intTypePromotion=1
ADSENSE

Đề tài: Thực trạng và giải pháp tiếp cận tín dụng cho doanh nghiệp bất động sản đồng bằng sông Cửu Long

Chia sẻ: Phạm Thị Hồng Thắm | Ngày: | Loại File: DOC | Số trang:17

76
lượt xem
11
download
 
  Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mời các bạn cùng tham khảo nội dung đề tài "Thực trạng và giải pháp tiếp cận tín dụng cho doanh nghiệp bất động sản đồng bằng sông Cửu Long" để nắm bắt được tình hình tín dụng cho doanh nghiệp bất động sản và từ đó đề ra những giải pháp giúp ngân hàng thương mại tiếp cận kênh tín dụng này. Với các bạn đang học chuyên ngành Tín dụng ngân hàng thì đây là tài liệu tham khảo hữu ích cho các bạn.

Chủ đề:
Lưu

Nội dung Text: Đề tài: Thực trạng và giải pháp tiếp cận tín dụng cho doanh nghiệp bất động sản đồng bằng sông Cửu Long

  1. PHẦN MỞ ĐẦU I. LÍ DO CHỌN ĐỀ TÀI Trong cơ chế thị trường và chính sách mở cửa thì ngân hàng là cầu nối rất quan  trọng, đáng tin cậy và cần thiết cho quá trình hoạt động cũng như giao dịch của các  doanh nghiệp trong và ngoài nước, là trung tâm thu hút vốn nhàn rỗi trong xã hội  để phân phối nguồn vốn này cho những đối tượng có nhu cầu sử dụng vốn để sản  xuất và phát triển, góp phần thúc đẩy tăng trưởng nền kinh tế. Sau hơn 20 năm đổi mới đất nước, hệ thống Ngân hàng thương mại ở Việt Nam  đã có những bước phát triển vượt bật, lớn mạnh kể cả về số lượng và chất lượng.  Ngân hàng có những đóng góp lớn cho công cuộc công nghiệp hóa hiện đại hóa  nền kinh tế nói chung và quá trình đổi mới, phát triển các thành phần kinh tế, các  doanh nghiệp nói riêng. Ngành Ngân hàng thực sự là ngành tiên phong trong quá  trình đổi mới cơ cấu kinh tế. Để thực hiện được mục tiêu đó, tín dụng ngân hàng  là một yếu tố rất quan trọng, tác động trực tiếp và quyết định đến sự thành công  của quá trình sản xuất, nhằm từng bước cải thiện đời sống xã hội, góp phần thúc  đẩy nền kinh tế phát triển theo hướng CNH­ HĐH Các Ngân hàng thương mại không ngừng đẩy mạnh hoạt động tín dụng cho nhiều  đối tượng khách hàng khác nhau. Trong đó có các doanh nghiệp bất động sản, đối  tượng có nhiều tiềm năng nhưng chưa thực sự được khai thác. Bất động sản là ngành có vai trò quan trọng của mọi quốc gia. Các hoạt động liên  quan đến BĐS thường có ảnh hưởng mạnh mẽ đến các hoạt động kinh tế xã hội.  Do đó, việc đầu tư vào BĐS đòi hỏi các doanh nghiệp BĐS phải có lượng vốn dồi  dào lâu dài và thường có sự tham gia của các Ngân hàng và các định chế tài chính.  Trên thực tế, thị trường BĐS không thể phát triển bền vững và mạnh mẽ khi  không có thị trường vốn lành mạnh và ổn định đi kèm. Nhiều cuộc khủng hoảng  tài chính trên thế giới diễn ra đề đã dẫn đến cuộc khủng hoảng ở thị trường BĐS.  Và ngược lại, một khi BĐS sụt giảm giá trị một cách nhanh chóng sẽ dẫn đến việc  phát sinh các khoảng nợ xấu và từ đó kéo theo các tổ chức tài chính vào vòng xoáy  khủng hoảng. Bên cạnh đó, trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế hiện nay, nhu cầu vốn để  xây dựng và phát triển kinh tế ở Việt Nam nói chung và ĐBSCL nói riêng trở thành  nhu cầu bức thiết, đặc biệt là ngành kinh doanh BĐS, một ngành cần lượng vốn  khổng lồ đáp ứng những nhu cầu về BĐS có xu hướng ngày càng tăng lên cả về số  lượng và chất lượng. Do đó, song song với việc kêu gọi, thu hút vốn đầu tư vào thị  trường BĐS thì sự hỗ trợ từ nguồn vốn tín dụng từ các ngân hàng thương mại sẽ  góp phần tích cực đến hoạt động của thị trường BĐS nói riêng và nền kinh tế Việt  Nam nói chung. Xuất phát từ thực tiễn đó, cùng với sự phát triển của thị trường BĐS, hoạt động  tín dụng cho doanh nghiệp BĐS sẽ là một kênh lợi nhuận rất lớn cho các ngân  hàng. Xong ở Việt Nam đây thực sự vẫn còn là kênh tín dụng mới và non trẻ. Thực tiễn tình hình hoạt động tín dụng cho doanh nghiệp BĐS ở các ngân hàng  thương mại Việt Nam hiện nay ra sao và làm thế nào để nâng cao hiệu quả của  kênh tín dụng này trở thành vấn đề cấp thiết. Đây cũng là lí do tôi chọn đề tài “  Thực  trạng và giải pháp tiếp cận tín dụng cho doanh nghiệp BĐS ĐBSCL”.
  2. II. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 1. Mục tiêu chung Mục tiêu của đề  tài “ Thực trạng và giải pháp tiếp cận tín dụng cho doanh nghiệp  BĐS ở ĐBSCL” nhằm phân tích và đánh giá tình hình tín dụng cho doanh nghiệp  BĐS và từ đó đề ra những giải pháp giúp ngân hnagf thương mại tiếp cận kênh tín  dụng này. 2. Mục tiêu cụ thể (1) Phân tích hoạt động tín dụng đối với doanh nghiệp BĐS (2) Đánh giá khái quát tình hình tín dụng chô doanh nghiệp BĐS ở các ngân hang  thương mại ở ĐBSCL từ 2012­ 2014 (3) Đề ra những giải pháp nhằm giúp cho doanh nghiệp BĐS ở ĐBSCL tiếp cận  nguồn vốn tín dụng từ các ngân hàng thương mại. III. PHƯƠNG PHÁP NGIÊNG CỨU Trên cơ sở vận dụng lý thuyết vào thực tiển, tư duy logic, đề tài đáp ứng phương  pháp định lượng, định lượng, định tính, phân tích, so sánh, khái quát và tổng hợp để  nghiêng cứu. IV. PHẠM VI NGHIÊN CỨU ­ Thời gian: Đề tài nghiên cứu trong 2012­ 2014 ­ Không gian: ĐBSCL NỘI DUNG CHÍNH Chương 1 CƠ SỞ LÍ LUẬN I. BĐS và Thị trường BĐS 1. Bất động sản 1.1. Khái niệm BĐS Theo quy định tại Điều 181 của Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ  nghĩa  Việt Nam năm 2005, BĐS là tài sản không di dời được bao gồm: đất đai; nhà ở,  công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở,  công trình xây dựng đó; các tài sản gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp  luật qui định. 1.2. Phân loại BĐS Theo điều 174 Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm  2005, BĐS gồm 4 loại như sau: ­ Đất đai. ­ Nhà ở và các công trình gắn liền với đất đai. ­ Tài sản khác gắn liền với đất đai. ­ Tài sản gắn liền với nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất đai. Trong các loại BĐS trên, ba loại đầu là các BĐS do bản chất( không thể di dời  được, không tự di dời được). Loại BĐS cuối cùng là tai sản gắn liền với đất đai, là  những vật có thể di dời được , tuy nhiên về mặt pháp lý vẫn được coi là BĐS 2. Thị trường BĐS 2.1. Khái niệm thị trường BĐS
