17
Tµi nguyªn vµ M«i tr
ư
êng Kú 2 - Th¸ng 9/2017
Nghieân cöùu - Trao ñoåi
Moät laø, cho pheùp chuû ñaàu tö
ñöôïc quyeàn chuyeån nhöôïng toaøn
boä hoaëc moät phaàn döï aùn keå töø
thôøi ñieåm sau khi ñaõ hoaøn thaønh
giaûi phoùng maët baèng döï aùn.
Chuyeån nhöôïng döï aùn BÑS
cuõng laø moät “ñieåm ngheõn” cuûa thò
tröôøng BÑS hieän nay. TP. Hoà Chí
Minh coù khoaûng 500 döï aùn hieän
ñang ngöøng trieån khai laø “phaàn
chìm cuûa taûng baêng haøng toàn kho”,
nhöng ñeán nay vaãn chöa coù giaûi
phaùp hôïp lyù vaø hieäu quaû ñeå xöû lyù
trieät ñeå vaán ñeà naøy. Khoaûn (1.b)
Ñieàu 194 LÑÑ quy ñònh “Ñoái vôùi
caùc döï aùn ñaàu tö xaây döïng kinh
doanh nhaø ôû thì ñöôïc chuyeån
nhöôïng QSDÑ gaén vôùi vieäc
chuyeån nhöôïng toaøn boä hoaëc moät
phaàn döï aùn sau khi ñaõ coù GCN.
Ngöôøi nhaän chuyeån nhöôïng QSDÑ
phaûi thöïc hieän döï aùn ñaàu tö ñuùng
theo tieán ñoä ñaõ ñöôïc pheâ duyeät”;
vaø taïi khoaûn 2 Ñieàu 49 Luaät Kinh
doanh BÑS quy ñònh ñieàu kieän
chuyeån nhöôïng toaøn boä hoaëc moät
phaàn döï aùn BÑS nhö sau:”Chuû
ñaàu tö chuyeån nhöôïng ñaõ coù GCN
veà QSDÑ ñoái vôùi toaøn boä hoaëc
phaàn döï aùn chuyeån nhöôïng”. Hieäp
hoäi nhaän thaáy vieäc chuyeån
nhöôïng döï aùn laø hoaït ñoäng giöõa
caùc nhaø ñaàu tö vôùi nhau, chöa
phaûi laø baùn nhaø ôû cho ngöôøi mua
nhaø. Neáu beân chuyeån nhöôïng
chöa hoaøn taát caùc thuû tuïc ñaàu tö,
xaây döïng thì beân nhaän chuyeån
nhöôïng döï aùn seõ tieáp tuïc thöïc
hieän hoaøn taát caùc coâng vieäc naøy.
Do vaäy, Hieäp hoäi kieán nghò söûa ñoåi
khoaûn (1.b) Ñieàu 194 LÑÑ, vaø söûa
ñoåi khoaûn 2 Ñieàu 49 Luaät Kinh
doanh BÑS ñeå cho pheùp chuû ñaàu
tö ñöôïc quyeàn chuyeån nhöôïng
toaøn boä hoaëc moät phaàn döï aùn keå
töø thôøi ñieåm sau khi ñaõ hoaøn thaønh
giaûi phoùng maët baèng, taïo quyõ ñaát
saïch cuûa döï aùn; coi chuyeån
nhöôïng döï aùn, moät phaàn döï aùn laø
hoaït ñoäng bình thöôøng trong quaù
trình ñaàu tö kinh doanh theo nhu
caàu cuûa caùc doanh nghieäp.
Caên cöù Nghò quyeát cuûa Quoác
hoäi veà thí ñieåm xöû lyù nôï xaáu cuûa
caùc toå chöùc tín duïng, coù hieäu löïc
töø ngaøy 15/08/2017, trong ñoù coù
cô cheá xöû lyù taøi saûn baûo ñaûm laø
döï aùn BÑS chöa coù GCN QSDÑ,
Hieäp hoäi kieán nghò söûa ñoåi Luaät
Kinh doanh BÑS veà chuyeån
nhöôïng döï aùn, moät phaàn döï aùn
BÑS theo cô cheá ñaõ ñöôïc xaùc laäp
taïi Nghò quyeát naøy.
