Đề tài: Nâng cao công tác quản lý trong giai đoạn bồi thường giải phóng mặt bằng của các dự án xây dựng trên địa bàn tỉnh Đồng Nai

ttk1204@gmail.com

PHẦN MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài:

Hiện nay một trong những nguyên nhân gây chậm trến tiến độ, tăng chi phí trong

quá trình đầu tư xây dựng là công tác bồi thường giải phóng mặt bằng. Đây là công tác

phức tập, liên quan đến nhiều vấn đề. Đặc biệt trên địa bàn tỉnh Đồng Nai nhu cầu về

đầu tư xây dựng cao, những dự án liên quan đến bồi thường giải phóng mặt bằng nhiều

do đó làm thê nào để nâng cao công tác này là một vấn đề cần giải quyết.

Đề tài “Nâng cao công tác quản lý trong giai đoạn bồi thường giải phóng mặt bằng

của các dự án xây dựng trên địa bàn tỉnh Đồng Nai “ ra đời nhằm hoàn thiện hơn nữa

các quy trình, trình tự cũng như các vấn đề liên quan đến bồi thường giải phóng mặt

bằng để việc thực hiện các dự án xây dựng trên địa bàn tỉnh Đồng Nai được hoàn thiện

đúng yêu cầu được giao.

2. Đối tượng nghiên cứu

Dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn tỉnh Đồng Nai .

3. Phạm vi nghiên cứu

Ông tác bồi thường giải phóng mặt bằng

4. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

Nâng cao công tác quản lý trong giai đoạn bồi thường giải phóng mặt bằng của các

dự án xây dựng trên địa bàn tỉnh Đồng Nai

5. Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp nghiên cứu lý thuyết và luật quy định

6. Kết cấu của luận văn:

Tài liệu tham khảo

NỘI DUNG ĐỀ CƯƠNG CHI TIẾT

Nội dung thực hiện và tài liệu thực hiện luận văn:

Phần Mở đầu: - Tình hình quản lý trong giai đoạn bồi thường giải phóng mặt

bằng của các dự án xây dựng trên địa bàn tỉnh Đồng Nai

- Sự cần thiết tiến hành đề tài

Chương 1: Cơ sở lý luận về bồi thường giải phóng mặt bằng

1.1 Công tác đền bù giải phóng mặt bằng và các khái niệm liên quan

1.1 .1 Công tác đền bù giải phóng mặt bằng

- Giải phóng mặt bằng: Là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến việc di

dời nhà cửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên một phần đất

nhất định để trả lại mặt bằng thực hiện các quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc

xây dựng một công trình mới.

Quá trình giải phóng mặt bằng được tính từ khi bắt đầu hình thành hội đồng giải

phóng mặt bằng đến khi giải phóng xong và giao cho chủ đầu tư mới. Đây là một quá

trình đa dạng và phức tạp thể hiện sự khác nhau giữa các dự án và liên quan trực tiếp

đến các bên tham gia và của toàn xã hội.

- Ý Nghĩa: Trong điều kiện nước ta hiện nay, “Giải phóng mặt bằng” là một trong

những công việc quan trọng phải làm trên con đường công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất

nước. Sự cần thiết triển khai xây dựng nhiều công trình cơ sở hạ tầng, nhiều khu kinh

tế, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, theo đó các cơ sở văn hoá giáo dục, thể dục thể

thao cũng đuợc phát triển, tốc độ đô thị hoá cũng diễn ra nhanh chóng.

Công tác giải phóng mặt bằng mang tính quyết định tiến độ của các dự án, là khâu

đầu tiên thực hiện dự án. Có thể nói: “Giải phóng mặt bằng nhanh là một nửa dự án”.

Việc làm này không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của Nhà nước, của chủ đầu tư,

mà còn ảnh hưởng đến đời sống vật chất cũng như tinh thần của người bị thu hồi đất

- Vai trò của công tác giải phóng mặt bằng trong việc phát triển kinh tế - xã hội của

đất nước :

 Đối với sự phát triển cơ sở hạ tầng

Ở mỗi một giai đoạn phát triển kinh tế xã hội có một sự phát triển thích ứng của

hạ tầng kinh tế xã hội. Với tư cách là phương tiện vật chất kỹ thuật, hạ tầng kinh tế xã

hội lại trở thành lực lượng sản xuất quyết định đến sự phát triển của nền kinh tế xã hội

mà trong đó giải phóng mặt bằng là điều kiện tiên quyết để dự án có được triển khai hay

không.

- Về mặt tiến độ hoàn thành của dự án

+ Tiến độ thực hiện các dự án phụ thuộc vào nhiều điều kiện khác nhau như: Tài

chính, lao động, công nghệ, điều kiện tự nhiên, tập quán của người dân trong diện bị

giải toả… Nhưng nhìn chung, nó phụ thuộc nhiều vào thời gian tiến hành giải phóng

mặt bằng.

+ Giải phóng mặt bằng thực hiện đúng tiến độ đề ra sẽ tiết kiệm được thời gian và

việc thực hiện dự án có hiệu quả. Ngược lại giải phóng mặt bằng kéo dài gây ảnh hưởng

đến tiến độ thi công các công trình cũng như chi phí cho dự án, có khi gây ra thiệt hại

không nhỏ trong đầu tư xây dựng. Chẳng hạn một dự án dự kiến hoàn thành đến hết mùa

khô nhưng do giải phóng mặt bằng chậm, kéo dài nên việc xây dựng phải tiến hành vào

mùa mưa gây khó khăn cho việc thi công cũng như tập trung vốn, lao động, công nghệ

cho dự án này và ảnh hưởng đến việc thực hiện dự án khác.

- Về mặt kinh tế của dự án: Giải phóng mặt bằng thực hiện tốt giảm tối đa chi phí

cho việc giải toả đền bù, có điều kiện tập trung vốn đầu tư cho các công trình khác. giải

phóng mặt bằng kéo dài dẫn đến chi phí bồi thường lớn, không kịp hoàn thành tiến độ

dự án dẫn đến sự quay vòng vốn chậm gây khó khăn cho các nhà đầu tư. Đặc biệt, các

nhà đầu tư trong nước có nguồn vốn hạn hẹp thì việc quay vòng vốn là rất cần thiết để

đảm bảo tận dụng cơ hội đấu thầu của các công trình khác.

 Đối với sự phát triển kinh tế - xã hội

Nếu công tác giải phóng mặt bằng không được thực hiện tốt sẽ xảy ra hiện tượng

“treo” công trình làm cho chất lượng công trình bị giảm, các mục tiêu ban đầu không

thực hiện được, từ đó gây lãng phí rất lớn cho ngân sách Nhà nước. Mặt khác, khi giải

quyết không thoả đáng quyền, lợi ích hợp pháp của người có đất bị thu hồi sẽ dễ dàng

nỗ ra những khiếu kiện, đặc biệt là những khiếu kiện tập thể, làm cho tình hình chính trị

- xã hội mất ổn định

- Sự cần thiết của việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà

nước thu hồi đất

Việc hoàn thiện chính sách phát luật quản lý đất đai nói chung, trong đó có chính

sách về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trong Nghị quyết

Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX của Đảng cộng sản Việt Nam đã nêu rõ Đảng và

Nhà nước chủ trương rà soát lại toàn bộ hệ thống chính sách pháp luật về đất đai lấy mốc từ thời điểm năm 1987. Tháng 09 năm 2002 Trung ương Đảng giao cho Ban chỉ

đạo về "Đổi mới chính sách pháp luật đất đai" có kế hoạch chuẩn bị đề án về chính

sách đất đai và chuẩn bị đề cương báo cáo tổng kết chính sách đất đai, kiến nghị về

chủ trương sửa đổi Luật Đất đai từ Trung ương đến các địa phương. Trên cơ sở đó, trong Nghị quyết về "Tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy

mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước" được thông qua tại Hội nghị lần thứ 7

(phần 2) Ban chấp hành Trung ương Đảng, đã khẳng định đường lối, chủ trương đổi

mới chính sách và pháp luật đất đai của Đảng và Nhà nước đã từng bước đi vào cuộc

sống, thúc đẩy phát triển kinh tế, góp phần ổn định chính trị xã hội. Đồng thời chỉ rõ những hạn chế về hiệu quả sử dụng đất đai, những yếu kém trong công tác quản lý Nhà

nước về đất đai, nguyên nhân của những hạn chế này là do một số chủ trương, chính

sách quan trọng của Đảng còn chưa được thể chế hoá hoặc văn bản pháp luật thể chế

ban hành nhiều, nhưng còn thiếu đồng bộ.

Đến năm 2003 Luật đất đai mới đã được Quốc hội thông qua thay thế Luật Đất đai

1993, trong Luật đã quy định đầy đủ hơn các nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ và tái định

cư khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích

quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế; việc thu hồi đất để sử dụng vào mục

đích phát triển kinh tế của đất nước và quản lý quỹ đất thu hồi; chính sách bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư cho người có đất bị thu hồi để sử dụng vào mục đích quốc phòng,

an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế và những trường hợp

thu hồi đất mà không bồi thường hoặc chỉ xử lý tiền sử dụng đất còn lại và giá trị tài

sản trên đất.v.v… Để hướng dẫn cụ thể quy định của Luật đất đai năm 2003 và chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai; Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất. Tiếp tục hoàn thiện thể chế chính sách phục vụ nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, tăng cường sự chủ động hội nhập kinh tế quốc tế, huy động các nguồn lực cho đầu tư phát triển đất

nước, trong Báo cáo của Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Tấn Dũng tại Kỳ họp thứ 10

Quốc hội khoá XI Ngày 17 tháng 10 năm 2006 tại phần nhiệm vụ và giải pháp để tiếp tục hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, chủ động hội

nhập kinh tế quốc tế, huy động các nguồn lực cho đầu tư phát triển, đã nêu rõ chủ

trương chỉ đạo của Chính phủ: “Chú trọng đào tạo nghề, tạo việc làm cho lao động

nông thôn; tiếp tục hỗ trợ thích hợp cho người dân ở những nơi Nhà nước đã thu hồi đất để sớm ổn định cuộc sống; kiểm tra chặt chẽ các dự án tái định cư bảo đảm cuộc

sống của dân khi quyết định thu hồi đất”. Triển khai thực hiện chủ trương của Đảng

và chỉ đạo của Chính phủ về đổi mới hoàn thiện chính sách bồi thường, Chính phủ đã

ban hành Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 ; Nghị định số

84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi

thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất

đai;Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 về quy hoạch sử dụng đất, giá đất,

thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư ; tại các nghị định này đã sửa đổi bổ sung một

số quy định về chính sách bồi thường, quy định bổ sung các trường hợp Nhà nước thu

hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công

cộng và mục đích phát triển kinh tế; sửa đổi quy định bồi thường đất, giá đất tính bồi

thường, cơ chế hỗ trợ cho người bị thu hồi đất và cải cách trình tự thực hiện thu hồi đất, thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ngày càng phù hợp với yếu

cầu phát triển khinh tế - xã hội của đất nước.

1.1.2 Các khái niệm liên quan

- Thu hồi đất: Là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng

đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý

theo quy định (trích theo khoản 5 điều 4 luật đất đai 2003).

- Bồi thường: Là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích

đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất (trích theo khoản 6 điều 4 luật đất đai 2003).

Bồi thường là đền bù những tổn hại đã gây ra. Đền bù là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao. Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao cho một chủ thể bị thiệt hại vì hành vi của một chủ thể khác.

- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất : Là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất

thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm

mới (trích theo khoản7 điều 4 luật đất đai 2003).

- Tái định cư:

TĐC là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để sinh sống và làm ăn. TĐC bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng

thu đất đai để thực hiện các dự án phát triển.

TĐC được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài sản; di chuyển đến

nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất, tinh thần tại đó. Như vậy, TĐC là hoạt động nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế

- xã hội đối với một bộ phận dân cư đã gánh chịu vì sự phát triển chung.

Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì người sử

dụng đất được bố trí TĐC bằng một trong các hình thức sau:

- Bồi thường bằng nhà ở.

- Bồi thường bằng giao đất ở mới.

- Bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở

TĐC là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng trong chính

sách GPMB. Các dự án TĐC cũng được coi là các dự án phát triển và phải được thực

hiện như các dự án phát triển khác.

1.1.3 Cơ sở lý luận bồi thường

Khi các công trình được xây dựng nhằm phục vụ cho mục đích quốc phòng, an

ninh, lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia được triển khai thì Nhà nước cần phải có mặt

bằng để thực hiện dự án. Thế nhưng đất đai thuộc sở hữu toàn dân, với tư cách là người

quản lý, nhằm đảm bảo được lợi ích của Nhà nước, lợi ích của nhân dân, khi đó Nhà

nước sẽ ra quyết định thu hồi quyền sử dụng đất của người dân hoặc đất được Nhà nước

giao quản lý.

Theo điều 4, Luật đất đai năm 2003 “Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định

hành chính để thu hồi quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban

nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý”.

Việc xây dựng những khu công nghiệp cho mục tiêu phát triển kinh tế, những con

đường quốc gia để phục vụ lợi ích chung là rất cần thiết nhưng không vì thế mà phải hy

sinh quyền lợi của những cá nhân, những nhóm người. Do đó, khi quyền sử dụng đất

của người dân bị thu hồi thì Nhà nước sẽ bồi thường thiệt hại.

Vậy, “ Bồi thuờng khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền

sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất ”

“Bồi thường” là sự đền trả lại tất cả những thiệt hại mà chủ thể gây ra một cách

tương xứng, trong quy hoạch xây dựng thiệt hại gây ra có thể là thiệt hại vật chất và thiệt

hại phi vật chất. Trong giải phóng mặt bằng, cùng với chính sách hỗ trợ và tái định cư,

chính sách bồi thường là một phần quan trọng trong chính sách đền bù thiệt hại khi Nhà

nước thu hồi đất. Chính sách này nhằm giúp cho người bị thu hồi đất có thể tái lập, ổn

định cuộc sống mới do những thiệt hại vật chất hoặc thiệt hại phi vật chất do việc thu

hồi đất gây ra, mặt khác giúp họ giải quyết được những khó khăn khi phải thay đổi nơi

ở mới.

 Bản chất của việc bồi thường

Mục tiêu phát triển kinh tế và xây dựng đất nước của Đảng và Nhà nước ta đó là:

“Dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ, văn minh”. Trong nhiều chiến lược

phát triển của đất nước có chiến lược phát triển nhà ở nhằm tạo điều kiện cho nhân dân

có chỗ ở rộng rãi hơn, tiện nghi hơn qua mỗi thời kỳ phát triển.

Ăn và ở là hai nhu cầu tối thiểu của con người, trong đó nhu cầu về nhà ở có tầm

quan trọng trong việc ổn đời sống của mỗi người dân. Câu nói tuy giản dị từ bao đời nay

của ông cha ta “Có an cư, mới lạc nghiệp” nhưng trong hoàn cảnh nào cũng đúng vì sự

du canh, du cư của con người khó làm nên sự nghiệp. Do đó trong quá trình thu hồi đất

để giải phóng mặt bằng, người dân phải di chuyển chỗ ở và kéo theo đó là những khó

khăn mà họ sẽ, gặp phải trong cuộc sống hiện tại cũng như tương lai. không có chỗ ở ổn

định thì con người sẽ không có điều kiện tốt nhất cho việc học tập, lao động, nghiên cứu

khoa hoc…

Bài học của một số nước phát triển cho ta cách nhìn mới, đó là bên cạnh những

công sở nguy nga tráng lệ, những cao ốc trọc trời là những khu nhà “ổ chuột” của dân

lao động – công bằng và dân chủ không thể chỉ thông qua việc hô hào mà thực tế lại

không thực hiện.

Đất nước ta đang bước vào thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Chúng

ta không thể chỉ có những đô thị đẹp, hiện đại, những khu chế xuất khổng lồ, những

công trình công cộng khang trang mà kèm theo đó chỗ ở của người dân phải được nâng

cấp tiện nghi hơn, rộng rãi hơn… Chính vì vậy phải tính một cách toàn diện, không thể

có một hiện tượng một công trình mới ra đời lại kéo theo những người dân không có

chỗ ở hoặc chỗ ở kém hơn nơi ở cũ.

Nếu không nhìn rõ bản chất vấn đề, mỗi năm chúng ta có hàng ngàn dự án cần giải

phóng mặt bằng, mỗi dự án chỉ kéo theo một gia đình không có chỗ ở thì đã có hàng

ngàn gia đình thiếu chỗ ở hoặc chỗ ở tạm bợ. Như vậy là sự phát triển sẽ thiên lệch, lợi

ích của quốc gia, lợi công cộng không hài hoà với lợi ích cá nhân, gia đình. Từ đó mục

tiêu lớn của quốc gia sẽ không đạt được.

Từ những nhận thức trên có thể giúp chúng ta hiểu được bản chất quan trọng của

vấn đề, chính sách đền bù giải phóng mặt bằng nói chung và chính sách bồi thường giải

phóng mặt bằng nói riêng cơ bản phù hợp với nguyện vọng chính đáng của người dân,

nhưng để chính sách đi vào cuộc sống cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các nghành, các

cấp có liên quan. Đồng thời cần có sự chỉ đạo kịp thời, sự quan tâm đúng mức của những

người đứng đầu các cơ quan, tổ chức trong việc xảy ra những vướng mắc, khó khăn

nhằm có những giải pháp phù hợp cho từng khu vực, từng dự án và cả từng hộ dân trong

công tác bồi thường giải phóng mặt bằng.

1.1.4 Cơ sở pháp lý về bồi thường giải phóng mặt bằng

Sau một thời gian dài thực hiện Luật đất đai 1993 đã thấy những thiếu sót, những

khó khăn về phạm vi bồi thường, nên đến Luật đất đai 2003 và cùng với đó Chính phủ

ban hành Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 đã khắc phục được những

thiếu sót, khó khăn trên.

Hiện nay cùng với Nghị định 197/2004/NĐ-CP, Nghị định 181/2004/NĐ-CP, Nghị

định 84/2007/NĐ-CP là sự ra đời của Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009

của Chính phủ, trong đó công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đã có nhiều thay đổi

khi UBND cấp tỉnh có dự án được thoả thuận với người dân về mức bồi thường. Qua đó

kéo gần thêm khoảng cách giữa chủ đầu tư với người có đất bị thu hồi, hạn chế những

“dự án treo” trên giấy mà nguyên nhân chủ yếu là việc bồi thường giải phóng mặt bằng

gặp khó khăn.

1.2 Đặc điểm của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng

Giải phóng mặt bằng là quá trình đa dạng và phức tạp nó thể hiện khác nhau đối

với mỗi dự án, nó liên qua đến lợi ích bên tham gia và lợi ích toàn xã hội.

- Sự cấn thiết của công tác đền bù giải phóng mặt bằng:

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý, do đó chỉ có Nhà

nước mới có quyền định đoạt đối với tài sản quốc gia này. Nhà nước có thể giao cho các

đối tượng sử dụng theo quy định đã ghi trong luật đất đai nhưng khi cần nhà nước sẽ thu

hồi lại để phục vụ cho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.

Trong quá trình công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước, nhu cầu sử dụng đất để

xây dựng các công trình cở sở hạ tầng kỹ thuật và các công trình kiến trúc khác luôn

thay đổi. nhà nước giao đất cho các chủ sử dụng với một mục đích nhất định phù hợp

với quy hoạch. Tuy nhiên khi quy hoạch thay đổi cũng đồng nghĩa với việc thay đổi mục

đích sử dụng. Nhà nước phải thu hồi lại đất để phục vụ cho mục đích sử dụng mới. Ví

dụ như các dự án sử dụng đất với mục đích xây dựng một tuyến đường giao thông trong

một địa phương nào đó hoặc đường quốc lộ lớn, xây dựng các trung tâm kinh tế, khu

vui chơi giải trí, sân vận động quốc gia, nhà thi đấu, ... nhằm mục đích phát triển kinh

tế và phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Để thực hiện các dự án này cần có đất.

Vì Nhà nước đã giao cho các đối tượng sử dụng, vì vậy đất đai thực hiện dự án Nhà

nước phải thu hồi đất của người sử dụng. Sau khi thu hồi đất, Nhà nước sẽ giao lại cho

chủ dự án sử dụng đất mới mà có dự án đã được nhà nước phê duyệt.

Khi được nhà nước giao đất thì các đối tượng sử dụng có thể sử dụng vào nhiều

mục đích theo đăng ký nhằm phục vụ cho nhu cầu của cuộc sống. Họ có thể xây dựng

nhà ở, các công trình kiến trúc, công trình phục vụ cho đời sống, những tài sản gắn với

đất. Các tài sản đó thuộc sở hữu của người sử dụng.

Do đó, khi nhà nước thu hồi đất người sử dụng không chỉ mất đi đất đai mà còn

mất những tài sản được xây dựng trên mảnh đất đó.

- Họ sẽ mất đi tư liệu sản xuất là đất đai, do đó mất đi nghề nghiệp và địa bàn sản

xuất. Trên mảnh đất này trước đó họ có thể trồng trọt chăn nuôi và đất đai trong trường

hợp này đóng vai trò là một tư liệu sản xuất, hoặc họ có thể xây dựng các công trình

phục vụ cho sản xuất mà họ sở hữu.

- Để sản xuất họ cần phải đt các yếu tố phục vụ sản xuất vào đất như hệ thống tưới

tiêu, phân bón làm tăng độ phì của đất và các công trình phục vụ sản xuất khác. Do đó,

Nhà nước phải đền bù cho họ chi phí đã đt vào đất.

- Họ xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ sinh hoạt, khi nhà nước thu hồi đất

và buộc họ phải tháo dỡ các công trình đó thì phải đền bù thiệt hại về giá trị các công

trình đó.

Việc đền bù những thiệt hại trên sẽ bù đắp những thiệt hại về bất động sản và

những thiệt hại khác về lợi ích gắn với đất của chủ sử dụng. Mặt khác còn tạo điều kiện

cho họ có thể tạo dựng lại cuộc sống ít nhất là như trước kia. Bởi vì khi xét duyệt các

dự án sử dụng đất thì nhà nước cũng đã cân nhắc lợi ích mang lại sau khi thực hiện dự

án, dự án là nhằm phát triển kinh tế - xã hội, mang lại lợi ích cho người dân. Vì vậy

không có ly gì để cho những người phải trả lại đất để thực hiện dự án bị thiệt hại mà

không đền bù cho họ.

