Luận văn: Nghiên cứu phương pháp đánh giá mô hình phát triển đất đai – giá trị sử dụng đất đai cho một số khu đô thị tại thành phố Hà Nội

2

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU ......................................................................................................... 7

I.Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................ 7

II.Mục đích của đề tài .................................................................................. 7

III.Cách tiếp cận và phương pháp nghiên cứu............................................ 8

IV.Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ........................................................... 8

V.Những kết quả dự kiến đạt được .............................................................. 8

C I I I I U C U ......................................... 10

. T nh h nh ụng tài ngu ên đất đai t ên thế gi i ............................. 10

. . T nh h nh ụng tài ngu ên đất đai i t nam .............................. 14

.3 Các chương t nh kế hoạch và các chính ách về ụng đất tại

i t Nam ...................................................................................................... 17

C II C SỞ LÝ UYẾ CỦA MÔ P Á RIỂ ĐẤ

ĐAI ĐÔ Ị ............................................................................ 19

. Lý thu ết và khái ni m .......................................................................... 19

2.1.1.Ý nghĩa của từ “đô thị” .................................................................. 20

2.1.2. Không gian đô thị ......................................................................... 20

2.1.3. Vị trí đô thị ................................................................................... 21

2.1.4. Khu vực xung quanh ..................................................................... 21

. . Phân tích đô thị ................................................................................... 23

2.2.1. Các tiếp cận khác nhau ................................................................ 23

2.2.2. Hình thái học đô thị .................................................................... 26

2.2.3. Các mức phân tích ...................................................................... 27

.3 Phát t iển đô thị .................................................................................... 29

.4. Đủ chỗ _ đủ khu đô thị..................................................................... 31

.5 Nhận xét về ULDM .............................................................................. 31

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

3

.6 Phát t iển đất đai .................................................................................. 31

.7 Các mô h nh phát t iển đất và bất động ản ....................................... 34

2.7.1. Các mô hình chuỗi hoặc mô tả và chuỗi-sự kiện ........................ 36

2.7. 2 Các mô hình hành vi hoặc làm quyết định và cơ quan ................ 38

2.7. 3. Cấu trúc cung cấp hoặc các mô hình cấu trúc ............................ 39

2.7. 4 Các mô hình dựa vào sản xuất .................................................... 40

2.7. 5 Các mô hình cân bằng ................................................................. 41

2.7. 6 Tài liệu tham khảo bổ sung về các

mô hình phát triển đất đai ........................................................... 42

.8. Phát t iển đất đai và quản lý hành chính đất đai ............................... 46

.9 Phương pháp luận của mô h nh ULDM ............................................. 49

2.9.1 Phương pháp luận và nguồn số liệu ............................................... 49

2.9.2 Đặt khung mô hình thể chế ULDM ............................................... 49

. 0 Kết luận .............................................................................................. 50

C III. ÁP DỤ CÁC IẾP CẬ LÝ UYẾ VÀ IẾP CẬ

I ĐẠI RO P Â ÍC MÔ P Á RIỂ

ĐẤ ĐAI ĐÔ Ị ẠI MỘ SỐ K U ĐÔ Ị À ỘI .. 52

3. Các nghiên cứu t nh huống .................................................................. 52

3.1.1 Các khu vực nghiên cứu ............................................................... 54

3.1.2 Đối tượng nghiên cứu .................................................................. 56

3. Tiếp cận nghiên cứu ............................................................................ 60

3.2.1 Quan sát hiện trường ..................................................................... 60

3.2.2 Phỏng vấn .................................................................................... 60

3.2.3 Phân tích số liệu đồ thị .................................................................. 61

3.3 Các ngu ên tắc cho qu ết định phương pháp luận ............................ 61

3.4 Nhận xét vế ULDM ............................................................................... 61

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

4

3.5 Nghiên cứu t nh huống Hà Nội ......................................................... 62

3.5.1 Giới thiệu ...................................................................................... 62

3.5.2 Khu đô thị 1, Nhân Chính 1 .......................................................... 63

3.5.3 Khu đô thị 2, Nhân Chính 2 .......................................................... 69

3.5.4 Khu đô thị 3, Làng Yên Xá ........................................................... 77

3.5.5 Khu đô thị 4, Triều khúc ............................................................... 84

3.6. Phân tích .............................................................................................. 91

3.6.1 Mô hình thể chế và ULDM ........................................................... 91

3.6.1.1. Xem xét chi tiết mô hình thể chế.......................................... 91

3.6.1.2 Mô hình thể chế và ULDM ................................................... 95

3.6.2 Phân tích nghiên cứu tình huống .................................................. 99

3.7. Điều t a ố li u thực tế tại 4 khu đô thị

minh hoạ cho mô h nh ULDM ................................................................. 101

3.7.1 Phương pháp tính toán ................................................................. 101

3.7.2 Lập bảng tính .............................................................................. 102

3.8 Kết luận .............................................................................................. 104

3.8.1 ULDM và mô hình thể chế ........................................................ 104

3.8.2 Các nghiên cứu tình huống ......................................................... 105

C 4 KẾ LUẬ VÀ KIẾ Ị .................................................... 108

4. Kết luận ............................................................................................... 108

4. Các kiến nghị ...................................................................................... 108

ÀI LI U AM K ẢO ................................................................................. 112

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

5

DA MỤC CÁC VẼ

1. Hình 2.1 Quá trình phát triển đô thị (dựa trên Madanipuor 1996,tr.135-137) 2. Hình 2.2 Quá trình phát triển đất đai và gia tăng trong giá trị đất đai (dựa trên Williamson,Enemark 2010,tr. 196-197) 3. Hình 2.3 Hệ thống quyền của người sử dụng của Buitelaar (2004) 4. Hình 2.4 Mối quan hệ giữa quản trị đất và phát triển đất 5. Hình 2.5 Biểu đồ luồng nghiên cứu toàn cục 6. Hình 3.1 Hiện trạng sử dụng đất tại Hà Nội 7. Hình 3.2 Quy hoạch chi tiết thành phố Hà Nội đến 2020

DA MỤC CÁC BẢ BIỂU

1. Bảng 1.1 Diện tích của các lục địa 2. Bảng 1.2 . Các loại đất không sử dụng được cho nông nghiệp 3. Bảng 1.3 : Tỉ lệ % đất tự nhiên và đất nông nghiệp trên toàn thế giới 4. Bảng 1.4 Diện tích đất và sử dụng đất trên Trái Đất (Bouwman 1988) 5. Bảng 1.5.Diện tích đất tự nhiên và đất có thể trồng trọt được ở các khu vực (FAO,1989)

6. Bảng 1.6: Diện tích đất khô hạn trên thế giới và ở các khu vực (106 ha) 7. Bảng 1.7. Tình hình sử dụng đất ở Việt Nam(Theo Tổng cục Địa chính - 1994)

8. Bảng 2.1 Các viễn cảnh triết học nằm bên dưới _ lý thuyết trong địa lý học

đô thị và các ví dụ nghiên cứu (dựa trên Pacione 2005, tr. 27-33)

9. Bảng 2.2 Các mức phân tích đô thị (dựa trên Pacione 2005, tr. 32-34)

10. Bảng 2.3 Các nhóm mô hình phát triển đất đai và các mô tả của chúng bởi Gore&Nicholson (1991) và Healey (1991) 11. Bảng 3.1 Các thủ tục cho lựa chọn vùng nghiên cứu

11. Bảng 3.2 Các chỉ số và các thuộc tính của ‘khu đô thị đầy đủ’ cần được

thu thập

12. Bảng 3.3 Danh sách những người trả lời phỏng vấn Khu đô thị 1, Hà Nội

13. Bảng 3.4 Danh sách số liệu đồ thị và chi tiết của chúng, Khu đô thị 1, HN

14. Bảng 3.5 Các kết quả của việc thu thập số liệu, Khu đô thị 1, Hà Nội

15. Bảng 3.6 Danh sách những người trả lời phỏng vấn Khu đô thị 2, Nhân Chính, Hà Nội

16. Bảng 3.7 Danh sách số liệu đồ thị và các chi tiết, Khu đô thị 2, Nhân Chính, Hà Nội

17. Bảng 3.8 Các kết quả thu thập số liệu, Khu đô thị 2, Nhân Chính, Hà Nội

18. Bảng 3.9 Danh sách những người trả lời phỏng vấn, Khu đô thị 3, Làng Yên Xá, Hà Nội

19. Bảng 3.10 Danh sách số liệu đồ thị và chi tiết, Khu đô thị 3, Làng Yên Xá, Hà Nội

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

6

20. Bảng 3.11 Các kết quả của thu gom số liệu, Khu đô thị 3, Làng Yên Xá, Hà Nội

21. Bảng 3.12 Danh sách những người trả lời phỏng vấn, Khu đô thị 4, Triều khúc, Hà Nội

22. Bảng 3.13 Danh sách số liệu đồ thị và các chi tiết, Khu đô thị 4, Triều khúc, Hà Nội

23. Bảng 3.14 Các kết quả thu gom số liệu, Khu đô thị 4, Triều khúc, Hà Nội

24. Bảng 3.15 Các phần tử của mô hình đã được củng cố (được tạo ra dựa trên Healey 1992)

25. Bảng 3.16 Các phần tử và khía cạnh được xem xét trong ULDM trong khung mô hình thể chế

26. Bảng 3.17 Đầu tư công cộng và tư nhân tóm tắt và các tác động của chúng tới phát triển đất đai

27. Bảng 3.18 Bảng tính giá đất từ giá cho thuê nhà và giá thị trường

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

7

LỜI MỞ ĐẦU

I ính cấp thiết của đề tài

Việt nam là quốc gia đông dân với nguồn tài nguyên đất đai khan hiếm cho nên

sử dụng đất đai hiệu quả là một nhu cầu cấp thiết cho phát triển kinh tế cũng như

phát triến xã hội và thực hiện các mục tiêu quan trọng khác.Một trong những biện

pháp nâng cao hiệu quả kinh tế của sử dụng tài nguyên đất đai là tiếp cận kinh tế tài

nguyên thiên nhiên và môi trường.Để thực hiện nhiệm vụ này,một điều không thể

thiếu là xác định giá trị kinh tế của tài nguyên đất đai cho các sử dụng đất đai khác

nhau.Tuy nhiên, việc nghiên cứu tìm hiểu,phân tích các tiếp cận đánh giá giá trị

kinh tế của sử dụng đất đai còn gặp rất nhiều khó khăn trong điều kiện Việt Nam.

Mặt khác, đánh giá giá trị tài nguyên đất đai trong điều kiện môi trường ngày

càng có nhiều diễn biến phức tạp là một nhiệm vụ cấp bách không chỉ của Việt Nam

hiện nay nói riêng mà còn của cộng đồng quốc tế nói chung.Do vậy, việc hoàn thiện

và phát triển các tiếp cận nghiên cứu đánh giá giá trị tài nguyên đất đai là cấp thiết

cho các nhà nghiên cứu kinh tế khắp nơi trên thế giới.Nghiên cứu tình huống trong

điều kiện Việt Nam là cần thiết không chỉ cho những người đang sống và làm việc ở

Việt Nam mà nó còn có thể đóng góp thông tin cho những người có quan tâm tới

tình hình phát triển tài nguyên đất đai trong khu vực và trên thế giới.Luận văn nàylà

một trong những đóng góp vào quá trình nghiên cứu thực tế tại khu vực miền Bắc

Việt Nam (cụ thể là khu vực nội thành Hà Nội).

II Mục đích của đề tài :

Trên thực tế,chưa phổ biến rộng rãi những nghiên cứu về tính toán giá trị kinh tế

của tài nguyên đất đai trong tình hình hiện tại của Việt Nam,cho nên mục đích thứ

nhất của luận văn này là triển khai những tìm hiểu cơ bản đầu tiên cho tính toán giá

trị tài nguyên đất đai một cách khoa học và có hệ thống dựa trên những thành tựu

nghiên cứu đã có của các nhà kinh tế khắp nơi trên thế giới và Việt Nam.

Thứ hai tìm hiểu điều kiện thực tế ở các khu đô thị của Hà Nội,Việt Nam để có

thể ứng dụng những tiếp cận truyền thống cũng như hiện đại của khoa học lý thuyết

kinh tế về đánh giá giá trị tài nguyên đất đai trên thế giới nhằm phát triển phương

pháp luận nghiên cứu và đánh giá giá trị kinh tế của đất đai trong điều kiện Việt

Nam.Trên cơ sở đó,luận văn có mục đích triển khai các mô hình phân tích phát triển

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

8

đất đai đô thị và đánh giá giá trị của đất đai ứng dụng trong phát triển đô thị Hà Nội

Việt Nam.

III Cách tiếp cận và phương pháp nghiên cứu:

-Để phục vụ mục đích nghiên cứu một cách đầy đủ,luận văn sử dụng tiếp cận

truyền thống cũng như hiện đại của các nhà kinh tế tài nguyên môi trường quốc

tế,dựa trên cơ sở của khoa học kinh tế phúc lợi truyền thống.

-Cụ thể,với tiếp cận truyền thống,luận văn sẽ sử dụng phương pháp đánh giá giá

trị tài nguyên đất đai dựa vào luồng giá trị mà tài nguyên đất đai tạo ra cho nền kinh

tế thông qua các dịch vụ cụ thể như phục vụ làm nơi cư trú(các khu đô thị,các khu

dân cư….),phục vụ sản xuất nông nghiệp và công nghiệp cũng như xây

dựng,thương mại,du lịch…với các cơ cấu chiết khấu khác nhau.

-Hơn nữa để đáp ứng điều kiện hiện đại,cần phải chú ý tới những tác động môi

trường phức tạp,cho nên luận văn cũng cần thiết phát triển những tiếp cận hiện đại

hơn,như các mô hình đánh giá giá trị tài nguyên đất đai trong điều kiện bị ảnh

hưởng của tác động môi trường.Các tiếp cận này dựa trên các nghiên cứu của các

nhà nghiên cứu kinh tế tài nguyên thiên nhiên và môi trường trong những thập kỷ

gần đây.

-Trong luận văn này tôi sẽ đi sâu vào nghiên cứu phương pháp đánh giá mô hình

phát triển đất đai – giá trị sử dụng đất đai cho một số khu đô thị tại thành phố Hà

Nội vì luồng giá trị mà loại hình đất đai đô thị mang lại cho nền kinh tế quốc dân có

tỷ trọng lớn so với các mục đích sử dụng đất khác.

-So sánh,phân tích các kết quả phương pháp đánh giá mô hình phát triển đất đai

đô thị và giá trị kinh tế của tài nguyên đất đai của các khu vực đô thị của Hà Nội mà

luận văn đi sâu nghiên cứu.

-Tuy nhiên việc đánh giá luồng giá trị mà tài nguyên đất đai mạng lại của các loại

hình sử dụng đất khác như :nông nghiệp,công nghiệp,lâm nghiệp...đều có chung

một phương pháp và mô hình đánh giá như mô hình đánh giá giá trị đất đai cho các

khu đô thị.Do đó các vấn đề vừa nêu tôi sẽ tiếp tục nghiên cứu và thực hiện trong

các đề tài tiếp theo trong tương lai.

IV Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

Với những mục đích đã nêu ở phần trên của luận văn này,tôi tập trung nghiên

cứu vào mô hình phát triển đất đai của các khu đô thị đã và đang xây dựng ở Hà

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

9

Nội.Dựa vào các số liệu quan sát thực tế và phương pháp luận của mô hình phân

tích đã chọn ra được 4 khu đô thị đặc trưng cho 4 loại mô hình phát triển đất đai phổ

biến nhất của Hà Nội,bao gồm :

1. Phát triển tự phát được bổ sung với hỗ trợ(KĐT Nhân Chính 2)

2. Phát triển tự phát không có hỗ trợ(Làng Triều Khúc-Thanh Trì)

3. Đã được quy hoạch và phát triển ở mức độ nhất định(Làng Yên Xá-Hà Đông)

4. Đã được quy hoạch và phát triển tốt(KĐT Nhân Chính 1)

V hững kết quả dự kiến đạt được

1.Sưu tầm tài liệu và các kết quả nghiên cứu trong và ngoài nước để có các báo

cáo tổng quan về tình hình nghiên cứu và ứng dụng các tiếp cận đánh giá giá trị

đất đai theo các tiếp cận truyền thống cũng như hiện đại.

2.Phân tích và nghiên cứu tình hình,đặc điểm,thông tin…về hiện trạng sử dụng đất

đai trong khu vực nghiên cứu.

3.Triển khai các phương pháp áp dụng tiếp cận truyển thống và thực hành đánh

giá giá trị kinh tế của đất đai theo phương pháp truyền thống.

4.So sánh phân tích các kết quả đạt được giữa các mô hình phát triển đất

ULDM,mô hình thể chế và các đánh giá thực tế có được từ quan sát tại 4 khu đô

thị nghiên cứu và kiến nghị cho các cơ quan quản lý có trách nhiệm.

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

10

C I I I I U C U

1.1 nh h nh dụng tài ngu ên đất đai t ên thế gi i:

Quả đất có bán kính trung bình 6.371 km, chu vi theo đường xích đạo 40.075 km và diện tích bề mặt của quả đất ước tính khoảng 510 triệu km2 (tương đương với 51

tỉ hecta) trong đó biển và đại dương chiếm khoảng 36 tỉ hecta, còn lại là đất liền và

các hải đảo chiếm 15 tỉ hecta.

Tổng diện tích đất tự nhiện trên thế giới chia thành 5 nhóm phổ biến nhất.

- Những vùng có khí hậu rét, lượng mưa dồi dào và điều kiện thoát nước tốt có

nhóm đất podzol.

- Những vùng khí hậu ôn hòa với rừng rụng lá theo mùa có nhóm đất alfisols có

màu nâu hoặc xám.

- Những vùng khí hậu ôn hòa và đồng cỏ bán khô hạn hình thành nhóm đất

mollisols có màu đen giàu mùn và có tầng dày.

- Nhóm đất khô hạn aridosols phát triển ở những vùng khô hạn Bắc Mỹ và Châu

Phi, nơi gần hoang mạc hoặc ở hoang mạc. Nhóm đất này rất xấu chỉ để chăn nuôi

và phát triển nông nghiệp nếu có nguồn nước tưới.

- Ở những vùng nhiệt đới và á nhiệt đới với lượng mưa phong phú, có nhóm đất

đỏ oxisols nghèo chất dinh dưỡng.

Hiện trạng sử dụng đất của thế giới theo FAO như sau:

20% diện tích đất ở vùng quá lạnh không sản xuất được.

20% diện tích đất ở vùng quá khô, hoang mạc cũng không sản xuất được.

20% diện tích đất ở vùng quá dốc không canh tác nông nghiệp được.

10% diện tích đất ở vùng có tầng đất mỏng (núi đá, đất bị xói mòn mạnh).

10% diện tích đang trồng trọt.

20% đang làm đồng cỏ, gồm những đồng cỏ chăn thả tự nhiên và đồng cỏ

thâm canh.

Hiện nay, diện tích đất đang trồng trọt chiếm khoảng 10% nghĩa là khoảng

1.500 triệu ha và được FAO đánh giá là:

- Đất có năng suất cao: 14%

- Đất có năng suất trung bình: 28%

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

11

- Đất có năng suất thấp: 58%

Trong tương lai, có thể khai phá và đưa vào sử dụng nông nghiệp khoảng 15 ÷

20%. Nhưng rõ rang, trên phạm vi toàn thế giới, đất tốt thì ít, đất xấu nhiều và quỹ

đất ngày càng bị thoái hóa.

Bảng 1.1 Diện tích của các lục địa

Ðại lục Diện tích Ðại lục Diện tích

Châu Á Châu Nam Cực

Châu Phi Châu Âu

Bắc Mỹ Châu Úc 14.245.000 km2 9.699.550 km2 7.687.120 km2

Nam Mỹ 43.998.920 km2 29.800.540 km2 24.320.100 km2 17.599.050 km2

Theo P. Buringh, toàn bộ đất có khả năng canh tác nông nghiệp của thế giới 3,3 tỉ

hecta (chiếm 22% tổng số đất liền), còn 11, 7 tỉ hecta (chiếm 78% tổng số đất liền)

không dùng cho sản xuất nông nghiệp được là do:

Bảng 1.2 . Các loại đất không sử dụng được cho nông nghiệp

Loại đất Diện tích (ha) Loại đất Diện tích (ha)

Ðất quá dốc 2, 682 tỉ (18%) Ðất quá nóng 1, 341 tỉ (9%)

Ðất quá khô 2, 533 tỉ (17%) Ðất quá nghèo 0, 745 tỉ (5%)

Ðất quá lạnh 2, 235 tỉ (15%) Ðất quá lầy 0, 596 tỉ (4%)

Ðất đóng băng 1, 490 tỉ(10%)

Trên thế giới, Ðất trồng trọt chỉ có 1,5 tỉ hecta (chiếm 10,8% tổng số đất đai,

bằng 46% đất có khả năng nông nghiệp), còn 1,8 tỉ hecta (54%) đất có khả năng

nông nghiệp chưa được khai thác.

Về mặt chất lượng đất nông nghiệp thì:

Đất có năng suất cao chỉ chiếm 14%,

Đất có năng suất trung bình chiếm 28% và

Đất có năng suất thấp chiếm tới 58%.

Ðiều này cho thấy đất có khả năng canh tác nông nghiệp trên toàn thế giới có

hạn, diện tích đất có năng suất cao lại quá ít.

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

12

Mặt khác mỗi năm trên thế giới lại bị mất 12 triệu hecta đất trồng trọt cho năng

suất cao bị chuyển thành đất phi nông nghiệp và 100 triệu hecta đất trồng trọt bị

nhiễm độc do việc sử dụng phân bón và các loại thuốc sát trùng.

Bảng 1.3 : Tỉ lệ % đất tự nhiên và đất nông nghiệp trên toàn thế giới

Các Châu lục Ðất tự Ðất nông Các Châu lục Ðất tự nhiên Ðất nông

nhiên nghiệp nghiệp

Châu Á 29,5% Châu Âu 6,5% 35% 13%

Châu Mỹ 28,2% Châu Ðại 15,8% 26% 6%

Châu Phi 20,0% Dương 20%

Như vậy, trên toàn thế giới diện tích đất sử dụng cho nông nghiệp càng ngày

càng giảm dần trong khi đó dân số càng ngày càng tăng.Vì vậy, để có đủ lương thực

và thực phẩm cung cấp cho nhân loại trong tương lai thì việc khai thác số đất có khả

năng nông nghiệp còn lại để sử dụng là vấn đề cần được đặt ra.Theo các chuyên gia

trong lĩnh vực trồng trọt cho rằng, với sự phát triển của khoa học và kỹ thuật như

hiện nay thì có thể dự kiến cho đến năm 2075 thì con người mới có thể khai phá hết

diện tích đất có khả năng nông nghiệp còn lại đó.Tỷ trọng đất đang canh tác trên đất

có khả năng canh tác ở các nước phát triển là 70%; ở các nước đang phát triển là

36%.Nguyên nhân dẫn đến việc chưa khai thác hết diện tích có khả năng canh tác

bao gồm: Thiếu nước, khí hậu không phù hợp, tiến vốn đầu tư.

