intTypePromotion=1

Đề tài: Một số biện pháp thúc đẩy thị trường nhà đất

Chia sẻ: Phan Thi Ngoc Giau | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:153

0
65
lượt xem
19
download

Đề tài: Một số biện pháp thúc đẩy thị trường nhà đất

Mô tả tài liệu
  Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Tham khảo luận văn - đề án 'đề tài: một số biện pháp thúc đẩy thị trường nhà đất', luận văn - báo cáo phục vụ nhu cầu học tập, nghiên cứu và làm việc hiệu quả

Chủ đề:
Lưu

Nội dung Text: Đề tài: Một số biện pháp thúc đẩy thị trường nhà đất

  1. Luận văn tốt nghiệp Đề tài Một số biện pháp thúc đẩy thị trường nhà đất
  2. Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only. më ®Çu I. Môc ®Ých nghiªn cøu BÊt ®éng s¶n (B§S) g¾n liÒn víi cuéc sèng cña mäi thµnh viªn trong x· héi. Cïng víi thÞ tr­êng vèn, thÞ tr­êng lao ®éng thÞ tr­êng B§S lµ mét trong nh÷ng thÞ tr­êng ®Çu vµo cña qu¸ tr×nh s¶n xuÊt. ThÞ tr­êng B§S lµ mét trong nh÷ng thÞ tr­êng quan träng cña nÒn kinh tÕ. Víi m« h×nh kinh tÕ kÕ ho¹ch tËp trung cña n­íc ta tr­íc ®©y thÞ tr­êng nµy ch­a ph¸t triÓn. Trong qu¸ tr×nh chuyÓn ®æi sang nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng nhiÒu thµnh phÇn theo ®Þnh h­íng XHCN cã sù qu¶n lý cña Nhµ n­íc nh÷ng n¨m võa qua, thÞ tr­êng B§S n­íc ta ®· ®ang h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn víi tèc ®é nhanh vµ hÕt søc phøc t¹p. NÒn kinh tÕ n­íc ta trong nh÷ng n¨m qua ®· chÊm døt ®­îc t×nh tr¹ng suy tho¸i, ph¸t triÓn t­¬ng ®èi toµn diÖn vµ liªn tôc t¨ng tr­ëng víi nhÞp ®é cao. Tõ n¨m 1986 nÒn kinh tÕ n­íc ta chuyÓn tõ nÒn kinh tÕ kÕ ho¹ch tËp trung bao cÊp sang nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng theo ®Þnh h­íng x· héi cã sù ®iÒu chØnh cña Nhµ n­íc, nÒn kinh tÕ nhiÒu thµnh phÇn ®ang ®­îc h×nh thµnh râ nÐt. NÒn kinh tÕ n­íc ta ®­îc chuyÓn ®æi mét b­íc theo h­íng khai th¸c kh¶ n¨ng ®Çu t­ vµ ph¸t triÓn toµn diÖn x· héi, lÊy hiÖu qu¶ kinh tÕ x· héi lµm tiªu chuÈn chän ph­¬ng h­íng hiÖu qu¶ quy m« ®Çu t­. Thñ ®« Hµ Néi vµ thµnh phè Hå ChÝ Minh lµ n¬i tËp trung nhiÒu ®iÒu kiÖn ­u viÖt thu hót vèn ®Çu t­ cña c¶ n­íc vµ quèc tÕ nh»m ph¸t huy m¹nh mÏ vai trß trung t©m kinh tÕ v¨n ho¸ khoa häc kü thuËt ®Çu mèi ph¸t triÓn kinh tÕ ®èi ngo¹i, liªn kÕt thóc ®Èy vµ l«i kÐo c¸c vïng kh¸c ph¸t triÓn. §Ó t¨ng c­êng ®Çu t­ t¹i c¸c vïng ®« thÞ trªn vµ c¸c khu c«ng nghiÖp Nhµ n­íc cÇn quan t©m ®Õn viÖc x©y dùng chÝnh s¸ch ­u tiªn vµ luËt ph¸p nh»m b¶o hé quyÒn lîi hîp ph¸p vµ lîi Ých chÝnh ®¸ng cña chñ ®Çu t­ h×nh thµnh ®ång bé c¸c lo¹i thÞ tr­êng hµng ho¸, dÞch vô, søc lao ®éng, vèn, kü thuËt c«ng nghÖ trong ®ã næi bËt lªn lµ thÞ tr­êng B§S. Thùc tÕ cho thÊy nÕu ®Çu t­ vµ ph¸t triÓn ®óng møc th× thÞ tr­êng B§S sÏ r¹o ra nh÷ng kÕt qu¶ to lín: 1
  3. Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only.  Kinh doanh B§S t¹o ra lîi nhuËn lín v× vËy dÔ dµng hÊp dÉn vèn ®Çu t­ vµ B§S nhÊt lµ vèn n­íc ngoµi vµ vèn tÝch luü cña c¸c tÇng líp d©n c­  Nhµ n­íc sÏ t¨ng nguån thu, ®ång thêi qu¶n lý tèt tµi nguyªn ®Êt  ThÞ tr­êng B§S d­íi sù qu¶n lý vµ ®iÒu chØnh cña Nhµ n­íc sÏ ph¸t triÓn lµnh m¹nh, hiÖn t­îng kinh doanh ngÇm ®ù¬c xo¸ bá  Nhµ ë vµ ®Êt ë lµ lÜnh vùc quan träng chøa ®ùng c¸c yÕu tè kinh tÕ – x· héi – chÝnh trÞ, do vËy qu¶n lý vµ ph¸t triÓn ®óng møc thÞ tr­êng B§S sÏ kÐo theo nhiÒu yÕu tè kh¸c nh­: sö dông ®Êt ®óng môc ®Ých tr¸nh l·ng phÝ ®Êt, t¹o ®­îc chç ë cho nh©n d©n, ®¶m b¶o chÝnh s¸ch quy ho¹ch cña Nhµ n­íc… Tuy nhiªn hiÖn nay do t¸c ®éng cña c¬ chÕ thÞ tr­êng, do biÖn ph¸p qu¶n lý cßn yÕu kÐm thiÕu ®ång bé nªn thÞ tr­êng B§S ë n­íc ta h×nh thµnh tù ph¸t thiÕu tæ chøc ngoµi tÇm qu¶n lý. T×nh h×nh ph¸t triÓn cña thÞ tr­êng B§S ch­a lµnh m¹nh ¶nh h­ëng lín tíi sù ph¸t triÓn n«ng th«n vµ ®« thÞ theo quy ho¹ch g©y thÊt thu cho ng©n s¸ch nhµ n­íc vµ ¶nh h­ëng kh«ng nhá tíi t©m lý ng­êi d©n. Nh÷ng tiªu cùc trong qu¸ tr×nh ho¹t ®éng thÓ hiÖn râ ë nh÷ng ®iÓm sau:  Tû lÖ giao dÞch phi chÝnh thøc cao. ThÞ tr­êng “ngÇm” ph¸t triÓn m¹nh n¹n ®Çu c¬ ®Êt ®ai g©y hçn lo¹n thÞ tr­êng.  MÊt c©n b»ng cung cÇu do nhu cÇu cña ng­êi d©n t¨ng nhanh.  