§Ò ¸n m«n häc
NguyÔn TiÕn Dòng Líp §Þa chÝnh K44
1
Môc lôc
Lêi nãi ®Çu..................................................................................................................2
Ch¬ng I. c¬ së lý luËn vÒ gi¸ ®Êt ............................................................................4
I.Kh¸i niÖm,quan ®iÓm vÒ ®Êt ®ai..........................................................................4
1.Kh¸i niÖm......................................................................................................5
2.C¸c quan ®iÓm vÒ gi¸ ®Êt .............................................................................6
II.Sù cÇn thiÕt ph¶i x¸c ®Þng gi¸ ®Êt .....................................................................7
III.C¬ së h×nh thµnh gi¸ ®Êt ..................................................................................9
1.B¶n chÊt cña gi¸ ®Êt .....................................................................................9
2.C¸c quyÒn vµ quyÒn lîi trong ®Êt ®ai .........................................................11
IV.Mét sè ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ ®Êt hiÖn nay....................................................12
1.Ph¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp ....................................................................12
2.Ph¬ng ph¸p thu nhËp.................................................................................13
3.Ph¬ng ph¸p ®Çu t.....................................................................................14
Ch¬ng II. Nh÷ng nh©n tè ¶nh hëng ®Õn gi¸ ®Êt ..................................................16
1. §Æc ®iÓm vËt lý cña ®Êt ®ai .......................................................................16
2. Nh©n tè vÒ kh¶ n¨ng ®Çu t c¬ së h¹ tÇng .................................................18
3. Nh©n tè vÒ kh¶ n¨ng ph©n lo¹i ®« thÞ theo quy m« vµ vÞ trÝ ®Þa lý ............19
4. Qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸...................................................................................20
5. YÕu tè c¹nh tranh.......................................................................................23
6. ChÝnh s¸ch tiÒn tÖ.......................................................................................25
7. YÕu tè ph¸p lý............................................................................................26
KÕt luËn.....................................................................................................................27
Tµi liÖu tham kh¶o ....................................................................................................28
Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software
http://www.foxitsoftware.com For evaluation only.
§Ò ¸n m«n häc
NguyÔn TiÕn Dòng Líp §Þa chÝnh K44
2
Lêi nãi ®Çu
ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n ë ViÖt Nam ®· ®îc h×nh thµnh vµ ®ang trong qu¸ tr×nh
ph¸t triÓn bíc ®Çu ®îc më réng. §Õn nay c¸c t¸c nh©n tham gia thÞ trêng nµy
b¾t ®Çu ho¹t ®éng cã hiÖu qut¹o c¬ së cho tÝnh u viÖt cña thÞ trêng nµy ho¹t
®éng. QuyÒn sö dông ®Êt lµ mét lo¹i hµng ho¸ quan träng cña thÞ trêng ®ã. V× thÕ
gi¸ quyÒn sö dông ®Êt hay nãi ng¾n gän lµ gi¸ ®Êt cã mét vÞ trÝ ®Æc biÖt trong thÞ
trêng bÊt ®éng s¶n, thu hót ®îc sù quan t©m cña rÊt nhiÒu ®èi tîng. §Êt ®ai lµ
mét nhu cÇu thiÕt yÕu cña mçi tæ chøc, c¸ nh©n, hé gia ®×nh bëi v× ®Êt ®ai lµ ®iÓm
tùa ®Ó sinh ho¹t, lao ®éng, s¶n xuÊt… TÊt c¶ mäi ngêi ®Òu cã nhu cÇu cã chç ë, tÊt
c¶ mäi x· héi ®Òu cÇn ®Êt ®ai ®Ó ph¸t triÓn…Cã thÓ nãi kh«ng cã ®Êt kh«ng cã sù
tån t¹i cña x· héi loµi ngêi. §Æc biÖt, ®èi víi c¸ nh©n, hé gia ®×nh ®Êt ®ai ®ãng vai
trß hÕt søc quan träng v× nhu cÇu cã chç ë lµ nhu cÇu thiÕt yÕu cña con ngêi, hay
nh c¸c cô ta thêng nãi “ an c míi l¹c nghiÖp”. Tuy nhiªn, ®Êt ®ai l¹i kh«ng thÓ
®îc s¶n xuÊt ®¹i trµ nh c¸c lo¹i hµng ho¸ kh¸c bëi nh÷ng ®Æc trng cña nã v× thÕ
®Êt ®ai ngµy cµng trë nªn khan hiÕm. Mµ ®Êt cµng khan hiÕm th× gi¸ cña nã ngµy
cµng cao. Sù thùc hiÓn nhiªn ®ã gi¶i thÝch v× sao khi ®i mua ®Êt quan t©m hµng ®Çu
cña tÊt c¶ mäi ngêi kh«ng ph©n biÖt giµu, nghÌo chÝnh lµ gi¸ ®Êt. Thùc tÕ hiÖn nay
gi¸ ®Êt còng g©y rÊt nhiÒu bøc xóc cho c¶ c¬ quan cã thÈm quyÒn vµ ngêi d©n bëi
v× gi¸ ®Êt qu¸ cao, cã th«ng tin cho r»ng gi¸ ®Êt ë Hµ Néi vµ Thµnh phè Hå ChÝ
Minh cßn cao h¬n gi¸ ®Êt ë thñ ®« Tokyo cña NhËt Bn. Ngoµi ra gi¸ ®Êt trong båi
thêng gi¶i phãng mÆt b»ng khi Nhµ níc thu håi còng cßn nhiÒu bÊt cËp g©y t×nh
tr¹ng l«n xén nh trong thêi gian qua. ChÝnh v× nh÷ng bÊt hîp lý vÒ gi¸ ®Êt hiÖn nay
mµ t«i quan t©m ®Õn gi¸ ®Êt. §Ó t×m hiÓu kü h¬n nh÷ng vÊn ®Ò liªn quan ®Õn gi¸
®Êt, thùc tr¹ng nh÷ng g× ®ang diÔn ra liªn quan ®Õn gi¸ ®Êt ®Æc biÖt t«i quan t©m
®Õn c¸c nh©n tè nh hëng ®Õn gi¸ ®Êt nªn t«i quyÕt ®Þnh chän nghiªn cøu ®Ò tµi
“Nh÷ng nh©n tè nh hëng ®Õn gi¸ quyÒn sö dông ®Êt. Liªn hÖ víi thÞ trêng
bÊt ®éng s¶n ë ViÖt Nam”. §ång thêi t×m hiÓu vÊn ®Ò nµy t«i còng bæ sung ®îc
kiÕn thøc c¸c m«n häc trong nhµ trêng vµ ch¾c ch¾n sÏ cã Ých cho c«ng viÖc trong
t¬ng lai.
§Ó nghiªn cøu ®îc ®Ò tµi nµy t«i ®· sö dông kiÕn thøc cña c¸c m«n: kinh tÕ tµi
nguyªn ®Êt, Nguyªn lý thÞ trêng bÊt ®éng s¶n, §Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n. §Ó cã c¸i
nh×n ®óng ®¾n vÒ nh÷ng vÊn ®Ò liªn quan ®Õn c¸c nh©n tè ¶nh hëng ®Õn gi¸ ®Êt t«i
®· sö dông c¸c ph¬ng ph¸p nghiªn cøu biÖn chøng vµ duy vËt lÞch sö, ph¬ng ph¸p
so s¸nh, ®iÒu tra, ph©n tÝch.
Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software
http://www.foxitsoftware.com For evaluation only.
§Ò ¸n m«n häc
NguyÔn TiÕn Dòng Líp §Þa chÝnh K44
3
KÕt cÊu cña ®Ò tµi nµy nh sau:
Ch¬ng I: C¬ së lý luËn vÒ gi¸ ®Êt
I. Kh¸i niÖm, quan ®iÓm vÒ ®Êt ®ai.
1.Kh¸i niÖm
2.C¸c quan ®iÓm vÒ gi¸ ®Êt.