  3. Hiện có rất nhiều quan điểm khác nhau về thị trường BĐS, dựa trên cơ sở nghiên  cứu lý luận, các nhà nghiêng cứu đã đưa ra các khái niệm sau về thị trường bất  động sản Khái niệm 1: Thị trường BĐS là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp cận  được BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì. Khái niệm 2: Thị trường BĐS là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của hang  hóa BĐS. Khái niệm 3: Thị trường BĐS là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển  nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn…giữa  các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lí nhà nước đối với thị trường  BĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động  kinh doanh đối với thị trường BĐS. 2.2. Đặc điểm của thị trường BĐS Thứ nhất, thị trường BĐS mang tính khu vực một cách sâu sắc Thứ hai, Thị trường BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật, và chính sách  quản lý của nhà nước. Thứ ba, thị trường BĐS liên quan mật thiết với thị trường vốn, và nhiều thị trường  khác trong nền kinh tế. Thứ tư, Giống như các loại thị trường khác, sự phát triển của thi trường BĐS cũng  có tính chu kỳ. Thứ năm, xét tổng quát, thị trường BĐS hình thành và phát triển qua 03 cấp độ: tập  trung hóa, tiền tệ hóa, và tài chính hóa. 2.3. Vai trò của thị trường BĐS ­ Thị trường BĐS góp phần kích thích sản xuất phát triển Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị  trường vì liên quan trực tiếp đến một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính  chất cũng như giá trị trong nền kinh tế quốc dân Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải vật chất của xã hội ở các nước có khác nhau  nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các  họt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. ­ Thị trường BĐS phát triển góp phần huy động vốn đáp ứng nhu cầu phát  trrieenr kinh tế, và tang nguồn thu cho Ngân sách Nhà nước Ở các nước phát triển, nguồn vốn ngân hang cho vay qua thế chấp bằng BĐS  chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay. Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh  doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài  chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế xã hội đặc biệt là đầu tư phát  triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế Thu Ngân sách Nhà nước từ thị trường BĐS bao gồm các mảng: Thu thuế BĐS;  Thu phí và lệ phí từ giao dịch BĐS; Các khoản thu từ giao đất, thuê đất, bán nhà  thuộc sở hữu nhà nước cho người mua, người thuê. ­ Thị trường BĐS đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho mọi tầng lớp nhân dân Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường BĐS,  và là thị trường sôi động nhất trong thị tương BĐS, những cơn “sốt” BĐS hầu hết  đều bắt đầu từ “ sốt” nhà ở và lan tỏa sang các thị trường BĐS khác và ảnh hưởng 
  4. đến đời sống nhân dân. Vì vậy, phát triển và quản lí có hiệu quả thị trường BĐS  nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà phù hợp ở phù hợp  với thu  nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lí nhà nước về  thị trường BĐS nhà ở. 3. Tín dụng và chính sách tín dụng 3.1. Khái niệm tín dụng Tín dụng là một hoạt động ra đời và phát triển gắn liền với sự tồn tại và phát triển  của sản xuất hang hóa. Tín dụng là một quan hệ kinh tế thể hiện dưới hình thức  vay mượn và có hoàn trả. Ngày nay tín dụng được diễn đạt bằng nhiều lời lẽ khác  nhau, nhưng chúng cùng chỉ những hành động thống nhất: Hoạt động cho vay và đi  vay và quan hệ này được ràng buộc trên cơ sở pháp luật hiện hành. Tín dụng ngân hang là việc ngân hang cấp cho khách hang một số tiền nhất định  để khách hang sử dụng trong một khoản thời gian nhất định và dựa trên nguyên tắc  hoàn trả gốc và lãi khi đến hạn. Ngaỳ nay hoạt động cấp tín dụng của ngân hang rất đa dạng và phong phú. Đối  tượng khách hang đc ngân hang cấp tín dụng cũng được mở rộng hơn. Ngân hang  không chỉ cấp tín dụng cho doanh nghiệp mà còn cấp tín dụng cho cá nhân. Các  hình thức cấp tín dụng cũng rất khác như cho vay phục vụ sản xuất kinh doanh,  tiêu dung mu axe, xây dựng sữa chữa nhà ở, cho vay phục vụ nhu cầu du học, du  lịch… 3.2. Phân loại tín dụng ngân hang Có rất nhiều cách phân loại tiins dụng ngân hang dựa vào các căn cứ khác nhau tùy  theo muucj đích nghiên cứu. Tuy nhiên nguwowiif ta thường phân looaij theo một  số tiêu thức sau: ­ Theo thời gian sử dụng vốn vay, tín dụng được chia thành 3 loại:  Tín dụng ngắn hạn: là loại tín dụng có thời hạn dưới một năm, thường được sử  dụng vào nghiệp vụ thanh toán, cho vay bổ suung thiếu hụt tạm thời về vốn lưu  động của các doanh nghiệp hay cho vay phục vụ nhu cầu sinh hoạt tiêu dung của  cá nhân. Tín dụng trung hạn: là loại tín dụng có thời hạn từ 1 đến 5 năm, được dùng để cho  vay vốn phục vụ nhu cầu mua sắm tài sản cố định, cải tiến đổi mới kỹ thuật, mở  rộng và xây dựng các công trình nhỏ có thời hạn thu hồi vốn nhanh. Tín dụng dài hạn: là loại tín dụng có thời hạn trên 5 năm, được sử dụng để cung  cấp vốn cho xây dựng cơ bản, cải tiến mở rộng sản xuất có quy mô lớn ­ Căn cứ vào mục đích sử dụng vốn vay, Tín dụng được chia làm hai loại: Tín dụng sản xuất và lưu thông hàng hóa: là loại tín dụng được cấp cho các doanh  nghiệp để họ tiến hành sản xuất và kinh doanh. Tín dụng tiêu dùng: là loại tín dụng được cấp phát cho cá nhân để đáp ứng nhu cầu  tiêu dùng. ­ Căn cứ vào tín chất đảm bảo của các khoản vay, có các loại tín dụng sau: Tín dụng có đảm bảo: là loại tín dụng mà các khoản vay phát ra đều có tài sản  tương đương thế chấp, có các hình thức như: cầm cố, thế chấp, chiết khấu và bảo  lãnh.
