Chuyªn ®Ò Chuyªn ®Ò
ẤT ĐỘNG SẢN THỊ TRƯỜNG BBẤT ĐỘNG SẢN THỊ TRƯỜNG
ùi Quốc Bảo,VPCP TS. BTS. Bùi Quốc Bảo,VPCP Hà Nội, tháng 03/2008 Hà Nội, tháng 03/2008
CÁC VẤN ĐỀ TT BẤT ĐỘNG SẢN -- CÁC VẤN ĐỀ TT BẤT ĐỘNG SẢN
Tổng quan về BĐS và thị trường BĐS 1)1) Tổng quan về BĐS và thị trường BĐS Phân loại thị trường BĐS 2)2) Phân loại thị trường BĐS Các yêú tố của thị trường BĐS 3)3) Các yêú tố của thị trường BĐS Xu hướng phát triển của TT BĐS VN 4)4) Xu hướng phát triển của TT BĐS VN Vai trò của Nhà nước đối với TT BĐS 5)5) Vai trò của Nhà nước đối với TT BĐS Giá trị, giá cả BĐS 6)6) Giá trị, giá cả BĐS
I. TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN I. TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN
1)1) Khái niệm, đặc điểm của
Khái niệm, đặc điểm của BĐSBĐS
Khái niệm, đặc điểm của TT BĐS 2)2) Khái niệm, đặc điểm của TT BĐS
I. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐS I. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐS
Khái niệm BĐS:
* Theo quan niệm cổ La mã: Đất đai, các TS gắn liền với đất đai, các TS cấu thành lãnh thổ. * Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11: - Đất đai (không di dời; vấn đề chủ quyền, tính đo lường); - Nhà, công trình gắn với đất đai (nhà cửa, vật kiến trúc, TSCĐ...); - Các tài sản khác gắn với đất đai (vườn cây, ao cá, ruộng muối…); - Các tài sản khác do PL quy định (khoảng không…). * Theo IVSC: Đất đai vật chất và những TS nhân tạo và phi nhân tạo gắn liền với nó.
I. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐS I. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐS
Thuộc tính tự nhiên của BĐS Thuộc tính tự nhiên của BĐS
Tính bất động -- Tính bất động Tính không đồng nhất -- Tính không đồng nhất Tính khan hiếm -- Tính khan hiếm Tính bền vững -- Tính bền vững
I. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐS I. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐS
Đặc trưng BĐS với tư cách là một hàng hoá Đặc trưng BĐS với tư cách là một hàng hoá:: Yếu tố thị hiếu, tập quán và tâm lý -- Yếu tố thị hiếu, tập quán và tâm lý Chịu tác động của yếu tố chính trị, luật pháp -- Chịu tác động của yếu tố chính trị, luật pháp -- Khả năng co dãn cung cầu kém Khả năng co dãn cung cầu kém Thời gian giao dịch dài; phí giao dịch cao -- Thời gian giao dịch dài; phí giao dịch cao -- KN chuyển hoá thành tiền mặt/tính thanh KN chuyển hoá thành tiền mặt/tính thanh khoản kém khoản kém KD BĐS không tạo ra ra SP vật chất -- KD BĐS không tạo ra ra SP vật chất Chiếm tỷ trọng lớn trong GDP -- Chiếm tỷ trọng lớn trong GDP
I. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐS I. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐS
Khái niệm TT BĐS: Khái niệm TT BĐS:
--
Nơi diễn ra các quan hệ Thị trường là là chợchợ -- Nơi diễn ra các quan hệ thực hiện giá trị hàng hoá; ổng hoà các quan hệ thực hiện giá trị hàng hoá; bán; là tà tổng hoà các quan hệ
thông qua đó, các giao dịch về BĐS hệ thống các quan hệ thông qua đó, các giao dịch về BĐS
--
--
-- trong đó, người mua, người bán tác Là môi trường trong đó, người mua, người bán tác
Theo K. Mark: Thị trường Theo K. Mark: mua mua –– bán; l là là hệ thống các quan hệ được thực hiện. được thực hiện. Là tổng thể các giao dịch về BĐS dựa trên các quan hệ HH--TT TT Là tổng thể các giao dịch về BĐS dựa trên các quan hệ HH trong một không gian và thời gian nhất định. trong một không gian và thời gian nhất định. Là nơi diễn ra các giao dịch về BĐS; tại đó, người mua và người Là nơi diễn ra các giao dịch về BĐS; tại đó, người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định về giá cả, số lượng và bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định về giá cả, số lượng và dịch vụ BĐS. dịch vụ BĐS. Theo IVSC: Là môi trường Theo IVSC: động lẫn nhau để thực hiện việc mua bán (BĐS) thông qua cơ động lẫn nhau để thực hiện việc mua bán (BĐS) thông qua cơ chế giá. chế giá.
I. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐS I. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐS
TTCK, TTTD). (TTTT; TT Vốn –– TTCK, TTTD).