Ngoài ra, họ không chỉ bị thiệt hại do không còn đất, không còn tài sản gắn với

đất mà họ còn mất chi phí để phá dỡ, di dời các tài sản đó. Để giúp họ nhanh chóng ổn

định lại cuộc sống và sản xuất. Nhà nước có thể hỗ trợ khó khăn trong việc phá dỡ các

công trình, hỗ trợ di chuyển và một số khó khăn khác

- Tính đa dạng: Mỗi một dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với

các điều kiện kinh tế, xã hội khác nhau và trình độ dân trí khác nhau. Do đó công tác tổ

chức bồi thường cũng có những đặc trưng nhất định với từng vùng đất từng điều kiện

sống khác nhau trên khu đất đó. Các tài sản gắn trên đất cũng mang tính đa dạng cao, đa

dạng về mục đích sử dụng đa dạng về hình thức sở hữu các tài sản đó nên công tác định

giá trong công tác đền bù cũng mang tính đa dạng cao.

- Tính phức tạp thể hiện: Đất đai là tài sản có giá trị cao có vai trò quan trọng

trong đời sống kinh tế-xã hội với mọi người dân. Ở các khu vực nông thôn dân cư sống

chủ yếu nhờ hoạt động sản xuất kinh doanh trên đất nông nghiệp mà đất đai là tư liệu

sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất người dân thấp khả năng chuyển đổi

nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lí của người dân ta là giữ đất để sản xuất.

Trước tình hình đó dẫn đến công tác tuyên truyền vận động dân cư tham di chuyển

là rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống

dân cư sau này. Mặt khác cây trồng vật nuôi trên vùng đất đó cũng rất đa dạng gây khó

khăn cho việc định giá

- Đối với hình thức đất ở lại càng phức tạp:

+ Đất ở là tài sản có giá trị lớn gắn bó với trực tiếp với đời sống và sinh hoạt của

người dân mà tâm lí tốp quần cư nông dân là ngại di chuyển. Xây dựng nhà trái phép

mua bán chuyển nhượng trái phép xảy ra nhiều nên gây rất nhiều khó khăn.

+ Dân cư sống bằng nghề buôn bán sống nhờ vào các trục đường giao thông nay

chuyển đến ở khu vực mới thì đời sống lại bị thay đổi mà không mong muốn.

+ Do chính sách pháp luật chưa phù hợp

Chính sự phức tạp này làm cho công tác đền bù càng trở nên phức tạp khó khăn

hơn

1.3 Bản chất và yêu cầu của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng

1.3.1 Bản chất của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng

Công tác đền bù giải phóng mặt bằng thực chất là trả lại mặt bằng xây dựng để có

thể xây dựng các công trình mới. Việc thực hiện giải phóng mặt bằng các dự án có sử

dụng đất đặc biệt là các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, giao thông đô thị thường làm cho

giá đất đai ở các khu vực xung quanh tăng lên rất cao. Việc giải phóng mặt bằng trong các

khu dân cư đông đúc còn làm ảnh hưởng tới mỹ quan, kiến trúc của đường phố đô thị.

Thông thường các dự án khục vụ kinh tế như xây dựng khu công nghiệp chế xuất thường

tập trung ở bên ngoài thành phố và thường lấy đất sản xuất nông nghiệp để làm mặt bằng

xây dựng. Còn các dự án thực hiện trong các khu dân cư đông đúc thường là phát triển cơ

sở hạ tầng mà chủ yếu là mở rộng đường giao thông trong thành phố. Khi các dự án mở

đường thực hiện, những hộ gia đình ở ngay sát đường cũ thường mất hết hoặc còn một

phần đất để lại. Do đó họ thường tận dụng để xây nhà hoặc xây các quán nhỏ kinh doanh,

hình thể này trông rất xấu như sự tự phát về kiến trúc , không có sự đồng bộ trong các

thiết kế ….Nó làm ảnh hưởng đến tới mỹ quan kiến trúc của đường phố. GPMB liên quan

đến việc thu hồi đất và bồi thường thiệt hại về đất và tài sản trên đất. Trong khi giá đất

hiện nay là rất cao và thường xuyên biến động. Mà các dự án thì thường phải dùng đến

một lượng mặt bằng khá lớn.Hơn thế nữa còn phải bồi thường các tài sản trên đất các

khoản chi phí liên quan đến công tá di dời và các khoản hỗ trợ khác như hỗ trợ chuyển

đổi nghề nghiệp tạo việc làm hỗ trợ ổn định đời sống hỗ trợ gia đình chính sách …Ngoài

ra còn có các chi phí liên quan đến việc triển khai thực hiện công tác bồi thường, GPMB.

Trong thực tế không ít dự án phải rơi vào chậm trễ hay khó khăn do thiếu vốn để thực

hiện công tác này.

1.3.2 Yêu cầu của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng

- Đảm bảo tiến độ nhanh chóng, kịp thời và chính xác.

Công tác GPMB được coi là một trong những bước đầu tiên của một dự án đầu tư

xây dựng, do đó đảm bảo nhanh chóng, kịp thời và chính xác trong công tác BT GPMB

là một yêu cầu cấp thiết và rất quan trọng.

Các dự án sẽ không thể thực hiện nếu không có được mặt bằng. Không những đảm

báo đến tiến độ thành công của các dự án mà còn ảnh hưởng rất lớn đến các vấn đề an

ninh chính trị xã hội.

Việc tiến hành GPMB đúng tiến độ còn giúp tiết kiệm chi phí, đẩy nhanh việc thi

công, đưa vào khai thác sử dụng đúng kế hoạch nhằm đạt được hiệu quả tối đa của dự

án tiết kiệm chi phí cho xã hội cho nhà nước.

- Đảm bảo công khai dân chủ và công bằng

Công khai và dân chủ nghĩa là phải công khai các văn bản pháp lý, các chế độ

chính sách BT và HT, các phương án BT và HT đã được các cấp có thẩm quyền phê

duyệt với mục đích để dân biết, dân tin vào chủ trương thu hồi đất của các cấp có thẩm

quyền và phương án phê duyệt của Hội đồng GPMB. Từ đó tạo niềm tin trong nhân dân

và khiến người dân tự giác thực hiện.

Công bằng có nghĩa là phải đảm bảo tính công bằng trong các phương án bồi

thường cho người bị thu hồi đất không được ưu tiên cho người này người khác mà phải

làm theo các quy định của chính sách của nhà nước.

Mặt khác, việc thực hiện tốt công bằng, công khai và dân chủ sẽ tránh được những

tiêu cực của một số cán bộ trong việc thực hiện BT, thu hồi đất GPMB tạo niềm tin cho

nhân dân.

- Đảm bảo hài hòa lợi ích cho các bên liên quan.

Công tác GPMB là một công tác khá phức tạp và rất nhạy cảm. Nó liên quan tới nhiều

cấp, ngành và đặc biệt là người dân. Do đó đảm bảo hài hòa lợi ích của các bên liên quan

là một yêu cầu quan trọng trong công tác BT GPMB. Khi thực hiện hiện tốt yêu cầu này thì

có thể hạn chế các khiếu kiện của người bị thu hồi đất và sẽ đẩy nhanh tiến độ của công tác

bồi thường giai phóng mặt bằng.

- Đối tượng được bồi thường: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước có đất bị

thu hồi gọi chung là người bị thu hồi đất được đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất

để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.

1.4 Dự án đầu tư xây dựng

Dự án là một quá trình đơn nhất, gồm một tập hợp các hoạt động có phối hợp và

được kiểm soát, có thời hạn bắt đầu và kết thúc, được tiến hành để đạt được một mục

tiêu phù hợp với các yêu cầu quy định, bao gồm cả các ràng buộc về thời gian, chi phí

và nguồn lực.

Dự án là tập hợp một số giải pháp nhằm đật được mục tiêu nhất định trong mét

thời gian nhất định với giá thành quy định và chất lượng theo yêu cầu. Dự án đầu tư là

mét trong những dự án quan trọng nhất.

Dự án đầu tư có thể được xem xét từ nhiều góc độ. Về mặt hình thức; dự án đầu

tư là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết và có hệ thống các hoạt động và

chi phí theo mét kế hoạch để đạt được những kết quả và thực hiện được những mục tiêu

nhất định trong tương lai.

Theo Nghị định 52/1999/NĐ- CP ngày 8/ 7/ 1999 của Chính phủ về việc ban hành

quy chế quản lý đầu tư và xây dựng thì dự án đầu tư được định nghĩa như sau:

Dự án đầu tư là một tập hợp những đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để tạo

mới, mở rộng và cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm đạt được sự tăng trưởng

về số lượng hoặc duy trì, cải tiến, nâng cao chất lượng của sản phẩm hoặc dịch vụ trong khoảng thời gian xác định.

Dự án đầu tư xây dựng công trình là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ

vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những công trình xây dựng nhằm mục đích

phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong một

khoảng thời gian nhất định. Dự án đầu tư xây dựng công trình bao gồm phần thuyết

minh và phần thiết kế cơ sở.

1.5 Sự cần thiết của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đối với các dự

án đầu tư xây dựng.

1.5.1 Giải phóng mặt bằng là yêu cầu tất yếu đối với các dự án xây dựng

Để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế,văn hóa xã hội phát triển cơ sở hạ tầng thì

ngày càng có nhiều dự án đầu tư xây dựng được đưa vào thưc hiện.Trong khi quỹ đất

còn có hạn và do tính đặc thù của các dự án nên khi xây dựng đều phải chuẩn bị mặt

bằng. Vậy mặt bằng xây dựng là yếu tố hết sức cần thiết để có thể triển khai các dự an

xây dựng. Không có mặt bằng thì không thể triển khai được các dự án. Do đó giải phóng

mặt bằng là một yêu cầu tât yếu góp phần quan trọng cho việc thực hiện thành công các

dự án. Cũng như việc hoàn thành tiến độ xây dựng của các dự án nó là điều kiện kiên

quyết để dự án có thể thực hiện.

1.5.2 Giải phóng mặt bằng là một yêu cầu khách quan của quá trình đổi mới

Trong quá trình đổi mới thì nhu cầu xây dựng các cơ sở hạ tầng, các khu đô thị

mới các khu công nghiệp ngày càng phát triển. Với điều kiện quỹ đất hạn hẹp nên hầu

hết các diện tích đất đều đã được sử dụng. Do đó để thực hiện được các dự án trong quá

trình đổi mới thì một yêu cầu khách quan được đặt ra là mặt bằng để có thể thực hiện

được dự án. Trong quá trình đổi mới thì nhu cầu về nhà ở, bệnh viện, trường học các

dịch vụ vui chơi giải trí ngày càng cao nên công tác giải phóng mặt bằng để tạo quỹ đất

lại càng cần thiết. Gắn với sự phát triển đó thì hệ thống giao thông cũng cần được đầu

tư xây dựng mới và mở rộng các tuyến đường để đáp ứng nhu cầu đi lại, lưu thông hàng

hóa. Để thực hiện được điều đó thì chúng ta phải bồi thường, giải phóng mặt bằng để có

mặt bằng thực hiện các dự án giao thông. Vậy cùng với quá trình đổ mới phát triển của

đất nước thì công tác giải phóng mặt bằng có vai trò quan trọng và là một yêu cầu tất

yếu khách quan trong quá trình đổi mới.

1.5.3 Công tác giải phóng mặt bằng góp phần thực hiện quy hoạch sử dụng đất

đai nhằm sử dụng đất đai hiệu quả hơn

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai là một trong những công cụ thống nhất quản

lý đối với toàn bộ đất đai, đảm bảo đất đai được sử dụng hợp lý tiết kiệm và có hiệu quả.

Để thực hiện quy hoạch kế hoạch sử dụng đất đai hợp lý thì cần có sử chuyển đổi mục

đích sử dụng qua từng thời kỳ để phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế xã hội nhất

nhằm mang lại lợi ích kinh tế cao nhất. Chúng ta sẽ thực hiện chuyển đổi đất có mục

đích kém hiệu quả sang những mục đích có hiệu quả kinh tế và hiệu quả xã hội cao hơn.

Ví dụ như chúng ta chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang xây dựng các khu

công nghiệp để tạo ra giá trị kinh tế cao hơn rất nhiều lần so với sản xuất nông nghiệp.

Do đó công tác GPMB là yếu tố cần thiết không thể thiếu trong việc thực hiện quy

hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Do các khu đô thị các khu dân cư, khu công nghiệp, nông

nghiệp, lâm nghiệp, hình thành và phát triển một cách tự nhiên thiếu sự đồng bộ nên

một số đất đai bị sử dụng lãng phí, kém hiệu quả. Nhà nước tiến hành sắp xếp bố trí lại

quy mô cơ cấu sử dụng đất thông qua các quy hoạch kế hoạch để sử dụng đất cho các

dự án cụ thể. Các dự án được đưa ra luôn nhằm mục đích là nâng cao hiệu quả sử dụng

đất đai cũng như tạo điều kiện sử dụng tốt hơn các nguồn lực khác trong vùng để thúc

đẩy kinh tế phát triển. Tóm lại công tác giải phóng mặt bằng góp phần thực hiện các quy

hoạch kế hoạch sử dụng đất nhằm tăng hiệu quả sử dụng đất đai góp phần phát triển

kinh tế xã hội.

1.6 Quản lý trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đối với các dự

án đầu tư xây dựng

Chương 2: Hiện trạng quản lý trong giai đoạn bồi thường giải phóng mặt

bằng của các dự án xây dựng trên địa bàn tỉnh Đồng Nai

Tìm hiểu thực trạng chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng trên địa bàn tỉnh

Đồng Nai trong thời gian qua, tôi xin được chọn một số dự án có những đặc thù riêng

làm cơ sở phân tích, đánh giá.từ đó nêu lên những mặt đã đạt được, những hạn chế,

những tồn tại về mặt chính sách của Nhà nước hay quá trình thực hiện của cả chính

quyền địa phương cũng như người dân bị thu hồi, giải tỏa để cùng nhau tiến tới một mục

đích chung là công nghiệp hóa- hiện đại hóa đất nước, xây dựng xã hội công bằng- dân

chủ- văn minh; mà ở đó cuộc sống của người dân càng ngày càng được đảm bảo và nâng

cao.

2.1. Đặc điểm tự nhiên, kinh tế xã hội của tinh Đồng Nai.

2.1.1 Đặc điểm tự nhiên

- Vị trí địa lý : Đồng Nai là tỉnh thuộc miền Đông Nam Bộ nước Cộng hòa xã hội chủ

nghĩa Việt Nam, có diện tích 5.903.940 km2, chiếm 1,76% diện tích tự nhiên cả nước

và chiếm 25,5% diện tích tự nhiên của vùng Đông Nam Bộ. Tỉnh có 11 đơn vị hành

chính trực thuộc gồm: Thành phố Biên Hòa - là trung tâm chính trị kinh tế văn hóa của

tỉnh; thị xã Long Khánh và 9 huyện: Long Thành; Nhơn Trạch; Trảng Bom; Thống

Nhất; Cẩm Mỹ; Vĩnh Cửu; Xuân Lộc; Định Quán; Tân Phú.

Là một tỉnh nằm trong vùng phát triển kinh tế trọng điểm phía Nam, Đồng Nai

tiếp giáp với các vùng sau: Phía Đông giáp tỉnh Bình Thuận, Phía Đông Bắc giáp tỉnh

Lâm Đồng, Phía Tây giáp Thành phố Hồ Chí Minh, Phía Tây Bắc giáp tỉnh Bình

Dương và Bình Phước, Phía Nam giáp tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.

Đồng Nai là tỉnh có hệ thống giao thông thuận tiện với nhiều tuyến giao thông huyết

mạch chạy qua như: quốc lộ 1A, quốc lộ 20, quốc lộ 51; tuyến đường sắt Bắc - Nam;

gần cảng Sài Gòn, sân bay quốc tế Tân Sơn Nhất đã tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt

động kinh tế trong vùng cũng như giao thương với cả nước đồng thời có vai trò gắn

kết vùng Đông Nam Bộ với Tây Nguyên.

- Địa hình : Tỉnh Đồng Nai có địa hình vùng đồng bằng và bình nguyên với những dải

núi rải rác, có xu hướng thấp dần theo hướng Bắc Nam. Có thể phân biệt các dạng địa

hình chính như sau:

a) Địa hình đồng bằng gồm 2 dạng:

- Các bậc thềm sông có độ cao từ 5 đến 10 m hoặc có nơi chỉ cao từ 2 đến 5 m

dọc theo các sông và tạo thành từng dải hẹp có chiều rộng thay đổi từ vài chục mét đến

vài km. Đất trên địa hình này chủ yếu là các Aluvi hiện đại.

- Địa hình trũng trên trầm tích đầm lầy biển: là những vùng đất trũng trên địa bàn

tỉnh Đồng Nai với độ cao dao động từ 0,3 đến 2 m, có chỗ thấp hơn mực nước biển,

thường xuyên ngập triều, mạng lưới sông rạch chằng chịt, có rừng ngập mặn bao phủ.

Vật liệu không đồng nhất, có nhiều sét và vật chất hữu cơ lắng đọng.

b) Dạng địa đồi lượn sóng

Độ cao từ 20 đến 200m. Bao gồm các đồi Bazan, bề mặt địa hình rất phẳng,

thoải, độ dốc từ 30 đến 80. Loại địa hình này chiếm diện tích rất lớn so với các dạng

địa hình khác bao trùm hầu hết các khối Bazan, phù sa cổ. Đất phân bổ trên địa hình

này gồm nhóm đất đỏ vàng và đất xám.

c) Dạng địa hình núi thấp:

Bao gồm các núi sót rải rác và là phần cuối cùng của dãy Trường Sơn với độ

cao thay đổi từ 200 - 800m. Địa hình này phân bố chủ yếu ở phía Bắc của tỉnh thuộc

ranh giới giữa huyện Tân Phú với tỉnh Lâm Đồng và một vài núi sót ở huyện Định

Quán, Xuân Lộc. Tất cả các núi này đều có độ cao (20–300), đá mẹ lộ thiên thành cụm

với các đá chủ yếu là granit, đá phiến sét.

Nhìn chung đất của Đồng Nai đều có địa hình tương đối bằng phẳng, có 82,09%

đất có độ dốc < 80,92% đất có độ dốc <15o, các đất có độ dốc >15o chiếm khoảng 8%

- Đất đai :

Tỉnh Đồng Nai có quỹ đất phong phú và phì nhiêu. Tuy nhiên theo nguồn gốc và

chất lượng đất có thể chia thành 3 nhóm chung sau:

- Các loại đất hình thành trên đá Bazan: Gồm đất đá bọt, đất đen, đất đỏ có độ

phì nhiêu cao, chiếm 39,1% diện tích tự nhiên (229.416 ha), phân bố ở phía Bắc và

Đông Bắc của tỉnh. Các loại đất này thích hợp cho các cây công nghiệp ngắn và dài

ngày như: cao su, cà phê, tiêu…

- Các loại đất hình thành trên phù sa cổ và trên đá phiến sét như: đất xám, nâu

xám, loang lổ chiếm 41,9% diện tích tự nhiên (246.380 ha), phân bố ở phía Nam,

Đông Nam của tỉnh (huyện Vĩnh Cửu, Thống Nhất, Biên Hoà, Long Thành, Nhơn

Trạch). Các loại đất này thường có độ phì nhiêu kém, thích hợp cho các loại cây ngắn

ngày như đậu, đỗ … một số cây ăn trái và cây công nghiệp dài ngày như cây điều …

- Các loại đất hình thành trên phù sa mới như: đất phù sa, đất cát. Phân bố chủ

yếu ven các sông như sông Đồng Nai, La Ngà. Chất lượng đất tốt, thích hợp với nhiều

loại cây trồng như cây lương thực, hoa màu, rau quả …

- Tổng diện tích toàn tỉnh có: 590.723 ha. Bao gồm: đất nông nghiệp: 277.641

ha; đất lâm nghiệp: 181.578 ha; đất chuyên dùng: 49.717 ha; đất ở: 16.763 ha; đất

chưa sử dụng: 897 ha; Đất sông suối và mặt nước chuyên dùng: 52.715 ha.

- Tình hình sử dụng đất của tỉnh những năm qua có biến động ít nhiều, nhưng

đến nay, Đồng Nai vẫn là tỉnh có quy mô đất nông nghiệp lớn nhất Đông Nam Bộ.

- Khí hậu:

- Đồng Nai nằm trong khu vực nhiệt đới gió mùa cận xích đạo, với khí hậu ôn

hòa, ít chịu ảnh hưởng của thiên tai, đất đai màu mỡ (phần lớn là đất đỏ Bazan), có hai

mùa tương phản nhau (mùa khô và mùa mưa).

- Nhiệt độ cao quanh năm là điều kiện thích hợp cho phát triển cây trồng nhiệt

đới, đặc biệt là các cây công nghiệp có giá trị xuất khẩu cao.

- Nhiệt độ bình quân sơ bộ năm 2009 là: 25,90C

- Số giờ nắng trung bình trong sơ bộ năm 2009 là: 2.454 giờ

- Lượng mưa tương đối lớn và phân bố theo vùng và theo vụ tương đối lớn

khoảng 2.301,6mm phân bố theo vùng và theo vụ. Vì thế Đồng Nai đã sớm hình thành

những vùng chuyên canh cây công nghiệp ngắn và dài ngày, những vùng cây ăn quả

nổi tiếng, ... cùng với nhiều cảnh quan thiên nhiên đẹp, tạo điều kiện thuận lợi cho

ngành du lịch phát triển.

- Độ ẩm trung bình sơ bộ năm 2009 là 82%

- Dân số:Dân số toàn tỉnh tính đến năm 2010 là 2.559.673 người. Trong đó:

- Phân theo khu vực thành thị - nông thôn là: Thành thị là: 855.703 người; Nông

thôn là 1.703.970 người.

- Phân theo giới tính: Nam: 1.270.120 người, chiếm 49,62%; Nữ:1.289.554

người, chiếm 50,38%.

- Tỷ lệ tăng dân số tự nhiên năm 2010 là 1,12%

2.1.2 Đặc điểm kinh tế xã hội:

- Tổng sản phẩm quốc nội GDP của tỉnh tăng bình quân 13,2%/năm. Trong đó

ngành công nghiệp, xây dựng tăng 14,5%/năm, dịch vụ tăng 15%/năm, nông lâm

nghiệp thủy sản tăng 4,5%/năm. Quy mô GDP theo giá thực tế năm 2010 dự kiến đạt

75.137 tỷ đồng (tương đương 4,13 tỷ USD), gấp 2,5 lần năm 2005. GDP bình quân

đầu người năm 2010 là 29,65 triệu đồng (1.629USD), tăng gấp 2,1 lần năm 2005.

- Cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo đúng định hướng, tỷ trọng các ngành công

nghiệp - xây dựng tăng từ 57% năm 2005 lên 57,2% năm 2010; dịch vụ từ 28% lên

34% và giảm ngành nông - lâm - thủy sản từ 14,9% xuống còn 8,7%. Cơ cấu lao động

cũng chuyển dịch mạnh theo hướng giảm tỷ trọng lao động khu vực nông nghiệp từ

45,5% năm 2005 xuống còn 30% năm 2010, lao động phi nông nghiệp tăng từ 54,5%

năm 2005 lên 70% năm 2010.

- Kim ngạch xuất khẩu tăng bình quân là 17,2%/năm, cao hơn mức tăng của giai

đoạn 2001 - 2005.

- Tốc độ tăng vốn đầu tư phát triển toàn xã hội bình quân 19,1%/năm. Trong 5

năm 2006 - 2010 huy động tổng vốn đầu tư phát triển xã hội đạt 121.500 tỷ đồng. Tốc

độ thu ngân sách bình quân 12,5%/năm, tổng thu ngân sách bình quân chiếm tỷ lệ

khoảng 23% GDP hàng năm.

- Trong 5 năm 2006 - 2010, đã phát triển thêm 11 khu công nghiệp, nâng tổng số

khu công nghiệp được thành lập trên địa bàn tỉnh lên 30 khu với diện tích 9.573 ha. Về

phát triển các cụm công nghiệp, đến cuối năm 2010 toàn tỉnh có 43 cụm công nghiệp

được quy hoạch với tổng diện tích là 2.143 ha trong đó có 2 cụm công nghiệp đã đầu

tư hoàn thiện hạ tầng, 6 cụm công nghiệp đang đầu tư hạ tầng số còn lại đang trong

quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng và lập thủ tục đầu tư.

- Tỷ lệ thất nghiệp thành thị năm 2010 giảm xuống còn 2,6%. Cơ cấu lao động

năm 2010 là: khu vực công nghiệp - xây dựng 39,1%, khu vực dịch vụ 30,9%, khu vực

nông nghiệp 30%.

- Nâng tỷ lệ lao động qua đào tạo đến cuối năm 2010 đạt 53%, tỷ lệ lao động qua

đào tạo nghề đạt 40%.

- Tỷ lệ phòng học kiên cố đạt 100%. Kết quả xây dựng trường đạt chuẩn quốc gia

đến năm 2010 là mầm non 12%, tiểu học 12%, THCS 15%, THPT 20%. Đến năm

2010, trên địa bàn tỉnh có 2 trường đại học, 9 trường cao đẳng, 6 trường trung cấp

chuyên nghiệp, 80 cơ sở dạy nghề với năng lực đào tạo trên 58.000 học viên.

- Cuối năm 2010, toàn tỉnh có 86% ấp, khu phố và 94% hộ gia đình đạt danh hiệu

ấp, khu phố, gia đình văn hóa; 98% cơ quan, đơn vị có đời sống văn hóa.

- Tỷ lệ hộ nghèo tính theo chuẩn năm 2006 đến cuối năm 2009 còn dưới 1%. Nuế

tính theo chuẩn 2009 của tỉnh đến cuối năm 2010 còn 4,27%.

- Tỷ lệ suy dinh dưỡng ở trẻ em dưới 5 tuổi cuối năm 2010 giảm còn 14,5%.

- Năm 2010, dự kiến toàn tỉnh có 257 cơ sở y tế. 100% xã, phường có trạm y tế, 100%

trạm y tế có nữ hộ sinh, 100% ấp, khu phố có nhân viên y tế được đào tạo và hưởng

chế độ trợ cấp của nhà nước. Toàn tỉnh có 19 bệnh viện đa khoa, chuyên khoa và 13

phòng khám đa khoa khu vực với 5.675 giường bệnh, đạt 19 giường bệnh/vạn dân.

Toàn tỉnh có 5.703 cán bộ y tế, đạt 22,5 cán bộ y tế/vạn dân. Trong đó số bác sỹ là

1.267 người, đạt 5 bác sỹ/vạn dân.

- Tỷ lệ hộ dùng điện năm 2010 đạt 99%.

- Tỷ lệ hộ dân sử dụng nước sạch năm 2010 khu vực thành thị đạt 98%, khu vực

nông thôn 90%.

- Thu gom xử lý chất thải y tế đạt 100%; thu gom chất thải nguy hịa đạt 60%; thu

gom, xử lý rác thải sinh hoạt đạt 80%.

- Tỷ lệ độ che phủ cây xanh đến cuối năm 2010 đạt 54,3%, trong đó tỷ lệ độ che

phủ của rừng đạt 29,76%.

Nguồn nhân lực:

- Tổng số lao động đang làm việc trong các ngành kinh tế xã hội của tỉnh Đồng

Nai năm 2010 là 1.398.200 người. Trong đó:

+ Lao động nông nghiệp chiếm 30,68%;

+ Lao động công nghiệp chiếm 39,29%, thương mại - dịch vụ chiếm 30,03 %.

+ Lao động nữ trong độ tuổi khoảng 856.200 người chiếm 49,9% trong tổng số lao

động trong độ tuổi

- Năm 2001, tỷ lệ lao động được đào tạo là 32% so với tổng số lao động, thì đến

năm 2011, tỷ lệ này lên tới trên 50%. Trong tổng số lao động đã qua đào tạo, tốc độ

phát triển số lao động có trình độ công nhân kỹ thuật là nhanh nhất. Năm 2001, số lao

động này mới chiếm 18,22% so với tổng số lao động, thì năm 2011 chiếm tới gần 40%

- Tính đến năm 2010 tổng số lao động ngoài tỉnh về làm việc tại Đồng Nai

khoảng 237.000 người. Nhìn chung số lao động do tăng tự nhiên và tăng cơ học đều có

độ tuổi dưới 30, chất lượng lao động tốt, có văn hóa, có sức khỏe, nhiều người đã qua

đào tạo

Cơ sở hạ tầng:

- Trong 5 năm 2006 - 2010, đã phát triển thêm 11 khu công nghiệp, nâng tổng số

khu công nghiệp được thành lập trên địa bàn tỉnh lên 30 khu với diện tích 9.573 ha. Về

phát triển các cụm công nghiệp, đến cuối năm 2010 toàn tỉnh có 43 cụm công nghiệp

được quy hoạch với tổng diện tích là 2.143 ha trong đó có 2 cụm công nghiệp đã đầu

tư hoàn thiện hạ tầng, 6 cụm công nghiệp đang đầu tư hạ tầng số còn lại đang trong

quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng và lập thủ tục đầu tư.

- Tỷ lệ phòng học kiên cố đạt 100%. Kết quả xây dựng trường đạt chuẩn quốc gia

đến năm 2010 là mầm non 12%, tiểu học 12%, THCS 15%, THPT 20%. Đến năm

2010, trên địa bàn tỉnh có 2 trường đại học, 9 trường cao đẳng, 6 trường trung cấp

chuyên nghiệp, 80 cơ sở dạy nghề với năng lực đào tạo trên 58.000 học viên.

- Năm 2010, dự kiến toàn tỉnh có 257 cơ sở y tế. 100% xã, phường có trạm y tế,

100% trạm y tế có nữ hộ sinh, 100% ấp, khu phố có nhân viên y tế được đào tạo và

hưởng chế độ trợ cấp của nhà nước. Toàn tỉnh có 19 bệnh viện đa khoa, chuyên khoa

và 13 phòng khám đa khoa khu vực với 5.675 giường bệnh, đạt 19 giường bệnh/vạn

dân. Toàn tỉnh có 5.703 cán bộ y tế, đạt 22,5 cán bộ y tế/vạn dân. Trong đó số bác sỹ

là 1.267 người, đạt 5 bác sỹ/vạn dân.

- Tỷ lệ hộ dùng điện năm 2010 đạt 99%.

- Tỷ lệ hộ dân sử dụng nước sạch năm 2010 khu vực thành thị đạt 98%, khu vực

nông thôn 90%.

- Thu gom xử lý chất thải y tế đạt 100%; thu gom chất thải nguy hịa đạt 60%; thu

gom, xử lý rác thải sinh hoạt đạt 80%.

- Tỷ lệ độ che phủ cây xanh đến cuối năm 2010 đạt 54,3%, trong đó tỷ lệ độ che

phủ của rừng đạt 29,76%.

Tài nguyên:

- Đồng Nai có nhiều nguồn tài nguyên đa dạng và phong phú gồm tài nguyên

khoáng sản có vàng, thiếc, kẽm; nhiều mỏ đá, cao lanh, than bùn, đất sét, cát sông; tài

nguyên rừng và nguồn nước

- Ngoài ra Đồng Nai còn phát triển thuỷ sản dựa vào hệ thống hồ đập và sông

ngòi. Trong đó, hồ Trị An diện tích 323km2 và trên 60 sông, kênh rạch, rất thuận lợi

cho việc phát triển một số thủy sản như: cá nuôi bè, tôm nuôi...

Hệ thống giao thông:

Đồng Nai đã có bước tiến nhanh trong đầu tư nâng cấp hệ thống giao thông, nhất

là giao thông đường bộ. Hệ thống quốc lộ với tổng chiều dài 244,5 km đã và đang

được nâng cấp mở rộng thành tiêu chuẩn đường cấp I, II đồng bằng (QL1, QL51), cấp

III đồng bằng như QL 20 (tuyến đi Đà Lạt, trên địa bàn tỉnh dài 75km đã được trải

thảm lại mặt đường). Xây dựng mới và nâng cấp 3.112 km đường nhựa và bê tông

nhựa. Hệ thống đường bộ trong tỉnh có chiều dài 3.339 km, trong đó gần 700km

đường nhựa. Ngoài ra, hệ thống đường phường xã quản lý, đường các nông lâm

trường, KCN tạo nên 1 mạng lưới liên hoàn đến cơ sở, 100% xã phường đã có đường

ô-tô đến trung tâm.

Theo quy hoạch trong tương lai gần, hệ thống đường cao tốc đi Biên Hòa - Bà

Rịa - Vũng Tàu và TP. Hồ Chí Minh, TP. Hồ Chí Minh - Long Thành - Dầu Giây, hệ

thống đường sắt Biên Hòa - Vũng Tàu, hệ thống cảng nước sâu Vũng Tàu - Thị Vải -

Gò Dầu, sân bay quốc tế Long Thành, hệ thống đường dẫn khí từ Vũng Tàu đi qua tỉnh

Đồng Nai về TP. Hồ Chí Minh, nâng cấp tỉnh lộ 769 nối quốc lộ 20, quốc lộ 1 với

quốc lộ 51... sẽ tạo nên một mạng lưới giao thông hoàn chỉnh, phục vụ nhu cầu phát

triển KTXH địa phương và khu vực.

Hệ thống cảng:

- Cảng Long Bình Tân trên sông Đồng Nai: cách quốc lộ 1, phía bên phải hướng

từ Thành phố Hồ Chí Minh đi Hà Nội 800 mét; công suất 460.000 T/năm với tàu 2000

GRT đã xây xong và đưa vào khai thác một cầu cảng 60m, một bến xà lan.

- Cảng Gò Dầu A trên sông Thị Vải: cách quốc lộ 51, phía bên phải hướng từ

Biên Hòa đi Vũng Tàu cách 2 km. Hiện tại, cỡ tàu lớn nhất tiếp nhận được khoảng

2.000 GRT; tương lai sau khi nạo vét luồng là 10.000 DWT.

- Cảng Gò Dầu B trên sông Thị Vải: cách quốc lộ 51, phía bên phải hướng từ

Biên Hòa đi Vũng Tàu 2,5 km; đã đưa vào khai thác và sẽ nâng cấp lên đạt công suất

thiết kế 10 triệu tấn/năm, 2 bên có khả năng tiếp nhận tàu 15.000 DWT.

Ngoài ra, còn có Cảng Phước Thái, Cảng Supe Lân Long Thành…

Hệ thống đường sắt quốc gia đi qua tỉnh:

Với tổng chiều dài là 87,5 km với 12 ga: Gia Huynh, Trảng Táo, Gia Ray, Bảo

Chánh, Xuân Lộc, An Lộc, Dầu Giây, Bàu Cá, Trảng Bom, Long Lạc, Hố Nai và Biên

Hoà. Tuyến đường sắt này là mạch máu giao thông quan trọng nối tỉnh Đồng Nai với

miền Bắc và TP. Hồ Chí Minh.

2.2. Thực trạng chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng trên địa bàn tỉnh Đồng

Nai

I. Những quy định của Luật Đất đai năm 2003 về bồi thường hỗ trợ và tái định

cư và những quy định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai có liên quan đến nay:

* Cơ sở áp dụng:

Cơ sở pháp lý để xây dựng quy định pháp luật về bồi thường giải phóng mặt

bằng.

Hiến pháp 1992 đặt nền móng cho việc xây dựng chính sách bồi thường giải

phóng mặt bằng qua những điều khoản quy định cụ thể sau:

Điều 17: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất,

nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhà nước đầu

tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế văn hoá, xã hội,

khoa học kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh, cùng các tài sản khác mà pháp luật

quy định là của Nhà nước thuộc sở hữu toàn dân”.

Điều 18: “ Nhà nước giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định lâu

dài… tổ chức, cá nhân… được chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước giao theo quy

định của pháp luật.

Điều 23: “… trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng an ninh và vì lợi ích

quốc gia. Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc

tổ chức theo thời giá thị trường”.

Điều 58: “Công dân có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp của cải để dành, nhà

ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, vốn và tài sản khác trong doanh nghiệp hoặc trong

các tổ chức kinh tế khác, đối với đất được Nhà nước giao sử dụng thì theo quy định tại

Điều 17 và Điều 18.

Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp và quyền thừa kế của công dân.

Luật đất đai 1993: Trên cơ sở quy định của Hiến pháp, Luật Đất đai được Quốc

hội thông qua ngày 14/7/1993 đã có những quy định liên quan đến vấn đề bồi thường

giải phóng mặt bằng như sau:

Điều 12: Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử đất,

thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt

hại về đất khi thu hồi đất.

Điều 27: Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất đang sử dụng

của người sử đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích

công cộng thì người bị thu hồi đất được đền bù thiệt hại.

Điều 28: Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất nào thì có quyền

thu hồi đất đó.

…Trước khi thu hồi đất phải thông báo cho người đang sử dụng biết về lý do thu

hồi, thời gian, kế hoạch di chuyển, phương án đền bù thiệt hại.

Trong trường hợp có nhu cầu khẩn cấp của chiến tranh, chống thiên tai hoặc

trong tình trạng khẩn cấp, thì việc trưng dụng đất do UBND huyện, quận, thị xã, thành

phố thuộc tỉnh trở lên quyết định. Hết thời hạn trưng dụnh, người sử dụng đất được trả

lại đất và được đền bù thiệt hại do việc trưng dụng gây ra theo quy định của pháp luật.

Điều 73: Người sử đất có những quyền sau đây:

…6- Được Nhà nước bảo vệ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử đất hợp

pháp của mình, được bồi thường thiệt hại về đất khi bị thu hồi.

Điều 79: Người sử đất có những nghĩa vụ sau đây:

…6- Đền bù cho người có đất bị thu hồi để giao cho mình…

Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai 2001.

Những quy định về bồi thường, giải phóng mặt bằng của Luật Đất đai 1993(được

cụ thể hoá tại Nghị định số 22/1998/NĐ-CP) tuy đã thu được những thành tựu quan

trọng trong giai đoạn đầu thực hiện, nhưng càng về sau, do sự biến đổi mau lẹ của tình

hình kinh tế xã hội, đã dần mất đi vai trò làm động lực cho sự phát triển, đã nảy sinh

nhiều vướng mắc như: Giá đất để tính đền bù thấp hơn nhiều so với thực tế, giải quyết

tái định cư, đời sống việc làm cho người có đất bị thu hồi, xử lý các trường hợp cố tình

không thực hiện quyết định thu hồi đất làm chậm trễ việc Giải phóng mặt bằng trong

quá trong quá trình thực hịên các dự án đầu tư, phát sinh nhiều khiếu kiện của nhân dân.

Một số vấn đề mới xuất hiện nhưng chưa có quy định để điều chỉnh như tại một số địa

phương, các cộng đồng dân cư khi xây dựng các công trình phục vụ lợi ích công cộng

của cộng đồng đã sử dụng đất của một số hộ gia đình, cá nhân, trong nhiều trường hợp

người bị mất đất không đòi hỏi đền bù thiệt hại về đất đai, tài sản hoặc đền bù có mức

độ. Để tạo điều kiện đẩy nhanh tốc độ giải phóng mặt bằng, đẩy nhanh tiến độ thi công

các công trình, đồng thời đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, tại kỳ họp

thứ 9 Quốc hội khoá X đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất

đai( ngày 29/6/2001). Trong đó:

Điều 12 được sửa đổi, bổ sung như sau:

“1, Chính phủ quy định khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời

gian và nguyên tắc, phương pháp xác định giá các loại đất.

2, Căn cứ vào quy định của Chính phủ về khung giá và nguyên tắc, phương pháp

xác định các loại đất, UBND tỉnh ,Thành phố trực thuộc Trung ương quy định giá các

loại đất phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương để tính thuế chuyển quyền sử dụng

đất, thu tiền khi giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ,

tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất”.

Điều 17 được sửa dổi, bổ sung như sau:

“ 1, Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất đang sử dụng của

người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi

ích công cộng thì người bị thu hồi đất được bồi thường hoặc hỗ trợ. Việc bồi thường

hoặc hỗ trợ được thực hiện theo quy định của Chính phủ.

2, Nhà nước có chính sách để ổn định đời sống cho người có đất bị thu hồi.

Trong trường hợp người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở thì được mua nhà ở thuộc

sở hữu Nhà nước hoặc được giao đất có thu tiền sử dụng đất để làm nhà ở.

Trong trường hợp phương án bồi thường đã được cơ quan Nhà nước có thẩm

quyền phê duyệt, được công bố công khai và có hiệu lực thi hành theo quy định của

pháp luật mà người bị thu hồi đất không thực hiện quyết định thu hồi đất thì cơ quan

quyết định thu hồi đất có quyền ra quyết định cưỡng chế. Trong trường hợp Chính phủ

quyết định thu hồi đất thì UBND tỉnh, Thành phố trực thuộc trung ương ra quyết định

cưỡng chế.

Trong trường hợp cộng đồng dân cư xây dựng các công trình phục vụ lợi ích

công cộng của cộng đồng thei quy hoạch bằng nguồn vốn do nhân dân đóng góp hoặc

Nhà nước có hỗ trợ thì việc bồi thường hoặc hỗ trợ cho người có đất được sử dụng để

xây dựng công trình do cộng đồng dân cư và người có đất đó thoả thuận.

*Các quy định về bồi thường, giải phóng mặt bằng theo Nghị định số 90/CP

ngày 17/8/1994( áp dụng từ 17/8/1994 đến 8/5/1998)

Để đảm bảo nhu cầu về đất xây dựng các công trình quốc phòng, an ninh các

công trình phục vụ mục đích công cộng, lợi ích quốc gia, đồng thời đảm bảo quyền lợi

của người sử dụng đất, ngày 17/8/1994, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 90/CP ban

hành quy định về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào nục đích

quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.

Về phạm vi áp dụng, Điều 1 của bản quy định ban hành kèm theo Nghị định số

90/CP quy định như sau:

“ Quy định này chỉ áp dụng để đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử

dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng…”

Về khung giá các loại đất để áp dụng khi đền bù thiệt hại về đất, Giải phóng mặt

bằng khi nhà nước thu hồi đất. Chính phủ quy định tại Nghị định số 87/ CP ngày

17/8/1994.

Điều 4 của Nghị định quy định:

“ 1…Trong trường hợp cùng một loại đô thị mà đất có khả năng sinh lợi khác

nhau, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng khác nhau, thì địa phương được phép vận dụng

hệ số K điều chỉnh khung giá từ 0,8-1,2 lần mức giá của cùng loại đô thị, cùng loại

đường phố và vị trí đất quy định trong bảng khung giá đất đô thị.

2, Giá các loại đất do địa phương quy định không được thấp hơn giá tối thiểu và

không được cao hơn giá tối đa của khung giá và hệ số điều chỉnh…"

Nhưng trong thực tế việc áp dụng khung giá đất gặp nhiều khó khăn, bất cập, các

tỉnh đẫ vận dụng hệ số điều chỉnh khung giá K nhưng vẫn không sát với thực tế, không

phù hợp với thị trường bất động sản. Do đó ngày 13/5/1996, Thủ tướng Chính phủ đã

ban hành Quyết định số 302/TTg về việc điều chỉnh hệ số K trong khung giá đất ban

hành theo Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 với khoảng giãn cách rộng lớn: “… từ

0,5- 1,8 lần…”.

Sau gần 4 năm thực hiện Nghị định số 90/CP cho thấy việc bồi thường, giải phóng

mặt bằng đã bộc lộ những tồn tại nhất định, làm chậm tiến độ giải phóng mặt bằng, chậm

tiến độ thực hiện các dự án đầu tư, sau khi Nhà nước thu hồi đất và mặc dù đã được bồi

thường nhưng người sử dụng đất vẫn gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là những người bị

thu hồi hết đất sản xuất, phải chuyển sang ngành nghề khác. Tình trạng thất nghiệp, trẻ

em phải bỏ học đối với những gia đình bị thu hồi đất khá phổ biến, gây gánh nặng cho

xã hội.

Từ những vấn đề tồn tại nêu trên, đòi hỏi Nghị định số 90/CP cần được thay thế

để có chính sách, pháp luật phù hợp vừa khắc phục những tồn tại, vừa đảm bảo thời gian

thi công các công trình, vừa đảm bảo quyền lợi của các người sử dụng đất, đảm bảo ổn

định kinh tế, chính trị, xã hội.

Các quy định về bồi thường, giải phóng mặt bằng theo Nghị định số

22/1998/NĐ- CP ngày 24/4/1998( áp dụng từ 8/5/ 1998 đến nay)

Hệ thống văn bản pháp luật:

+Nghị định số 22/1998/NĐ - CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ về việc đền bù

thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích

quốc gia, lợi ích công cộng (Thay thế Nghị định số 90/CP ngày 17/8/1994)

+ Thông tư số 145/ TT – BTC ngày 4/11/1998 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi

hành Nghị định số 22/1998/NĐ- CP.

+ Công văn số 4448/TC- QLCS ngày 4/9/1999 của Bộ Tài chính hướng dẫn xử

lý một số vướng mắc trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng.

+ Ngoài ra còn có Quyết định số 592/1999/QĐ- BGTVT ngày 12/3/1999 của Bộ

trưởng Bộ giao thông vận tải về việc ban hành những quy định về kỹ thuật khi tiến hành

giải phóng mặt bằng phục vụ các dự án xây dựng công trình giao thông.

