BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH

T
TH
HÁ
ÁI
I
M
MI
IN
NH
H
T
TH
HỊ
ỊN
NH
H
ỨNG DỤNG PHƯƠNG PHÁP CHIẾT KHẤU
DÒNG TIỀN TRONG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH
DỰ ÁN SOÁI KÌNH LÂM QUẬN 5 - TPHCM
LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
CHUYÊN NGÀNH: CHÍNH SÁCH CÔNG
MÃ SỐ: 60.31.14
NGƯỜI HƯỚNG DẪN: GS.TS JAY K.ROSENGAR
TP.HỒ CHÍ MINH – NĂM 2011
i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi cam đoan luận văn này hoàn toàn do tôi thực hiện. Các đoạn trích dẫn và
số liệu sử dụng trong luận văn đều được dẫn nguồn và có độ chính xác cao nhất trong
phạm vi hiểu biết của tôi.
Luận văn này không nhất thiết phản ánh quan điểm của Trường Đại học Kinh
tế thành phố Hồ Chí Minh hay Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright.
Người thực hiện
THÁI MINH THỊNH
ii
LỜI CẢM ƠN
Tôi xin cảm ơn Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright đã tạo điều kiện cho
tôi được tham dự khóa học thạc sĩ chính sách công, đây thực sự là một khóa học hết sức
thiết thực và bổ ích đối với bản thân và công việc của tôi.
Tôi xin cảm ơn Tiến sĩ Jay K. Rosengard, Thầy Huỳnh Thế Du đã tận tình
hướng dẫn tôi thực hiện luận văn này. Sự hướng dẫn, trao đổi của Thầy đã giúp tôi củng
cố, nâng cao kiến thức, và nếu không có sự giúp đỡ này chắc chắn luận văn khó có thể
hoàn thành.
Tôi xin cảm các Thầy Cô của chương trình đã tận tình giảng dạy và truyền đạt
kiến thức. Tôi xin cảm ơn cán bộ công nhân viên nhà trường đã tạo điều kiện trong thời
gian tôi học tập và sinh hoạt tại Chương trình.
Tôi xin cảm ơn các đồng nghiệp đã chia sẽ, giúp đỡ, cung cấp tài liệu trong quá
trình tôi thực hiện luận văn này.
Cuối cùng tôi xin cảm ơn gia đình, bạn bè đã động viên, khuyến khích tôi trong
thời gian qua.
iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN............................................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN..................................................................................................................ii
MỤC LỤC ...................................................................................................................iii
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT........................................................ iv
DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................................. v
DANH MỤC PHỤ LỤC................................................................................................vi
TÓM TẮT ĐỀ TÀI......................................................................................................... 1
Chương 1. MỞ ĐẦU.................................................................................................... 3 U
1.1. Vấn đề nghiên cứu ............................................................................................. 3
1.2. Dự án Soái Kình Lâm......................................................................................... 4
1.3. Mục tiêu nghiên cứu........................................................................................... 5
1.4. Câu hỏi nghiên cứu ............................................................................................ 5
1.5. Phạm vi nghiên cứu............................................................................................ 5
1.6. Cấu trúc luận văn ............................................................................................... 6
Chương 2. KHUNG PHÂN TÍCH.............................................................................. 7
2.1. Quan điểm thẩm định......................................................................................... 7
2.2. Tiêu chuẩn giá trị hiện tại ròng – NPV (Net present value)............................... 8
2.3. Các phân tích rủi ro thực hiện trong thẩm định dự án...................................... 10
Chương 3. ỨNG DỤNG MÔ HÌNH CHIẾT KHẤU DÒNG TIỀN TRONG
ĐÁNH GIÁ TÍNH KHẢ THI CỦA DỰ ÁN SOÁI KÌNH LÂM .............................. 11
3.1. Đặc điểm - thông số dự án ............................................................................... 11
3.2. Kết quả thẩm định do công ty tư vấn thực hiện ............................................... 13
3.3. Xây dựng mô hình tính toán số liệu của tác giả............................................... 16
3.4. Phân tích kết quả.............................................................................................. 22
3.5. Phân tích kinh tế - phân phối............................................................................ 29
Chương 4. KẾT LUẬN VÀ KHUYẾN NGHỊ CHÍNH SÁCH.............................. 35
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO..................................................................... 38
PHỤ LỤC .................................................................................................................. 40
iv
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT
B : Lợi ích (Benefit)
Bt : Lợi ích phát sinh vào năm t
C : Chi phí (Cost)
Ct : Chi phí phát sinh vào năm t
CAPM : Mô hình định giá tài sản vốn
CF : Hệ số chuyển đổi
CPI : Chỉ số giá tiêu dùng
CSH : Chủ sở hữu
CTQLPTNQ5 : Công ty quản lý và phát triển nhà quận 5
D/E : Tỷ lệ nợ trên vốn
DWL : Tổn thất vô ích (Dead weight loss)
ĐVT : đơn vị tính
IRR : Suất sinh lợi nội tại (Internal rate of return)
M&M Mô hình Modigliani và Miller
NPV : Giá trị hiện tại ròng (Net present value)
rd : Chi phí nợ vay
re : Chi phí vốn chủ sở hữu
TTTM-CC SKL : Trung tâm thương mại chung cư Soái Kình Lâm
Thuế TNDN : Thuế Thu nhập doanh nghiệp
UBND : Ủy ban nhân dân
VAT : Thuế giá trị gia tăng
WACC : Chi phí vốn bình quân trọng số