Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Ứng dụng phương pháp chiết khấu dòng tiền trong công tác thẩm định dự án soái Kình Lâm quận 5

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH 

TTHHÁÁII MMIINNHH TTHHỊỊNNHH ỨNG DỤNG PHƯƠNG PHÁP CHIẾT KHẤU DÒNG TIỀN TRONG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN SOÁI KÌNH LÂM QUẬN 5 - TPHCM LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ CHUYÊN NGÀNH: CHÍNH SÁCH CÔNG

MÃ SỐ: 60.31.14

NGƯỜI HƯỚNG DẪN: GS.TS JAY K.ROSENGAR

TP.HỒ CHÍ MINH – NĂM 2011

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan luận văn này hoàn toàn do tôi thực hiện. Các đoạn trích dẫn và

số liệu sử dụng trong luận văn đều được dẫn nguồn và có độ chính xác cao nhất trong

phạm vi hiểu biết của tôi.

Luận văn này không nhất thiết phản ánh quan điểm của Trường Đại học Kinh

tế thành phố Hồ Chí Minh hay Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright.

Người thực hiện

THÁI MINH THỊNH

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin cảm ơn Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright đã tạo điều kiện cho

tôi được tham dự khóa học thạc sĩ chính sách công, đây thực sự là một khóa học hết sức

thiết thực và bổ ích đối với bản thân và công việc của tôi.

Tôi xin cảm ơn Tiến sĩ Jay K. Rosengard, Thầy Huỳnh Thế Du đã tận tình

hướng dẫn tôi thực hiện luận văn này. Sự hướng dẫn, trao đổi của Thầy đã giúp tôi củng

cố, nâng cao kiến thức, và nếu không có sự giúp đỡ này chắc chắn luận văn khó có thể

hoàn thành.

Tôi xin cảm các Thầy Cô của chương trình đã tận tình giảng dạy và truyền đạt

kiến thức. Tôi xin cảm ơn cán bộ công nhân viên nhà trường đã tạo điều kiện trong thời

gian tôi học tập và sinh hoạt tại Chương trình.

Tôi xin cảm ơn các đồng nghiệp đã chia sẽ, giúp đỡ, cung cấp tài liệu trong quá

trình tôi thực hiện luận văn này.

Cuối cùng tôi xin cảm ơn gia đình, bạn bè đã động viên, khuyến khích tôi trong

thời gian qua.

iii

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN............................................................................................................. i

LỜI CẢM ƠN..................................................................................................................ii

MỤC LỤC

...................................................................................................................iii

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT ........................................................ iv

DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................................. v

DANH MỤC PHỤ LỤC ................................................................................................ vi

TÓM TẮT ĐỀ TÀI ......................................................................................................... 1

Chương 1. MỞ ĐẦU.................................................................................................... 3

1.1. Vấn đề nghiên cứu ............................................................................................. 3

1.2. Dự án Soái Kình Lâm......................................................................................... 4

1.3. Mục tiêu nghiên cứu........................................................................................... 5

1.4. Câu hỏi nghiên cứu ............................................................................................ 5

1.5. Phạm vi nghiên cứu............................................................................................ 5

1.6. Cấu trúc luận văn ............................................................................................... 6

Chương 2. KHUNG PHÂN TÍCH.............................................................................. 7

2.1. Quan điểm thẩm định ......................................................................................... 7

2.2. Tiêu chuẩn giá trị hiện tại ròng – NPV (Net present value)............................... 8

2.3. Các phân tích rủi ro thực hiện trong thẩm định dự án...................................... 10

Chương 3. ỨNG DỤNG MÔ HÌNH CHIẾT KHẤU DÒNG TIỀN TRONG

ĐÁNH GIÁ TÍNH KHẢ THI CỦA DỰ ÁN SOÁI KÌNH LÂM .............................. 11

3.1. Đặc điểm - thông số dự án ............................................................................... 11

3.2. Kết quả thẩm định do công ty tư vấn thực hiện ............................................... 13

3.3. Xây dựng mô hình tính toán số liệu của tác giả ............................................... 16

3.4. Phân tích kết quả .............................................................................................. 22

3.5. Phân tích kinh tế - phân phối............................................................................ 29

Chương 4. KẾT LUẬN VÀ KHUYẾN NGHỊ CHÍNH SÁCH .............................. 35

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO..................................................................... 38

PHỤ LỤC

.................................................................................................................. 40

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT

: Lợi ích (Benefit)

: Lợi ích phát sinh vào năm t

: Chi phí (Cost)

: Chi phí phát sinh vào năm t

CAPM

: Mô hình định giá tài sản vốn

: Hệ số chuyển đổi

CPI

: Chỉ số giá tiêu dùng

CSH

: Chủ sở hữu

CTQLPTNQ5

: Công ty quản lý và phát triển nhà quận 5

D/E

: Tỷ lệ nợ trên vốn

DWL

: Tổn thất vô ích (Dead weight loss)

ĐVT

: đơn vị tính

IRR

: Suất sinh lợi nội tại (Internal rate of return)

M&M

Mô hình Modigliani và Miller

NPV

: Giá trị hiện tại ròng (Net present value)

: Chi phí nợ vay

: Chi phí vốn chủ sở hữu

TTTM-CC SKL

: Trung tâm thương mại chung cư Soái Kình Lâm

Thuế TNDN

: Thuế Thu nhập doanh nghiệp

UBND

: Ủy ban nhân dân

VAT

: Thuế giá trị gia tăng

WACC

: Chi phí vốn bình quân trọng số

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1: Chỉ số giá ....................................................................................................... 12

Bảng 3.2: Hiệu quả kinh tế tài chính dự án do tư vấn thực hiện năm 2003 và 2009 (triệu

đồng) ............................................................................................................................... 14

Bảng 3.3: Tiền lãi và giá trị của 1 khoản tiền sau 1 thời gian (triệu đồng).................... 15

Bảng 3.4: Tóm tắt các trường hợp phân tích của tác giả................................................ 16

Bảng 3.5: Chi phí vốn bình quân trọng số (%) .............................................................. 17

Bảng 3.6: Chi đầu tư và doanh thu (thực thu) (triệu đồng)............................................ 19

Bảng 3.7: Ngân lưu và giá trị hiện tại ngân lưu ròng dự án (triệu đồng)....................... 21

Bảng 3.8: Chi phí đầu tư với giả định đất mua từ thị trường (triệu đồng) ..................... 23

Bảng 3.9: Chi phí và ngân lưu ra trong giả định chi phí đất mua thị trường (triệu đồng)

........................................................................................................................................ 24

Bảng 3.10: Giá bán tối thiểu tính đến thời điểm thực hiện (triệu đồng) ........................ 25

Bảng 3.11: Chi phí đền bù giải tỏa được nhà đầu tư chấp nhận (triệu đồng) ................ 26

Bảng 3.12: Thông số dự án theo giá kinh tế................................................................... 30

Bảng 3.13: Ngân lưu kinh tế trong trường hợp đúng hạn, giá thay đổi theo lạm phát

(triệu đồng) ..................................................................................................................... 31

Bảng 3.14: Thiệt hại đối với nền kinh tế trong trường hợp trễ hạn (triệu đồng) ........... 31

Bảng 3.15: Tác động của việc thực hiện dự án đến nền kinh tế và các đối tượng, trường

hợp đúng kế hoạch giá thay đổi theo lạm phát (triệu đồng) ........................................... 33

Đồ thị 3.1: Tác động của thuế và trợ cấp trong thị trường cạnh tranh ........................... 29

DANH MỤC PHỤ LỤC

Phụ lục 1: Số liệu dự án .................................................................................................. 40

Phụ lục 2: Chỉ số giá Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2000 – 2008.......................... 43

Phụ lục 3: Tốc độ phát triển tổng sản phẩm trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh giai

đoạn 2000 – 2008............................................................................................................ 44

Phụ lục 4: Lịch chi trả chi phí đầu tư đúng kế hoạch ..................................................... 44

Phụ lục 5: Khả năng huy động vốn theo tiến độ, đúng kế hoạch.................................... 44

Phụ lục 6: Chi phí vốn dự án .......................................................................................... 45

Phụ lục 7: Chi đầu tư (triệu đồng) .................................................................................. 47

Phụ lục 8: Doanh thu (triệu đồng) .................................................................................. 48

Phụ lục 9: Ngân lưu dự án theo từng trường hợp (triệu đồng) ....................................... 49

Phụ lục 10: Ngân lưu kinh tế trong trường hợp đúng hạn giá thay đổi theo lạm phát

(triệu đồng) ..................................................................................................................... 51

Phụ lục 11: Phân tích phân phối ..................................................................................... 52

TÓM TẮT ĐỀ TÀI

Việc cải tạo các chung cư cũ là một trong những nhiệm vụ trọng tâm của Quận

5 đã được đưa vào Nghị quyết Đại hội Đảng bộ Quận 5 qua nhiệm kỳ IX (2006 - 2010) và X (2011 -2015).1 Tuy nhiên trên thực tế, việc cải tạo các chung cư cũ ở Quận 5, đang

diễn ra rất chậm chạp và khó khăn, trong hơn một thập kỷ qua chỉ có 14 căn chung cư với diện tích 171.154 m2 được hoàn thành.

Để có thể tìm ra nguyên nhân cho vấn đề này, tác giả chọn cách tiếp cận theo

hướng phân tích lợi ích – chi phí của các bên liên quan thông qua nghiên cứu tình huống

một dự án cụ thể là Dự án Trung tâm thương mại – Chung cư Soái Kình Lâm, thuộc

Phường 14, Quận 5, Thành Phố Hồ Chí Minh mà trong Luận văn này gọi tắt là Dự án

Soái Kình Lâm. Luận văn sử dụng mô hình chiết khấu dòng tiền, tiêu chuẩn giá trị hiện

tại ròng để nghiên cứu, đánh giá tính khả thi của dự án về tài chính, kinh tế, qua đó phân

tích tác động của dự án đối với nền kinh tế và lợi ích của các đối tượng liên quan.

Qua việc nghiên cứu công tác thẩm định đang được ứng dụng tại địa phương,

xem xét các yếu tố tác động đến tính khả thi của dự án SKL, ứng dụng mô hình chiết

khấu dòng tiền và tiêu chuẩn giá trị hiện tại ròng nói trên, tác giả nhận thấy việc thực

hiện dự án SKL đang diễn ra rất chậm chạp và khó khăn do có phần của hai nguyên

nhân sau: Nguyên nhân đầu tiên và quan trọng nhất của việc chậm trễ là tính kém khả

thi về mặt tài chính của dự án; Nguyên nhân thứ hai, đó là chính quyền chưa sử dụng

công cụ thích hợp để xem xét và lượng hóa một cách chính xác tác động đến lợi ích của

các đối tượng để có các chính sách phù hợp.

Vì vậy, để việc thực hiện các dự án cải tạo chung cư cũ được thuận lợi, cần

lượng hóa, xem xét lợi ích của các bên liên quan một cách cụ thể, đảm bảo tính khả thi

cho việc thực hiện dự án. Trước tiên cần một chính sách giải tỏa từ chính quyền trung

ương, đảm bảo cho việc giải tỏa được thuận lợi, đúng thời gian, tránh gây ảnh hưởng

đến tính khả thi của dự án và thiệt hại cho ngân sách. Hơn nữa, cần có một quy hoạch

toàn diện của cả thành phố trong việc thực hiện cải tạo các chung cư cũ, bố trí sắp xếp

tái định cư phù hợp tránh gây xáo trộn về cuộc sống, đảm bảo lợi ích cho người dân,

quy hoạch mục đích sử dụng đất phù hợp giúp giảm chi phí đầu vào đối với việc xây

1 Quận Ủy Quận 5 (2005) và (2010) [8]

dựng chung cư mới. Cuối cùng, cần xem xét suất sinh lợi hợp lý hơn cho nhà đầu tư

trong điều kiện các dự án đòi hỏi thời gian thực hiện trên 1 năm.

Về công tác quản lý, cần nâng cao hiệu quả công tác thẩm định, sử dụng mô

hình phù hợp để đánh giá các yếu tố tác động đến tính khả thi của dự án, cụ thể chính

quyền quận nên yêu cầu các công ty tư vấn báo cáo thẩm định cần áp dụng mô hình

chiết khấu dòng tiền có tính đến đầy đủ các yếu tố tác động đến dự án, phân tích tài

chính, kinh tế và phân phối một cách cụ thể, từ đó có thể lượng hóa chính xác các tác

động đối với các bên liên quan và có chính sách phù hợp.

Chương 1. MỞ ĐẦU

1.1. Vấn đề nghiên cứu

Theo số liệu thống kê chính thức, đến hết năm 2009, trên địa bàn Quận 5,

Thành phố Hồ Chí Minh có 189 chung cư được xây dựng trước năm 1976 với 6.056 căn hộ có tổng diện tích là 140.080m2. 2 Tính bình quân mỗi căn hộ chỉ có 23,13 m2. Với

bình quân mỗi căn hộ có 5 người sinh sống thì diện tích nhà ở mỗi người trong các căn hộ chung cư xây trước năm 1976 của Quận 5 chỉ là 4,6m2, thấp hơn so với diện tích bình quân đầu người tại quận là 11,17m2 và thất hơn rất nhiều so với tiêu chuẩn 14m2 được đề ra đến năm 2010.3 Hơn thế, hiện tại hầu hết số chung cư nêu trên đang xuống

cấp nghiêm trọng cần phải xây mới lại hoàn toàn. Đây là một nhiệm vụ hết sức nặng nề vì trong một thập kỷ vừa qua, chỉ có 14 căn chung cư với diện tích 171.154 m2 được

hoàn thành.

Khi các chung cư cũ của Quận 5 được xây mới sẽ tạo ra một quỹ nhà ở rất lớn,

đồng thời cải thiện đáng kể bộ mặt kiến trúc cũng như môi trường sống ở Quận. Do vậy,

việc cải tạo các chung cư cũ là một trong những nhiệm vụ trọng tâm của Quận 5 đã

được đưa vào Nghị quyết Đại hội Đảng bộ Quận 5 qua nhiệm kỳ IX (2006 - 2010) và X (2011 -2015).4 Đây là một nhiệm vụ hết sức khó khăn. Thách thức lớn nhất đối với việc

cải tạo các chung cư cũ là làm sao để hài hòa lợi ích của tất cả các bên liên quan. Thứ

nhất, những người đang sống trong các chung cư được cải tạo sẽ có một môi trường

sống tốt và rộng rãi hơn, nhưng họ không phải trả thêm tiền hay phần phải thanh toán

thêm nằm trong khả năng chi trả của họ. Điều này sẽ tránh được những mâu thuẫn xã

hội, giảm thiểu tình trạng khiếu kiện dây dưa và tràn lan đối với các vấn đề liên quan

đến đất đai và nhà ở. Thứ hai, những nhà đầu tư hay các doanh nghiệp tham gia việc cải

tạo các chung cư này có được một suất sinh lợi cần thiết tương ứng với nguồn vốn họ

phải bỏ ra và những rủi ro mà họ phải gánh chịu. Điều này sẽ giúp cho chủ trương xã

hội hóa việc xây dựng nhà ở trở thành hiện thực và làm giảm gánh nặng cũng như rủi ro

2 Ủy ban nhân dân Quận 5 (2009) [12] 3 Báo Sài gòn giải phóng online 23/01/2010 [7] 4 Quận Ủy Quận 5 (2005)-(2010) [8]

của ngân sách nhà nước. Thứ ba, Chính quyền quận 5 hoàn thành được nhiệm vụ của

mình, thực hiện thắng lợi Nghị quyết đề ra.

Trên thực tế, việc cải tạo các chung cư cũ ở Quận 5, đang diễn ra rất chậm chạp

và khó khăn. Với mong muốn đưa ra một khung phân tích có thể đánh giá rõ lợi ích, chi

phí, rủi ro của các bên liên quan và các cơ chế triển khai có tính khả thi, luận văn này sẽ

sử dụng khung phân tích lợi ích – chi phí và phương pháp chiết khấu dòng tiền để phân

tích các khía cạnh liên quan của một dự án cụ thể là Dự án Trung tâm thương mại –

Chung cư Soái Kình Lâm, thuộc Phường 14, Quận 5, Thành Phố Hồ Chí Minh (gọi tắt

là Dự án Soái Kình Lâm).