  5. Tín dụng không có bảo đảm: là loại hình tín dụng mà các khoản vay phát không  cần tài sản thế chấp mà chỉ dựa vào tín chấp. Loại hình này thường được áp dụng  với khách hàng truyền  thống, có quan hệ lâu dài và sòng phẳng với ngân hàng,  khách hàng này phải có tình hình tài chính lành mạnh và có uy tín đối với ngân hàng  như trả nợ đầy đủ, đúng hạn cả gốc và lãi, có dự án sản xuất kinh doanh khả thi,  có khả năng hoàn trả nợ… II. Chính sách tín dụng của ngân hàng thương mại 1. Định nghĩa Chính sách tín dụng là tổng thể các quy định của ngân hàng về hoạt động tín dụng  nhằm đưa ra định hướng và hướng dẫn hoạt động của cán bộ ngân hàng trong việc  cấp tín dụng cho khách hàng.Tổng thể các quy định này bao gồm toàn bộ các vấn đề  liên quan đến cấp tín dụng như: quy mô, lãi suất, kỳ hạn, đảm bảo, phạm vi, các  khoản tín dụng có vấn đề và nội dung khác… 2. Mục đích cuả chính sách tín dụng Chính sách tín dụng là hệ thống các chủ trương , định hướng qui định chi phối hoạt  động tín dụng do HĐQT của ngân hàng đưa ra nhằm sử dụng hiệu quả nguồn vốn  để tài trợ cho các doanh nghiệp, các tổ chức, các hộ gia đình và cá nhân trong phạm  vi cho phép của những quy định của chính phủ. Mục đích của chính sách tín dụng: ­ Chính sách tín dụng xác định những giới hạn áp dụng cho các hoạt động tín  dụng. Đồng thời cũng thiết lập môi trường nhằm giảm bớt rủi ro trong hoạt  động tín dụng ­ Chính sách tín dụng được đưa ra nhằm bảo đảm rằng mỗi quyết định tín dụng  đều khách quan, tuân thủ quy định của NHNN và phù hợp  thông lệ chung của  quốc tế. Không một tổ chức , cá nhân nào được can thiệp trái pháp luật vào  quyền tự chủ trong quá trình cho vay và thu hồi nợ của ngân hàng. Chính sách  tín dụng xác định: + Các đối tượng có thể vay vốn. + Phương thức quản lí các hoạt động tín dụng +Những ràng buộc  về tài chính. + Các loại sản phẩm tín dụng khác nhau do ngân hàng cung cấp. + Phương thức quản lí các danh mục cho vay. +Thời hạn và các điều kiện áp dụng cho các sản phẩm tín dụng khác nhau. III. Chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS 1. Cho vay BĐS 1.1. Khái niệm Cho vay BĐS là  quan hệ tín dụng giữa ngân hàng với khách hàng ( thể nhân hoặc  pháp nhân) liên quan đến lĩnh vực BĐS. Theo đó, tín dụng BĐS là việc ngân hàng  cấp vốn cho khách hàng căn cứ vào mục đích vay vốn liên quan đến BĐS. Trong trường hợp này, ngân hàng cho khách hàng vay để: đầu tưu kinh doanh BĐS, xây  dựng nhà để bán, sửa chữa mua bán nhà cuuwar, xây dựng hoàn thiện cơ sở hạ tầng  các dự án, mua nhà trả góp, xây dựng văn phòng cho thuê… Như vậy, tín dụng ngân hàng đối với lĩnh vực BĐS bao gồm cả hai hình thức: vừa đáp  ứng nhu cầu đầu tư kinh doanh BĐS của nhà đầu tư vừa đáp ứng nhu cầu nhà ở của  người dân.
  6. Việc cấp tín dụng BĐS của các ngân hàng đã góp phần tác động đến cung cầu BĐS  trên thị trường. Tuy nhiên, để đảm bảo hiệu quả hoạt động và an toàn khi cho vay, các  ngân hàng yêu cầu khách hàng vay vốn phải đảm bảo nguyên tắc tín dụng như vốn  vay phải được sử dụng đúng mục đích và phải được hoàn trả cả gốc và lãi theo đúng  kì hạn đã cam kết. Mặt khác, ngân hàng còn có thể yêu cầu khách hàng thực hiện đảm  bảo tín dụng hoặc áp dụng các nguyên tắc đánh giá khách hàng khác để làm cơ sở xét  duyệt cho vay. 1.2. Đặc điểm của cho vay BĐS Trong hoạt động ngân hàng, cho vay BĐS Đặc biệt có thể là những món cho vay  xây dựng ngắn hạn, được thanh toán đủ trong vòng vài tháng hoặc vài tuần khi dự  án xây dựng được hoàn tất và cũng có thể là những khoản thế chấp dài hạn kéo dài  từ 25 đến 30 năm, để cung cấp một nguồn tài chính lâu dài cho việc mua lại một  tài sản hoặc cải tạo, nâng cấp chúng. Trong những năm qua, dù với bất cứ kỳ hạn  nào thì cho vay BĐS vẫn là lĩnh vực ngày càng phát triển nhanh chóng. Thật không  may, hình thức cho vay BĐS lại là một trong những hình thức rủi ro nhất trong  hoạt động tín dụng ngân hàng Cho vay BĐS là một lĩnh vực mà bản than nó chứa đựng một sự khác biệt quan  trọng so với các dạng cho vay khác của ngân hàng. Cho vay BĐS khác với phần lớn  các hình thức cho vay khác trên một số khía cạnh chủ yếu sau:  Thứ nhất, quy mô trung bình của một món vay BĐS thường lớn hơn nhiều so với  quy mô trung bình của món vay thông thường đặc biệt là cho vay tiêu dùng và cho  vay kinh doanh nhỏ. Thứ hai, một số khoản cho vay mua nhà thế chấp, chủ yếu cho các ngôi nhà có  một gia đình ở thường có kỳ hạn dài nhất trong danh mục cho vay của ngân hàng. Thứ ba, đối với hình thức cho vay khác, chính dòng tiền mặt dự  tính hoặc thhu  nhập của người đi vay là yếu tố quan trọng nhất để ngân hàng quyết định có cho  vay hay không.Trong cho vay BĐS, sự đánh giá chính xác là điều tối quan trọng đối  với quyết  định cho vay. Thứ tư, Ttrong cho vay BĐS, tài sản tài trợ chính là BĐS, nó vừa là tài sản được tài  trợ, đồng thời cũng vừa là tài sản thế chấp. Khách hàng vay vốn ngân hàng để  phục vụ nhu cầu liên quan đến BĐS của mình và dùng chính BĐS để thế chấp bảo  đảm khoản vay. 1.3. Phân loại cho vay BĐS Việc phân loại tín dụng BĐS sẽ có những cách khác nhau. Song về cơ bản có thể  phân loại theo mục đích sử dụng vốn vay, tín dụng BĐS gồm: ­ Cho vay kinh doanh BĐS: Dành cho khách hàng doanh nghiệp để tài trợ cho các  dự án BĐS như xây dựng khu đô thị mới, trung tâm thương mại… ­ Cho vay tiêu dùng BĐS: Dành cho khách hàng cá nhân để tài trợ cho nhu cầu về  nhà ở như xây dựng, sửa chữa, mua nhà, trang trí nội thất… Các loại hình tín dụng BĐS gồm có:  ­ Xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất kinh doanh ­ Xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất ­ Xây dựng khu đô thị mới ­ Xây dựng cao ốc cho thuê
  7. ­ Xây dựng trung tâm thương mại ­ Xây dựng, sữa chữa, mua nhà để bán ­ Quyền sử dụng đất ­ Đầu tư, kinh doanh BĐS 1.4. Vai trò của hoạt động cho vay BĐS 1.4.1. Đối với ngân hàng Thứ nhất, cho vay BĐS là một trong những hình thức cho vay mang mức lãi suất  ngầm định cao hơn so với hầu hết các khoản cho vay khác của ngân hàng, bên  cạnh cho vay tiêu dùng. Do đó, đây trước hết là một keennh sinh lợi tiềm năng của  ngân hàng. Thứ hai, các khoản vay mua BĐS thường đem lại những cơ hội kinh doanh sinh lời  khác cho ngân hàng như ngân hàng có thể nhận them tiền gửi hoặc cho vay cải tạo  đối với ngân hàng vay vốn. Ví dụ ngân hàng có thể sẵn sàng cung cấp cho người  vay mua nhà thế chấp một lãi suất hấp dẫn để đổi lấy một lời hứa khách hàng sẽ  sử dụng các dịch vụ khác của ngân hàng và duy trì một khối tiền gửi đáng kể tại  ngân hàng Thứ ba, cho vay BĐS giúp ngân hàng đa dạng hóa cơ sở khách hàng, hạn chế ảnh  hưởng của chu kỳ kinh doanh 1.4.2. Đối với người vay Thứ nhất, tín dụng BĐS đáp ứng kịp thời nhu cầu về số lượng và chất lượng vốn  cho khách hàng. Với các ưu điểm như an toàn, tiện lợi nhanh chóng, dễ tiếp cận và  có khả năng đáp ứng nhu cầu vốn lớn, tín dụng BĐS thõa mãn được nhu cầu đa  dạng của khách hàng. Đối với các nhà kinh doanh địa ốc, hợp tác cùng ngân hàng là  điều đương nhiên và vô cùng cần thiết. Doanh nghiệp không thể nào có đủ 100%  vốn để đầu tư cho dự án mà cần có sự hỗ trợ cho vay của các ngân hàng, có khi tỷ  lệ vốn vay lên đến 70% ­ 80% tổng vốn đầu tư. Tín dụng BĐS chính là một kênh  cung cấp vốn, đáp ứng nhu cầu vốn cho doanh nghiệp.  Thứ hai, tín dụng BĐS rang buộc trách nhiệm khách hàng phải hoàn trả vốn gốc và  lãi trong thoài hạn nhất định như thõa thuận. Do đó, buộc khách hàng phải nỗ lực,  tận dụng hết khả năng của mình để sử dụng vốn vay hiệu quả, đem lại lợi nhuận  cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Khi thị trường thuận lợi thì các nhà đầu tư thu  được nhiều lợi nhuận cho riêng mình, và trong trường hợp này, các ngân hàng  mang lại cho các nhà đầu tư, các chủ dự án kinh doanh BĐS nhiều lợi ích rất đáng  kể. 1.4.3. Đối với thị trường BĐS nói riêng và nề kinh tế nói chung Trong giai đoạn hiện nay, nền kinh tế Việt Nam tuuy có nhiều sự tiến bộ so với  giai đoạn trước, nhưng các kênh vốn cho sự phát triển kinh tế vẫn còn chưa được  phát triển đầy đủ cũng như chưa phát huy hết hiệu quả vốn có của nó. Do đó, một  mặt nào đó, nền kinh tế Việt Nam vẫn dựa nhiều vào nguồn vốn ngân hàng. Vì  thế vai trò của tín dụng ngân hàng đối với nền kinh tế nói chung và đối với lĩnh vự  BĐS nói riêng giữ một vị trí quan trọng. Tín dụng ngân hàng tác động tới thị trường  BĐS, thị trường BĐS bản thân nó lại tác động đến cả nền kinh tế. Tín dụng ngân  hàng vừa là kênh cung cấp vốn cho thị trường BĐS dưới dạng các dự án đầu tư  BĐS ( kích cung) vừa là kênh cho vay mua bán BĐS (kích cầu).
