Đề tài: Xác định hệ số chênh lệch giữa giá đất theo thị trường và bảng giá do nhà nước quy định ở khu vực phường 8, quận 3, TP Hồ Chí Minh ( đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa đoạn từ Hoàng Sa đến Võ Thị Sáu và đường Lý Chính Thắng đoạn từ Trần Quốc Thảo đến Hai Bà Trưng)

LỜI CẢM ƠN

Trƣớc tiên em xin cảm ơn quý Thầy Cô trƣờng Đại Học Kinh Tế Thành

Phố Hồ Chí Minh nói chung, và Thầy Cô Khoa Kinh Tế nói riêng đã tận tình

hƣớng dẫn, dạy dỗ và truyền đạt những kiên thức quý báu cho em suốt 4 năm học

qua.

Đặc biệt em xin gửi lời cảm ơn đến Cô Ngô Hoàng Thảo Trang, giáo viên

hƣớng dẫn chuyên đề tốt nghiệp của em. Nhờ sự định hƣớng và chỉ bảo tận tình

của cô nên em đã hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp của mình và đạt những kết quả

nhất định.

Bên cạnh đó em cũng xin gửi lời cảm ơn đến:



Anh Thanh



Chị Diệp

Đã tạo điều và giúp đỡ em trong quá trình thực tập.

Em xin chân thành cảm ơn!

i

NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN

............................................................................................................................

.........................................................................................................................

NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN PHẢN BIỆN

............................................................................................................................

........................................................................................................................

TP.HCM, ngày…..tháng…..năm…..

Xác nhận của Giảng viên

ii

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

LỜI CAM ĐOAN

---o0o---

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của tôi, có sự hƣớng dẫn của

Cô Ngô Hoàng Thảo Trang. Các nội dung nghiên cứu và kết quả trong đề tài này là

trung thực. Những số liệu khảo sát đƣợc thu thập từ chính tác giả. Các nội dung, tài

liệu, số liệu tham khảo phục vụ cho công tác nghiên cứu đƣợc thu thập từ nhiều

nguồn khác nhau đƣợc ghi trong phần tài liệu tham khảo.

Nếu phát hiện có bất cứ sự gian lận nào tôi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm

trƣớc Nhà trƣờng cũng nhƣ kết quả đề tài của mình.

TP. HCM, ngày 13 tháng 04 năm 2015

Sinh viên

Nguyễn Quang Minh

DANH SÁCH CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Diễn giải

BĐS UBND QSDĐ TSSS BTCT CTXD

Bất động sản Ủy Ban Nhân Dân Quyền sử dụng đất Tài sản so sánh Bê tông cốt thép Công trình xây dựng

iv

DANH SÁCH BẢNG

Bảng 3.3.1 Bảng điều tra ............................................................................................ 40

Bảng 3.3.2 Đơn giá xây dựng .................................................................................... 45

Bảng 3.3.3 Thông tin chung tài sản thu thập trên đƣờng Hai Bà Trƣng .................... 46

Bảng 3.3.4 Xác định đơn giá QSDĐ trên đƣờng Hai Bà Trƣng ................................. 47

Bảng 3.3.5 Thông tin chung tài sản thu thập trên đƣờng Huỳnh Tịnh Của ............... 50

Bảng 3.3.6 Xác định đơn giá QSDĐ trên đƣờng Huỳnh Tịnh Của ............................ 50

Bảng 3.3.7 Thông tin chung tài sản thu thập trên đƣờng Nam Kỳ Khởi Nghĩa ......... 53

Bảng 3.3.8 Xác định đơn giá QSDĐ trên đƣờng Nam Kỳ Khởi Nghĩa ..................... 54

Bảng 3.3.9 Thông tin chung tài sản thu thập trên đƣờng Trần Quốc Thảo ................ 56

Bảng 3.3.10 Xác định đơn giá QSDĐ trên đƣờng Trần Quốc Thảo .......................... 57

Bảng 3.3.11 Thông tin chung tài sản thu thập trên đƣờng Lý Chính Thắng ( Từ Hai Bà Trƣng đến Nam Kỳ Khởi Nghĩa ) ..................................................................... 60

Bảng 3.3.12 Xác định đơn giá QSDĐ trên đƣờng Lý Chính Thắng ( Từ Hai Bà Trƣng đến Nam Kỳ Khởi Nghĩa) .................................................................................. 60

Bảng 3.3.13 Thông tin chung tài sản thu thập trên đƣờng Lý Chính Thắng ( Từ Nam Kỳ Khởi Nghĩa đến Trần Quốc Thảo ) ................................................................. 63

Bảng 3.3.14 Xác định đơn giá QSDĐ trên đƣờng Lý Chính Thắng ( Từ Nam Kỳ Khởi Nghĩa đến Trần Quốc Thảo ) ............................................................................... 64

Bảng 3.3.15 Thông tin chung tài sản thu thập trên đƣờng Nguyễn Văn Mai ............. 67

Bảng 3.3.16 Xác định đơn giá QSDĐ trên đƣờng Nguyễn Văn Mai ......................... 68

Bảng 3.3.17 Thông tin chung tài sản thu thập trên đƣờng Trần Quốc Toản ( Hai Bà Trƣng đến Nam Kỳ Khởi Nghĩa) .................................................................................. 70

Bảng 3.3.18 Xác định đơn giá QSDĐ trên đƣờng Trần Quốc Toản ( Từ Hai Bà Trƣng đến Nam Kỳ Khởi Nghĩa ) ................................................................................. 71

Bảng 3.3.19 Thông tin chung tài sản thu thập trên đƣờng đƣờng Trần Quốc Toản

iv

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

( Từ Nam Kỳ Khởi Nghĩa đến Trần Quốc Thảo ) ........................................................ 74

Bảng 3.3.20 Xác định đơn giá QSDĐ trên đƣờng Trần Quốc Toản

(Từ Nam Kỳ Khởi Nghĩa đến Trần Quốc Thảo ) ......................................................... 75

Bảng 3.3.21 Thông tin chung tài sản thu thập trên đƣờng Võ Thị Sáu ...................... 78

Bảng 3.3.22 Xác định đơn giá QSDĐ trên đƣờng Võ Thị Sáu .................................. 79

Bảng 3.3.23 Thông tin chung tài sản thu thập trên đƣờng Hoàng Sa ......................... 82

Bảng 3.3.24 Xác định đơn giá QSDĐ trên đƣờng Hoàng Sa ..................................... 83

Bảng 4.1 Bảng tổng kết hệ số chênh lệch giữa giá đất Thị trƣờng và giá đất Nhà

nƣớc ............................................................................................................................... 90

Bảng 5.1 Bảng giá đất quận 3 2015 ............................................................................ 95

v

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

DANH SÁCH HÌNH

Hình 3.1 Bản đồ quận 3 ................................................................................................ 23

Hình 3.2 Đƣờng Hai Bà Trƣng Quận 3 TP HCM ........................................................ 24

Hình 3.3: Đƣờng Huỳnh Tịnh Của Quận 3 TP HCM .................................................. 26

Hình 3.4: Đƣờng Nam Kỳ Khởi Nghĩa Quận 3 TP HCM ........................................... 27

Hình 3.5: Đƣờng Trần Quốc Thảo Quận 3 TP HCM ................................................... 29

Hình 3.6: Đoạn 1 đƣờng Lý Chính Thắng, phƣờng 8, Quận 3, TP HCM ................... 30

Hình 3.7: Đoạn 2 đƣờng Lý Chính Thắng, phƣờng 7, Quận 3, TP HCM ................... 31

Hình 3.8: Đƣờng Nguyễn Văn Mai Quận 3 TP HCM ................................................. 33

Hình 3.9: Đoạn 1 đƣờng Trần Quốc Toản phƣờng 8, Quận 3, TP HCM .................... 34

Hình 3.10: Đoạn 2 đƣờng Trần Quốc Toản phƣờng 7, Quận 3, TP HCM .................. 35

Hình 3.11: Đƣờng Võ Thị Sáu phƣờng 8, Quận 3, TP HCM ...................................... 37

Hình 3.12: Đƣờng Hoàng Sa phƣờng 8, Quận 3, TP HCM ......................................... 38

v

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

MỤC LỤC

CHƢƠNG 1 GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU .................................................................... 4

1.1 LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI .................................................................................................... 4

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU ............................................................................................. 4

1.2.1 Mục tiêu tổng quát .............................................................................................................. 4

1.2.2 Mục tiêu cụ thể ................................................................................................................... 5

1.3 CÂU HỎI NGHIÊN CỨU .................................................................................................... 5

1.4 ĐỐI TƢỢNG NGHIÊN CỨU .............................................................................................. 5

1.5 PHẠM VI NGHIÊN CỨU .................................................................................................... 5

1.5.1 Phạm vi không gian ............................................................................................................ 5

1.5.2 Phạm vi thời gian ................................................................................................................ 5

1.6 PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ........................................................................................ 5

1.7 BỐ CỤC ĐỀ TÀI .................................................................................................................. 6

1.8 TÓM TẮT CHƢƠNG 1 ........................................................................................................ 6

CHƢƠNG 2 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ

BẤT ĐỘNG SẢN ...................................................................................................................................... 7

2.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN ........................................................................... 7

2.1.1 Khái niệm ............................................................................................................................ 7

2.1.2 Đặc điểm của bất động sản ................................................................................................. 7

2.1.3 Đặc trƣng của bất động sản ................................................................................................ 8

2.1.4 Phân loại bất động sản ........................................................................................................ 9

2.1.5 Những yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị bất động sản ............................................................. 9

2.2 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN ............................ 13

2.2.1 Khái niệm về thẩm định giá trị bất động sản ................................................................ 13

SVTH : Nguyễn Quang Minh

2.2.2 Mục đích của thẩm định giá trị bất động sản ................................................................ 13

Trang 1

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

2.2.3 Nguyên tắc thẩm định giá trị bất động sản ................................................................... 14

2.2.4 Cơ sở giá trị để thẩm định giá bất động sản.................................................................. 17

2.2.5 Quy trình thẩm định giá ................................................................................................ 17

2.2.6 Phƣơng pháp thẩm định giá trị bất động sản ................................................................ 18

2.2.7 Ý nghĩa của hệ số điều chỉnh trong phƣơng pháp so sánh ............................................ 20

CHƢƠNG 3 THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT KHU VỰC PHƢỜNG 8 QUẬN 3 ....................... 22

2.3 TÓM TẮT CHƢƠNG 2 .................................................................................................. 21

3.1 GIỚI THIỆU VỀ QUẬN 3 ............................................................................................. 22

3.1.1 Tổng quan ..................................................................................................................... 22

3.2 GIỚI THIỆU VỀ PHƢỜNG 8 QUẬN 3 ......................................................................... 23

3.2.1 Giới thiệu đƣờng Hai Bà Trƣng .................................................................................... 24

3.2.2 Giới thiệu đƣờng Huỳnh Tịnh Của ............................................................................... 25

3.2.3 Giới thiệu đƣờng Nam Kỳ Khởi Nghĩa ........................................................................ 27

3.2.4 Giới thiệu đƣờng Trần Quốc Thảo ............................................................................... 28

3.2.5 Giới thiệu đƣờng Lý Chính Thắng ............................................................................... 29

3.2.6 Giới thiệu đƣờng Nguyễn Văn Mai .............................................................................. 32

3.2.7 Giới thiệu đƣờng Trần Quốc Toản ............................................................................... 33

3.2.8 Giới thiệu đƣờng Võ Thị Sáu ....................................................................................... 36

3.2.9 Giới thiệu đƣờng Hoàng Sa .......................................................................................... 38

3.3 Thực trạng giá đất khu vực phƣờng 8 quận 3 .................................................................. 40

3.3.1 Bảng điều tra ................................................................................................................. 40

3.3.2 Phƣơng thức tiến hành khảo sát .................................................................................... 42

3.3.3 Mô tả đặc điểm và ƣớc tính giá trị bất động sản khảo sát............................................. 43

3.4 TÓM TẮT CHƢƠNG 3 .................................................................................................. 82

SVTH : Nguyễn Quang Minh

CHƢƠNG 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .......................................................................................... 83

Trang 2

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

4.1 Xác định hệ số chênh lệch giữa giá đất thị trƣờng và bảng giá đất do

nhà nƣớc quy định ................................................................................................................... 83

4.2 TÓM TẮT CHƢƠNG 4 .................................................................................................. 88

CHƢƠNG 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................................... 89

5.1 KẾT LUẬN ...................................................................................................................... 89

5.2 HẠN CHẾ CỦA ĐỀ TÀI ................................................................................................ 91

SVTH : Nguyễn Quang Minh

5.2 HƢỚNG NGHIÊN CỨU.................................................................................................. 91

Trang 3

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

CHƢƠNG 1: GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU

1.1 LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI

Từ thực tế cho thấy, thị trƣờng nhà đất là một thị trƣờng tiềm năng, nguồn

thu từ quỹ đất không ngừng gia tăng. Tuy nhiên thị trƣờng này còn bị các yếu tố đầu

cơ chi phối, tạo nên những biến động cực đoan, đặc biệt tại các khu vực đô thị, khu

công nghiệp và những nơi mà sự dịch chuyển cơ cấu sử dụng đất đang diễn ra mạnh

mẽ. Đầu cơ đất đai gây nên những cơn sốt trên thị trƣờng bất động sản, đẩy giá đất

tăng cao một cách bất hợp lý.

Việc định giá đất theo cơ chế thị trƣờng đã đƣợc quy định trong Luật Đất đai,

thế nhƣng khung giá đất (cơ sở để Nhà nƣớc thu thuế với quyền sử dụng đất, giao

dịch mua bán và giải quyết quyền lợi cho ngƣời có đất bị thu hồi) do Nhà nƣớc ban

hành trong những năm qua vẫn còn chênh lệch lớn so với giá thị trƣờng. ( Nguyễn

Thế Chinh với Vũ Thị Minh, 2014. Giải pháp để giá đất do Nhà nƣớc quy định phù

hợp với giá thị trƣờng ở Việt Nam. Hội thảo khoa học:Tài chính đất đai, giá đất và

cơ chính sách trong bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Viện Chiến lƣợc, Chính sách tài

nguyên và môi trƣờng - Bộ TN&MT )

Vì vậy, để tạo lập một thị trƣờng đất đai cạnh tranh, minh bạch có sự điều tiết của

Nhà nƣớc, đảm bảo đƣợc yêu cầu giá đất thị trƣờng Việt Nam mà cụ thể là ở khu

vực phƣờng 8, quận 3, TP Hồ Chí Minh phù hợp với giá đất quy định của Nhà nƣớc

đồng thời phục vụ cho công tác quản lý thị trƣờng đất đai của UBND quận 3 có

hiệu quả nên tác giả quyết định chọn đề tài “ Xác định hệ số chênh lệch giữa giá

đất theo thị trƣờng và bảng giá do nhà nƣớc quy định ở khu vực phƣờng 8,

quận 3, TP Hồ Chí Minh ( đƣờng Nam Kỳ Khởi Nghĩa đoạn từ Hoàng Sa đến

Võ Thị Sáu và đƣờng Lý Chính Thắng đoạn từ Trần Quốc Thảo đến Hai Bà

Trƣng) ”

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

1.2.1 Mục tiêu tổng quát

Đánh giá hệ số chêch lệch giữa giá đất thị trƣờng và giá đất do nhà nƣớc quy

định ở khu vực phƣờng 8, quận 3, TP Hồ Chí Minh ( đƣờng Nam Kỳ Khởi Nghĩa

SVTH : Nguyễn Quang Minh

Trang 4

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

đoạn từ Hoàng Sa đến Võ Thị Sáu và đƣờng Lý Chính Thắng đoạn từ Trần Quốc

Thảo đến Hai Bà Trƣng).

1.2.2 Mục tiêu cụ thể

 Xây dựng khung lý thuyết về bất động sản và thẩm định giá bất động làm tiền

đề cho việc nghiên cứu về hệ số chêch lệch giá đất.

 Tiến hành khảo sát để tìm ra giá đất thị trƣờng khu vực phƣờng 8, quận 3, TP

Hồ Chí Minh ( đƣờng Nam Kỳ Khởi Nghĩa đoạn từ Hoàng Sa đến Võ Thị Sáu

và đƣờng Lý Chính Thắng đoạn từ Trần Quốc Thảo đến Hai Bà Trƣng).

 Dựa vào bảng giá đất thị trƣờng và bảng giá đất do nhà nƣớc quy định, xác định

hệ số chênh lệch giữa giá đất theo thị trƣờng và bảng giá đất do Nhà nƣớc quy

định ở vị trí mặt tiền.

1.3 CÂU HỎI NGHIÊN CỨU

 Giá trị đất tính theo giá trị thị trƣờng đƣợc xác định nhƣ thế nào?

 Phƣơng pháp tính hệ số chêch lệch giữa giá đất thị trƣờng và giá đất do nhà

nƣớc quy định ở vị trí măt tiền ?

 Nguyên nhân của sự chêch lệch giữa giá đất thị trƣờng và giá đất do nhà nƣớc

quy định ở vị trí mặt tiền ?

1.4 ĐỐI TƢỢNG NGHIÊN CỨU

Các bất động sản đƣợc giao dịch mua bán tại thời điểm gần với thời điểm

nghiên cứu (1/2015)

1.5 PHẠM VI NGHIÊN CỨU

1.5.1 Phạm vi không gian

Phƣờng 8, quận 3, TP Hồ Chí Minh ( đƣờng Nam Kỳ Khởi Nghĩa đoạn từ

Hoàng Sa đến Võ Thị Sáu và đƣờng Lý Chính Thắng đoạn từ Trần Quốc Thảo đến

Hai Bà Trƣng ).

1.5.2 Phạm vi thời gian

Đề tài đƣợc thực hiện vào tháng 1 năm 2015.

1.6 PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

SVTH : Nguyễn Quang Minh

Trang 5

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

Điều tra thực tế, thu thập và xử lý số liệu điều tra, phân tích lựa chọn, ứng dụng các phƣơng pháp thẩm định giá cơ bản: phƣơng pháp so sánh và phƣơng pháp chi phí.

1.7 BỐ CỤC CỦA ĐỀ TÀI

Chƣơng 1: Tổng quan về vấn đề nghiên cứu

Chƣơng 2: Cơ sở lý luận về bất động sản và thẩm định giá bất động sản

Chƣơng 3: Dữ liệu và phƣơng pháp nghiên cứu

Chƣơng 4: Kết quả nghiên cứu

Chƣơng 5: Kết luận và kiến nghị

1.8 TÓM TẮT

Nói tóm lại, Chƣơng 1 giới thiệu về đề tài “ Xác định hệ số chênh lệch giữa

giá đất theo thị trƣờng và bảng giá do nhà nƣớc quy định ở khu vực phƣờng 8,

quận 3, TP Hồ Chí Minh ( đƣờng Nam Kỳ Khởi Nghĩa đoạn từ Hoàng Sa đến

Võ Thị Sáu và đƣờng Lý Chính Thắng đoạn từ Trần Quốc Thảo đến Hai Bà

Trƣng) ” mà tác giả đã lựa chọn với mục tiêu đánh giá hệ số chêch lệch giữa giá đất

thị trƣờng và giá đất do nhà nƣớc quy định ở khu vực phƣờng 8, quận 3, TP Hồ Chí

Minh ( đƣờng Nam Kỳ Khởi Nghĩa đoạn từ Hoàng Sa đến Võ Thị Sáu và đƣờng Lý

Chính Thắng đoạn từ Trần Quốc Thảo đến Hai Bà Trƣng) bằng cách điều tra thực

tế, thu thập và xử lý số liệu điều tra, phân tích lựa chọn, ứng dụng các phƣơng pháp

thẩm định giá cơ bản: phƣơng pháp so sánh và phƣơng pháp chi phí đối với các bất

động sản đƣợc giao dịch mua bán tại thời điểm gần với thời điểm nghiên cứu

(1/2015).

SVTH : Nguyễn Quang Minh

Trang 6

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

CHƢƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN

2.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN

2.1.1 Khái niệm

Theo Điều 174 Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 đƣợc Quốc hội nƣớc Cộng

hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/6/2005 quy định:

“Bất động sản là các tài sản bao gồm đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với

đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó, các tài sản khác

gắn liền với đất đai ; các tài sản khác do pháp luật qui định.”

Theo mục 7- Tiêu chuẩn số 12 ( Phân loại tài sản) trong Hệ thống tiêu chuẩn

thẩm định giá Việt Nam đƣợc ban hành kèm theo quyết định số 219/2008/QĐ-BTC

ngày 31/12/2008 của Bộ trƣởng Bộ Tài chính quy định:

“Bất động sản là các tài sản không di dời được. Bất động sản có đặc điểm là gắn

cố định với một không gian, vị trí nhất định, không di dời được, bao gồm:

- Đất đai;

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà

ở, công trình xây dựng đó;

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

- Các tài sản khác theo quy định của pháp luật”.

2.1.2 Đặc điểm của bất động sản



Tính bất động

Ngƣời ta không thể di chuyển bất động sản, hay nói chính xác hơn là di

chuyển một mảnh đất từ nơi này sang nơi khác. Điều này có ý nghĩa quan trọng: giá

cả bất động sản phụ thuộc vào địa điểm cụ thể nơi nó toạ lạc và mang tính chất địa

phƣơng.



Tính không đồng nhất

Qua quá trình lịch sử lâu dài, quyền sử dụng và khai thác bất động sản đƣợc

mua bán, chuyển nhƣợng từ ngƣời này sang ngƣời khác, đƣợc xây dựng sửa chữa

SVTH : Nguyễn Quang Minh

Trang 7

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

lại theo thẩm mỹ cũng nhƣ cá tính, cách sống hay mục đích sử dụng của từng cá

nhân nên hiếm có hai bất động sản nào đó có đặc điểm giống hệt nhau, mà nó chỉ có

tính tƣơng đồng về đặc điểm. Do vậy, giá bất động sản gắn liền với đặc điểm cụ thể

của bất động sản đó.



Tính khan hiếm

Diện tích đất trên Thế giới là có hạn so với sự phát triển dân số, do đó nhu cầu

về sử dụng đất cũng tăng. Việc này kéo theo về lâu dài giá đất có xu hƣớng sẽ tăng

lên. Giá đất càng cao càng thể hiện đƣợc tính khan hiếm của bất động sản.



Tính bền vững đời sống kinh tế lâu dài

Bất động sản đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, đời sống kinh tế dài làm

cho bất động sản có giá trị ngày càng cao, bất động sản là tƣ liệu sản xuất đặc biệt

mà không có tài sản nào có thể thay thế đƣợc. Đất đai cũng tham gia vào quá trình

tái sản xuất xã hội nhƣng đất đai không chuyển giá trị của nó vào sản phẩm, không

bị hao mòn do quá trình sử dụng. Hơn nữa, đất đai đƣợc coi là một hàng hoá đặc

biệt , diện tích có hạn , nhƣng thời gian sử dụng lại vô hạn, có thể mua đi bán lại

nhiều lần từ đời này sang đời khác.

Ngƣời mua hàng hoá là đất đai không phải để tiêu dùng cho sản xuất hay cho

sinh hoạt nhƣ các hàng hoá thông thƣờng khác mà chính là để hƣởng quyền sở hữu

đất đai và hƣởng các lợi ích do đất mang lại. Đất đai đƣợc trao đổi nhiều lần và

càng sử dụng cho nhiều mục đích chẳng những không bị giảm đi giá trị mà càng

mua đi bán lại giá cả càng tăng, ngay cả khi mang đi thế chấp, cho thuê thì chủ sở

hữu vẫn có quyền khai thác, sử dụng bất động sản vì bên thế chấp không phải

chuyển giao đất đai, bất động sản bên nhận thế chấp, làm cho ý nghĩa của nó đƣợc

nhân đôi.