Cấu trúc chung của thị trường: Cấu trúc chung của thị trường: Thị trường HH, dịch vụ thông thường; -- Thị trường HH, dịch vụ thông thường; Thị trường BĐS; -- Thị trường BĐS; Thị trường KH&CN; -- Thị trường KH&CN; Thị trường Lao động; -- Thị trường Lao động; Thị trường Tài chính (TTTT; TT Vốn -- Thị trường Tài chính
I. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐS I. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐS
Đặc điểm: Đặc điểm:
-- -- Mang tính địa phương: vùng, -- -- -- -- -- -- Quản lý nhà nước về TT BĐS rất
Khó hình thành thị trường trung tâm Khó hình thành thị trường trung tâm Mang tính địa phương: vùng, KVKV Cạnh tranh không hoàn hảo Cạnh tranh không hoàn hảo Tính cách biệt giữa HH và địa điểm giao dịch Tính cách biệt giữa HH và địa điểm giao dịch cả thâm nhập và rút lui Khó gia nhập: Rộng -- cả thâm nhập và rút lui Khó gia nhập: Rộng Tính liên thông thị trường Tính liên thông thị trường cầu và giá Biến động cung chậm so với biến động về cầu và giá Biến động cung chậm so với biến động về chặt chẽ Quản lý nhà nước về TT BĐS rất chặt chẽ
I. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐS I. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐS
-- Chu kỳ dài hơn; chậm
-- Có quan hệ mật thiết với các chỉ tiêu
lệch pha so với Chu kỳ dài hơn; chậm -- lệch pha so với tăng trưởng tăng trưởng Có quan hệ mật thiết với các chỉ tiêu vĩ vĩ mô: tăng trưởng, lạm phát… mô: tăng trưởng, lạm phát… -- Có tính quốc tế: Có tính quốc tế: Cơn bão tiền tệ 1997 Cơn bão tiền tệ 1997 Nhạy cảm ở tầm vĩ mô, kém nhạy cảm ở -- Nhạy cảm ở tầm vĩ mô, kém nhạy cảm ở tầm vi mô tầm vi mô Đứng sau trong đáp ứng cầu -- Đứng sau trong đáp ứng cầu
I. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐS I. TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐS
ánh với TT HH thông thường: So sSo sánh với TT HH thông thường: •• Tính chính thống => Vấn đề thông tin; Tính chính thống => Vấn đề thông tin; •• Độ phân tán KN so sánh, thông tin; Độ phân tán -- KN so sánh, thông tin; Đa dạng, đơn chiếc => cạnh tranh; •• Đa dạng, đơn chiếc => cạnh tranh; Nhỏ, lẻ Quy mô mua bán -- Nhỏ, lẻ •• Quy mô mua bán Khách hàng => Dịch vụ bổ sung •• Khách hàng => Dịch vụ bổ sung Dạng hệ phân phối dịch vụ => Độ tín nhiệm •• Dạng hệ phân phối dịch vụ => Độ tín nhiệm Đàn hồi cung cầu kém => CS giá •• Đàn hồi cung cầu kém => CS giá
II. PHÂN LOẠI THỊ TRƯỜNG BĐSBĐS II. PHÂN LOẠI THỊ TRƯỜNG
Vì sao phải phân loại? Vì sao phải phân loại?
Phân tích môi trường Pha 1: Phân tích môi trường Pha 1: Định vị chiến lược: Sản phẩm, thị Pha 2: Định vị chiến lược: Sản phẩm, thị Pha 2: giá, xúc tiến... trường, kênh, giá, xúc tiến... trường, kênh, Xây dựng chiến lược Pha 3: Xây dựng chiến lược Pha 3: Điều chỉnh chiến lược Pha 4: Điều chỉnh chiến lược Pha 4:
II. PHÂN LOẠI THỊ TRƯỜNG BĐSBĐS II. PHÂN LOẠI THỊ TRƯỜNG
1)1) Theo công dụng:
Theo công dụng: Đất SX nông nghiệp; Nhà ở/đất ở (Chung cư, Đất SX nông nghiệp; Nhà ở/đất ở (Chung cư, chia lô, biệt thự, liền kề…); Nhà xưởng, khu công nghiệp/đặc chia lô, biệt thự, liền kề…); Nhà xưởng, khu công nghiệp/đặc khu; BĐS phục vụ thương mại dịch vụ (VP cho thuê, TT thương khu; BĐS phục vụ thương mại dịch vụ (VP cho thuê, TT thương mại, cơ sở dịch vụ, Khách sạn/nhà nghỉ); Tài sản đặc biệt… mại, cơ sở dịch vụ, Khách sạn/nhà nghỉ); Tài sản đặc biệt… 2)2) Theo loại hình giao dịch: Mua bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn Theo loại hình giao dịch: Mua bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn Theo trình tự gia nhập TT: Cấp 1, cấp II, cấp III… 3)3) Theo trình tự gia nhập TT: Cấp 1, cấp II, cấp III… Theo hình thức dịch vụ: Đất đai, xây dựng 4)4) Theo hình thức dịch vụ: Đất đai, xây dựng Theo địa lý: Vùng, miền, tỉnh => Tính địa phương 5)5) Theo địa lý: Vùng, miền, tỉnh => Tính địa phương Theo mức độ kiểm soát; 6)6) Theo mức độ kiểm soát; Theo giá trị/bậc cầu: Cao cấp, trung bình, thấp cấp (Maslow -- 7)7) Theo giá trị/bậc cầu: Cao cấp, trung bình, thấp cấp (Maslow Tồn tại, An toàn, Giao tiếp, Tôn trọng, Tự khẳng định, Tâm lý) Tồn tại, An toàn, Giao tiếp, Tôn trọng, Tự khẳng định, Tâm lý)
III. CÁC YẾU TỐ CỦA TT BĐS III. CÁC YẾU TỐ CỦA TT BĐS
3.1. Cầu về bất động sản 3.2. Cung về bất động sản 3.3. Quan hệ cung cầu BĐS
III. CÁC YẾU TỐ CỦA TT BĐS III. CÁC YẾU TỐ CỦA TT BĐS
3.1. Cầu về bất động sản: * Khái niệm cầu: Tổng số tiền mà người mua chấp nhận và có thể thanh toán với một mức giá xác định. * Chú ý:
- Người mua chấp nhận; - Có thể thanh toán: Tiền thực, Giá xác định.