ThÞ tr­êng nãng l¹nh bÊt th­êng, gÝa c¶ dÔ biÕn ®éng.  Th«ng tin vÒ thÞ tr­êng kh«ng ®Çy ®ñ, thiÕu minh b¹ch vµ khã tiÕp cËn nªn xuÊt hiÖn nhiÒu “cß måi” ®Êt ®ai nhµ ë.  Quy tr×nh mua b¸n phøc t¹p qua nhiÒu kh©u trung gian kh«ng cÇn thiÕt, tèn nhiÒu thêi gian, chi phÝ giao dÞch cao.  Cßn tån t¹i c¬ chÕ bao cÊp, cßn cã sù ph©n biÖt kh«ng cÇn thiÕt gi÷a quèc doanh, ngoµi quèc doanh, gi÷a trong n­íc vµ ngoµi n­íc trong c¬ chÕ chÝnh s¸ch, trong qu¶n lý ®iÒu hµnh cña bé m¸y Nhµ n­íc vÒ lÜnh vùc B§S vµ thÞ tr­êng B§S. Trong nh÷ng n¨m qua mÆc dï Nhµ n­íc ®· tËp trung nhiÒu søc lùc vµ tiÒn cña nh»m gi¶i quyÕt vÊn ®Ò trªn nh­ng thùc tÕ ®©y vÉn lµ vÊn ®Ò cßn nhiÒu bÕ t¾c cÇn kh¾c phôc vµ gi¶i quýªt. §iÒu nµy lu«n thóc ®Èy c¸c nhµ qu¶n lý ph¶i nhanh 2
  4. Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only. chãng t×m ra c¸c biÖn ph¸p hç trî nh»m qu¶n lý vµ thóc ®Èy sù ph¸t triÓn cña thÞ tr­êng B§S. II. §èi t­îng, ph¹m vi nghiªn cøu ThÞ tr­êng B§S lµ thÞ tr­êng réng lín bao gåm thÞ tr­êng ®Êt vµ thÞ tr­êng nhµ ®Êt. Trong ph¹m vi cña ®Ò tµi tèt nghiÖp chØ ®i vµo ph©n tÝch mét sè biÖn ph¸p thóc ®Èy thÞ tr­êng B§S nhµ ®Êt. Trong thÞ tr­êng nhµ ®Êt còng ph©n thµnh nhiÒu lo¹i theo tõng ph¹m vi nh­. Theo yÕu tè sö dông ph©n ra thµnh: thÞ tr­êng nhµ ë, thÞ tr­êng kh¸ch s¹n, thÞ tr­êng v¨n phßng, thÞ tr­êng c«ng nghiÖp. Theo khu vùc ®Þa lý cã thÞ tr­êng nhµ ®Êt ë c¸c ®« thÞ, thÞ tr­êng nhµ ®Êt ë n«ng th«n, thÞ tr­êng nhµ ®Êt ë c¸c ®« thÞ lín…Ngoµi ra cßn nhiÒu c¸ch ph©n lo¹i kh¸c sÏ ®­îc ®Ò cËp kü trong phÇn sau. Do thêi gian cã h¹n còng nh­ tr×nh ®é cßn h¹n chÕ ®å ¸n tèt nghiÖp chØ ®i s©u vµo thÞ tr­êng nhµ ®Êt t¹i Hµ Néi, n¬i mµ thÞ tr­êng B§S ph¸t triÓn t­¬ng ®èi sím vµ còng t­¬ng ®èi phøc t¹p thu hót sù quan t©m cña c¸c nhµ qu¶n lý vµ cã ¶nh h­ëng s©u s¾c tíi nÒn kinh tÕ. §èi t­îng nghiªn cøu cña khoa häc thÞ tr­êng nhµ ®Êt lµ nghiªn cøu c¸c yÕu tè c¬ b¶n cña thÞ tr­êng nhµ ®Êt nh­: cung, cÇu, gi¸ c¶ nhµ ®Êt vµ mèi quan hÖ gi÷a chóng ®ång thêi nghiªn cøu c¸c nguyªn t¾c, ph­¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ nhµ ®Êt còng nh­ sù t¸c ®éng cña Nhµ n­íc ®èi víi lo¹i thÞ tr­êng nµy nh»m gãp phÇn ph¸t triÓn thÞ tr­êng nhµ ®Êt ®¹t hiÖu qu¶ cao. §Ó n¾m ®­îc néi dung cña khoa häc thÞ tr­êng nhµ ®Êt cÇn ph¶i trang bÞ kiÕn thøc cña nhiÒu khoa häc kh¸c cã liªn quan nh­: qu¶n lý nhµ n­íc vÒ ®Êt ®ai vµ nhµ ë, kinh tÕ tµi nguyªn ®Êt, kinh tÕ ®« thÞ, kinh tÕ n«ng th«n, quy ho¹ch ®Êt ®ai, kinh tÕ x©y dùng… 3
  5. Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only. C¸c ph­¬ng ph¸p dïng ®Ó nghiªn cøu lµ: ph­¬ng ph¸p ph©n tÝch, tæng hîp, ph­¬ng ph¸p hÖ thèng, ph­¬ng ph¸p thèng kª, ph­¬ng ph¸p to¸n häc, ph­¬ng ph¸p tæng kÕt thùc tiÔn ®Ó lµm s¸ng tá phong phó thªm nh÷ng vÊn ®Ò vÒ lý luËn. III Néi dung cña ®å ¸n tèt nghiÖp Ch­¬ng I: Mét sè vÊn ®Ò vÒ thÞ tr­êng B§S I. Kh¸i niÖm B§S II. Kh¸i niÖm thÞ tr­êng B§S 1. Kh¸i niÖm 2. TÝnh tÊt yÕu cña viÖc h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn thÞ tr­êng B§S 3. Ph©n lo¹i thÞ tr­êng B§S III. Kh¸i qu¸t vÒ thÞ tr­êng nhµ ®Êt 1. Kh¸i niÖm thÞ tr­êng nhµ ®Êt. 2. §Æc ®iÓm cña thÞ tr­êng nhµ ®Êt. 3. VÞ trÝ cña thÞ tr­êng nhµ ®Êt trong nÒn kinh tÕ quèc d©n Ch­¬ng II. Thùc tr¹ng t×nh h×nh ph¸t triÓn thÞ tr­êng nhµ ®Êt t¹i Hµ Néi I. Nh÷ng mÆt ®­îc cña viÖc ph¸t triÓn thÞ tr­êng nhµ ®Êt II. Nh÷ng tån t¹i yÕu kÐm trong ph¸t triÓn thÞ tr­êng nhµ ®Êt vµ hËu qu¶ III. Nguyªn nh©n cña nh÷ng yÕu kÐm trªn Ch­¬ng III. Mét sè biÖn ph¸p thóc ®Èy thÞ tr­êng nhµ ®Êt A. Mét sè kinh nghiÖm qu¶n lý thÞ tr­êng B§S – nhµ ®Êt t¹i mét sè n­íc trªn thÕ giíi vµ bµi häc kinh nghiÖm ®èi víi ViÖt Nam. I. Mét sè kinh nghiÖm qu¶n lý thÞ tr­êng B§S – nhµ ®Êt t¹i mét sè n­íc. II. C¸c bµi häc kinh nghiÖm ®èi víi ViÖt Nam B. Mét sè biÖn ph¸p thóc ®Èy sù ph¸t triÓn cña thÞ tr­êng Nhµ ®Êt t¹i Hµ Néi I. Nhãm c¸c ph­¬ng ph¸p chung vÒ ph¸p lý, tµi chÝnh II. BiÖn ph¸p ®æi míi c«ng t¸c quy ho¹ch, x©y dùng quy ho¹ch, kÕ ho¹ch tæng thÓ vÒ ph¸t triÓn c¸c vïng vµ sö dông ®Êt ®ai cã hiÖu qu¶ ®¸p øng c¸c môc tiªu ph¸t triÓn kinh tÕ, x· héi ®Êt n­íc. III. BiÖn ph¸p t¹o lËp vµ ph¸t triÓn thÞ tr­êng hµng ho¸ cho thÞ tr­êng nhµ ®Êt 4