1.2. Dự án Soái Kình Lâm

Trong số những chung cư bị hư hỏng cần phải tháo dỡ xây dựng mới, cụm

chung cư 139-169 Phùng Hưng, 835-851 Nguyễn Trãi, 494-516 Trần Hưng Đạo và

508/1-18 Trần Hưng Đạo Phường 14 Quận 5 là một trường hợp điển hình của những

khó khăn và vướng mắc trong việc triển khai loại hình dự án này.

Thực hiện chỉ đạo của Ủy Ban Nhân Dân Thành phố Hồ Chí Minh, từ năm

2003 Ủy Ban Nhân Dân Quận 5 đã lập thủ tục đầu tư với mục đích tháo dỡ hoàn toàn

các chung cư trên, xây dựng mới Trung tâm thương mại chung cư Soái Kình Lâm, tái

bố trí dân cư tại chỗ và tạo quỹ nhà phục vụ cho công tác chỉnh trang các khu vực khác

trên địa bàn Quận. Công ty Quản lý Phát triển Nhà Quận 5 là chủ đầu tư triển khai dự

án này.

Theo dự án được lập vào năm 2003, Công trình được xây dựng kiên cố với kết

cấu bằng bêtông cốt thép bao gồm 2 khối, có chung 2 tầng hầm phục vụ cho bãi xe và

khu kỹ thuật phụ trợ. Tầng trệt là khu thương mại dịch vụ, kỹ thuật và nhà sinh hoạt

cộng đồng. Khối tháp căn hộ cao 13 tầng phục vụ cho mục đích tái định cư và khối tháp cao 27 tầng là căn hộ cao cấp để bán. Tổng diện tích sàn xây dựng là 46.333 m2. Số căn hộ dự kiến là 206 căn. Tổng chi phí đầu tư cho dự án là 242 tỷ đồng. 5 Tính bình quân tổng chi phí xây dựng cho một m2 sàn là 5,22 triệu đồng.

Việc đền bù giải tỏa đã bắt đầu triển khai vào năm 2004 và dự kiến việc xây

dựng sẽ được hoàn tất vào năm 2006. Tuy nhiên, đến cuối năm 2008 việc đền bù giải

5 Công ty quản lý phát triển nhà quận 5 (2003) [3]

tỏa mới cơ bản hoàn tất và trong năm 2009 Chủ đầu tư đã phải lập lại dự án đầu tư với quy mô xây dựng lên đến 49.684m2 và tổng vốn đầu tư lên đến 823 tỷ đồng.6 Tính bình quân chi phí xây dựng cho một m2 sàn là 16,56 triệu đồng, tăng 3,08 lần so với dự toán

vốn đầu tư năm 2003. Cho đến thời điểm hiện nay (2011) thì dự án đang ở giai đoạn thi

công phần móng và thực hiện hết sức chậm chạp.

1.3. Mục tiêu nghiên cứu

Mục tiêu của đề tài thứ nhất là xây dựng khung phân tích để chứng minh việc

lập dự án không tính đến yếu tố trượt giá, lạm phát; chưa tính đến suất sinh lợi của nhà

đầu tư làm cho dự án không đảm bảo tính khả thi. Kế đến, thông qua việc áp dụng

khung phân tích nêu trên chứng minh phương pháp đánh giá đang được công ty tư vấn

áp dụng cần được cải thiện. Từ đó đưa ra các đề xuất giúp đảm bảo tính khả thi cho dự

án, giảm thiểu tình trạng chậm tiến độ, và nâng cao chất lượng công tác tham mưu trong

thực hiện nhiệm vụ của chính quyền quận 5.

1.4. Câu hỏi nghiên cứu

Luận văn này sẽ tập trung trả lời câu hỏi: Đâu là nguyên nhân làm cho việc

triển khai Dự án xây dựng Trung tâm thương mại – Chung cư Soái Kình Lâm thuộc

Phường 14, Quận 5, Thành phố Hồ Chí Minh bị kéo dài rất nhiều so với dự kiến? những

giải pháp nào có thể khắc phục tình trạng nêu trên? Từ việc phân tích các nguyên nhân

trên thì có thể thấy là các dự án tương tự của quận, thành phố có gặp vấn đề tương tự

hay không, từ đó rút ra các vấn đề về thể chế chính sách đang gặp phải và các biện pháp

để khắc phục những yếu điểm đó nói chung.

1.5. Phạm vi nghiên cứu

Để có thể trả lời cho câu hỏi nghiên cứu nêu trên thì chi phí và lợi ích của ba

đối tượng chính là những hộ gia đình đang sống tại khu chung cư, nhà đầu tư và nền

kinh tế cần được phân tích và ước lượng cụ thể. Đây là một vấn đề hết sức phức tạp với

phạm vi khá rộng, do vậy, luận văn này chỉ tập trung tính toán, phân tích lợi ích và chi

6 Công ty quản lý phát triển nhà quận 5 (2009) [3]

phí của chủ đầu tư và phân tích một số khía cạnh liên quan đến lợi ích và chi phí của hai

đối tượng còn lại.

Với giới hạn nêu trên, luận văn chỉ xem xét đến các nhân tố vĩ mô, tài chính

đối với một dự án cụ thể mà không xem xét các yếu tố kỹ thuật... cũng như các số liệu,

kết luận chỉ sử dụng trong tình huống này. Mục đích nghiên cứu góp phần hạn chế các

khó khăn mà Quận 5 đang gặp phải trong việc xây dựng nhà ở.

Do đối tượng mà luận văn chính sách này nhắm đến chính là lãnh đạo cấp quận

(cụ thể là Quận 5, TPHCM), nên luận văn chỉ tập trung vào những vấn đề tài chính,

kinh tế căn bản nhất và giảm lược tối thiểu những yếu tố nặng về tính kỹ thuật trong

thẩm định dự án.

1.6. Cấu trúc luận văn

Tiếp theo chương mở đầu, là phần đang trình bày, các phần còn lại trong luận

văn được cấu trúc như sau:

Chương hai sẽ đưa ra khung phân tích, tập trung chủ yếu vào phân tích tư duy

hợp lý của các chủ đầu tư khi bỏ vốn đầu tư vào một dự án.

Chương ba bao gồm các nội dung: (1) Tìm hiểu dự án SKL thông qua báo cáo

thẩm định do công ty tư vấn thực hiện, dựa vào khung phân tích nhận xét về kết luận do

công ty tư vấn đưa ra, chỉ ra những đặc điểm của dự án; (2) Dựa vào những đặc điểm

này và khung phân tích ở Chương 2, tác giả thực hiện thẩm định tính khả thi của dự án

SKL một cách độc lập; (3) Từ phân tích kết quả thẩm định do tác giả thực hiện nêu ra

những nguyên nhân chính gây vướng mắc trong việc thực hiện dự án.

Chương bốn sẽ là phần kết luận và đề xuất khuyến nghị của tác giả.

Chương 2. KHUNG PHÂN TÍCH

Một dự án thường trải qua các giai đoạn hình thành ý tưởng, nghiên cứu tiền

khả thi, nghiên cứu khả thi, thiết kế chi tiết, khởi công dự án. Trong từng giai đoạn dự

án sẽ được các bên có lợi ích liên quan thẩm định trên quan điểm của mình để đưa ra

quyết định phù hợp.

Dựa trên quan điểm của mình, thông qua việc sử dụng các phương pháp, tiêu

chuẩn, công cụ tính toán để đánh giá tính hiệu quả của dự án, các bên liên quan sẽ đưa

ra quyết định. Thông thường để xem xét thẩm định có rất nhiều phương pháp, cách tính

được đưa ra, như giá trị hiện tại ròng NPV (Net present value), suất sinh lợi nội tại IRR

(Internal rate of return), tỷ số lợi ích – chi phí B/C, hệ số an toàn trả nợ DSCR.... và

thực hiện các phân tích rủi ro để đánh giá tính khả thi của dự án trong các tình huống.

Ngay sau đây là phần trình bày về các quan điểm thẩm định, tiêu chuẩn giá trị

hiện tại ròng và các phân tích rủi ro.

2.1. Quan điểm thẩm định

Về tài chính

Tổng mức đầu tư = Ngân lưu ròng của dự án

Chủ đầu tư = Ngân lưu ròng của dự án + Vốn vay – Trả lãi và nợ vay

Ngân sách = thuế và phí sử dụng trực tiếp và gián tiếp – Trợ giá và trợ cấp trực

tiếp và gián tiếp.

Khi được xem xét trên quan điểm tổng đầu tư hiệu quả của dự án sẽ được xem

xét như chính nó vốn có mà không xem xét đến nguồn vốn hình thành. Còn đối với chủ

đầu tư sau khi tính toán hiệu quả của dự án như bản thân nó vốn có thì dự án còn phải

đáp ứng được việc chi trả nợ vay và đem về cho mình một khoản thu nhập mong đợi.

Về phía chính quyền dự án sẽ được xem xét thông qua các khoản thu và hỗ trợ ngân

sách. Đó là xét về khía cạnh tài chính.

Về kinh tế

Quan điểm kinh tế = Tổng lợi ích – Chi phí (đầu tư và hoạt động) được tính

theo giá kinh tế.

Về quan điểm kinh tế, dự án sẽ được xem xét trên góc độ toàn bộ nền kinh tế

để đánh giá lợi ích mà dự án mang lại cho nền kinh tế, mức độ ảnh hưởng, các ngoại tác

mà dự án tạo ra, xem xét các lợi ích và thiệt hại mà các bên liên quan sẽ nhận được do

thực hiện dự án.

Về phân tích phân phối: các lợi ích tài chính ròng mà dự án mang lại sẽ được

phân bổ cho các đối tượng chịu ảnh hưởng bởi dự án sau khi đã trừ đi chi phí cơ hội của

họ.

2.2. Tiêu chuẩn giá trị hiện tại ròng – NPV (Net present value)

Sau khi đã tìm hiểu quan điểm thẩm định, chúng ta nhận thấy rằng, mỗi bên sẽ

đứng trên góc độ quan điểm của mình để đánh giá dự án, thông thường dựa vào các tiêu

chuẩn như giá trị hiện tại ròng NPV (Net present value) và suất sinh lợi nội tại IRR

(Internal rate of return) Sau đây sẽ trình bày về tiêu chuẩn được sử dụng trong đề tài là

tiêu chuẩn giá trị hiện tại ròng.

Đối với nhà đầu tư, việc bỏ tiền vào hoạt động sản xuất kinh doanh trước tiên

cần phải bảo toàn được số vốn, đồng thời còn đảm bảo được cho họ một suất sinh lợi

mong đợi.

Việc bỏ tiền ra và thu về nếu chỉ phát sinh 1 lần thì việc so sánh thực hiện khá

đơn giản, chỉ cần so sánh lợi ích thu được với lãi ngân hàng thì nhà đầu tư biết ngay

việc kinh doanh có thực sự hiệu quả hay không. Nhưng nếu có nhiều khoản chi phí và

lợi nhuận thu về phát sinh ở các thời điểm khác nhau, thì cần phải đưa tất cả các khoản

chi phí và lợi ích đó về cùng một thời điểm. Giá trị hiện tại ròng của dự án đầu tư là

hiệu số giữa giá trị hiện tại của các dòng thu vào và chi ra dự kiến của dự án, công thức tính giá trị hiện tại của một chuỗi lợi ích ròng 7 như sau:

...

0 0

1 1

n n

NPV

C r )

B 1 1(

C r )

B n 1(

C r )

− +

B 0 1( n

t t

∑

(2.1)

B t 1(

C r )

− +

NPV

Như vậy, để tính được giá trị hiện tại của 1 chuỗi lợi ích ròng ta cần có các chỉ

tiêu Bt,Ct và r. Trong đó Bt và Ct chính là lợi ích và chi phí (thực thu và thực chi) phát

sinh ở năm t ...r là suất chiết khấu để tính giá trị Bt - Ct về hiện tại. Tùy theo mục đích

7 Brealey & Meyers (2000) [14]

của việc thẩm định là về mặt tài chính hay kinh tế mà Bt, Ct và r sẽ được tính theo giá

kinh tế hay tài chính, về suất chiết khấu được trình bày cụ thể như sau:

Suất chiết khấu chính là suất sinh lợi yêu cầu của từng đối tượng, như vậy 3

quan điểm thẩm định nêu trên cho thấy sẽ có 3 suất chiết khấu khác nhau, suất chiết

khấu trên quan điểm của nền kinh tế, suất chiết khấu trên quan điểm tổng đầu tư và suất

chiết khấu trên quan điểm chủ đầu tư/chủ nợ.

Về kinh tế: dự án được đánh giá trên quan điểm toàn xã hội, do nguồn lực là

có hạn, nên cần phải lựa chọn giữa các dự án để thực hiện đầu tư. Đối với nền kinh tế Việt Nam suất sinh lợi yêu cầu hay chi phí cơ hội kinh tế của vốn là 8%.8

Về tài chính:

Trên quan điểm chủ đầu tư và chủ nợ, về nguyên tắc, suất sinh lợi yêu cầu của

một khoản đầu tư nào đó bằng suất sinh lợi yêu cầu khi đầu tư vào một tài sản không có rủi ro (chắc chắn nhận được) cộng với một phần bù đắp rủi ro: 9

(2.2)

re = rf + beta*(rm – rf)

Trong đó:

-re là suất sinh lợi mong đợi của nhà đầu tư

-rf là lãi suất phi rủi ro

-beta là rủi ro hệ thống

-rm là suất sinh lợi đầu tư danh mục thị trường

Trên quan điểm tổng đầu tư một dự án vốn thường sẽ được tài trợ bằng vốn chủ

sở hữu và vốn vay, do đó chi phí vốn của dự án là chi phí vốn bình quân trọng số của chi phí vốn chủ sở hữu và chi phí vốn vay (WACC): 10

WACC =

(2.3)

r e

r d

E V

D V

Trong đó:

-re là chi phí vốn chủ sở hữu

-rd là chi phí nợ vay

-E là giá trị vốn chủ sở hữu

8 Nguyễn Phi Hùng (2010) [5] 9 Brealy & Meyers (2000) [14] 10 Modigliani và Miller, trích trong Brealy & Meyers (2000) [14]

-D là giá trị nợ vay

-V= E+D là giá trị dự án

Như vậy sau khi đã cân nhắc các yếu tố trên và tính toán có được Bt,Ct ,r chúng

ta sẽ tính được giá trị hiện tại ròng của dự án như công thức 2.3. Để được chấp nhận thì

giá trị hiện tại của lợi ích phải cao hơn giá trị hiện tại của chi phí, hay tiêu chí để chấp

nhận dự án là NPV > 0.

2.3. Các phân tích rủi ro thực hiện trong thẩm định dự án

Như đã nêu ở trên, để có thể tính toán NPV chúng ta cần ước lượng và tính

toán Bt,Ct ,r. Do đó, dự án còn được kiểm tra tính nhạy cảm đối với các thay đổi về vĩ

mô, các yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả dự án để xem xét các rủi ro mà dự án

phải đối diện. Trong thực tế các ước lượng đều có thể thay đổi khi hoàn cảnh thay đổi,

các rủi ro có thể xảy ra là thay đổi các yếu tố vĩ mô, cơ chế chính sách, tiến độ xây dựng

- hoàn tất, thay đổi trong thị trường, thu nhập, thanh toán, cung cấp, kỹ thuật vận hành,

bảo trì, môi trường, xã hội... Do đó đo lường chi phí và lợi ích không thể tránh khỏi các

thay đổi này. Vì vậy phân tích rủi ro giúp đánh giá tính khả thi của dự án trước các thay

đổi nói trên. Trong phân tích rủi ro luận văn sử dụng các phân tích sau đây: phân tích độ

nhạy, phân tích kịch bản.

