đồng có đền bù là loại

hợp đồng mà trong đó mỗi bên chủ thể sau khi đã thực hiện cho bên kia một lợi ích

sẽ được nhận từ bên kia một lợi ích tương ứng. Tính chất đền bù của hợp đồng thế

chấp tài sản thể hiện ở việc bên thế chấp và bên nhận thế chấp đều được nhận lợi

ích từ việc giao kết hợp đồng. Bên thế chấp giao giấy tờ về tài sản thế chấp để được

nhận khoản vay từ ngân hàng. Ngược lại, ngân hàng có thể hạn chế rủi ro tín dụng

thông qua việc nhận tài sản thế chấp và lưu giữ giấy tờ liên quan tới tài sản thế chấp

như bằng bất động sản; nhà cửa, vật cầm cố có giá. Các nội dung đền bù được quy

định rõ trong hợp đồng ký kết như tỉ lệ đến bù tài sản nếu như phá vỡ hợp đồng

hoặc đơn phương chấm dứt mà chưa có sự thỏa thuận của các bên liên quan. Hình

thức đến bù có thể bằng tiền mặt hoặc bằng một phần tài sản thế chấp.

1.1.3. Đối tượng và điều kiện thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản

1.1.3.1. Đối tượng của hợp đồng thế chấp tài sản

Trong bộ luật dân sự 2015 không có quy định cụ thể về đối tượng của hợp

đồng thế chấp tuy nhiên theo điều 346, Bộ luật Dân sự 2015, có quy định “Cầm giữ

tài sản là việc bên có quyền (sau đây gọi là bên cầm giữ) đang nắm giữ hợp pháp tài

sản là đối tượng của hợp đồng song vụ được chiếm giữ tài sản trong trường hợp bên

có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ” vậy ta có thể

hiểu đối tượng của hợp đồng là tài sản phải giao, công việc phải làm hoặc không

được làm. Trong hợp đồng thế chấp tài sản, đối tượng hợp đồng chính là tài sản thế

chấp. Trước đây, Bộ luật dân sự 1995 coi tài sản thế chấp chỉ có thể là bất động sản.

Tuy nhiên, tại Điều 318 bổ sung điều khoản loại trừ trong trường hợp thế chấp toàn

bộ bất động sản, động sản có vật phụ. Theo đó, trường hợp thế chấp toàn bộ bất

động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc

tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Theo khoản 1 điều

174 BLDS cũng quy định bất động sản là đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền

với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản

khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định. Những tài sản này

có giấy chứng nhận quyền sở hữu, đối với quyền sử dụng đất thì có giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất. Tùy từng trường hợp mà các bên có thể thỏa thuận dùng

toàn bộ hoặc một phần bất động sản đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự. Trường

hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của

bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp

có thỏa thuận khác. Đồng thời, BLDS 2015 đã bổ sung 2 điều luật hoàn toàn mới

(Điều 325, 326), quy định rõ ràng, cụ thể về thế chấp quyền sử dụng đất mà không

thế chấp tài sản gắn liền với đất; và thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế

chấp quyền sử dụng đất và cách thức xử lý đối với hai trường hợp này. Cụ thể như

+ Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền

với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài

sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận

khác.

+ Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng

thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở

hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ

của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài

sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất,

trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

+ Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền

sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời là người sử dụng đất thì

tài sản được xử lý bao gồm cả quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận

khác.

+ Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền

sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng

đất thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người nhận chuyển quyền sở hữu tài sản

gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của chủ sở

hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Pháp luật Việt Nam không có quy định cụ thể về tài sản thế chấp mà chỉ có

quy định về tài sản bảo đảm tại khoản 7 điều 3 nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày

29/12/2006 về giao dịch bảo đảm: “Tài sản bảo đảm là tài sản mà bên bảo đảm dùng

để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm”.Tài sản bảo đảm

do các bên thoả thuận và thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ hoặc thuộc sở hữu của

người thứ ba mà người này cam kết dùng tài sản đó để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ

của bên có nghĩa vụ đối với bên có quyền. Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có,

tài sản hình thành trong tương lai và được phép giao dịch. Việc phân chia tài sản thế

chấp có thể căn cứ vào nhiều tiêu chí khác nhau. Nếu căn cứ vào tính hiện hữu của

tài sản, tài sản thế chập gồm tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.

Tài sản hiện có là tài sản tồn tại dưới những hình thể cụ thể, có thể khai thác lợi ích.

Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời

điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết. Tài sản hình

thành trong tương lai bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết

giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở

hữu của bên bảo đảm. Nếu căn cứ vào hình thái tồn tại của tài sản, tài sản thế chấp

có thể chia thành bất động sản, động sản và quyền tài sản. Theo điều 115 Bộ luật

Dân sự 2015, Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản

đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác

1.1.3.2. Điều kiện thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản

Điều kiện pháp lý

Thứ nhất, các yếu tố thuộc về phương diện lập pháp: Đây là yếu tố quyết

định quan trọng nhất. Pháp luật cụ thể, chi tiết là cơ sở để các chủ thể tham gia quan

hệ TCTS thực hiện và là cơ sở pháp lý cho Tòa án áp dụng pháp luật khi giải quyết

các tranh chấp về đất đai nói chung và tranh chấp TCTS nói riêng có hiệu quả. Một

hệ thống pháp luật hoàn chỉnh không những chỉ là pháp luật về nội dung (cụ thể là

pháp luật về dân sự, đất đai) mà còn cả các quy định của pháp luật mang tính chất

bổ trợ cho việc thực thi pháp luật. Với các quy định đầy đủ, cụ thể trong luật và văn

bản hướng dẫn thi hành là những bảo đảm rất quan trọng để các chủ thể biết và thực

hiện; đồng thời tránh được sự tùy tiện trong quá trình thực hiện pháp luật.

Thứ hai, để bảo đảm cơ sở pháp lý cho việc TCTS không bị lợi dụng, lừa

đảo, cần rà soát, kiểm tra. Tiếp tục hoàn thiện các văn bản pháp luật cho phù hợp

với điều kiện kinh tế xã hội của đất nước là việc làm vô cùng cần thiết và ý nghĩa

trong giai đoạn hiện nay, góp phần bảo đảm thực hiện HĐTCTS có hiệu quả. Hợp

đồng thế chấp tài sản phải căn cứ trên thực tiễn từng ngành nghề lĩnh vực và các

quy định về mặt pháp lý đưa ra mà tiến hành soạn thảo đưa ra các điều khoản phù

hợp với từng đặc điểm ngành nghề lĩnh vực.

Điều kiện về tổ chức thực hiện pháp luật thế chấp tài sản

Để bảo đảm thực hiện pháp luật TCTS không thể không tính đến các yếu tố

thuộc về ý thức pháp luật của cán bộ và nhân dân. Pháp luật hiện hành về dân sự, về

TCTS vẫn chỉ mang tính chất "khung" hoặc quá phức tạp chưa rõ ràng cụ thể nên

các chủ thể trong quan hệ TCTS khó vận dụng và Tòa án cũng khó áp dụng. Để

nâng cao hiệu quả việc sử dụng pháp luật trong các giao dịch dân sự, kinh doanh

thương mại và hiệu quả công tác áp dụng pháp luật để giải quyết các tranh chấp về

đất đai, tranh chấp về TCTS cần chú trọng hơn nữa công tác phổ biến, tuyên truyền,

giáo dục và hướng dẫn thi hành pháp luật. Các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

cần tiến hành rà soát, tổng kết kịp thời và loại bỏ những văn bản còn chồng chéo

hoặc đã hết hiệu lực thi hành v.v… Đây là những điều kiện rất quan trọng bảo đảm

cho pháp luật được thực thi có hiệu quả và cũng là cơ sở pháp lý cho các Tòa án

nhân dân (TAND) áp dụng pháp luật để xét xử kịp thời, áp dụng thống nhất và đúng

pháp luật, bảo đảm cho pháp luật đi vào cuộc sống. Vì vậy, để tổ chức thực hiện

nghiêm túc pháp luật thế chấp tài sản cần phải có các quy định pháp lý chung cũng

như sự tham gia của cán bộ công chức; toàn án và các cơ quan có liên quan phục vụ

các quyết định nhiệm vụ nhằm giảm thiểu mức độ rủi ro của hợp đồng thế chấp khi

đem ra thực hiện.

Điều kiện về tổ chức bộ máy

Để hoạt động thực hiện pháp luật về TCTS được diễn ra một cách bình

thường, quyền và nghĩa vụ pháp lý của các bên được đảm bảo, từ đó góp phần ổn

định và phát triển, kinh tế xã hội thì một yếu tố đảm bảo không thể thiếu là yếu tố

về tổ chức bộ máy quản lý nhà nước có liên quan đến TCTS. Hiện nay, trong tổ

chức bộ máy của Nhà nước ta, tham gia quản lý, bổ trợ cũng như giải quyết tranh

chấp phát sinh trong quá trình thực hiện pháp luật về TCTS gồm có các cơ quan sau

đây: Chính quyền địa phương; Văn phòng đăng ký giao dịch bảo đảm; Phòng Công

chứng hoặc Văn phòng công chứng; Văn phòng Luật sư và hoạt động của luật sư;

Cơ quan trợ giúp pháp lý; Hoạt động của tổ chức luật gia; Tòa án nhân dân.

1.1.4. Chủ thể của hợp đồng thế chấp tài sản

Chủ thể của hợp đồng thế chấp là các bên tham gia hợp đồng thế chấp gồm

bên thế chấp và bên nhận thế chấp. Trong đó quan hệ thế chấp tài sản quy định cụ

thể như sau:

+ Bên thế chấp là bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực

hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia.

+ Bên nhận thế chấp là bên có quyền trong quan hệ dân sự mà việc thực hiện

quyền đó được bảo đảm bằng một hoặc nhiều giao dịch bảo đảm.

Các bên phải đáp ứng được các điều kiện mà pháp luật quy định đối với chủ

thể tham gia giao dịch dân sự. Ngoài ra, vấn đề chủ thể của hợp đồng thế chấp tài

sản còn có liên quan tới bản chất của hai loại hợp đồng có quan hệ ràng buộc với

nhau (hợp đồng chính-phụ) là hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp tài sản. Đối

với trường hợp hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp có cùng bản chất với nhau,

nghĩa là cùng chủ thể, cùng mục đích thiết lập hợp đồng và được lập dưới hình thức

là văn bản, thì bên vay vốn đồng thời là bên thế chấp tài sản; còn bên nhận thế chấp

cũng là bên cho vay. Trường hợp này chỉ xuất hiện hai chủ thể của hợp đồng thế

chấp. Trong trường hợp khác, khi hai hợp đồng này không cùng bản chất, nghĩa là

các chủ thể, mục đích của hợp đồng khác nhau thì xuất hiện một chủ thể khác. Lúc

này, bên thế chấp tài sản không phải là bên vay. Do đó, tồn tại hai hợp đồng có cơ

cấu chủ thể khác nhau: hợp đồng tín dụng ký kết giữa TCTD và bên vay; hợp đồng

thế chấp được ký kết giữa TCTD và bên thứ chấp. Về mặt lý thuyết, các chủ thể

tham gia vào hợp đồng thế chấp gồm hai bên: Bên nhận thế chấp và Bên thế chấp.

Thứ nhất, bên nhận thế chấp là TCTD cho vay vốn. Khi nhận thế chấp, đây

là chủ thể có quyền thu hồi nợ trong quan hệ tín dụng. Các TCTD phải thỏa mãn

điều kiện để giao kết hợp đồng thế chấp do pháp luật quy định, đó là được thành lập

hợp pháp và được phép hoạt động tín dụng tại Việt Nam.

Thứ hai, bên thế chấp gồm hai loại: bên vay vốn và bên sử dụng tài sản của

mình để thế chấp cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên vay vốn (gọi tắt là bên thứ

ba). Cơ sở của cách hiểu này là điều 317 Bộ luật Dân sự 2015, trong đó định nghĩa,

Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở

hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau

đây gọi là bên nhận thế chấp). Quy định của luật không nêu rõ bên thế chấp dùng tài

sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự của chủ thể nào

đối với bên nhận thế chấp. Do vậy, cách hiểu này đã tạo ra một chủ thể mới-bên thứ

ba. Đây là chủ sở hữu của tài sản thế chấp và là một bên trong hợp đồng thế chấp.

Bên thứ ba này là người thế chấp cho việc thực hiện nghĩa vụ của một người khác.

Trước đây, theo luật dân sự 1995 quy định trường hợp này là “thế chấp bằng tài sản

của người bảo lãnh”. Tuy nhiên, theo quy định hiện hành, khái niệm này đã không

còn được sử dụng nữa mà trên thực tế thường gọi là “thế chấp bằng tài sản của

người thứ ba”. Bên thế chấp có thể là các cá nhân hoặc pháp nhân đủ điều kiện quy

định tại luật doanh nghiệp 2014 và luật dân sự 2015. Họ phải đáp ứng đẩy đủ các

điều kiện mà pháp luật quy định đối với người tham gia giao dịch dân sự nói chung.

Như vậy, chủ thể của hợp đồng thế chấp tài sản là bên thế chấp và bên nhận

thế chấp. Bên thế chấp có thể là bên vay hoặc không trong hợp đồng tín dụng; trong

khi bên nhận thế chấp đồng thời là người cho vay.

1.1.5. Sự khác nhau giữa hợp đồng thế chấp tài sản ngân hàng và các loại

hợp đồng khác

Hợp đồng thế chấp tài sản và hợp đồng tín dụng

Hợp đồng tín dụng về bản chất là những hợp đồng cho vay tài sản theo quy

định của Bộ luật Dân sự 2015. Tuy nhiên, chỉ có hợp đồng tín dụng trong trường

hợp bên cho vay là các tổ chức tín dụng, trong đó chủ thể là ngân hàng. Theo đó,

ngân hàng là bên cho vay giao bên vay một khoản tiền để sử dụng vì mục đích xác

định trong một thời gian nhất định theo nguyên tắc hoàn trả cả gốc lẫn lãi. Ngân

hàng được toàn quyền quyết định việc cho vay có hay không. Hợp đồng tín dụng có

vai trò quan trọng; nếu bị vô hiệu hóa thì hậu quả xấu nhất ngân hàng không thu

được tiền lãi.

Trong khi đó hợp đồng thế chấp là hợp đồng mà người có tài sản dùng tài

sản của mình để đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng tín dụng nêu trên, nếu bên

vay vốn không thực hiện hoặc thực hiện không đúng các nghĩa vụ trong hợp đồng

tín dụng thì ngân hàng sẽ dựa vào các quy định của hợp đồng thế chấp để xử lý tài

sản.

Hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp tài sản có mối quan hệ mật thiết.

Trong các hoạt động tín dụng, một hợp đồng tín dụng có thể không có hợp đồng thế

chấp, nhưng một hợp đồng thế chấp tài sản thì không thế phát sinh khi không có

hợp đồng tín dụng.

Hợp đồng thế chấp tài sản và hợp đồng bảo lãnh

Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng thế chấp tài sản và hợp

đồng bảo lãnh có sự khác nhau, cụ thể như sau:

Bảng 1.1: Sự khác nhau giữa hợp đồng thế chấp tài sản và hợp đồng bảo lãnh

và hợp đồng cầm cố

Hợp đồng cầm cố tài sản Tiêu Hợp đồng thế chấp tài sản Hợp đồng bảo lãnh chí

03 bên gồm: Bên thế chấp 03 bên gồm: Bên bảo 03 bên gồm: Bên cầm cố đồng

đồng thời là Chủ sở hữu tài lãnh; Bên nhận bảo thời là Chủ sở hữu tài sản; Bên

sản; Bên nhận thế chấp đồng lãnh đồng thời là Bên nhận cầm cố đồng thời là Bên

thời là Bên có quyền; Bên có quyền; Bên được có quyền; Bên được cầm cố Số được thế chấp đồng thời là bảo lãnh đồng thời là đồng thời là bên có nghĩa vụ; bên bên có nghĩa vụ; hoặc Bên có nghĩa vụ. hoặc tham 02 (Bên thế chấp đồng thời 02 bên cầm cố đồng thời là Chủ gia là Chủ sở hữu tài sản và sở hữu tài sản và cũng là Bên có

cũng là Bên có nghĩa vụ; nghĩa vụ; Bên nhận cầm cố

Bên nhận thế chấp đồng thời đồng thời là Bên có quyền).

là Bên có quyền).

Biện pháp bảo đảm bằng tài Biện pháp bảo đảm Biện pháp bảo đảm bằng tài sản:

sản: Bắt buộc phải có tài sản không bằng tài sản: Bắt buộc phải có tài sản bảo

bảo đảm. Không có tài sản bảo đảm.

Tài Bên thế chấp bắt buộc phải đảm. Bên cầm cố bắt buộc phải đưa

sản đưa tài sản thuộc sở hữu của Bên bảo lãnh cam kết tài sản thuộc sở hữu của mình

bảo mình để bảo đảm cho việc thực hiện thay nghĩa để bảo đảm cho việc thực hiện

đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự vụ cho bên được bảo nghĩa vụ dân sự với Bên nhận

với Bên nhận thế chấp (Bên lãnh (bên có nghĩa vụ) thế chấp (Bên có quyền) và phải

có quyền) nhưng không phải với Bên nhận bảo lãnh bàn giao tài sản đó cho bên có

bàn giao tài sản cho bên có (Bên có quyền). quyền

1.2. Nội dung hợp đồng thế chấp tài sản giữa ngân hàng thương mại và quyền.

khách hàng

1.2.1. Các điều kiệm đảm bảo thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản

Điều kiện về pháp lý

Theo quy định tại Điều 116 Bộ luật dân sự 2015, thì “Giao dịch dân sự là

hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt

quyền, nghĩa vụ dân sự”. Do vậy, quy định tại Điều 117 BLD 2015, về điều kiện có

hiệu lực của giao dịch dân sự cũng được áp dụng đối với các hợp đồng. Theo đó,

hợp đồng chỉ có hiệu lực khi thoả mãn các điều kiện sau đây:

Một là, người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự. Khi xem xét

điều kiện này, cần lưu ý hai khía cạnh: Năng lực hành vi dân sự của các bên tham

gia ký kết hợp đồng và năng lực hành vi dân sự của cá nhân người thay mặt các bên

ký hợp đồng. Đối với cá nhân, cá nhân phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ (từ

đủ 18 tuổi và không bị hạn chế hoặc bị mất năng lực hành vi dân sự), trừ trường hợp

pháp luật có quy định khác. Đối với tổ chức, tổ chức đó phải được pháp luật thừa

nhận có tư cách chủ thể pháp lý độc lập: pháp nhân. Việc ký kết và thực hiện hợp

đồng phải phù hợp với phạm vi, lĩnh vực hoạt động đã đăng ký của mình (đối với

doanh nghiệp thì nội dung của hợp đồng phải phù hợp với ngành nghề, lĩnh vực

kinh doanh đã đăng ký). Ngoài ra, người ký kết hợp đồng phải là người đại diện

theo pháp luật của tổ chức hoặc người được uỷ quyền hợp pháp.

Hai là, mục đích và nội dung giao dịch không trái với pháp luật, đạo đức xã

hội. Khoản 1 Điều 117 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:“ Mục đích và nội dung

của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội”.

Bởi vậy, thực tế giải quyết tranh chấp hợp đồng, khi nghi ngờ về tính “trái pháp

luật” của hợp đồng là Toà án sẽ xem xét để tuyên hợp đồng vô hiệu toàn bộ. Để

khắc phục tình trạng này, BLDS năm 2015 quy định hợp đồng chỉ vô hiệu nếu nội

dung của hợp đồng vi phạm điều cấm của pháp luật.

Ba là, người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện. Bản chất của hợp đồng

là sự thoả thuận, tự nguyện và mọi tác động làm ảnh hưởng đến tính thoả thuận, tự

nguyện của các bên khi tham gia quan hệ hợp đồng đều có thể làm cho hợp đồng bị

vô hiệu toàn bộ. Quy định này hoàn toàn phù hợp với thông lệ quốc tế và bản chất

của quan hệ dân sự. Tuy nhiên, để xác định có vi phạm điều kiện về tính tự nguyên

hay không, cần gắn với từng trường hợp, ví dụ: vô hiệu do vị lừa dối, đe doạ.

Bốn là, hình thức giao dịch phù hợp với quy định của pháp luật (Hợp đồng

có thể được giao kết bằng văn bản, lời nói hoặc hành vi cụ thể).

Điều kiện về chủ thể tham gia ký kết hợp đồng

Chủ thể tham gia giao kết hợp đồng thế chấp tài sản bao gồm cá nhân và tổ

chức. Điểm a khoản 1 Điều 117 Bộ luật doanh nghiệp năm 2015 quy định điều kiện

chủ thể tham gia giao kết hợp đồng như sau: “Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự,

năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập”. Theo đó, cá

nhân, tổ chức tham gia giao kết hợp đồng phải có đủ năng lực hành vi và năng lực

pháp luật dân sự phù hợp với từng loại hợp đồng

Đối với cá nhân

Năng lực pháp luật dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân có quyền dân

sự và nghĩa vụ dân sự (Điều 16 Bộ luật dân sự năm 2015). Năng lực pháp luật dân

sự bao gồm:

Quyền nhân thân không gắn với tài sản và quyền nhân thân gắn với tài sản;

Quyền sở hữu, quyền thừa kế và quyền khác đối với tài sản;

Quyền tham gia quan hệ dân sự và có nghĩa vụ phát sinh từ quan hệ đó.

Năng lực hành vi dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân bằng hành vi

của mình xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự (Điều 19 Bộ luật dân sự 2015).

