1
më ®Çu
I. Môc ®Ých nghiªn cøu
BÊt ®éng s¶n (B§S) g¾n liÒn víi cuéc sèng cña mäi thµnh viªn trong x· héi.
Cïng víi thÞ trêng vèn, thÞ trêng lao ®éng thÞ trêng B§S lµ mét trong nh÷ng
thÞ trêng ®Çu vµo cña qu¸ tr×nh s¶n xuÊt. ThÞ trêng B§S lµ mét trong nh÷ng thÞ
trêng quan träng cña nÒn kinh tÕ. Víi m« h×nh kinh tÕ kÕ ho¹ch tËp trung cña
níc ta tríc ®©y thÞ trêng nµy cha ph¸t triÓn. Trong qu¸ tr×nh chuyÓn ®æi sang
nÒn kinh tÕ thÞ trêng nhiÒu thµnh phÇn theo ®Þnh híng XHCN cã sù qu¶n lý cña
Nhµ níc nh÷ng n¨m võa qua, thÞ trêng B§S níc ta ®· ®ang h×nh thµnh vµ ph¸t
triÓn víi tèc ®é nhanh vµ hÕt søc phøc t¹p.
NÒn kinh tÕ níc ta trong nh÷ng n¨m qua ®· chÊm døt ®îc t×nh tr¹ng suy
tho¸i, ph¸t triÓn t¬ng ®èi toµn diÖn vµ liªn tôc t¨ng trëng víi nhÞp ®é cao. Tõ
n¨m 1986 nÒn kinh tÕ níc ta chuyÓn tõ nÒn kinh tÕ kÕ ho¹ch tËp trung bao cÊp
sang nÒn kinh tÕ thÞ trêng theo ®Þnh híng x· héi cã sù ®iÒu chØnh cña Nhµ níc,
nÒn kinh tÕ nhiÒu thµnh phÇn ®ang ®îc h×nh thµnh râ nÐt. NÒn kinh tÕ níc ta
®îc chuyÓn ®æi mét bíc theo híng khai th¸c kh¶ n¨ng ®Çu t vµ ph¸t triÓn
toµn diÖn x· héi, lÊy hiÖu qu¶ kinh tÕ x· héi lµm tiªu chuÈn chän ph¬ng híng
hiÖu qu¶ quy m« ®Çu t.
Thñ ®« Hµ Néi vµ thµnh phè Hå ChÝ Minh lµ n¬i tËp trung nhiÒu ®iÒu kiÖn u
viÖt thu hót vèn ®Çu t cña c¶ níc vµ quèc tÕ nh»m ph¸t huy m¹nh mÏ vai trß
trung t©m kinh tÕ v¨n ho¸ khoa häc kü thuËt ®Çu mèi ph¸t triÓn kinh tÕ ®èi ngo¹i,
liªn kÕt thóc ®Èy vµ l«i kÐo c¸c vïng kh¸c ph¸t triÓn. §Ó t¨ng cêng ®Çu t t¹i c¸c
vïng ®« thÞ trªn vµ c¸c khu c«ng nghiÖp Nhµ níc cÇn quan t©m ®Õn viÖc x©y
dùng chÝnh s¸ch u tiªn vµ luËt ph¸p nh»m b¶o hé quyÒn lîi hîp ph¸p vµ lîi Ých
chÝnh ®¸ng cña chñ ®Çu t h×nh thµnh ®ång bé c¸c lo¹i thÞ trêng hµng ho¸, dÞch
vô, søc lao ®éng, vèn, kü thuËt c«ng nghÖ trong ®ã næi bËt lªn lµ thÞ trêng B§S.
Thùc tÕ cho thÊy nÕu ®Çu t vµ ph¸t triÓn ®óng møc th× thÞ trêng B§S sÏ r¹o
ra nh÷ng kÕt qu¶ to lín:
Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software
http://www.foxitsoftware.com For evaluation only.
