1
BỘ TƯ PHÁP
CỤC PHỔ BIẾN GIÁO DỤC PHÁP LUẬT
PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI
DÀNH CHO DOANH NGHIỆP VỪA VÀ NHỎ
HÀ NỘI – 2024
2
LỜI NÓI ĐẦU
Theo Tổng cục Thống kê, Doanh nghiệp vừa và nhỏ (DNVVN) chiếm hơn
97% tổng số doanh nghiệp tại Việt Nam, đóng góp lớn vào GDP và tạo nhiều việc
làm cho xã hội. Với lợi thế linh hoạt, DNVVN đã góp phần không nhỏ vào việc
thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và đổi mới sáng tạo cùng khả năng thích ứng cao
trong điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế ngày càng sâu rộng. Tuy nhiên, một trong
những rào cản lớn nhất mà DNVVN phải đối mặt là việc tiếp cận và sử dụng đất
đai, một nguồn lực quan trọng và thiết yếu cho hoạt động sản xuất, kinh doanh.
Pháp luật đất đai tại Việt Nam luôn là một lĩnh vực phức tạp, thường xuyên
thay đổi và có tác động lớn đến hoạt động của doanh nghiệp. Việc nắm vững các
quy định pháp luật liên quan đến đất đai không chỉ giúp DNVVN tuân thủ pháp
luật mà còn tạo ra lợi thế cạnh tranh, giảm thiểu rủi ro và tối ưu hóa hiệu quả sử
dụng đất. Điều này đặc biệt quan trọng trong bối cảnh hiện nay, khi Luật Đất đai
2024 với nhiều điểm mới quan trọng, đã chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024,
mở ra nhiều cơ hội và cũng đặt ra nhiều thách thức cho cộng đồng doanh nghiệp.
Cuốn "Pháp luật đất đai với doanh nghiệp vừa và nhỏ" được biên soạn với
mục tiêu cung cấp một cái nhìn tổng quan, dễ hiểu và thiết thực về các quy định
pháp luật đất đai liên quan đến DNVVN. Chúng tôi mong muốn tài liệu này sẽ trở
thành một cẩm nang hữu ích, giúp các doanh nghiệp hiểu rõ hơn về quyền và
nghĩa vụ của mình trong việc sử dụng đất, các quy trình thủ tục pháp lý cần thiết,
cũng như những vấn đề thường gặp và giải pháp khắc phục.
Nội dung cuốn sách được trình bày với mục đích dễ tiếp cận, bao gồm các
vấn đề chính:
- Khái quát về doanh nghiệp vừa và nhỏ tại Việt Nam và kinh nghiệm quốc
tế: Cung cấp cho người đọc hiểu về DNVVN cùng những vai trò của
DNVVN trong nền kinh tế hiện nay;
- Các chuyên đề pháp luật đất đai với DNVVN: mỗi chuyên đề sẽ đi sâu phân
tích từng mảng pháp luật đất đai trong mối quan hệ với DNVVN như “các
phương thức tiếp cận đất đai”; “Quyền và nghĩa vụ của DNVVN trong việc
3
sử dụng đất”; “Bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất của các chủ thể
sử dụng đất là DNVVN”…;
- Tổng hợp các câu hỏi về pháp luật đất đai năm 2024 đối với DNVVN:
Thông qua việc giải đáp các câu hỏi ở nhiều nội dung khác nhau của pháp
luật đất đai giúp cho các DNVVN xác định được nhanh chóng và chính xác
các vấn đề thực tiễn để giải quyết một cách hiệu quả;
- Bình luận một số bản án liên quan tới DNVVN.
Chúng tôi hy vọng rằng cuốn sách này sẽ là một nguồn thông tin hữu ích,
giúp các DNVVN nâng cao hiểu biết về pháp luật đất đai, từ đó đưa ra các quyết
định đúng đắn và hiệu quả trong hoạt động sản xuất, kinh doanh, trong việc khai
thác, quản lý và sử dụng đất đai. Chúng tôi cũng mong muốn cuốn sách này sẽ
góp phần vào việc cải thiện môi trường đầu tư, tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát
triển bền vững của DNVVN và của nền kinh tế Việt Nam nói chung.
Cuốn sách này có thể còn những thiếu sót, chưa đáp ứng hoàn toàn kỳ vọng
của bạn đọc, nhất là các doanh nghiệp. Do vậy, chúng tôi mong muốn nhận được
ý kiến đóng góp chân thành từ bạn đọc để cuốn sách ngày càng hoàn thiện và hữu
ích hơn.
Trân trọng./.