Người từ đủ 18 tuổi là người có năng lực hành vi dân sụ đầy đủ, trừ một số trường

hợp: Người mất năng lực hành vi dân sự; Người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự,

Người có khó khăn trong nhận thức và làm chủ hành vi. Như vậy, đối với cá nhân

thì người từ đủ 18 tuổi trở lên có thể tham gia giao kết hợp đồng thế chấp tài sản.

.Người dưới 18 tuổi tham gia giao kết hợp đồng thế chấp tài sản thường phải

có người đại diện hợp pháp hoặc người giám hộ đồng ý hoặc thực hiện trên sự đồng

ý của người dưới 18 tuổi.

Đối với tổ chức

Năng lực pháp luật dân sự của pháp nhân là khả năng của pháp nhân có các

quyền, nghĩa vụ dân sự (Điều 86 Bộ luật dân sự 2015).

Một tổ chức được coi là pháp nhân khi đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại

khoản 1 Điều 74 Bộ luật dân sự năm 2015, có cơ cấu tổ chức theo quy định tại điều

83 của Bộ dân sự năm 2015, có tài sản độc lập với cá nhân, pháp nhân khác và tự

chịu trách nhiệm bằng tài sản của mình, Nhân danh mình tham gia quan hệ pháp

luật một cách độc lập.

Khi tổ chức tham gia giao kết hợp đồng thế chấp tài sản phải thông qua

người đại diện theo pháp luật của tổ chức đó. Do đó, chủ thể giao kết hợp đồng thế

chấp tài sản của pháp nhân vừa phải đáp ứng điều kiện đối với cá nhân lại phải là

người đại diện hợp pháp của tổ chức (hoặc người đại diện theo ủy quyền).

1.2.2. Hình thức, nội dung, trình tự giao kết và thực hiện hợp đồng thế

chấp tài sản

1.2.2.1. Hình thức của hợp đồng thế chấp tài sản

Hình thức của hợp đồng thế chấp tài sản được pháp luật Việt Nam quy định

như sau: Việc thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản

riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính. Trong trường hợp pháp luật có quy định thì

văn bản thế chấp phải được công chứng, chứng thực hoặc đăng ký. Như vậy, hợp

đồng thế chấp phải được lập thành văn bản, có thể là văn bản riêng hoặc ghi trong

hợp đồng tín dụng. Việc pháp luật quy định hình thức hợp đồng bảo đảm như vậy là

phù hợp với thực tiễn, bởi tài sản thế chấp tương đối đa dạng. Đối với những tài sản

có giá trị không lớn, thủ tục định giá đơn giản, dễ xử lý các bên có thể ghi trong hợp

đồng tín dụng. Ngược lại, đối với những tài sản phức tạp như quyền sử dụng đất

hoặc tài sản hình thành từ vốn vay, đòi hỏi việc thỏa thuận phải đầy đủ, rõ ràng thì

các bên cần lập một hợp đồng thế chấp riêng.

1.2.2.2. Nội dung của hợp đồng thế chấp tài sản

Nội dung của một bản hợp đồng là một phần rất quan trọng. Pháp luật Việt

Nam không có quy định riêng về nội dung hợp đồng thế chấp tài sản mà chỉ quy

định nội dung của hợp đồng dân sự nói chung tại điều 398 Bộ luật dân sự 2015.

Theo đó, các điều khoản của hợp đồng thế chấp bao gồm: Đối tượng của hợp đồng

là tài sản phải giao, công việc phải làm hoặc không được làm; Số lượng, chất lượng;

Giá, phương thức thanh toán; Thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng;

Quyền, nghĩa vụ của các bên; Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng; Phạt vi phạm hợp

đồng; Các nội dung khác.

Trên thực tế, một hợp đồng thế chấp tài sản có một số điều khoản cơ bản

như: Các chủ thể của hợp đồng, mô tả tài sản thế chấp và giá trị tài sản thế chấp,

nghĩa vụ được bảo đảm, quyền và nghĩa vụ của các bên, bên giữ tài sản, giấy tờ của

tài sản thế chấp; phương thức xử lý tài sản thế chấp. Để đảm bảo hợp đồng được rõ

ràng, các bên có thể lập phụ lục hợp đồng mô tả tài sản và xác định giá trị tài sản.

1.2.2.3. Trình tự giao kết và thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản

1.2.2.3.1. Trình tự giao kết hợp đồng thế chấp tài sản

Soạn thảo hợp đồng: Việc soạn thảo hợp đồng dựa trên những mẫu sẵn có,

ngân hàng và các cá nhân chỉ thống nhất thương thảo với nhau về ngày giờ, các điều

khoản và quyền lợi của các bên khi tham gia ký kết hợp đồng thế chấp.

Ký kết hợp đồng: Để chấp nhận việc ký kết kết hợp đồng thế chấp, ngân

hàng thường phải thẩm định tài sản thế chấp; định giá tài sản thế chấp. Bằng thủ tục

này, ngân hàng sẽ quyết định liệu tài sản đó có thể thế chấp được không, nếu được

thì có thể được vay vốn với khoản tiền là bao nhiêu. Sau khi ngân hàng thẩm định,

hai bên sẽ tiến hành thỏa thuận điều khoản của hợp đồng. Khi thỏa thuận điều

khoản của hợp đồng, hai bên gặp nhau để đàm phán nhằm xác lập hợp đồng và lập

hồ sơ (bao gồm việc thương thảo hợp đồng; Ký kết hợp đồng; Công chứng và đăng

ký giao dịch bảo đảm). Thông thường, ngân hàng đã soạn sẵn những hợp đồng và

hồ sơ mẫu. Khách hàng có thể chấp nhận toàn bộ điều khoản đó hoặc thảo luận với

cán bộ tín dụng về từng điều khoản, đảm bảo ý chí của hai bên chủ thể là hoàn toàn

tự nguyện. Sau các giai đoạn trên, trình tự giao kết hợp đồng thế chấp kết thúc.

Công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm: Việc công chứng và thực hiện

đăng ký các giao dịch đều phải qua bên thứ ba hoặc cơ quan nhà nước có thẩm

quyền làm chứng; hồ sơ tối thiểu lập thành ba bản có chữ ký và thông tin cá nhân có

đầy đủ cơ sở pháp lý để thực hiện giao dịch; không vi phạm những bệnh về thần

kinh, không làm chủ bản thân, hay đầu óc không được tỉnh táo khi giao dịch.

1.2.2.3.2. Trình tự thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản

Đối với việc bàn giao tài sản và hồ sơ tài sản thế chấp

Các bên tiến hành bàn giao tài sản phải làm các thủ tục tuân thủ quy định của

pháp luật. Hồ sơ được quy định riêng đối với mỗi loại tài sản như TSBĐ là Bất

động sản; TSBĐ là phương tiện giao thông; TSBĐ là hàng hóa luân chuyển; TSBĐ

là Quyền đòi nợ, các khoản phải thu; TSBĐ là Chứng chỉ tiền gửi, Sổ/Tài khoản

Tiết kiệm; TSBĐ là Chứng khoán niêm yết, đăng ký giao dịch tập trung; TSBĐ là

Chứng khoán OTC

Xử lý tài sản thế chấp

Điều 299, Bộ luật dân sự năm 2015 quy định các trường hợp mà bên nhận

bảo đảm có quyền xử lý tài sản thế chấp. Các trường hợp này bao gồm: Đến hạn

thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực

hiện không đúng nghĩa vụ; Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm

trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật;

Trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định.

Theo quy định tại khoản 1, Điều 303, các bên có thể thỏa thuận một trong

các phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau đây: Bán đấu giá tài sản; Bên

nhận bảo đảm tự bán tài sản; Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho

việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm; Phương thức khác.

Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản: Điều 195, Bộ luật dân sự 2015 quy định

“người không phải là chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền định đoạt tài sản theo ủy

quyền của chủ sở hữu hoặc theo quy định của luật”. Điểm b, khoản 1, Điều 303 đã

mở ra một ngoại lệ cho bên nhận bảo đảm là người không phải chủ sở hữu của tài

sản bảo đảm - được tự bán tài sản bảo đảm. Một trong các phương thức xử lý tài sản

cầm cố, thế chấp được quy định tại khoản 1, Điều 303 là “bên nhận bảo đảm nhận

chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm”. Không biết

vô tình hay hữu ý mà ở đây người làm luật chỉ cho phép các bên thỏa thuận sử dụng

phương thức này nếu nghĩa vụ được bảo đảm ở đây chính là nghĩa vụ của bên bảo

đảm.

Thủ tục xử lý tài sản thế chấp

+ Thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm: Theo quy định tại Điều 300, trừ

trường hợp tài sản thế chấp có nguy cơ bị hư hỏng, về nguyên tắc “trước khi xử lý

tài sản thế chấp, bên nhận phải thông báo bằng văn bản trong một thời hạn hợp lý về

việc xử lý tài sản thế chấp cho bên thế chấp và các bên cùng nhận thế chấp khác”.

+ Giao tài sản bảo đảm để xử lý: Điều 301 quy định người đang giữ tài sản

thế chấp có nghĩa vụ giao tài sản bảo đảm cho bên nhận bảo đảm để xử lý. Trường

hợp người đang giữ tài sản không giao tài sản thì bên nhận bảo đảm có quyền yêu

cầu Tòa án giải quyết, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.

+ Định giá tài sản bảo đảm: Khoản 2, Điều 306 đặt ra yêu cầu “việc định giá

tài sản thế chấp phải bảo đảm khách quan, phù hợp với giá thị trường”. Đây là một

yêu cầu phù hợp nhằm tránh việc tài sản bảo đảm được định giá dưới mức giá thị

trường

Định kỳ đánh giá lại tài sản thế chấp: Việc đánh giá lại tài sản thế chấp

định kỳ giúp cho bên cầm cố, thế chấp có thể xác định rõ giá trị tài sản bằng tiền để

từ đó có những bước điều chỉnh kịp thời nhằm tránh được rủi ro và có thể vận dụng

tìm kiếm cơ hội trong tương lai từ những tài sản đó.

Sửa đổi và thanh lý hợp đồng thế chấp tài sản

Trong hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp, các tổ chức tín dụng luôn xây

dựng hợp đồng mẫu theo hướng khi bên vay vi phạm nghĩa vụ trả nợ, các tổ chức

tín dụng được toàn quyền chủ động thu giữ và xử lý tài sản bảo đảm mà không phụ

thuộc vào ý kiến của bên thế chấp cũng như bên vay. Cũng theo thỏa thuận tại hợp

đồng, với phương thức xử lý tài sản thế chấp thông qua đấu giá, các tổ chức tín

dụng được toàn quyền quyết định các vấn đề liên quan đến phương thức xử lý tài

sản thông qua đấu giá bao gồm xác định giá khởi điểm, bước giá, giảm giá, lựa

chọn đơn vị đấu giá, lựa chọn đơn vị thẩm định giá… Tổ chức tín dụng sẽ có nghĩa

vụ thông báo với bên thế chấp tài sản theo quy định tại điều 300 Bộ luật dân sự.

Thông thường thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng về lãi vay thường quy

định như sau: “Tiền lãi sẽ được tính từ khi Bên vay nhận nợ vốn vay cho đến khi

Bên vay thực tế thanh toán hết toàn bộ dư nợ cho Bên ngân hàng, không tính ngày

trả nợ”. Vậy trường hợp tài sản đảm bảo không thể thanh lý, hoặc ngân hàng cố tình

chậm thanh lý tài sản thế chấp thì Bên vay sẽ cam chịu khoản lãi quá hạn trong suốt

thời gian chậm chễ của ngân hàng.

1.2.3. Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp và bên nhận thế chấp

Các chủ thể tham gia vào việc thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản là chủ thể

của hợp đồng (bên thế chấp, bên nhận thế chấp) hoặc bên thứ ba giữ tài sản thế

chấp.

Thứ nhất, đối với bên thế chấp tài sản, quyền và nghĩa vụ của chủ thể này

được Bộ luật dân sự 2015 (quy định tại điều 321 và điều 322 ); Theo đó, bên thế

chấp có bốn nghĩa vụ cơ bản:

+ Bên thế chấp có trách nhiệm bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp; Áp dụng

các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài

sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị

hoặc giảm sút giá trị; Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ

ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trong trường hợp không thông báo thì bên nhận

thế chấp có quyền huỷ hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại

hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế

chấp.

+ Không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy

định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này. Bên cạnh những nghĩa vụ

nói trên, bên thế chấp được pháp luật quy định sáu quyền đối với tài sản thế chấp;

Được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, trừ trường hợp hoa lợi,

lợi tức cũng thuộc tài sản thế chấp theo thoả thuận.

+ Được đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp; Được bán, thay thế tài

sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh

doanh. Trong trường hợp bán tài sản thế chấp là hàng hoá luân chuyển trong quá

trình sản xuất, kinh doanh thì quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu

được hoặc tài sản hình thành từ số tiền thu được trở thành tài sản thế chấp thay thế

cho số tài sản đã bán.

+ Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân

chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng;

Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên

mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải

thông báo cho bên nhận thế chấp biết; nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ,

khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện

pháp bảo đảm khác.

Thứ hai, đối với bên nhận thế chấp, điều 322 và 323 Bộ luật dân sự 2015 ,

đã quy định các quyền và nghĩa vụ như sau : Trước hết, bên nhận thế chấp có có

nghĩa vụ hoàn trả cho bên thế chấp giấy tờ về tài sản thế chấp trong trường hợp các

bên thỏa thuận bên nhận thế chấp giữ giấy tờ về tài sản thế chấp. Ngoài ra, chủ thể

này còn có nghĩa vụ yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký giao dịch

bảo đảm xoá đăng ký trong các trường hợp quy định tại điều 327 của Bộ luật dân sự

2015. Quyền của bên nhận thế chấp bao gồm :

+ Yêu cầu bên thuê, bên mượn tài sản thế chấp trong trường hợp quy định tại

khoản 6 Điều 321 của Bộ luật dân sự 2015 phải chấm dứt việc sử dụng tài sản thế

chấp, nếu việc sử dụng làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản đó; Được

xem xét, kiểm tra trực tiếp tài sản thế chấp, nhưng không được cản trở hoặc gây khó

khăn cho việc sử dụng, khai thác tài sản thế chấp;

+ Yêu cầu bên thế chấp phải cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế

chấp; Yêu cầu bên thế chấp áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn tài sản, giá

trị tài sản trong trường hợp có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài

sản do việc khai thác, sử dụng;

+ Yêu cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp giao tài sản đó

cho mình để xử lý trong trường hợp đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên có nghĩa vụ

không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ; Giám sát, kiểm tra quá trình

hình thành tài sản trong trường hợp nhận thế chấp bằng tài sản hình thành trong

tương lai; Yêu cầu xử lý tài sản thế chấp theo quy định tại Điều 299 của Bộ luật dân

sự 2015 và được ưu tiên thanh toán.

Thứ ba, đối với bên thứ ba giữ tài sản thế chấp, các nghĩa vụ với tài sản thế

chấp bao gồm: Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp; nếu làm mất tài sản thế chấp, làm

mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản thế chấp thì phải bồi thường; Không

được tiếp tục khai thác công dụng tài sản thế chấp, trong trường hợp quy định tại

khoản 1 Điều 353 của Bộ luật dân sự, nếu việc tiếp tục khai thác có nguy cơ làm

mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản thế chấp; Giao lại tài sản thế chấp cho

bên nhận thế chấp hoặc bên thế chấp theo thoả thuận. Bên cạnh đó, chủ thể này

cũng được pháp luật quy định những quyền sau đây: Được khai thác công dụng tài

sản thế chấp, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, nếu có thoả thuận; Được trả

thù lao và được thanh toán chi phí bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp, trừ trường hợp

có thoả thuận khác. Các quyền và nghĩa vụ này được quy định tại điều 324 Bộ luật

dân sự 2015.

1.2.4. Quy định về hiệu lực, thời hạn giải quyết tranh chấp và chấm dứt

hợp đồng thế chấp tài sản

Hiệu lực của hợp đồng thế chấp tài sản

Thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng thế chấp: Thời điểm phát sinh

hiệu lực của hợp đồng thế chấp là điểm mốc thời gian mà kể từ đó quyền và nghĩa

vụ pháp lý của các bên tham gia hợp đồng thế chấp bắt đầu phát sinh. Hợp đồng thế

chấp tài sản có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết, được quy định tại điều 10 Nghị

định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm: Giao dịch bảo đảm được giao kết hợp

pháp có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết, trừ các trường hợp sau đây: Các bên có

thoả thuận khác; Cầm cố tài sản có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản cho

bên nhận cầm cố; Việc thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở

hữu rừng sản xuất là rừng trồng, tàu bay, tàu biển có hiệu lực kể từ thời điểm đăng

ký thế chấp; Giao dịch bảo đảm có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng hoặc chứng

thực trong trường hợp pháp luật có quy định.

Về hiệu lực của hợp đồng thế chấp tài sản: Có thể khẳng định, hợp đồng thế

chấp tài sản là một hợp đồng phụ nên hiệu lực phụ thuộc hoàn toàn vào hợp đồng

chính. Nói cách khác, thế chấp tài sản thực chất là một giao dịch bảo đảm gắn với

hợp đồng chính để đảm bảo thực hiện hợp đồng chính (hợp đồng tín dụng). Do vậy,

nó chỉ có giá trị pháp lý khi hợp đồng chính có hiệu lực. Nếu hợp đồng chính vô

hiệu thì quan hệ giao dịch bảo đảm cũng chấm dứt. Nhưng khi giao dịch bảo đảm

bằng thế chấp vô hiệu, nó không làm ảnh hưởng tới hiệu lực của hợp đồng chính trừ

trường hợp nó là điều kiện để giao kết hợp đồng chính. Theo Điều 15, Nghị định số

163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm, và nghị định số

11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số

163/2006/NĐ-CP, quan hệ giữa hợp đồng tín dụng và giao dịch bảo đảm được quy

định như sau: Hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm bị vô hiệu mà các bên chưa thực

hiện hợp đồng đó thì giao dịch bảo đảm chấm dứt; nếu đã thực hiện một phần hoặc

toàn bộ hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm thì giao dịch bảo đảm không chấm dứt,

trừ trường hợp có thoả thuận khác. Ngoài ra, giao dịch bảo đảm vô hiệu không làm

chấm dứt hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Việc chấm dứt nghĩa vụ được bảo đảm ảnh hưởng tới hiệu lực của giao dịch bảo

đảm thể hiện trên ba phương diện.

Thứ nhất, hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm bị huỷ bỏ hoặc đơn phương

chấm dứt thực hiện mà các bên chưa thực hiện hợp đồng đó thì giao dịch bảo đảm

chấm dứt; nếu đã thực hiện một phần hoặc toàn bộ hợp đồng có nghĩa vụ được bảo

đảm thì giao dịch bảo đảm không chấm dứt, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Thứ hai, giao dịch bảo đảm bị huỷ bỏ hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện

không làm chấm dứt hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thoả

thuận khác.

Thứ ba, trong trường hợp giao dịch bảo đảm không chấm dứt theo quy định

tại khoản 1 và khoản 3 Điều này thì bên nhận bảo đảm có quyền xử lý tài sản bảo

đảm để thanh toán nghĩa vụ hoàn trả của bên có nghĩa vụ đối với mình.

Thời hạn giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp tài sản

Thời hạn này được pháp luật quy định tại Bộ luật dân sự 2015. Theo đó, các

bên có quyền thỏa thuận về thời hạn thế chấp tài sản; nếu không có thỏa thuận thì

việc thế chấp có thời hạn cho đến khi chấm dứt nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế

chấp. Giải quyết tranh chấp về hợp đồng thế chấp tài sản, cụ thể như sau:

Thứ nhất, về các hình thức giải quyết tranh chấp, pháp luật có những quy

định sau đây: Thương lượng; Hoà giải; Giải quyết tại Toà án. Tuy nhiên, đối với

tranh chấp trong thương mại, theo quy định tại Điều 317 Luật Thương mại năm

2005 ( có sửa đổi một số điều năm 2018), có các hình thức giải quyết tranh chấp sau

đây: Thương lượng giữa các bên; Hoà giải giữa các bên do một cơ quan, tổ chức

hoặc cá nhân được các bên thoả thuận chọn làm trung gian hoà giải; Giải quyết tại

Trọng tài hoặc Toà án.

Thứ hai, về thời hiệu khởi kiện, Điều 429 BLDS 2015 quy định về thời hiệu

khởi kiện về hợp đồng dân sự như sau: " Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải

quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc

phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm ". Trong khi đó, theo

quy định tại Điều 319 Luật Thương mại năm 2005 ( có sửa đổi một số điều năm

2018) thì “thời hiệu khởi kiện áp dụng đối với tranh chấp thương mại là 2 năm, kể

từ thời điểm quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm, trừ trường hợp quy định tại

điểm e khoản 1 Điều 237 của Luật này”.

Thứ ba, thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng bằng Trọng tài hoặc Tòa án,

Thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng tại Trọng tài được tiến hành theo thủ tục tố

tụng của Trọng tài được quy định trong luật trọng tài thương mại năm 2010, còn thủ

tục giải quyết tranh chấp tại Toà án được tiến hành theo thủ tục tố tụng được quy

định trong Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

Chấm dứt hợp đồng thế chấp tài sản

Việc chấm dứt hợp đồng thế chấp tài sản tuân thủ theo các quy định của Bộ

luật dân sự về các trường hợp chấm dứt nghĩa vụ dân sự nói chung và chấm dứt thế

chấp nói riêng.