2
Kinh doanh B§S t¹o ra lîi nhuËn lín v× vËy dÔ dµng hÊp dÉn vèn ®Çu t
vµ B§S nhÊt lµ vèn níc ngoµi vµ vèn tÝch luü cña c¸c tÇng líp d©n c
Nhµ níc sÏ t¨ng nguån thu, ®ång thêi qu¶n lý tèt tµi nguyªn ®Êt
ThÞ trêng B§S díi sù qu¶n lý vµ ®iÒu chØnh cña Nhµ níc sÏ ph¸t
triÓn lµnh m¹nh, hiÖn tîng kinh doanh ngÇm ®ù¬c xo¸ bá
Nhµ ë vµ ®Êt ë lµ lÜnh vùc quan träng chøa ®ùng c¸c yÕu tè kinh tÕ – x·
héi – chÝnh trÞ, do vËy qu¶n lý vµ ph¸t triÓn ®óng møc thÞ trêng B§S sÏ
kÐo theo nhiÒu yÕu tè kh¸c nh: sö dông ®Êt ®óng môc ®Ých tr¸nh l·ng
phÝ ®Êt, t¹o ®îc chç ë cho nh©n d©n, ®¶m b¶o chÝnh s¸ch quy ho¹ch cña
Nhµ níc…
Tuy nhiªn hiÖn nay do t¸c ®éng cña c¬ chÕ thÞ trêng, do biÖn ph¸p qu¶n lý
cßn yÕu kÐm thiÕu ®ång bé nªn thÞ trêng B§S ë níc ta h×nh thµnh tù ph¸t thiÕu
tæ chøc ngoµi tÇm qu¶n lý. T×nh h×nh ph¸t triÓn cña thÞ trêng B§S cha lµnh
m¹nh ¶nh hëng lín tíi sù ph¸t triÓn n«ng th«n vµ ®« thÞ theo quy ho¹ch g©y thÊt
thu cho ng©n s¸ch nhµ níc vµ ¶nh hëng kh«ng nhá tíi t©m lý ngêi d©n. Nh÷ng
tiªu cùc trong qu¸ tr×nh ho¹t ®éng thÓ hiÖn râ ë nh÷ng ®iÓm sau:
Tû lÖ giao dÞch phi chÝnh thøc cao. ThÞ trêng “ngÇm” ph¸t triÓn m¹nh
n¹n ®Çu c¬ ®Êt ®ai g©y hçn lo¹n thÞ trêng.
MÊt c©n b»ng cung cÇu do nhu cÇu cña ngêi d©n t¨ng nhanh.
ThÞ trêng nãng l¹nh bÊt thêng, gÝa c¶ dÔ biÕn ®éng.
Th«ng tin vÒ thÞ trêng kh«ng ®Çy ®ñ, thiÕu minh b¹ch vµ khã tiÕp cËn
nªn xuÊt hiÖn nhiÒu “cß måi” ®Êt ®ai nhµ ë.
Quy tr×nh mua b¸n phøc t¹p qua nhiÒu kh©u trung gian kh«ng cÇn thiÕt,
tèn nhiÒu thêi gian, chi phÝ giao dÞch cao.
Cßn tån t¹i c¬ chÕ bao cÊp, cßn cã sù ph©n biÖt kh«ng cÇn thiÕt gi÷a
quèc doanh, ngoµi quèc doanh, gi÷a trong níc vµ ngoµi níc trong c¬
chÕ chÝnh s¸ch, trong qu¶n lý ®iÒu hµnh cña bé m¸y Nhµ níc vÒ lÜnh
vùc B§S vµ thÞ trêng B§S.