Hai laø, cho pheùp theá chaáp
quyeàn SDÑ, taøi saûn thuoäc sôû
höõu cuûa mình gaén lieàn vôùi ñaát
taïi caùc ngaân haøng ôû nöôùc
ngoaøi, nhöng khi xaûy ra tranh
chaáp thì phaûi ñöôïc xöû lyù theo
phaùp luaät cuûa nöôùc ta.
Khoaûn (2.d) ñieàu 174 LÑÑ
quy ñònh toå chöùc ñöôïc Nhaø nöôùc
giao ñaát coù thu tieàn SDÑ, cho thueâ
ñaát thu tieàn thueâ ñaát moät laàn cho
caû thôøi gian thueâ ñöôïc “Theá chaáp
HIEÄP HOÄI BAÁT ÑOÄNG SAÛN THAØNH PHOÁ HOÀ CHÍ MINH
Kieán nghò söûa ñoåi, boå sung
moät soá ñieàu cuûa Luaät Ñaát ñai naêm 2013
m LEÂ HOAØNG CHAÂU
Chuû tòch Hieäp hoäi Baát ñoäng saûn TP. Hoà Chí Minh
Luaät Ñaát ñai naêm 2013 (LÑÑ) coù hieäu löïc töø ngaøy 01/07/2014 ñeán nay
ñaõ coù taùc ñoäng tích cöïc ñeán neàn kinh teá vaø thò tröôøng BÑS, goùp phaàn
baûo veä quyeàn vaø lôïi ích hôïp phaùp cuûa ngöôøi SDÑ, naâng cao naêng löïc
QLNN treân lónh vöïc ñaát ñai. Tuy nhieân, sau 03 naêm trieån khai thöïc hieän, vaãn
coøn moät soá khieám khuyeát caàn phaûi ñöôïc söûa ñoåi, boå sung. Hieäp hoäi BÑS
TP. Hoà Chí Minh vöøa qua ñaõ coù vaên baûn kieán nghò söûa ñoåi, boå sung moät soá
noäi dung cuûa LÑÑ.
baèng QSDÑ, taøi saûn thuoäc sôû höõu
cuûa mình gaén lieàn vôùi ñaát taïi caùc toå
chöùc tín duïng ñöôïc pheùp hoaït ñoäng
taïi Vieät Nam”, khoâng coù quy ñònh
cho pheùp theá chaáp baèng QSDÑ,
taøi saûn gaén lieàn vôùi ñaát taïi caùc ngaân
haøng ôû nöôùc ngoaøi. Quy ñònh naøy
cho ñeán nay ñaõ khoâng coøn phuø
hôïp vôùi xu theá hoäi nhaäp quoác teá
saâu roäng cuûa nöôùc ta, laøm haïn cheá
khaû naêng huy ñoäng caùc nguoàn löïc
taøi chính töø caùc toå chöùc taøi chính
quoác teá vaø caùc nhaø ñaàu tö nöôùc
ngoaøi phuïc vuï muïc tieâu phaùt trieån
kinh teá ñaát nöôùc vaø thò tröôøng BÑS,
do chöa coù caên cöù phaùp lyù ñeå ñöôïc
theá chaáp QSDÑ, taøi saûn gaén lieàn
vôùi ñaát taïi caùc ngaân haøng ôû nöôùc
ngoaøi, ñeå laøm taêng theâm loøng tin
vaø baûo ñaûm lôïi ích cuûa nhaø ñaàu tö.
Ba laø, coù cô cheá cuï theå ñeå
thöïc hieän quy ñònh “Thu hoài ñaát
ñeå phaùt trieån KT-XH vì lôïi ích
quoác gia, coâng coäng”, vaø quy
ñònh ñaáu giaù quyeàn SDÑ.