Nội dung của Nghị định số 22/1998/ NĐ-CP và Thông tư số 145/TT- BTC:

+ Về đối tượng phạm vi áp dụng:Chính sách đền bù thiệt hại Giải phóng mặt

bằng được áp dụng chung cho mọi trường hợp bị Nhà nước thu hồi đất. Với quy định

này thì trường hợp các nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện

dự án xây dựng, kinh doanh bằng nguồn vốn đầu tư trong nước, vốn đầu tư nước ngoài

cũng được áp dụng chung chính sách vơi trường hợp sử dụng đất để xây dựng công trình

công cộng do ngân sách Nhà nước đầu tư. Việc áp dụng chung một chính sách đền bù

trong thời điểm này là phù hợp cơ chế xác định giá đất của Nhà nước, có tác dụng tạo

ra sự thống nhất trong quá trìng thực hiện, thúc đẩy quá trình Giải phóng mặt bằng đối

với các dự án xây dựng sử dụng vốn từ ngân sách Nhà nước. Tuy nhiên, hiện nay quy

định này đang bộc lộ những điểm không phù hợp.

+ Nguyên tắc đền bù: Người được Nhà nước giao đất sử dụng vào mục đích nào

thì khi thu hồi, Nhà nước đền bù bằng cách giao đất có cùng mục đích sử dụng hoặc đền

bù bằng tiền theo giá đất cùng mục đích sử dụng hoặc đền bù bằng nhà ở, khi đền bù

bằng đất hoặc bằng nhà ở mà có chênh lệch về giá trị thì người được đền bù được nhận(

hoặc phải trả) phần chênh lệch giá trị đó bằng tiền.

+ Về điều kiện được đền bù: Chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam qua các

thời kỳ lịch sử đã có rất nhiều thay đổi, từ chỗ có nhiều hình thức sở hữu đất đai nay chỉ

còn duy nhất một hình thức sở hữu Nhà nước về đất đai, từ chỗ quản lý đất đai chỉ đơn

thuần là biện pháp hành chính đến nay đã thêm các biện pháp về kinh tế và dân sự, đối

tượng sử dụng đất cũng qua nhiều lần điều chỉnh trong cải cách ruộng đất, cải tạo kinh

tế tư bản tư nhân, hợp tác hoá trong nông nghiệp, khoán sản phẩm, giao đất giao rừng…

Bên cạnh đó công tác quản lý đất đai, đăng ký quyền sử dụng đất, cập nhật các biến

động về diện tích, loại, hạng đất, về chủ sử dụng đất lại không được thực hiện đầy đủ

không được theo dõi thường xuyên dã làm cho hiện tượng quản lý, sử dụng đất thực sự

đa dạng, phức tạp. Mỗi một trường hợp sử dụng đất đều có nguồn gốc, hoàn cảnh khác

biệt nhau vì thế việc cụ thể, chi tiết hoá các trương hợp được đền bù thịêt hại về đất, về

tài sản đã bước đầu làm cho phương án đền bù sát với thực tế và có tính khả thi cao hơn.

Nghị định số 22/1998/NĐ- CP đã quy định các trường hợp sử dụng đất hợp pháp phải

là người có một trong các giấy tờ theo quy định như: giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất, quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, giấy tờ

chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

+ Về giá đất để tính đền bù thiệt hại: Thông tư số 145/TT- BTC ngày 4/11/1998

của Bộ Tài chính hướng dẫn ban hành Nghị định số 22/1998/NĐ - CP quy định giá đất

để tính đền bù thiệt hại được xác định trên cơ sở giá đất do UBND cấp tỉnh quy định

nhân với hệ số K. Trong đó:

- Giá đất do UBND cấp tỉnh quy định là giá đất do UBND cấp tỉnh căn cứ vào

khung giá các loại đất ban hành kèm theo Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 đã bao

hàm hệ số K quy định trong Quyết định số 302/TTg ngày 13/5/1996 của Thủ tướng

Chính phủ và Nghị định số 17/1998/NĐ- CP ngày 21/3/1998( Nghị định số 17/1998/NĐ-

CP sửa đổi, bổ sung khoản 2, Điều 4 của Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994: “ Giá các

loại đất do địa phương quy định có thể thấp hơn giá tối thiểu hoặc cao hơn giá tối đa của

khung giá các loại đất ban hành kèm theo Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 vủa Chính

phủ và hệ số K đã được điều chỉnh tại Quyết định số 302/TTg ngày 13/5/1996 của Thủ

tướng Chính phủ, nhưng giảm hoặc tăng không vượt quá 50%.

- Hệ số K được xác định theo quan hệ tỷ lệ giữa giá đất tính theo khả năng sinh

lợi (hoặc giá chuyển quyền sử dụng đất thực tế) với giá đất do UBND cấp tỉnh quy định

nêu ở trên.

Giải thích về cách tính giá đất để tính đền bù thiệt hại:

Giả sử giá đất do UBND cấp tỉnh quy định căn cứ vào khung giá các loại đất ban

hành theo Nghị định số 87/CP là M.

Ký hiệu hệ số K theo Quyết định số 302/TTg là K302( với 0,2 <=k302<=1,8) như

vậy giá đất đã được điều chỉnh theo Quyết định số 302/TTg là M*K302. Theo Nghị định

số 17/1998/NĐ- CP, giá đất được điều chỉnh tăng hoặc giảm đến 50% sẽ là M*K302+(-

)(0%- 50%)(M*K302).

Có hệ số K theo Thông tư số 145/TT – BTC khi đó giá đất để tính đền bù thiệt

hại sẽ là (M*K302)+(-)(0%-50%)(M*K302)*K.

Do bảng giá đất được ban hành trong một thời gian dài không được sửa đổi cập

nhật( từ 1994 đến nay), dẫn đến giá đất do UBND cấp tỉnh quy định thấp hơn nhiều so

với thực tế. Từ đó, khi tính giá đất để đền bù thiệt hại đã phải tiếp tục đưa thêm một hệ

số k nữa. Theo cách này, giá đất được đền bù đã cho phép tiến gần hơn so với thực tế

thì trường hợp về giá trị quyền sử dụng đất, bước đầu đảm bảo đền bù thiệt hại đất đai

tài sản sát với mức thiệt hại thực tế và được đa số nhân dân chấp thuận.

Ngoài ra, Nghị định số 22/1998/NĐ- CP còn quy định nguyên tắc đền bù thiệt

hại về tài sản; đền bù thiệt hại cho người thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước ; đền bù

thiệt hại về mồ mả, đền bù thiệt hại đối với các công trình văn hoá, di tích lịch sử, đền

chùa, đền bù thiệt hại đối với các công trình kỹ thuật hạ tầng, đền bù thiệt hại về hoa

màu, đền bù thiệt hại trong trường hợp giao đất tạm thời, chính sách hỗ trợ cho những

người có đất bị thu hồi.

+ Về tổ chức thực hiện: Những tác động tích cực của khâu tổ chức đền bù thiệt

hại, giải phóng mặt bằng được thấy rõ nhất trong lĩnh vực giao đất, cho thuê đất để thực

hiện các dự án đầu tư- đặc biệt là đầu tư nước ngoài. Trước đây chủ đầu tư phải trực

tiếp liên hệ giải quyết mọi vấn đề với người bị thu hồi đất mà kết quả thường là chủ đầu

tư bị gây khó khăn làm tăng chi phí đền bù, ảnh hưởng xấu đến tiến độ đầu tư và nay

với quy định cụ thể về thành lập Hội đồng đền bù thiệt hại, giải phóng mặt bằng ở cấp

huyện hoặc cấp tỉnh, thành phần của Hội đồng với đầy đủ các ban ngành ở địa phương

và có sự tham gia của chủ đầu tư dự án với tư cách là một thành viên đã gắn kết trách

nhiệm của chính quyền địa phương với những dự án đầu tư trên địa bàn, khắc phục tình

trạng nêu trên.

Với chi phí tổ chức thực hiện đền bù, giải phóng mặt bằng Nghị định số

22/1998/NĐ- CP quy định: Mức chi phí cho việc tổ chức thực hiện đền bù, giải phóng

mặt bằng và các chi phí khác có liên quan do Hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng lập

dự toán báo cáo Giám đốc sở Tài chính - Vật giá kiểm tra, xem xét để đưa vào phương

án đền bù. Bộ Tài chính hướng dẫn nội dung chi, quản lý, sử dụng khoản kinh phí này.

Ngoài các văn bản của Trung ương, Hà Nội đã ban hành các văn bản hướng dẫn

thực hiện công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn Thành phố trên cơ sở những quy

định chung của Nhà nước và những hướng dẫn cụ thể phù hợp đặc thù của Hà Nội. Đó

là Quyết định số 2951/QĐ- UB ngày 8/11/1994 về khung giá các loại đất, có tính đến

khả năng sinh lợi của đất(Sau này được thay thế bằng Quyết định số 3519/QĐ- UB ngày

12/7/1997); Quyết định số 3455/QĐ-UB ngày 20/9/1995 về đền bù thiệt hại khi Nhà

nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích

công cộng(được thay thế bằng Quyết định số 3528/ QĐ- UB ngày 13/7/1997), Quyết

định số 20/1998/QĐ- UB ngày 30/6/1998 thực hiện Nghị định 22/1998/NĐ- CP, Quyết

định số 72/2001/QĐ- UB quy định về trình tự thủ tục tổ chức thực hiện công tác bồi

thường thiệt hại, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố.

1/ Cấp Trung ương:

- Điều 42, Điều 43 Luật Đất đai năm 2003;

- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ quy định về bồi

thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

- Điều 44, Điều 45 …Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ

quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện

quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi

đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.

- Điều 29, 30, 31 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ

quy định bổ sung về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ,

tái định cư khi Nhà nước thu hồi đấ.

- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT-BNV-BTC ngày 08/1/2010 của Bộ Tài

nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ và Bộ Tài chính ban hành Thông tư liên tịch số

01/2010/TT-BTNMT hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và

cơ chế tài chính của Tổ chức Phát triển quỹ đất, trong đó có chức năng nhiệm vụ tổ chức

thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

2/ Cấp địa phương:

- Quyết định số 53/2008/QĐ-UBND ngày 24/9/2008 của UBND tỉnh Đồng Nai

quy định về trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

trên địa bàn tỉnh Đồng Nai;

- Quyết định số 20/2010/QĐ-UBND ngày 05/4/2010 của UBND tỉnh về việc ban

hành các chính sách hỗ trợ và tiêu chuẩn, thủ tục xét tái định cư khi nhà nước thu hồi

đất trên địa bàn tỉnh Đồng Nai;

- Quyết định số 21/2010/QĐ-UBND ngày 05/4/2010 của UBND tỉnh về việc ban

hành trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất

trên địa bàn tỉnh Đồng Nai;

- Quyết định số 12/2012/QĐ-UBND ngày 23/02/2012 của UBND tỉnh Đồng Nai

về việc ban hành quy định giá bồi thường, hỗ trợ tài sản khi nhà nước thu hồi đất;

* Tổ chức thực hiện:

Thực hiện quy định tại Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính

phủ, thị xã thành lập Hội đồng đền bù; trong đó, phó Chủ tịch Uỷ ban nhân dân thị xã là

chủ tịch hội đồng và các thành viên đúng theo quy định của Chính phủ. Hội đồng chịu

trách nhiệm trước Uỷ ban nhân dân thị xã và các cơ quan cấp trên về việc thực hiện bồi

thường, giải phóng mặt bằng các dự án trên địa bàn thị xã.

Việc thực hiện xây dựng phương án, khảo sát và tính toán giá trị bồi thường giải

phóng mặt bằng các dự án trên địa bàn tỉnh Đồng Nai được giao cho Ban Đền bù giải

phóng mặt bằng thị xã phối hợp với chủ dự án, chính quyền địa phương và các phòng,

ban liên quan thực hiện sau đó thông qua Hội đồng đền bù của thị xã. Trên cơ sở đó, Ủy

ban nhân dân thị xã trình Sở Tài chính thẩm định và Ủy ban nhân dân tỉnh ra quyết định

phê duyệt đối với các dự án có tổng giá trị bồi thường, hỗ trợ từ 10 tỷ đồng trở lên; các

dự án có giá trị bồi thường, hỗ trợ dưới 10 tỷ thì Ủy ban nhân dân thị xã phê duyệt sau

khi được phòng Tài chính – Kế hoạch thẩm định, hỗ trợ và tái định cư.

+ Tổng hợp giá trị thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư các dự án trọng

điểm trên địa bàn thị xã giai đoạn 2004 đến 2006 (phụ lục 1).

+ Tình hình thực hiện bố trí tái định cư các dự án (phụ lục 2).

II. Kết quả thực hiện:

Qua 10 năm triển khai, thi hành Luật Đất đai, công tác về bồi thường hỗ trợ và tái

định cư được thực hiện cụ thể như sau:

1. Công tác bồi thường của Trung tâm Phát triển quỹ đất:

- Giao đất để bồi thường, giải phóng mặt bằng, sau đó giao cho chủ đầu tư để xây

dựng hạ tầng:

Tổng số được giao 06 khu đất, với tổng diện tích: 221,8366 ha.

- Đã chi tiền bồi thường 01 khu đất với diện tích: 1,3831 ha.

- Đang trình thẩm định Phương án bồi thường chi tiết 02 khu đất với diện tích:

125,8035 ha.

- Đang lập hồ sơ thu hồi đất và Phương án bồi thường: 03 khu đất với diện tích:

94,6500 ha.

- Giao đất để bồi thường, giải phóng mặt bằng lập dự án đầu tư hạ tầng kỷ thuật để

đấu giá QSDĐ:

Tổng số được giao 06 khu đất, với tổng diện tích: 37,6198 ha.

Trung tâm đã lập xong hồ sơ thu hồi đất( 04 khu đất), đang kiểm kê áp giá bồi

thường. Hiện đang xin chủ trương UBND tỉnh để tiếp tục thực hiện.

- Giao đất để quản lý:

Tổng số được giao 04 khu đất, với tổng diện tích: 108,9019 ha.

- Đã giao lại Sở Tài nguyên và Môi trường và thị xã Long Khánh theo chỉ đạo của

UBND tỉnh: 02 khu đất với diện tích: 1,1464 ha.

- Hiện đang quản lý 02 khu đất với diện tích: 107,7555 ha

2. Công tác thẩm định,bồi thường:

Hiện nay có 5 huyện gửi báo cáo tổng hợp 7 năm thực hiện Luật Đất đai, gồm có :

- Huyện Vĩnh Cửu: Tổng diện tích đất thực hiện bồi thường khoảng 270 ha với

tổng số tiền bồi thường hỗ trợ khoảng 243 tỉ đồng.

- Huyện Tân Phú: Tổng diện đất thực hiện bồi thường khoảng 120,387 ha với tổng

số tiền bồi thường hỗ trợ khoảng 112 tỉ đồng.

- Huyện Cẩm Mỹ: Tổng diện đất thực hiện bồi thường khoảng 981 ha với tổng số

tiền bồi thường hỗ trợ khoảng 1.627 tỉ đồng.

- Huyện Xuân Lộc: Tổng diện đất thực hiện bồi thường khoảng 172,8 ha với tổng

số tiền bồi thường hỗ trợ khoảng 140 tỉ đồng.

- Huyện Nhơn Trạch: Tổng diện đất thực hiện bồi thường khoảng 2.014,5 ha với

tổng số tiền bồi thường hỗ trợ khoảng 1.181,6 tỉ đồng.

….

III. Đánh giá kết quả đạt được

Về tổng quan, Luật Đất đai năm 2003, có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm

2004, đã thực sự đi vào cuộc sống, được nhân dân đặc biệt quan tâm và đạt được một số

kết quả tích cực. Tuy nhiên, thực tế triển khai thi hành Luật Đất đai trong thời gian qua

đã phát sinh những nội dung cần phải điều chỉnh như: chính sách giao đất nông nghiệp,

thời hạn sử dụng đất nông nghiệp trồng cây hàng năm đã giao theo Nghị định số 64/NĐ-

CP ngày 27 tháng 9 năm 1993 của Chính phủ; chính sách điều tiết lợi ích từ đất đai giữa

Nhà nước, nhà đầu tư và người dân; cơ chế chính sách tạo quỹ đất của Nhà nước phục

vụ các mục tiêu công ích, chính sách xã hội, đặt biệt là công tác thu hồi đất, bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư để thực hiện các dự án đầu tư của Nhà nước, của các doanh nghiệp

thuộc các thành phần kinh tế… cụ thể như sau:

1/ Kết quả đạt được:

-Trong 6 tháng đầu năm 2009 toàn tỉnh đã có 62 dự án được lập phương án bồi

thường tổng thể, tổng giá trị dự kiến bồi thường 2.255,37 tỷ đồng, dự kiến thu hồi 1.618

ha đất, với khoảng 3.270 hộ bị ảnh hưởng.

-Trong 6 tháng đầu năm 2009 toàn tỉnh đã thực hiện được 86 dự án, trong đó

+Tổng giá trị bồi thường 183,68 tỷ đồng.

+Tổng diện tích đất thu hồi 4.980.300 m2, trong đó dất thổ cư 162.819 m2, đất

nông nghiệp 3.357.501 m2.

+Tổng số hộ ảnh hưởng 5.506 hộ, trong đó có 1500 hộ giải tỏa trắng.

2/ Công tác tái định cư

Công tác TĐC từ sau khi có Nghị quyết 06/NQ.TU đã được các cấp, các nghành

quan tâm chỉ đạo thực hiện rất khẩn trương. Quyết định sô 08/2007/QĐ-UBND ngày

10/01/2007của UBND tỉnh quy định về trình tự thủ tục, chính sách và tiêu chuẩn TĐC

khi Nhà nước thu hồi đất. Qua thời gian thực hiện chính sách TĐC được đại bộ phận

nhân dân đồng thuận, phù hợp với điều kiện tập quán tình hình thực tế ở địa phương.

Tình hình thực hiện cụ thể ở một số địa phương lớn như sau:

- Thành phố Biên Hòa có 31 khu dân cư tái định cư. Trong đó 13 khu dân cư tái

định cư (bố trí được 917 lô-căn hộ) đã hoàn thành việc xây dựng hạ tầng và đang bố trí

TĐC; có 28 khu dân cư TĐC ( diện tích 149,25 ha, bố trí được 10.002 lô-căn hộ) đang

trong giai đoạn thực hiện thủ tục đầu tư, thu hồi đất và tính toán áp giá bồi thường, hỗ

trợ. Trong 6 tháng đầu năm 2009, Thành phố đã xét duyệt TĐC 1.348 hộ, trong đó: 817

hộ chính, 531 hộ phụ; Số hộ được bố trí TĐC 143 hộ; số hộ chưa được bố trí TĐC 999

hộ, có 18 hộ đang ở hà tạm cư và 266 hộ nhận tiền thuê nhà; Tổng số hộ đã hỗ trợ tiền

TĐC phân tán 255 hộ. Hiện nay có 261 hộ ở trong khu TĐC.

- Huyện Nhơn Trạch có 4 khu dân cư TĐC (diện tích 25,24 ha, bố trí được 774 lô) đã hoàn thành việc xây dựng hạ tầng và đang bố trí TĐC; có khu TĐC Đại Lộc, diện tích 12,16 ha, bố trí được 427 lô hiện đang xây dựng; có 7 khu dân cư TĐC ( diện tích 99,26 ha) đang trong giai đoạn lập dự án. Trong 6 tháng đầu năm 2009, huyện đã xét duyệt TĐC 136 lô, đã giao đất TĐC 106 lô; số hộ chưa được bố trí TĐC 30 hộ.

- Huyện Trảng Bom có 16 khu TĐC; diện tích 139,63 ha bố trí được 1681 lô. Trong đó có 7 khu TĐC đã thi công hạ tầng, diện tích 19,83 ha, bố trí được 879 lô; có 4

khu tái định cư đang lập thủ tục đầu tư, diện tích 48,4 ha; có khu tái định cư 3,8 ha xã

Bắc Sơn đang thi công hạ tầng; có 4 khu TĐC đang lập bồi thường tổng thể, diện tích

67,6 ha.

Hiện nay, các quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ngày càng

phù hợp hơn với yêu cầu của thực tế cũng như yêu cầu của các quy luật kinh tế. Quan

tâm tới lợi ích của những người bị thu hồi đất, Nghị định 197/2004/NĐ-CP và Nghị định

số 84/2007/NĐ-CP sau một thời gian thực hiện, đặc biệt là sau sự ra đời của Nghị định

số 69/2009/NĐ-CP đã thể hiện được tính khả thi và vai trò tích cực của các văn bản

pháp luật. Vì thế, công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong thời gian qua đã đạt được

các kết quả khá khả quan, thể hiện trên một số khía cạnh chủ yếu sau:

- Đối tượng được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ngày càng được xác định đầy đủ,

chính xác, phù hợp với tình hình thực tế của đất nước, giúp cho công tác quản lý đất đai

của Nhà nước được nâng cao, người nhận đền bù cũng thấy thỏa đáng.

- Mức bồi thường, hỗ trợ ngày càng cao tạo điều kiện cho người dân bị thu hồi đất

có thể khôi phục lại tài sản bị mất. Một số biện pháp hỗ trợ đã được bổ sung và quy định

rất rõ ràng, thể hiện được tinh thần đổi mới của Đảng và Nhà nước nhằm giúp cho người

dân ổn định về đời sống và sản xuất.

- Việc bổ sung quy định về quyền tự thỏa thuận của các nhà đầu tư cần đất với

người sử dụng đất đã góp phần giảm sức ép cho các cơ quan hành chính trong việc thu

hồi đất.

- Trình tự thủ tục tiến hành bồi thường hỗ trợ tái định cư (Điều 28, 29 NĐ 69/CP)

cũng đã được đơn giản hóa nhằm giải quyết những khúc mắc trong công tác thu hồi, bồi

thường, hỗ trợ và tái định cư; giúp cho các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện

công tác bồi thường, tái định cư đạt hiệu quả.

- Kiến nghị với Thủ tướng Chính phủ và Bộ ngành Trung ương hỗ trợ hoặc đề nghị

Trung ương cho địa phương vay vốn để xây dựng các khu tái định cư phục vụ cho công

tác bồi thường, giải tỏa, đây là chính sách tài chính lớn Nhà nước cần có cơ chế để các

địa phương thực hiện bảo đảm đúng quy định pháp luật. Mặt khác đối với việc xây dựng

các khu tái định cư: Luật đất đai cần nghiên cứu bổ sung qui định về công tác lập các

khu tái định cư, cần lựa chọn các khu đất thuận lợi về vị trí (qui họach), về giao thông

để bố trí tái định cư, tránh việc đầu tư xây dựng ở những nơi không đáp ứng được cuộc

sống, nên người dân không đến ở.