Thứ nhất, các trường hợp chấm dứt quan hệ hợp đồng theo điều 374 Bộ luật

dân sự về chấm dứt nghĩa vụ dân sự bao gồm: Chấm dứt do hoàn thành hợp đồng;

Chấm dứt do các bên thỏa thuận; Chấm dứt theo quy định của pháp luật (ví dụ đối

với phá sản hoặc các giới hạn hợp đồng đối với từng loại hợp đồng cụ thể); Chấm

dứt do hợp đồng không còn đối tượng và các bên có thỏa thuận thay thế đối tượng

khác hoặc bồi thường thiệt; Chấm dứt do không thể thực hiện hợp đồng; Cá nhân

giao kết hợp đồng chết, pháp nhân hoặc chủ thể khác chấm dứt mà hợp đồng phải

do chính cá nhân, pháp nhân hoặc chủ thể đó thực hiện; Chấm dứt do vi phạm hợp

đồng. Cụ thể hơn, việc chấm dứt thế chấp xảy ra trong các trường hợp được quy

định tại điều 327 Bộ luật dân sự 2015: Nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm

dứt; Việc thế chấp tài sản được huỷ bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm

khác; Tài sản thế chấp đã được xử lý; Theo thoả thuận của các bên.

1.3. Nhân tố ảnh hưởng đến việc thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản

giữa ngân hàng thương mại và khách hàng

1.3.1. Nhân tố khách quan

Môi trường kinh tế: Các chủ trương, chính sách kinh tế của Nhà nước trực

tiếp ảnh hưởng đến quy mô và chất lượng tín dụng của Ngân hàng cũng như công

tác xử lý TSTC. Nhà nước với chủ trương khuyến khích phát triển các lĩnh vực

ngành nghề kinh doanh đã tạo ra nhu cầu lớn về vốn cho Ngân hàng, giúp Ngân

hàng mở rộng cho vay ra nền kinh tế. Những quy định, cơ chế với từng ngành nghề

của Nhà nước có thể tạo cơ hội nâng cao hiệu quả hoạt động của các doanh nghiệp

nhưng cũng có thể gây ra những khó khăn, do đó tác động đến kết quả kinh doanh

của doanh nghiệp, ảnh hưởng đến khả năng hoàn trả vốn vay cho Ngân hàng.

Những chủ trương chính sách trong từng thời kỳ của Đảng và Nhà nước có thể ảnh

hưởng rất lớn đến việc phát mãi tài sản thế chấp, thu hồi nợ của Ngân hàng.

Môi trường pháp lý: Môi trường pháp lý ổn định sẽ thuận tiện hơn rất nhiều

cho việc kinh doanh của Ngân hàng cũng như của khách hàng và ngược lại các văn

bản luật và các quy địnhvề cho vay có tài sản đảm bảo, về đăng ký giao dịch đảm

bảo, về xử lý TSTC ... vẫn còn nhiều bất cập, thiếu đồng bộ, gây khó khăn cho

Ngân hàng khi xét duyệt cho vay và xử lý TSTC thu hồi nợ.

Môi trường chính trị: Môi trường chính trị ổn định, các doanh nghiệp sẽ

mạnh dạn đầu tư, nâng cao hiệu quả hoạt động, thực hiện hoàn trả nợ cho Ngân

hàng đúng hạn. Ngoài ra, môi trường chính trị ổn định sẽ tạo thuận lợi cho việc ban

hành các văn bản pháp luật có tính đồng bộ cao, giúp Ngân hàng giải quyết những

vướng mắc trong cho vay và xử lý TSTC thu hồi nợ đồng thời nâng cao trách nhiệm

của khách hàng.

1.3.2. Nhân tố chủ quan

Chất lượng đội ngũ cán bộ thẩm định: Với một đội ngũ cán bộ thẩm định có

năng lực, có trách nhiệm, có chuyên môn vững sẽ góp phần nâng cao hiệu quả công

tác thẩm định, giúp Ngân hàng tránh được những rủi ro có thể xảy ra. Ngoài ra, đội

ngũ cán bộ có khả năng chuyên sâu từng lĩnh vực, phân tích được tình hình biến

động của thị trường sẽ giúp cho việc định giá TSTC được đúng, giảm bớt thiệt hại

cho Ngân hàng khi phải phát mại TSTC để thu hồi nợ.

Công tác quản lý, tổ chức, kiểm soát hoạt động Ngân hàng: Tài sản hình

thành từ vốn vay không phải là tài sản thực có của doanh nghiệp, mà nó được hình

thành từ chính vốn vay Ngân hàng. Do đó, nghĩa vụ quản lý tài sản và quản lý

khoản tiền cho vay của Ngân hàng gắn kết với nhau. Chính điều đó đòi hỏi công tác

quản lý, tổ chức, kiểm soát hoạt động Ngân hàng phải được thực hiện tốt. Công tác

này dược tiến hành chặt chẽ, có trình tự và thường xuyên sẽ khuyến khích các hoạt

động thẩm định được diễn ra lành mạnh, ngược lại sẽ tạo khe hở cho một số cán bộ

tín dụng gây hậu quả nghiêm trọng cho Ngân hàng. Công tác quản lý, tổ chức, kiểm

soát hoạt động tốt sẽ giúp Ngân hàng nắm rõ thông tin về khoản vay, thực trạng

TSTC để tránh tình trạng khách hàng sử dụng tiền vay sai mục đích, lừa đảo Ngân

hàng.

Năng lực của khách hàng: Năng lực của khách hàng có ý nghĩa đặc biệt quan

trọng với Ngân hàng trong việc ra quyết định cho vay và thu hồi nợ. Các Ngân hàng

khi thực hiện khoản cho vay đều muốn sau một thời gian nhất định sẽ thu hồi lại

khoản vay đó và tiền lãi. Tuy nhiên, nếu năng lực khách hàng kém, phương án kinh

doanh không khả thi, những yếu kém trong công tácquản lý dẫn đến làm ăn thua lỗ,

không hoàn trả được nợ vay cho Ngân hàng, tác động nghiêm trọng đến chất lượng

tín dụng Ngân hàng.

Đạo đức khách hàng: Thái độ của khách hàng đối với việc sẵn sàng hoàn trả

nợ vay cho Ngân hàng là hết sức quan trọng. Nếu khách hàng tôn trọng và hợp tác

với Ngân hàng, đưa ra các báo cáo tài chính rõ ràng, lành mạnh, trung thực khi xin

cấp tín dụng để giúp Ngân hàng thực hiện thẩm định dễ dàng và có hiệu quả, do đó

có thể đáp ứng tốt nhu cầu về vốn cho khách hàng. Khi phát sinh xử lý TSTC,

khách hàng có trách nhiệm phối hợp tốt với Ngân hàng để đưa ra các biện pháp xử

lý cho phù hợp với quy định và yêu cầu của hai bên thì việc xử lý TSTC sẽ diễn ra

thuận lợi hơn.

1.4. Kinh nghiệm của một số ngân hàng thương mại trong thực hiện hợp

đồng thế chấp tài sản

Thông qua hoạt động thế chấp tài sản của ngân hàng tác giả nhận thấy ngân

hàng TMCP Kỹ thương, chi nhánh Bắc Ninh và ngân hàng TMCP Đông Nam Á,

chi nhánh Hải Dương đã thành công trong việc thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản.

lý do cụ thể như sau:

Đối với ngân hàng TMCP Kỹ thương, chi nhánh Bắc Ninh việc tổ chức thực

hiện hợp đồng thế chấp tài sản, trong đó có sự quy định chặt chẽ về hình thức, điều

kiện đảm bảo hợp đồng thế chấp tài sản cũng như việc kiểm tra, giải quyết tranh

chấp hợp đồng thế chấp tài sản

Đối với Ngân hàng TMCP Đông Nam Á, chi nhánh Hải Dương có được

những thành công là nhờ các chính sách linh hoạt trong các hợp đồng thế chấp như

việc xử lý tài sản thế chấp; quy định các quyền nghĩa vụ tham gia ký kết hợp đồng;

tổ chức thực hiện pháp luật thế chấp tài sản...

1.4.1. Kinh nghiệm của ngân hàng TMCP Kỹ thương, chi nhánh Bắc Ninh

Tên ngân hàng: Ngân hàng TMCP Kỹ Thương, CN Bắc Ninh

Địa chỉ: Số 20, Nguyễn Đăng Đạo, P.Đại Phúc, TP. Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh

Ngày 02/09/2000, ngân hàng TMCP Kỹ Thương, CN Bắc Ninh được thành

lập, đặt trụ sở Số 20, Nguyễn Đăng Đạo, P.Đại Phúc, TP. Bắc Ninh, Bắc Ninh. ngân

hàng TMCP Kỹ Thương, CN Bắc Ninh có chức năng hiện kinh doanh tổng hợp, đa

dạng trong lĩnh vực nhà ở; kinh doanh tiền tệ, tín dụng thông qua việc đầu tư vốn,

cung ứng tín dụng và dịch vụ nhà; khai thác và mở rộng thị trường, đưa thêm các

sản phẩm dịch vụ mới vào kinh doanh. Tại địa bàn Bắc Ninh, ngân hàng là một

trong 10 Ngân hàng thương mại hàng đầu, với nhiều năm kinh nghiệm hoạt động.

Bài học kinh nghiệm

Hình thức của hợp đồng thế chấp tài sản: Hợp đồng thế chấp tài sản được

lập thành văn bản, trong đó có nội dung về điều kiện vay, mục đích sử dụng tiền

vay, hình thức vay, số tiền vay, lãi suất, thời hạn vay, hình thức bảo đảm, giá trị tài

sản bảo đảm, phương thức trả nợ và những cam kết khác được các bên thỏa thuận.

Mẫu hợp đồng mà các ngân hàng đưa ra không phải là hợp đồng mẫu theo quy định

của BLDS, mà chỉ là bản thảo để thuận tiện trong quá trình đàm phán ký kết hợp

đồng. Bên vay hoàn toàn có thể thỏa thuận với ngân hàng thay đổi bất kỳ nội dung

nào.

Điều kiện đảm bảo thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản: Để giảm thiểu rủi ro

trong trường hợp bên vay không trả được nợ, ngân hàng chỉ đồng ý cho bên đi vay

được vay vốn khi cầm cố, thế chấp bằng tài sản hoặc có bảo lãnh của bên thứ ba.

Các biện pháp bảo đảm này đóng vai trò là phương pháp dự phòng khi rủi ro xảy ra.

Khi đó, để đảm bảo cho nghĩa vụ được đảm bảo trong hợp đồng thế chấp tài sản thì

các bên kí kết hợp đồng bảo đảm cho khoản vay.

Kiểm tra, giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp tài sản: Ngân hàng tiến

hành tăng kiểm tra giám sát, xử lý vi phạm đối với các hoạt động liên quan đến ký

kết, thanh lý, giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp tài sản. Khi khách hàng đi

vay không có khả năng trả nợ, ngân hàng cho phép, tôn trọng quyền tự thỏa thuận

của các bên khi có tranh chấp xảy ra sẽ giảm thiểu tối đa những xung đột pháp luật

có thể xảy ra trong quá trình giải quyết các tranh chấp. Nếu không thể thỏa thuận

ngân hàng mới thực hiện việc đưa ra tòa án để giải quyết theo những cam kết đã ghi

trong hợp đồng.

1.4.2. Ngân hàng TMCP Đông Nam Á, chi nhánh Hải Dương

Tên ngân hàng: Ngân hàng Đông Nam Á, CN. Hải Dương.

Địa chỉ: 122 đường Thống Nhất, Thành phố Hải Dương.

Ngân hàng Đông Nam Á Hải Dương được thành lập từ năm 1994, là một

trong những ngân hàng thành lập sớm nhất Việt Nam. Hiện tại Ngân hàng Viettin

bank, CN Hải Dương có vốn điều lệ 5.068 tỷ đồng, là một trong 10 ngân hàng

TMCP có vốn điều lệ lớn nhất Việt Nam. Tại Hải Dương, NH Đông Nam Á chính

thức khai trương ngày 26 tháng 2 năm 2008 trụ sở 122C – 124A Phố Thống Nhất,

Phường Lê Thanh Nghị, thành phố Hải Dương. Đến nay ngân hàng đã mở rộng mạng

lưới hoạt động với nhiều Phòng Giao dịch trực thuộc như: PGD Nguyễn Lương

Bằng, PGD Hải Tân, PGD Kim Thành, PGD Sao Đỏ, PGD Gia Lộc, PGD Thành

Đông.

Bài học kinh nghiệm

Xử lý tài sản thế chấp trong hợp đồng thế chấp tài sản: Hợp đồng thế chấp tài

sản được ngân hàng tiến hành thẩm định, định giá các tài sản đúng với với giá trị

thực của tài sản, tiến hành lập biên bản định giá tài sản và tiến hành ký Hợp đồng

tín dụng và giải ngân theo đúng quy trình.

Quyền và nghĩa vụ của chủ thể tham gia ký kết hợp đồng: Quyền và nghĩa vụ

của các bên bao giờ cũng phải được quy định rõ ràng trong hợp đồng tín dụng.

Khách hàng vay chỉ được sử dụng số tiền đó vào mục đích gì. Đến thời hạn nào

phải hoàn trả nợ vay… và ngược lại ngân hàng có nghĩa vụ giải ngân đúng số tiền

và thời gian đã thỏa thuận cũng như có quyền kiểm tra, giám sát quá trình sử dụng

vốn vay hoặc thu hồi nợ theo quy định trong hợp đồng tín dụng mà hai bên đã ký

kết.

Thực hiện việc đẩy mạnh các hoạt động tổ chức thực hiện pháp luật thế chấp

tài sản; Nâng cao năng lực, trách nhiệm, đạo đức của cán bộ ngân hàng với khách

hàng vể trình tự, thủ tục giải quyết hợp đồng thế chấp tài sản; Xây dựng, kiện toàn

hệ thống cơ quan đăng ký giao dịch đảm bảo, hiện đại hóa hệ thống lưu trữ, kết nối,

trao đổi thông tin giao dịch đảm bảo.

1.4.3. Áp dụng kinh nghiệm của một số ngân hàng cho ngân hàng PGbank

Quảng Ninh

Thông qua những kinh nghiệm của Ngân hàng TMCP Đông Nam Á, chi

nhánh Hải Dương và ngân hàng TMCP Kỹ thương, chi nhánh Bắc Ninh về việc tổ

chức thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản, cho phép rút ra kinh nghiệm cho ngân

hàng PGbank Quảng Ninh như sau:

+ Cần đẩy mạnh các hoạt động tổ chức thực hiện pháp luật thế chấp tài sản;

Nâng cao năng lực, trách nhiệm, đạo đức của cán bộ ngân hàng với khách hàng vể

trình tự, thủ tục giải quyết hợp đồng thế chấp tài sản.

+ Cần xây dựng, kiện toàn hệ thống cơ quan đăng ký giao dịch đảm bảo, hiện

đại hóa hệ thống lưu trữ, kết nối, trao đổi thông tin giao dịch đảm bảo; Tăng cường

các hoạt động dịch vụ, tư vấn pháp lý, trợ giúp pháp lý trong thực hiện hợp đồng

thế chấp tài sản.

+ Cần tăng cường kiểm tra giám sát, xử lý vi phạm đối với các hoạt động

liên quan đến ký kết, thanh lý, giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp tài sản.

Đồng thời thực hiện nghiêm túc quy định Quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia

ký kết hợp đồng.

Bên cạnh đó, thông qua phần đánh giá những hạn chế; quan điểm đảm bảo

thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản, các giải pháp đưa ra nhằm nâng cao hiệu quả

sử dụng hợp đồng thế chấp tài sản giữa PGbank Quảng Ninh và Khách hàng cụ thể

như sau:

+ Giải pháp đẩy mạnh các hoạt động tổ chức thực hiện hợp đồng thế chấp tài

sản

+ Nâng cao năng lực, trách nhiệm, đạo đức của cán bộ ngân hàng với khách

hàng vể trình tự, thủ tục giải quyết hợp đồng thế chấp tài sản

+ Xây dựng, kiện toàn hệ thống cơ quan đăng ký giao dịch đảm bảo, hiện đại

hóa hệ thống lưu trữ, kết nối, trao đổi thông tin giao dịch đảm bảo

+ Tăng cường các hoạt động dịch vụ, tư vấn pháp lý, trợ giúp pháp lý trong

thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản

+ Tăng cường kiểm tra giám sát, xử lý vi phạm đối với các hoạt động liên

quan đến ký kết, thanh lý, giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp tài sản

+ Nâng cao hiệu quả giao kết và thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản.

CHƯƠNG 2

THỰC TRẠNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP TÀI SẢN GIỮA NGÂN

HÀNG PGBANK QUẢNG NINH VÀ KHÁCH HÀNG

2.1. Giới thiệu về ngân hàng PGbank Quảng Ninh

2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển

Tên ngân hàng: Ngân hàng TMCP xăng dầu petrolimex, chi nhánh Quảng

Ninh (PG Bank Quảng Ninh)

Địa chỉ: 156B Lê Thánh Tông, Thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.

Năm 2009, PG Bank Chi nhánh (CN) Quảng Ninh chính thức đi vào hoạt

động. Đến nay, CN đã tạo dựng được vị thế vững vàng trong giới tài chính ngân

hàng vùng đất mỏ Quảng Ninh.

Năm 2013, ngân hàng mở rộng thêm 2 phòng giao dịch Cẩm Phả và Hà Tu

và phát triển đội ngũ hơn 50 CBNV, PG Bank Quảng Ninh đã và đang khẳng định

vị thế của một chi nhánh “trẻ và khỏe” có tốc độ phát triển nhanh về quy mô hoạt

động và kết quả kinh doanh luôn dẫn đầu hệ thống PG Bank. Không chỉ đóng góp

vào kết quả hoạt động kinh doanh của toàn hệ thống, PG Bank Quảng Ninh cũng đã

có những đóng góp tích cực vào sự phát triển chung của ngành ngân hàng tỉnh cũng

như có những nỗ lực đóng góp cho người dân vùng mỏ.

Năm 2018, PG Bank ra mắt và khai trương hoạt động Phòng giao dịch Cẩm

Phả- Chi nhánh Quảng Ninh trên cơ sở di chuyển tới địa điểm mới số 398B, Tổ 1,

Khu 1B, phường Cẩm Trung, thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh. Phòng giao

dịch mới nằm trên trục đường Trần Phú, cách chợ Địa Chất (chợ trung tâm lớn nhất

TP Cẩm Phả) khoảng 100m, đây là trục đường chính của Thành phố Cẩm Phả, là

khu vực dân cư đông đúc, sầm uất, giao thông thuận tiện

2.1.2.Cơ cấu tổ chức

Sơ đồ 2.1: Sơ đồ cơ cấu tổ chức

(Nguồn: Phòng Quản trị và hỗ trợ hoạt động PG Bank Quảng Ninh)

Phòng Khách hàng Doanh nghiệp

- Là phòng nghiệp vụ Chịu trách nhiệm về doanh số bán hàng & tiếp thị các

sản phẩm tới đối tượng Khách hàng doanh nghiệp và khách hàng tiềm năng trên địa

bàn:

+ Tham gia vào việc nghiên cứu thị trường, cách thức tiếp cận đối với đối

tượng khách hàng doanh nghiệp;

+ Triển khai các kế hoạch bán hàng và tiếp thị để đảm bảo hoàn thành các

mục tiêu doanh số và số lượng khách hàng được giao;

+ Đề xuất các giải pháp, chiến dịch thương mại hoặc các chương trình quảng

cáo khác để đạt được mục tiêu đề ra;

+ Phối hợp cùng với bộ phận truyền thông và Phòng Khách hàng doanh

nghiệp thuộc Khối Ngân hàng Bán lẻ Hội sở để triển khai hoạt động của các chiến

dịch có liên quan đến sản phẩm doanh nghiệp được giao.

- Quản lý trực tiếp danh mục khách hàng doanh nghiệp, khách hàng tiềm

năng. Phát triển thị trường & chăm sóc khách hàng doanh nghiệp trong phạm vi

vùng hoạt động:

+ Tư vấn cho khách hàng và khách hàng tiềm năng về các sản phẩm và dịch

vụ khách hàng doanh nghiệp;

+ Quản lý và cập nhật các dữ liệu về khách hàng doanh nghiệp một cách có

hệ thống;

+ Thực hiện các giao dịch về mặt thương mại với khách hàng doanh

nghiệp liên quan đến tài khoản tiền gửi thanh toán, huy động, cho vay, trả lương

qua tài khoản, tài chính thương nghiệp và các sản phẩm khác (ngoại trừ các

khách hàng doanh nghiệp thuộc danh mục quản lý của Trưởng phòng KHDN);

+ Chăm sóc khách hàng, khai thác, bán chéo sản phẩm đối với đối tượng

khách hàng doanh nghiệp trong danh mục khách hàng của mình

Phòng Khách hàng Cá nhân

- Chịu trách nhiệm về doanh số bán hàng & tiếp thị các sản phẩm của

PGBank tới đối tượng Khách hàng cá nhân:

+ Tham gia vào việc nghiên cứu thị trường, cách thức tiếp cận đối với đối

tượng khách hàng cá nhân;

+ Triển khai các kế hoạch bán hàng và tiếp thị để đảm bảo các mục tiêu

doanh số và số lượng khách hàng được giao;

+ Đề xuất các giải pháp, chiến dịch thương mại hoặc các chương trình quảng

cáo khác để đạt được mục tiêu đề ra;

+ Phối hợp cùng với bộ phận truyền thông (Phòng PR Hội sở) và Phòng

Khách hàng cá nhân thuộc Khối Ngân hàng Bán lẻ Hội sở để triển khai hoạt động

của các chiến dịch có liên quan đến sản phẩm cá nhân được giao.