  6. Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only. IV. BiÖn ph¸p x©y dùng n¨ng lùc thÓ chÕ vµ tæ chøc tham gia thÞ tr­êng nhµ ®Êt V. Thóc ®Èy sù ph¸t triÓn cña thÞ tr­êng b»ng viÖc sö dông c¸c biÖn ph¸p tµi chÝnh VI. BiÖn ph¸p t¨ng c­êng hiÖu qu¶ vµ n¨ng lùc qu¶n lý nhµ n­íc ®èi víi thÞ tr­êng nhµ ®Êt VII. BiÖn ph¸p tæ chøc cung cÊp th«ng tin cho thÞ tr­êng nhµ ®Êt VIII. øng dông c¸c biÖn ph¸p tin häc ®Ó gãp phÇn qu¶n lý thÞ tr­êng nhµ ®Êt 5
  7. Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only. Ch­¬ng I Mét sè vÊn ®Ò vÒ bÊt ®éng s¶n vµ thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n. I.Kh¸i niÖm vÒ bÊt ®éng s¶n (B§S) Trong qu¸ tr×nh ph¸t triÓn cña nh©n lo¹i, tµi s¶n ®· ®­îc chia thµnh “ bÊt ®éng s¶n” vµ “ ®éng s¶n”. Sù ph©n lo¹i nµy cã nguån gèc tõ luËt cæ La M·, theo ®ã B§S kh«ng chØ lµ ®Êt ®ai, cña c¶i trong lßng ®Êt mµ cßn lµ nh÷ng g× ®­îc t¹o ra do søc lao ®éng cña con ng­êi trªn m¶nh ®Êt. Ph¸p luËt cña nhiÒu n­íc trªn thÕ giíi ®Òu tiÕp nhËn c¸ch ph©n lo¹i tµi s¶n nh­ trªn, ®Òu thèng nhÊt ë chç coi B§S gåm ®Êt ®ai vµ nh÷ng tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt ®ai. Tuy nhiªn, hÖ thèng ph¸p luËt cña mçi n­íc còng cã nh÷ng nÐt ®Æc thï riªng thÓ hiÖn ë quan ®iÓm ph©n lo¹i vµ tiªu chÝ ph©n lo¹i, t¹o ra c¸i gäi lµ “khu vùc gi¸p ranh gi÷a hai kh¸i niÖm B§S vµ ®éng s¶n”. HÇu hÕt c¸c n­íc ®Òu coi B§S lµ ®Êt ®ai vµ nh÷ng tµi s¶n cã liªn quan ®Õn ®Êt ®ai, kh«ng t¸ch rêi víi ®Êt ®ai, ®­îc x¸c ®Þnh bëi vÞ trÝ ®Þa lý cña ®Êt (Ph¸p, NhËt, §øc…), nh­ng cã n­íc (Nga) quy ®Þnh cô thÓ B§S lµ “m¶nh ®Êt” chø kh«ng ph¶i lµ ®Êt ®ai nãi chung. Tuy nhiªn cã n­íc l¹i cã quan niÖm kh¸c vÒ nh÷ng tµi s¶n “ g¾n liÒn” víi nh÷ng ®Êt ®ai ®­îc coi lµ B§S. §iÒu 520 LuËt d©n sù Ph¸p quy ®Þnh nh÷ng “mïa mµng ch­a gÆt, tr¸i c©y ch­a bøt khái c©y lµ B§S, nÕu bøt khái c©y ®­îc coi lµ ®éng s¶n. T­¬ng tù, quy ®Þnh nµy còng ®­îc thÓ hiÖn ë LuËt d©n sù NhËt B¶n, LuËt d©n sù B¾c Kú vµ Sµi Gßn cò. Trong khi ®ã ®iÒu 100 LuËt d©n sù Th¸i Lan quy ®Þnh: “B§S lµ ®Êt ®ai vµ nh÷ng vËt g¾n liÒn víi ®Êt ®ai hoÆc hîp thµnh mét hÖ thèng nhÊt víi ®Êt ®ai vµ c¸c tµi s¶n g¾n víi viÖc së h÷u ®Êt”. LuËt d©n sù §øc ®­a ra kh¸i niÖm B§S bao gåm ®Êt ®ai vµ c¸c tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt. Theo Mc Kenzie and Betts. 1996.trang 3: “B§S bao gåm ®Êt ®ai vµ nh÷ng tµi s¶n kh«ng di dêi ®­îc ®­îc quy ®Þnh bëi ph¸p luËt”. 6
  8. Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only. HiÖn nay cã nhiÒu quan niÖm kh¸c nhau vÒ B§S, cã thÓ cã ba kh¸i niÖm nh­ sau: Kh¸i niÖm 1: B§S lµ ®Êt, cïng víi nhµ vµ c¸c ph­¬ng tiÖn kh¸c trªn ®Êt §©y lµ kh¸i niÖm ch­a ®ñ bëi kh«ng quy ®Þnh râ c¸c ph­¬ng tiÖn trªn ®Êt nh­ thÕ nµo th× ®­îc coi lµ B§S. Kh¸i niÖm 2: B§S lµ 1, §Êt 2, Nhµ vµ c¸c c«ng tr×nh kh¸c x©y trªn ®Êt Kh¸i niÖm nµy kh¸c c¸c kh¸i niÖm trªn ë chç: coi nh÷ng vËt kh«ng di dêi ®­îc lµ B§S, cã hai thø kh«ng di dêi ®­îc ®ã lµ ®Êt vµ nhµ. Kh¸i niÖm nµy t¸ch nhµ khái ®Êt. Kh¸i niÖm 3: Theo ®iÒu 181 Bé luËt d©n sù (n¨m 1995) B§S lµ tµi s¶n kh«ng di dêi ®­îc bao gåm: - §Êt - Nhµ ë, c«ng tr×nh x©y dùng g¾n liÒn víi ®Êt kÓ c¶ tµi s¶n x©y dùng g¾n liÒn víi nhµ ë - C¸c tµi s¶n kh¸c g¾n liÒn víi ®Êt - C¸c tµi s¶n kh¸c do ph¸p luËt quy ®Þnh Kh¸i niÖm thø 3 cã ­u ®iÓm: - Mét lµ: B§S lµ tµi s¶n kh«ng thÓ di dêi ®­îc, yÕu tè kh«ng thÓ di dêi ®­îc nh­ lµ yÕu tè sè 1. - Hai lµ: KÓ thø tù c¸c yÕu tè kh«ng di dêi ®­îc nh­: nhµ x©y trªn ®Êt, vËt x©y dùng g¾n liÒn víi nhµ ngoµi ra cßn cã c¸c tµi s¶n cè ®Þnh kh¸c do ph¸p luËt quy ®Þnh bëi v×: trong B§S th× cã tµi s¶n cè ®Þnh. ë ®©y kh«ng kÓ tµi s¶n cè ®Þnh nãi chung theo nghÜa trong kÕ to¸n (tµu thuû, m¸y bay, m¸y mãc thiÕt bÞ…) lµ vËt cã thÓ di dêi ®ù¬c tuy nhiªn kh«ng ph¶i lµ B§S. B§S chØ bao gåm nh÷ng tµi s¶n cè ®Þnh g¾n liÒn víi nhµ mµ th«i. Nãi chung B§S lµ ®Êt vµ c¸c c«ng tr×nh vËt kiÕn tróc ®· x©y dùng trªn ®ã. 7
