B TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TR NGỘ ƯỜ
=====================
KINH NGHI M N C NGOÀI Ệ ƯỚ
V QU N LÝ VÀ PHÁP LU T ĐT ĐAIỀ Ả Ậ Ấ
1
Tháng 9/2012
2
M C L CỤ Ụ
I. KHÁI NI M QU C TỆ Ố Ế VỀ QU N LÝ ĐT ĐAIẢ Ấ .........................................................4
II. M T S N I DUNG TRONG PHÁP LU T ĐT ĐAI C A M T S N CỘ Ố Ộ Ậ Ấ Ủ Ộ Ố ƯỚ ...............5
1. CH Đ S H U ĐT ĐAIẾ Ộ Ở Ữ Ấ ..............................................................................................5
1.1 Ch đ s h u đt đai c a nhóm các n c phát tri n (nhóm G7)ế ộ ở ữ ấ ủ ướ ể ..............................5
1.2. Ch đ s h u đt đai c a nhóm các qu c gia thu c kh i XHCN cũ (Liên Xô cũ và ế ộ ở ữ ấ ủ ố ộ ố
Đông Âu)...............................................................................................................................6
1.3. Ch đ s h u đt đai c a các n c có n n kinh t chuy n đi - Các n c thu c ế ộ ở ữ ấ ủ ướ ề ế ể ổ ướ ộ
Liên Xô cũ và Đông Âu........................................................................................................6
1.4. Ch đ s h u đt đai c a các n c đang phát tri nế ộ ở ữ ấ ủ ướ ể .................................................7
1.5. Ch đ s h u đt đai c a m t s n c ASEANế ộ ở ữ ấ ủ ộ ố ướ ......................................................8
2. ĐI U TRA C B N V ĐT ĐAIỀ Ơ Ả Ề Ấ ....................................................................................8
- Rumani:...............................................................................................................................9
3. QUY HO CH, K HO CH S D NG ĐTẠ Ế Ạ Ử Ụ Ấ ..................................................................10
4. TÀI CHÍNH, ĐNH GIÁ ĐT, THU H I, B I TH NG ĐT ĐAI, TÁI ĐNH CỊ Ấ Ồ Ồ ƯỜ Ấ Ị Ư.19
4.1. Khái quát nh ng quy đnh c a Trung Qu c, n Đ, Hàn Qu c, Úcữ ị ủ ố Ấ ộ ố .........................19
4.2. Các kho n thu ngân sách nhà n c t đtả ướ ừ ấ .................................................................32
4.3. Đnh giá đtị ấ .................................................................................................................33
5. ĐĂNG KÝ ĐT ĐAI VÀ TÀI S N G N LI N TRÊN ĐTẤ Ả Ắ Ề Ấ ..........................................39
- Anh:...................................................................................................................................39
- Hoa Kỳ..............................................................................................................................40
- Scotland.............................................................................................................................41
- Hà Lan...............................................................................................................................42
6. H TH NG THÔNG TIN ĐT ĐAI VÀ C S D LI U ĐT ĐAIỆ Ố Ấ Ơ Ở Ữ Ệ Ấ .........................42
- Liên minh Châu Âu...........................................................................................................42
- Th y Đi nụ ể ........................................................................................................................43
Rumani: ..............................................................................................................................43
- Úc......................................................................................................................................44
