Nghiên cứu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn 2010-2020 ở Việt Nam: Đề tài nghiên cứu khoa học cấp trường

GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI

BÁO CÁO TỔNG KẾT

ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU KHOA HỌC CẤP TRƯỜNG

NGHIÊN CỨU PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG GIAI ĐOẠN 2010 - 2020 Ở VIỆT NAM

Chủ nhiệm đề tài: Th.S Tạ Thị Thùy Trang

Thành viên tham gia: Nguyễn Thị Vinh Hương

Hà Nội, tháng 3 năm 2021

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI

BÁO CÁO TỔNG KẾT

ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU KHOA HỌC CẤP TRƯỜNG

NGHIÊN CỨU PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG GIAI ĐOẠN 2010 - 2020 Ở VIỆT NAM

Chủ nhiệm đề tài: Th.S Tạ Thị Thùy Trang

Thành viên tham gia: Nguyễn Thị Vinh Hương

Xác nhận của Trường Đại học Thương mại

Chủ nhiệm đề tài

Hà Nội, tháng 3 năm 2021

TÓM LƯỢC

Hiện nay, khi chuyển quyền sử dụng đất bằng hình thức chuyển nhượng là chủ

yếu thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là khâu quan trọng để đạt được

thành công trong giao dịch. Đề tài liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã

được một số công trình nghiên cứu khoa học đề cập đến. Do vậy, việc lựa chọn

“nghiên cứu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong giai đoạn

2010 – 2020 ở Việt Nam” làm đề tài nghiên cứu khoa học cấp trường vừa có những

thuận lợi, vừa là thử thách đối với nhóm tác giả. Trong phạm vi đề tài nghiên cứu,

nhóm tác giả tập trung trình bày, hoàn thiện hệ thống lý luận về hợp đồng chuyển

nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật hiện hành. Đồng thời, phân tích thực trạng

và thực tiễn áp dụng pháp luật Việt Nam để làm rõ những ưu điểm và hạn chế của

pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong giai đoạn 2010 - 2020.

Từ đó, đề xuất định hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực thi

pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

BLDS: Bộ luật dân sự

BLTTDS: Bộ luật tố tụng dân sự

LĐĐ: Luật đất đai

THA: Thi hành án

HĐCNQSDĐ: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

QSDĐ: Quyền sử dụng đất

SDĐ: Sử dụng đất

GCN QSDĐ: Giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất

TA: Tòa án

TAND: Tòa án nhân dân

UBND: Ủy ban nhân dân

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI

THÔNG TIN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

ĐỀ TÀI NCKH CẤP TRƯỜNG

1. Thông tin chung: - Tên đề tài: Nghiên cứu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

đất trong giai đoạn 2010 – 2020 ở Việt Nam

- Mã số: CS20 -30

- Chủ nhiệm: Th.S Tạ Thị Thùy Trang

- Cơ quan chủ trì: Đại học Thương Mại

- Thời gian thực hiện: 7/2020 đến 3/2021

2. Mục tiêu: - Hệ thống cơ sở lý luận pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

đất.

- Phân tích thực trạng và thực tiễn áp dụng pháp luật Việt Nam để làm rõ những

ưu điểm và hạn chế của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong giai đoạn 2010 - 2020.

- Đề xuất định hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực thi

pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

3. Tính mới và sáng tạo: Trên cơ sở tiếp thu giá trị, đồng thời phân tích những nội dung mà các công trình

khoa học đã công bố chưa đề cập hoặc chưa làm rõ, đề tài đã xây dựng định hướng

nghiên cứu tổng quan, toàn diện về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Những vấn đề lý luận về đất đai và quyền sử dụng đất được phân tích, đánh giá làm

tiền đề để xây dựng các quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Những vấn đề về việc xác lập, thực hiện hợp đồng nói chung được xem xét, nhận định trên cơ sở đặc thù của quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giúp cho đề tài vừa thể hiện được những vấn đề về hợp đồng nói chung, nhưng vẫn làm nổi bật những nét riêng có của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

4. Kết quả nghiên cứu: - 01 bài báo khoa học - 01 báo cáo nghiên cứu

5. Công bố sản phẩm khoa học từ kết quả nghiên cứu của đề tài

Bài viết “ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” đăng tải trên tạp chí

Nghiên cứu lập pháp số 21 tháng 11/2020

6. Hiệu quả, phương thức chuyển giao kết quả nghiên cứu và khả năng áp

dụng:

Chuyển giao kết quả nghiên cứu thông qua nghiệm thu bàn giao sản phẩm đề tài

nghiên cứu.

Kết quả nghiên cứu có thể được khai thác, vận dụng vào giảng dạy cho sinh viên

Đại học Thương mại nói chung và cho sinh viên chuyên ngành Luật kinh tế nói riêng

liên quan tới học phần Pháp luật môi trường – đất đai.

Ngày 22 tháng 4 năm 2021

Chủ nhiệm đề tài (ký, họ và tên)

Tạ Thị Thùy Trang

MỤC LỤC

TÓM LƯỢC

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU ......................................................................................................................... 1

1 Tính cấp thiết nghiên cứu của đề tài ............................................................................. 1

2 Xác lập và tuyên bố vấn đề trong đề tài ....................................................................... 3

3 Các mục tiêu nghiên cứu .............................................................................................. 9

4 Phạm vi nghiên cứu .................................................................................................... 10

5 Ý nghĩa của nghiên cứu .............................................................................................. 10

6 Kết cấu báo cáo nghiên cứu ........................................................................................ 11

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ............................................................................................ 12

1.1. Khái quát về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ................................... 12

1.1.1. Các khái niệm liên quan ...................................................................................... 12

1.1.2. Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ............................... 16

1.2. Khái quát pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ................... 20

1.2.1. Khái niệm ............................................................................................................ 20

1.2.2. Nội dung pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ................. 22

1.2.3. Vai trò pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ..................... 25

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN

NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG GIAI ĐOẠN 2010 – 2020 Ở VIỆT

NAM .............................................................................................................................. 28

2.1. Nội dung các quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

....................................................................................................................................... 28

2.1.1. Các quy định về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

dụng đất. ........................................................................................................................ 28

2.1.2. Các quy định pháp luật về thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

đất .................................................................................................................................. 41

2.1.3. Các quy định về hình thức, thủ tục xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

dụng đất ......................................................................................................................... 45

2.2. Thực tiễn thực hiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

trong giai đoạn 2010 – 2020 ở Việt Nam ...................................................................... 52

2.2.1. Đánh giá tổng quan những thuận lợi và khó khăn trong việc giải quyết tranh

chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong giai đoạn 2010 – 2020 ở

Việt Nam ........................................................................................................................ 52

2.2.2. Một số khó khăn vướng mắc cụ thể đối với tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất trong giai đoạn 2010 – 2020 ở Việt Nam ........................................ 62

CHƯƠNG 3: MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN VÀ NÂNG CAO

HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ............................................................................................ 71

3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật ........................................................................... 71

3.2. Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất ..................................................................................................................... 73

3.3. Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về hợp đồng chuyển

nhượng quyền sử dụng đất ............................................................................................ 76

KẾT LUẬN .................................................................................................................. 79