3/ Chính sách hỗ trợ sau khi bị thu hồi đất trên địa bàn tỉnh

- Tại Đồng Nai, bên cạnh việc thực hiện các quy định Luật Đất đai năm 2003, các

Nghị định hướng dẫn thi hành, đã dựa trên sự định hướng chính sách của Đảng và Nhà

nước, tình hình thực tế tại địa phương để ban hành các văn bản pháp luật áp dụng cho

địa phương mình, làm cho công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện hợp

lý và đạt hiệu quả cao hơn. Chẳng hạn như: Quyết định 20/2010/QĐ-UBND 05/4/2007;

Quyết định số 21/2010/QĐ-UBND …Do đã vận dụng các chính sách bồi thường, hỗ

trợ, tái định cư thỏa đáng nên việc thu hồi đất tiến hành bình thường, mặc dù vẫn còn

những khiếu nại nhưng con số này ít và không gây trở ngại đáng kể trong quá trình thực

hiện.

- Nhận thức về tầm quan trọng, ý nghĩa nhân văn cũng như tính chất phức tạp của

vấn đề thu hồi đất, tái định cư của các nhà quản lý, hoạch định chính sách, của chính

quyền địa phương được nâng lên. Chính phủ đã có nhiều nỗ lực để tạo điều kiện vật chất

và kỹ thuật trong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Đội ngũ cán bộ làm công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có năng lực và có nhiều

kinh nghiệm ngày càng đông đảo; sự chia sẻ kinh nghiệm thực tiễn của công tác bồi

thường, hỗ trợ, tái định cư giữa các bộ, ban, ngành có các dự án đầu tư ngày càng được

mở rộng và có hiệu quả.

Trong 6 tháng đầu năm 2009 toàn tỉnh đã thực hiện giải quyết hỗ trợ chuyển đổi

nghề (bằng tiền) 32 người, hỗ trợ ổn định cuộc sống 241 người, hỗ trợ giáo dục 16

người,hỗ trợ dịch vụ y tế 118 người.

Thực hiện quyết định về chính sách hỗ trợ và bồi thường di dời khi Nhà nước thu

hồi đất, hầu hết các địa phương đã và đang thực hiện bằng việc chi trả tiền cho các hộ

dân. Qua báo cáo của một số địa phương cho thấy các cơ sở đào tạo nghề còn quá ít,

chưa đáp ứng được nhu cầu học nghề của nhân dân, việc đi sâu thống kê, điều tra vấn

đề lao động việc làm, đời sống người dân hậu giải tỏa…còn rất hạn chế. Hơn nữa, thời

gian qua đang có khủng hoảng kinh tế nên vấn đề giải quyết việc làm cũng là khó khăn

chung của cả nước.

2.3. Thực trạng về quản lý bồi thường giải phóng mặt bằng trên địa bàn

tỉnh Đồng Nai

2.4. Những vướng mắc, tồn đọng và giải pháp tháo gỡ

2.4.1 Những tồn tại, hạn chế

2.4.1.1 Về cơ sở thực hiện quy định của chính sách bồi thường và tính đồng bộ

giữa quy định giữa các chính sách:

Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất là một

chính sách kinh tế xã hội tổng hợp, liên quan đến nhiều quy định trong các chính sách

khác, như: chính sách đất đai, chính sách sở hữu tài sản, chính sách quản lý xây dựng, chính sách nhà ở, chính sách lao động việc làm, ....nhưng trong chính sách hiện nay

được quy định, sửa đổi bổ sung hoàn thiện và hướng dẫn tại nhiều văn bản quy phạm

pháp luật (04 nghị định của Chính phủ và 04 thông tư hướng dẫn); một số quy định trong

chính sách hiện còn dẫn chiếu áp dụng theo quy định trong chính sách khác; có quy định

còn chung chung chưa cụ thể hoặc chưa thật sát phù hợp với thực tế và thiếu cơ sở để

xác định khi áp dụng, như: quy định xác định bồi thường đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất ở trong trường hợp người sử dụng thửa đất không có giấy tờ sử dụng đất;

bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại; quy định về xác định hộ gia đình phải di

chuyển chỗ ở khi bị thu hồi đất được bố trí tái định cư; quy định xác định đất nông

nghiệp xen kẽ trong khu dân cư, đất vườn ao liền kề với đất ở trong khu dân cư để tính

hỗ trợ; quy định xác định bồi thường giá trị thực tế của vườn cây; ...... Mặt khác, những

quy định của chính sách với các quy định trong các chính sách khác có liên quan cũng

chưa đồng bộ, đôi khi còn những điểm chồng chéo. Do đó, một số quy định của chính

sách trong nghị định của Chính phủ khi thực hiện áp dụng phải tra cứu nhiều văn bản,

nhiều quy định trong chính sách khác có liên quan hoặc chưa có đầy đủ cơ sở thực tế để

xác định thực hiện, nên đã phát sinh vướng mắc trong áp dụng và làm giảm tính khả thi

của chính sách.

2.4.1.2 Về quy định áp dụng chính sách bồi thường đối với các trường hợp thu hồi

đất thực hiện các dự án phát triển kinh tế

Tại Nghị định số 197/2004/NĐ-CP (Điều 1) quy định phạm vi áp dụng của chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và “mục đích phát triển kinh tế quy định tại Điều 36 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của

Chính phủ về thi hành Luật Đất đai”. Để phục vụ yêu cầu xây dựng phát triển kinh tế của đất nước, trong Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính

phủ (Điều 67) đã quy định bãi bỏ điểm đ khoản 1 và điểm b khoản 2 Điều 36 Nghị định

số 181/2004/NĐ-CP, đồng thời quy định sửa đổi, bổ sung về thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế quan trọng, khu dân cư, phát triển kinh tế trong khu đô thị,

khu dân cư nông thôn; thu hồi đất để xây dựng các khu kinh doanh tập trung có cùng

chế độ sử dụng đất (Điều 34 và Điều 35) và đây là những trường hợp thu hồi đất phải

áp dụng chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã quy định định tại Nghị định số 197/2004/NĐ-CP của Chính phủ, nhưng trong chính sách còn chưa có quy định khi thu

hồi áp dụng chính sách bồi thường theo quy định nào. Quy định chưa đầy đủ của chính

sách dẫn đến trong thực tế thực hiện thu hồi đất quy định tại Điều 34, Điều 35 của Nghị

định số 84/2007/NĐ-CP, còn thiếu căn cứ cơ sở pháp lý để áp dụng hoặc không áp dụng

chính sách bồi thường của Chính phủ đối với các trường hợp này.

2.4.1.3 Về quy định chi trả bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi thu hồi đất giao

cho các dự án

Trong Nghị định số 197/2004/NĐ-CP (Điều 3) và Nghị định số 17/2006/NĐ-CP

(Điều 4) sửa đổi, bổ sung một số quy định tại Nghị định số 197/2004/NĐ-CP, đang quy

định tổ chức, cá nhân trong nước được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho

thuê đất phải chi trả và ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, tùy theo đất

được giao thực hiện dự án Nhà nước có thu tiền hay không thu tiền sử dụng đất để xác

định số tiền đã chi trả trong vốn đầu tư của dự án hoặc được trừ tiền bồi thường, hỗ trợ về đất vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp, nhưng đối với các tổ chức, cá nhân

nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt nam thì không phải

chi trả và ứng trước chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; mặt khác chủ đầu tư

dự án đã thực hiện ứng trước tiền chi trả bồi thường toàn bộ đất, tài sản trên đất và các

khoản hỗ trợ, tái định cư, nhưng quy định không được trừ toàn bộ số tiền đã chi trả, mà

chỉ được trừ tiền bồi thường, hỗ trợ về đất. Do đó, chưa bảo đảm sự công bằng giữa các

chủ đầu tư là tổ chức, cá nhân trong nước và nước ngoài, còn sự bất hợp lý và chưa phù

hợp trong cơ chế xử lý giữa số tiền chủ đầu tư dự án đã thực hiện ứng chi trả bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư với số tiền được khấu trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp.

2.4.1.4 Về quy định cho phép thoả thuận bồi thường khi thực hiện dự án thuộc

trường hợp nhà nước phải thu hồi đất

Trong Nghị định số 197/2004/NĐ-CP và Nghị định số 84/2007/NĐ-CP quy định cho phép thỏa thuận bồi thường khi thực hiện dự án thuộc trường hợp nhà nước phải thu

hồi đất và đối với các trường hợp chủ đầu tư đã thực hiện thỏa thuận và bồi thường được

trên 50% số tổ chức, hộ gia đình bị thu hồi đất, mà còn vướng mắc thì Nhà nước sẽ ra

quyết định thu hồi đất và tổ chức thực hiện bồi thường đối với các hộ còn lại. Quy định

này đã và đang làm nẩy sinh trong việc thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối

với đất nhà nước thu hồi tại địa phương và ngay trong cùng một dự án có mức bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khác nhau và không thống nhất theo quy định chính sách,

làm phát sinh vướng mắc trong tổ chức thực hiện và tạo ra lý do khiếu nại của người bị

thu hồi đất ngày càng tăng thêm.

2.4.1.5 Về quy định trừ tiền nghĩa vụ tài chính về đất đai còn thiếu hoặc nợ vào

tiền được bồi thường, hỗ trợ

Theo Nghị định số 197/2004/NĐ-CP (Điều 6) quy định khi Nhà nước thu hồi

đất người được bồi thường, hỗ trợ mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối

với Nhà nước theo quy định của pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền nghĩa vụ tài chính chưa thực hiện, vào số tiền được bồi thường, hỗ trợ để hoàn trả ngân sách nhà nước.

Tuy nhiên, các khoản tiền nghĩa vụ tài chính về đất đai cụ thể hiện chưa được quy định

cụ thể phải trừ gồm những khoản nào, dẫn đến việc xác định và thực hiện khấu trừ

nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với các hộ gia đình, cá nhân ở các địa phương còn có

sự khác nhau, có địa phương chỉ khấu trừ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất còn nợ hoặc

phải nộp theo nghĩa vụ, có địa phương tính trừ cả thuế chuyển nhượng quyền sử dụng

đất, lệ phí trước bạ,…và có trường hợp khấu trừ cả những khoản nghĩa vụ tài chính về

đất đai không thuộc nghĩa vụ của người đang sử dụng đất bị thu hồi phải nộp.

2.4.1.6 Về bồi thường, hỗ trợ đất nông nghiệp của hộ gia đình cá nhân bị thu hồi

Theo chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất hiện

nay thì hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi được bồi

thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng; nếu không có đất để bồi thường thì được

bồi thường bằng tiền theo giá đất cùng mục đích sử dụng. Trong thực tế do quỹ đất nông

nghiệp tại phần lớn các địa phương rất hạn hẹp, nên không thực hiện được việc bồi

thường bằng đất mà chỉ thực hiện bồi thường bằng tiền theo giá đất có cùng mục đích

sử dụng. Với mức giá trị được bồi thường đất nông nghiệp là rất thấp, không đủ làm vốn

để hộ gia đình sản xuất nông nghiệp chuyển đổi sang sản xuất kinh doanh trong lĩnh vực ngành nghề khác; mặt khác, khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp và thực hiện chuyển mục đích sang đất phi nông nghiệp, đất ở,… thì giá trị quyền sử dụng đất tính theo mục đích sử dụng mới đã tăng lên nhiều lần, nhưng các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp bị thu hồi cũng không được hưởng gì thêm. Nên số lớn các hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp sau khi bị thu hồi đất không đủ khả năng và điều kiện chuyển

đổi nghề để ổn định đời sống, sản xuất kiến nghị trong chính sách bồi thường khi thu

hồi đất có cơ chế hỗ trợ thêm đối với đất nông nghiệp bị thu hồi, để bảo đảm cho người

dân đủ điều kiện nhận chuyển nhượng lại đất tiếp tục sản xuất hoặc có vốn để đầu tư sản

xuất kinh doanh duy trì cuộc sống ổn định.

2.4.1.7 Về thời điểm lấy giá đất để tính bồi thường đất

Chính sách quy định giá đất tính bồi thường đất là giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp

tỉnh quyết định tại thời điểm có quyết định thu hồi đất; tuy nhiên, trong thực tế sau thời

điểm có quyết định thu hồi đất, để thực hiện lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái

định cư được cấp thẩm quyền phê duyệt là một khoảng thời gian tương đối dài từ 3 tháng đến 6 tháng, trong khoảng thời gian này giá đất thực tế sát với giá chuyển nhượng thực

tế trên thị trường đã có sự thay đổi và dẫn đến giá đất tại thời điểm phê duyệt Phương

án bồi thường của dự án khác với giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi đất. Nên

chưa bảo đảm đúng tiền bồi thường giá trị quyền sử dụng đất bị thiệt hại phù hợp với đúng giá trị quyền sử dụng đất thực tế của người bị thu hồi đất tại thời điểm được nhận

tiền bồi thường và cũng là nguyên nhân gây thắc mắc, khiếu nại của số lớn người bị thu

hồi đất.

2.4.1.8 Về tái định cư cho người bị thu hồi đất

Hiện chính sách quy định đối tượng được bố trí tái định cư là những hộ gia đình

khi bị thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở; tuy nhiên còn chưa quy định rõ cụ thể hộ gia

đình phải di chuyển chỗ ở xác định căn cứ theo cơ sở nào, tiêu chí nào thì được bố trí

tái định cư; nên trong thực tế áp dụng chính sách còn chung chung. Quy định việc đầu

tư xây dựng các khu, điểm để phục vụ tái định cư cho các hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất do Uỷ ban nhan dân các địa phương chịu trách nhiệm chỉ đạo tổ chức thực hiện;

nhưng chưa quy định rõ nguồn vốn, kinh phí được bố trí hoặc sử dụng để đầu tư xây

dựng các khu, điểm tái định cư và hỗ trợ ổn định đời sống, hỗ trợ sản xuất tại các khu

tái định cư. Nên trong thực tế triển khai áp dụng chính sách thiếu căn cứ cơ sở để thực

hiện, gặp vướng mắc trong việc quyết định sử dụng nguồn vốn để đầu tư xây dựng các

khu, điểm tái định cư phục vụ các dự án bị thu hồi đất trên địa bàn, dẫn đến các địa

phương thực hiện còn khác nhau và ngay giữa các dự án trong cùng một địa phương

cũng có sự thực hiện khác nhau, gây ra sự thiếu và chậm trễ trong việc tạo lập nhà, đất tái định cư, dẫn đến kéo dài tiến độ thực hiện giải phóng mặt bằng đất nhà đối với đất thu hồi để thực hiện các dự án.

2.4.1.9 Về quy định các khoản hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, hỗ trợ di

chuyển, hỗ trợ đào tạo nghề

Chính sách đang quy định việc hỗ trợ chuyển đổi nghề đối với các hộ gia đình bị

thu hồi trên 30% diện tích đất nông nghiệp hỗ trợ bằng giao đất phi nông nghiệp, giao đất ở; trong thực tế do điều kiện quỹ đất chưa sử dụng của các địa phương hầu như

không có, để tạo đất phi nông nghiệp, đất ở giao cho các hộ gia đình bị thu hồi đất nông

nghiệp thì sẽ phải thu hồi đất nông nghiệp của các hộ gia đình khác và khi thu hồi đất thì lại phải bồi thường, hỗ trợ. Nên chưa phù hợp trong thực tế để khả thi thực hiện. Mặt

khác chính sách quy định hỗ trợ đào tạo nghề, nhưng chưa có quy định các biện pháp

bố trí tạo việc làm hoặc thực hiện chuyển đổi nghề đối với số lao động dôi dư; nên trong

thực tế áp dụng chính sách, việc tổ chức thực hiện tạo việc làm hoặc thực hiện chuyển đổi nghề đối với số lao động dôi dư của các hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp,

phần lớn người dân phải tự tìm kiếm việc làm, đã dẫn đến nhiều hộ không chuyển đổi

được nghề, bị ảnh hưởng lớn về đời sống.

2.4.1.10 Về trình tự tổ chức thực hiện thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ tái định cư

Hiện quy định có quá nhiều bước và còn nhiều thủ tục hành chính; quy định việc

lập Phương án tổng thể về bồi thường hỗ trợ và tái định cư và phương án bồi thường hỗ

trợ và tái định cư đối với từng dự án có sự trùng lặp về thực hiện kiểm kê, xác định đất,

tài sản bị thu hồi và dẫn đến phải thực hiện kiểm kê, xác định đất, tài sản,.. hai lần; thời

gian thực hiện từ khi thông báo chủ trương thu hồi đất thực hiện dự án đến khi thực hiện

việc bồi thường giải phóng mặt bằng theo phương án bồi thường được cấp thẩm quyền

phê duyệt thường kéo dài khoảng 6 tháng, cũng là một trong những nguyên nhân dẫn

đến việc giải phóng mặt bằng đất thu hồi bị chậm và việc triển khai thực hiện các dự án

không bảo đảm tiến độ.

2.4.1.11 Về mức chi phí tổ chức thực hiện công tác bồi thường hỗ trợ và tái định cư

Chính sách quy định chi phí tổ chức thực hiện công tác bồi thường hỗ trợ và tái

định cư với mức tối đa bằng 2% tổng giá trị bồi thường, hỗ trợ của dự án; trong thực tế

thực hiện công tác bồi thường hỗ trợ và tái định cư đối với các dự án thu hồi đất ở đô thị

khác với thu hồi đất ở nông thôn, thu hồi toàn bộ đất ở khác với toàn bộ đất nông nghiệp,

thực hiện dự án thu hồi đất đối với công trình giao thông theo tuyến dài khác với dự án

thu hồi đất một khu vực để xây dựng công trình sản xuất kinh doanh tập trung; nên khi

thực hiện đối với nhiều dự án chưa đủ bảo đảm cho thực hiện công tác này. Bên cạnh đó, nội dung chi cho công tác tổ chức thực hiện công tác bồi thường hỗ trợ và tái định cư còn nhiều khoản chi chưa được quy định cụ thể; các khoản chi cho công tác tổ chức thực hiện công tác bồi thường hỗ trợ và tái định cư chưa quy định định mức chi, nên gặp vướng mắc trong thực hiện xác định, kiểm tra giám sát, xử lý thanh quyết toán, dẫn đến công tác tổ chức thực hiện công tác bồi thường hỗ trợ và tái định cư gặp khó khăn và

vướng mắc.

2.4.1.12 Về công tác tổ chức thực hiện tại các địa phương:

Việc chỉ đạo và tổ chức thực hiện đầu tư xây dựng các khu tái định cư để phục vụ

cho việc thu hồi đất của các dự án tại các địa phương còn bị chậm, nhiều địa phương còn chưa thực hiện được việc xây dựng khu tái định cư theo quy định để phục vụ cho

các dự án trước khi thu hồi đất hoặc để đáp ứng yêu cầu phục vụ tái định cư của các dự

án đang triển khai thực hiện trên địa bàn; một số địa phương có quan tâm xây dựng các

khu tái định cư tập trung để phục vụ việc bố trí tái định cư cho các hộ gia đình cá nhân bị thu hồi đất, như: thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, tỉnh quảng Ninh, Thái

Nguyên, Bắc Giang, Khánh Hoà, Thừa thiên - Huế, Gia Lai, Lâm đồng, Bạc liêu, Kiên

Giang,.v.v.v., tuy nhiên do nguồn vốn xây dựng các khu tái định cư chưa quy định rõ

hoặc còn hạn hẹp, việc quy hoạch đất để xây dựng các khu tái định cư phù hợp với nhiều

dự án cũng gặp vướng mắc đã gây ra tình trạng thiếu quỹ nhà đất để phục vụ việc bố trí

tái định cư cho các dự và khi thực hiện thu hồi đất để thực hiện dự án mới xác định

phương án và thực hiện đầu tư xây dựng các điểm tái định cư cho các hộ gia đình bị thu

hồi đất phải bố trí tái định cư của dự án đó để triển khai thực hiện. Sự tồn tại này đã dẫn

đến giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất ở các địa phương bị gặp vướng mắc,

bị kéo dài hơn và người dân bị thu hồi đất phải chờ đợi di chuyển đến khu tái định cư

gặp nhiều khó khăn hơn trong việc ổn định đời sống và phát triển sản xuất.

2.4.1.13 Về việc thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Việc thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở các địa phương phần lớn được giao cho Hội đồng bồi thường với cơ cấu tổ chức bao gồm các cán bộ kiêm

nhiệm để tổ chức thực hiện, chưa giao cho đơn vị sự nghiệp hoặc thành lập tổ chức

chuyên môn hóa để thực hiện; cán bộ trực tiếp thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ đối

với các dự án thu hồi đất tại các địa phương đa số là cán bộ kiêm nhiệm trong Hội đồng

bồi thường được thành lập, số cán bộ trực tiếp được giao thực hiện công tác bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư còn thiếu và yếu về khả năng tổ chức thực hiện và trình độ chuyên

môn, nhiều cán bộ chưa được đào tạo và bồi dưỡng để nắm chuyên sâu về chính sách

và tổ chức thực hiện các công tác trong bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước

thu hồi đất ... . Đây cũng là hạn chế đã dẫn đến việc thực hiện sách bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất trong thực tế tại các địa phương gặp khó khăn và bị nhiều vướng mắc hơn.

2.4.1.14 Về áp dụng cơ chế dân chủ công khai trong thực hiện chính sách

Việc thực hiện nguyên tắc dân chủ, công khai, công bằng, đúng pháp luật tại các

địa phương có nơi, có lúc, có dự án còn thiếu nghiêm túc, còn mang tính hình thức tạo

nên sự bức xúc đối với người bị thu hồi đất. Sự phối hợp của các cấp, các ngành, tổ

chức, chủ dự án có lúc, có nơi còn chưa đồng bộ và kết hợp chặt chẽ, thiếu chuyên sâu;

việc chỉ đạo và phân cấp thẩm quyền, trách nhiệm, vai trò, chức năng nhiệm vụ của các

cơ quan tham mưu, các cấp chính quyền, các tổ chức trong thực hiện, tham gia phối hợp

thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng còn chưa thật rõ hoặc chồng chéo, thủ

tục hành chính còn phức tạp cũng đã dẫn đến gặp nhiều vướng mắc, gây chậm chễ và hạn

chế kết quả thực hiện chính sách

- Nhiệm vụ bồi thường trùng lắp với nhiệm vụ của Hội đồng bồi thường (Ban bồi

thường) cấp huyện; do Trung tâm không thể tự độc lập thực hiện mà phải được sự phối

hợp của cấp tỉnh, huyện, xã để giải quyết một số công việc có liên quan nên việc thoả

thuận phân công công việc để phối hợp gặp nhiều khó khăn vì liên quan đến kinh phí

hoạt động, cá biệt có huyện không phối hợp cho rằng đây là nhiệm vụ của Trung tâm.