II. Sù cÇn thiÕt phi x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt.
III. C¬ së h×nh thµnh gi¸ ®Êt.
1. B¶n chÊt cña gi¸ ®Êt
2. C¸c quyÒn vµ quyÒn lîi ®èi víi ®Êt ®ai.
IV. C¸c ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ ®Êt hiÖn nay.
1. Ph¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp.
2. Ph¬ng ph¸p thu nhËp
3. Ph¬ng ph¸p ®Çu t
Ch¬ng II: Nh÷ng nh©n tè ¶nh hëng ®Õn gi¸ ®Êt.
1. §Æc ®iÓm vËt lý cña ®Êt ®ai.
2. Nh©n tè vÒ kh¶ n¨ng ®Çu t c¬ së h¹ tÇng.
3.Nh©n tè vÒ kh¶ n¨ng ph©n lo¹i ®« thÞ theo quy m« vµ vÞ trÝ ®Þa lý.
4. Qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸.
5. yÕu tè c¹nh tranh.
6. ChÝnh s¸ch tiÒn tÖ
7. ChÝnh s¸ch ph¸p luËt
Do thêi gian vµ tr×nh ®é cã h¹n, ®Ò tµi nghiªn cøu nµy ch¾c ch¾n kh«ng tr¸nh
khái thiÕu sãt. T«i rÊt mong nhËn ®îc sù ®ãng gãp ý kiÕn cña quý vÞ ®Ó ®Ò tµi nµy
hoµn chØnh h¬n. T«i xin ch©n thµnh c¶m ¬n c¸c thÇy c« gi¸o trong Trung t©m ®µo
t¹o §Þa chÝnh vµ Kinh doanh bÊt ®éng s¶n ®Æc biÖt lµ Ths. Vò ThÞ Th¶o ®· nhiÖt
t×nh gióp ®ì trong thêi gian nghiªn cøu vµ hoµn thiÖn ®Ò tµi nghiªn cøu nµy.
Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software
http://www.foxitsoftware.com For evaluation only.
§Ò ¸n m«n häc
NguyÔn TiÕn Dòng Líp §Þa chÝnh K44
4
Ch¬ng I.
C¬ së lý luËn vÒ gi¸ ®Êt
I. Kh¸i niÖm vµ c¸c quan ®iÓm vÒ ®Êt ®ai.
1.Kh¸i niÖm vÒ ®Êt ®ai
LuËt §Êt ®ai 1993 níc CHXHCN ViÖt Nam kh¼ng ®Þnh:” §Êt ®ai lµ tµi
nguyªn quèc gia v« cïng quý gi¸, lµ t liÖu s¶n xuÊt ®Æc biÖt, lµ thµnh phÇn quan
träng hµng ®Çu cña m«i trêng sèng, lµ ®Þa bµn ph©n bè c¸c khu d©n c, x©y dùng
c¸c c¬ së kinh tÕ, v¨n ho¸, x· héi, an ninh quèc phßng. Tr¶i qua nhiÒu thÕ hÖ nh©n
d©n ta ®· tèn bao c«ng søc, x¬ng m¸u míi t¹o lËp, b¶o vÖ ®îc vèn ®Êt ®ai nh
ngµy nay”. Nh vËy ®Êt ®ai cã vai trß ®Æc biÖt quan träng trong ®êi sèng còng nh
trong ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi cña ®Êt níc.
Trong tiÕn tr×nh lÞch sö cña loµi ngêi, con ngêi vµ ®Êt ®ai cã mèi quan hÖ
kh«ng thÓ t¸ch rêi. §Êt ®ai lµ nguån cña ci v« tËn cña con ngêi, dùa vµo ®Êt ®ai
con ngêi t¹o nªn ®îc nh÷ng s¶n phÈm ®Ó duy tr× sù tån t¹i cña m×nh. Khi d©n sè
ngµy cµng ®«ng th× ®Êt ®ai vÉn cã kh¶ n¨ng t¹o ra mét lîng s¶n phÈm lín h¬n
lîng s¶n phÈm ®ñ ®Ó duy tr× sù sèng cña ngêi lao ®éng. Ngîc l¹i, con ngêi
cïng víi nh÷ng t¸c ®éng tÝch cùc hay tiªu cùc ®Õn ®Êt ®ai nh»m phôc vô ®êi sèng
cña m×nh. §Êt ®ai lµ thµnh phÇn quan träng cña m«i trêng sèng, lµ mét trong
nh÷ng tµi nguyªn v« cïng quan träng cña con ngêi. Cã thÓ nãi kh«ng cã ®Êt ®ai
kh«ng thÓ cã sù tån t¹i cña x· héi loµi ngêi.