  8. Mặt khác, về hiệu quả đầu tư các dự án đầu tư  BĐS, ngân hàng đã góp phần nâng  cao hiệu quả của dự án đầu tư BĐS. Ngân hàng là nhà tư vấn, nhà cung cấp dịch  vụ thanh toán, nhà đầu tư góp vốn cùng doanh nghiệp kinh doanh BĐS…Điều này  đã tạo nên một sự gắn kết giữa cung và cầu BĐS trên thị trường, góp phần tạo nên  sự phát triển của thị trường BĐS. Thị trường BĐS là một tong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị  trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn về quy  mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân. Các hoạt  động liên quan đến BĐS chiếm một tỷ lệ không nhỏ trong nền kinh tế. Khi nguồn  vốn được đáp ứng, hàng loạt công trình, dự án…được xây dựng, nhu cầu vật liệu  xây dựng, nhân công… tang lên kích thích sản xuất nguyên vật liệu, sản phẩm xây  dựng, đồ nội thất, gia dụng….cũng phát triển theo.  Như vậy, hoạt động cho vay BĐS của ngân hàng không chỉ giúp thị trường BĐS  phát triển mà còn kích thích và tạo điều kiện cho thị trường xây dựng, thị trường  lao động…tạo nên sự chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các  ngành, các vùng lãnh thỗ và trên phạm vi cả nước, từ đó góp phần kích thích sản  xuất phát triển, đẩy mạnh tang trưởng kinh tế. 2. Chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS của ngân hàng thương mại 2.1. Các yếu tố cơ bản 2.1.1. Đối tượng vay vốn ­ Khách hàng doanh nghiệp: Các pháp nhân là doanh nghiệp nhà nước, hợp tác  xã, công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần, doanh nghiệp có vốn đầu tư  nước ngoài và các tổ chức có đủ điều kiện quy định tại điều 94 bộ luật dân sự;  Các pháp nhân nước ngoài; Doanh nghiệp tư nhân; Công ty hợp danh. ­ Khách hàng cá nhân: Cá nhân; Hộ gia đình; Tổ hợp tác. 2.1.2. Nguyên tắc cho vay Hoạt động cho vay BĐS dựa trên các nguyên tắc của tín dụng ngân hàng nhằm  đảm bảo tính an toàn và khả năng sinh lời. Các nguyên tắc nầy được cụ thể hóa  trong các quy định của Ngân hàng Nhà nước và NHTM. Thứ nhất, “ khách hàng phải cam kết hoàn trả vốn và lãi với thời gian xác định”.  Các khoản tín dụng của ngân hàng chủ yếu có nguồn gốc từ các khoản tiền gửi  của khách hàng và các khoản ngân hàng đi vay. Ngân hàng phải có trách nhiệm  hoàn trả cả vốn lẫn lãi nên ngân hàng luôn luôn yêu cầu người nhận tín dụng phải  thực hiện đúng cam kết này. Đây là điều kiện để ngân hàng tồn tại và phát triển. Thứ hai,” Khách hàng phải cam kết sử dụng vốn tín dụng theo đúng mục đích thỏa  thuận với ngân hàng, không trái với quy định của pháp luật và các quy định khác  của ngân hàng cấp trên” Thứ ba, “ ngân hàng tài trợ dựa trên dự án có hiệu quả” đối với cho vay theo dự án  BĐS. Thực hiện nguyên tắc này là điều kiện để thực hiện nguyên tắc thứ nhất.  Phương án hoạt động có hiệu quả của người vay chứng minh cho khả năng thu hồi  vốn đầu tư và có lãi để trả nợ ngân hàng 2.1.3. Điều kiện vay ­ Có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự và chịu trách nhiệm dân  sự theo quy định của pháp luật
  9. ­ Mục đích sử dụng vốn vay hợp pháp liên quan đến BĐS ­ Có khả năng tài chính đảm bảo trả nợ trong thời hạn cam kết ­ Có dự án, phương án đầu tư có hiệu quả kèm phương án trả nợ khả thi ­ Thực hiện các quy định về bảo đảm tiền vay theo quy định của Chính phủ,  Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và hướng dẫn của ngân hàng 2.1.4. Phương thức cho vay ­ Cho vay từng lần ( cho vay theo món) Phương thức cho vay từng lần là phương thức cho vay mà mỗi lần vay vốn, khách  hàng và ngân hàng đều phải làm thủ tục vay vốn cần thiết và ký kết hợp đồng tín  dụng. Phương thức này áp dụng cho khách hàng cá nhân vay tiêu dùng BĐS, là nhu cầu  vay vốn không thường xuyên. ­ Cho vay theo dự án đầu tư Phương thức cho vay theo dự án đầu tư là phương thức cho vay mà ngân hàng nơi  cho vay cùng khách hàng ký hợp đồng tín dụng và thỏa thuận mức vốn đầu tư duy  trì cho cả thời gian đầu tư của dự án. Cho vay theo dự án đầu tư là phương thức cho vay vốn để thực hiện các dự án đầu  tư BĐS, gồm có:  +  Xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất + Xây dựng khu đô thị mới + Xây dựng cao ốc cho thuê + Xây dựng trung tâm thương mại + Đầu tư kinh doanh BĐS khác ­ Cho vay  trả góp Phương thức cho vay trả góp là phương thức cho vay mà ngân hàng và khách hàng  xác định và thỏa thuận số tiền lãi vay phả trả cộng với số nợ gốc được chia ra để  trả nợ theo nhiều kỳ hạn trong thời hạn cho vay. Phương thức này áp dụng cho đối tượng khách hàng vay có phương án trả nợ gốc  và lãi vay khả thi bằng các khoản thu nhập chắc chắn, ổn định, áp dụng cho loại  hình tín dụng” mua nhà trả góp”. ­ Cho vay hợp vốn ( đồng tài trợ) Phương thức cho vay hợp vốn là phương thức cho vay mà một nhóm TCTD cùng  cho vay vốn hoặc phương án vay vốn của khách hàng, trong đó một TCTD làm đầu  mối dàn xếp, phối hợp với các TCTD khác. 2.2. Lãi suất và phương pháp tính lãi suất 2.2.1. Lãi suất cho vay Lãi suất cho vay là một yếu tố quan trọng trong hoạt động ngân hàng. Việc quyết định  lãi suất cho vay dựa trên các thong số về mức kỳ vọng sinh lời của ngân hàng, rủi ro  tín dụng của khoản vay và tỷ lệ an toàn vốn. Do đó, lãi suất cho vay phải được Ban  lãnh đạo ngân hàng và các Phòng nghiệp vụ tín dụng,… và khoản sinh lời cần thiết để  hoạt động của ngân hàng có lãi và tăng trưởng. Các loại lãi suất cần xác định ­ Lãi suất cho vay đối với khách hàng thong thường, đối với khách hàng được ưu  đãi.