- Vấn đề bồi thường, hỗ trợ tái định cư là lĩnh vực vô cùng phức tạp phát sinh do

cơ chế, chính sách của Nhà nước tới nay dù đã sửa đổi, thay thế liên tục nhưng nhìn

chung vẫn chưa hợp lý.

- Việc bố trí tái định cư cho người bị thu hồi đất ở, thì người bị thu hồi đất cũng

chưa được giải quyết thỏa đáng do: điều kiện khu tái định cư đa phần là còn chưa tốt về

cả hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng cơ sở trong khi pháp luật quy định Khu tái định cư phải

có điều kiện bằng hoặc tốt hơn khu đất bị thu hồi.

- Hiện tại, địa phương nào cũng gặp khó khăn khi phải xác định giá đất ở vùng

giáp ranh nội và ngoại thành, thành phố và nông thôn, nơi hai thửa đất hai huyện, hay

hai tỉnh liền kề. Tính theo giá bên cao thì bên kia kêu thấp và ngược lại.

2.4.2 Kiến nghị những nội dung giải quyết tồn tại, vướng mắc:

- Để góp phần làm lành mạnh thị trường bất động sản, tạo thuận lợi cho việc thu

hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, phục vụ quá trình phát triển kinh tế - xã hội

của đất nước, theo chúng tôi, cần xử lý một số vấn đề sau:

- Đảm bảo tính thống nhất, nhất quán trong chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định

cư, tránh tình trạng mỗi địa phương, mỗi dự án, mỗi công trình có mức bồi thường và

hỗ trợ khác nhau, từ đó làm nảy sinh ý tưởng so sánh quyền lợi từ phía người dân. Khẩn

trương hoàn thiện các quy định của pháp luật, theo hướng dựa trên cơ sở thị trường để

giải quyết vấn đề bồi thường cho người bị thu hồi đất.

- Nâng cao chất lượng công trình quy hoạch tái định cư; chú ý đến yếu tố văn hóa,

tập quán, thói quen của người có đất bị thu hồi khi xây dựng các khu tái định cư.

- Nâng cao năng lực thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của các ban, ngành

ở địa phương và các đơn vị tư vấn, cũng như tinh thần trách nhiệm, sự tuân thủ trình tự

thủ tục theo quy định của pháp luật, của cán bộ thực thi việc kiểm kê, kiểm đếm, lập

phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

- Có một kế hoạch dài hạn với nguồn tài chính đảm bảo trong nhiều năm để thực

hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Khống chế một cách nghiêm chỉnh về quy mô thu

hồi đất; xác định tiêu chuẩn bồi thường một cách hợp lý và hoàn thiện hơn nữa quy trình

thu hồi đất.

- Khắc phục những khó khăn trong việc xác định nguồn gốc đất dẫn đến sự khó

khăn trong việc xác định điều kiện để được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người

dân.

2.4.3 Giải pháp hoàn thiện chính sách pháp luật liên quan đến bồi thường, hỗ trợ

tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

Theo đánh giá của cơ quan thanh tra Nhà nước, hàng năm có hơn 70% vụ tranh

chấp khiếu nại, tố cáo thuộc lĩnh vực đất đai, trong đó có nguyên nhân do việc bồi thường

thiệt hại cho người có đất bị thu hồi chưa thỏa đáng đã nói lên quy mô rộng lớn và tính

phức tạp của vấn đề bồi thường, GPMB. Trong quá trình thực thi nhiệm vụ, cơ quan

Nhà nước có nhiệm vụ bồi thường thiệt hại, GPMB luôn phải dung hòa hai xu hướng

đối nghịch, mâu thuẫn nhau, đó là: Người được giao đất (trong đó có cả cơ quan Nhà

nước) luôn tìm cách giảm mức bồi thường trong quá trình GPMB nhằm tiết kiệm chi phí, hạ giá thành đầu tư xây dựng - Người bị thu hồi đất luôn đòi hỏi phải được trả một khoản bồi thường càng nhiều càng tốt và sát với giá thị trường. Để từng bước hoàn thiện hệ thống chính sách, nâng cao tính khả thi của chính sách trong thực tế, hạn chế tối đa các vướng mắc trong việc áp dụng và tổ chức thực hiện chính sách, giải quyết hài hòa quyền lợi của nhà nước, của chủ đầu tư được giao đất nhà nước thu hồi thực hiện dự án và lợi

ích chính đang của người đang sử dụng đất bị thu hồi nhằm phát triển chính sách bồi

thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc

phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế bền vững, góp

phần xây dựng bộ Luật Đất đai xin đề xuất một số giải pháp sau:

Thứ nhất, quan tâm chú trọng việc sửa đổi, bổ sung hoàn thiện chính sách và

không ngừng nâng cao hơn nữa hiệu lực áp dụng của chính sách bồi thường, hỗ trợ và

tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

Thực hiện giải pháp này, cơ quan được Chính phủ giao xây dựng và hướng dẫn chính sách cần thường xuyên nắm tình hình, tổng hợp những vướng mắc trong quá trình

thực hiện chính sách để qua đó tổng hợp tìm ra, rút ra, xác định được những quy định

trong chính sách còn thiếu, còn chưa đầy đủ để giải quyết những vấn đề trong thực tế

hoặc chưa thật sự khả thi trong thực tế, những quy định còn chung chung chưa rõ và những quy định chưa cụ thể, còn nhiều cách hiểu khác nhau khi áp dụng, v.v.. để báo

cáo Chính phủ kịp thời sửa đổi bổ sung thêm hoặc quy định mới đối với những quy định

còn thiếu, còn chưa đầy đủ hoặc chưa thật sự khả thi trong thực tế trong chính sách cho

đầy đủ hơn, cụ thể hơn, phù hợp sát thực hơn và thực thi hơn trong áp dụng và tổ chức

thực hiện. Từ đó bảo đảm cho việc hiểu, áp dụng chính sách khi tổ chức thực hiện chính

sách được chuẩn xác, có đầy đủ căn cứ, cơ sở để xử lý những trường hợp cụ thể trong

thực tế mà chính sách chưa quy định rõ hoặc còn quy định chung; bảo đảm việc thực

hiện chính sách thống nhất, thành thục và áp dụng vào thực tiễn thông suốt; làm cho

chính sách chế độ về bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất phù hợp với những thay đổi của thực tế, kịp thời giải quyết được những vấn đề, những trường

hợp phát sinh khi thu hồi đất trong quá trình phát triển kinh tế xã hội của đất nước, nâng

cao mức độ đầy đủ, toàn diện, phù hợp thực tế của chính sách, hiệu quả kinh tế xã hội

của chính sách đem lại trong độ thu hồi đất của để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng

những công trình quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển

kinh tế trong công cuộc xây dựng và phát triển đất nước.

Một số kiến nghị sửa đổi quy định trong chính sách hiện nay, như:

- Về phạm vi áp dụng chính sách: Sửa đổi, bổ sung phạm vi áp dụng chính sách đối với các trường hợp Nhà nước thu hồi đất xây dựng khu dân cư, phát triển kinh tế trong khu đô thị, khu dân cư nông thôn, xây dựng các khu kinh doanh tập trung có cùng chế độ sử dụng đất đã quy định tại Điều 34, 35 của Nghị định số 84/2007/NĐ- CP;

+ Bãi bỏ quy định cho phép thỏa thuận bồi thường khi thực hiện dự án thuộc trường

hợp nhà nước phải thu hồi đất hoặc đã có quyết định thu hồi đất để thực hiện dự án, để

bảo đảm việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thống nhất theo quy định chính sách, hạn

chế khiếu nại;

- Về chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và tái định cư: Sửa đổi quy định rõ và thống

nhất trách nhiệm chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện

bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tính vào vốn đầu tư của dự án giữa các tổ chức trong nước

được giao đất thu hồi thực hiện dự án không phải nộp tiền sử dụng đất với trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất và các tổ chức nước ngoài, để bảo đảm tính thống nhất của

chính sách áp dụng với các tổ chức;

+ Sửa đổi quy định toàn bộ các khoản tiền bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của tổ

chức cả trong nước và nước ngoài đã chi trả theo phương án bồi thường được phê duyệt thì được trừ số tiền đã trả vào tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp, để bảo đảm

tổ chức sử dụng đất chỉ phải trả một lần tiền sử dụng đất.

- Về đối tượng được bố trí tái định cư: Quy định cụ thể về việc xác định hộ gia

đình mà phải di chuyển chỗ ở thì được bố trí tái định cư; đồng thời quy định rõ về việc

tái định cư theo hình thức bồi thường bằng tiền tự lo chỗ ở mới, để làm căn cứ cơ sở

trong thực tế áp dụng và thực hiện;

- Về nguyên tắc bồi thường và các điều kiện được bồi thường và không được bồi

thường đất: Sửa đổi và bổ sung đối tượng và điều kiện được bồi thường đất, không được

bồi thường đất đối với các trường hợp không có giấy tờ sử dụng đất theo quy định mà đã sử dụng đất trước thời điểm ngày 15 tháng 10 năm 1993, trong thời điểm từ ngày 15 tháng

10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và đất được giao không đúng thẩm quyền

trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 cho đầy đủ và phù hợp với quy định tại Điều 45, 46, 47

của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP;

+ Sửa đổi quy định rõ và thống nhất các khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai người

bị thu hồi đất chưa thực hiện hoặc còn thiếu nợ đối với Nhà nước theo quy định của

pháp luật, phải trừ vào số tiền được bồi thường đất hay bồi thường, hỗ trợ để hoàn trả

ngân sách nhà nước bảo đảm tối đa bằng số tiền bồi thường đất, để làm căn cứ cơ sở trong thực tế áp dụng thực hiện;

- Về bồi thường đất của hộ gia đình cá nhân: Sửa đổi và bổ sung nâng cao hơn mức bồi thường và hỗ trợ đối vớí đất nông nghiệp bị thu hồi của các hộ gia đình để bảo đảm cho người dân đủ điều kiện nhận chuyển nhượng lại đất tiếp tục sản xuất hoặc có vốn để đầu tư sản xuất kinh doanh duy trì cuộc sống ổn định;

+ Sửa đổi, bổ sung quy định nâng thêm mức bồi thường, hỗ trợ đối với đất nông

nghiệp bị thu hồi để bảo đảm cho các hộ gia đình có đủ khả năng tạo lập đất mới hoặc đầu tư chuyển đổi sang sản xuất kinh doanh và duy trì ổn định đời sống;

- Về giá đất, giá tài sản để tính bồi thường đất, tài sản: Sửa đổi, bổ sung quy định

giá đất tính bồi thường cho phép UBND cấp tỉnh được quyết định sát với giá chuyển

nhượng thực tế trên thị trường tại thời điểm phê duyệt Phương án bồi thường đối với từng dự án, để bảo đảm đúng tiền bồi thường đất theo giá trị quyền sử dụng đất phù hợp

với giá trị của đất bị thiệt hại thực tế của người bị thu hồi đất;

+ Bổ sung thêm quy định giao UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh giá tính bồi

thường tài sản, trong trường hợp có biến động giá lớn mà giá trên thị trường chênh lệch 15% so với giá của UBND đã quy định cho phù hợp với giá trị tài sản bị thiệt hại, để

bảo đảm cho người bị thiệt hại tài sản tái lập lại tài sản tương đương;

- Về các khoản hỗ trợ cho người bị thu hồi đất: Sửa đổi quy định về hỗ trợ chuyển

đổi nghề bằng việc giao đất phi nông nghiệp hoặc đất ở đối với các trường hợp bị thu

hồi 30% diện tích đất nông nghiệp thành hỗ trợ bằng tiền, để bảo đảm việc thực hiện

phù hợp với điều kiện trong thực tế;

+ Sửa đổi quy định nâng thêm mức hỗ trợ và các phương thức hỗ trợ để ổn định

sản xuất, tạo việc làm, cho người bị thu hồi đất, để các địa phương, tổ chức khi thực

hiện phù hợp với tình hình và điều kiện thực tế tại địa phương;

+ Sửa đổi quy định về nguồn kinh phí, tiền chi trả các khoản hỗ trợ khác do UBND

cấp tỉnh quyết định hoặc Thủ tướng Chính phủ quyết định trong trường hợp thu hồi theo

quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhưng chưa có dự án sử dụng đất thì tổ chức sử dụng

quỹ đất phải đứng ra chi trả, để phù hợp với quy định thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất nhưng chưa giao dự án, tổ chức sử dụng quỹ đất;

- Về thực hiện đầu tư xây dựng, tạo lập các khu, điểm tái định cư:

+ Quy định bổ sung nguồn kinh phí địa phương được phép sử dụng và huy động để đầu tư xây dựng các khu tái định cư, điểm tái định cư hoặc tạo lập quỹ nhà đất để phục vụ tái định cư cho người bị thu hồi đất của các dự án thực hiện trên địa bàn;

+ Bổ sung quy định hỗ trợ kinh phí của nhà nước, của chủ đầu tư để xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật khu tái định cư hoặc cơ sở hạ tầng phục vụ nhà ở tái định cư, góp phần bảo đảm giá đất, giá nhà giao hoặc bán cho các hộ gia đình tái định cư với mức

phù hợp với điều kiện kinh tế của người tái định cư;

+ Bổ sung quy định mở rộng và đa dạng hơn các phương thức tạo lập nhà, đất bố

trí tái định cư, như thực hiện đầu tư xây dựng, nhận chuyển nhượng của các đơn vị, cá nhân có nhà đất chuyển nhượng và hỗ trợ các hộ gia đình bằng tiền để tự tái định cư;

đồng thời quy định cho phép nợ hoặc trả dần tiền mua nhà tái định cư, để tạo điều kiện

thực hiện tái định cư trong thực tế được thuận lợi;

- Về bố trí tái định cư cho người bị thu hồi đất: Sửa đổi quy định về nộp tiền sử dụng đất, tiền mua nhà và khấu trừ tiền tiền sử dụng đất, tiền mua nhà khi được giao đất,

nhà tái định cư vào tiền bồi thường hỗ trợ đất, thống nhất với quy định được ghi nợ tiền

sử dụng đất khi được giao đất tái định cư tại Nghị định số 84/2007/NĐ-CP;

- Về tổ chức thực hiện công tác bồi thường: Quy định bổ sung việc tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất

được lập thành dự án hoặc tiểu dự án độc lập trong dự án đầu tư để giao cho các địa

phương tổ chức thực hiện;

+ Quy định công tác tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư chủ yếu

được giao cho tổ chức chuyên trách là đơn vị sự nghiệp thực hiện và có thể tùy theo điều

kiện thực tế được phép giao cho doanh nghiệp có đủ khả năng để thực hiện, để nâng cao

sự chuyên môn hóa trong thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng khi nhà

nước thu hồi đất;

+ Sửa đổi kinh phí tổ chức thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo hướng dự toán thực tế để cấp thẩm quyền phê duyệt hoặc nâng mức được phép sử

dụng tối đa từ 2% lên 3% tổng giá trị bồi thường; đồng thời xác định rõ hơn các nội

dụng chi trong công tác tổ chức thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng; xây dựng

định mức chi phí trong thực hiện công tác tổ chức thực hiện bồi thường giải phóng mặt

bằng khi nhà nước thu hồi đất, để vừa bảo đảm điều kiện thực hiện vừa quản lý giám sát

chống lãng phí;

- Về trình tự thủ tục thực hiện bồi thường khi nhà nước thu hồi đất được thực hiện

theo các bước: Sửa đổi quy định giảm bớt các bước và thời gian, quy trình thực hiện thu hồi đất và tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất thực hiện dự án, đề bảo đảm việc tổ chức thực hiện không chồng chéo, đơn giảm với thời gian ngắn phục vụ kịp thời cho triển khai thực hiện dự án;

Thứ hai, tích cực và kịp thời xây dựng và ban hành các văn bản, tài liệu hướng dẫn, giải đáp phục vụ cho việc thực hiện chính sách:

Thực hiện giải pháp này, cơ quan được Chính phủ giao hướng dẫn, tổ chức chỉ đạo, kiểm tra thực hiện chính sách hoặc các quy định có liên quan đến chính sách cần

giải đáp kịp thời xác đáng những vướng mắc, những đề nghị hướng dẫn của các địa

phương, các tổ chức, đơn vị thực hiện áp dụng chính sách hoặc trong quá trình tổ chức thực hiện chính sách. Đồng thời có kế hoạch, chương trình xây dựng các tài liệu hướng

dẫn việc thực hiện chính sách, cẩm nang, sách hỏi đáp về các nội dung quy định trong

chính sách, về quy trình, trình tự tổ chức thực hiện...công tác, để tập huấn, cung cấp,

phổ biến cho các đơn vị, cán bộ trực tiếp thực hiện hoặc tham gia thực hiện công tác bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất tại các địa phương và cả người dân

khi bị thu hồi đất để thực hiện dự án.

Thứ ba, đẩy mạnh việc áp dụng các biện pháp và công cụ để duy trì sự ổn định, hạn chế

sự biến động ảo của giá đất trên thị trường; đồng thời bảo đảm việc xác định giá đất tính bồi thường phù hợp chuẩn xác với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường.

Thực hiện giải pháp này cơ quan được giao quản lý giá đất và các địa phương cần

thường xuyên theo dõi và áp dụng các biện pháp cần thiết nhằm duy trì sự ổn định của

giá đất, không để xảy ra trường hợp biến động đột biến và sốt giá đất ảo; đồng thời sử

dụng một hệ thống chính sách, biện pháp, và công cụ điều tiết tác động vào thị trường,

hướng dẫn thị trường, hướng dẫn giá cả v.v.., mở rộng các điều kiện phát triển thị thường

bất động sản, khai thông về các điều kiện pháp lý cho phép các tổ chức kinh tế, hộ gia

đình, cá nhân được thực hiện công khai các giao dịch về đất đai như chuyển nhượng,

cho thuê, góp vốn liên doanh liên kết bằng giá trị quyền sử dụng đất đang sử dụng hợp pháp; hỗ trợ duy trì việc bình ổn giá đất trên thị trường, kịp thời điều chỉnh giá đất theo

quy định để bảo đảm sự phù hợp giữa giá đất tính bồi thường với giá chuyển nhượng

quyền sử dụng đất trên thị trường,

Thứ tư, tăng cường và đa dạng hóa các phương thức tạo lập quỹ nhà đất tái định cư để

phục vụ cho việc thu hồi đất thực hiện các dự án.

Do quỹ nhà đất tái định cư là một yếu tố ảnh hưởng lớn đến việc thực hiện chính

sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, đặc biệt là tiến độ giải

phóng mặt bằng đối với đất thu hồi để thực hiện đầu tư xây dựng và đây cũng là điểm yếu nhất hiện nay làm ảnh hưởng đến tiến độ giải phóng mặt bằng khi thực hiện các dự án. Thực hiện giải pháp này các địa phương cần tập trung quan tâm và đẩy mạnh việc quy hoạch, triển khai thực hiện các dự án đầu tư xây dựng các khu tái định cư và đẩy nhanh việc chuẩn bị quỹ nhà đất để phục vụ cho nhiều dự án thu hồi đất ở trên địa bàn theo kế hoạch đã đề ra; cần có quy định ưu tiên và tạo điều kiện thuận lợi trong việc bố

trí đất và giải quyết các thủ tục đầu tư xây dựng nhà tái định cư trong thời gian ngắn

nhất cho các chủ dự án thực hiện xây dựng nhà tái định cư; áp dụng đa dạng hơn các

phương thức tạo lập quỹ nhà đất tái định cư; đồng thời huy động và phối hợp với các

chủ dự án có sử dụng đất nhà nước thu hồi tham gia chuẩn bị, xây dựng nhà, đất để bố

trí tái định cư cho các hộ gia đình bị thu hồi đất ở phải di chuyển chỗ ở theo yêu cầu của người bị thu hồi đất trong trường hợp địa phương chưa có sẵn các khu tái định cư hoặc

quỹ nhà đất để phục vụ cho việc tái định cư đối với các dự án thu hồi đất không đủ.

Thứ năm, nâng cao năng lực thực hiện chính sách và công tác tổ chức thực hiện bồi

thường hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

Thực hiện giải pháp này các địa phương cần đẩy mạnh và tăng cường tập huấn và

bồi dưỡng chính sách, cách thức áp dụng chính sách, giả quyết vướng mắc khi áp dụng

chính sách, quy trình, trình tự và các công việc cần thiết phải thực hiện khi áp dụng

chính sách vào từng dự án cụ thể trong tổ chức thực hiện việc bồi thường hỗ trợ và tái định cư cho những người bị bị hồi đất để thực hiện dự án. Trang bị đầy đủ kiến thức về

chính sách, phương pháp xử lý giải quyết các tình huống phát sinh và cách thức triển

khai tổ chức áp dụng chính sách khi nhà nước có quyết định thu hồi đất để sử dụng đối

với từng dự án cụ thể, bảo đảm cho đội ngũ cán bộ không những nắm cặn kẽ các quy

định của chính sách để áp dụng vào thực tế, có đầy đủ khả năng để giải quyết các vướng

mắc, tình huống phát sinh trong quá trình áp dụng chính sách, tổ chức thực hiện chính

sách một các bài bản, đúng quy trình và đạt hiệu quả cao. Như vậy, việc thực hiện chính

sách trong thực tế sẽ bảo đảm được tính khả thi, đẩy nhanh được tiến độ thực hiện thu

hồi đất để thực hiện các dự án.

Thứ sáu, thực hiện công khai phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước

thực hiện thu hồi đất nhằm phát huy dân chủ, đảm bảo minh bạch, tăng cường sự giám

sát của các cơ quan, tổ chức và quần chúng.

Thực hiện giải pháp này các địa phương cần triển khai thực hiện tốt việc quy hoạch

sử dụng đất hàng năm; trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thực hiện lập phương

án tổng thể về thu hồi đất tại đại phương để công bố rộng rãi cho các đối tượng, mọi

người dân được biết; đồng thời mở rộng hơn nữa việc thực hiện nguyên tắc: dân chủ -

công khai - công bằng - đúng pháp luật; tăng cường sử dụng tuyên truyền, vận động, thuyết phục, kết hợp với giải pháp kinh tế, hành chính và pháp luật trong việc tổ chức thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi có quyết định thu hồi đất; đồng thời tăng cường kiểm tra, thanh tra giải quyết kịp thời khiếu nại của công dân, xử lý kịp thời, nghiêm minh những sai phạm liên quan đến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

Thứ bảy, một số đề xuất khác:

Thành lập cơ quan giám sát độc lập cấp trên trực tiếp (được chuyên môn hóa) để

giảm sát việc thu hồi đất, GPMB. Cơ quan này có chức năng kiểm tra, giám sát hoạt động của Hội đồng bồi thường GPMB, Hội đồng thẩm định cấp tỉnh, người sử dụng đất

(chủ dự án) trong việc thi hành chính sách bồi thường, hỗ trợ và TĐC trên cơ sở phương

án đền bù đã được thẩm định, phê duyệt.

