I. L I M Đ UỜ Ở Ầ
Đ nh giá tài s n là vi c đánh giá ho c đánh giá l i giá tr c a tài s n phù h p v i thị ả ệ ặ ạ ị ủ ả ợ ớ ị
tr ng t i m t đ a đi m, th i đi m nh t đ nh theo tiêu chu n Vi t Nam ho c thông l qu c t .ườ ạ ộ ị ể ờ ể ấ ị ẩ ệ ặ ệ ố ế
Đ nh giá B t đ ng s n là tính toán v tài s n v giá tr c a các quy n s h u b t đ ngị ấ ộ ả ề ả ề ị ủ ề ở ữ ấ ộ
s n c th b ng hình th c ti n t cho m t m c đích đã đ c xác đ nh rõ trong nh ng đi u ki nả ụ ể ằ ứ ề ệ ộ ụ ượ ị ữ ề ệ
c a m t th tr ng nh t đ nh v i nh ng ph ng pháp phù h p.ủ ộ ị ườ ấ ị ớ ữ ươ ợ
M c đích đ nh giá tài s n nói chung và đ nh giá b t đ ng s n nói riêng có th phân thànhụ ị ả ị ấ ộ ả ể
r t nhi u lo i: m c đích b o toàn tài s n, mua bán b t đ ng s n, chuy n đ i quy n s h u tàiấ ề ạ ụ ả ả ấ ộ ả ể ổ ề ở ữ
s n: th ch p, tính thu , thanh lý tài s n…ả ế ấ ế ả
Qua quá trình h c t p ng n h n t i l p, tôi đã có thêm nhi u ki n th c v môn Đ nh giáọ ậ ắ ạ ạ ớ ề ế ứ ề ị
B t đ ng s n. Sau đây là bài trình bày báo cáo th c t p v môn đ nh giá b t đ ng s n v i nh ngấ ộ ả ự ậ ề ị ấ ộ ả ớ ữ
s li u c th k t h p bài gi ng làm c s d li u trong quá trình làm báo cáo.ố ệ ụ ể ế ợ ả ơ ở ữ ệ
V i kinh nghi m th c t còn ít và l ng ki n th c ch a đ c đ y đ nên bài vi t c a tôiớ ệ ự ế ượ ế ứ ư ượ ầ ủ ế ủ
không tránh kh i nh ng sai sót. Tôi r t mong nh n đ c nh ng l i góp ý c a th y cô đ hòanỏ ữ ấ ậ ượ ữ ờ ủ ầ ể
thi n ki n th c c a mình.ệ ế ứ ủ
II. BÁO CÁO Đ NH GIÁỊ
1. Căn cứ pháp lý.
Căn cứ Lu tậ đ tấ đai 2003 ngày 26/11/2003 và các văn b nả h ngướ d nẫ thi hành lu tậ Đ tấ đa
i;
- Căn cứ Lu tậ xây d ngự số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003;
- Căn cứ Lu tậ Nhà ;ở
- Căn cứ Nghị đ nhị số 60/CP ngày 05/07/1994 c aủ Chính phủ về quy nề sở h uữ nhà ở và
quy nề sử d ngụ đ tấ ở t iạ đô th ,ị nghị đ nhị số 38/2000/NĐ-CP ngày 23/08/2000 c aủ chính p
hủ
về thu ti nề sử d ngụ đ t;ấ
- Căn cứ Nghị đ nhị số 101/NĐ-CP ngày 16/11/2005 c aủ Chính phủ về Th mẩ
đ nhị giá;
- Căn cứ vào H pợ đ ngồ Th mẩ đ nhị giá số 010/HĐ-
TĐG ngày 20 tháng 09 năm 2010 gi aữ Bà: Nguy nễ Thị H ngồ Thúy và Đ iạ di nệ sàn giao d chị B cắ
H
1 N i dung đ nh giáộ ị
Đ nh giá quy n s h u căn nhà t i Khu Đô th Hòa V ng, thành ph Nam Đ nh, t nh Namị ề ở ữ ạ ị ượ ố ị ỉ
Đ nh.ị