  10. ­ Lãi suất cho vay trong hạn và quá hạn. ­ Lãi suất cho vay thả nỗi và cố định. + Lãi suất thả nổi: là loại lãi suất được ngân hàng diều chỉnh theo định kỳ hoặc  điều chỉnh đột xuất theo chính sách lãi của ngân hàng. + Lãi suất cố định: là loai lãi suất không thay đổi trong suốt thời hạn của khoản  vay. Mức lãi suất cho vay của ngân hàng được xác định trên cơ sở lãi suất tiền gửi, chi  phí huy động vốn, chi phí cho vay, uy tín của khách hàng, mức độ rủi ro từng  khoản vay và yếu tố cạnh tranh trên thị trường. 2.2.2. Phương pháp xác định lãi suất cho vay Các yếu tố cấu thành lãi suất cho vay ­ Chi phí huy động vốn ( % ) (a): là chi phí huy động vốn bình quân ( lãi phải trả)  của tất cả các nguồn vốn bao gồm tiền gửi tiết kiệm của dân cư, tiền gửi  không kỳ hạn của doanh nghiệp và cá nhân, tiền gửi có kỳ hạn,…và vốn vay  trên thị trường liên ngân hàng tính theo từng kỳ hạn. ­ Chi phí hoạt động (%) (b) : bao gồm chi phí tiền lương, chi phí văn phòng, đào  tạo, đi lại, chi phí hoạt động khác. ­ Chi phí dự phòng rủi ro tín dụng (%) (c): xác định phù hợp với hạn khách hàng,  mức độ rủi ro của ngành, của phương án vay vốn… ­ Chi phí thanh khoản (%) (d) : chi phí vốn đảm bảo thanh khoản cho hệ thống  ngân hàng. ­ Chi phí vốn chủ sở hữu (%) (e) : Là mức lợi nhuận ngân hàng kỳ vọng thu  được từ vốn chủ sở hữu, có thể xác định bằng lãi suất tiền gửi ngân hàng cùng  kỳ hạn với khoản cho vay. Phương pháp xác định lãi suất cho vay Xác định sàn lãi suất cho vay = (a) + (b) +(c) + (d) + (e) . Sàn lãi suất cho vay phải  nhỏ hơn mức lãi suất cho vay bình quân trên thị trường liên ngân hàng ( nếu cao  hơn phải điều chỉnh lại tỷ lệ lợ nhuận kỳ vọng). Xác định lãi suất cho vay theo phương pháp điều chỉnh rủi ro trên giá vốn Lãi suất cho vay = chi phí vốn vay + Mức lợ nhuận kỳ vọng 2.3. Hạn mức cho vay 2.3.1. Căn cứ xác định mức cho vay ­ Nhu cầu vốn của  khách hàng. ­ Mức vốn tự có của khách hàng tham gia vào dự án BĐS, vào BĐS ­ Tỷ lệ cho vay tối đa so với giá trị tài sản bảo đảm tiền vay theo quy định về  bảo đảm tiền vay của mỗi ngân hàng. ­ Khả năng hoàn trả nợ của khách hàng. ­ Khả năng nguồn vốn của ngân hàng đó nhưng không vượt quá mức ủy quyền  phán quyết cho vay của Tổng Giám Đốc hoặc Giám Đốc ngân hàng cho vay. 2.3.2. Giới hạn tổng dư nợ cho vay đối với một khách hàng Tổng dư nợ cho vay đối với một khách hàng không vượt quá 15% vốn tự có của mỗi  ngân hàng tại thời điểm cho vay ( trừ trường hợp cho vay từ các nguồn ủy thác của  Chính phủ, của tổ chức và cá nhân hoặc những dự án đã trình và được Chính phủ đồng  ý cho vay vượt quá 15% vốn tự có của mỗi ngân hàng.
  11. Mức cho vay = Tổng nhu cầu vốn – Vốn tự có – Vốn khác (nếu có) III. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN TÍNH HIỆU LỰC CỦA  CHÍNH SÁCH TÍN DỤNG  ĐỐI VỚI CHO VAY BĐS 1. Các nhân tố khách quan 1.1. Môi trường kinh tế vĩ mô ­ Các chính sách điều tiết vĩ mô của Nhà nước Để nèn kinh tế phát triển ổn định và bền vững, Nhà nước tiến hành điều chỉnh đồng  thời rất nhiều chỉ tiêu kinh tế xã hội. Và nhiều khi để thực hiện những mục tiêu cụ  thể đó, những ảnh hưởng bất lợi mà những chính sách của nhà nước mang lại cho  hoạt động cho vay BĐS của các NHTM là không thể tránh khỏi. Chản hạn, để thực  hiện mục tiêu kìm chế lạm phát, Nhà nước phải thực hiện một loạt các chính sách tài  chính tiền tệ thong qua hẹ thống ngân hàng như nâng tỷ lệ dự trữ bắt buộc, cảnh báo  cho vay BĐS, tăng lãi suất cơ bản,… Và những điều chỉnh đó làm cho thị trường BĐS  gặp phải những khó khăn bởi nó ảnh hưởng trực tiếp đến chính sách tín dụng BĐS,  hoạt động cho vay BĐS của ngân hàng. Các ngân hàng hoạt động trong khuôn khổ  pháp luật, mà pháp luật là công cụ quản lí nhà nước, cho nên chính sách tín dụng đối  với cho vay BĐS của các NHTM có tính hiệu lực hay không còn phụ thuộc vào chính  sách vĩ mô của Nhà nước cũng là điều tất nhiên. ­ Tình trạng của nền kinh tế Tình trạng của nền kinh tế là nhân tố vĩ mô có tác động đến mọi hoạt động của  ngân hàng nói chung và tính hiệu lực của chính sách tín dụng BĐS của ngân hàng  nói riêng. Các ngân hàng khi đưa ra chính sách tín dụng BĐS luôn phải bám sát tình  trạng của nền kinh tế. Khi tình trạng nề kinh tế thay đổi thì chính sách tín dụng  BĐS cũ cũng không còn phù hợp và buộc phải tha đổi, mất đi tính hiệu lực. Trong điều kiện nền kinh tế phát triển hưng thịnh, thu nhập của người dân cao và  ổn định, chất lượng tín dụng được đảm bảo, khả năng hoàn trả vốn gốc và lãi của  khách hàng tốt, khi đó cơ hội đầu tư cũng được mở rộng. Trong hoàn cảnh đó,  chính sách tín dụng BĐS của ngân hàng có xu hướng cởi mở, các quy định về hạn  mức, thời hạn cho vay cũng thoáng hơn. Khi nền kinh tế không ổn định, chất  lượng tín dụng không cao thì chính sách tín dụng BĐS cũ không còn phù hợp, mất  đi tính hiệu lực, ngân hàng thay đổi chính sách theo hướng thắt chặt và khắt khe  hơn trong cho vay BĐS. ­ Tình trạng thị trường BĐS Hoạt động cho vay BĐS của NHTM chịu ảnh hưởng từ tình trạng của thị trường BĐS.  Khi thị trường BĐS phát triển nó, các ngân hàng mở rộng cho vay BĐS, và ngược lại.  Theo đó, chính sách tín dụng mở rộng cho vay BĐS chỉ có tính hiệu lực với thị trường  BĐS phát triển nóng, còn chính sách tín dụng thắt chặt cho vay BĐS chỉ có hiệu lực  với thị trường BĐS đóng băng. Do đó, tình trạng của thị trường BĐS cũng là một nhân  tố vĩ mô tác động tới tính hiệu lực của chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS. 1.2. Sự kiện bất khả kháng Khủng hoảng tài chính, tiền tệ hay động đất lớn thường xuyên gây đổ sụp một loạt  tòa nhà, căn hộ… Ảnh hương đến hiệu quả của dự án kinh doanh BĐS của doanh  nghiệp sẽ khiến các ngân hàng có động thái hạn chế cho vay BĐS. Và khi đó, chính 