  9. Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only. C¸c kh¸i niÖm vÒ B§S Kh¸i niÖm 1 Kh¸i niÖm 2 Kh¸i niÖm 3 B§S lµ ®Êt, B§S lµ: B§S lµ tµi s¶n kh«ng di dêi ®­îc cïng víi nhµ - §Êt, bao gåm: vµ c¸c - Nhµ vµ c¸c - §Êt; ph­¬ng tiÖn c«ng tr×nh kh¸c trªn - Nhµ ë, c«ng tr×nh x©y dùng g¾n kh¸c x©y ®Êt liÒn víi ®Êt kÓ c¶ tµi s¶n x©y dùng trªn ®Êt g¾n liÒn víi nhµ ë; - C¸c tµi s¶n kh¸c g¾n liÒn víi ®Êt; - C¸c tµi s¶n kh¸c do ph¸p luËt quy ®Þnh II. Kh¸i niÖm vÒ thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n 1. Kh¸i niÖm Tõ khi thùc hiÖn chuyÓn ®æi nÒn kinh tÕ kÕ ho¹ch ho¸ tËp trung sang nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng ®Þnh h­íng x· héi chñ nghÜa (1986), ViÖt Nam ®· nç lùc x©y dùng vµ ph¸t triÓn ®ång bé c¸c yÕu tè cña kinh tÕ thÞ tr­êng. §Õn nay vÒ c¬ b¶n chóng ta ®· h×nh thµnh ®Çy ®ñ c¸c bé phËn cña kinh tÕ thÞ tr­êng, trong ®ã mét sè thÞ tr­êng ®· ph¸t triÓn kh¸ nh­ thÞ tr­êng c¸c s¶n phÈm ®Çu ra, nhÊt lµ thÞ tr­êng hµng ho¸ vµ mét sè s¶n phÈm phôc vô. Tuy nhiªn, ®èi víi c¸c thÞ tr­êng s¶n phÈm ®Çu vµo cã ý nghÜa quan träng ®èi víi viÖc ph¸t triÓn s¶n xuÊt kinh doanh nh­ thÞ tr­êng vèn thÞ tr­êng lao ®éng ®Æc biÖt lµ thÞ tr­êng B§S l¹i míi chØ trong giai ®o¹n ban ®Çu h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn. Cã thÓ thÊy r»ng b¶n th©n thÞ tr­êng B§S kh«ng tù d­ng mµ cã, nã phô thuéc vµo yÕu tè khi nµo B§S ®­îc coi lµ hµng ho¸, ®­îc trao ®æi, mua, b¸n, cho thuª, chuyÓn nh­îng v.v… Nãi chung lµ ho¹t ®éng kinh doanh B§S. 8
  10. Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only. HiÖn nay quan niÖm vÒ thÞ tr­êng B§S còng ®ang ®ù¬c tranh luËn vµ næi lªn mét sè ý kiÕn nh­ sau: Kh¸i niÖm 1: ThÞ tr­êng B§S lµ thÞ tr­êng cña ho¹t ®éng mua b¸n, trao ®æi, cho thuª, thÕ chÊp, chuyÓn nh­îng quyÓn sö dông B§S theo quy luËt cña thÞ tr­êng cã sù qu¶n lý cña Nhµ n­íc. Kh¸i niÖm 2: ThÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n lµ tæng hoµ c¸c giao dÞch d©n sù vÒ B§S t¹i mét ®Þa bµn nhÊt ®Þnh, trong thêi gian nhÊt ®Þnh. Kh¸i niÖm 3: ThÞ tr­êng B§S lµ tæ chøc c¸c quyÒn cã liªn quan ®Õn ®Êt sao cho chóng cã thÓ trao ®æi gi¸ trÞ gi÷a c¸c c¸ nh©n hoÆc thùc thÓ. C¸c quyÒn nµy ®éc lËp víi c¸c ®Æc tÝnh vËt chÊt mµ th­êng ®­îc gäi lµ ®Êt. §Þnh nghÜa thø ba nµy nghiªng vÒ thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n lµ mét m« h×nh, mét tæ chøc ®Ó c¸c quyÒn cã liªn quan ®Õn ®Êt ®­îc thùc hiÖn mét c¸ch ®éc lËp. Tuy r»ng tÝnh kh¸ch quan cña thÞ tr­êng B§S lµ quan hÖ giao dÞch mua b¸n B§S theo quy luËt ®Æc thï cña thÞ tr­êng gi¸ trÞ nh­ng vÒ chñ quan lµ sù giao dÞch ®ã ph¶i ®­îc tæ chøc theo mét ý ®å nhÊt ®Þnh. Cã thÓ m« t¶ thÞ tr­êng B§S theo m« h×nh sau: 9
  11. Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only. Qu¶n lý nhµ n­íc Ng­êi mua - Quy luËt cung Lîi Quy Quy cÇu Ých Ng­êi luËt luËt kin - Khan hiÕm b¸n ®Æc gi¸ - C¹nh tranh thï trÞ - §éc quyÒn Ng­êi Ng­êi B§S - Lîi nhuËn së h÷u sö - ……… dông Gi¸ Gi¸ ®Êt ®Êt Quan hÖ quèc tÕ héi nhËp Do quan niÖm kh¸c nhau vÒ hµng ho¸ B§S vµ ph¹m vi thÞ tr­êng nªn cã mét sè quan niÖm kh¸c nhau vÒ thÞ tr­êng B§S.  Cã ý kiÕn cho r»ng thÞ tr­êng B§S vµ thÞ tr­êng ®Êt ®ai lµ mét bëi v× tµi s¶n lµ nhµ, c«ng tr×nh x©y dùng ph¶i g¾n víi ®Êt ®ai míi trë thµnh B§S ®­îc. Do ®ã ®Êt ®ai b¶n th©n nã lµ B§S ®ång thêi lµ yÕu tè ®Çu tiªn cña bÊt kú B§S nµo kh¸c. Tuy nhiªn, trªn thùc tÕ, thÞ tr­êng ®Êt ®ai chØ lµ mét bé phËn cña thÞ tr­êng B§S vµ hµng ho¸ ®Êt ®ai chØ lµ mét bé phËn cña hµng ho¸ B§S.  Trªn thùc tÕ, cã mét sè ng­êi cho r»ng thÞ tr­êng BDS lµ thÞ tr­êng nhµ ®Êt (thÞ tr­êng ®Þa èc). Quan niÖm nµy kh¸ phæ biÕn ë nø¬c ta v× cho r»ng chØ cã nhµ ®Êt míi mang ra mua b¸n chuyÓn nh­îng trªn thÞ tr­êng. Còng gièng nh­ quan niÖm trªn B§S nhµ ®Êt chØ lµ mét bé phËn cña hµng ho¸ B§S trªn thÞ tr­êng. V× vËy quan niÖm nµy lµ kh«ng ®Çy ®ñ. 10