Ứng dụng các tiêu chí trên đây đề tài sẽ tiến hành tìm hiểu đặc điểm, nhận xét

kết quả của báo cáo thẩm định do công ty tư vấn lập năm 2003 và tiến hành thẩm định

dự án một các độc lập ở chương 3 tiếp theo.

Chương 3. ỨNG DỤNG MÔ HÌNH CHIẾT KHẤU DÒNG

TIỀN TRONG ĐÁNH GIÁ TÍNH KHẢ THI CỦA DỰ ÁN

SOÁI KÌNH LÂM

Ở chương này, đề tài sẽ tiến hành đi vào thẩm định dự án SKL một cách cụ thể

theo khung phân tích đã nêu ở chương 2, từ việc xây dựng các tham số để thẩm định,

nêu ra các trường hợp tính toán đến phân tích các kết quả đã thực hiện. Trước tiên, để

thẩm định một cách chính xác, bên cạnh việc xem xét cá khoản lợi ích chi phí và suất

sinh lợi còn phải tìm hiểu các đặc điểm, các yếu tố ngoại tác tác động đến tính khả thi

của dự án. Cụ thể như sau:

3.1. Đặc điểm - thông số dự án

Bên cạnh cách đặc điểm như các dự án bất động sản khác - như diện tích đất của dự án là 4.829m2, diện tích xây dựng là 46.333m2, tổng số căn hộ là 206 căn với tổng diện tích là 18.016m2 (trong đó khu A là 8.326m2 và khu B là 9.690m2), diện tích dùng cho kinh doanh để xe là 7.586m2, thương mại là 12.495m2, hiệu suất kinh doanh

nhà ở là 100%, nhà xe là 90% và thương mại là 80% - thì tác giả nhận thấy dự án còn có

các đặc điểm khác biệt cần lưu ý trước khi xây dựng mô hình để tính toán như sau:

Vốn chủ sở hữu của Công ty quản lý phát triển nhà dành cho thực hiện dự án là

130 tỷ. Đất thực hiện dự án không mua từ thị trường mà có được từ công tác đền bù giải

tỏa. Phương thức thanh toán là khu nhà ở sẽ bán, khu thương mại dịch vụ sẽ cho thuê 20

năm - với tiền thuê được huy động cho toàn bộ 20 năm ngay từ ban đầu. Các khoản chi

phí khác, nếu có, sẽ được tính vào chi phí của công ty không tính vào dự án. Giá bán

của sản phẩm bao gồm 2 loại hình:

- Loại hình 1 – khu B: nhà và khu thương mại dịch vụ hoàn toàn theo thị

trường. Khu thương mại, dịch vụ chỉ được cho thuê kinh doanh trong 20

năm tiền cho thuê tính vào kết quả của dự án , sau 20 năm chờ chính sách

quyết định sau đó. Giá bán và cho thuê theo thị trường và bị ràng buộc –

chốt giá khi ký hợp đồng góp vốn từ người mua.

- Loại hình 2 – khu A: giá nhà ở chịu tác động bởi Chỉ thị 24/2004/CT-UB

của UBND thành phố Hồ Chí Minh [8], được hỗ trợ 10% chi phí xây lắp.

Như vậy, đặc điểm của dự án là bên cạnh việc chịu tác động bởi các chính sách

thuế hiện hữu như các dự án bất động sản khác với thời gian thực hiện kéo dài trên 1

năm, thì dự án còn có các khoản hỗ trợ và ràng buộc đã nêu tác động đến tính khả thi

của dự án.

Tham khảo số liệu dự án Hùng Vương Plaza có chi phí đầu tư dự kiến ban đầu là 520 tỷ đồng (2004) 11 diện tích sàn xây dựng là 92.148 m2 , mức giá chào bán lần đầu trung bình 1m2 căn hộ Hùng Vương Plaza năm 2004 là hơn 8 triệu VNĐ12. Tản Đà Court có chi phí đầu tư dự kiến ban đầu là 290 tỷ đồng (2005)13, diện tích sàn xây dựng là 40.707 m2 , mức giá chào bán lần đầu trung bình 1m2 căn hộ Tản Đà Court năm 2005 là hơn 11 triệu VNĐ 14. Với các đặc điểm đã nêu, tác giả tính toán ước tính dự án SKL

có tổng chi phí đầu tư là 258 tỷ đồng (nếu chưa tính thuế VAT là 235 tỷ đồng), doanh

thu dự ước là 275 tỷ đồng (nếu chưa tính thuế VAT là 250 tỷ) (chi tiết số liệu dự án

Soái kình lâm xem phụ lục 1).

Tỷ lệ lạm phát căn cứ vào chỉ số giá của Thành phố Hồ chí Minh trong giai

đoạn 2000 -2008 (Phụ lục 2), CPI bình quân trong giai đoạn này tính toán được là là

7,45%/năm. Từ tốc độ phát triển tổng sản phẩm trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh

giai đoạn 2000 – 2008 (Phụ lục 3), cho thấy tốc độ phát triển của ngành công nghiệp

xây dựng trong giai đoạn này theo tính toán là 11,53%/năm. Từ tỷ lệ lạm phát và tốc độ

tăng trưởng của ngành công nghiệp xây dựng, bảng chỉ số giá áp dụng cho dự án như

Bảng 3.1: Chỉ số giá

Năm

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Chỉ số giá (BQ)

1,00 1,07 1,15 1,24 1,33 1,43 1,54 1,65 1,78 1,91 2,05

Tốc độ tăng GDP

1,00 1,12 1,24 1,39 1,55 1,73 1,92 2,15 2,39 2,67 2,98

Chỉ số chung

1,00 1,20 1,44 1,72 2,06 2,47 2,96 3,55 4,25 5,10 6,11

(Nguồn: Tính toán của tác giả)

11 Báo Việt báo Online, 14/07/2004 [1] 12 Báo Thanh Niên Online, 03/01/2010 [9] 13 Báo Việt Báo Online, 14/07/2004 [1] 14 Báo Thanh Niên Online, 03/01/2010 [9]

Các chính sách về thuế thực hiện như các quy định hiện hành, cụ thể

Thuế chuyển quyền sử dụng đất

VAT

10%

Thuế thu nhập doanh nghiệp

T ạm tính trong thời gian đầu tư/doanh thu

K ết quả kinh doanh

25%

10%

Lãi định mức giá bán nhà tái định cư đang thực hiện tại quận

Giá đất thị trường căn cứ vào phần giá thị trường trong Báo cáo đề xuất bảng giá đất ở quận 5 các năm 2004-2009 15 . Báo cáo này do Phòng Tài chính kế hoạch,

Phòng Tài nguyên môi trường, Phòng Thống kê, Trung tâm thẩm định giá Miền Nam

thực hiện và được Ủy ban nhân dân quận 5 ban hành hàng năm.

Tham khảo các dự án về lịch chi đầu tư, lịch huy động vốn, tác giả xây dựng

các nội dung này cho dự án SKL như phụ lục 4 và 5.

3.2. Kết quả thẩm định do công ty tư vấn thực hiện

Hiện tại công tác thẩm định dự án đã có Nghị định 16 của chính phủ về quản lý

dự án đầu tư xây dựng công trình. Trong đó phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế, hiệu quả xã hội của dự án được quy định ở mục 5 điều 6 của Nghị định, 16 tuy nhiên chưa có

văn bản hướng dẫn quy định trình bày tiêu chí cụ thể. Các chỉ tiêu tài chính và phân tích

đánh giá hiệu quả kinh tế, hiệu quả xã hội của dự án vẫn chủ yếu là sử dụng báo cáo kết

quả kinh doanh để đánh giá. Do vậy, dự án khả thi Trung tâm thương mại chung cư Soái

Kình Lâm được công ty TNHH khảo sát thiết kế tư vấn xây dựng ANT lập vào ngày

24/04/2003 (được đại diện chủ đầu tư là Giám đốc Công ty Quản lý phát triển nhà quận

5 ký xác nhận vào 24/04/2003 và đại diện cấp trên chủ đầu tư là Ủy ban Nhân dân quận

5 ký vào ngày 15/05/2003) bao gồm 9 phần, trong đó phần phân tích tài chính đã được

thực hiện bao gồm 5 phần như sau:

1. Khái toán vốn đầu tư xây dựng: liệt kê các chi phí xây dựng, trang thiết bị,

hạ tầng kỹ thuật

15 Ủy ban Nhân dân Quận 5 (2004-2009) [11] 16 Chính Phủ (2005)[2]

2. Phân tích tài chính: liệt kê tổng vốn đầu tư phân bổ cho tiền sử dụng đất,

tổng chi phí đầu tư xây dựng, tổng chi phí kiến thiết cơ bản khác.

3. Nguồn vốn đầu tư: xác định nguồn vốn đầu tư

4. Hạch toán giá bán nhà: bao gồm dự kiến giá thành, tổng doanh thu, bảng

giá nhà cho từng loại căn hộ

5. Hiệu quả dự án: trong báo cáo khả thi 17 trình bày như sau:

- Hiệu quả xã hội:

Giải quyết về nhu cầu nhà ở cho nhân dân

Chỉnh trang lại cảnh quan khu vực

Góp phần giải quyết việc làm cho nhân dân

- Hiệu quả kinh tế tài chính:

Bảng 3.2: Hiệu quả kinh tế tài chính dự án do tư vấn thực hiện năm 2003 và

2009 (triệu đồng)

2003

2009

2009/2003

(1)

(2)

(3)

Diện tích xây dựng

46.333

49.684 1,07

Tổng doanh thu

258

959 3,72

Doanh thu thuần

239

863

3,61

Tổng chi phí đầu tư

242

823 3,40

Chi phí đầu tư không kể VAT

235

767

3,26

Lãi vay

Lợi nhuận trước thuế

11,00

Thuế TNDN

1,25

9,60

Lợi nhuận sau thuế

2,66

12,03

Lợi nhuận sau thuế/Vốn đầu tư

1,10%

3,86%

3,51

Lợi nhuận sau thuế/Tổng doanh thu

1,03%

3,31%

3,21

(Nguồn: (1) và (2) Công ty quản lý phát triển nhà quận 5 [2], (3) tính toán của

tác giả)

17 Công ty quản lý phát triển nhà quận 5 (2003) và (2009) [3]

Nhận xét: dự án đã có sự gia tăng trong chi phí đầu tư và doanh thu. Cụ thể chi

phí đầu tư năm 2003 dự kiến là 242 tỷ đồng nhưng đến năm 2009 là 823 tỷ đồng tăng

3,4 lần. Như vậy khi lập dự án ở năm 2003 đã không tính đến sự thay đổi của giá cả,

dẫn đến khi dự án bị ảnh hưởng bởi yếu tố trễ hạn thì chi phí đầu tư đã gia tăng nên phải

lập lại dự án ở năm 2009. Bên cạnh đó, để nhà đầu tư tham gia thực hiện dự án, đồng

vốn bỏ ra cần được thu hồi về kèm theo một khoản lợi nhuận mong đợi. Ngay bảng tính

toán hiệu quả 3.2 ở trên cho ta thấy với vốn ban đầu mà chủ đầu tư bỏ ra là 130 tỷ, từ lãi suất tiền gửi do giai đoạn 2004-2008 Ngân hàng nhà nước công bố 18 lãi suất tiền gửi

bình quân tính được là 9,35%, nếu gửi trong thời gian 6 năm sẽ được kết quả như bảng

Bảng 3.3: Tiền lãi và giá trị của 1 khoản tiền sau 1 thời gian (triệu đồng)

lãi suất

9,35%

Tiền đầu tư

lãi 1 năm

lãi lũy kế

năm 0

130,00

12,16

năm 1

142,16

13,30

25,46

năm 2

155,46

14,54

40,00

năm 3

170,00

15,90

55,90

năm 4

185,90

17,39

73,30

năm 5

203,30

19,02

92,31

năm 6

222,31

(Nguồn: Tính toán của tác giả.)

Như vậy tổng số tiền lãi có được từ gửi ngân hàng đã là 92,31 tỷ sau 6 năm lớn

hơn rất nhiều so với số 2,6 tỷ đồng có được từ dự án. Như vậy nhà đầu tư sẽ dùng tiền

gửi ngân hàng hơn là tham gia vào dự án.

Việc dựa vào kết quả kinh doanh để đánh giá tính khả thi của dự án có thể đưa

ra một kết quả đánh giá không đầy đủ và toàn diện. Để có thể nêu ra các nhận xét, phân

tích một cách chi tiết hơn, tác giả cần có một mô hình thẩm định toàn diện hơn. Dựa

vào khung lý thuyết đã nêu ở chương 2, trong mục 3.3 tiếp theo tác giả xây dựng một

18 Ngân hàng nhà nước (2004-2008) [6]

mô hình chiết khấu dòng tiền để đánh giá dự án, và đề xuất sử dụng mô hình thẩm định

này đối với các dự án trong tương lai cần thẩm định tại quận.

3.3. Xây dựng mô hình tính toán số liệu của tác giả

Để phân tích rủi ro, bên cạnh kỹ thuật sử dụng phân tích độ nhạy, ở đề tài này

tác giả giả định các trường hợp (kịch bản) cần phân tích sau đây để có thể so sánh sự

khác biệt do giá cả, độ trễ, suất sinh lợi yêu cầu tác động đến tính khả thi của dự án:

Trường hợp 1: Giả định rằng giá cả là không thay đổi, việc thực hiện dự án

cũng đúng kế hoạch, với vòng đời dự án dự trù là 6 năm trong đó số năm đền bù là 1

năm, số năm xây dựng là 2 năm.

Trường hợp 2: trường hợp này giống như trường hợp 1 về tiến độ, riêng giá cả

khi này có xem xét đến các yếu tố có lạm phát tăng giá. Khi này giá thực hiện bằng giá

2003 nhân chỉ số giá năm phát sinh.

Trường hợp 3: Giả định rằng giá cả là không thay đổi, việc thực hiện dự án có

sự chậm trễ, với vòng đời dự án khi này là 11 năm trong đó giả định số năm đền bù là 5

năm, chậm đưa vào xây dựng 1 năm.

Trường hợp 4: trường hợp này giống như trường hợp 3 về tiến độ, giá cả khi

này có xem xét đến các yếu tố có lạm phát tăng giá, giá thực hiện bằng giá 2003 nhân

chỉ số giá năm phát sinh.

Bảng 3.4 Tóm tắt các trường hợp phân tích của tác giả

TH1 TH2 TH3 TH4

Giá

Không

Thay

Không

Thay

thay

đổi

thay

đổi

Tiến độ

Đúng KH

Sai KH

Vòng đời dự án

Năm chuẩn bị

Số năm đền bù

5

Số năm chậm đưa vào xây dựng

1

Số năm xây dựng

Số năm kinh doanh - kể cả năm XD

Để có thể đánh giá dự án theo tiêu chí hiện tại ròng như chương 2 đã nêu, cần

xác định suất chiết khấu, xây dựng ngân lưu các khoản thu chi của dự án cho từng

trường hợp, cụ thể như sau:

Suất chiết khấu: Việc tính toán chi phí vốn chủ sở hữu và chi phí vốn bình

quân trọng số ứng với các thông số mà tác giả giả định được thực hiện chi tiết ở phụ lục

6, với kết quả như sau:

Bảng 3.5: Chi phí vốn bình quân trọng số (%)

TH1 TH2 TH3 TH4

Chi phí vốn trước thuế - danh nghĩa

WACC* 17,93% 17,83%

Chi phí vốn trước thuế - thực

(Nguồn: Tính toán của tác giả)

Lưu ý, trường hợp 1 và 3, do sử dụng giá không thay đổi nên ta sẽ sử dụng

Wacc thực là 9,82% để tính toán, trường hợp 2 và 4 do sử dụng giá cả đã có lạm phát

nên cũng sử dụng Wacc có yếu tố lạm phát để tính toán lần lượt là 17,93% và 17,83%.