- Quản lý trực tiếp danh mục khách hàng cá nhân. Phát triển thị trường &

chăm sóc khách hàng cá nhân trong phạm vi vùng hoạt động:

+ Tư vấn cho khách hàng và khách hàng tiềm năng về các sản phẩm và

dịch vụ khách hàng cá nhân, quan tâm chăm sóc tới chất lượng dịch vụ khách

hàng;

+ Quản lý và cập nhật các dữ liệu về khách hàng cá nhân một cách có hệ

thống;

+ Thực hiện các giao dịch với khách hàng cá nhân về mặt thương mại liên

quan đến tất cả các sản phẩm: tài khoản tiền gửi thanh toán, huy động, cho vay, dịch

vụ (ngoại trừ các khách hàng cá nhân thuộc danh mục quản lý của Trưởng phòng

KHCN và các giao dịch được thực hiện bởi Giao dịch viên, CV Hỗ trợ hoạt động,

hoặc CV Hỗ trợ tín dụng);

+ Thực hiện chăm sóc khách hàng, khai thác, bán chéo sản phẩm đối với đối

tượng khách hàng cá nhân trong danh mục khách hàng của mình;

+ Đề xuất cho Trưởng phòng KHCN, Trưởng phòng KHDN, Ban Giám đốc

Chi nhánh cùng Phòng Khách hàng cá nhân thuộc Khối Ngân hàng bán lẻ tại Hội sở

các cách thức phát triển sản phẩm, tiếp thị mở rộng thị trường và chăm sóc khách

hàng;

+ Đo lường hiệu quả bán hàng của các sản phẩm khách hàng cá nhân do

PGBank ban hành;

Phòng Quản trị và hỗ trợ hoạt động

- Là phòng ban nghiệp vụ thực hiện các công việc hỗ trợ tín dụng, đảm bảo

hoạt động nhanh chóng, chính xác của công tác hỗ trợ, hoàn thiện các thủ tục pháp

lý của hồ sơ cho vay tại chi nhánh (kể cả trước khi giải ngân & sau khi giải ngân)

phù hợp với thông báo tín dụng của Khối Rủi ro theo quy định. Kiểm tra tính tuân

thủ của bộ hồ sơ giải ngân trước khi giải ngân đã được phê duyệt theo quy định.

Hoàn thành trách nhiệm quản lý tài sản bảo đảm của các khoản vay tại Chi nhánh.

Thực hiện quản lý tài sản cầm cố, ký quỹ; định kỳ kiểm tra tình trạng an toàn của tài

sản đảm bảo theo quy định; phối hợp kiểm tra mục đích sử dụng vốn vay của khách

hàng.Thực hiện xuất kho trên cơ sở thông báo của CV Hỗ trợ tín dụng về việc

khách hàng đã hoàn tất các nghĩa vụ tài chính liên quan tới tài sản đảm bảo theo

đúng quy định. Thực hiện các thủ tục tất toán khoản vay cho khách hàng khi khách

hàng đã thanh toán đủ gốc, lãi và các chi phí phát sinh theo cam kết cho PGBank.

- Thực hiện công tác kế toán tổng hợp của chi nhánh: Kiểm tra báo cáo số

liệu gửi Hội sở và Ngân hàng nhà nước Việt Nam và trình chúng tới Giám đốc Chi

nhánh. Báo cáo kế toán chi tiết theo quy định của Ngân hàng nhà nước Việt Nam.

Kiểm soát thanh toán nội bộ/các chứng từ thanh toán của chi nhánh và báo cáo giám

đốc chi nhánh. Kiểm tra công tác kê khai, báo cáo thuế với cơ quan Thuế nhà nước.

- Giám sát các công tác hậu cần của chi nhánh: Quản lý, phát hành văn thư.

Giám sát việc thực hiện các công tác hành chính: bảo trì, bảo hành, cung cấp các

phương tiện, tiện nghi cho CBNV làm việc tại chi nhánh,…Quản lý công tác mua sắm,

quản lý tài sản cố định, công cụ dụng cụ và các chi phí chung.

- Thực hiện công tác quản lý lao động của chi nhánh: Giám sát việc chấp hành

nội quy lao động. Giám sát việc đóng và giải quyết các chế độ về BHXH, BHYT cho

CBNV của chi nhánh. Giám sát tình trạng lao động và làm các thủ tục liên quan đến

việc quản lý lao động của chi nhánh theo thẩm quyền.

2.1.3. Nhiệm vụ, chức năng

Chức năng của ngân hàng: Ngân hàng là doanh nghiệp thực hiện chức năng

kinh doanh tiền tệ, là bên trung gian giữ tiền cho xã hội, hoạt động chủ yếu chính là

trung gian tín dụng thông qua hình thức cho vay và nhận vay. Ngoài ra, ngân hàng

còn sử dụng nguồn tiền nhàn rỗi đi đầu tư ở các lĩnh vực khác nhau nhằm tối đa hóa

lợi nhuận.

Nhiệm vụ và quyền hạn

Kiểm tra, thanh tra, giám sát hoạt động ngân hàng; kiểm soát tín dụng; Quản

lý các giao dịch vãng lai, giao dịch vốn, sử dụng ngoại hối trên lãnh thổ Việt Nam

theo quy định của pháp luật.

Thu nhập, tổng hợp, lập, dự báo và theo dõi việc thực hiện cán cân thanh

toán quốc tế của Việt Nam; báo cáo tình hình thực hiện cán cân thanh toán quốc tế

của Việt Nam theo quy định của pháp luật; Làm đầu mối cung cấp số liệu cán cân

thanh toán quốc tế của Việt Nam cho các tổ chức trong và ngoài nước theo quy

Thực hiện quản lý đối với việc vay, trả nợ nước ngoài của các doanh nghiệp,

tổ chức khác thuộc khu vực công; giám sát, theo dõi việc vay, trả nợ nước ngoài của

khu vực tư nhân; hướng dẫn và kiểm tra việc bảo lãnh vay nước ngoài của các ngân

hàng thương mại và của các tổ chức khác được phép cấp bảo lãnh vay nước ngoài

theo quy định của pháp luật;

Chủ trì, phối hợp với các Ngân hàng có liên quan xây dựng hạn mức vay

thương mại nước ngoài hàng năm của các doanh nghiệp, tổ chức khác thuộc khu

vực công và dự báo mức vay nước ngoài hàng năm của khu vực tư nhân trong cả

nước gửi Bộ Tài chính tổng hợp để trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt.

Giám sát các luồng tiền tệ liên quan đến hoạt động vay, trả nợ nước ngoài

phục vụ cho việc tổng hợp cán cân thanh toán quốc tế, điều hành chính sách tiền tệ

và quản lý ngoại hối; Thiết lập hệ thống cảnh báo sớm về rủi ro từ nợ của khu vực

doanh nghiệp.

Quy định điều kiện, đối tượng, hình thức và cơ chế quản lý cho vay, thu hồi

nợ nước ngoài đối với người cư trú là tổ chức tín dụng; Quy định điều kiện, thủ tục,

quy trình cấp phép và trình Thủ tướng Chính phủ quyết định cho phép người cư trú

là tổ chức kinh tế cho vay, thu hồi nợ nước ngoài;

Tổng hợp theo định kỳ và thông báo cho Bộ Tài chính, Bộ Kế hoạch và Đầu

tư, các Ngân hàng có liên quan về tình hình rút vốn và thanh toán thông qua hệ

thống tài khoản của các chương trình, dự án sử dụng vốn ODA mở tại các ngân

hàng; Thực hiện tái cấp vốn để cung ứng tín dụng ngắn hạn và phương tiện thanh

toán cho nền kinh tế; Điều hành thị trường tiền tệ; thực hiện nghiệp vụ thị trường

mở.

2.2. Giao kết và thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản giữa PGbank

Quảng Ninh và khách hàng

2.2.1. Các điều kiện đảm bảo thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản

2.2.1.1. Điều kiện về pháp lý

- Luật tổ chức tín dụng năm 2010.

- Quy chế bảo đảm tiền vay theo quyết định số 373-08/QĐĐ-HPĐC ngày

29/08/2008 của PG bank.

- Biên bản kiểm phiếu số 2/2017 ngày 04/08/2017 về việc ban hành quy chế

biện pháp đảm bảo tín dụng tại PG bank.

2.2.1.2. Điều kiện về chủ thể tham gia ký kết hợp đồng

Bên nhận thế chấp là PGbank Quảng Ninh

PGbank Quảng Ninh có đủ tư cách pháp lý để thực hiện các giao dịch dân sự

nói chung và giao kết hợp đồng thế chấp tài sản nói riêng. Cụ thể, ngân hàng

PGbank Quảng Ninh là một pháp nhân thỏa mãn điều kiện quy định tại Điều 676

Bộ luật dân sự 2015:

+ PGBank Quảng Ninh thành lập hợp pháp, theo giấy chứng nhận ĐKKD số

300496 ngày 20/02/2009 bởi Trọng tài kinh tế Quảng Ninh và theo quyết định

thành lập số 65/QĐ-NH6 ngày 28/4/2009 của Ngân hàng Nhà nước, có mục đích và

nhiệm vụ hợp pháp và theo trình tự thủ tục do luật định. Sự tồn tại của Chi nhánh

Ngân hàng do Ngân hàng Nhà nước quyết định thành lập do đó được công nhận bởi

Nhà nước.

+ PGBank Quảng Ninh có cơ cấu tổ chức chặt chẽ: Chi nhánh Ngân hàng là

một chi nhánh cấp 1 trực thuộc Ngân hàng PGbank, là một doanh nghiệp nhà nước.

Ở thời điểm hiện tại, Ngân hàng là loại hình công ty cổ phần nhà nước. Chi nhánh

có sự độc lập tương đối trong việc quyết định các vấn đề có liên quan tới nhiệm vụ

của mình trong phạm vi điều lệ quy định.

+ Ngân hàng PGbank Quảng Ninh có tài sản độc lập và tự chịu trách nhiệm

độc lập bằng tài sản đó. Tài sản của Chi nhánh Ngân hàng là tài sản thuộc quyền sở

hữu của Chi nhánh, gồm quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt. Tài sản này là tài

sản do Nhà nước giao, lợi nhuận thu được từ hoạt động kinh doanh. Là một Chi

nhánh trực thuộc Ngân hàng PGbank, nguồn vốn của nó còn có nguồn gốc từ số cổ

phần thu được từ bán cổ phần lần đầu

+ Ngân hàng PGbank Quảng Ninh có thể nhân danh mình tham gia vào các

quan hệ pháp luật một cách độc lập, có thể là nguyên đơn, bị đơn trước Tòa án. Chi

nhánh có quyền tham gia vào quan hệ pháp luật với tư cách riêng, có khả năng

hưởng quyền và chịu nghĩa vụ dân sự do pháp luật quy định. Giám đốc Chi nhánh

Ngân hàng có con dấu riêng. Chi nhánh cũng có mã số thuế, được tham gia quan hệ

pháp luật theo điều lệ quy định.

Bên thế chấp trong hợp đồng thế chấp

Bên thế chấp trong hợp đồng thế chấp đối với chi nhánh là người giao tài sản

thuộc sở hữu của mình để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ (của mình hoặc của người

khác). Trước hết, bên thế chấp phải thỏa mãn các điều kiện về chủ thể được pháp

luật dân sự quy định. Bên thế chấp có thể là một pháp nhân thỏa mãn điều kiện tại

Điều 676 Bộ luật dân sự 2015, có đại diện hợp pháp tham gia ký kết hợp đồng; cũng

có thể là cá nhân có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự đầy đủ

theo quy định từ điều 16 đến điều 24 Mục I, chương III Bộ luật dân sự 2015.

Trường hợp bên thế chấp là cá nhân thì cá nhân phải là người thành niên từ đủ 18

tuổi, không bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự. Ngoài ra, để có thể trở

thành bên thế chấp, chủ thể đó phải là chủ sở hữu của tài sản thế chấp, căn cứ vào

khoản 1 điều 317 Bộ luật dân sự 2015: Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi

là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ

và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Điều này có

nghĩa là, bên thế chấp phải có đủ quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với tài

sản thế chấp.

Tài sản thế chấp có độ rủi ro cao chỉ nhận được theo phê duyệt của cấp có

thẩm quyền: Giao cho tổng giám đốc thẩm quyền ban hành quy định về danh mục

những tài sản thế chấp có độ rủi ro cao mà đơn vị cấp tín dụng sau khi có sự phê

duyệt của hội đồng tín dụng được tổng giám đốc phân cấp, ủy quyền.

2.2.1.3. Về các điều kiện nhận tài sản thế chấp

Tài sản thế chấp có đủ hồ sơ pháp lý (giấy tờ chứng minh tài sản thuộc quyền

sở hữu hợp pháp của bên đảm bảo); đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng

ký sở hữu, quyền sử dụng thì bên đảm bảo phải có các giấy tờ đăng ký quyền sở

hữu, quyền sử dụng theo đúng quy định của pháp luật và PG bank; đối với tài sản

hình thành trong tương lai hoặc quyền tài sản; bên đảm bảo phải có các giấy tờ

chứng minh thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp của bên bảo đảm sau thời

điểm ký kết hợp đồng.

Việc định giá, thẩm định tài sản đảm đảm thực hiện theo đúng quy định của

pháp luật và quy định của PG bank. Đồng thời, tài sản phải xác định được số lượng,

chủng loại giá trị tại thời điểm PG bank nhận tài sản thế chấp và tài sản có khả năng

thanh toán.

Việc công chứng hợp đồng thực hiện theo đúng quy định của pháp luật và

PG bank trong từng thời kỳ. Cán bộ thực hiện phải có trách nhiệm phối hợp chặt

chẽ với khác hàng, bên đảm bảo thực hiện các thủ tục công chứng, đăng ký biện

pháp đảm bảo.

2.2.1.4. Về tài sản được nhận ký, cầm cố

Tài sản được nhận ký quỹ bao gồm: Tiền Việt Nam; giấy tờ có giá; kim khí

quý, đá quý.

Tài sản được nhận cầm cố: Máy móc thiết bị, dây truyền sản xuất, nhiên liệu;

tàu bay, ô tô, phương tiện vận tải.

2.2.1.5. Về quản lý tài sản thế chấp

Trường hợp, PG bank Quảng Ninh nhận cầm cố, ký quỹ thì tài sản thì trực

tiếp thuê bên thứ ba quản lý; trường hợp PG bank Quảng Ninh nhận thế chấp thì tài

sản do bên bảo đảm hoặc bên thứ ba quản lý. Đồng thời, đơn vị cấp tín dụng có

trách nhiệm hạch toán, theo dõi tài sản đầy đủ, chính xác theo quy định của PG

bank Quảng Ninh; khách hàng có nghĩa vụ thanh toán mọi chi phí vận chuyển,

trông giữ, bảo quản. Mặt khác, tài sản thế chấp có biến động bất lợi cho PG bank

Quảng Ninh, thời gian kiểm tra, đánh giá đối với từng loại thực hiện theo quy định

cụ thể trong từng thời kỳ.

Trong thời hạn bảo đảm tín dụng, PG bank Quảng Ninh và Bên bảo đảm,

Khách hàng có thể thỏa thuận rút bớt, bổ sung, thay thế TSTC hoặc hình thức bảo

đảm khác với điều kiện vẫn đảm bảo nghĩa vụ trả nợ PG bank Quảng Ninh theo quy

định. Khi Khách hàng đã thực hiện một phần nghĩa vụ trả nợ có bảo đảm bằng tài

sản, nếu có yêu cầu thì có thể rút bớt TSTC tương ứng với nhần nghĩa vụ đã thực

hiện, với điều kiện là việc tút bớt TSTC không làm ảnh hưởng đến nghĩa vụ trả nợ

có bảo đảm bằng tải sản còn lại và việc xử lý TSTC sau này. Thẩm quyển phê duyệt

việc rút bớt, bố sung, thay thế TSTC hoặc thay thế bằng hình thức bảo đảm khác

thực hiện theo quy định của PG Bank Quảng Ninh trong từng thời kỳ.

2.2.2. Hình thức, nội dung, trình tự giao kết và thực hiện của hợp đồng thế

chấp tài sản

2.2.2.1. Hình thức của hợp đồng thế chấp tài sản

Hợp đồng thế chấp mà Chi nhánh Ngân hàng PG bank Quảng Ninh sử dụng

đã bao gồm đầy đủ các điều khoản cơ bản và điều khoản thông thường mà pháp luật

quy định như điều khoản về chủ thể ký kết, nghĩa vụ được bảo đảm, tài sản thế

chấp. Đây là những nội dung cần thiết mà một hợp đồng thế chấp cần phải có.

Ngoài ra pháp luật còn cho phép các bên thoả thuận những nội dung khác ngoài

những nội dung trên. Các điều khoản này được vận dụng khá linh hoạt trong mẫu

hợp đồng, cụ thể là:

+ Vấn đề xử lý tài sản: hợp đồng quy định những trường hợp xử lý tài sản,

phương thức xử lý và chi phí khi xử lý tài sản.

+ Quyền và nghĩa vụ của các bên: Hợp đồng quy định tương đối đầy đủ về

quyền và nghĩa vụ các bên, bao gồm Bên thế chấp, Bên nhận thế chấp và Bên vay

vốn. Các quyền và nghĩa vụ này tương đối cụ thể so với các quy định của pháp luật.

+ Các quy định khác về luật điều chỉnh, hiệu lực của hợp đồng, xử lý vi

phạm và giải quyết tranh chấp.

Có hai hình thức mà hợp đồng thế chấp tồn tại là trong hợp đồng tín dụng

hoặc lập thành văn bản riêng. Hợp đồng thế chấp mà Chi nhánh Ngân hàng áp dụng

phổ biến là là văn bản riêng. Điều này xuất phát từ đối tượng của thế chấp là những

tài sản mà việc xác định giá trị, quyền sở hữu tương đối phức tạp. Hợp đồng thế

chấp tài sản là một hợp đồng phụ phụ thuộc vào hợp đồng chính là hợp đồng tín

dụng.

2.2.2.2. Nội dung của hợp đồng thế chấp tài sản

Căn cứ xác lập hợp đồng: Căn cứ xác lập hợp đồng là một phần không thể

thiếu của một hợp đồng. Cũng như các văn bản thông thường khác, căn cứ xác lập

hợp đồng thế chấp bao gồm các nội dung như sau: Các văn bản pháp quy tham

chiếu và quy định nội bộ; Hồ sơ vay vốn và kết quả thẩm định; Các thỏa thuận khác

có liên quan

Các bên tham gia ký kết hợp đồng: Các bên tham gia ký kết hợp đồng là

các chủ thể của hợp đồng, bao gồm bên thế chấp và bên nhận thế chấp. Ngoài ra,

nếu có bên thứ ba giữ tài sản thế chấp (nếu có) thì hợp đồng cũng phải quy định rõ

ràng. Tất cả các chủ thể này cần xác định cụ thể những thông tin bao gồm: tên, địa

chỉ, số chứng minh nhân dân (nếu là cá nhân), số ĐKKD, điện thoại, fax, số tài

khoản, họ tên, chức vụ và số chứng minh nhân dân người đại diện theo pháp luật

hoặc ủy quyền (nếu là pháp nhân).

Nghĩa vụ được bảo đảm: Bao gồm toàn bộ những nghĩa vụ đã ghi trong hợp

đồng tín dụng đính kèm hợp đồng. Nghĩa vụ được bảo đảm thông thường là nghĩa

vụ thanh toán các khoản nợ và lãi suất của khách hàng vay.

Tài sản bảo đảm và giấy tờ tài sản bảo đảm: Điều khoản này mô tả chi tiết

về các tài sản, bao gồm nội dung: tên tài sản, chủng loại, số lượng, diện tích, đặc

điểm kỹ thuật, vị trí, giá trị được định giá, tổng giá trị; Liệt kê rõ từng giấy tờ về tài

sản bảo đảm (số, nơi cấp, thời hạn hiệu lực..). Các chi tiết nêu trên được căn cứ vào

biên bản định giá tài sản bảo đảm do cán bộ tín dụng thực hiện trước khi ký kết hợp

đồng. Ngoài ra, điều khoản này có thể quy định thời hạn tối đa cho việc hình thành

tài sản nếu tài sản là tài sản hinh thành trong tương lai.

Quyền và nghĩa vụ của các bên: Quyền và nghĩa vụ các bên là điều khoản

không thể thiếu của một hợp đồng. Nó là căn cứ giúp cho các chủ thể thực hiện hợp

đồng theo đúng ý chí của họ trong quá trình giao kết hợp đồng. Do vậy, hợp đồng

thế chấp tài sản không thể thiếu điều khoản này. Thông thường, quyền và nghĩa vụ

của các bên được Ngân hàng quy định và soạn sẵn trong hợp đồng mẫu. Tuy nhiên,

tùy tình hình thực tế, các điều khoản này có thể thay đổi theo thỏa thuận giữa Chi

nhánh Ngân hàng và bên thế chấp.

Các tài sản thế chấp: Tài sản bảo đảm do các bên cùng thỏa thuận (bán,

giao cho cơ quan có thẩm quyền xử lý..); Nếu không thỏa thuận được giữa các bên

thì nêu cách thức xử lý theo quy định hiện hành của pháp luật.

+ Các chi phí phát sinh trong xử lý tài sản bảo đảm: thường do bên sở hữu tài

sản chịu (bên thế chấp), trừ trường hợp có quy định khác; Tiền thu được sau khi xử

lý tài sản bảo đảm (sau khi đã trừ các chi phí) được ngân hàng (bên nhận thế chấp)

thu nợ theo thứ tự: nợ gốc, nợ lãi, lãi quá hạn và các khoản phí khác;

+ Quyền quyết định biện pháp xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ của ngân

hàng (bên nhận thế chấp) trong các trường hợp được pháp luật quy định; Nghĩa vụ

trả nợ của bên vay sau khi xử lý tài sản bảo đảm mà vẫn chưa thu hồi hết nợ vay;

Các thỏa thuận khác: Các thỏa thuận này là những điều khoản tùy nghi

được các bên tự thỏa thuận để thực hiện cụ thể các điều khoản của hợp đồng, ví dụ

như các trường hợp phát sinh khi xử lý tài sản thế chấp.

