Chuyên đề: Pháp luật kinh doanh bất động sản

Chia sẻ: 123968574 123968574 | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:0

Thêm vào BST

Báo xấu

178
lượt xem 30
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

 BĐS chưa được khai thác, sử dụng có hiệu quả, gây thất thoát, lãng phí.  TTBĐS phát triển tự phát, thiếu lành mạnh, giao dịch ngầm chiếm tỷ lệ lớn.  Cung cầu còn mất cân đối, tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá làm cho thị trường nóng lạnh thất thường, tạo nhiều cơn sốt giá nhà đất.  Thông tin không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận.  Thủ tục phức tạp, qua nhiều khâu trung gian, mất nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao.  Các dịch vụ BĐS chưa được PL thừa nhận.  Các tổ...

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Chuyên đề: Pháp luật kinh doanh bất động sản

Chuyên Chuyên đề: Pháp luật về kinh doanh bất động sản Ths.Luật Đỗ Thị Hồng Mai 1. Pháp luật về kinh doanh bất động sản Pháp 2. Pháp luật về đất đai 3. Pháp luật về nhà ở 4. Pháp luật về dân sự 5. Pháp luật về đầu tư 6. Pháp luật về xây dựng 7. Pháp luật về thương mại
Pháp Pháp luật về kinh doanh bất động sản Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006;  Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2006 CP  quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh Kinh doanh bất động sản; Quyết định 29/2007/QĐ-BXD ngày BXD  15/10/2007 về việc ban hành Chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản, định giá bất động sản và quản quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản
Chuyên đề: Pháp Pháp luật về kinh doanh bất động sản BĐS BĐS là loại hàng hóa đặc biệt đóng vai trò  quan quan trọng trong nền kinh tế quốc dân. TTBĐS TTBĐS có nhiều bước phát triển đáng kể,  làm thay đổi bộ mặt đô thị và nông thôn, thúc thúc đẩy phát triển kinh tế- xã hội.
Những Những điểm hạn chế của TTBĐS BĐS BĐS chưa được khai thác, sử dụng có hiệu quả, gây thất thoát,  lãng lãng phí. TTBĐS TTBĐS phát triển tự phát, thiếu lành mạnh, giao dịch ngầm  chiếm chiếm tỷ lệ lớn. Cung Cung cầu còn mất cân đối, tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu  ảo để nâng giá làm cho thị trường nóng lạnh thất thường, tạo nhiều nhiều cơn sốt giá nhà đất. Thông tin không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận.  Thủ Thủ tục phức tạp, qua nhiều khâu trung gian, mất nhiều thời  gian, gian, chi phí giao dịch cao. Các dịch vụ BĐS chưa được PL thừa nhận.  Các Các tổ chức tài chính, tín dụng, ngân hàng chưa tham gia nhiều  vào vào các giao dịch, hạn chế về số lượng và nghiệp vụ.
Những Những điểm hạn chế của TTBĐS Hệ Hệ thống PL chưa đầy đủ và không thống nhất,  thiếu đồng bộ, còn phân tán ở nhiều VBPL (mới (mới chỉ quy định về BĐS) QLNN QLNN còn hạn chế, kém hiệu quả, chưa đáp  ứng được yêu cầu của thực tế, BĐS do nhiều cơ cơ quan khác nhau quản lý.
Mục Mục tiêu của Luật Thể Thể chế hóa đường lối, chủ trương, chính sách của  Đảng, Đảng, Hiến pháp và PL của NN Tạo Tạo môi trường pháp lý đầy đủ và đồng bộ, thống  nhất với các luật có liên quan, phù hợp với thông lệ quốc quốc tế và lộ trình hội nhập của VN. Tạo Tạo điều kiện cho các tổ chức, cá nhân tham gia  TTBĐS. TTBĐS. Nâng Nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước, làm rõ trách  nhiệm của cơ quan QLNN về KDBĐS, quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân.
