Bài giảng môn học Giao dịch bất động sản

MÔN HỌC: GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

GV: ThS.Nguyễn Tiến Dũng Luật gia, Giảng viên ĐH Marketing E mail: dung.legal@gmail.com

Mục tiêu và nội dung môn học

Mục tiêu  Cung cấp cho sinh viên những kiến chung về

pháp luật dân sự trong giao dịch bất động sản; giúp sinh viên nắm được những kiến thức cơ bản về những quy định của pháp luật hiện hành điều chỉnh các quan hệ dân sự liên quan đến bất động sản ở nước ta.

Đối tượng nghiên cứu của môn học  Hệ thống các quy phạm và chế định pháp luật điều chỉnh các quan hệ dân sự liên quan đến bất động sản

Nội dung môn học

 Những khái niệm cơ bản về giao dịch dân sự, giao dịch

bất động sản;

 Giao dịch về quyền sử dụng đất;  Giao dịch về nhà ở;  Hợp đồng kinh doanh bất động sản;  Giải quyết tranh chấp trong giao dịch bất động sản Các luật và văn bản pháp luật  Hiến pháp 1992  Bộ luật dân sự 2005  Luật tố tụng dân sự  Luật đất đai và các VB hướng dẫn thi hành  Luật nhà ở và các VB hướng dẫn thi hành  Luật kinh doanh BĐS và các VB hướng dẫn thi hành

1

C r e a t e P D F f i l e s w i t h o u t t h i s m e s s a g e b y p u r c h a s i n g n o v a P D F p r i n t e r ( h t t p : / / w w w . n o v a p d f . c o m )

Bố cục nội dung

• Moân hoïc goàm 5 chöông trong ñoù: • Chöông 1: Nhöõng khaùi nieäm cô baûn veà giao dòch daân söï vaø giao dòch lieân quan baát ñoäng saûn: giải thích và tiếp cận một số khái niệm về giao dich dân sự, hợp đồng dân sự và giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản;

• Chöông 2: Giao dịch về quyền sử dụng đất: khái niệm và đặc điểm về giao dịch quyền sử dụng đất, các loại hợp đồng dân sự trong giao dịch quyền sử dụng đất, thừa kế quyền sử dụng đất; • Chương 3: Giao dịch về nhà ở: khái niệm và đặc điểm về giao

dịch về nhà ở, các loại hợp đồng dân sự trong giao dịch về nhà ở, thừa kế nhà ở;

• Chương 4: Hợp đồng kinh doanh về bất động sản: bao gồm nội dung về các loại hợp đồng trong kinh doanh bất động sản : Hợp đồng kinh doanh bất động sản và hợp đồng dịch vụ bất động sản;

• Chương 5: Giải quyết tranh chấp trong giao dịch bất động

sản: bao gồm các quy định hiện nay về trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp liên quan đến giao dịch quyền sử dụng đất, giao dịch nhà ở và giao dịch trong kinh doanh bất động sản.

CHƯƠNG 1 NHỮNG KHÁI NIỆM CƠ BẢN VỀ GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 Giao dịch dân sự 1.2 Khái quát về hợp đồng dân sự 1.3 Giao dịch dân sự về bất động sản

Giao dịch dân sự

• Giao dịch dân sự là hành vi pháp lý đơn phương

hoặc hợp đồng của cá nhân, pháp nhân và của các chủ thể khác nhằm làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự (BLDS).

Phát sinh

Hành vi pháp lý đơn phương

GDDS =

Thay đổi hoặc chấm dứt

Quyền nghĩa vụ dân sự

Hợp đồng dân sự

ý chí của chủ thể

mục đích - động cơ

Đáp ứng điều kiện có hiệu lực

Chủ thể giao dịch: cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác….

Nhà nước

chủ thể đặc biệt

2

C r e a t e P D F f i l e s w i t h o u t t h i s m e s s a g e b y p u r c h a s i n g n o v a P D F p r i n t e r ( h t t p : / / w w w . n o v a p d f . c o m )

Hành vi pháp lý đơn phương? Hợp đồng dân sự?

Hợp đồng dân sự:

Hành vi PL đơn phương: • Là giao dịch • Thể hiện ý chí của một

• Là giao dịch • Thể hiện ý chí của 2

bên

hay nhiều bên

• Làm phát sinh, thay

• Làm phát sinh, thay

đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự

đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự

Quyền dân sự và nghĩa vụ dân sự?

Quyền dân sự: Là cách xử sự được phép của người có quyền

• Quyền nhân thân • Quyền sở hữu, quyền

Nghĩa vụ dân sự: Là việc mà theo đó bên có nghĩa vụ phải chuyển giao tài sản, quyền, trả tiền, thực hiện hoặc không thực hiện một công việc nhất định vì lợi ích của bên có quyền.

đối với tài sản • Quyền thừa kế • Quyền tham gia vào quan hệ dân sự…

• Mục đích của giao dịch dân sự:

Là lợi ích hợp pháp mà các bên mong muốn đạt được khi xác lập giao dịch (BLDS).

• Động cơ xác lập giao dịch dân sự:

Là nguyên nhân thúc đẩy các bên tham gia giao dịch.

• Phân biệt mục đích và động cơ:

Mục đích không đạt

Giao dịch vô hiệu

Động cơ không đạt

Không ảnh hưởng (Ngoại trừ trở thành điều khoản của giao dịch)

3

C r e a t e P D F f i l e s w i t h o u t t h i s m e s s a g e b y p u r c h a s i n g n o v a P D F p r i n t e r ( h t t p : / / w w w . n o v a p d f . c o m )

Hình thức của giao dịch dân sự Hình thức của GDDS: Là cách thể hiện ý chí ra bên ngoài dưới một hình thức nhất định của các bên tham gia giao dịch

Là chứng cứ xác nhận các quan hệ đã, đang tồn tại giữa các bên, từ đó xác định trách nhiệm dân sự khi có hành vi vi phạm xảy ra

Lời nói

Hành vi cụ thể

Thường

Hình thức của giao dịch dân sự

Văn bản

Thông điệp dữ liệu : phương tiện điện tử

Công chứng, chứng thực, đăng ký

Điều kiện có hiệu lực của giao dịch

• Người giao dịch có năng lực hành vi dân sự; • Mục đích và nội dung không vi phạm pháp luật,

trái đạo đức xã hội;

• Người giao dịch hoàn toàn tự nguyện, • Hình thức giao dịch phù hợp với quy định của PL.

Giao dịch dân sự vô hiệu

Tuyên bố một giao dịch dân sự vô hiệu

 Thẩm quyền thuộc về

Tòa án

• Không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của các bên bên kể từ thời điểm giao kết. • Không hợp pháp. • Không được Nhà nước

thừa nhận.