§Êt ®ai tham gia vµo tÊt c¶ c¸c ho¹t ®éng cña ®êi sèng kinh tÕ, x· héi. §Êt ®ai lµ
®Þa ®iÓm, lµ c¬ së cña c¸c thµnh phè, lµng m¹c, c¸c c«ng tr×nh c«ng nghiÖp, giao
th«ng, vËn ti, thuû lîi… §Êt ®ai cßn cung cÊp nguyªn liÖu cho c¸c ngµnh x©y dùng
nh: g¹ch ngãi, gèm sø…cho c¸c ngµnh c«ng nghiÖp chÕ biÕn, cao su, cµ
phª…ngoµi ra ®Êt ®ai con tham gia vµo c¸c ngµnh s¶n xuÊt cña x· héi nh lµ mét t
liÖu s¶n xuÊt ®Æc biÖt. Tuy nhiªn, ®èi víi tõng ngµnh cô thÓ trong nÒn kinh tÕ quèc
d©n ®Êt ®ai còng gi÷ vai trß kh¸c nhau. §Æc biÖt trong n«ng nghiÖp ®Êt ®ai lµ yÕu tè
hµng ®Çu cña ®ã lµ yÕu tè ®Çu vµo cÇn thiÕt vµ kh«ng thÓ thiÕu ®îc. §èi víi níc
ta- mét níc chñ yÕu lµ s¶n xuÊt n«ng nghiÖp th× ®Êt ®ai cµng quan träng. §Êt ®ai
còng lµ c¬ së ®Ó s¶n xuÊt ra tÊt c¶ c¸c vËt phÈm phôc vô cuéc sèng cña con ngêi.
Bëi vËy Wiliam Petis ®· kh¼ng ®Þnh: “Lao ®éng lµ cha, ®Êt lµ mÑ cña cña c¶i”.
Khi x· héi cµng ph¸t triÓn vai trß cña ®Êt ®ai ngµy cµng trë nªn quan träng. Do
nh÷ng yªu cÇu cña thùc tiÔn ®Êt ®ai trë thµnh mét lo¹i hµng ho¸ ®Æc biÖt. D©n sè
Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software
http://www.foxitsoftware.com For evaluation only.
§Ò ¸n m«n häc
NguyÔn TiÕn Dòng Líp §Þa chÝnh K44
5
níc ta ngµy cµng t¨ng lªn, qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸ diÔn ra m¹nh mÏ, mµ tæng cung vÒ
®Êt ®ai coi nh kh«ng ®æi nªn ®Êt ®ai trë nªn khan hiÕm. Nhu cÇu vÒ ®Êt ®ai t¨ng
nhanh bëi vËy gi¸ trÞ cña nã ®îc quan t©m nhiÒu h¬n.
§Êt ®ai lµ nguån cña ci, lµ thíc ®o sù giµu cã cña mçi quèc gia. Nã còng lµ
mét trong nh÷ng bé phËn l·nh thæ cña ®Êt níc. T«n träng chñ quyÒn cña mét quèc
gia tríc hÕt ph¶i t«n träng l·nh thæ cña quèc gia ®ã. Nh vËy, ®Êt ®ai kh«ng chØ
®ãng vai trß quan träng trong ®êi sèng, s¶n xuÊt mµ cßn cã mét ý nghÜa cùc kú to
lín ®èi víi an ninh quèc gia. Víi nh÷ng g× ®Êt ®ai mang l¹i cho con ngêi, chóng ta
kh«ng thÓ phñ nhËn vai trß ®Æc biÖt quan träng cña nã. Trong bÊt cø mét giai ®o¹n
nµo cña lÞch sö, trong bÊt cø hoµn c¶nh nµo ®Êt ®ai còng lµ n¬i c tró cña con ngêi,
lµ nguyªn liÖu, lµ c¬ së cho mäi lÜnh vùc s¶n xuÊt vËt chÊt.