Trong nh÷ng n¨m qua mÆc dï Nhµ níc ®· tËp trung nhiÒu søc lùc vµ tiÒn
cña nh»m gi¶i quyÕt vÊn ®Ò trªn nhng thùc tÕ ®©y vÉn lµ vÊn ®Ò cßn nhiÒu bÕ t¾c
cÇn kh¾c phôc vµ gi¶i quýªt. §iÒu nµy lu«n thóc ®Èy c¸c nhµ qu¶n lý ph¶i nhanh
Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software
http://www.foxitsoftware.com For evaluation only.
3
chãng t×m ra c¸c biÖn ph¸p hç trî nh»m qu¶n lý vµ thóc ®Èy sù ph¸t triÓn cña thÞ
trêng B§S.
II. §èi tîng, ph¹m vi nghiªn cøu
ThÞ trêng B§S lµ thÞ trêng réng lín bao gåm thÞ trêng ®Êt vµ thÞ trêng nhµ
®Êt. Trong ph¹m vi cña ®Ò tµi tèt nghiÖp chØ ®i vµo ph©n tÝch mét sè biÖn ph¸p
thóc ®Èy thÞ trêng B§S nhµ ®Êt.
Trong thÞ trêng nhµ ®Êt còng ph©n thµnh nhiÒu lo¹i theo tõng ph¹m vi nh.
Theo yÕu tè sö dông ph©n ra thµnh: thÞ trêng nhµ ë, thÞ trêng kh¸ch s¹n, thÞ
trêng v¨n phßng, thÞ trêng c«ng nghiÖp. Theo khu vùc ®Þa lý cã thÞ trêng nhµ
®Êt ë c¸c ®« thÞ, thÞ trêng nhµ ®Êt ë n«ng th«n, thÞ trêng nhµ ®Êt ë c¸c ®« thÞ
lín…Ngoµi ra cßn nhiÒu c¸ch ph©n lo¹i kh¸c sÏ ®îc ®Ò cËp kü trong phÇn sau.
Do thêi gian cã h¹n còng nh tr×nh ®é cßn h¹n chÕ ®å ¸n tèt nghiÖp chØ ®i s©u
vµo thÞ trêng nhµ ®Êt t¹i Hµ Néi, n¬i mµ thÞ trêng B§S ph¸t triÓn t¬ng ®èi sím
vµ còng t¬ng ®èi phøc t¹p thu hót sù quan t©m cña c¸c nhµ qu¶n lý vµ cã ¶nh
hëng s©u s¾c tíi nÒn kinh tÕ.
§èi tîng nghiªn cøu cña khoa häc thÞ trêng nhµ ®Êt lµ nghiªn cøu c¸c yÕu
tè c¬ b¶n cña thÞ trêng nhµ ®Êt nh: cung, cÇu, gi¸ c¶ nhµ ®Êt vµ mèi quan hÖ
gi÷a chóng ®ång thêi nghiªn cøu c¸c nguyªn t¾c, ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ nhµ ®Êt
còng nh sù t¸c ®éng cña Nhµ níc ®èi víi lo¹i thÞ trêng nµy nh»m gãp phÇn
ph¸t triÓn thÞ trêng nhµ ®Êt ®¹t hiÖu qu¶ cao.
§Ó n¾m ®îc néi dung cña khoa häc thÞ trêng nhµ ®Êt cÇn ph¶i trang bÞ kiÕn
thøc cña nhiÒu khoa häc kh¸c cã liªn quan nh: qu¶n lý nhµ níc vÒ ®Êt ®ai vµ
nhµ ë, kinh tÕ tµi nguyªn ®Êt, kinh tÕ ®« thÞ, kinh tÕ n«ng th«n, quy ho¹ch ®Êt ®ai,
kinh tÕ x©y dùng…
Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software
http://www.foxitsoftware.com For evaluation only.
4
C¸c ph¬ng ph¸p dïng ®Ó nghiªn cøu lµ: ph¬ng ph¸p ph©n tÝch, tæng hîp,
ph¬ng ph¸p hÖ thèng, ph¬ng ph¸p thèng kª, ph¬ng ph¸p to¸n häc, ph¬ng
ph¸p tæng kÕt thùc tiÔn ®Ó lµm s¸ng tá phong phó thªm nh÷ng vÊn ®Ò vÒ lý luËn.