2.1.3 Đặc trƣng của bất động sản

SVTH : Nguyễn Quang Minh

Trang 8

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

2.1.3.1 Khả năng co giãn của cung bất động sản kém

Nhìn chung cung đối với bất động sản là tƣơng đối kém đàn hồi với những

thay đổi giá cả, do có những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai thể hiện ở các

mặt sau :



Tổng cung toàn bộ về đất đai là cố định ( quỹ đất luôn luôn không thay đổi) ;



Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt lá có giới hạn ;

 Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy

hoạch sử dụng đất đai trong từng thời kì. Sự phân bổ khu vực và diện tích đất sử

dùng cho nông nghiệp, sản xuất công nghiệp, bến bãi hoặc nhà ở…đƣợc thể hiện

trong quy hoạch phát triển của địa phƣơng trong từng thời kì. Do vậy , thông

thƣờng là không thể tuỳ tiện chuyển mục đích sử dụng đất đai với quy hoạch ;



Những thay đổi về chiều cao, diện tích đất xây dựng cũng phải đảm bảo tuân

theo quy hoạch và điều lệ xây dựng của chính quyền địa phƣơng.

2.1.3.2 Thời gian mua bán giao dịch dài; chi phí mua bán giao dịch cao

Bất động sản là tài sản có giá trị cao nên ngƣời mua phải xem xét thƣơng

lƣợng giá cả; do vậy, thời gian mua bán giao dịch thƣờng dài hơn các tài sản khác,

dẫn đến chi phí mua bán giao dịch cao. Ngoài ra, hiện nay việc giao dịch giữa ngƣời

bán và ngƣời mua không trực tiếp, phải qua trung gian cho nên việc trả thêm chi phí

cho ngƣời môi giới làm tăng thêm chi phí mua bán giao dịch bất động sản.

2.1.3.3 Khả năng chuyển hoá thành tiền mặt kém linh hoạt

Bất động sản là một hàng hoá đặc biệt, quan trọng nên có giá trị cao, lợi

nhuận mang lại cũng tƣơng đối lớn, do đó, việc chuyển hoá thành tiền mặt kém linh

hoạt. Trong nhiều trƣờng hợp, đôi khi chủ sở hữu có một bất động sản nào đó tƣơng

đối lớn, giá trị bằng tiền của nó cao nhƣng khi khẩn cấp, không thể cắt một miếng

để bán và thu tiền đƣợc ngay, mà phải kéo dài, nhiều khi bỏ lỡ rất nhiều cơ hội.

2.1.3.4 Sự can thiệp và quản lý của Nhà nước chặt chẽ

Bất động sản, nhất là đất đai có tính chất rất quan trọng đối với đời sống

kinh tế, chính trị, xã hội nên Nhà nƣớc có những quy định để can thiệp và quản lý

chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển dịch bất động sản.

SVTH : Nguyễn Quang Minh

Trang 9

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

2.1.3.5 Bất động sản thực

Bao gồm tất cả các quyền, quyền lợi và lợi nhuận liên quan đến quyền làm

chủ bất động sản. Khác với bất động sản (Real Étate) là một tài sản tự nhiên, một

thực thể vật chất thì tài sản thực (Real Property) là một khái niệm phi vật chất.

2.1.4 Phân loại bất động sản

Theo Cục Quản lý nhà- Bộ Xây Dựng thì bất động sản có thể phân thành ba loại:

Bất động sản có đầu tƣ xây dựng: bất động sản nhà đất ( bao gồm đất đai và

các tài sản gắn liền với đất đai ), bất động sản nhà xƣởng và công trình thƣơng mại -

dịch vụ, bất động sản hạ tầng, bất động sản trụ sở làm việc, v.v... Nhóm bất động

sản nhà đất là nhóm cơ bản, tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp cao, chiếm tuyệt đại

đa số các giao dịch trên thị trƣờng bất động sản của một nƣớc.

Bất động sản không đầu tƣ xây dựng: Đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy

sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chƣa sử dụng, v.v...

Bất động sản đặc biệt: các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật

thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang, v.v...

Nói cách khác, bất động sản đƣợc xem là đất đai và những gì dính liền vĩnh viễn với

mảnh đất đó. Ngƣời sở hữu bất động sản đƣợc phép sử dụng, mua bán, cho thuê,

làm quà tặng, dùng để ký quỹ, để di chúc lại cho ngƣời đƣợc thừa hƣởng, hoặc để

yên bất động sản của bản thân.

2.1.5 Những yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị bất động sản

Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hƣởng đến giá BĐS nói riêng cũng nhƣ đối với

BĐS nói chung,cụ thể là

2.1.5.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS

 Nhóm các yếu tố có mối tự nhiên

 Vị trí BĐS : khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mạng lại càng cao thì giá trị

của BĐS càng lớn. Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối

và vị trí tƣơng đối. Việc xem xét đanh giá ƣu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan

trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất ;

SVTH : Nguyễn Quang Minh

Trang 10

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

 Kích thƣớc, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất : Một kích thƣớc và diện

tích thửa đất tối ƣu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cƣ

trong vùng ;

 Địa hình BĐS tọa lạc : địa hình nơi BĐS tọa lạc cao hay thấp so với các BĐS

khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS ;

 Hình thức ( kiến trúc ) bên ngoài của BĐS ( đối với BĐS là nhà hoặc là các

công trình xây dựng khác ). Nếu 2 BĐS có giá nhƣ nhau, BĐS nào có kiến trúc

phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngƣợc lại ;

 Đặc điểm trên mặt đất và dƣới lòng đất ( độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ

nhƣỡng, tính chất vật lý,…). Mức độ ảnh hƣởng của các yếu tố trên đến giá trị

của BĐS tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất ;

 Tình trạng môi trƣờng : Môi trƣờng trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh

hay ồn ào đều ảnh hƣởng trực tiếp đến giá trị BĐS ;

 Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên : Những BĐS nằm ở những vùng

thƣờng hay bị các sự cố của thiên tai ( bão, lụt, động đất, khí hậu khắc

nghiệt,…) làm cho giá trị BĐS bị sụt giảm và ngƣợc lại.

 Nhóm các yếu tố kinh tế

 Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS : mức thu nhập hằng năm từ BĐS mang lại

sẽ có ảnh hƣởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả năng tạo ra thu

nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhƣợng của nó càng cao và ngƣợc lại ;

 Những tiện nghi gắn liền với BĐS : Hệ thống điện, nƣớc, vệ sinh, điều hòa

nhiệt độ và thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lƣợng

càng tốt thì càng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng.

 Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trƣờng

 Tính hữu dụng của BĐS ;

 Nhu cầu loại BĐS trên thị trƣờng.

2.1.5.2 Các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS

 Tình trạng pháp lý của BĐS : Các giấy tờ chứng thƣ pháp lý về quyền sử dụng

đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng,…hiện có ;

 Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền sử

SVTH : Nguyễn Quang Minh

Trang 11

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho

thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn

chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu vực là đƣờng băng lên

xuống của máy bay không đƣợc cao quá 3 tầng,…)

2.1.5.3 Các yếu tố chung bên ngoài

 Các yếu tố chính trị pháp lý

Sự thay đổi về đƣờng lối chính sách của Nhà nƣớc và chính quyền địa phƣơng

có thể có những tác động đến hoạt động của thị trƣờng BĐS nói chung và sự

đầu tƣ vào lĩnh vực BĐS nói riêng. Cụ thể là :

 Các chính sách tác động gián tiếp nhƣ : sự khuyến khích đầu tƣ bên ngoài vào

địa phƣơng có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá BĐS gia

tăng.

 Các chính sách tác động trực tiếp nhƣ :

 Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam ;

 Chính sách cho phép những ngƣời không có hộ khẩu thành phố đƣợc mua

nhà tại thành phố ;

 Chính sách tài chính áp dụng đối với những ngƣời đƣợc nhà nƣớc giao đất,

cho thuê đất,…;

 Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tƣ vào lĩnh vực BĐS ;

 Các chính sách thuế của Nhà nƣớc đối với BĐS.

 Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô

Đó là các yếu tố kinh tế liên quan nhƣ :

 Tình hình cung cầu BĐS trong khu vực ;

 Đặc điểm của những ngƣời tham gia thị trƣờng BĐS trong khu vực ;

 Các điều kiện của thị trƣờng BĐS trong khu vực ;

 Hiện trạng vùng lân cận ( cơ sở hạ tầng nhƣ đƣờng, hệ thống cấp thoát nƣớc,

cấp điện, thông tin liên lạc,…) ;

 Mức độ tăng trƣởng GDP hằng năm của vùng ;

 Thu nhập bình quân hằng năm của ngƣời dân trong vùng ( thuộc nhóm

cao,trung bình hay thấp ) so với các vùng khác ;

SVTH : Nguyễn Quang Minh

Trang 12

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

 Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng ;

 Số lƣợng các lô, thửa đất trống trong vùng ;

 Mức giá bình quân các loại đất trong vùng ;

 Tỷ lệ thuế và mức thuế suất ;

 Mức độ lạm phát chung ;

 Tình hình thị trƣờng lao động, thị trƣờng chứng khoán và thị trƣờng tín dụng

trong vùng.

 Các yếu tố xã hội

Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS. Một khu vực mà mật độ

dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi

đó sẽ tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác trong

vùng nhƣ: chất lƣợng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập

quán ngƣời dân trong vùng cũng có ảnh hƣởng đến giá trị của BĐS. Tình trạng

những ngƣời sống trong BĐS, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng

việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những ngƣời đang

chung sống…Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ.

( Nguồn: Cục Quản lý nhà - Bộ Xây dựng )

2.2 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN

2.2.1 Khái niệm về thẩm định giá trị bất động sản

Trong chƣơng I, điều 4, khoản 2 của Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH

ghi rõ: “ Thẩm định giá là việc đánh giá, đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với

thị trƣờng tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hay

thông lệ Quốc tế ”.

Nhƣ vậy có thể hiểu rằng : Thẩm định giá trị bất động sản là hoạt động chuyên

nghiệp nhằm ƣớc tính giá trị của bất động sản theo thị trƣờng tại một thời điểm

phục vụ cho mục đích xác định trƣớc bằng những phƣơng pháp phù hợp với luật

pháp Việt Nam và thông lệ quốc tế.

2.2.2 Mục đích của thẩm định giá trị bất động sản

SVTH : Nguyễn Quang Minh

Trang 13

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

Có thể phân chia các mục đích thẩm định giá trị bất động sản theo quan điểm đối

tƣợng phục vụ thành hai nhóm: Nhóm theo quan điểm khu vực tƣ nhân và nhóm

theo quan điểm khu vực công.

o Khu vực tƣ nhân: Phục vụ cho các mục đích gắn liền với thị trƣờng, kinh tế,

tài chính, tín dụng mà khách hàng chủ yếu là các cá nhân, tổ chức tƣ nhân có

nhu cầu thẩm định phục vụ cho các mục đích nhƣ: Mua bán, chuyển nhƣợng,

bảo hiểm, thế chấp, góp vốn, bảo lãnh, tƣ vấn, đầu tƣ, sáp nhập, giải thể, cho

thuê, chứng minh tài sản.

o Khu vực công: Phục vụ cho các mục đích gắn liền với công tác quản lý Nhà

nƣớc mà khách hàng chủ yếu là các cơ quan, tổ chức nhà nƣớc có nhu cầu thẩm

định phục vụ cho các mục đích nhƣ: đánh thuế, xử án, phân chia tài sản, bồi

thƣờng, thừa kế, lập khung giá đất, cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nƣớc.

(Nguyễn Ngọc Vinh và Nguyễn Quỳnh Hoa, 2012. Thẩm Định Giá Trị

bất động sản. Hà Nội : Nhà xuất bản Lao Động - Xã Hội.)

2.2.3 Nguyên tắc thẩm định giá trị bất động sản

2.2.3.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

Sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt đƣợc mức hữu dụng

tối đa có thể cho phép về mặt pháp lý, về kỹ thuật, về tài chính trong những hoàn

cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp và đem lại giá trị cao nhất cho tài sản.

Một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng sử dụng tốt

nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó.

2.2.3.2 Nguyên tắc cung - cầu

Giá trị của một tài sản đƣợc xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài sản

đó trên thị trƣờng. Đồng thời, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu

về tài sản. Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về

tài sản. Các yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với

những thuộc tính của các tài sản khác cũng đƣợc phản ánh trong cung - cầu và giá

trị tài sản.

2.2.3.3 Nguyên tắc thay đổi

SVTH : Nguyễn Quang Minh

Trang 14

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành và

tác động đến giá trị của nó.

Giá trị của tài sản cũng đƣợc hình thành trong quá trình thay đổi liên tục phản ánh

hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị. Bản thân

các yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị luôn luôn thay đổi. Do đó, trong thẩm định giá tài

sản, thẩm định viên phải nắm đƣợc mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố ở trạng

thái động, phải phân tích quá trình thay đổi nhằm xác định mức sử dụng tài sản tốt

nhất và có hiệu quả nhất.

2.2.3.4 Nguyên tắc thay thế

Trong trƣờng hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trong quá

trình sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó đƣợc xác định bởi sự tác động lẫn

nhau của tài sản này đến tài sản khác.

Khi hai tài sản có tính hữu ích nhƣ nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp

nhất thì tài sản đó sẽ bán đƣợc trƣớc. Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu hƣớng

đƣợc thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết tƣơng đƣơng, với điều

kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hƣởng đến sự thay thế. Một ngƣời mua

thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một tài sản thay thế trong cùng một

thị trƣờng và một thời điểm.

2.2.3.5 Nguyên tắc cân bằng

Khi các yếu tố cấu thành của tài sản đạt đƣợc sự cân bằng thì tài sản đạt

đƣợc khả năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất. Do đó, để ƣớc tính mức

sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản, cần phải phân tích về sự cân bằng

của các yếu tố cấu thành của tài sản cần thẩm định giá.

2.2.3.6 Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm

Tổng thu nhập trên khoản đầu tƣ tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm nhất

định, sau đó mặc dù đầu tƣ tiếp tục tăng nhƣng mức thu nhập tăng thêm đó sẽ giảm

dần.

2.2.3.7 Nguyên tắc phân phối thu nhập

Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất (đất

đai, vốn, lao động, quản lý) và có thể đƣợc phân phối cho từng yếu tố này. Nếu việc

phân phối đƣợc thực hiện theo nguyên tắc tƣơng ứng thì phần tổng thu nhập còn lại

SVTH : Nguyễn Quang Minh

Trang 15

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

sau khi đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trị của đất đai.

2.2.3.8 Nguyên tắc đóng góp

Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ

tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó.

Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ

thuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài

sản, có nghĩa là lƣợng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu. Khi

xem xét giá trị của tài sản bộ phận, thẩm định viên cần phải xem xét nó trong mối

quan hệ với tài sản tổng thể.

Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tƣ

bổ sung vào tài sản khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có

hiệu quả nhất.

2.2.3.9 Nguyên tắc phù hợp

Tài sản cần phải phù hợp với môi trƣờng của nó nhằm đạt đƣợc mức sinh lời

tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất. Do đó, thẩm định viên phải phân tích xem liệu

tài sản đó có phù hợp với môi trƣờng hay không khi thẩm định viên xác định mức

sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.

2.2.3.10 Nguyên tắc cạnh tranh

Lợi nhuận cao vƣợt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, đồng thời, cạnh tranh quá

mức có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận. Đối với

tài sản, mối quan hệ cạnh tranh cũng đƣợc quan sát giữa các tài sản với nhau và

giữa tài sản này với tài sản khác. Khi tiến hành thẩm định giá, thẩm định viên cần

xem xét, đánh giá tác động của yếu tố cạnh tranh đến thu nhập của tài sản, đặc biệt

khi sử dụng cách tiếp cận từ thu nhập để xác định giá trị của tài sản.

2.2.3.11 Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai

Giá trị của tài sản có thể đƣợc xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi

trong tƣơng lai.

Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hƣởng bởi việc dự kiến thị phần của những ngƣời

tham gia thị trƣờng và những thay đổi có thể dự tính trƣớc trong yếu tố này cũng

ảnh hƣởng đến giá trị.

SVTH : Nguyễn Quang Minh

Trang 16

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

Việc ƣớc tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tƣơng lai, lợi ích

dự kiến nhận đƣợc từ quyền sử dụng tài sản của ngƣời mua.

( Nguồn: Bộ Tài chính,2014. Thông tư số 158/2014/TT-BTC )

2.2.4 Cơ sở giá trị để thẩm định giá bất động sản

2.2.4.1 Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá bất động sản

Giá trị thị trƣờng làm cơ sở cho thẩm định giá bất động sản phải đáp ứng

nội dung định nghĩa Giá trị thị trƣờng theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Quốc tế: “ giá

trị thị trƣờng là tổng số tiền trao đổi ƣớc tính về tài sản giữa một bên là ngƣời bán,

sẵn sàng bán tài sản với một bên là ngƣời mua, sẵn sàng mua tài sản, vào thời điểm

thẩm định giá, sau một quá trình tiếp thị công khai mà tại đó bên bán và bên mua

đều hành động một cách tự nguyện, thiện chí và hiểu biết lẫn nhau, trên thị trƣờng

trao đổi một cách khách quan, độc lập và không có bất cứ sự ép buộc nào.”

2.2.4.2 Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá bất động sản

Bên cạnh khả năng có thể đƣợc mua và bán của các bên tham gia tham gia

thị trƣờng ( mở ), giá trị của tài sản tróng đó có bất động sản có thể bẳt nguồn từ

tính hữu ích kinh tế hay chức năng gắn liền với nó, hay phản ánh sự bất thƣờng hay

không đúng cách của điều kiện thị trƣờng. Giá trị hình thành trong các trƣờng hợp

này là giá trị phi thị trƣờng.

Một số giá trị phi thị trƣờng có liên quan đến thẩm định giá bất động sản: Giá trị

đặc biệt, giá trị bán tháo hay buộc bán, giá trị tính thuế, giá trị bảo hiểm và giá trị

thế chấp, cho vay.

2.2.5 Quy trình thẩm định giá

Bƣớc 1: Xác định tổng quát về BĐS cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trƣờng

hoặc phi thị trƣờng làm cơ sở thẩm định giá.



Mục đích thẩm định giá



Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng



Xác định thời điểm thẩm định giá

SVTH : Nguyễn Quang Minh

Trang 17

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

Bƣớc 2: Lập kế hoạch thẩm định giá.

Việc lập kế hoạch thẩm một cuộc thẩm định giá nhằm xác định rõ những bƣớc công

việc phải làm và thời gian thực hiện từng bƣớc công việc cũng nhƣ toàn bộ thời

gian cho cuộc thẩm định giá.

Bƣơc 3: Khảo sát thị trƣờng và thu thập thông tin

Thu thập và tổng hợp tài liệu trên thị trƣờng



Thẩm định hiện trạng bất động sản thẩm định và bất động sản so sánh



Bƣớc 4: Phân tích thông tin



Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trƣờng tài sản



Ứng dụng các phƣơng pháp thẩm định giá

Bƣớc 5: Xác định giá trị BĐS cần thẩm định giá

Bƣớc 6: Lập báo cáo và chứng thƣ kết quả thẩm định giá.

2.2.6 Phƣơng pháp thẩm định giá trị bất động sản

2.2.6.1 Phương pháp so sánh trực tiếp

Là phƣơng pháp sử dụng các chứng cứ giao dịch hiện hành trên thị trƣờng

của các bất động sản có đặc điểm tƣơng tự (vị trí, quy mô diện tích, kết cấu nhà,

xƣởng, hình thể , điều kiện hạ tầng), tiến hành điều chỉnh thích hợp để làm căn cứ

đáng tin cậy nhất cho việc thẩm định giá và qua đó xác định giá bán của bất động

sản. Phƣơng pháp này phù hợp với việc thẩm định giá các bất động sản có giao dịch

phổ biến trên thị trƣờng, có hiện trạng là đất ở và quy hoạch là khu dân cƣ.

2.2.6.2 Phương pháp chi phí

Phƣơng pháp chi phí dựa trên giả định các hàng hóa có tính thay thế lẫn

nhau.Chính vì thế, giá trị tài sản cần định giá có thể đƣợc đo bằng chi phí làm ra

một tài sản tƣơng tự. Lập luận trong phƣơng pháp này cho rằng một ngƣời mua có

đầy đủ thông tin sẽ không bao giờ trả giá cho một tài sản lớn hơn so với chi phí bỏ

ra để tạo ra một tài sản tƣơng tự.

Các trƣờng hợp áp dụng :

SVTH : Nguyễn Quang Minh

Trang 18

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

 Định giá các bất động sản có mục đích sử dụng riêng biệt, ít có trao đổi trên

thị trƣờng nhƣ: bệnh viện, trƣờng học, nhà thờ, thƣ viện, nhà máy điện, nhà

máy hóa chất, cơ sở lọc dầu…;

 Định giá cho mục đích bảo hiểm ;

 Định giá đất để tham gia đấu thầu các dự án, giải tỏa, đền bù đất…

2.2.6.3 Phương pháp thặng dư

Phƣơng pháp này dùng để thẩm định giá bán sát với giá thị trƣờng; đối với

bất động sản là nhà xƣởng nằm trong khu quy hoạch dân cƣ ( hoặc nằm trong quy

hoạch các công trình công cộng khác) không còn phù hợp với quy hoạch, đƣợc phép

phá dỡ, đầu tƣ xây dựng cơ sở hạ tầng và nhà ở hoặc căn hộ ( hoặc để xây dựng các

công trình khác). Theo phƣơng pháp này, giá trị thị trƣờng của bất động sản bằng

giá trị phát triển gộp của công trình phát triển dự kiến. Chi phí phát triển bao gồm

lợi nhuận của công ty phát triển ( nhà đầu tƣ ).

2.2.6.4 Phương pháp thu nhập

Phƣơng pháp thu nhập là phƣơng pháp định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi

các dòng thu nhập ròng trong tƣơng lai có thể nhận đƣợc từ việc khai thác tài sản

cần thẩm định thành giá trị vốn hiện tại của nó ( quá trình vốn hóa thu nhập ) để ƣớc

tính giá trị thị trƣờng của tài sản cần thẩm định giá.

Cơ sở lý luận: Phƣơng pháp thu nhập dựa trên cơ sở lý luận là giá cả của một tài sản

là khoản thu nhập trong tƣơng lai do tài sản đó mang lại, hay giá trị thị trƣờng của

một tài sản bằng giá trị hiện tại ( tại thời điểm thẩm định giá ). Phƣơng pháp thu

nhập đƣợc chia thành 2 phƣơng pháp :



Phƣơng pháp vốn hóa trực tiếp ;



Phƣơng pháp dòng tiền chiết khấu.

2.2.6.5 Phương pháp lợi nhuận

Phƣơng pháp lợi nhuận trong thẩm định giá đƣợc sử dụng cho các bất động

sản đặc biệt nhƣ khách sạn, rạp chiếu bóng và các bất động sản khác mà việc so

sánh với các bất động sản tƣơng tự gặp khó khăn do giá trị chủ yếu phụ thuộc vào

khả năng sinh lợi của bất động sản.

SVTH : Nguyễn Quang Minh

Trang 19

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

2.2.7 Ý nghĩa của hệ số điều chỉnh trong phƣơng pháp so sánh

2.2.7.1 Nguyên nhân phải tính toán hệ số điều chỉnh

Phƣơng pháp so sánh trực tiếp áp dụng để thẩm định giá các tài sản cần thẩm

định có giao dịch phổ biến trên thị trƣờng.

Thẩm định viên cần căn cứ vào sự khác biệt về các yếu tố so sánh của tài sản

so sánh với tài sản cần thẩm định để điều chỉnh ( tăng, giảm ) mức giá đã giao dịch

thành công của tài sản so sánh để xác định mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh.

Căn cứ để điều chỉnh các giao dịch thị trƣờng này để tìm ra giá trị của tài sản cần

thẩm định là hệ số điều chỉnh của các yếu tố so sánh.

Nhƣ vậy, do mỗi bất động sản đều có những đặc điểm riêng nên khi tìm đƣợc các

giao dịch thị trƣờng thì phải phân tích, so sánh để rút ra những điểm tƣơng tự và

những điểm khác biệt, những lợi thế và điểm bất lợi của tài sản cần thẩm định giá

với tài sản so sánh. Do đó, việc tính toán hệ số điều chỉnh để tìm ra mức giá hợp lý

là rất quan trọng.

