6/5/2026
1
1Vu Hong Dzu6/5/2026
CHƯƠNG 5. GIẢI PHÁP TÍCH HỢP VÀ QUẢN LÝ HỆ THỐNG BMS
5.1.
GIẢI PHÁP TÍCH HỢP CÁC HỆ THỐNG KỸ THUẬT VỚI BMS.
5.1.1. TỔNG QUAN CHUNG VỀ TÍCH HỢP HỆ THỐNG BMS VỚI CÁC HỆ
THỐNG KHÁC TRONG CÔNG TRÌNH
Tích hợp hệ thống BMS (Building Management System) với các hệ thống khác
trong công trình xây dựng dân du&ng và công nghiệp là một quá trình quan tro&ng
để tối ưu hóa hiệu suất, tiết kiệm năng lượng và nâng cao khả năng quản lý tổng
thể.
4Vu Hong Dzu6/5/2026
Hệ thống Quản lý Tòa nhà Từ xa
+ BMS có thể được tích hợp với các hệ thống quản lý từ xa qua giao
thức IoT (Internet of Things) hoặc thông qua các nền tảng đám mây.
+ Cho phép quản lý tòa nhà theo dõi và điều khiển các hệ thống từ bất kỳ
đâu, giúp tăng cường tính linh hoạt và hiệu quả.
Hệ thống Quản lý Dữ liệu và Báo cáo
+ BMS có thể thu thập và phân tích dữ liệu từ tất cả các hệ thống trong
tòa nhà, bao gồm thông tin về năng lượng tiêu thu&, nhiệt độ, độ ẩm, chất
lượng không khí, v.v.
2Vu Hong Dzu6/5/2026
1.
Các hệ thống cần tích
hợp
Hệ thống HVAC (Heating, Ventilation, and Air Conditioning):
+ Điều khiển nhiệt độ, độ ẩm và chất lượng không khí.
+ Tích hợp với BMS để tối ưu hóa tiêu thu& năng lượng.
Hệ thống chiếu sáng:
+ Điều khiển ánh sáng tự động dựa trên cảm biến ánh sáng và chuyển
động.
+ Tích hợp với BMS để quản lý chiếu sáng theo li &ch trình và nhu cầu sử
du&ng.
Hệ thống an ninh:
5Vu Hong Dzu6/5/2026
2.
Phương pháp tích hợp
Sử du&ng giao thức mở: Các giao thức phổ biến như BACnet, Modbus, OPC
UA, và KNX giúp các hệ thống khác nhau giao tiếp và tích hợp dễ dàng.
Phần mềm tích hợp: Sử du&ng phần mềm quản lý tích hợp như Siemens
Desigo CC, Honeywell Enterprise Building Integrator, hoặc Schneider Electric
EcoStruxure.
Có thể sử du&ng API (Application Programming Interface) và Middleware để kết
nối các hệ thống không tương thích trực tiếp.
{Cầu nối và lớp trung gian xử lý yêu cầu trước / sau khi nó được xử lý chính
thức}
3Vu Hong Dzu6/5/2026
Hệ thống phòng cháy chữa cháy (PCCC):
+ Bao gồm cảm biến khói, hệ thống sprinkler và bình chữa cháy.
+ Tích hợp với BMS để phát hiện và xử lý sự cố cháy nổ ki &p thời.
Hệ thống điện:
+ Quản lý phân phối điện, đo lường tiêu thu& và dự phòng nguồn
điện.
+ Tích hợp với BMS để giám sát và tối ưu hóa tiêu thu& điện.
Hệ thống cấp thoát nước:
+ Quản lý hệ thống cấp nước, thoát nước và xử lý nước thải.
+ Tích hợp với BMS để giám sát và điều khiển tự động.
Hệ thống thang máy:
+ Quản lý hoạt động và bảo trì thang máy.
6Vu Hong Dzu6/5/2026
3. Lợi ích của tích hợp hệ thống
Tối ưu hóa năng lượng: Giảm tiêu thu& năng lượng thông qua quản lý và
điều khiển thông minh.
Nâng cao hiệu quả vận hành: Tự động hóa quy trình quản lý, giảm thiểu sự
can thiệp thủ công.
Cải thiện an ninh và an toàn: Giám sát liên tu&c các hệ thống an ninh và
PCCC, đảm bảo an toàn cho công trình.
Tăng tuổi tho& thiết bi &: Phát hiện và xử lý sự cố ki&p thời, giảm thiểu hư hỏng
thiết bi &.
6/5/2026
2
6/5/2026 Vu Hong Dzu 12
7Vu Hong Dzu6/5/2026
5.1.2. GIẢI
PHÁP TÍCH HỢP HỆ THỐNG
1/. HỆ THỐNG
ĐIỀU HOÀ
1.1.