Wacc ở từng trường hợp khác nhau là do khi có yếu tố lạm phát chi phí phát sinh là

khác nhau, ví dụ trường hợp 4 có tổng chi phí là 713 tỷ so với 335 ở trường hợp 2, dẫn

đến sự thiếu hụt vốn, đề tài giả định vay ngân hàng để tài trợ cho dự án. Khi này nợ vay

sẽ được tính toán dựa trên vốn chủ sở hữu ban đầu là 130 tỷ (không bổ sung thêm vốn)

và nguồn tiền huy động từ người mua nhà, nợ vay sẽ là khoản chênh lệch được giả định

phát sinh phụ thuộc vào (=) tổng chi phí đầu tư trừ (-) vốn chủ sở hữu và vốn chủ sở

hữu huy động được từ doanh thu. Khi này tỷ lệ D/E ở từng trường hợp là khác nhau nên

dẫn đến Wacc ở trường hợp 2 và 4 khác nhau, Wacc thực của trường hợp 2 và 4 khác so

với 1 và 3 cũng do yếu tố cơ cấu vốn.

9,75% 9,65% 9,82% 9,82%

Ngân lưu dự án: Do dự án đơn giản các khoản chi đầu tư theo lịch chi đầu tư

được tính toán là các khoản thực chi, các khoản thu theo lịch huy động vốn là thực thu

(để đơn giản vẫn gọi tắt là chi đầu tư và doanh thu) đề tài chọn lập ngân lưu dự án theo

phương pháp trực tiếp để thực hiện.

Đối với ngân lưu chi đầu tư:

Trường hợp 1- đúng kế hoạch, giá không thay đổi - chi đầu tư ở mỗi thời điểm

bằng tổng chi đầu tư theo giá không thay đổi là 235 tỷ nhân với tỷ lệ chi đầu tư ở lịch

chi đầu tư tại thời điểm tương ứng.

Trường hợp 2 - đúng kế hoạch giá thay đổi theo lạm phát - ở mỗi thời điểm chi

đầu tư sẽ bằng chi đầu tư trường hợp 1 nhân với chỉ số giá tại ở thời điểm tương ứng

(bảng chỉ số giá – phụ lục 5).

Trường hợp 3 - sai kế hoạch, giá không thay đổi: tỷ lệ chi đầu tư sẽ được điều

chỉnh ở chi đền bù bằng tổng chi đền bù chia cho số năm đền bù, hình thành nên lịch và

tỷ lệ chi đầu tư dựa trên số năm đền bù và trễ hạn tương ứng. Khi này chi đầu tư ở mỗi

thời điểm bằng tổng chi đầu tư theo giá không thay đổi là 235 nhân với tỷ lệ chi đầu tư

ở lịch chi tương ứng.

Trường hợp 4 - sai kế hoạch, giá thay đổi theo lạm phát, ở mỗi thời điểm chi

đầu tư sẽ bằng chi đầu tư theo trường hợp 3 nhân với chỉ số giá ở thời điểm tương ứng.

Đối với ngân lưu các khoản thu tiền từ bán và cho thuê, do giả định chỉ kéo dài

đền bù, trễ hạn xây dựng, quá trình xây dựng không kéo dài nên đối với các trường hợp

trễ hạn thì doanh thu cũng trễ hạn tương ứng, không thay đổi về tỷ lệ huy động vốn.

Thực thu ở mỗi thời điểm đều bằng Tổng thu nhân tỷ lệ vốn huy động ở lịch huy động

vốn tại thời điểm tương ứng. Trong đó Tổng thu tính toán như sau:

Trường hợp giá không thay đổi dù đúng hay sai kế hoạch – trường hợp 1 và 3:

Tổng thu đều bằng 250 tỷ. Trong trường hợp giá thay đổi theo lạm phát: Doanh thu khu

A: Tổng thu sẽ bằng tổng cộng chi phí đầu tư khu A trong các trường hợp tương ứng

nhân với tỷ lệ lãi định mức 10%. Doanh thu khu B: trong tất cả các trường hợp Tổng

thu đều bằng Tổng thu theo trường hợp 1 nhân với chỉ số giá tại thời điểm bắt đầu huy

động vốn.

Chi đầu tư và doanh thu của dự án như bảng 3.6 sau (chi tiết xem phụ lục 7,8):

Bảng 3.6: Chi đầu tư và doanh thu (thực thu) (triệu đồng)

Tổng Năm NPV

cộng 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

(phương

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 pháp cũ)

Chi đầu tư

TH 1 Đúng kế hoạch, giá không đổi 235.167 197.687 3.199 92.847 65.989 73.132 0 0 0 0 0 0 0

TH 2 Đúng kế hoạch, giá thay đổi theo lạm phát 335.099 242.450 3.199 111.267 94.769 125.863 0 0 0 0 0 0 0

TH 3 Có trễ hạn, giá không đổi 235.167 142.760 3.199 18.569 18.569 18.569 18.569 18.569 65.989 73.132 0 0 0

TH 4 Có trễ hạn, giá thay đổi theo lạm phát 713.605 258.946 3.199 22.253 26.668 31.959 38.299 45.897 234.238 311.091 0 0 0

Doanh thu

TH 1 Đúng kế hoạch, giá không đổi 250.458 186.385 0 58.802 98.003 81.130 12.523 0 0 0 0 0 0

TH 2 Đúng kế hoạch, giá thay đổi theo lạm phát 359.644 214.661 0 84.447 140.745 116.470 17.982 0 0 0 0 0 0

TH 3 Có trễ hạn, giá không đổi 250.458 116.701 0 0 0 58.802 98.003 81.130 12.523 0 0 0 0

(Nguồn: Tính toán của tác giả)

TH 4 Có trễ hạn, giá thay đổi theo lạm phát 864.104 228.601 0 0 0 208.725 347.875 264.299 43.205 0 0 0 0

Bên cạnh doanh thu và chi phí, dự án còn chịu các khoản thuế VAT và thu

nhập doanh nghiệp như đã nêu ở mục 3.1, khi này ngân lưu ra của dự án (Ct) bằng chi

đầu tư + thuế VAT đầu vào + VAT nộp ngân sách + thuế thu nhập nộp ngân sách, ngân

lưu vào của dự án (Bt) bằng doanh thu + thuế VAT đầu ra + các khoản hoàn thuế. Sau

khi đã tính giá trị ngân lưu ròng Bt-Ct ở từng thời điểm như trên, việc tiếp theo là cần

xem xét tính thời gian của tiền tệ ở mức sinh lợi mà nhà đầu tư yêu cầu. Tức là quy các

giá trị ngân lưu ròng tại từng thời điểm này về hiện tại để đánh giá hiệu quả dự án bằng

suất sinh lợi mà nhà đầu tư mong đợi.

Ta sẽ lấy ngân lưu ròng B-C ở từng thời điểm t tính về hiện tại bằng cách lấy (Bt-Ct)/(1+WACC)t, rồi tổng các giá trị này lại như công thức (2.1), hoặc trong MS.

Excel có thể dùng hàm NPV để tính toán. Kết quả như bảng 3.7 sau (chi tiết ngân lưu,

giá trị hiện tại ngân lưu dự án của các trường hợp xem phụ lục 9):

Bảng 3.7: Ngân lưu và giá trị hiện tại ngân lưu ròng dự án (triệu đồng)

Tổng Năm

cộng 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Ngân lưu dự án NPV (phương

pháp cũ) 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Ngân lưu ra

TH 1 Đúng kế hoạch, giá không đổi 264.972 222.001 3.519 102.132 73.764 82.405 1.899 1.252 0 0 0 0 0

TH 2 Đúng kế hoạch, giá thay đổi theo lạm phát 377.897 271.959 3.519 122.393 105.935 141.265 2.986 1.798 0 0 0 0 0

TH 3 Có trễ hạn, giá không đổi 264.972 159.882 3.519 20.426 20.426 20.426 20.426 20.426 73.764 82.405 1.899 1.252 0

TH 4 Có trễ hạn, giá thay đổi theo lạm phát 826.368 294.460 3.519 24.479 29.335 35.155 42.129 50.487 0 261.836 349.158 16.015 14.255

Ngân lưu vào

TH 1 Đúng kế hoạch, giá không đổi 276.440 205.610 64.682 107.803 89.243 14.711 0 0 0 0 0 0 0

TH 2 Đúng kế hoạch, giá thay đổi theo lạm phát 398.317 237.314 92.892 154.820 128.117 22.489 0 0 0 0 0 0 0

TH 3 Có trễ hạn, giá không đổi 276.440 128.738 0 0 0 0 64.682 107.803 89.243 14.711 0 0 0

TH 4 Có trễ hạn, giá thay đổi theo lạm phát 950.514 251.461 0 0 0 0 0 229.597 382.662 290.729 47.526 0 0

Ngân lưu ròng (= vào - ra)

0 0 0 0 TH 1 Đúng kế hoạch, giá không đổi 11.468 -16.391 -3.519 -102.132 -9.082 25.398 87.344 13.459 0

0 0 0 0 TH 2 Đúng kế hoạch, giá thay đổi theo lạm phát 20.421 -34.645 -3.519 -122.393 -13.043 13.555 125.131 20.691 0

TH 3 Có trễ hạn, giá không đổi 11.468 -31.144 -3.519 -20.426 -20.426 -20.426 -20.426 -20.426 -9.082 25.398 87.344 13.459 0

(Nguồn: Tính toán của tác giả)

TH 4 Có trễ hạn, giá thay đổi theo lạm phát 124.146 -42.999 -3.519 -24.479 -29.335 -35.155 -42.129 -50.487 -32.239 33.504 274.714 33.271 0

3.4. Phân tích kết quả

Bảng 3.7 cho thấy lạm phát tăng giá đã tác động đến chi phí và doanh thu của

dự án. Trường hợp 1 ngân lưu ra là 265 tỷ, còn trường hợp 4 ngân lưu ra là 826 tỷ. Chi

phí của dự án do công ty lập lại vào năm 2009 là 843 tỷ. Sự khác biệt giữa số liệu do tác

giả tính toán và số liệu của công ty đưa ra là do dự án lập lại năm 2009 có một vài thay

đổi về thiết kế và máy móc thiết bị trang bị, mà nếu không có sự thay đổi này thì chi phí

dựa vào đơn giá thực tế do công ty đưa ra trong tính toán năm 2009 sẽ cho kết quả

tương đương với số liệu tính toán theo mô hình của tác giả. Như vậy ngay từ đầu nếu

đưa các yếu tố lạm phát tăng giá vào mô hình, dùng kỹ thuật độ nhạy để dự báo, ta đã

có thể dự tính được sự thay đổi trong doanh thu và chi phí của dự án khi có các rủi ro về

chậm trễ xảy ra.

Hơn nữa, khi xem xét theo tiêu chí giá trị hiện tại ròng cho thấy dù ở trường

hợp nào thì ngân lưu tài chính của dự án đều không khả thi, tất cả các kết quả NPV đều

<0. Việc đánh giá kết quả dự án theo NPV cho kết quả khá khác biệt so với xem xét kết

quả kinh doanh. Khi so sánh giữa việc đánh giá các khoản doanh thu và chi phí chưa

xem xét đến lạm phát tăng giá đã cho kết quả khác biệt, cụ thể NPV dự án nếu xét giá

không thay đổi là -16 tỷ đồng, trong trường hợp giá thay đổi theo lạm phát là -35 tỷ

đồng. Bên cạnh đó, trong thực tế quá trình đền bù thường có rủi ro trễ hạn, khi trễ hạn

như giả định đã nêu thì NPV dự án là -43 tỷ đồng. Đi sâu vào phân tích thì ngân lưu dự

án <0 là do nhiều tác động mà cụ thể chính là doanh thu đã không đảm bảo cho các

khoản chi phí. Mặc dù đã được sự hỗ trợ về giá đất, nhưng chi phí xây dựng vẫn chiếm

một tỷ trọng lớn, và chứng minh trên cho thấy dự án đã chịu ảnh hưởng bởi tác động

của các yếu tố lạm phát tăng giá khi xem xét dưới suất sinh lợi yêu cầu của dự án. Như

vậy việc đánh giá số liệu theo tính thời gian của tiền tệ có xem xét đến các yếu tố suất

sinh lợi theo yêu cầu, lạm phát tăng giá giúp ta đánh giá dự án được đầy đủ và toàn diện

hơn.

Như đã trình bày ở chương 2, suất sinh lợi theo yêu cầu đóng vai trò hết sức

quan trọng trong đánh giá theo tiêu chí NPV. Với suất sinh lợi tính toán được ở phụ lục

8, theo cách tính toán ở mục 3.3, ta có thể xác định doanh thu cần thiết tối thiểu để nhà

đầu tư tham gia vào thực hiện dự án theo cách sau: Giả định đây là một dự án hoàn toàn

do nhà đầu tư tự do tham gia trên thị trường, loại bỏ việc hỗ trợ về giá đất, khi này cần

xác định doanh thu cần thiết để bù đắp đủ các khoản chi phí và mang lại một suất sinh

lợi mà nhà đầu tư kỳ vọng. Đề tài đã tính toán cụ thể các khoản chi đầu tư tại thời điểm

2003 theo giả định nói trên như bảng 3.8 sau:

Bảng 3.8: Chi phí đầu tư với giả định đất mua từ thị trường (triệu đồng)

Tổng chi phí đầu tư

349.815 Chưa VAT

318.014

Đất

175.273

Chuẩn bị + Xây dựng

129.764

Dự phòng

12.976

VAT

31.801

(Nguồn: Tính toán của tác giả)

Đề tài cũng xem xét dự án trong 4 trường hợp như đã nêu. Cách tính toán chi

phí và ngân lưu ra tương tự ở mục 3.3, kết quả như bảng 3.9 sau:

Bảng 3.9: Chi phí và ngân lưu ra trong giả định chi phí đất mua thị trường (triệu đồng)

Tổng Năm

cộng 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Chi đầu tư

TH 1 Đúng kế hoạch, giá cố định 318.014 3.199 175.693 65.989 73.132 0 0 0 0 0 0 0

TH 2 Đúng kế hoạch, giá thay đổi theo lạm phát 434.381 3.199 210.549 94.769 125.863 0 0 0 0 0 0 0

TH 3 Có trễ hạn, giá cố định 318.014 3.199 35.139 35.139 35.139 35.139 35.139 65.989 73.132 0 0 0

TH 4 Có trễ hạn, giá thay đổi theo lạm phát 860.901 3.199 42.110 50.464 60.475 72.473 86.851 0 234.238 311.091 0 0

Ngân lưu ra

TH 1 Đúng kế hoạch, giá cố định 367.834 3.519 193.263 74.355 83.390 6.384 6.922 0 0 0 0 0

TH 2 Đúng kế hoạch, giá thay đổi theo lạm phát 523.751 3.519 231.604 106.784 142.679 17.243 21.922 0 0 0 0 0

TH 3 Có trễ hạn, giá cố định 367.721 3.519 38.653 38.653 38.653 38.653 38.653 74.363 83.403 6.557 6.616 0

TH 4 Có trễ hạn, giá thay đổi theo lạm phát 1.133.072 3.519 46.321 55.510 66.523 79.720 95.536 0 263.962 352.701 64.573 104.706

Hiện giá ngân lưu ra dự án

TH 1 Đúng kế hoạch, giá cố định 312.853 3.519 175.987 61.656 62.967 4.390 4.334 0 0 0 0 0

TH 2 Đúng kế hoạch, giá thay đổi theo lạm phát 382.238 3.519 196.398 76.787 87.003 8.916 9.613 0 0 0 0 0

TH 3 Có trễ hạn, giá cố định 234.189 3.519 35.197 32.051 29.186 26.577 24.201 38.609 39.431 2.823 2.594 0

(Nguồn: Tính toán của tác giả)

TH 4 Có trễ hạn, giá thay đổi theo lạm phát 420.626 3.519 39.313 39.984 40.667 41.361 42.067 83.721 94.941 14.752 20.302 0

Để nhà đầu tư thực hiện dự án ít nhất hiện giá của ngân lưu ra và hiện giá của

ngân lưu vào phải bằng nhau (NPV=0). Sử dụng công cụ Goal seek của MS. Excel đề

tài tính toán được tổng doanh thu tối thiểu của 2 trường hợp chi phí đất theo giá thị

trường và chi phí đất tính theo chi phí đền bù (các chi phí này được qui tính về cùng

thời điểm phát sinh doanh thu). Trong đó chi phí đất thị trường lấy theo giá thực tế, chi

phí đền bù được tính theo lãi ngân hàng để quy về thời điểm phát sinh doanh thu. Các

khoản chênh lệch xác định được như sau:

Bảng 3.10: Giá bán tối thiểu tính đến thời điểm thực hiện (triệu đồng)

TH1 TH2 TH3 TH4

Tổng Tổng Tổng

cộng cộng cộng /m2 /m2 /m2 /m2 T ổng cộng

Xác định giá bán

Giá tối thiểu 10,87 376.294 17,09 591.651 10,92 377.998 42,43 1.468.983

Giá dự án 7,23 250.458 10,39 359.644 7,23 250.458 24,96 864.104

Chênh lệch giá bán 3,63 125.836 6,70 232.007 3,68 127.541 17,47 604.880

Chênh lệch từ đất 19,17 112.947 19,17 112.947 26,27 281.688 26,27 281.688

Giá thị trường 52,11 251.658 52,11 251.658 107,69 520.025 107,69 520.025

(Nguồn: Tính toán của tác giả)

Như trên đã cho thấy để nhà đầu tư tham gia thì giá bán tối thiểu cần đạt được

xác định bằng sử dụng công cụ goal seek để NPV=0 theo biến giá bán nhà, thì khi này

giá bán tối thiểu tương ứng với các trường hợp lần lượt là 11-17-11 và 42 triệu đồng/m2”, trong khi dự án hiện hữu có giá bán thấp hơn rất nhiều.