 Thông qua một bản án hoặc một quyết định tuyên bố một giao dịch dân sự là vô hiệu cùng với những hậu quả pháp lý của giao dịch vô hiệu đó

Do không tuân thủ một trong 4 ĐK có hiệu lực

4

C r e a t e P D F f i l e s w i t h o u t t h i s m e s s a g e b y p u r c h a s i n g n o v a P D F p r i n t e r ( h t t p : / / w w w . n o v a p d f . c o m )

Giao dịch dân sự vô hiệu

1. Vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội

2. Vô hiệu do vi phạm hình thức

3. Vô hiệu do không có sự tự nguyện của người tham gia giao dịch

4. Vô hiệu do người xác lập, thực hiện không đủ năng lực hành vi dân sự

Các loại giao dịch dân sự vô hiệu

5. Vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội

Giao dịch dân sự vô hiệu

Không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập

Các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận;

Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường

Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1.2 Khái quát về hợp đồng dân sự

Hợp đồng dân sự?

Hợp đồng dân sự là sự thoả thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.

Hình thức của Hợp đồng dân sự?

Hình thức miệng

Bằng lời nói

Bằng văn bản

Hình thức viết

Hình thức có công chứng, chứng thực

Có giá trị chứng cứ cao nhất

Hành vi cụ thể

Pháp luật quy định cho một số giao dịch

5

C r e a t e P D F f i l e s w i t h o u t t h i s m e s s a g e b y p u r c h a s i n g n o v a P D F p r i n t e r ( h t t p : / / w w w . n o v a p d f . c o m )

1.2 Khái quát về hợp đồng dân sự Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng

Hợp đồng miệng

Có hiệu lực tại thời điểm các bên đã trực tiếp thỏa thuận với nhau về những nội dung chủ yếu của hợp đồng

Hợp đồng bằng văn bản

Có hiệu lực tại thời điểm bên sau cùng ký vào văn bản hợp đồng nếu các bên không có thỏa thuận khác

Có hiệu lực tại thời điểm văn bản hợp đồng được chứng thực, công chứng, đăng ký hoặc xin phép

Hợp đồng bằng văn bản có chứng thực, công chứng, đăng ký hoặc xin phép

Hợp đồng dân sự cũng xem như được giao kết khi hết thời hạn trả lời mà bên nhận được đề nghị vẫn im lặng, nếu có thoả thuận im lặng là sự trả lời chấp nhận giao kết

1.2 Khái quát về hợp đồng dân sự Nội dung của hợp đồng dân sự

Tuỳ theo từng loại hợp đồng, các bên có thể thoả thuận về những nội dung sau đây:

1. Đối tượng của hợp đồng là tài sản phải giao, công việc phải làm hoặc không được làm;

2. Số lượng, chất lượng;

3. Giá, phương thức thanh toán;

4. Thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng;

5. Quyền, nghĩa vụ của các bên;

6. Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;

7. Phạt vi phạm hợp đồng;

8. Các nội dung khác.

Khái quát về hợp đồng dân sự Hợp đồng dân sự vô hiệu

Hợp đồng dân sự vô hiệu

Giao dịch dân sự vô hiệu

Hợp đồng dân sự vô hiệu

Đối tượng của hợp đồng không thể thực hiện được

Thời hiệu khởi kiện về hợp đồng dân sự

Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Toà án giải quyết tranh chấp hợp đồng dân sự là hai năm, kể từ ngày quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác bị xâm phạm.

6

C r e a t e P D F f i l e s w i t h o u t t h i s m e s s a g e b y p u r c h a s i n g n o v a P D F p r i n t e r ( h t t p : / / w w w . n o v a p d f . c o m )

1.2 Khái quát về hợp đồng dân sự

Chấm dứt hợp đồng dân sự

Hợp đồng chấm dứt trong các trường hợp sau đây:

1. Hợp đồng đã được hoàn thành;

2. Theo thoả thuận của các bên;

3. Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân hoặc chủ thể khác chấm dứt mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân hoặc chủ thể đó thực hiện;

4. Hợp đồng bị huỷ bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực hiện;

5. Hợp đồng không thể thực hiện được do đối tượng của hợp đồng không còn và các bên có thể thoả thuận thay thế đối tượng khác hoặc bồi thường thiệt hại;

6. Các trường hợp khác do pháp luật quy định.

1.3 Giao dịch dân sự về bất động sản?

• Giao dịch về BĐS bản chất là một giao dịch dân sự, tuy nhiên do đối tượng của giao dịch là đối tượng đặc thù do đó pháp luật có một số quy định riêng về loại giao dịch này.

Bản quyền Sáng chế …

Về đối tượng:

Đối tượng

Hành vi dịch vụ …

Giao dịch dân sự

Tài sản (nói chung)

Quyền sử dụng đất

Giao dịch BĐS

Đối tượng

Bất động sản Nhà ở Công trình trên đất …

Giao dịch dân sự về bất động sản?

Đối tượng đặc thù:

Đất đai

Nhà ở, công trình XD

Bất động sản

Tài sản khác gắn liền với đất

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân

Nhà ở

CT xây dựng …

Quyền sử dụng đất

Chủ thể quyền sở hữu là Nhà nước

Giao quyền sử dụng

Người sử dụng đất

Chủ sở hữu nhà ở

Người tham gia giao dịch BĐS

Giao dịch

7

C r e a t e P D F f i l e s w i t h o u t t h i s m e s s a g e b y p u r c h a s i n g n o v a P D F p r i n t e r ( h t t p : / / w w w . n o v a p d f . c o m )

1.3 Giao dịch dân sự về bất động sản?

Về hình thức

Văn bản thường

Giao dịch dân sự

Văn bản công chứng, chứng thực, đăng ký...

Hình thức

Lời nói, hành vi

Công chứng, chứng thực

Giao dịch BĐS

Hình thức

Văn bản

Đăng ký, xin phép

Văn bản không cần công chứng, chứng thực

Nếu một bên là tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS

1.3 Giao dịch dân sự về bất động sản?

Điều kiện giao dịch hợp pháp • Các điều kiện theo quy định của BLDS • Giấy tờ hợp pháp:

 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất  Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở  Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử

dụng đất.

