LUẬN VĂN:
Giải pháp nâng cao hiệu quả kinh
doanh bất động sản của Công ty cổ
phần VINCOM
MỞ ĐẦU
1. SỰ CẦN THIẾT CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU.
Trong những năm gần đây, nền kinh tế nước ta có những bước tiến vượt bậc, tốc độ
tăng trưởng kinh tế năm sau luôn cao hơn năm trước. Nước ta đang trong quá trình hội
nhập nền kinh tế Thế giới theo cả chiều sâu và chiều rộng. Nhất là gần đây nước ta đã gia
nhập Tổ chức thương mại Thế giới (WTO), có rất nhiều cơ hội cũng như thách thức cho
tiến trình hội nhập kinh tế thế giới của Việt Nam. Việc tạo ra cơ sở vật chất và hạ tầng kỹ
thuật để đáp ứng được nhu cầu phát triển kinh tế xã hội là một điều tất yếu, đi đôi với việc
phát triển kinh tế cần chú trọng tới phát triển các ngành phụ trợ một cách đồng bộ. Vì vậy,
việc phát triển thị trường bất động sản (BĐS) trong những năm gần đây diễn ra mạnh mẽ
và sâu rộng. Bên cạnh sự phát triển kinh tế nói chung thì thị trường BĐS Việt Nam được
đánh giá là một thị trường đầy tiềm năng và cơ hội. Nhiều nhà đầu tư cả trong nước và
nước ngoài đang nhìn thấy nhiều cơ hội đầu tư vào lĩnh vực này. Hiện nay, có rất nhiều dự
án về BĐS lớn đang thu hút các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài. Hàng loạt các khu
đô thị mới, siêu thị, khách sạn, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê... được mọc lên
ở các thành phố lớn vừa đáp ứng các nhu cầu ăn ở và các dịch vụ thiết yếu cho cuộc sống,
vừa tạo ra một diện mạo cảnh quan đô thị khang trang sạch đẹp.
Công ty cổ phần VINCOM được thành lập ngày 03/5/2002 theo giấy phép kinh doanh
số 0103001016 do Sở Kế hoạch và Đầu tư Thành phố Hà Nội cấp. Tiền thân của Công ty
cổ phần VINCOM là Công ty Cổ phần Thương mại Tổng hợp Việt Nam. Công ty cổ phần
VINCOM hoạt động kinh doanh đa ngành, đa lĩnh vực, trong đó: kinh doanh bất động sản,
kinh doanh khách sạn, cho thuê văn phòng là ngành kinh doanh chính. Trong những năm
gần Công ty đã và đang tham gia vào lĩnh vực kinh doanh BĐS với nhiều dự án lớn có
tổng mức đầu tư hàng trăm triệu đô la Mỹ. Đây là lĩnh vực kinh doanh còn mới mẻ, thị
trường có nhiều tiềm năng nhưng cần một lượng nguồn vốn lớn để đầu tư. Sự biến động
của thị trường BĐS diễn biến rất phức tạp, nóng lạnh thất thường, lúc thì lên “cơn sốt” lúc
thì lại “đóng băng”. Do thị trường này chiếm dụng nguồn vốn lớn trong quá trình hoạt
động nên khi thị trường có sự biến động tiêu cực sẽ ảnh hưởng rất lớn đến nền kinh tế, có
thể gây khủng hoảng đến nền kinh tế của một nước hoặc một khu vực thậm chí trên toàn
cầu. Vì vậy, cần có những nghiên cứu cơ bản về quy luật vận động của thị trường BĐS để
có những giải pháp thích hợp trong việc điều chỉnh nóng lạnh thất thường của thị trường
BĐS, từ đó hạn chế những tổn thất, thiệt hại do sự biến động thất thường của thị trường
BĐS gây ra.
