1
L I NÓI Đ UỜ Ầ
1. Tính c p thi t c a đ tàiấ ế ủ ề
Chính sách tín d ng luôn đ c s d ng theo hai chi u h ng “th t ch t”ụ ượ ử ụ ề ướ ắ ặ
ho c “n i l ng” tùy theo t ng giai đo n và yêu c u c th . Trong đó, chínhặ ớ ỏ ừ ạ ầ ụ ể
sách n i l ng tín d ng có th th c hi n thông qua cho vay lãi su t th p ho cớ ỏ ụ ể ự ệ ấ ấ ặ
cho vay d i chu n. V lý thuy t, lãi su t th p khuy n khích doanh nghi pướ ẩ ề ế ấ ấ ế ệ
vay v n, đ y m nh đ u t , do v y th tr ng b t đ ng s n cũng ch u tácố ẩ ạ ầ ư ậ ị ườ ấ ộ ả ị
đ ng gián ti p. Tuy nhiên, m t trong nh ng v n đ l n c a chính sách này làộ ế ộ ữ ấ ề ớ ủ
đ tr c a nó. Còn chính sách v cho vay d i chu n Vi t Nam ngày càngộ ễ ủ ề ướ ẩ ở ệ
đ c quan tâm h n, đ c bi t là sau cu c kh ng ho ng đ a c n ng n t iượ ơ ặ ệ ộ ủ ả ị ố ặ ề ạ
M . Theo đánh giá nh n đ nh c a m t s chuyên gia, di n bi n th tr ngỹ ậ ị ủ ộ ố ễ ế ị ườ
b t đ ng s n t i Vi t Nam trong giai đo n 5 năm tr l i đây (2005-2009)ấ ộ ả ạ ệ ạ ở ạ
mang nhi u bi n đ ng đ y b t ng . Là m t qu c gia có th tr ng b t đ ngề ế ộ ầ ấ ờ ộ ố ị ườ ấ ộ
s n non tr và ch a th t s có m t b máy tài chính hoàn thi n, vi c áp d ngả ẻ ư ậ ự ộ ộ ệ ệ ụ
chính sách n i l ng tín d ng Vi t Nam v n còn nhi u khó khăn và tháchớ ỏ ụ ở ệ ẫ ề
th c. ứ
Đ nói v chính sách n i l ng tín d ng t i m t qu c gia n i khái ni mể ề ớ ỏ ụ ạ ộ ố ơ ệ
này còn khá m i m nh Vi t Nam, tr c h t chúng ta hãy nhìn l i m t víớ ẻ ư ệ ướ ế ạ ộ
d đi n hình nh t là Hoa Kỳ, qu c gia mà vào nh ng th p niên cu i th kụ ể ấ ố ữ ậ ố ế ỉ
XX, th tr ng b t đ ng s n ch a ph c h i hoàn toàn đã tr thành môt m cị ườ ấ ộ ả ư ụ ồ ở ụ
tiêu đ u t lý t ng. Cu i cùng, vào tháng 8/2007, không h đ c báo tr c,ầ ư ưở ố ề ượ ướ
cu c kh ng ho ng cho vay th ch p d i chu n M n ra, nh h ng tiêuộ ủ ả ế ấ ướ ẩ ở ỹ ổ ả ử
c c và nghiêm tr ng t i th tr ng tài chính và n n kinh t M . Cu c kh ngự ọ ớ ị ườ ề ế ỹ ộ ủ
ho ng d n d n lan r ng ra nhi u trung tâm tài chính trên th gi i. M t trongả ầ ầ ộ ề ế ớ ộ
s đó là Trung Qu c : Ngân hàng công th ng Trung Qu c và Ngân hàngố ố ươ ố
Trung Qu c b l x p x 11 t USD cho các kho n vay th ch p r i ro cao.ố ị ỗ ấ ỉ ỉ ả ế ấ ủ
Bên c nh đó, chúng ta s nghiên c u sâu h n m t qu c gia trong khu v c vàạ ẽ ứ ơ ộ ố ự