2.2.2.3. Trình tự giao kết hợp đồng thế chấp tài sản

Soạn thảo hợp đồng: Cũng như hầu hết các ngân hàng khác, Chi nhánh sử

dụng hợp đồng mẫu. Do vậy, bước đầu tiên trong giao kết hợp đồng thế chấp là

soạn thảo hợp đồng mẫu. Hợp đồng mẫu này do Cán bộ pháp chế phối hợp cùng

soạn thảo. Đôi khi, các ngân hàng cũng thảo luận với nhau trong soạn thảo hợp

đồng mẫu. Điều này giúp cho các ngân hàng cùng rút kinh nghiệm và hạn chế các

rủi ro khi thực hiện hợp đồng. Hợp đồng được soạn thảo kỹ càng, tuân thủ nghiêm

ngặt tạo thuận lợi cho quá trình cấp vốn, giải ngân và là công cụ để bảo vệ quyền và

lợi ích hợp pháp của ngân hàng trước pháp luật

Ký kết hợp đồng

+ Trong giai đoạn thứ nhất, ngân hàng nhận và kiểm tra hồ sơ tài sản bảo

đảm. Việc kiểm tra bao gồm thẩm định và xác định giá trị tài sản bảo đảm. Sau khi

viết báo cáo thẩm định, các bên tiến hành các thủ tục thỏa thuận điều khoản của hợp

đồng, cụ thể như sau:

Thẩm định tài sản: Yêu cầu chung về thẩm định bao gồm việc xác định tổ

chức, cá nhân có quyền sở hữu (quyền chiêm hữu, quyền sử dụng và quyền định

đoạt) đối với tài sản thế chấp; Đánh giá tính hợp pháp, hợp lệ và mức độ an toàn của

biện pháp bảo đảm tín dụng và hồ sơ pháp lý của tài sản thế chấp. Các nội dung

thâm định và biện pháp bảo đảm tín dụng phải được thể hiện trong tờ trình/báo cáo

thẩm định và/hoặc văn bản định giá. Thẩm định bao gồm các nội dung sau: Tư cách

pháp lý, năng lực, uy tín, khả năng tài chính; Khả năng của các bên; Các nội dung

khác theo quy định của PG Bank trong từng thời kỳ.

Định giá TSTC: Định giá TSTC phải được thực hiện bởi Đơn vị thuê ngoài

và/hoặc Đơn vị/Phòng/Bộ phận có chức năng định giá thuộc PG Bank và/hoặc

Đơnvị/Phòng/Bộ phận khác theo quy định cụ thể của Ngân hàng nhà nước và PG

Bank trong từngthời kỳ; Giá trị định giá khi nhận tài sản bảo đảm chỉ làm cơ sở để

xác định tỷ lệ cấp tín dụng đối với Khách hàng không làm căn cứ áp dụng khi xử lý

TSTC để thu hồi nợ; Việc định giá TSTC phải được lập thành văn bản, có chữ ký

đầy đủ của cán bộ thực hiện định giá và cấp kiểm soát, cấp phê duyệt theo quy định.

+ Bước thứ hai, cán bộ tín dụng phối hợp với cán bộ pháp chế hoặc thuê luật

sư nếu cần để soạn thảo hợp đồng và trình trưởng phòng tín dụng kiểm soát.

+ Bước thứ ba, hợp đồng thế chấp sau khi được chỉnh sửa sẽ chuyền cho

khách hàng xem xét để thỏa thuận. Trong giai đoạn này, cán bộ tín dụng giải thích

rõ cho khách hàng xem xét để thỏa thuận. Ngoài ra, cán bộ tín dụng giải thích rõ

cho khách hàng về các nội dung và điều khoản chính của hợp đồng, nhất là về

quyền và nghĩa vụ của các bên.

+ Bước thứ tư, sau khi các bên đã chấp nhận, hợp đồng thế chấp sẽ được ký

kết bởi người đại diện có thẩm quyền của các bên. Hợp đồng thế chấp được làm

thành từ ba đến năm bản. Đối với các hợp đồng có nhiều hơn hai bên tham gia thì

số bản hợp đồng là số bên nhân hai, có giá trị như nhau, mỗi bên giữ hai bản và chịu

trách nhiệm thi hành.

Công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm

+ Việc chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND

cấp có thẩm quyền đối với hợp đồng thế chấp phải thực hiện trong các trường hợp

sau: Đồng sở hữu tài sản bảo đảm bị mất năng lực hành vi dân sự; Khách hàng vay,

đồng sở hữu trên 65 tuổi; Các trường hợp khác, việc chứng nhận của công chứng

nhà nước hoặc chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền đối với hợp đồng thế

chấp được thực hiện theo thỏa thuận giữa các bên chủ thể.

+ Việc đăng ký giao dịch bảo đảm là điều kiện bắt buộc đối với hợp đồng thế

chấp tại PGBank Quảng Ninh.

Cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm bao gồm: Cục Đăng ký Quốc gia giao

dịch bảo đảm bộ tư pháp; Sở Địa chính hoặc Sở Địa chính - Nhà đất, nơi có bất

động sản thực hiện việc đăng ký giao dịch bảo đảm đối với quyền sử dụng đất, bất

động sản gắn liền với đất trong trường hợp bên thế chấp là tổ chức; Ùy ban nhân

dân xã, phường, thị trấn nơi có bất động sản đăng ký giao dịch bảo đảm đối với

quyền sử dụng đất, bất động sản gắn liền với đất trong trường hợp bên thế chấp là

hộ gia đình, cá nhân.

2.2.2.4. Trình tự thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản

Đối với việc bàn giao tài sản và hồ sơ tài sản thế chấp

Sau khi ký kết và thống nhất các điều khoản trong hợp đồng, ngân hàng tiến

hành nhận bàn giao tài sản, đồng thời lập hồ sơ lưu. Hồ sơ tài sản thế chấp đối với

mỗi loại tài sản quy định, cụ thể như sau:

Nếu TSBĐ là Bất động sản: Giấy chứng nhận quyền sở hữu Nhà ở và quyền

sử dụng đất ở (Sổ hồng) / Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) (Bản sao

công chứng); Cam kết ba bên (Chủ quản lý khu nhà - đất, Khách hàng, Ngân hàng)

về việc xác nhận chủ quyền đối với bất động sản hiện tại/tương lai, quản lý và bàn

giao. Giấy chứng nhận hợp pháp của Bất động sản trong tương lai (chỉ áp dụng duy

nhất trong trường hợp KH có phương án vay vốn để đầu tư mua bất động sản được

quản lý bởi một chủ đầu tư, hiện tại chưa có Giấy chứng nhận hợp pháp và dùng

chính bất động sản đó làm TSBĐ) (Bản chính ba bên); CMTND/Hộ chiếu/Hồ sơ

pháp lý của chủ TSBĐ (Bản sao); Hộ khẩu của chủ TSBĐ (nếu chủ TSBĐ không

phải là pháp nhân) (Bản sao); Các giấy tờ khác liên quan đến nguồn gốc, quy hoạch,

kiến trúc tổng thể,... của bất động sản (nếu có) (Bản sao).

Nếu TSBĐ là phương tiện giao thông (ô tô): Giấy chứng nhận đăng ký

phương tiện giao thông (Bản sao công chứng); Bảo hiểm vật chất đối với phương

tiện (Bản gốc); Bộ hồ sơ đăng kiểm và chứng nhận chất lượng phương tiện giao

thông (Bản sao); CMTND/Hộ chiếu/Hồ sơ pháp lý của chủ TSBĐ Hộ khẩu của chủ

TSBĐ (nếu chủ TSBĐ không phải là pháp nhân) (Bản sao).

Nếu TSBĐ là hàng hóa luân chuyển: Hóa đơn/Chứng từ tài chính mua

hàng/nhập khẩu hàng (Bản gốc); Hợp đồng mua hàng (Bản sao có dấu công ty);

Chứng nhận chất lượng hàng hóa (nếu có) (Bản sao có dấu công ty); Biên bản kiểm

kê và nhập kho hàng hóa (nếu có) (Bản chính).

Nếu TSBĐ là máy móc, thiết bị: Hợp đồng mua sắm máy móc, thiết bị (Bản

sao có dấu công ty); Hóa đơn/Chứng từ tài chính của máy móc, thiết bị (Bản gốc);

Chứng nhận chất lượng/nguồn gốc máy móc thiết bị (Bản sao có dấu công ty); Tờ

khai Hải quan nhập máy móc, thiết bị (nếu có) (Bản gốc đối chiếu); Thiết kế kỹ

thuật, cấu trúc máy móc thiết bị (nếu có) (Bản sao); Biên bản nghiệm thu lắp đặt,

vận hành, chạy thử (nếu có) (Bản sao).

Nếu TSBĐ là Quyền đòi nợ, các khoản phải thu: Hợp đồng/Cam kết cơ sở

phát sinh Quyền đòi nợ, khoản phải thu (Bản gốc); Chứng từ tài chính liên quan

(Bản gốc); Cam kết ba bên về Quyền đòi nợ và khoản phải thu (Bản gốc); Bộ hồ sơ

pháp lý và tài chính cập nhật của đơn vị thụ trái (Bản gốc); Bảo lãnh thanh toán của

một đơn vị uy tín đối với Quyền đòi nợ, khoản phải thu (nếu có) (Bản gốc).

Nếu TSBĐ là Chứng chỉ tiền gửi, Sổ/Tài khoản Tiết kiệm: Chứng chỉ tiền

gửi, Sổ/Chứng nhận tài khoản tiết kiệm (Bản gốc); CMTND/Hộ chiếu/Hồ sơ pháp

lý của chủ TSBĐ (Bản sao).

Nếu TSBĐ là Chứng khoán niêm yết, đăng ký giao dịch tập trung: Xác nhận

số dư Chứng khoán của Công ty chứng khoán quản lý lưu ký hoặc Cơ quan lưu ký

nhà nước có thẩm quyền (Bản gốc); CMTND/Hộ chiếu/Hồ sơ pháp lý của chủ TSB

(Bản sao).

Nếu TSBĐ là Chứng khoán OTC: Chứng khoán/Sổ cổ đông hoặc Giấy

chứng nhận chứng khoán cấp bởi Hội đồng quản trị công ty phát hành/Cơ quan thực

hiện lưu ký và quản lý chứng khoán theo ủy quyền của công ty phát hành (Bản

gốc); CMTND/Hộ chiếu/Hồ sơ pháp lý của chủ TSBĐ (Bản sao).

Nếu bảo đảm bằng Bảo lãnh/Ủy thác vốn của bên thứ ba: Bảo lãnh/Cam kết

thanh toán/Ủy thác vốn của bên thứ ba (có uy tín) (Bản gốc).

Xử lý tài sản thế chấp: Trong trường hợp bên thế chấp không thực hiện

hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ, thì tài sản dùng để bảo đảm nghĩa vụ trả

nợ tại ngân hàng được xử lý để thu hồi nợ. Tài sản thế chấp được xử lý theo phương

thức đã thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp giữa ngân hàng và bên thế chấp. Khi

các bên không xử lý được theo các phương thức đã thỏa thuận thì ngân hàng có

quyền bán, chuyển nhượng tài sản bảo đảm để thu hồi nợ. Ngoài ra, ngân hàng còn

có quyền chuyển giao quyền thu hồi nợ hoặc ủy quyền cho bên thứ ba xử lý tài sản

thế chấp. Bên thứ ba phải là tổ chức có tư cách pháp nhân và được thực hiện quyền

thu hồi nợ hoặc xử lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật. Trong trường

hợp được ngân hàng chuyển giao quyền thu hồi nợ, bên thứ ba có quyền thực hiện

các biện pháp ủy quyền xử lý tài sản, thì bên thứ ba được xử lý tài sản thế chấp

trong phạm vi được ủy quyền.Việc xử lý tài sản thế chấp tuân thủ nguyên tắc công

khai, thủ tục đơn giản, thuận tiện, nhanh chóng, bảo đảm quyền, lợi ích của ngân

hàng và khách hàng và tiết kiệm chi phí.

Về các trường hợp ngân hàng có quyền xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ,

ngân hàng quy định bao gồm: Sau thời hạn 60 ngày kể từ khi đến hạn trả nợ mà tài

sản thế chấp chưa được xử lý theo thỏa thuận; Khách hàng vay phải thực hiện trả nợ

trước hạn theo quy định của pháp luật, nhưng không thực hiện hoặc thực hiện

không đúng nghĩa vụ trả nợ; Khách hàng vay là tổ chức kinh tế bị giải thể trước khi

đến hạn trả nợ, thì nghĩa vụ trả nợ tuy chưa đến hạn cũng được coi là đến hạn,

nhưng khách hàng vay không trả nợ và không xử lý tài sản thế chấp để trả nợ;

Khách hàng vay không thực hiện các biện pháp với tài sản thế chấp theo quy định

của pháp luật khi chia, tách, hợp nhất, sáp nhập, chuyển đổi và cổ phần hóa.

Để xử lý tài sản thế chấp thu hồi nợ, ngân hàng thường dùng các phương

thức sau đây: Bán tài sản thế chấp; Nhận chính tài sản thế chấp để thay thế cho việc

thực hiện nghĩa vụ được thế chấp; Trực tiếp nhận các khoản tiền, tài sản từ bên thứ

ba trong trường hợp bên thứ ba có nghĩa vụ trả tiền hoặc tài sản cho khách hàng

vay.

Định kỳ đánh giá lại tài sản thế chấp: Khi hết thời hạn tối đa là 06 tháng

đối với động sản và 1 năm đối với bất động sản kể từ lần định giá gần nhất; Giá trị

tài sản bị giảm do hư hỏng, lạc hậu, mất mát; Thực hiện gia hạn nợ, xử lý tài sản thế

chấp để thu hồi nợ; Giá trị thị trường của tài sản thế chấp có biến động giảm so với

lần định giá gần nhất. Cán bộ tín dụng chịu trách nhiệm thường xuyên theo dõi để

xác định và đề nghị thời điểm cần đánh giá lại giá trị tài sản thế chấp. Khi cần định

giá lại tài sản thế chấp, để đảm bảo tính khách quan, ngân hàng thường thành lập tổ

định giá tài sản thế chấp, thành phần cán bộ tham gia tổ định giá theo quy định từng

thời kỳ. Cách thức đánh giá lại tài sản được tiến hành giống như khi định giá ban

đầu.

Sửa đổi và thanh lý hợp đồng thế chấp tài sản

+ Về sửa đổi hợp đồng, hợp đồng thế chấp đã ký kết và đang trong thời gian

có hiệu lực có thể được sửa đổi, điều chỉnh theo các yêu cầu mới phát sinh, là các

trường hợp: Thay đổi các điều kiện thế chấp; Thay đổi giá trị tài sản thế chấp; Bổ

sung/ rút bớt tài sản thế chấp; Bổ sung thành phần người hưởng và tỷ lệ thụ hưởng

đối với tài sản thế chấp.

+ Việc sửa đổi và điều chỉnh hợp đồng thế chấp được thực hiện theo yêu cầu

(bằng văn bản của khách hàng vay vốn hoặc ngân hàng) và phải được các bên còn

lại chấp thuận, được thể hiện bằng các nội dung sửa đổi hoặc điều chỉnh.

+ Về hình thức, bất kỳ sửa đổi hay điều chỉnh nào của hợp đồng thế chấp đều

phải được làm bằng văn bản, do tất cả các bên tham gia hợp đồng cùng ký kết. Văn

bản thỏa thuận tu bổ sung hợp đồng do cán bộ tín dụng lập bao gồm các nội dung

chính sau đây: Ngày tháng năm; Địa điểm; Các bên tham gia ký kết hợp đồng, cũng

là các bên tham gia ký kết văn bản thỏa thuận bổ sung hợp đồng; Các điều khoản

sửa đổi: cần nêu rõ điều khoản nào của hợp đồng thế chấp được sửa đổi, nội dung

sau khi sửa đổi (chép lại nguyên văn nội dung sau khi được sửa đổi); Các điều

khoản bổ sung: là những điều khoản chưa được đề cập đến trong hợp đồng thế chấp;

Các điều khoản còn lại của hợp đồng thế chấp vẫn giữ nguyên giá trị pháp lý và

thực thi; Ngày hiệu lực của các điều khoản bổ sung, sửa đổi;

+ Về thanh lý hợp đồng, các trường hợp mà hợp đồng thế chấp được thanh

lý bao gồm: Bên vay vốn hoàn thành nghĩa vụ trả nợ; Tài sản bảo đảm được xử lý

để thu hồi nợ; Các bên thỏa thuận ký hợp đồng thế chấp khác thay thế hợp đồng

hiện hành. Khi thanh lý, các bên chủ thể lập biên bản thanh lý hợp đồng thế chấp

bao gồm các nội dung chính sau đây: Ngày tháng năm; Số hợp đồng thế chấp tham

chiếu; Các bên tham gia hợp đồng thế chấp, đồng thời cũng là các bên tham gia ký

kết biên bản thanh lý hợp đồng thế chấp và các bên khác chứng kiến (nếu có); Lý do

thanh lý hợp đồng thế chấp; Các bên cùng đồng ý cam kết chấm dứt và thanh lý hợp

đồng thế chấp; Mọi tranh chấp phát sinh từ hợp đồng thế chấp (nếu có) cũng chấm

dứt; Ngày hiệu lực thanh lý.

2.2.3. Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp và bên nhận thế chấp

2.2.3.1. Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản

Quyền của bên thế chấp tài sản

+ Được cho thuê, cho mượn tài sản nếu được Bên nhận thế chấp chấp thuận

nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn tài sản biết về việc tài sản cho thuê,

cho mượn đang được thế chấp, đồng thời phải thoả thuận trong hợp đồng cho thuê,

cho mượn: “Nếu tài sản cho thuê, cho mượn bị xử lý để thu hồi nợ, bên thuê, bên

mượn có trách nhiệm giao tài sản cho Ngân hàng cho vay và hợp đồng cho thuê,

cho mượn sẽ chấm dứt (kể cả trường hợp hợp đồng thuê tài sản chưa hết hiệu lực)”

+ Được bán, chuyển nhượng tài sản/một phần tài sản thế chấp là hàng hoá

luân chuyển trong quá trình sản xuất kinh doanh có giá trị tương ứng (xác định theo

tỷ lệ cho vay so với giá trị tài sản bảo đảm) với số tiền bên vay vốn đã trả nợ bên

nhận thế chấp, nếu việc giải toả tài sản/một phần tài sản không ảnh hưởng đến tính

chất, tính năng sử dụng ban đầu và giá trị của tài sản còn lại.

Nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản

Thông báo cho bên nhận thế chấp về quyền của bên thứ ba đối với tài sản

(nếu có). Trong trường hợp không thông báo mà bên nhận thế chấp phát hiện được

thì căn cứ vào mức độ nghiêm trọng của vi phạm, bên nhận thế chấp có quyền yêu

cầu bên thế chấp bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của

bên thứ ba đối với tài sản nếu (các) bên thứ ba ký xác nhận đồng ý về việc thế chấp

tài sản theo hợp đồng này phù hợp với quy định của pháp luật; Ngoài ra, căn cứ vào

hợp đồng này, bên thế chấp còn có nhiều nghĩa vụ khác như: đăng ký và xóa giao

dịch bảo đảm, trả chi phí xử lý tài sản thế chấp nếu có.

2.2.3.2. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp tài sản

Bên nhận thế chấp là ngân hàng, có một số nghĩa vụ như bảo quản giấy tờ,

trả lại giấy tờ và tài sản khi bên vay vốn hoàn thành nghĩa vụ trả nợ. Như vậy, có

thể thấy, nhiệm vụ của ngân hàng chủ yếu là các công việc liên quan tới nghiệp vụ,

trong khi việc thực hiện hợp đồng chủ yếu nghiêng về phía bên thế chấp.

Đối với bên thứ ba giữ tài sản thế chấp, các nghĩa vụ với tài sản thế chấp bao

gồm: Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp; nếu làm mất tài sản thế chấp, làm mất giá

trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản thế chấp thì phải bồi thường; Không được tiếp

tục khai thác công dụng tài sản thế chấp.

2.2.4. Quy định về hiệu lực, thời hạn giải quyết tranh chấp và chấm dứt

hợp đồng thế chấp tài sản

Hiệu lực hợp đồng

Hiệu lực của hợp đồng thường tính từ ngày do các bên thỏa thuận phù hợp

với quy định của pháp luật đối với từng loại tài sản bảo đảm cho đến khi bên vay

thực hiện xong nghĩa vụ quy định trong hợp đồng tín dụng.

Thời hạn giải quyết tranh chấp

+ Khi giải quyết tranh chấp có thể tiến hành bằng tự thương lượng thỏa thuận

Thời hạn thế chấp được xác định theo sự thỏa thuận của các bên chủ thể hoặc

được xác định theo thời hạn của quan hệ nghĩa vụ (thường gọi là hợp đồng chính)

được bảo đảm bằng thế chấp. Trong trường hợp thời hạn của nghĩa vụ bảo đảm

được xác định theo thỏa thuận của các bên và thời hạn thế chấp tài sản có thể xác

định hoặc không xác định thì thời hạn của nghĩa vụ bảo đảm xác định theo hợp

đồng chính. Theo đó, thời hạn thế chấp có thể được bắt đầu hoặc kết thúc xác định

theo mốc thời gian cụ thể và mốc sự kiện nhất định. Thời hạn thế chấp cũng có thể

trùng hoặc không trùng với thời hạn của quan hệ nghĩa vụ được bảo đảm. Trường

hợp xác định theo thời hạn của nghĩa vụ được bảo đảm tại hợp đồng chính, nếu thế

chấp được xác lập đồng thời với nghĩa vụ chính thì thời điểm bắt đầu và thời điểm

kết thúc của thế chấp và quan hệ nghĩa vụ chính trùng nhau. Tuy nhiên, nếu thế

chấp được xác lập sau quan hệ nghĩa vụ chính thì thường chỉ có thời gian kết thúc

thế chấp và quan hệ nghĩa vụ chính là trùng nhau, trừ trường hợp các bên thỏa thuận

thế chấp sẽ có hiệu lực trước khi xác lập. Việc xác định thời hạn của thế chấp chính

là xác định khoảng thời gian tồn tại của hiệu lực thế chấp. Do đó, thời hạn thế chấp

cũng là cơ sở xác định tính ràng buộc pháp lý về quyền và nghĩa vụ của các bên chủ

thể trong thế chấp.