- Về hiện vật: Có số lượng, chủng loại, địa điểm,
dịch vụ đi kèm…
III. CÁC YẾU TỐ CỦA TT BĐS III. CÁC YẾU TỐ CỦA TT BĐS
3.1. Cầu về bất động sản: * Khái niệm cầu * Chú ý: * Tiếp cận lý luận:
- Các loại cầu: Nhu cầu tự nhiên/Want => Mong muốn/Need => Cầu có khả năng thanh toán (có tiền, chấp nhận giá)/Demand. - Tổng cầu: Tiêu dùng dân cư (thu nhập), Chi tiêu chính phủ (Thường xuyên, Đầu tư); Chênh lệch đối ngoại…
III. CÁC YẾU TỐ CỦA TT BĐS III. CÁC YẾU TỐ CỦA TT BĐS
3.1. Cầu về bất động sản:
* Khái niệm cầu * Chú ý: * Tiếp cận lý luận: * Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu: Phức tạp
- Vĩ mô - Vi mô
III. CÁC YẾU TỐ CỦA TT BĐS III. CÁC YẾU TỐ CỦA TT BĐS
3.2. Cung về BĐS: * Định nghĩa: Tổng số hàng hoá sẵn sàng đưa ra thị
trường.
* Nguồn cung: Quỹ BĐS của Nhà nước, BĐS của cá
nhân và tổ chức. * Nguồn tăng cung:
- Diện tích mới do khai phá, - Diện tích mới do biến động cơ cấu; - Chuyển đổi sở hữu.
III. CÁC YẾU TỐ CỦA TT BĐS III. CÁC YẾU TỐ CỦA TT BĐS
3.3. Quan hệ cung cầu BĐS
Ba trạng thái cung cầu và biến động giá: - Cung = Cầu: Giá cân bằng - Cung > Cầu: Giá giảm - Cung < Cầu: Giá tăng
IV. TT BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM IV. TT BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
Tìm hiểu gì về TT BĐS VN?
IV. TT BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM IV. TT BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
4.1. Quá trình phát triển
1945 – 1980 1980 – 1992: Hiến pháp 1993 - 2003: Luật Đất đai
IV. TT BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM IV. TT BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
4.2. Năm định hướng điều hành (NQ26/NQ-TW, Luật Đất đai 2003 => NĐ 181, 187, 197, 198, 17, 109, 99, 188, 123): - Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, NN là chủ sở hữu; - Là TLSX, hàng hoá đặc biệt - có thị trường; - Sử dụng đúng mục đích, hiệu quả; - Đổi mới chính sách, cơ chế, giải pháp điều hành…; - Kiên quyết lập lại trật tự trong quản lý và sử dụng...;
IV. TT BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM IV. TT BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
4.3. DẤU HIỆU PHÁT TRIỂN - Sự quan tâm của xã hội - Sự quan tâm của Chính phủ - Qui mô các giao dịch - Sự xuất hiện các dịch vụ - Sự xuất hiện caáchội nghề
IV. TT BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM IV. TT BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
4.4. ĐẶC ĐIỂM VẬN ĐỘNG TT - Sự mở rộng về quy mô: địa lý, số lượng, chất lượng giao
dịch;
- Sự phát triển theo chiều sâu: Chuyên môn hoá, chuẩn hoá
kỹ năng chuyên môn; - Các phân khúc ngày càng rõ; - Vai trò của các nhân tố nghề nghiệp ngày càng tăng: Đầu
tư, môi giới, dịch vụ định giá, tư vấn...;
- Sự can thiệp của nhà nước ngày càng sâu: Môi trường
pháp lý, chính sách…;
IV. TT BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM IV. TT BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
4.5. Đặc điểm vận động của giá cả thị trường
- Chu kỳ biến động không đều:
1993 - 1994, 2001 - 2002, 2004 => 2006
- Mức biến động cao - Phạm vi biến động rộng - Cấu trúc biến động: Theo các phân khúc thị trường Theo các quan hệ: Nhà - Đất, Giá đất - giá xây dựng; Nhà ở - nhà kinh
doanh; Tính pháp lý…
IV. TT BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM IV. TT BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở ĐẾN 2010
2005
2010
Mục tiêu phát triển Diện tích (BQ m2/người)
Đô thị Nông thôn HÀ NỘI Tp HCM
Diện tích nàh ở cần có Diện tích cần xây thêm 8,2 14,2 8,4 8,9 1.118.545 256.873 13,9 16,2 10,0 10,0 1.424.884 303.112
IV. TT BẤT ĐỘNG SẢN TG IV. TT BẤT ĐỘNG SẢN TG
Biến động giá cả thị trường BĐS thế giới
khá ổn định
Trong 20 năm trước 1980: Canada, Đức, Nhật 1983 – 1989 tăng mạnh
Tăng BQ
12% 45%
- - -
Trong đó:
Hoa Kỳ New York Manđrid LonDon
45% 137% 27% 103%
- 20 năm gần đây
TâyBanNha Anh, Iceland Mỹ
124% 90% 20%
- Việt Nam nằm trong 20 nước có mức tăng giá BĐS cao nhất
IV. TT BẤT ĐỘNG SẢN TG IV. TT BẤT ĐỘNG SẢN TG
180.000 $ 200.000$ 380.000$ 600.000$ 800.000$ 1800 - 2.000 $/m2 5.000$/m2 3.000$/m2
Giá cả căn hộ khoảng 100 m2 - Brusel (Bỉ) - Toronto - Paris, Sedney - Milan - New York, Tokyo, LonDon - Đông Nam Á - HongKong - Moskow