Diện tích đất toàn cầu và quy mô sử dụng đất trên Trái Đất xem bảng 1.4

Bảng 1.4 Diện tích đất và sử dụng đất trên Trái Đất (Bouwman 1988)

Diện tích (x 106 km2) T Hệ sinh thái

T

1 Rừng mưa nhiệt đới 7,11

2 Rừng nhiệt đới theo mùa 7,105

3 Rừng thường xanh vùng khí hậu ôn hòa 7,306

4 Rừng rụng lá vùng khí hậu ôn hòa 6,834

5 Rừng Taiga 7,013

6 Rừng cây gỗ, cây bụi 7,173

7 Savan 10,695

8 Đồng cỏ nhiệt đới 2,115

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

13

Đồng cỏ vùng khí hậu ôn hòa 9 10,467

Hoang mạc, bán hoang mạc 1 12,001

0

Hoang mạc khắc nghiệt 1 12,575

1

1 Đất canh tác 15,776

2

1 Đất lúa 1,45

3

1 Đầm lầy, đầm phá 2,101

4

1 Tundra (đồng rêu) 6,947

5

1 Pha tạp 15,210

6

Tổng số 130,428

Theo FAO (1989),diện tích đất tự nhiên và diện tích đất có thể trồng trọt được

phân bố ở các khu vực rất khác nhau (bảng 5).Diện tích đất tự nhiên của thế giới

khoảng 13.077 triệu ha,được phân bố nhiều nhát ở Châu Phi và Châu Á,còn ít nhất

ở Châu Âu và Châu Đại Dương.Trong đó đất có thể trồng trọt chỉ chiếm

24,4%,Châu Âu và Nam Mỹ có đất trồng trọt lớn hơn cả(36,8-38,8%)

Bảng 1.5.Diện tích đất tự nhiên và đất có thể trồng trọt được ở các khu vực

(FAO,1989)

Đất tự nhiên Đất có thể trồng trọt Khu vực 106 ha % 106 ha %

Châu Phi 2.964 22,7 734 24,8

Châu Á 2.679 20,5 627 23,4

Châu Đại Dương 843 6,4 153 18,1

Châu Âu 473 3,6 174 36,8

Bắc Mỹ 2.138 16,3 465 21,7

Nam Mỹ 1.753 13,4 681 38,8

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

14

Liên Xô cũ 2.227 17,1 356 16,0

Thế giới 13.077 100 3.190 24,4

Đất có thể trồng trọt được,có một phần diện tích thuận lợi vì đó là đát tốt và ở

nơi có điều kiện khí hậu thuận lợi.Phần diện tích còn lại là đất khó khăn cho trồng

trọt do hạn,đất xấu…v.v…

Diện tích đất khô hạn được phân bố ở các khu vực như bảng 1.6.

Bảng 1.6: Diện tích đất khô hạn trên thế giới và ở các khu vực (106 ha)

Loại Thế Châu Châu Úc Châu Bắc Nam

giới Phi Á Âu Mỹ Mỹ

Rất khô hạn 978 672 277 0 0 3 26

Khô hạn 1571 504 626 303 11 82 45

Nửa khô hạn 2305 514 693 309 105 419 256

Khô ẩm 1296 269 353 51 184 232 207

Tổng số 6150 1959 1949 663 300 736 543

% thế giới 100 32 32 75 32 34 31

% lục địa 41 66 46 75 32 34 31

Lục địa khô hạn nhất thế giới là Úc,ở đây 75% diện tích là khô hạn;tiếp đó là

Châu Phi và Châu Á,ở Châu Phi có 1959 ha và Châu Á có 1949 triệu ha,chỉ hai

châu lục đã chiếm 64% đất khô hạn thế giới.

Tổng diện tích đất khô hạn thế giới là 6150 triệu ha(41% đất tự nhiên),trong đó

có 978 triệu ha là hoang mạc rất khô hạn và 5172 triệu ha là khô hạn,nửa khô hạn

và khô ẩm.

1.2. nh h nh dụng tài ngu ên đất đai Vi t nam

Tổng số đất đai tự nhiên của Việt Nam là 33 triệu ha, đứng hàng thứ 58 trên thế

giới, nhưng dân số đông cho nên bình quân đất theo đầu người thấp, khoảng 0,6 ha,

trở thành 40 nước có bình quân đất theo đầu người thấp nhất hiện nay trên thế giới.

Trong tổng số vốn đất, đất vùng đồi núi, dốc cụ thể từ đất đỏ vàng trở xuống chiếm

70%. Trên vùng đồi núi, đất loại tốt (đất bazan) có diện tích 2,4 triệu ha chiếm 7,2%

tổng diện tích. Trên vùng đồng bằng, đất phù sa loại tốt chiếm gần 3 triệu ha (8,7%

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

15

tổng diện tích). Tổng diện tích đất tốt ở các vùng khác nhau của nước ta khoảng

20%, các lại là các loại đất có nhiều trở ngại cho sản xuất như khô hạn, úng, mặn,

phèn, nghèo chất dinh dưỡng, quá mỏng…

Tình hình sử dụng tài nguyên đất ở Việt Nam được thể hiện qua bảng 1.7.

Bảng 1.7. Tình hình sử dụng đất ở Việt Nam(Theo Tổng cục Địa chính -1994) Diện tích (106 ha ) Tỉ lệ(%) Loại đất

1. Đất tự nhiên 33,10 100,00

2. Đất sử dụng 18,88 57,04

2.1 Đất nông nghiệp 7,38 22,20

2.2. Đất lâm nghiệp 9,64 29,13

2.3. Đất chuyên dùng 1,12 3,38

2.4 Đất khu dân cư 0,77 2,33

3. Đất chưa sử dụng 14,22 42,96

Qua số liệu này có thể thấy tình hình sử dụng tài nguyên đất ở Việt Nam còn

nhiều điều chưa hợp lý.Quỹ đất Nông nghiệp mới được sử dụng khoảng 70% và

quỹ đất Lâm nghiệp mới được sử dụng khoảng 50%.

Chẳng hạn, Tiềm năng đất có khả năng canh tác nông nghiệp của cả nước

khỏang từ 10-11 triệu ha, trong đó mới chỉ sử dụng được 6,9 triệu ha đất nông

nghiệp gồm 5,6 triệu ha là đất trồng cây hàng năm (lúa: 4,144 triệu ha; màu, cây

công nghiệp ngắn ngày: 1,245 triệu ha) và 1,3 triệu ha là đất trồng cây ăn quả và

cây lâu năm khác (cà phê, cao su, dâu tằm, hồ tiêu, cam, chanh, quít...). Tất cả các

diện tích là đất tốt thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp đã được sử dụng,nếu ta muốn

khai hoang mở rộng diện tích đất nông nghiệp mà lại không muốn phạm vào đất

rrừng thì phải chấp nhận sử dụng đất xấu.Tuy nhiên,diện tích đất nông nghiệp cũng

chỉ có thể nâng lên tối đa tới 11 triệu ha,tức khoảng 30 % diện tích đất tự nhiên

Đánh giá chung về tài nguyên đất Việt Nam thấy rằng, đất Việt Nam phong phú

và đa dạng. Do ở vùng nhiệt đới ẩm nên đất cho phép trồng nhiều vụ. Cũng do khí

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

16

hậu nhiệt đới ẩm đất dễ bị xói mòn, mùn dễ khoáng hóa, các chất dinh dưỡng dễ bị

hòa tan và rửa trôi nên đất thoái hóa nhanh, đất xấu nhiều hơn đất tốt. Tài nguyên

đất Việt Nam là rất có hạn, vì vậy mấy năm gần đây việc khai thác, sử dụng cải tạo

và bảo vệ đất trở thành vấn đề quan tâm lớn, vấn đề chiến lược trong hoàn cảnh

thiếu hụt về lương thực và tăng nhanh về dân số. Do sự phát tiển của quá trình đô

thị hóa và sự phát triển của nền kinh tế thị trường nên nơi có đất phì nhiêu thì cũng

đồng thời là nơi có mật độ dân số cao và tốc độ xây dựng lớn, dẫn đến ô nhiễm môi

trường đất ngày càng gia tăng.

Hiện nay, ở Việt Nam nguồn tài nguyên đất đang bị ô nhiễm, hủy hoại do

phương thức canh tác lạc hậu và lạm dụng hóa chất, các loại chất bảo vệ thực vật

trong nông nghiệp. Những tiến bộ kỹ thuật thân thiện với môi trường chưa được

phổ biến và áp dụng rộng rãi trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp. Chất thải rắn

trong khu vực đô thị là rất lớn, những biện pháp chủ yếu là chôn lấp chưa đảm bảo

tiêu chuẩn kỹ thuật vệ sinh môi trường. Chất thải bệnh viện, trong đó có khoảng

20% là chất thải độc hại, ngoài một số bệnh viện lớn ở một số thành phố lớn là do

đốt rác cục bộ, còn lại là thu gom và đổ chung với rác thải sinh hoạt, gây nguy cơ

bùng phát dịch bệnh. Chất thải công nghiệp cho đến nay hầu hết các đô thị cũng

chưa thể kiểm soát được, phần lớn chất thải nguy hại công nghiệp cũng được chôn

lấp chung với rác thải sinh hoạt, gây ô nhiễm đất rất trầm trọng. Ngoài ra còn có các

nguyên nhân gây suy thoái đất rất phổ biến đó là xói mòn và hoang mạc hóa.

Các nguyên nhân gây ô nhiễm đất chủ yếu do sự yếu kém trong sản xuất, công

nghệ lạc hậu và công tác quản lý còn nhiều bất cập của các ngành, cụ thể như sau:

-Đất đô thị:Việt Nam là một đất nước đang trong thời kỳ xây dựng và phát triển

các khu đô thị mới (quá trình đô thị hoá) do vậy việc nghiên cứu các phương án quy

hoạch tổng thể cũng như quy hoạch chi tiết cho các khu vực có liên quan đến phát

triển đô thị,định hướng quy hoạch không gian xanh,định hướng quy hoạch giao

thông,cấp thoát nước,vệ sinh môi trường,di sản kiến trúc,hạ tầng kỹ thuật.Tất cả

những việc này quyết định đến mô hình phát triển đất đai đô thị ổn định bền vững

không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố bất định (sự sai lệch thông tin trong quy

hoạch,khả năng đầu cơ…)

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

17

-Đất thương mại: Các điều tra về sử dụng đất ở các khu vực đô thị chỉ ra rằng

trung bình cứ mỗi 3% đất sử dụng là cho các mục đích thương mại. Thông tin trong

việc đánh giá bất động sản cũng đưa ra một kết quả tương tự.

Trong việc tính toán đất sử dụng cho các mục đích thương mại ở các khu vực dân

cư thưa thớt, nó được cho rằng dân số tạo ra hoạt động kinh doanh, thấp hơn một

chút so với dân số ở các khu vực đô thị tạo ra.(nguồn WorldBank)

- ông nghi p: do ruộng đất ít, bị chia nhỏ, manh mún, khó sản xuất tập trung;

cơ giới hóa và áp dụng các quy trình công nghệ mới còn chậm; chưa có sự hỗ trợ

tích cực, nhất là trong lĩnh vực chế biến nông sản; thị trường không ổn định, giá cả

biến động theo hướng bất lợi cho nông nghiệp; nguy cơ suy giảm nguồn gen, đa

dạng sinh học do sự ô nhiễm đất bởi thuốc trừ sâu và phân bón hóa học. Diện tích

đất bình quân đầu người thấp, đặc biệt là đất canh tác nông nghiệp; thoái hóa đất

phổ biến ở nhiều vùng do xói mòn, rửa trôi, bạc màu, mất cân bằng dinh dưỡng,

chua hóa, mặn hóa, phèn hóa, hạn, úng, lũ, đất trượt và xói lở…; nhân dân còn

nghèo,trình độ canh tác thấp dẫn đến đất bị khai thác và sử dụng quá tải, không

được bảo vệ và tái tạo đúng mức.

- Công nghi p: do phát triển nhanh, phải đẩy mạnh công nghiệp hóa, trong khi

đó năng lực sản xuất còn yếu, trình độ công nghệ thấp, quy mô nhỏ và vừa, sức

cạnh tranh yếu; mức độ chế biến thấp; phần lớn công nghiệp là tác nhân ô nhiễm

môi trường đất (điển hình là nhiệt điện, hóa chất, luyện kim, thực phẩm, giấy, dệt

nhuộm, da…); quy hoạch và quản lý theo vùng chưa có hiệu lực.

- Lâm nghi p: tuy diện tích che phủ của rừng đã được tăng lên, nhưng do công

nghệ khai thác và chế biến gỗ còn lạc hậu dẫn đến hiệu quả sử dụng rừng thấp; chất

lượng rừng tiếp tục suy giảm do khai thác trái phép và phá rừng làm nông nghiệp và

nuôi trồng thủy hải sản; còn xảy ra nạn cháy rừng, thậm chí có nơi còn để nạn cháy

rừng xảy ra nghiêm trọng; rừng mới trồng phát triển nhanh nhưng hiệu quả môi

trường thấp dẫn đến nguy cơ của các hiểm họa về môi trường và ô nhiễm đất ngày

một nghiêm trọng.

-Dịch vụ xã hội và ức khỏe:Phạm trù này bao gồm đất sử dụng cho việc quản

lý công cộng, chăm sóc sức khỏe, vườn trẻ, trung tâm giải trí cho thanh niên và các

tòa nhà cho các sự kiện văn hóa, như nhà hát, bảo tàng …. Ngoài ra, đất dành cho

nhà thờ và các tòa nhà dành cho các hoạt động tôn giáo, nghĩa trang, nhà của cha sứ

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

18

và các tòa nhà được dùng cho việc thi hành pháp luật và nội quy công cộng cũng

được tính vào.

1.3 Các chương t nh kế hoạch và các chính ách về dụng đất tại Vi t am:

- Từ năm 1994 Chính phủ đã cho triển khai xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử

dụng đất đai cả nước đến năm 2010. Quốc hội khóa IX, Kỳ họp thứ 11 đã có Nghị

quyết số 01/1997/QH9 về kế hoạch sử dụng đất đai cả nước 5 năm 1996 – 2000.

Chính phủ đã chỉ đạo rà soát quy hoạch sử dụng đất đối với tất cả các đơn vị trực

thuộc Bộ Quốc phòng và Bộ Công an, đến nay đã hoàn thành trên phạm vi cả nước.

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai cả nước đến năm 2010 đã được Quốc hội khóa

XI phê duyệt tại kỳ họp thứ 5.

- Quy hoạch sử dụng đất đai cấp tỉnh:đến nay, hầu hết các tỉnh, thành phố trực

thuộc Trung ương hoàn thành việc lập quy hoạch sử dụng đất đai đến năm 2010 đã

được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt.

- Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện: tính đến năm 2005, có trên 400 huyện, quận,

thị xã, thành phố trực thuộc Trung ương hoàn thành quy hoạch sử dụng đất (chiếm

trên 60% số đơn vị cấp huyện), trong đó chủ yếu mới lập quy hoạch sử dụng đất của

các huyện, còn quy hoạch sử dụng đất đô thị của hầu hết các tỉnh, thành phố chưa

được lập

- Tổ chức triển khai quy hoạch sử dụng đất ở trong nước giai đoạn từ 1994 đến

nay đã cơ bản hoàn thành quy hoạch sử dụng đất của nước, quy hoạch sử dụng đất

cấp tỉnh.

Tồn tại chủ yếu:

- Quy hoạch sử dụng đất ở nước ta mới thực hiện ở mức độ khái quát, mang tính

định hướng (quy hoạch sử dụng đất cả nước; quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và trên

60% quy hoạch sử dụng đất cấp huyện); còn thiếu quy hoạch chi tiết (quy hoạch sử

dụng đất cấp xã mới đạt 40%).

- Về phương pháp và quy trình thực hiện quy hoạch sử dụng đất còn nhiều bất

cập, đặc biệt chưa có quy trình quy hoạch sử dụng mang tính đặc thù đối với đô thị.

- Sự phối hợp giữa quy hoạch sử dụng đất với các quy hoạch tổng thể phát triển

kinh tế xã hội các cấp, quy hoạch các ngành chưa đồng bộ, đặc biệt là quy hoạch đô

thị chi tiết.

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

19

- Do những nguyên nhân nên chất lượng và hiệu quả quy hoạch sử dụng đất

được đánh giá thấp, quy hoạch sử dụng đất treo còn tồn tại phổ biến.

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

20

C II C SỞ LÝ UYẾ CỦA MÔ P Á RIỂ

ĐẤ ĐAI ĐÔ Ị

Việt Nam là một trong những quốc gia có nguồn tài nguyên đất đai khan hiếm

nên yêu cầu sử dụng đất đai hiệu quả là một nhu cầu quan trọng đối với phát triển

kinh tế cũng như phát triển xã hội và thực hiện các mục tiêu quan trọng khác.Do đó

việc nghiên cứu phân tích các mô hình phát triển đất đai để tìm hiểu đánh giá được

các luồng giá trị do các loại hình sử dụng đất đai mang lại cho nền kinh tế quốc dân.

Ngoài việc hiểu biết về quản lý hành chính đất đai cần thiết phải nghiên cứu về đô

thị là nghiên cứu quan tâm tới phát triển đất đai về các vùng đô thị.Các lý thuyết và

khái niệm đô thị đã cung cấp một hiểu biết toàn cục về các nghiên cứu đô thị là điều

đã giúp cho việc nhận biết phân tích đô thị và phát triển đô thị là các lĩnh vực cần

phải khám phá tiếp để hỗ trợ cho nghiên cứu.Nghiên cứu phân tích đô thị cung cấp

cơ sở lý thuyết cho lựa chọn phương pháp nghiên cứu, mức độ nghiên cứu và xác

định đối tượng nghiên cứu khu đô thị.Việc đọc tài liệu về phát triển đô thị đã hỗ trợ

cho việc hiểu biết đất đai, phát triển bất động sản và đã cung cấp cơ sở nền tảng tốt

cho khám phá chi tiết thêm về các mô hình phát triển đất đai.

2 1 Lý thu ết và khái ni m:

Các tài liệu nghiên cứu về đô thị cho rằng phân tích đô thị là lĩnh vực đa ngành

liên quan đến các vấn đề xã hội kinh tế chính trị môi trường trong các thành phố và

thị trấn. Ngoài những thứ khác nó bao gồm cả kinh tế, địa lý, xã hội học, nhân khẩu

học, lịch sử, quy hoạch kiến trúc, chính trị ,v..v..Việc nghiên cứu địa lý học đô thị

này sẽ làm nòng cốt cho sơ sở lý thuyết vì :

i)Cho phép tổng hợp các đặc tính của các phát hiện và kiến thức từ nhiều chuyên

ngành khác nhau bên ngoài địa lý

ii)Các đặc tính khác nhau cho tập trung một viễn cảnh không gian khi thực hiện

phân tích đô thị. Địa lý đô thị làm việc với phân tích đô thị từ viễn cảnh không

gian xã hội và mang lại những hiểu biết sâu sắc cho hiện tượng phức tạp của các

vị trí đô thị và cung cấp hiểu biết về các môi trường sống đô thị(Pacione

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

21

2005,trang 20-21)Các khái niệm về không gian, vị trí diện tích và ý nghĩa của đô

thị là trọng tâm của nghiên cứu đô thị khi mà khái niệm “khu đô thị” là trung

tâm của nghiên cứu này.Do vậy những khái niệm này sẽ được giới thiệu trong

các mục sau.

. . .Ý nghĩa của từ “đô thị”

Ý nghĩa của từ đô thị có nghĩa là liên quan tới đặc tính của, xảy ra ở, định hình

nên, thực hiện chủ quyền đối với, cư trú ở, có bất động sản trong một thành phố

hoặc thị trấn (OED 2009) (Pacione 2005,trang 20-24) nhấn mạnh tầm quan trọng

của việc phân biệt giữa đô thị như một thực thể hiện vật và như một thực thể xã hội

trừu tượng vì điều này giúp cho nhận thức được tính phức tạp và xác định các tiếp

cận khác nhau đối với hiện tượng ”đô thị”. Đô thị như một thức thể hiện vật,với các

công trình nhân tạo của nó, được nhận biết dựa trên kích thước của dân số một

vùng diện tích được coi là đô thị khi nó có hơn một số lượng xác định cư dân; cấu

trúc kinh tế tỷ lệ phần trăm xác định của dân số được gắn các hoạt động phi nông

nghiệp; biên giới hành chính cơ sở này được sử dụng nhiều hơn cho các mục đích

chính phủ và nó không thực sự thích hợp cho mục đích nghiên cứu; các định nghĩa

chức năng-khái niệm này xác định diện tích đô thị dựa trên phạm vi ảnh hưởng của

nó. Đô thị như một thực thể xã hội trừu tượng làm việc với nhận thức chủ quan của

mọi người về các thành phố và các quan hệ xã hội và các hoạt động của chúng. Đối

với việc nghiên cứu về thực thể xã hội trừu tượng này, lập bản đồ nhận thức và chủ

nghĩa đô thị như là một phong cách sống là 2 tiếp cận chính. Lập bản đồ nhận thức

là một kỹ thuật lập bản đồ trí tuệ để nghiên cứu đô thị, trong mối quan hệ với hành

vi con người và chất lượng cuộc sống.Tiếp cận thứ 2 bao gồm những viễn cảnh

khác nhau để nghiên cứu ảnh hưởng của đô thị tới những người sống trong đó.Ví dụ

kích thước thay đổi như thế nào, mật độ và tính không đồng nhất ảnh hưởng đến

nền kinh tế như thế nào,và hệ thống vốn sản xuất tác động đến các đô thị như thế

nào.Các khái niệm được thảo luận trong mục này liên hệ khá chặt chẽ với khái niệm

được giới thiệu trong mục tiếp theo khái niệm về không gian.

. . . Không gian đô thị

Mặc dù định nghĩa về không gian là một trong những định nghĩa gây tranh cãi

nhất là mở cho các cuộc tranh luận triết học, đối với luận văn nàykhông gian được

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

22

hiểu là một đối tượng một không gian vật lý với các khía cạnh xã hội và tâm lý với

các đặc điểm động học về thời gian. Không gian đô thị là một không gian được

chiếm hữu bởi các thành phố hoặc thị trấn hoặc không gian đang được tạo lập, một

môi trường được xây dựng so với không gian tự nhiên(Madanipour 1996,trang 28-

30), không gian là có ở khắp nơi nhưng trong hoàn cảnh đô thị nó bị giới hạn vào

phạm vi vật lý và bị ảnh hưởng của các thành phố và trị trấn.

. .3. ị t í đô thị

Vị trí là một địa điểm duy nhất và đặc biệt được gắn trong không gian, nó không

được hiểu chỉ đơn giản là một vị trí vật lý,mà phải được nhận biết về các khía cạnh

xã hội,tâm lý,động học của nó.Vị trí như một địa điểm hoạt động của con người là

quan trọng như là một cơ sở theo nghĩa đồng nhất cũng như theo nghĩa cộng

đồng.Theo đúng nghĩa của nó vị trí là một khái niêm trung tâm trong phân tích đô

thị về việc các vùng đô thị được xây dụng như thế nào,và môi trường xây dựng có ý

nghĩa gì cho các cư dân của nó.Hơn nữa vị trí được nhấn mạnh rằng các thành phố

là các nơi mà các quan hệ xã hội xảy ra.Các cá nhân,các hộ gia đình,các công ty,các

công đồng,các cơ quan công cộng với các mối quan hệ kinh tế chính trị của họ,tồn

tại và vận hành tại các vị trí riêng(Pacione 2005,trang 25-26)

. .4. Khu vực xung quanh

(Pacione 2005, trang 672) định nghĩa vùng xung quanh như là “một quận đô thị

được định nghĩa một cách nghiêm ngặt,trong đó có một nền văn hoá nhỏ,nhận biết

được mà phần lớn các cư dân tuân thủ theo”.Tiếp theo ông đã phát biểu 5 nguyên

tắc về phát triển vùng xung quanh trong một chủ nghĩa đô thị mới như sau:

-Các vùng xung quanh cần phải là một thoả thuận ,một sử dụng hỗn hợp và thân

thiện đồng hành.

-Nhiều hoạt động của cuộc sống hàng ngày sẽ diễn ra bên trong những khoảng

cách có thể đi bộ,cho phép tính độc lập cho những cư dân không đi xe,đặc biệt là

những người cao tuổi và trẻ nhỏ.Các mạng lưới kết nối của phố xá cần được thiết

kế để khuyến khích đi bộ làm giảm số lượng và chiều dài của các tuyến xe và bảo

tồn năng lượng.