Theo ñieàu 62 LÑÑ, Nhaø nöôùc
thu hoài ñaát ñeå phaùt trieån KT-XH vì
lôïi ích quoác gia, coâng coäng trong
moät soá tröôøng hôïp, trong ñoù coù caùc
döï aùn xaây döïng khu ñoâ thò môùi,
chænh trang ñoâ thò, taùi ñònh cö, nhaø
ôû cho sinh vieân, nhaø ôû xaõ hoäi... ñeàu
thuoäc dieän ñöôïc Nhaø nöôùc thu hoài
ñaát. Treân thöïc teá, nhieàu döï aùn nhaø
ôû thuoäc ñòa baøn chænh trang ñoâ thò
nhöng doanh nghieäp vaãn phaûi töï
tieán haønh coâng taùc giaûi phoùng maët
baèng thoâng qua vieäc thöông löôïng
boài thöôøng hoaëc mua laïi töø ngöôøi
chuû ñaát; nhieàu döï aùn ñaõ ñöôïc boài
thöôøng hôn 80% dieän tích, thaäm
chí ñeán 98% dieän tích ñaát döï aùn,
nhöng phaàn coøn laïi doanh nghieäp
khoâng theå thöông löôïng boài thöôøng
ñöôïc ñeå trieån khai ñaàu tö (phaàn lôùn
laø do chuû ñaát ñoøi boài thöôøng vôùi giaù
cao phi lyù), thaäm chí coù döï aùn taïi
quaän 2 ñaõ ñöôïc UBND thaønh phoá
Hoà Chí Minh quyeát ñònh thu hoài ñaát
nhöng vaãn bò 01 chuû ñaát khieáu kieän
keùo daøi. Hieän nay, Taïi TP. Hoà Chí
Minh, coù khoaûng 500 döï aùn bò taïm
ngöøng trieån khai do nhieàu nguyeân
nhaân, trong ñoù coù nguyeân nhaân do
vöôùng giaûi phoùng maët baèng; Hieäp
hoäi kieán nghò söûa ñoåi, boå sung Ñieàu
62 LÑÑ ñeå xaùc ñònh roõ thaåm quyeàn
cuûa UBND caáp tænh khi coâng boá
caùc khu vöïc chænh trang ñoâ thò, thì
ñöôïc thöïc hieän cô cheá Nhaø nöôùc
thu hoài ñaát ñeå sôùm trieån khai thöïc
hieän döï aùn; traùnh tình traïng ngöôøi
coù ñaát lôïi duïng söï thieáu chaët cheõ
cuûa heä thoáng phaùp luaät ñeå khieáu
kieän keùo daøi; vaø coù cô cheá hoã trôï
nhöõng döï aùn ñaõ boài thöôøng töø 80%
dieän tích trôû leân ñeå giaûi phoùng phaàn
maët baèng coøn laïi, sôùm ñöa döï aùn
vaøo trieån khai thöïc hieän, Hieäp hoäi
ñeà xuaát coù theå baèng cô cheá thoâng
qua quyeát ñònh cuûa toøa aùn ñeå baûo
ñaûm quyeàn lôïi chính ñaùng cuûa
ngöôøi coù ñaát vaø caû chuû ñaàu tö, maø
caùc beân lieân quan coù nghóa vuï
chaáp haønh baûn aùn cuûa toøa.
Hieäp hoäi kieán nghò coù cô cheá
thöïc hieän hieäu quaû caùc quy ñònh
naøy, giao cho “Toå chöùc phaùt trieån
quyõ ñaát” thöïc hieän GPMB theo
quyeát ñònh thu hoài ñaát ñeå thöïc hieän
KH SDÑ theo quy hoaïch ñaõ ñöôïc
duyeät, sau ñoù tieán haønh ñaáu giaù
ñaát, hoaëc ñaáu thaàu döï aùn coù SDÑ
ñeå löïa choïn nhaø ñaàu tö. Nhö vaäy,
ngöôøi coù ñaát coù ñieàu kieän ñöôïc boài
thöôøng thoûa ñaùng, coâng baèng thì
seõ haïn cheá toái ña vieäc khieáu kieän
nhaát laø tình traïng khieáu kieän ñoâng
ngöôøi veà ñaát ñai hieän nay; caùc nhaø
ñaàu tö coù cô hoäi tieáp caän quyõ ñaát
moät caùch minh baïch, bình ñaúng;
vaø taïo ñöôïc nguoàn thu ngaân saùch
raát lôùn. Hieäp hoäi ñeà nghò haïn cheá
toái ña vieäc chæ ñònh nhaø ñaàu tö caùc
khu ñaát vaøng, hoaëc khi thöïc hieän
phöông thöùc xaây döïng - chuyeån
giao (BT), hôïp taùc coâng - tö (PPP),
hoaëc khi thöïc hieän chuû tröông coå
phaàn hoùa, hoaëc trong quaù trình
thöïc hieän thu hoài quyõ ñaát do saép
xeáp laïi, xöû lyù truï sôû laøm vieäc, cô sôû
hoaït ñoäng söï nghieäp, cô sôû saûn
xuaát, kinh doanh maø taøi saûn gaén
lieàn vôùi ñaát thuoäc sôû höõu nhaø
nöôùc. Nhöng ñeå phaùt huy vai troø
cuûa Toå chöùc phaùt trieån quyõ ñaát thì
caàn phaûi caáp voán ban ñaàu ñuû lôùn
ñeå hoaït ñoäng, vaän haønh linh hoaït
vaø coù cô cheá kieåm soaùt chaët cheõ
ñeà phoøng tieâu cöïc.
