Những bất trắc cần lưu ý khi
mua bán nhà
Trong lĩnh vực địa ốc, có thể gom thành 8 nhóm nguyên nhân
thường dẫn đến bất trắc khi giao dịch về nhà đất. Nếu xử lý không
khéo có thể làm cho việc mua bán nhà bị đổ vỡ hoặc có thể dẫn đến
kiện tụng, tranh chấp.
1- Nhà đất đem ra mua bán chưa hoàn chỉnh chủ quyền về mặt pháp lý
hoặc về các yêu cầu của thủ tục chuyển nhượng (ví dụ: nhà chưa hóa
giá, chưa hợp thức hóa xây dựng, chưa khai di sản thừa kế, chưa giải
quyết xong vấn đề đồng sở hữu...).
2- Nhà đất hợp pháp nhưng nằm trong quy hoạch, lộ giới... mới được
công bố.
3- Bên bán không xuất trình được bản chính các văn tự về chủ quyền
(phần lớn là do thế chấp ở các tổ chức tài chính hoặc tư nhân).
4- Nhà đất đang có dấu hiệu tranh chấp.
5- Tư cách của bên bán không đảm bảo trọn quyền sở hữu trên pháp lý
hay trên thực tế (ví dụ: đang mắc nợ, đang có đồng sở hữu, sở hữu chủ
đang ở tù, thay đổi ý kiến trong quá trình bán, phát sinh thừa kế khi đang
bán, phát sinh yêu sách...).
6- Tư cách của bên mua tác động đến quá trình mua (ví dụ: khả năng
thanh toán bị biến động, thay đổi ý định mua, phát sinh ý đồ muốn ràng
buộc theo ý riêng...).
7- Thay đổi trạng thái chuyển dịch sở hữu trong quá trình mua (ví dụ:
bán lại ngay trong khi đang mua...).
8- Bất trắc do cơ quan nhà nước thụ lý hồ sơ (ví dụ: vẽ sai hiện trạng nhà
đất, nhận định khác nhau của công chứng viên về hồ sơ, thu thuế sót,
làm thất lạc hồ sơ trong quá trình xử lý...).
Theo kết quả điều tra mới nhất của Trung tâm Giao dịch bất động sản
thuộc Ngân hàng Phát triển nhà TP HCM, hiện nay chỉ có khoảng 42%
vụ giao dịch mua bán nhà đất là bình thường, 58% có thể gặp một hoặc
một số bất trắc như đã nói trên.
Ngoài ra trên thực tế, ngoài hợp đồng mua bán nhà đất thông qua công
chứng, hai bên còn có một hợp đồng tay khác và mặc dù không đủ tính
hợp pháp, nhưng lại là hợp đồng mà hai bên mang ra thực hiện. Còn hợp
đồng hợp pháp thì thường được coi là thủ tục. Chính điều này đã khoét
sâu thêm các nguy cơ và dẫn đến rủi ro trong mua bán nhà.