Đ a ch b t đ ng s n: nhà s 26, đ ng Nguy n Công Tr , Khu Đô th Hòa V ng, thànhị ỉ ấ ộ ả ố ườ ễ ứ ị ượ
ph Nam Đ nh, t nh Nam Đ nh.ố ị ỉ ị
2 Thông tin ch s h uủ ở ữ
H và tên: Tr n Đ c Th nhọ ầ ứ ị
Đ a ch : nhà s 26, đ ng Nguy n Công Tr , Khu Đô th Hòa V ng, thành ph Namị ỉ ố ườ ễ ứ ị ượ ố
Đ nh, t nh Nam Đ nh.ị ỉ ị
3. M c đích th m đ nh:ụ ẩ ị
Xác đ nh Giá mua bán trên th tr ng.ị ị ườ
4. Th i đi m th m đ nh giáờ ể ẩ ị
Tháng 3 năm 2013
5. C s giá tr c a th m đ nh giáơ ở ị ủ ẩ ị
Giá tr th tr ng c a tài s n là m c giá c tính s đ c mua bán trên th tr ng vào th iị ị ườ ủ ả ứ ướ ẽ ượ ị ườ ờ
đi m th m đ nh giá, gi a m t bên là ng i mua s n sàng mua và m t bên là ng i bán s n sàngể ẩ ị ữ ộ ườ ẵ ộ ườ ẵ
bán, trong m t giao d ch mua bán khách quan và đ c l p, trong đi u ki n th ng m i bìnhộ ị ộ ậ ề ệ ươ ạ
th ng.ườ
Giá tr th tr ng c a m t tài s n là giá tr c a tài s n mà th m đ nh viên có th tìm raị ị ườ ủ ộ ả ị ủ ả ẩ ị ể
đ c, tính toán đ c, c tính đ c d a trên các thông tin đ c cung c p, đ c tìm th y, và cóượ ượ ướ ượ ự ượ ấ ượ ấ
th ki m ch ng đ c trên th tr ng t i 1 th i đi m nh t đ nh (th ng là hi n t i).ể ể ứ ượ ị ườ ạ ờ ể ấ ị ườ ệ ạ
Giá tr th tr ng th hi n m c giá hình thành trên th tr ng công khai và c nh tranh. Thị ị ườ ể ệ ứ ị ườ ạ ị
tr ng này có th là th tr ng trong n c ho c th tr ng qu c t , có th bao g m nhi u ng iườ ể ị ườ ướ ặ ị ườ ố ế ể ồ ề ườ
mua, ng i bán ho c bao g m m t s l ng h n ch ng i mua, ng i bán.ườ ặ ồ ộ ố ượ ạ ế ườ ườ
Giá tr phi th tr ng là m c giá c tính đ c xác đ nh theo nh ng căn c khác v i giá thị ị ườ ứ ướ ượ ị ữ ứ ớ ị
tr ng ho c có th đ c mua bán trao đ i theo các m c giá không ph n ánh trên th tr ng nh :ườ ặ ể ượ ổ ứ ả ị ườ ư
giá tr tài s n đang trong quá trình s d ng, giá tr đ u t , giá tr b o hi m, giá tr đ c bi t, giá trị ả ử ụ ị ầ ư ị ả ể ị ặ ệ ị
thanh lý, giá tr tài s n b t bu c ph i bán, giá tr doanh nghi p, giá tr tài s n chuyên dùng, giá trị ả ắ ộ ả ị ệ ị ả ị
tài s n có th tr ng h n ch , giá tr đ tính thu ...ả ị ườ ạ ế ị ể ế
6. Thu n l i c a B t đ ng s nậ ợ ủ ấ ộ ả
- Đ a ch :ị ỉ
- B t đ ng s n n m v trí g n trung tâm thành ph Nam Đ nh, g n b n xe, g n siêu thấ ộ ả ằ ở ị ầ ố ị ầ ế ầ ị
Big C, g n ch Kênh, g n B nh vi n Sài Gòn, thu n l i khi đi các t nh lân c n nh Hà N i, Tháiầ ợ ầ ệ ệ ậ ợ ỉ ậ ư ộ
Bình, Ninh Bình.
