SVTH: Lê Văn Chức GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa
v
MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU ............................................................................................................ 1
CHƢƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
..................................................................................................... 2
1.1. TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN............................................................ 2
1.1.1. Khái niệm bất động sản ........................................................................... 2
1.1.2. Đặc điểm của bất động sản ..................................................................... 3
1.1.3. Phân loại bất động sản ............................................................................ 4
1.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị bất động sản ........................................ 5
1.2. CÁC PHƢƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT ............................................. 7
1.2.1. Phương pháp chiết trừ ............................................................................. 7
1.2.2. Phương pháp so sánh .............................................................................. 8
1.3. KẾT LUẬN CHƢƠNG 1 ............................................................................. 10
CHƢƠNG 2. XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT THỊ TRƢỜNG TRÊN ĐƢỜNG
ĐOÀN VĂN BƠ, QUẬN 4 TP.HCM ..................................................................... 11
2.1. TỔNG QUAN KHU VỰC NGHIÊN CỨU ................................................. 11
2.1.1. Giới thiệu quận 4 ................................................................................... 11
2.1.2. Giới thiệu đường Đoàn Văn Bơ ............................................................. 11
2.2. CÁC BƢỚC TIẾN HÀNH KHẢO SÁT VÀ CÁCH TÍNH HỆ SỐ ĐIỀU
CHỈNH HẺM VÀ MẶT TIỀN ............................................................................... 17
2.2.1. Các bước tiến hành khảo sát ................................................................. 17
2.2.2. Cách tính hệ số điều chỉnh giữa hẻm và mặt tiền ................................. 17
2.2.3. Cách tính toán hệ số điều chỉnh giá đất hẻm và mặt tiền đường theo quy
định của Nhà nước ............................................................................................. 18
2.2.4. Một số cách tính hệ số điều chỉnh ......................................................... 18
2.3. MÔ TẢ DỮ LIỆU KHẢO SÁT ................................................................... 19
2.4. KẾT LUẬN CHƢƠNG 2 ............................................................................. 22
CHƢƠNG 3. KẾT QUẢ KHẢO SÁT .......................................................... 23
3.1. CÁCH XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT THỊ TRƢỜNG ĐƢỜNG ĐOÀN VĂN BƠ 23
3.2. KẾT QUẢ XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT THỊ TRƢỜNG ...................................... 24
3.3. XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT THỊ TRƢỜNG CHO TỪNG ĐOẠN ĐƢỜNG VÀ
SO SÁNH VỚI ĐƠN GIÁ ĐẤT DO NHÀ NƢỚC BAN HÀNH .......................... 30
3.3.1. Xác định giá đất thị trường ................................................................... 30
3.3.2. So sánh đơn giá đất thị trường với đơn giá đất do Nhà nước quy định 31
3.4. XÁC ĐỊNH HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH GIỮA HẺM VÀ MẶT TIỀN ĐƢỜNG
ĐOÀN VĂN BƠ. ................................................................................................... 32
3.4.1. Điều chỉnh các yếu tố cho các BĐS mặt tiền đường Đoàn Văn Bơ ...... 32
3.4.1.1. Điều chỉnh yếu tố vị trí (yếu tố bề rộng con đƣờng) ......................... 32
SVTH: Lê Văn Chức GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa
vi
3.4.1.2. Điều chỉnh yếu tố quy mô diện tích.................................................. 33
3.4.1.3. Điều chỉnh về yếu tố 2 mặt tiền ........................................................ 34
3.4.1.4. Điều chỉnh về yếu tố hình dáng ........................................................ 36
3.4.2. Xác định hệ số giá đất giữa hẻm và mặt tiền đường Đoàn Văn Bơ ..... 37
3.4.2.1. Xác định hệ số điều chỉnh giá đất giữa hẻm và mặt tiền trên Đoạn 2
Đoàn Văn Bơ .................................................................................................. 37
3.4.2.2. Xác định hệ số điều chỉnh giá đất giữa hẻm và mặt tiền trên Đoạn 3
đƣờng Đoàn Văn Bơ ...................................................................................... 38
3.4.2.3. Xác định hệ số điều chỉnh giá đất giữa hẻm và mặt tiền trên Đoạn 4
đƣờng Đoàn Văn Bơ ...................................................................................... 40
3.4.2.4. Bảng tổng hợp các hệ số điều chỉnh hẻm so với mặt tiền ................ 41
3.4.2.5. So sánh kết quả thực tế với Quyết định 60/2013/QĐ-UBND .......... 41
3.5. KẾT LUẬN CHƢƠNG 3 ............................................................................ 42
KẾT LUẬN .............................................................................................................. 44
SVTH: Lê Văn Chức GVHD: TS. Nguyễn Quỳnh Hoa
vii
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
STT
Viết tắt
Viết đầy đủ
1
Tp. HCM
Thành phố Hồ Chí Minh
2
BĐS
Bất động sản
3
QĐ
Quyết định
4
UBND
Ủy ban nhân dân
5
ĐGQSDĐ
Đơn giá quyền sử dụng đất
6
đ
Đồng
DANH MỤC HÌNH
STT
Nội dung
Trang
1
Hình 1
Bản đồ quận 4
11
2
Hình 2
Bản đồ đƣờng Đoàn Văn Bơ, quận 4
12
3
Hinh 3
Bản đồ đoạn 1, đƣờng Đoàn Văn Bơ
13
4
Hình 4
Bản đồ Đoạn 2, đƣờng Đoàn Văn Bơ
14
5
Hình 5
Bản đồ đoạn 2A, đƣờng Đoàn Văn Bơ
14
6
Hình 6
Bản đồ đoạn 2B, đƣờng Đoàn Văn Bơ
15
7
Hình 7
Bản đồ đoạn 3, đƣờng Đoàn Văn Bơ
16
8
Hình 8
Bản đồ đoạn 4, đƣờng Đoàn Văn Bơ
16
9
Hình 9
Cách xác định vị trí hẻm
18