2.2.8.2 Các phương pháp điều chỉnh

Phƣơng pháp định lƣợng

 Phân tích theo cặp

Các cặp giao dịch đƣợc hiểu là giao dịch của hai tài sản, lý tƣởng nhất là

giống hệt nhau, ngoại trừ một điểm khác biệt ( ví dụ diện tích ), mà sự hiện hữu của

nó có thể giải thích sự khác nhau trong giá bán của các tài sản này.Phƣơng pháp này

cho phép tính toán các điều chỉnh theo đặc trƣng và sử dụng kết quả này để tiến

hành điều chỉnh giá bán của tài sản so sánh về tài sản thẩm định.

Hạn chế của phƣơng pháp này là ở sự phức tạp trong việc lựa chọn các cặp giao

dịch cũng nhƣ phải xử lý một số lƣợng khá lớn thông tin.

 Phân tích thống kê

Bản chất của phƣơng pháp phân tích tƣơng quan hồi quy nằm ở việc mô hình

hóa mối liên hệ giữa những thay đổi của giá bất động sản với những sự thay đổi các

đặc tính ( yếu tố tác động đến giá trị của tài sản ).

Phân tích định tính

SVTH : Nguyễn Quang Minh

Trang 20

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

Phân tích so sánh tƣơng quan : Việc nghiên cứu các mối quan hệ thể hiện qua

các số liệu thị trƣờng không thể không sử dụng đến phân tích định tính. Thẩm định

viên sẽ phân tích các mức giá bán có thể so sánh để quyết định xem những đặc điểm

của các tài sản so sánh là tƣơng đƣơng, hay nổi bật hơn hoặc yếu thế hơn so với

cùng đặc điểm của tài sản đƣợc thẩm định giá.

2.3 TÓM TẮT CHƢƠNG 2

Ở chƣơng 2 bài nghiên cứu giới thiệu về cơ sở lý luận của bất động sản và

thẩm định giá trị bất động sản. Trong phần cơ sở lý luận của bất động sản tác giả

nêu ra các đặc điểm, đặc trƣng, cách phân loại và những yếu tố ảnh hƣởng đến giá

trị bất động sản. Ngoài ra, tác giả còn chỉ ra những nội dung cơ bản của thẩm định

giá trị bất động sản,các nguyên tắc,cơ sở của quá trình thẩm định giá trị bất động

sản đƣợc trình bày chi tiết và có phân loại thành các nhóm.

SVTH : Nguyễn Quang Minh

Trang 21

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

CHƢƠNG 3 THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT KHU VỰC PHƢỜNG 8 QUẬN 3 ( ĐƢỜNG NAM KỲ KHỞI NGHĨA ĐOẠN TỪ HOÀNG SA ĐẾN VÕ THỊ SÁU VÀ ĐƢỜNG LÝ CHÍNH THẮNG ĐOẠN TỪ TRẦN QUỐC THẢO ĐẾN HAI BÀ TRƢNG )

3.1 GIỚI THIỆU VỀ QUẬN 3 TP HỒ CHÍ MINH Diện tích: 5 km2

Dân số: 188.945 ngƣời

Về hành chánh, hiện nay quận bao gồm 14 phƣờng đƣợc đánh dấu từ 1 đến 14.

3.1.1 Tổng quan

Quận 3 là quận trung tâm của thành phố Hồ Chí Minh

 Phía Bắc giáp quận Phú Nhuận.

 Phía Đông Bắc giáp quận 1, ranh giới là đƣờng Hai Bà Trƣng.

 Đông Nam giáp quận 1, ranh giới là đƣờng Nguyễn Thị Minh Khai.

 Tây Nam giáp quận 10 qua đƣờng Cách Mạng Tháng 8.

 Nam giáp đại lộ Lý Thái Tổ ngăn cách với quận 10.

Đến với quận 3, du khách sẽ có dịp ghé thăm những di tích lịch sử văn hoá nổi tiếng

của thành phố nhƣ : cầu Công Lý, chùa Vĩnh Nghiêm, chùa Xá Lợi, khu Bàn Cờ,

công trƣờng Quốc Tế, Bảo tàng Chứng tích chiến tranh, Bảo tàng Phụ nữ Nam Bộ...

cùng nhiều địa điểm vui chơi giải trí hấp dẫn khác.

Hiện nay quận 3 có đƣợc chia thành 14 phƣờng : Từ phƣờng 1 đến phƣờng 14.

SVTH : Nguyễn Quang Minh

Trang 22

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

3.2 GIỚI THIỆU VỀ PHƢỜNG 8 QUẬN 3

Phƣờng 8 là một phƣờng thuộc quận Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam.

Phƣờng 8 có diện tích 0.4 km², dân số năm 1999 là 1900 ngƣời,[1] mật độ dân số đạt

4750 ngƣời/km².

Phƣờng gồm những con đƣờng đặc trƣng nhƣ : Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Lý Chính

Thắng,Trần Quốc Thảo,Võ Thị Sáu, Hai Bà Trƣng,... Đó là những con đƣờng lớn ở

Quận 3.

Đặc biệt, đƣờng Nam Kỳ Khởi Nghĩa ở Quận 3 còn đƣợc xem là con đƣờng chính

vì nó nối liền từ sân bay Tân Sơn Nhất tới Dinh Thống Nhất - một Dinh thự lớn

nhất và là một nét đặc trƣng của Thành phố Hồ Chí Minh.

Hình 3.1: Bản đồ quận 3 TP HCM

(Nguồn www.diadiem.com)

SVTH : Nguyễn Quang Minh

Trang 23

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

3.2.1 Giới thiệu đƣờng Hai Bà Trƣng

Đƣờng Hai Bà Trƣng – TP Hồ Chí Minh bắt đầu từ cầu Kiệu qua khu vực

Quận 3, Quận 1, kết thúc ở bùng binh Công Trƣờng Mê Linh gần Quận 4.

Đề tài chỉ nghiên cứu trong phạm vi đoạn đƣờng Hai Bà Trƣng thuộc địa bàn Quận

3, TP Hồ Chí Minh. Theo quy định của nhà nƣớc về giá đất đƣờng Hai Bà Trƣng,

Quận 3 chia thành ba đoạn với giá mức giá đất khác nhau. Tác giả dựa theo quy

định của nhà nƣớc để tìm kiếm các BĐS trên đoạn đƣờng Hai Bà Trƣng từ cầu Kiệu

đến Võ Thị Sáu để việc nghiên cứu đƣợc thực hiện rõ ràng và có tính chính xác cao.

Đƣờng Hai Bà Trƣng thuộc Quận 3, TP Hồ Chí Minh có chiều dài khoảng 865 m và

chiều rộng mặt đƣờng khoảng 30 m, bắt đầu từ cầu Kiệu và kết thúc là Võ Thị Sáu.

Hình 3.2: Đƣờng Hai Bà Trƣng Quận 3 TP HCM

(Nguồn: www.diadiem.com)

SVTH : Nguyễn Quang Minh

Trang 24

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

Qua quá trình khảo sát thực tế, vị trí, cơ sở hạ tầng, cảnh quan, môi trƣờng,

tình hình buôn bán kinh doanh,…thì đoạn đƣờng này thuộc ngay trung tâm Sài Gòn,

gần chợ Tân Định, công viên Lê Văn Tám, trƣờng học mầm non: cấp 1, 2, 3 Trần

Văn Ơn, khu vực an ninh, dân trí cao, rất thích hợp ở, cho thuê văn phòng, hoặc

kinh doanh chiều rộng mặt đƣờng lớn, cơ sở hạ tầng tốt, cảnh quan đẹp. Ngoài ra

còn tập trung nhiều tòa nhà cao ốc văn phòng, các chi nhánh ngân hàng lớn, xe cộ

qua lại đông đúc và thƣờng xuyên, đặc biệt gần trung tâm Quận 1 rất thuận tiện cho

các hoạt động vui chơi giải trí vào các ngày lễ tết cũng nhƣ các hoạt động kinh

doanh buôn bán nhộn nhịp thƣờng ngày và trên đoạn đƣờng này có công viên Lê

Văn Tám phù hợp cho nhu cầu rèn luyện sức khỏe luyện tập thể dục thể thao của

mọi ngƣời.

3.2.2 Giới thiệu đƣờng Huỳnh Tịnh Của

Đƣờng Huỳnh Tịnh Của - TP Hồ Chí Minh bắt đầu từ đƣờng Hoàng Sa qua

Lý Chính Thắng và kết thúc ở đƣờng Trần Quốc Toản.

Đƣờng Huỳnh Tịnh Của thuộc Quận 3, TP Hồ Chí Minh có chiều dài khoảng 584 m

và chiều rộng mặt đƣờng khoảng 20 m, bắt đầu từ đƣờng Hoàng Sa qua Lý Chính

Thắng và kết thúc ở đƣờng Trần Quốc Toản.

SVTH : Nguyễn Quang Minh

Trang 25

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

Hình 3.3: Đƣờng Huỳnh Tịnh Của Quận 3 TP HCM

(Nguồn: www.diadiem.com)

Qua quá trình khảo sát thực tế, vị trí, cơ sở hạ tầng, cảnh quan, môi trƣờng,

tình hình buôn bán kinh doanh,…thì con đƣờng có chiều rộng mặt đƣờng lớn, nằm

ngay trung tâm Quận 3, liền kề Quận 1, dễ dàng kinh doanh nhà hàng, khách sạn,

xây văn phòng cho thuê giá cao. Ngoài ra khu vực này còn thuộc khu vực sầm uất,

xe cộ qua lại đông đúc và thƣờng xuyên tiện kinh doanh đa ngành nghề, đồng thời

gần kênh Nhiêu Lộc nên có thuận tiện cho việc tản bộ, tập thể dục của mọi ngƣời

vào buổi sáng sớm và chiều tối.

SVTH : Nguyễn Quang Minh

Trang 26

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

3.2.3 Giới thiệu đƣờng Nam Kỳ Khởi Nghĩa

Đƣờng Nam Kỳ Khởi Nghĩa – TP Hồ Chí Minh bắt đầu từ cầu Kiệu qua

Quận 3, Quận 1 và kết thúc ở đại lộ Đông Tây.

Đề tài chỉ nghiên cứu trong phạm vi đoạn đƣờng Nam Kỳ Khởi Nghĩa thuộc địa bàn

Quận 3. Đƣờng Nam Kỳ Khởi Nghĩa thuộc phƣờng 8, Quận 3, TP Hồ Chí Minh có

chiều dài khoảng 996 m và chiều rộng mặt đƣờng khoảng 30 m, bắt đầu từ cầu Kiệu

và kết thúc ở đƣờng Võ Thị Sáu.

Hình 3.4: Đƣờng Nam Kỳ Khởi Nghĩa Quận 3 TP HCM

(Nguồn: www.diadiem.com)

SVTH : Nguyễn Quang Minh

Trang 27

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

Qua quá trình khảo sát thực tế, vị trí, cơ sở hạ tầng, cảnh quan, môi trƣờng,

tình hình buôn bán kinh doanh,…thì đoạn đƣờng này nằm ngay trung tâm Quận 3,

liền kề Quận 1, có cơ sở vật chất cho tín ngƣỡng, y tế, giáo dục và văn hóa nhƣ gần

chùa Vĩnh Nghiêm, bệnh viện Y Học Dân Tộc, bệnh viện Tai - Mũi – Họng, gần

trƣờng Đại học Sƣ Phạm TP Hồ Chí Minh và bảo tàng Phụ Nữ Nam Bộ, thuộc khu

vực sầm uất, xe cộ qua lại đông đúc và thƣờng xuyên tiện kinh doanh đa ngành

nghề. Ngoài ra dễ dàng kinh doanh nhà hàng, khách sạn, xây văn phòng cho thuê

giá cao.

3.2.4 Giới thiệu đƣờng Trần Quốc Thảo

Đƣờng Trần Quốc Thảo - TP Hồ Chí Minh bắt đầu từ đƣờng cầu Lê Văn Sỹ

qua Võ Thị Sáu, Điện Biên Phủ và kết thúc ở Võ Văn Tần.

Đƣờng Trần Quốc Thảo thuộc phƣờng 8, Quận 3, TP Hồ Chí Minh có chiều dài

khoảng 550 m và chiều rộng mặt đƣờng khoảng 18,5 m – 20 m, bắt đầu từ cầu Lê

Văn Sỹ và kết thúc ở đƣờng Võ Thị Sáu.

SVTH : Nguyễn Quang Minh

Trang 28

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

Hình 3.5: Đƣờng Trần Quốc Thảo Quận 3 TP HCM

(Nguồn: www.diadiem.com)

Qua quá trình khảo sát thực tế, vị trí, cơ sở hạ tầng, cảnh quan, môi trƣờng,

tình hình buôn bán kinh doanh,…thì đoạn đƣờng này có chiều rộng mặt đƣờng lớn,

nằm ngay trung tâm Quận 3 và gần Ga Hòa Hƣng rất lý tƣởng để ở, mở công ty,

nhà hàng, spa, cafe sân vƣờn hoặc cho thuê mặt bằng giá rất cao. Đƣờng không có

dải phân cách, tập trung chủ yếu các của hàng buôn bán nhỏ, có vài chi nhánh ngân

hàng, cơ sở hạ tầng tƣờng đối tốt, xe cộ qua lại thƣờng xuyên, có nhiều hẻm, đƣờng

có nhiều cây xanh.

3.2.5 Giới thiệu đƣờng Lý Chính Thắng

SVTH : Nguyễn Quang Minh

Trang 29

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

Đƣờng Lý Chính Thắng - TP Hồ Chí Minh bắt đầu từ đƣờng Hai Bà Trƣng

qua đƣờng Nam Kỳ Khởi Nghĩa và kết thúc ở bùng binh Công Trƣờng Dân Chủ

Theo quy định của nhà nƣớc về giá đất đƣờng Lý Chính Thắng, Quận 3 chia thành

hai đoạn với mức giá đất khác nhau. Tác giả dựa theo quy định của nhà nƣớc để tìm

kiếm các BĐS trên từng đoạn đƣờng Lý Chính Thắng để việc nghiên cứu đƣợc thực

hiện rõ ràng và có tính chính xác cao.

o Đoạn 1 thuộc phƣờng 7, Quận 3, TP Hồ Chí Minh ( Từ Trần Quốc Thảo đến

Nam Kỳ Khởi Nghĩa ) có chiều dài khoàng 381 m và chiều rộng mặt đƣờng khoảng

20 m.

Hình 3.6: Đoạn 1 đƣờng Lý Chính Thắng, phƣờng 8, Quận 3, TP HCM

(Nguồn: www.diadiem.com)

SVTH : Nguyễn Quang Minh

Trang 30

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

Qua quá trình khảo sát thực tế, vị trí, cơ sở hạ tầng, cảnh quan, môi trƣờng,

tình hình buôn bán kinh doanh thì khu vực này gần chợ Tân Định, chợ Phú Nhuận,

gần cầu Kiệu, đƣờng Hoàng Sa, Trƣờng Sa, ngay khu kinh doanh sầm uất, khu dân

cƣ đông đúc phù hợp kinh doanh, mở và cho thuê văn phòng, shop thời trang ….

Tuy nhiên con đƣờng này là đƣờng một chiều nên cũng tác động tiêu cực đến hoạt

động kinh doanh và thời gian cũng nhƣ quãng đƣờng thi tham gia giao thông.

o Đoạn 2 thuộc phƣờng 8, Quận 3, TP Hồ Chí Minh ( Từ Nam Kỳ Khởi Nghĩa

đến Hai Bà Trƣng ) có chiều dài khoảng 496 m và chiều rộng mặt đƣờng khoảng

20 m.

Hình 3.7: Đoạn 2 đƣờng Lý Chính Thắng, phƣờng 7, Quận 3, TP HCM

(Nguồn: www.diadiem.com)

SVTH : Nguyễn Quang Minh

Trang 31

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

Qua quá trình khảo sát thực tế, vị trí, cơ sở hạ tầng, cảnh quan, môi trƣờng,

tình hình buôn bán kinh doanh,…thì khu vực này gần chùa Vĩnh Nghiêm, ga Hòa

Hƣng, gần cầu Lê Văn Sỹ, đƣờng Hoàng Sa, Trƣờng Sa, ngay khu kinh doanh sầm

uất, khu dân cƣ đông đúc phù hợp kinh doanh, mở và cho thuê văn phòng …. Tuy

nhiên con đƣờng này là đƣờng một chiều nên cũng tác động tiêu cực đến hoạt động

kinh doanh và thời gian cũng nhƣ quãng đƣờng thi tham gia giao thông.

3.2.6 Giới thiệu đƣờng Nguyễn Văn Mai

Đƣờng Nguyễn Văn Mai - TP Hồ Chí Minh bắt đầu từ đƣờng Hai Bà Trƣng

và kết thúc ở đƣờng Huỳnh Tịnh Của.

Đƣờng Nguyễn Văn Mai thuộc phƣờng 8, Quận 3, TP Hồ Chí Minh có chiều dài

khoảng 188 m và chiều rộng mặt đƣờng khoảng 14 m, bắt đầu từ đƣờng Hai Bà

Trƣng và kết thúc ở đƣờng Huỳnh Tịnh Của.

SVTH : Nguyễn Quang Minh

Trang 32

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

Hình 3.8: Đƣờng Nguyễn Văn Mai Quận 3 TP HCM

(Nguồn: www.diadiem.com)

Qua quá trình khảo sát thực tế, vị trí, cơ sở hạ tầng, cảnh quan, môi trƣờng,

tình hình buôn bán kinh doanh…thì con đƣờng này có vị trí cực đắc địa, gần đƣờng

Hai Bà Trƣng, gần chợ Tân Định, khu buôn bán sầm uất, tiện kinh doanh nhà hàng,

khách sạn, làm trụ sở ngân hàng, văn phòng công ty, trƣờng học quốc tế, Spa và có

thể cho thuê mặt bằng với giá cao.

3.2.7 Giới thiệu đƣờng Trần Quốc Toản

SVTH : Nguyễn Quang Minh

Trang 33

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

Đƣờng Trần Quốc Toản - TP Hồ Chí Minh bắt đầu từ đƣờng Hai Bà Trƣng

qua Nam Kỳ Khởi Nghĩa và kết thúc ở đƣờng Trần Quốc Thảo.

Theo quy định của nhà nƣớc về giá đất đƣờng Trần Quốc Toản, Quận 3 chia thành

hai đoạn với mức giá đất khác nhau. Tác giả dựa theo quy định của nhà nƣớc để tìm

kiếm các BĐS trên từng đoạn đƣờng Trần Quốc Toản để việc nghiên cứu đƣợc thực

hiện rõ ràng và có tính chính xác cao.

o Đoạn 1 thuộc phƣờng 8, Quận 3, TP Hồ Chí Minh ( Từ Nam Kỳ Khởi Nghĩa

đến Hai Bà Trƣng ) với chiều dài 430 m và chiều rộng mặt đƣờng là khoảng 20 m.

Hình 3.9: Đoạn 1 đƣờng Trần Quốc Toản phƣờng 8, Quận 3, TP HCM

(Nguồn: www.diadiem.com)

SVTH : Nguyễn Quang Minh

Trang 34

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

Qua quá trình khảo sát thực tế, vị trí, cơ sở hạ tầng, cảnh quan, môi trƣờng,

tình hình buôn bán kinh doanh…thì khu vực này gần chợ Tân Định, chợ Phú

Nhuận, gần cầu Lê Văn Sỹ, đƣờng Hoàng Sa, Trƣờng Sa, ngay khu kinh doanh sầm

uất và khu dân cƣ đông đúc phù hợp kinh doanh, mở và cho thuê văn phòng, shop

thời trang …. Tuy nhiên con đƣờng này là đƣờng một chiều nên cũng tác động tiêu

cực đến hoạt động kinh doanh và thời gian cũng nhƣ quãng đƣờng khi tham gia giao

thông.

o Đoạn 2 thuộc phƣờng 7, Quận 3, TP Hồ Chí Minh ( Từ Trần Quốc Thảo đến

Nam Kỳ Khởi Nghĩa ) với chiều dài 464 m và chiều rộng là 20 m.

Hình 3.10: Đoạn 2 đƣờng Trần Quốc Toản phƣờng 7, Quận 3, TP HCM

(Nguồn: www.diadiem.com)

SVTH : Nguyễn Quang Minh

Trang 35

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

Qua quá trình khảo sát thực tế, vị trí, cơ sở hạ tầng, cảnh quan, môi trƣờng,

tình hình buôn bán kinh doanh,…thì khu vực này nằm gần ga Hòa Hƣng, gần cầu

Lê Văn Sỹ, đƣờng Hoàng Sa, Trƣờng Sa, ngay khu kinh doanh sầm uất, khu dân cƣ

đông đúc phù hợp kinh doanh đa ngành nghề…. Tuy nhiên con đƣờng này là đƣờng

một chiều nên cũng tác động tiêu cực đến hoạt động kinh doanh và thời gian cũng

nhƣ quãng đƣờng khi tham gia giao thông.

3.2.8 Giới thiệu đƣờng Võ Thị Sáu

Đƣờng Võ Thị Sáu - TP Hồ Chí Minh bắt đầu từ đƣờng Đinh Tiên Hoàng

qua Quận 1 và kết thúc ở bùng binh Công Trƣờng Dân Chủ.

Đề tài chỉ nghiên cứu trong phạm vi đoạn đƣờng Võ Thị Sáu thuộc địa bàn phƣờng

8, Quận 3, TP Hồ Chí Minh có chiều dài khoảng 794 m và chiều rộng mặt đƣờng

khoảng 30 m, bắt đầu từ đƣờng Hai Bà Trƣng qua đƣờng Nam Kỳ Khởi Nghĩa và

kết thúc ở đƣờng Trần Quốc Thảo.

SVTH : Nguyễn Quang Minh

Trang 36

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

Hình 3.11: Đƣờng Võ Thị Sáu phƣờng 8, Quận 3, TP HCM

(Nguồn: www.diadiem.com)

Qua quá trình khảo sát thực tế, vị trí, cơ sở hạ tầng, cảnh quan, môi trƣờng,

tình hình buôn bán kinh doanh,…thì khu vực này nằm gần viện Pasteur, bảo tàng

Phụ Nữ Nam Bộ, ngay khu kinh doanh sầm uất, khu dân cƣ đông đúc phù hợp kinh

doanh đa ngành nghề nhƣ làm khách sạn, văn phòng, công ty, karaoke, massage,

thẩm mỹ viện,spa, ….Tuy nhiên con đƣờng này là đƣờng một chiều nên cũng tác

động tiêu cực đến hoạt động kinh doanh và thời gian cũng nhƣ quãng đƣờng khi

tham gia giao thông.

SVTH : Nguyễn Quang Minh

Trang 37

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

3.2.9 Giới thiệu đƣờng Hoàng Sa

Đƣờng Hoàng Sa - TP Hồ Chí Minh bắt đầu từ cầu Thị Nghè qua Quận 1,

Quận 3, Quận Tân Bình kết thúc ở đƣờng Út Tịch.

Đề tài chỉ nghiên cứu trong phạm vi đoạn đƣờng Hoàng Sa thuộc địa bàn phƣờng 8,

Quận 3, TP Hồ Chí Minh có chiều dài khoảng 1500 m và chiều rộng mặt đƣờng

khoảng 14 m, bắt đầu từ dƣới chân cầu Kiệu qua cầu Công Lý và kết thúc ở dƣới

chân cầu Lê Văn Sỹ.

Hình 3.12: Đƣờng Hoàng Sa phƣờng 8, Quận 3, TP HCM

(Nguồn: www.diadiem.com)

SVTH : Nguyễn Quang Minh

Trang 38

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

Qua quá trình khảo sát thực tế, vị trí, cơ sở hạ tầng, cảnh quan, môi trƣờng,

tình hình buôn bán kinh doanh,…thì đoạn đƣờng này thuộc khu vực yên tĩnh,gần

chùa Vĩnh Nghiêm, gần cầu Kiệu, cầu Công Lý và Lê Văn Sỹ cực kì đẹp, gần sông

mát mẻ, có công viên đẹp.Tuy nhiên con đƣờng này cũng là đƣờng một chiều nên

cũng tác động tiêu cực đến hoạt động kinh doanh và thời gian cũng nhƣ quãng

đƣờng khi tham gia giao thông.