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

23

-Bên trong các khu đô thị,một dải rộng có sự phân loại nhiều kiểu nhà ở và các

mức giá cả có thể thu hút mọi người từ lứa tuổi,chủng tộc và thu nhập khác nhau tới

sự tương tác hàng ngày,củng cố mối quan hệ cá nhân và công dân,là thực chất cho

một công đồng xác thực.

-Mật độ xây dựng và sử dụng đất thích hợp sẽ nằm bên trong các khoảng cách đi

bộ giữa các bến giao thông cho phép giao thông cộng cộng trở thành một phương án

khả thi.

-Độ tập trung của hoạt động công dân,thể chế thương mại cần được gắn chặt

trong các vùng xung quanh và các quận, không cô lập trong các tổ hợp xa cách và

sử dụng đơn”

Dựa trên những nguyên tắc ở trên, khái niệm đơn vị khu đô thị, là đơn vị “có các

biên giới rõ ràng, có chứa các mạng giao thông đi bộ kết nối(liên kết) đến các khu

dân cư tới trường phổ thông cơ sở, các trang thiết bị tái tạo, và các cơ hội bán lẻ địa

phương hạn chế, và kết hợp thành một mang lưới không gian mở, tất cả bên trong

một chu vi có thể đi bộ được” (Berke 2006, tr. 388) đã được chấp nhận một cách

rộng rãi và được ứng dụng trong quy hoạch sử dụng vật lý/đất đai. Jhonston (1981,

tr. 231) xác định vùng xung quanh, tương tự như Pacione, là một quận, thường

trong một khu vực đô thị, nơi mà mọi người có các mối quan hệ mặt đối mặt, bên

trong một diện tích hạn chế, và nơi mà có nền văn hóa còn tách biệt hình thành lên

các ý tưởng và các hoạt động của những người sống ở đó. Tuy nhiên, ông lý luận

rằng trong các thành phố hiện đại kiểu được định nghĩa rõ ràng này, cả theo nghĩa

cộng đồng lẫn không gian, các khu đô thị tồn tại một cách nghèo nàn, vì “cộng việc,

cửa hàng và bạn bè thường nằm bên ngoài khu đô thị và việc gắn bó với nó phản

ánh các cá nhân cảm như thấy ở nhà giữa mọi người với các cơ sở nền tảng tương

tự, là những người sẵn có tiềm năng cho tương tác xã hội. Ranh giới địa lý chính

xác là khó nhưng không quan trọng một cách tương đối cho các cư dân”. Khái niệm

“khu đô thị” được nhận biết như một đối tượng thích hợp cho mục đích của nghiên

cứu này, vì đối tượng này là thích hợp với khảo sát khi xem xét các mục đích và

tính khả thi của nghiên cứu này. Nó sẽ được thảo luận tiếp theo và nó được hiểu như

thế nào cho luận văn nàyđược xác định trong chương sau.

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

24

2 2 Phân tích đô thị

Các tiếp cận, kiểu và mức phân tích đô thị khác nhau, quan điểm về phát triển đô

thị và phát triển đô thị phi chính thức đã được nghiên cứu để hỗ trợ lựa chọn các

phương pháp cần được áp dụng khi kiểm tra mô hình phát triển đất đô thị (viết tắt là

ULDM).

. . . Các tiếp cận khác nhau

Có hai tiếp cận cơ bản tạo khung cho phân tích thành phố, một tiếp cận là nghiên

cứu các hệ thống thành phố và tiếp cận kia là nghiên cứu thành phố như một hệ

thống. Tiếp cận trước quan tâm tới phân phối các thành phố và mối quan hệ của

chúng, trong khi tiếp cận sau làm việc với cấu trúc bên trong của bản thân thành phố

hoặc các vị trí đô thị. Một số học giả lý luận cho dù các thành phố có thể là các đối

tượng phân tích do sự kiện là xã hội là đô thị, trong các quốc gia đã phát triển, bất

kể mọi người sống ở đâu hoặc khái niệm đô thị như một khối của những vị trí gối

nhau và có quan hệ với nhau không có nghĩa do những lợi thế kỹ thuật như viễn

thông v.v... Mặt khác, các thành phố như các chỗ của cuộc sống xã hội, kinh tế,

chính trị văn hóa, và các tương tác vật lý vẫn còn có tầm quan trọng căn bản như

các đối tượng của phân tích (Pacione 2005, tr. 20-26).

Phạm vi địa lý của đô thị đang mở rộng khi thời gian thay đổi và do phát triển xã

hội, công nghệ và kinh tế. Các hệ thống của tiếp cận thành phố đã bắt đầu với các

nghiên cứu về các nguyên bản đô thị và tăng trưởng trong thời kỳ đầu những năm

1900 và đã mở rộng tới định cư cấp vùng lãnh thổ và phân loại của chúng, lý thuyết

chỗ trung tâm, các phong trào dân chúng, di cư, đô thị và quy hoạch vùng lãnh thổ,

vai trò của các thành phố trong kinh tế chính trị, các thành phố ở bờ cạnh, phản đô

thị hóa, di cư nông thôn đô thị trong các quốc gia thế giới thứ ba, toàn cầu hóa và

các thành phố, các thành phố khổng lồ (megacity) và trung tâm công nghệ thông tin

(technopoles). Thành phố như một tiếp cận hệ thống bắt đầu làm việc với vị trí và

tình huống định cư, cũng bắt đầu khoảng 1900, và được mở rộng với hình thái học

và sinh thái học đô thị, và phân tích vùng xã hội, sinh thái tăng nhanh, giới hạn quận

thương mại trung tâm, chuyển động của dân cư, buôn bán lẻ và tiêu dùng, quyền lực

và chính trị, các dịch vụ, các vấn đề đô thị trong hoàn cảnh cơ cấu, tái xây dựng

kinh tế, nghèo và đói, thị trường nhà cửa và bất động sản, các vấn đề giao thông đi

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

25

lại, môi trường vật lý đô thị, nhà ở, sức khỏe và nền kinh tế trong các thành phố thế

giới thứ ba, tác động toàn cầu hóa, công bằng xã hội, khả năng sống đô thị, các

thành phố bền vững và dạng đô thị tương lai (Pacione 2005, tr. 27-28). Tất các

những tiếp cận khác nhau này có các viễn cảnh triết học ẩn bên dưới của chúng là

các lý thuyết, được tóm tắt trong Bảng 2.1.

Madanipour (1996, tr. 87-88) tóm tắt ba khái niệm trong nghiên cứu của ông về

các tiếp cận khác nhau trong phân tích đô thị. “Khái niệm thứ nhất, không gian đô

thị là không gian hiện vật với các khía cạnh xã hội tâm lý của nó, và dạng đô thị là

hình học của không gian này”. Khái niệm này được mở rộng tiếp theo là sự hiểu

biết thành phố sẽ là sự gối nhau của hình học vật lý, xã hội, tâm lý tại cùng một thời

điểm và cho thấy mối quan hệ qua lại tác động của những khía cạnh này. Khái niệm

thứ hai nhấn mạnh hai viễn cảnh, một có tầm quan trọng về kinh tế chính trị với thị

trường và các khía cạnh chính sách của nó và tiếp cận khoa học, khái niệm kia có

tầm quan trọng của cuộc sống hàng ngày, tức là để hiểu không gian đô thị như cụ

thể, chứ không phải một nhà quan sát, và tính tới kinh nghiệm đòi hỏi tính thích hợp

của phân tích kinh tế-chính trị nếu nó đủ để giải thích cuộc sống xã hội. Khái niệm

sau là cần phải theo các quá trình phát triển đô thị trong khi tính đến các khía cạnh

xã hội, chính trị, vật lý và tâm lý. Khi nhìn vào những khái niệm này, rõ ràng là

chúng thực tế là giống hệt như các viễn cảnh lý thuyết được liệt kê trên bảng 2.1 .

Viễn cảnh lý thu ết Ví dụ của nghiên cứu

Môi trường : phản ánh mối quan tâm Các nguyên bản và tăng trưởng đô thị,

địa lý tổng quát hơn trong mối quan hệ các mẫu hình định cư của vùng lãnh

giữa con người và môi trường thổ, lý thuyết chỗ trung tâm, các chỗ

và tình huống đô thị, hình thái học đô

thị, sinh thái đô thị

Vị thế : được đặc trưng bởi sự gắn kết Phân loại định cư, xả thải tăng lên, cơ

với phương pháp điều tra khoa học dựa cấu đô thị, tạo lập chuyến đi và mẫu

trên kiểm định giả thiết, suy luận thống hình du lịch

kê và xây dựng lý thuyết

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

26

Hành vi: tìm cách khắc phục các giới Di dân, hành vi người tiêu dùng, tính

hạn của phân tích không gian bằng lưu động của cư dân, ưa thích cư trú,

cách nhấn mạnh vào vai trò của hành các diện tính khu đô thị nhận được,

vi con người ở môi trường đô thị hình ảnh của thành phố

Nhân văn : mang lại tầm quan trọng Hành vi xã hội con người trong các

trung tâm của nhận thức con người, cơ thành phố, xây dựng xã hội và không

quan, ý thức và tính sáng tạo và điều gian đô thị

nó có mục đích để hiểu hành vi xã hội

con người dựa trên kinh nghiệm chủ

quan của mọi người về thế giới, Nó sử

dụng nghiên cứu tình huống riêng sử

dụng các phương pháp như dân tộc học

và áp dụng nguyên tắc suy luận lô gic

chứ không phải thống kê.

Cấu trúc: được đặc trưng bởi một tập Các thành phố được nghiên cứu như

các nguyên tắc và thủ tục được thiết kế bộ phận tổng hợp của chế độ sản xuất

để làm rõ các nguyên nhân nằm bên tư bản, thay đổi thị trường đất đai đô

dưới của mẫu hình được bộc lộ của thị, đô thị hóa, phục hồi đô thị, tái phát

hành vi con người, tức là giải thích triển, các vấn đề đô thị trong hoàn

hiện tượng quan sát được không thể cảnh xây dựng, quyền lực và chính trị,

được thấy thông qua chỉ nghiên cứu các thị trường đất đai và nhà ở, các

thực nghiệm nhưng phải được bộc lộ mẫu hình định cư

bằng cách kiểm tra các cơ cấu xã hội,

kinh tế và chính trị hiện hành. Điều

này về căn bản được dựa trên tiếp cận

kinh tế chính trị hoặc tiếp cận Marx.

Quản lý: khái niệm của sự gắn kết xã Quyền lực của các nhà quản lý đô thị

hội một quá trình theo đó các nhóm xã và ảnh hưởng của chúng lên cơ cấu

hội tìm cách tối đa lợi ích của họ bằng không gian xã hội của đô thị, phân

cách hạn chế truy cập vào tài nguyên vùng, quyền lực và xung đột trong xã

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

27

và các cơ hội cho chu trình hạn chế. hội, truy cập khác nhau tới các dịch vụ

Nhận dạng được đặc trưng bởi sự phản Khác biệt, tính thống nhất và tính cá

đối lý thuyết tổng quát và nhấn mạnh nhân trong các thành phố, các nghiên

vào sự khác biệt của con người. Nó cứu về khác biệt giới trong các thị

nhận thức tính đa dạng và nhấn mạnh trường lao động đô thị của các không

nhu cầu cho các quan điểm phức tạp gian loại bỏ bị xâm chiếm bởi các

của các cá nhân và nhóm đa dạng nhóm nhỏ được xác định bởi giai cấp,

tình trạng hôn nhân, giới tính, chủng

tộc, tuổi tác và thiểu năng, đa dạng văn

hóa trong các thành phố.

Triết học đạo đức: tìm kiếm kiểm tra Bình đẳng trong phân phối các dịch vụ

một cách nghiêm ngặt các cơ sở đạo phúc lợi, các cơ hội sử dụng nhân công

đức của xã hội, trung tân của viễn cảnh và nhà ở đẹp cho vô số các nhóm xã

đạo đức là khái niệm công bằng chuẩn hội, giải thích về bất động sản bên

tắc, là điều tập trung vào cái gì cần trong-đô thị, khả năng chấp nhân xã

phải có chứ không phải cái gì đang có. hội của các điều kiện đô thị hiện có

như ô nhiễm không khí hoặc tỷ lệ tử

vong trẻ sơ sinh.

Bảng 2.1 Các viễn cảnh triết học nằm bên dưới _ lý thuyết trong địa lý học

đô thị và các ví dụ nghiên cứu (dựa trên Pacione 2005, tr. 27-33)

. . . H nh thái học đô thị

Dựa trên nghiên cứu tổng quan của các tiếp cận khác nhau và các viễn cảnh lý

thuyết của các nghiên cứu đô thị, và khi xem xét các mục đích của ULDM, hình thái

đô thị được lựa chọn để hiểu nhiều hơn về các vùng đô thị và hỗ trợ xác định đối

tượng nghiên cứu của nghiên cứu này. Hình thái đô thị là “nghiên cứu đối xứng về

dạng, hình, kế hoạch, cơ cấu và các chức năng của các công trình xây dựng của các

thị trấn và thành phố, và của nguyên bản và cách thức theo đó công trình này được

tiến hóa theo thời gian”. (Clark, Small và Witherick và Goodall ở Madanipour

(1996)). Moudon (1997) khẳng định các nghiên cứu hình thái đô thị tập trung vào

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

28

các kết quả hữu hình của các lực kinh tế-xã hội, tức là họ nghiên cứu các kết cục

của các ý tưởng và các ý định như chúng lấy hình dáng trên nền đất và định dạng

lên thành phố. Các ngôi nhà, vườn tược, đường phố, công viên, tượng đài, và trong

những thứ khác, là cá đối tượng của nghiên cứu. Phân tích hình thái đô thị được dựa

trên ba nguyên tắc:

1. Các khối nhà và các không gian mở liên quan của chúng, các mảnh đất và các

đường phố là ba phần tử vật lý căn bản xác định lên dạng của đô thị.

2. Bốn mức giải pháp chung được xác định để nghiên cứu dạng đô thị. Chúng là:

i) ngôi nhà/khối nhà, ii) đường phố/khối phố, iii) thành phố và iv) vùng.

3. Khía cạnh tức thì phải được nghiên cứu vì dạng đô thị chỉ có thể đượchiểu về

mặt lịch sử do biến chuyển và thay thế liên tục của các phần tử đô thị.

Do vậy, dạng, giải pháp và thời gian là ba cấu phần căn bản trong nghiên cứu

hình thái đô thị. ‘Miếng đất và các tòa nhà trên đó’ và ‘các không gian mở’ được coi

là những lô nhỏ nhất của thành phố. Các thuộc tính của ô và các phần tử của nó là

những phản ánh của giai đoạn thời gian và các điều kiện kinh tế-xã hội đã được

trình bày tại thời điểm phát triển đất. Một trọng tâm khác của nghiên cứu là cái-

được-gọi-là “đơn vị kế hoạch”, là các nhóm nhà, các không gian mở, các mảnh đất,

và các đường phố, “ là những thứ hình thành nên tổng thể gắn kết nước vì chúng tất

cả đều được xây dựng tại cùng một thời điểm hoặc bên trong các ràng buộc, hoặc vì

chúng cùng trong một quá trình chung của sự biến đổi”. Đơn vị kế hoạch là một

khái niệm hữu ích cần được nghiên cứu khi quyết định xác định đối tượng nghiên

cứu cho nghiên cứu này.

. .3. Các mức phân tích

Thậm chí mặc dù các nhân tố đô thị và các quá trình được phân tích không bị bao

chặt bó hẹp trong một phạm vi không gian xác định, khái niệm “mức phân tích”

được giới thiệu cho khung tổ chức để đơn giản hóa thế giới thực phức tạp và biểu

diễn mục tiêu của nghiên cứu tại các phạm vi không gian khác nhau, hoặc khá thích

hợp về mặt không gian. Có năm mức phân tích (Pacione 2005, tr. 32-34) như được

chỉ ra trong Bảng 2.2.

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

29

Các mức phân tích Mô tả

Khu đô thị Đó là một diện tích trực tiếp xung quan ngôi nhà

của một cá nhân, các đặc tính của nó thường bao

gồm tính đồng nhất về kiểu nhà ở, dân tộc hoặc các

giá trị xã hội-văn hóa, các vấn đề thích hợp bao

gồm: các quá trình suy giảm hoặc phục hồi kinh tế

địa phương, sự tách biệt cư trú, các mức cung cấp

và sử dụng dịch vụ của tổ chức chính trị khu đô thị

để kiểm soát không gian đô thị, ….

Thành phố Các thành phố là các trung tâm của các hoạt động

xã hội, chính trị, văn hóa, quản lý hành chính và

kinh tế. Các nghiên cứu đô thị phân tích vai trò của

một thành phố trong nền kinh tế vùng lãnh thổ,

quốc gia và quốc tế, và dạng xã hội-không gian của

thành phố bị ảnh hưởng như thế nào bởi vai trò,

quyền lực phân phối trong thành phố, ảnh hưởng

của các lợi ích công cộng và tư nhân lên các quyết

định chính phủ …

Vùng Sự trải rộng đô thị ảnh hưởng tới các vùng nông

thôn xung quanh của nó, đặc biệt như một sự mở

rộng không gian của các thành phố, đã giới hiệu

khái niệm vùng đô thị. Phân tích bao gồm dấu chân

sinh thái của thành phố, xung đột sử dụng đất tới

vùng ngoại ô đô thị, quản lý tăng trưởng và các

dạng quản lý.

Hệ thống các thành phố Các mục tiêu được xác định ở tầm quốc gia có các

cấp quốc gia tác động lên các thành phố. Các học giả đã phải

hiểu các chính sách quốc gia và các ảnh hưởng của

chúng và các tác động lên các chỗ, giữa vị trí và

bên trong đô thị để hiểu được những khía cạnh

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

30

khác nhau của các quá trình và mẫu hình thay đổi

đô thị.

Hệ thống các thành phố Nền kinh tế chính trị toàn cầu sử dụng sự độc lập

trên thế giới giữa các quốc gia và các thành phố. Các thành phố

thế giới là mối quan tâm do vai trò của chúng như

các trung tâm kiểm soát chính trị và tài chính. Viễn

cảnh các thành phố thế giới giúp cho nhà nghiên

cứu tái xác định khung cho các vấn đề tại cấp toàn

cầu rút ra các khái niệm được xác định trong hoàn

cảnh của các thành phố và các vùng miền.

Bảng 2.2 Các mức phân tích đô thị (dựa trên Pacione 2005, tr. 32-34)

2 3 Phát t iển đô thị

Theo một nghĩa rộng hơn phát triển đô thị có thể được định nghĩa như các mẫu

hình thay đổi của các vùng đô thị như các kết quả của i) đô thị hóa, một gia tăng

trong tỷ lệ phần trăm của tổng số người sống trong các vùng đô thị; ii) tăng trưởng

đô thị, một gia tăng trong dân số của các thị trấn và các thành phố; iii) chủ nghĩa đô

thị, phạm vi của các đặc tính xã hội và hành vi của cuộc sống đô thị qua xã hội như

một tổng thể (Pacione 2005, tr. 71). Williamson, Enemark et. al. (2010, tr. 200-201)

định nghĩa phát triển đô thị nói chung như một dải rộng tiêu chí của các hoạt động

của các quy mô khác nhau, từ thiết lập các vùng đô thị mới hoặc các thị trấn, như

các vùng định cư mới. Ở mức thành phố phát triển đô thị có thể được hiểu như quá

trình sản xuất các chỗ đô thị. Một mô hình đơn giản biểu diễn quá trình này như sự

tạo lập môi trường xây dựng, các tổ chức khu vực công cộng và tư nhân, sử dụng

môi trường vật lý và xã hội qua các nhân tố phát triển của chúng như các nguồn lực,

quy tắc và các ý tưởng (Madanipour 1996, tr. 135-137). Nó có thể được mô tả như

được chỉ ra trên Hình 2.1.

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

31

* Phát triển đô thị phi-chính thức

Một điều quan trọng là nhận thức được phát triển đô thị, như từ phát triển đề

xuất, không luôn là một phát triển tích cực. Một nửa số người trong các thành phố

của quốc gia đang phát triển sống trong các khu ổ chuột được coi như phát triển phi

chính thức hoặc thậm chí là phát triển bất hợp pháp và không được truy cập vào các

dịch vụ cơ bản và cơ sở hạ tầng như nước, đường, vệ sinh và cống rãnh (UN-

HABITAT 2004). “Nói chung, phát triển đô thị xảy ra bên trong phạm vi của hệ

thống quản lý hành chính đất đai nhà nước và tuân thủ các yêu cầu pháp luật và điều

chỉnh của nó được gán nhãn là “chính thức” và toàn bộ phát triển không tuân thủ

với yêu cầu này hoặc yêu cầu khác được gọi là “phi chính thức”. Các phát triển đô

thị phi chính thức thường xảy ra trong các vùng không thích hợp cho phát triển do

các thảm họa thiên nhiên hoặc các thảm họa khác, hoặc trong những vùng được bảo

vệ hoặc hạn chế cho phát triển tương lai. Tuy nhiên, có cả những khu vực phi chính

thức trong phát triển các khu đô thị cư trú thu nhập cỡ trung cấp và cao cấp. Điều

này xảy ra thông qua việc có được đất và giấy phép xây dựng trong các vùng không

được quy hoạch cho phát triển hoặc trong các vùng đã được quy hoạch, nhưng

thường phát triển không đáp ứng các yêu cầu (UN-HABITAT 2009a). Cần nhận xét

rằng cũng có những vùng “chính thức” không đủ truy cập các dịch vụ cơ bản, cơ sở

hạ tầng và một tôn trọng những kiểu này sẽ được xem xét kỹ lưỡng trong các

nghiên cứu tình huống trong chương sau.

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

32

2 4 Đủ chỗ đủ khu đô thị

UN-HABITAT (2009b) cảnh báo trừ khi các biện pháp thiết thưc được sử dụng

để cung cấp các tùy chọn nhà ở đủ khả năng thanh toán và đất đai hợp pháp và an

ninh, số lượng các nhà ổ chuột sẽ tăng tới 2 tỷ vào năm 2020. Để đề cập tới điều

này và những vấn đề đô thị khác UN-HABITAT đã xác định sứ mệnh của nó theo

cách sau đây: “… xúc tiến các thị trấn và các thành phố bền vững về xã hội và môi

trường với mục tiêu cung cấp đủ chỗ ở cho tất cả mọi người”. Tiếp theo, nó làm rõ

nghĩa của từ ‘có đủ chỗ ở’ không phải chỉ là một mái nhà trên đầu của một cá nhân,

mà “nó có nghĩa là đủ sự cách biệt riêng tư cá nhân, đủ không gian, khả năng truy

cập vật lý, đủ an ninh, an toàn thuê mướn, ổn định và lâu bền về xây dựng, đủ ánh

sáng, đồ sưởi và thông gió, đủ cơ sở hạ tầng cơ bản, như cung cấp nước, vệ sinh và

các trang thiết bị quản lý chất thải, chất lượng môi trường bền vững và các nhân tố

liên quan tới sức khỏe và các vị trí đủ và có thể truy cập đối với công ăn việc làm và

các trang thiết bị cơ bản”. Một khía cạnh khác, tổ chức này đã nhấn mạnh là những

thứ ‘đủ’ này cần là sẵn có với các chi phí có thể và được xác định cùng với nhân

dân quan tâm tới xem xét triển vọng cho phát triển dần dần. Các đặc tính của chỗ ở

đầy đủ được xúc tiến bởi UN-HABITAT là thích hợp cho mục đích của nghiên cứu

này, khi tính tới các mục tiêu của ULDM và trong mối quan hệ với khu đô thị. Tuy

nhiên, những ‘đầy đủ’ này cần được nghiên cứu tỉ mỉ sao cho nó sẽ là hữu ích ở

mức khu đô thị và cho mục đích của nghiên cứu này. Điều này sẽ được thảo luận

sau trong chương sau.