  12. Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only.  Mét quan niÖm kh¸ phæ biÕn kh¸c cho r»ng thÞ tr­êng B§S lµ ho¹t ®éng mua b¸n, trao ®æi, cho thuª, thÕ chÊp, chuyÓn dÞch quyÒn së h÷u (quyÒn sö dông) B§S theo quy luËt thÞ tr­êng. Kh¸i niÖm nµy ph¶n ¸nh trùc diÖn c¸c ho¹t ®éng cña thÞ tr­êng cô thÓ. Kh¸i niÖm nµy dÔ lµm ng­êi ta nhËn biÕt ph¹m vi vµ néi dung cña thÞ tr­êng B§S h¬n lµ kh¸i niÖm cã tÝnh kh¸i qu¸t. Còng cã ý kiÕn bæ sung cho kh¸i niÖm nµy, cho r»ng thÞ tr­êng B§S lµ thÞ tr­êng cña ho¹t ®éng mua b¸n trao ®æi cho thuª, thÕ chÊp, chuyÓn dÞch quyÒn së h÷u (quyÒn sö dông) B§S theo quy luËt thÞ tr­êng cã sù qu¶n lý cña nhµ n­íc. ý kiÕn nµy xuÊt ph¸t tõ ®Æc ®iÓm lµ ho¹t ®éng cña thÞ tr­êng B§S ë hÇu hÕt c¸c n­íc ®Òu ®­îc ®iÒu chØnh b»ng ph¸p luËt d©n sù hoÆc ph¸p luËt ®Êt ®ai vµ chÞu sù can thiÖp vµ qu¶n lý chÆt chÏ cña nhµ n­íc. C¸c kh¸i niÖm vÒ thÞ tr­êng B§S Kh¸i niÖm 3 Kh¸i niÖm 1 Kh¸i niÖm 2 ThÞ tr­êng bÊt ThÞ tr­êng B§S ThÞ tr­êng B§S lµ thÞ tr­êng cña lµ tæ chøc c¸c quyÒn ®éng s¶n lµ tæng ho¹t ®éng mua cã liªn quan ®Õn ®Êt hoµ c¸c giao dÞch b¸n, trao ®æi, cho sao cho chóng cã d©n sù vÒ B§S t¹i thuª, thÕ chÊp, thÓ trao ®æi gi¸ trÞ mét ®Þa bµn nhÊt chuyÓn nh­îng gi÷a c¸c c¸ nh©n ®Þnh, trong thêi quyÓn sö dông hoÆc thùc thÓ. C¸c gian nhÊt ®Þnh. B§S theo quy luËt quyÒn nµy ®éc lËp cña thÞ tr­êng cã víi c¸c ®Æc tÝnh vËt sù qu¶n lý cña chÊt mµ th­êng Nhµ n­íc ®­îc gäi lµ ®Êt 11
  13. Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only. 2. TÝnh tÊt yÕu cña qu¸ tr×nh h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn thÞ tr­êng B§S Qu¸ tr×nh h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn cña thÞ tr­êng B§S lµ mét qu¸ tr×nh tÊt yÕu kh¸ch quan g¾n liÒn víi qu¸ tr×nh ph¸t triÓn cña s¶n xuÊt hµng ho¸. C¬ së kinh tÕ – x· héi cña sù ra ®êi vµ tån t¹i cña s¶n xuÊt hµng ho¸ lµ ph©n c«ng lao ®éng gi÷a ng­êi s¶n xuÊt nµy vµ ng­êi s¶n xuÊt kh¸c, do quan hÖ kh¸c nhau vÒ t­ liÖu s¶n xuÊt quy ®Þnh. Con ng­êi ngoµi c¸c nhu cÇu vÒ ¨n mÆc, lµm viÖc, lao ®éng… th× nhµ ë còng lµ mét nhu cÇu kh«ng thÓ thiÕu ®ù¬c cña cuéc sèng. æn ®Þnh chç ë lµ c«ng viÖc ®Çu tiªn con ng­êi cÇn lµm tr­íc khi b¾t tay vµo thùc hiÖn c¸c dù ®Þnh tiÕp theo. HiÖn nay trong khi d©n sè ®ang t¨ng nhanh, qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸ diÔn ra nhanh chãng, møc sèng cña con ng­êi ngµy cµng t¨ng lªn … nhu cÇu vÒ nhµ ë vµ ®Êt ®ai do vËy còng t¨ng lªn, trong khi ®ã ®Êt ®ai vµ nhµ ë l¹i cã h¹n viÖc mua b¸n, chuyÓn nh­îng, cho thuª… lµ mét ho¹t ®éng tÊt yÕu ph¶i diÔn ra. Bªn c¹nh ®ã th× c¸c yÕu tè x· héi nh­ t©m lý, thãi quen tËp qu¸n còng ¶nh h­ëng ®¸ng kÓ tíi viÖc n¶y sinh nhu cÇu vÒ B§S. Ngµy nay khi cuéc sèng ë c¸c ®« thÞ ngµy cµng ph¸t triÓn th× sè thÕ hÖ trong mét gia ®×nh gi¶m ®i, nhu cÇu ®­îc sèng riªng t¨ng lªn, con c¸i khi ®· lín ®Òu cã mong muèn ®­îc cã phßng riªng do vËy nhu cÇu x©y dùng më réng chç ë t¨ng nªn. §iÒu nµy lµ mét trong nh÷ng nguyªn nh©n dÉn tíi nhu cÇu vÒ B§S t¨ng lªn. Trong nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng khi mµ ®· cã cÇu, lîi nhuËn mµ cÇu nµy mang l¹i l¹i rÊt lín, ph¸p luËt l¹i kh«ng cÊm th× tÊt yÕu ng­êi ta sÏ t×m c¸ch ®¸p øng cung. Cung cÇu gÆp nhau trªn c¬ së ph¸p luËt cho phÐp th× tÊt yÕu h×nh thµnh thÞ tr­êng. NÒn kinh tÕ vËn hµnh theo c¬ chÕ thÞ tr­êng th× mäi yÕu tè ®Çu vµo s¶n xuÊt vµ ®Çu ra s¶n phÈm ®Òu trë thµnh hµng ho¸ vµ h×nh thµnh c¸c lo¹i thÞ tr­êng chuyªn biÖt ph¸t triÓn ë c¸c møc ®é kh¸c nhau. Trong ®iÒu kiÖn ®ã nÕu kh«ng thõa nhËn c¸c B§S lµ hµng ho¸, kh«ng thõa nhËn thÞ tr­êng B§S th× sÏ t¹o nªn sù khuýªt thiÕu, kÐm ®ång bé trong hÖ thèng thÞ tr­êng lµm suy yÕu ®éng lùc thóc ®Èy cña c¬ chÕ thÞ tr­êng tíi sù vËn hµnh cña nÒn kinh tÕ. 12
  14. Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only. ThÞ tr­êng B§S lµ mét bé phËn cña hÖ thèng thÞ tr­êng. Nãi nh­ thÕ cã nghÜa lµ thÞ tr­êng B§S lµ mét lo¹i thÞ tr­êng, nã tån t¹i vµ ph¸t triÓn theo quy luËt riªng nh­ng còng chÞu ¶nh h­ëng cña c¸c lo¹i thÞ tr­êng kh¸c vµ cña nhiÒu yÕu tè kinh tÕ, x· héi kh¸c. X· héi cµng ph¸t triÓn th× nhµ ®Êt, ®Êt cµng cã vai trß quan träng. ViÖt Nam ph¸t triÓn nÒn kinh tÕ theo ®Þnh h­íng x· héi chñ nghÜa, trong bèi c¶nh nh­ vËy cµng ph¶i hiÓu râ thÞ tr­êng B§S nh­ mét bé phËn cÊu thµnh cña thÞ tr­êng n­íc nhµ cã tÝnh tíi ®iÒu kiÖn héi nhËp quèc tÕ. Ch¾c ch¾n viÖc x©y dùng nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng cña nø¬c ta cßn cÇn nhiÒu thêi gian cho viÖc hoµn thiÖn thÞ tr­êng B§S. Víi lý do nh­ trªn cã thÓ kh¼ng ®Þnh