+ Khi giải quyết tranh chấp không thể tiến hành bằng tự thương lượng thỏa

thuận:

Giải quyết bằng con đường Trọng tài: Theo đó, hợp đồng mẫu quy định nơi

có thẩm quyền giải quyết là Trung tâm trọng tài quốc tế Việt Nam. Đây là một thỏa

thuận trọng tài được ghi dưới hình thức là một điều khoản của hợp đồng.

Giải quyết bằng con đường tòa án: Thời hạn khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải

quyết tranh chấp hợp đồng được là 3 năm; kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết

hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm .

Thời hạn để ngân hàng khởi kiện đòi lãi đối với khoản vay sẽ là 3 năm. Đồng

thời, vốn là cơ sở pháp lý mà ngân hàng dựa vào để yêu cầu Tòa án không áp dụng

thời hạn khởi kiện đòi nợ gốc của các khoản tín dụng đã cấp. Điều đó, có nghĩa là

theo quy định mới, thời hiệu để ngân hàng khởi kiện đối với nợ gốc (thường được

hiểu là bao gồm cả việc xử lý tài sản bảo đảm) về nguyên tắc dường như chỉ còn là

3 năm, trừ trường hợp Luật các tổ chức tín dụng có quy định khác.

Việc thế chấp tài sản chấm dứt trong các trường hợp sau đây:

+ Nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt;

+ Việc thế chấp tài sản được huỷ bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo

đảm khác;

+ Tài sản thế chấp đã được xử lý;

+ Theo thoả thuận của các bên.

2.3. Nhân tố ảnh hưởng đến việc thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản

giữa PGbank Quảng Ninh và khách hàng

2.3.1. Nhân tố khách quan

Môi trường kinh tế: Trong những năm vừa qua tình hình kinh tế diễn ra

thuận lợi, nền kinh tế trong nước liên tục tăng trưởng; nhu cầu vay vốn để đầu tư

diễn ra khá phổ biến, đặc biệt là khu vực phát triển như Quảng Ninh. Do vậy, việc

giao dịch giữa ngân hàng và người dân diễn ra phổ biến thường xuyên hơn và hình

thức cầm cố thế chấp tài sản diễn ra nhiều hơn.

Môi trường pháp lý: Luật pháp đã quy định khá rõ về quy trình thực hiện,

nội dung đảm bảo các giao dịch; việc thẩm định, định giá tài sản. Đây chính là

khung pháp lý cho ngân hàng PG bank Quảng Ninh vận dụng thực tiễn trong các

giao dịch vay vốn bằng hình thức thế chấp tài sản.

Môi trường chính trị: Tình hình chính trị trên địa bàn trong những năm qua

không có biến cố lớn, việc chỉ đạo điều hành của các cấp chính quyền diễn ra thông

suốt dưới sự chỉ đạo của Chính phủ. Do đó việc thực hiện giao dịch giữa ngân hàng

và người dân thông qua hợp đồng thế chấp khá thuận lợi.

2.3.2. Nhân tố chủ quan

Chất lượng đội ngũ cán bộ thẩm định: Đội ngũ cán bộ thẩm định còn hạn

chế về mặt bằng cấp trình độ, cũng như năng lực thực hiện. Một số trường hợp cán

bộ thẩm định còn đánh giá chưa đúng, làm sai lệch hồ sơ ảnh hưởng đến việc quyết

định vốn vay của ngân hàng do đó chất lượng thế chấp bằng tài sản chưa cao.

Công tác quản lý, tổ chức, kiểm soát hoạt động Ngân hàng: Công tác quản

lý, tổ chức, kiểm soát còn chưa được được diễn ra thường xuyên; chưa có quy trình

tổ chức kiểm tra chỉ khi nào có vấn đề phát sinh mới thành mới tiến hảnh thẩm định

đánh giá tài sản nên hiệu quả sử dụng hợp đồng thế chấp tài sản chưa cao.

Năng lực của khách hàng: Nhiều khách hàng hạn chế về hợp đồng cũng như

hồ sơ đối với mỗi loại tài sản thế chấp nên việc giải thích, hướng dẫn, ký kết hợp

đồng mất rất nhiều thời gian.

2.4. Đánh giá chung

2.4.1. Ưu điểm

Về hình thức và nội dung hợp đồng: Ngân hàng PG bank Quảng Ninh đã

tuân thủ đúng quy định của pháp luật. Khi luật có sự thay đổi, cán bộ ngân hàng đều

có sự thích ứng kịp thời với những quy định mới của pháp luật. Hầu hết các hợp

đồng thế chấp hiện được sử dụng đều đáp ứng tương đối đầy đủ các điều khoản cần

có của một hợp đồng. Các điều khoản mang tính chất bắt buộc như chủ thể, đối

tượng hợp đồng đều được thể hiện đầy đủ. Bên cạnh đó, Ngân hàng PG bank Quảng

Ninh đã soạn thảo mẫu hợp đồng thế chấp tương đối đầy đủ và chặt chẽ với các điều

khoản về chọn luật áp dụng, hiệu lực của hợp đồng, giải quyết tranh chấp, xử lý vi

phạm, sửa đổi nội dung hợp đồng. Các điều khoản đã thể hiện sự cẩn thận trong

khâu soạn thảo hợp đồng. Điều khoản quyền và nghĩa vụ tương đối cụ thể với

những quy định như yêu cầu phối hợp của các chủ thể trong việc xử lý tài sản bảo

đảm, đăng ký giao dịch bảo đảm, chi phí cụ thể do bên nào chịu, các vấn đề về bảo

hiểm, thực hiện công chứng/chứng thực. Hợp đồng mẫu gồm 7 trang, được công

chứng chứng thực theo quy định của pháp luật.

Về trình tự giao kết hợp đồng: Ngân hàng PG bank Quảng Ninh đã áp dụng

đúng quy định mà pháp luật yêu cầu. Khi giao kết hợp đồng, cán bộ tín dụng giải

thích rõ ràng cho khách hàng về các điều khoản của hợp đồng. Việc giao kết đảm

bảo quy định của pháp luật về hình thức và tư cách chủ thể như: người đại diện hợp

pháp, công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật, hai bên chủ thể tự

nguyện giao kết hợp đồng.

Về quá trình thực hiện hợp đồng: Việc thực hiện hợp đồng thế chấp không

gặp nhiều trở ngại. Hầu hết các khách hàng của ngân hàng PG bank Quảng Ninh

đều thực hiện hợp đồng một cách thiện chí nên tranh chấp hầu như không xảy ra.

Cán bộ tín dụng có trình độ là một nguyên nhân giúp cho việc thực hiện hợp đồng ít

gặp trở ngại. Về phía ngân hàng PG bank Quảng Ninh, cán bộ nhân viên phòng Tín

dụng cũng tỏ ra thiện chí và ân cần với khách hàng, phong cách phục vụ chu đáo,

tạo thuận lợi cho quan hệ giữa ngân hàng PG bank Quảng Ninh và khách hàng.

2.4.2. Hạn chế

Các hoạt động tổ chức thực hiện pháp luật thế chấp tài sản

+ Về nội dung hợp đồng:

Hợp đồng thế chấp mẫu tuy được soạn thảo tương đối chặt chẽ nhưng vẫn

còn một số thiếu sót nhỏ tại một số điều khoản. Điều khoản xử lý vi phạm còn chưa

thỏa thuận rõ ràng và cụ thể các hành vi vi phạm hợp đồng và các chế tài phạt vi

phạm. Ngoài ra, điều khoản giải quyết tranh chấp còn chưa đề cập cụ thể nơi giải

quyết theo con đường Trọng tài, tuy đã nêu rõ nơi giải quyết theo con đường Tòa

án.

+ Việc soạn thảo các điều khoản của hợp đồng tại ngân hàng PG bank Quảng

Ninh hiện nay còn mang tính hình thức và chưa được chú trọng. Một số điều khoản

như quyền và nghĩa vụ của các bên còn chưa chi tiết cụ thể, quy định rõ các công

việc cụ thể mà các bên cần phải thực hiện, theo tiến trình như thế nào, vào lúc nào,

ai là người có trách nhiệm phải làm.

Một số điều liên quan đến quyền của PGBank lan man nhưng lại không thực

hiện được trên thực tế cụ thể như:

Quyền quản lý và sử dụng tài sản thế chấp:

PGBank đồng ý cho bên thế chấp hoặc bên thứ 3 đầu tư làm tăng giá trị tài

sản thế chấp tại khoản 1 điều 3 hợp đồng thế chấp tại PGBank nhưng lại không

đồng ý cho việc được bán hay làm giảm giá trị công trình trên đất. Hợp đồng thế

chấp quyền sử dụng đất không bao gồm tài sản trên đất trên thế thực tế PGBank

không có quyền và không quản lý cả các tài sản trên đất.

Theo khoản 4 điều PG Bank được khai thác, sử dụng tài sản thế chấp hoặc

cho phép Bên thế chấp hoặc uỷ quyền cho người thứ ba khai thác, sử dụng tài sản

thế chấp theo đúng tính năng và công dụng của tài sản. Việc cho phép hoặc uỷ

quyền khai thác, phương thức khai thác và việc xử lý hoa lợi, lợi tức thu được phải

được lập thành văn bản trong thời gian chờ xử lý tài sản thế chấp, nhưng trong thời

gian tài sản chưa được xử lý theo quy định của pháp luật thì tài sản vẫn thuộc quyền

sở hữu của của bên thế chấp vì thế không có quyền khai thác sử dụng.

Về nguyên tắc xử lý tài sản: Hợp đồng thế chấp tài sản tại PGBank quy định

cụ thể và không nêu ra các quyền thỏa thuận bán tài sản giữa hai bên mà chỉ nêu ra

cách thức xử lý tài sản là bán đấu giá nhưng trên thực tế Pgbank Quảng Ninh nói

riêng và các ngân hàng thương mại trên cùng địa bàn nói chung thường xuyên xử

lý tài sản bằng phương pháp thỏa thuận bán tài sản cho bên thứ 3 khi khách hàng

không có khả năng trả nợ.

Về cách thức xử lý tài sản:

Theo quy định trong hợp đồng thế chấp tài sản bên thế chấp là tổ chức lâm

vào tình trạng phá sản, bị phá sản, tạm ngừng hoặc ngừng hoạt động kinh doanh,

chia, tách, hợp nhất, sáp nhập, chuyển đổi loại hình hoạt động hoặc giải thể: PG

Bank có quyền ưu tiên xử lý tài sản bảo đảm, kể cả trong trường hợp nghĩa vụ được

bảo đảm chưa đến hạn thực hiện. Nhưng theo theo Điều 299 Bộ luật Dân sự 2015

thì Các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm bao gồm “Đến hạn thực hiện nghĩa vụ

được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng

nghĩa vụ, bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do

vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật, trường hợp khác do

các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định” và thông tư 09/2016/TTLT-BTP-

BTNMT ngày 23/06/2016 về hướng dẫn đăng ký thế chấp Quyền sử dụng đất và tài

sản gắn liền với đất, NĐ 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm

thì PGBank không có quyền được đơn phương xử lý tài sản như trên.

Hợp đồng thế chấp tại PGBank quy định cách thức xử lý tài sản là bán đấu

giá và nếu giá trị tài sản bảo đảm không đủ để trả nợ cho PG Bank thì Bên thế chấp

tiếp tục thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho PG Bank theo các Hợp đồng tín dụng nhưng

trên thực tế điều khoản này không thực hiện được.

Xem xét một số mẫu hợp đồng thế chấp được soạn sẵn tại một số ngân hàng,

có thể thấy điều khoản quyền và nghĩa vụ còn chung chung và mơ hồ. Mặt khác,

hợp đồng thế chấp tại ngân hàng PG bank Quảng Ninh đều chưa đạt được tính

chuyên nghiệp và sử dụng đúng thuật ngữ về mặt pháp lý. Hợp đồng thiếu tính chặt

chẽ, điều khoản về giải thích hợp đồng và tài liệu hợp đồng vẫn cần được bổ sung.

Điều khoản về giải quyết tranh chấp hầu như chưa được quan tâm đúng mực. Nhiều

bản hợp đồng còn soạn thảo khá sơ sài, nói chung chung không cụ thể về phương

thức và thẩm quyền cơ quan giải quyết.

+ Về giao kết hợp đồng: Ngân hàng PG bank Quảng Ninh tuy đã thực hiện

đúng pháp luật, đúng các điều khoản ký kết nhưng để giúp cho việc thực hiện hợp

đồng được thuận lợi, tuy nhiên Chi nhánh cần có những biện pháp để đảm bảo

nguyên tắc “tự do ý chí, tự do thỏa thuận”.

+ Về thực hiện hợp đồng: Việc thực hiện hợp đồng thế chấp còn phát sinh

nhiều vấn đề như hình thức hợp đồng; thái độ hợp tác của khách hàng; các chế tài

áp dụng . Điều này một phần xuất phát từ việc hợp đồng được soạn thảo chưa cẩn

thận, quá trình giao kết chưa thể hiện đúng ý chí của các bên. Bởi vậy, khi thực hiện

hợp đồng, có nhiều vấn đề phát sinh xảy ra mà hai bên có thể không lường trước.

+ Năng lực, trách nhiệm, đạo đức của cán bộ ngân hàng với khách hàng vể

trình tự, thủ tục giải quyết hợp đồng thế chấp tài sản còn hạn chế, nhiều cán bộ chưa

có trình độ chuyên môn đào tạo. Vẫn còn tồn tại những cán bộ gây khó khăn cho

khách hàng; còn ỷ lại mà chưa thực sự chủ động trong công việc.

+ Hệ thống cơ quan đăng ký giao dịch đảm bảo, hệ thống lưu trữ, kết nối,

trao đổi thông tin giao dịch đảm bảo còn thô sơ, chưa có khoa học công nghệ hiện

đại. Hệ thống bảo mật thông tin khách hàng còn chưa được thực hiện nghiêm túc,

vẫn còn rò rỉ thông tin khách hàng. Quy trình giao dịch còn tồn tại nhiều khâu trung

gian và thời gian thực hiện giao dịch khá dài gây khó chịu cho khách hàng.

+ Dịch vụ, tư vấn pháp lý, trợ giúp pháp lý trong thực hiện hợp đồng thế

chấp tài sản còn chưa được thực hiện thường xuyên và triển khai rộng khắp mà chỉ

tập trung ở một số điểm giao dịch chính. Đội ngũ tư vấn còn chưa được đào tạo

chuyên nghiệp; thái độ tiếp xúc với khách hàng còn chưa tốt. Các thông tin tư vấn

đôi lúc còn chưa được bổ sung cập nhập mới.

CHƯƠNG 3

NÂNG CAO HIỆU QUẢ SỬ DỤNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP TÀI SẢN

GIỮA PGBANK QUẢNG NINH VÀ KHÁCH HÀNG

3.1. Quan điểm đảm bảo thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản giữa

PGbank Quảng Ninh và khách hàng

Thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản phải thực hiện đồng bộ với các điều

kiện bảo đảm thực hiện pháp luật

Thực hiện hợp đồng TCTS phụ thuộc vào các điều kiện bảo đảm thực hiện

pháp luật bao gồm mức độ hoàn thiện của pháp luật, các hoạt động tổ chức thực

hiện hợp đồng TCTS, điều kiện về tổ chức bộ máy, năng lực phẩm chất đội ngũ cán

bộ, công chức của các cơ quan quản lý nhà nước, cơ quan bổ trợ, cơ quan xử lý

tranh chấp hợp đồng TCTS. Trước hết, hệ thống quy phạm pháp luật TCTS khi đã

ban hành sẽ là công cụ để điều chỉnh các quan hệ xã hội. Sự tác động của hệ thống

các quy phạm pháp luật không phải là sự tác động riêng rẽ, độc lập mà trong một

tổng thể những mối liên hệ và những sự ràng buộc nhất định. Ngoài ra, các quy định

của pháp luật còn được hướng dẫn áp dụng bởi nhiều NĐ-CP như: Nghị định

163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm, Nghị định 11/2011/NĐ-CP sửa đổi, bổ

sung Nghị định 163/2006/NĐ-CP; Nghị định 83/2010/NĐ-CP về đăng ký giao dịch

bảo đảm và nhiều Thông tư, Thông tư liên bộ của các Bộ, ngành được ban hành để

hướng dẫn áp dụng các Nghị định trên.

Thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản phải gắn liền với cơ chế bảo đảm thực

thi pháp luật: Các cơ chế có tính chất hỗ trợ và có sự tham gia của nhiều cơ quan

chức năng như: văn phòng công chứng, chứng thực; văn phòng đăng ký tài sản, thủ

tục bán đấu giá, các quy định về thủ tục tố tụng dân sự khi khởi kiện, quy định về

thi hành án là những yếu tố quan trọng góp phần thực hiện các quy định về TCTS

một cách hiệu quả. Khi hoàn thiện pháp luật cần bổ sung quy định các trường hợp

thế chấp có yếu tố lừa đảo sẽ bị nghiêm cấm, hoặc vi phạm các quy định của pháp

luật về các trình tự, thủ tục, điều kiện… đều bị Tòa án tuyên bố vô hiệu khi áp dụng

pháp luật.

Thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản phải bảo đảm áp dụng pháp luật thống

nhất: Áp dụng pháp luật nói chung là hoạt động thể hiện tính quyền lực nhà nước

đối với xã hội. Trong quá trình áp dụng pháp luật khi giải quyết tranh chấp, mọi tình

tiết đều phải được xem xét một cách toàn diện, dựa trên các quy định và yêu cầu của

cụ thể của quy phạm pháp luật. Tính thống nhất quá trình áp dụng pháp luật là một

yêu cầu cấp thiết của Nhà nước pháp quyền và nguyên tắc của pháp chế XHCN.

Thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản chú ý tới tính tương thích với tập quán

và điều ước quốc tế: Yêu cầu này đòi hỏi phải nghiên cứu một cách có hệ thống

kinh nghiệm lập pháp của các hệ thống pháp luật tiêu biểu trên thế giới cũng như

khu vực, các Điều ước quốc tế để chuyển hóa và tiếp thu có chọn lọc tinh hoa

những quy định, tập quán quốc tế cho phù hợp với thực tiễn.

3.2. Một số giải pháp nâng cao chất lượng sử dụng hợp đồng thế chấp tài

sản giữa PGbank Quảng Ninh và Khách hàng

3.2.1. Giải pháp đẩy mạnh các hoạt động tổ chức thực hiện hợp đồng thế

chấp tài sản

Cần rà soát, tổng kết, đánh giá thực tiễn các hoạt động tổ chức thực hiện

pháp luật để đánh giá, tìm ra được những phương án, giải pháp loại trừ, khắc phục

những hạn chế bất cập trong quá trình tổ chức thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản.

Đẩy mạnh các hoạt động phổ biến, tuyên truyền, giáo dục về pháp luật liên

quan đến thế chấp tài sản; nâng cao ý thức pháp luật cho cán bộ, công chức và nhân

dân. Tùy từng đối tượng để xác định chủ thể, nội dung, hình thức, phương pháp

tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật cho phù hợp, cụ thể như sau:

+ Đối với cán bộ, công chức tại các cơ quan quản lý nhà nước cần mở các

lớp tập huấn chuyên đề, tìm hiểu sâu về nội dung pháp luật, các tình huống trong

thực tiễn và cách thức giải quyết, xử lý.

+ Đối với nhân dân cần chú ý các nội dung các điều kiện TCTS; quyền và

nghĩa vụ trong hợp đồng TCTS; các phương thức giải quyết tranh chấp TCTS là

những nội dung cần thiết trước khi thế chấp TCTS.

+ Các tổ chức dịch vụ, tư vấn pháp lý cho dân nhân khi ký kết hợp đồng

TCTS cần hướng dẫn kỹ những nội dung này để phòng tránh những nhần lẫn, sai

sót không đáng có khi ký kết hợp đồng TCTS.

Kiện toàn và đổi mới tổ chức hoạt động của các tổ chức bổ trợ tư pháp, các

tổ chức dịch vụ, tư vấn, trợ giúp pháp lý trong xã hội: Tổ chức, hoạt động của các tổ

chức này có vai trò rất quan trọng trong thực hiện pháp luật nói chung của toàn xã

hội, cũng như trong thực hiện hợp đồng TCTS. Nó góp phần phổ biến tuyên truyền,

giáo dục pháp luật, nâng cao hiểu biết pháp luật cho nhân dân để ký kết các hợp

đồng giao dịch có bảo đảm nói chung và hợp đồng TCTS đúng pháp luật, chặt chẽ

về nội dung, hình thức, ngăn chặn được các hành vi lừa lọc hoặc nhầm lẫn đáng

tiếc. Mặt khác, hoạt động của các tổ chức này giúp cho các bên trong quan hệ hợp

đồng bảo vệ được quyền, lợi ích hợp pháp khi có tranh chấp xảy ra.

3.2.2.Giải pháp nâng cao năng lực, trách nhiệm, đạo đức của cán bộ ngân

hàng với khách hàng vể trình tự, thủ tục giải quyết hợp đồng thế chấp tài sản

Quy hoạch cán bộ được thông báo công khai cho các phòng ban và cá nhân

cán bộ diện quy hoạch biết. Việc lựa chọn cán bộ đưa vào diện quy hoạch là khâu

rất quan trọng trong quy hoạch cán bộ. Căn cứ vào yêu cầu, nhiệm vụ của từng vị

trí, chức danh lựa chọn cho phù hợp, từng bước chuẩn hóa.