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................... 81

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết nghiên cứu của đề tài

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quyền cơ bản trong các quyền của người

sử dụng đất; đồng thời cũng là quyền được thực hiện thường xuyên, liên tục và chiếm

tỷ lệ lớn vào loại bậc nhất trong các giao dịch dân sự về đất đai trên thị trường trong

bối cảnh đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu như Việt

Nam hiện nay. Trên thực tế, đây là phương thức dịch chuyển linh hoạt về quyền sử

dụng đất trên thị trường, tuân thủ đầy đủ các quy luật của thị trường như cung – cầu,

cạnh tranh, giá cả, tôn trọng quyền tự do ý chí, thỏa thuận của các chủ thể giao dịch

thông qua hợp đồng mà ít có sự can thiệp và tham gia sâu của Nhà nước trong quá

trình xác lập và thực hiện giao dịch. Từ tính chất linh hoạt này, chuyển nhượng quyền

sử dụng đất cũng là hình thức góp phần thúc đẩy tích tụ và tập trung đất đai vào tay

những người có nhu cầu và khả năng sử dụng đất, biết làm giàu trên đất, làm cho đất

đai từ một thứ tài nguyên thuần túy được thiên nhiên ban tặng trở thành tài sản có giá,

là hàng hóa có giá trị lưu thông trên thị trường. Nhận thấy được tầm quan trọng của đất

đai đối với sự phát triển kinh tế, xã hội của đất nước nói chung và tính chất linh hoạt

nhưng cũng rất phức tạp của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thực tế

nói riêng, pháp luật đất đai và pháp luật khác có liên quan qua các thời kỳ được xây

dựng, sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện theo hướng ngày càng hợp lý hơn, toàn diện và

đầy đủ hơn. Đặc biệt, với hàng loạt các văn bản được ban hành trong thời gian gần đây

đã tạo ra hành lang pháp lý tương đối đầy đủ cho các chủ thể tham gia giao dịch

chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường. Có thể nói giai đoạn 2010 – 2020 đánh dấu sự

thay đổi của hệ thống pháp luật đất đai nói chung và các văn bản pháp luật điều chỉnh

về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng rất rõ rệt, cụ thể như: Luật

đất đai năm 2013 thay thế Luật đất đai 2003, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014

thay thế Luật kinh doanh bất động sản 2006, Bộ luật dân sự năm 2015 thay thế Bộ luật

dân sự 2005, Luật nhà ở 2014 thay thế Luật nhà ở 2005, Luật đầu tư 2014 thay thế

Luật đầu tư 2005... Tuy nhiên, nhìn nhận một cách khách quan cũng không thể phủ

nhận được rằng, trên thực tế, hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn còn

diễn biến phức tạp, pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn

nhiều bất cập dẫn đến giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất được "biến tướng"

với nhiều sai phạm tinh vi hơn, khó phát hiện hơn như: giao dịch chuyển nhượng

1

quyền sử dụng đất trái pháp luật được thực hiện trên cơ sở có sự thỏa thuận, "thông

đồng ý kiến" của các bên trong hợp đồng nhằm đối phó với pháp luật, trốn lậu thuế với

giá trị lớn, gây hỗn loạn thị trường… Đây cũng là nguyên nhân cơ bản dẫn đến các

tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày càng gia tăng về số

lượng và phức tạp về tính chất. Theo thống kê của Tòa án nhân dân tối cao, chỉ tính

riêng tranh chấp về quyền sử dụng đất năm 2019 đã lên tới hơn 20 nghìn vụ. Trong

con số kể trên, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chiếm trên 1/3.

Dưới góc độ pháp luật, mặc dù hàng loạt các văn bản pháp luật được ban hành và điều

chỉnh ở nhiều khía cạnh khác nhau về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất,

song xét trong mối quan hệ tổng thể của sự thống nhất pháp luật cho thấy, pháp luật

hiện hành vẫn còn nhiều quy định chưa thống nhất, thậm chí còn mâu thuẫn và loại trừ

lẫn nhau, nhiều quy định xét về mục đích, ý nghĩa là sự cần thiết, song lại xa rời với

thực tiễn thực thi và khó hiện thực hóa được trên thực tế; nhiều quy định tỏ ra lỏng lẻo

và thiếu cơ chế bảo đảm để thực thi có hiệu quả trên thực tế và chúng là hệ lụy cho

những động thái "lách luật", vi phạm khi ký kết và thực hiện hợp đồng. Không chỉ

dừng lại ở đó, đặt trong điều kiện của nền kinh tế thị trường và xu thế kinh tế hội nhập

trong giai đoạn hiện nay của Việt Nam cũng cho thấy, vẫn còn nhiều rào cản cho việc

tiếp cận đất đai thông qua cơ chế chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vì vậy, hiệu quả

điều chỉnh của pháp luật trên thực tế chưa cao, quản lý nhà nước về thị trường bất

động sản nói chung và giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thực tế chưa

đạt được mục đích đề ra, giữa vô vàn những quy định điều chỉnh hợp đồng chuyển

nhượng thì đáng lý ra giao dịch đó phải được vận động trong một trạng thái an toàn

cho các chủ thể tham gia giao dịch, song trái lại, trên thực tế, hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất vẫn chứa đựng vô cùng nhiều rủi ro, bất trắc. Thực tế nêu trên cho

thấy, sự cần thiết khách quan ở cả hiện tại và tương lai vẫn đang và sẽ rất cần phải có

các công trình tiếp tục được nghiên cứu vừa mang tính tổng thể, toàn diện, vừa mang

tính chuyên sâu ở cả khía cạnh lý luận, pháp luật thực định, cũng như thực tiễn thực thi

về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sự nghiên cứu cần phải đặt trong mối

quan hệ gắn bó mật thiết và phù hợp với nền kinh tế thị trường, với hội nhập kinh tế

quốc tế hiện nay. Đó là những lý do nhóm tác giả lựa chọn đề tài: “Nghiên cứu pháp

luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong giai đoạn 2010 - 2020 của

Việt Nam” để nghiên cứu.

2

2 Xác lập và tuyên bố vấn đề trong đề tài

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) luôn là vấn đề thu hút sự quan tâm

nghiên cứu, tìm hiểu của giới luật học nước ta. Trong thời gian qua, đã có không ít các

công trình nghiên cứu về vấn đề này. Các công trình nghiên cứu đã công bố khai thác

vấn đề ở nhiều góc độ và phương diện khác nhau; mỗi công trình có cách tiếp cận,

nghiên cứu, nhìn nhận riêng và nhìn chung đều đã phân tích cũng như phản ánh được

những nét cơ bản nhất về các vấn đề nghiên cứu, cụ thể như sau:

* Về quyền sử dụng đất

- Sách: “Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản trong công cuộc đổi

mới ở Việt Nam” của TS. Lê Xuân Bá, NXB Khoa học và Kỹ thuật, năm 2003. Cuốn

sách nghiên cứu về thị trường bất động sản ở Việt Nam nên QSDĐ chỉ được nhóm tác

giả đề cập một cách ngắn gọn: Quyền sử dụng đất là bộ phận cấu thành của quyền sở

hữu đất. Thông qua việc được độc quyền giao đất, cho thuê đất, Nhà nước trao cho

người sử dụng đất thực hiện trong thời hạn thuê đất, nhận giao đất những quyền và

nghĩa vụ nhất định, trong đó có sự phân biệt theo loại đất, theo đối tượng (người) sử

dụng đất, theo hình thức thuê hoặc giao đất [tr.83]. Khái niệm này chỉ ra quyền sử

dụng đất là một quyền phái sinh từ quyền sở hữu đất. Đồng thời đã xác định quyền sử

dụng đất không chỉ là quyền của người sử dụng đất mà còn bao hàm cả nghĩa vụ của

họ.