III Néi dung cña ®å ¸n tèt nghiÖp
Ch¬ng I: Mét sè vÊn ®Ò vÒ thÞ trêng B§S
I. Kh¸i niÖm B§S
II. Kh¸i niÖm thÞ trêng B§S
1. Kh¸i niÖm
2. TÝnh tÊt yÕu cña viÖc h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn thÞ trêng B§S
3. Ph©n lo¹i thÞ trêng B§S
III. Kh¸i qu¸t vÒ thÞ trêng nhµ ®Êt
1. Kh¸i niÖm thÞ trêng nhµ ®Êt.
2. §Æc ®iÓm cña thÞ trêng nhµ ®Êt.
3. VÞ trÝ cña thÞ trêng nhµ ®Êt trong nÒn kinh tÕ quèc d©n
Ch¬ng II. Thùc tr¹ng t×nh h×nh ph¸t triÓn thÞ trêng nhµ ®Êt t¹i Hµ Néi
I. Nh÷ng mÆt ®îc cña viÖc ph¸t triÓn thÞ trêng nhµ ®Êt
II. Nh÷ng tån t¹i yÕu kÐm trong ph¸t triÓn thÞ trêng nhµ ®Êt vµ hËu qu¶
III. Nguyªn nh©n cña nh÷ng yÕu kÐm trªn
Ch¬ng III. Mét sè biÖn ph¸p thóc ®Èy thÞ trêng nhµ ®Êt
A. Mét sè kinh nghiÖm qu¶n lý thÞ trêng B§S – nhµ ®Êt t¹i mét sè níc trªn
thÕ giíi vµ bµi häc kinh nghiÖm ®èi víi ViÖt Nam.
I. Mét sè kinh nghiÖm qu¶n lý thÞ trêng B§S – nhµ ®Êt t¹i mét sè níc.
II. C¸c bµi häc kinh nghiÖm ®èi víi ViÖt Nam
B. Mét sè biÖn ph¸p thóc ®Èy sù ph¸t triÓn cña thÞ trêng Nhµ ®Êt t¹i Hµ Néi
I. Nhãm c¸c ph¬ng ph¸p chung vÒ ph¸p lý, tµi chÝnh
II. BiÖn ph¸p ®æi míi c«ng t¸c quy ho¹ch, x©y dùng quy ho¹ch, kÕ ho¹ch
tæng thÓ vÒ ph¸t triÓn c¸c vïng vµ sö dông ®Êt ®ai cã hiÖu qu¶ ®¸p øng c¸c
môc tiªu ph¸t triÓn kinh tÕ, x· héi ®Êt níc.
III. BiÖn ph¸p t¹o lËp vµ ph¸t triÓn thÞ trêng hµng ho¸ cho thÞ trêng nhµ ®Êt
Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software
http://www.foxitsoftware.com For evaluation only.
5
IV. BiÖn ph¸p x©y dùng n¨ng lùc thÓ chÕ vµ tæ chøc tham gia thÞ trêng nhµ
®Êt
V. Thóc ®Èy sù ph¸t triÓn cña thÞ trêng b»ng viÖc sö dông c¸c biÖn ph¸p tµi
chÝnh
VI. BiÖn ph¸p t¨ng cêng hiÖu qu¶ vµ n¨ng lùc qu¶n lý nhµ níc ®èi víi thÞ
trêng nhµ ®Êt
VII. BiÖn ph¸p tæ chøc cung cÊp th«ng tin cho thÞ trêng nhµ ®Êt
VIII. øng dông c¸c biÖn ph¸p tin häc ®Ó gãp phÇn qu¶n lý thÞ trêng nhµ ®Êt
Generated by Foxit PDF Creator © Foxit Software
http://www.foxitsoftware.com For evaluation only.