2.5 hận xét về ULDM

Các nghiên cứu đô thị là đa ngành và điều này quan tâm tới tất cả các khía cạnh

của xã hội và thành phố, tức là các khía cạnh xã hội, kinh tế, môi trường, vật lý và

chính trị. Khi xem xét bản chất của ULDM, và sau khi nhìn vào các viễn cảnh lý

thuyết và các nghiên cứu đặc biệt có liên quan, nghiên cứu sẽ sử dụng hình thái đô

thị và nguyên tắc ‘đủ chỗ ở’ để nghiên cứu ‘khu đô thị’ ở các vùng đô thị.

2.6 Phát t iển đất đai

Trong phần phát triển đất đai này, các môi trường trong nghiên cứu đô thị, các

mô hình phát triển đất đai, là các mô hình đã được khám phá một cách rộng rãi để

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

33

so sánh với ULDM sau này, và liên kết giữa phát triển đất đai và quản lý hành chính

đất đai, được nghiên cứu. Một định nghĩa trước đây về phát triển đất đai đã nói rằng

phát triển đất đai là một hoạt động theo đó cơ sở hạ tầng và các dịch vụ được thiết

lập và đất đai được chuẩn bị sẵn sàng cho phát triển, tức là cho xây dựng các tòa

nhà (Abrams 1971). Phát triển đất đai là một quá trình thông qua đó xây dựng đô thị

mới, vì dụ các khu đô thị dân cư, các quận thương mại và các tổ hợp công nghiệp và

các cơ sở hạ tầng hiện vật mới, ví dụ như các tuyến đường điện, đường giao thông

và hệ thống cống rãnh, được thiết lập bằng cách áp dụng sử dụng đất đai hoặc các

kế hoạch phát triển. Cũng vậy, quá trình này có thể được xác định như quản lý thay

đổi trong sử dụng đất đai đô thị và nông thôn hiện có bởi các cơ chế điều chỉnh như

quy hoạch hoặc giấy phép sử dụng đất. Đó là một hoạt động đa ngành và được dựa

trên phạm vi và bản chất của phát triển, quá trình này bao gồm các hoạt động như

chiếm hữu đất đai, phân chia, đánh giá về mặt pháp luật và chấp thuận quy hoạch,

thiết kế dự án, công trình xây dựng, phân phối các động cơ phát triển và chi phí. Nó

liên quan tới các tác nhân như các chủ sở hữu đất, các nhà phát triển và các nhà đầu

cơ, các nhà kiến trúc sư, các cơ quan tiếp thị, các tổ chức công cộng, các nhà thầu

xây dựng, các bên thứ ba và các thể chế tài chính. Một định nghĩa khác về phát triển

đất đai là nó được coi là quá trình biến đổi đất chưa được phát triển thành đất đã

được phát triển và trong quá trình giá trị của đất bị tác động tức là giá trị thường

tăng lên như được chỉ ra trên Hình 2.2.

Hình trên cho thấy quá trình phát triển có bốn giai đoạn cho tình trạng đất, cụ thể

là nông thôn, đô thị, đô thị được dịch vụ và đô thị phát triển. Giá đất và tình trạng

vật lý của nó bị tác động bởi các quyết định và các hành động như khởi xướng kế

hoạch phát triển, phê chuẩn kế hoạch, và xây dựng cơ sở hạ tầng và các tòa nhà. Ở

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

34

đây một điều quan trọng là nhận xét sự gia tăng trong giá trị đất đai từ giai đoạn 1

tới 2 là kết quả của quyết định chuyển đất nông thôn thành đất đô thị, tức là kết quả

của phát triển xã hội, nhưng không là kết quả của bất kỳ phát triển vật lý nào

(Williamson, Enemark et. a. 2010). Healey đã đưa ra định nghĩa sau cho quá trình

phát triển Healey (1992) là “biến đổi dạng vật lý, gói các quyền: vật liệu, giá trị

tượng trưng của đất và các tòa nhà từ một trạng thái này tới một trạng thái khác,

thông qua nỗ lực của các người đại diện quan tâm và có mục đích trong việc có

được và sử dụng nguồn lực, các quy tắc vận hành và áp dụng và phát triển các ý

tưởng và giá trị”. Định nghĩa này khá là chi tiết và hẹp cho nghiên cứu phát triển đất

đai và bất động sản. Trước khi bắt đầu khám phá các mô hình phát triển đất đai và

bất động sản, cần thiết phải nhắc lại một cách tóm lược các mô hình liên quan tới đô

thị được nghiên cứu trong Địa lý Đô thị của Pacione.

* Sử dụng đất đô thị đối chọi với các mô hình phát triển đất đai và bất động sản

Để hiểu rõ các mô hình mà chúng ta đang quan tâm, cần phải thảo luận vắn tắt về

các mô hình phát triển đô thị. Phê phán chính đối với Pacione là ông đã giới thiệu

tăng trưởng đô thị hoặc các mô hình của thành phố hoặc các mô hình của sử dụng

đất đô thị cùng chỗ với mô hình lưu thông vốn. Các mô hình trước, được nói tới như

là các mô hình sử dụng đất đô thị, trước tiên quan tâm tới tăng trưởng dân số và

phạm vi không gian của thành phố. Chúng làm việc với những vấn đề như các mẫu

hình tăng trưởng thành phố giống như đường vành đai và chu trình đất đai, độ tập

trung và tăng trưởng hướng ngoại, tăng trưởng hướng ngoại theo ngành từ trung

tâm, tăng trưởng đa trung tâm chứ không phải xung quanh một trung tâm, và

...v..v... Những vấn đề này định hình lên chủ đề cổ điển đối với các mô hình sử

dụng đất đô thị và các mô hình khác được xây dựng lên trên những mô hình này để

cải thiện và mở rộng các mô hình trước. Những mô hình này là ví dụ về mô hình

vùng trung tâm Burgess của sử dụng đất đô thị, mô hình ngành của Hoyt về sử dụng

đất đô thị. Mô hình Harris và Ullman đa trung tâm về sử dụng đất đô thị. Các mô

hình khác được xây dựng trên các mô hình ở trên là mô hình của Mann về thành

phố Liên hợp Anh cỡ trung điển hình, mô hình Burgess được sửa đổi của Kearley,

mô hình các vương quốc đô thị của Vance v.v.. Mô hình sau, mô hình của Harvey

về lưu thông vốn tập trung vào chỗ của thành phố, hoặc vị trí của đô thị, và tìm

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

35

kiếm nó như chế độ sản xuất tư bản (Pacione 2005, tr. 139-153). Ở đây mô hình này

sẽ không được thảo luận vì nó sẽ được giải thích phần sau . Tuy nhiên, người ta

quan sát thấy có một phân biệt rõ ràng trong phạm vi, bản chất của hai kiểu mô hình

và cho mục đích của luận văn nàycác kiểu mô hình sau là quan trọng, nhưng các mô

hình kiểu trước thì không. Một quan sát khác là một số mô hình có đặc tính tổng

quát do vây, khi được nghiên cứu từ một góc nhìn này hay góc nhìn khác, phạm vi

và bản chất của nó có thể thích hợp để giải thích các hiện tượng khác nhau tại quy

mô khác, như trong trường hợp này mô hình lưu thông vốn thể hiện.

Có thể thấy cả hiện tượng phát triển đô thị lẫn đất đai là những quá trình liên

quan tới các sự kiện, các hoạt động, các tác nhân và các quan hệ phức tạp khác

nhau. Các mô hình thường được tạo ra khác nhau, ít nhất, để giải thích và mô tả, do

vậy để hiểu các quá trình và bản chất của phát triển và các nguyên nhân của nó.

Mục tiếp theo sẽ nghiên cứu về các mô hình phát triển đất và bất động sản hiện

đang tồn tại.

2.7 Các mô h nh phát t iển đất và bất động ản

Các quá trình phát triển và phát triển đất đai, xem Hình 2.1 và 2.2, và các mô

hình khác trong nghiên cứu đô thị được thảo luận trước đây trong phần này cung

cấp một hiểu biết sâu sắc về hiện tượng phát triển và các mô hình trong hoàn cảnh

đô thị. Mục này làm việc với các mô hình các đại diện của thực tế, tức là các mô

hình phát triển đất đai và bất động sản. Trong tài liệu tham khảo về phát triển đất và

bất động sản các thuật ngữ phát triển, phát triển đất đai hoặc phát triển bất động sản

được sử dụng một cách thay thế lẫn cho nhau (Healey và Barrett 1990; Gore và

Nicholson 1991; Guy và Henneberry 2000; Williamson, Enermark et al 2010), và cả

nghiên cứu này, trừ phi nó chỉ rõ một trường hợp đặc biệt. Để khám phá ra các mô

hình phát triển đất đai sẵn có các nghiên cứu tổng quan đã được sử dụng để để hiểu

thấu phạm vi và các khái niệm then chốt về mẫu hình phát triển đất đai. Hai nghiên

cứu, Gore và Nicholson (1991) và Healey (1991) và một mô hình từ Harvey (1985)

được nghiên cứu như các điểm khởi đầu để khám phá ra các mô hình khác. Sau đó

một số mô hình khác sẽ được nghiên cứu một cách vắn tắt, dựa vào các thể chế mô

hình hóa được nghiên cứu đã được nhắc tới ở trên. Tất cả các nghiên cứu tổng quan

chỉ ra các mô hình khác nhau và đặt chúng vào bốn nhóm phụ thuộc vào các tính

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

36

tương tự trong tiếp cận của chúng tới các quá trình phát triển. Viêc nhóm và mô tả

chúng được chỉ ra trên Bảng 2.3.

Có thể quan sát thấy là các định nghĩa được cho bởi hai nghiên cứu tổng quan về

các mô hình chuỗi hoặc mô tả, các mô hình hành vi hoặc làm quyết định và mô hình

cơ quan, cấu trúc của cung cấp và các mô hình cấu trúc là có thể so sánh một cách

hợp lý, và có thể được nói tới, trong một hoàn cảnh rộng rãi hơn, xấp xỉ như cùng

các nhóm. Như đối với các mô hình dựa vào sản xuất và cân bằng, như được định

nghĩa bởi các tác giả, các tiếp cận mô hình hóa và nhóm như được chỉ ra bởi hai

nghiên cứu tổng quan này sẽ được nghiên cứu và thảo luận trong các đoạn sau.

Các nhóm tiếp cận mô h nh hóa

Gore&Nicholson (1991) Healey (1991)

Các mô h nh chuỗi hoặc mô tả mô Các mô h nh chuỗi- ự ki n tập

tả quá trình phát triển như một chuỗi trung vào quản lý các giai đoạn trong

theo thứ tự thời gian của các giai đoạn, quá trình phát triển. Chúng được rút ra

tại mỗi một giai đoạn có các sự kiện cụ trước hết từ ngành quản lý bất động

thể sản với việc quản lý quá trình phát

triển

Các mô h nh cơ quan tập trung vào Các mô h nh hành vi hoặc làm-

qu ết định nhấn mạnh vào các vai trò các tác nhân trong quá trình phát triển

của các tác nhân khác nhau trong quá và các mối quan hệ của chúng. Những

trình và tầm quan trọng của các quyết mô hình này đã được phát triển trước

định mà họ làm trong việc bảo đảm hết là bởi các nhà nghiên cứu tìm cách

vận hành trơn chu công việc. mặc dù mô tả quá trình phát triển từ quan điểm

họ thường giữa lại một định dạng hành vi hoặc thể chế.

chuỗi, các sự kiện nói chung được

trình bày như là thứ cấp cho các quyết

định

Các mô h nh dựa-vào ản xuất mô Các mô h nh cân bằng giả thiết

tả quá trình phát triển như một dạng hoạt động phát triển được cấu trúc bởi

chuyên môn hóa của hoạt động kinh tế các tín hiệu kinh tế về cầu hiệu quả,

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

37

sản xuất, và có xu hướng nghiên cứu như được phản ánh trong tô kinh tế,

nó từ viễn cảnh của nền kinh tế như năng suất, …. Chúng được rút ra trực

một tổng thể _ tức là, chúng có xu tiếp từ truyền thống kinh tế tân-cổ điển

hướng là của các mô hình kinh tế vĩ trong kinh tế học.

mô.

Các mô h nh cơ cấu tập trung vào Các mô h nh cơ cấu hoặc cung

cấp tranh luận rằng các kiểu phát triển các lực tổ chức lên các mối quan hệ

khác nhau được đặc trưng bởi các của quá trình phát triển và tạo động lực

khung thể chế, tài chính, và pháp lý cho chúng. Những mô hình này được

khác nhau, và theo nghĩa đen nghiên đặt nền móng trong nền kinh tế chính

cứu cho mô hình có thể áp dụng chung trị đô thị.

của quá trình phát triển là không hiệu

quả. Thay vào đó mỗi kiểu phát triển

được nhìn nhận là có “cấu trúc cung

cấp” riêng của mình, mà các đặc điểm

của nó có thể được xây dựng vào mô

hình riêng. Điều này hàm ý rằng cuối

cùng sẽ chỉ có một mô hình của quá

trình phát triển, nhung có một tập đầy

đủ các mô hình cá biệt.

Bảng 2.3 Các nhóm mô hình phát triển đất đai và các mô tả của chúng bởi

Gore&Nicholson (1991) và Healey (1991)

2.7.1. Các mô h nh chuỗi hoặc mô tả và chuỗi ự ki n

Các mô hình chuỗi hoặc mô tả và chuỗi sự kiện, sau đây sẽ được gọi là các mô

hình “chuỗi”, có thể mô tả càng đơn giản càng tốt bốn giai đoạn của phát triển, là

tính toán, chuẩn bị, ứng dụng và đề xuất. Kiểu phổ thông của một mô hình như vậy

là biểu đồ luồng, nó có thể chỉ ra các quá trình chung, hoặc đặc biệt, của phát triển,

trong khi chuỗi tuyến tính các sự kiện và quyết định được mô tả. Quá trình phát

triển không luôn là chuỗi các sự kiện đơn giản, thậm chí không nhất thiết là chuỗi

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

38

có trật tự chặt chẽ. Các biểu đồ luồng đã giới hạn các khả năng để chỉ ra khía cạnh

động, tức là bản chất chu trình của phát triển, tách biệt phát triển khỏi những thứ

còn lại của môi trường xây dựng và tác nhân bên ngoài khác, như chính sách, cung

cấp tài chính và thay đổi nhân khẩu (Gore và Nicholson, 1991). Mặc dù, các mô

hình chuỗi cung cấp một sự hiểu biết sâu sắc cho các hoạt động được thực hiện

khắp cả quá trình phát triển, chúng không đưa ra định dạng của các tác nhân và các

mối quan tâm do vậy ít giúp cho việc giải thích tại sao quá trình phát triển được

hình thành theo một cách thức cụ thể trong những tình huống cụ thể (Healey 1991).

Bản chất phức tạp của quá trình phát triển và việc mô hình hóa nó có thể được hiểu

theo cách chúng được nhóm lại bởi hai nghiên cứu tổng quan này như thế nào.

Healey (1991) đã sử dụng các mô hình Goodchild và Munton, là “một mô hình mô

tả của quá trình phát triển đất đai” để giải thích các mô hình kiểu chuỗi, trong khi

Gore và Nicholson (1991) đã sử dụng cùng một mô hình này để mô tả các mô hình

hành vi hoặc làm quyết định. Cả hai giải thích từ quan điểm của chúng đều đúng, vì

cả hai mô hình đều mô tả các chuỗi, giống như Healey (1991) trích dẫn Goodchild

và Munton:

Quá trình phát triển bắt đầu khi một mảnh đất được coi là thích hợp cho sử dụng

khác hoặc thâm canh hơn, được hoàn thiện khi các thay đổi cần thiết được tiến hành

và đất được tái chiếm hữu …

1) “Sự chín muồi của các tình huống” là điều làm cho một thay đổi có

thể xảy ra trong sử dụng đất, ví dụ xây dựng một con đường mới hoặc

lựa chọn một khu định cư hoặc mở rộng.

2) Mua một khoảnh đất bởi một cá nhân được chuẩn bị để phát triển nó

3) Việc chiếm dụng nó hoặc bởi nhà phát triển, một chủ sở hữu mới hoặc

một người thuê đất

Và các hành vi hoặc các quyết định như Gore và Nicholson phát biểu rằng

Goodchild và Munton đã đưa mô hình của họ lên “hai điểm quyết định then chốt, cụ

thể là:

1) Nhận biết đất đai như là thích hợp cho phát triển

2) Khởi xướng xây dựng công trình trên khu đất đó”.

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

39

Đối với sự rõ nghĩa và hiểu biết tốt hơn, và biểu diễn mục đích qua các mô hình

khác nhau. Ví dụ về mô hình chuỗi hoặc mô hình mô tả, là mô hình “mô tả của quá

trình phát triển đất đai” được xây dựng bởi Goodchild và Munton, được nhóm lại

dưới tiếp cận chuỗi bởi Gore và Nicholson (1991) và trong tiếp cận cơ quan bởi

Healay (1991). Tiếp theo các mô hình hành vi và làm quyết định và cơ quan được

thảo luận.

2.7. 2 Các mô h nh hành vi hoặc làm qu ết định và cơ quan

Các mô hình hành vi hoặc làm quyết định và cơ quan tiếp theo sẽ được coi là các

mô hình cơ quan. Những mô hình này là các mô hình nơi mà các tác nhân, vai trò

của họ, các quyết định, các quan hệ và các lợi ích là những điểm trung tâm. Tiếp

cận của các mô hình kiểu này có thể được phân chia thành hai phân loại, một phân

loại là tiếp cận cá nhân, là tiếp cận tìm kiếm các tác nhân như các tác nhân độc lập

không có các tương quan với các tác nhân khác trong quá trình, tiếp cận kia là

tương tác, tức là, các tương tác và các quan hệ giữa các tác nhân được mô hình hóa.

Việc xem xét nhanh chóng và có chất lượng về tính cá nhân có thể được thấy từ

Bryant và quá trình bảo tồn đất của những người khác,nói về chuyển đổi từ đất đai

nông thôn sang đô thị và cho thấy những giai đoạn khác nhau với các tác nhân tham

gia. Một ví dụ của mô hình tương tác là mô hình từ Drewett được trình bày trong

dạng đồ thị và bảng gắn kèm với nó, nơi mà nó đưa ra thông tin nhiều hơn về các

giai đoạn của phát triển, mô tả của các sự kiện, các quyết định có liên quan, các tác

nhân và nguồn có thể của việc cung cấp tài chính. Trong mô hình này người phát

triển được nhìn nhận như đối thủ chính (Gore và Nicholson 1991). Theo Healey

(Healey 1991), nhà phân tích đã cố gắng phát triển các mô hình cơ quan theo ba

cách, cách thứ nhất liên quan tới các tác nhân then chốt, nhà phát triển, chủ sở hữu

đất và nhà kế hoạch, các vai trò, tới hai sự kiện then chốt, nhận biết và khởi xướng .

Cách thứ hai nhấn mạnh độ đa dạng của các quan hệ tác nhân-sự kiện. Nó làm hài

hòa các sự kiện song hành và tính động học của quá trình. (như được thông báo

trong đoạn trước tiếp cận này được coi là mô hình chuỗi bởi Gore và Nicholson

(1991). Tiếp cận cuối cùng là tiếp cận được xây dựng trên các lợi ích của các đại

diện, các lợi ích này được liên kết tới các quan hệ xã hội của các tác nhân bên trong

chế độ sản xuất và hệ thống xã hội chính trị. Ở đây, sự phát triển được nhìn nhận

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

40

như quá trình sản xuất, trong đó các tác nhân hành động dựa trên các lợi ích của họ.

Ví dụ của mô hình cơ quan dựa trên lợi ích của các tác nhân. Thực chất của các mô

hình cơ quan là khá đa nguyên và chúng chỉ đưa ra các phương pháp để mô tả các

quan hệ phức tạp của quá trình phát triển, và do vậy thiếu đi các viễn cảnh động học

thúc đẩy phát triển (Healey 1991). Phần lớn sự chú ý được đưa cho các tác nhân,

các quyết định của họ, các vai trò và mối quan hệ, làm yếu đi tầm quan trọng của

các lực hoặc các nhân tố khởi xướng và thúc đẩy các quyết định và các hành vi

(Gore và Nicholson 1991). Đoạn sau đây sẽ nghiên cứu cấu trúc của cung cấp và

các mô hình cấu trúc được coi là cung cấp các hiểu biết sâu sắc hơn so với các mô

hình trước đó, vào quá trình phát triển.

2.7. 3 Các mô h nh cấu t úc.

Sản xuất và tiêu dùng, đó là cung cấp của môi trường xây dựng không chỉ là một

quá trình vật lý, mà còn là một quá trình xã hội kinh tế, do vậy các mô hình cấu trúc

cố gắng hòa hợp các cấu trúc thể chế và các cấu trúc khác và các đại diện xã hội

đang nằm bên trong các cấu trúc. Các đề nghị cho các mô hình này là :

1) Các quan hệ xã hội, khung luật pháp và các thỏa thuận tài chính,

2) Các đại diện xã hội được xác định bởi mối quan hệ kinh tế với cung cấp,

3) Các kiểu cung cấp tòa nhà khác nhau có các tổ hợp khác nhau của các phần tử

và các quan hệ riêng của chúng,

4) Nội dung của các cấu trúc cung cấp có thể được nhận biết chỉ bởi nghiên cứu thế

giới thực với sự chú ý tập trung vào các đại diện xã hội và các quan hệ của họ,

5) Cấu trúc cung cấp là tác động do những thay đổi trong quan hệ xã hội. Những

mô hình này có thể được sửa đổi, phù hợp theo các đề nghị nói trên,

Để phân tích các kiểu cung cấp khác, ví dụ như các tòa nhà công nghiệp, bằng

cách sửa đổi các phần tử như các quan hệ, các đại diện và các lợi ích (Gore và

Nicholson 1991). Các mô hình cấu trúc chủ yếu được rút ra từ nguồn Marxist và

chúng quan tâm tới “phân tích các quá trình sản xuất của môi trường xây dựng”.

Các mô hình cấu trúc đặt những quá trình sản xuất này vào mô hình tổng quát của

một nền kinh tế tư bản. Một mô hình là sự hỗn hợp nào đó của các mô hình cơ quan

và cấu trúc. Nó liên kết nhà nước, các ngành xây dựng, tài chính, mô tả các quan hệ

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

41

và một số nhân tố. Một số mô hình cấu trúc được dựa trực tiếp lên kinh tế học

Marxist, ví dụ mô hình từ Boddy, là mô hình được xây dựng trên sự quay vòng vốn

công nghiệp, thương mại và lợi ích (mô hình này được coi là liên quan tất cả ba

dạng này của vốn,nhận biết mô hình “mô hình xây dựng trong cấu trúc của các quan

hệ giữa vòng quay nguyên thủy, thứ cấp, và cấp ba của vốn” bởi Harvey như đóng

góp của ý nghĩa nhất cho phân tích và hiểu biết sản xuất bất động sản trong nền

kinh tế tư bản. Dựa trên quay vòng vốn Harvey (1985) đã phát triển mô hình đặt sản

xuất của môi trường xây dựng, trong hoàn cảnh của ba vòng quay i) vòng quay

nguyên thủy hoặc sản xuất, nơi mà các hàng hóa được sản xuất tiêu dùng, và giá trị

thặng dư từ vòng quay này sau đó được đầu tư vào hai lĩnh vực khác nhau, lĩnh vực

thứ nhất là vốn cố định, giống như máy móc, các tòa nhà … được sử dụng cho sản

xuất, và lĩnh vực thứ hai là quỹ tiêu dùng, tức là hàng hóa người tiêu dùng và những

ngôi nhà để ở …. Giá trị thặng dư này hoặc đầu tư được dẫn theo kênh qua thị

trường vốn được tạo điều kiện thuận lợi bởi các trung gian tài chính và nhà nước tới

vòng quay thứ cấp, ii) vòng quay thứ cấp là vũ đài đầu tư của vốn cố định ,quỹ tiêu

dùng và nó tạo ra một sự thiết lập làm thay đổi môi trường tự nhiên và xây dựng nơi

mà các hoạt động kinh tế xã hội xảy ra, iii) vòng quay thứ ba rơi vào bầu khí quyển

của các công việc công cộng, nơi mà các loại thuế từ các vòng quay nguyên thủy và

thứ cấp được đầu tư vào các phát triển công nghệ ,khoa học và phúc lợi xã hội.