- Sách: “Từ điển Luật học” NXB Từ điển bách khoa và NXB Tư pháp, năm

2006: Từ điển Luật học là một công trình của tập thể nhóm tác giả do Viện nghiên cứu

khoa học pháp lý - Bộ Tư pháp chủ trì. Trong công trình này, QSDĐ được xác định

như sau: Quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng,

hưởng hoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất được nhà nước giao, cho thuê hoặc được

chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho

thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho... từ những chủ thể khác có quyền sử dụng đất

[tr.655]. Khái niệm về quyền sử dụng đất trong công trình này thiên về việc xác định

quyền khai thác lợi ích từ đất, chuyển quyền sử dụng đất và nguồn gốc của quyền này.

- Sách: “Nghiên cứu về tài sản trong luật dân sự Việt nam” của TS. Nguyễn

Ngọc Điện, NXB Trẻ thành phố Hồ Chí Minh, năm 1999. Cuốn sách nghiên cứu về

các loại tài sản được quy định trong luật dân sự Việt Nam. Thông qua việc xem xét các

loại tài sản bao gồm: Vật, tiền, giấy tờ có giá, quyền tài sản, nhóm tác giả xác định

3

quyền sử dụng đất là một loại tài sản ở dạng quyền tài sản.

- Đề tài Thạc sĩ Luật học: “Xây dựng và hoàn thiện pháp luật thị trường quyền

sử dụng đất ở Việt Nam” của Nguyễn Thị Nga, năm 2003. Trong công trình này, nhóm

tác giả xác định tính đặc thù của quyền sử dụng đất so với quyền sử dụng các loại tài

sản khác: Nói đến “quyền sử dụng” nghĩa là nói đến quyền khai thác công dụng và

hưởng hoa lợi, lợi tức từ một đối tượng tài sản. Song rất khác với các loại tài sản khác,

đất đai là một tài sản đặc biệt, một tư liệu sản xuất đặc thù có giới hạn về không gian,

diện tích nhưng vô hạn về thời gian sử dụng và khả năng sinh lợi [tr.6].

- Đề tài Thạc sĩ Luật học: “Một số vấn đề về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

ở theo quy định của pháp luật Việt nam của Nguyễn Thị Thu Thủy, năm 2004. Từ việc

nêu ra các đặc điểm của QSDĐ, nhóm tác giả của công trình này đã xác định quyền sử

dụng đát bao gồm ba quyền năng là: chiếm hữu, sử dụng và định đoạt. Với cách nhìn

này thì quyền sử dụng đất đã được nhóm tác giả coi như là quyền sở hữu một tài sản,

hay nói cách khác, một cách gián tiếp, nhóm tác giả của công trình này đã coi quyền

sử dụng đất là một tài sản thuộc sở hữu của người sử dụng đất. Tuy nhiên, nhóm tác

giả cũng khẳng định: “Các quyền năng này không phải là quyền độc lập như quyền

của các chủ sở hữu tài sản thông thường”.

- Đề tài tiến sĩ Luật học: “Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong

kinh doanh bất động sản” của Nguyễn Thị Hồng Nhung, năm 2012. Từ việc đưa ra

một số quan điểm của các nhóm tác giả về quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất,

nhóm tác giả của đề tài này cho rằng: quyền sử dụng đất được xem xét dưới hai góc

độ. Dưới góc độ kinh tế thì quyền sử dụng đất là quyền khai thác các lợi ích từ đất của

các tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất. Dưới góc độ pháp lý thì quyền sử dụng

đất là những quyền năng mà Nhà nước thông qua công cụ pháp lý để quy định, thừa

nhận cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (người sử dụng đất) được hưởng, được làm

trong quá trình sử dụng đất [ tr.16 ].

* Về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Cuốn “Từ điển Luật học” của Viện Khoa học Pháp lý - Bộ Tư pháp xác định:

“Chuyển nhượng quyền sử dụng đất : (Người sử dụng đất) chuyển giao đất và quyền

sử dụng đất đó cho người nhận chuyển nhượng (gọi là bên nhận quyền sử dụng đất) sử

dụng. Bên chuyển giao đất và quyền sử dụng đất được nhận số tiền tương đương với

giá trị quyền sử dụng đất theo thỏa thuận của các bên” [tr.161]. Như vậy, nhóm tác giả

4

của công trình này coi chuyển nhượng quyền sử dụng đất là mối quan hệ giữa bên

chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng. Trong đó, bên chuyển nhượng vừa

“chuyển giao đất” vừa chuyển giao “quyền sử dụng đất” cho bên nhận chuyển nhượng.

- Đề tài tiến sĩ Luật học: “Địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong các giao

dịch dân sự và kinh tế”, của Nguyễn Quang Tuyến năm 2003. Nhóm tác giả của đề tài

xác định chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hai phương diện: Chuyển nhượng

quyền sử dụng đất về phương diện pháp lý là một loại giao dịch về đất đai, theo đó chủ

sử dụng đất này tự nguyện chấm dứt các quyền, nghĩa vụ của mình đối với những diện

tích nhất định và chuyển chúng cho chủ thể khác, do vậy, Điều 679, Bộ luật dân sự

2005 quy định: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các

bên, theo đó, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng

đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên

chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai. Về phương diện

kinh tế thì chuyển nhượng quyền sử dụng đất chính là chuyển nhượng các lợi ích kinh

tế do đất đai mang lại từ chủ sử dụng đất này sang chủ sử dụng đất khác và đó là biểu

hiện của quan hệ thị trường [tr.76].

- Đề tài tiến sĩ luật học: “Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong

kinh doanh bất động sản” (2012) của Nguyễn Thị Hồng Nhung. Nhóm tác giả xác

định: Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc chuyển nhượng quyền sử

dụng đất vĩnh viễn từ chủ sử dụng đất sang cho người mua và nhận một khoản tiền

tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất. Với cách tiếp cận này thì chuyển nhượng

quyền sử dụng đất là một hợp đồng mua bán.