lµ sù h×nh thµnh vµ tån t¹i vµ ph¸t triÓn cña thÞ tr­êng B§S kh«ng ph¶i lµ tr­íc m¾t mµ cßn lµ l©u dµi. 3. Ph©n lo¹i thÞ tr­êng B§S * Theo c¸c cÊp cña thÞ tr­êng ThÞ tr­êng cÊp I: ThÞ tr­êng cÊp I: lµ thÞ tr­êng ng­êi së h÷u ®Êt chuyÓn giao quyÒn sö dông ®Êt cho ng­êi kh¸c. ThÞ tr­êng nµy hoµn toµn do Nhµ n­íc khèng chÕ ThÞ tr­êng cÊp II: lµ thÞ tr­êng ng­êi ®­îc cÊp quyÒn sö dông ®Êt t¸i chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt. Trong thÞ tr­êng nµy c¶ ng­êi b¸n vµ ng­êi mua ®Òu kh«ng ph¶i lµ ng­êi së h÷u ®Êt ®ai hä chØ tham gia mua b¸n quyÒn sö dông ®Êt. ThÞ tr­êng cÊp III: lµ thÞ tr­êng ng­êi sö dông ®Êt cho thuª quyÒn sö dông ®Êt hoÆc cho thuª B§S n»m trªn ®Êt ®ai. * Theo ®èi t­îng cña thÞ tr­êng - ThÞ tr­êng nhµ ë - ThÞ tr­êng kh¸ch s¹n - ThÞ tr­êng nhµ cho thuª - ThÞ tr­êng v¨n phßng * Theo môc ®Ých sö dông - ThÞ tr­êng mua vµ b¸n - ThÞ tr­êng cho thuª 13
  15. Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only. - ThÞ tr­êng thÕ chÊp, b¶o hiÓm * Theo khu vùc - ThÞ tr­êng B§S ë ®« thÞ - ThÞ tr­êng B§S ë n«ng th«n - ThÞ tr­êng B§S ë c¸c ®« thÞ lín Ph©n lo¹i thÞ tr­êng B§S Theo môc ®Ých Theo c¸c cÊp Theo ®èi t­îng Theo khu vùc sö dông cña thÞ tr­êng cña thÞ tr­êng  ThÞ tr­êng  ThÞ tr­êng  ThÞ tr­êng  ThÞ tr­êng B§S ë ®« cÊp I nhµ ë mua b¸n thÞ  ThÞ tr­êng  ThÞ tr­êng  ThÞ tr­êng  ThÞ tr­êng cÊp II kh¸ch s¹n cho thuª  TrÞ tr­êng B§S ë n«ng  ThÞ tr­êng cÊp III  ThÞ tr­êng th«n nhµ cho thÕ chÊp, thuª  ThÞ tr­êng b¶o hiÓm  ThÞ tr­êng B§S ë c¸c ®« thÞ lín VP III. Kh¸i qu¸t vÒ thÞ tr­êng nhµ ®Êt 1. Kh¸i niÖm Cïng víi sù ph¸t triÓn cña nÒn kinh tÕ, thÞ tr­êng nhµ ®Êt ngµy cµng ®­îc h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn. ThÞ tr­êng nhµ ®Êt ®­îc coi lµ mét bé phËn cña thÞ tr­êng B§S vµ lµ n¬i diÔn ra c¸c hµnh vi mua vµ b¸n hµng ho¸ nhµ vµ ®Êt còng nh­ c¸c dÞch vô g¾n liÒn víi hµng ho¸ ®ã. ThÞ tr­êng nhµ ®Êt lµ thÞ tr­êng c¸c yÕu tè nhµ vµ ®Êt hîp thµnh. Theo nghÜa hÑp, thÞ tr­êng nhµ ®Êt gåm thÞ tr­êng c¸c yÕu tè nhµ vµ ®Êt ë, v­ên t­îc, khu«n viªn g¾n liÒn víi nhµ. Theo nghÜa réng, thÞ tr­êng nhµ ®Êt bao gåm ®Êt ë, v­ên 14
  16. Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only. t­îc vµ khu«n viªn g¾n liÒn víi nhµ vµ ®Êt ®Ó sö dông cho c¸c môc ®Ých kh¸c. Trªn thùc tÕ hiÖn nay ë n­íc ta mét sè ý kiÕn quan niÖm vÒ thÞ tr­êng B§S theo nghÜa hÑp ®ång nghÜa lµ thÞ tr­êng nhµ ®Êt. ThÞ tr­êng nhµ ®Êt tr­íc hÕt ®­îc hiÓu lµ n¬i diÔn ra c¸c hµnh vi mua vµ b¸n hµng ho¸ nhµ ®Êt còng nh­ dÞch vô g¾n liÒn víi hµng ho¸ ®ã. Qu¸ tr×nh trao ®æi – mua vµ b¸n nhµ ®Êt lu«n vËn ®éng vµ ph¸t triÓn lµm cho c¸c ph­¬ng thøc giao dÞch, trao ®æi còng diÔn ra nhiÒu d¹ng kh¸c nhau. ë n­íc ta, trong c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt nhµ n­íc quy ®Þnh ®Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n, do Nhµ n­íc thèng nhÊt qu¶n lý vµ Nhµ n­íc giao cho c¸c tæ chøc vµ c¸ nh©n sö dông æn ®Þnh l©u dµi. C¸c tæ chøc c¸ nh©n ®­îc Nhµ n­íc giao ®Êt sö dông ®Êt theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt: quyÒn chuyÓn ®æi, quyÒn chuyÓn nh­îng, quyÒn thõa kÕ, quyÒn cho thuª, quyÒn thÕ chÊp vµ quyÒn kinh doanh gãp vèn b»ng gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt ®Ó hîp t¸c kinh doanh. Do vËy ë n­íc ta thùc chÊt hµng ho¸ trao ®æi trªn thÞ tr­êng nhµ ®Êt lµ quyÒn sö dông ®Êt vµ quyÒn së h÷u nhµ ë. V× vËy thÞ tr­êng nhµ ®Êt cã thÓ h×nh dung mét c¸ch trõu t­îng lµ n¬i mµ ng­êi mua vµ ng­êi b¸n tho¶ thuËn ®­îc víi nhau vÒ sè l­îng, chÊt l­îng vµ gi¸ c¶ hµng ho¸. 2. §Æc ®iÓm cña thÞ tr­êng nhµ ®Êt ThÞ tr­êng nhµ ®Êt lµ mét bé phËn chñ yÕu cña thÞ tr­êng B§S. ThÞ tr­êng nhµ ®Êt ®­îc h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn cïng víi qóa tr×nh ph¸t triÓn hµng ho¸ trong nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng. ThÞ tr­êng nhµ ®Êt cã c¸c ®Æc ®iÓm sau: 2.1.ThÞ tr­êng nhµ ®Êt mang tÝnh vïng, tÝnh khu vùc s©u s¾c Nhµ ®Êt lµ mét lo¹i hµng hãa cè ®Þnh vµ kh«ng thÓ di dêi vÒ mÆt vÞ trÝ vµ nã chÞu ¶nh h­ëng cña yÕu tè tËp qu¸n, t©m lý, thÞ hiÕu. Trong khi ®ã t©m lý, tËp qu¸n, thÞ hiÕu cña mçi vïng, ®Þa ph­¬ng kh¸c nhau. §ång thêi ®Êt ®ai kh«ng thÓ di chuyÓn tõ vïng nµy sang vïng kh¸c ®­îc, t©m lý, thÞ hiÕu, tËp qu¸n còng kh«ng thÓ di chuyÓn tõ vïng nµy sang vïng kh¸c ®­îc. ThÞ tr­êng nhµ ®Êt th­êng bao 15