7. QUY N S D NG ĐT C A NG I N C NGOÀI Ề Ử Ụ Ấ Ủ ƯỜ ƯỚ ...........................................47
- Hàn Qu cố..........................................................................................................................47
- Trung Qu cố.......................................................................................................................47
- Đài Loan............................................................................................................................48
- Th y Đi nụ ể ........................................................................................................................48
- M t s n c Châu Phiộ ố ướ .....................................................................................................49
3
I. KHÁI NI M QU C TỆ Ố Ế VỀ QU N LÝ ĐT ĐAIẢ Ấ
Đt đai có m t v trí đc bi t đi v i con ng i, xã h i, dù b t kì qu c giaấ ộ ị ặ ệ ố ớ ườ ộ ở ấ ố
nào và ch đ nào. Không m t qu c gia nào không có lãnh th , không có đt đai c aế ộ ộ ố ổ ấ ủ
mình, n i di n ra m i ho t đng kinh t - xã h i c a qu c gia. Dù đâu hay làm gì,ơ ễ ọ ạ ộ ế ộ ủ ố ở
thì các ho t đng s n xu t, sinh ho t c a con ng i đu là trên đt đai. B i th , đtạ ộ ả ấ ạ ủ ườ ề ấ ở ế ấ
đai luôn đc coi là v n quý c a xã h i, và luôn đc chú tâm gìn gi và phát huyượ ố ủ ộ ượ ữ
ti m năng t đt.ề ừ ấ
Qu n lý đt đaiả ấ là m t khái ni mộ ệ có thể liên quan đnế nh ng n l cữ ỗ ự
c aủ chính phủ đ qu n lýể ả tài nguyên đt.ấ Các đnh nghĩa v qu n lý đt đaiị ề ả ấ và nh ngữ
n l c qu n lý đt đai đc qu c tỗ ự ả ấ ượ ố ế ch p nh nấ ậ bao g m:ồ
Qu n lý đt đai (Land management)ả ấ bao g m cácồ quy trình để s d ngử ụ tài
nguyên đtấ có hi uệ qu .ả Đây ch y u là trách nhi mủ ế ệ c a ch s h uủ ủ ở ữ đt. Chínhấ
phủ cũng có m c tiêuụ tăng c ngườ qu n lý đt đaiả ấ hi u qu nh là m t ph nệ ả ư ộ ầ c aủ m cụ
tiêu thúc đyẩ phát tri n kinh tể ế và xã h i b n v ngộ ề ữ
Qu n lý hành chính vả ề đtấ đai (Land administration) liên quan đn vi c xâyế ệ
d ng c ch qu n lýự ơ ế ả quy nề đi v i đt đai vàốớấ s d ngử ụ đt,ấ quá trình sử
d ngụ đtấ và giá tr c aị ủ đtấ đai thu c th m quy nộ ẩ ề c aủ Chính phủ đ thúc đyể ẩ qu n lýả
đt đaiấ hi u qu , b n v ngệ ả ề ữ và b o đm quy n vả ả ề ề tài s n.ả
Qu n tr đt đai (Land governance)ả ị ấ thể hi nệ trách nhi mệ c aủ Chính phủ trong
qu n lý đt đaiả ấ thông qua vi cệ t p trung vàoậ các v n đấ ề chính sách và t m quanầ
tr ngọ c aủ vi c qu n lý hi u qu .ệ ả ệ ả Qu n tr đt đaiả ị ấ có thể đc hi u làượ ể cách chính
phủ đi u hành c chề ơ ế qu n lý đt đaiả ấ
Qu n lý Nhà n cả ướ v đtề ấ đai có th có nhi u nghĩa khác nhau t i các n cể ề ạ ướ
khác nhau. Qu n lý nhà n c v đt đai có thả ướ ề ấ ể đng nghĩaồ v iớ qu n lý đtả ấ đai, t pậ
trung vào cách th cứ chính ph xây d ngủ ự và th cự hi nệ các chính sách đt đaiấ và qu nả
lý đt đaiấ cho t t c các lo iấ ả ạ đtấ không phân bi tệ quy n s d ngề ử ụ đt. C ấ ụ th h n,ể ơ
đây là quá trình Nhà n cướ qu n lýả đt đaiấ thu c s h u c aộ ở ữ ủ Nhà n cướ
và giao đtấ cho các m c đíchụ s d ng khác nhau.ử ụ
Đa chínhị là hệ th ngố thông tin đt đai, cung c pấ ấ thông tin cho qu n lý đtả ấ
đai về quy n đt đai, s d ngề ấ ử ụ đt và giá trấ ị đt đai.ấ Đa chínhị là m tộ h th ng thôngệ ố
tin đaị lý trong đó thông tin đc k t n iượ ế ố v iớ ph m viạ và v trí đa lýị ị thông qua t aọ
độ và b n đ.ả ồ Đa chínhị cũng bao g mồ n i dung mô tộ ả m t đn v c b n trong hộ ơ ị ơ ả ệ
th ngố thông tin, th ng làườ m t m nh đtộ ả ấ và đa ra m tư ộ nh n d ng duy nh tậ ạ ấ cho đnơ
vị đó.