SVTH : Nguyễn Quang Minh

Trang 39

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

3.3 THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT KHU VỰC PHƢỜNG 8 QUẬN 3 ( ĐƢỜNG

NAM KỲ KHỞI NGHĨA ĐOẠN TỪ HOÀNG SA ĐẾN VÕ THỊ SÁU VÀ

ĐƢỜNG LÝ CHÍNH THẮNG ĐOẠN TỪ TRẦN QUỐC THẢO ĐẾN HAI BÀ

TRƢNG )

3.3.1 Bảng điều tra

3.3.1.1 Thông tin ban đầu về bất động sản

(1) Địa điểm điều tra

(2) Nguồn thu thập thông tin chung

(3) Thời điểm chuyển nhƣợng

(4) Giá bất động sản chuyển

(5) Địa chỉ nhà đất

(6) Vị trí trên bản đồ

3.3.1.2 Kết cấu – Hạ tầng con đường có bất động sản

(1) Kết cấu

(2) Hạ tầng

3.3.1.3 Phác họa sơ đồ vị trí khu đất (đường dẫn từ mặt tiền đường vào khu đất,

ghi kích thước các cạch khu đất, ghi chiều rộng nhỏ nhất của hẻm)

3.3.1.4 Tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất

(1) Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc GCNQSHNH & QSDĐƠ

(2) Diện tích khuôn viên

(3) Nhiều loại đất trên cùng thửa đất ( ghi diện tích từng loại đất )

3.3.1.5 Về công trình xây dựng ( nhà cửa, vật kiến trúc )

(1) Giấy phép xây dựng

(2) Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình trên đất

3.3.1.6 Đặc điểm kỹ thuật của nhà cửa công trình xây dựng trên đất

(1) Loại nhà

SVTH : Nguyễn Quang Minh

Trang 40

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

(2) Kết cấu nhà

(3) Cấp nhà (theo GCNQSHN)

(4) Năm xây dựng

(5) Diện tích xây dựng

(6).Diện tích sàn xây dựng

(7) Chất lƣợng còn lại của nhà

(8) Tài sản khác

3.3.1.7 Những thuận lợi ảnh hưởng đến giá đất

3.3.1.8 Những hạn chế ảnh hưởng đến giá đất

3.3.1.9 Tính đơn giá đất

(1) Giá bán bất động sản

(2) Giá công trình trên đất

(3) Giá QSDĐ

(4) Diện tích đất

(5) Đơn giá đất bình quân

SVTH : Nguyễn Quang Minh

Trang 41

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

3.3.2 Phƣơng thức tiến hành khảo sát

Có tất cả 11 tuyến đƣờng và 33 BĐS ứng với 3 mẫu khảo sát trên mỗi tuyến

đƣờng.

Phƣơng thức tiến hành phỏng vấn trực tiếp. Bất động sản sau khi thu thập

đƣợc thông tin, sẽ tiến hành phân loại theo các con đƣờng để tính giá trị quyền sử

dụng đất tại vị trí đó, sau khi các tài sản đƣợc điều chỉnh đồng nhất với nhau.

Cụ thể nhƣ sau:

Đơn giá đất = Giá trị quyền sử dụng đất / diện tích đất.Hki

(3.1)

Trong đó:

 Giá trị quyền sử dụng đất = Giá giao dịch – Giá trị còn lại của công trình đất. (3.2)

 Giá trị còn lại của công trình = diện tích sàn xây dựng x đơn giá xây dựng x %

chất lƣợng còn lại của công trình

(3.3)

∑

 % chất lƣợng còn lại =

(3.4)

∑

ki : Tỉ lệ chất lƣợng còn lại của kết cấu chính thứ i (%)

Tki : Tỷ trọng của kết cấu chính thứ i trong tổng giá trị công trình (%)

n : Số kết cấu chính của công trình

Bảng 3.3.2 Đơn giá xây dựng

Nhà biệt thự Nhà biệt thự Nhà trệt Nhà 2 tầng Nhà 3 tầng 2 tầng 3 tầng

Mái tôn 1,65 triệu/m2

Mái bê tông 4,34 triệu/m2 6,66 triệu/m2 6,66 triệu/m2 8,16 triệu/m2 cốt thép 8,16 triệu/m2

( Nguồn: Bộ Xây dựng, 2014. Quyết định số 634/QĐ-BXD )

SVTH : Nguyễn Quang Minh

Trang 42

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

3.3.3 Mô tả đặc điểm và ƣớc tính giá trị bất động sản khảo sát

3.3.3.1 Phân tích tài sản và ước tính giá trị đất trung bình

Đƣờng Hai Bà Trƣng

Bảng 3.3.3 Thông tin chung tài sản thu thập trên đƣờng Hai Bà Trƣng

Diện Pháp Giá bán STT Địa chỉ Vị trí Kết cấu Hƣớng lý Diện tích (m2) (triệu đồng) tích sàn XD(m2)

Nhà cấp 3,1

485 Hai trệt+2 lầu, Mặt Sổ Đông 1 Bà Trƣng, 4x18=72 210 Tƣờng 15500 Tiền Hồng Bắc P8 gạch, mái

BTCT

Nhà cấp 3,1

trệt+2 lầu, 383 Hai Đông Mặt Sổ 2 Bà Trƣng, 4x18=72 216 Tƣờng 18500 Bắc Tiền Hồng gạch, mái P8

BTCT

Nhà cấp 3,1

trệt+2 315 Hai Đông Mặt Sổ 3 Bà Trƣng, 4x20=80 240 lầu,Tƣờng 22500 Bắc Tiền Hồng gạch,mái P8

SVTH : Nguyễn Quang Minh

BTCT

Trang 43

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

Bảng 3.3.4 Xác định đơn giá QSDĐ trên đƣờng Hai Bà Trƣng

STT Hạng mục TSSS1 TSSS2 TSSS3

485 Hai Bà 383 Hai Bà 315 Hai Bà Địa chỉ 1 Trƣng,P8 Trƣng,P8 Trƣng, P8

Tình trạng pháp lý Sổ Hồng Sổ Hồng Sổ Hồng 2

3 72 72 80 Quy mô diện tích (m2)

4 Chiều rộng(m) 4 4 4

5 Chiều dài(m) 18 18 20

Diện tích sàn xây 6 210 216 240 dựng

7 Hình dáng Tóp Hậu Tóp Hậu Vuông vức

8 Hƣớng Đông Bắc Đông Bắc Đông Bắc

Chiều rộng mặt 9 20 20 20 đƣờng (m)

Nhà cấp 4,1 Nhà cấp 4,1 Nhà cấp 4,1

10 Kết cấu công trình trệt+2 lầu,Tƣờng trệt+2 lầu,Tƣờng trệt+2 lầu,Tƣờng

gạch, mái BTCT gạch, mái BTCT gạch, mái BTCT

Tỷ lệ phần trăm

11 chất lƣợng công 80% 85% 80%

trình

Đơn giá xây dựng

12 6,66 6,66 6,66

mới (triệu đồng/m2)

Giá trị còn lại 13 1118,9 1222,8 1278,7 CTXD (triệu đồng)

Điều kiện thanh 14 Trả ngay Trả ngay Trả ngay toán

Giá rao bán(triệu 15 15500 18500 22500 đồng)

SVTH : Nguyễn Quang Minh

Tỷ lệ giá thƣơng 16 1% 1% 1% lƣợng/giá rao bán

Trang 44

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

STT

Hạng mục TSSS1 TSSS2 TSSS3

Giá sau khi thƣơng 15345 18315 22275 17 lƣợng (triệu đồng)

Giá trị đất(triệu 14226,1 17092,2 20996,3 18 đồng)

197,6 237,4 262,4 19 Đơn giá QSDĐ (triệu đồng/m2)

Các yếu tố so sánh 20

Hình dáng Tóp Hậu Tóp Hậu Vuông Vức

21 Điều chỉnh theo + 25 + 25 0 hình dáng

Vị trí Thuận lợi Kém thuận lợi Kém thuận lợi

22 Điều chỉnh theo 0 - 39,8 -39,8 vị trí

Tổng mức điều +25 -14,8 - 39,8 23 chỉnh

222,6 222,6 222,6 24 Mức giá chỉ dẫn triệu đồng/ m2

Phân tích

 Những điểm tƣơng đồng

 Pháp lý: 3 tài sản trên đều có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do đó tƣơng

đồng về pháp lý.

 Môi trƣờng tự nhiên: 3 tài sản nêu trên đều nằm trên một con đƣờng và cùng

thuộc khu vực phƣờng 8 quận 3 nên môi trƣờng sinh hoạt tƣơng đồng nhau và

gần các tiện ích xung quanh của khu vực: chợ, trƣờng học,...

 Điều kiện thanh toán: Thanh toán trả ngay.

 Chiều rộng đƣờng : TSSS1, TSSS2 và TSSS3 đều nằm trên đƣờng chính (20m)

 Hƣớng : Cả ba BĐS trên đều có hƣớng Đông Bắc.

 Điểm không tƣơng đồng

SVTH : Nguyễn Quang Minh

Trang 45

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

 Hình dáng : TSSS3 có hình dáng vuông vức còn TSSS1 và TSSS2 có hình dáng

tóp hậu.

 Vị trí: TSSS1 có vị trí thuận lợi hơn so với TSSS2 và TSSS3

Mức giá QSDĐ của mặt tiền đƣờng Hai Bà Trƣng sau khi điều chỉnh là 222,6 triệu/m2 còn mức giá QSDĐ trung bình của 3 BĐS nằm trên mặt tiền đƣờng Hai Bà Trƣng là khoảng 232,5 triệu/m2. Theo khảo sát của tác giả, chủ nhà của các BĐS

trên đang huyển hƣớng đầu tƣ và bị vỡ nợ cần bán gấp nên mức giá sau khi điều

chỉnh còn thấp so với mức giá thị trƣờng. Vì vậy tác giá quyết định chọn mức giá

đất trung bình của 3 BĐS để làm giá QSDĐ của mặt tiền đƣờng Hai Bà Trƣng.

Kết luận: Vậy giá QSDĐ của mặt tiền đƣờng Hai Bà Trƣng vào thời điểm 3/2015 là khoảng 232,5 triệu/m2.

SVTH : Nguyễn Quang Minh

Trang 46

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

Đƣờng Huỳnh Tịnh Của

Bảng 3.3.5 Thông tin chung tài sản thu thập trên đƣờng Huỳnh Tịnh Của

Diện tích Giá bán Vị Pháp STT Địa chỉ Kết cấu Hƣớng (triệu trí lý Diện tích (m2) sàn XD (m2) đồng)

Nhà cấp

2,1 trệt+3 21 Huỳnh Tây Mặt Sổ 8 x 25= 200 800 lầu,Tƣờng 28000 1 Tịnh Nam Tiền Hồng gạch,mái Của,P8

BTCT

Nhà cấp

2,1 trệt+3 42 Huỳnh Đông Mặt Sổ 8 x 23= 184 736 lầu,Tƣờng 27500 2 Tịnh Bắc Tiền Hồng gạch,mái Của, P8

BTCT

Nhà cấp

2,1 trệt+3 92 Huỳnh Đông Mặt Sổ 8 x 23= 184 736 lầu,Tƣờng 28000 3 Tịnh Bắc Tiền Hồng gạch,mái Của,P8

BTCT

Bảng 3.3.6 Xác định đơn giá QSDĐ trên đƣờng Huỳnh Tịnh Của

STT Hạng mục TSSS1 TSSS2 TSSS3

92 Huỳnh 21 Huỳnh 42 Huỳnh Tịnh 1 Địa chỉ Tịnh Của, Tịnh Của, P8 Của, P8 P8

2 Sổ Hồng Sổ Hồng Sổ Hồng

3 Tình trạng pháp lý Quy mô diện tích (m2) 184 184 200

4 Chiều rộng(m) 8 8 8

SVTH : Nguyễn Quang Minh

5 Chiều dài(m) 23 23 25

Trang 47

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

STT

Hạng mục TSSS1 TSSS2 TSSS3

6 Diện tích sàn xây dựng 800 736 736

7 Hình dáng Vuông Vức Vuông Vức Vuông Vức

8 Hƣớng Tây Nam Đông Bắc Đông Bắc

9 Chiều rộng mặt đƣờng (m) 20 20 20

Nhà cấp 2,1 Nhà cấp 2, 1 Nhà cấp 2,1

trệt+3 lầu, trệt+3 lầu, trệt+3 lầu, 10 Kết cấu công trình Tƣờng gạch, Tƣờng gạch, Tƣờng gạch,

mái BTCT mái BTCT mái BTCT

Tỷ lệ phần trăm chất lƣợng công 11 80% 80% 90% trình

12 6,66 6,66 6,66 Đơn giá xây dựng mới(triệu đồng/m2)

13 Giá trị còn lại CTXD (triệu đồng) 4262,4 3921,4 4411,6

14 Điều kiện thanh toán Sau 6 tháng Sau 6 tháng Trả ngay

15 Giá rao bán (triệu đồng) 28000 27000 28000

Tỷ lệ giá thƣơng lƣợng/ giá rao 16 1% 1% 1% bán

Giá sau khi thƣơng lƣợng 17 27720 26730 27720 (triệu đồng)

18 23457,6 22808,6 23308,4

19 Giá trị đất (triệu đồng) Đơn giá QSDĐ (triệu đồng/m2) 117,3 124 126,7

20 Các yếu tố so sánh

Hƣớng Công Hƣớng Cảnh quan Hƣớng phố Viên Công Viên 21

Điều chỉnh theo cảnh quan 0 - 6,7 - 6,7

Điều kiện thanh toán Sau 6 tháng Sau 6 tháng Trả ngay

22 Điều chỉnh theo điều kiện +2,7 0 +2,7 thanh toán

23 - 4 - 6,7 +2,7

SVTH : Nguyễn Quang Minh

24 Tổng mức chỉ dẫn Giá chỉ dẫn, triệu đ/m2 120 120 120

Trang 48

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

Phân tích:

 Những điểm tƣơng đồng

 Pháp lý: 3 tài sản trên đều có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do đó tƣơng

đồng về pháp lý.

 Môi trƣờng tự nhiên: 3 tài sản nêu trên đều nằm trên một con đƣờng và cùng

thuộc khu vực phƣờng 8 quận 3 nên môi trƣờng sinh hoạt tƣơng đồng nhau và

gần các tiện ích xung quanh của khu vực: chợ, trƣờng học,...

 Chiều rộng đƣờng : TSSS1, TSSS2 và TSSS3 đều nằm trên đƣờng chính(20m)

 Hình dáng: Cả ba BĐS đều có hình dáng vuông vức..

 Điểm không tƣơng đồng

 Hƣớng: 2 TSSS2 và TSSS3 có hƣớng Đông Bắc hƣớng ra công viên còn TSSS1

có hƣớng Tây Nam,hƣớng ra mặt phố.

 Điều kiện thanh toán: TSSS3 yêu cầu trả ngay còn TSSS1 và TSSS2 thì phải

thanh toán hết trong 6 tháng.

Mức giá QSDĐ của mặt tiền đƣờng Huỳnh Tịnh Của sau khi điều chỉnh là 120 triệu/m2 còn mức giá QSDĐ trung bình của 3 BĐS nằm trên mặt tiền đƣờng Huỳnh Tịnh Của là khoảng 122,7 triệu/m2. Theo khảo sát của tác giả thì cả ba BĐS nằm ở

khu vực gần nhau nên có nhiều điểm tƣơng đồng, vậy nên mức giá sau khi điều

chỉnh tƣơng đối đáng tin cậy so với mức giá đất trung bình của 3 BĐS nên tác giả

quyết định chọn mức giá sau khi điều chỉnh để làm mức giá QSDĐ của mặt tiền

đƣờng Huỳnh Tịnh Của.

Kết luận: Vậy giá QSDĐ của mặt tiền đƣờng Huỳnh Tịnh Của vào thời điểm 3/2015 là khoảng 120 triệu/m2.

SVTH : Nguyễn Quang Minh

Trang 49

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

Đƣờng Nam Kỳ Khởi Nghĩa

Bảng 3.3.7 Thông tin chung tài sản thu thập trên đƣờng Nam Kỳ Khởi Nghĩa

Diện Giá bán Vị Pháp tích sàn STT Địa chỉ Kết cấu Hƣớng (triệu trí lý Diện tích(m2) đồng) XD (m2)

Nhà cấp 2,

167 Nam 1 trệt+2 Mặt Sổ Tây 6 x 8= 48 144 lầu,Tƣờng 11000 1 Kỳ Khởi Tiền hồng Nam Nghĩa, P7 gạch,mái

BTCT

Nhà cấp 2,

182 Nam 1 trệt+2 Mặt Sổ Đông 2 Kỳ Khởi 6 x 7= 42 126 lầu,Tƣờng 9500 Tiền hồng Bắc Nghĩa, P7 gạch,mái

BTCT

Nhà cấp 1,1

trệt+ 1 lửng,

197 Nam 3 lầu, sân Mặt Sổ 3,5 x 12= Đông 3 Kỳ Khởi 146 thƣợng, 10000 Tiền hồng 42 Bắc Nghĩa, P7 Tƣờng

gạch,mái

SVTH : Nguyễn Quang Minh

BTCT

Trang 50

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

Bảng 3.3.8 Xác định đơn giá QSDĐ trên đƣờng Nam Kỳ Khởi Nghĩa

STT Hạng mục TSSS1 TSSS2 TSSS3

167 Nam Kỳ 182 Nam Kỳ 197 Nam Kỳ 1 Địa chỉ Khởi Nghĩa, P7 Khởi Nghĩa, P7 Khởi Nghĩa, P7

2 Sổ hồng Sổ hồng Sổ hồng

3 Tình trạng pháp lý Quy mô diện tích (m2) 48 42 42

4 Chiều rộng (m) 6 6 3,5

5 Chiều dài (m) 8 7 12

Diện tích sàn 6 144 126 189 xây dựng

7 Hình dáng Vuông Vức Vuông Vức Nở hậu

8 Hƣớng Tây Nam Đông Bắc Đông Bắc

Chiều rộng mặt đƣờng 9 30 30 30 (m)

Nhà cấp 1,1 Nhà cấp 2, Nhà cấp 2, 1 trệt+ 1 lửng, 1 trệt+2 10 Kết cấu công trình trệt+2 lầu,Tƣờng 3 lầu, sân lầu,Tƣờng gạch,mái BTCT thƣợng, Tƣờng gạch,mái BTCT gạch,mái BTCT

Tỷ lệ phần trăm chất 11 70% 80% 80% lƣợng công trình

12 6,66 6,66 8,16 Đơn giá xây dựng mới (triệu đồng/m2)

Giá trị còn lại CTXD 13 671,3 671,3 1233,8 (triệu đồng)

14 Điều kiện thanh toán Trả ngay Trả ngay Trả ngay

Giá rao bán 15 11000 9500 10000 (triệu đồng)

Tỷ lệ giá thƣơng 16 2% 1% 2% lƣợng/ giá rao bán

SVTH : Nguyễn Quang Minh

Giá sau khi thƣơng 17 10780 9405 9800 lƣợng (triệu đồng)

Trang 51

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

STT

Hạng mục TSSS1 TSSS2 TSSS3

Giá trị đất 10108,7 8733,7 8566,2 18 (triệu đồng)

210,6 208 204 19 Đơn giá QSDĐ (triệu đồng/m2)

Các yếu tố so sánh 20

Cảnh quan Hƣớng Công Hƣớng Công Hƣớng Phố Viên Viên 21 Điều chỉnh theo cảnh 0 quan + 2,6 + 2,6

Hình dáng Vuông Vức Vuông Vức Nở Hậu

22 Điều chỉnh theo - 4 - 4 0 hình dáng

- 4 - 1,4 + 2,6 23

Tổng mức chỉ dẫn Giá chỉ dẫn, triệu đ/m2 206,6 206,6 206,6 24

Phân tích

 Những điểm tƣơng đồng

 Pháp lý: 3 tài sản trên đều có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,do đó tƣơng

đồng về pháp lý

 Môi trƣờng tự nhiên: 3 tài sản nêu trên đều nằm trên một con đƣờng và cùng

thuộc khu vực phƣờng 7 quận 3 nên môi trƣờng sinh hoạt tƣơng đồng nhau và

gần các tiện ích xung quanh của khu vực: chợ,trƣờng học,siêu thị,…

 Điều kiện thanh toán: Thanh toán trả ngay.

 Điểm không tƣơng đồng

 Hƣớng của các BĐS trên có sự khác nhau, TSSS2 và TSSS3 có cùng hƣớng

Đông Bắc còn TSSS1 có hƣớng Tây Nam.

 Hình dáng: 2 BĐS đầu có hình dáng vuông vức còn TSSS3 có hình dáng nở

hậu.

Mức giá QSDĐ của mặt tiền đƣờng Nam Kỳ Khởi Nghĩa sau khi điều chỉnh là 206,6 triệu/m2 còn mức giá QSDĐ trung bình của 3 BĐS nằm trên mặt tiền đƣờng

SVTH : Nguyễn Quang Minh

Trang 52

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

Nam Kỳ Khởi Nghĩa là khoảng 207,5 triệu/m2. Theo khảo sát của tác giả, chủ nhà

của các BĐS trên đang huyển hƣớng đầu tƣ và bị vỡ nợ cần bán gấp nên mức giá

sau khi điều chỉnh còn thấp so với mức giá thị trƣờng. Vì vậy tác giá quyết định

chọn mức giá đất trung bình của 3 BĐS để làm giá QSDĐ của mặt tiền đƣờng Nam

Kỳ Khởi Nghĩa.

Kết luận: Vậy giá QSDĐ của mặt tiền đƣờng Nam Kỳ Khởi Nghĩa vào thời điểm 3/2015 là khoảng 207,5 triệu/m2.

Đƣờng Trần Quốc Thảo

Bảng 3.3.9 Thông tin chung tài sản thu thập trên đƣờng Trần Quốc Thảo

Diện Giá Vị Pháp STT Địa chỉ Kết cấu Hƣớng bán(triệu trí lý Diện tích (m2) tích sàn XD(m2) đồng)

Nhà cấp 3,1

98 Trần trệt+1 Mặt Sổ Đông 1 Quốc 11x23=253 350 lầu,Tƣờng 45000 Tiền hồng Bắc Thảo,P7 gạch,mái

BTCT

Nhà cấp 3,1

trệt+1 120 Trần Đông Mặt Sổ 2 Quốc 11x23=253 220 lầu,Tƣờng 43000 Bắc Tiền hồng gạch,mái Thảo,P7

BTCT

Nhà cấp 2,1

trệt+2 144 Trần Đông Mặt Sổ 3 Quốc 12x23=276 828 lầu,Tƣờng 48000 Bắc Tiền hồng gạch,mái Thảo,P7

SVTH : Nguyễn Quang Minh

BTCT

Trang 53

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

Bảng 3.3.10 Xác định đơn giá QSDĐ trên đƣờng Trần Quốc Thảo

STT Hạng mục TSSS1 TSSS2 TSS3

98 Trần Quốc 120 Trần Quốc 144 Trần Quốc Địa chỉ 1 Thảo,P7 Thảo,P7 Thảo,P7

Sổ Hồng Sổ Hồng Sổ Hồng 2

Tình trạng pháp lý Quy mô diện tích (m2) 11x23=253 11x23=253 12x23=276 3

Chiều rộng (m) 11 11 12 4

Chiều dài (m) 23 23 23 5

Diện tích 350 220 828 6 sàn xây dựng

Hình dáng Vuông Vức Vuông Vức Vuông Vức 7

Hƣớng Đông Bắc Đông Bắc Đông Bắc 8

Chiều rộng mặt đƣờng 16 16 20 9 (m)

Nhà cấp 3,1 Nhà cấp 3,1 Nhà cấp 2,1 trệt+1 trệt+1 10 Kết cấu công trình trệt+2 lầu,Tƣờng lầu,Tƣờng lầu,Tƣờng gạch,mái BTCT gạch,mái BTCT gạch,mái BTCT

Tỷ lệ phần trăm chất 80% 80% 80% 11 lƣợng công trình

6,66 6,66 6,66 12 Đơn giá xây dựng mới (triệu đồng/m2)

Giá trị còn lại CTXD 1864,8 1172,6 4411,6 13 (triệu đồng)

Điều kiện thanh toán Trả ngay Trả ngay Trả ngay 14

Giá rao bán 45000 43000 48000 15 (triệu đồng)

Tỷ lệ giá thƣơng 2% 2% 2% 16 lƣợng / giá rao bán

Giá sau khi thƣơng 44100 42140 47040 17 lƣợng(triệu đồng)

SVTH : Nguyễn Quang Minh

18 Giá trị đất(triệu đồng) 42235,2 40967,4 42628,4

Trang 54

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

STT

Hạng mục TSSS1 TSSS2 TSS3

167 162 154,4 19 Đơn giá QSDĐ (triệu đồng/m2)

Các yếu tố so sánh 20

Vị trí Thuận lợi Không thuận lợi Không thuận lợi

Điều chỉnh theo vị trí 0 + 5 + 5

Chiều rộng mặt đƣờng 16 m 16 m 20 m

22 Điều chỉnh theo chiều - 7,6 - 7,6 0 rộng mặt đƣờng

- 7,6 - 2,6 + 5 23

Tổng mức chỉ dẫn Giá chỉ dẫn, triệu đ/m2 159,4 159,4 159,4 24

Phân tích

 Những điểm tƣơng đồng

 Pháp lý: 3 tài sản trên đều có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,do đó tƣơng

đồng về pháp lý.