  17. Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only. gåm hµng lo¹t thÞ tr­êng nhá, mçi thÞ trõ¬ng mang b¶n chÊt ®Þa ph­¬ng víi quy m« vµ tr×nh ®é kh¸c nhau do cã sù ph¸t triÓn kh«ng ®ång ®Òu gi÷a c¸c vïng miÒn do ®iÒu kiÖn tù nhiªn vµ tr×nh ®é ph¸t triÓn kinh tÕ, v¨n ho¸ x· héi kh¸c nhau quy ®Þnh. 2.2. ThÞ trõ¬ng nhµ ®Êt lµ thÞ tr­êng kh«ng hoµn h¶o Do nhµ ®Êt cã tÝnh dÞ biÖt (xuÊt ph¸t tõ ®Æc tr­ng cña mçi vïng, chÞu sù chi phèi cña diÒu kiÖn tù nhiªn còng nh­ truyÒn thèng, tËp qu¸n sö dông), tin tøc thÞ tr­êng bÞ h¹n chÕ, thÞ tr­êng nhµ ®Êt mang tÝnh chÊt ®éc quyÒn h¬n thÞ tr­êng hµng ho¸ nªn thÞ tr­êng nhµ ®Êt lµ thÞ tr­êng c¹nh tranh kh«ng ®Çy ®ñ. Sù t¸c ®éng cña Nhµ n­íc lµ mét trong c¸c yÕu tè t¹o nªn tÝnh kh«ng hoµn h¶o cña thÞ tr­êng B§S. BÊt cø Nhµ n­íc nµo ®Òu cã sù can thiÖp vµo thÞ tr­êng nhµ ®Êt ë c¸c møc ®é kh¸c nhau trong ®ã chñ yÕu lµ ®Êt ë ®Ó thùc hiÖn c¸c môc tiªu ph¸t triÓn chung. Nhµ n­íc lËp quy ho¹ch kinh tÕ – x· héi vµ quy ho¹ch sö dông ®Êt, t¹o c¬ së cho viÖc chuyÓn ®æi môc ®Ých sö dông ®Êt, t¹o quü ®Êt míi, ®Çu t­ ®Ó t¨ng gi¸ trÞ ®Êt, quy ®Þnh khung ph¸p luËt ®Ó qu¶n lý viÖc sö dông ®Êt. Nhµ n­íc cßn can thiÖp trùc tiÕp thÞ tr­êng nhµ ®Êt b»ng biÖn ph¸p ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt, sö dông quü ®Êt c«ng ®Ó ®iÒu hoµ thÞ tr­êng…Do ®ã kh«ng thÓ bá qua vai trß cña Nhµ n­íc khai th¸c ®Êt ®ai nh­ mét nguån tµi nguyªn to lín cho sù ph¸t triÓn. Tuy nhiªn ®èi víi thÞ tr­êng c¸c s¶n phÈm nhµ ®Êt hoµn chØnh nh­ nhµ ë t¹i khu ®« thÞ ®· æn ®Þnh vÒ quy ho¹ch (thÞ tr­êng thø cÊp), Nhµ n­íc cÇn t«n träng tÝnh thÞ tr­êng vµ t¹o ®iÒu kiÖn ®Ó thÞ tr­êng nµy ph¸t triÓn. 2.3. Cung trong thÞ tr­êng nhµ ®Êt ph¶n øng chËm h¬n so víi cÇu vµ lµ nguån cung cã giíi h¹n t­¬ng ®èi. Mäi hµng ho¸ ®­îc ®­a ra thÞ tr­êng khi ®­îc thõa nhËn vµ xuÊt hiÖn cÇu t¨ng lªn th× nhµ s¶n xuÊt cã thÓ ®Èy m¹nh s¶n xuÊt vµ t¨ng l­îng cung nhanh chãng. Tuy nhiªn khi cÇu vÒ nhµ ®Êt t¨ng lªn th× cung nhµ ®Êt trªn thÞ tr­êng nhµ ®Êt kh«ng thÓ ph¶n øng nhanh chãng nh­ c¸c hµng ho¸ th«ng th­êng kh¸c bëi v× viÖc t¨ng cung nhµ ®Êt víi mét lo¹i môc ®Ých cô thÓ nµo ®ã cÇn cã thêi gian dµnh cho 16
  18. Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only. t¹o nguån cung thÞ tr­êng nh­ xin phÐp chuyÓn ®æi môc ®Ých sö dông, mua ®Êt, xin cÊp phÐp x©y dùng, thiÕt kÕ, thi c«ng… “§Êt ®ai lµ tµi nguyªn quèc gia v« cïng quý gi¸, lµ t­ liÖu s¶n xuÊt ®Æc biÖt, lµ thµnh phÇn quan träng hµng ®Çu cña m«i tr­êng sèng, lµ ®Þa bµn ph©n bè c¸c khu d©n c­, x©y dùng c¸c c¬ së kinh tª, v¨n ho¸, x· héi, an ninh, quèc phßng” – (LuËt ®Êt ®ai n¨m 1993). §Êt ®ai bao gåm c¸c lo¹i sau: - §Êt n«ng nghiÖp; - §Êt l©m nghiÖp; - §Êt khu d©n c­ n«ng th«n; - §Êt ®« thÞ; - §Êt chuyªn dïng; - §Êt ch­a sö dông Nhµ ë chØ ®­îc x©y dùng trªn c¸c khu ®Êt ®· ®­îc Nhµ n­íc cho phÐp phï hîp víi quy ®Þnh cña ph¸p luËt vµ quy ho¹ch cña Nhµ n­íc. Ngµy nay khi nhu cÇu vÒ nhµ ®Êt t¨ng nhanh ®· dÉn ®Õn t×nh tr¹ng ng­êi d©n tù ®éng chuyÓn môc ®Ých sö dông ®Êt sang x©y dùng nhµ ë. Trªn thùc tÕ cung kh«ng nhÊt thiÕt cè ®Þnh cho tõng môc ®Ých sö dông cô thÓ nh­ng tæng cung ®Êt lµ cè ®Þnh vµ h¹n chÕ b»ng kiÓm so¸t quy ho¹ch cã ¶nh h­ëng lín ®Õn giíi h¹n cung ®Êt bæ sung cho nh÷ng môc ®Ých cô thÓ ®ã. 2.4. ThÞ tr­êng nhµ ®Êt cã mèi liªn hÖ chÆt chÏ víi thÞ tr­êng tµi chÝnh – tiÒn tÖ Hµng ho¸ nhµ ®Êt lµ lo¹i hµng ho¸ cã gÝa trÞ lín do ®ã c¸c ho¹t ®éng giao dÞch, ®Çu t­, kinh doanh trªn thÞ tr­êng nhµ ®Êt ®Òu cã nhu cÇu rÊt lín vÒ vèn. Mét phÇn nhu cÇu vÒ vèn cho ho¹t ®éng ®Çu t­ kinh doanh nhµ ®Êt ®­îc huy ®éng trªn thÞ tr­êng ®ång thêi mét l­îng vèn ®ù¬c huy ®éng trªn thÞ tr­êng tµi chÝnh ®­îc ®Çu t­ trªn thÞ tr­êng nhµ ®Êt – mét thÞ tr­êng ®Çu t­ ®­îc ­a chuéng do lîi nhuËn thu ®­îc cao. Hµng ho¸ nhµ ®Êt cã gi¸ trÞ lín cã mét sè ®Æc ®iÓm nh­ kh«ng thÓ di dêi, l©u bÒn … nªn th­êng ®ãng vai trß lµ tµi s¶n thÕ chÊp trong ho¹t ®éng vay 17