Xem xét ở khía cạnh ngược lại trong trường hợp mức giá với người dân là

không thể tăng thêm được nữa thì có thể xem xét đến các yếu tố chi phí. Về chi phí,

mức xây dựng đã xem xét và so sánh với các dự án tương đương, thậm chí khu A đã có

mức tiết kiệm đáng kể, nên tác giả xem xét đến các mức hỗ trợ đối với nhà đầu tư, cụ

thể xem xét mức hỗ trợ về giá đất. Tác giả sử dụng kỹ thuật độ nhạy và công cụ goal

seek để tính toán NPV tương ứng với các mức chi phí đất, cụ thể như bảng 3.11 sau:

Giá đền bù 32,94 138.711 32,94 138.711 81,42 238.337 81,42 238.337

Bảng 3.11: Chi phí đền bù giải tỏa được nhà đầu tư chấp nhận (triệu đồng)

CP chấp

Triệu

% so với

NPV

nhận

đồng/m2

đền bù

thị trường

TH1

TH2

TH3

TH4

0,00

0% 55.273

49.774

33.204

49.342

8.402

1,74

10%

5% 48.159

41.238

26.802

39.875

21.006

4,35

25%

12% 37.428

28.423

17.161

25.630

43.395

8,99

51,6%

24,8% 18.308

5.658

325

43.683

9,05

52,0%

24,9% 18.053

5.355

-228

48.959

10,14

58%

28% 13.556

-4.265

-4.904

64.832

13,43

77%

37%

-16.140

-16.432

-22.184

67.220

13,92

80%

38%

-2.039

-18.568

-18.262

-24.773

84.025

17,40

100%

48% -16.391

-34.645

-31.144

-42.999

(Nguồn: Tính toán của tác giả)

Như vậy, ta nhận thấy rằng ở trường hợp 1 dự án sẽ khả thi khi chi phí đất là tương ứng 37% so với thị trường, tức 13,43 triệu đồng/m2. Còn càng để trễ hạn thì tổn

thất cho ngân sách càng lớn hơn khi ở trường hợp 4 mức đất mà nhà đầu tư chấp nhận là

25% giá thị trường. Nếu tính tỷ lệ 37% so với giá đất cuối năm 2009 thì tương đương 108*37% = 40 triệu đồng/m2. Như vậy nếu xem xét về giá đất ta nhận thấy dự án sẽ khả

thi nếu được thực hiện ở các khu vực vùng ven như quận 7, 8, Bình chánh… nơi mà có

chi phí đất phù hợp đảm bảo cho tính khả thi của dự án và khả năng thanh toán của

người dân, cũng như việc di dời cũng không quá xa nơi sinh sống hiện hữu. Điều này

cho thấy việc dự án SKL lồng ghép khá nhiều mục tiêu cũng gây khó khăn cho thực

hiện dự án. Với tình trạng đất đắt đỏ tại quận 5, việc thực hiện một dự án tái định cư kết

hợp với một khu phức hợp hiện đại là khá khó khăn.

Tóm lại, nếu giá bán và các khoản chi phí này được xem xét đến trước và cân

nhắc rằng liệu ngân sách có thể hỗ trợ được đến mức nêu trên hay không thì đã có thể

đưa ra được quyết định phù hợp ngay từ ban đầu.

Cải tạo chung cư cũ liên quan đến nhiều đối tượng trong đó người dân là đối

tượng thụ hưởng trực tiếp, nhà đầu tư là người thực hiện dự án và chính quyền địa

phương là cơ quan có thẩm quyền quyết định.

Đối với người dân đang ở trong các chung cư cũ xuống cấp, việc sinh sống nơi

đây chắc chắn là ảnh hưởng đến đời sống, sinh hoạt và tính mạng của họ. Tuy nhiên có

nhiều lý do khiến họ không thể thay đổi chỗ ở vì các vấn đề liên quan đến đời sống như

nơi làm việc, kinh doanh, chợ, bệnh viện, trường học cho con và các vấn đề liên quan

đến thủ tục hành chính.... khá thuận tiện. Thế nhưng giá cả nhà riêng lẻ tại khu vực quận 5 khá đắt đỏ. Cụ thể giá đất thị trường bình quân là trên 76,6 triệu đồng 1m2,19 đơn thuần tính chuẩn diện tích nhà ở tối thiểu là 14m2 bình quân 1 người, nếu toàn bộ diện

tích để ở là diện tích đất thì chi phí đất cho 1 đầu người khi này là 1,07 tỷ đồng. Với

mức thu nhập bình quân của người dân thành phố là 46,64 triệu đồng/năm, việc mua

nhà ở gắn liền với đất là khó khả thi đối với các đối tượng có mức thu nhập trung bình khi diện tích nhà ở bình quân tại quận là 84,16m2.20 Việc tái định cư của người dân

cũng gặp nhiều khó khăn do giá đền bù thấp hơn so với giá nhà tái định cư, quỹ nhà tái

định cư hạn chế, việc giải tỏa tái định cư ảnh hưởng khá lớn đến đời sống của người

dân… và vấn đề quan trọng chủ yếu ở đây có thể là do năng lực tài chính có hạn ảnh

hưởng đến khả năng thu xếp, thay đổi nơi ở. Nếu dự án đền bù không thỏa đáng, kéo dài

chắc chắn ảnh hưởng đến khả năng thu xếp nơi ở của người dân. Như bảng trên cho

thấy rằng, trong trường hợp dự án trễ hạn không đúng kế hoạch và chủ đầu tư phá vỡ

cam kết, không thực hiện bán nhà tái định cư, thì khi này người dân phải mua nhà theo giá kinh doanh, với giá bình quân là 42 triệu đồng/m2 thì giá nhà ở có thể lên đến 50 triệu đồng/m2 là quá cao so với thu nhập.

Đối với các nhà đầu tư, các doanh nghiệp không mặn mà với việc xây mới

chung cư cũ do các thủ tục pháp lý để lập dự án xây dựng mới rất phức tạp, hầu như

kinh doanh không có lợi, trong khi việc giải toả, tái định cư lại nhiều khó khăn. Trong

quan điểm kinh doanh các nhà đầu tư luôn mong đợi đồng vốn bỏ ra phải được thu về

một cách phù hợp để có thể tái sản xuất mở rộng hoặc gia tăng giá trị tài sản... Như trên

đã cho thấy để nhà đầu tư tham gia thì giá bán tối thiểu cần đạt được tương ứng với các trường hợp lần lượt là 11-17 -11 và 42 triệu đồng/m2, trong khi dự án hiện hữu có giá

bán thấp hơn rất nhiều bởi các ràng buộc về giá cả, suất sinh lợi... Bên cạnh đó việc

thương lượng chưa có một cơ sở để xem xét, chưa có một cơ chế rõ ràng để phê duyệt

19 Ủy ban nhân dân Quận 5 (2004-2009) [8] 20 Văn phòng Ban chỉ đạo Tổng điều tra dân số và nhà ở TP Hồ Chí Minh (2010) [10]

các yêu cầu của nhà đầu tư, điều này khiến cho quá trình thương lượng mang tính bị

động và nhà đầu tư bị phụ thuộc trong quá trình hoạt động sản xuất kinh doanh… cũng

gây nên yếu tố khó thu hút đầu tư.

Đối với chính quyền việc thực hiện xây dựng mới một chung cư cũ cũng gặp

rất nhiều khó khăn, do đây không phải là nhà ở riêng biệt, nhu cầu và khả năng của mỗi

gia đình là khác nhau, muốn xây mới cần có sự đồng thuận của toàn bộ cư dân trong tòa

nhà, việc đền bù giải tỏa khá phức tạp, thủ tục gặp nhiều khó khăn, đầu tư xây mới đòi

hỏi ngân sách khá lớn để thực hiện...nếu quá trình thẩm định chưa nêu được toàn diện

các đặc điểm, cân nhắc các yếu tố của dự án thì sẽ không thực hiện được các quyết định

phù hợp.

Vì vậy việc xóa bỏ các chung cư cũ tạo ra quỹ nhà ở mới không thể thực hiện

một cách thuận lợi nếu không có sự quan tâm thỏa đáng đến các vấn đề nêu trên. Để

như vậy thì dự án cần thẩm định một cách có khoa học, đối với các bên liên quan sẽ cân

nhắc đến mục tiêu tài chính, lợi ích mà họ có được, vì vậy cần xem xét đến các yếu tố

này, nhằm có thể đưa ra các giải pháp phù hợp, đáp ứng được nguyện vọng của chủ đầu

tư, mang lại lợi ích cho người dân và tạo được hiệu quả tích cực trong công tác quản lý,

hoàn thành các yêu cầu đặt ra.

3.5. Phân tích kinh tế - phân phối

Đối với dự án này, cần phải phân tích xem loại hình công trình nào là có hiệu

quả nhất (giá trị kinh tế lớn nhất) cho kinh tế Quận 5 nói riêng, TPHCM nói chung. Tuy

nhiên, với một quan sát thông thường cho thấy, ở vị trí như dự án (trung tâm của các

quận trung tâm), thường dành cho các phức hợp cao tầng với các chức năng hỗn hợp

gồm căn hộ, kinh doanh thương mại và để xe. Điều này có nghĩa là, những công trình

như vậy sẽ mang lại giá trị gia tăng hay giá trị kinh tế (NPV kinh tế) dương cho kinh tế

thành phố. Để tính toán lợi ích dự án tạo ra cho xã hội, cần tiến hành phân tích kinh tế.

Để phân tích các yếu tố tác động đến dự án đề tài sử dụng đồ thị 3.1 sau đây:

Đồ thị 3.1: Tác động của thuế và trợ cấp trong thị trường cạnh tranh

Như đã biết đặc điểm của dự án là chi phí đất nhà đầu tư không phải mua theo

giá thị trường mà thực hiện đền bù, giá bán nhà khu A được thực hiện theo mức hỗ trợ

10% trên chi phí. Như vậy khi phân tích kinh tế, giá để tính toán khi này sẽ không bao

gồm các khoản hỗ trợ và các khoản thuế. Việc giá nhà khu A khác biệt so với giá thị

trường xem như là ngoại tác thứ nhất tác động đến dự án. Về giá đất khi này sử dụng

giá đất thị trường để tính toán. Việc chi phí đất trong thực hiện dự án khác với giá đất

thị trường xem như ngoại tác thứ hai. Các giá sử dụng đều không có thuế. Thuế được

xem như là ngoại tác thứ ba.

Để tính toán ngân lưu kinh tế của dự án, tác giả sử dụng các giả định và số liệu như sau: Suất sinh lợi thực của vốn tính cho toàn bộ nền kinh tế là 8% 21 như đã nêu ở

mục 2.2; Tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế dựa vào số liệu dự báo tốc độ tăng GDP

21 Nguyễn Phi Hùng (2010), Ước tính chi phí cơ hội kinh tế của vốn ở Việt Nam [12]

Việt nam của The Economist Intelligence Unit (EIU) là 4% ;22 Giá đất thị trường căn cứ

vào phần giá thị trường trong Báo cáo đề xuất bảng giá đất ở quận 5 các năm 2004-2009 23 như đã nêu ở mục 3.1; Giá cho thuê khu thương mại, dịch vụ, nhà xe sử dụng giá như

ở phụ lục 1, giá cho thuê nhà được tính dựa vào giá thị trường của Hùng Vương Plaza

và Tản đà court. Khi này các thông số tính toán như sau:

Bảng 3.12: Thông số dự án theo giá kinh tế

Giá 1m2

Tổng cộng (giá 2003)

Hiệu suất KD

Diện tích m2

311.272 4.829 36,30 2,97 2,33

46.333

168.532 129.764 28.561

2,97

10%

101.203 12.976

38.097

Nhà ở A Nhà ở B

Tổng cộng chi đầu tư Chi phí đất thị trường24 Chi phí xây dựng Chi phí dự phòng Diện tích thương mại và giá cả cho thuê 1 năm Nhà ở Nhà xe Thương mại

92% 100% 100% 100% 90% 80%

18.016 8.326 9.690 7.586 12.495

0,78 0,54 0,46 0,60 0,48 1,32

26.150 26.150 9.678 3.822 5.856 3.277 13.195

Sau khi có số tiền cho thuê một năm, tác giả tính toán tiền cho thuê nhà vĩnh

viễn về năm 2007 dựa vào các thông số đã nêu. Các khoản duy tu, bảo trì … giả sử có

NPV=0. Như vậy ngân lưu kinh tế của dự án như sau: Ngân lưu vào là tiền cho thuê căn

hộ, khu thương mại dịch vụ, nhà xe vĩnh viễn; Ngân lưu ra là chi đầu tư bao gồm chi

mua đất theo giá thị trường, chi phí xây dựng và dự phòng. Cụ thể ngân lưu kinh tế như

bảng sau (Chi tiết ngân lưu kinh tế xem phụ lục 10):

22 The Economist Intelligence Unit (2010) [15] 23 Ủy ban Nhân dân quận 5 (2004-2009) [11] 24 Ủy ban Nhân dân Quận 5 (2004-2009), [11]

Bảng 3.13: Ngân lưu kinh tế trong trường hợp đúng hạn, giá thay đổi theo lạm

phát (triệu đồng)

Năm

Ngân lưu kinh tế

NPV

2003 2004 2005 2006 2007

Ngân lưu ra

291.428 3.199 188.427 82.079 101.449 0

Chi phí đầu tư

291.428 3.199 188.427 82.079 101.449 0

Ngân lưu vào

421.674 0 0 0 0 764.785

Doanh thu thuần

421.674 0 0 0 0 764.785

130.246 -3.199 -188.427 -82.079 -101.449 764.785

Ngân lưu ròng

Sau khi tính toán ngân lưu kinh tế, tác giả sử dụng công cụ phân tích độ nhạy

của MS. Excel để tính toán thiệt hại đối với nền kinh tế trong trường hợp dự án bị trễ

hạn như sau:

Bảng 3.14: Thiệt hại đối với nền kinh tế trong trường hợp trễ hạn (triệu đồng)

Số năm tăng thêm

Do chậm

Do đền bù +

đền bù

xây dựng

xây dựng trễ

1 năm

130.246

91.369

94.533

91.369

60.010

63.092

56.847

32.459

35.461

26.215

8.303

11.226

-943

-12.830

-9.981

-24.999

-31.268

(Nguồn: Tính toán của tác giả)

Như vậy đây là một dự án khả thi về mặt kinh tế khi đem lại lợi ích cho nền

kinh tế là 130 tỷ. Tuy nhiên nếu công tác đền bù hoàn thành chậm một năm lợi ích do

dự án mang lại chỉ là 94 tỷ đồng, như vậy nền kinh tế bị thiệt hại là 130-94 = 34 tỷ

đồng, nếu công tác đền bù chậm 4 năm thì nền kinh tế bị thiệt hại 119 tỷ đồng. Như vậy

bình quân mỗi năm đền bù kéo dài nền kinh tế bị thiệt hại là 28 tỷ đồng. Nếu đền bù

đúng hạn, mà chậm đưa vào xây dựng, một năm chậm xây dựng sẽ làm cho lợi ích dự

án chỉ còn là 91 tỷ đồng nền kinh tế bị thiệt hại là 130- 91 = 39 tỷ đồng, tương tự tính

toán được bình quân mỗi năm chậm xây dựng dự án bị thiệt hại 31 tỷ đồng. Nếu kết hợp

cả 2 yếu tố này, trong trường hợp công tác đền bù chậm 4 năm và chậm xây dựng 1 năm

thì nền kinh tế bị thiệt hại là 130+13 tỷ = 143 tỷ đồng.