Các loại giao dịch dân sự về bất động sản • Giao dịch về quyền sử dụng đất • Giao dịch về nhà ở, công trình xây dựng • Giao dịch liên quan đến kinh doanh bất động

sản

1.3 Giao dịch dân sự về bất động sản?

Giao dịch về quyền sử dụng đất    

Chuyeån ñoåi, chuyeån nhöôïng quyeàn söû duïng ñaát Thueâ, thueâ laïi quyeàn söû duïng ñaát Theá chaáp, baûo laõnh, goùp voán baèng quyeàn söû duïng ñaát Taëng cho, thöøa keá quyeàn söû duïng ñaát

Giao dịch về nhà ở  Mua baùn nhaø, coâng trình xaây döïng      

Thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng Taëng cho nhaø ôû Ñoåi nhaø ôû Thöøa keá nhaø ôû Theá chaáp nhaø ôû Cho möôïn, cho ôû nhôø nhaø ôû

8

C r e a t e P D F f i l e s w i t h o u t t h i s m e s s a g e b y p u r c h a s i n g n o v a P D F p r i n t e r ( h t t p : / / w w w . n o v a p d f . c o m )

1.3 Giao dịch dân sự về bất động sản?

Giao dịch liên quan đến kinh doanh bất động sản

 Mua bán, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất

động sản giữa:

Mục đích sinh lợi

 Mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động

sản giữa:

Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS

Lợi nhuận

Tổ chức, cá nhân không kinh doanh BĐS Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS

CHƯƠNG 2

GIAO DỊCH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

2.1 Khái niệm và đặc điểm 2.2 Quy định chung về chuyển quyền sử dụng

đất

2.3 Chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng

đất

2.4 Thuê, thuê lại quyền sử dụng đất 2.5 Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử

dụng đất

2.5 Tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất

2.1 Khái niệm và đặc điểm

Giao dịch về quyền sử dụng đất?

Giao dịch về quyền sử dụng đất

Chuyển quyền sử dụng đất

=

Chuyển quyền sử dụng đất

Thông qua phương thức nào?

Là sự chuyển dịch QSD đất từ chủ thể này sang chủ thể khác theo quy định của pháp luật

làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên

9

C r e a t e P D F f i l e s w i t h o u t t h i s m e s s a g e b y p u r c h a s i n g n o v a P D F p r i n t e r ( h t t p : / / w w w . n o v a p d f . c o m )

2.1 Khái niệm và đặc điểm

Giao dịch về quyền sử dụng đất?

Chuyển nhượng QDS đất

Chuyển quyền sử dụng đất

Chuyển đổi QDS đất

Thuê, thuê lại QSD đất

phương thức

Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSD đất

Tặng cho QSD đất

Thừa kế QSD đất

2.1 Khái niệm và đặc điểm

Đặc điểm?

QSD đất là một loại quyền dân sự đặc thù, trong đó người có QSD đất chuyển quyền này cho người khác bằng các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp theo quy định của pháp luật;

QSD đất là một loại quyền dân sự đặc thù vì:

- Đó là quyền tài sản gắn liền với một tài sản đặc biệt đó là đất đai;

- Phạm vi chủ thể tham gia bị hạn chế;

- Hình thức, thủ tục, điều kiện thực hiện các quyền năng của người sử dụng đất được pháp luật quy định chặt chẽ

2.1 Khái niệm và đặc điểm

Quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản?

Đất được tham gia thị trường bất động sản bao gồm:

- Đất mà Luật Đất đai cho phép người sử dụng đất có một trong các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

- Đất thuê mà trên đó có tài sản được pháp luật cho phép tham gia vào thị trường bất động sản.

10

C r e a t e P D F f i l e s w i t h o u t t h i s m e s s a g e b y p u r c h a s i n g n o v a P D F p r i n t e r ( h t t p : / / w w w . n o v a p d f . c o m )

2.1 Khái niệm và đặc điểm

Quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản?

Điều kiện để đất tham gia thị trường bất động sản:

Đất được tham gia thị trường bất động sản nếu người sử dụng đất đó có đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 106 của Luật Đất đai:

a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; b) Đất không có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Đối với trường hợp đất mà Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện các dự án đầu tư thì phải đầu tư vào đất theo đúng dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.

2.2 Quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất

Căn cứ xác lập quyền sử dụng đất: (Điều 688 BLDS)

1. Đất đai thuộc hình thức sở hữu nhà nước, do Chính phủ thống nhất quản lý.

2. Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất.

3. Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác cũng được xác lập do được người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai.

2.2 Quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất

Hình thức chuyển quyền sử dụng đất:(Điều 689 BLDS)

Thông qua hợp đồng (trừ trường hợp thừa kế)

Được lập thành văn bản

Hình thức

Công chứng, chứng thực theo quy định

Đăng ký tại Văn phòng đăng ký QSD đất

Di chúc (thừa kế theo di chúc)

Thừa kế

Bản thỏa thuận chia di sản thừa kế (thừa kế theo pháp luật)

11

C r e a t e P D F f i l e s w i t h o u t t h i s m e s s a g e b y p u r c h a s i n g n o v a P D F p r i n t e r ( h t t p : / / w w w . n o v a p d f . c o m )

2.2 Quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất: (Điều 691 BLDS)

1. Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất.

2. Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thoả thuận về nội dung của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhưng phải phù hợp với quy định của pháp luật.

3. Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển quyền sử dụng đất.

2.2 Quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất

Giá chuyển quyền sử dụng đất: (Điều 691 BLDS)

Giá chuyển quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận hoặc do pháp luật quy định.

Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất: (Điều 692 BLDS)

Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

2.2 Quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất Điều kiện Quyền SDĐ được tham gia giao dịch?

Đất mà Luật đất đai cho phép người sử dụng đất có một trong các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

QuyQuyềềnn ssửử ddụụngng đđấấtt đưđượợcc thamtham giagia giaogiao theo ddịịchch theo quyquy đđịịnhnh ccủủaa phpháápp luluậậtt vvềề đđấấtt đaiđai

Đất thuê mà trên đó có tài sản được pháp luật cho phép tham gia vào thị trường bất động sản

12

C r e a t e P D F f i l e s w i t h o u t t h i s m e s s a g e b y p u r c h a s i n g n o v a P D F p r i n t e r ( h t t p : / / w w w . n o v a p d f . c o m )

2.2 Quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất Điều kiện chủ thể giao dịch?

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê

(Điều 113 Luật ĐĐ)

Được quyền

Thuê quyền sử dụng đất (QSDĐ)

Thừa kế, tăng cho QSDĐ

Chuyển đổi, chuyển nhượng quyền SDĐ

thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ

2.2 Quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất Điều kiện chủ thể giao dịch?

Hộ gia đình, cá nhân được Nhà Nước cho thuê đất

(Điều 114 Luật ĐĐ)

Được quyền

Định đoạt tài sản của mình trên đất thuê

Góp vốn bằng tài sản của minh trên đất thuê trong thời hạn thuê đất để hợp tác SX-KD

thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản của minh trên đất thuê

2.2 Quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất Điều kiện chủ thể giao dịch?

Tổ chức được NN giao đất không thu tiền SDĐ

(Điều 109 Luật ĐĐ)

Không được quyền

tổ chức kinh tế

Chuyển đổi

Tăng cho

Cho thuê

Chuyển nhượng

-thế chấp

Được quyền

-bảo lãnh

-góp vốn

Định đoạt tài sản trên đất không có nguồn gốc từ vốn NSNN

13

C r e a t e P D F f i l e s w i t h o u t t h i s m e s s a g e b y p u r c h a s i n g n o v a P D F p r i n t e r ( h t t p : / / w w w . n o v a p d f . c o m )