VAI TRÒ CỦA NHÀ NƯỚC VV.. VAI TRÒ CỦA NHÀ NƯỚC
1) NHÀ NƯỚC 1) NHÀ NƯỚC
LỰC LƯỢNG THAM GIA THỊ TRƯỜNG LỰC LƯỢNG THAM GIA THỊ TRƯỜNG
2) NHÀ MÔI GIỚI 2) NHÀ MÔI GIỚI 3) NHÀ ĐẦU TƯ 3) NHÀ ĐẦU TƯ 4) DÂN CƯ 4) DÂN CƯ
Người bán Người bán Người mua Người mua
VAI TRÒ CỦA NHÀ NƯỚC VV.. VAI TRÒ CỦA NHÀ NƯỚC
* Lý do: * Lý do:
-- Khắc phục các thất bại của thị trường, Khắc phục các thất bại của thị trường, Khắc phục các thất bại của thể chế -- Khắc phục các thất bại của thể chế Xuất phát từ vai trò của BĐS và TT BĐS -- Xuất phát từ vai trò của BĐS và TT BĐS
3 chức năng * Nền tảng: 3 chức năng * Nền tảng: -- Ổn định, Ổn định, Công bằng, -- Công bằng, Hiệu quả -- Hiệu quả
VAI TRÒ CỦA NHÀ NƯỚC VV.. VAI TRÒ CỦA NHÀ NƯỚC
* Nội dung quản lý Nhà nước: * Nội dung quản lý Nhà nước:
Tạo lập môi trường pháp lý: luật pháp, cơ -- Tạo lập môi trường pháp lý: luật pháp, cơ
chế, chính sách chế, chính sách
Quyết định quy hoạch, kế hoạch, chiến lược; -- Quyết định quy hoạch, kế hoạch, chiến lược; Kiểm soát vận hành các giao dịch theo luật -- -- Kiểm soát vận hành các giao dịch theo luật
T.tra, kiểm tra; T.tra, kiểm tra;
Tổ chức bộ máy quản lý thị trường… -- Tổ chức bộ máy quản lý thị trường…
VI. GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS VI. GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS
1)1) Khái niệm giá cả BĐS:
Khái niệm giá cả BĐS: Định nghĩa, Đặc điểm, Các Định nghĩa, Đặc điểm, Các nhân tố ảnh hưởng, Các phạm trù có liên quan nhân tố ảnh hưởng, Các phạm trù có liên quan Giá trị 2)2) Giá trị Chi phí 3)3) Chi phí
VI. GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS VI. GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS
1.1. Định nghĩa giá cả 1.1. Định nghĩa giá cả
ác nhà kinh tế cổ điển: * C* Các nhà kinh tế cổ điển: Giá cả tự nhiên: Tỷ lệ lao động kết tinh. Giá cả tự nhiên: Tỷ lệ lao động kết tinh. Là tỷ lệ trao đổi thể hiện dưới dạng vật Giá cả thị trường: Là tỷ lệ trao đổi thể hiện dưới dạng vật Giá cả thị trường:
chất tiền tệ trong các quan hệ thị trường. chất tiền tệ trong các quan hệ thị trường.
Biểu hiện bằng tiền của lao động kết tinh trong Cac Mark: Biểu hiện bằng tiền của lao động kết tinh trong Cac Mark:
hàng hoá. hàng hoá.
VI. GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS VI. GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS
1.1. Định nghĩa giá cả 1.1. Định nghĩa giá cả
* Quan điểm marketing * Quan điểm marketing
-- Số tiền thu về do bán hàng hoá, dịch vụ; -- Số tiến bỏ ra để nhận được quyền về tài sản Số tiền thu về do bán hàng hoá, dịch vụ; HoặcHoặc hàng hoá; Số tiến bỏ ra để nhận được quyền về tài sản -- hàng hoá;
VI. GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS VI. GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS
1.1. Định nghĩa giá cả 1.1. Định nghĩa giá cả
ố tiền trả cho bất động sản trong Giá cả BĐS là số tiền trả cho bất động sản trong
* Theo IVSC: Giá cả BĐS là s * Theo IVSC: một giao dịch thị trường trực tiếp một giao dịch thị trường trực tiếp
VI. GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS VI. GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS
1.2. Đặc điểm: - Giá cả BĐS là một phạm trù hiện thực - Thông tin có thể được công khai hoặc không công khai; - Giao dịch có thật, tại một thời điểm cụ thể; - Giá cả thay đổi do các yếu tố kỹ thuật, kinh tế, xã hội; - Cơ sở của giá cả BĐS là giá trị thị trường. Giá cả BĐS có thể bằng, thấp hơn hoặc cao hơn giá trị thị trường của BĐS. Xét giá cả phải chú ý yếu tổ tiền tệ, kỹ thuật, kinh tế, tâm lý…
VI. GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS VI. GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS
- Các lực lượng thị trường vĩ mô - Lực lương thị trường vi mô Cung cầu về BĐS
1.3. Các nhân tố ảnh hưởng
VI. GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS VI. GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS
* Các lực lượng thị trường vĩ mô:
- Định hướng phát triển, Quy hoạch, Kế hoạch, - Chính sách, cơ chế, tổ chức triển khai; - Yếu tố kỹ thuật - Tình trạng kinh tế - xã hội: tiền tệ, tài chính, ngân
sách….