  12. sách tín dụng BĐS thay đôiỉ theo và tất nhiên, chính sách tín dụng BĐS giai đoạn trước  không còn tác dụng. 2. Các nhân tố khách quan ­ Khả năng tài chính và chiến lược kinh doanh của ngân hàng thương mại Mỗi ngân hàng căn cứ vào khả năng tài chính của mình, cụ thể là nguồn vốn trung­ dài  hạn và một phần nguồn vốn ngắn hạn để đưa ra hạn mức cũng như chiến lược cho  vay BĐS đối với từng giai đoạn cụ thể. Bên cạnh đó, mỗi ngân hàng có định hướn  chiến lược riêng cho hoạt đọng kinh doanh của ngân hàng mình. Khi một ngân hàng  thay đổi chiến lược, định hướng trọng tâm cho vay vào phát triển sản xuất kinh doanh  và ngừng cho vay BĐS thì chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS  của ngân hàng trở  nên mất hiệu lực. Và khi ngân hàng có tính hiệu lực hay không còn phụ thuộc vào khả  năng tài chính và chiến lược kinh doanh của ngân hàng ở mỗi thời kỳ. ­ Nhân tố tổ chức quản lý Khi một ngân hàng sắp xếp một cách khoa học đảm bảo sự phối hợp chặt chẽ, nhịp  nhàng giữa các phòng ban, các bộ phận nghiệp vụ của ngân hàng trong từng chi nhánh  thì việc tổ chức thực hiện chính sách tín dụng nối chung và chính sách tín dụng  đối  với cho vay BĐS nói riêng mới được đảm bảo thực hiện đúng và có hiệu quả.Như  thế, chính sách tín dụng BĐS mới có hiệu lực. ­ Nhân tố con người Nhân viên ngân hàng trong các bộ phận có liên quan đến hooatj động cho vay BĐS của  ngân hàng, nhất là cán bộ tín dụng và cán bộ thẩm định có ảnh hưởng quan trọng đến  việc thực thi chính sách tín dụng BĐS của ngân hàng. Chính sách này có tính hiệu lực  khi các nhân viên, cán bộ nghiệp vụ có liên quan thực hiện đúng theo chính sách. Do  đoa năng lực của họ là một yếu tố quan trọng CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG  TÍN DỤNG CHO DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM  HIỆN NAY I. Các sản phẩm tín dụng đối với kinh doanh BĐS ở các ngân hàng thương  mại Việt Nam hiện nay Bên cạnh các sản phẩm cho vay tiêu dùng BĐS,  hầu hết các ngân hàng  đều có sản phẩm cho vay theo dự  án đầu tƣ, trong đó dành cho cả  các doanh  nghiệp địa  ốc, đầu tƣ xây dựng dự  án BĐS. Tuy nhiên, hiện nay trong hệ thống các NHTM Việt Nam chỉ có một số  ngân hàng là có sản phẩm riêng chỉ để tài trợ  xây dựng, ví dụ  nhƣ:  ­  Techcombank với sản phẩm “cho vay đầu tƣ kinh doanh BĐS” cho chủ đầu tƣ và sản phẩ m “tài trợ dự án trọn gói” cho nhà thầu. ­  MHB với sản phẩm “cho vay đầu tƣ dự án”. ­  HDbank với sản phẩm “cho vay thực hiện dự án nhà đất – khu dân cƣ”. ­  NH TMCP Quân Đội với sản phẩm “cho vay doanh nghiệp xây lắp”. ­  NH TMCP Đông Á có sản phẩ m “tài trợ xây dựng”. ­  Navibank có sản phẩm “cho vay thực hiện dự án nhà ở, đất ở”. Nhìn chung  thị  trường tín dụng BĐS khá phong phú, đặc biệt là cho vay  cá nhân với ngày càng nhiều sản phẩm mới ở các ngân hàng được  mở ra
  13. II. Chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS của các NHTM Việt Nam hiện  nay 1. Hành lang pháp lý xây dựng chính sách tín dụng đối với cho vay BĐS của các  NHTM ở Việt Nam hiện nay Chính sách tín dụng bất động sản được xây  dựng chủ  yếu trên cơ sở khuôn khổ  pháp luật về  tín dụng do Ngân hàng Nhà nƣớc Việt Nam ban hành  cùng với những quy định của pháp luật về  bất động sản. Các văn bản pháp  luật chính  ảnh hƣởng tới việc xây dựng chính sách tín dụng BĐS của NHTM  như sau: Nghị  định 163/NĐ­CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ  về   giao dịch  bảo đảm quy định: tài sản bảo đảm do các bên thoả thuận và thuộc sở  hữu của  bên có nghĩa vụ  hoặc thuộc sở  hữu của người thứ  ba mà ngƣời này cam kết  dùng tài sản đó để  bảo đảm thực hiện nghĩa vụ  của bên có nghĩa vụ  đối với  bên có quyền. Tài sản bảo đảm có thể  là tài sản hiện có, tài sản hình thành  trong tương lai và đƣợc phép giao dịch... Nghị  định này cũng quy định “thế chấp quyền sử  dụng đất” là trường hợp bắt buộc đăng ký giao dịch bảo đả m  “bảo đảm  tiền vay bằng tài sản hình thành từ  vốn vay ” là trường hợp phải  chú trọng đăng ký giao dịch bảo đảm. Nhờ  có nghị  định này mà quy định về tài sản đảm bảo trong chính sách tín dụng BĐS được rõ ràng, cụ  thể  và linh  hoạt hơn.  Quyết định số  1627/QĐ­NHNN ngày 31/12/2001 của Thống đốc  NHNN về  quy chế  cho vay đối với khách hàng: quy đ ịnh cụ  thể  về  điều kiệ n  vay vốn, nguyên tắc vay vốn, mức cho vay (tối đa bằng 15% vốn điều lệ  đối  với một khách hàng). Các ngân hàng căn cứ  vào các quy định này để  xây  dựng quy chế cho vay BĐS của ngân hàng mình. Quyết định 286/2002/QĐ­NHNN ngày 03/4/2002 của Thống đốc Ngân hàng nhà nƣớc về  việc ban hành quy chế  đồng tài trợ của các tổ chức tín dụng  và Quyết định 886/2003/QĐ­NHNN ngày 11/8/2003 về  việc sửa đổi, bổ  sung  quy chế  đồng tài  trợ  của các tổ  chức tín dụng ban hành theo Quyết định số 286/2002/QĐ­NHNN ngày 03/4/2002. Qua đó, các ngân hàng đƣợc phép cho  vay đồng tài trợ với các TCTD khác trong cho vay BĐS. Thông tư số  12/2010/TT­NHNN ngày 14/4/2010 của Thống đốc  NHNN quy định về  cho vay bằng đồng Việt Nam theo lãi suất thỏa thuận của  tổ  chức tín dụng đối với khách hàng. Theo đó, các ngân hàng được phép áp  dụng lãi suất thỏa thuận với các khoản vay tiêu dùng BĐS cũng như kinh  doanh BĐS.   Thông tư số  15/2009/TT­NHNN ngày 10/8/2009  của Thống đốc  NHNN quy định về  tỷ  lệ  tối đa c ủa nguồn vốn ngắn hạn được sử  dụng để  cho  vay trung hạn và dài hạn của tổ chức tín dụng. Theo đó, tỷ  lệ tối đa của nguồn  vốn ngắn hạn được sử  dụng để  cho vay trung và dài hạn của các NHTM là  30%. Do đó, tỷ  lệ  vốn ngắn hạn trong cho vay BĐS của mỗi ngân hàng sẽ thay đổi theo, dẫn đến chính sách cho vay BĐS  ở  mỗi ngân hàng cũng thay  đổi theo để  cân bằng nguồn vốn, đảm bảo thanh khoản và không vi phạm quy 