Hà Nội, tháng 12 năm 2024
Đồng chủ biên:
TS. Đỗ Xuân Trọng & TS. Phạm Thu Thuỷ
4
MỤC LỤC
LỜI NÓI ĐẦU ........................................................................................................................... 2
PHẦN 1. KHÁI QUÁT DOANH NGHIỆP VỪA VÀ NHỎ TẠI VIỆT NAM VÀ KINH
NGHIỆM QUỐC TẾ ................................................................................................................ 7
PHẦN 2. CÁC CHỦ ĐỀ PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI VỚI DOANH NGHIỆP VỪA VÀ NHỎ
.................................................................................................................................................. 19
1. Các phương thức tiếp cận đất đai của Doanh nghiệp vừa và nhỏ theo Luật Đất
đai năm 2024 .................................................................................................. 19
2. Địa vị pháp lý của Doanh nghiệp vừa và nhỏ sử dụng đất theo Luật Đất đai
năm 2024 ........................................................................................................ 29
3. Pháp luật về thu hồi đất đối với chủ thể sử dụng đất là Doanh nghiệp vừa và
nhỏ theo Luật Đất đai năm 2024 .................................................................... 45
4. Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
cho Doanh nghiệp vừa và nhỏ theo Luật Đất đai năm 2024 .......................... 91
5. Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai đối với Doanh nghiệp vừa và nhỏ sử
dụng đất theo Luật Đất đai năm 2024 .......................................................... 103
6. Pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản ......................................... 117
PHẦN 3. TỔNG HỢP CÂU HỎI VỀ PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2024 ĐỐI VỚI
DOANH NGHIỆP VỪA VÀ NHỎ ...................................................................................... 152
1. Doanh nghiệp vừa và nhỏ có là đối tượng điều chỉnh của Luật Đất đai năm
2024 không? ................................................................................................. 152
2. Các hành vi bị nghiêm cấm trong lĩnh vực đất đai có áp dụng đối với Doanh
nghiệp vừa và nhỏ không? .......................................................................... 152
3. Hãy làm rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc cung cấp thông tin đất đai
cho các Doanh nghiệp vừa và nhỏ? ............................................................. 153
4. Doanh nghiệp vừa và nhỏ được tiếp cận đất đai thông qua những phương thức
nào? .............................................................................................................. 153
5. Doanh nghiệp vừa và nhỏ có quyền và nghĩa vụ gì trong sử dụng đất theo Luật
Đất đai năm 2024? ....................................................................................... 155
6. Doanh nghiệp vừa và nhỏ có được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp
không? .......................................................................................................... 158
5
7. Doanh nghiệp vừa và nhỏ được quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất
không? .......................................................................................................... 159
8. Doanh nghiệp vừa và nhỏ thực hiện quyền chuyển quyền thuê đất trong hợp
đồng thuê đất như thế nào? .......................................................................... 160
9. Doanh nghiệp vừa và nhỏ có được mua bán bất động sản không? Trình tự thực
hiện và những nghĩa vụ tài chính được quy định như thế nào? ................... 162
10. Doanh nghiệp vừa và nhỏ có được thế chấp quyền sử dụng đất không? Thế
chấp ở đâu? Trình tự thủ tục thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất? ......... 164
11. Doanh nghiệp vừa và nhỏ có được nhận chuyển nhượng dự án bất động sản
không? Cần đáp ứng những điều kiện gì? Cần lưu ý gì khi tham gia thực hiện
giao dịch nhận chuyển nhượng dự án bất động sản? ................................... 166
12. Hoạt động lập quy hoạch kế hoạch sử dụng đất ảnh hưởng như thế nào với
việc sử dụng đất của Doanh nghiệp vừa và nhỏ? ......................................... 168
13. Doanh nghiệp vừa và nhỏ đang sử dụng đất có bị thu hồi đất không? Trong
trường hợp nào? Trình tự thủ tục như thế nào? ........................................... 168
14. Doanh nghiệp vừa và nhỏ không đồng ý với phương án bồi thường, quyết định
thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì Doanh nghiệp vừa và nhỏ
phải làm gì? Trình tự thực hiện như thế nào? .............................................. 181
15. Tài sản và chi phí đầu tư vào đất của Doanh nghiệp vừa và nhỏ có đất bị thu
hồi được bồi thường như thế nào? ............................................................... 183
16. Doanh nghiệp vừa và nhỏ có đất bị thu hồi được hưởng chính sách hỗ trợ nào?
17. Doanh nghiệp vừa và nhỏ có được nhận chuyển nhượng đất ở không? Khi bị
thu hồi đất này thì có được hưởng chính sách tái định cư không? .............. 188
18. Doanh nghiệp vừa và nhỏ đang sử dụng đất có bị trưng dụng đất không? Trong
trường hợp nào? Trình tự thủ tục như thế nào? .......................................... 189
19. Doanh nghiệp vừa và nhỏ đang sử dụng đất có được chuyển sang mục đích
khác với mục đích đang sử dụng không? Trình tự thủ tục như thế nào? ..... 191
20. Doanh nghiệp vừa và nhỏ để được nhà nước giao đất, cho thuê đất thì phải
đáp ứng những điều kiện gì? ........................................................................ 192
21. Cơ quan nào có thẩm quyền giao đất cho thuê đất đối với Doanh nghiệp vừa
và nhỏ? ......................................................................................................... 193