Yêu cầu chung
Hệ thống ĐHTG đóng một vai trò rất quan tro&ng trong toà nhà →
Việc vận hành HT này một cách hiệu quả và hợp lý không những giúp tạo môi
trường tiện nghi, thoải mái cho người sử du&ng mà còn giảm thiểu đáng kể chi
phí năng lượng tiêu thu&, tăng tuổi tho& hoạt động của thiết bi &.
1.2. Tích hợp điều khiển giám sát Chiller
Hệ thống HVAC là hệ thống lớn, sử du&ng năng lượng nhiều nhất trong toà nhà
Việc kết nối với hệ thống BMS phải đảm bảo chính xác, an toàn, tin cậy, đảm
bảo tiết kiệm năng lượng đồng thời dễ dàng quản lý giám sát toàn bộ hệ
thống.
Hệ thống BMS phải điều khiển và giám sát: Các Chiller, bơm cấp nước lạnh, Valve
rẽ nhánh, cảm biến đo các thông số của hệ thống nước lạnh (nhiệt độ, áp suất,
lưu lượng,...).
Hệ thống BMS theo dõi nhiệt độ nước lạnh cấp, nhiệt độ nước lạnh hồi, áp suất
nước lạnh cấp, áp suất nước lạnh hồi, từ đó đưa ra lệnh để điều khiển hoạt
động của Chiller sao cho đáp ứng được thông số hoạt động đặt ra.
Hệ thống BMS :
-
Có khả năng điều khiển hệ thống máy lạnh trung tâm chiller hoạt động tự động
theo li &ch biểu
8Vu Hong Dzu6/5/2026
Hệ thống ĐHTG bao gồm:
Các máy chiller (đặt ở tầng hầm, kỹ thuật hoặc riêng biệt,...)
Các AHU (Air Handling Unit - TB trao đổi nhiệt, xử lý độ ẩm, tạo độ sạch,...)
- bố trí ở PKT, tầng mái, phòng máy, hành lang,...
Hệ thống các quạt thông gió, hút gió, tăng áp,... (các khu vực trong toà nhà)
Các thiết bi & như chiller; PAU (Primary Air Units - là thiết bi & dùng để xử lý không
khí tươi như lo&c, làm lạnh, tách ẩm hoặc tạo ẩm); AHU; các loại quạt,…
được điều khiển giám sát thông qua bộ điều khiển kỹ thuật số DDC kết nối
truyền thông BACnet MS/TP.
Các AHU được điều khiển thông qua bộ điều khiển AHU kết nối truyền Bacnet
Arcnet, Bacnet MS/TP,
Các cảm biến nhiệt độ phòng LCD và giao diện tương tác người dùng, hỗ trợ cài
11Vu Hong Dzu6/5/2026
Ngoài ra hệ thống BMS
phải điều khiển Chiller
liên động với các hệ
thống khác. Ví du& như
hệ thống báo cháy và
hệ thống máy phát.
9Vu Hong Dzu6/5/2026
Phạm vi công việc nhà thầu HVAC:
Cung cấp giao thức tích hợp BACnet của hệ thống Chiller để hệ thống BMS
kết nối đến
Cung cấp các tiếp điểm điều khiển, giám sát trạng thái hoạt động, trạng
thái lỗi của Chiller, bơm, quạt thông gió, AHU, valve như trong bảng tiếp
điểm vào/ra (I/O point) để nhà thầu kết nối đến
Phạm vi công việc nhà thầu BMS:
Phối hợp với nhà thầu HVAC để thực hiện điều khiển và giám sát
Cung cấp bộ điều khiển .
Cung cấp các thiết bi& cấp trường: cảm biến cho hệ thống HVAC.
Cung cấp giao thức tích hợp BACnet để tích hợp với Chiller.
6/5/2026
3
2026 Vu Hong Dzu 15
Hệ thống BMS sẽ thực hiện việc điều khiển giám sát hệ thống Chiller thông qua các
kết nối cấp cao high level interface (soft points) và các kết nối điểm vào / ra (hard
points). Thông qua các kết nối này các thông số của hệ thống Chiller sẽ được điều
khiển giám sát:
Điều khiển giám sát qua giao tiếp truyền thông cấp cao (high level interface):
Chức năng điều khiển bao gồm:
+ Khởi động và tắt
+ Đặt nhiệt độ nước lạnh cấp
Thông số giám sát (tham khảo) bao gồm:
+ Nhiệt độ nước lạnh cấp / hồi
+ Nhiệt độ chất làm lạnh bộ ngưng tu& / dàn bay hơi
+ Áp suất chất làm lạnh bộ ngưng tu& / dàn bay hơi
+ Nhiệt độ và áp suất môi chất
+ Phần trăm dòng động cơ
16Vu Hong Dzu6/5/2026
2/. HỆ THỐNG THÔNG GIÓ
2.1.