Boán laø, kieán nghò giao thaåm
quyeàn cho höôøng tröïc HÑND
caáp tænh thu hoài ñaát caùc döï aùn
ñöôïc boå sung giöõa hai kyø hoïp.
Taïi khoaûn 8 Ñieàu 2 Nghò ñònh
01/2017/NÑ-CP quy ñònh “Tröôøng
hôïp coù boå sung döï aùn, coâng trình
maø phaûi thu hoài ñaát theo quy ñònh
taïi khoaûn 3 Ñieàu 62 cuûa LÑÑ thì
phaûi ñöôïc HÑND tænh, thaønh phoá
tröïc thuoäc trung öông thoâng qua
tröôùc khi UBND caáp tænh xem xeùt,
chaáp thuaän cho pheùp ñeå thöïc hieän
vaø caäp nhaät vaøo keá hoaïch SDÑ
haøng naêm caáp huyeän cuûa naêm tieáp
theo”. Treân thöïc teá, HÑND caáp
tænh moãi naêm thöôøng chæ hoïp 02
laàn. Do vaäy, ñeå giaûi quyeát tröôøng
hôïp coù boå sung döï aùn giöõa hai kyø
hoïp HÑND, Hieäp hoäi kieán nghò
söûa ñoåi, boå sung khoaûn 3 Ñieàu 62
LÑÑ, vaø khoaûn 8 Ñieàu 2 Nghò ñònh
01/2017/NÑ-CP theo höôùng giao
quyeàn cho Thöôøng tröïc HÑND
caáp tænh thoâng qua, vaø baùo caùo laïi
HÑND trong kyø hoïp tieáp theo;
hoaëc cho pheùp HÑND caáp tænh
ñöôïc uûy quyeàn cho Thöôøng tröïc
HÑND thoâng qua, vaø baùo caùo laïi
HÑND trong kyø hoïp tieáp theo.
Naêm laø, kieán nghò cho mieãn,
giaûm, hoaëc chöa thu tieàn SDÑ,
tieàn thueâ ñaát ñoái vôùi döï aùn ñaàu
tö xaây döïng nhaø ôû thöông maïi
cho thueâ giaù reû.
Hieäp hoäi kieán nghò söûa ñoåi, boå
sung khoaûn (1.a) Ñieàu 110 LÑÑ
Tµi nguyªn vµ M«i tr
ư
êng Kú 2 - Th¸ng 9/2017
18
theo höôùng giao quyeàn cho
UBND caáp tænh xem xeùt: (1) Cho
mieãn, giaûm tieàn SDÑ, tieàn thueâ ñaát
ñoái vôùi döï aùn ñaàu tö xaây döïng nhaø
ôû thöông maïi cho thueâ giaù reû phuø
hôïp vôùi ñaëc ñieåm töøng döï aùn vaø
tình hình cuûa ñòa phöông; hoaëc (2)
Thuû töôùng Chính phuû cho pheùp
thöïc hieän thí ñieåm: Chuû ñaàu tö döï
aùn ñaàu tö xaây döïng nhaø ôû thöông
maïi cho thueâ giaù reû ñöôïc taïm
hoaõn chöa noäp tieàn SDÑ, tieàn thueâ
ñaát trong voøng ñôøi döï aùn (do caùch
laøm naøy khoâng traùi LÑÑ maø chæ laø
söï vaän duïng phuø hôïp). Neáu chuû
ñaàu tö chuyeån muïc ñích döï aùn
thaønh nhaø ôû thöông maïi ñeå baùn
thì phaûi noäp tieàn SDÑ.