2.2 Quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất Điều kiện chủ thể giao dịch?

Tổ chức kinh tế được NN giao đất có thu tiền SDĐ

(Điều 110 Luật ĐĐ)

Được quyền

tổ chức kinh tế

Tăng cho

Cho thuê

Chuyển nhượng

-thế chấp

tiền SDĐ có nguồn gốc từ NSNN

-bảo lãnh

-góp vốn

Quyền và nghĩa vụ như trường hợp không thu tiền SDĐ

2.2 Quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất Điều kiện chủ thể giao dịch?

Tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê

(Điều 111 Luật ĐĐ)

Được quyền

Bán tài sản, góp vốn bằng tài sản của mình trên đất

thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản của mình trên đất

Cho thuê lại đất đã có kết cấu hạ tầng trong trường hợp đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN, KCNC, KKT

2.2 Quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất Điều kiện chủ thể giao dịch?

Người VN định cư ở NN thực hiện dự án đầu tư tại VN được Nhà Nước giao đất có thu tiền SDĐ

(khoản 1, Điều 119 Luật ĐĐ)

Được quyền

-thế chấp

Tăng cho

Cho thuê

Chuyển nhượng

-bảo lãnh

-góp vốn

14

C r e a t e P D F f i l e s w i t h o u t t h i s m e s s a g e b y p u r c h a s i n g n o v a P D F p r i n t e r ( h t t p : / / w w w . n o v a p d f . c o m )

2.2 Quy định chung về chuyển quyền SDĐ Điều kiện chủ thể giao dịch?

Người VN định cư ở NN sử dụng đất trong khu Công nghiệp, khu Công nghệ cao, khu Kinh tế

(Điều 120 Luật ĐĐ)

Thuê đất, thuê lại đất

Nhận chuyển nhượng

Trả tiền thuê đất một lần

Trả tiền thuê đất hàng năm

Được quyền

Bán, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê

Quyền và nghĩa vụ giống trường hợp Nhà Nước giao đất để thực hiện dự án đầu tư

Chuyển nhượng QSD đất thuê và tài sản trên đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSD đất thuê và tài sản trên đất

2.3 Chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất ? (Điều 693 BLDS)

Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó các bên chuyển giao đất và chuyển quyền sử dụng đất cho nhau theo quy định của Bộ luật và pháp luật về đất đai.

Chủ thể?

Người sử dụng đất

Người sử dụng đất

Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất

Chuyển đổi quyền sử dụng đất

Đất

Người sử dụng đất

Người sử dụng đất

HĐ chuyển đổi QSD đất

Đất

Điều kiện?

ĐK về chủ thể

ĐK về đất được phép chuyển đổi

Quy định theo pháp luật về đất đai và dân sự

15

C r e a t e P D F f i l e s w i t h o u t t h i s m e s s a g e b y p u r c h a s i n g n o v a P D F p r i n t e r ( h t t p : / / w w w . n o v a p d f . c o m )

2.3 Chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Nội dung của hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất ?

1. Tên, địa chỉ của các bên;

2. Quyền, nghĩa vụ của các bên;

3. Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất;

4. Thời điểm chuyển giao đất;

5. Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển đổi; thời hạn sử dụng đất còn lại của bên được chuyển đổi;

6. Chênh lệch về giá trị quyền sử dụng đất, nếu có;

7. Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển đổi;

8. Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng.

Điều 694 BLDS

2.3 Chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.

(Đ 697 BLDS)

Chủ thể?

Người sử dụng đất

Người có nhu cầu sử dụng đất

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Người sử dụng đất

Người sử dụng đất

Đất

HĐ chuyển nhượng QSD đất

Tiền £

Điều kiện?

ĐK về chủ thể

ĐK về đất được phép chuyển đổi

Quy định theo pháp luật về đất đai và dân sự

16

C r e a t e P D F f i l e s w i t h o u t t h i s m e s s a g e b y p u r c h a s i n g n o v a P D F p r i n t e r ( h t t p : / / w w w . n o v a p d f . c o m )

2.3 Chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ?

1. Tên, địa chỉ của các bên;

2. Quyền, nghĩa vụ của các bên;

3. Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất;

4. Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng; thời hạn sử dụng đất còn lại của bên nhận chuyển nhượng;

Điều 698 BLDS

2.3 Chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ?

5. Giá chuyển nhượng;

6. Phương thức, thời hạn thanh toán;

7. Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng;

8. Các thông tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất;

9. Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng.

Điều 698 BLDS

2.3 Chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1. Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận;

2. Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng.

Điều 699 BLDS

Quyền của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền được nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Điều 700 BLDS

17

C r e a t e P D F f i l e s w i t h o u t t h i s m e s s a g e b y p u r c h a s i n g n o v a P D F p r i n t e r ( h t t p : / / w w w . n o v a p d f . c o m )

2.3 Chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Điều 701 BLDS

1. Trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức đã thoả thuận cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

2. Đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

3. Bảo đảm quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng;

4. Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai.

2.3 Chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Quyền của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1. Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao cho mình giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất;

2. Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận;

3. Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất được chuyển nhượng;

4. Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn.

Điều 702 BLDS

(Đ 703 BLDS)

2.4 Thuê, thuê lại quyền sử dụng đất Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất?

Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai. Chủ thể?

Người có nhu cầu thuê QSD đất

Người sử dụng đất

Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

Điều kiện?

ĐK về chủ thể

ĐK về đất được phép chuyển đổi

Quy định theo pháp luật về đất đai và dân sự

18

C r e a t e P D F f i l e s w i t h o u t t h i s m e s s a g e b y p u r c h a s i n g n o v a P D F p r i n t e r ( h t t p : / / w w w . n o v a p d f . c o m )

(Đ 704 BLDS)

2.4 Thuê, thuê lại quyền sử dụng đất Nội dung của hợp đồng thuê QSD đất?

1. Tên, địa chỉ của các bên;

2. Quyền, nghĩa vụ của các bên;

3. Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất;

4. Thời hạn thuê;

5. Giá thuê;

(Đ 704 BLDS)

2.4 Thuê, thuê lại quyền sử dụng đất Nội dung của hợp đồng thuê QSD đất?

6. Phương thức, thời hạn thanh toán;

7. Quyền của người thứ ba đối với đất thuê;

8. Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng;

9. Giải quyết hậu quả khi hợp đồng thuê quyền sử dụng đất hết hạn.

(Đ 705 BLDS)

2.4 Thuê, thuê lại quyền sử dụng đất Nghĩa vụ của bên cho thuê quyền sử dụng đất

1. Đăng ký việc cho thuê quyền sử dụng đất;

2. Chuyển giao đất cho bên thuê đủ diện tích, đúng vị trí, số hiệu, hạng đất, loại đất và tình trạng đất như đã thoả thuận;