Điều khiển giám sát quạt thông gió các tầng
Các quạt thông gió được kết nối BMS sẽ được điều khiển và giám sát bởi hệ
thống tự động hoá toà nhà BMS.
Các quạt thông gió sẽ được hoạt động tự động dựa trên thời gian biểu trong
ngày. Tình trạng vận hành, chế độ vận hành, tình trạng lỗi của thiết bi & cũng
được ghi lại.
Trong trường hợp bình thường hệ thống BMS sẽ bật tắt các quạt theo thời gian
biểu đặt trước.
14Vu Hong Dzu6/5/2026
Điều khiển giám sát qua các kết nối vào / ra (hard points):
+ Điều khiển chạy / dừng bơm nước lạnh
+ Điều khiển tốc độ bơm nước lạnh
+ Điều khiển van bypass (đ/chỉnh chất lỏng và áp suất)
+ Chế độ hoạt động tự động / bằng tay
+ Trạng thái chạy / dừng, sự cố của bơm
+ Phản hồi tốc độ bơm nước lạnh
+ Nhiệt độ nước lạnh cấp
+ Các công tắc dòng chảy
+ Các cảm biến chênh áp
17Vu Hong Dzu6/5/2026
2.2. Giám sát quạt tăng áp cầu thang bộ
Toàn bộ các quạt hút khói hành lang sẽ được điều khiển và giám sát bởi hệ
thống BMS. Các quạt này sẽ được điều khiển khi có cháy xảy ra.
BMS sẽ giám sát trạng thái đóng mở của van gió điện. Trạng thái hoạt động
sẽ được hiển thi & trên giao diện đồ hoạ BMS.
Sự cố lỗi quạt cũng như đến giới hạn bảo trì sẽ được cảnh báo trên hệ thống
BMS bởi chức năng cảnh báo và quản lý bảo trì.
Phạm vi cung cấp của nhà thầu thông gió:
+ Cung cấp tiếp điểm để điều khiển quạt: điện áp 24V, rơ le trung gian.
+ Tiếp điểm giám sát trạng thái quạt phải là các tiếp điểm khô, không điện.
Phạm bi cung cấp của nhà thầu BMS
6/5/
18Vu Hong Dzu6/5/2026
3/. HỆ THỐNG
ĐIỆN
Hệ thống điện năng trong toà nhà bao gồm các thành phần sau:
-
Hệ thống máy phát điện: trong trường hợp xảy ra sự cố tại trạm biến
áp, hoặc sự cung cấp điện năng từ lưới điện thành phố tới toà nhà bi & tru&c trặc,
hoặc trong trường hợp quá tải trong việc cung cấp điện cho toà nhà. Khi đó máy
phát điện sẽ được khởi động.
-
Hệ thống phân phối điện hạ áp: Hệ thống bao gồm các MCCB, phân phối
điện cho toàn nhà.
Phạm vi công việc với nhà thầu điện:
+ Cung cấp các tiếp điểm điều khiển, giám sát trạng thái hoạt động và lỗi như
trong bảng điểm voà / ra (I / O points) cho nhà thầu BMS để kết nối.
6/5/2026
4
6/5/2026 Vu Hong Dzu 24
Phạm vi công việc của nhà thầu BMS:
+ Phối hợp với nhà thầu Điện để điều khiển và giám sát.
+ Điều khiển / Giám sát các thiết bi& đóng cắt tại tủ phân phối, tủ điện tầng
thông qua các bộ điều khiển số DDC kết nối truyền thông BACnet MS/TP.
+ Giám sát đồng hồ đo đếm điện năng có hỗ trợ giao thức Mudbus.
+ Tích hợp mức cao với đồng hồ đo đếm điện năng thông qua giao thức
truyền thông Modbus RS485 để giám sát các thông số điện năng tiêu thu& (P, S, U, I, f,
cosφ,...) để từ đó đưa ra được những báo cáo chi tiết tình hình tiêu thu& điện năng
theo từng thời điểm để lên kế hoạch vận hành hợp lý giúp tiết kiệm năng lượng và
tăng tuổi tho& hoạt động của thiết bi &.
+ Tích hợp mức cao với hệ thống máy phát qua giao thức Modbus RS485
để giám sát trạng thái chạy / dừng, lỗi máy phát, giám sát các thông số điện năng
như P, S, U, I, f, cosφ,...
+ Cung cấp cảm biến siêu âm cho bể dầu.
