www.hieuqua.com Dịch vụ quản lý và tiếp thị bất động sản chuyên nghiệp
ĐIỀU KHOẢN CẦN THIẾT CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ
Theo quy định tại Điều 450 Bộ luật Dân sự 2005, hợp đồng mua bán nhà ở (sau đây
gọi tắt là hợp đồng) phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực,
trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Nhà ở đem bán phải thuộc quyền sở hữu
của bên bán, đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Khi trao đổi, thỏa
thuận và lập hợp đồng cần nêu rõ nội dung chính sau đây:
- Họ tên, số CMND, nơi cấp, ngày cấp; hộ khẩu thường trú; địa chỉ hiện tại, số điện
thoại liên lạc của bên bán nhà. Nếu nhà thuộc sở hữu chung của vợ chồng thì phần
bên bán nhà phải ghi đủ thông tin và có chữ ký của cả hai vợ chồng. Nếu nhà thuộc
sở hữu chung của nhiều người cũng ghi nội dung và đầy đủ chữ ký của các đồng sở
hữu như nhà của vợ chồng hoặc chỉ ghi tên, chữ ký của một người đại diện - nếu
những người khác có ủy quyền hợp lệ cho người đại diện đứng ra thực hiện giao dịch
với bên mua nhà.
- Họ tên, số CMND, nơi cấp, ngày cấp; hộ khẩu thường trú; địa chỉ hiện tại, số điện
thoại liên lạc của bên mua nhà (nếu bên mua nhà có vợ hoặc chồng thì cần ghi đủ
các thông tin về cả hai vợ chồng).
- Mô tả đầy đủ hiện trạng căn nhà (số nhà, địa điểm, diện tích, kết cấu, vị trí...)
- Tình trạng pháp lý (giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất số
mấy, cấp ngày nào? Hiện có cầm cố, thế chấp ở đâu không? Nếu có thì cách giải
quyết thế nào?...).
- Giá mua bán? (giá do các bên thỏa thuận hoặc do người thứ ba xác định theo yêu
cầu của các bên). Trong trường hợp các bên thỏa thuận thanh toán theo giá thị
trường thì giá được xác định tại địa điểm và thời điểm thanh toán. Các bên có thể
thỏa thuận áp dụng hệ số trượt giá khi có biến động về giá…
- Hình thức, phương thức thanh toán bằng tiền mặt VND hay bằng vàng? Trả làm
mấy lần? Mỗi lần trả bao nhiêu? Vào những thời gian nào... Việc giải quyết số tiền
đặt cọc (nếu có)...
- Thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán do các bên thỏa thuận; bên bán phải giao
tài sản cho bên mua đúng thời hạn đã thỏa thuận. Tuy nhiên cần thỏa thuận trong
hợp đồng: bên bán chỉ được giao tài sản trước hoặc sau thời hạn nếu được bên mua
đồng ý. Khi các bên không thỏa thuận thời hạn giao tài sản thì bên mua có quyền
yêu cầu bên bán giao tài sản và bên bán cũng có quyền yêu cầu bên mua nhận tài
sản bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho nhau một thời gian hợp lý. Khi các bên
không có thỏa thuận về thời hạn thanh toán thì bên mua phải thanh toán ngay khi
nhận tài sản…
www.hieuqua.com Dịch vụ quản lý và tiếp thị bất động sản chuyên nghiệp
- Các quyền và nghĩa vụ của bên bán nhà. Bên bán nhà ở có các nghĩa vụ sau đây:
thông báo cho bên mua về các hạn chế quyền sở hữu đối với nhà mua bán, nếu có;
bảo quản nhà ở đã bán trong thời gian chưa giao nhà ở cho bên mua; giao nhà ở
đúng tình trạng đã ghi trong hợp đồng kèm theo hồ sơ về nhà cho bên mua; thực
hiện đúng các thủ tục mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật… Bên bán nhà ở
có các quyền sau đây: yêu cầu bên mua nhận nhà đúng thời hạn đã thỏa thuận; yêu
cầu bên mua trả tiền đúng thời hạn, theo phương thức đã thỏa thuận; Yêu cầu bên
mua hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở trong thời hạn đã thỏa thuận; Không
giao nhà khi chưa nhận đủ tiền nhà như đã thỏa thuận…
- Các quyền và nghĩa vụ của bên mua nhà. Bên mua nhà ở có các nghĩa vụ sau đây:
Trả đủ tiền mua nhà đúng thời hạn, theo phương thức đã thỏa thuận; nếu không có
thỏa thuận về thời hạn và địa điểm trả tiền thì bên mua phải trả vào thời điểm bên
bán giao nhà và tại nơi có nhà; nhận nhà và hồ sơ về nhà đúng thời hạn đã thỏa
thuận. Trong trường hợp mua nhà đang cho thuê, phải bảo đảm quyền, lợi ích của
người thuê như thỏa thuận trong hợp đồng thuê khi thời hạn thuê còn hiệu lực…
Bên mua nhà có các quyền: Được nhận nhà kèm theo hồ sơ về nhà theo đúng tình
trạng đã thỏa thuận; Yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở trong
thời hạn đã thỏa thuận; Yêu cầu bên bán giao nhà đúng thời hạn; nếu không giao
hoặc chậm giao nhà thì phải bồi thường thiệt hại…)
- Cam kết bảo đảm quyền sở hữu của bên mua đối với tài sản mua bán. Bên bán có
nghĩa vụ bảo đảm quyền sở hữu đối với tài sản đã bán cho bên mua không bị người
thứ ba tranh chấp. Trong trường hợp tài sản bị người thứ ba tranh chấp thì bên bán
phải đứng về phía bên mua để bảo vệ quyền lợi của bên mua; nếu người thứ ba có
quyền sở hữu một phần hoặc toàn bộ tài sản mua bán thì bên mua có quyền hủy bỏ
hợp đồng và yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại. Trong trường hợp bên mua biết
hoặc phải biết tài sản mua bán thuộc sở hữu của người thứ ba mà vẫn mua thì phải
trả lại tài sản cho chủ sở hữu và không có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại....
- Các thỏa thuận khác (nếu có) như về các lý do dẫn đến việc một bên đơn phương
chấm dứt hợp đồng, về nghĩa vụ bồi thường khi đơn phương chấm dứt hợp đồng;
phạt vi phạm, nguyên tắc giải quyết tranh chấp, tòa án chọn làm nơi giải quyết tranh
chấp...
2006 - Pathfinder Expatriate Services