Cần đổi mới nội dung và phương pháp để nâng cao việc quy hoạch cán bộ.

Phải chú trọng tạo nguồn cán bộ cho quy hoạch, bao gồm cả việc thu hút nhân tài,

việc tiếp nhận, tuyển dụng và đào tạo bồi dưỡng đội ngũ cán bộ

Quy hoạch cán bộ cần phải tuân theo quy luật phát triển và đào thải, phát

triển tuần tự có kế hoạch và phát triển đột biến. Những đối tượng đã đưa vào quy

hoạch, nhưng sau một thời gian không có triển vọng phát triển cần kiên quyết đưa

ra khỏi quy hoạch.

Công tác quy hoạch cần quan tâm đội ngũ cán bộ trẻ, ưu tiên cán bộ là nữ,

đảm bảo cơ cấu cán bộ trẻ và cán bộ nữ hợp lý. Căn cứ vào thực trạng đội ngũ

CBCC cán bộ hiện có và mục tiêu, tiêu chuẩn, cơ cấu của đội ngũ cán bộ trong thời

kỳ mới, mỗi chức danh cán bộ đều có thể lựa chọn những cán bộ có đủ năng lực,

trình độ chuyên môn, nghiệp vụ để sẵn sàng thay thế và tiếp tục kế thừa.

Thường xuyên tổng kết nâng cao chất lượng công tác quy hoạch cán bộ để

điều chỉnh kịp thời những thay đổi, biến động nếu có, khắc phục sự chủ quan, thỏa

mãn của những cán bộ đã được bố trí quy hoạch.

Sử dụng kết hợp các phương pháp đánh giá khác nhau cho các vị trí việc làm

khác nhau. Đặc thù của cán bộ là thường xuyên phải tiếp xúc và làm việc trực tiếp

với người dân và các tổ chức, đơn vị, doanh nghiệp. Do vậy, cần phải kết hợp

phương pháp đánh giá trong nội bộ và kết quả đánh giá từ bên ngoài (từ người dân,

cơ quan, tổ chức, doanh nghiệp...) để kết quả đánh giá được khách quan, đánh giá

toàn diện hơn.

Đánh giá cán bộ gắn vào tiêu chuẩn chức danh của từng cán bộ, gắn vào

công việc cụ thể, hoàn cảnh cụ thể và gắn với cơ chế chính sách, phân tích cụ thể

điều kiện hoàn cảnh mà cán bộ đang làm việc. Xây dựng các tiêu chí đánh giá,

thang đánh giá cho từng chức danh, từng cương vị càng cụ thể càng dễ đánh giá.

Phải căn cứ vào kết quả công việc và khả năng phát triển của cán bộ.

Đánh giá cán bộ thông qua việc thực hiện chức năng nhiệm vụ được giao:

Đánh giá việc thực thi nhiệm vụ là khâu quan trọng trong quản lý, thông qua đó

đánh giá đúng lực chuyên môn nghiệp vụ, tính chủ động sáng tạo, tổ chức thực

hiện của công chức, công tác đánh giá cán bộ phải trên quan điểm phát triển, không

cứng nhắc, hẹp hòi, định kiến.

Cần xây dựng hệ thống tiêu chí đánh giá cán bộ theo từng vị trí, chức danh

công việc với những mô tả chi tiết công việc, yêu cầu, nhiệm vụ của từng vị trí việc

làm, mức độ hoàn thành công việc như thế nào. Kết quả đánh giá cán bộ hàng năm

cần được phân tích, sử dụng làm cơ sở để lựa chọn, sàng lọc, luân chuyển, quy

hoạch, định hướng phát triển đội ngũ cán bộ.

Cần thực hiện bồi dưỡng, nâng cao nghiệp vụ, khả năng nắm bắt và hiểu biết

pháp luật, cơ chế chính sách, văn bản chế độ có liên quan cho đội ngũ cán bộ phụ

trách thẩm định, định giá và ký kết hợp đồng thế chấp tài sản để họ có đủ khả năng

tiếp cận và xử lý tài sản thế chấp một cách có hiệu quả.

Thực hiện các lớp tập huấn, các cuộc hội thảo về kinh nghiệm thẩm định,

định giá và ký kết hợp đồng thế chấp tài sản PG bank Quảng Ninh và các Ngân

hàng khác để học hỏi, tiếp thu có chọn lọc những kinh nghiệm để áp dụng vào thực

tiễn.

Sắp xếp đội ngũ cán bộ làm công tác thẩm định, định giá và ký kết hợp đồng

thế chấp tài sản và cán bộ xử lý tài sản thế chấp thu hồi nợ chuyên môn hoá theo

từng lĩnh vực nhất định (nhà đất, phương tiện vận tải, công trình xây dựng, hàng hóa

...) để họ có khả năng nắm bắt được tình hình thị trường, hiểu sâu hơn về lĩnh vực

mà mình quản lý nhằm giúp ích cho việc định giá tài sản thế chấp và phát mại tài

sản được sát với giá trị thực tế.

3.2.3. Thực hiện xây dựng và kiện toàn hệ thống cơ quan đăng ký giao

dịch đảm bảo, hiện đại hóa hệ thống lưu trữ, kết nối, trao đổi thông tin giao dịch

đảm bảo

Cần xây dựng một hệ thống cơ quan độc lập công nhận đăng ký giao dịch có

bảo đảm, đương nhiên để công nhận giao dịch đăng ký có bảo đảm ấy cũng phải

kiểm tra tính đúng đắn, hợp pháp của các thông tin liên quan đến tài sản có bảo

đảm, nhân thân của người thế chấp, người nhận thế chấp.

Cơ quan đăng ký giao dịch có bảo đảm cần nắm cả tình trạng thực tế, sự thay

đổi, biến động của tài sản bảo đảm để cung cấp cho các khách hàng quan tâm. Để

bảo đảm độ tin cậy và khả năng lưu trữ, kết nối, trao đổi thông tin về giao dịch có

bảo đảm cần hệ thống hiện đại bảo đảm lưu trữ, cung cấp thông tin.

Thực hiện việc bảo mật thông tin đối với các giao dịch đảm bảo; xử lý

nghiêm đối với những cán bộ có hành vi tiết lộ thông tin khách hàng nếu chưa được

phép của giám đốc.

Mở rộng hệ thống giao dịch tới UBND xã phường, trường học. Đối với mỗi

đơn vị này cần có cán bộ phụ trách để thực hiện giao dịch khi có yêu cầu. Mọi quá

trình giao dịch đều phải được ứng dụng công nghệ thông tin nhằm tiết kiệm chi phí,

thời gian thực hiện giải quyết hợp đồng.

Hệ thống lưu trữ cần được mã hóa bằng thiết bị hiện đại; hạn chế tối đa việc

lưu trữ bằng văn bản gây tốn kém, chi phí bảo quản nhân lực, thuận tiện cho việc tra

cứu thông tin khách hàng khi cần thiết.

3.2.4. Tăng cường củng cố các hoạt động dịch vụ, tư vấn pháp lý, trợ giúp

pháp lý trong thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản

Cần kiện toàn về tổ chức, tăng cường các hoạt động dịch vụ pháp lý, tư vấn

pháp lý, trợ giúp pháp lý trong xã hội, giúp cho các cơ quan, tổ chức hoạt động theo

pháp luật, quản lý xã hội bằng pháp luật, nhất là trợ giúp cho công dân sống và làm

việc theo Hiến pháp và pháp luật.

Gia tăng các điểm tư vấn pháp lý, trợ giúp pháp lý trong thực hiện hợp đồng

thế chấp. Liên kết với các hộ gia đình, khách hàng trong việc tổ chức đào tạo miễn

phí đối với các nội dung tư vấn, biến những người đó thành một cộng tác viên tư

vấn cho ngân hàng.

Tiến hành thỏa thuận với khách hàng trong việc đặt biển của ngân hàng,

phân chia lợi nhuận trong các hoạt động tư vấn, giao dịch thành công đối với mỗi

hợp đồng thế chấp.

Sử dụng hệ thống mạng xã hội trong tuyên truyền phổ biến kiến thức pháp

luật khi thực hiện hợp đồng thế chấp cho những đối tượng khách hàng. Đồng thời

gửi những thông tin cho những đối tượng khác nhau nhằm tìm kiếm phổ biến kiến

thức trong thực hiện, thủ tục các giao dịch của hợp đồng thế chấp tài sản.

Ngân hàng cần thực hiện phối hợp với những UBND xã phường, các tổ chức

đơn vị tư vấn khác nhau trong việc phổ biến kiến thức thực hiện giao dịch hợp

đồng.

3.2.5. Đẩy mạnh hoạt động kiểm tra giám sát, xử lý vi phạm liên quan đến

ký kết, thanh lý, giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp tài sản

Công tác quản lý kiểm tra, giám sát hoạt động của cán bộ ngân hàng trong

giải quyết hợp đồng thế chấp tài sản phải được tiến hành thường xuyên, không chờ

khi cán bộ vi phạm nghiêm trọng mới kiểm tra xử lý kỷ luật. Thực hiện chế độ

khách hàng cùng tham gia xây dựng và giám sát, kiểm tra hoạt động của cán bộ

ngân hàng, tiếp thu ý kiến phản ánh của khách hàng về các hành vi thái độ của cán

bộ khi tiếp xúc khách hàng đề giải quyết hợp đồng.

Tiến hành kiểm tra, giám sát trong việc chấp hành nghiêm kỷ cương, kỷ luật

trong thực thi nhiệm vụ giao dịch, ký kết hợp đồng. Quản lý thống nhất là bảo đảm

cho hoạt động của cán bộ được nhất quán, nhịp nhàng, có trật tự và hướng tới tính

hiệu lực, hiệu quả. Đồng thời, thực hiện sát hạch cán bộ theo chu kỳ để đánh giá

năng lực cán bộ (chu kỳ có thể từ 3 đến 8 tháng); Xác định số lượng cán bộ theo vị

trí việc làm trong từng cơ quan, đơn vị; Quy định các loại văn bằng, chứng chỉ cho

từng chức danh.

Cần có quy định cụ thể hơn về kiểm tra, đánh giá đối với cán bộ. Đó là điều

kiện bảo đảm cho cán bộ thực hiện các giao dịch, trình tự ký kết thẩm định tài sản

một cách nghiêm chỉnh, đúng pháp luật, có hiệu quả cao. Thông qua các hoạt động

kiểm tra, đánh giá giúp giám đốc trên biết được cán bộ có năng lực thực hiện giải

quyết hợp đồng thế chấp đến đâu, có đúng không, có gì sai sót không? Nếu có sai

phạm thì có chỉ đạo, uốn nắn kịp thời. Cũng qua kiểm tra, đánh giá giúp cho cán bộ

thấy được ưu điểm, nhược điểm của mình để có hướng điều chỉnh cho đúng.

Cần đưa ra các quy định về kiểm tra thường xuyên và định kỳ đối với cán bộ

khi được giao tìm kiếm ký kết hợp đồng thế chấp. Kết quả đó phải được công bố

công khai, là cơ sở để xét nâng bậc lương, để bố trí, đề bạt, bổ nhiệm và xét hưởng

các chế độ đãi ngộ khác.

Cần xử lý nghiêm những trường hợp vi phạm để lấy đó làm gương răn đe;

đồng thời cũng phải đảm bảo việc xử lý nhanh nhất; nếu có vi phạm nghiêm trọng

thì cán bộ đó có thể bị đình chỉ công việc ngay. Điều này sẽ tạo thêm hiệu lực cho

việc chấp hành kỷ luật hành chính; ngăn ngừa việc tiêu cực ngay trong bản thân

những người thực hiện công việc.

Xây dựng và hoàn thiện cơ chế, chính sách kiểm tra, giám sát cán bộ và hiện

thực hóa trong thực tiễn. Cần tiến hành kiểm tra, giám sát để góp phần củng cố và

tăng cường hiệu quả hoạt động của đội ngũ cán bộ, phát hiện và kịp thời xử lý

những cán bộ có biểu hiện vi phạm đạo đức, vi phạm pháp luật trong việc thực hiện

các trình tự giao kết hợp đồng thế chấp.

Cần kiểm tra, giám sát bảo đảm tính đúng đắn, hợp pháp ngay từ đầu và

trong quá trình thực hiện, nếu phát hiện hành vi vi phạm pháp luật trong các hoạt

động này cần xử lý nghiêm minh theo quy định của pháp luật.

Cần phải thường xuyên kiểm tra, giám sát việc ký kết, thanh lý, giải quyết

tranh chấp hợp đồng TCTS vì đây là một chuỗi hoạt động có quan hệ mật thiết với

nhau, trong đó nếu bảo đảm tính đúng đắn, đáng tin cậy của hoạt động trước sẽ bảo

đảm tính đúng đắn, hợp pháp của hoạt động sau và cuối cùng là hạn chế, loại trừ các

tranh chấp hợp đồng TCTS có thể xảy ra.

Cần thành lập một tổ chức giám sát tình hình sử dụng vốn vay của khách

hàng riêng nhằm đánh giá hoạt động tín dụng của cả Ngân hàng và khách hàng.

3.2.6. Giải pháp nâng cao hiệu quả giao kết và thực hiện hợp đồng thế

chấp tài sản

+ Về nội dung hợp đồng:

Về tài liệu hợp đồng và giải thích hợp đồng, trong điều khoản này, nên ghi rõ

những tài liệu nào được coi là tài liệu của hợp đồng như phụ lục (ví dụ: bản đồ mô

tả vị trí của tài sản thế chấp là nhà ở), các thỏa thuận riêng biệt theo thứ tự ưu tiên

áp dụng. Khi có vấn đề mẫu thuẫn liên quan tới giải thích hợp đồng, có thể căn cứ

vào các tài liệu này theo thứ tự được ghi cụ thể. Điều khoản này có ý nghĩa dự báo

cáo khi các bên bất đồng trong việc giải thích ngôn ngữ được ghi trong hợp đồng.

Điều khoản này nên ghi sau điều khoản về chủ thể để hợp đồng được rõ ràng hơn.

Về điều khoản quyền và nghĩa vụ, nhìn chung, hợp đồng thế chấp mẫu đã

quy định tương đối đầy đủ và cụ thể ở một số nội dung. Tuy nhiên, vẫn nên bổ sung

hơn nữa theo hướng cụ thể hóa những nghĩa vụ như nghĩa vụ đăng ký giao dịch bảo

đảm, cụ thể về thời gian thực hiện trong từng nghĩa vụ.

Về điều khoản xử lý vi phạm, nên quy định rõ những hành vi như thế nào

được coi là vi phạm hợp đồng, chế tài phạt vi phạm đối với từng hành vi cụ thể ra

sao. Quy định rõ ràng như vậy sẽ giúp cho điều khoản phạt vi phạm được thực hiện

thuận lợi trên thực tế. Khi một bên thực hiện những hành vi được thể hiện trong

điều khoản phạt vi phạm, bên chủ thể còn lại sẽ có quyền áp dụng ngay những chế

tài theo thỏa thuận sẵn. Quy định như hiện nay trong mẫu hợp đồng thế chấp của

Chi nhánh còn chưa rõ ràng, mơ hồ nên chưa đảm bảo tính khả thi, dự báo của hợp

đồng; do vậy Chi nhánh nên sửa đổi điều khoản này theo hướng như trên.

Về điều khoản giải quyết tranh chấp, như đã phân tích, thỏa thuận trọng tài

theo hợp đồng thế chấp là chưa rõ ràng và khó thực hiện trên thực tế. Để đảm bảo

tính chặt chẽ trong những điều khoản giải quyết tranh chấp thì những thỏa thuận về

thương lượng cần được quy định đầy đủ hơn; quy định rõ thời gian giải quyết bằng

biện pháp thương lượng bao nhiêu ngày. Nếu hết thời hạn đó, hai bên thương lượng

không thành thì một bên có thể khởi kiện tại Tòa án.

Về điều khoản bảo mật thông tin, do hợp đồng là tài liệu liên quan tới hoạt

động sản xuất kinh doanh của các chủ thể, đặc biệt là khách hàng vay nên cần thiết

có sự bảo mật. Bởi vậy, điều khoản về bảo mật thông tin cũng nên được bổ sung để

hợp đồng được chặt chẽ hơn. Trong quá trình thực hiện hợp đồng, các bên có nghĩa

vụ giữ bí mật các thông tin, tài liệu do bất kỳ bên nào cung cấp và yêu cầu giữ bí

mật và đảm bảo rằng không một thông tin nào được sử dụng một cách cố ý hoặc vô

ý để gây ra những thiệt hại về mặt vật chất hoặc và tinh thần cho bên kia. Nghĩa vụ

này được thực hiện trong suốt cả quá trình thực hiện hợp đồng. Bất cứ một sự vi

phạm nào ở bất cứ mức độ nào đối với điều khoản này sẽ được coi như vi phạm

hợp đồng, và do đó bên vi phạm sẽ phải bồi thường theo quy định của pháp luật về

bồi thường thiệt hại theo hợp đồng. Điều khoản và nghĩa vụ này vẫn tiếp tục có hiệu

lực sau khi chấm dứt và thanh lý hợp đồng. Trong trường hợp phải công khai một

phần hay toàn bộ nội dung của hợp đồng cũng như những thông tin về số liệu khách

hàng theo yêu cầu của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền mà một bên chưa nhận

được sự đồng ý bằng văn bản của bên kia thì bên được yêu cầu công khai thông tin

được phép công khai thông tin nhưng sau đó phải báo cáo ngay bằng văn bản cho

bên còn lại.

Về điều khoản thông báo, để giúp cho hợp đồng được rõ ràng hơn, hợp đồng

có thể quy định thêm điều khoản về thông báo. Theo đó, mọi sự thông báo sẽ được

liên lạc theo địa chỉ được thỏa thuận và ghi rõ trong điều khoản này. Điều khoản

này quy định sẽ thuận lợi cho ngân hàng khi cần kiểm tra tình trạng của tài sản thế

chấp hay tiến hành trao đổi với các chủ thể còn lại của hợp đồng.

+ Về trình tự giao kết hợp đồng: Do nhận thức của khách hàng về quyền

thỏa thuận điều khoản của hợp đồng còn hạn chế nên Chi nhánh có thể khắc phục

điều này bằng cách tăng trách nhiệm của cán bộ tín dụng trong việc giải thích và

hướng dẫn khách hàng các điều khoản của hợp đồng, tăng thời gian mà các bên thỏa

thuận điều khoản của hợp đồng để khách hàng có điều kiện nghiên cứu kỹ hơn về

hợp đồng. Điều này không chỉ có lợi cho khách hàng mà bản thân ngân hàng cũng

sẽ gặp thuận lợi hơn trong quá trình thực hiện hợp đồng, nâng cao uy tín của ngân

hàng, tăng khả năng cạnh tranh của ngân hàng.

+ Về đăng ký giao dịch bảo đảm

Về nguyên tắc, hợp đồng thế chấp được giao kết hợp pháp có hiệu lực kể từ

thời điểm giao kết, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy

định khác. Nghị định số 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm quy định các

trường hợp bắt buộc phải đăng ký giao dịch bảo đảm gồm có: thế chấp quyền sử

dụng đất; thế chấp quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng;

thế chấp tàu bay, tàu biển; thế chấp một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ

và các trường hợp khác nếu pháp luật có quy định. Trên thực tế, có rất nhiều trường

hợp việc thế chấp, cầm cố tài sản bảo đảm không phải đăng ký theo quy định của

Nghị định số 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm, nên ngân hàng và bên thế

chấp không có nghĩa vụ phải đăng ký hợp đồng thế chấp tài sản đó với cơ quan

đăng ký giao dịch bảo đảm. Cho nên, những hợp đồng thế chấp, cầm cố tài sản chưa

đăng ký nói trên sẽ không có giá trị pháp lý đối với bên thứ ba và quyền, lợi ích của

tổ chức tín dụng nhận bảo đảm sẽ không được pháp luật bảo vệ.

3.3. Kiến nghị

3.3.1. Kiến nghị với thống đốc Ngân hàng Nhà nước

Ngân hàng Nhà nước nên sớm trình lên Chính phủ và Quốc hội về việc ban

hành Luật thế chấp tài sản và những văn bản hướng dẫn việc xác định quyền sở hữu

tài sản đặc biệt là nhà cửa, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đồng thời nên khẩn

trương thành lập Công ty mua bán tài sản thế chấp dựa trên kinh nghiệm học hỏi

của các nước và áp dụng có chọn lọc vào hoạt động tín dụng tại Việt Nam theo sự

uỷ quyền của Chính phủ.

Ngân hàng Nhà nước cần chủ động phối hợp với các cơ quan chức năng liên

quan khác như:Toà án Nhân dân tối cao, Viện kiểm soát Nhân dân tối cao, Bộ Tư

pháp, Bộ Công an, Tổng cục Địa chính để nghiên cứu, soạn thảo, ban hành một văn

bản liên tịch nhằm hoàn thiện cơ sở pháp lý, tạo điều kiện thuận lợi và an toàn để

hướng dẫn xử lý ngay các khó khăn ách tắc trong việc giải toả, phát mãi tài sản thế

chấp của các Ngân hàng thương mại hiện nay.

Ngân hàng Nhà nước cần sớm có cơ chế quy định về việc thiết lập quỹ bù

đắp rủi ro nhằm bù đắp những phần vốn bị mất khi bán tài sản thế chấp mà không

đủ thu hồi nợ. Cơ chế này được thiết lập theo những quy định như: Trích lập theo

từng kỳ với mức tỷ lệ thích hợp khác nhau thay vì trích từ đầu năm; Cần xem xét lại

tỷ lệ quy định về trích lập quỹ dự phòng trên cơ sở mối tương quan giữa tỷ lệ nợ quá

hạn và số rủi ro có thể xảy ra cần phải xử lý đồng thời phân loại thích hợp cho từng

loại tài sản theo tính chất của từng loại tài sản; Dự phòng nên trích lập theo từng

nhóm tài sản có qua phân loại.