Quan trọng là, mô hình chỉ ra mối quan hệ phức tạp giữa vốn sản xuất, là đất đai và

bất động sản cho sử dụng, thị trường vốn (đất đai và bất động sản cho đầu tư) và

nhà nước với vai trò của nó cho phát triển kinh tế xã hội và công nghệ khoa học. Cả

hai nghiên cứu tổng quan đều nhìn mô hình Harvey là rất quan trọng, nhưng khá

rộng và tất cả đều chặt chẽ do vậy thiếu đi các đặc tính cho các ứng dụng thực

nghiệm (Gore và Nicholson 1991; Healey 1991). Bây giờ các tiếp cận còn lại, đầu

tiền là dựa vào sản xuất từ Gore và Nicholson và cuối cùng là mô hình từ Healey sẽ

được thảo luận.

2.7. 4 Các mô h nh ựa vào ản xuất

Gore và Nicholson (1991) lý luận là các mô hình dựa trên sản xuất được xây

dựng, hầu như hoàn toàn, trên nền tảng cơ sở của Marxist về sản xuất trong chủ

nghĩa tư bản, như Healey đã làm (1991). Vì các chi tiết của hai mô hình này đã

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

42

được thảo luận trong đoạn trước, chúng sẽ không thảo luận ở đây nữa. Tuy nhiên,

cần lưu ý là hai nghiên cứu tổng quan đã chỉ ra những mô hình này như đại diện cho

các tiếp cận khác nhau. Healey đã phân loại chúng như các mô hình cấu trúc và

Gore và Nicholson như dựa vào sản xuất. Một lần nữa, thực tế không thể nói ai

đúng ai sai. Điều này là do sự kiện là những mô hình này có thể được nói như dựa

vào sản xuất, vì phân tích nhấn mạnh vào sản xuất của môi trường xây dựng được

thực hiện như thế nào, nhưng chúng cũng có thể được nhóm vào các mô hình cấu

trúc, vì chúng quan tâm tới các thể chế liên quan tới giống như các các công việc

công cộng, thị trường tài chính … và mối quan hệ của chúng và đặt chúng vào một

viễn cảnh rộng hơn của phát triển xã hội. Và cả hai tập các phần tử này có thể được

quan sát từ lý thuyết nằm bên dưới của vòng quay vốn. Cả hai tác giả nhìn vào các

mô hình này từ viễn cảnh của họ. Đối với mục đích của luận văn nàychúng có thể

được nhìn nhận như các mô hình kinh tế xã hội và được xem xét từ viễn cảnh của

ULDM đã được đề xuất.

2.7. 5 Các mô h nh cân bằng

Healey giải thích (1991) rằng những mô hình này được dựa trên cung cầu và giả

thiết là nhân tố thúc đẩy cho phát triển là cầu đối với đất đai. Các mô hình cân bằng

nhìn các hoạt động phát triển như các quá trình của cung và cầu thị trường. Tuy

nhiên, chúng không đề cập một cách đúng đắn các dạng khác nhau của cầu như lợi

ích phi kinh tế của người sử dụng hoặc nhà đầu tư như các cấp chính quyền quan

tâm tới các vấn đề xã hội và môi trường. Chúng cũng không xem xét bản chất phức

tạp của quá trình phát triển, vì những mô hình này không xem xét các tập sự kiện

khác nhau, giai đoạn thời gian có ý nghĩa được chi ra cho thực hiện phát triển, và tất

cả các tác nhân khác nhau. Những mô hình này là thích hợp hơn cho phân tích các

kiểu dự án phát triển chuẩn trong các điều kiện tương đối ổn định với thị trường bất

động sản tích cực, là những thị trường không bị thống trị bởi một số ít các tác nhân

lớn. Bất kỳ mô tả minh họa nào hoặc công thức nào cho tiếp cận này đã không được

đưa vào nghiên cứu của bà ta.

Cuối cùng cả hai tác giả kết luận rằng không có mô hình phát triển tổng quát và

luôn đúng, là mô hình có thể hòa hợp những phức tạp của quá trình. Gore và

Nicholson (1991) coi là các mô hình được trình bày đã đủ tốt trong mục đích của

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

43

chúng sao cho chúng cung cấp khái niệm giới thiệu tốt cho các quá trình phức tạp

của phát triển, nhưng không có cách nào có khả năng cung cấp kiến thức một cách

sâu sắc, vì chúng không đề cập một cách thích hợp tất cả các khía cạnh cần thiết của

các viễn cảnh kinh tế xã hội và pháp lý, các tác nhân và các mối quan hệ qua lại của

chúng, các động lực và v.v.. Nói một cách đơn giản, tính quen thuộc với một chuỗi

các mô tả sơ đồ hoặc các mô hình cách điệu là không đủ tốt, do vậy, để hiểu một

cách đầy đủ quá trình, cần thiết phải xây dựng “khảo sát chi tiết của các tổ chức,

vận hành, các cơ chế tài chính, nhân sự, và phần cứng có liên quan, của khung vận

hành trong đó chúng làm việc, và các cách thức theo đó tất cả những điều này thích

hợp tại cùng một chỗ”. Họ phát biểu rằng tiếp cận các mô hình cấu trúc, là tiếp cận

thích hợp nhất để tổ chức một khảo sát như vậy. Khảo sát này là một nhiệm vụ lớn,

do vậy nó sẽ đòi hỏi một chương trình nghiên cứu trong đó các nhà khảo sát sẽ làm

việc bên trong khung mô hình cấu trúc và sử dụng các kết quả cho hiểu biết hoàn

chỉnh hơn sự phát triển. Trong kết luận của bà, Healey (Healey 1991) đặt tất cả các

tiếp cận trong hoàn cảnh của kinh tế học và khẳng định rằng các mô hình được

giảng dạy dựa trên nền tảng lý thuyết hoc của Marxist, hoặc tân cổ điển, và rằng

hai trường phái này có xu hướng kết thúc bằng việc thảo luận những vấn đề tương

tự nhau..Sau đó bà tuyên bố là mô hình cấu trúc với viễn cảnh thể chế cải tiến, được

dựa bởi Marxist của nó và nền tảng kinh tế chính trị có liên quan, là thích hợp nhất

để cố gắng phát triển một mô hình mô tả cho phân tích các vấn đề phức tạp của

hiện tượng phát triển. Tiếp theo, một mô hình thể chế được đề xuất bởi Healey và

một số vấn đề khác về phát triển đất đai sẽ được nghiên cứu tóm tắt trong mục tiếp

theo

2.7. 6 Tài li u bổ ung về các mô h nh phát t iển đất đai

Sau khi đã làm quen với khung của các mô hình phát triển và các tiếp cận khác

nhau từ các nghiên cứu tổng quan ở trên, chúng ta thấy cần thiết phải có thêm thông

tin viễn cảnh về phát triển đất đai và các mô hình của nó, tìm hiểu liên kết có thể

giữa quản lý hành chính đất đai và phát triển đất đai. Do vậy một số vấn đề về phát

triển đất đai, chủ yếu với sự tập trung vào khung nghiên cứu của nó, được xem xét,

trong khi nghiên cứu hỗ trợ có thể của chúng cho nghiên cứu này.

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

44

Healey (1991) đã nghiên cứu các mô hình của quá trình phát triển, xem các mục

2.7 và đã đề xuất một mô hình thể chế mô tả của quá trình phát triển, với mục đích

cố gắng đưa ra mô hình có khả năng chỉ ra các chi tiết của các sự kiện và các đại

diện có liên quan tới quá trình các dạng khác nhau của các quá trình như các kết quả

của các tình huống khác nhau, và trong khi đó có khả năng liên kết các quá trình

bên trong khung của các lực kinh tế xã hội và chính trị rộng lớn hơn. Mô hình là

một mô hình nhiều mặt nghiên cứu bốn mức i) mô tả các sự kiện quá trình phát triển

và các tác nhân thực hiện các quá trình này, ii) chỉ ra các vai trò của các tác nhân và

các quan hệ quyền lực giữa chúng, iii) một đánh giá về các chiến lược và các lợi ích

hình thành lên các vai trò này, cách thức mà những vai trò này được hình thành bởi

các nguồn lực, các quy tắc và các ý tưởng, iv) quan hệ giữa các nguồn lực, quy tắc

ý tưởng này và xã hội rộng lớn hơn. Bà tuyên bốn rằng mô hình thực hiện tập các

mục tiêu của nó, tuy nhiên nghiên cứu là rất cần thiết khi thực hiện khảo sát qua

mức 1 tới 3. Thậm chí mặc dù các cuộc khảo sát hoặc thu thập số liệu từ những mức

này là rất cần thiết, đồng thời, chúng có tầm quan trọng vô giá, vì chúng cung cấp

các số liệu chi tiết và tối quan trọng cho nghiên cứu để hiểu về các dạng khác nhau

của phát triển và ngăn chặn các bức tranh quá đơn giản của các hoạt động phát triển.

Một tuyên bố khác được thực hiện bởi bà là mô hình bổ sung giá trị cho cả thực

hành và lý thuyết. Mức chi tiết của khảo sát cung cấp điều tốt trong suy nghĩ sâu sắc

về các sự kiện và các tác nhân cho các nhà nghiên cứu, là những người thường

xuyên thiếu thốn hiểu biết chi tiết, và khung toàn cục bên trong hoàn cảnh kinh tế

xã hội và chính trị rộng lớn hơn mang lại cho các quan chức địa phương và các nhà

chuyên nghiệp các khả năng đặt và hiểu các khía cạnh các lực rộng lớn hơn của phát

triển (Healey 1992), Mô hình này đặt sự nhấn mạnh lên các sự kiện, các tác nhân,

các quan hệ và môi trường của chúng, hoàn cảnh kinh tế xã hội và chính trị, trong

đó quá trình xảy ra, và nó thống nhất các đặc điểm đặc trưng của tất cả các mô

hình, tức là các mô hình chuỗi, cơ quan, cấu trúc và kinh tế. Một khía cạnh khác,

của mô hình này, là điều thích hợp cho mô hình ULDM là các đầu ra và phần tử các

tác động. Các đầu ra và các tác động được quan tâm với các lợi nhuận thu được bởi

các công ty xây dựng và phát triển đất đai, và các nhà cung cấp nguyên liệu xây

dựng và các công việc được tao ra, … trong quá trình phát triển đất đai. Điều này là

thích hợp cho tác động bội của ULDM, và cho thấy rằng có thể tìm được các bằng

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

45

chứng lý thuyết và thực nghiệm nào đó của tác động này. Chắc chắn, vấn đề tác

động bội là đáng được khám phá tiếp. Tuy nhiên, nghiên cứu phải giới hạn phạm vi

của nó khi đã biết khung thời gian, do vậy điều này sẽ không được thực hiện tiếp

trong nghiên cứu này.

Guy và Henneberry (2000) thấy là các nghiên cứu của phát triển đất đai hoặc sản

xuất môi trường xây dựng đô thị đã được thực hiện thực sự từ viễn cảnh kinh tế học,

là điều có thể được phân chia thành hai nhóm rộng lớn, kinh tế học chính thống và

các tiếp cận Marxist. Tuy nhiên, điều này đã thay đổi khi các học giả đã phê phán

các tiếp cận kinh tế vì đưa ra sự chú ý không thích hợp cho các cơ quan và các mối

quan hệ qua lại của chúng. Đã có lý luận rằng đối với nhu cầu phân tích quá trình

phát triển từ góc rộng hơn trong hoàn cảnh thể chế. Các tác giả nghiên cứu tổng

quan một cách có phê phán các khung nghiên cứu được đề xuất, chủ yếu là các

khung của Healey (Healey 1992) và Ball (Ball 1998), và đề nghị rằng phân tích

kinh tế và xã hội cần được áp dụng. Trong khi phân tích kinh tế cải thiện một cách

đáng kể sự hiểu biết về việc môi trường xây dựng được tạo ra như thế nào cung và

cầu tác động như thế nào tới các quá trình phát triển, phân tích xã hội làm giàu có

sự hiểu biết các hoàn cảnh xã hội, các cơ quan, các hành vi của chúng và các tương

quan qua lại và những điều này tác động như thế nào tới quá trình phát triển. Các

khía cạnh xã hội của các nghiên cứu cần đề cập bản chất thay đổi hoặc động học

của các quá trình và các tác nhân, các mối quan hệ qua lại của các tác nhân và các

nhóm, mức phân tích nếu nói về một cá nhân hoặc nhóm các cá nhân hoặc mức xã

hội rộng lớn hơn và các khía cạnh văn hoá của chúng.

Các tác giả tìn tưởng rằng các nghiên cứu của họ đã giúp họ “tái khái niệm hoá

phát triển bất động sản như một quá trình biến đổi không gian, thông qua tương tác

của mạng lưới tác nhân và các thực tế không giantức thì khác nhau của họ, là điều

không được đề cập ở đây. Tuy nhiên, khung được đề xuất nằm trong sự kiện, như

bản thân các tác giả đã thừa nhận, các nghiên cứu sâu hơn cho các khía cạnh kinh tế

và xã hội như được đề xuất bởi Guy và Henneberry (2000), trong khi tiến hành

nghiên cứu các mối quan tâm hiện hành của phát triển bền vững.

Samsura, van der Krabben et al. (2010) đã đề cập các quá trình phát triển đất đai

từ một tiếp cận lý thuyết trò chơi. Quá trình phát triển được nhìn nhận như tình

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

46

huống xã hội nơi mà các tương tác của tác nhân và các nhóm tác nhân của nó là một

trong những phần tử chính. Các chiến lược và các quyết định của các tác nhân, và

tác động của các quyết định lên mỗi tác nhân khác và các kết cục có được được

nghiên cứu. Các tác giả dựa khung lý thuyết của họ vào Ball (Ball 1998), là người

đã đề xuất tiếp cận lý thuyết trò chơi bên trong kinh tế học chính thống từ viễn cảnh

thể chế như một cách thức nghiên cứu quá trình phát triển. Lý thuyết trò chơi xuất

phát từ lý thuyết quyết định và đó là “một lý thuyết về việc làm quyết định phụ

thuộc lẫn nhau trong đó những người làm quyết định có liên quan có những ưa thích

xung đột và kết cục của các quyết định của họ không thể được xác định bởi chỉ một

bên hoặc tác nhân”. Tiếp cận này tự bản thân không phải là một khung mô hình

khái niệm, mà đó là kỹ thuật mô hình hoá hỗ trợ hợp lý hoá việc làm quyết định.

Mô hình đã được áp dụng cho trường hợp phát triển nhà ở xanh. Các bên hữu quan,

các chiến lược và các quyết định của họ, các ưa thích đã được mô hình hoá và mô

hình đã được sử dụng để tìm ra tình huống nơi mà tất cả các bên hữu quan được

thoả mãn, tức là tình huống cân bằng. Kỹ thuật mô hình hoá này đã được chứng tỏ

là một công cụ hỗ trợ quyết định tốt để hiểu tình huống lý tưởng nào có thể có khi

tất cả các bên hữu quan là hợp lý và có tất cả các thông tin cần thiết. Các tác giả tin

rằng mô hình là một tiếp cận nhiều hứa hẹn để đề cập tới tính phức tạp của quá trình

phát triển và các giả thiết được đưa ra trong mô hình có thể thích hợp về mặt thực

nghiệm. Tuy nhiên, điều quan trọng cần lưu ý là mô hình là tổng quát hoá của thế

giới thực và nó không xem xét tính không thể dự báo kỳ quặc đặc biệt và các chi tiết

không thể được thấy trong các tác nhân.

Dựa trên các nghiên cứu được thảo luận trong mục này, có thể quan sát thấy là

tiêu điểm của các mô hình về phát triển đất đai đã dịch chuyển theo thời gian từ các

khía cạnh kinh tế về thực chất tới kinh tế xã hội và thể chế. Sau này, có một số nỗ

lực sử dụng tiếp cận lý thuyết trò chơi, là lý thuyết rơi vào bên trong tiếp cận kinh tế

thể chế (Ball 1998; Samsura, van der Krabben et al. 2010), để mô hình hoá quá trình

phát triển trong cân bằng, tức là khi tất cả các bên hữu quan được tốt hơn hẳn, để hỗ

trợ việc làm quyết định. Tiếp theo có thể quan sát thấy là phát triển đất đai tự bản

thân là môn học đa-ngành chủ yếu rơi vào kinh tế học bất động sản thực và các môn

học quy hoạch, nhưng bây giờ ngày càng tổng hợp thêm các nghiên cứu xã hội. Nói

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

47

chung, tức là không chính xác trong một chuỗi thời gian rất nghiêm ngặt, dòng chảy

theo thời gian của phát triển trong nghiên cứu phát triển đất đai cho thấy rằng mô

hình mô tả đơn giản dưới dạng sơ đồ hoạt động đã tiến hoá thành mô tả các sự kiện,

các quá trình và các bên hữu quan từ quan điểm kinh tế, và sau đó sự chú ý được

dịch chuyển tới các cấu trúc gắn chặt với các quá trình và các bên hữu quan, cuối

cùng được bổ sung với các nghiên cứu xã hội phức tạp hơn nhìn vào các hành vi,

việc làm quyết định và các tương quan quyền lực, cuối cùng để thêm vào các vấn đề

phức tạp hơn các học giả nhận thấy tầm quan trọng của các khía cạnh động học hay

thời gian. Điều này khớp rất nhiều với một trong những khái niệm cơ bản của

nghiên cứu đô thị , là điều nhấn mạnh rằng các nghiên cứu không cần chỉ nhìn vào

các đặc tính vật lý, mà còn cần vào các khía cạnh xã hội, tâm lý và thời gian của nó.

Cuối cùng có thể kết luận là không có một mô hình chung nào về phát triển đất đai

có thể được áp dụng cho tất cả các kiểu tình huống khác nhau trong việc tạo ra môi

trường xây dựng, bất kể các nỗ lực được thực hiện bởi các học giả, tuy nhiên các

mô hình có thể được sửa đổi và được áp dụng cho các trường hợp đặc biệt giống

như ULDM và đóng góp vào lời giải thích của nó. Điều này sẽ được thực hiện trong

phần sau.

2.8 Phát t iển đất đai và quản lý hành chính đất đai

Trong khi nghiên cứu tài liệu tham khảo về các mô hình phát triển đất đai không

có tài liệu nào thảo luận công khai mối quan hệ giữa phát triển đất đai và quản lý

hành chính đất đai hoặc các trường hợp tương tự với nghiên cứu này. Do vậy, một

số tài liệu nghiên cứu tham khảo thêm nữa cần được nghiên cứu tổng quan để thấy

mối quan hệ giữa phát triển đất đai và quản lý hành chính đất đai.

Đầu tiên một số tài liệu tham khảo quản lý hành chính đất đai được nghiên cứu

tổng quan. Dale và McLaughlin (2000, tr. 2-11) coi là cấu phần điều chỉnh của các

chức năng quản lý hành chính đất đai liên quan tới kiểm soát sử dụng đất và sự tuân

thủ của nó với các kế hoạch về phát triển đất đai và bất động sản. Họ cũng khẳng

định rằng các quyền sử dụng đất đai và bất động sản được bảo đảm và được ghi lại

một cách công khai là tối quan trọng cho sử dụng của họ như ký quỹ và chuyển

nhượng và các cải thiện cho đất đai. UNEEC (2005) định nghĩa quản lý hành chính

đất đai như các quá trình ghi lại và phổ biến thông tin về quyền sở hữu, giá trị và sử

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

48

dụng đất và các nguồn lực kèm theo của nó. Nói chung, quản lý hành chính đất đai

quan tâm tới phát triển đô thị chỉ khi nó quan tâm tới biên soạn và duy trì các hồ sơ

đất đai. Tuy nhiên, “một sự hiểu biết về các khía cạnh rộng rãi hơn của quản lý đất

đai và cải cách đất đai là thực chất cho quản lý hành chính đất đai đúng đắn, nhưng

không phải là bản chất của nó”. Từ tài liệu này có thể hiểu được là sự chiếm hữu an

toàn và đăng ký nó là trọng tâm hoặc điểm bắt đầu cho quản lý hành chính đất đai.

Theo nghĩa chiếm hữu an toàn phát triển đất đai, cho dù là quyền sở hữu nó hoặc

quyền thuê mướn, vận hành trong quản lý hành chính đất đai hiệu quả, sẽ bảo đảm

các quyền cho đất đai và phục vụ như lời chứng mình quỳên sở hữu, mở ra các khả

năng có thể cho sử dụng đất hoặc các quyền sở hữu như ký quỹ cho cung cấp tài

chính, hỗ trợ các giao dịch nhanh chóng, trơn chu và chi phí thấp, và hỗ trợ phát

triển quy hoạch đô thị với quyền sở hữu, quyền sử dụng đất, thông tin giá trị trong

sự kết hợp với số liệu kinh tế-xã hội và môi trường. Williamson, Enemark (2010)

phát biểu rằng quản lý hành chính đất đai được liên quan trong phát triển đất đai

bằng việc kiểm soát các đề nghị phát triển và thay đổi sử dụng đất bên trong các

điều chỉnh quy hoạch và các luật sử dụng đất đai, kể cả xác định các biên bất động

sản cho chỗ phát triển. Thêm nữa, đoạn sau đây cung cấp một số hiểu biết sâu sắc

hơn ở những nơi có liên kết giữa quản lý hành chính đất đai và phát triển đất đai.

Buitelaar (2004) đã thực hiện các nghiên cứu về chi phí giao dịch xuất hiện trong

việc ứng dụng các dự án phát triển. Ông đã giới thiệu khung sắp đặt thể chế bằng

cách tập trung vào chế độ quyền sở hữu, là cái mà ông tuyên bố là rất quan trọng

cho quy hoạch và phát triển sử dụng đất đai. Ông giải thích chế độ quyền người sử

dụng, xem Hình 2.3 là một tập các quy tắc chính thức xác định và điều chỉnh quyền

cho sử dụng đất. Nó bao gồm các quyền sở hữu, là cái có nghĩa là tạo điều kiện

thuận lợi cho giao dịch đất đai, và chế độ quy hoạch không gian, là điều cung cấp

các phương tiện để ràng buộc quyền sở hữu cho các mối quan tâm công cộng bằng

cách phân vùng hoặc các kế hoạch sử dụng đất.

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

49

Có thể thấy là quyền sở hữu, một trong những phần tử trung tâm của hệ thống

quản lý hành chính đất đai như được thảo luận trong đoạn trước, là các cơ sở thể

chế quan trọng cho quá trình phát triển đất đai. Các nghiên cứu của Gore và

Nicholson (1991) và Healey (1991; Healey 1992) đã trình bày nhiều kiểu mô hình

khác nhau, nhưng trong những mô hình này có các cuộc nói chuyện công khai về

quản lý hành chính đất đai. Điều này là tự nhiên vì mối quan tâm của họ là phát

triển đất đai chứ không phải quản lý hành chính đất đai. Tuy nhiên đối với việc xem

xét chặt chẽ tới các mô hình này, nó có thể tiết lộ rằng đa số các mô hình kết hợp

các quyền sở hữu hoặc các vấn đề quyền sở hữu quan trọng là có thể suy luận ra là

tất cả những mô hình này được xây dựng trên giả thiết các giao dịch về quyền sở

hữu làm việc thông thường không có vấn đề.

