Lối thoát hiểm cho thị trường bất
động sản
Tuy nhiên những căn hộ có giá dưới 1 tỷ đồng lại thu hút được rất nhiều
người hỏi mua. Điều đó cho thấy việc khai thác được nguồn tiền trong
dân là một nút gỡ quan trọng cho thị trường bất động sản. Thời điểm thị
BĐS khó khăn như hiện nay việc đưa ra một mức giá phù hợp để người dân
“rút hầu bao” được cho là lối thoát hiểm cho thị trường cũng như doanh
nghiệp BĐS.
Chung cư cao cấp - Cái chết được báo trước
Tại TP HCM, hơn 100.000 căn hộ chung cư đang trong tình trạng tồn đọng,
trong số này đa phần là các căn hộ có diện tích lớn, từ 70 - 140m2/căn.
Tương tự, trên địa bàn Hà Nội, dù chưa có số liệu thống kê chính thức
nhưng với hàng trăm dự án nhà ở, khu đô thị mới quy mô lớn đã và đang
triển khai như đô thị Việt Hưng, Đặng Xá, Văn Khê, Nam Cường,
Gelixemco, Nam An Khánh, Bắc An Khánh... số lượng căn hộ chung cư tồn
cũng lên đến hàng trăm nghìn căn.
Sự bùng nổ thị trường chung cư vài năm về trước đã khiến cho nguồn cung
rơi vào trạng thái bội thực, đặc biệt phân khúc chung cư cao cấp có mức giá
30-45 triệu đồng/m2. Điểm mặt số lượng các dự án chung cư tại Hà Nội thì
có đến hơn 50% là chung cư gắn mác cao cấp như dự án Madarin Hòa Phát,
dự án chung cư FLC Landmark, chung cư Starcity Lê Văn Lương, chung cư
Lancater, Thăng Long Number one… Đó là chưa kể đến một loạt các dự án
cao cấp đang đắp chiếu vì chủ đầu tư không có tiền triển khai. Theo dự báo
của Công ty Colliers International, trong 3 năm tới, nguồn cung căn hộ
chung cư mới của Hà Nội có thể tăng thêm khoảng 70.000 căn, và có thể
tăng cao hơn. Mặc dù vài năm trước tình trạng dư thừa chung cư cao cấp đã
được cảnh báo nhưng các doanh nghiệp bất động sản vẫn lao vào triển khai
xây dựng mà không lường trước được biến động cũng như sự rủi ro của thị
trường.
Căn hộ dưới 1 tỷ - vẫn có người mua
Lãnh đạo nhiều sàn giao dịch BĐS cũng cho rằng, số lượng chung cư tồn ở
mức cao mà không bán được là do không phù hợp với nhu cầu thị trường.
Các đối tượng mua chung cư hiện nay là những người có nhu cầu thực về
nhà ở, tập trung vào phân khúc căn hộ nhỏ có giá dưới 1 tỷ đồng/căn. Đặc
biệt trong bối cảnh kinh tế khó khăn như hiện nay, căn hộ nhỏ, giá trị thấp
càng đắt khách. GS.TS Đặng Hùng Võ cho rằng: Thị trường BĐS suy giảm
như hiện nay có nguyên nhân trước hết từ các cơ chế, chính sách quản lý đất
đai còn nhiều bất cập trong một thời gian dài. Có một thời, nhà đầu tư chỉ
cần “xin” được đất làm dự án là đã có lợi nhuận rất lớn. Vì vậy, các chủ đầu
tư tìm đủ cách, kể cả phải chi những khoản “bôi trơn” để có đất. Tiếp đó, các
nhà đầu tư lại vay vốn của ngân hàng (vốn ngắn hạn, có lãi suất cao) để đổ
vào các dự án BĐS mà lẽ ra phải cần những khoản đầu tư dài hạn. Dễ kiếm
lợi nhuận nên các chủ đầu tư không quan tâm đến việc tạo ra sản phẩm chất
lượng tốt với giá thành hợp lý nhất. Vì “cứ mua được là có lãi” nên các nhà
đầu tư thứ cấp lại tiếp tục vay vốn ngân hàng đổ vào mua các sản phẩm bất
động sản, kể cả các sản phẩm hình thành trong tương lai. Vòng xoáy đó như
những cơn sóng, mà cơn sau còn cao hơn cơn trước, đã đẩy giá bất động sản
trong một thời gian dài lên cao ngất mà không cần quan tâm đến nhu cầu và
sức mua thực thụ của người tiêu dùng.
Những tư duy lệch lạc đó gặp phải lúc nền kinh tế rơi vào khó khăn do tác
động của khủng hoảng kinh tế toàn cầu đã khiến thị trường BĐS tuột dốc
không phanh và cho đến nay vẫn chưa xác định được điểm dừng. Đã có
nhiều giải pháp được đưa ra nhằm giải cứu thị trường bất động sản như “mở
van tín dụng”, nhưng theo ông Đặng Hùng Võ, “đừng loay hoay với giải
pháp tín dụng nữa mà phải tìm cách huy động được nguồn vốn trong dân
mới là bền vững”.