 Môi trƣờng tự nhiên: thuộc khu vực đắc địa, vị trí tuyệt đẹp, gồm các tiện ích

nhƣ: Gần công viên, gần chợ, dân trí cao, đa tiện ích, đa phƣơng tiện có thể kinh

doanh mọi ngành nghề, giao lộ lớn, cho công ty thuê giá cao.

 Hình dáng: 3 BĐS trên đều có hình dáng Vuông Vức nhƣ nhau.

 Điều kiện thanh toán: Thanh toán trả ngay.

 Chiều rộng đƣờng : TSSS1,TSSS2 và TSSS3 đều nằm trên đƣờng chính(20m)

 Hƣớng của các BĐS trên đều là hƣớng Đông Bắc.

 Điểm không tƣơng đồng

SVTH : Nguyễn Quang Minh

Trang 55

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

 Vị trí: TSSS2 và TSSS3 có vị trí không thuận lợi còn TSSS1 có vị trí thuận lợi

gần công viên, gần chợ, dân trí cao, đa tiện ích, đa phƣơng tiện có thể kinh

doanh mọi ngành nghề.

 Chiều rộng mặt đƣờng: TSSS1 và TSSS2 có chiều rộng mặt đƣờng là 16 m còn

TSSS3 có chiều rộng mặt đƣờng là 20 m.

Mức giá QSDĐ của mặt tiền đƣờng Trần Quốc Thảo sau khi điều chỉnh là 159,4 triệu/m2 còn mức giá QSDĐ trung bình của 3 BĐS nằm trên mặt tiền đƣờng Huỳnh Tịnh Của là khoảng 161 triệu/m2. Theo khảo sát của tác giả thì cả ba BĐS nằm ở

khu vực gần nhau nên có nhiều điểm tƣơng đồng, vậy nên mức giá sau khi điều

chỉnh tƣơng đối đáng tin cậy so với mức giá đất trung bình của 3 BĐS nên tác giả

quyết định chọn mức giá sau khi điều chỉnh để làm mức giá QSDĐ của mặt tiền

đƣờng Trần Quốc Thảo.

Kết luận: Vậy giá QSDĐ của mặt tiền đƣờng Trần Quốc Thảo vào thời điểm 3/2015 là khoảng 159,4 triệu/m2.

SVTH : Nguyễn Quang Minh

Trang 56

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

Đƣờng Lý Chính Thắng ( đoạn từ Hai Bà Trƣng đến Nam Kỳ Khởi Nghĩa )

Bảng 3.3.11 Thông tin chung tài sản thu thập trên đƣờng Lý Chính Thắng ( đoạn từ Hai Bà

Trƣng đến Nam Kỳ Khởi Nghĩa )

Diện tích Giá bán Vị Pháp STT Địa chỉ Kết cấu Hƣớng (triệu trí lý Diện tích (m2) sàn XD (m2) đồng)

Nhà cấp 1,1

trệt+4 22 Lý Mặt Sổ 4,4x24= Đông 528 lầu,Tƣờng 23000 Chính 1 Tiền Hồng 105,6 Nam gạch,mái Thắng,P8

BTCT

Nhà cấp 1,1

trệt+5 86 Lý Đông Mặt Sổ 4,4x25= 742,5 lầu,Tƣờng 25000 Chính 2 Nam Tiền Hồng 110 gạch,mái Thắng,P8

BTCT

Nhà cấp 4,1 93 Lý Tây Mặt Sổ 5,1x22= 149,3 trệt, Tƣờng 18000 Chính 3 Bắc Tiền Hồng 112 gạch,mái tôn Thắng,P8

Bảng 3.3.12 Xác định đơn giá QSDĐ trên đƣờng Lý Chính Thắng ( đoạn từ Hai Bà Trƣng đến

Nam Kỳ Khởi Nghĩa )

STT Hạng mục TSSS1 TSSS2 TSSS3

22 Lý Chính 62 Lý Chính 93 Lý Chính Địa chỉ 1 Thắng,P8 Thắng,P8 Thắng,P8

Sổ Hồng Sổ Hồng Sổ Hồng 2

Tình trạng pháp lý Quy mô diện tích (m2) 105,6 110 112 3

Chiều rộng (m) 4,4 4,4 5,1 4

Chiều dài (m) 24 25 22 5

SVTH : Nguyễn Quang Minh

Diện tích sàn xây dựng 528 742,5 149,3 6

Trang 57

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

Hạng mục TSSS1 TSSS2 TSSS3 STT

Hình dáng Nở Hậu Vuông Vức Vuông Vức 7

Hƣớng Đông Nam Đông Nam Tây Bắc 8

Chiều rộng mặt đƣờng (m) 20 20 20 9

Nhà cấp 1,1 Nhà cấp 1,1 Nhà cấp 4,1 trệt,

10 Kết cấu công trình trệt+4 lầu,Tƣờng trệt+5 lầu,Tƣờng Tƣờng gạch,mái

gạch,mái BTCT gạch,mái BTCT tôn

Tỷ lệ phần trăm chất lƣợng 80% 80% 60% 11 công trình

8,16 8,16 1,65 12 Đơn giá xây dựng mới(triệu đồng/m2)

Giá trị còn lại CTXD 3446,7 4847 147,8 13 (triệu đồng)

Điều kiện thanh toán Trả ngay Trả ngay Trả ngay 14

Giá rao bán(triệu đồng) 23000 25000 18000 15

Tỷ lệ giá thƣơng lƣợng/ 1% 1% 1% 16 giá rao bán

Giá sau khi thƣơng 22770 24750 17820 17 lƣợng(triệu đồng)

Giá trị đất(triệu đồng) 19323,3 19903 17672,2 18

183 180,9 157,8 19 Đơn giá QSDĐ(triệu đồng/m2)

Các yếu tố so sánh 20

Mặt đƣờng thấp, Mặt đƣờng Vị trí Mặt đƣờng cao trũng thấp,trũng 21

0 Điều chỉnh theo vị trí + 2,1 + 2,1

Hình dáng Tóp hậu Tóp hậu Nở hậu

Điều chỉnh theo Hình dáng -23,1 -23,1 0

-23,1 - 21 + 2,1 23

SVTH : Nguyễn Quang Minh

Tổng mức chỉ dẫn Giá chỉ dẫn, triệu đ/m2 159,9 159,9 159,9 24

Trang 58

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

Phân tích

 Những điểm tƣơng đồng

 Pháp lý: 3 tài sản trên đều có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,do đó tƣơng

đồng về pháp lý.

 Môi trƣờng tự nhiên: thuộc khu vực đắc địa, vị trí tuyệt đẹp, gồm các tiện ích

nhƣ: Gần công viên, gần chợ, dân trí cao, đa tiện ích, đa phƣơng tiện có thể kinh

doanh mọi ngành nghề, giao lộ lớn, cho công ty thuê giá cao.

 Điều kiện thanh toán: Thanh toán trả ngay.

 Chiều rộng đƣờng : TSSS1,TSSS2 và TSSS3 đều nằm trên đƣờng chính(20m)

 Điểm không tƣơng đồng

 Vị trí: TSSS1 thì nằm trên khu vực có mặt đƣờng cao còn TSSS2 và TSSS3 thì

nằm trên khu vực có mặt đƣờng thấp trũng.

 Hình dáng: TSSS3 có hình dạng nở hậu còn 2 BĐS kia có hình dáng tóp hậu.

Mức giá QSDĐ của mặt tiền đƣờng Lý Chính Thắng ( đoạn từ Hai Bà Trƣng đến Nam Kỳ Khởi Nghĩa ) sau khi điều chỉnh là khoảng 160 triệu/m2 còn mức giá QSDĐ trung bình của 3 BĐS nằm trên mặt tiền đƣờng là khoảng 174 triệu/m2. Theo

khảo sát của tác giả thì cả ba BĐS nằm ở khu vực xa nhau, tuy có nhiều điểm tƣơng

đồng nhƣng mức giá đất vẫn còn chịu yếu tố quan trọng là hầu hết các chủ nhà đang

có nhu cầu bán nhanh để trả nợ và đi định cƣ nƣớc ngoài vậy nên mức giá sau khi

điều chỉnh không đáng tin cậy so với mức giá đất trung bình của 3 BĐS nên tác giả

quyết định chọn mức giá QSDĐ trung bình của 3 BĐS nằm trên mặt tiền đƣờng Lý

Chính Thắng ( đoạn từ Hai Bà Trƣng đến Nam Kỳ Khởi Nghĩa )

Kết luận: Vậy giá QSDĐ của mặt tiền đƣờng Lý Chính Thắng (đoạn từ Nam Kỳ Khởi Nghĩa đến Hai Bà Trƣng) vào thời điểm 3/2015 là khoảng 174 triệu/m2.

SVTH : Nguyễn Quang Minh

Trang 59

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

Đƣờng Lý Chính Thắng ( đoạn từ Nam Kỳ Khởi Nghĩa đến Trần Quốc Thảo )

Bảng 3.3.13 Thông tin chung tài sản thu thập trên đƣờng Lý Chính Thắng ( đoạn từ Nam Kỳ

Khởi Nghĩa đến Trần Quốc Thảo )

Diện Giá Vị Pháp Diện tích STT Địa chỉ Kết cấu Hƣớng bán(triệu trí lý (m2) tích sàn XD(m2) đồng)

Nhà cấp 1,1 117 Lý hầm+1 trệt+6 Chính Mặt Sổ 6,2x14= Đông 607,6 lầu,Tƣờng 15000 Thắng, Tiền Hồng 86,8 Bắc gạch,mái P8 BTCT

Nhà cấp 1,1 131 Lý hầm+1 lửng+6 Đông Chính Mặt Sổ 6,15x12,67 662,2 lầu,Tƣờng 15500 Bắc Thắng, Tiền Hồng =77,9 gạch,mái P8 BTCT

Nhà cấp 1,1

hầm+1 lửng+5 145 Lý

Chính Mặt Sổ 6,2x13= lầu+ 1 sân Đông 685,1 16000 Thắng, Tiền Hồng 80,6 thƣợng,Tƣờng Bắc

gạch,mái P8

SVTH : Nguyễn Quang Minh

BTCT

Trang 60

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

Bảng 3.3.14 Xác định đơn giá QSDĐ trên đƣờng Lý Chính Thắng ( đoạn từ Nam Kỳ Khởi

Nghĩa đến Trần Quốc Thảo )

STT Hạng mục TSSS1 TSSS2 TSSS3

117 Lý Chính 131 Lý Chính 145 Lý Chính Địa chỉ 1 Thắng,P8 Thắng,P8 Thắng,P8

2 Sổ Hồng Sổ Hồng Sổ Hồng

Tình trạng pháp lý Quy mô diện tích (m2) 3 86,8 77,9 80,6

Chiều rộng(m) 4 6,2 6,15 6,2

Chiều dài(m) 5 14 12,67 13

Diện tích sàn xây dựng 607,6 6 662,2 685,1

Hình dáng 7 Vuông Vức Vuông Vức Vuông Vức

Hƣớng 8 Đông Bắc Đông Bắc Đông Bắc

Chiều rộng mặt đƣờng 9 20 20 20 (m)

Nhà cấp 1,1 Nhà cấp 1,1 Nhà cấp 1,1 hầm+1 lửng+5 hầm+1 trệt+6 hầm+1 lửng+6 10 Kết cấu công trình lầu+ 1 sân lầu,Tƣờng lầu,Tƣờng thƣợng,Tƣờng gạch,mái BTCT gạch,mái BTCT gạch,mái BTCT

Tỷ lệ phần trăm chất 11 80% 90% 80% lƣợng công trình

12 8,16 8,16 8,16 Đơn giá xây dựng mới(triệu đồng/m2)

Giá trị còn lại CTXD 13 3966,4 4863,2 4472,3 (triệu đồng)

14 Điều kiện thanh toán Trả ngay Trả ngay Trả ngay

Giá rao bán 15 15000 15500 16000 (triệu đồng)

Tỷ lệ giá thƣơng lƣợng/ 16 1% 1% 1% giá rao bán

SVTH : Nguyễn Quang Minh

Giá sau khi thƣơng 17 14850 15345 15840 lƣợng(triệu đồng)

Trang 61

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

Hạng mục TSSS1 TSSS2 TSSS3 STT

Giá trị đất 10883,6 10481,8 11367,7 18 (triệu đồng)

125,4 134,5 19 141 Đơn giá QSDĐ(triệu đồng/m2)

20 Các yếu tố so sánh

Chiểu rộng vỉa hè 4 m 4 m 5 m

Điều chỉnh theo vỉa hè + 6,5 + 6,5 0

10 năm 5 năm 5 năm Tuổi đời hiệu quả

22 Điều chỉnh theo tuổi đời

hiệu quả 0 - 9,1 - 9,1

23 + 6,5 - 2,6 - 9,1

24 Tổng mức chỉ dẫn Giá chỉ dẫn, triệu đ/m2 131,9 131,9 131,9

Phân tích

 Những điểm tƣơng đồng

 Pháp lý: 3 tài sản trên đều có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,do đó tƣơng

đồng về pháp lý.

 Môi trƣờng tự nhiên: 3 tài sản nêu trên đều nằm trên một con đƣờng và cùng

thuộc khu vực phƣờng 8 quận 3 nên môi trƣờng sinh hoạt tƣơng đồng nhau và

gần các tiện ích xung quanh của khu vực: chợ,trƣờng học,siêu thị,…

 Điều kiện thanh toán:Thanh toán trả ngay.

 Hình dáng: 3 BĐS trên đều có hình dáng Vuông Vức nhƣ nhau

 Hƣớng : 3 BĐS trên đều có hƣớng Đông Bắc.

 Chiều rộng đƣờng : TSSS1,TSSS2 và TSSS3 đều nằm trên đƣờng chính(20m)

 Những điểm chƣa tƣơng đồng

SVTH : Nguyễn Quang Minh

Trang 62

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

 Chiều rộng vỉa hè: 2 TSSS đầu cùng có chiều rộng vỉa hè trƣớc nhà là 4 m còn

TSSS3 chiều rộng vỉa hè trƣớc nhà là 5 m.

 Tuổi đời hiệu quả: TSSS1 có tuổi đời hiệu quả là 10 năm còn TSSS2 và TSSS3

có tuổi đời hiệu quả là 5 năm.

Mức giá QSDĐ của mặt tiền đƣờng Lý Chính Thắng ( đoạn từ Nam Kỳ Khởi Nghĩa đến Trần Quốc Thảo ) sau khi điều chỉnh là khoảng 132 triệu/m2 còn mức giá QSDĐ trung bình của 3 BĐS nằm trên mặt tiền đƣờng là khoảng 133,6 triệu/m2.

Theo khảo sát của tác giả, các BĐS trong khu vực sẩm uất, có nhiều điểm tƣơng

đồng nên tác giả quyết định chọn mức giá sau khi điều chỉnh để làm mức giá

QSDĐ của mặt tiền đƣờng Lý Chính Thắng.

Kết luận: Vậy giá QSDĐ của mặt tiền đƣờng Lý Chính Thắng ( đoạn từ Nam Kỳ Khởi Nghĩa đến Trần Quốc Thảo ) vào thời điểm 3/2015 là khoảng 132 triệu/m2.

SVTH : Nguyễn Quang Minh

Trang 63

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

Đƣờng Nguyễn Văn Mai

Bảng 3.3.15 Thông tin chung tài sản thu thập trên đƣờng Nguyễn Văn Mai

Diện tích Giá bán Vị Pháp STT Địa chỉ Kết cấu Hƣớng (triệu trí lý Diện tích (m2) sàn XD (m2) đồng)

Nhà biệt thự 2

tầng,1 trệt +1 17

Nguyễn Mặt Sổ 6x20 Tây lửng +2 365,8 14570 1 Văn Tiền Hồng =120 Bắc lầu,Tƣờng

gạch,mái Mai,P8

BTCT

Nhà cấp 3,1 11 4,5x17,5= trệt+2 Tây Nguyễn Mặt Sổ 78,8 236,4 lầu,Tƣờng 9700 2 Bắc Văn Tiền Hồng gạch,mái Mai,P8 BTCT

SVTH : Nguyễn Quang Minh

Nhà biệt thự, 30 1 trệt +3 Đông Nguyễn Mặt Sổ 5x20= 100 352 lầu,Tƣờng 12490 3 Nam Văn Tiền Hồng gạch,mái Mai,P8 BTCT

Trang 64

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

Bảng 3.3.16 Xác định đơn giá QSDĐ trên đƣờng Nguyễn Văn Mai

STT Hạng mục TSSS1 TSSS2 TSSS3

17 Nguyễn Văn 11 Nguyễn Văn 30 Nguyễn Văn Địa chỉ 1 Mai,P8 Mai,P8 Mai,P8

2 Tình trạng pháp lý Sổ Hồng Sổ Hồng Sổ Hồng

3 Quy mô diện tích (m2) 120 78,8 100

4 Chiều rộng(m) 6 4,5 5

5 Chiều dài(m) 20 17,5 20

6 Diện tích sàn xây dựng 365,8 236,4 352

7 Hình dáng Vuông Vức Vuông Vức Vuông Vức

8 Hƣớng Đông Bắc Đông Bắc Tây Nam

9 Chiều rộng mặt đƣờng 12m 12m 12m

Nhà biệt thự 2 Nhà cấp 3,1 Nhà biệt thự 3 tầng,1 trệt +1 trệt+2 tầng,1 trệt +3 lửng +2 10 Kết cấu công trình lầu,Tƣờng lầu,Tƣờng lầu,Tƣờng gạch,mái BTCT gạch,mái BTCT gạch,mái BTCT

Tỷ lệ phần trăm chất lƣợng 11 80% 90% 80% công trình

12 6,66 8,16 8,16 Đơn giá xây dựng mới (triệu đồng/m2)

Giá trị còn lại CTXD 13 2388 1259,5 2585 (triệu đồng)

14 Điều kiện thanh toán Trả ngay Trả ngay Trả ngay

15 Giá rao bán (triệu đồng) 14570 9700 12490

Tỷ lệ giá thƣơng lƣợng / giá 16 1% 1% 1% rao bán

Giá sau khi thƣơng lƣợng 17 14424 9600 12365 (triệu đồng)

SVTH : Nguyễn Quang Minh

18 Giá trị đất (triệu đồng) 12036 8340,5 9780

Trang 65

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

STT

Hạng mục TSSS1 TSSS2 TSSS3

100,3 105,8 97,8 19 Đơn giá QSDĐ (triệu đồng/m2)

Các yếu tố so sánh 20

Hƣớng Công Hƣớng Công Cảnh quan Hƣớng Phố Viên Viên 21

Điều chỉnh theo vị trí 0 -2,5 -2,5

-2,5 -2,5 0 22

Tổng mức chỉ dẫn Giá chỉ dẫn, triệu đ/m2 97,8 103,3 97,8 23

Phân tích

 Những điểm tƣơng đồng

 Pháp lý: 3 tài sản trên đều có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,do đó tƣơng

đồng về pháp lý.

 Hình dáng: 3 BĐS trên đều có hình dáng Vuông Vức nhƣ nhau.

 Điều kiện thanh toán:Thanh toán trả ngay.

 Chiều rộng đƣờng : TSSS1,TSSS2 và TSSS3 đều nằm trên đƣờng chính(12m)

 Điểm không tƣơng đồng

 Hƣớng của các BĐS trên có sự khác nhau,TSSS1 và TSSS2 có cùng hƣớng

Tây Bắc còn TSSS3 có hƣớng Đông Nam.

Vì các BĐS nằm ở khu vực liền kề nhau, có nhiều nét tƣơng đồng nên tác giả quyết

định lấy giá trung bình của 3 BĐS trên mặt tiền đƣờng Nguyễn Văn Mai làm mức

giá QSDĐ của mặt tiền đƣờng Nguyễn Văn Mai.

Kết luận: Vậy giá QSDĐ của mặt tiền đƣờng Nguyễn Văn Mai vào thời điểm 3/2015 là khoảng 101,3 triệu/m2.

SVTH : Nguyễn Quang Minh

Trang 66

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

Đƣờng Trần Quốc Toản ( đoạn từ Hai Bà Trƣng đến Nam Kỳ Khởi Nghĩa )

Bảng 3.3.17 Thông tin chung tài sản thu thập trên đƣờng Trần Quốc Toản ( đoạn từ Hai Bà

Trƣng đến Nam Kỳ Khởi Nghĩa )

Diện Giá bán Vị Pháp STT Địa chỉ Kết cấu Hƣớng (triệu trí lý Diện tích (m2) tích sàn XD(m2) đồng)

Nhà cấp 1,1 82 Trần trệt +5 Đông Quốc Mặt Sổ 4,7x20=94 564 lầu,Tƣờng 16500 1 Bắc Toản, Tiền Hồng gạch,mái P8 BTCT

Nhà cấp 1,1 14 Trần trệt +6 Đông Quốc Mặt Sổ 4,3x17=73 511 lầu,Tƣờng 17500 2 Bắc Toản, Tiền Hồng gạch,mái P8 BTCT

SVTH : Nguyễn Quang Minh

Nhà cấp 1,1 45 Trần trệt +5 Tây Quốc Mặt Sổ 4,7x17=80 480 lầu,Tƣờng 16000 3 Nam Toản, Tiền Hồng gạch,mái P8 BTCT

Trang 67

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

Bảng 3.3.18 Xác định đơn giá QSDĐ trên đƣờng Trần Quốc Toản ( đoạn từ đoạn từ Hai Bà

Trƣng đến Nam Kỳ Khởi Nghĩa )

STT Hạng mục TSSS2 TSSS3 TSSS1

82 Trần 14 Trần Quốc 45 Trần Quốc Địa chỉ Quốc 1 Toản,P8 Toản,P8 Toản,P8

Sổ Hồng Sổ Hồng Sổ Hồng 2

Tình trạng pháp lý Quy mô diện tích (m2) 94 73 80 3

Chiều rộng (m) 4,7 4,3 4,7 4

Chiều dài (m) 20 17 17 5

Diện tích sàn xây dựng 564 511 480 6

Hình dáng Vuông Vức Vuông Vức Vuông Vức 7

Hƣớng Đông Bắc Đông Bắc Đông Bắc 8

Chiều rộng mặt đƣờng (m) 20 20 20 9

Nhà cấp 1,1 Nhà cấp 1,1

trệt +5 Nhà cấp 1,1 trệt trệt +5

10 Kết cấu công trình lầu,Tƣờng +6 lầu,Tƣờng lầu,Tƣờng

gạch,mái gạch,mái gạch,mái

BTCT BTCT

Tỷ lệ phần trăm chất lƣợng công 80% 85% 85% 11 trình

Đơn giá xây dựng mới 8,16 8,16 8,16 12 (triệu đồng/m2)

Giá trị còn lại CTXD 3911,9 3544,3 3133,4 13 (triệu đồng)

Điều kiện thanh toán Trả ngay Trả ngay Trả ngay 14

Giá rao bán (triệu đồng) 16500 17500 16000 15

Tỷ lệ giá thƣơng lƣợng/ giá rao 1% 1% 1% 16 bán

Giá sau khi thƣơng lƣợng 16335 17325 15840 17 (triệu đồng)

SVTH : Nguyễn Quang Minh

Giá trị đất (triệu đồng) 12423,1 13780,7 12706,6 18

Trang 68

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

STT

TSSS1 TSSS2 TSSS3

Hạng mục Đơn giá QSDĐ (triệu đồng/m2) 132,2 188,7 158,8 19

Các yếu tố so sánh 20

Ách tắc Thông thoáng Ách tắc

Giao thông

Điều chỉnh theo giao thông

+ 29,9 0 + 29,9

Có Không Không Lợi thế kinh doanh

22 Điều chỉnh theo lợi thế kinh

doanh 0 -26,6 -26,6

+29,9 -26,6 +3,3 23

Tổng mức chỉ dẫn Giá chỉ dẫn, triệu đ/m2 162,1 162,1 162,1 24

Phân tích

 Những điểm tƣơng đồng

 Pháp lý: 3 tài sản trên đều có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,do đó tƣơng

đồng về pháp lý.