3. Cho thuê quyền sử dụng đất trong thời hạn được giao, được thuê;

4. Kiểm tra, nhắc nhở bên thuê bảo vệ, giữ gìn đất và sử dụng đất đúng mục đích;

5. Nộp thuế sử dụng đất, trừ trường hợp có thoả thuận khác;

6. Báo cho bên thuê về quyền của người thứ ba đối với đất thuê.

19

C r e a t e P D F f i l e s w i t h o u t t h i s m e s s a g e b y p u r c h a s i n g n o v a P D F p r i n t e r ( h t t p : / / w w w . n o v a p d f . c o m )

(Đ 706 BLDS)

2.4 Thuê, thuê lại quyền sử dụng đất Quyền của bên cho thuê quyền sử dụng đất

1. Yêu cầu bên thuê quyền sử dụng đất trả đủ tiền thuê;

2. Yêu cầu bên thuê quyền sử dụng đất chấm dứt ngay việc sử dụng đất không đúng mục đích, huỷ hoại đất hoặc làm giảm sút giá trị sử dụng của đất; nếu bên thuê không chấm dứt ngay hành vi vi phạm thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, yêu cầu bên thuê trả lại đất đang thuê và bồi thường thiệt hại;

3. Yêu cầu bên thuê trả lại đất khi thời hạn cho thuê đã hết.

(Đ 707 BLDS)

2.4 Thuê, thuê lại quyền sử dụng đất Nghĩa vụ của bên thuê quyền sử dụng đất

1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới, đúng thời hạn cho thuê;

2. Không được huỷ hoại, làm giảm sút giá trị sử dụng của đất và phải thực hiện các yêu cầu khác như đã thoả thuận trong hợp đồng thuê quyền sử dụng đất;

3. Trả đủ tiền thuê quyền sử dụng đất đúng thời hạn, đúng địa điểm và theo phương thức đã thoả thuận; nếu việc sử dụng đất không sinh lợi thì bên thuê vẫn phải trả đủ tiền thuê, trừ trường hợp có thoả thuận khác;

4. Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường; không được làm tổn hại đến quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất xung quanh;

5. Trả lại đất đúng tình trạng như khi nhận sau khi hết thời hạn thuê, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

2.4 Thuê, thuê lại quyền sử dụng đất Quyền của bên thuê quyền sử dụng đất (Đ 707 BLDS)

1. Yêu cầu bên cho thuê chuyển giao đất đủ diện tích, đúng vị trí, số hiệu, hạng đất, loại đất và tình trạng đất như đã thoả thuận; 2. Được sử dụng đất thuê ổn định theo thời hạn như đã thoả thuận; 3. Được hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất; 4. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng theo quy định tại Điều 426 của Bộ luật này; 5. Yêu cầu bên cho thuê giảm, miễn tiền thuê trong trường hợp do bất khả kháng mà hoa lợi, lợi tức bị mất hoặc bị giảm sút.

20

C r e a t e P D F f i l e s w i t h o u t t h i s m e s s a g e b y p u r c h a s i n g n o v a P D F p r i n t e r ( h t t p : / / w w w . n o v a p d f . c o m )

(Đ 710 BLDS)

2.4 Thuê, thuê lại quyền sử dụng đất Bồi thường thiệt hại do đất bị thu hồi

1. Khi bên cho thuê hoặc bên thuê cố ý vi phạm nghĩa vụ của người sử dụng đất dẫn đến việc Nhà nước thu hồi đất thì bên vi phạm phải bồi thường thiệt hại cho bên kia.

2. Trong trường hợp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất đang có hiệu lực nhưng do nhu cầu về quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế mà Nhà nước thu hồi đất thì hợp đồng thuê quyền sử dụng đất chấm dứt trước thời hạn.

Trong trường hợp bên thuê đã trả tiền trước thì bên cho thuê phải trả lại cho bên thuê khoản tiền còn lại tương ứng với thời gian chưa sử dụng đất; nếu bên thuê chưa trả tiền thì chỉ phải trả tiền tương ứng với thời gian đã sử dụng đất.

Bên cho thuê được Nhà nước bồi thường thiệt hại do thu hồi đất theo quy định của pháp luật, còn bên thuê được Nhà nước bồi thường thiệt hại về hoa lợi có trên đất.

2.4 Thuê, thuê lại quyền sử dụng đất Quyền tiếp tục thuê quyền sử dụng đất khi một bên chết (Đ 711 BLDS)

Người sử dụng đất

1. Trong trường hợp bên cho thuê quyền sử dụng đất là cá nhân chết thì bên thuê vẫn được tiếp tục thuê quyền sử dụng đất cho đến hết thời hạn thuê.

2. Trong trường hợp bên thuê quyền sử dụng đất là cá nhân chết thì thành viên trong hộ gia đình của người đó được tiếp tục thuê quyền sử dụng đất cho đến hết thời hạn thuê nhưng phải báo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Hợp đồng thuê Người có nhu cầu thuê QSD đất Trong thời hạn thuê chết Hợp đồng thuê ?

2.4 Thuê, thuê lại quyền sử dụng đất Quyền tiếp tục thuê quyền sử dụng đất chuyển nhượng (Đ 712 BLDS)

Người sử dụng đất

Khi thời hạn cho thuê quyền sử dụng đất đang còn, bên cho thuê vẫn có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác nếu được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép, nhưng phải báo cho bên thuê biết để bên thuê thực hiện nghĩa vụ với bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bên thuê vẫn được tiếp tục thuê cho đến hết thời hạn thuê quyền sử dụng đất theo hợp đồng.

Hợp đồng thuê Người có nhu cầu thuê QSD đất Trong thời hạn thuê Chuyển nhượng QSD đất Hợp đồng thuê ?

21

C r e a t e P D F f i l e s w i t h o u t t h i s m e s s a g e b y p u r c h a s i n g n o v a P D F p r i n t e r ( h t t p : / / w w w . n o v a p d f . c o m )

(Đ 713 BLDS)

2.4 Thuê, thuê lại quyền sử dụng đất Chấm dứt hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

1. Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất chấm dứt trong các trường hợp sau :

a) Hết thời hạn thuê và không được gia hạn thuê;

b) Theo thoả thuận của các bên;

c) Nhà nước thu hồi đất;

d) Một trong các bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng hoặc huỷ bỏ hợp đồng theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật;

(Đ 713 BLDS)

2.4 Thuê, thuê lại quyền sử dụng đất Chấm dứt hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

đ) Bên thuê quyền sử dụng đất là cá nhân chết mà trong hộ gia đình của người đó không còn thành viên nào khác hoặc có nhưng không có nhu cầu tiếp tục thuê;

e) Diện tích đất thuê không còn do thiên tai;

g) Các trường hợp khác do pháp luật quy định.