Thành lập và đưa vào hoạt động Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất và tổ chức

phát triển quỹ đất để hỗ trợ cho công tác thu hồi đất về mặt pháp lý.

Giảm thiểu đến mức tối đa các dự án thu hồi đất có cùng mục đích sử dụng những

khu vực dân cư đã sinh sống ổn định.

Quy định chấm dứt tình trạng bố trí tạm cư kéo dài như hiện nay, khu TĐC được quy hoạch chung cho nhiều dự án trên cùng một địa bàn và phải có điều kiện phát triển

bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ (K 3- Đ 42- LĐĐ 2003 và K 3- Đ 35- NĐ 197)

Bổ sung chính sách xây dựng nhà TĐC cho các hộ gia đình, cá nhân có thu nhập thấp hoặc trả góp một phần cho các hộ có số dư diện tích so với diện tích TĐC và các

chế tài đối với các chủ thể tham gia quan hệ chính sách pháp luật bồi thường, hỗ trợ và

TĐC.

* Về nâng cáo năng lực của Tổ chức được giao nhiệm vụ thực hiện.

-Tăng cương tập huấn và bồi dưỡng chính sách, cách thức áp dụng chính sách, giả

quyết vướng mắc khi áp dụng chính sách, quy trình, trình tự và các công việc cần thiết phải thực hiện khi áp dụng chính sách vào từng dự án cự thể để tổ chức thực hiện việc

bồi thường hỗ TĐC khi Nhà nước thu hồi đất sẽ góp phần đẩy nhanh tiến độ thu hồi đất

. Để thực hiện giải pháp này cần thực hiện các biện pháp sau:trợ và tái định cư cho

những người bị thu hồi đất để thực hiện dự án. Từ đó trang bị đầy đủ kiến thức về chính

sách, phương pháp xử lý giải quyết các tình huống phát sinh và cách thức triển khai tổ

chức áp dụng chính sách khi nhà nước có quyết đinh thu hồi đất để sử dụng đối với từng

dự án cụ thể, bảo đảm cho đội ngũ cán bộ không những nắm cặn kẽ các quy định của

chính sách để áp dụng vào thực tế, có đầy đủ khả năng để giải quyết các vướng mắc, tình hình phát sinh trong quá trình áp dụng chính sách, tổ chức thực hiện chính sách một cách bài bản, đúng quy trình và hiệu quả cao. Như vậy, việc thực hiện chính sách trong thực tế sẽ đảm bảo được tính khả thi, đẩy nhanh được tiến độ thực hiện thu hồi đất để thực hiện các dự án.

- UBND các địa phương cần phải quan tâm sớm thực hiện và đẩy mạnh việc thành

lập một số tổ chức chuyên trách như Tổ chức phát triển quỹ đất, Tổ chức quả lý quỹ đất đã thu hồi… Các tổ chức này hoạt động theo cơ chế đơn vị sự nghiệp hoặc doanh nghiệp

công ích để quyết định giao cho các đơn vị này thực hiện công tác tổ chức thực hiện

công tác bồi thường, hỗ trợ, TĐC và GPMB khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn địa phương; trên cơ sở đó từng bước chuyên môn hóa về công tác thực hiện bồi thường, hỗ

trợ, TĐC và GPMB khi Nhà nước thu hồi đất ở địa phương, đưa việc thực hiện chính sách

bồi thường, hỗ trợ, TĐC và GPMB khi Nhà nước thu hồi đấtvào nề nếp, để góp phần đẩy

nhanh được tiến độ thực hiện thu hồi đất.

-Thường xuyên tổ chức việc bồi dưỡng và nâng cao kiến thức chuyên môn và

nghiệp vụ cho đội ngũ cán bộ làm công có lien quan và trực tiếp thực hiện công tác bồi

thường, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất ở các bộ, ngành và đặc biệ là các địa

phương; đồng thời các địa phương, đơn vị cần bố trí và tạo điều kiện cho các cán bộ làm công có liên quan và trực tiếp thực hiện việc áp dụng chinh sách tham gia bổ sung nâng

cao kiến thức chuyên môn và nghiệp vụ, để từng bước tạo lập được môt đội ngũ cán bộ

có đủ trình độ và năng lực thực thi các nhiệm vụ trong việc chỉ đạo, hướng dẫn và thực

hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất, từ đó đẩy nhanh

được tiến độ thực hiện thu hồi đất.

* Giải quyết kịp thời các đơn thư khiếu nại của nhân dân

Trong mọi điều kiện, Nhà nước, chính quyền địa phương, các nhà đầu tư đều phải

xác định rõ là ở đâu có thu hồi đất, GPMB thì ở đó có chuyển đổi nhận thức, chuyển đổi

lợi ích, chuyển đổi cơ cấu kinh tế và đều có bước phát triển nhanh hơn. Ngược lại, ở đâu có GPMB là ở đó xuất hiện đơn thư, khiếu tố nhiều hơn do nhận thức, lợi ích và do cả

trách nhiệm của chính quyền khi xủ lý vấn đề này. Cách giải quyết tốt nhất mà trước hết

là phải quán triệt quan điểm không sợ GPMB và cũng không sợ đơn thư. Vấn đề đặt ra

là khi có đơn thư thì các cấp có thẩm quyền phải tập trung tích cực giải quyết khẩn

trương, đúng đắn, nghiêm túc, dụa trên nền tảng trách nhiệm: công khai lợi ích (lợi ích

Nhà nước, lợi ích địa phương, lợi ích của doanh nghiệp, lợi ích của người dân có đất

chuyển đổi); giải quyết hài hòa các lợi ích trước, trong và sau GPMB cho người BAH.

Đồng thời phải chú trọng đến tính nhân văn trong giải quyết những vấn đề phát sinh sau

khi thu hồi đất của nhân dân, vì khi thu hồi đất chuyển đi một khu dân cư để GPMB là chuyển đi kỷ niệm, dấu ấn văn hóa đã trở thành truyền thống của cha ông, truyền thống của gia đình rất thiêng liêng của người dân.

2.4.4 Đề xuất sửa đổi Luật Đất đai 2003:

- Về chính sách giá đất: Đề nghị kiến nghị thay đổi điều khoản về công bố giá đất

hàng năm vào ngày 01/01 tại Luật Đất đai năm 2003, thay vào đó là nghiên cứu giữ ổn

định bảng giá đất tại các địa phương trong vòng 5 năm. Trong trường hợp bảng giá đất

không phù hợp với giá đất thực tế, căn cứ Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006

của Chính phủ, UBND các huyện, thị, Tp Biên Hòa đề nghị UBND tỉnh quyết định giá

đất cụ thể để bồi thường, thu tiền khi giao đất …cho phù hợp.

- Kiến nghị xem xét sửa đổi lại qui định việc hỗ trợ đối với đất nông nghiệp xen

kẽ trong khu dân cư và đất vườn, ao liền kề với đất ở trong khu dân cư cho phù hợp.

Quy định tại khoản 2 Điều 10 nghị định 197/2007/NĐ-CP ngày 3/11/2004 và Điều 43

Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007của Chính phủ vì quy định này là không

thực tế, gây khó khăn trong khi thực hiện (vì thực tế nhiều nơi không thể xác định được

ranh giới khu dân cư và mặt khác một nông dân có thể sửa hữu nhiều thửa đất có diện

tích nhỏ, manh mún, nhưng trong dự án thu hồi đất thường có nhiều thửa, sẽ có thửa tiếp

giáp và có thửa không tiếp giáp với thửa đất có nhà ở).

- Luật Đất đai cũng quy định “Khi hộ nông nghiệp bị thu hồi trên 30% diện tích

đất sản xuất sẽ được đền bù bằng đất ở”. Điều này cần sửa đổi do rất khó thực hiện ở

các khu vực đô thị. Muốn có đất tái định cư cho người dân bị thu hồi thì thành phố đó

phải thu hồi đất sản xuất của các hộ nông nghiệp khác. Trong thực tế khi hiện nay, các

thành phố chỉ có thể bồi thường tái định cư bằng các căn hộ chung cư cao tầng.

Chương 3: Nâng Cao Công Tác Quản Lý Trong Giai Đoạn Bồi Thường

Giải Phóng Mặt Bằng Của Các Dự Án Xây Dựng Trên Địa Bàn Tỉnh Đồng

Nai

GPMB khi nhà nước thu hồi đất là một nhiệm vụ quan trọng nhưng rất khó khăn

và phưc tạp. Các cấp ủy đảng, chính quyền, đoàn thể phải coi đây là nhiệm vụ trọng tâm

trong việc thực hiện các dự án liên quan đến mặt bằng. Làm tốt công tác này sẽ giúp các

dự án thực hiện được đúng tiến độ góp phần phát triển kinh tễ xã hội, phục vụ sự nghiệp

công nghiệp hóa, hiện đại hóa của tỉnh Đồng Nai nói riêng và cả nước nói chung.

Trước hết phải coi trọng công tác tuyên truyền vận động cho nhân dân khi có quyết

định thu hồi đất để thực hiện một dự án nào đó. Khi mà người dân hiểu được mục đích

của việc thu hồi đất là phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, hay trước tiên là lợi

ích kinh tế cho vùng cho khu vực đó thì việc thu hồi đất tổ chức di dời sẽ thuận tiện hơn

rất nhiều.

Cố gắng giải quyết triệt để các đơn thư khiếu nãi của các hộ dân nằm trong diện

thu hồi đất của các dự án mà Tỉnh đang triển khai từ đó tổng hợp lấy ý kiến tâm tư

nguyện vọng của những hộ bị thu hồi đất để rút ra các kinh nghiệm qua đó cũng đưa ra

những ý kiến đóng góp để giúp hoàn thiện hơn cơ chế chính sách về đền bù thiệt hại khi

nhà nước thu hồi đất nhằm đảm bảo tối đa quyền lợi của nhân dân

Phương hướng giải quyết là phải dựa trên có sở pháp luật và những quy định hiện

hành của UBND tỉnh cũng như của Nhà nước đồng thời cũng phải phù hợp với điều kiện

thực tiễn.

Khi thực hiện công tác nếu gặp những vướng mắc giữa các quy định hiện hành với

điều kiện thực tế thì nên báo cáo với cấp có thẫm quyền họp bàn để đưa ra hương giải

quyết tối ưu nhất.

Vân dụng một cách linh hoạt các khung giá đất sao cho phù hợp với điều kiện của

từng địa phương. Cố gắng xây dựng mức giá bồi thường hỗ trợ thiệt hại phải đảm bảo

đủ khả năng cho các hộ dân trong diện phải di dời tạo lập cuộc sống mới tương đương

hoặc tốt hơn trước khi bị thu hồi đất có như thế công tác di dời mới dễ tiến hành

UBND Tỉnh, ban chỉ đạo GPMB thành phố các ban ngành chức năng thành phố,

chủ đầu tư, các ban ngành đoàn thể xã hội phối hợp nhịp nhành, thống nhất với ban giải

phóng mặt bằng cũng như các ban ngành chức năng để thực hiện công tác GPMB đạt

kết quả cao nhất.

3.1. Xây dựng chính sách phù hợp về bồi thường giải phóng mặt bằng

Do các văn bản chính sách pháp luật liên quan đến GPMB đã được công khai

nhưng giải thích chưa rõ ràng nên người bị thu hồi đất chưa hiểu cặn kẽ dẫn đến thắc

mắc, khiếu kiện. Cần chú trọng công tác tuyên truyền, giáo dục trong quá trình thu hồi

đất GPMB.

Phát huy vai trò của các tổ chức quần chúng, khuyến khích người dân, người

bị thu hồi đất tham gia vào dự án.

Phát huy vai trò của hội cựu chiến binh, hội phụ nữ, đoàn thanh niên… vận

động quần chúng tạo điều kiện cho công tác GPMB diễn ra thuận lợi. Tổ kê khai đăng

kí nên phối hợp với tổ vận động tuyên truyền của xã, phường, thị trấn tới từng hộ gia

đình để vận động, tuyên truyền, giải thích, động viên các hộ thực hiện tốt công tác

GPMB, tự giác chấp hành việc dỡ bỏ công trình, vật kiến trúc và di dời để giao lại mặt

bằng cho chủ đầu tư.

Đối với các dự án lớn cần tiến hành điều tra, tìm hiểu kĩ các hộ gia đình trong

khu vực sẽ GPMB. Có thể tổ chức buổi gặp gỡ giữa chủ dự án, các cấp ngành liên quan

và nhân dân để có phương án GPMB hợp lý và hiệu quả nhất.

Tạo niềm tin của quần chúng nhân dân đối với các chủ trương, chính sách của

Nhà nước. Giải quyết dứt điểm và kịp thời những khiếu kiện của nhân dân, xử lý nghiêm

minh các trường hợp chây lỳ hoặc có ý định trục lợi khi tiến hành công tác GPMB.

Nhà nước ta là Nhà nước của dân, do dân, vì dân, vì thế sức mạnh của Nhà

nước cần được kết hợp với sức mạnh của quần chúng nhân dân sẽ tạo điều kiện thuận

lợi cho công tác GPMB nói riêng và các vấn đề liên quan đến lợi ích quốc gia nói

chung.

5.

Tại cuộc hội thảo do Cục quản lý giá (Bộ Tài Chính ), Báo Pháp Luật TPHCM và

các tạp chí thị trường- giá cả, thị trường bất động sản & tài sản phối hợp tổ chức.Ông

Huỳnh Đô – Tổng giám đóc Công ty cổ phần phát triển dô thị - công nghiệp số 2 (D2D-

Đồng Nai) đưa ra một ví dụ thành công về bồi thường giải phóng mặt bằng giải tỏa:

D2D thực hiện một dự án khu dân cư – đô thị ở TP Biên Hòa và đã giải tỏa được gần

500 hộ dân nhưng không có khiếu kiện. bí quyết của D2D được ông Huỳnh Đô đưa ra

tại hội thảo là phải xem người dân bị giải tỏa là những nhà đầu tư thứ cấp và cùng chia

tỷ suất lọi nhuận với người dân thông qua hình thức lấy đất nông nghiệp đổi lại đất có

cơ sở hạ tâng tỷ lệ thỏa đáng.

Áp lực trong công tác giải phóng mặt bằng là rất lớn, phải di dời và ổn định cuộc

sống cho hàng chục nghìn hộ dân, trong quá trình thực hiện công tác quy hoạch, thu hồi

đất, bồi thường thiệt hại, hỗ trợ tái định cư không tránh khỏi những thiếu sót, nên đã

phát sinh nhiều đơn khiếu nại, tố cáo.

Từ năm 2008 - 2013, số đơn thư thuộc thẩm quyền giải quyết của các cơ quan hành

chính nhà nước trên địa bàn là 4.705 đơn, các khiếu nại chủ yếu trong lĩnh vực đất đai

ở các khu, cụm công nghiệp và các dự án trọng điểm. Trước tình hình đó, thường trực

Tỉnh ủy, UBND tỉnh đặc biệt quan tâm chỉ đạo, tập trung lực lượng, huy động cả hệ

thống chính trị và các tổ chức xã hội cùng nhân dân tham gia công tác bồi thường thiệt

hại, hỗ trợ tái định cư, giải phóng mặt bằng và công tác giải quyết khiếu nại, tố cáo. Nhờ

đó, trong tổng số 4.705 đơn thuộc thẩm quyền giải quyết, các cấp, các ngành trong tỉnh

đã xác minh, kết luận, kiến nghị và giải quyết được 4.643/4705 đơn, đạt 95,56%.

Trong các giải pháp tổ chức thực hiện, UBND tỉnh đã chỉ đạo tập trung vào những

khâu đột phá nhất, đó là xây dựng các chính sách về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo

quy định của Chính phủ có xem xét áp dụng phù hợp thực tế địa phương, thành lập Ban

chỉ đạo bồi thường, hỗ trợ tái định cư và thành lập đoàn công tác liên ngành giải quyết

khiếu nại, tố cáo của tỉnh, đặc biệt thành lập đoàn giải quyết khiếu nại các hộ dân bị ảnh

hưởng dự án các khu, cụm công nghiệp trên địa bàn tỉnh để giúp Chủ tịch UBND tỉnh

giải quyết nhanh các vướng mắc trong công tác bồi thường thiệt hại, giải phóng mặt

bằng và giải quyết các đơn, thư khiếu nại, tố cáo mang lại hiệu quả thiết thực, cụ thể

như sau:

- Ban chỉ đạo về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (nay là đoàn công tác vận động

quần chúng) các khu, cụm công nghiệp tập trung tỉnh Đồng Nai do một Phó Chủ tịch

UBND tỉnh làm trưởng ban, các ủy viên Ban chỉ đạo là lãnh đạo các sở, ban, ngành tỉnh.

Ban chỉ đạo thường xuyên kiểm tra tiến độ thực hiện bồi thường thiệt hại, giải phóng

mặt bằng, tiến độ thu hồi đất, bàn giao đất cho các dự án, trực tiếp đối thoại với các hộ

dân, sau khi Ban bồi thường thiệt hại - giải phóng mặt bằng UBND huyện và đoàn giải

quyết khiếu nại của các hộ dân bị ảnh hưởng dự án các khu, cụm công nghiệp trên địa

bàn tỉnh đã gặp gỡ, giải thích với người bị thu hồi đất chưa đồng ý. Qua đó xem xét, kết

luận giải quyết tại địa phương, chỉ đạo và giao nhiệm vụ cho các cơ quan chức năng tiến

hành thẩm tra, xác minh, kết luận, kiến nghị Chủ tịch UBND tỉnh xem xét, giải quyết.

- Đoàn công tác liên ngành giải quyết khiếu nại, tố cáo của tỉnh làm nhiệm vụ tư

vấn, tham mưu kịp thời cho Tỉnh ủy, UBND tỉnh xem xét giải quyết kịp thời các vụ

khiếu nại, tố cáo thuộc thẩm quyền của Chủ tịch UBND tỉnh. Chuẩn bị hồ sơ vụ việc

đưa ra các cuộc họp đoàn công tác liên ngành hơn 40 cuộc họp, xem xét kết luận giải

quyết hơn 400 vụ. Góp ý UBND huyện, thị xã, thành phố xử lý những vụ việc phức tạp

ở địa phương.

- Đã đề nghị UBND tỉnh chấp thuận cho áp dụng quy trình rút gọn. Khi xác minh

xong một vụ khiếu nại, nếu sự việc không phức tạp, thì kết luận, kiến nghị UBND tỉnh

ban hành quyết định giải quyết; đồng thời soạn thảo quyết định kèm theo hồ sơ, gửi Văn

phòng UBND tỉnh thẩm định, trình Chủ tịch UBND tỉnh ký ban hành, không phải chờ

họp đoàn công tác liên ngành, có thông báo của Văn phòng UBND tỉnh mới soạn thảo

quyết định giải quyết. Nhờ vậy rút ngắn hơn 10 ngày/vụ so với quy trình bình thường.

- Đoàn giải quyết khiếu nại của các hộ dân bị ảnh hưởng ở các dự án thuộc các

khu, cụm công nghiệp của tỉnh (theo Quyết định số 1284/QĐ-UBND ngày 01/8/2007

và Quyết định số 1597/QĐ-UBND ngày 21/7/2010 thay thế Quyết định 1284/QĐ-

UBND), do Chánh Thanh tra tỉnh làm Trưởng đoàn. Đoàn đã xây dựng kế hoạch hoạt

động, đề xuất giải quyết tại cơ sở nơi có dự án, theo “quy trình rút gọn”, được Thường

trực UBND tỉnh chấp thuận, cho thực hiện. Đoàn giải quyết khiếu nại trực tiếp đơn khiếu

nại thuộc thẩm quyền giải quyết lần đầu của Chủ tịch UBND tỉnh, tiến hành xác minh,

tổ chức gặp gỡ trực tiếp với các hộ dân tại nơi giải phóng mặt bằng, nên đã hạn chế phát

sinh khiếu nại và giải quyết được nhanh chóng yêu cầu chính đáng thì lập biên bản, đề

nghị cơ quan chức năng lập phương án bổ sung, trình Chủ tịch UBND tỉnh phê duyệt,

tiến hành chi trả, Chủ tịch không phải tổ chức đối thoại, không cần phải ban hành quyết

định giải quyết vì các nội dung khiếu nại, yêu cầu đã được xem xét giải quyết, bổ sung

đầy đủ nhờ đó rút ngắn thời gian hơn 15 ngày/vụ, giảm bớt thủ tục, được nhân dân đồng

thuận, tin tưởng.

- Những trường hợp khiếu nại chỉ đúng một phần hoặc sai toàn bộ thì UBND tỉnh

phải tổ chức đối thoại, phải ban hành quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu để người

khiếu nại thực hiện quyền khởi kiện vụ án hành chính tại tòa án theo quy định của pháp

luật khiếu nại, tố cáo và Luật Tố tụng hành chính.

Với cách làm của đoàn giải quyết nêu trên, người khiếu nại không phải trực tiếp

đến gửi đơn ở Phòng tiếp dân của UBND tỉnh, hạn chế việc đi lại, khoảng cách hơn

70km không phải tốn kém chi phí, thời gian được nhân dân đồng thuận; mặt khác giảm

khối lượng công việc, thủ tục phải xử lý ở Văn phòng UBND tỉnh. Kết quả đoàn giải

quyết khiếu nại trực tiếp nhận đơn khiếu nại, tổ chức xác minh, chủ động phối hợp với

các ngành, địa phương trực tiếp gặp gỡ hơn 2000 hộ dân, qua đó giải thích, trả lời những

trường hợp khiếu nại không đúng để người khiếu nại hiểu, qua đó đã có hơn 250 trường

hợp rút một phần hoặc rút toàn bộ đơn khiếu nại. Đoàn giải quyết khiếu nại đã xác minh,

kết luận, kiến nghị UBND tỉnh giải quyết hơn 2.300 đơn khiếu nại phát sinh tại các khu,

cụm công nghiệp của tỉnh.