Đtấ đai không ch gi i h n là b m t trái đt,ỉ ớ ạ ề ặ ấ mà còn đc hi u nh là kháiượ ể ư
ni m pháp lý v b t đng s n.ệ ề ấ ộ ả Tài s n h p phápả ợ đc đnh nghĩa là không gian bênượ ị
trên, d iướ ho cặ trên m t đtặ ấ và bao g m m t s công trình xây d ngồ ộ ố ự v m t v tề ặ ậ
ch tấ ho cặ pháp lý g n v i tài s n đó,ắ ớ ả ví dụ m t tòa nhà.ộ Khái ni m đt đaiệ ấ cũng bao
g mồ các khu v c có n c bao ph .ự ướ ủ
B n ch tả ấ c a qu n lýủ ả đt đai hi u quấ ệ ả là s d dàng ti p c nự ễ ế ậ thông tin
đáng tin c yậ và c p nh tậ ậ về quy n s d ng, m c đích s d ng vàề ử ụ ụ ử ụ giá đt.ấ Do đó,
4
k t quế ả c aủ quá trình qu n lý đt đaiả ấ là ph iả xây d ng đcự ượ h th ng thông tinệ ố đcượ
liên t c c p nh tụ ậ ậ và có thể đc phượ ổ bi nế r ng rãiộ đn các ch thế ủ ể thị tr ngườ và
chính phủ đ qu n lý đt đaiể ả ấ b nề v ng. Nh ng thông tin v đăng kýữ ữ ề trong nhi uề
tr ng h pườ ợ mang l iạ quy n l iề ợ ho c cung c p thông tinặ ấ v quy n l i, do v y, c nề ề ợ ậ ầ
ph iả đáng tin c yậ và mang tính đc l p.ộ ậ Đng th i, đó là lí do t i saoồ ờ ạ h uở ầ
h tế các n c,ướ trách nhi mệ đi v i h th ng thông tinố ớ ệ ố thu c v chính ph .ộ ề ủ
Qu n lý nhà n c là m t thu t ng đc s d ng ch y u là các n c n iả ướ ộ ậ ữ ượ ử ụ ủ ế ở ướ ơ
đt đai thu c s h u c a Nhà n c đ mô t cách Nhà n c qu n lý đt đai và ki mấ ộ ở ữ ủ ướ ể ả ướ ả ấ ể
soát vi c s d ng đt. T i các qu c gia có s h u ch y u t nhân v đt đai, sệ ử ụ ấ ạ ố ở ữ ủ ế ư ề ấ ự
ki m soát c a Chính ph trong vi c s d ng đt đc th c hi n ch y u thông quaể ủ ủ ệ ử ụ ấ ượ ự ệ ủ ế
h th ng quy ho ch s d ng đt và h th ng đa chính. ệ ố ạ ử ụ ấ ệ ố ị
M t thu t ng khác v qu n lý nhà n c đã đc gi i thi u b i các t ch cộ ậ ữ ề ả ướ ượ ớ ệ ở ổ ứ
qu c t trong nh ng năm g n đây là qu n lý đt đai, đc đnh nghĩa là quá trình phátố ế ữ ầ ả ấ ượ ị
tri n và th c hi n các chính sách đt đai đi v i các lo i hình s d ng đt và qu n lýể ự ệ ấ ố ớ ạ ử ụ ấ ả
các t ch c qu n lý đt đai.ổ ứ ả ấ
II. M T S N I Ộ Ố Ộ DUNG TRONG PHÁP LU T ĐT ĐAI C A M T S N CẬ Ấ Ủ Ộ Ố ƯỚ
1. CH Đ S H U ĐT ĐAIẾ Ộ Ở Ữ Ấ
1.1 Ch đ s h u đt đai c a nhóm các n c phát tri n (nhóm G7)ế ộ ở ữ ấ ủ ướ ể