Các quyền sở hữu hoặc chiếm hữu đất, cho dù là quyền sở hữu hoặc quyền cho

thuê và các ràng buộc tạo ra mối liên hệ giữa quản lý hành chính đất đai và phát

triển đất đai, xem Hình 2.4. Trong khi chiếm hữu đất đai nằm tại bản chất của quản

lý hành chính đất đai, đó là phần tử quan trọng cho hoạt động chức năng trơn chu

của phát triển đất đai.

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

50

2.9 Phương pháp luận của mô hình ULDM

2.9. Phương pháp luận và nguồn ố li u

Phần này mô tả các phương pháp đã được sử dụng, các hoạt động được thực

hiện, và số liệu được yêu cầu để kiểm tra tính thích hợp của ULDM được đề xuất.

Thứ nhất tính khả thi về mặt kinh tế của mô hình đã được khảo sát dựa trên một

khung khái niệm hiện có mô hình thể chế của mô hình phát triển đất đai. Sau đó các

nghiên cứu tình huống từ Hà Nội, Việt nam đã được sử dụng để nhận được khả

năng áp dụng thực nghiệm của mô hình. Cuối cùng các kết quả của so sánh với mô

hình thể chế và các phát hiện thực nghiệm được tổng hơp và phân tích đối với các

mục đích của ULDM. Luồng nghiên cứu toàn cục được chỉ ra trên hình 2.5

2.9.2 Đặt khung mô h nh thể chế ULDM

Dựa trên tài liệu tham khảo đã được xem xét ở trên, mô hình thể chế của quá

trình phát triển, cụ thể là “mô hình thống nhất của quá trình phát triển”, từ nay trở đi

mô hình này sẽ được gọi là mô hình thể chế, được đề xuất bởi Healey (Healey

1992) được lựa chọn để phát triển ULDM, vì mô hình này cung cấp một cơ sở nền

tảng để kiểm tra tính hoàn chỉnh của ULDM. Như trên đã đề xuất mô hình này đã

củng cố, thống nhất hoặc tổng hợp các đặc điểm đặc trưng của các mô hình chuỗi,

cơ quan, cấu trúc và kinh tế được mô tả trong Mục 2.2 và cung cấp danh sách đầy

đủ các khía cạnh và phần tử cần được xem xét khi kiểm tra một quá trình phát triển.

Các phần tử cần được khảo sát dựa trên bốn mức mô hình thể chế i) các sự kiện và

các bên hữu quan, ii) các vai trò và các quan hệ quyền lực, iii) các chiến lược và các

lợi ích về các vai trò và các nguồn lực, các quy tắc và các ý tưởng iv) quan hệ giữa

các tài nguyên, các quy tắc các ý tưởng và xã hội rộng lớn hơn. Thứ nhất, mô hình

thể chế được mô tả chi tiết hơn để giải thích các mức và các khía cạnh được xem xét

trong đó. Thứ hai, các phần tử của ULDM được tổng hợp và đặt vào khung của mô

hình thể chế. Sau đó, phân tích sẽ cố gắng xác định mô hình đề cập hoàn chỉnh như

thế nào những vấn đề phức tạp của quá trình phát triển và mô hình có thể hoàn

thành các mục tiêu của nó hiệu lực như thế nào. Cuối cùng, đánh giá được thực hiện

về việc mô hình thể chế thích hợp như thế nào cho ULDM.

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

51

2.10 Kết luận

Có nhiều kiểu mô hình phát triển đất đai khác nhau, mỗi mô hình được thiết kế

để đề cập một trường hợp riêng, nhưng cũng có những nỗ lực tạo ra một mô hình

tổng quát sẽ bao gồm tất cả các tình huống khác nhau trong phát triển đất đai và

đồng thời là có thể áp dụng cho các nghiên cứu thực nghiệm. Tuy nhiên, điều này là

rất khó do bản chất rất phức tạp của quá trình phát triển đất đai. Một tiếp cận có

thể là nhận biết một mô hình thích hợp với các mục tiêu của trường hợp đang xét và

sửa đổi nó để hỗ trợ cho việc thực hiện phân tích và giải thích trường hợp này. Một

tiếp cận khác có thể là sử dụng mô hình thể chế được đề xuất bởi Healey (1992), vì

mô hình này cung cấp một danh sách đầy đủ các khía cạnh cần được xem xét khi

phân tích quá trình phát triển đất đai. Mặc dù nó có thể là rất cần thiết, những khía

cạnh này có thể được sử dụng như các tham số được sử dụng để phát triển một quá

trình phát triển đặc biệt hoặc, có thể dễ dàng hơn, chúng có thể được sử dụng để so

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

52

sánh với một mô hình khác để xác định mô hình đề cập đầy đủ như thế nào tới

những sự phức tạp của quá trình phát triển, và mô hình hoàn thành các mục tiêu

của nó một cách có hiệu lực như thế nào. Tiếp cận sau sẽ được sử dụng cho mục

đích của luận văn này. Một phát hiện quan trọng là công trình của Harvey (1985),

về đô thị hoá vốn và mô hình của nó được trình bày như các vòng quay vốn nguyên

thủy, thứ cấp và cấp ba. Mô hình này có thể đưa ra những hiểu biết sâu sắc hữu ích

và đều nằm bên dưới về mặt lý thuyết cho ULDM và suy nghĩ tạo vốn của nó. Một

phát hiện quan trọng khác là từ mô hình thể chế của Healey (1992). Bà đã thảo

luận về các kết cục và các tác động trong mô hình của họ, là những thứ cung cấp

các xem xét thích hợp cho tác động bội của ULDM. Tuy nhiên, hai khía cạnh này sẽ

là không được xử lý với luận văn này, khi đã biết khung thời gian và vì nó sẽ dẫn

tới một nghiên cứu khác, nhưng chắc chắn chúng cần chú ý và thảo luận nhiều hơn

nữa trong hoàn cảnh của ULDM. Quản lý hành chính đất đai và phát triển đất đai

được liên kết thông qua chiếm hữu đất đai. Chiếm hữu đất đai, với các quyền và

ràng buộc của nó, là trung tâm cho quản lý hành chính đất đai, trong khi các thể

chế chiếm hữu đất an toàn và có hiệu lực nằm bên dưới phát triển đất đai trơn chu.

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

53

C III ÁP DỤ CÁC IẾP CẬ LÝ UYẾ VÀ IẾP CẬ

I ĐẠI RO P Â ÍC MÔ P Á

RIỂ ĐẤ ĐAI ĐÔ Ị ẠI MỘ SỐ K U ĐÔ Ị

À ỘI

3.1 Các nghiên cứu t nh huống

Nghiên cứu tình huống được thực hiện tại Hà Nội để kiểm tra ULDM về mặt

thực nghiệm.

Hình 3.1 : Hiện trạng sử dụng đất tại Hà Nội

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

54

Hình 3.2 Quy hoạch chi tiết thành phố Hà Nội đến 2020

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

55

3.1. Các khu vực nghiên cứu

Sau khi phân tích các khu đô thị ở Hà Nội để lựa chọn kiểu diện tích,tiêu chuẩn

lựa chọn là i) chiếm hữu an toàn và ii) mẫu hình phát triển và iii) sử dụng đất cư trú.

Khu vực có chiếm hữu an toàn có nghĩa là, bất kể nó được sở hữu hoặc được thuê,

diện tích đó không là vùng phi chính thức ,tức là nó không phải gánh chịu tình trạng

thiếu an toàn của chiếm hữu. Các kiểu khu vực tiềm năng được nhận biết là thích

hợp cho nghiên cứu là:

1. Phát triển tự phát được bổ sung với hỗ trợ : đây sẽ là trường hợp của

khu vực khởi đầu được phát triển tự phát bởi các hộ gia đình hoặc các cá

nhân, nhưng ở giai đoạn sau của phát triển quy hoạch công cộng hoặc phát

triển hỗ trợ được cung cấp. Ví dụ, điều này có thể là một khu vực nơi mà

mọi người đã bắt đầu xây dựng các ngôi nhà để ở có chất lượng khác nhau

và các doanh nghiệp nhỏ không có kế hoạch và có thể không có giấy phép.

Sau đó các cấp chính quyền khu vực công cộng đã can thiệp với các kế

hoạch và đã hỗ trợ với một số cơ sở hạ tầng cơ bản như đường, điện, nước

và các dịch vụ xã hội như trường học. Có khả năng là một số trong những

công trình này cũng có thể được cung cấp bởi khu vực tư nhân.

2. Phát triển tự phát không có hỗ trợ : đây sẽ là trường hợp phát triển

không có bất cứ quy hoạch nào, không có cơ sở hạ tầng và dịch vụ cơ bản,

nhưng có chiếm hữu an toàn. Đã có đề nghị là ngành công cộng đã không

đưa ra bất kỳ kế hoạch nào hoặc đã hỗ trợ với các đầu tư vào cơ sở hạ tầng

cơ bản và các dịch vụ xã hội. Khu vực tư nhân đã xây dựng nhà ở nhiều

kiểu và chất lượng khác nhau, một số nhỏ doanh nghiệp đã được thiết lập.

3. Đã được quy hoạch và phát triển ở một mức độ nhất định : đây sẽ là

trường hợp nơi mà sử dụng đất đã được quy hoạch và diện tích được cung

cấp với một số cơ sở hạ tầng cơ bản (đường, điện, nước …) và các dịch vụ

xã hội (nhà trẻ, trường học). Phát triển các ngôi nhà cư trú nó đã được thực

hiện hoặc bởi bản thân các hộ gia đình hoặc các nhà phát triển tư nhân.

4. Đã được quy hoạch và phát triển tốt : đây sẽ là trường hợp khi mà

phát triển đã được hiện thực hoá đầy đủ và chính thức theo các quy hoạch.

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

56

Khu vực sẽ có đầy đủ cơ sở hạ tầng cơ bản và các dịch vụ xã hội. Thông

thường các kiểu diện tích này là cho những người có thu nhập cao và nhà

phát triển đã xây dựng tất cả kể cả cơ sở hạ tầng cơ bản.

Các bư c Mô tả No

.

1. Xác định tiêu Chiếm hữu an toàn, sử dụng đất đai cư trú và mẫu

chuẩn cho lựa hình phát triển, tuân theo một trong bốn kiểu được

chọn khu vực định nghĩa trong No.2 dưới đây, là tiêu chuẩn lựa

nghiên cứu chọn chính cho khu vực nghiên cứu.

2. Xác định mẫu Trong việc tư vấn với HUD(Tổng công ty xây dựng

hình phát triển cần phát triển nhà Hà Nội) , bốn kiểu mẫu hình phát

quan tâm triển khác nhau đã được nhận biết. Chúng là i) phát

triển tự phát được bổ sung với hỗ trợ, ii) phát triển tự

phát không có hỗ trợ, iii) đã được quy hoạch và phát

triển tới một mức độ xác định, và iv) đã được quy

hoạch và phát triển tốt. Bước này đã được thực hiện

đồng thời với bước 1.

3. Khảo sát sơ bộ Sử dụng Google Earth và hình ảnh quá khứ và chức

và nhận biết các năng lớp, là công cụ cung cấp ảnh vệ tinh trong các

vùng nghiên cứu năm khác nhau và các ảnh của khu vực, để nhận biết

tiềm năng sở bộ các khu vực cần quan tâm, phương pháp này

đặc biệt là hữu ích trong trường hợp ở Hà Nội vì nó

cung cấp sự hiểu biết hợp lý của vùng và thành phố

cho nhà nghiên cứu.

4. Tham quan tại Sau khi tư vấn với HUD , một số khu vực có các đặc

chỗ và phỏng vấn tính trùng lặp đã được loại bỏ khỏi những khu vực

được chọn sơ bộ. Số lượng khu vực còn lại là 4 khu

vực. Các khu vưc đã được chọn sơ bộ này sau đó

được kiểm tra tại chỗ về tính khả thi và mục đích

nghiên cứu. Chúng được quan sát tại hiện trường và

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

57

các cuộc phỏng vấn đã được thực hiện.

5. Lựa chọn cuối Dựa trên các hoạt động được thực hiện trong No. 4 ở

cùng các khu vực trên, bốn vị trí đã được lựa chọn dựa trên sự tuân thủ

được nghiên cứu của các khu vực với tiêu chuẩn được đặt ra ở No.1 ở

trên, và các thoả thuận thực thế như truy cập dễ dàng

để có chủ quyền và khoảng cách đi lại.

Bảng 3.1 Các thủ tục cho lựa chọn vùng nghiên cứu

Lựa chọn thực tế cuối cùng các khu vực được nghiên cứu đã được thực hiện dựa

trên quan sát ảnh vệ tinh, tư vấn với HUD, và tham quan tại chỗ và phỏng vấn. Sau

khi chỉ ra số lượng các khu vực tiềm năng trên ảnh vệ tinh, những khu vực này đã

được thảo luận và làm tương ứng với 4 kiểu mẫu hình phát triển được mô tả ở trên.

Sau đó các cuộc tham quan tại chỗ và kế hợp với phỏng vấn ngắn đã được thực hiện

tại những khu vực này để thực hiện lựa chọn cuối cùng cho các khu vực nghiên cứu.

Các hoạt động chi tiết được tổ chức cho lựa chọn được tóm tắt trên Bảng 4.1. Việc

xác định “đối tượng nghiên cứu” đã được thực hiện đồng thời trong thi tiến hành ba

bước đầu cho lựa chọn vùng nghiên cứu. Mục tiếp theo sẽ mô tả đối tượng nghiên

cứu đã được xác định như thế nào.

3.1. Đối tượng nghiên cứu

Trước khi tiến hành công việc ngoài hiện trường, trong khi xem xét các tiêu

chuẩn cho lựa chọn sơ bộ các khu vực nghiên cứu, đồng thời cần thiết phải xác định

đối tượng nghiên cứu và các thuộc tính của nó một cách kịp thời để chuẩn bị đầy đủ

cho công việc ngoài thực địa. Do vậy theo quan điểm mục tiêu của ULDM, các tài

liệu tham khảo nghiên cứu đô thị và tính khả thi, khu đô thị đã được chọn như là đối

tượng nghiên cứu dựa trên mức phân tích trong địa lý đô thị. Khái niệm đơn vị quy

hoạch của hình thái học đô thị được hỗ trợ để xác định các ràng buộc của khu đô thị

cần phải được khảo sát. Dựa trên nguyên tắc ‘đầy đủ chỗ ở’ các chỉ số cho ‘khu đô

thị đầy đủ’ được định nghĩa và làm chi tiết trong Bảng 3.2, Khó có thể xác định cái

gì là ‘đủ’ và UN-HABITAT đã không đưa ra mức chính xác hoặc chuẩn cho định

nghĩa của nó. Tuy nhiên, đối với mục đích của nghiên cứu này, mức chính xác

không là quan trọng. Luận văn này sẽ được quan tâm nếu các chỉ số của ‘sự đầy đủ’

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

58

được trình bày trong các khu nghiên cứu và những chỉ số này được nhận thức như

thế nào bởi các cư dân, tức là nó là tốt hay xấu, nhận thức nào khác mà các cư dân

có thể có. Các chỉ số này sẽ hỗ trợ đánh giá toàn cục của các vùng nghiên cứu theo

nghĩa đầu vào bởi các khu vực tư nhân công cộng và cố gắng để thế chúng tác động

tới khu đô thị như thế nào.

Khu đô thị đầ đủ

No. Các chỉ ố Các thuộc tính cần được thu thập

1. Nhà và chất Mô tả tổng quát về vật lý, chất lượng và cấu trúc,

lượng miếng đất ai xây dựng và chúng được xây dựng như thế nào,

tài chính do ai cung cấp, ai tài trợ nâng cấp

2. Điện Nếu khu đô thị có điện, chất lượng của điện, hệ

thống điện được xây dựng lắp đặt cho ai và như thế

nào, điện được cung cấp tài chính và bảo dưỡng

như thế nào.

3. Cung cấp nước Nếu khu đô thị có cung cấp nước, chất lượng của

nước, cung cấp nước được lắp đặt bởi ai và như

thế nào, cung cấp nước được cung cấp tài chính và

bảo dưỡng như thế nào

4. Cống rãnh Nếu khu đô thị có hệ thống cống rãnh, chất lượng

của nó, hệ thống cống được ai xây dựng và lắp đặt

như thế nào, hệ thống này được cung cấp tài chính

và bảo dưỡng như thế nào

Lò sưởi 5.

6. Thu gom rác Nếu rác được thu thập, ai thu thập, chất lượng và

cung cấp tài chính được thực hiện như thế nào

7. Vệ sinh đường Nếu đường phố được làm sạch, ai làm sách và tài

phố chính được cung cấp như thế nào

8. Chiếu sáng Nếu đường phố được chiếu sáng, chất lượng và tài

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

59

chính được cung cấp như thế nào

9. An ninh Khu đô thị được bảo đảm an ninh như thế nào

10. Khả năng tiếp Các khu phố có cung cấp khả năng tiếp cận đúng

cận về mặt vật lý đắn không về khía cạnh không gian và chất lượng,

tới các ngôi nhà và không xung đột với các khu đô

thị khác

11. Đường phố Cấu trúc và chất lượng của các con phố, không

gian đi bộ và giao thông, ai đã xây dựng và lắp đặt

như thế nào, nó được cung cấp tài chính và bảo

dưỡng như thế nào

12. Công viên và các Khu đô thị có công viên hoặc nơi giải trí không?

khu giải trí Ai xây dựng và lắp đặt như thế nào, ai cung cấp tài

chính

13. Sân chơi Khu đô thị có sân chơi cho trẻ không, chất lượng

của nó, ai xây dựng và lắp đặt như thế nào, tài

chính được cung cấp như thế nào?

14. Trường học Khu đô thị có trường học cho trẻ em không? Nó

được xây dựng lắp đặt như thế nào ? Tài chính

được cung cấp như thế nào?

15. Tính sẵn có của Cửa hiệu tạp hoá và các cửa hàng và dịch vụ nhu

dịch vụ cơ bản cầu cơ bản

16. Chiếm hữu đất đai Chiếm hữu an toàn, kiểu chiếm hữu, và quá trình

nó có được

17. Quy hoạch Nếu có bất kỳ quy hoạch nào, quy hoạch phát triển

như vậy khi cư trú đã bắt đầu và cho tương lai, sử

dụng đất…

18. Động học phát triển Khu đô thị đã được phát triển như thế nào, nó được

bắt đầu như thế nào và nó dần được cải thiện hoặc

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

60

xuống cấp như thế nào

Bảng 3.2 Các chỉ số và các thuộc tính của ‘khu đô thị đầy đủ’ cần được thu thập

Hai nghiên cứu tình huống từ luận văn này làm việc với khu đô thị đã được

kiểm tra cho phương pháp luận của chúng đối với các ý tưởng có thể và cải thiện

của nghiên cứu hiện hành. Một trong số chúng là làm việc với cái gọi là “khu đô thị

suy thoái kinh tế”, là các vùng đô thị được đặc trưng bởi các con đường chật hẹp,

dân cư đông đúc và các ngôi nhà được trang bị tồi tàn, các công dân có thu nhập

thấp và những người di trú từ nông thôn ra, chiếm hữu đất đai không rõ ràng nhà

nước hay tập thể. Tuy nhiên, các vùng diện tích này trông tươm tất và các dịch vụ

công cộng như trường học, bệnh xá và các trang thiết bị khác đều có cả. Luận văn

nàyđã nhìn vào các khu đô thị này từ một viễn cảnh mới khi xem xét các viễn cảnh

vật lý, xã hội, kinh tế và pháp lý. Đối với các viễn cảnh vật lý nó đã phát triển các

chỉ số cho các điều kiện vật lý dựa trên “Chuẩn của thiết kế khu đô thị” được công

bố bởi Bộ Xây dựng và các điều chỉnh từ các cấp chính quyền địa phương. Đây là

hữu ích để thấy tỷ lệ sử dụng đất đai được quy định, ví dụ bao nhiêu đất đai cho cư

trú, thương mại, đường xá, ... là điều được điều chỉnh bởi tổ chức thích hợp của cấp

chính quyền địa phương. Luận văn nàyđã sử dụng các mức chi tiết này và các chỉ số

đã được phát triển cho việc sử dụng tiếp theo và nghiên cứu sử dụng các kỹ thuật

GIS cho phân tích các điều kiện vật lý cho các mục tiêu đô thị mới (Rui 2003). Một

nghiên cứu tình huống khác mà luận văn làm việc là các con phố và phát triển của

chúng trong các khu đô thị được chọn lọc. Luận văn nàyđã nhận biết các giai đoạn

khác nhau, chuyển đổi nông thôn sang đô thị, của phát triển khu phố và số liệu thu

thập được về các đặc tính của nó. Nó bao gồm các số liệu như chiếm hữu và sử

dụng đất đai, các lý do, quy hoạch, tỷ lệ thay đổi trong giai đoạn biến đổi, kiểu nhà

ở, cơ sở hạ tầng và dịch vụ sẵn có, an ninh, tổ chức cộng đồng, thuế và …. Luận

văn này đã được thực hiện thông qua quan sát thực địa, khảo sát, phỏng vấn và bảng

hỏi (Inoka Suranganie 2009). Luận văn này là tương tự cho nghiên cứu đang được

tiến hành ở chỗ cả hai đều liên quan tới các khảo sát thực địa tại chỗ mở rộng và

phỏng vấn, và kiểu số liệu nguyên thuỷ thu thập được. Tuy nhiên, khác biệt là trong

các đối tượng của chúng, một nghiên cứu quan tâm tới các con phố, và các chi tiết

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

61

của chúng như chiều dài, độ rộng, và ‘nơi sinh’ của chúng, và nghiên cứu kia tập

trung và đánh giá khu đô thị và các phương pháp mới sử dụng GIS .

Bây giờ, sau khi đã quyết định lựa chọn các vùng nghiên cứu như thế nào và

cần nghiên cứu gì từ chúng, cần thiết phải thiết lập các phương pháp về việc nghiên

cứu như thế nào. Mục sau sẽ mô tả các phương pháp được sử dụng

3.2 iếp cận nghiên cứu

Ba kiểu tiếp cận và phương pháp nghiên cứu đã được chỉ ra i) quan sát hiện

trường, ii) phỏng vấn, và iii) phân tích số liệu đồ thị. Hai tiếp cận đầu là số liệu

nguyên thủy thu thập được một cách trực tiếp, và tiếp cận sau là số liệu thứ cấp

được thu thập từ các nguồn internet, các nhà quan chức địa phương và các cư dân.

Mỗi một trong những tiếp cận này được mô tả dưới đây trong các mục sau.

3.2. Quan át hi n t ường

Các vùng nghiên cứu đã được tham quan khảo sát và kiểm tra một cách kỹ

lưỡng, trong khi đi bộ dọc theo các con phố, về các đặc tính vật lý của chúng để thu

thập các số liệu nguyên thủy theo danh sách các chỉ số, tham khảo Bảng 3.2. Danh

sách các chỉ số được phục vụ như danh sách kiểm tra cho thu thập số liệu. Không

phải tất cả các chỉ số, như No. 16-18 trong Bảng 3.2, là thích hợp cho quan sát thực

địa. Các tấm ảnh vệ tinh từ Google Earth đã được sử dụng cho định hướng, nhận

biết các đối tượng và thảo luận với các cư dân và các quan chức. Băng video và

chụp ảnh các bộ phần điển hình của mỗi vùng nghiên cứu đã được thực hiện cho

khảo sát tương lai có thể. Quan sát thực địa đã được tiến hành mà không gặp trở

ngại nào.