Bên cạnh đố để tiến hành đánh giá tác động của việc thực hiện dự án đến nền

kinh tế và các đối tượng, cần thực hiện phân tích phân phối. Khi này các tác động đến

dự án như thuế, việc hỗ trợ giá đất và khống chế giá bán nhà cần được tiến hành phân

tích, các đối tượng chịu tác động bởi việc thực hiện dự án khi này là chủ đầu tư, người

dân và chính quyền, các tính toán được thực hiện cụ thể như sau:

Bảng 3.15: Tác động của việc thực hiện dự án đến nền kinh tế và các đối tượng, trường hợp đúng kế hoạch giá thay đổi theo

lạm phát (triệu đồng)

Thực hiện dự án/Không thực hiện

Để đất

Thực hiện

Ảnh hưởng của thực hiện dự án/

trống

dự án

không thực hiện

Tác động đến nền kinh tế

-85.388

130.246

Thực hiện dự án/không thực hiện

215.634

tích cực

Tổng

Tác động của ngoại tác đến dự án

Các ngoại tác tác động đến dự án

tác động

Thuế H

ỗ trợ giá

Khống chế giá nhà

đất cho dự án

(hỗ trợ cho dân)

-161.421

-6.715

41.446 -196.152

Khi không có ngoại tác

105.786

-24.460

-291.428

421.674

Khi có ngoại tác

-55.636

-31.175

-249.982

225.522

Không

Có ngoại

Ảnh hưởng của ngoại tác đến các

Nếu thực hiện dự án, tác động của dự án đến các đối

ngoại tác

tác

đối tượng

tượng

Nền kinh tế

130.246

Chủ đầu tư

125.256

-31.175

tiêu cực

Ngân hàng

4.990

502

tiêu cực

Người dân

196.152

tích cực

Ngân sách

-35.890

tiêu cực

Thuế

5.556

tích cực

Hỗ trợ

-41.446

tiêu cực

DWL

658

tiêu cực

Trong trường hợp đúng kế hoạch giá thay đổi theo lạm phát, tổng ngoại

tác tác động đến tính khả thi của dự án là -161,4 tỷ đồng. Trong đó tác động của

thuế đến tính khả thi của dự án là tiêu cực, nếu không có thuế, ngân lưu của dự án là -

24,5 tỷ, do có thuế nên ngân lưu của dự án là – 31,2 tỷ, như vậy tác động này làm cho

ngân lưu dự án bị giảm đi 6,7 tỷ. Việc hỗ trợ giá đất cho dự án là tác động tích cực đến

tính khả thi của dự án, nếu không có hỗ trợ này chi phí đầu tư là 291 tỷ, nhưng vì được

hỗ trợ chi đầu tư khi này chỉ là 250 tỷ, tác động này làm ngân lưu dự án tăng 41 tỷ.

Việc khống chế giá nhà tác động tiêu cực đến tính khả thi của dự án, lợi ích dự án chỉ

còn 225 tỷ thay vì 421 tỷ giảm -196 tỷ. Tóm lại tổng tác động của các ngoại tác này đến

dự án là làm cho ngân lưu dự án giảm 161 tỷ.

Về tác động đến nền kinh tế thì dự án tạo ra lợi ích 130 tỷ đối với nền kinh

tế khi được thực hiện. Nếu không có các ngoại tác tác động thì chủ đầu tư được lợi là

125 tỷ. Tuy nhiên, việc thực hiện dự án là do có hỗ trợ đất, khống chế giá bán và có các

chính sách về thuế, tổng tác động của các yếu tố này làm cho việc thực hiện dự gây ra

thiệt hại cho chủ đầu tư -31 tỷ. Người dân được hưởng lợi là 196 tỷ do được mua nhà

với giá khống chế. Để đổi lại điều này thì ngân sách thiệt hại -41 tỷ nhưng nhờ thu được

khoảng thuế là 5 tỷ nên thiệt hại còn lại là 36 tỷ. Tổn thất vô ích (DWL) do dự án tạo ra

là 0,6 tỷ đồng (Chi tiết tính toán xem phụ lục 11).

Tóm lại: Mặc dù dự án là không khả thi về mặt tài chính, nhưng lại mang lại

lợi ích cho nền kinh tế, trong đó hỗ trợ đất giúp làm giảm chi phí cho chủ đầu tư, và hỗ

trợ giá mua nhà mang lại lợi ích cho người dân nên cần được xem xét thực hiện. Ở

trường hợp đúng hạn, dự án tạo ra giá trị căn hộ, giá trị này được xem như là độ thỏa

dụng của người dân khi được sống trong căn hộ nói trên. Hơn nữa, nếu sống trong

chung cư cũ, tính mạng người dân bị đe dọa thường xuyên, môi trường sống cũ và

xuống cấp, đây là một ngoại tác tính cực to lớn mà dự án mang lại. Trong trường hợp

trễ hạn, lợi ích của người dân và nhà đầu tư giảm xuống, nếu kéo dài quá lâu các bên

đều bị thiệt hại.

Thông qua ứng dụng mô hình chiết khấu dòng tiền trong việc xây dựng mô

hình tài chính đối với dự án, đề tài đã phân tích được các yếu tố tác động đến tính khả

thi của dự án như lạm phát, suất chiết khấu, độ trễ, cũng như thực hiện phân tích kinh tế

giúp chỉ rõ được các ảnh hưởng của chính sách hỗ trợ đối với các đối tượng thụ hưởng.

Chương 4. KẾT LUẬN VÀ KHUYẾN NGHỊ CHÍNH SÁCH

Qua việc nghiên cứu công tác thẩm định đang được ứng dụng tại địa phương,

xem xét các yếu tố tác động đến tính khả thi của dự án SKL, ứng dụng mô hình chiết

khấu dòng tiền và tiêu chuẩn giá trị hiện tại ròng nói trên, tác giả nhận thấy việc thực

hiện dự án SKL đang diễn ra rất chậm chạp và khó khăn có 2 nguyên nhân chính sau:

Nguyên nhân đầu tiên và quan trọng nhất của việc chậm trễ là tính kém khả thi

về mặt tài chính của dự án, lợi ích của các đối tượng liên quan chưa được đánh giá và

giải quyết một cách thấu đáo. Cụ thể bản thân dự án không đảm bảo mức sinh lợi yêu

cầu của nhà đầu tư khiến cho việc kêu gọi đầu tư gặp khó khăn, kể cả trong trường hợp

đúng hạn thì việc thực hiện dự án cũng gây ra thiệt hại -34 tỷ đối với chủ đầu tư. Tính

kém khả thi thứ 2 là do khả năng tài chính của người dân là có hạn trong việc tìm chỗ ở

mới, giá nhà ở tại quận khá đắt đỏ, nhưng giá trị hiện tại chi phí đền bù giải tỏa là 85 tỷ

(chưa kể VAT) trong khi giá đất trên thị trường vào thời điểm là 168 tỷ (chưa kể VAT)

khiến cho người dân cảm thấy mức đền bù là không thỏa đáng, không đủ để thu xếp nơi

ở mới phù hợp với sinh hoạt và làm việc của họ.

Nguyên nhân thứ hai, đó là chính quyền chưa sử dụng công cụ thích hợp để

xem xét tính khả thi của dự án và lượng hóa một cách chính xác tác động đến các đối

tượng để có các chính sách phù hợp. Cụ thể công tác thẩm định tại quận hiện tại vẫn còn

dựa vào báo cáo kết quả kinh doanh, nghiên cứu này đã chứng minh rằng phương pháp

này không chỉ ra và phân tích được tác động của các yếu tố ảnh hưởng lợi ích của các

bên liên quan một cách cụ thể. Chi tiết như sau:

Đối với người dân, chính sách hỗ trợ giá nhà đã phát huy hiệu quả, đảm bảo

cho giá cả không bị tăng cao, lợi ích của người dân được đảm bảo. Tuy nhiên trong

trường hợp dự án bị kéo dài thì lợi ích tất cả các bên đều thiệt hại. Do đó cần phải tính

toán cụ thể để người dân thấy được thiệt hại mà họ sẽ phải gánh chịu nếu xuất phát từ

nguyên nhân đền bù giải tỏa chậm, từ đó nâng cao hiệu quả công tác tuyên truyền giải

tỏa.

Đối với chủ đầu tư do không lượng hóa được tác động của các yếu tố lạm phát,

suất sinh lợi và các chính sách hiện hành đối với lợi ích của nhà đầu tư nên không đưa

ra được các quyết định và chính sách thu hút đầu tư phù hợp. Việc tính toán từ kết quả

kinh doanh cho thấy dự án đem về lợi ích là 2,7 tỷ, tuy nhiên đề tài đã chứng minh rằng

đối với dự án SKL có thời gian thực hiện kéo dài hơn 1 năm, dù thực hiện đúng hạn thì

khi xem xét các yếu tố lạm phát, suất sinh lợi và tính thời gian của tiền tệ thì chủ đầu tư

thiệt hại -34 tỷ chứ không phải có lợi nhuận là 2,7 tỷ như kết quả kinh doanh cho thấy,

như vậy mức sinh lợi không đảm bảo đối với nhà đầu tư cũng như việc không lượng hóa

được điều này đã không giúp đưa ra chính sách phù hợp.

Kế đến, theo kết quả nghiên cứu, đề tài đã chứng minh việc tái định cư tại chỗ

là không phù hợp. Cụ thể cho dù đã được hỗ trợ nhưng dự án vẫn gây thiệt hại cho chủ

đầu tư là -34 tỷ tương ứng với mức giá đền bù là 17,4 triệu đồng/m2 đất, nếu mức chi

phí cho đất chỉ là 13,43 triệu đồng/m2 thì dự án đã đem lại mức lợi nhuận mong muốn

cho chủ đầu tư. Mức giá này tương ứng với 37% giá đất thị trường tại quận 5, nhưng lại

tương ứng với 100% giá thị trường tại một vài khu vực ở các quận 7, 8, Bình chánh ....

Như vậy dự án nếu được thực hiện ở các khu vực nói trên có thể đảm bảo suất sinh lợi

mong đợi cho chủ đầu tư, trong khả năng chi trả của người dân và không quá cách xa

nơi ở hiện hữu gây ảnh hưởng đến cuộc sống và sinh hoạt của người dân. Như vậy cần

có một quy hoạch đồng bộ từ thành phố, giúp có sự sắp xếp hợp lý hơn trong việc tái

định cư. Việc sử dụng đất phù hợp với chi phí cơ hội có thể đem lại nhiều lợi ích hơn

cho nền kinh tế. Như vậy nên đền bù thỏa đáng và tái định cư hợp lý, còn khu đất trên

nên để cho nhà đầu tư tự quyết định mục đích sử dụng sao cho đảm bảo tính khả thi

đem lại lợi ích cho nền kinh tế và phù hợp với quy hoạch. Điều này đòi hỏi chính quyền

quận cần được sự hỗ trợ của chính quyền thành phố trong việc sắp xếp tái định cư, tuy

nhiên trong thực tế việc này đã không được tính toán lượng hóa để có thể đưa ra đề xuất

đối với cấp trên.

Cuối cùng, cần phải có một chính sách giải tỏa hiệu quả hơn hiện tại. Luận văn

đã chứng minh sự chậm trễ trong công tác đền bù giải tỏa, cùng với cách chính sách

hiện hành đã tác động đến tính khả thi của dự án. Việc chậm trễ của dự án đầu tiên là do

công tác đền bù giải tỏa chậm, mà nguyên nhân của điều này là do khả năng tài chính

của người dân là có hạn trong khi có sự chênh lệch lớn giữa giá đất thị trường và giá

đền bù, khiến cho công tác hiệp thương đền bù gặp nhiều khó khăn. Tuy nhiên, như trên

đã chứng minh, mức đền bù này đã vượt quá ngưỡng khả thi cho việc thực hiện một dự

án nhà ở với mục đích tái định cư tại địa điểm hiện hữu. Do vậy nếu thấy rằng lợi ích

đem lại cho người dân của chính sách khống chế giá bán hiện hữu là đáng cân nhắc, thì

cần phải xem lại chính sách giải tỏa đền bù. Đối với dự án SKL, thực hiện giải tỏa 125

căn trong đó chỉ có 2 căn là có quyền sở hữu nhà tư nhân, luận văn cũng đã chứng minh

mức đền bù giải tỏa đã vượt ngưỡng đảm bảo cho tính khả thi của dự án, nhưng việc

giải tỏa vẫn hết sức khó khăn, trong tương lai các chung cư mới với toàn bộ hộ dân có

quyền sở hữu tư nhân thì công tác giải tỏa sẽ còn gặp nhiều khó khăn hơn, do vậy cần

một chính sách ở cấp cao hơn nhằm mục đích trong tương lai công tác giải tỏa được

thuận lợi hơn, các khoản chi phí này được giảm bớt, giảm được thiệt hại cho ngân sách

nhà nước và nền kinh tế nói chung.

Tóm lại, thông qua việc tìm hiểu dự án, tìm hiểu công tác thẩm định đang được

chính quyền quận thực hiện và tiến hành đánh giá tính khả thi của dự án dựa vào mô

hình chiết khấu dòng tiền, thực hiện các phân tích tài chính, kinh tế và phân phối một

cách độc lập, tác giả nhận thấy có 2 nguyên nhân gây chậm trễ trong thực hiện dự án

SKL nói trên. Nguyên nhân thứ nhất do bản thân dự án không khả thi về mặt tài chính.

Nguyên nhân thứ hai là do công tác thẩm định chưa đầy đủ, chưa phân tích được các tác

động đến lợi ích của các bên liên quan để có thể đưa ra các đề xuất phù hợp. Do đó tác

giả có các đề xuất như sau:

Về nguyên nhân thứ nhất: để đảm bảo tính khả thi cho dự án SKL nói riêng và

các dự án cải tạo chung cư cũ nói chung: Trước tiên cần một chính sách giải tỏa từ

chính quyền trung ương, đảm bảo cho việc giải tỏa được thuận lợi, đúng thời gian, tránh

gây ảnh hưởng đến tính khả thi của dự án và thiệt hại cho ngân sách. Kế đến, cần có

một quy hoạch toàn diện của cả thành phố trong việc thực hiện cải tạo các chung cư cũ,

bố trí sắp xếp tái định cư phù hợp tránh gây xáo trộn về cuộc sống, đảm bảo lợi ích cho

người dân, quy hoạch mục đích sử dụng đất phù hợp giúp giảm chi phí đầu vào đối với

việc xây dựng chung cư mới. Cuối cùng, cần xem xét suất sinh lợi hợp lý hơn cho nhà

đầu tư.

Về nguyên nhân thứ 2: để nâng cao hiệu quả công tác thẩm định, phục vụ tốt

nhiệm vụ tham mưu, tác giả đề xuất trong công tác thẩm định cần sử dụng mô hình phù

hợp để đánh giá các yếu tố tác động đến tính khả thi của dự án, cụ thể chính quyền quận

nên yêu cầu các công ty tư vấn báo cáo thẩm định cần áp dụng mô hình chiết khấu dòng

tiền có tính đến đầy đủ các yếu tố tác động đến dự án, phân tích tài chính, kinh tế và

phân phối một cách cụ thể, từ đó có thể lượng hóa chính xác các tác động đối với các

bên liên quan và có chính sách phù hợp.