§Êt ®ai theo khÝa c¹nh ®Þa lý ®îc hiÓu mét c¸ch cô thÓ nh sau: §Êt ®ai lµ s¶n
phÈm cña tù nhiªn qua qu¸ tr×nh phong ho¸ ®¸ mÑ h×nh thµnh nªn nhiÒu lo¹i ®Êt
kh¸c nhau. MÆt kh¸c, ®Êt ®ai lµ líp bÒ mÆt cña tr¸i ®Êt, cã kh¶ n¨ng cho s¶n phÈm
c©y trång ®Ó nu«i sèng loµi ngêi, lµ m«i trêng ®Ó con ngêi ho¹t ®éng g¾n bã
chÆt chÏ víi líp bÒ mÆt ®ã theo thêi gian vµ kh«ng gian nhÊt ®Þnh. Trong tiÕn tr×nh
lÞch sö cña x· héi loµi ngêi, con ngêi vµ ®Êt ®ai cã mèi quan hÖ ngµy cµng chÆt
chÏ. §Êt ®ai trë thµnh nguån cña c¶i v« tËn cña con ngêi, con ngêi dùa vµo ®ã ®Ó
nu«i sèng m×nh. §Êt ®ai lu«n lu«n lµ thµnh phÇn quan träng hµng ®Çu cña m«i
trêng sèng, kh«ng cã ®Êt ®ai th× kh«ng cã bÊt kú mét ho¹t ®éng nµo cña con ngêi
vµ còng kh«ng thÓ tån t¹i x· héi loµi ngêi.
vÒ m«i trêng, ®Êt ®ai thêng g¾n liÒn víi khÝ hËu, ®Þa h×nh, thæ nhìng vµ yÕu
tè kh«ng gian vµ ®îc ph©n bè réng r·i trªn ph¹m vi toµn cÇu còng nh trªn tõng
vïng, tõng miÒn l·nh thæ. §Êt ®ai lµ yÕu tè h×nh thµnh nªn m«i trêng vµ chÞu t¸c
®éng cña m«i trêng. Do ®ã ®Êt ®ai vµ m«i trêng cã quan hÖ chÆt chÏ víi nhau.
Th«ng qua c¸c t¸c ®éng tÝch cùc cña con ngêi vµo ®Êt ®ai, m«i trêng sÏ ®îc bo
vÖ nh lµ trªn ®Êt dèc, ®Êt ®åi nói träc khi trång c©y g©y rõng lµm gim ®é xãi mßn,
b¶o vÖ ®îc m¹ch níc ngÇm, ®iÒu hoµ kh«ng khÝ…Ngîc l¹i, ®Êt ®ai n»m ë c¹nh
c¸c khu c«ng nghiÖp kh«ng xö lý triÖt ®Ó níc th¶i th× m«i trêng ®Êt còng sÏ bÞ «
nhiÔm.
2. C¸c quan ®iÓm vÒ gi¸ ®Êt.
Gi¸ ®Êt lµ mét ph¹m trï kinh tÕ kh¸ch quan, nã g¾n liÒn víi qu¸ tr×nh trao ®æi,
chuyÓn nhîng, thÕ chÊp, b¶o l·nh, thõa kÕ…Trong qu¸ tr×nh sö dông ®Êt lu«n lu«n
cã lao ®éng kÕt tinh trong ®Êt nªn ®Êt ®ai cã gi¸ trÞ vµ gi¸ trÞ sö dông. Khi hai gi¸ trÞ
nµy ®¬ck thÓ hiÖn qua quan hÖ trao ®æi tøc lµ cã ngêi mua vµ ngêi b¸n th× ®Êt
Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software
http://www.foxitsoftware.com For evaluation only.