3.2. Phỏng vấn

Các cuộc phỏng vấn đã được tiến hành với các cư dân, các quan chức địa

phương và các đại diện của các công ty phát triển. Danh sách các chỉ số, Bảng 3.2,

đã phục vụ như danh sách kiểm tra cho các câu hỏi. Từ mỗi vùng 2-5 cư dân đã

được phỏng vấn, phụ thuộc vào số liệu có được từ các phỏng vấn khác, quan sát

thực địa và số liệu đồ thị, và sự tuân thủ của chúng với nhau. Các quan chức đất đai

địa phương và phát triển đô thị, và các quan chức chính quyền địa phương đã được

phỏng vấn dựa trên tình trạng sẵn có của họ. Một đại diện của các công ty phát

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

62

triển, là người đã phát triển các khu vực đã được quy hoạch và phát triển tốt ở Hà

Nội đã được phỏng vấn. Những cư dân được phỏng vấn là những người sống lâu

năm ở khu vực nghiên cứu, trong tất cả các vùng nghiên cứu ít nhất có môt cư dân

bản địa được phỏng vấn. Trong mỗi khu vực nghiên cứu một lãnh đạo cộng đồng đã

được chỉ ra và đã được phỏng vấn. Tất cả các cuộc phỏng vấn đã được thực hiện

theo phương pháp mặt-đối-mặt. Mỗi cuộc phỏng vấn được kéo dài từ 15 phút tới 2

giờ tùy thuộc vào điều kiện có thể. Thái độ của những người được phỏng vấn nói

chung là cởi mở.

3.2.3 Phân tích ố li u đồ thị

Các ảnh vệ tinh, các bản đồ các không ảnh và các quy hoạch sử dụng và phát

triển đất đã có được để hỗ trợ cho nghiên cứu. Các hình ảnh cũ đã có được trên

internet. Bản đồ và các kế hoạch sử dụng và phát triển đất có được từ các cơ quan

quản lý đất đai địa phương hoặc phát triển đô thị địa phương.

3.3 Các ngu ên tắc cho qu ết định phương pháp luận

Hai nguyên tắc cơ bản đã được áp dụng trong việc quyết định các phương pháp

luận và tiếp cận được sử dụng trong nghiên cứu này. Nguyên tắc đầu tiên là các

phương pháp luận và tiếp cận được mô tả trong các mục 3.2, và 3.3, đã được quyết

định chặt chẽ dựa vào tiềm năng của chúng đóng góp cho nghiên cứu. Yêu cầu là

‘phương pháp và tiếp cận sẽ bổ sung giá trị gì để tìm ra tác động nào mà các đầu

vào tư nhân và công cộng có tên phát triển đất đô thị?’. Ghi nhớ câu hỏi này trong

đầu cho việc nghiên cứu điều tra, tuy nhiên đôi khi cũng sử dụng thêm một số

phương pháp khác.

3.4 hận xét về ULDM

Trong luận văn này hai tiếp cận rộng rãi hơn đã được áp dụng. Tiếp cận thứ

nhất là tính thích hợp lý thuyết của ULDM sẽ được kiểm định đối với khung khái

niệm hiện có một mô hình thể chế về phát triển đất đai. So sánh này sẽ giúp cho

việc xác định mô hình đề cập đầy đủ như thế nào những phức tạp của quá trình phát

triển, và mô hình có thể thực hiện các mục tiêu của nó hiệu lực như thế nào. Tiếp

cận khác là nghiên cứu tình huống. Nghiên cứu tình huống sẽ được tổ chức để kiểm

định tính đúng đắn của mô hình vê mặt thực nghiệm. Các vùng nghiên cứu, các đối

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

63

tượng nghiên cứu, và các phương pháp luận và tiếp cận cho các nghiên cứu tình

huống được chọn dựa trên hai nguyên tắc i) phương pháp luận và tiếp cận đơn giản

nhất và rõ ràng nhất được chọn bằng cách hỏi ‘phương pháp hoặc tiếp cận sẽ bổ

sung giá trị gì để tìm ra tác động nào mà các đầu vào tư nhân và công cộng có cho

phát triển đất đai đô thị’ và ii) tính đơn giản, tức là phương pháp và tiếp cận được

chọn là đơn giản nhất, tuy nhiên chúng có tính tới việc cung cấp đầy đủ số liệu cho

phân tích.

3.5 ghiên cứu t nh huống à ội

3.5. Gi i thi u

Khởi đầu có 10 khu đô thị được đem ra xem xét, và 8 trong số đó được được

lựa chọn để tiếp tục kiểm tra sau khi tư vấn với HUD. Quan sát hiện trường và

phỏng vấn sơ bộ đã giúp cho việc lựa chọn chính thức những khu đô thị nào. Tất cả

đều thích hợp, nhưng cuối cùng chỉ có bốn khu đô thị được lựa chọn do ràng buộc

thời gian và mẫu hình phát triển trùng lặp nhau. Các nguyên nhân cho lựa chọn các

khu đô thị 1 và 2 ở khu vực Nhân Chính thuộc quận Thanh xuân là khả năng hỗ trợ

của bộ máy quản lý hành chính, tức là sự hỗ trợ bởi các cấp chính quyền về đất đai

và phát triển đô thị cấp Quận và dưới Quận trong việc cung cấp số liệu cần thiết và

sắp đặt các cuộc phỏng vấn. Quyết định lựa chọn Khu đô thị 3 ở Làng Yên Xá của

quận Hà đông và 4 ở Triều khúc thuộc huyện ngoại thành Thanh trì được thực hiện

sau khi phỏng vấn ở khu đô thị 1 và 2 đã được thực hiện, cho vị trí của các vùng

nghiên cứu tại Hà Nội. Rõ ràng từ những phỏng vấn các cư dân và các nhà lãnh đạo

cộng đồng này, có thể có đủ số liệu được thu thập, khi kết hợp với quan sát thực địa.

Do vậy, thậm chí mặc dù không có hỗ trợ của quản lý hành chính trong hai khu đô

thị sau này, chúng tôi đã quyết định lựa chọn chúng cho nghiên cứu. Chúng nằm

gần với nhau, dễ tiếp cận, và cung cấp các trường hợp nghiên cứu lý thú. Các cuộc

phỏng vấn với các quan chức, được sắp đặt qua hỗ trợ của bộ máy quản lý hành

chính, đã được sử dụng như là kiểm tra kép đối với điều đã được tìm thấy trên thực

địa. Nói chung, các vùng nghiên cứu ở Hà Nội đã cung cấp đủ số liệu. Quá trình thu

thập số liệu từ mỗi khu đô thị được trình bày dưới đây. Quan sát thực địa và các

cuộc phỏng vấn đã được thực hiện bằng cách sử dụng các chỉ số “khu đô thị đầy

đủ” như một danh sách kiểm tra cho quan sát hoặc phỏng vấn. Số liệu đồ thị đã

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

64

được sử dụng để kiểm tra chỗ phát triển, so sánh các hình ảnh và bản đồ, và so sánh

số liệu đồ thị với những điều xảy ra trên thực địa. Khả năng sẵn có của không ảnh

so với các khu đô thị được chọn đã được kiểm tra với cấp chính quyền, là nơi cung

cấp không ảnh, tuy nhiên không ảnh thích hợp đã không được tìm thấy, hoặc do giai

đoạn mà các bức ảnh được chụp hoặc thiếu vắng sự bao phủ thích hợp. Công việc

thực địa đã được thực hiện tốt, không có vấn đề gì xảy ra. Tất cả các người được

phỏng vấn đã có thái độ vui vẻ, cởi mở và thân thiện. HUD đã tạo điều kiện cho

công việc thực địa.

3.5. Khu đô thị , Nhân Chính

Khu đô thị 1 nằm tại Nhân Chính, quận Thanh xuân ở tây nam Hà Nội, là khu

vực kề với khu vực trung tâm lớn của thành phố. Khu đô thị này là vùng được quy

hoạch và xây dựng tốt. Nó nằm ở một vùng có nhiều hoạt động phát triển đang được

tiến hành. Đây là vùng đất phẳng, không có hồ đầm, được bao quanh bởi các trục

đường chính ở phía bắc, tây và nam, còn ở phía đông thị được tách biệt bởi một con

đường nhỏ hơn khỏi một vùng kế bên. Kế hoạch đã được thực hiện và tuân thủ một

cách nghiêm ngặt, ngoại trừ một một số tòa nhà có hình dáng khác lạ trên nền đất so

với kế hoạch,Khu đô thị 1, Nhân Chính,trước đây, đất đai là cách đồng lúa, và đã

được chấp thuận phát triển vào năm 2000 và quá trình phát triển được bắt đầu vào

năm 2002 và đã được hoàn thành vào năm 2007. Các ranh giới của khu đô thị này

đã được xác định dựa trên kế hoạch phát triển. Cơ sở hạ tầng bên ngoài đã được

cung cấp bởi nhà nước. Toàn bộ cơ sở hạ tầng tại chỗ đã được phát triển bởi nhà

phát triển. Phát triển đã được thực hiện bởi môt nhóm lớn các công ty, bao gồm các

công ty đầu tư, xây dựng , bảo dưỡng và dịch vụ. Toàn bộ bảo dưỡng và dịch vụ

được cung cấp bởi một công ty dịch vụ và bảo dưỡng, cũng thuộc nhóm công ty

này. Nhóm là một công ty cổ phần với sở hữu Nhà nước là 51% (Vinaconex công ty

mẹ, đầu tư, Vinahud xây dựng, Vinasinco dịch vụ và bảo dưỡng). Khu đô thị bao

gồm các chung cư cao tầng lớn cũng như các ngôi nhà cao cấp khác. Toàn bộ cơ sở

hạ tầng cơ bản, các dịch vụ và bảo dưỡng có chất lượng cao. Công ty dịch vụ thậm

chí cung cấp dịch vụ an ninh, và tại mỗi góc đều có sỹ quan an ninh đứng gác. Các

căn hộ và các ngôi nhà là dành cho những người có thu nhập rất cao. Thậm chí một

trường học và một vườn trẻ đã được xây dựng bởi nhà phát triển, nhưng chúng là

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

65

của tư nhân và chỉ có những người có khả năng mới có thể gửi con cái của họ đến

học ở đó. Các tầng ngầm của các chung cư lớn đều được cho thuê để tiến hành các

hoạt động thương mại, ngân hàng, cửa hàng, cửa hiệu tạp hóa, cửa hàng ăn, salon

sắc đẹp v.v.v... Mặc dù được quy hoạch tốt và được phát triển tốt nhưng khu đô thị

này thiếu công viên và sân chơi, là những nơi mà trẻ em và người lớn cùng các em

bé có thể tới để thư giãn, và những người già cũng có thể đến để gặp mặt. Các sân

của các tòa nhà chỉ được lát như vỉa hè và trông thẳng ra đường, không thích hợp để

sử dụng như sân chơi hoặc chỗ giải trí như công viên. Phố xá sạch sẽ, có đủ không

gian và cây xanh. Đối với phát triển này, các đầu vào nhà nước là toàn bộ kế hoạch

phát triển, cơ sở hạ tầng chính bên ngoài theo kế hoạch phát triển và đất đai tổng

thể. Các đầu vào bởi các khu vực tư nhân, tức là các đầu vào thanh toán thông qua

các cư dân cho ngôi nhà hoặc căn hộ của họ là toàn bộ cơ sở hạ tầng tại chỗ và tất

cả các phát triển khác như căn hộ, nhà, cây cối v.v...

Quan sát hiện trường :được tiến hành không có vấn đề gì. Khu đô thị đã được

quan sát và phỏng vấn bốn lần. Đường phố, các tòa nhà, con người, cơ sở hạ tầng đã

được quan sát theo danh sách các chỉ số cho khu đô thị đầy đủ.

Phỏng vấn : lãnh đạo cộng đồng, hai cư dân, đại diện của công ty phát triển, các

quan chức phường Nhân Chính và quận Thanh xuân đã được phỏng vấn. Các cuộc

phỏng vấn được tiến hành từ 15 phút tới 2 giờ 10 phút. Các cuộc phỏng vấn với cư

dân ngắn hơn, một phỏng vấn với lãnh đạo cộng đồng và các quan chức được thực

hiện đồng thời. Các cuộc phỏng vấn và gặp mặt ngoại trừ các cư dân đã được bố trí

bởi Chủ tịch phường Nhân Chính trên cương vị của phát triển và quản lý hành chính

đất sau khi được Phòng Phát triển Tài nguyên Môi trường (NRED) quận Thanh

xuân. Tất cả các cuộc phỏng vấn đã diễn ra trôi chảy, chủ tịch phường, cùng với

HUD, đã bố trí tất cả các cuộc gặp mặt được yêu cầu với những cá nhân cần thiết.

Một số số liệu đồ thị như kế hoạch phát triển và bản đồ địa chính đã được yêu cầu

trong quá trình phỏng vấn, dưới dạng báo cáo hoặc ảnh. Bảng 3.3 cho ra danh sách

các phỏng vấn và một số chi tiết.

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

66

Th

ời hận xét N hững người

gian o. t ả lời phỏng vấn

(phút)

1 Lãnh đạo cộng 55 Đã cung cấp thông tin rất chi tiết về khu đô

đồng thị

2 Cư dân 1 15 Anh đã tới đây từ 2004 khi căn hộ của anh

được xây dựng, thỏa mãn với khu đô thị, an

ninh, và dịch vụ, không phàn nàn gì, không

có con nhỏ

3 Cư dân 2 15 Chị đã đến từ 2004, khi căn hộ được xây

dựng, thỏa mãn với khu đô thị, an ninh và

dịch vụ, phàn nàn về sự thiếu thôn của sân

chơi và công viên, không có đủ trường học

và vườn trẻ chỉ có các cơ sở tư nhân và đắt

đỏ, đã có một trẻ em

4 Quan chức địa 20 Đã cung cấp bản đồ địa chính, thông tin về

chính, NRED kế hoạch phát triển quận, kế hoạch sử dụng

đất

5 Trưởng phòng 85 Cuộc hẹn được thực hiện thông qua chủ tịch

Phòng an ninh, phuơng, mặc dù anh ta phụ trách an ninh

Vinasinco trong khu, anh ta đã tham gia vào phát triển

các khu vực từ 2003 và đã có hiểu biết tốt về

vị trí phát triển và khu đô thị

6 Cán bộ phụ trách 130 Các cuộc phỏng vấn được liệt kê trong 6, 7

phát triển đô thị và và 8 đã được giới thiệu cùng một chỗ. Đã

quản lý hành chính cung cấp bản đồ địa chính, thông tin về các

đất đai, Nhân Chính đầu tư và kế hoach công cộng, kế hoach sử

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

67

dụng đất, chiếm hữu đất, thông tin tổng quát

về cai quản, bất động sản và tham nhũng.

7 Cán bộ phụ trách 130 Xem điểm 6 ở trên

nước và đầu tư,

Nhân Chính

8 Cán bộ địa chính 130 Xem điểm 6 ở trên

Nhân Chính

Bảng 3.3 Danh sách những người trả lời phỏng vấn Khu đô thị 1, Hà Nội

Phân tích số liệu đồ thị : Các hình ảnh vệ tinh của Googel earth từ 2000 tới 2008,

bản đồ địa chính của Nhân Chính từ 1994, bản đồ sử dụng đất từ 2006 và kế hoạch

phát triển từ 2002 đã được sử dụng. Bản đồ địa chính, các quy hoạch sử dụng và

phát triển đất đai đã được sử dụng như những tài liệu tham khảo và được so sánh

với các hình ảnh vệ tinh. Các hình ảnh vệ tinh đã được phân tích cho việc phát triển

những thay đổi và so sánh tình huống thực địa với những thứ đã được phát hiện

trong các cuộc điều tra. Sơ đồ này, chủ yếu là các ảnh vệ tinh đã bổ sung thêm định

hướng, thương lượng với các phỏng vấn, và nhận biết các đối tượng cần quan tâm.

Tất cả các phân tích số liệu đã được phân tích không sử dụng các phần mềm và

phần cứng nào. Bảng 3.4 cung cấp các chi tiết về số liệu đồ thị.

N Kiểu ố Được cung Chi tiết

o. li u cấp b i

1 Ảnh vệ tinh Google Earth Ảnh từ 2000-2008. Google earth cung

cấp một số ảnh về vùng này. Các ảnh đã

hữu ích để có được ý tưởng về khu đô

thị trước đây.

2 Bản đồ địa NRED và Từ 1994

chính phường Nhân

Chính

3 Quy hoạch NRED Từ 2006, nghiên cứu tổng quan về sử

sử dụng đất dụng đất của quận năm 2006

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

68

4 Quy hoạch Lãnh đạo cộng Từ tháng Sáu 2002, hữu ích cho việc so

phát triển đồng sánh với ảnh vệ tinh để thấy kế hoạch đã

được triển khai như thế nào

Bảng 3.4 Danh sách số liệu đồ thị và chi tiết của chúng, Khu đô thị 1, Hà Nội

Các kết quả :các kết cục lấy số liệu, thông qua các quan sát, phỏng vấn thực địa

và phân tích số liệu đồ thị, được tóm tắt dưới dạng bảng dựa bên các chỉ số ‘khu đô

thị đầy đủ’

Khu đô thị 1, à ội

N Các chỉ ố Các thuộc tính

o.

1. Chất lượng nhà và Các ngôi nhà và căn hộ mới, chất lượng cao, các căn

đất hộ đầu đã được sử dụng từ 2003 và các căn hộ cuối

cùng vào 2007, một số ngôi nhà đã được rào xung

quanh

2. Điện Chất lượng tốt, mỗi tòa nhà trong khu đô thị có máy

phát điện riêng của mình, được vận hành bởi nhiên

liệu hoặc khí gas trong trường hợp cắt điện, bảo

dưỡng tốt bởi công ty đầu tư phát triển

3. Cung cấp nước Chất lượng tốt, bảo dưỡng tốt bởi công ty đầu tư

phát triển

4. Cống rãnh Chất lượng tốt, bảo dưỡng tốt bởi công ty đầu tư

phát triển

5. Sưởi ẩm Hệ thống lò sưởi không được yêu cầu vì Hà Nội nằm

ở khu vực nhiệt đới

6. Thu gom rác Chất lượng tốt, công ty dịch vụ cung cấp, phí được

thanh toán bởi các cư dân

7. Làm sạch đường Các đường phố được lảm sạch và bảo dưỡng tốt bởi

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

69

phố công ty, phí được thanh toán bởi các cư dân

8. Chiếu sáng Chiếu sáng tốt, được bảo dưỡng tốt bởi công ty đầu

tư phát triển .

9. An toàn Không có vấn đề, công ty an ninh chăm sóc an toàn

trong toàn bộ khu đô thị

Đi lại Có khả năng truy cập đúng tới các ngôi nhà và căn 1

hộ và bảo dưỡng đường xá, chất lượng tốt 0.

Đường phố Đường phố có đủ không gian cho đường xá và vỉa hè 1

cho người đi bộ, chất lượng tốt, nhà phát triển đã xây 1.

dựng và thanh toán trong quá trình phát triển, bảo

dưỡng tốt

1 Công viên hoặc Không

2. giải trí

1 Sân chơi Không có

3.

1 Trườnghọc và nhà Trường học và nhà trẻ tư, đắt đỏ

4. trẻ

1 Khả năng sẵn có Tất cả dịch vụ cơ bản, kể cả cửa hàng tạp hóa và

5. của các dịch vụ cơ dịch vụ

bản

1 Chiếm hữu đất đai Chiếm hữu an toàn, được đăng ký và có được khi

mua căn hộ và nhà ở 6.

1 Quy hoạch Quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đất từ

2002 khi phát triển được bắt đầu 7.

1 Chi tiết phát triển Nhà nước đã bố trí đất theo các thỏa thuận với công

8. và động học ty đầu tư phát triển , Vinaconex JSC với 51% cổ

phần của nhà nước vào năm 2000, phát triển đã bắt

đầu vào 2002, đã được phát triển hoàn chỉnh vào

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

70

2007, hai chung cư lớn đã được bàn giao cho nhà

nước để đền bù cho người dân, Toàn bộ cơ sở hạ

tầng tạichỗ đã được phát triển và cung cấp tài chính

bởi nhà phát triển, cơ sở hạ tầng bên ngoài được

cung cấp bởi chính phủ. Đối với phát triển này, các

đầu vào của nhà nước là quy hoạch phát triển tổng

thể, cơ sở hạ tầng bên ngoài phù hợp với quy hoạch

phát triển tổng thể, và đất đai. Các đầu vào của khu

vực tư nhân, tức là các đầu vào qua thanh toán của

cư dân cho nhà ở hoặc căn hộ của họ, là toàn bộ cơ

sở hạ tầng tại chỗ và tất cả các phát triển khác như

căn hộ, nhà ở, cây cối v.v..

Bảng 3.5 Các kết quả của việc thu thập số liệu, Khu đô thị 1, Hà Nội

3.5.3 Khu đô thị , Nhân Chính

Khu đô thị 2 được bố trí tại Nhân Chính, quận Thanh xuân ở vùng tây nam Hà

Nội, là vùng nằm cạnh khu vực trung tâm lớn của thành phố. Khu đô thị có vị trí ở

đông nam của Khu đô thị 1. Vùng này được coi là một trong những vùng phát triển

tự phát không được hỗ trợ, ngoài hỗ trợ ban đầu trong giai đoạn bắt đầu của phát

triển. Khu đô thị này ban đầu là một làng xung quanh là ruộng lúa, nhưng từ năm

1991 làng đã bắt đầu chuyển thành vung,khu vực thổ cư và được phát triển dần cho

tới ngày nay. Những người nông dân đã chia nhỏ đất đai của họ và bán cho những

người mới tới, mà không có bất kỳ quy hoạch hoặc điều chỉnh và giấy phép nào.

Phát triển ngày nay hoặc là xây lên cao theo chiều thẳng đứng hoặc trên cơ sở cải

thiện cơ sở hạ tầng. Khu đô thị được chọn bên trong các biến giới khu vực trong

trách nhiệm của người lãnh đạo cộng đồng, Khu đô thị 2, Nhân Chính. Khu đô thị

này chật chội với các tòa nhà ở, có đường phố rất chật hẹp, không thích hợp cho xe

hơi, chỉ có xe máy và người đi bộ có thể sử dụng được, nhưng đồng thời không có

vỉa hè riêng cho người đi bộ. Nó rơi vào một khu diện tích lớn hơn có cùng các đặc

tính, được vây quanh bởi các con đường nhỏ hơn về phía đông, tây và bắc, và một

con đường lớn ở phía nam hơi lệch về phía tây. Địa hình ở đây bằng phẳng, không

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

71

có ao hồ bên trong. Các ngôi nhà có chất lượng khác nhau, một số do được xây

dựng gần đây, rất tốt và cao tới 5 tầng, và một số ít là những ngôi nhà một tầng rất

cũ. Hầu như không có không gian mở cho mỗi miếng đất, chỉ có ít ngôi nhà có một

không gian mở nhỏ phía trước mặt. Khu đô thị có điện, cung cấp nước và cống

rãnh, là những trang thiết bị có chất lượng đủ tốt, nhưng cũng có một số phàn nàn

về chất lượng của những khoản mục này. Ở đó cơ sở hạ tầng được cải thiện dần dần

từng bước bởi chính quyền địa phương. Một số thời gian trước đây một công ty sở

hữu nhà nước đã cung cấp điện với chất lượng kém và giá cao, nhưng vào năm 2004

nhà nước đã lãnh trách nhiệm và bắt đầu cung cấp điện nước với chất lượng tốt hơn

và chi phí thấp hơn. Các đường dây điện treo trên không và hàng bó dây điện mắc

lộn xộn nối các ngôi nhà và trung tâm. Cung cấp nước trước kia được cung cấp bởi

các giếng khoan, nhưng bây giờ được cung cấp bởi công ty tập trung của nhà nước.

Đa số các đường phố là sạch sẽ, rác thải được thu gom, có hệ thống chiếu sáng nhỏ.