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tiếng Việt

Trần Thanh Bình (2010), “Đầu tư vào căn hộ cao cấp - xu hướng hiện đại trong

kinh doanh nhà đất”, Việt Báo Online, truy cập ngày 10/01/2010 tại địa chỉ

http://vietbao.vn/Nha-dat/Dau-tu-vao-can-ho-cao-cap-xu-huong-hien-dai-trong-

kinh-doanh-nha-dat/45136825/511/

Chính phủ (2005), Nghị định 16/2005/NĐ-CP của Chính Phủ về quản lý dự án

đầu tư xây dựng công trình.

Công ty quản lý phát triển nhà quận 5 (2003) và (2009), Dự án khả thi - công

trình Trung Tâm Thương mại chung cư Soái Kình Lâm năm 2003, 2009

Cục Thống Kê Thành Phố Hồ Chí Minh (2003-2009), Niên giám Thống Kê, NXB

Thống kê, Hà Nội.

5. Nguyễn Phi Hùng (2009), Ước lượng chi phí cơ hội kinh tế của vốn ở Việt Nam,

Luận văn Thạc sĩ Kinh tế, chuyên ngành Chính sách công.

6. Ngân Hàng Nhà nước (2004-2008), Báo cáo thường niên Ngân hàng nhà nước

các năm 2004-2008.

7. H. Nhung (2010), “Cuối năm 2010, TPHCM đạt diện tích bình quân nhà ở

14m²/người”, Báo Sài Gòn Giải phóng Online, truy cập ngày 17/12/2010 tại địa

chỉ http://www.sggp.org.vn/xahoi/2010/1/216615/

8. Quận Ủy Quận 5 (2005)-(2010), Văn kiện đại hội Đảng bộ quận 5 nhiệm kỳ IX, X.

9. Huyền Trang (2010), “Thị trường chung cư P.11, Q.5, TP.HCM: Giá tăng đều”,

Báo Thanh Niên Online,

truy cập ngày 10/01/2010

tại địa chỉ

http://nhadat.thanhnien.com.vn/tinchitiet/1/1188/thi-truong-chung-cu-p11-q5-

tphcm-gia-tang-deu-/

10. Ủy ban nhân dân TP Hồ Chí Minh (31/08/2004), Chỉ thị 24/2004/CT-UB về đầu

tư và xây dựng 30.000 căn hộ chung cư dành cho việc tái định cư trên địa bàn TP

Hồ Chí Minh.

11. Ủy ban nhân dân Quận 5 (2004-2009), Báo cáo đề xuất bảng giá đất ở quận 5 các

năm 2004-2009.

12. Ủy ban nhân dân Quận 5 (2009), Báo cáo thống kê kết quả kiểm tra tổng số

chung cư trên địa bàn quận 5 năm 2009.

13. Văn phòng Ban chỉ đạo Tổng điều tra dân số và nhà ở TP Hồ Chí Minh (2010),

Số liệu Tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2009 - Quận 5.

Tiếng Anh

14. Brealey, Richard A. & Meyers, Stewart C. (2000), Principles of Corporate

Finance – 6th ed., the Mc Graw Hill Company.

15. Harberger, Arnold C. & Jenkins, Glenn P. (1995), Cost-Benifit analysis of

investment decisions: manual, Harvard Institute for International Development,

Harvard University.

16. The Economist Intelligence Unit (2010), Vietnam GDP Growth Forecast.

PHỤ LỤC

Phụ lục 1: Số liệu dự án

Diện tích m2

Tổng diện tích khối nhà tái định cư (khối A)

12.258

Diện tích khu kỹ thuật - phụ trợ

3.933

Diện tích cầu thang, hành lang chung, gian kỹ thuật

2.500

Diện tích nhà SHCĐ, BQL chung cư

633

Diện tích tầng kỹ thuật, hồ nước mái

800

Diện tích nhà ở

8.326

Tổng diện tích khối chung cư thương mại (khối B)

34.075

Diện tích khu kỹ thuật - phụ trợ

4.304

Diện tích nhà ở

9.690

Diện tích nhà xe tầng hầm

7.586

Diện tích khu thương mại - dịch vụ

12.495

(Nguồn: Công ty quản lý phát triển nhà quận 5 (2003)[2])

XÂY DỰNG

I I.1 CHI PHÍ XÂY DỰNG

A Phần xây lắp

129.764 Gxl = 107.631 Thành tiền

46.333 Diện tích m2

Đơn giá chưa VAT

1,5 18.388

Khối A Sàn Khu thương mại Khu để xe Khu ở CP Móng/Xây dựng

2.758

1,8 45.961

Khối B Sàn Khu thương mại Khu ở Hồ bơi Hầm CP Móng/Xây dựng

25.534 12.495 13.039 955 7.586 15%

2,5 2.389 3,0 22.758 10.666

12.258 12.258 15%

Phần xây lắp hệ thống hạ tầng kỹ thuật Khối A Khối B

1.146 3.565 Gtb = 16.740 5.393 828

I.2 CHI PHÍ THIẾT BỊ I.3 CHI PHÍ KIẾN THIẾT CƠ BẢN KHÁC : K 1 2

Chi phí ban quản lý dự án Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng = %*hệ số*(Gxl+Gtb)

% hệ số

2.1 Chi phí lập dự án đầu tư 1,05 0,2244%

2.2 Chi phí thiết kế + lập dự toán 1,10 1,7091%

2.3 Chi phí lựa chọn nhà thầu thi công xây dựng công trình 1,10 0,0756%

2.4 Chi phí lựa chọn nhà thầu cung cấp vật tư thiết bị công trình 1,10 0,0218%

293 2.338 103 30 922 54

1,10 0,6737% 2.5 Chi phí giám sát thi công xây dựng công trình

Các chi phí khác

1,10 0,0394% 2.6 Chi phí giám sát thi công lắp đặt thiết bị công trình

1,10 0,0219% 3.1 Lệ phí thẩm định dự án đầu tư = %*hệ số *(Gxl+Gtb)

1,10 0,0566% 3.2 Lệ phí thẩm định thiết kế kỹ thuật

1,10 0,0509% 3.3 Lệ phí thẩm định tổng dự toán

30 77 70 448 100

0,3602% 3.4 Chi phí bảo hiểm = %*(Gxl+Gtb)

0,0804% 3.5 Chi phí thẩm tra & phê duyệt quyết toán = %*(Gxl+Gtb)

100

Chi phí khảo sát địa chất phân bổ

Chi phí bồi thường hỗ trợ cho các hộ dân

3.6 Chi phí kiểm toán = %*((Gxl+Gtb)

84.025 16.441 67.584

Phân bổ Khối A Phân bổ Khối B

21.379 23.517

VAT

10% 10%

Chưa kể VAT Đền bù Thi công phần móng + hầm Thi công phần thô Hoàn thiện Cảnh quan Chi phí kiến thiết cơ bản khác Dự phòng

10% 10%

4 II CHI PHÍ ĐỀN BÙ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG III DỰ PHÒNG PHÍ/(Gxl+Gtb+K) TỔNG CỘNG CHI ĐẦU TƯ

235.168 84.025 36.183 64.348 21.451 2.389 5.393 21.379 23.517 258.685

VAT Chi đầu tư kể cả VAT

Diện tích m2

Giá 1m2

Số căn hộ

206

4.829 46.333

A B

17,4 2,8 2,33 2,97

Tổng cộng (giá 2003) 258.685 235.168 84.025 129.764 28.561 101.203 21.379 23.517

108 98 10% hiệu suất kinh doanh

206

Nhà ở A Nhà ở B

108 98

Tổng cộng chi đầu tư (chưa kể VAT) Chi phí đất (đền bù) Chi phí xây dựng Chi phí dự phòng VAT Diện tích thương mại và giá cả (chưa kể VAT) Nhà ở Nhà xe Thương mại VAT

92% 38.097 18.016 8.326 9.690 7.586 12.495

100% 100% 100% 90% 80%

7,23 7,65 6,54 8,61 3,18 9,09

275.504 250.458 137.883 54.452 83.431 21.711 90.864 25.046

(Nguồn: Tính toán của tác giả)

Phụ lục 2: Chỉ số giá Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2000 – 2008

Tháng 12 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

năm trước

= 100

1 100,09 100,09 100,38 100,16 100,27 100,84 100,91 101,17 101,3

2 101,66 103,09 104,05 103,92 104,30 104,12 103,31 104,25 105,18

3 100,24 100,70 101,34 101,29 104,01 103,35 102,11 102,63 107,20

4 99,52 100,52 101,75 101,70 104,13 103,86 102,65 103,34 109,15

5 100,06 100,63 102,23 101,89 105,79 104,87 103,55 104,98 113,78

6 100,84 100,98 103,14 101,98 106,77 105,77 104,18 106,35 116,48

7 100,54 100,45 103,12 101,75 107,18 105,60 104,43 107,34 117,11

8 100,72 100,53 103,28 101,77 107,79 106,15 104,90 107,55 119,56

9 100,85 101,05 103,27 102,32 108,14 107,33 105,09 108,08 119,69

10 100,9 101,00 103,86 102,26 108,02 107,75 105,43 108,97 119,40

11 102,26 101,06 103,81 103,09 108,49 108,15 106,32 110,44 118,58

12 101,75 101,54 103,72 103,97 109,28 108,77 106,45 114,72 118,08

BQ 1 tháng +0,14 +0,13 +0,30 +0,32 +0,74 +0,70 +0,52 +1,11 +1,39

(Nguồn: Cục Thống kê Thành phố Hồ chí Minh, Niên giám thống kê 2000-

2008[8])

tăng, giảm

Phụ lục 3: Tốc độ phát triển tổng sản phẩm trên địa bàn Thành phố Hồ

Chí Minh giai đoạn 2000 – 2008

Năm

Dịch vụ

Tổng sản phẩm trong nước

Nông, lâm nghiệp và thủy sản

Năm trước =100 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Bình quân

109,0 109,5 110,2 111,4 111,7 112,2 112,2 112,6 110,7 111,05

Chia ra Công nghiệp và xây dựng 111,9 112,4 111,5 113,0 112,5 111,8 110,5 111,3 108,9 111,53

107,0 107,4 109,3 110,0 111,3 112,8 113,8 114,3 112,4 110,89

102,6 105,5 104,0 111,8 102,3 101,6 105,6 105,0 102,0 104,45

(Nguồn: Cục Thống kê Thành phố Hồ chí Minh, Niên giám thống kê 2000-

2008 [8])

Phụ lục 4: Lịch chi trả chi phí đầu tư đúng kế hoạch

Năm 2003

Năm 2004

Năm 2005

Năm 2006

Đền bù

100%

Chuẩn bị + Xây dựng

100%

46%

51%

Dự phòng = 10%

(Nguồn: Tính toán của tác giả)

Phụ lục 5: Khả năng huy động vốn theo tiến độ, đúng kế hoạch

30%

Xong phần móng

50%

Khi xây dựng

15%

Hoàn thành bàn giao

95%

Sau khi cấp giấy

(Nguồn: Tính toán của tác giả)

Phụ lục 6: Chi phí vốn dự án

Theo mô hình định giá tài sản vốn chi phí vốn được tính toán như sau

Chi phí chủ sở hữu = lãi suất phi rủi ro + beta* mức bù rủi ro thị trường

Trong đó beta là rủi ro hệ thống, được tính bằng thương số giữa tích sai của

suất sinh lợi cổ phiếu của công ty chủ dự án với suất sinh lợi của danh mục đầu tư thị trường và phương sai của suất sinh lợi danh mục đầu tư thị trường. 25

Tuy nhiên việc áp dụng mô hình trên ở Việt nam gặp nhiều khó khăn mang

tính lịch sử do thị trường chứng khoán mới hình thành chưa đủ độ dài để hình thành,

bản thân doanh nghiệp chủ đầu tư cũng chưa có số liệu lịch sử nên việc tính suất sinh

lợi của danh mục đầu tư cũng gặp khó khăn. Do đó khi này có thể tham khảo số liệu

tương đương ở thị trường khác chẳng hạn như Hoa kỳ để tham khảo. Do đó khi này chi

phí vốn chủ sở hữu một dự án ở Việt nam sẽ bằng chi phí vốn một dự án tương tự ở Hoa

kỳ cộng mức bù rủi ro quốc gia và mức bù rủi ro về tỷ giá do mỗi quốc gia được đánh

giá về mức độ rủi ro khác nhau và do tiền tệ sử dụng khác nhau.

Bên cạnh đó do mỗi doanh nghiệp là khác nhau nên cơ cấu vốn là khác nhau

khi này cần kết hợp thêm mô hình Modigliani và Miller (M&M), do một doanh nghiệp

khi vay nợ sẽ có suất sinh lợi kỳ vọng khác với một doanh nghiệp không vay nợ. Khi

này suất sinh lợi dự án là chi phí vốn bình quân trọng số giữa suất sinh lợi của chủ sở

hữu và suất sinh lợi nợ vay. Căn cứ vào lãi suất tiền gửi và cho vay trung và dài hạn do Ngân hàng nhà nước công bố giai đoạn 2004-200826 giả định suất sinh lợi nợ vay là

14,49%, lãi tiền gửi là 9,35%.

Khi này WACC trong từng trường hợp được tính toán như sau:

25 Nguyễn Xuân Thành (2009) Khái niệm và ước tính chi phí vốn trong thẩm định dự án [16] 26 Ngân hàng nhà nước (2004-2008), Báo cáo thường niên [12]

Chi phí vốn bình quân trọng số

TH1 TH2 TH3 TH4

Việt Nam

Hệ số tín nhiệm vay nợ Moody's B1

Mức bù rủi ro quốc gia 4,50%

Lạm phát 7,45%

Thị trường HK

Lợi suất trái phiếu CPHK 5 năm 4,27%

Mức bù rủi ro thị trường 4,84%

Lạm phát 2,00%

Hệ số beta có vay nợ ngành xây dựng 77,00%

Nợ/Vốn chủ sở hữu (D/E) 61,74%

Thuế suất thuế thu nhập 23,77%

Hệ số beta không vay nợ ngành xây dựng βu = 67,00%

Dự án

Thuế suất bình quân thuế thu nhập - tc 25%

Tỷ lệ D/E bình quân 0% 8,61% 0% 22,46%

Tỷ lệ E/V bình quân 100% 92,07% 100% 81,66%

Tỷ lệ D/V bình quân 0% 7,93% 0% 18,34%

=hệ số beta không vay nợ ngành xây dựng*[1+(1-thuế suất thuế thu nhập bình quân)*tỷ lệ nợ trên vốn D/E)]

Hệ số beta có vay nợ tính cho CTQLPTN5 βl = 0,67 0,71 0,67 0,78

Suất sinh lợi chủ sở hữu

=(1 + lợi suất TPCP + mức bù rủi ro thị trường*βl + mức bù rủi ro quốc gia)*(1+lạm phát VN)/(1+lạm phát HK)-1

Suất sinh lợi chủ sở hữu - danh nghĩa re = 18,00% 18,22% 18,00% 18,58%

=(1+danh nghĩa)/(1+lạm phát)-1

Suất sinh lợi chủ sở hữu - thực 9,82% 10,02% 9,82% 10,35%

Chi phí vốn Tài chính WACC

Suất sinh lợi vốn chủ sở hữu re 18% 18,22% 18% 18,58%

Suất sinh lợi nợ vay rd 6,55% 14,49% 6,55% 14,49%

= re*(E/V)+rd*(D/V)

Chi phí vốn trước thuế - danh nghĩa WACC* 18,00% 17,93% 18,00% 17,83%

Chi phí vốn trước thuế - thực 9,75% 9,65% 9,82% 9,82%

Phụ lục 7: Chi đầu tư (triệu đồng)

Tổng Năm Chi đầu tư

cộng 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

0 1 2 3 4 5 6 7 8

TH 1 Đúng kế hoạch, giá không thay đổi 235.167 3.199 92.847 65.989 73.132

Đất 84.025 0 84.025 0 0

Chuẩn bị + Xây dựng 129.764 2.908 382 59.990 66.483

Dự phòng 21.379 291 8.441 5.999 6.648

TH 2 Đúng kế hoạch, giá thay đổi theo lạm phát 335.099 3.199 111.267 94.769 125.863