- Đề tài thạc sĩ luật học của nhóm tác giả Nông Viết Vỹ với đề tài “Hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất – Thực tiễn thi hành tại thành phố Bắc Kạn, tỉnh

Bắc Kan (2019). Nhóm tác giả xác định rằng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một

trong những hình thức chuyển quyền sử dụng đất phổ biến. Theo đó, chuyển nhượng

quyền sử dụng đất là một giao dịch dân sự nhằm thực hiện việc chuyển quyền sử dụng

từ chủ thể này sang chủ thể khác. Ngoài ra, nhóm tác giả đề tài cũng cho rằng chuyển

nhượng quyền sử dụng đất còn được hiểu là một quan hệ pháp luật dân sự và xác định

các bên chủ thể trong chuyển nhượng, đối tượng, khách thể của quan hệ pháp luật về

chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Đối với các công trình nghiên cứu khoa học của nước ngoài, nhìn chung, không

5

có công trình nghiên cứu ngoài nước nào trực tiếp nghiên cứu pháp luật về hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Việt Nam. Tuy nhiên, mua bán hay chuyển

nhượng đất đai, quyền sử dụng đất đều có mối quan hệ chặt chẽ, logic biện chứng và

không tách rời với quyền sở hữu đất đai, trong đó, quyền sở hữu đất đai đóng vai trò là

tiền đề, là cơ sở pháp lý ảnh hưởng, chi phối và quyết định tới quyền này. Ở các quốc

gia quy định và duy trì chế độ sở hữu tư nhân về đất đai thì đất đai được quan niệm là

một loại tài sản và chúng thuộc quyền định đoạt và chi phối của chủ sở hữu đối với đất

đai đó; theo đó, người có quyền sở hữu đất đai được quyền mua, được quyền bán một

mảnh đất theo ý chí và nguyện vọng của mình mà không chịu sự lệ thuộc bởi các chủ

thể khác, sự chi phối của Nhà nước chỉ mang tính chất kiểm soát thủ tục và nhằm truy

thu thuế, cũng như có ý nghĩa trong việc xem xét về tác động của giao dịch đó tới quy

hoạch tổng thể đất đai của Nhà nước mà thôi. Trái lại, ở các nước duy trì chế độ sở

hữu Nhà nước về đất đai hay sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước giữ vai trò đại

diện như Việt Nam thì vấn đề này lại hoàn toàn khác biệt. Theo đó, Nhà nước nắm

quyền kiểm soát và chi phối toàn bộ đất đai, quyết định chuyển giao đất đai của quốc

gia cho các chủ thể khác trong xã hội giữ quyền quản lý và khai thác, và do đó, quyền

của mỗi chủ thể về đất đất đai là quyền trên cơ sở Nhà nước với tư cách chủ sở hữu

cho phép. Hệ lụy của mối quan hệ này là giữa những chủ thể có quyền khai thác và sử

dụng đất đai đó cũng có thể thiết lập với nhau các giao dịch về quyền sử dụng đất song

đó chỉ là quyền phái sinh do nhà nước trao cho hoặc có được trong quá trình sử dụng

đất. Với sự khác nhau nêu trên cho thấy, nghiên cứu vấn đề sở hữu đất đai có ý nghĩa

quan trọng trong việc nhận diện cơ sở lý luận, nguồn gốc của giao dịch chuyển nhượng

hay mua bán đất đai, sự tương đồng và khác biệt giữa pháp luật điều chỉnh hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất với pháp luật điều chỉnh quan hệ mua bán đất đai ở

các quốc gia có chế độ sở hữu khác nhau. Cụ thể:

- Cuốn sách “Property Rights and Land Policies” (Các quyền sở hữu và các

chính sách về đất đai) của nhóm tác giả Ingram, Gregory K, and Yu-Hung Hong, xuất

bản tháng 5/2009. Cuốn sách tìm hiểu mối liên hệ giữa quyền sở hữu và chính sách đất

đai trong bối cảnh các nước phát triển và đang phát triển, đặc biệt là ở khu vực Châu

Á. Nhóm tác giả bàn về một loạt các chủ đề về chính sách đất đai bao gồm việc chấp

hành quy định, việc sử dụng các tên miền nổi tiếng và chiếm đoạt trong lắp ráp đất, sự

xuất hiện của quyền sở hữu tư nhân, chuyển nhượng quyền sở hữu trong nền kinh tế

6

chuyển đổi, giấy phép phát thải thị trường, quản lý tài nguyên thiên nhiên, và những

tác động của việc quy hoạch đất đai và phát triển nhà ở.

- Sách: “Claims to the Possession of Land” (Xác lập sở hữu với đất đai) của các

nhóm tác giả PhilipWalter, Adrianavis, JamesHarris, B.McGuire. Xuất bản 10/2000.

Cuốn này chủ yếu đề cập đến vấn đề Tuyên bố quyền sở hữu đất đai và giải thích pháp

luật liên quan và các thủ tục của từng loại quyền sở hữu. Ngoài ra, cuốn sách cũng đề

cập tới lợi ích của việc tuyên bố quyền Sở hữu đất đai, cụ thể là việc tuyên bố quyền

lợi này sẽ cung cấp thông tin cập nhật một cách thường xuyên về tài sản và kiện tụng

luật sư, quản lý tài sản, chủ nhà, người thuê nhà và khách thuê khác.

- Sách: “Private land claims, Illinois, Indiana, Michigan and Wisconsin” (Xác

lập đất tư, Illinois, Indiana, Michigan, và Wiscosin)của nhóm tác giả Ainsworth, Fern.

Một trong số nội dung chính trong 4 phần của cuốn sách là chủ đề “Michigan land and

property”. Cuốn này đi sâu vào vấn đề mua bán và sở hữu đất đai cùng các thủ tục đi

kèm tại miền Tây quốc gia Michigan, việc này nhằm khuyến khích việc mở rộng đất

đai sinh sống về miền Tây. Trình bày cụ thể về hồ sơ đất mua bán (chuyển nhượng),

ngoài ra còn cả những thông tin chi tiết dành cho người muốn chuyển đến/mua đất ở

đây, nhằm mục đích để cung cấp, truyền lại kinh nghiệm sinh sống tại vùng này của

người chủ trước cho người mới đến. Trong đó, thường nêu các thông tin khác trong gia

đình chẳng hạn như tên của người thừa kế, những người thân khác, hoặc hàng xóm.

- Sách: “Modern Real Estate and Land Transfer” (Mua bán đất đai và bất động

sản hiện đại) của các nhóm tác giả Steven W. Bender,Celeste M. Hammond, Michael

T. Madison, Robert M. Zinman, xuất bản năm 2012. Cuốn này đề cập tới vấn đề bất

động sản đi kèm với việc mua bán đất đai song vẫn còn hạn chế đề cập đến vấn đề

mua bán. Hiện nay vấn đề bất động sản khá phức tạp vì còn liên quan đến nhiều chính

sách, do có liên quan đến pháp lý và cả các chính sách thuế của nhà nước. Cuốn sách

cũng phản ánh những thay đổi trong pháp luật, bao gồm cả trường hợp pháp luật trả lời

theo luật định cuộc khủng hoảng thế chấp bất động sản khu dân cư; chiến lược quốc

phòng bị tịch thu đất; tác động chính sách của cuộc khủng hoảng thế chấp, trong đó có

vai trò của luật sư. So với các thành phần môi trường khác mà có thể giao dịch áp

dụng giấy phép như khoáng sản, nước, đất đai có một số đặc tính khá khác biệt, nhất là

vì nhiều công cụ pháp lý chi phối nên nó đóng một vai trò lớn trong việc xác định giá

của nó. Luật sở hữu khác nhau giữa các nước này sang nước khác, đặc biệt là ở trường

7

hợp của pháp luật phát triển, yếu tố quyết định giá vốn đất khi có nhu cầu. Vì lý do

này, trước khi đi vào chi tiết các ví dụ thực tế của giấy phép có thể giao dịch, mối quan

hệ giữa pháp luật bất động sản, quy định phát triển đô thị và cấp giấy phép có thể giao

dịch sẽ được kiểm tra, đặc biệt chú ý đến sự khác biệt giữa các hệ thống pháp lý ở Bắc

Mỹ và ở Tây Âu.

