Pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng bất động
sản tại Ngân hàng thương mại ở Việt Nam
Hoàng Thị Quỳnh Trang
Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội
Luận văn Thạc sĩ. Luật Kinh tế; Mã số: 60 38 50
Nghd: T . Ngu n Văn Tu ến
Năm bảo vệ: 2013
Abstract: Nghiên cứu làm rõ các qu định của pháp luật về quy chế pháp lý về bảo đảm
tiền vay bằng bất động sản; Tìm hiểu thực ti n pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng bất
động sản tại một số ngân hàng thương mại ở Việt Nam, có so sánh với thực tế pháp luật
một số nước trên thế giới về vấn đề nà , để tìm ra những tồn tại, vướng mắc trong quá
trình thực thi các qu định của pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản ở Việt
Nam. Đưa ra một số kiến nghị góp phần hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực thi pháp
luật về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản ở Việt Nam.
Keywords: Pháp luật Việt Nam; Luật kinh tế; Bảo đảm tiền vay; Ngân hàng thương mại
Contents:
MỞ ĐẦU
1. Lý do lựa chọn đề tài
Bảo đảm nghĩa vụ hoàn trả tiền vay là một trong số các trường hợp điển hình của bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Điều nà được lý giải bởi lý do giản dị là vì, hoạt động cho vay
của ngân hàng thương mại luôn tiềm ẩn ngu cơ rủi ro nên việc áp dụng các biện pháp bảo đảm
nghĩa vụ hoàn trả tiền va luôn được quan tâm đặc biệt.
Từ phương diện quản lý nhà nước, để đảm bảo sự an toàn chung cho cả hệ thống tín
dụng và tính ổn định của nền kinh tế, Nhà nước đã và đang từng bước hoàn thiện các quy tắc
pháp lý điều chỉnh hoạt động cho vay có bảo đảm nói chung và hoạt động bảo đảm tiền vay nói
riêng. Tuy nhiên, thực ti n hoạt động cho vay có bảo đảm của ngân hàng thương mại trong
những năm qua cho thấy rằng dù Nhà nước đã cố gắng ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp
luật để điều chỉnh kịp thời các quan hệ xã hội phát sinh trong hoạt động cho vay có bảo đảm
nhưng qua thực ti n áp dụng, các văn bản nà cũng bắt đầu bộc lộ những điểm hạn chế, bất cập
cần được nghiên cứu để bổ sung, sửa đổi kịp thời cho phù hợp với yêu cầu của thực ti n hoạt
động ngân hàng trong điều kiện mới.
Trong thực ti n cho vay có bảo đảm của ngân hàng thương mại hiện nay, các trường
hợp cấp tín dụng được bảo đảm bằng tài sản là bất động sản chiếm một tỷ lệ khá lớn, do đặc thù
của loại tài sản nà là thường có giá trị lớn và tương đối an toàn cho bên nhận bảo đảm nên rất
được các ngân hàng thương mại tin tưởng. Tình trạng này vô tình đã tạo ra hiệu ứng tiêu cực cho
hoạt động ngân hàng thời gian qua, theo đó số lượng tài sản bảo đảm là bất động sản phải xử lý
để thu hồi nợ cho ngân hàng thương mại là khá nhiều, trong khi thị trường bất động sản đang lâm
vào tình trạng đóng băng kéo dài nhiều năm na nên nhiều tài sản bảo đảm không có khả năng
phát mại được để thu hồi nợ cho ngân hàng thương mại. Những khó khăn, vướng mắc trong xử
lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản thời gian qua đang là rào cản rất lớn đối với việc duy
trì năng lực hoạt động kinh doanh cũng như năng lực cạnh tranh của các ngân hàng thương mại
Việt Nam trong bối cảnh khủng hoảng kinh tế toàn cầu như hiện nay. Nhiều vấn đề thực ti n đặt
ra cần được giải quyết để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho ngân hàng thương mại trong xử lý
tài sản bảo đảm là bất động sản, chẳng hạn như việc xác định giá trị quyền sử dụng đất trong
giao dịch bảo đảm (cần phải xác định giá trị theo giá thị trường hay trên cơ sở khung giá đất do
Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành?); những loại giấy tờ nào được coi là cần thiết đối với tài sản bảo
đảm là bất động sản hình thành trong tương lai để làm căn cứ chắc chắn cho việc xác lập giao
dịch bảo đảm và làm thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm? Câu hỏi nà được đặt ra là bởi vì, vào
thời điểm tiến hành đăng ký giao dịch bảo đảm thì thông thường các giấy tờ chứng minh quyền
sở hữu tài sản như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay giấy chứng nhận quyền sở hữu công
trình xây dựng, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở chưa được xác lập đối với chủ tài sản là bên
bảo đảm, do vậy mà việc làm thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm trở nên rất khó khăn. Ngoài ra,
vấn đề xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản theo phương thức nào (theo thỏa thuận của các bên
hay bắt buộc phải thông qua đấu giá) cũng gâ ra những lúng túng cho các bên liên quan trong
quá trình xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản.