Mặt khác, tuy là một Công ty mới thành lập còn non trẻ nhưng ngay từ những ngày
đầu Công ty đã xác định ngành nghề kinh doanh chính là đầu tư và kinh doanh bất động
sản. Vì là lĩnh vực kinh doanh chính, vậy nên cần có một sự nghiên cứu tổng quát và cái
nhìn tổng quan về thị trường này để định hướng phát triển thị trường đi đúng hướng, tìm ra
những điểm mạnh, điểm yếu của thị trường BĐS để có những biện pháp nâng cao hiệu quả
kinh doanh bất động sản. Vì vậy, đề tài nghiên cứu “Giải pháp nâng cao hiệu quả kinh
doanh bất động sản của Công ty cổ phần VINCOM” là một điều rất cần thiết cho việc
tham gia vào lĩnh vực kinh doanh BĐS của Công ty cổ phần VINCOM.
2. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU.
- Đối tượng nghiên cứu của đề tài: Hoạt động kinh doanh BĐS của Công ty Cổ phần
VINCOM.
- Phạm vi nghiên cứu của đề tài: Trong phạm vi doanh nghiệp, các hoạt động kinh
doanh BĐS của Công ty cổ phần VINCOM thuộc các loại hình kinh doanh bất động
sản:
+ Đầu tư xây dựng khu đô thị mới.
+ Đầu tư xây dựng công trình xây dựng để bán và cho thuê: nhà riêng biệt, chung cư,
tổ hợp siêu thị, khách sạn, văn phòng…
+ Tổ chức quản lý các khu đô thị mới, các toà nhà chung cư sau khi hoàn thành đưa
vào sử dụng.
3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.
Kết hợp phương pháp định tính, định lượng, phương pháp phân tích – tổng hợp,
phương pháp mô hình hoá, phương pháp thống kê, dự báo và một số phương pháp toán cao
cấp ... để giải quyết các vấn đề nghiên cứu của đề tài.
4. KẾT QUẢ ĐẠT ĐƯỢC CỦA LUẬN VĂN.
- Tổng quan về thị trường bất động sản nói chung và khái lược hệ thống pháp lý điều
chỉnh các hoạt động kinh doanh bất động sản.
- Phân tích những đặc điểm của dự án đầu tư kinh doanh BĐS để tìm ra những yếu tố
ảnh hưởng đến nâng cao hiệu quả kinh doanh của dự án.
- Đánh giá kết quả đạt được và những hạn chế trong quá trình thực hiện đầu tư các dự
án kinh doanh bất động sản của Công ty cổ phần VINCOM.
- Phân tích các nguyên nhân dẫn đến các hạn chế trong quá trình thực hiện đầu tư các
dự án đầu tư kinh doanh bất động sản của Công ty cổ phần VINCOM.
- Đề xuất một số giải pháp chủ yếu nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư các dự án kinh
doanh bất động sản của Công ty cổ phần VINCOM.
5. TÊN VÀ KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN.
5.1. Tên luận văn:
“Giải pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh bất động sản của Công ty cổ phần
VINCOM”
5.2. Kết cấu luận văn:
Mở đầu:
Chương 1: Bất động sản và hoạt động kinh doanh bất động sản.
Chương 2: Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của Công ty cổ phần
VINCOM.
Chương 3: Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh bất động sản
của Công ty cổ phần VINCOM.
Kết luận - Kiến nghị
Tài liệu tham khảo
CHƯƠNG 1:
BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. BẤT ĐỘNG SẢN.
1.1.1. Khái niệm về bất động sản (BĐS).
Việc phân loại tài sản thành “BĐS” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã,
theo đó BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo
ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. BĐS bao gồm các công trình xây dựng,
mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai,
những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi BĐS (BĐS) gồm
đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước
cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra
cái gọi là “khu vực giáp ranh” giữa hai khái niệm “BĐS” và “động sản”.
Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai,
không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân
sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên
bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…). Nhưng nước Nga quy
định cụ thể BĐS là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là
hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch
dân sự.
Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất
đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây
chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”. Tương tự, quy định
này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ.
Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn
liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức
đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất.
Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là
“gắn liền với đất đai”, và do vậy là BĐS; thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm này và
dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”.
