BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TPHCM
HUỲNH THỊ BÍCH LIÊN
GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH
GIẢM THIỂU RỦI RO ĐẦU TƯ VÀ
PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Chuyên ngành: KINH TẾ TÀI CHÍNH DOANH NGHIỆP
Mã số: 60.31.12
LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
Người hướng dẫn khoa học: TS. BÙI HỮU PHƯỚC
TPHCM – 2009
TRANG PHUÏ BÌA
LÔØI CAM ÑOAN
DANH MUÏC CAÙC CHÖÕ VIEÁT TAÉT
DANH MUÏC CAÙC BAÛNG
MUÏC LUÏC ÑEÀ TAØI
PHẦN MỞ ĐẦU: ----------------------------------------------------------------------------------- 1
PHẦN NỘI DUNG:--------------------------------------------------------------------------------- 3
CHUƠNG I: RỦI RO TÀI CHÍNH TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN -------- 3
1.1 Tổng quan về thị trường bất động sản -------------------------------------------------- 3
1.1.1 Khái niệm về bất động sản --------------------------------------------------------- 3
1.1.2 Khái niệm hàng hoá bất động sản------------------------------------------------- 3
1.1.3 Hoạt động kinh doanh bất động sản ---------------------------------------------- 4
1.1.4 Sự khác biệt giữa thị trường bất động sản so với thị trường khác ------------ 5
1.1.5 Vai trò của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế------------------------ 6
1.2 Các rủi ro tài chính trong kinh doanh bất động sản --------------------------------- 9
1.2.1 Các rủi ro ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh bất động sản:--------------- 9
1.2.2 Các công cụ phái sinh giúp giảm thiểu rủi ro trong kinh doanh bất động sản
1.2.2.2 Quyền lựa chọn (Option)--------------------------------------------------------- 10
1.2.2.3 Hợp đồng kỳ hạn (Forward) ----------------------------------------------------- 11
1.2.2.4 Hợp đồng tương lai (Futures)---------------------------------------------------- 11
1.2.2.5 Hợp đồng hoán đổi (Swaps) ----------------------------------------------------- 12
1.3 Kinh nghiệm phòng chống rủi ro và phát triển thị trường bất động sản tại
một số nước trên thế giới ----------------------------------------------------------------- 12
1.3.1 Bài học kinh nghiệm quản lý rủi ro từ thị trường bất động sản và khủng
hoảng tài chính Mỹ------------------------------------------------------------------------- 12
1.3.2 Bài học kinh nghiệm rủi ro từ thị trường bất động sản và từ khủng hoảng
tài chính Thái Lan--------------------------------------------------------------------------- 14
1.3.3 Bài học kinh nghiệm từ thành công của thị trường bất động sản Singapore15
1.3.4 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam -------------------------------------------- 15
CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH
PHỐ HCM TỪ NĂM 1993 ĐẾN NAY--------------------------------------------------------- 18
2.1 Tổng quan về thị trường bất động sản tại Thành phố HCM từ năm 1993 đến
tháng 09 năm 2009------------------------------------------------------------------------- 18
2.1.1 Giai đoạn trước khi luật đất đai 1993------------------------------------------- 18
2.1.2 Giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2003------------------------------------------ 19
2.1.3 Giai đoạn từ năm 2004 đến 2007------------------------------------------------ 21
2.1.4 Giai đoạn từ 2008 đến 10-2009 ------------------------------------------------- 25
2.2 Nhận diện rủi ro trong kinh doanh bất động sản và các giải pháp phòng
ngừa rủi ro tài chính trong kinh doanh bất động sản thời gian qua ------------ 29
2.2.1 Các rủi ro tài chính ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh bất động sản--29
2.2.1.1 Rủi ro giá xăng dầu tăng cao----------------------------------------------------- 29
2.2.1.2 Rủi ro giá vàng-------------------------------------------------------------------- 30
2.2.1.3 Rủi ro tỷ giá ----------------------------------------------------------------------- 31
2.2.1.4 Rủi ro lãi suất --------------------------------------------------------------------- 32
2.2.1.5 Rủi ro giá sắt thép, vật liệu xây dựng------------------------------------------ 34
2.2.2 Nghiệp vụ tài chính phái sinh và thực trạng sử dụng tại Việt Nam -------- 35
2.2.3 Các giải pháp phòng ngừa rủi ro tài chính trong kinh doanh BĐS thời
gian qua----------------------------------------------------------------------------- 38
2.2.3.1 Mức độ quan tâm về công cụ phái sinh và khả năng sử dụng công cụ phái