VI. GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS VI. GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS
* Lực lương thị trường vi mô: - Sự hữu dụng - đặc điểm vật chất - Vị trí - Độ khan hiếm - Tính pháp lý - Yếu tố lịch sử - Chi phí - Bản chất quan hệ thương mại - Năng lực và kỹ thuật đàm phán
VI. GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS VI. GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS
1.4. Các phạm trù có liên quan
(1) Chi phí (2) Thu nhập (3) Giá trị
VI. GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS VI. GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS
•
2. THUẬT NGỮ Chi phí Định nghĩa: số tiền cần có để tạo ra/sản xuất ra hàng hoá hoặc dịch vụ. Đặc điểm: Là một khái niệm liên quan đến sản xuất. • Sản xuất hoàn tất thì chi phí là một thực tế lịch sử. • • Giá hàng hoá trở thành chi phí đối với người mua. Chi phí là yếu tố quan trọng khi ước tính giá trị tài • sản, là một phương cách tiện lợi để đo lường giá trị. Chi phí và giá trị là một khi đó là chi phí hợp lý và được xã hội thừa nhận.
VI. GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS VI. GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS
3. THUẬT NGỮ Thu nhập
•
•
Định nghĩa: chỉ số tiền mà chủ đầu tư hoặc chủ tài sản nhận được từ việc đầu tư nhằm khai thác tài sản sau khi trừ các chi phí. Đặc điểm: - Thu nhập phụ thuộc vào doanh thu và chi phí phát sinh; - Giá trị tài sản tỷ lệ thuận với thu nhập mang lại từ tài sản; - Thu nhập là một cơ sở quan trọng để ước tính giá trị tài sản (vốn hoá thu nhập).
VI. GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS VI. GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS
4. THUẬT NGỮ Giá trị
•
Định nghĩa: biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản có thể mang lại tại một thời điểm nhất định.
•
Đặc điểm: - Giá trị được đo bằng tiền, là khoản tiền mà tài sản mang lại cho mỗi cá nhân trong từng bối cảnh giao dịch nhất định. - 4 yếu tố quyết định giá trị: tính hữu ích; tính khan hiếm; nhu cầu và khả năng chuyển giao. - Có tính lịch sử: thời gian, không gian, chủ thể, bối cảnh..;
VI. GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS VI. GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS
4. GIÁ TRỊ THỊ TRƯỜNG là: - tổng số tiền trao đổi ước tính về tài sản giữa một bên là người bán, sẵn sàng bán và một bên là người mua, sẵn sàng mua - vào thời điểm thẩm định giá, sau quá trình tiếp thị công khai - mà tại đó bên bán và bên mua đều hành động một cách tự nguyện, thiện chí và hiểu biết lẫn nhau, - trên thị trường trao đổi độc lập.
VI. GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS VI. GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS
Giá trị thị trường mở: Mức tốt nhất về thông tin:
Tài sản có thể bán được Thông tin đầy đủ, cập nhật, chính xác, Hai bên đều tự nguyện, sẵn sàng, có khả năng; Đã cân nhắc cẩn thận, cân nhắc hợp lý, hành động hiểu biết...
VI. GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS VI. GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS
Bán khác giá trị thị trường - cao hơn/thấp hơn:
Luật định. Bán theo nghĩa vụ, Bán do bị ép từ phía hành chính, Ép về tâm lý, Điều kiện bán không chặt chẽ, Bán do yếu thế, Bên mua đàm phán tốt hơn, Nguyên nhân khác...
VI. GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS VI. GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS
3) GIÁ TRỊ KHÁC GIÁ TRỊ THỊ TRƯỜNG
- Bồi thường - phục hồi - Thay thế chức năng - bảo hiểm - Thanh lý hoặc bán cưỡng chế - không được tiếp thị, yếu thế - Kiểm kê TS - Thanh lý - Cổ phần hoá
Giá trị phi thị trường
VI. GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS VI. GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS
các loại GIÁ TRỊ PHI THỊ TRƯỜNG
giá trị tài sản trong sử dụng; giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị tài sản chuyên dùng; giá trị tài sản đang hoạt động tại DN; giá trị tài sản thanh lý; giá trị tài sản bắt buộc phải bán; giá trị tài sản đặc biệt; Giá trị tài sản đầu tư; giá trị tài sản để bảo hiểm; giá trị tài sản để tính thuế; giá trị tài sản để thế chấp…
VI. GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS VI. GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS
1) Giá trị tài sản trong sử dụng: Là giá trị của một tài sản cụ thể dùng cho một mục đích riêng đối với một người sử dụng cụ thể.
Lưu ý: quan tâm đến khía cạnh tham gia, đóng góp của tài
sản, không xét đến khía cạnh giá trị sử dụng tốt nhất, hoặc việc bán tài sản trên thị trường.
2) Giá trị tài sản có thị trường hạn chế: Là do tính đơn chiếc, do những điều kiện của thị trường, hoặc do những nhân tố khác làm cho tài sản này ít có khách hàng tìm mua. Lưu ý: để bán được đòi hỏi một quá trình tiếp thị lâu dài hơn, tốn chi phí và thời gian hơn so với những tài sản khác.
VI. GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS VI. GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS
3) Giá trị tài sản chuyên dùng: Là giá trị tài sản do có tính
Chú ý về tính so sánh.
chất đặc biệt, chỉ được sử dụng hạn hẹp cho một mục đích hoặc một đối tượng sử dụng nào đó nên có hạn chế về thị trường.