Có thể nói, nhờ giải quyết kịp thời, đúng pháp luật nên nhiều năm qua, tỉnh Hậu

Giang không có trường hợp khiếu nại phức tạp, đông người, hoặc kéo đi khiếu kiện ở

tỉnh, ở Trung ương, góp phần ổn định an ninh trật tự ở địa phương. Đặc biệt trong nhiều

năm qua, công tác tiếp công dân và giải quyết khiếu nại đã gắn chặt với công tác vận

động quần chúng, tỉnh đã huy động và tổng hợp sức mạnh của cả hệ thống chính trị cùng

tham gia đã trực tiếp tuyên truyền giải thích về chủ trương, chính sách pháp luật của

Đảng, Nhà nước quy định của UBND tỉnh về đất đai, về bồi thường, hỗ trợ tái định cư

khi Nhà nước thu hồi đất. Thông qua các cuộc tiếp công dân, họp dân, đối thoại, và khi

cán bộ xác minh trực tiếp làm việc với người khiếu nại, qua đó giúp cho người khiếu nại

hiểu rõ và đối chiếu lại yêu cầu, khiếu nại của mình, đúng hay không đúng, đã có hàng

trăm trường hợp công dân rút một phần khiếu nại hoặc rút toàn bộ đơn khiếu nại do nhận

thấy khiếu nại của mình không đúng, từ đó chấm dứt khiếu nại, đây được xem như hòa

giải thành, góp phần củng cố niềm tin vào chính sách, pháp luật của người bị thu hồi

đất. Với kết quả đó, tỉnh Hậu Giang cũng rút ra được một số bài học kinh nghiệm trong

công tác giải quyết khiếu nại, tố cáo:

Một là, Tỉnh ủy, UBND tỉnh luôn quan tâm đến công tác triển khai, quán triệt, tổ

chức thực hiện các chỉ thị, nghị quyết của Đảng, pháp luật của Nhà nước liên quan đến

công tác giải quyết khiếu nại, tố cáo; xây dựng chương trình hành động thực hiện Thông

báo số 130-TB/TW ngày 10/01/2008 của Ban chấp hành Trung ương thông báo kết luận

của Bộ Chính trị về tình hình, kết quả giải quyết khiếu nại, tố cáo từ năm 2006 đến nay

và giải pháp trong thời gian tới, Chỉ thị số 09/CT-TW của Ban Bí thư “về một số vấn đề

cấp bách cần thực hiện trong giải quyết khiếu nại, tố cáo hiện nay”.

Tỉnh ủy, UBND tỉnh chỉ đạo sâu sát việc xây dựng và thực hiện quy chế dân chủ ở cơ

sở tạo điều kiện cho nhân dân tham gia rộng rãi vào quá trình quản lý và điều hành của

bộ máy nhà nước. Thực hiện phương châm “dân biết, dân bàn, dân làm, dân kiểm tra”

tập trung giải quyết khiếu nại kịp thời, tại vùng dự án, đảm bảo tốt nhất quyền, lợi ích

hợp pháp của dân nhưng không vi phạm pháp luật. Ở những dự án có khó khăn, có ý

kiến phản ánh thì Bí thư Tỉnh ủy, Chủ tịch UBND tỉnh trực tiếp đến tận nơi để xem xét,

tiếp xúc với người dân, từ đó mọi vướng mắc đều xem xét giải quyết từ cơ sở, góp phần

hạn chế khiếu kiện phức tạp, vượt cấp.

Hai là, UBND tỉnh ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật, phù hợp với thực

tế ở địa phương như về trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại, tố cáo, về khung giá đất,

về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất… để làm căn

cứ pháp lý giải quyết khiếu nại, tố cáo ở địa phương. Các cấp chính quyền và các ngành

chức năng có nhiều biện pháp cụ thể để chấn chỉnh công tác giải quyết khiếu nại, tố cáo

như: Rà soát, kiểm tra các văn bản quy phạm pháp luật liên quan để sửa đổi, bổ sung,

ban hành các văn bản mới thay thế cho phù hợp; thường xuyên cải cách các thủ tục hành

chính, chú trọng hơn đối với các ngành, lĩnh vực liên quan trực tiếp đến quyền và lợi ích

của nhân dân.

Ba là, Ban chỉ đạo, đoàn giải quyết khiếu nại của các hộ dân bị ảnh hưởng dự án

các khu, cụm công nghiệp trên địa bản tỉnh; đoàn công tác liên ngành, đoàn công tác

vận động quần chúng tham gia trực tiếp giải quyết các vụ việc khiếu nại phức tạp hoặc

trực tiếp đối thoại với nhiều hộ dân ở cơ sở, có tác động và ảnh hưởng rất lớn, giúp cho

số đông người khiếu nại và người chuẩn bị đi khiếu nại hiểu đầy đủ hơn về các chính

sách, các quy định của pháp luật, đặc biệt là các hộ dân có niềm tin tuyệt đối, sâu sắc

hơn đối với Đảng và Nhà nước, các hộ xác định được nếu đi khiếu nại, đòi hỏi quá đáng

ngoài các quy định thì sẽ không được giải quyết, đồng thời chính bản thân họ bị thiệt

hại về chi phí đi lại và thời gian. Tác động, ảnh hưởng này có ý nghĩa quan trọng trực

tiếp, trong việc không có khiếu kiện đông người đến các cơ quan của Đảng và Nhà nước

ở Trung ương.

Bốn là, công tác tiếp công dân được quan tâm hơn ở các cấp, các ngành theo quy

định phải tổ chức tiếp công dân thường xuyên, bố trí nơi tiếp công dân thuận tiện, có

lịch để lãnh đạo tiếp công dân theo định kỳ, phân công cán bộ tiếp công dân có đạo đức

tốt, có hiểu biết về pháp luật và có phong cách gần gũi, hòa nhã, tôn trọng, lắng nghe

khi tiếp công dân. Bên cạnh việc tiếp công dân, các cấp, các ngành đã chủ động tổ chức

nhiều cuộc đối thoại trực tiếp với nhiều công dân, kết luận, phân tích, giải thích có lý,

có tình, đạt hiệu quả cao. Qua đó có hàng trăm trường hợp rút đơn khiếu nại ở huyện và

tỉnh.

Năm là, Mặt trân Tổ quốc và các tổ chức thành viên: Hội Nông dân, Hội Liên hiệp

phụ nữ, Hội Cựu chiến binh tích cực tham gia hòa giải, giải quyết các vụ việc tại cơ sở,

vừa góp phần bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của đoàn viên, hội viên, vừa tham gia giám

sát việc giải quyết của chính quyền và các cơ quan chức năng nên có tác động tốt, nâng

cao hiệu lực, hiệu quả công tác giải quyết đơn theo quy định của pháp luật về khiếu nại,

tố cáo, vừa phát hiện kiến nghị cấp ủy Đảng, chính quyền xem xét, sửa đổi, bổ sung

những bất hợp lý về cơ chế chính sách, phản ánh tố cáo những cán bộ có hành vi tiêu

cực.

Sáu là, tăng cường thực hiện quy chế dân chủ ở cơ sở, công khai, minh bạch khi

thực hiện các dự án từ khâu quy hoạch đến kiểm định, áp giá bồi hoàn, đảm báo chính

xác, đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật.

3.2. Nâng cao công tác tư vấn, thẩm định giá

Trên thực tế ta thấy mức giá đất quy định của nhà nước để căn cứ tính gia đền bù

thường thấp hơn rất nhiều so với mức giá trên thị trường. Nên khi người dân nhận tiền

bồi thường theo giá của nhà nước mà người dân dùng số tiền này để đi mua một mảnh

đất khác theo giá cả của thị trường là điều không thể. Chính vì vậy người dân khi bị thu

hồi thấy mình được đền bù với mức giá thấp hơn quá nhiều so với thị trường thì sẽ không

muốn nên sinh ra các hiện tượng chống đối không cho cán bộ khảo sát không chịu bàn

giao mặt bằng. Ngoài mức giá đất thì cũng nên tăng các khoản hỗ trợ lên đặc biệt là

khoản hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và ổn định cuộc sống. Khi bị thu hồi đất họ lại mất

luôn nghề nghiệp của họ thì thực sự cuộc sống của họ sẽ gặp rất nhiều khó khăn. Nhà

nước nên có chính sách đào tạo nghề và tạo việc làm cho họ. Ví dụ như khi thu hồi đât

để xây các khu công nghiệp thì nên có chính sách ưu tiên cho những hộ dân nằm trong

diện thu hồi có điều kiện thuận lợi được vào nhà máy xí nghiệp làm việc. Do đó để người

dân chấp nhận di dời bàn giao mặt bằng thì chúng ta nên cố gắng xây dựng mức giá đất

đền bù sát với mức giá thị trường đông thời cũng tăng cường các khoãn chi phí hỗ trợ

sao cho phù hợp với sự biến động của điều kiện kinh tế-xã hội

Để đảm bảo nguyên tắc tập trung, thống nhất từ Trung ương đến địa phương thì

đội ngũ cán bộ quản lý phải có trình độ chuyên môn nhất định, phải được phân công,

phân cấp rõ ràng, quy định quyền hạn, trách nhiệm cụ thể tránh tình trạng chồng chéo

về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn. Đồng thời phải có sự phối hợp thường xuyên, liên

tục giữa các cấp, các ngành. Do đó việc nâng cao lực lực cho đội ngũ cán bộ quản lý là

một trong những vấn đề quan trọng hàng đầu. UBND tỉnh phải có kế hoạch bồi dưỡng

đội ngũ quản lý nhằm nâng cao năng lực và trình độ chuyên môn. Bên cạnh đó phải

thường xuyên bổ sung thêm đội ngũ cán bộ chuyên trách đảm bảo đúng đủ số lượng cần

thiết đáp ứng nhu cầu phát triển của đô thị.

Đội ngũ làm công tác đền bù cần làm tốt vai trò là cầu nối vững chắc giữa Đảng,

nhà nước và nhân dân. Cần phản ánh kịp thời những tâm tư nguyện vọng chính đáng của

nhân dân để các cấp ủy Đảng chính quyền bổ sung sửa đổi các chính sách cho phù hợp.

Quan tâm đào tạo bỗi dưỡng cán bộ trẻ có năng lực phục vụ công tác lâu dài.

Thường xuyên tổ chức đào tạo, bồi dưỡng nâng cao năng lực, trình độ, trách nhiệm

và phẩm chất đạo đức cho đội ngũ làm công tác GPMB các cấp

Có các chế độ khen thưởng phù hợp để khuyến khích, động viên ý thức trách nhiệm

của cán bộ GPMB. Đồng thời phải có những quy định nghiêm khắc để xử lý những

trường hợp cán bộ công chức lợi dụng quyền hạn mưu lợi riêng hoặc cán bộ ỷ lại, thiếu

tinh thần trách nhiệm gây thiệt hại lớn cho ngân sách nhà nước. Công tác định giá ảnh

hưởng trực tiếp đến giá trị đền bù của nhà nước với các đối tượng được đền bù. Do đó

nếu chúng ta định giá sai sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của đối tượng đền bù cũng như

quyền lợi của nhà nước. Không những thế định giá sai sẽ gây ra các hiện tượng bất bình

trong người dân gây nên các hiện tượng khiếu nại tố cáo gây mất lòng tin của nhân dân.

Vì vậy chúng ta phải thường xuyên tập huấn đào tạo nâng cao trình độ của cán bộ định

giá để các giá trị tài sản được định giá chính xác hợp lý đảm bảo quyền lợi của các bên

tham gia.

3.3. Xây dựng bộ máy thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng

Đối với các cơ quan liên quan:

- Lực lượng công an: Nắm vững các đối tượng trong diện đền bù, phân loại các

đối tượng có khả năng kích động, lôi kéo các hộ gia đình chống đối lại việc di chuyển.

Đồng thời công an phường đến từng hộ gia đình nói chuyện động viên các hộ gia đình

di chuyển đúng tiến độ đặc biệt đối với những trường hợp phải ra quyết định cưỡng chế

thì trong thời gian ra quyết định cưỡng chế công an phường Thanh Nhàn phải để ý quan

tâm đến các hành động của hộ gia đình này tránh tình trạng các hộ tập kết gây rối mất

trật tự ảnh hưởng đến an ninh.

Có biện pháp đảm bảo an ninh trật tự an toàn cho người dân trong suốt quá trình

tổ chức di dân.

- Cán bộ địa chính các cấp: Nắm vững các đối tượng trong diện đền bù. Xác định

rõ chính xác nguồn gốc đất của các hộ gia đình tránh tình trạng xác định sai ảnh hưởng

đến lợi ích của người dân gây ra hiện tượng khiếu nại. Cán bộ ngành địa chính phải làm

việc nghiêm túc dân chủ đảm bảo công bằng cho các hộ dân.

- Chi cục thuế: Phải thực hiện việc thu và tính thuế chính xác đối với các hộ kinh

doanh. Những hộ kinh doanh mà không nạp thuế thì phải báo cáo và xử lý tránh tình

trạng một số hộ trước đây không nạp thuế nhưng khi biết được có quyết định thu hồi đất

này mới nạp thuế để được hưởng quyền lợi hỗ trợ.

- Đối với đơn vị đầu tư: Chuẩn bị đủ tiền để chi trả cho người dân đúng tiến độ,

phối hợp cùng UBND phường tổ chức gắp thăm giao nhà tái định cư cho các hộ gia đình

đúng quy định. Chủ đầu tư cũng nên tổ chức các buổi nói chuyện với các hộ dân trong

diện thu hồi.

- Tổ GPMB các địa phương: Hướng dẫn kiểm tra việc tổ chức di chuyển GPMB

đối với các hộ dân, tham mưu cho UBND tỉnh,địa phương và hội đồng bồi thường giải

quyết các công việc phát sinh, giải quyết các khiếu nại, đề nghị của các hộ gia đình trình

UBND (nếu có).

* Nâng cao năng lực quản lý, trình độ chuyên môn, phẩm chất của cán bộ trong

công tác GPMB.

Công tác GPMB diễn ra ở những địa bàn có đặc điểm kinh tế, văn hoá, chính trị

càng phức tạp thì việc tiến hành thu hồi và đền bù càng khó khăn, phức tạp. Không

những cần sự hợp tác của nhân dân mà đòi hỏi cán bộ thực hiện công tác thu hồi và đền

bù phải có trình độ chuyên môn cao, hiểu biết sâu rộng về lĩnh vực này. Vì vậy nâng cao

năng lực quản lý, trình độ chuyên môn của cán bộ quản lý là việc hết sức cần thiết. Tổ

chức các lớp tập huấn cho cán bộ trước khi thực hiện công tác GPMB, đặc biệt cán

bộ ở cấp xã chưa có chuyên môn cao trong lĩnh vực này. Cần kết hợp các sở, ban, ngành

trong công tác GPMB để có biện pháp giải toả mặt bằng hợp lý, tránh được sự xô xát,

giảm thiểu được biện pháp cưỡng chế trong công tác thu hồi đất. Kết hợp giữa các cấp,

các ngành trong công tác định giá, lựa chọn hình thức đền bù.

Phẩm chất của cán bộ trong công tác GPMB cũng là một vấn đề khó khăn. Trong

đội ngũ cán bộ có một bộ phận không nhỏ gây cản trở trong công tác đền bù dẫn đến

việc khiếu nại tố cáo từ các hộ gia đình có đất bị thu hồi lên cơ quan nhà nước có thẩm

quyền. Có không ít cán bộ cao cấp tham ô, tham nhũng đã lợi dụng sự thiếu hiểu biết

của đối tượng bị thu hồi đất, cố tình không công bố công khai dự án cũng như chính

sách đền bù để trục lợi cá nhân. Trong những năm qua, ở Việt Nam đã phanh phui

ra các phi vụ tham ô, tham nhũng Ngân sách nhà nước của các cán bộ trong các cơ

quan nhà nước. Số tiền tham nhũng là rất lớn (tới vài chục tỷ đồngt) trong nhiều lĩnh

vực khác nhau. Theo thống kê của các cơ quan ngôn luận thì các vụ tham nhũng,

bớt xén có liên quan đến đất đai chiếm tỷ lệ khá cao. Chủ yếu là việc cắt xén trong các

mức đền bù cho việc thu hồi đất, GPMB; sự tự ý thay đổi chính sách đền bù của cấp

dưới để bỏ túi, hoặc chậm đền bù cho người dân hoặc tìm mọi cớ để không đền bù.

Ngoài ra một số dự án để treo, đã GPMB nhưng không thực hiện dự án khiến dân chúng

không tin tưởng. Hoặc GPMB, đầu tư cơ sở hạ tầng để bán đất đã thu hồi với giá trên

trời sau đó hưởng lợi…Tình trạng này đã xuất hiện trong một số năm gần đây cần

được Nhà nước xử lý nghiêm minh, đúng người, đúng tội.

Công tác đào tạo, giáo dục cán bộ cần được coi trọng (Việt Nam được coilà một

trong những nước có tỷ lệ tham nhũng cao nhất thế giới…V), cán bộ trong cơ quan quản

lý nhà nước nói chung, cán bộ quản lý đất đai nói riêng cần được thấm nhuần tư tưởng

Hồ Chí Minh, quan điểm của Đảng. Thường xuyên tổ chức tập huấn, bồi dưỡng kiến

thức quản lý nhà nước về đất đai và các chế độ chính sách có liên quan đến GPMB cho

đội ngũ cán bộ chuyên trách từ huyện đến cơ sở. Nâng cao trách nhiệm của người cán

bộ, có hình thức thưởng phạt nghiêm minh, xử lý thích đáng đối với những cán bộ vì lợi

ích riêng mà vi phạm pháp luật trong quá trình thực hiện nhiệm vụ. Người cán bộ không

những có trí, dũng mà cần phải có cả đức. Bác đã từng răn dạy người cán bộ “ cán bộ là

người đầy tớ của nhân dân” nên phải hết mình vì công việc, vì nước quên mình, vì dân

phục vụ.

3.4. Xây dựng cơ chế làm việc giữa cơ quan thực hiện công tác bồi thường

giải phóng mặt bằng và chủ đầu tư dự án xây dựng

3.5. Xây dựng cơ quan quản lý công tác bồi thường giải phóng mặt bằng

các cấp

Công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm là công tác cực kỳ quan trọng không

thể thiếu đối với tất cả các công việc. GPMB cũng vậy để đảm bảo công khai, dân chủ,

công bằng hợp pháp thì cần phải thường xuyên thực hiện thanh tra kiểm tra trong cả quá

trình thực hiện một dự án nào. Phải thực hiện kiểm tra giám sát ngay từ khi dự án có quyết

định thực hiện cho tới khi dự án kết thúc. Các cán bộ thanh tra phải làm việc trên phương

diện công bằng xử lý chính xác các vi phạm. Tuyệt đối không được bao che cho các cán

bộ làm sai mà phải có biện pháp xử phạt thích hợp, nghiêm minh để làm gương cho các

cán bộ khác. Ngoài các cuộc kiểm tra định kỳ và nghe báo cáo của hội đồng GPMB thì

cần có kế hoạch kiểm tra đột xuất, phát hiện kịp thời những vi phạm của các cán bộ thực

hiện công tác GPMB và khi phát hiện các vi phạm thì phải xử lý sửa đổi ngay không được

để kéo dài. Đội ngũ thanh tra phải thường xuyên lắng nghe ý kiến nguyện vọng của nhân

dân và giải quyết các đơn thư khiếu nại của nhân dân không được để người dân mất lòng

tin vào chính quyền vào đường lối chính sách của Đảng và nhà nước. Khi các cán bộ làm

sai đối với dân thì phải trực tiếp xin lỗi dân có như thế dân mới có lòng tin vào đường lối

chính sách của Đảng và nhà nươc dân mới chịu chấp hành. Đội ngũ cán bộ trong ban

thanh tra phải làm viêc công minh dân chủ do đó phải tuyển chọn đội ngũ cán bộ có phẩm

chất đạo đức cao trong sáng và có năng lực. Một lực lượng giám sát thanh tra mà chúng

ta nên khuyến khích đó chính là người dân. Nhà nước ta là nhà nước của dân do dân và vì

dân mọi lợi ích đều nhằm phục vụ nhân dân. Với phương châm dân biết, dân bàn, dân

kiểm tra. Nên người dân có quyền giám sát mọi dự án. Khi người dân thấy có các vi phạm

của các cán bộ các cơ quan chức năng thì người dân nên báo cáo cho cơ quan chức năng

biết để xử lý kịp thời những người vi phạm hạn chế tối đa các thiệt hại do sự sai trái gây

ra nhằm nâng cao hiệu quả kinh tế-xã hội.

 Quản lý nhà nước :

+ Cần nghiên cứu để ban hành một cơ chế, chính sách đặc thù trong bồi thường giải phóng mặt bằng, đặc biệt phải mềm dẻo, linh hoạt để các địa phương từ đó vận dụng để giải quyết kịp thời các vướng mắc. Vì thực tế công tác thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng xảy ra ở từng địa phương mà mỗi địa phương thì có thể có những yếu tố văn hóa, xã hội, tập tục riêng nên việc áp dụng cái chung ở đây sẽ gây nhiều khó khăn trở ngại.

+ Thực hiện thống nhất một cơ quan phê duyệt phương án bồi thường giải phóng mặt

bằng đối với từng dự án cụ thể, tránh tình trạng cùng một dự án bồi thường giải phóng

mặt bằng nhưng mỗi địa phương trong tỉnh hoặc 2 tỉnh tiếp giáp nhau có những cách áp

dụng chính sách khác nhau, tạo sự không thống nhất, không đồng đều giữa các hộ dân

bị thu hồi, giải toả.

+ Thực hiện nghiêm quy định của Luật Đất đai năm 2003 và Nghị định 197/2004/NĐ-

CP, Nghị định 84/2007/NĐ-CP, đặc biệt chính quyền địa 70 phương cần chỉnh đốn,

đẩy mạnh quản lý về tài chính đất đai đặc biệt là việc kiểm soát chuyển nhượng và thu

thuế thu nhập, chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thực tế; đẩy mạnh quản lý các

nguồn thu, chi qua tài khoản, đánh thuế sở hữu tài sản, đặc biệt tài sản được hình thành

từ những nguồn tiền không có nguồn gốc rõ rệt và cần thực hiện nghiêm các chế tài đối

với các hành vi không trung thực trong chuyển quyền sử dụng đất.Việc tăng cường công

tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để đưa vào quản lý một cách thống nhất và

khoa học cũng cần được tiến hành song song

Phần kết luận:- Đề xuất hoàn thiện năng cao hiệu quản lý trong giai đoạn bồi

thường giải phóng mặt bằng của các dự án xây dựng trên địa bàn tỉnh Đồng Nai

- Một số nhận xét, kiến nghị áp dụng.

Tài liệu tham khảo chính:

- Luật và các nghị định chính phủ, văn bản liên quan đến tác bồi thường giải phóng

mặt bằng.

- Nguyễn Văn Phấn, hoàn thiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng trên

địa bàn thị xã Bảo Lộc.