sinh của nhà đầu tư kinh doanh bất động sản.--------------------------------- 38
2.2.3.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định phòng ngừa rủi ro bằng các sản
phẩm phái sinh--------------------------------------------------------------------- 40
2.3 Một số giải pháp cải cách thị trường bất động sản Thành phố HCM ---------- 42
2.3.1 Về chính sách hạn chế tín dụng đối với bất động sản ------------------------ 42
2.3.2 Về thủ tục giấy tờ, quy hoạch---------------------------------------------------- 42
2.3.3 Tạo môi trường bình đẳng, công bằng cho cả nhà đầu tư trong và ngoài
nước --------------------------------------------------------------------------------- 43
2.3.4 Xây dựng chỉ số bất động sản --------------------------------------------------- 43
2.3.5 Chính sách thuế lũy tiến sở hữu nhà-------------------------------------------- 44
2.3.6 Phát hành trái phiếu bất động sản ----------------------------------------------- 44
2.4 Ưu – nhược điểm và nguyên nhân trong việc phát triển thị trường bất động
sản trong thời gian qua tại Việt Nam-------------------------------------------------- 44
2.4.1 Ưu điểm----------------------------------------------------------------------------- 44
2.4.2 Nhược điểm ------------------------------------------------------------------------ 45
2.4.3 Nguyên nhân ----------------------------------------------------------------------- 46
CHƯƠNG III: ÁP DỤNG CÁC CÔNG CỤ PHÁI SINH QUẢN TRỊ RỦI RO TÀI
CHÍNH ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HCM ------ 49
3.1 Một số dự đoán về thị trường bất động sản ở Việt Nam đến năm 2020-------- 49
3.2 Cách tiếp cận thực tế các sản phẩm phái sinh và lợi ích thực tế để phòng
ngừa rủi ro trong kinh doanh bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh ------ 50
3.2.1 Nâng cao nhận thức, trình độ của nhà đầu tư về phòng ngừa rủi ro, xây
dựng chính sách phòng ngừa rủi ro hợp lý trong kinh doanh bất động sản 50
3.2.2 Các giải pháp hỗ trợ của chính phủ--------------------------------------------- 53
3.2.3 Lợi ích thực tế để phòng ngừa rủi ro trong kinh doanh bất động sản tại Tp
Hồ Chí Minh ----------------------------------------------------------------------- 57
3.3 Các chính sách của nhà nước đối với lĩnh vực động sản -------------------------- 58
3.3.1 Các chính sách liên quan đến thuế---------------------------------------------- 58
3.3.1.1 Thuế sử dụng đất ------------------------------------------------------------------ 58
3.3.1.2 Thuế trước bạ----------------------------------------------------------------------- 58
3.3.1.3 Thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản ------------------ 59
3.3.2 Giải pháp về chính sách giá cả bất động sản ---------------------------------- 61
3.3.3 Các giải pháp khác ---------------------------------------------------------------- 62
3.3.3.1 Đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở --------------------------------------------------------------------------------------- 62
3.3.3.2 Tạo lập và tăng cung hàng hóa cho thị trường bất động sản ---------------- 63
3.3.3.3 Xây dựng hệ thống thông tin về bất động sản và thị trường bất động sản
công khai, minh bạch ----------------------------------------------------------------------- 63
3.3.3.4 Thành lập các tổ chức tư vấn, môi giới bất động sản------------------------- 64
3.3.3.5 Đổi mới và hoàn thiện chính sách tín dụng liên quan đến hoạt động kinh
doanh bất động sản-------------------------------------------------------------------------- 65
3.3.3.6 Đổi mới công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hoàn chỉnh công tác
thiết kế đô thị-------------------------------------------------------------------------------- 66
PHẦN KẾT LUẬN-------------------------------------------------------------------------------- 69
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC 1: MINH HỌA BIẾN ĐỘNG CÁC RỦI RO TÀI CHÍNH
PHỤ LỤC 2: BẢNG CÂU HỎI PHỎNG VẤN
PHỤ LỤC 3: BẢNG KẾT QUẢ ĐIỀU TRA
PHỤ LỤC 4: HÌNH ẢNH MỘT SỐ DỰ ÁN
BĐS : Bất động sản
TTBĐS : Thị trường bất động sản
NH : Ngân hàng
NHNN : Ngân hàng nhà nước
NHTM : Ngân hàng thương mại
NHNT : Ngân hàng ngoại thương
VN : Việt Nam
TPHCM : Thành phố Hồ Chí Minh
DN : Doanh nghiệp
XHCN : Xã Hội Chủ Nghĩa
QSDĐ : Quyền sử dụng đất
WTO : World Trade Organization (Tổ chức Thương mại Thế giới)
FDI : Foreign Direct Investment (Đầu tư trực tiếp nước ngoài)
VN-Index: Chỉ số giá cổ phiếu tại Sở giao dịch chứng khoán TP.HCM