4) Giá trị tài sản đang hoạt động của doanh nghiệp: Là
giá trị toàn bộ tài sản của doanh nghiệp. Giá trị của mỗi tài sản cấu thành tổng tài sản của doanh nghiệp không thể tách rời nhau và cũng không thể thẩm định trên cơ sở giá trị thị trường.
Chú ý: gồm tài sản hữu hình và tài sản vô hình. Có thể cao
hơn hoặc thấp hơn giá trị thị trường của tài sản.
VI. GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS VI. GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS
5) Giá trị thanh lý: Là giá trị ước tính thu được khi hết thời gian sử dụng hữu ích của tài sản sau khi trừ chi phí thanh lý ước tính.
Đặc điểm: phản ánh giá trị còn lại; Tài sản vẫn có thể được sửa chữa, hoặc hoán cải cho mục đích sử dụng mới hoặc có thể cung cấp những bộ phận linh kiện rời cho những tài sản khác còn hoạt động.
•
6) Giá trị tài sản bắt buộc phải bán: số tiền thu về từ bán tài sản trong điều kiện thời gian giao dịch để bán quá ngắn so với bình thường. Người bán thường chưa sẵn sàng bán hoặc bán không tự nguyện.
•
7) Giá trị đặc biệt: Là giá trị vượt cao hơn giá trị thị trường hình thành do sự sự kết hợp ( liên kết ) về mặt vật chất, chức năng hoặc kinh tế của một tài sản với các tài sản khác
•
Lưu ý: Được hình thành do vị trí, tính chất đặc biệt của tài sản, hoặc tình huống đặc biệt trên thị trường, cũng có thể hình thành do yếu tố tâm lý.
VI. GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS VI. GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS
•
•
8) Giá trị đầu tư: Là giá trị của một tài sản đối với một hoặc một nhóm nhà đầu tư nào đó theo những mục tiêu đầu tư đã xác định. Lưu ý: Mang tính chủ quan; có thể cao hoặc thấp hơn giá trị thị trường.
•
9) Giá trị bảo hiểm: Là giá trị của tài sản được quy định trong hợp đồng hoặc điểu khoản bảo hiểm.
•
10) Giá trị để tính thuế: Là giá trị dựa trên các quy định của luật pháp liên quan đến việc đánh giá giá trị tài sản để tính khoản thuế phải nộp.
•
11) Giá trị thế chấp: Giá trị thế chấp của tài sản để cho vay là sự ước tính giá trị có tính đến khả năng thị trường tương lai của tài sản.
VI. GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS VI. GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS
Giá trị phi thị trường là số tiền ước tính dựa vào công dụng kinh tế hoặc các chức năng của tài sản hơn là khả năng được mua, được bán trên thị trường;
HOẶC, khi thẩm định giá tài sản trong điều kiện thị trường không điển hình hay không bình thường
GIÁ BĐS Ph.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS Ph.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH
-- TIẾP CẬN VÀ LỰA CHỌN PHƯƠNG PHÁP TIẾP CẬN VÀ LỰA CHỌN PHƯƠNG PHÁP
Ba cách tiếp cận cơ bản:
Thứ nhất, tiếp cận giá bán Thứ hai, tiếp cận chi phí Thứ ba, tiếp cận thu nhập
Các yếu tố để lựa chọn phương pháp thẩm định giá:
• Đặc điểm kỹ thuật của tài sản • Mục đích của thẩm định giá. • Mức độ tin cậy của các thông tin và khả năng sử dụng các tài
liệu trên thị trường.
GIÁ BĐS Ph.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS Ph.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH SO SÁNH TRỰC TIẾP PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP -- PHƯƠNG PHÁP
a) Cơ sở của phương pháp:
- Giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá có quan hệ mật thiết với giá trị của các tài sản tương tự đã hoặc đang giao dịch trên thị trường.
- Có nhiều cách gọi khác nhau của phương pháp này như: phương pháp so sánh giá bán, phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp so sánh thị trường, phương pháp so sánh giao dịch thị trường .
- Không có mô hìnhcố định, đòi hỏi kién thức và sự nhạy bén. - Ít gặp khó khăn về kỹ thuật, dễ thuyết phục, sử dụng trong
nhiều kết hợp với các phương pháp khác
b) Nguyên tắc ứng dụng: Nguyên tắc thay thế và Nguyên tắc đóng góp
GIÁ BĐS Ph.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS Ph.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH SO SÁNH TRỰC TIẾP PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP -- PHƯƠNG PHÁP
c) Các trường hợp ứng dụng
- BĐS có tính đồng nhất: căn hộ chung cư, nàh riêng biệt cùng dạng, đất nhà khu CN, kho, VP, cửa hiệu… - Đất trống.
d) Các bước:
Bước 1: Tìm kiếm thông tin về các BĐS có thể SS; Bước 2: Kiểm tra khả năng SS của các BĐS Bước 3: Lựa chọn các BĐS thích hợp Bước 4: Phân tích giá bán của các BĐS SS và tiến hành điều chỉnh Bước 5: Ước tính giá trị của BĐS mục tiêu trên cơ sở các điều chỉnh
Chú ý: Bảo đảm tính so sánh trong sử dụng PP.