 Hình dáng: 3 BĐS trên đều có hình dáng vuông vức nhƣ nhau.

 Điều kiện thanh toán: Thanh toán trả ngay.

 Chiều rộng đƣờng : TSSS1,TSSS2 và TSSS3 đều nằm trên đƣờng chính(14m)

 Hƣớng: Cả 3 BĐS đều có hƣớng Đông Bắc.

 Điểm không tƣơng đồng

 Giao thông: TSSS1 và TSSS3 nằm trong khu vực giao thông thƣờng xuyên

ách tắc, kẹt xe vào giờ cao điểm còn TSSS2 nằm trên khu vực thông thoáng các

phƣơng tiện lƣu thông qua lại.

 Lợi thế kinh doanh: TSSS2 và TSSS3 có lợi thế kinh doanh còn TSSS1 thì

không.

 Kết cấu công trình : TSSS1 và TSSS2 đều có kết cấu nhà cấp 1,1 trệt +5

lầu,Tƣờng gạch,mái BTCT còn TSSS3 có kết cấu nhà cấp 1,1 trệt +5

lầu,Tƣờng gạch,mái BTCT.

SVTH : Nguyễn Quang Minh

Trang 69

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

Mức giá QSDĐ của mặt tiền đƣờng Trần Quốc Toản ( đoạn từ Hai Bà Trƣng đến Nam Kỳ Khởi Nghĩa ) sau khi điều chỉnh là khoảng 162,1 triệu/m2 còn mức giá QSDĐ trung bình của 3 BĐS nằm trên mặt tiền đƣờng là khoảng 160 triệu/m2.

Theo khảo sát của tác giả, các BĐS trong khu vực sẩm uất, có nhiều điểm tƣơng

đồng nên tác giả quyết định chọn mức giá sau khi điều chỉnh để làm mức giá

QSDĐ của mặt tiền đƣờng Trần Quốc Toản.

Kết luận: Vậy giá QSDĐ của mặt tiền đƣờng Trần Quốc Toản (đoạn từ Hai Bà Trƣng đến Nam Kỳ Khởi Nghĩa ) vào thời điểm 3/2015 là khoảng 162,1 triệu/m2.

SVTH : Nguyễn Quang Minh

Trang 70

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

Đƣờng Trần Quốc Toản ( đoạn từ Nam Kỳ Khởi Nghĩa đến Trần Quốc Thảo )

Bảng 3.3.19 Thông tin chung tài sản thu thập trên đƣờng Trần Quốc Toản ( đoạn từ Nam Kỳ

Khởi Nghĩa đến Trần Quốc Thảo )

Diện tích Giá bán Pháp STT Địa chỉ Vị trí Kết cấu Hƣớng (triệu lý Diện tích (m2) sàn XD (m2) đồng)

Nhà cấp 1,1 trệt 129

+1 lửng+5 Trần Mặt Sổ 9,5x12,5 Đông 1 Quốc 670 lầu+1sân 18000 Tiền Hồng =118,8 Bắc thƣợng,Tƣờng Toản,

gạch,mái BTCT P7

108

Nhà cấp 1,1 trệt Trần Tây Mặt Sổ 4,4x24 2 Quốc 633,6 +5 lầu,Tƣờng 15000 Nam Tiền Hồng =105,6 gạch,mái BTCT Toản,

SVTH : Nguyễn Quang Minh

95 Trần Nhà cấp 1,1 trệt Đông Quốc Mặt Sổ 4,5x16 3 360 +4 lầu,Tƣờng 14800 Bắc Toản, Tiền Hồng =72 gạch,mái BTCT P7

Trang 71

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

Bảng 3.3.20 Xác định đơn giá QSDĐ trên đƣờng Trần Quốc Toản ( đoạn từ Nam Kỳ Khởi

Nghĩa đến Trần Quốc Thảo )

STT Hạng mục TSSS1 TSSS2 TSSS3

129 Trần 108 Trần Quốc 95 Trần Quốc 1 Địa chỉ Quốc Toản,P8 Toản,P8 Toản,P8

2 Sổ Hồng Sổ Hồng Sổ Hồng

3 Tình trạng pháp lý Quy mô diện tích (m2) 118,8 105,6 72

4 Chiều rộng(m) 9,5 4,4 4,5

5 Chiều dài(m) 12,5 24 16

Diện tích sàn xây 6 670 633,6 360 dựng

7 Hình dáng Vuông Vức Vuông Vức Vuông Vức

8 Hƣớng Đông Bắc Tây Nam Đông Bắc

Chiều rộng mặt đƣờng 9 20 20 20 (m)

Nhà cấp 1,1 Nhà cấp 1,1 trệt +1 lửng+5 trệt +5 Nhà cấp 1,1 trệt +4 lầu+1 sân 10 Kết cấu công trình lầu,Tƣờng lầu,Tƣờng gạch,mái thƣợng,Tƣờng gạch,mái BTCT gạch,mái BTCT BTCT

Tỷ lệ phần trăm chất 11 80% 80% 80% lƣợng công trình

12 8,16 8,16 8,16 Đơn giá xây dựng mới (triệu đồng/m2)

Giá trị còn lại CTXD 13 4373,7 4136,1 2350 (triệu đồng)

14 Điều kiện thanh toán Trả ngay Trả ngay Trả ngay

Giá rao bán 15 18000 15000 14800 (triệu đồng)

SVTH : Nguyễn Quang Minh

Tỷ lệ giá thƣơng 16 1% 1% 1% lƣợng / giá rao bán

Trang 72

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

STT

Hạng mục TSSS1 TSSS2 TSSS3

Giá sau khi thƣơng 17820 14850 14652 17 lƣợng (triệu đồng)

Giá trị đất (triệu đồng) 13446,3 10713,9 12302 18

113,2 101,4 170,8 19 Đơn giá QSDĐ (triệu đồng/m2)

Các yếu tố so sánh 20

ít kiên cố ít kiên cố Kiên cố Kết cấu hạ tầng

21 Điều chỉnh theo Kết

cấu hạ tầng 0 +57,6 + 57,6

Hƣớng Công Vị trí Hƣớng Phố Hƣớng Công Viên Viên

Điều chỉnh theo vị trí 0 -11,8 -11,8

+45,8 +57,6 - 11,8 23

Tổng mức chỉ dẫn Giá chỉ dẫn, triệu đ/m2 159 159 159 24

Phân tích

 Những điểm tƣơng đồng :

 Pháp lý: 3 tài sản trên đều có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,do đó tƣơng

đồng về pháp lý.

 Môi trƣờng tự nhiên: Vị trí đẹp rất tiện cho thuê, làm văn phòng, đầu tƣ.

 Hình dáng: 3 BĐS trên đều có hình dáng vuông vức nhƣ nhau.

 Điều kiện thanh toán:Thanh toán trả ngay.

 Chiều rộng đƣờng : TSSS1,TSSS2 và TSSS3 đều nằm trên đƣờng chính (14m)

 Điểm không tƣơng đồng :

SVTH : Nguyễn Quang Minh

Trang 73

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

 Hƣớng : TSSS1 và TSSS3 đều có hƣớng Đông Bắc còn TSSS2 có hƣớng Tây

Nam.

 Kết cấu công trình : TSSS1 có kết cấu nhà cấp 1,1 trệt +1 lửng+5 lầu+1 sân

thƣợng,tƣờng gạch,mái BTCT;TSSS2 có kết cấu nhà cấp 1,1 trệt +5 lầu,tƣờng

gạch,mái BTCT còn TSSS3 có kết cấu nhà cấp 1,1 trệt +4 lầu,Tƣờng gạch,mái

BTCT.

Mức giá QSDĐ của mặt tiền đƣờng Trần Quốc Toản ( đoạn từ Nam Kỳ Khởi Nghĩa đến Trần Quốc Thảo ) sau khi điều chỉnh là khoảng 159 triệu/m2 còn mức giá QSDĐ trung bình của 3 BĐS nằm trên mặt tiền đƣờng là khoảng 128,5 triệu/m2.

Theo khảo sát của tác giả, 3 BĐS nằm trong cùng khu vực nhƣng mức giá QSDĐ

trƣớc khi điều chỉnh có sự chênh lệch quá lớn giữa các BĐS, ngoài sự khác biệt về

các yếu tố không tƣơng đồng ở trên thì tác giả vẫn chƣa tìm ra yếu tố nào khác nên

tác giả quyết định lấy mức giá đất trung bình của 3 BĐS nằm trên mặt tiền đƣờng

để làm mức giá QSDĐ.

Kết luận: Vậy giá QSDĐ của mặt tiền đƣờng Trần Quốc Toản (đoạn từ Nam

Kỳ Khởi Nghĩa đến Trần Quốc Thảo ) vào thời điểm 3/2015 là khoảng 128,5 triệu/m2.

SVTH : Nguyễn Quang Minh

Trang 74

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

Đƣờng Võ Thị Sáu

Bảng 3.3.21 Thông tin chung tài sản thu thập trên đƣờng Võ Thị Sáu

Diện Giá Vị Pháp tích sàn STT Địa chỉ Kết cấu Hƣớng bán(triệu trí lý Diện tích (m2) đồng) XD (m2)

65 Võ Nhà cấp 1,1 trệt Mặt Sổ 10,5x26= Đông 1 Thị 1092 +3 lầu,Tƣờng 50000 Tiền Hồng 273 Bắc gạch,mái BTCT Sáu,P6

Nhà cấp 3,1 trệt 145 Võ Mặt Sổ 9x21= Đông 2 Thị 378 +1 lầu,Tƣờng 28000 Tiền Hồng 189 Bắc gạch,mái BTCT Sáu,P6

SVTH : Nguyễn Quang Minh

Nhà cấp 2,1 trệt 163 Võ Đông Mặt Sổ 3,7x15= 166,5 +2 lầu,Tƣờng 10000 3 Thị Bắc Tiền Hồng 55,5 gạch,mái BTCT Sáu,P7

Trang 75

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

Bảng 3.3.22 Xác định đơn giá QSDĐ trên đƣờng Võ Thị Sáu

STT Hạng mục TSSS1 TSSS2 TSSS3

Địa chỉ 65 Võ Thị Sáu, P6 145 Võ Thị Sáu, P6 163 Võ Thị Sáu, P7 1

Tình trạng pháp 2 Sổ Hồng Sổ Hồng Sổ Hồng lý

3 273 189 55,5 Quy mô diện tích (m2)

4 Chiều rộng (m) 10,5 9 3,7

5 Chiều dài (m) 26 21 15

Diện tích sàn 6 1092 378 166,5 xây dựng

7 Hình dáng Tóp Hậu Nở Hậu Tóp Hậu

8 Hƣớng Đông Bắc Đông Bắc Đông Bắc

Chiều rộng mặt 9 18 m 18 m 20 m đƣờng (m)

Nhà cấp 1,1 trệt +3 Nhà cấp 3,1 trệt +1 Nhà cấp 2,1 trệt +2 Kết cấu công 10 lầu,Tƣờng gạch,mái lầu,Tƣờng lầu,Tƣờng trình BTCT gạch,mái BTCT gạch,mái BTCT

Tỷ lệ phần trăm

11 chất lƣợng 80% 85% 80%

công trình

Đơn giá xây

12 8,16 6,66 6,66

dựng mới (triệu đồng/m2)

Giá trị còn lại

13 CTXD 7128,6 2139,8 887,1

(triệu đồng)

Điều kiện 14 Trả ngay Trả ngay Trả ngay thanh toán

SVTH : Nguyễn Quang Minh

Giá rao bán 15 50000 28000 10000 (triệu đồng)

Trang 76

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

STT

Hạng mục TSSS1 TSSS2 TSSS3

Tỷ lệ giá thƣơng

16 lƣợng / giá rao 1% 1% 1%

bán

Giá sau khi

17 thƣơng lƣợng 49500 27720 9900

(triệu đồng)

Giá trị đất 18 42371,4 25580,2 9012,9 (triệu đồng)

19 155,2 135,3 162,4 Đơn giá QSDĐ (triệu đồng/m2)

Các yếu tố so 20 sánh

Chiều rộng mặt 18 m 18 m 20 m

đƣờng

Điều chỉnh theo

+7,2 + 7,2 0 vị trí

Hình dáng Tóp Hậu Nở Hậu Tóp Hậu

22 Điều chỉnh theo - 19,9 -19,9 0 Hình dáng

Tổng mức chỉ 23 - 19,9 -12,7 +7,2 dẫn

24 142,5 142,5 142,5 Giá chỉ dẫn, triệu đ/m2

Phân tích

 Những điểm tƣơng đồng

 Pháp lý: 3 tài sản trên đều có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,do đó tƣơng

đồng về pháp lý.

SVTH : Nguyễn Quang Minh

Trang 77

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

 Môi trƣờng tự nhiên: Vị trí đẹp rất tiện cho thuê, làm văn phòng,thích hợp để

đầu tƣ mở khách sạn,xây biệt thự.

 Điều kiện thanh toán:Thanh toán trả ngay.

 Hƣớng : Cả 3 BĐS đều có hƣớng Đông Bắc.

 Điểm không tƣơng đồng

 Hình dáng : TSSS1 và TSSS3 có hình dáng tóp hậu còn TSSS2 có hình dáng

nở hậu.

 Chiều rộng mặt đƣờng : TSSS1 và TSSS2 đều nằm trên đƣờng chính ( 18 m )

còn TSSS3 nằm trên đƣờng chính có chiều rộng mặt đƣờng là 20 m.

Mức giá QSDĐ của mặt tiền đƣờng Võ Thị Sáu sau khi điều chỉnh là khoảng 142,5 triệu/m2 còn mức giá QSDĐ trung bình của 3 BĐS nằm trên mặt tiền đƣờng là khoảng 151 triệu/m2.

Theo khảo sát của tác giả, 3 BĐS nằm trong cùng khu vực nhƣng mức giá QSDĐ

trƣớc khi điều chỉnh có sự chênh lệch quá lớn giữa các BĐS, ngoài sự khác biệt về

các yếu tố không tƣơng đồng ở trên thì tác giả vẫn chƣa tìm ra yếu tố nào khác nên

tác giả quyết định lấy mức giá đất trung bình của 3 BĐS nằm trên mặt tiền đƣờng

để làm mức giá QSDĐ.

Kết luận: Vậy giá QSDĐ của mặt tiền đƣờng Võ Thị Sáu vào thời điểm 3/2015 là khoảng 151 triệu/m2.

SVTH : Nguyễn Quang Minh

Trang 78

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

Đƣờng Hoàng Sa

Bảng 3.3.23 Thông tin chung tài sản thu thập trên đƣờng Hoàng Sa

Diện tích Giá bán Pháp STT Địa chỉ Vị trí Kết cấu Hƣớng (triệu lý Diện tích (m2) sàn XD (m2) đồng)

Nhà cấp 3,1

trệt+lửng, 419 Mặt Sổ 3,5x4,8= 36 Tƣờng Bắc 1100 1 Hoàng Tiền Hồng 16,8 gạch,mái Sa,P8

BTCT

Nhà cấp 1,1

trệt+4 415 Mặt Sổ 4,7x13= Tây 305,5 lầu,Tƣờng 9300 2 Hoàng Tiền Hồng 61,1 Bắc gạch,mái Sa,P7

BTCT

Nhà cấp 1,1

431 trệt+5 Mặt Sổ Tây 3 Hoàng 4 x 18=72 432 lầu,Tƣờng 7100 Tiền Hồng Bắc Sa,P7 gạch,mái

SVTH : Nguyễn Quang Minh

BTCT

Trang 79

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

Bảng 3.3.24 Xác định đơn giá QSDĐ trên đƣờng Hoàng Sa

STT

Hạng mục

TSSS1

TSSS2

TSSS3

415 Hoàng

431 Hoàng

Địa chỉ

419 Hoàng Sa,P8

Sa,P7

Tình trạng pháp lý

Sổ Hồng

16,8

61,1

Quy mô diện tích (m2)

Chiều rộng (m)

3,5

4,7

Chiều dài (m)

4,8

Diện tích sàn

305,5

432

xây dựng

Hình dáng

Vuông Vức

Hƣớng

Tây Bắc

Chiều rộng mặt

6 m

8 m

đƣờng (m)

Nhà cấp 3,1

Nhà cấp 1,1

Kết cấu công trình

trệt+lửng, Tƣờng

trệt+4 lầu,Tƣờng

trệt+5 lầu,Tƣờng

gạch,mái BTCT

Tỷ lệ phần trăm chất

80%

lƣợng công trình

4,34

8,16

Đơn giá xây dựng mới (triệu đồng/m2)

Giá trị còn lại CTXD

125

1994,3

2820,1

(triệu đồng)

Điều kiện

Trả ngay

thanh toán

Giá rao bán

1100

9300

7100

(triệu đồng)

SVTH : Nguyễn Quang Minh

Trang 80

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

Tỷ lệ giá thƣơng

lƣợng / giá rao bán

Giá sau khi thƣơng

1090

9207

7029

lƣợng (triệu đồng)

Giá trị đất

7212,7

4209

965

(triệu đồng)

118

58,4

57,4

Đơn giá QSDĐ (triệu đồng/m2)

20 Các yếu tố so sánh

6 m 8 m 8 m

Chiều rộng mặt đƣờng

Điều chỉnh theo vị trí

- 1 - 1 0

Tóp Hậu Nở Hậu Tóp Hậu Hình dáng

22 Điều chỉnh theo Hình

dáng 0 +59,6 +59,6

- 1 + 58,6 +59,6 23

117 117 117 24 Tổng mức chỉ dẫn Giá chỉ dẫn, triệu đ/m2

Phân tích

 Những điểm tƣơng đồng :

 Pháp lý: 3 tài sản trên đều có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,do đó tƣơng

đồng về pháp lý.

 Môi trƣờng tự nhiên: Vị trí đẹp rất tiện không dính lộ giới, vị trí đẹp, tiện buôn

bán kinh doanh quán nhậu, cafe, mở công ty... 5 phút vào trung tâm.

 Hƣớng : Cả 3 BĐS đều có hƣớng Tây Bắc.

 Điều kiện thanh toán:Thanh toán trả ngay.

 Những điểm không tƣơng đồng :

SVTH : Nguyễn Quang Minh

Trang 81

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

 Hình dáng : TSSS1 và TSSS3 có hình dáng tóp hậu còn TSSS2 có hình dáng nở

hậu.

 Chiều rộng mặt đƣờng : TSSS1 nằm trên mặt tiền đƣờng 6m còn TSSS2 và

TSSS3 nằm trên mặt tiền đƣờng 8m.

Mức giá QSDĐ của mặt tiền đƣờng Võ Thị Sáu sau khi điều chỉnh là khoảng 117 triệu/m2 còn mức giá QSDĐ trung bình của 3 BĐS nằm trên mặt tiền đƣờng là khoảng 86 triệu/m2.

Theo khảo sát của tác giả, 3 BĐS nằm trong cùng khu vực nhƣng mức giá QSDĐ

trƣớc khi điều chỉnh có sự chênh lệch quá lớn giữa các BĐS, ngoài sự khác biệt về

các yếu tố không tƣơng đồng ở trên thì tác giả vẫn chƣa tìm ra yếu tố nào khác nên

tác giả quyết định lấy mức giá đất trung bình của 3 BĐS nằm trên mặt tiền đƣờng

để làm mức giá QSDĐ.

Kết luận: Vậy giá QSDĐ của mặt tiền đƣờng Hoàng Sa vào thời điểm 3/2015 là khoảng 86 triệu/m2.

3.4 TÓM TẮT

Tóm lại, chƣơng 3 của bài viết giới thiệu về thực trạng giá đất khu vực phƣờng 8 quận 3, đặc điểm của các tuyến đƣờng, mô tả đặc điểm và ƣớc tính giá trị của tất cả các bất động sản đƣợc khảo sát nằm trên các tuyến đƣờng đó.

CHƢƠNG 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

4.1 Xác định hệ số chênh lệch giữa giá đất thị trƣờng và đơn giá đất của

UBND Thành phố

Từ các đơn giá đất bình quân thu thập từ bảng khảo sát và Bảng giá đất Quận 3 ban

hành kèm theo Quyết định số 51/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 của UBND

Thành phố ( tham khảo phụ lục ), ta tính ra hệ số chênh lệch giữa giá đất thị trƣờng

và giá UBND Thành phố ban hành.Hệ số K tính nhƣ sau:

SVTH : Nguyễn Quang Minh

Trang 82

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

K = (Đơn giá đất thị trƣờng) / (Đơn giá đất UBND Thành phố)

(4.1)

Đƣờng Hai Bà Trƣng(Từ Võ Thị Sáu đến Lý Chính Thắng)

Giá đất khảo sát : 232,5 triệu/m2

Giá đất ban hành : 72,7 triệu/m2

 Vậy giá đất thị trƣờng trên đƣờng Hai Bà Trƣng cao gấp 3,2 lần so với giá đất

của UBND Thành phố Hồ Chí Minh

Đƣờng Huỳnh Tịnh Của

Giá đất khảo sát : 120 triệu/m2

Giá đất ban hành : 30 triệu/m2

 Vậy giá đất thị trƣờng trên đƣờng Huỳnh Tịnh Của cao gấp 4,0 lần so với giá

đất của UBND Thành phố Hồ Chí Minh

Đƣờng Nam Kỳ Khởi Nghĩa

Giá đất khảo sát : 207,5 triệu/m2

Giá đất ban hành : triệu/m2

 Vậy giá đất thị trƣờng trên đƣờng Nam Kỳ Khởi Nghĩa cao gấp 3,21 lần so với

giá đất của UBND Thành phố Hồ Chí Minh

Đƣờng Trần Quốc Thảo ( Từ Lý Chính Thắng đến cầu Lê Văn Sỹ )

Giá đất khảo sát : 159,4 triệu/m2

SVTH : Nguyễn Quang Minh

Trang 83

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

Giá đất ban hành : 48,4 triệu/m2

 Vậy giá đất thị trƣờng trên đƣờng Trần Quốc Thảo (Từ Lý Chính Thắng đến

cầu Lê Văn Sỹ) cao gấp 3,29 lần so với giá đất của UBND Thành phố Hồ Chí

Minh.