Kieán nghò Chính phuû xem xeùt
söûa ñoåi, boå sung Nghò ñònh
01/2017/NÑ-CP, hoaëc Thuû töôùng
Chính phuû cho pheùp thí ñieåm thöïc
hieän vieäc giao thaåm quyeàn cho chi
nhaùnh Vaên phoøng ÑKÑÑ taïi caùc
quaän, huyeän cuûa TP. Hoà Chí
Minh, TP. Haø Noäi ñöôïc caáp ñoåi,
caáp laïi GCN QSDÑ, quyeàn sôû
höõu nhaø ôû vaø taøi saûn khaùc gaén
lieàn vôùi ñaát. Veà laâu daøi, ñeà nghò
söûa ñoåi LÑÑ ñeå UBND caáp huyeän
ñöôïc caáp GCN laàn ñaàu cho toå
chöùc. Hieäp hoäi nhaän thaáy “moät
chieác aùo haønh chính” khoâng theå
maëc vöøa cho taát caû 63 tænh, thaønh
phoá tröïc thuoäc trung öông. TP.
Hoà Chí Minh, Haø Noäi caàn coù cô
cheá ñaëc thuø rieâng ñeå giaûi quyeát
caùc TTHC chính phuø hôïp vôùi ñieàu
kieän cuûa chính quyeàn ñoâ thò. Do
vaäy, vieäc giao quyeàn cho chi
nhaùnh Vaên phoøng ÑKÑÑ taïi caùc
quaän, huyeän taïi TP. Hoà Chí Minh,
Haø Noäi ñöôïc caáp ñoåi, caáp laïi
GCNQ SDÑ; vaø söûa ñoåi LÑÑ ñeå
UBND caáp huyeän ñöôïc caáp soå ñoû
laàn ñaàu cho toå chöùc laø heát söùc caàn
thieát ñeå giaûi quyeát nhanh vaø kòp
thôøi nhu caàu cuûa ngöôøi daân vaø
doanh nghieäp.
Saùu laø, kieán nghò cô cheá ñeå
ñaåy maïnh thöïc hieän “quyeàn goùp
voán quyeàn SDÑ”
Ñieàu 167 LÑÑ ñaõ quy ñònh
ngöôøi SDÑ coù “quyeàn goùp voán
quyeàn SDÑ” ñeå cuøng laøm aên
chung, hoaëc goùp voán vaøo caùc döï
aùn kinh teá, döï aùn nhaø ôû. Ñaây laø
chính saùch môùi töông töï nhö
chính saùch cuûa caùc nöôùc tieân tieán
maø ñieån hình laø Thuïy Ñieån coù raát
nhieàu hôïp taùc xaõ, ñaëc bieät laø hôïp
taùc xaõ phaùt trieån nhaø ôû. Neáu thöïc
hieän theo phöông thöùc naøy ñeå
chænh trang ñoâ thò cuõ, phaùt trieån
caùc khu ñoâ thò môùi, khu daân cö
môùi, khu nhaø ôû, KCN, dòch vuï...