  14. định này. Luật kinh doanh BĐS ngày 29/6/2006 và nghị  định số  153/2007/NĐ­CP ngày  15/10/2007 quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành Luật kinh doanh  BĐS. Theo đó, các chủ  đầu tƣ dự  án BĐS phải có vốn chủ  sở  hữu tối thiểu là  20% tổng mức đầu tƣ của dự  án đã đƣợc phê duyệt. Trên cơ sở  quy định này,  các NHTM quy định mức vốn chủ  sở  hữu tối thiểu của mỗi khách hàng trong  dự án vay vốn (thƣờng là 30%) trong chính sách cho vay BĐS Hiện nay vẫn chưa có một quy định rõ ràng nào về  đầu cơ hay cho vay  bất động sản và cũng chưa có quy định nào hạn chế  việc cho vay bất động  sản.  Các ngân hàng trên cơ sở  những quy định pháp luật chung, đang thực  hiện cho vay theo các quy định, văn bản chính của ngân hàng mình trong cho  vay BĐS. Do đó, chính sách cho vay BĐS, về  quy chế  cho vay, đảm bảo tiền  vay… ở mỗi ngân hàng là khác nhau. 2. Chính sách tín dụng đối với cho vay kinh doanh BĐS ở các NHTM Việt Nam  hiện nay II.1.  Các yếu tố cơ bản Đối tượng vay vốn Đối với loại hình tín dụng kinh doanh BĐS (gồm xây dựng khu đô thị  mới, chung cư, trung tâm thương mại…) thì chỉ áp dụng cho đối tượng khách  hàng doanh nghiệp có dự án đầu tư BĐS và được phép đầu tư dự án BĐS theo  quy định của pháp luật. Nguyên tắc cho vay Thứ  nhất, khách hàng phải cam kết hoàn trả  vốn (gốc) và lãi với thời  gian xác định trong hợp đồng tín dụng ký kết với ngân hàng. Thứ  hai, khách hàng phải cam kết sử  dụng tín dụng theo đúng mục đích  được thoả  thuận với ngân hàng, không trái với quy định của pháp luật và các  quy định khác của ngân hàng cấp trên. Thứ  ba, ngân hàng tài trợ  dựa trên dự  án (phương án) có hiệu quả.  Phương án hoạt động có hiệu quả  của người vay minh chứng cho khả  năng  thu hồi vốn đầu tư và có lãi để  trả  nợ  ngân hàng. Các khoản tài trợ  của ngân  hàng phải gắn liền với việc hình thành tài sản của người vay. Điều kiện cho vay Quy định về  điều kiện cho vay kinh doanh BĐS  ở  các ngân hàng là khá  giống nhau. Về  cơ bản, không khác nhau là mấy, chỉ  một số  ít ngân hàng đưa  ra thêm một số điều kiện khác.  Các điều kiện này gồm: Thứ nhất, các ngân hàng chỉ cho vay đối với những doanh nghiệp có đầ y  đủ  năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự  và chịu trách nhiệ m  dân sự  theo quy định của pháp luật, đáp  ứng đầy đủ  các điều kiện của pháp  luật Việt Nam và của ngân hàng cho vay.  Thứ  hai, các ngân hàng yêu cầu mục đích sử  dụng vốn vay phải theo  đúng mục đích của sản phẩm tín dụng đối với cho vay BĐS mà khách hàng đã  ký kết với ngân hàng; đó là xây dựng các dự  án BĐS như công trình khu đô  thị  mới, trung tâm thương mại, tòa nhà văn phòng, khu chung cư, biệt thự,  văn phòng cho thuê hoặc tổ  hợp trung tâm thương mại và văn phòng.  Ngân 
  15. hàng không tài trợ cho các hoạt động khác. Thứ  ba, doanh nghiệp phải có khả  năng tài chính đảm bảo trả  nợ  trong  thời hạn cam kết, có mức vốn tự  có tham gia vào dự  án vay vốn. Mỗi ngân  hàng có quy định riêng  ở  ngân hàng mình. Ví dụ  như: VPbank quy định  khách hàng phải có mức vốn tự  có tối thiểu tham gia là 30% tổng mức vốn  đầu tư cho dự  án. Trong khi đó Gpbank quy định thoáng hơn,  khách hàng  phải có khả  năng tài chính tham gia vào phương án vay vốn tối thiểu 15% nhu  cầu vốn của dự án. Thứ  tư,  có dự  án, phương án đầu tư có hiệu quả  kèm phương án trả  nợ khả  thi.  Các ngân hàng căn cứ  vào phương án đầu tư và phương án trả  nợ  để xác định dự  án khả  thi, hiệu quả  nhất để  đi đến quyết định có hay không cho  vay vốn. Thứ  năm, thực hiện các quy định về  bảo đảm tiền vay theo quy định của  Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và hướng dẫn của ngân hàng. Thứ  sáu, doanh nghiệp vay vốn phải có trụ  sở  làm việc cùng tỉnh, thành  phố  với ngân hàng cho vay. Ngoài ra, một số ngân hàng còn có những quy định riêng như: HDBank quy định: Doanh nghiệp phải đƣợc cấp giấy chứng nhận  quyền  sử dụng đất  hoặc quyết định giao đất, bản đồ địa chính xác định ranh giới khu  đất, quy hoạch chi tiết được duyệt bởi các cấp có thẩm quyền; có phương án  đền bù, giải phóng mặt bằng mới nhất đƣợc duyệt bởi cấp có thẩm quyền.  Việc mua bán nền nhà hoặc nhà (do đơn vị  xây) đều thông qua HDBank cho  đến khi đơn vị  thanh toán xong nợ  vay với HDBank. Doanh nghiệp phải có  chức năng kinh doanh BĐS, có uy tín và năng lực điều hành, quản lý dự  án. Các quy định này chặt chẽ  hơn, nhằm giảm thiểu rủi ro tín dụng cho ngân  hàng, cho thấy HDBank rất thận trọng trong cho vay kinh doanh BĐS. Pgbank quy định khách hàng không có nợ quá hạn tại các tổ chức tín  dụng khác.  Quy định này một phần đảm bảo khả năng trả nợ của khách hàng,  song việc có thể kiểm tra nợ quá hạn của khách hà ng tại các tổ chức tín dụng  khác lại không phải đơn giản. Techcombank quy định sản phẩm “cho vay đầu tư kinh doanh BĐS” chỉ  dành cho đối tượng khách hàng là các chủ đầu tư có đăng ký kinh doanh về  đầu tư kinh doanh BĐS hợp pháp tại Việt Nam.  Quy định này hạn chế đối  tượng vay vốn, cho thấy Techcombank có chủ trương thắt chặt cho vay kinh  doanh BĐS. Những chủ đầu tư không có đăng ký kinh doanh về đầu tư kinh  doanh BĐS hợp pháp tại Việt Nam thì không thể vay vốn Phương thức cho vay Đối với tín dụng tài trợ  dự  án xây dựng, các ngân hàng hiện nay áp dụng  đa dạng phương thức cho vay: cho vay từng lần, cho vay theo dự  án đầu tư,  cho vay hợp vốn tùy thuộc chính sách của mỗi ngân hàng. Cụ thể: HDbank áp dụng cả 3 loại cho vay trên. NH TMCP Đông Á chỉ  áp dụng cho vay theo món hoặc cho vay theo dự án đầu tư. NH TMCP Nam Việt chỉ  cho vay theo món với sản phẩm “cho vay thực 