Đƣờng Lý Chính Thắng (Từ Hai Bà Trƣng đến Nam Kỳ Khởi Nghĩa)

Giá đất khảo sát : 174 triệu/m2

Giá đất ban hành : 41,4 triệu/m2

 Vậy giá đất thị trƣờng trên đƣờng Lý Chính Thắng (Từ Hai Bà Trƣng đến Nam

Kỳ Khởi Nghĩa ) cao gấp 4,2 lần so với giá đất của UBND Thành phố Hồ Chí

Minh

Đƣờng Lý Chính Thắng ( Từ Nam Kỳ Khởi Nghĩa đến Trần Quốc Thảo )

Giá đất khảo sát : 132 triệu/m2

Giá đất ban hành : 37,4 triệu/m2

 Vậy giá đất thị trƣờng trên đƣờng Lý Chính Thắng ( Từ Nam Kỳ Khởi Nghĩa

đến Trần Quốc Thảo ) cao gấp 3,53 lần so với giá đất của UBND Thành phố Hồ

Chí Minh.

Đƣờng Nguyễn Văn Mai

Giá đất khảo sát : 101,3 triệu/m2

Giá đất ban hành : 28,6 triệu/m2

SVTH : Nguyễn Quang Minh

Trang 84

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

 Vậy giá đất thị trƣờng trên đƣờng Nguyễn Văn Mai cao gấp 3,54 lần so với giá

đất của UBND Thành phố Hồ Chí Minh

Đƣờng Trần Quốc Toản ( Từ Hai Bà Trƣng đến Nam Kỳ Khởi Nghĩa)

Giá đất khảo sát : 162,1 triệu/m2

Giá đất ban hành : 41 triệu/m2

 Vậy giá đất thị trƣờng trên đƣờng Trần Quốc Toản(Từ Nam Kỳ Khởi Nghĩa đến

Hai Bà Trƣng) cao gấp 3,95 lần so với giá đất của UBND Thành phố Hồ Chí

Minh

Đƣờng Trần Quốc Toàn ( Từ Nam Kỳ Khởi Nghĩa đến Trần Quốc Thảo)

Giá đất khảo sát : 128,5 triệu/m2

Giá đất ban hành : 35,6 triệu/m2

 Vậy giá đất thị trƣờng trên đƣờng Trần Quốc Toàn(Trần Quốc Thảo đến Nam

Kỳ Khởi Nghĩa) cao gấp 3,61 lần so với giá đất của UBND Thành phố Hồ Chí

Minh

Đƣờng Võ Thị Sáu

Giá đất khảo sát : 151 triệu/m2

Giá đất ban hành : 52,8 triệu/m2

SVTH : Nguyễn Quang Minh

Trang 85

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

 Vậy giá đất thị trƣờng trên đƣờng Võ Thị Sáu cao gấp 2,86 lần so với giá đất

của UBND Thành phố Hồ Chí Minh

Đƣờng Hoàng Sa

Giá đất khảo sát : 86 triệu/m2

Giá đất ban hành : 26,4 triệu/m2

 Vậy giá đất thị trƣờng trên đƣờng Hoàng Sa cao gấp 3,26 lần so với giá đất của

UBND Thành phố Hồ Chí Minh

SVTH : Nguyễn Quang Minh

Trang 86

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

Bảng 4.1 Bảng tổng kết hệ số chênh lệch giá đất thị trƣờng và giá UBND Thành phố

Đoạn đƣờng Giá thị Giá UBND Hệ số trƣờng Thành phố STT Tên đƣờng chênh Từ Đến lệch (triệu/m2) (triệu/m2)

Hai Bà Võ Thị Sáu Lý Chính Thắng 232,5 72,7 3,2 1 Trƣng

Huỳnh Tịnh 2 Trọn đƣờng 129,8 30 4 Của

Nam Kỳ 3 Trọn đƣờng 209,2 64,6 3,21 Khởi Nghĩa

Trần Quốc Lý Chính 4 Cầu Lê Văn Sỹ 161 48,4 3,29 Thảo Thắng

Trần Quốc Nam Kỳ Khởi 133,6 37,4 3,53 Thảo Nghĩa Lý Chính 5 Thắng Nam Kỳ Khởi Hai Bà Trƣng 174 41,4 4,2 Nghĩa

Nguyễn Văn 6 Trọn đƣờng 101,3 28,6 3,54 Mai

Trần Quốc Nam Kỳ Khởi 128,5 35,6 3,61 Thảo Nghĩa Trần Quốc 7 Toản Nam Kỳ Khởi Hai Bà Trƣng 160 41 3,95 Nghĩa

8 Võ Thị Sáu Trọn đƣờng 151 52,8 2,86

SVTH : Nguyễn Quang Minh

9 Hoàng Sa Trọn đƣờng 86 26,4 3,26

Trang 87

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

4.2 TÓM TẮT CHƢƠNG 4

Từ kết quả giá đất thị trƣờng khảo sát đƣợc và giá đất nhà nƣớc đƣợc quy

định trong bảng giá đất nhà nƣớc của Quyết định số 51/2014/QĐ-UBND TP Hồ Chí

Minh thì tác giả tính đƣợc hệ số chênh lệch của các tuyến đƣờng thuộc khu vực

phƣờng 8, Quận 3, TP Hồ Chí Minh.Tuy nhiên,sự chênh lệch này là không quá

cao.Ở những tuyến đƣờng huyết mạch của quận 3 thì hệ số này là tƣơng đối thấp

nhƣ đƣờng Hai Bà Trƣng (k=3.2),Nam Kỳ Khởi Nghĩa (k=3,21) và Võ Thị Sáu

(k=2,86) còn ở những con đƣờng còn lại thì nhu cầu giao dịch hoạt động tƣơng đối

mạnh vì đó đều là những con đƣờng nằm trong khu vực có các tiện ích xung quanh

nhƣ công viên, chợ,siêu thị,trƣờng học,bệnh viện,khu vực có dân trí cao, đa tiện ích,

đa phƣơng tiện có thể kinh doanh mọi ngành nghề, giao lộ lớn, mở văn phòng,cho

công ty thuê giá cao. ,…nên hệ số này có phần cao hơn nhƣ đƣờng Huỳnh Tịnh Của

(k=4), Trần Quốc Thảo (k=3,29), Lý Chính Thắng (k=3,53 và k=4,2),Trần Quốc

Toản (k=3,61 và k=3,95),…

SVTH : Nguyễn Quang Minh

Trang 88

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

CHƢƠNG 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

5.1 KẾT LUẬN

Nói tóm lại, chƣơng 1 bài nghiên cứu giới thiệu về đề tài “ Xác định hệ số

chênh lệch giữa giá đất theo thị trƣờng và bảng giá do nhà nƣớc quy định ở

khu vực phƣờng 8, quận 3, TP Hồ Chí Minh ( đƣờng Nam Kỳ Khởi Nghĩa

đoạn từ Hoàng Sa đến Võ Thị Sáu và đƣờng Lý Chính Thắng đoạn từ Trần

Quốc Thảo đến Hai Bà Trƣng) ” mà đã đƣợc tác giả lựa chọn với mục tiêu đánh

giá hệ số chêch lệch giữa giá đất thị trƣờng và giá đất do nhà nƣớc quy định ở khu

vực phƣờng 8, quận 3, TP Hồ Chí Minh ( đƣờng Nam Kỳ Khởi Nghĩa đoạn từ

Hoàng Sa đến Võ Thị Sáu và đƣờng Lý Chính Thắng đoạn từ Trần Quốc Thảo đến

Hai Bà Trƣng) bằng cách điều tra thực tế, thu thập và xử lý số liệu điều tra, phân

tích lựa chọn, ứng dụng các phƣơng pháp thẩm định giá cơ bản: phƣơng pháp so

sánh và phƣơng pháp chi phí đối với các bất động sản đƣợc giao dịch mua bán tại

thời điểm gần với thời điểm nghiên cứu (1/2015).

Ở chƣơng 2 bài nghiên cứu giới thiệu về cơ sở lý luận của bất động sản và

thẩm định giá trị bất động sản. Trong phần cơ sở lý luận của bất động sản tác giả

nêu ra các đặc điểm, đặc trƣng, cách phân loại và những yếu tố ảnh hƣởng đến giá

trị bất động sản. Ngoài ra, tác giả còn chỉ ra những nội dung cơ bản của thẩm định

giá trị bất động sản,các nguyên tắc,cơ sở của quá trình thẩm định giá trị bất động

sản đƣợc trình bày chi tiết và có phân loại thành các nhóm.

Ở chƣơng 3 bài viết giới thiệu về thực trạng giá đất khu vực phƣờng 8 quận

3, đặc điểm của các tuyến đƣờng, mô tả đặc điểm và ƣớc tính giá trị của tất cả các

bất động sản đƣợc khảo sát nằm trên các tuyến đƣờng đó.

Ở chƣơng 4 từ kết quả giá đất thị trƣờng khảo sát đƣợc và giá đất nhà nƣớc

đƣợc quy định trong bảng giá đất nhà nƣớc của Quyết định số 51/2014/QĐ-UBND

TP Hồ Chí Minh thì ta tính đƣợc hệ số chênh lệch của các tuyến đƣờng thuộc khu

vực phƣờng 8, Quận 3, TP Hồ Chí Minh vào thời điểm gần với thời điểm nghiên

cứu (1/2015). Cụ thể giá của từng tuyến đƣờng và hệ số chênh lệch so với giá nhà

nƣớc đƣợc thể hệ rõ trong bảng sau :

SVTH : Nguyễn Quang Minh

Trang 89

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

Bảng 4.1 Bảng tổng kết hệ số chênh lệch giá đất thị trƣờng và giá UBND Thành phố

Đoạn đƣờng Giá thị Giá UBND Hệ số trƣờng Thành phố STT Tên đƣờng chênh Từ Đến lệch (triệu/m2) (triệu/m2)

Hai Bà Võ Thị Sáu Lý Chính Thắng 232,5 72,7 3,2 1 Trƣng

Huỳnh Tịnh Trọn đƣờng 129,8 30 4 2 Của

Nam Kỳ Trọn đƣờng 209,2 64,6 3,21 3 Khởi Nghĩa

Trần Quốc Lý Chính Cầu Lê Văn Sỹ 161 48,4 3,29 4 Thảo Thắng

Trần Quốc Nam Kỳ Khởi 133,6 37,4 3,53 Thảo Nghĩa Lý Chính 5 Thắng Nam Kỳ Khởi Hai Bà Trƣng 174 41,4 4,2 Nghĩa

Nguyễn Trọn đƣờng 101,3 28,6 3,54 6 Văn Mai

Trần Quốc Nam Kỳ Khởi 128,5 35,6 3,61 Thảo Nghĩa Trần Quốc 7 Toản Nam Kỳ Khởi Hai Bà Trƣng 160 41 3,95 Nghĩa

Võ Thị Sáu Trọn đƣờng 151 52,8 2,86 8

SVTH : Nguyễn Quang Minh

Hoàng Sa Trọn đƣờng 86 26,4 3,26 9

Trang 90

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

5.2 HẠN CHẾ CỦA ĐỀ TÀI

 Thông tin thu thập đƣợc phần lớn thông qua môi giới trong khu vực.Do đó chỉ

có thể cung cấp thông tin về diện tích, giá kết cấu công trình.Thẩm định viên

phải quan sát và dựa vào kiến thức để tự ƣớc lƣợng về chất lƣợng công trình

còn lại.

 Diện tích đất mà ngƣời bán rao bán thƣờng chênh lệch so với diện tích đƣợc

công nhận trong giấy chứng nhận.Do đó gây khó khăn trong quá trình tính toán.

 Đơn giá xây dựng do Bộ xây dựng cung cấp, chỉ có giá trị trong thời gian ngắn,

vì có sự ảnh hƣởng của các yếu tố làm phát, cung cầu, tình hình kinh tế,…đến

giá vật tƣ và ảnh hƣởng đến đơn giá xây dựng chung.

 Đối với vài bất động sản do khó tiếp cận ngƣời bán, thẩm định viên phải tham

khảo nguồn thông tin rao bán mà không đƣợc trực tiếp quan sát, nên thông tin

thu thập cũng phụ thuộc một phần vào óc phán đoán và kiến thức của thẩm định

viên.

 Do phạm vi khảo sát nhỏ hẹp thuộc khu vực trung tâm thành phố, bất động sản

có giá trị lớn nên nhu cầu mua bán thời gian gần đây ít.Vì vậy khó khăn trong

việc tìm tài sản khảo sát thích hợp, số lƣợng tài sản có hạn.

Khi UBND phƣờng tổ chức đi khảo sát giá đất nên kết hợp cùng các trung

tâm môi giới bất động sản để có thể thu thập nguồn thông tin một cách có hiệu

quả chính xác và sát thị trƣờng.

Việc khảo sát nên đƣợc tiến hành thƣờng xuyên theo những thay đổi của thị

trƣờng, liên tục cập nhật về đơn giá xây dựng cũng nhƣ các nghị định, văn bản,

quyết định quy hoạch của từng khu vực cụ thể.

Tổ chức giảng dạy nâng cao kiến thức và kỹ năng khảo sát thực tế cho cán

bộ công nhân viên trực tiếp tham gia quá trình khảo sát.

SVTH : Nguyễn Quang Minh

5.3 HƢỚNG NGHIÊN CỨU

Trang 91

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. TS. Nguyễn Ngọc Vinh – TS. Nguyễn Quỳnh Hoa, 2012. Thẩm Định Giá Trị

Bất Động Sản. Nhà xuất bản Lao Động – Xã Hội.

TS. Hay Sinh, TS. Nguyễn Quỳnh Hoa và THS. Trần Bích Vân (07 - 08/2013).

Khuyến nghị về hệ số điều chỉnh giá đất tính thu tiền sử dụng đất cho hộ gia

đình cá nhân trên địa bàn TP. HCM. Tạp chí Phát Triển & Hội Nhập, số 11,

trang 21.

3. Bộ xây dựng, 2014. Quyết định số 634/QĐ-BXD ngày 09 tháng 06 năm 2014

của Bộ Xây dựng về việc công bố Suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá

xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2013.

4. Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh, 2013. Quyết định số 51/2014/QĐ-

UBND ngày 31 tháng 12 năm 2014 của UBND thành phố Hồ Chí Minh về ban

hành Quy định về giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.

5. Chính Phủ nƣớc CHXHCNVN, 2013. Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06

tháng 08 năm 2013 của Chính phủ quy định về chi tiết thi hành một số điều của

Luật Giá về thẩm định giá.

6. Chính Phủ nƣớc CHXHCNVN, 2013. Nghị định số 215/2013/NĐ-CP ngày 23

tháng 12 năm 2013 của Chính phủ quy định về định chức năng, nhiệm vụ,

quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Tài chính; Theo đề nghị của Cục trưởng

Cục Quản lý giá.

7. Chính Phủ nƣớc CHXHCNVN, 2013. Nghị định số 15/2013/NĐ-CP ngày 25

tháng 12 năm 2013 của Chính phủ quy định về quản lý chất lượng công trình

xây dựng.

8. Quốc hội nƣớc CHXHCNVN, 2013. Luật Đất đai số: 45/2013/QH13 ngày 29

tháng 11 năm 2013 của Quốc hội về ban hành Luật Đất đai.

9. Bộ Tài Chính, 2014. Thông tư 158/2014/TT – BTC ban hành Tiêu chuẩn thẩm

định giá Việt Nam số 01, 02, 03 và 04.

10. www.batdongsan.com.vn

11. www.alonhadat.com.vn

12. www.thuvienphapluat.vn

13. www.thamdinhgia.org

SVTH : Nguyễn Quang Minh

Trang 92

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

SVTH : Nguyễn Quang Minh

Trang 93

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

Bảng 5.1 Bảng giá đất quận 3 2015

ĐOẠN ĐƢỜNG STT TÊN ĐƢỜNG GIÁ TỪ ĐẾN

3 4 1 2 5

1 46,400 BÀ HUYỆN THANH QUAN

2 BÀN CỜ 32,700

3 26,400 CÁC ĐƢỜNG TRONG CƢ XÁ ĐÔ THÀNH TRỌN ĐƢỜNG TRỌN ĐƢỜNG

VÕ THỊ SÁU 43,800 RANH QUẬN TÂN BÌNH 4 CÁCH MẠNG THÁNG 8 VÕ THỊ SÁU 61,600 NGUYỄN THỊ MINH KHAI

5 CAO THẮNG 57,200

6 79,200 CÔNG TRƢỜNG QUỐC TẾ TRỌN ĐƢỜNG TRỌN ĐƢỜNG

NGÃ BẢY 38,400 CÁCH MẠNG THÁNG 8 7 ĐIỆN BIÊN PHỦ

HAI BÀ TRƢNG 45,500 CÁCH MẠNG THÁNG 8

ĐOÀN CÔNG BỬU TRỌN ĐƢỜNG 8 33,400

VÕ THỊ SÁU 65,600 NGUYỄN THỊ MINH KHAI

9 HAI BÀ TRƢNG VÕ THỊ SÁU LÝ CHÍNH THẮNG 72,700

LÝ CHÍNH THẮNG CẦU KIỆU 58,800

10 HOÀNG SA 26,400

11 HỒ XUÂN HƢƠNG 42,600

12 HUỲNH TỊNH CỦA 30,000

13 KỲ ĐỒNG 44,000

14 LÊ NGÔ CÁT 44,000

15 LÊ QUÝ ĐÔN 55,000 TRỌN ĐƢỜNG TRỌN ĐƢỜNG TRỌN ĐƢỜNG TRỌN ĐƢỜNG TRỌN ĐƢỜNG TRỌN ĐƢỜNG

42,600 CẦU LÊ VĂN SỸ

SVTH : Nguyễn Quang Minh

16 LÊ VĂN SỸ 39,600 TRẦN QUANG DIỆU TRẦN QUANG DIỆU RANH QUẬN PHÚ NHUẬN

Trang 94

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

RANH QUẬN 10 37,400 NAM KỲ KHỞI NGHĨA 17 LÝ CHÍNH THẮNG

RANH QUẬN 1 41,400 NAM KỲ KHỞI NGHĨA

18 LÝ THÁI TỔ 52,800

19 64,600 NAM KỲ KHỞI NGHĨA

20 NGÔ THỜI NHIỆM 44,000

21 61,500 NGUYỄN ĐÌNH CHIỂU

22 NGUYỄN GIA THIỀU 39,600

23 NGUYỄN HIỀN 28,600

24 26,400 NGUYỄN PHÚC NGUYÊN

25 NGUYỄN SƠN HÀ 28,600

26 NGUYỄN THỊ DIỆU 47,000 TRỌN ĐƢỜNG TRỌN ĐƢỜNG TRỌN ĐƢỜNG TRỌN ĐƢỜNG TRỌN ĐƢỜNG TRỌN ĐƢỜNG TRỌN ĐƢỜNG TRỌN ĐƢỜNG TRỌN ĐƢỜNG

HAI BÀ TRƢNG CAO THẮNG 77,000

27 NGUYỄN THỊ MINH KHAI CAO THẮNG 66,000 NGÃ 6 NGUYỄN VĂN CỪ

44,000 NGUYỄN ĐÌNH CHIỂU 28 NGUYỄN THIỆN THUẬT ĐIỆN BIÊN PHỦ 39,600 NGUYỄN THỊ MINH KHAI NGUYỄN ĐÌNH CHIỂU

HỒ XUÂN HƢƠNG KỲ ĐỒNG 44,000 29 NGUYỄN THÔNG KỲ ĐỒNG TRẦN VĂN ĐANG 35,200

30 28,000 NGUYỄN THƢỢNG HIỀN

31 NGUYỄN VĂN MAI 28,600 TRỌN ĐƢỜNG TRỌN ĐƢỜNG

TRẦN QUỐC TOẢN VÕ THỊ SÁU 49,500 32 PASTEUR VÕ THỊ SÁU RANH QUẬN 1 63,300

33 PHẠM ĐÌNH TOÁI 37,600

34 PHẠM NGỌC THẠCH 63,000

35 RẠCH BÙNG BINH 26,600

SVTH : Nguyễn Quang Minh

36 SƢ THIỆN CHIẾU 34,500 TRỌN ĐƢỜNG TRỌN ĐƢỜNG TRỌN ĐƢỜNG TRỌN ĐƢỜNG

Trang 95

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

60,000 37 TRẦN CAO VÂN TRỌN ĐƢỜNG

TRẦN VĂN ĐANG LÊ VĂN SỸ 33,000

38 TRẦN QUANG DIỆU LÊ VĂN SỸ 35,200 RANH QUẬN PHÚ NHUẬN

VÕ VĂN TẦN LÝ CHÍNH THẮNG 55,000 39 TRẦN QUỐC THẢO LÝ CHÍNH THẮNG CẦU LÊ VĂN SỸ 48,400

TRẦN QUỐC THẢO 35,600 NAM KỲ KHỞI NGHĨA 40 TRẦN QUỐC TOẢN

RANH QUẬN 1 41,000 NAM KỲ KHỞI NGHĨA

29,600 41 TRẦN VĂN ĐANG

57,200 42 TRƢƠNG ĐỊNH

34,500 43 TRƢƠNG QUYỀN

26,400 44 TRƢỜNG SA

44,000 45 TÚ XƢƠNG

52,800 46 VÕ THỊ SÁU TRỌN ĐƢỜNG TRỌN ĐƢỜNG TRỌN ĐƢỜNG TRỌN ĐƢỜNG TRỌN ĐƢỜNG TRỌN ĐƢỜNG

HỒ CON RÙA 63,800 CÁCH MẠNG THÁNG 8 47 VÕ VĂN TẦN

CAO THẮNG 55,000 CÁCH MẠNG THÁNG 8

SVTH : Nguyễn Quang Minh

33,600 48 VƢỜN CHUỐI TRỌN ĐƢỜNG

Trang 96

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

Phụ lục 1

Mẫu số 01

Phiếu số ……..…...............

PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN

(Áp dụng đối với đất ở )

1. Thông tin ban đầu về bất động sản.

tra: Phƣờng

(xã,

thị

trấn)…………………Quận

(1). Địa điểm điều (huyện)……………

(Ghi đầy đủ tên phường – xã, quận – huyện có bất động sản điều tra)

(2). Nguồn thu thập thông tin chung:………………………………………………

(Ghi rõ họ tên và địa chỉ người/nơi cung cấp thông tin và đánh dấu X

vào một trong các ô dưới đây)

(a) Ngƣời chuyển nhƣợng ▂; (b) Ngƣời nhận chuyển nhƣợng

(3).Thời điểm chuyển nhƣợng:………………………………………………………

(Thời điểm chuyển nhượng từ tháng 06 năm 2012 đến tháng 6 năm 2013

theo công chứng xác nhận)

(4). Giá bất động sản chuyển nhƣợng:…………………………đồng/BĐS. Bất động sản bao gồm; Có tài sản trên đất (nhà cửa, công trình vật kiến trúc) ▂; Đất trống ▂;

(Đánh dấu X vào một trong các ô dưới đây để xác nhận giá trên lấy từ nguồn nào)

(a) Trên Hợp đồng mua bán ▂; (b) Giá sàn giao dịch bất động sản: ▂;

(5). Địa chỉ nhà đất:……………………………………………………………..

(Ghi rõ số nhà, tên hẻm, tên đường, ấp, tổ, khu phố)

Tên đƣờng (có tên trong bảng giá):…………………………………………

Từ đoạn…………………………………,Đến đoạn………………………,

1 chiều 2 chiều Dãy phân cách

(a) Mặt tiền:  Lộ giới  Làn đƣờng: 

SVTH : Nguyễn Quang Minh

Trang 97

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

(b) Hẻm

(6). Vị trí trên bản đồ: Tờ bản đồ số:…………………..;Thửa đất số:……………

(Ghi rõ trên nền bản đồ gì và đánh dấu X vào một trong các ô dưới đây)

(a) Bản đồ địa chính số ▂; (b)Bản đồ 299/TTg ▂;

Trường hợp tách thửa ..............................................................................................

(Ghi rõ số thửa gốc)

- Trƣờng hợp là (b); (c); (d) nay thuộc thửa số………. bản đồ số:………của bản đồ địa chính số.