Từ những lý do nêu trên, cùng với những lợi thế do đang trực tiếp công tác tại ngân
hàng thương mại trong vài năm qua, em quyết định lựa chọn đề tài: "Pháp luật về bảo đảm tiền
vay bằng bất động sản tại ngân hàng thương mại ở Việt Nam" làm đề tài luận văn thạc sĩ của
mình.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Không khó để nhận ra rằng chủ đề "pháp luật về bảo đảm tiền vay" nói chung đã nhận
được sự quan tâm của nhiều đối tượng khác nhau và điều đó được thể hiện qua các công trình
nghiên cứu liên quan trực tiếp đến chủ đề này, chẳng hạn như:
- Nguy n Văn Phương, "Hoàn thiện pháp luật bảo đảm tiền vay trong bối cảnh hội
nhập kinh tế quốc tế", Tạp chí Ngân hàng, số 11/2007;
- TS. Lê Thị Thu Thuỷ, "Bảo đảm tiền vay bằng tài sản của các tổ chức tín dụng", Tạp
chí Khoa học (Kinh tế - Luật), Số 3/2002;
- Trần Minh ơn, "Thực tiễn cơ chế bảo đảm tiền vay đối với các doanh nghiệp nhỏ và
vừa", Tạp chí Nghiên cứu lập pháp (Văn phòng Quốc hội), Số 12/2008.
Ngoài ra, cũng đã có các khóa luận tốt nghiệp cử nhân và luận văn thạc sĩ nghiên cứu về
vấn đề pháp luật bảo đảm tiền vay như:
- Luận văn thạc sĩ Luật học: "Bảo đảm tiền vay ngân hàng thực trạng và giải pháp" của
Lê Thu Hiền, Trường Đại học Luật Hà Nội;
- Khóa luận tốt nghiệp: "Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là quyền sử dụng
đất - Thực trạng và phương hướng hoàn thiện" của Trần Minh Thành, Trường Đại học Luật Hà
Nội;
- Khoá luận tốt nghiệp: "Những vấn đề lý luận và thực tiễn pháp lý về xử lý tài sản bảo
đảm tiền vay trong hoạt động ngân hàng" của Lê Thị Thùy Dương", Trường Đại học Luật Hà
Nội;
- Khoá luận tốt nghiệp: "Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay trong quan hệ vay
vốn ngân hàng, lý luận và thực tiễn" của Vũ Châu Hạnh;
- Khoá luận tốt nghiệp: "Chế độ bảo đảm tiền vay bằng biện pháp bảo lãnh tài sản" của
Lê Thị Giang Hương;
- Khoá luận tốt nghiệp: "Pháp luật điều chỉnh về bảo đảm tiền vay trong hoạt động tín
dụng" của Nguy n Thị Hằng.
Các công trình nghiên cứu trên đâ thực sự là những tư liệu quý để giúp cho việc tham
khảo và triển khai thực hiện đề tài. Tuy vậy, điều mà luận văn nà phải giải quyết để tạo ra sự
khác biệt so với các công trình nghiên cứu đã công bố nêu trên là ở chỗ, luận văn phải chỉ rõ
những hạn chế, bất cập của pháp luật hiện hành về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản trong
hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại, thông qua việc khảo cứu thực trạng pháp luật
cũng như đánh giá thực ti n áp dụng pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản. Trên cơ
sở đó, luận văn đưa ra được những đề xuất cụ thể nhằm hoàn thiện pháp luật về bảo đảm tiền vay
bằng bất động sản ở Việt Nam hiện na để thông qua đó góp phần nâng cao hiệu quả thực thi
pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản.
3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài
Mục đích nghiên cứu của luận văn là tập trung làm rõ những vấn đề lý luận về bảo đảm
tiền vay bằng bất động sản, thực trạng pháp luật và thực ti n áp dụng pháp luật về bảo đảm tiền
vay bằng bất động sản tại các ngân hàng thương mại để đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp
luật.
Với mục đích nghiên cứu như trên, nhiệm vụ cụ thể của luận văn là:
- Tập trung làm rõ các qu định của pháp luật về quy chế pháp lý về bảo đảm tiền vay
bằng bất động sản;
- Tìm hiểu thực ti n pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản tại một số ngân
hàng thương mại ở Việt Nam, có so sánh với thực tế pháp luật một số nước trên thế giới về vấn
đề này, để tìm ra những tồn tại, vướng mắc trong quá trình thực thi các qu định của pháp luật về
bảo đảm tiền vay bằng bất động sản ở Việt Nam.
- Đưa ra một số kiến nghị góp phần hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật
về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản ở Việt Nam.
4. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu của đề tài
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các qu định pháp luật và thực ti n áp dụng pháp
luật về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản tại các ngân hàng thương mại ở Việt Nam. Tuy
nhiên, trong chừng mực nhất định, luận văn cũng có đề cập đến các quy phạm quốc tế có liên
quan.
Phạm vi nghiên cứu của đề tài tập trung vào các qu định về bảo đảm tiền vay bằng
bất động sản, thực ti n giao dịch bảo đảm tiền vay bằng bất động sản và xử lý tài sản bảo
đảm tiền vay bằng bất động sản ở Việt Nam.
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu đề tài
Dựa trên nền tảng phương pháp luận là phép biện chứng duy vật, luận văn sử dụng các
phương pháp nghiên cứu cụ thể như phân tích, chứng minh, so sánh, tổng hợp, quy nạp, thống kê
để làm rõ các nội dung nghiên cứu của đề tài.
6. Những kết quả nghiên cứu mới của luận văn