Phạm Phạm vi điều chỉnh: Quy định về hoạt động KDBĐS.   Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân hoạt Quyền động động KDBĐS.  Giao dịch BĐS có liên quan. (các (các loại BĐS được đưa vào KD; vốn pháp định; mua bán nhà, CTXD theo hình thức ứng tiền trước; điều kiện NLTC của CĐT; chuyển nhượng toàn bộ DA; đào tạo, bồi dưỡng kiến thức, thức, cấp CC; QLNN về hoạt động KDBĐS.
Khái Khái niệm về hoạt động KDBĐS Hoạt Hoạt động KDBĐS bao gồm KDBĐS và  KDDVBĐS KDBĐS KDBĐS là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua,  nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê thuê mua nhằm mục đích sinh lợi. KDDVBĐS KDDVBĐS là các hoạt động hỗ trợ KDBĐS,  bao gồm các DV môi giới BĐS, định giá BĐS, sàn giao dịch BĐS, tư vấn BĐS, đấu giá BĐS, quảng quảng cáo BĐS, quản lý BĐS.
Nguyên Nguyên tắc hoạt động KDBĐS Bình Bình đẳng, tự do thỏa thuận thông qua HĐ  BĐS đưa vào KD phải có đủ ĐK.  Công Công khai, minh bạch. 
Các Các loại BĐS được đưa vào KD Các loại nhà, CTXD (công trình dân dụng, CT công nghiệp, giao thông,  (công thuỷ lợi, HTKT trừ: nhà ở công vụ, trụ sở cơ quan NN, CT bí mật NN, CT an ninh QP, CT được công nhận là di tích lịch sử, VH, danh lam thắng cảnh thuộc SHNN và và các CT khác theo quy định của PL) Quyền Quyền sử dụng đất được tham gia TTBĐS theo quy  định định của PL về đất đai (bao gồm đấtt mà Luật cho phép người sử ấ (bao dụng đất có một trong các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; Đất thuê mà trên đó có tài sản được pháp luật cho cho phép tham gia vào thị trường bất động sản) TTCP điều chỉnh, bổ sung các loại BĐS được TTCP  đưa vào KD và các BĐS khác cho phù hợp với thực thực tế và hội nhập.
Điều Điều kiện BĐS được đưa vào KD Đối với nhà, CTXD:  Thuộc đối tượng được phép KD. - Bảo đảm chất lượng (đối với nhà, CTXD đã qua sử dụng thì yêu cầu về (đối - chất chất lượng do các bên thỏa thuận) Không có tranh chấp về quyền SH; - Không Không bị kê biên để THA hoặc để chấp hành QĐHC của cơ - quan NN có thẩm quyền; Không nằm trong khu vực cấm XD theo quy định của PLXD - Có Có hồ sơ: - + Đ/v nhà, CTXD có sẵn: có GCNQSH và QSDĐ hoăc giấy tờ hợp pháp chứng minh QSH, QSD; + Đ/v nhà, CTXD đang XD: có GPXD hoặc hồ sơ DA, TKBVTC đã được phê duyệt duyệt + Đ/v nhà, CTXD thuộc DA KDTM….chưa có GCNQSH, QSD: có TKBVTC, Đ/v hồ hồ sơ hoàn công, biên bản NT bàn giao. + Đ/v nhà, CTXD hình thành trong tương lai: có hồ sơ DA, TKBVTC và tiến Đ/v độ độ XD đã được duyệt.
• Đối với quyền sử dụng đất Thuộc đối tượng được phép KD;  Có giấy tờ hợp pháp chứng minh QSDĐ (Điều 50-  LĐĐ) Không có tranh chấp;  Trong thời hạn còn sử dụng đất;  Không Không bị kê biên để THA hoặc để chấp hành QĐHC  của cơ quan NN có thẩm quyền; Có Có công trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến  độ dự án đã duyệt khi chuyển nhượng, cho thuê QSD Đ thuộc thuộc DA KĐTM…
Điều Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân hoạt động KDBĐS KDBĐS: KDBĐS: Phải thành lập DN, HTX; có vốn PĐ,  ĐKKD. ĐKKD. KD KD DVBĐS: Thành lập DN, HTX, ĐKKD (trừ  cá cá nhân môi giới thì phải ĐKKD và có CC): Môi giới: có 1 người có CCMG - Định giá: có 2 người có CCĐG - Sàn Sàn GD: có 2 người có CCMG, nếu KD dịch vụ ĐG - thì thì phải có 2 người có CCĐG