- B t đ ng s n có v a hè r ng 2,5m, đ ng r ng 7m, ấ ộ ả ỉ ộ ườ ộ
8. Thông tin b t đ ngấ ộ s n m c ti uả ụ ệ
- Di nệ tích căn h :ộ 70 m2, tr nầ cao: 3.3 m
- Xây d ngự hoàn thành năm 2006 và s d ng đ n nay.ử ụ ế
- Lo i nhà: Nhà m t phạ ặ ố
- Nhà 3 t ngầ
- Di n tích xây d ng: 70m2ệ ự
- Di n tích s d ng 210m2, ệ ử ụ
- M c đích s d ng: nhà .ụ ử ụ ở
- Số phòng:
+ 1 phòng khách
+ 1 phòng b pế + phòng ăn
+ 4 phòng ngủ
+ 3 nhà vệ sinh
+ 1 phòng thờ
- Thi t k :ế ế
+T ng 1 có 1 phòng Khách + 1 B p ăn + 1 phòng Ng + 1 WC ầ ế ủ
+T ng 2 có 1 phòng Sinh ho t chung + 2 phòng Ng + 1 WC ầ ạ ủ
+T ng 3 có 1 phòng Th + 1 phòng Ng cho khách + 1WC + 1 Sân ph iầ ờ ủ ơ
- Phòng khách:
+Di nệ tích: 24 m2
+G mồ có: 1 đi uề hòa (từ năm 2007)
+1 bể cá c nhả treo t ng:ườ mua năm 2009 – giá 4.5 tri uệ đ ngồ
+Đèn qu tạ tr n:ầ mua năm 2009, giá 2.5 tri uệ đ ngồ
+Lát sàn g :ỗ lát năm 2009 v iớ giá 360 nghìn/m2 – t ngổ 10 tri uệ đ ngồ
+T ngườ dán gi y:ấ dán năm 2009 v iớ giá 90nghìn/m2 t ngổ 20 tri uệ đ ngồ
- B p + phòngế ăn:
+Di nệ tích: 10m2, pố đá khu v cự n uấ ăn;
+Đồ dùng trong b p:ế tủ b p,ế máy hút mùi, ch u r a bát.ậ ử
- Phòng ngủ chính:
+Di nệ tích: 20 m2
+G mồ có: 1 đi uề hòa: mua năm 2009 , lát sàn gỗ
+1 c a sử ổ h ngướ Tây B c:ắ thông gió chi uế sáng khá t tố
- Phòng ngủ ph :ụ
+Di nệ tích: 20 m2
+G mồ có: 1 đi uề hòa: mua năm 2009 , lát sàn gỗ
+1 c a sử ổ h ngướ Tây B c:ắ thông gió chi uế sáng khá t tố
- Phòng ngủ phụ 1:
Di nệ tích: 18 m2; 1 c a sử ổ phía Tây B c;ắ lát sàn gỗ
hòng ngủ 2: Di nệ tích: 15 m2; lát sàn g ;ỗ không có c aử sổ nên vi cệ thông gió chi uế sáng
h uầ như không có, trong phòng khá bí.
•
Nhà vệ sinh:
WC1: Di nệ tích 4 m2, c nhạ phòng khách; pố g chạ men tr ng;ắ có bình
nóng l nh.ạ
WC2: Di nệ tích 2 m2, trong phòng ngủ chính; pố gách men tr ng.ắ
•
Lôgia: Di nệ tích 3 m2, c nhạ phòng b pế phía Tây B c;ắ nhìn ra hồ Linh
Đàm và
đ ngườ vành đai 3 – c uầ Thanh Trì.