2. Khi hợp đồng thuê quyền sử dụng đất chấm dứt, người thuê quyền sử dụng đất phải khôi phục tình trạng đất như khi nhận đất, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác. Tài sản gắn liền với đất được giải quyết theo thoả thuận của các bên.

Quy trình giao dịch QSD đất thông qua công ty môi giới

đ

ủ

cơ

sở

Người chuyển nhượng Hồ sơ đất đai Thiếu hoặc chưa đủ điều kiện Công ty môi giới Kiểm tra hồ sơ pháp lý, địa điểm, hiện trạng …

Đạt được thỏa thuận Đủ điều kiện Thủ tục pháp lý để hoàn tất giao dịch Từ chối

Thực hiện thủ tục Hợp thức hóa giấy tờ

Nhân viên Môi giới Người nhận chuyển nhượng Niêm yết hoặc đưa ra giao dịch tại sàn

22

C r e a t e P D F f i l e s w i t h o u t t h i s m e s s a g e b y p u r c h a s i n g n o v a P D F p r i n t e r ( h t t p : / / w w w . n o v a p d f . c o m )

Thủ tục hành chính trong chuyển nhượng QSD đất

1 2 3 4 5 Người chuyển nhượng

Đạt được thỏa thuận Soạn thảo hợp đồng Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký QSD đất Thông báo nộp thuế, phí Ký kết và Công chứng hợp đồng Nhận giấy chứng nhận QSD Đất

Người nhận chuyển nhượng Theo mẫu quy định Lệ phí trước bạ Thuế chuyển quyền sử dụng đất

Bên chuyển Bên nhận

Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thủ tục hành chính trong chuyển nhượng Quyền sử dụng đất

2 1. Phòng công chứng của địa phương nơi có đất: nếu người có QSD đất là tổ chức trong nước, Việt kiều, người nước ngoài(nếu thuê đất) và hộ gia đình, cá nhân.

Nơi công chứng, chứng thực Hợp đồng ? 2. UBND xã, phường nơi có đất: nếu người có QSD đất là hộ gia đình, cá nhân (hộ GĐ, cá nhân được lựa chọn 1 hoặc 2). Ký kết và công chứng hợp đồng 3. BQL khu công nghiệp: nếu đất nằm trong Khu CN. Hồ sơ công chứng bao gồm:

Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Hợp đồng về QSD đất (dự thảo); - Giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất; - Giấy CMND của các bên; hộ chiếu; hộ khẩu (theo yêu cầu) … - Giấy ủy quyền nếu giao dịch thông qua đại diện. - Một số loại giấy tờ khác theo yêu cầu của công chứng phụ thuộc vào đặc điểm của từng loại hồ sơ đất và người giao dịch.

Thủ tục hành chính trong chuyển nhượng Quyền sử dụng đất

3

-Nếu người giao dịch là hộ gia đình, cá nhân trong nước: VP đăng ký Quyền SD đất cấp Huyện (hoặc tại UBND Huyện) -Nếu người giao dịch là tổ chức trong nước, Việt kiều, người nước ngoài: VP đăng ký QSD đất cấp tỉnh (hoặc tại Sở Tài nguyên môi trưởng)

Hồ sơ nộp bao gồm: Nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký QSD đất

- Hợp đồng về quyền sử dụng đất; - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 và khoản 5 Điều 50 Luật đất đai và - Các giấy tờ khác phụ thuộc đặc điểm của khu đất và người giao dịch Ghi chú: có thể sẽ phải bổ túc đo vẽ lại bản vẽ đất nếu trên giấy tờ về QSD đất chưa thể hiện đầy đủ hoặc chua cập nhật biện động.

23

C r e a t e P D F f i l e s w i t h o u t t h i s m e s s a g e b y p u r c h a s i n g n o v a P D F p r i n t e r ( h t t p : / / w w w . n o v a p d f . c o m )

Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thủ tục hành chính trong chuyển nhượng Quyền sử dụng đất

4

Nộp thuế, lệ phí (theo quy định hiện hành) Biên lai nộp thuế, lệ phí Văn phòng đăng ký QSD đất

Người chuyển Người nhận

Thông báo mức thuế, lệ phí số liệu địa chính tính thuế, lệ phí Thuế chuyển quyền, tiền SDĐ Lệ phí trước bạ Cơ quan thuế Biên lai nộp thuế, lệ phí

CHƯƠNG 3

GIAO DỊCH VỀ NHÀ Ở

Quy định chung về giao dịch nhà ở

Các hình thức giao dịch về nhà ở

Giao dịch về nhà ở gồm các hình thức mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ và uỷ quyền quản lý nhà ở

24

C r e a t e P D F f i l e s w i t h o u t t h i s m e s s a g e b y p u r c h a s i n g n o v a P D F p r i n t e r ( h t t p : / / w w w . n o v a p d f . c o m )

Điều kiện đối với giao dịch nhà ở

Nhà ở

Người mua

Người bán

Nhà ở đủ điều kiện đưa vào giao dịch

- Có năng lực hành vi dân sự; - Phải là chủ sở hữu hoặc người đại diện; - Nếu là cá nhân thì không phụ thuộc nơi đăng ký HKTT - Có năng lực hành vi dân sự; - Nếu là tổ chức thì không phụ thuộc nơi đăng ký KD; - Nếu là Doanh nghiệp bán nhà ở nhằm mục đích kinh doanh phải có chức năng kinh doanh. - Việt kiều: Phải thuộc diện được sở hữu nhà ở tại VN.

Điều kiện đối với giao dịch nhà ở

Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sổ hồng)

Giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng)

Nhà ở

Đủ Điều kiện Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ghi nhận nhà ở (sổ đỏ) … Không có tranh chấp về quyền sở hữu

Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

Nếu nhà cho thuê phải có thêm ĐK: bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, cung cấp điện, nước, vệ sinh môi trường và các điều kiện thiết yếu khác.

Quy trình giao dịch nhà ở của công ty KD BĐS thông qua Sàn giao dịch

Công ty KD BĐS

Khách hàng

Đã có sãn Dự án Đang xây dựng Sàn giao dịch Tiếp nhận hồ sơ dự án, đánh giá, phân loại Hình thành trong tương lai Ký kết hợp đồng (không cần công chứng) Đạt được thỏa thuận Đủ điều kiện Thủ tục cấp sổ hồng

Nhân viên Môi giới Niêm yết hoặc đưa ra giao dịch tại sàn

25

C r e a t e P D F f i l e s w i t h o u t t h i s m e s s a g e b y p u r c h a s i n g n o v a P D F p r i n t e r ( h t t p : / / w w w . n o v a p d f . c o m )

Quy trình giao dịch nhà ở đơn lẻ thông qua công ty môi giới

Người bán

đ

ủ

cơ

sở

Hồ sơ nhà Thiếu hoặc chưa đủ điều kiện Công ty môi giới Kiểm tra hồ sơ pháp lý, địa điểm, hiện trạng