Phạm Phạm vi KD của tổ chức, cá nhân trong nước KDBĐS:  - Đầu tư tạo lập nhà, CTXD để bán, cho thuê, cho Đầu thuê thuê mua; - Mua nhà, CTXD để bán, cho thuê, cho thuê Mua mua; mua; - Thuê nhà, CTXD để cho thuê lại; - Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các CT hạ tầng trên Đầu đất đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng; - Nhận chuyển nhượng QSDĐ, đầu tư CTHT để Nhận chuyển nhượng, cho thuê, thuê QSDĐ đã có HT để để cho thuê lại
Kinh Kinh doanh dịch vụ BĐS DV Môi giới BĐS  DV định giá BĐS  DV sàn giao dịch BĐS  DV tư vấn BĐS  DV đấu giá BĐS  DV quảng cáo BĐS  DV quản lý BĐS 
Phạm vi KD của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người VN VN định cư ở NN - Đầu tư tạo lập nhà, CTXD để bán, cho thuê, Đầu cho cho thuê mua; - Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các CT hạ tầng Đầu trên trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng; - KDDVBĐS.
Chính Chính sách của Nhà nước Hỗ Hỗ trợ DNKDBĐS đầu tư quỹ nhà ở để bán cho các đối  tượng chính sách, đầu tư hạ tầng KCN để cho thuê mặt bằng bằng phục vụ SX. XD XD công trình HTKT ngoài hàng rào của dự án, CT  HTXH và trụ sở cơ quan NN nằm trong phạm vi DA, XD công trình HTKT trong hàng rào đối với DA được ưu đãi đầu đầu tư ĐT ĐT cho các tổ chức, cá nhân ĐTDA dịch vụ công ích đô  thị thị UBND tạo điều kiện cho CĐT thực hiện GPMB  Miễn, Miễn, giảm tiền SDĐ, tiền thuê đất đối với diện tích đất  XD CTHT có chuyển giao cho NN, CTHT không KD, nhà chung chung cư phục vụ đối tượng chính sách Cho Cho vay ưu đãi ĐT đối với các DA phục vụ đối tượng  chính chính sách
Công Công khai thông tin về BĐS Tổ Tổ chức, cá nhân KDBĐS công khai thông tin  về về BĐS. Công Công khai tại sàn GD và trên phương tiện  TTĐC. TTĐC. Nội Nội dung: Loại, vị trí, quy hoạch, quy mô, diện  tích, đặc điểm, tính chất, công năng, chất lượng, thực trạng CTHT, dịch vụ kỹ thuật, tình trạng pháp lý của BĐS, lịch sử về SH, SD BĐS, các hạn chế (nếu có), giá, quyền và lợi ích của người thứ 3
QLNN QLNN về hoạt động KDBĐS Chính phủ  Bộ Xây dựng  Bộ Bộ TNMT (quy định về quản lý các loại đất tham gia  TTBĐS, TTBĐS, QSDĐ được đưa vào KD) Bộ Bộ Tài chính (quy định chế độ thuế, phí, lệ phí, các nghĩa  vụ vụ tài chính, bảo hiểm TNNN định giá BĐS) Ngân Ngân hàng NNVN (quy định cơ chế hỗ trợ về tín dụng,  hướng hướng dẫn thanh toán qua NH, tổ chức tín dụng) UBND UBND các cấp (cho phép đầu tư, chuyển nhượng DA,  trực tiếp hoặc hỗ trợ ĐT, có cơ chế khuyến khích ĐT, chỉ đạo và và tổ chức cấp CC…)
Mua bán, chuyển nhượng BĐS hình thành trong tương lai lai theo hình thức ứng tiền trước Thực Thực hiện ứng tiền lần đầu khi CĐT đã bắt đầu triển  khai XD CSHTKT theo tiến độ và nội dung DA được duyệt (đ/v duyệt (đ/v DA khu nhà ở thì phải có thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng. Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người có nhu cầu không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi ghi trong hợp đồng) CĐT sử dụng đúng mục đích;  KH được hưởng giá mua, giá CN tại thời điểm ký HĐ;  TN của CĐT giao chậm tiến độ;  TN của KH khi không thực hiện đúng cam kết 