- Sách: “Transfer Land Use Rights in China: Results from a Survey of Rural”

(QSDĐ chuyển nhượng ở Trung Quốc: Kết quả từ một cuộc khảo sát ở nông thôn) của

nhóm tác giả Wen Yan, K.K. Klein, xuất bản 8/2013. Nhóm tác giả của cuốn sách này

xác định lý do tại sao tỷ lệ chuyển nhượng QSDĐ trong khu vực được lựa chọn là tỉnh

Hà Bắc, Trung Quốc quá thấp so với tỷ lệ trung bình, bằng cách đưa các yếu tố có thể

ảnh hưởng đến quyết định hộ gia đình nông thôn trong việc chuyển nhượng QSDĐ và

cũng để tìm ra các yếu tố quyết định để kiến nghị những tác động phù hợp. Kết quả

kinh tế cho thấy thiếu hụt của một hệ thống an sinh xã hội ở nông thôn, sự thiếu tự do

của nhiều hộ nông dân để thương lượng các điều khoản chuyển nhượng QSDĐ của họ,

và tỷ lệ thấp trong tổng thu nhập hộ gia đình đến từ các nguồn phi nông nghiệp là

những yếu tố chính có thể giải thích hiện tượng này.

- Đại sứ quán Pháp tại Trung Quốc và Quỹ phát triển Pháp luật châu Âu lục địa

(Fondation pour le Droit continental) đã cho công bố một số báo vào năm 2009 (số 0-

Tháng 01-3 năm 2009) về “Sở hữu tại Trung Quốc” (La propriété en Chine). Trong tài

liệu này, đã đề cập đến nhiều thông tin về sở hữu tài sản, nhất là về sở hữu bất động

sản tại Trung quốc. Bài viết liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Trung

Quốc.

Các công trình trên đã góp phần xây dựng cơ sở lý luận và đặt ra các vấn đề

thực tiễn về chuyển quyền sử dụng đất cũng như đối với việc quản lý đất đai của Nhà

nước. Tuy nhiên, những năm gần đây chưa có công trình nào đi sâu nghiên cứu chi

tiết, cụ thể toàn diện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt

Nam – một hình thức giao dịch đặc trưng, điển hình bắt buộc trong lĩnh vực đất đai.

Hơn nữa, trong điều kiện kinh tế xã hội luôn có những thay đổi, phát triển thì những

kết quả nghiên cứu đã đạt được vẫn cần tiếp tục bổ sung và hoàn thiện. Trên cơ sở các

công trình nghiên cứu khoa học đã công bố về chuyển nhượng quyền sử dụng đất,

nhóm tác giả có sự tổng hợp và kế thừa để nghiên cứu một cách có hệ thống cơ sở lý

luận, thông qua hoạt động thực tiễn phân tích và đưa ra những nhận định đánh giá của

8

mình về pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bên cạnh

đó, nghiên cứu các quy định về quyền sở hữu đất đai và quyền được thực hiện các giao

dịch về đất đai ở một số quốc gia trên thế giới qua các công trình nghiên cứu nêu trên

cho nhóm tác giả rút ra được các tiền đề pháp lý sau đây khi thực hiện đề tài về hợp

đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam:

- Thứ nhất, Với chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất thì đất đai tham gia giao

dịch trên thị trường chính là những mảnh đất cụ thể đã được xác định chủ sở hữu đích

thực. Hình thức của giao dịch được biểu hiện bằng các hợp đồng mua bán đất hoặc

hợp đồng chuyển quyền sở hữu đất mà không phải là chuyển nhượng quyền sử dụng

đât. Điều này cho thấy sự khác biệt cả về nội dung và hình thức của các giao dịch về

quyền sử dụng đất ở Việt Nam.

- Thứ hai, Dù quan hệ mua bán đất hay chuyển quyền sở hữu đất một cách tự do

và thuộc quyền tự định đoạt của mỗi chủ sở hữu đối với mảnh đất đó, pháp luật của

hầu hết các quốc gia đều quy định bắt buộc các chủ thể mua bán phải thông qua các

quy trình, thủ tục do cơ quan nhà nước kiểm soát và đồng thời phải tuân thủ tuyệt đối

quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Nhà nước. Đây cũng là tiền đề pháp lý để nhóm

tác giả phân tích, nhận định, đánh giá về hệ thống các quy trình, thủ tục hành chính ở

Việt Nam quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

- Thứ ba, công nhận và cho phép quyền chuyển dịch tự do quyền sở hữu đất đai

song pháp luật của tất cả các quốc gia đều quy định nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền

sở hữu đất cho Nhà nước. Tùy thuộc ở mỗi quốc gia khác nhau thì mức thuế suất

chuyển quyền sở hữu khác nhau và cách thức truy thu thuế suất qua mỗi lần tích tụ đất

đai là khác nhau. Đây là tiền đề pháp lý để nhóm tác giả tiếp cận và luận giải về các

chính sách tài chính về giá trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt

Nam.

Tóm lại, trong phạm vi nghiên cứu của đề tài, nhóm tác giả tập tập trung nghiên

cứu cụ thể về các quy định pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

dụng đất và các văn bản pháp luật liên quan; thực tiễn áp dụng; kinh nghiệm của một

số quốc gia; quan điểm của các nhà khoa học, các học giả về vấn đề liên quan đến hợp

đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong giai đoạn 2010 – 2020 tại Việt Nam.

3 Các mục tiêu nghiên cứu

- Hệ thống cơ sở lý luận pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

9

đất.

- Phân tích thực trạng và thực tiễn áp dụng pháp luật Việt Nam để làm rõ những

ưu điểm và hạn chế của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

trong giai đoạn 2010 - 2020.

- Đề xuất định hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực thi

pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

4 Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi về nội dung nghiên cứu: quyền sử dụng đất là một tài sản đặc biệt, có

ý nghĩa quan trọng trong đời sống kinh tế, xã hội và liên quan đến nhiều lĩnh vực khác

nhau. Quyền sử dụng đất chịu sự điều chỉnh rộng rãi của nhiều lĩnh vực pháp luật

chuyên ngành. Trong công trình này, nhóm tác giả tập trung nghiên cứu chuyên sâu hệ

thống pháp luật đất đai hiện hành điều chỉnh quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng

đất. Các pháp luật khác liên quan như: pháp luật dân sự, pháp luật doanh nghiệp, đầu

tư, pháp luật kinh doanh bất động sản, pháp luật về công chứng, pháp luật tài chính

liên quan đến đất đai... sẽ được nghiên cứu ở phạm vi hẹp bởi các chế định cụ thể có

liên quan trực tiếp đến nội dung thuộc đề tài.

- Phạm vi về không gian: Đề tài nghiên cứu về hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất ở trên phạm vi lãnh thổ Việt Nam.