t ng đ i g n gũi v i Vi t Nam – Malaysia – nh ng tác đ ng c a chính sáchươ ố ầ ớ ệ ữ ộ ủ
n i l ng tín d ng lên qu c gia này. ớ ỏ ụ ố
Nh ng tác đ ng c a chính sách n i l ng tín d ng đ i v i th tr ng b tữ ộ ủ ớ ỏ ụ ố ớ ị ườ ấ
đ ng s n có th đ c làm rõ qua kinh nghi m c a các n c và t đó d nộ ả ể ượ ệ ủ ướ ừ ẫ
đ n nh ng ng ý chính sách phù h p cho Vi t Nam. Vì lý do này mà nhómế ữ ụ ợ ệ
2
tác gi quy t đ nh ch n đ tài “ả ế ị ọ ề Chính sách n i l ng tín d ng và tác đ ngớ ỏ ụ ộ
c a nó đ n th tr ng b t đ ng s n: kinh nghi m qu c t và nh ngủ ế ị ườ ấ ộ ả ệ ố ế ữ
g i ý cho Vi t Nam” ợ ệ v i mong mu n góp ph n vào s phát tri n b n v ngớ ố ầ ự ể ề ữ
c a th tr ng b t đ ng s n nói riêng cũng nh th tr ng tài chính nói chungủ ị ườ ấ ộ ả ư ị ườ
Vi t Nam.ở ệ
2. T ng quan tình hình nghiên c uổ ứ
2.1. Nghiên c u c a n c ngoài v chính sách n i l ng tín d ng và thứ ủ ướ ề ớ ỏ ụ ị
tr ng b t đ ng s nườ ấ ộ ả
các n c phát tri n nh đ c bi t là M . đã có r t nhi u nghiên c uỞ ướ ể ư ặ ệ ỹ ấ ề ứ
v chính sách n i l ng tín d ng và tác đ ng c a nó t i th tr ng b t đ ngề ớ ỏ ụ ộ ủ ớ ị ườ ấ ộ
s n. Có th đ c p đ n ả ể ề ậ ế The balancing act between lending standards and
rates c a Shannon Luscher (2010), bàn v cho vay d i chu n và cho vay lãiủ ề ướ ẩ
su t th p; ấ ấ China at risk of a home-grown financial crisis c a Jonathan Bellủ
và Beijing in signal on lending c a Patti Waldmeir đ c p đ n chính sách tínủ ề ậ ế
d ng Trung Qu c và tác đ ng c a nó. Còn Tuy nhiên, th tr ng tài chínhụ ở ố ộ ủ ị ườ
nói chung và th tr ng b t đ ng s n nói riêng các n c đó đã phát tri n ị ườ ấ ộ ả ở ướ ể ở
m c cao và hi n r t ph c t p. Nh ng nghiên c u nói trên có th trong m tứ ệ ấ ứ ạ ữ ứ ể ộ
th i gian n a m i có th đ a ra so sánh đ i chi u v i các chính sách c aờ ữ ớ ể ư ố ế ớ ủ
Vi t Nam do th tr ng b t đ ng s n n c ta v n còn non tr so v i thệ ị ườ ấ ộ ả ướ ẫ ẻ ớ ế
gi i.ớ
2.2. Nghiên c u trong n c v chính sách n i l ng tín d ng và thứ ướ ề ớ ỏ ụ ị
tr ng b t đ ng s nườ ấ ộ ả
TS. Phan Minh Ng c và ThS Phan Thúy Nga kh ng đ nh v s t n t iọ ẳ ị ề ự ồ ạ
c a th tr ng cho vay d i chu n Vi t Nam và s non tr c a nó trongủ ị ườ ướ ẩ ở ệ ự ẻ ủ
Có th tr ng cho vay d i chu n Vi t Nam không?ị ườ ướ ẩ ở ệ (Đăng trên t p chíạ