GIÁ BĐS Ph.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS Ph.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH SO SÁNH TRỰC TIẾP PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP -- PHƯƠNG PHÁP
Vị trí mặt bằng: Kích thước, hình dáng, quy mô
Tình trạng pháp lý
Các công trình xây dựng trên đất
đ) Các yếu tố so sánh - - Địa điểm: Môi trường xung quanh - - Quy hoạch - - Giao dịch: ĐK thanh toán, thoả thuận về thuế…
GIÁ BĐS Ph.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS Ph.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH SO SÁNH TRỰC TIẾP PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP -- PHƯƠNG PHÁP
đ) Điều chỉnh - - - -
Lấy BĐS TĐG làm chuẩn để ĐC; Không nên quá chi tiết Phải có số liệu để lượng hoá kèm Xem mối quan hệ đóng góp giá trị của yếu tố điều chỉnh…
e) Điều kiện: Thông tin chuẩn, thị trường ổn định
GIÁ BĐS Ph.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS Ph.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH SO SÁNH TRỰC TIẾP PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP -- PHƯƠNG PHÁP
Ví dụ 1: Mảnh đất 4,000 m2. Có 3 SS: 3 cuộc mua bán đất: 1. 5,000 m2; giá 25,500; HSSD 1,7 2. 5,500 m2; giá 31,500; HSSD 2,0 3. 4,500 m2; giá 23,085 HSSD 1,8 Giải: Giá 1: 25,500:5000:1,7 = 3.000 2: = 2.864 3: = 2.850
Giá mục tiêu: 2,800 x 4,000 = 18,000 tròn
GIÁ BĐS Ph.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS Ph.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH SO SÁNH TRỰC TIẾP PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP -- PHƯƠNG PHÁP
Ví dụ 2: A: 400m2 B: Thuận lợi hơn về vị trí, thêm sân vườn 40 tr, trả 5 đợt: 300
tr, 265 tr, 228 tr, 188.956.800, 169.389.793 tr
C: Kém thuận lợi hơn A, nội thất kém hơn 20 tr, giấy tờ kém.
Giá 560 tr.
Giá đất NN 1 tr/m2. Hạn mức SDĐ = 200 m2
Lãi suất năm: 6%-1 năm; 7%-2 năm; 8%-3 năm; 9%-4 năm.
GIÁ BĐS Ph.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS Ph.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH SO SÁNH TRỰC TIẾP PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP -- PHƯƠNG PHÁP
1.020 tr
Giải: 1. Quy B về trả tiền ngay: CL giá trị xây dựng:
- 40 tr 980 tr
2. Quy C về TC A:
560 + 200 + 20 = 780 tr
3. Ước tính giá: 780 tr – 1.020 tr => 880 tr
a) Cơ sở của phương pháp:
Người mua không bao giờ trả giá cao hơn so với chi phí để
tạo ra (hoặc sở hữu ) một tài sản có lợi ích tương tự.
Nguyên tắc thay thế và Nguyên tắc đóng góp Là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tái tạo
lại hoặc chi phí thay thế tài sản tương tự với tài sản thẩm định giá.
b) Các trường hợp ứng dụng:
- TĐG các BĐS chuyên dung: Nhà thờ, trường học, BV… - TĐG các BĐS cần bảo hiểm - Kết hợp các PP khác.
GIÁ BĐS Ph.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS Ph.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ -- PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ
GIÁ BĐS Ph.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS Ph.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH
PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ -- PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ
c) Các bước:
Bước 1: Ước tính giá trị của miếng đất mục tiêu với giả định là đất trống. Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế công trình xây dựng hiện có trên đất Bước 3: Ước tính giá trị hao mòn tích lũy của công trình xây dựng trên đất. Gồm: Hao mòn tự nhiên, hao mòn chức năng và hao mòn kinh tế Bước 4: Khấu trừ giá trị hao mòn tích lũy vào chi phí xây dựng công trình trên đất và cộng với giá trị đất trống để dự đoán giá tài sản cần TĐG
Công thức: Giá trị ước tính của bất động sản thẩm định = Giá trị
ước tính của lô đất + Chi phí tái tạo hay chi phí thay thế công trình xây dựng trên đất – Giá trị hao mòn tích lũy của công trình xây dựng
GIÁ BĐS Ph.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS Ph.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH
PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ -- PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ
dõi, khảo sát số lượng, phân bổ…
4. Phương pháp SS thị trường 5. Giảm giá tích luỹ: chú ý cho từng loại
c) Các PP tính chi phí: 1. CP tái tạo: CP xây mới công trình thay thế 2. CP thay thế; Tái tạo nhưng loại bỏ lỗi thời 3. Các PP tính lượng: Định mức, Thống kê, theo
GIÁ BĐS Ph.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS Ph.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH
PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ -- PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ
g) Ưu nhược điểm Ưu: Áp dụng đối với những tài sản không có cơ sở để
so sánh trên thị trường do sử dụng cho mục đích riêng biệt.
Nhược: Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị; giá
trị thị trường toàn bộ không hẳn là giá trị của từng bộ phận cộng lại;
Phải có dữ liệu từ thị trường; Khấu hao mang tính chủ quan; Thẩm định viên phải có kinh nghiệm.
Ph.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS GIÁ BĐS Ph.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH PHƯƠNG PHÁP VỐN HÓA THU NHẬP PHƯƠNG PHÁP VỐN HÓA THU NHẬP
a) Cơ sở của phương pháp: Giá trị của tài sản bằng giá trị vốn hiện tại của tất cả các lợi ích tương lai có thể nhận được từ tài sản; Là phương pháp ước tính giá trị của một tài sản bằng
cách hiện giá các khoản thu nhập ròng ước tính trong tương lai thành vốn thời điểm hiện tại.