  16. hiện dự án nhà ở, đất ở”. ABbank chỉ áp dụng cho vay theo dự án đầu tư hoặc cho vay hợp vốn. 2.2. Lãi suất Lãi suất cho vay đƣợc xác đinh dựa trên biểu  lãi suất cho vay hiện hành  của mỗi  ngân hàng. Tùy từng trường hợp cụ thể, lãi suất sẽ được xác định trên  cơ sở  thoả  thuận giữa Ngân hàng và khách hàng, không trái quy định pháp  luật. Vào thời điểm nửa đầu tháng 4/2010 thì lãi suất cho vay trung  –  dài hạn  đối với doanh nghiệp  ở  SHB là 15%  ­  16%/năm, SeAbank (chi nhánh  TPHCM) là 15% ­ 17%/năm, OCB là 14% ­ 16%/năm.  Đến nay (tính đến thời điểm 12/5/2010) thì mức lãi suất này đã hạ xuống:  ở  SHB còn 14%  ­  15%/năm, SeABank là 14%  ­  15,5%/năm, OCB là  13,5% ­ 14,5%/năm. 2.3. Hạn mức cho vay Mức vay xác định căn cứ  vào nhu cầu vay vốn, khả  năng trả  nợ, biệ n  pháp đảm bảo tiền vay (giá trị  tài sản đảm bảo, phạm vi bảo đảm thực hiện  nghĩa vụ  đã được xác định…). Trên cơ sở  đó, với mỗi dự án, mỗi khách hàng  mà các ngân hàng và khách hàng thỏa thuận được số  tiền vay là khác nhau.  Mỗi ngân hàng bên cạnh đó cũng có những chính sách cho vay riêng như: HDBank tạo điều kiện cho khách hàng có quan hệ  vay vốn thƣờng  xuyên, uy tín với mức cho vay đến 80% giá trị tài sản thế chấp.  Vietcombank, MHB, Sacombank, SeABank, Gpbank quy đ ịnh số  tiền  cho vay có thể  lên đến 85% tổng chi phí đầu tư dự  án và không giới hạn quy  mô. PGbank có thể  đáp  ứng tối đa 70% giá trị  phương án (nếu giá trị  tài sản  đủ bảo đảm cho số tiền vay). NH TMCP Miền Tây  quy định, đối với tài sản hình thành từ  vốn vay,  mức cho vay không quá 70% giá trị tài sản. NH TMCP Liên Việt quy định tỷ  lệ  cho vay tối đa 80% nhu cầu vốn của  dự án, 95% giá trị tài sản bảo đảm. 2.4. Tài sản đảm bảo Các ngân hàng quy định tài sản đảm bảo là toàn bộ  tài sản hình thành từ vốn vay và vốn tự  có của Dự  án đầu tư. Ngoài ra, một số  ngân hàng có chính  sách thoáng hơn về tài sản đảm bảo như Vietcombank và Techcombank. Ở  Vietcombank, khách hàng có thể  dùng các tài sản khác ngoài dự  án  (như đảm bảo bằng số  dư tài khoản tiền gửi, các giấy tờ  có giá, động sản, bất  động sản khác không thuộc Dự  án, bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ  ba) làm  biện pháp bảo đảm tiền vay bổ sung cho vốn vay.  Techcombank chấp nhận tài sản đảm bảo là hợp đồng thuê đất giữa chủ đầu tƣ và Cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 2.5. Thời hạn cho vay Các NHTM Việt Nam đều rất linh hoạt trong quy đ ịnh thời hạn cho vay  tài trợ  xây dựng. Thời hạn cho vay tùy thuộc vào nhu cầu khách hàng và kết  quả  thẩm định của cán bộ  tín dụng, căn cứ  vào thời gian thu  hồi vốn của dự
  17. án. Thời hạn cho vay này không được quá thời hạn hoạt động còn lại theo  giấy phép kinh doanh hoặc giấy phép đầu tư tại Việt Nam. Có thể  thấy sự khác nhau trong quy định thời hạn cho vay kinh doanh BĐS  ở  một số  ngân  hàng như sau: Vietcombank, MHB, ABbank quy định thời hạn cho vay linh hoạt, từ  1  năm đến tối đa là 15 năm. Techcombank, NH TMCP Liên Việt quy định thời hạn vay vốn dài, từ  1  năm trở lên, tối đa là 10 năm.   HDBank, OCB quy định thời hạn vay cho phép khách hàng được thỏa  thuận theo 3 loại: ngắn hạn, trung hạn và dài hạn. Sacombank cho vay với thời hạn trung, dài hạn phù hợp với thời gian  hoạt động của dự án đầu tư. SeABank chỉ cho vay với thời hạn dài hạn: từ 5 đến 15 năm. NH TMCP Nam Việt, NH TMCP Đại Tín quy định thời hạn cho vay  không quá 5 năm. NH TMCP Miền Tây quy định thời hạn vay vốn không quá 6 năm. Như vậy có thể  thấy, đa số  các ngân hàng nhỏ  siết chặt thời gian cho vay  BĐS hơn trong khi các ngân hàng lớn thì nới lỏng thời gian cho vay BĐS hơn 3. Thực trạng tín dụng BĐS ở các NHTM Việt Nam hiện nay Tính đến thời điểm  tháng 12/ 2013 tín dụng cho cung BĐS ( tín dụng cung BĐS bao  gồm: tín dụng dành cho khu công nghiệp, khu chế xuất; khu đô thị; văn phòng cho thuê,  sữa chữa mua nhà để bán) chiếm khoản 51% tổng dư nợ tín dụng BĐS ( giảm 5 điểm  phần trăm so với cùng kỳ 2012). Trong bối cảnh thị trường BĐS còn khó khăn, hiệu  quả sản xuất kinh doanh và khả năng trả nợ của ngành BĐS còn thấp thì việc giảm  dần tỷ lệ này sẽ đem lại mức độ an toàn cao hơn cho hoạt động của hệ thống tài  chính. Tuy nhiên, tín dụng đối với cầu BĐS chưa tăng như kỳ vọng. NHNN đẵ triễn khai gói  hỗ trợ 30000 tỷ đồng của Chính phủ chủ yếu dành cho cầu thực tại phân khúc nhà ở  xã hội và nhà ở dành cho người có thu nhập thấp. Tuy nhiên việc giải ngân gói tín  dụng này còn khá chậm ( tính đến hết năm 2013 các ngân hàng đã giải ngân được   758,7 tỷ đồng trong gói hỗ trợ, chiếm khoản 25%) do cung dành cho phân khúc này còn  thiếu, thủ tục tiếp cận nguồn vốn này đối với người tiêu dùng còn nhiều vướng mắc ((vẽ hình cơ cấu dư nợ tín dụng BĐS)) Tỷ lệ nợ xấu quý 4/2013 là 3.86% giảm 1.84 điểm so với cùng kì năm 2012 và giảm  2.58% so với quý 3/2013. Tỷ lệ này xuống thấp nhất trong vòng hai năm qua. ((vẽ hình dư nợ và tỷ lệ nợ  BĐS)) (((nguồn Ủy ban iams sát tài chimhs quốc gia.báo cáo tổng quan thị trường tài chính))
ADSENSE

CÓ THỂ BẠN MUỐN DOWNLOAD

 

Đồng bộ tài khoản
2=>2