  19. Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only. m­în trªn thÞ tr­êng vèn. ChÝnh v× vËy, thÞ tr­êng nhµ ®Êt cña mét quèc gia chØ cã thÓ ph¸t triÓn lµnh m¹nh vµ æn ®Þnh khi cã mét thÞ tr­êng vèn ph¸t triÓn lµnh m¹nh vµ æn ®Þnh. Muèn cã thÞ tr­êng B§S lµnh m¹nh th× ph¶i cã thÞ tr­êng tiÒn tÖ hïng m¹nh lµm hËu thÉu. Nh­ng huy ®éng vèn trong thÞ tr­êng tiÒn tÖ nhµ kinh doanh nhµ ®Êt ph¶i lu«n n¾m v÷ng mét ®Æc tÝnh kinh tÕ cña nhµ ®Êt lµ khã chuyÓn ®æi nã ngay thµnh tiÒn, ch¼ng h¹n ®Ó kÞp tr¶ nî kÞp thêi hay ®Ó gãp vèn kinh doanh nh÷ng ng­êi mua nhµ ®Êt còng cÇn vay tiÒn trong thÞ tr­êng tiÒn tÖ. NÕu kh«ng cã c¬ chÕ cho vay ®Ó mua nhµ nµy th× thÞ tr­êng khã mµ ph¸t triÓn m¹nh mÏ. Gi÷a hai thÞ tr­êng nµy cã mèi liªn hÖ kh¨ng khÝt, biÕn ®éng cña thÞ tr­êng nµy sÏ dÉn ®Õn biÕn ®éng ë thÞ tr­êng kia. 2.5. Toµn bé qu¸ tr×nh ho¹t ®éng cña thÞ tr­êng nhµ ®Êt chia lµm ba kh©u:  Kh©u s¶n xuÊt b¾t ®Çu b»ng viÖc t×m kiÕm vµ khai th¸c ®Êt ®ai ®Ó x©y dùng c«ng tr×nh. Khai th¸c ®Êt ®ai cã ý nghÜa lµ chuyÓn ®Êt thuéc lo¹i kh¸c ®Êt ®ai x©y dùng b»ng c¸ch t¹o lËp mÆt b»ng x©y dùng h¹ tÇng kü thuËt, do ®ã ng­êi kinh doanh B§S – nhµ ®Êt cã khi ®­îc gäi lµ “ng­êi khai th¸c”. ThÞ tr­êng quyÒn sö dông ®Êt chñ yÕu ho¹t ®éng vµo giai ®o¹n nµy, bao gåm thÞ tr­êng cÊp I – trong ®ã Nhµ n­íc ®¹i diÖn cho chñ së h÷u toµn d©n vÒ ®Êt ®ai thùc hiÖn chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt cho bªn cã nhu cÇu vµ thÞ tr­êng cÊp II – trong ®ã ng­êi sö dông ®Êt cã ba ph­¬ng thøc: tho¶ thuËn, ®Êu thÇu dù ¸n sö dông ®Êt vµ ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt  Kh©u l­u th«ng lµ thùc hiÖn gi¸ trÞ vµ gi¸ trÞ sö dông cña nhµ ®Êt th«ng qua h×nh thùc mua b¸n, cho thuª vµ thÕ chÊp. Do nhµ ®Êt lµ tµi s¶n cè ®Þnh l¹i cã gi¸ trÞ lín nªn ph­¬ng thøc l­u th«ng cã ®Æc ®iÓm riªng xoay quanh vÊn ®Ò së h÷u vµ quyÒn sö dông. C¸c vÊn ®Ò næi lªn trong kh©u nµy lµ th«ng tin, mÉu m·, chÊt l­îng, gi¸ c¶, ph¸p lý ®Òu kh¸ phøc t¹p nªn hai bªn mua vµ b¸n ®Òu cÇn ®Õn trung t©m nh­ ng­êi m«i giíi, chuyªn viªn gi¸ vµ luËt s­ cè vÊn.  Kh©u tiªu thô b¾t ®Çu khi kÕt thóc qu¸ tr×nh giao dÞch vµ nhµ ®Êt ®­îc chuyÓn cho ng­êi tiªu dïng. Do nhµ ®Êt cã ®Æc tÝnh cè ®Þnh, l©u bÒn vµ t¨ng trÞ nªn vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ ®Êt cã ý nghÜa quan träng, bao gåm qu¶n lý quyÒn vµ s¶n tÞch, qu¶n lý söa ch÷a vµ qu¶n lý dÞch vô nh­ cÊp n­íc, cÊp 18
  20. Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software http://www.foxitsoftware.com For evaluation only. ®iÖn, thu gom r¸c, gi÷ xe, an ninh vµ nhiÒu dÞch vô kh¸c trong vµ ngoµi nhµ… C¸c chung c­ dï lµ chung c­ cho thuª hay chung c­ céng ®ång së h÷u cµng cÇn ®Õn c«ng t¸c qu¶n lý B§S ®­îc chuyªn nghiÖp ho¸, x· héi ho¸ vµ thÞ tr­êng ho¸. C¸c ®Æc ®iÓm cña thÞ tr­êng B§S - nhµ ®Êt Toµn bé ThÞ ThÞ ThÞ Cung qu¸ tr×nh tr­êng tr­êng trõ¬ng trong thÞ ho¹t ®éng nhµ ®Êt nhµ ®Êt nhµ ®Êt lµ tr­êng cña thÞ cã mèi mang thÞ tr­êng nhµ ®Êt tr­êng liªn hÖ tÝnh vïng kh«ng ph¶n øng nhµ ®Êt chÆt chÏ hoµn h¶o tÝnh khu chËm h¬n chia lµm víi thÞ vùc s©u so víi cÇu ba kh©u: tr­êng tµi s¾c vµ lµ s¶n xuÊt, chÝnh- nguån l­u tiÒn tÖ cung cã th«ng, giíi h¹n tiªu thô t­¬ng ®èi 3. VÞ trÝ cña thÞ tr­êng B§S - nhµ ®Êt trong nÒn kinh tÕ quèc d©n Cïng víi qu¸ tr×nh qu¶n lý vËn hµnh nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng, nguån hµng ho¸ nhµ ®Êt ngµy cµng phong phó vµ ®a d¹ng víi chÊt l­îng ngµy cµng cao nh»m ®¸p øng nhu cÇu s¶n xuÊt kinh doanh, nhu cÇu sö dông cña d©n c­ gãp phÇn vµo viÖc x©y dùng vµ ph¸t triÓn ®Êt n­íc. 3.1.ThÞ tr­êng nhµ ®Êt ph¸t triÓn lµ nh©n tè quan träng gãp phÇn ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi ®Êt n­íc vµ n©ng cao ®êi sèng cña c¸c tÇng líp d©n c­. ThÞ tr­êng nhµ ®Êt gi÷ mét vÞ trÝ quan träng ®èi víi sù æn ®Þnh x· héi. ThÞ tr­êng nhµ ®Êt cña bÊt cø x· héi nµo còng g¾n víi chÝnh s¸ch cña mét quèc gia, mét khi thÞ tr­êng nhµ ®Êt ph¸t triÓn lµnh m¹nh còng tøc lµ c¸c chÝnh s¸ch vÒ nhµ ®Êt ph¸t triÓn phï hîp, x· héi æn ®Þnh. 19
ADSENSE
ADSENSE

CÓ THỂ BẠN MUỐN DOWNLOAD

 

Đồng bộ tài khoản
2=>2