- Phạm vi về thời gian: Nhóm tác giả tập trung nghiên cứu các quy định của

pháp luật hiện hành và thực tiễn thực hiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng

đất giai đoạn 2010 – 2020. Nhóm tác giả tiếp cận, nghiên cứu với mục đích so sánh,

đối chiếu giữa luật cũ và luật hiện hành để nhận thấy rõ nét hơn quá trình hình thành

và phát triển của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một quá

trình phát triển hợp quy luật, từ thấp đến cao, từ chưa phù hợp đến phù hợp hơn.

5 Ý nghĩa của nghiên cứu

* Đối với lĩnh vực giáo dục và đào tạo

Với tư cách là một nội dung của môn học pháp luật kinh tế, việc nghiên cứu

một cách toàn diện, chi tiết về đề tài sẽ giải quyết những vướng mắc của sinh viên và

giảng viên về các vấn đề có liên quan đến đề tài. Công trình sẽ là tài liệu tham khảo

hữu ích cho sinh viên, học viên và cán bộ thực tiễn trong quá trình nghiên cứu, vận

dụng giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

*Đối với lĩnh vực khoa học và công nghệ có liên quan

10

Các kết quả của đề tài sẽ góp phần hệ thống tri thức về bản chất, quy luật tồn tại

và phát triển của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng và pháp luật về

hợp đồng nói chung, từ đó hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam thông qua các giải

pháp, kiến nghị trong đề tài.

* Đối với phát triển kinh tế-xã hội:

Với việc làm rõ các vấn đề lý luận và thực tiễn của pháp luật về hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng thời tìm ra các căn nguyên cơ bản, hợp lý và

chính xác có tác động và ảnh hưởng đến các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng

đất trên thị trường để đưa ra những định hướng, giải pháp tổng thể, toàn diện và thiết

thực nhằm hướng tới đảm bảo sự vận hành của các giao dịch chuyển nhượng quyền sử

dụng đất thuận lợi, an toàn, minh bạch và công khai hóa trên nền tảng của chế độ sở

hữu toàn dân về đất đai, tôn trọng tối đa các quy luật của thị trường và phù hợp với xu

thế hội nhập quốc tế.

* Đối với tổ chức chủ trì và các cơ sở ứng dụng kết quả nghiên cứu

Đề tài đảm bảo cung cấp cho sinh viên, giáo viên và các cơ quan quản lý có liên

quan những kiến thức pháp luật về hợp đồng nói chung và hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất nói riêng.

6 Kết cấu báo cáo nghiên cứu

Ngoài các phần tóm lược, lời cảm ơn, mục lục, kết cấu đề tài gồm 4 chương. Cụ

thể:

Chương 1: Tổng quan nghiên cứu đề tài

Chương 2: Cơ sở lý luận về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và

pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chương 3: Thực trạng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

trong giai đoạn 2021 – 2020 ở Việt Nam

Chương 4: Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực thi

pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

11

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1. Khái quát về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.1.1. Các khái niệm liên quan

Đất đai là nguồn tài nguyên quan trọng của đất nước. Các vấn đề liên quan đến

quản lý, sử dụng đất đai là một trong những vấn đề hệ trọng của quốc gia. Ngay từ khi

mới thành lập, Đảng ta đã coi sở hữu đất đai là một trong những nội dung cốt lõi của

mục tiêu đấu tranh cách mạng, đánh giá đúng vai trò, vị trí của đất đai nên trong mỗi

giai đoạn lịch sử, Đảng và Nhà nước đã có những chính sách về sở hữu quản lý, sử

dụng đất đai phù hợp, góp phần quan trọng vào sự nghiệp xây dựng và phát triển đất

nước. Việc hoàn thiện chính sách, pháp luật đất đai cần phải được thực hiện một cách

khoa học, đầy đủ, bảo đảm xây dựng một hệ thống pháp luật về đất đai hoàn chỉnh,

toàn diện, bao quát các vấn đề liên quan, minh bạch về thông tin đất đai, dự báo được

các biến động trong tương lai, trên cơ sở nghiên cứu và đối chiếu từ kinh nghiệm quốc

tế. Xuất phát từ thực tiễn nước ta là một quốc gia đang chuyển đổi nền kinh tế từ nền

kinh tế kế hoạch hóa tập trung, bao cấp sang nền kinh tế thị trường có sự điều tiết của

Nhà nước theo định hướng XHCN, Việt Nam cần tăng cường vai trò của các công cụ

thị trường trong quản lý tài nguyên, đặc biệt là loại tài nguyên có giá trị rất lớn như đất

đai, nhằm sử dụng, khai thác có hiệu quả để có thể phát huy được tiềm năng kinh tế to

lớn từ đất đai. Nhà nước xác lập quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai, trên cơ sở đó

pháp luật công nhận quyền sử dụng đất đai của các chủ thể, coi quyền sử dụng đất là

hàng hóa, vận hành theo cơ chế thị trường. Song song với việc phát triển kinh tế, pháp

luật đất đai đồng thời cũng phải được xây dựng để đảm bảo công bằng xã hội, thực

hiện các mục tiêu xóa đói giảm nghèo, tạo điều kiện để người dân có đất canh tác, sinh

hoạt, ổn định cuộc sống, bảo đảm các quyền cơ bản của công dân như quyền chuyển

nhượng quyền sử dụng đất.

Hợp đồng là một trong các khái niệm đầu tiên của pháp luật, được hình thành

ngay từ khi con người thực hiện những giao dịch đầu tiên. Thuật ngữ hợp đồng còn

được dùng để chỉ các quan hệ pháp luật phát sinh từ hợp đồng, để chỉ văn bản chứa

đựng nội dung của hợp đồng. Hợp đồng có thể được thực hiện ngay khi các bên đạt

được sự thoả thuận. Đối với các hợp đồng đơn giản này, cử chỉ, lời nói cũng là hình

12

thức thể hiện hợp đồng. Cùng với sự gia tăng nhu cầu trao đổi, nhất là từ khi giới

thương gia hình thành, việc thực hiện hợp đồng dần dần tách khỏi thời điểm các bên

đạt được sự thoả thuận, và hợp đồng dưới hình thức văn bản xuất hiện. Để chống lại sự

gian dối, lật lọng trong giao dịch, hình thức văn bản có chứng thực, chứng nhận dần

được hình thành. Chế định hợp đồng đạt được sự hoàn thiện cả về nội dung và hình

thức vào thời kì đầu của xã hội tư sản. Cùng với sự phát triển của xã hội, các nguyên

tắc cơ bản của hợp đồng từng bước bị hạn chế nhằm bảo vệ lợi ích chung của cộng

đồng. Ở Việt Nam, các quy định về hợp đồng không được thể hiện một cách tập trung

thành một văn bản quy phạm pháp luật thống nhất, mà mỗi loại hợp đồng được quy

định trong một văn bản như: hợp đồng dân sự trong Bộ luật dân sự (BLDS), hợp đồng

lao động trong Bộ luật lao động, hợp đồng thương mại trong Luật thương mại...