Ngân hàng); hay Nh ng tác đ ngc a kh ng ho ng tài chinhữ ộ ủ ủ ả c a TS Vũủ
Quang Vi t, bàn v nh ng nh h ng c a kh ng hoàng tài chính nói chungệ ề ữ ả ưở ủ ủ
t i n n kinh t .. .Các nghiên c u hi n có đ u th ng nh t v i quan đi m: thớ ề ế ứ ệ ề ố ấ ớ ể ị
tr ng b t đ ng s n Vi t Nam ch u nh h ng r t l n t chính sách tínườ ấ ộ ả ở ệ ị ả ưở ấ ớ ừ
d ng. Tuy nhiên có nh ng ý ki n trái chi u v chính sách trong năm 2010ụ ữ ế ể ề
cũng nh th i gian s p t i: v n thiên v n đ nh hay ti p t c n i l ng đư ờ ắ ớ ẫ ề ổ ị ế ụ ớ ỏ ể
kích thích đ u t .ầ ư
3
3. Đ i t ng nghiên c u và m c tiêu nghiên c uố ượ ứ ụ ứ
3.1.Đ i t ng nghiên c uố ượ ứ
Đ i t ng nghiên c u c a đ tài là chính sách n i l ng tín d ng vàố ượ ứ ủ ề ớ ỏ ụ
nh ng tác đ ng c a nó t i th tr ng b t đ ng s n. T đó s rút ra nh ng bàiữ ộ ủ ớ ị ườ ấ ộ ả ừ ẽ ữ
h c và đ ra gi i pháp chính sách tín d ng nh m kích thích s phát tri n hi uọ ề ả ụ ằ ự ể ệ
qu và b n v ng th tr ng b t đ ng s n Vi t Nam.ả ề ữ ị ườ ấ ộ ả ở ệ
3.2.M c tiêu nghiên c uụ ứ
Đ tài đ c th c hi n v i 3 m c tiêu chính:ề ượ ự ệ ớ ụ
Th nh tứ ấ , làm rõ các khái ni m v chính sách n i l ng tín d ng, v thệ ề ớ ỏ ụ ề ị
tr ng b t đ ng s n cũng nh các tác đ ng c a chính sách n i l ng tín d ngườ ấ ộ ả ư ộ ủ ớ ỏ ụ
v i th tr ng b t đ ng s n.ớ ị ườ ấ ộ ả
Th hai,ứ nghiên c u di n bi n chính sách n i l ng tín d ng, th c tr ngứ ễ ế ớ ỏ ụ ự ạ
c a th tr ng b t đ ng s n M , Trung Qu c và Thái Lan.ủ ị ườ ấ ộ ả ỹ ố
Cu i cùng,ố trên c s các m c tiêu đã đ t đ c nói trên, đ tài s rút raơ ở ụ ạ ượ ề ẽ
bài h c kinh nghi m cho Vi t Nam, t đó đ xu t gi i pháp đ nh h ngọ ệ ệ ừ ề ấ ả ị ướ
chính sách n i l ng tín d ng v i th tr ng b t đ ng s n Vi t Nam trong th iớ ỏ ụ ớ ị ườ ấ ộ ả ệ ờ
gian t i.ớ
4. Ph ng pháp nghiên c uươ ứ
Nhóm nghiên c u s d ng nh ng ph ng pháp nghiên c u sau:ứ ử ụ ữ ươ ứ
- Phân tích-t ng h p-khái quát hóaổ ợ
- So sánh-đ i chi uố ế
- Mô t -gi i thíchả ả
- Th ng kê mô tố ả
- Ngoài ra nhóm cũng tìm hi u thông tin d a trên các nghiên c u đãể ự ứ
đ c ti n hành cũng nh trên tình hình th c t c a th tr ngượ ế ư ự ế ủ ị ườ
4
5. Ph m vi nghiên c uạ ứ
Các chính sách n i l ng tín d ng, th tr ng b t đ ng s n c a M (tớ ỏ ụ ị ườ ấ ộ ả ủ ỹ ừ