Nhóm G7 bao g m các n c: Anh, Đc, Canađa, Ý, M , Nh t B n và C ngồ ướ ứ ỹ ậ ả ộ
hoà Pháp. Xét v ch đ s h u nói chung, t i t t c các qu c gia G7 đu th a nh nề ế ộ ở ữ ạ ấ ả ố ề ừ ậ
quy n t h u là quy n c b n nh t. Xét v ch đ s h u đt đai, các n c thu cề ư ữ ề ơ ả ấ ề ế ộ ở ữ ấ ướ ộ
nhóm G7 đu th c hi n mô hình s h u đt đai đa s h u. Đó là v a th a nh n sề ự ệ ở ữ ấ ở ữ ừ ừ ậ ở
h u đt đai c a t nhân và v a th a nh n đt đai s h u c a nhà n c. ữ ấ ủ ư ừ ừ ậ ấ ở ữ ủ ướ
T i Anh, quy n t h u v đt đai đc pháp lu t th a nh n. Cùng v i đó,ạ ề ư ữ ề ấ ượ ậ ừ ậ ớ
lu t pháp n c Anh cũng th a nh n đt đai thu c s h u c a n hoàng Anh (hìnhậ ướ ừ ậ ấ ộ ở ữ ủ ữ
th c s h u này ch mang tính t ng tr ng, n ng v ý nghĩa chính tr , không có ýứ ở ữ ỉ ượ ư ặ ề ị
nghĩa v m t kinh t và pháp lu t). Bên c nh đó n hoàng cũng có nh ng di n tíchề ặ ế ậ ạ ữ ữ ệ
đt thu c QSH c a hoàng gia mà không ph i là s h u c a Nhà n c. ấ ộ ủ ả ở ữ ủ ướ
T i Pháp, cũng nh các n c thu c G7 khác, ch đ s h u đt đai g m haiạ ư ướ ộ ế ộ ở ữ ấ ồ
d ng: th nh t là đt đai thu c SHNN và th hai là đt đai thu c SHTN. Đi v i đtạ ứ ấ ấ ộ ứ ấ ộ ố ớ ấ
đai thu c SHTN thì Nhà n c b o h quy n và l i ích h p pháp c a ch th s h uộ ướ ả ộ ề ợ ợ ủ ủ ể ở ữ
và khi Nhà n c l y đt thì ph i tr cho ch đt ti n theo giá quy đnh. B ph n đtướ ấ ấ ả ả ủ ấ ề ị ộ ậ ấ
đai thu c SHNN bao g m nhà n c trung ng và chính quy n các đa ph ng. ộ ồ ướ ươ ề ị ươ
T i Đc, quy n t h u đt đai đc chính quy n c ng hoà LB b o h . Đngạ ứ ề ư ữ ấ ượ ề ộ ả ộ ồ
th i, khu v c đt công đc coi thu c s h u c a Nhà n c bao g m nhà n c LBờ ự ấ ượ ộ ở ữ ủ ướ ồ ướ
và chính quy n các bang. ề
Đi v i Nh t B n cũng g n nh mô hình các qu c gia G7 khác, ch đ số ớ ậ ả ầ ư ố ế ộ ở
h u đt đai th a nh n s h u và th a k c a t nhân. Các giao d ch v đt đcữ ấ ừ ậ ở ữ ừ ế ủ ư ị ề ấ ượ
ti n hành thông qua th tr ng. Vi c giao d ch đó đt d i s ki m soát c a các cế ị ườ ệ ị ặ ướ ự ể ủ ơ
quan qu n lý. Đt đai cũng đc quy đnh thu c s h u c a Nh t Hoàng.ả ấ ượ ị ộ ở ữ ủ ậ
Tr ng h p Canađa, ch đ s h u đc c u trúc thành SHTN, s h u c aườ ợ ế ộ ở ữ ượ ấ ở ữ ủ
chính quy n các vùng và s h u c a Nhà n c. ề ở ữ ủ ướ
5