22Vu Hong Dzu6/5/2026
4/. HỆ THỐNG CẤP THOÁT
NƯỚC
Hệ thống cấp thoát nước cho toà nhà bao gồm các thiết bi & chính sau:
+ Bể chứa nước sinh hoạt tầng hầm: nước cấp từ đường nước của thành
phố được chứa trong bể nước sinh hoạt nhằm cung cấp nước cho toàn bộ toà
nhà.
+ Bơm cấp nước bể mái.
+ Bể nước sinh hoạt tầng, bơm tăng áp nước sinh hoạt.
+ Bể nước tinh khiết, bơm tăng áp nước tinh khiết.
+ Hệ thống xử lý nước thải.
Phạm vi công việc của nhà thầu hệ thống nước
6/5/2026 Vu Hong Dzu 20
23Vu Hong Dzu6/5/2026
Phạm vi công việc của nhà thầu hệ thống BMS:
-
Cung cấp cảm biến mức nước để giám sát mức bể nước sinh hoạt,
bể nước tinh khiết, bể nước hồi nóng.
-
Điều khiển / giám sát trạng thái chạy dừng, lỗi của bơm nước sinh
hoạt, bơm tăng áp,...
-
Lên kế hoạch vận hành luân phiên hệ thống bơm theo thời gian để
tăng tuổi tho& hoạt động của thiết bi &
Tất cả tín hiệu điều khiển / giám sát được thực hiện bởi các bộ điều khiển
6/5/2026 Vu Hong Dzu 21
6/5/2026
5
25Vu Hong Dzu6/5/2026
5/. HỆ THỐNG PHÒNG CHÁY CHỮA CHÁY (PCCC)
Hệ thống phòng cháy chữa cháy gồm hai phần: báo cháy và chữa cháy
+ Báo
cháy : Hệ thống bao gồm các cảm biến đo nhiệt độ, phát hiện khói, hệ thống
chuông báo cháy, đèn báo cháy,...
-
Các cảm biến nhiệt độ và khói yêu cầu phải được bố trí đúng vi & trí để ki &p thời
phát hiện các sự cố.
-
Các chuông báo và đèn báo phải được bố trí ở những nơi dễ dàng nhận ra,
giúp mo&i người ki &p thời phản ứng với các sự cố
+ Chữa
cháy : Hệ thống chữa cháy bao gồm bơm chữa cháy, hệ thống cấp nước
chữa cháy và hệ thống chữa cháy bằng khí.
Đối với hệ thống này phải luôn ở tình trạng sẵn sàng, các thiết bi& phải luôn được
6/5/2026 Vu Hong Dzu 28
26Vu Hong Dzu6/5/2026
Phạm vi và công việc của nhà thầu hệ thống Phòng cháy chữa cháy:
-
Cung cấp các tiếp điểm điều khiển, giám sát trạng thái hoạt động và lỗi như
trong bảng điểm voà / ra ( I / O points) cho nhà thầu BMS để kết nối đến.
-
Cung cấp giao thức mức cao BACnet hoặc OPC cho hệ thống báo cháy.
Phạm vi công việc của nhà thầu hệ thống BMS:
-
Giám sát trạng thái hoạt động, lỗi của hệ thống bơm chữa cháy thông qua
bộ điều khiển số DDC kết nối truyền thông BACnet MS/TP.
-
Tích hợp mức cao với hệ thống báo cháy thông qua giao thức truyền thông
BACnet TCP / IP hoặc OPC để nhận tín hiệu cảnh báo từ các đầu báo khói, báo
nhiệt,...
-
Cung cấp các cảm biến mức nước, cảm biến áp suất trên đường ống nước
29Vu Hong Dzu6/5/2026
6/. HỆ THỐNG THANG
MÁY
Hệ thống BMS kết nối tới hệ
thống thang máy để giám
sát các trạng thái chạy /
dừng, lỗi thang, hướng
thang lên / xuống ... thông
qua các bộ điều khiển số
DDC kết nối truyền thông
BACnet MS/TP
Ngoài ra hệ thống BMS phải
dự phòng cổng tích hợp với
hệ thống thang máy theo
giao thức bậc cao BACnet
6/5/2026 Vu Hong Dzu 27
30Vu Hong Dzu6/5/2026
7/. HỆ THỐNG CẤP NƯỚC NÓNG
Hệ thống BMS sẽ kết nối điểm - điểm tới hệ thống cấp nước nóng Boiler để thực
hiện các chức năng sau:
-
Giám sát trạng thái hoạt động, lỗi của Boiler
-
Giám sát bể nước hồi nóng tầng hầm
-
Điều khiển và giám sát bơm cấp nước lên bồn chứa tầng trên (5)
-
Giám sát bồn chứa nước nóng, bơm tuần hoàn nước nóng, bơm tăng áp
nước nóng.