1997 t i h t 2008), Trung Qu c (t 1999 đ n nay) và Thái Lan (t 1986 t iớ ế ố ừ ế ừ ớ
nay)
6. K t c u c a đ tàiế ấ ủ ề
Đ tài g m 3 ph n:ề ồ ầ
Ch ng I:ươ T ng quan v th tr ng b t đ ng s n và chính sách n i l ng tínổ ề ị ườ ấ ộ ả ớ ỏ
d ng.ụ
Ch ng II:ươ Chính sách n i l ng tín d ng và nh ng tác đ ng c a nó đ n thớ ỏ ụ ữ ộ ủ ế ị
tr ng b t đ ng s n m t s n c trên th gi i. ườ ấ ộ ả ở ộ ố ướ ế ớ
Ch ng III:ươ Bài h c kinh nghi m qu c t cho Vi t Nam trong vi c th cọ ệ ố ế ệ ệ ự
hi n hi u qu chính sách n i l ng tín d ng đ đ y m nh s phát trieerncuarệ ệ ả ớ ỏ ụ ể ẩ ạ ự
th tr ng b t đ ng s n. ị ườ ấ ộ ả
5
CH NG I: T NG QUAN V TH TR NG B T Đ NG S N VÀƯƠ Ổ Ề Ị ƯỜ Ấ Ộ Ả
CHÍNH SÁCH N I L NG TÍN D NGỚ Ỏ Ụ
1.1.T ng quan v th tr ng b t đ ng s nổ ề ị ườ ấ ộ ả
1.1.1. Khái ni m v th tr ng b t đ ng s nệ ề ị ườ ấ ộ ả
(Theo quy đ nh c a Lu t dân s s a đ i s 33/2005/QH11, Qu c h i khóaị ủ ậ ự ử ổ ố ố ộ
XI, kỳ h p th 7) B t đ ng s n là cá tài s n bao g m: đ t đai, nhà, côngọ ứ ấ ộ ả ả ồ ấ
trình xây d ng g n li n v i đ t đai, k c các tài s n g n li n v i nhà,ự ắ ề ớ ấ ể ả ả ắ ề ớ
công trình xây d ng đó; các tài s n khác g n li n v i đ t đai (hàng rào, câyự ả ắ ề ớ ấ
c i, các thi t b c p thoát n c, đi n, v sinh, thông gió, thang máy, phòngố ế ị ấ ướ ệ ệ
cháy, thông tin…) và các tái s n khác do pháp lu t quy đ nh. ả ậ ị
Khái ni m: ệTh tr ng b t đ ng s n là th tr ng mà các giao d ch, muaị ườ ấ ộ ả ị ườ ị
bán và trao đ i v b t đ ng s n đ c di n ra gi a ng i mua và ng i bánổ ề ấ ộ ả ượ ễ ữ ườ ườ
thông qua c ch giá. Tuy nhiên b t đ ng s n khác v i các hàng hóa khác ơ ế ấ ộ ả ớ ở
ch chúng không ch đ c mua bán, mà còn là đ i t ng c a nhi u giaoỗ ỉ ượ ố ượ ủ ề
d ch khác nh cho thuê, th ch p, chuy n d ch quy n s d ng. Do đó, thị ư ế ấ ể ị ề ử ụ ị
tr ng b t đ ng s n hoàn ch nh không th ch là quan h gi a ng i mua,ườ ấ ộ ả ỉ ể ỉ ệ ữ ườ
ng i bán v b t đ ng s n mà còn là n i di n ra các giao d ch liên quanườ ề ấ ộ ả ơ ễ ị
đ n b t đ ng s n nh cho thuê, th ch p, b o hi m… Tóm l i, th tr ngế ấ ộ ả ư ế ấ ả ể ạ ị ườ
b t đ ng s n là t ng th các giao d ch v b t đ ng s n d a trên c ch giáấ ộ ả ổ ể ị ề ấ ộ ả ự ơ ế
và đ c di n ra trong m t không gian và th i gian nh t đ nh. ượ ễ ộ ờ ấ ị