Đất 100.694 0 100.694 0 0

Chuẩn bị + Xây dựng 203.941 2.908 457 86.154 114.421

Dự phòng 30.464 291 10.115 8.615 11.442

TH 3 Có trễ hạn, giá không thay đổi 235.167 3.199 18.569 18.569 18.569 18.569 18.569 65.989 73.132 0

Đất 84.025 0 16.805 16.805 16.805 16.805 16.805 0 0 0

Chuẩn bị + Xây dựng 129.764 2.908 76 76 76 76 76 59.990 66.483 0

Dự phòng 21.379 291 1.688 1.688 1.688 1.688 1.688 5.999 6.648 0

TH 4 Có trễ hạn, giá thay đổi theo lạm phát 713.605 3.199 22.253 26.668 31.959 38.299 45.897 234.238 311.091 0

Đất 149.391 0 20.139 24.134 28.922 34.660 41.536 0 0 0

Chuẩn bị + Xây dựng 499.341 2.908 91 110 131 157 189 212.944 282.810 0

Dự phòng 64.873 291 2.023 2.424 2.905 3.482 4.172 21.294 28.281 0

Phụ lục 8: Doanh thu (triệu đồng)

Doanh thu Tổng cộng 2003 2004 Năm 2008 2009 1 5 6 2007 4 2010 7 2011 8 2012 9 2013 10

0 0 0 2005 2 58.802 0 2006 3 98.003 0 250.458 54.452 0 0

25.029 41.715 12.515 83.431 0 0

6.513 27.259 10.856 45.432 81.130 12.523 2.723 51.729 4.172 1.086 4.543 3.257 13.630 nhà xe khu dịch vụ TH 1 Đúng kế hoạch, giá không thay đổi 21.711 90.864 0 0 0 0

0 0 74.246 359.644 78.154 0 0 0 0

35.945 59.909 17.973 119.818 0 0

Nhà A Nhà B + dịch vụ Nhà B dịch vụ Đúng kế hoạch, giá thay đổi theo lạm phát Nhà A Nhà B + dịch vụ Nhà B dịch vụ

84.447 140.745 116.470 17.982 3.908 5.991 1.559 6.525 0 0 15.590 65.246 0 0 4.677 19.574 0 0 9.354 39.148 0 0 31.180 130.493 250.458 54.452 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 58.802 0 98.003 0 81.130 51.729 12.523 2.723

83.431 0 0 0 0 0 0 25.029 41.715 12.515 4.172 0 0

Nhà A Nhà B + dịch vụ Nhà B dịch vụ nhà xe khu dịch vụ 6.513 27.259

21.711 90.864 864.104 168.354 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 10.856 45.432 0 0 208.725 347.875 0 0 0 3.257 13.630 264.299 159.937 1.086 4.543 43.205 8.418 0 0 0 0

296.150 0 0 0 0 0 0 44.422 14.807 0 88.845 148.075

TH 2 nhà xe khu dịch vụ TH 3 Có trễ hạn, giá không thay đổi TH 4 Có trễ hạn, giá thay đổi theo lạm phát Nhà A Nhà B + dịch vụ Nhà B dịch vụ nhà xe khu dịch vụ 77.067 322.533 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 23.120 38.533 96.760 161.267 11.560 48.380 3.853 16.127 0 0

Phụ lục 9: Ngân lưu dự án theo từng trường hợp (triệu đồng)

Năm NPV Tổng cộng (phương pháp cũ) Đúng kế hoạch, giá không đổi

TH1: Ngân lưu ra 2003 0 3.519 3.199 320 0 2004 1 102.132 92.847 9.285 0 2005 2 73.764 65.989 6.599 0 2006 3 82.405 73.132 7.313 0 2007 4 1.899 0 0 277 2008 5 1.252 0 0 1.252 264.972 222.001 235.167 197.687 19.769 23.517 974 1.529

1.176 1.623 1.960 4.759

Doanh thu thuần Thuế VAT đầu ra Hoàn thuế VAT Hoàn thuế TNDN 0 0 0 0 0 0 9.800 0 0 8.113 0 0 0 64.682 107.803 89.243 14.711 98.003 81.130 12.523 58.802 1.252 5.880 0 0 0 936 25.398 87.344 13.459 -9.082 3.571 276.440 205.610 250.458 186.385 18.639 0 586 -16.391 25.046 0 936 11.468 0 0 0 0 0 0 -3.519 -102.132 Năm NPV Tổng cộng (phương pháp cũ) 2006 3 2004 1

Chi phí đầu tư VAT đầu vào Thuế VAT nộp ngân sách Thuế thu nhập nộp ngân sách Ngân lưu vào NGÂN LƯU RÒNG Đúng kế hoạch TH2: giá thay đổi theo lạm phát Ngân lưu ra 2003 0 3.519 3.199 320 0 2005 2 122.393 105.935 141.265 94.769 125.863 111.267 12.586 9.477 11.127 0 0 0 2007 4 2.986 0 0 656 2008 5 1.798 0 0 1.798 377.897 271.959 335.099 242.450 24.245 1.128 33.510 2.455

1.689 2.329 2.815 6.833

Doanh thu thuần Thuế VAT đầu ra Hoàn thuế VAT Hoàn thuế TNDN 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Chi phí đầu tư VAT đầu vào Thuế VAT nộp ngân sách Thuế thu nhập nộp ngân sách Ngân lưu vào NGÂN LƯU RÒNG 0 92.892 154.820 128.117 22.489 84.447 140.745 116.470 17.982 1.798 14.075 11.647 8.445 0 0 0 2.709 0 0 13.555 125.131 20.691 -3.519 -122.393 -13.043 4.136 398.317 237.314 359.644 214.661 21.466 0 1.188 -34.645 35.964 0 2.709 20.421

NPV Tổng cộng (phương pháp cũ) Có trễ hạn giá không đổi 2006 3 2007 4

TH3: Ngân lưu ra 264.972 159.882 235.167 142.760 14.276 610 23.517 1.529 2003 0 3.519 3.199 320 0 2004 1 20.426 18.569 1.857 0 2005 2 20.426 18.569 1.857 0 20.426 20.426 18.569 18.569 1.857 1.857 0 0 Năm 2008 2009 6 0 0 0 0 5 20.426 18.569 1.857 0 2010 7 73.764 65.989 6.599 0 2011 8 82.405 73.132 7.313 0 2012 9 1.899 0 0 277 2013 10 1.252 0 0 1.252

4.759

DN 2.236 276.440 128.738 250.458 116.701 11.670 0 367 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -31.144 -3.519 -20.426 -20.426 -20.426 -20.426 -20.426 25.046 0 936 11.468 0 0 0 0 0 0 0 1.176 1.960 64.682 107.803 98.003 58.802 9.800 5.880 0 0 0 0 25.398 -9.082 1.623 0 89.243 14.711 81.130 12.523 8.113 1.252 0 0 936 0 87.344 13.459

NPV Tổng cộng (phương pháp cũ) 2006 3 2007 4 2010 7 2011 8 2012 9 2013 10 Năm 2008 2009 6

Chi phí đầu tư VAT đầu vào Thuế VAT nộp ngân sách Thuế thu nhập nộp ngân sách Ngân lưu vào Doanh thu thuần Thuế VAT đầu ra Hoàn thuế V AT Hoàn thuế TN NGÂN LƯU RÒNG Có trễ hạn TH4: giá thay đổi theo lạm phát Ngân lưu ra 826.368 294.460 713.605 258.946 25.895 71.361 3.289 15.050 2003 0 3.519 3.199 320 0 2004 1 24.479 22.253 2.225 0 2005 2 29.335 26.668 2.667 0 35.155 42.129 31.959 38.299 3.830 3.196 0 0 5 50.487 45.897 4.590 0 0 261.836 349.158 0 234.238 311.091 31.109 0 0 0 23.424 0 16.015 14.255 0 0 4.321 0 0 10.729

26.352 6.957 5.286 4.174

20.872 34.787 26.430

DN 6.331 950.514 251.461 864.104 228.601 22.860 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Chi phí đầu tư VAT đầu vào Thuế VAT nộp ngân sách Thuế thu nhập nộp ngân sách Ngân lưu vào Doanh thu thuần Thuế VAT đầu ra Hoàn thuế V AT Hoàn thuế TN NGÂN LƯU RÒNG 0 0 0 0 0 0 -42.999 -3.519 -24.479 -29.335 -35.155 -42.129 -50.487 86.410 0 0 124.146 9.934 0 0 229.597 382.662 290.729 47.526 0 208.725 347.875 264.299 43.205 0 4.321 0000 0 0 0 0 33.504 274.714 33.271 0 -32.239

Phụ lục 10: Ngân lưu kinh tế trong trường hợp đúng hạn giá thay đổi theo lạm phát (triệu đồng)

NPV

Tổng cộng

Đúng kế hoạch, giá thay đổi theo lạm phát

2007 4

2003 0 3.199 0 2.908 291 0 0

2004 1 188.427 187.959 426 43 0 0

Năm 2005 2 82.079 0 74.618 7.462 0 0

2006 3 101.449 0 92.227 9.223 0 0

0 0 0 0 764.785 111.777

94.428

171.264

Chi đầu tư Đất Chuẩn bị + Xây dựng Dự phòng Doanh thu Nhà A Nhà B + dịch vụ

Nhà B dịch vụ

nhà xe khu dịch vụ

375.155 291.428 187.959 161.966 170.179 117.693 17.018 11.769 764.785 421.674 111.777 61.630 171.264 52.845 95.845 385.899 212.770

0 0

95.845 385.899

Phụ lục 11: Phân tích phân phối

Chính phủ

Người dân

Chủ đầu tư Ngân hàng

Chênh lệch do ngoại tác

Đúng kế hoạch, giá thay đổi theo lạm phát

Chênh lệch do suất chiết khấu

NPV kinh tế @ WACC kinh tế

NPV tài chính @ WACC kinh tế

NPV tài chính @ WACC tài chính

16,05%

17,93%

8,00%

Thuế H

ỗ trợ

0 0 0

24.998 1.216 4.340

24.245 1.128 4.136

22.552 0 1.287

1.216 4.340 -1.287 4.269

0 99 -31.175 130.246 3.469 161.421 -31.175 502

271.959 280.536 291.428 8.577 10.892 242.450 249.982 291.428 7.532 41.446 753 -24.998 -1.216 88 -4.340 204 237.314 249.361 421.674 12.047 172.313 214.661 225.522 421.674 10.861 196.152 0 1.086 -22.552 21.466 0 0 0 -1.287 0 1.188 -34.645

-41.446 196.152 -41.446 196.152

Ngân lưu ra Chi phí đầu tư VAT đầu vào VAT nộp ngân sách Thuế TN nộp NS Ngân lưu vào Doanh thu thuần Thuế VAT đầu ra Hoàn thuế VAT Hoàn thuế TNDN NGÂN LƯU RÒNG

Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Ứng dụng phương pháp chiết khấu dòng tiền trong công tác thẩm định dự án soái Kình Lâm quận 5 - Tp. HCM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH 

TTHHÁÁII MMIINNHH TTHHỊỊNNHH ỨNG DỤNG PHƯƠNG PHÁP CHIẾT KHẤU DÒNG TIỀN TRONG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN SOÁI KÌNH LÂM QUẬN 5 - TPHCM LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ CHUYÊN NGÀNH: CHÍNH SÁCH CÔNG

MÃ SỐ: 60.31.14

NGƯỜI HƯỚNG DẪN: GS.TS JAY K.ROSENGAR

TP.HỒ CHÍ MINH – NĂM 2011

LỜI CAM ĐOAN

LỜI CẢM ƠN

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN............................................................................................................. i

LỜI CẢM ƠN..................................................................................................................ii

MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT ........................................................ iv

DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................................. v

DANH MỤC PHỤ LỤC ................................................................................................ vi

TÓM TẮT ĐỀ TÀI ......................................................................................................... 1

Chương 1. MỞ ĐẦU.................................................................................................... 3

Chương 2. KHUNG PHÂN TÍCH.............................................................................. 7

Chương 3. ỨNG DỤNG MÔ HÌNH CHIẾT KHẤU DÒNG TIỀN TRONG

ĐÁNH GIÁ TÍNH KHẢ THI CỦA DỰ ÁN SOÁI KÌNH LÂM .............................. 11

Chương 4. KẾT LUẬN VÀ KHUYẾN NGHỊ CHÍNH SÁCH .............................. 35

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO..................................................................... 38

PHỤ LỤC

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1: Chỉ số giá ....................................................................................................... 12

Bảng 3.2: Hiệu quả kinh tế tài chính dự án do tư vấn thực hiện năm 2003 và 2009 (triệu

Bảng 3.3: Tiền lãi và giá trị của 1 khoản tiền sau 1 thời gian (triệu đồng).................... 15

Bảng 3.4: Tóm tắt các trường hợp phân tích của tác giả................................................ 16

Bảng 3.5: Chi phí vốn bình quân trọng số (%) .............................................................. 17

Bảng 3.6: Chi đầu tư và doanh thu (thực thu) (triệu đồng)............................................ 19

Bảng 3.7: Ngân lưu và giá trị hiện tại ngân lưu ròng dự án (triệu đồng)....................... 21

Bảng 3.8: Chi phí đầu tư với giả định đất mua từ thị trường (triệu đồng) ..................... 23

Bảng 3.9: Chi phí và ngân lưu ra trong giả định chi phí đất mua thị trường (triệu đồng)

Bảng 3.10: Giá bán tối thiểu tính đến thời điểm thực hiện (triệu đồng) ........................ 25

Bảng 3.11: Chi phí đền bù giải tỏa được nhà đầu tư chấp nhận (triệu đồng) ................ 26

Bảng 3.12: Thông số dự án theo giá kinh tế................................................................... 30

Bảng 3.13: Ngân lưu kinh tế trong trường hợp đúng hạn, giá thay đổi theo lạm phát

Bảng 3.14: Thiệt hại đối với nền kinh tế trong trường hợp trễ hạn (triệu đồng) ........... 31

Bảng 3.15: Tác động của việc thực hiện dự án đến nền kinh tế và các đối tượng, trường

Đồ thị 3.1: Tác động của thuế và trợ cấp trong thị trường cạnh tranh ........................... 29

DANH MỤC PHỤ LỤC

TÓM TẮT ĐỀ TÀI

Chương 1. MỞ ĐẦU

1.1. Vấn đề nghiên cứu

1.2. Dự án Soái Kình Lâm

1.3. Mục tiêu nghiên cứu

1.4. Câu hỏi nghiên cứu

1.5. Phạm vi nghiên cứu

1.6. Cấu trúc luận văn

Chương 2. KHUNG PHÂN TÍCH

2.1. Quan điểm thẩm định

Về tài chính

Về kinh tế

Về phân tích phân phối: các lợi ích tài chính ròng mà dự án mang lại sẽ được

2.2. Tiêu chuẩn giá trị hiện tại ròng – NPV (Net present value)

∑

Suất chiết khấu chính là suất sinh lợi yêu cầu của từng đối tượng, như vậy 3

Về kinh tế: dự án được đánh giá trên quan điểm toàn xã hội, do nguồn lực là

Về tài chính:

2.3. Các phân tích rủi ro thực hiện trong thẩm định dự án

Chương 3. ỨNG DỤNG MÔ HÌNH CHIẾT KHẤU DÒNG

TIỀN TRONG ĐÁNH GIÁ TÍNH KHẢ THI CỦA DỰ ÁN

SOÁI KÌNH LÂM

3.1. Đặc điểm - thông số dự án

Bảng 3.1: Chỉ số giá

3.2. Kết quả thẩm định do công ty tư vấn thực hiện

Bảng 3.2: Hiệu quả kinh tế tài chính dự án do tư vấn thực hiện năm 2003 và

2003

2009

2009/2003

46.333

49.684

1,07

258

959

3,72

242

823

3,40