Điều 388 Bộ luật Dân sự năm 2005 (sửa đổi, bổ sung năm 2011) quy định khái

niệm hợp đồng như sau: “Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác

lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”. Tuy nhiên, quan hệ pháp luật

dân sự theo nghĩa rộng bao gồm cả những quan hệ về đầu tư, lao động, kinh doanh

thương mại, bảo hiểm…. Theo đó, tại thời điểm này, trong khái niệm về hợp đồng từ

“dân sự” được đặt đằng sau hai từ “hợp đồng” và sau hai từ nghĩa vụ thì dẫn đến thực

tiễn thi hành pháp luật có cách hiểu rằng những quy định của Bộ luật Dân sự hiện hành

chỉ liên quan đến hợp đồng dân sự. Như vậy, sẽ làm hạn chế phạm vi điều chỉnh của

Bộ luật dân sự với tư cách là đạo luật chung đối với tất cả các loại hợp đồng, bao gồm

cả hợp đồng dân sự, hợp đồng lao động, hợp đồng kinh doanh hay hợp đồng thương

mại. Do đó, mà tại BLDS 2015 này các nhà làm luật đã có những chỉnh sửa liên quan

đến khái niệm “hợp đồng” để khắc phục bất cập trên. Cụ thể, Điều 385 BLDS năm

2015 quy định: “Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc

chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự”. So với BLDS hiện hành thì BLDS năm 2015 đã

bỏ cụm từ “dân sự” sau hai từ “hợp đồng”. Quy định mới về khái niệm hợp đồng tại

Điều 385 của BLDS năm 2015 là điểm mới quan trọng, đáng chú ý không những về

mặt kỹ thuật lập pháp và còn làm tăng tính khả thi, minh bạch trong thực tiễn áp dụng.

Bộ luật dân sự năm 2015 ghi nhận sáu loại hợp đồng chủ yếu tại Điều 402:

Hợp đồng gồm các loại chủ yếu sau đây:

1. Hợp đồng song vụ là hợp đồng mà mỗi bên đều có nghĩa vụ đối với nhau.

2. Hợp đồng đơn vụ là hợp đồng mà chỉ một bên có nghĩa vụ.

13

3. Hợp đồng chính là hợp đồng mà hiệu lực không phụ thuộc vào hợp đồng phụ.

4. Hợp đồng phụ là hợp đồng mà hiệu lực phụ thuộc vào hợp đồng chính.

5. Hợp đồng vì lợi ích của người thứ ba là hợp đồng mà các bên giao kết hợp

đồng đều phải thực hiện nghĩa vụ và người thứ ba được hưởng lợi ích từ việc thực hiện

nghĩa vụ đó.

6. Hợp đồng có điều kiện là hợp đồng mà việc thực hiện phụ thuộc vào việc

phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt một sự kiện nhất định.

Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mang đầy đủ bản chất

của hợp đồng song vụ. Khái niệm “chuyển nhượng quyền sử dụng đất” không phải là

một khái niệm đã có từ lâu đời như khái niệm “mua, bán đất” mà mới xuất hiện khi

Luật Đất đai năm 1993 xác lập cho phép hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất

có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất.

Kế thừa quan điểm này, Luật đất đai 2013 quy định “Chuyển quyền sử dụng đất là

việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình

thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn

bằng quyền sử dụng đất”. Trên thực tế việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình

thức phổ biến nhất trong chuyển quyền sử dụng. Hình thức này biểu hiện tập trung

nhất tính chất của chuyển quyền sử dụng đất.

Một vấn đề đặt ra là tại sao nhà làm luật dùng thuật ngữ “chuyển nhượng

quyền sử dụng đất” mà không dùng thuật ngữ “mua, bán quyển sử dụng đất; hai thuật

ngữ này khác nhau như thế nào? Thuật ngữ “chuyển nhượng đất” hoặc “chuyển

nhượng ruộng đất” đã được sử dụng song song với thuật ngữ mua bán đất và được đề

cập tại các văn bản về quản lý đất đai của nước ta từ trước năm 1993, cụ thể: Mục 9,

phần II Thông tư số 55/ĐKTK ngày 05 tháng 11 năm 1981 của Tống cục Quản lý

ruộng đất (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) hướng dẫn cách giải quyết các trường

hợp sử dụng ruộng đất không hợp pháp, không hợp lý quy định: “Nói chung, tất cả các

việc chuyển nhượng, mua bán đất hoặc đất của Hợp tác xã chia cấp không được cơ

quan nhà nước có thẩm quyền cho phép và tất cả các việc chuyển nhượng, mua bán đất

từ trước đây thuộc sở hữu tư nhân không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thị

thực đều là trái phép. Riêng đối với các tỉnh phía Nam, kể từ sau ngày 5-3-1975 ban

hành nghị định số 01-ND/75 của Chính phủ miền Nam Việt Nam, tất cả mọi việc mua,

bán, chuyển nhượng ruộng đất giữa các tư nhân với nhau, dù là có được chính quyền

14

địa phương thị thực, đều là trái phép. Như vậy, xét về mặt từ ngữ thì chắc chắn có sự

khác biệt giữa “chuyển nhượng” và “mua bán”. Theo các nhà ngôn ngữ học định nghĩa

thì “nhượng” là một động từ có nghĩa là “nhường, bán hoặc cho”; “nhường”; cũng là

một động từ có nghĩa là “nhượng, chịu thiệt cho mình đê lợi cho người”. “Chuyển

nhượng” nghĩa là “nhường lại, bán lại cho người khác”. “Mua” nghĩa là “trao đổi tiền

lấy đồ vật với sự ưng thuận của người bán”, “Bán” nghĩa là “Trao đổi đồ vật và tiền có

sự thỏa thuận cả đôi bên”.

Xét về bản chất kinh tế, “chuyển nhượng” và “mua, bán” có điểm tương

đồng thể hiện ở việc một bên chuyển giao tài sản (hoặc quyền sử dụng đất cho bên kia

để lấy tiền, tuy nhiên, về mặt pháp lý, chuyển nhượng quyền sử dụng đất khác với mua

bán đất đai ở một số điểm sau đây: Thứ nhất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có đối

tượng là chuyển giao quyền sử dụng đất còn mua bán đất có đối tượng là chuyển giao

quyền sở hữu và quyền sử dụng đất. Thứ hai, chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng

đất là người sử dụng đất còn chủ thê mua bán đất là chủ sở hữu đất đai. Thứ ba, hình

thức pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

dụng đất. Ngoài ra, chúng ta có thể thấy rằng “chuyển nhượng” ít mang ý nghĩa kinh

tế, tìm kiếm lợi nhuận, trong nhiều trường hợp thậm chí không có. Còn “mua bán” thì

phải có lợi nhuận. Nhà làm luật đã lựa chọn thuật ngữ “chuyển nhượng quyền sử dụng

đất” thay vì “mua bán quyền sử dụng đất” để phù hợp với hoàn cảnh, điều kiện và mục

tiêu của nhà nước xã hội chủ nghĩa. Dần dần theo thời gian, thuật ngữ chuyển nhượng

quyền sử dụng đất đã trở nên phổ biến, đặc biệt là trong các văn bản hành chính Nhà

nước và nội hàm của nó cũng biến đổi theo hướng là một khái niệm có tính chất tương

tự như “mua ban quyền sử dụng đất”.

Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đất được các nhà làm luật chính

thức ghi nhận trong Bộ luật dân sự 2005 như sau: “ Hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng

đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận

chuyến nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật này và pháp

luật về đất đai”. Bộ luật dân sự 2015 không quy định cụ thể khái niệm hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất như năm 2005 mà quy định chung cho tất cả các

hợp đồng liên quan đến chuyển quyển sử dụng đất. Theo đó, “Hợp đồng về quyền sử

dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển

15

nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc

thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện

quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất” . Điều đó có nghĩa là, chuyển

quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất được phép chuyển quyền sử dụng đất đối

với các phần diện tích thuộc quyền sử dụng tương ứng với nghĩa vụ thực hiện với Nhà

nước bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp,

góp vốn. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ là một trong các hình thức của chuyển

quyền sử dụng đất nói chung mà thôi.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất rất dễ bị nhầm lẫn với hợp đồng

chuyển đổi quyền sử dụng đất. Chuyển nhượng và chuyển đổi đều là hình thức chuyển

quyền sử dụng đất, theo đó nhà nước chấm dứt quyền sử dụng đất của bên này để thiết

lập quyền sử dụng đất cho bên kia. Tuy nhiên, hai hình thức này khác nhau ở chỗ, nếu

như trong quan hệ chuyển nhượng quyề sử dụng đất, đối tượng của quan hệ là “đổi

quyền sử dụng đất lấy tiền” thì trong quan hệ chuyển đổi quyền sử dụng đất đối tượng

của quan hệ lại là “đổi quyền sử dụng đất lấy quyền sử dụng đất”. Trong quan hệ

chuyển đổi quyền sử dụng đất này các bên có thể thỏa thuận chuyển tiền cho nhau để

bù đắp giá trị chênh lệch giữa hai thửa đất những mục đích cơ bản và cũng là vấn đề cả

người sử dụng đất lẫn cơ quan quản lý nhà nước quan tâm là các bên đổi quyền sử

dụng đất cho nhau.

Tóm lại, dưới góc độ khoa học pháp lý chúng ta có thể hiểu “hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận thống nhất ý chí giữa các bên, theo

đó người có quyền sử dụng đất (bên chuyển nhượng) có nghĩa vụ giao quyền sử dụng

đất cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền cho

bên chuyển nhượng theo thỏa thuận và các bên phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với

nhà nước theo quy định pháp luật”.

1.1.2. Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Trước hết, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mang đầy đủ đặc điểm

của hợp đồng song vụ dân sự nói chung, đó là:

Thứ nhất, đây là sự thỏa thuận giữa hai hay nhiều bên, nhưng là sự thỏa thuận

thống nhất ý chí và ý chí đó phải phù hợp với ý chí của Nhà nước.

Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa hai hoặc nhiều người mà tạo lập nên một nghĩa

vụ làm hoặc không làm một việc cụ thể, nếu chỉ là ý chí của một bên thì đó được gọi là

16

hành vi pháp lý đơn phương. Tuy nhiên, thỏa thuận không dựa trên sự tự nguyện của

các bên, tức là không có sự thống nhất ý chí thì hợp đồng đó bị tuyên vô hiệu khi có

yêu cầu. Nguyên tắc của pháp luật là bình đẳng, dựa trên sự thỏa thuận, tự nguyện

thiện chí của các bên nên nếu không có sự thống nhất ý chí thì không được coi là đã

hình thành nên hợp đồng. Đồng thời, sự thỏa thuận thống nhất ý chí còn phải phù hợp

với ý chí của Nhà nước để Nhà nước kiểm soát và cho phép hợp đồng phát sinh trên

thực tế.

Thứ hai, hợp đồng là một sự kiện pháp lý làm phát sinh hậu quả pháp lý: Xác

lập, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên chủ thể.

Sự kiện pháp lý là sự biến hoặc hành vi mà pháp luật quy định khi xuất hiện thì

sẽ xác lập, thay đổi hay chấm dứt quan hệ pháp luật. Hợp đồng là một sự kiện pháp lý,

theo đó các bên khi có nhu cầu tham gia giao lưu dân sự nhằm thỏa mãn mục đích của

mình sẽ tiến hành thực hiện.

Nghĩa vụ được phát sinh từ hai nguồn gốc là hành vi pháp lý hoặc sự kiện pháp

lý. Sự kiện pháp lý bao gồm các sự kiện, hoặc tự nguyện (như vi phạm) hoặc không tự

nguyện; hợp pháp hoặc không hợp pháp mà hậu quả pháp lý cụ thể của chúng được

xác định không phải bởi các bên mà bởi pháp luật. Tự nguyện trong sự kiện pháp lý

chỉ là tự nguyện đối với hậu quả thiệt hại chứ không tự nguyện đối với hậu quả pháp

lý.

Hành vi pháp lý là một sự thể hiện ý chí nhằm làm phát sinh ra một hậu quả

pháp lý, có nghĩa là làm phát sinh, thay đổi hay chấm dứt một quyền lợi. Sự thể hiện ý

chỉ có thể là đơn phương (như đề nghị giao kết hợp đồng) hoặc có thể là đa phương,

hay còn gọi là sự thống nhất ý chí, có nghĩa là sự thỏa thuận, mà sự thỏa thuận có mục

đích xác lập, thay đổi hay chấm dứt quyền lợi được gọi là hợp đồng. Vậy nên hợp

đồng thường được định nghĩa là sự thỏa thuận giữa hai hay nhiều người xác lập

nhằm thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên chủ thể.

Thứ ba, nội dung của hợp đồng là quyền và nghĩa vụ mà các bên chủ thể quy

định cho nhau.

Hợp đồng là sự thống nhất của ý chí các chủ thể tham gia giao kết, nội dung của

hợp đồng thể hiện rõ ý chỉ đó của các bên trong phần quyền và nghĩa vụ cụ thể. Vì

vậy, hợp đồng ít nhất phải có hai bên chủ động cùng nhau tạo lập một quan hệ nghĩa

vụ pháp lý cụ thể. Nếu phân tích hợp đồng từ các lời hứa hay sự cam kết, thì hợp đồng

17

có thể được xem là một phương thức mà theo đó người này thương lượng với người

khác để có thể tạo ra sự đảm bảo rằng những lời hứa hay sự cam kết của họ có đời

sống dài lâu hơn so với những trạng thái dễ thay đổi trong suy nghĩ của họ. Điều này

nghĩa là khi đã cam kết thực sự và mong muốn tạo lập ra một hậu quả pháp lý, những

người cam kết bị ràng buộc vào cam kết của mình (trừ trường hợp trở ngại khách

quan, bất khả kháng) mà pháp luật gọi đó là nghĩa vụ.

Thứ tư, mục đích của hợp đồng là lợi ích hợp pháp, không trái đạo đức xã hội

mà các bên cùng hướng tới: Chỉ khi mục đích của hợp đồng dân sự được chứng minh

hoặc được thừa nhận là hợp pháp, không trái đạo đức xã hội thì hợp đồng dân sự mới

phát sinh hiệu lực, qua đó quyền và nghĩa vụ của các bên mới có thể thực hiện được

trên thực tế.

Bên cạnh đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng mang những

đặc điểm riêng biệt. Để hiểu rõ về những đặc trưng riêng của hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất chúng ta có thể đi sâu vào phân tích và so sánh với một số hình thức

chuyển quyền sử dụng đất khác. Cụ thể:

 So sánh giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hợp đồng

chuyển đổi quyền sử dụng đất