•
Hành lang: Di nệ tích 2 m2 ,n iố phòng khách v iớ 3 phòng ng
ủ và WC1 b. M tộ số đ c đi mặ ể khác
- B pế có s aử l iạ so v iớ ban đ uầ
- Hệ th ngố n cướ trong Nơ không t t:ố có hi nệ t ngượ th mẩ n cướ ở góc
t ngườ c nhạ c a chínhử c a cănủ hộ
- Tr nầ nhà vệ sinh có hi nệ t ngượ chóc s n,ơ v a.ữ
-C a phòngử ngủ ch a l pư ắ khóa
2.Thông tin so sánh
Các b t đ ng s n so sánh:ấ ộ ả
Qua kh o sát trên đ a bàn Nam Đ nh, có các b t đ ng s n sau có thông tin đ có th soả ị ị ấ ộ ả ể ể
sánh:
TSSS
Tiêu chi SS
BĐS m cụ
tiêu SS1 SS2 SS3 SS4
1 Giá bán 1.625 1.500 1.555 1.700
2
Đi u ki nề ệ
bán Th tr ngị ườ Th tr ngị ườ Th tr ngị ườ Th tr ngị ườ Th tr ngị ườ
3
Đi u ki nề ệ
thanh toán
Tr ngayảTr ngayảTr ch m 2ả ậ
tháng
Tr ngayả
4
Th i gianờ
bán
3 tháng
tr cướ 5 tháng
tr cướ 2 tháng
tr cướ 1 tháng
tr cướ
5
V tríị
SN 26,
đ ngườ
Nguy nễ
Công Tr ,ứ
KĐT Hòa
V ng, TPượ
Nam Đ nhị
SN 51,
đ ngườ
Nguy nễ
Công Tr ,ứ
KĐT Hòa
V ng, TPượ
Nam Đ nhị
SN 18,
đ ng Đườ ỗ
Huy Liêu,
KĐT Hòa
V ng, TPượ
Nam Đ nhị
nhà s 36,ố
đ ngườ
Nguy nễ
Công Tr ,ứ
KĐT Hòa
V ng, TPượ
Nam Đ nhị
nhà s 38,ố
đ ngườ
Đông A,
KĐT Hòa
V ng, TPượ
Nam Đ nhị
6
Di n tíchệ
(m2) 70 70 81 81 72
7
S l ngố ượ
phòng
khách và
b pế
11111
8
S l ngố ượ
phòng ngủ4 1 1 1 0,98
9
S l ngố ượ
nhà WC 32232
10 Tình tr ngạS đổ ỏ
chính chủS đổ ỏ
chính chủS đổ ỏ
chính chủS đổ ỏ
chính chủS đổ ỏ
chính chủ
11 H ng nhàướ Đông Nam Tây B cắĐông Nam Tây Nam Tây B cắ
12 N i th tộ ấ
13
D ch v ,ị ụ
ti n íchệ
14
D ch v ,ị ụ
ti n íchệ
C s ơ ở đi u ch nhề ỉ :
Gi đ nh b t đ ng s n so sánh có nh ng đ c đi m t ng t b t đ ng s n th m đ nh giáả ị ấ ộ ả ữ ặ ể ươ ự ấ ộ ả ẩ ị
(b t đ ng s n chu n có ch quy n t nhân, m t ti n ph trung tâm, qui mô di n tích kho ng 70-ấ ộ ả ẩ ủ ề ư ặ ề ố ệ ả
81m2).
a. Giá bán:
+BĐS SS 1: 1.625 tri u đ ng, ệ ồ
+BĐS SS 2: 1.500 tri u đ ng, ệ ồ
+BĐS SS 3: 1.555 tri u đ ng, ệ ồ
+BĐS SS 4: 1.700 tri u đ ng, ệ ồ
b. Đi u ki n bán: T t c đ u đ c trên th tr ng nên không c n đi u ch nhề ệ ấ ả ề ượ ị ườ ầ ề ỉ
c. Đi u ki n thanh toán:ề ệ
- BĐS SS 1, BĐS SS 2 và BĐS SS 4 tr ngay nên không c n đi u ch nh.ả ầ ề ỉ
- BĐS SS 3 tr ch m 2 tháng, lãi su t ngân hàng là 15%/năm (1,25%/tháng), m c giá c aả ậ ấ ứ ủ
BĐS m c tiêu:ụ
d. Th i gian bánờ
Đi uề ch nhỉ giá bán trong quá khứ về ngày đ nhị giá chúng tôi sử d ngụ chỉ số giá
tiêu dùng qua các tháng trong c n c.ả ướ Cụ thể là:
CPI tháng 10(2012)/CPI tháng 9 (2012) = 100,85 (tăng 0,85%)
CPI tháng 11(2012)/CPI tháng 10 (2012) = 100,47 (tăng 0,47%)
CPI tháng 12(2012)/CPI tháng 11 (2012) = 109,12 (tăng 9,12%)
CPI tháng 1(2013)/CPI tháng 12 (2012) = 107,02 (tăng 7,02%)
CPI tháng 2 (2013)/CPI tháng 1 (2013) = 101,32 (tăng 1,32%)