Người mua

Nhân viên Môi giới

Đạt được thỏa thuận Đủ điều kiện Thủ tục pháp lý để hoàn tất giao dịch Từ chối Hợp thức hóa giấy tờ

Niêm yết hoặc đưa ra giao dịch tại sàn

Thủ tục hành chính trong mua bán nhà ở

Người bán

1 2 3 4 5 Tối đa 30 ngày nếu hồ sơ hợp lệ

Người mua

Đạt được thỏa thuận Soạn thảo hợp đồng Nộp hồ sơ tại cơ quan quản lý nhà Thông báo nộp thuế, phí Ký kết và Công chứng hợp đồng Nhận giấy chứng nhận QSH nhà ở

Theo mẫu quy định Lệ phí trước bạ Thuế chuyển quyền sử dụng đất Nếu người bán là tổ chức kinh doanh BĐS thì không cần công chứng hợp đồng

Bên bán Bên mua

Thủ tục hành chính trong Mua bán nhà ở

2 1. Phòng công chứng của địa phương nơi có BĐS: nếu người có BĐS là tổ chức, Việt kiều, người nước ngoài và hộ gia đình, cá nhân.

Nơi công chứng, chứng thực Hợp đồng ? 2. UBND xã, phường nơi có BĐS: nếu người có BĐS là hộ gia đình, cá nhân (hộ GĐ, cá nhân được lựa chọn 1 hoặc 2).

3. BQL khu công nghiệp: nếu BĐS nằm trong Khu CN. Ký kết và công chứng hợp đồng

Hồ sơ công chứng bao gồm:

- Hợp đồng mua bán (dự thảo); - Giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu; - Giấy CMND của các bên; -Giấy ủy quyền nếu mua bán thông qua việc ủy quyền. -Việt Kiều:Giấy tờ chứng minh đủ điều kiện sở hữu nhà ở tại VN (nếu là người mua) và bản sao hộ chiếu…

26

C r e a t e P D F f i l e s w i t h o u t t h i s m e s s a g e b y p u r c h a s i n g n o v a P D F p r i n t e r ( h t t p : / / w w w . n o v a p d f . c o m )

Thủ tục hành chính trong Mua bán nhà ở

3 -Nếu người mua, người bán là cá nhân: cơ quan quản lý nhà cấp Huyện (UBND Huyện) -Nếu người mua và/hoặc người bán là tổ chức: Cơ quan quản lý nhà cấp tỉnh (Sở Xây Dựng)

Hồ sơ nộp bao gồm: Nộp hồ sơ tại cơ quan quản lý nhà

-Hợp đồng mua bán có công chứng; -Giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; -Bản khai nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất và Bản khai nộp lệ phí trước bạ nhà, đất (do cơ quan quản lý nhà ở cung cấp tại nơi tiếp nhận hồ sơ); -Việt kiều: bản sao Hộ chiếu hợp lệ chưa hết hạn do Việt Nam cấp hoặc Giấy xác nhận gốc là công dân Việt Nam -Ghi chú: có thể sẽ phải bổ túc đo vẽ lại bản vẽ nhà ở nều trên giấy chứng nhân chưa thể hiện đầy đủ hoặc chua cập nhật biện động

Thủ tục hành chính trong Mua bán nhà ở

4

Nộp thuế, lệ phí (theo quy định hiện hành) Biên lai nộp thuế, lệ phí Cơ quan quản lý nhà

Người bán Người mua Hồ sơ tính thuế, lệ phí Thông báo mức thuế, lệ phí

Thuế chuyển quyền sử dụng đất Lệ phí trước bạ Cơ quan thuế Biên lai nộp thuế, lệ phí

Thủ tục hành chính trong cho thuê nhà ở

Bên cho thuê

1 2 3

Bên thuê

Đạt được thỏa thuận Nộp Hợp đồng thuê tại cơ quan thuế Soạn thảo hợp đồng thuê Ký kết và Công chứng hợp đồng

Theo mẫu quy định Không cần công chứng: -Hợp đồng thuê dưới 6 tháng hoặc -Bên cho thuê là tổ chức kinh doanh BĐS. Chỉ áp dụng đối với cá nhân cho thuê nhà Người nước ngoài phải có visa nhập cảnh vào Việt Nam từ 03 tháng liên tục trở lên

27

C r e a t e P D F f i l e s w i t h o u t t h i s m e s s a g e b y p u r c h a s i n g n o v a P D F p r i n t e r ( h t t p : / / w w w . n o v a p d f . c o m )

NỘI DUNG GIAO DỊCH VỀ NHÀ Ở

• Mua bán nhà ở;

• Cho thuê nhà ở;

• Thuê mua nhà ở xã hội;

• Tặng cho nhà ở;

• Đổi nhà ở;

• Thừa kế nhà ở;

• Thế chấp nhà ở;

NỘI DUNG GIAO DỊCH VỀ NHÀ Ở

• Cho mượn, cho ở nhờ nhà ở;

• Ủy quyền quản lý nhà ở;

• Giao dịch về nhà ở có người Việt

Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài tham gia.

XEM CHI TIẾT CỤ THỂ TRONG TÀI LIỆU CHƯƠNG 3 GIAO DỊCH VỀ NHÀ Ở (Trích Luật Nhà ở và Nghị định 90/2006/NĐ-CP quy định chi tiết luật Nhà ở)

CHƯƠNG 4

HỢP ĐỒNG KINH DOANH VỀ BẤT ĐỘNG SẢN

28

C r e a t e P D F f i l e s w i t h o u t t h i s m e s s a g e b y p u r c h a s i n g n o v a P D F p r i n t e r ( h t t p : / / w w w . n o v a p d f . c o m )

GIAO DỊCH TRONG KD BẤT ĐỘNG SẢN

Mua bán nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở Mua bán

Giao dịch nhà ở

Cho thuê Mua bán nhà ở không có quyền sử dụng đất Cho thuê mua

Chuyển nhượng

Chuyển đối Giao dịch QSD đất Cho thuê

Cho thuê lại

CÁC LOẠI HỢP ĐỒNG TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG

Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng Hợp đồng chuyển nhượng QSD đất HĐ kinh doanh BĐS Hợp đồng thuê bất động sản Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng

HĐ trong KD bất động sản Hợp đồng môi giới bất động sản Hợp đồng định giá bất động sản Hợp đồng tư vấn bất động sản Hợp đồng đấu giá bất động sản HĐ kinh doanh dịch vụ BĐS Hợp đồng quảng cáo bất động sản Hợp đồng quản lý bất động sản

HỢP ĐỒNG TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG

NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG

Giá mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản

Thỏa thuận Đấu giá Giá BĐS lựa chọn bên thứ ba xác định

BĐS thuộc dự án được hưởng ưu đãi của Nhà nước để phục vụ các đối tượng chính sách

Nhà nước quy định khung giá hoặc nguyên tắc hình thành giá bất động sản

Giá kinh doanh dịch vụ bất động sản

Thỏa thuận Giá dịch vụ BĐS giá thị trường của dịch vụ cùng loại tại thời điểm ký hợp đồng và địa điểm thực hiện dịch vụ.