Nguyên tắc ứng dụng: (1) Sử dụng cao nhất và tốt nhất;
(2) Cung cầu; (3) Lợi ích tương lai
Điều kiện thực hiện: Áp dụng đối với tài sản có khả năng mang lại thu nhập trong tương lai: KS, nhà hàng, đất KCN, đất chung cư…
b) Các bước tiến hành
GIÁ BĐS Ph.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS Ph.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH PHƯƠNG PHÁP VỐN HÓA THU NHẬP PHƯƠNG PHÁP VỐN HÓA THU NHẬP
(1) Ước tính doanh thu trung bình hàng năm của tài
sản có tính đến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến doanh thu.
(2) Ước tính các khoản chi phí tạo ra doanh thu (bao gồm cả các khoản thuế phải nộp,…) để trừ khỏi doanh thu hàng năm.
(3) Ước tính thu nhập ròng hàng năm = Doanh thu
hàng năm – Chi phí phát sinh hàng năm.
(4) Tính tỷ suất vốn hoá: dựa vào phân tích doanh
số bán những tài sản tương tự giao dịch trên thị trường.
(5) Áp dụng công thức chuyển hoá vốn để tính giá trị
của tài sản.
c) Công thức tính
Giá trị hiện tại của tài sản = Thu nhập ròng / Tỷ suất
vốn hóa
Cần phải phân tích tài liệu giao dịch trên thị trường để tìm ra tỷ suất
vốn hoá thích hợp. Việc lựa chọn tỷ suất vốn hoá dựa trên cơ sở xem xét các yêu tố sau: (1) Rủi ro; (2) Lạm phát/giảm phát; (3) Tỷ suất hoàn vốn đối với các loại hình đầu tư thay thế; (4) Tỷ suất hoàn vốn trong quá khứ đối với những loại hình tài sản có thể so sánh; (5) Cung cầu về quỹ đầu tư; (6) Thuế
d) Ứng dụng trong thực tiễn: Áp dụng đối với những tài sản có khả
năng mang lại thu nhập hoặc thuộc dạng đầu tư.
j) Ưu nhược điểm
Ưu điểm: Đơn giản, dễ sử dụng. Rất khoa học. Nhược điểm: Xác định tỷ suất vốn hoá chính xác là phức tạp.
GIÁ BĐS Ph.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS Ph.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH PHƯƠNG PHÁP VỐN HÓA THU NHẬP PHƯƠNG PHÁP VỐN HÓA THU NHẬP
GIÁ BĐS Ph.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS Ph.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH
PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ
(1) Khái niệm: giá trị hiện tại của TS là giá trị còn lại sau khi lấy giá trị ước tính của sự phát triển trừ đi tất cả các chi phí để tạo ra sự phát triển đó.
(2) Nguyên tắc ứng dụng: Dựa trên
nguyên tắc “đóng góp” và nguyên tắc “dự kiến dòng lợi ích tương lai”;
(3) Trường hợp áp dụng: những TS có tiềm năng phát triển. Không áp dụng được các PP khác.
GIÁ BĐS Ph.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS Ph.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH
PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ
(4) Các bước tiến hành
– Bước 1: Xác định phương án sử dụng
hiệu quả nhất của BĐS.
– Bước 2: Ước tính toàn bộ tổng giá trị của
quá trình phát triển.
– Bước 3: Ước tính tổng số chi phí phát
triển.
– Bước 4: trừ đi tổng chi phí phát triển ra
giá trị dành cho đất.
GIÁ BĐS Ph.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS Ph.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH
PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ
(5) Ưu, nhược điểm - Ưu điểm: Thích hợp để đưa ra mức giá
khi tham gia đấu giá; Tư vấn chi phí xây dựng tối đa và tiền bán/cho thuê tối thiểu
- Nhược điểm: Khó xác định sử dụng tốt
nhất; ước tính có thể bị thay đổi do điều kiện của thị trường; không tính đến giá trị thời gian của đồng tiền.
GIÁ BĐS Ph.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS Ph.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH
Phương pháp lợi nhuận Phương pháp lợi nhuận
1) Cơ sở lý luận: giả thiết giá trị của tài sản có liên quan đến lợi nhuận do tài sản đó mang lại: nếu một tài sản mang lại lợi nhuận cao, chứng tỏ tài sản đó có giá trị hơn so với một tài sản không mang lại lợi nhuận hoặc lợi nhuận thấp.
2) Nguyên tắc ứng dụng: Chủ yếu trên nguyên
tắc dự báo lợi ích tương lai:
GIÁ BĐS Ph.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS Ph.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH Phương pháp lợi nhuận Phương pháp lợi nhuận
3) Các bước tiến hành:
- Ước tính tổng các thu nhập; - Trừ đi những chi phí liên quan đến việc tạo ra
thu nhập;
- Trừ khoản thu hồi vốn và lãi trên vốn của
người sử dụng;
- Trừ tiền thưởng công cho nhà kinh doanh; - Vốn hoá rút để tính ra giá trị thị trường của tài
sản.
![Câu hỏi trắc nghiệm và bài tập Thị trường chứng khoán [mới nhất]](https://cdn.tailieu.vn/images/document/thumbnail/2025/20251001/kimphuong1001/135x160/75961759303872.jpg)
![Quỹ đầu tư chứng khoán: Đề tài thuyết trình [Mới Nhất]](https://cdn.tailieu.vn/images/document/thumbnail/2025/20250912/truongmy050404@gmail.com/135x160/80601757732705.jpg)