2. Kết cấu – Hạ tầng con đƣờng có bất động sản:

(7). Kết cấu:(a) Nhựa ▂; (b) Bê tông ▂; (c) Cấp phối ▂; (d) Đất ▂ (8). Hạ tầng:

(a) Điện ▂; (b) Cấp nƣớc ▂; (c) Thoát nƣớc ▂.

3. Phác họa sơ đồ vị trí khu đất (đƣờng dẫn từ mặt tiền đƣờng vào khu đất, ghi kích thƣớc các cạch khu đất, ghi chiều rộng nhỏ nhất của hẻm).

(9). Xác định cấp hẻm và vị trí hẻm: Đánh dấu X vào bảng dƣới đây đối với hẻm tƣơng ứng:

STT VỊTRÍ

Ví trí 1

Vị trí 2

Vị trí 3

Vị trí 4

( crh>5m)

(crh<2m )

(crh:3 m đến 5 m)

(crh:2m đến < 3m)

CẤP HẺM

Cấp 1

Cấp còn lại

lớn

-Nếu nhiều hẻm đi vào ▂. Trong đó: Hẻm nhỏ nhất……m; Hẻm nhất…………….m

- Khoảng cách đến trục đƣờng chính ….. m

- Khoảng cách đến bƣu điện trung tâm thành phố ....... km.

4. Tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất.

(10). (a) Giấy chứng nhận QSDĐ: ▂; (b)Hoặc GCNQSHNH &QSDĐƠ ▂;

SVTH : Nguyễn Quang Minh

Trang 98

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

(a) Diện tích không phạm lộ giới đƣợc công nhận:…………………..…..m2. (b) Diện tích phạm lộ giới đƣợc công nhận: ……………………...m2 (c) Diện tích không đƣợc công nhận:……………………...............m2.

(12). Nhiều loại đất trên cùng thửa đất (ghi diện tích từng loại đất): …………… (a) Diện tích đất ở:………………………………….......m2. (b) Diện tích đất xen cài đất ở: …………………………m2.

5. Về công trình xây dƣng (nhà cửa, vật kiến trúc).

(13) Giấy phép xây dựng

(14). Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình trên đất:…………………………

(15). Trƣờng hợp khi mua bất động sản nhà cũ không còn (đánh dấu X vào ô) ▂.

6. Đặc điểm kỹ thuật của nhà cửa công trình xây dựng trên đất (ghi theo hồ sơ mua bán).

(16). Loại nhà (ghi rõ số lầu và đánh dấu X vào một trong các ô dƣới đây):

(a) Nhà trệt ▂; (b) Nhà lầu ▂; c) Nhà biệt thự ▂; (d) Nhà vƣờn ▂;

(17). Kết cấu nhà (mô tả rõ các kết cấu chính cấu tạo nên ngôi nhà)

-Vật liệu xây dựng:

Tốt Khá Trung bình Tiết kiệm

-Đánh giá chất lƣợng còn

lại của nhà

(18). Cấp nhà (theo GCNQSHN):……………………………………………

(19). Năm xây dựng:………………………………………………………… (20).Diện tích xây dựng:…………………m2

(21).Diện tích sàn xây dựng: ……………m2

lƣợng

còn

của

nhà

(tạm

tính

theo

năm

sử

lại (22). Chất dụng):……………%......................

(23).Tài sản khác ( Cây cối, vật kiến trúc gắn liền với bất động sản mà không phải là nhà ở)

7. Những thuận lợi ảnh hƣởng đến giá đất (nếu có – với khoảng cách dưới 500 m)

(24). Thuận lợi về thƣơng mại, dịch vụ: ▂;

(25). Gần trƣờng học ▂; bệnh viện: ▂;

(26). Khu vƣờn hoa, công viên: ▂; Trung tâm văn hoá ▂;

SVTH : Nguyễn Quang Minh

Trang 99

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

(27). Nhà cách ngã tƣ đƣờng gần nhất: ▂;(khoảng ……………m).

8. Những hạn chế ảnh hƣởng đến giá đất (nếu có): (Đánh dấu X vào các ô dưới đây)

(28) Loại đất đang sử dụng không phù hợp với quy hoạch sắp tới ▂;

(29) Nằm dƣới lƣới điện cao thế ▂; chân cầu ▂; thấp hơn mặt đƣờng không buôn bán kinh doanh đƣợc ▂;

(30) Khu vực ô nhiễm môi trƣờng ▂; an ninh không tốt ▂; thiếu thông tin liên lạc ▂

(31) Khu vực bị ngập nƣớc do mƣa ▂; triều cƣờng ▂; Do mƣa và triều cƣờng ▂;

(32) Hình thể tốp hậu ▂; tam giác ▂; bề rộng mặt tiền khu đất <3 m ▂.

(33). Ghi chú: (ghi rõ mối quan hệ giữa các bên mua bán)

9. Tính đơn giá đất.

(34) Giá bán bất động sản:……………………………

(35) Giá công trình trên đất: - Đơn giá xây dựng:……………………… đồng/m2 - % Chất lƣợng còn lại:…………………..% - Diện tích sàn xây dựng:……………………m2 (36) Giá QSDĐ:…………………. đồng/m2 (37) Diện tích đất:………………. m2 (38) Đơn giá đất bình quân:………………. đồng/m2 *Chú ý: ghi đầy đủ các tiêu chí ở trên không bỏ trống

Ngày ..... tháng ..... năm .......

Ngƣời điều tra

Đơn vị điều tra

(Ký và ghi rõ họ tên)

(Ký, ghi rõ họ tên và đóng dấu)

SVTH : Nguyễn Quang Minh

Trang 100

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

Phụ lục 2

BẢNG PHỤ LỤC PHÂN CẤP NHÀ

Ban hành kèm theo Quyết định số: 177/2008/QĐ-UBND ngày 11/7/2008 của UBND tỉnh Quảng Ngãi.

(Theo phân cấp nhà tại Thông tư 05-BXD/ĐT ngày 9/02/1993 của Bộ Xây dựng)

Cấp nhà

Móng

Nền

Kết cấu

Sàn

Cửa

Khu WC

Hoàn thiện

Mái

TT

BTCT

1 Cấp I

Đá Granit tự nhiên

Khung BTCT

Gỗ kính có khuôn ngoại

BTCT, trên sàn mái có chống nóng

Mặt chính ốp đá, tƣờng trong và ngoài nhà sơn vôi

Bể xí tự hoại, xí bệt, tƣờng ốp gạch men, nền lát gạch men

Nhà cấp I Nhà khung BTCT, tƣờng gạch, mái BTCT trên có chống nóng và có 4 tầng trở lên (không kể tầng lửng)

BTCT

Gạch men sứ

Khung BTCT

Bể xí tự hoại, tƣờng ốp gạch men sứ

Gỗ, kính có khuôn ngoại hoặc cửa khung sắt kính

Mặt chính trát đá rửa hoặc ốp gạch men sứ, tƣờng trong nhà sơn vôi

Nhà cấp II.A Nhà khung BTCT, tƣờng gạch, mái bằng; ≤ 3 tầng

2 Cấp II

BTCT

Gạch hoa xi măng

Khung BTCT

Pa nô kính không khuôn

BTCT

Bể xí tự hoại, tƣờng ốp gạch men sứ

Mặt chính trát đá rửa hoặc ốp gạch men sứ, tƣờng quét vôi màu

Nhà cấp II.B (Tƣơng tự nhƣ nhà cấp 4.1A nhƣng mức độ hoàn thiện kém hơn; ≤ 3 tầng)

SVTH : Nguyễn Quang Minh

Trang 100

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

BTCT

không

Gạch hoa xi măng

Khung BTCT

Pa nô kính không khuôn

Tƣờng quét vôi màu toàn bộ

Nhà cấp II.C (Tƣơng tự nhƣ nhà cấp 4.1B nhƣng không có WC trong nhà; ≤ 3 tầng)

BTCT

Gạch men sứ

Khung BTCT

Mặt chính trát đá rửa hoặc ốp gạch men sứ, tƣờng trong nhà sơn vôi

Mái ngói hoặc tôn trần ván ép hoặc nhựa

Bể xí tự hoại, tƣờng ốp gạch men sứ

Gỗ, kính có khuôn ngoại hoặc cửa khung sắt kính

Nhà cấp III.A Nhà 2 tầng, khung BTCT tƣờng gạch, mái ngói, hoặc mái tôn, trần ván ép hoặc trần nhựa

3 Cấp III

BTCT

Gạch hoa xi măng

Khung BTCT

Pa nô kính không khuôn

Tƣờng quét vôi màu toàn bộ

Mái ngói hoặc tôn trần ván ép hoặc nhựa

Bể xí tự hoại, tƣờng ốp gạch men sứ

Nhà cấp III.B (Tƣơng tự nhƣ nhà cấp 4.2A nhƣng mức độ hoàn thiện kém hơn)

BTCT

Không

Gỗ kính

Không

Tƣờng quét vôi

Cột BTCT

Mái ngói hoặc tôn trần ván ép hoặc nhựa

Gạch hoa xi măng

Nhà cấp III.C Nhà 1 tầng, móng, cột BTCT, tƣờng gạch, hiên BTCT, mái ngói hoặc tôn, trần ván ép hoặc nhựa

SVTH : Nguyễn Quang Minh

Trang 101

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

Đá chẻ

Không

Có khu WC

Cửa Pa nô kính

Tƣờng quét vôi màu

Tƣờng gạch chịu lực

Gạch hoa xi măng

Trần ván ép hoặc gỗ ván, mái ngói hoặc tôn

Nhà cấp IV.A Nhà móng đá, tƣờng gạch chịu lực, mái ngói, nền lát gạch hoa XM; 1 tầng

Đá chẻ

Không

Cửa gỗ kính

Không

4 Cấp IV

mái ngói hoặc tôn

Tƣờng quét vôi màu

Tƣờng gạch chịu lực

Gạch hoa xi măng

Nhà cấp IV.B Nhà móng đá, tƣờng gạch chịu lực, mái ngói, nền lát gạch hoa XM, không có sê nô; 1 tầng

Đá chẻ

Không

Láng vữa xi măng

mái ngói hoặc tôn

Cửa gỗ pa nô hoặc ván ép

Tƣờng quét vôi màu

Tƣờng gạch chịu lực

Nhà cấp IV.C Nhà móng đá, tƣờng gạch chịu lực, mái ngói, hoặc tôn, không có sê nô, ô văng; 1 tầng

SVTH : Nguyễn Quang Minh

Trang 102

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

Phụ lục 3

PHÂN LOẠI, PHÂN CẤP CÁC CÔNG TRÌNH DÂN DỤNG

( Ban hành kèm theo Thông tư số: 33/2009/TT-BXD ngày 30 tháng 9 năm 2009

của Bộ Xây dựng )

Cấp công trình

Tiêu chí phân cấp

Loại công trình

I

II

III

IV

Đặc biệt

A.1.1.1 Chung cƣ

> 25

9 ÷ 25

4 ÷ 8

≤ 3

Số tầng

A.1.1 Nhà ở

A.1.1.2 Riêng lẻ

≤ 3

Biệt thự hoặc ≥ 4

SVTH : Nguyễn Quang Minh

Trang 103

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

Phụ lục 4

BẢNG HƢỚNG DẪN XÁC ĐỊNH TỶ LỆ CÒN LẠI

CỦA CÁC KẾT CẤU CHÍNH

( Thông tư liên tịch của bộ xây dựng - tài chính –ban vật giá chính phủ số 13/lb-tt ngày 18-8-1994 )

Tỷ lệ còn lại STT Kết cấu >80% 60%-70% 50%-60% 40%-50% <40%

1 2 3 70%- 80% 4 5 6 7 8

1 Kết cấu bắt đầu cong vênh. Bêtông nứt, cốt thép bắt đầu rỉ. Bê tông nứt rạn nhiều chỗ, cốt thép bị đứt nhiều chỗ. Bêtông có nhiều vết nứt, cốt thép có chỗ bị cong vênh. Lớp trát bảo vệ bị bong tróc, bêtông bắt đầu bị nứt. Kết cấu mất khả năng chống đỡ, cần sửa chữa hoặc phá bỏ. Kết cấu bằng BTCT (khung, cột, dầm, sàn, trần, tấm BT,…)

2 Vết nứt rộng, sâu tới gạch.

Kết cấu bằng gạch (móng, cột, tƣờng) Các vết nứt thông suốt bề mặt, có chỗ bị cong vênh, đổ. Lớp trát bảo vệ bị bong tróc, có vết nứt nhỏ. Nhiều chỗ gạch bắt đầu mục, kết cấu bị thấm nƣớc. Lớp trát bảo vệ bị bong tróc nhiều, nhiều chỗ có vết nứt rộng. Hầu hết kết cấu bị rạn, nứt, nhiều chỗ bị đổ hay hỏng hoàn toàn.

3 Kết cấu bằng gỗ hoặc sắt Bắt đầu bị mối mọt hoặc bị rỉ. Bị mối mọt hoặc bị rỉ nhiều. Kết cấu bị cong vênh nhiều, nhiều chỗ đứt rời. Kết cấu bị cong vênh nhiều, có chỗ bắt đầu bị đứt. Bị mục hoặc rỉ ăn sâu nhiều chỗ, kết cấu bắt đầu bị cong vênh. Nhiều chỗ đứt rời, mất khả năng chống đỡ, cần sửa chữa hoặc phá bỏ.

Chất liệu lợp mái bị hƣ hỏng nhà bị dột, tiêu chuẩn đánh giá dựa trên mức độ hƣ hỏng năng hay nhẹ và diện tích hƣ hỏng của mái.

<20% 20%-30% 30%-40% 40%-50% 50%-60% <60% 4

Mái bằng ngói, tole, fibrocime nt

Ghi chú : Nhà, công trình có kết cấu 1 và 2 nêu trên, ngoài các tiêu chuẩn trên

còn phải căn cứ vào diện tích hƣ hỏng để đánh giá.

SVTH : Nguyễn Quang Minh

diện tích mái hƣ hỏng. diện tích mái hƣ hỏng. diện tích mái hƣ hỏng. diện tích mái hƣ hỏng. diện tích mái hƣ hỏng. diện tích mái hƣ hỏng.

Trang 104

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

Phụ lục 5

BẢNG TỶ LỆ GIÁ TRỊ CỦA CÁC KẾT CẤU CHÍNH

SO VỚI TỔNG GIÁ TRỊ CỦA NGÔI NHÀ

TỶ LỆ GIÁ TRỊ CÁC KẾT CẤU CHÍNH (%)

LOẠI NHÀ Ở

Móng

Tƣờng Nền, sàn

Mái

Kết cấu đỡ mái

Khung cột

I. NHÀ XÂY GẠCH

1 tầng cấp 4 không có khu phụ riêng

1 tầng cấp 4 có khu phụ riêng

1 tầng cấp 2-3 không có khu phụ riêng

1 tầng cấp 2-3 có khu phụ riêng

2 tầng mái ngói không có khu phụ riêng

2 tầng mái ngói có khu phụ riêng

2 tầng mái bằng không có khu phụ riêng

2 tầng mái bằng có khu phụ riêng

3 tầng mái ngói không có khu phụ riêng

SVTH : Nguyễn Quang Minh

Trang 105

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

3 tầng mái ngói có khu phụ riêng

3 tầng mái bằng không có khu phụ riêng

3 tầng mái bằng có khu phụ riêng

4 tầng mái ngói không có khu phụ riêng

4 tầng mái ngói có khu phụ riêng

4 tầng mái bằng không có khu phụ riêng

4 tầng mái bằng có khu phụ riêng

5 tầng mái bằng không có khu phụ riêng

5 tầng mái bằng có khu phụ riêng

II. NHÀ LẮP GHÉP

2 tầng lắp ghép tấm lớn bằng bê tông xỉ than

4 tầng lắp ghép tấm lớn bằng bê tông cốt thép dày

SVTH : Nguyễn Quang Minh

Trang 106

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

5 tầng lắp ghép tấm lớn bằng bê tông cốt thép dày

5 tầng lắp ghép khung cột và tấm lớn kết hợp

5 tầng khung cột tƣờng ngăn gạch

III. NHÀ BIỆT THỰ

Biệt thự 1 tầng mái ngói

Biệt thự 1 tầng mái bằng

Biệt thự 2 tầng mái ngói

Biệt thự 2 tầng mái bằng

SVTH : Nguyễn Quang Minh

Trang 107

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

Phụ lục 6

ĐƠN GIÁ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG MỚI

( Theo quyết định số 66/2012/QĐ-UBND ngày 28 tháng 12 năm 2012 về công bố suất đầu tư công trình xây dựng )

Suất vốn đầu tƣ

STT Loại công trình Đơn vị

Móng cọc các loại L ≤ 15m Móng cọc các loại L > 15m

2 3 4 5

1 A Nhà ở

đồng/m2 6.070.000 6.400.000

1. Khung (móng, cột, đà), mái BTCT (có hoặc không dán ngói); tƣờng gạch sơn nƣớc; nền lát gạch bóng kính 80x80 hay tƣơng đƣơng; mặt tiền ốp đá granit.

1 đồng/m2 5.720.000 6.200.000 Biệt thự trệt 2. Khung BTCT; mái lợp ngói; trần thạch cao; tƣờng gạch sơn nƣớc; nền lát gạch bóng kính 80x80 hay tƣơng đƣơng; mặt tiền ốp đá granit.

đồng/m2 5.370.000 5.650.000

3. Khung BTCT; mái lợp tôn; trần thạch cao; tƣờng gạch sơn nƣớc; nền lát gạch bóng kính 80x80 hay tƣơng đƣơng; mặt tiền ốp đá granit.

đồng/m2 5.635.000 5.930.000

1. Khung, sàn, mái BTCT (có hoặc không dán ngói); tƣờng gạch sơn nƣớc; nền lát gạch bóng kính 80x80 hay tƣơng đƣơng; mặt tiền ốp đá granit.

đồng/m2 5.285.000 5.560.000 2 Biệt thự lầu 2. Khung, sàn BTCT; mái lợp ngói; trần thạch cao; tƣờng gạch sơn nƣớc; nền lát gạch bóng kính 80x80 hay tƣơng đƣơng; mặt tiền ốp đá granit.

đồng/m2 4.935.000 5.200.000

SVTH : Nguyễn Quang Minh

3. Khung, sàn BTCT; mái lợp tôn; trần thạch cao; tƣờng gạch sơn nƣớc; nền lát gạch bóng kính 80x80 hay tƣơng đƣơng; mặt tiền ốp đá granit.

Trang 108

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

đồng/m2 3.500.000

4. Cột BTCT hoặc gạch; sàn xây cuốn trên sắt I; mái lợp ngói hoặc tôn có trần; tƣờng gạch; nền lát gạch ceramic các loại hay tƣơng đƣơng.

đồng/m2 3.050.000 5. Cột gạch hoặc gỗ, sàn gỗ; mái lợp ngói hoặc tôn có trần; tƣờng gạch; nền lát gạch ceramic hay tƣơng đƣơng.

đồng/m2 4.150.000 1. Khung, mái BTCT; tƣờng gạch sơn nƣớc; nền lát gạch ceramic các loại hay tƣơng đƣơng.

đồng/m2 3.540.000 2. Khung BTCT; mái lợp ngói ; trần thạch cao; tƣờng gạch sơn nƣớc; nền lát gạch ceramic các loại hay tƣơng đƣơng.

đồng/m2 3.160.000 3. Khung BTCT; mái lợp tôn; trần thạch cao; tƣờng gạch sơn nƣớc; nền lát gạch ceramic các loại hay tƣơng đƣơng.

3 đồng/m2 2.620.000 Nhà phố liền kề trệt 4. Cột gạch hoặc gỗ; mái lợp tôn hoặc ngói; tƣờng gạch + ván hoặc tôn; nền lát gạch bông hoặc tƣơng đƣơng.

đồng/m2 1.945.000 5. Cột gạch hoặc gỗ; mái lợp giấy dầu hoặc lá; tƣờng gạch + ván hoặc tôn; nền lát gạch bông hoặc tƣơng đƣơng.

đồng/m2 1.350.000 6. Cột gỗ; mái tôn, trần ván hoặc cót ép; vách ván hoặc tôn; nền láng xi măng.

đồng/m2 940 7. Cột gỗ; mái lá hoặc giấy dầu; vách tôn + gỗ; nền láng xi măng.

đồng/m2 4.050.000 4.260.000 1. Khung, sàn, mái BTCT; tƣờng gạch sơn nƣớc; nền lát gạch ceramic các loại hay tƣơng đƣơng.

đồng/m2 3.900.000 4.100.000 4 2. Khung, sàn BTCT; mái lợp ngói; trần thạch cao; tƣờng gạch sơn nƣớc; nền lát gạch ceramic các loại hay tƣơng đƣơng.

Nhà phố liền kề ≤ 4 tầng

đồng/m2 3.750.000 3.950.000 3. Khung, sàn BTCT; mái lợp tôn; trần thạch cao; tƣờng gạch sơn nƣớc; nền lát gạch ceramic các loại hay tƣơng đƣơng.

SVTH : Nguyễn Quang Minh

đồng/m2 3.050.000 3.210.000 4. Cột BTCT hoặc gạch, sàn-mái xây cuốn trên sắt I; tƣờng gạch; nền lát gạch ceramic hoặc tƣơng đƣơng.

Trang 109

Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang

đồng/m2 2.950.000 3.100.000

đồng/m2 2.900.000

5. Cột BTCT hoặc gạch, sàn xây cuốn trên sắt I; mái lợp tôn hoặc ngói có trần; tƣờng gạch; nền lát gạch ceramic hoặc tƣơng đƣơng. 6. Cột BTCT hoặc gạch; sàn đúc giả hoặc sàn gỗ; mái lợp tôn hay ngói có trần; tƣờng gạch; nền lát gạch ceramic hoặc tƣơng đƣơng.

đồng/m2 1.670.000 7. Cột gỗ; sàn gỗ; mái lợp tôn có trần; vách ván; nền lát gạch ceramic hoặc tƣơng đƣơng.

đồng/m2 4.500.000 4.740.000 1. Khung, sàn, mái BTCT (có hoặc không dán ngói); tƣờng gạch sơn nƣớc; nền lát gạch ceramic các loại hay tƣơng đƣơng.

5 đồng/m2 4.400.000 4.630.000 2. Khung, sàn BTCT; mái lợp ngói; trần thạch cao; tƣờng gạch sơn nƣớc; nền lát gạch ceramic các loại hay tƣơng đƣơng. Nhà phố liền kề ≥ 5 tầng

đồng/m2 4.300.000 4.530.000 3. Khung, sàn BTCT; mái lợp tôn; trần thạch cao; tƣờng gạch sơn nƣớc; nền lát gạch ceramic các loại hay tƣơng đƣơng.

đồng/m2 4.740.000 4.990.000 1. Khung, sàn, mái BTCT; tƣờng gạch sơn nƣớc; nền lát gạch ceramic các loại hay tƣơng đƣơng.

6 Chung cƣ ≤ 5 tầng

đồng/m2 4.390.000 4.620.000

2. Khung, sàn BTCT; mái lợp ngói hoặc tôn; trần thạch cao; tƣờng gạch sơn nƣớc; nền lát gạch ceramic các loại hay tƣơng đƣơng.

Nhà làm việc, cao ốc văn phòng, trung tâm thƣơng mại B

- Loại phổ thông. đồng/m2 4.250.000 4.480.000

- Loại trang trí đặc biệt (nền lát gạch ceramic hoặc bóng kính có kích thƣớc ≥ 80 x 80; lắp kính trang trí chiếm ≥70% diện tích mặt tiền). 1. Không có tầng hầm

12 Nhà ≤ 5 tầng đồng/m2 4.650.000 4.890.000

đồng/m2 4.460.000 4.700.000 đồng/m2 4.880.000 5.140.000

- Loại phổ thông.

- Loại trang trí đặc biệt 13 Nhà 6- 8 tầng 2. Có 1 tầng hầm

đồng/m2 5.140.000 5.400.000 đồng/m2 5.610.000 5.910.000

- Loại phổ thông.

SVTH : Nguyễn Quang Minh

- Loại trang trí đặc biệt.