29

C r e a t e P D F f i l e s w i t h o u t t h i s m e s s a g e b y p u r c h a s i n g n o v a P D F p r i n t e r ( h t t p : / / w w w . n o v a p d f . c o m )

HỢP ĐỒNG TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG

NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG

Thanh toán trong giao dịch bất động sản

thông qua tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam

trực tiếp cho bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua bất động sản.

Trả tiền một lần

Phương thức thanh toán

trả tiền ứng trước hoặc trả chậm, trả dần

Hình thức thanh toán

Hợp đồng kinh doanh bất động sản

Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng

Nội dung

a) Tên, địa chỉ của bên bán và bên mua; b) Các thông tin về nhà, công trình xây dựng quy định tại khoản 3 Điều 11 của Luật KDBDS; c) Giá mua bán; d) Phương thức và thời hạn thanh toán; đ) Thời hạn giao, nhận nhà, công trình xây dựng và hồ sơ kèm theo; e) Quyền và nghĩa vụ của các bên; g) Bảo hành; h) Giải quyết tranh chấp; i) Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.

Hợp đồng kinh doanh bất động sản

Hợp đồng thuê bất động sản

Nội dung

1. Tên, địa chỉ của bên cho thuê và bên thuê; 2. Các thông tin về bất động sản theo quy định tại khoản 3 Điều 11 của Luật KDBDS; 3. Giá thuê bất động sản; 4. Phương thức và thời hạn thanh toán; 5. Thời hạn cho thuê bất động sản; thời hạn giao, nhận bất động sản; 6. Quyền và nghĩa vụ của các bên; 7. Yêu cầu sử dụng và trách nhiệm sửa chữa, cải tạo(nếu có); 8. Xử lý các tài sản trên đất thuê (nếu có); 9. Yêu cầu về tình trạng bất động sản khi trả lại bên cho thuê; 10. Giải quyết tranh chấp; 11. Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.

30

C r e a t e P D F f i l e s w i t h o u t t h i s m e s s a g e b y p u r c h a s i n g n o v a P D F p r i n t e r ( h t t p : / / w w w . n o v a p d f . c o m )

Hợp đồng kinh doanh bất động sản

Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng

Nội dung

a) Tên, địa chỉ của bên cho thuê mua và bên thuê mua; b) Các thông tin về nhà, công trình xây dựng theo quy định tại khoản 3 Điều 11 của Luật KDBDS; c) Giá thuê mua; d) Phương thức và thời hạn thanh toán; đ) Thời hạn cho thuê mua; e) Thỏa thuận về việc chuyển quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng trước khi hết hạn thuê mua (nếu có); g) Thời điểm giao nhà, công trình xây dựng; h) Thời điểm, điều kiện và thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng cho bên thuê mua; i) Quyền và nghĩa vụ của các bên; k) Giải quyết tranh chấp; l) Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.

Hợp đồng này phải được công chứng

Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản

Hợp đồng môi giới bất động sản

Nội dung

1. Tên, địa chỉ của bên môi giới và bên được môi giới; 2. Đối tượng và nội dung môi giới; 3. Yêu cầu và kết quả dịch vụ môi giới; 4. Thời hạn thực hiện môi giới; 5. Thù lao môi giới, hoa hồng môi giới; 6. Phương thức, thời hạn thanh toán; 7. Quyền và nghĩa vụ của các bên; 8. Giải quyết tranh chấp; 9. Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.

Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản

Hợp đồng định giá bất động sản

Nội dung

1. Tên, địa chỉ của bên định giá và bên yêu cầu định giá; 2. Bất động sản được định giá; 3. Thời hạn và tiến độ thực hiện; 4. Giá dịch vụ định giá; 5. Phương thức, thời hạn thanh toán; 6. Quyền và nghĩa vụ của các bên; 7. Giải quyết tranh chấp; 8. Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.

31

C r e a t e P D F f i l e s w i t h o u t t h i s m e s s a g e b y p u r c h a s i n g n o v a P D F p r i n t e r ( h t t p : / / w w w . n o v a p d f . c o m )

Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản

Hợp đồng tư vấn bất động sản

Nội dung

1. Tên, địa chỉ của bên tư vấn và bên yêu cầu tư vấn; 2. Nội dung, phạm vi tư vấn; 3. Thời hạn, tiến độ thực hiện dịch vụ tư vấn; 4. Giá dịch vụ tư vấn; 5. Phương thức, thời hạn thanh toán; 6. Quyền và nghĩa vụ của các bên; 7. Giải quyết tranh chấp; 8. Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.

Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản

Hợp đồng đấu giá bất động sản

Nội dung

1. Tên, địa chỉ của bên đấu giá và bên yêu cầu đấu giá bất động sản; 2. Bất động sản được đấu giá; 3. Thời gian, địa điểm đấu giá, hình thức đấu giá; 4. Giá khởi điểm của bất động sản được đem đấu giá; 5. Thời hạn, tiến độ thực hiện; 6. Giá dịch vụ đấu giá; 7. Phương thức, thời hạn thanh toán; 8. Quyền và nghĩa vụ của các bên; 9. Giải quyết tranh chấp; 10. Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.

Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản

Hợp đồng quảng cáo bất động sản

Nội dung

1. Tên, địa chỉ của bên kinh doanh dịch vụ quảng cáo và bên yêu cầu quảng cáo bất động sản; 2. Bất động sản được quảng cáo; 3. Hình thức, nội dung, phạm vi, phương tiện quảng cáo bất động sản; 4. Địa điểm, thời gian, thời lượng quảng cáo bất động sản; 5. Giá dịch vụ quảng cáo; 6. Phương thức, thời hạn thanh toán; 7. Quyền và nghĩa vụ của các bên; 8. Giải quyết tranh chấp; 9. Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.

32

C r e a t e P D F f i l e s w i t h o u t t h i s m e s s a g e b y p u r c h a s i n g n o v a P D F p r i n t e r ( h t t p : / / w w w . n o v a p d f . c o m )

Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản

Hợp đồng quản lý bất động sản

Nội dung

1. Tên, địa chỉ của bên quản lý và bên thuê quản lý bất động sản ; 2. Bất động sản được quản lý; 3. Nội dung và phạm vi quản lý bất động sản; 4. Yêu cầu đối với bên quản lý bất động sản; 5. Giá dịch vụ quản lý; 6. Phương thức, thời hạn thanh toán; 7. Quyền và nghĩa vụ của các bên; 8. Thời hạn quản lý bất động sản; 9. Giải quyết tranh chấp; 10. Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.

33

C r e a t e P D F f i l e s w i t h o u t t h i s m e s s a g e b y p u r c h a s i n g n o v a P D F p r i n t e r ( h t t p : / / w w w . n o v a p d f . c o m )