Từng bước đơn giản hoá thủ tục công chứng; thay đổi thủ tục đăng ký sở

hữu tài sản thế chấp; xử lý tài sản thế chấp thông qua Toà án; Quy định lại mức cho

vay phù hợp với các loại tài sản đem thế chấp. Đồng thời, Chính phủ cần đưa ra các

giải pháp về định giá tài sản thế chấp, sao cho hợp lý cho cả Ngân hàng và khách

hàng.

Hoàn thiện pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm, tạo điều kiện cho hoạt

động đăng ký được tiến hành thông suốt, nhanh chóng, thuận lợi tối đa cho cá nhân

và tổ chức trong quá trình đăng ký và tìm hiểu thông tin về giao dịch bảo đảm, đáp

ứng yêu cầu của quá trình hội nhập kinh tế quốc tế. Đồng thời, cần thực hiện nhiều

biện pháp trước mắt như tuyên truyền và phổ biến pháp luật, biện pháp lâu dài và

cũng rất quan trọng là nâng cao dân trí.

Nhanh chóng cổ phần hóa khối ngân hàng thương mại quốc doanh. Nguyên

nhân khác khiến cho hợp đồng được giao kết chưa đúng ý chí của các bên chủ thể là

mối quan hệ bất bình đẳng giữa các chủ thể giao kết. Muốn vậy, cần phải tạo một

môi trường kinh tế lành mạnh, trong đó ngân hàng là một chủ thể kinh doanh vì lợi

nhuận. Động cơ đó sẽ thúc đẩy các ngân hàng tìm kiếm khách hàng của mình, nâng

cao chất lượng dịch vụ. Sự cạnh tranh này tự nó sẽ tạo nên mối quan hệ bình đẳng

giữa các chủ thể giao kết hợp đồng thế chấp tài sản. Muốn vậy, giải pháp mà bài

viết đưa ra là nhanh chóng cổ phần hóa khối ngân hàng thương mại quốc doanh.

Bên cạnh đó, nhà nước cần phải cổ phần hóa triệt để, nghĩa là phải đẩy mạnh cổ

phần hóa về cả chất lượng và số lượng. Về số lượng, tiến hành cổ phần hóa các

ngân hàng thương mại quốc doanh còn lại. Về chất lượng, cần nâng cao số vốn nhà

nước bán ra công chúng để tăng cường sự tham gia của công chúng vào quản lý

doanh nghiệp.

Hoàn thiện hệ thống pháp luật nhằm thúc đẩy và quản lý thị trường bất động

sản phát triển nhanh, hiệu quả, bền vững và lành mạnh, đúng định hướng xã hội chủ

nghĩa; Bổ sung hành lang pháp lý để hình thành các định chế tài chính phi ngân

hàng như: quỹ tín thác bất động sản, quỹ đầu tư bất động sản, quỹ phát triển nhà ở,

quỹ tiết kiệm nhà ở nhằm thu hút các nguồn vốn cho thị trường; Cân đối cung - cầu

hàng hoá cho thị trường bất động sản, đặc biệt là bất động sản nhà ở, bảo đảm chủ

động bình ổn thị trường theo quy luật cung cầu, thúc đẩy phát triển kinh tế và đảm

bảo an sinh xã hội; Quản lý và nâng cao năng lực các chủ thể tham gia thị trường

bất động sản trong đó có các tổ chức hỗ trợ thị trường như sàn giao dịch bất động

sản, các tổ chức, cá nhân định giá, các tổ chức, cá nhân môi giới, tư vấn về bất động

sản; Hoàn thiện hệ thống thông tin, dự báo thị trường bất động sản; Đổi mới, nâng

cao vai trò và hiệu lực quản lý của Nhà nước đối với thị trường bất động sản.

Hoàn thiện pháp luật theo hướng, cần có các quy định tạo điều kiện thuận lợi

cho chủ nợ có bảo đảm được thực thi tốt nhất quyền năng của mình trên thực tế. Nói

cách khác, trong trường hợp bên bảo đảm không thực hiện hoặc thực hiện không

đúng nghĩa vụ được bảo đảm thì bên nhận bảo đảm có quyền xử lý tài sản bảo đảm

trong thời gian nhanh nhất, ít tốn kém nhất nhưng vẫn phải khách quan, trung thực.

Ngoài ra, cần phải có sự thay đổi về quan điểm lập pháp khi điều chỉnh hành vi của

các bên ký kết hợp đồng bảo đảm, đó là: áp dụng thủ tục tố tụng rút gọn đối với

những tranh chấp liên quan đến việc xử lý tài sản bảo đảm; tăng cường cơ chế, biện

pháp để bên nhận bảo đảm dễ dàng tiếp cận và xử lý tài sản bảo đảm hoặc chỉ cần

chứng minh hai chứng cứ là: (i) hợp đồng bảo đảm hợp pháp và (ii) con nợ không

có khả năng trả nợ theo đúng cam kết, thì chủ nợ hoàn toàn có quyền xử lý tài sản

bảo đảm theo như thoả thuận hoặc theo pháp luật quy định

3.3.2. Kiến nghị với Hội sở

Hợp đồng thế chấp mẫu cần bổ sung hơn nữa theo hướng cụ thể hóa những

nghĩa vụ như đăng ký giao dịch bảo đảm, cụ thể về thời gian thực hiện trong từng

nghĩa vụ. Bên cạnh đó, cần quy định rõ những hành vi như thế nào được coi là vi

phạm hợp đồng, chế tài phạt vi phạm đối với từng hành vi cụ thể ra sao.

Cần tăng cường trách nhiệm của cán bộ tín dụng trong việc giải thích và

hướng dẫn khách hàng các điều khoản của hợp đồng, tăng thời gian mà các bên thỏa

thuận điều khoản của hợp đồng để khách hàng có điều kiện nghiên cứu kỹ hơn về

hợp đồng. Đồng thời, cần đăng ký giao dịch bảo đảm trong cả những trường hợp mà

pháp luật không yêu cầu.

KẾT LUẬN

Nội dung của đề tài “Hợp đồng thế chấp tài sản giữa PGbank Quảng Ninh

và khách hàng” cho phép rút ra những kết luận sau:

Thứ nhất, Hợp đồng thế chấp tài sản là hợp đồng đảm bảo tiền vay bằng tài

sản, là văn bản pháp lý ghi nhận giao dịch đảm bảo giữa ngân hàng và bên thế chấp

nhằm dùng tài sản thế chấp để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ đã được

ghi rõ trong hợp đồng. Mặt khác, hợp đồng thế chấp được coi là hợp đồng phụ, phụ

thuộc vào hợp đồng chính là hợp đồng tín dụng giữa người vay và người cho vay.

Hợp đồng phụ muốn có hiệu lực, trước hết phải tuân thủ đầy đủ các điều kiện luật

định về chủ thể, nội dung, hình thức. Mặt khác, bên cạnh tuân thủ các điều kiện

trên, hợp đồng vẫn không có hiệu lực nếu như hợp đồng chính (hợp đồng tín dụng)

bị coi là không có hiệu lực.

Thứ hai, Tác giả đã tiến hành phân tích quá trình thực hiện việc giao kết và

thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản giữa ngân hàng PGbank Quảng Ninh và khách

hàng: Các điều kiệm đảm bảo thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản; Hình thức, trình

tự, thủ tục hợp đồng thế chấp tài sản; Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp và bên

nhận thế chấp; Quy định về hiệu lực, thời hạn và giải quyết tranh chấp hợp đồng thế

chấp tài sản.

Thứ ba, Để nâng cao hiệu quả sử dụng hợp đồng thế chấp tài sản tác giả đề

xuất một số giải pháp sau: Giải pháp đẩy mạnh các hoạt động tổ chức thực hiện

pháp luật thế chấp tài sản; Nâng cao năng lực, trách nhiệm, đạo đức của cán bộ

ngân hàng với khách hàng vể trình tự, thủ tục giải quyết hợp đồng thế chấp tài sản;

Xây dựng, kiện toàn hệ thống cơ quan đăng ký giao dịch đảm bảo, hiện đại hóa hệ

thống lưu trữ, kết nối, trao đổi thông tin giao dịch đảm bảo; Tăng cường các hoạt

động dịch vụ, tư vấn pháp lý, trợ giúp pháp lý trong thực hiện hợp đồng thế chấp

tài sản; Tăng cường kiểm tra giám sát, xử lý vi phạm đối với các hoạt động liên

quan đến ký kết, thanh lý, giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp tài sản.

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

❖ Luật và các văn bản pháp quy khác

1. Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên Môi trường, Thông tư liên tịch số

20/2011/TTLT/BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất,

tài sản gắn liền với đất, Hà Nội 2011.

2. Bộ Tư pháp, Thông tư số 05/2011/TT-BTP ngày 16/02 hướng dẫn một

số vấn đề về đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm, hợp đồng, thông

báo việc kê biên tài sản thi hành án theo phương thức trực tiếp, bưu điện, fax, thư

điện tử tại Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao

dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp 2011.

3. Bộ Tư pháp, Nhận diện khía cạnh pháp lý của vật quyền bảo đảm và

một số kiến nghị xây dựng, hoàn thiện Bộ luật Dân sự, Tài liệu Hội thảo khoa học

cấp Bộ 2013.

4. Bộ Tư pháp, Bộ Giao thông, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Công an ,

Thông tư số 15/2013/TTLT-BTP-BGT-BTNMT-BCA ngày 05/11/2013 hướng dẫn

việc trao đổi cung cấp thông tin về tài sản bảo đảm giữa cơ quan đăng ký giao dịch

bảo đảm với tổ chức hành nghề công chứng, cơ quan thi hành án dân sự và cơ quan

đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền lưu hành tài sản 2013.

5. Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên Môi trường - Ngân hàng nhà nước, Thông

tư liên tịch số 16/2014/TTLT/BTP-BTNMT-NHNN hướng dẫn một số vấn đề xử lý

tài sản bảo đảm 2014.

6. Bộ luật Dân sự 1995

7. Bộ luật Dân sự 2005

8. Bộ luật dân sự 2015

9. Chính phủ , Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7 về đăng ký giao

dịch bảo đảm 2010.

10. Chính phủ, Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 về sửa đổi,

bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về giao

dịch bảo đảm 2012.

11. Luật Ngân hàng Pháp, năm 1941.

12. Luật Ngân hàng ấn Độ, năm 1959

13. Luật tổ chức tín dụng Việt Nam, năm 2010

14. Nghị quyết số 25/2017/NQ-HĐQT-PGB ngày 02/11/2017 về việc ban

hành quy chế về biện pháp đảm bảo tín dụng tại PG bank.

15. Nghị quyết số 42/2017/QH14 ngày 15/08/2017 về việc thí điểm xử lý

nợ xấu của các tổ chức tín dụng.

16. Thông tư số 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 của Thống đốc Ngân

hàng nhà nước Việt Nam về việc ban hành quy chế cho vay của các tổ chức tín

dụng đối với khách hàng.

17. Quy chế bảo đảm tiền vay ban hành theo quyết định số 373 -08/QĐ hội

đồng quản trị ngày 29/8/2008 của PG bank.

18. Quyết định số 169/2017/QĐ-TGĐ ngày 28/11/2017 về việc ban hành

quy định nhận tài sản bảo đảm là bất động sản của ngân hàng PG bank

19. Quy trình nhận tài sản bảo đảm tại PG bank, ban hành kèm theo quyết

định số 816-08/QĐ-TGĐ ngày 27/12/2008 của tổng giám đốc ngân hàng PG bank.

❖ Một số công trình nghiên cứu

1. Lê Thị Thúy Bình, Thực tiễn giải quyết các tranh chấp hợp đồng thế

chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án và những yêu cầu đặt ra đối với việc hoàn thiện

Bộ luật Dân sự 2005, Chuyên đề Hội thảo khoa học cấp bộ 2013.

2. Lê Thị Thúy Bình, "Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về hợp đồng

thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam", Tạp chí Giáo dục lý luận 2011, (2+3),

tr.109-114.

3. Nguyễn Minh Đoan, Thực hiện và áp dụng pháp luật ở Việt Nam, Nxb

Chính trị quốc gia 2010.

4. Nguyễn Ngọc Điện, nghiên cứu về tài sản trong Luật dân sự Việt Nam,

Nxb Trẻ Thành phố Hồ Chí Minh 1999.

5. Bùi Đức Giang "Một số hạn chế của thế chấp quyền đòi nợ theo quy

định hiện hành", Tạp chí Ngân hàng 2011, (21), tr.9-10.

6. Bùi Thị Hằng, "Thế chấp quyền sử dụng đất đảm bảo thực hiện hợp

đồng tín dụng ngân hàng ở nước ta hiện nay", Tạp chí Nhà nước và pháp luật 1998,

(4), tr.18-19.

7. Hoàng Thị Thúy Hằng , Chế định vật quyền và dự kiến sửa đổi phần

"Tài sản và quyền sở hữu" trong Bộ luật Dân sự (sửa đổi) của Việt Nam", Tài liệu

hội thảo 2012.

8. Hồ Quang Huy ,"Vật quyền bảo đảm - những vấn đề pháp lý đặt ra trong

quá trình hoàn thiện pháp luật dân sự của nước ta", Tạp chí Dân chủ và pháp luật,

(Số chuyên đề) 2010, tr.3-4.

9. Lê Thu Hiền, Bảo đảm tiền vay ngân hàng - thực trạng và giải pháp,

Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật, Hà Nội 2003

10. Nguyễn Văn Hoạt , "Thế chấp tài sản trong việc đảm bảo thực hiện hợp

đồng tín dụng ngân hàng", Tạp chí Nhà nước và pháp luật 1998, (10), tr.5-6.

11. Nguyễn Văn Hoạt , "Một số vấn đề về thế chấp quyền sử dụng đất", Tạp

chí Nhà nước và pháp luật 2004, (02), tr.12-13.

12. Nguyễn Huỳnh Huyện, Thực hiện pháp luật về trợ giúp pháp lý trong

điều kiện xây dựng nhà nước pháp quyền ở Việt Nam, Luận án Tiến sĩ Luật học,

Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh 2012.

13. Trần Văn Hà, Giải quyết tranh chấp đất đai bằng con đường Tòa án ở

Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Luật Hà Nội 2007.

14. Nguyễn Thúy Hiền, Đăng ký và cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm

ở Việt Nam - Thực trạng và giải pháp, Đề tài nghiên cứu khoa học, Bộ Tư pháp

2006.

15. Doãn Hồng Nhung, "Xử lý tài sản thế chấp là giá trị quyền sử dụng đất

để bảo đảm tiền vay trong ngân hàng và các tổ chức tín dụng", Tạp chí Luật học

2002, (3), tr.13-14.

16. Lê Đình Nghị (Chủ biên) , Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam, Tập 2

NXB giáo dục 2009.

17. Nguyễn Thị Nga, "Một số tồn tại, bất cập và những khó khăn, vướng

mắc trong quá trình xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại các ngân hàng

thương mại hiện nay", Tạp chí Nhà nước và pháp luật 2008, (22), tr.22-25.

18. Nguyễn Thị Nga, "Bàn về các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất

theo Luật Đất đai năm 2003 và Bộ luật Dân sự năm 1995", Tạp chí Nhà nước và

pháp luật 2005, (4), tr.25-26.

19. Phan Minh Ngọc, "Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất - một số vấn đề

lý luận và thực tiễn", Dân chủ và Pháp luật 2008, (8), tr.8-9.

20. Nguyễn Văn Phương , "Cần bảo đảm quyền thế chấp quyền sử dụng đất

thuê lại trong khu công nghiệp", Tạp chí Dân chủ và Pháp luật 2006, (7), tr.11-12.

21. Lê Thị Thủy (Chủ biên), Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản

của các tổ chức tín dụng, Nxb Tư pháp 2006.

22. Lê Thị Thu Thuỷ, "Thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn ngân hàng:

Những vướng mắc cần khắc phục", Tạp chí Nghiên cứu lập pháp 2004, (6), tr.18-19

23. Nguyễn Như Quỳnh , "Quy định về thế chấp quyền sử dụng đất - những

bất cập và đề xuất hoàn thiện", Tạp chí Luật học 2003, (Số chuyên đề), tr.3-4.

24. Nguyễn Văn Thông (Chủ biên), Hỏi - đáp giao dịch dân sự và giải quyết

tranh chấp, Nxb Thống kê, Hà Nội 2010.

25. Nguyễn Cảnh Quý, Hoàn thiện cơ chế điều chỉnh pháp luật đất đai ở

Việt Nam, Luận án Tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội 2003

26. Nguyễn Quang Tuyến , Quyền sử dụng đất trong các giao dịch dân sự và

thương mại, Luận án Tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội 2003.

27. Nguyễn Quang Tuyến, "Một số suy nghĩ xung quanh các quy định về hợp

đồng thế chấp sử dụng đất trong Bộ luật Dân sự các văn bản pháp luật hiện hành",

Tạp chí Luật học 2001, (5), tr.13-14

28. Phạm Văn Tuyết, Hoàn thiện pháp luật về giao dịch bảo đảm, Đề tài

khoa học cấp trường, Trường Đại học Luật, Hà Nội 2010.

29. Vũ Minh Tuấn, Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở, Luận văn Thạc

sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội 2006.

30. Vũ Thị Hồng Yến, Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy

định của pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành, Luận án Tiến sĩ Luật học, Trường

Đại học Luật Hà Nội 2013.

Luận văn Thạc sĩ Luật kinh tế: Hợp đồng thế chấp tài sản giữa ngân hàng PGbank Quảng Ninh và khách hàng

Chủ đề:

Luật ngân hàng

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG

-----------------------------

LUẬN VĂN THẠC SĨ

HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP TÀI SẢN GIỮA PGBANK

QUẢNG NINH VÀ KHÁCH HÀNG

Ngành: Luật Kinh tế

VŨ HÙNG CƯỜNG

Hà Nội - 2019

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG

-----------------------------

LUẬN VĂN THẠC SĨ

Hợp đồng thế chấp tài sản giữa PGBANK

Quảng Ninh và khách hàng

Ngành: Luật kinh tế

Mã số: 8380107

Học và tên: VŨ HÙNG CƯỜNG

Người hướng dẫn khoa học: PGS, TS Hồ Thúy Ngọc

Hà Nội - 2019

MỤC LỤC

TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU CỦA LUẬN VĂN THẠC SĨ

Tài liệu liên quan

Đề thi kết thúc học phần học kì 1 môn Luật Ngân hàng năm 2021-2022

Đề thi kết thúc học phần học kì 3 môn Luật Ngân hàng năm 2021-2022

Đề thi kết thúc học phần học kì 2 môn Luật Ngân hàng năm 2023-2024 có đáp án

Bài tập nhóm môn Luật ngân hàng - Chương 1

Đề cương chi tiết học phần Luật Ngân hàng (Mã học phần: LKT103032)

Bài giảng Pháp luật tài chính và ngân hàng - Chương 5: Pháp luật về các tổ chức tín dụng

Bài giảng Pháp luật tài chính và ngân hàng - Chương 4: Pháp luật về ngân hàng nhà nước

Bài giảng Pháp luật tài chính và ngân hàng - Chương 3: Pháp luật về thuế

Bài giảng Pháp luật tài chính và ngân hàng - Chương 2: Pháp luật ngân sách nhà nước

Bài giảng Pháp luật tài chính và ngân hàng - Chương 1: Khái quát về pháp luật tài chính ngân hàng

Tài liêu mới

Bài giảng Luật giao dịch điện tử: Chương 3 - Các vấn đề pháp lý của hợp đồng thương mại điện tử

Bài giảng Luật giao dịch điện tử: Chương 2 - Giá trị pháp lý của thông điệp dữ liệu điện tử

Bài giảng Luật giao dịch điện tử: Chương 1 - Mục tiêu và phương pháp luận của Pháp luật thương mại điện tử

Tài liệu Kế hoạch truyền thông chính sách hóa đơn điện tử cho Cục Thuế Hà Nội

Giải pháp nâng cao hiệu quả phổ biến, giáo dục pháp luật về quyền sở hữu công nghiệp cho doanh nghiệp tại thành phố Huế

Hướng hoàn thiện pháp luật điều chỉnh hoạt động hỗ trợ doanh nghiệp khởi nghiệp sáng tạo

Sổ tay Tìm hiểu một số chính sách ưu đãi cho người nghèo, người dân sinh sống tại các vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn

Tài liệu ôn thi chứng chỉ Kiểm toán và Kế toán viên - Chuyên đề 1: Pháp luật về kinh tế và luật doanh nghiệp

Bài giảng Pháp luật về chủ thể kinh doanh: Chương 8 - Những vấn đề chung về phá sản và pháp luật về phá sản

Bài giảng Pháp luật về chủ thể kinh doanh: Chương 2 - Doanh nghiệp tư nhân và hộ kinh doanh

Câu hỏi ôn thi Luật Ngân hàng

Câu hỏi ôn tập môn Thương mại I (Luật học - Luật Kinh doanh)

“Trọng tài” trong smart contract và cơ chế công nhận và cho thi hành theo Công ước New York 1958

Luật số: 48/2024/QH15

Luật số: 61/2024/QH15

AI tóm tắt

Giới thiệu tài liệu

Đối tượng sử dụng

Từ khoá chính

Nội dung tóm tắt

Giới thiệu

Về chúng tôi

Việc làm

Quảng cáo

Liên hệ

Chính sách

Thoả thuận sử dụng

Chính sách bảo mật

Chính sách hoàn tiền

DMCA

Hỗ trợ

Hướng dẫn sử dụng

Đăng ký tài khoản VIP

093 303 0098

support@tailieu.vn

Phương thức thanh toán

Theo dõi chúng tôi

Facebook

Youtube

TikTok