thì ngöôøi SDÑ coù lôïi, taøi saûn
quyeàn SDÑ cuûa mình sau khi goùp
voán vaøo doanh nghieäp seõ sinh lôïi,
ñöôïc öu ñaõi mua hoaëc thueâ nhaø,
taïo ñöôïc söï ñoàng thuaän xaõ hoäi;
chuû ñaàu tö cuõng coù lôïi vì giaûm
ñöôïc chi phí boài thöôøng, giaûi
phoùng maët baèng, haïn cheá xung
ñoät quyeàn lôïi giöõa chuû ñaàu tö vaø
ngöôøi daân... Nhöng trong thôøi
gian qua, phöông thöùc naøy gaàn
chöa ñöôïc thöïc hieän treân thöïc teá
neân khoâng phaùt huy ñöôïc taùc
duïng. Hieäp hoäi kieán nghò Chính
phuû caàn ban haønh cô cheá ñeå
khuyeán khích ngöôøi daân vaø chuû
ñaàu tö thöïc hieän quyeàn goùp voán
QSDÑ vaøo döï aùn, vôùi moät soá noäi
dung, nhö sau: Khuyeán khích chuû
ñaàu tö quan taâm thöïc söï ñeán
phöông thöùc ngöôøi daân goùp voán
vaøo döï aùn baèng QSDÑ, vaø coù
phöông aùn toå chöùc thöïc hieän raát
cuï theå, thöïc teá khi ñöôïc giao döï
aùn coù SDÑ. Tuyeân truyeàn, giaûi
thích ñeå ngöôøi daân hieåu roõ lôïi ích
khi thöïc hieän goùp voán baèng
QSDÑ. Coù cô cheá toå chöùc thöïc
hieän hieäu quaû ñeå daân tin, ñaëc bieät
laø cho ngöôøi SDÑ noâng nghieäp
sau khi goùp voán baèng QSDÑ thì
vaãn ñöôïc gia haïn thôøi gian thueâ
ñaát kyø tieáp theo ñeå baûo ñaûm
quyeàn lôïi khi goùp voán. Coù bieän
phaùp ñeå ngöôøi daân yeân taâm seõ
ñöôïc baûo ñaûm chaéc chaén quyeàn
lôïi cuûa mình trong quaù trình thöïc
hieän döï aùn, nhaát laø quyeàn lôïi nhaø
ôû trong döï aùn chænh trang ñoâ thò,
xaây döïng laïi chung cö cuõ, di dôøi
nhaø treân vaø ven keânh raïch. Coù cô
cheá ñuû maïnh ñeå baûo veä coå ñoâng
nhoû trong doanh nghieäp coå phaàn,
khoâng ñeå bò maát voán trong quaù
trình kinh doanh. Phaûi baûo ñaûm
daân chuû, coâng khai, minh baïch.
Baûy laø, kieán nghò kyø haïn
quy hoaïch SDÑ caáp quoác gia 10
naêm, ñònh höôùng SDÑ 20 naêm,
taàm nhìn SDÑ 30 naêm.
Khoaûn (2.a) ñieàu 38 LÑÑ quy
ñònh noäi dung QHSDÑ caáp quoác
gia coù “Ñònh höôùng SDÑ 10 naêm”.
Hieäp hoäi nhaän thaáy taàm nhìn
QHSDÑ caáp quoác gia chæ ñònh
höôùng SDÑ 10 naêm laø quaù ngaén,
khoâng theå hieän ñöôïc taàm nhìn
chieán löôïc, daøi haïn, vaø chöa
thoáng nhaát vôùi ñònh höôùng thôøi
gian quy hoaïch chung xaây döïng.
Hieäp hoäi kieán nghò söûa ñoåi “Kyø
haïn QHSDÑ caáp quoác gia 10
naêm, ñònh höôùng SDÑ 20 naêm,
taàm nhìn SDÑ 30 naêm”.
Taùm laø, kieán nghò quy ñònh
caáp huyeän khoâng laäp QHSDÑ
maø chæ coù traùch nhieäm laäp vaø
thöïc hieän KHSDÑ 05 naêm vaø
haèng naêm.
Quy ñònh taïi khoaûn 3 ñieàu 36
LÑÑ veà “QHSDÑ caáp huyeän” laø
khoâng caàn thieát, hôn nöõa khaùi
nieäm “caáp huyeän” coøn chæ caùc
quaän thuoäc thaønh phoá tröïc thuoäc
trung öông; thò xaõ thuoäc tænh. Do
vaäy, Hieäp hoäi kieán nghò quy ñònh
caáp huyeän khoâng laäp QHSDÑ maø
chæ coù traùch nhieäm laäp vaø thöïc
hieän KHSDÑ 05 naêm vaø haèng
naêm thì phuø hôïp hôn, tieát kieäm
thôøi gian, nhaân löïc vaø NSNN.n
19
Tµi nguyªn vµ M«i tr
ư
êng Kú 2 - Th¸ng 9/2017