Về tổng thể, khu đô thị có các con phố bên trong và một con phố nằm trên trục

đường lớn hơn, và con đường này được giành cho xe máy dẫn tới những con đường

lớn bên ngoài khu đô thị. Dọc theo đường này, có một con phố rất nhộn nhịp với

một cái chợ. Vấn đề an ninh không đến nối quá phức tạp. Dịch vụ cơ bản như cửa

hàng tạp hóa không phải là một vấn đề do có chợ. Mỗi ngôi nhà đối mặt với đường

lớn hơn có một cửa hiệu nhỏ, ví dụ như bán thực phẩm, quần áo hoặc hiệu may, ….

Khu vực này thiếu các khu sân chơi và giải trí, và có đủ trường học, nhưng không

đủ nhà trẻ và đang có thảo luận ở cấp chính quyền để xây dựng nhà trẻ mới bằng

cách lấp một cái hồ ở gần đó. Có một quy hoạch cho một con đường mới qua khu

đô thị này, do vậy một số cư dân có dự kiến hoặc đúng hơn là ‘mong muốn’ chiếm

hữu sử dụng nó. Không có các đầu vào của chính phủ cho tới năm 1997, ngoại trừ

điện. Tình huống này đã được cải thiện từ năm 1997 từ khi quận Thanh xuân được

thành lập và khu đô thị trở thành một bộ phận của nó. Dần dần đã có các đầu vào,

và hiện vẫn đang được phát triển, dưới dạng các cải thiện trong cơ sở hạ tầng từ

năm 1997, và các điều chỉnh cho phân chia và xây dựng từ năm 2002, từ phía nhà

nước. Các đầu vào từ khu vực tư nhân, tức là từ các cư dân, là các ngôi nhà của họ,

cũng đang dần được cải thiện.

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

72

Quan sát thực địa: được tiến hành không có vấn đề gì. Khu đô thị đã được tham

quan 5 lần để quan sát và phỏng vấn. Các con phố, tòa nhà, dân chúng, và cơ sở hạ

tầng và các trang thiết bị khác đã được quan sát phù hợp với danh sách các chỉ số

cho khu đô thị đầy đủ.

Phỏng vấn: lãnh đạo cộng đồng, hai cư dân và một cặp vợ chồng mới cưới, đại

diện của công ty phát triển, các quan chức phường Nhân Chính và quận Thanh xuân

đã được phỏng vấn. Các phỏng vấn đã được thực hiện từ 20 phút tới 2 giờ. Các cuộc

phỏng vấn cho cư dân là ngắn hơn và phỏng vấn lãnh đạo và các quan chức được

tiến hành cùng một chỗ. Danh sách các chỉ số khu đô thị đầy đủ đã được sử dụng

cho danh sách kiểm tra câu hỏi. Các cuộc phỏng vấn và gặp mặt, ngoại trừ phỏng

vấn cá nhân, đã được sắp đặt bởi chủ tịch phường Nhân Chính phụ trách phát triển

đô thị và quản lý hành chính đất đai sau khi được giới biểu bởi NRED. Tất cả các

phỏng vấn đã diễn ra trôi chảy, chủ tịch phường, cùng với HUD đã bố trí tất cả các

cuộc gặp mặt được yêu cầu với những người có liên quan. Một số số liệu đồ thị như

quy hoạch phát triển, bản đồ thiết kế và bản độ địa chính đã được yêu cầu trong các

cuộc phỏng vấn, hoặc trên giấy hoặc bởi các bức ảnh. Bảng 3.6 đưa ra danh sách

các phỏng vấn và chi tiết.

No. hững người hời hận xét

t ả lời phỏng gian

vấn (phút)

1 Lãnh đạo cộng 110 Đã cung cấp thông tin rất chi tiết về khu đô

đồng thị, thông tin về cuộc sống trước 1997, đã bố

trí các cuộc phỏng vấn với hai cư dân

2 Cư dân 1 35 Anh đã tới vào năm 1997, đã mua một miếng

đất với hai ngôi nhà nhỏ, phá chúng và xây

dựng một ngôi nhà mới trong thời gian 1997-

1999, cần có được giấy phép để xây dựng từ

văn phòng kiến trúc sư của quân, hệ thống

tiêu/cống rãnh cần được cải thiện, cống rãnh

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

73

bị tràn khi mưa

3 Cư dân 2 30 Sống ở đây từ trước 1997, bà đã có một mảnh

đất rộng lớn được chia nhỏ và thu nhập từ việc

bán đất đã được sử dụng để tái xây dựng ngôi

nhà cũ vào năm 1997. Bà đã có giấy phép xây

dựng từ chính quyền quận. Hệ thống cống

rãnh tiêu và đường cần được cải thiện.

4 Các cư dân, cặp 25 Đến khu vực này từ năm 1969, đã có ruộng

vợ chồng lúa và một số ngôi nhà nhỏ, không có cơ sở hạ

tầng, đã xây nhà của họ vào năm 1987, đang

dần được cải thiện, cống rãnh tiêu là có vấn đề

5 Cán bộ địa 20 Đã cung cấp bản đồ địa chính, thông tin về

chính, NRED quy hoạch phát triển quận, quy hoạch sử dụng

đất đai

6 Chủ tịch phụ 130 Các phỏng vấn được liệt kê trong 6, 7 và 8 đã

trách phát triển được tiến hành cung chỗ. Đã cung cấp bản đồ

đô thị và quản địa chính, thông tin về các đầu tư công cộng,

lý hành chính quy hoạch sử dụng đất, chiếm hữu đất, thông

đất đai, Nhân tin tổng quan về các giấy phép xây dựng dưới

Chính quận. Các thảo luận được tổ chức rất cởi mở .

7 Chủ tịch phụ Xem Xem phần 6 ở trên

trách tài chính phần 6

và đầu tư, Nhân ở trên

Chính

8 Cán bộ địa Xem Xem phần 6 ở trên

chính, Nhân phần 6

Chính ở trên

Bảng 3.6 Danh sách những người trả lời phỏng vấn Khu đô thị 2, Nhân Chính,HN

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

74

Phân tích số liệu đồ thị :Ảnh vệ tinh Google earth từ 2000 tới 2008, bản đồ địa

chính của Nhân Chính từ 1994, quy hoạch sử dụng đất từ 2006 và bản đồ tóm tắt về

khu đô thị từ tháng 12/ 2008 đã được sử dụng. Bản đồ địa chính, các quy hoạch sử

dụng và phát triển đất đã được sử dụng như tài liệu tham khảo và được so sánh với

các ảnh vệ tinh. Các ảnh vệ tinh đã được phát triển cho phát hiện thay đổi và so

sánh tình hình đất đai với điều đã được phát hiện trong các phỏng vấn. Những số

liệu đồ thị này, chủ yếu là các ảnh vệ tinh đã giúp cho định hướng, thảo luận với

những những người trả lời phỏng vấn, và nhận biết các đối tượng cần quan tâm. Tuy

nhiên, do không có ảnh, cả vệ tinh lẫn không ảnh, từ những năm trước đó, nên khó

phân tích về thay đổi phát triển nhà cửa ở đây. Toàn bộ phân tích số liệu là thủ

công, không sử dụng các phầm mềm và phần cứng nào. Bảng 3.7 cung cấp các chi

tiết về số liệu đồ thị.

Kiểu ố li u Được cung Chi tiết

cấp b i No

1 Ảnh vệ tinh GoogelEarth Các ảnh từ 2000 – 2008

2 Bản độ địa NRED,phưòng Từ 1994

chính Nhân Chính

3 Quy hoạch sử NRED Từ 2006, tổng quan sử dụng đất vào

dụng đất 2006

4 Bản đồ tóm tắt Lãnh đạo cộng Từ tháng 12/ 2008, đã cung cấp tổng

đồng quan tốt về các vị trí ngôi nhà và đường

phố được sử dụng cho các lãnh đạo cộng

đồng trong công việc hàng ngày

Bảng 3.7 Danh sách số liệu đồ thị và các chi tiết, Khu đô thị 2, Nhân Chính, HN

Các kết quả: các kết cục thu thập số liệu, thông qua các quan sát phỏng vấn hiện

trường và phân tích số liệu đồ thị, được tóm tắt trong dạng bảng dựa trên các chỉ số

‘khu đô thị đầy đủ’. Bảng 3.8 cung cấp tóm tắt.

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

75

No. Khu đô thị 2, Nhân Chính, à ội

Chỉ ố Các đặc tính

1. Chất lượng Những ngôi nhà có chất lượng rất khác nhau. Một số rất cũ

nhà và đất kỹ, một tầng và điều kiện kém cỏi, và một số có chất lượng

tốt, có tới 5 tầng, trong đa số các trường hợp ranh giới mảnh

đất chính là ranh giới ngôi nhà, một số ngôi nhà có sân nhỏ

phía trước với kích thước 3x3m, nhiều ngôi nhà được xây

dựng sau khi phá hủy những ngôi nhà cũ.

2. Điện Trước năm 1980 không có điện, nhưng sau đó điện được

cung cấp bởi một công ty. Từ 2005 nhà nước cung cấp điện

với chất lượng tốt hơn và chi phí thấp hơn, điện bị cắt khi

chính quyền quận bảo dưỡng, các đường dây điện treo trên

không trung, và các ngôi nhà nối đường điện với trung tâm

đặt ở góc phố, được tài trợ bởi nhà nước

3. Cung cấp Không có phàn nàn, cho tới năm 2006 nước giếng trên các

nước mảnh đất được sử dụng, nhưng sau đó nhà nước đã cung cấp

nước, khi cần chính quyền quận sẽ sửa chữa và bảo dưỡng,

đường ống dẫn nước được cung cấp trong các khu phố và

được thanh toán bởi nhà nước, đường ống dẫn nước được

nối với các ngôi nhà từ đường ống chính

4. Cống rãnh Mặc dù được cung cấp vào năm 2006, hệ thống cống rãnh

cần được cải thiện nhiều hơn, hệ thống này bị tràn khi có

mưa lớn, khởi đầu được lắp đặt vào 1975 bởi nhà nước, khi

cần chính quyền quận sẽ bảo dưỡng, các đường ống cống

được cung cấp bên trong các khu phố và được thanh toán

bởi nhà nước, từ các phố các ngôi nhà kết nối các đường ống

cống rãnh của họ

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

76

5. Lò sưởi Hệ thống lò sưởi không được yêu cầu vì Hà Nội nằm tại

vùng nhiệt đới

6. Thu gom rác Không có phàn nàn, rác được thu gom bởi chính quyền

quận, phí được dân cư thanh toán

7. Làm sạch Việc dọn sạch đường phố được thực hiện bởi công ty, phí

đường phố được trả bởi các cư dân, không có phàn nàn

8. Chiếu sáng Chiếu sáng ở các con phố nhỏ được cung cấp bởi nhà nước

9. An ninh Không có quá nhiều vấn đề, nhưng có những vấn đề nghiện

ngập và trộm cắp, đã được cải thiện từ 2007

10. Đi lại Đi lại bằng xe máy hoặc đi bộ, khó đi lại trong giờ cao

điểm vì tắc nghẽn giao thông, chất lượng đường là khá tớt

trong khu đô thị, đường đi bên ngoài có chất lượng xấu

11. Đường phố Không có đủ không gian, những người đi bộ, đi xe đap, đi

xe máy đi trên cùng một con đường, không có cây, ngoại trừ

ở cửa các ngôi nhà, đường đi rất hẹp, đông người và nhiều

dây điện treo trên đầu

12. Công viên và Không

nơi giải trí

13. Sân chơi Không

14. Trường học Có đủ trường học, không có đủ vườn trẻ, đang thảo luận

và vườn trẻ xây dựng nhà trẻ mới bằng cách lấp hồ bên cạnh

15. Các dịch vụ Tất cả các dịch vụ cơ bản, kể cả cửa hàng tạp hóa và các

cơ bản dịch vụ

16. Chiếm hữu Chiếm hữu an toàn, các mảnh đất đã được đăng ký

đất

17. Quy hoạch Quy hoạch sử dụng đất, không chi tiết, các khu vực chỉ được

ghi trên bản đồ là khu vực dân cư cùng với các khu đô thị

xung quanh có cùng các đặc tính

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

77

18. Các chi tiết Khu đô thị đã là một làng nhỏ được vây quanh bởi đồng lúa

phát triển và từ trước 1969 không có cơ sở hạ tầng, đã có nhiều ngôi nhà

động học được xây dựng lên từ 1987, hệ thống cống rãnh tiêu đã được

xây dựng vào 1975, điện được cung cấp sau 1980, cung cấp

nước được tập trung hóa từ 1997 và vẫn đang được triển

khai, chỉ có một số con đường được lá cho tới 1997 và việc

lát tất cả các con đường được hoàn thiện vào 2009, toàn bộ

cơ sở hạ tầng đang dần được cải thiện từ khoảng 1997, khi

quận được thành lập. Nâng cấp các đường điện đã được thực

hiện vào 2000 đã kéo dài trong 3 tháng, hệ thống cống đã

được nâng cấp vào 2007 được thực hiện trong 4 ngày. Tất cả

những lắp đặt khởi đầu và các cải thiện sau đó đã được thực

hiện và thanh toán bởi nhà nước, các tuyến cơ sở hạ tầng

được cung cấp bên trong các khu phố, từ đường phố các cự

dân kết nối với các ngôi nhà của họ, từ phố tới những ngôi

nhà khoảng cách là vào khoảng từ 2 tới 3 mét. Các ngôi nhà

dân được chương trình từ những ngôi nhà nhỏ 1 tầng thành

những ngôi nhà to 5 tầng. Các cư dân tự thanh toán cho

chương trình nhà và xây dựng những ngôi nhà mới. Khu vực

này được đặc trưng hóa như phát triển tự phát lúc ban đầu

không được hỗ trợ gì, nhưng từ khi trở thành một bộ phận

của quận mới được thành lập, nhà nước đã bắt đầu cải thiện

và cung cấp các đầu vào như đầu tư và điều chỉnh. Đã có

những đầu vào dần dần, đang được tiến hành, dưới dạnh các

đầu tư vào cơ sở hạ tầng từ 1997, và các điều chỉnh cho

phân chia và xây dựng từ 2002, từ phía nhà nước. Các đầu

vào bởi khu vực tư nhân, tức là các cư dân, là các ngôi nhà

của họ, cũng đang dần được cải thiện.

Bảng 3.8 Các kết quả thu thập số liệu, Khu đô thị 2, Nhân Chính, Hà Nội

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

78

3.5.4 Khu đô thị 3, Làng Yên Xá

Khu đô thị 3 có vi trí ở Làng Yên Xá của quận Hà đông, là nơi nằm ở phía tây

nam Hà Nội so với hai khu đô thị nói trên. Vùng này là một khu đô thị được quy

hoạch và phát triển ở một mức độ nhất định. Vùng này có địa hình phẳng phiu, có

một số hồ đầm nước ở phía nam và phía bắc của nó có một khu dân cư cũ, và ở phía

bắc là một khu vực mới đang phát triển. Phần còn lại của khu vực được bao quanh

bởi các cánh đồng lúa. Vùng này đã là khu ruộng lúa cho tới 2005, nhưng từ 2003

khu đô thị này đã được quy hoạch cho phát triển. Từ 2005 khu này đã được phát

triển tới một mức độ nhất định, và các mảnh đất cư trú đã được phân bổ cho những

người nông dân từ vùng này. Những người nông dân được trả ít hơn một ngàn đô la

như một khoản phí cho phát triển. Không có kế hoạch nào cho khu đô thị này vì ở

phía nam là một khu đất được sử dụng đặc biệt và đối tượng (là một trạm phát

thanh) đã được bố trí, do vậy đất đai đang có chỉ được sử dụng như là đất ruộng.

Các ranh giới của khu đô thị này được chọn dựa trên đất đã được phân bổ cho

những người nông dân, Khu đô thị 3, Làng Yên Xá, và 4, Triều khúc. Những người

nông dân có các ngôi nhà nguyên thủy của họ ở Làng Yên Xá, về phía nam từ khu

đô thị mới được phát triển. Một số nông dân đã bán đất của họ, một số tự xây những

ngôi nhà mới, và một số giữ đất để cho tương lai hoặc vì không có tiền để xây

dựng. Một số nông dân đã bán nhà của họ trong ngôi làng cũ và xây dựng ngôi nhà

mới trên khu đất mới được phân. Khu đô thị đang được phát triển nhanh với những

ngôi nhà lớn tốt lên tới 5 tầng. Các ngôi nhà không có không gian mở, chúng đối

mặt trực tiếp với khu phố, biên giới của mảnh đất là biên giới của ngôi nhà. Toàn bộ

cơ sở hạ tầng cơ bản được cung cấp, điện được dẫn theo dây trên cột (không được

trôn dưới đất), từ các trung tâm đầu khu phố với những cuộn dây chằng chịt. nước

và hệ thống cống rãnh được cung cấp, nhưng một bộ phận cống rãnh trong khu đô

thị không được kết nối với hệ thống cống rãnh chính ở ngoài khu vực, do vậy úng

lụt thường xảy ra khi có mưa. Đa số tầng dưới cùng của các ngôi nhà được sử dụng

cho các mục đích thương mại giống như cửa hàng tạp hóa, cửa hàng ăn, cửa hiệu

thực phẩm.v.v.. Chúng được vận hành hoặc bởi các chủ nhân của ngôi nhà ,chủ

được thuê. Các dịch vụ như thu gom rác là làm sạch đường phố được cung cấp bởi

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

79

chính quyền quận, nhưng vẫn chưa được điều chỉnh. Chiếu sáng hiện chưa có trong

bên trong khu phố, tuy nhiên khu đô thị qua các khu phố đã được chiếu sáng. Khu

đô thị có đường đi lối lại từ bên ngoài khá tốt và các ngôi nhà có đường đi qua lại

thích hợp. Phố xá có chất lượng tốt, đã được lát đầy đủ, có đủ không gian cho giao

thông và đi bộ. Không có công viên, chỗ vui chơi giải trí, hoặc sân chơi. Tuy nhiên,

các cư dân nói rằng trong các khu bên cạnh những trang thiết bị này là sẵn có. Có

đủ trường học và vườn trẻ ở xung quanh. Chiếm hữu đất là an toàn, đất được phân

bổ theo kế hoạch. Đầu vào bởi nhà nước là quy hoạch hoặc quyết định phát triển và

phân bổ đất cho những người nông dân, nhà nước đã đầu tư vào cả cơ sở hạ tầng

bên ngoài lẫn bên trong. Đầu vào của khu vực tư nhân, tức là của các cư dân, là các

ngôi nhà của họ, họ kết nối các ngôi nhà của họ với cơ sở hạ tầng tại chỗ.

Quan sát thực địa : đã được tiến hành mà không có vấn đề gì, khu đô thị đã được

tham quan ba lần để quan sát và phỏng vấn. Các khu phố, các ngôi nhà, người dân,

cơ sở hạ tầng và các trang thiết bị khác đã được quan sát phù hợp với danh sách các

chỉ số cho khu đô thị đầy đủ.

Phỏng vấn: lãnh đạo cộng đồng và ba cư dân đã được phỏng vấn. Các cuộc

phỏng vấn cần 20 phút cho tới 1 giờ 30. Các cuộc phỏng vấn với các cư dân ngắn

hơn, và một với lãnh đạo cộng đồng được thực hiện đồng thời và dài hơn. Danh

sách các chỉ số khu đô thị đầy đủ đã được sử dụng cho danh sách kiểm tra của các

câu hỏi. Lãnh đạo cộng đồng, những người sống trong làng gần với khu đô thị, đã

được thấy cho cuộc gặp mặt với một nỗ lực tìm kiếm không đáng kể. Hai cuộc

phỏng vấn trước với các lãnh đạo cộng đồng đã chứng tỏ là phỏng vấn với họ là rất

quan trọng để có được những hiểu biết sâu sắc về khu đô thị và nhịp độ phát triển

của nó. Khu đô thị mới, cùng với ngôi làng nơi mà những nông dân đã đến từ trước,

nằm trong trách nhiệm của một lãnh đạo cộng đồng, là người đã được phỏng vấn.

Tất cả các cuộc phỏng vấn đã được thực hiện mà không có vấn đề gì. Các cuộc

phỏng vấn từ khu đô thị này đã là các phỏng vấn cuối cùng. Một số số liệu như bản

đồ chỉ ra các cộng đồng khác nhau, và bản đồ phác thảo của khu đô thị, đã có được

trong khi phỏng vấn với lãnh đạo cộng đồng, dưới dạng giấy hoặc ảnh chụp tại chỗ.

Bảng 3.9 cho thấy danh sách của các cuộc phỏng vấn và một số chi tiết.

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

80

hận xét N hững Th

o. người t ả lời ời

phỏng vấn gian

(phút)

1 Lãnh đạo 80 Đã cung cấp thông tin rất chi tiết về khu đô thị,

cộng đồng tình hình sống trong khu vực từ trước khi phân bổ

và phát triển đất đai được bắt đầu

2 Cư dân 1 40 Là người nông dân bản địa có đất đai được thu hồi

để phát triển mở rộng. Bà đã nhận được mảnh đất

của mình vào 2005 và đã xây ngôi nhà mới vào

2008, các công trình nội thất vẫn chưa được hoàn

thiện. Bà giữ lại ngôi nhà cũ của bà trong ngôi

làng cũ, phàn nàn về ngập lụt do hệ thống cống tại

chỗ không được kết nối với hệ thống bên ngoài,

việc làm sạch đường phố và thu gom rác không

được tiến hành đều đặn

3 Cư dân 2 35 Là người dân bản địa có đất đai được trưng dụng

cho phát triển mở đường. Bà đã nhận được đất của

mình vào 2003 và công việc xây dựng ngôi nhà

mới đã được hoàn thiện vào 2008. Bà ta vẫn còn

giữ một mảnh đất nhỏ, về phía nam của khu đô thị

ở diện tích mà sử dụng đặc biệt sẽ được tiến hành,

và phàn nàn về ngập lụt do hệ thống cống rãnh

hành động không tốt

4 Cư dân 3 20 Gia đình cô đã mua đất vào 2004 và đã xây nhà

của họ. Cô thỏa mãn với khu đô thị, khu đô thị là

an toàn, khi so với khu đô thị cũ (là khu đô thị 4

trong nghiên cứu này), là nơi cách đó chỉ khoảng

50 mét, là nơi có vấn nạn trộm cắp

Bảng 3.9 D.sách những người trả lời phỏng vấn, Khu đô thị 3, Làng Yên Xá,HN

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

81

Phân tích số liệu đồ thị : Ảnh vệ tinh Google earth từ 2000 tới 2008, bản đồ chỉ

ra các cộng đồng khác nhau, và bản đồ phác họa của khu đô thị đã được sử dụng.

Bản đồ các cộng đồng và bản đồ phác thảo đã được sử dụng như tài liệu tham khảo

và so với các ảnh vệ tinh. Các ảnh vệ tinh đã được phát triển cho phát hiện thay đổi

và so sánh tình huống thực địa với điều đã được tìm thấy bởi các cuộc phỏng vấn.

Trong trường hợp này các ảnh vệ tinh đã chỉ ra quá trình phát triển từ khu vực nông

nghiệp tới khu vực xây dựng. Các số liệu đồ thị này, chủ yếu là các ảnh vệ tinh đã

giúp cho việc định hướng, thảo luận với những người trả lời phỏng vấn, và chỉ ra

các đối tượng cần quan tâm. Toàn bộ phân tích số liệu đã được thực hiện bằng tay,

không sử dụng bất kỳ phần cứng và phần mềm nào. Bảng 3.10 cung cấp các chi tiết

về số liệu đồ thị này.

No Kiểu ố li u Được Chi tiết

. cung

cấp b i

1 Ảnh vệ tinh Google Các ảnh từ 2000-2008, rất hữu ích cho phát hiện

Earth những thay đổi và phát triển theo thời gian

2 Bản đồ cộng Lãnh Đây là bản đồ vẽ chỉ ra cộng đồng 9, trong đó

đồng khu đô thị đang nghiên cứu được phân bổ. Nó đạo

đã chỉ ra tất cả các miếng đất của khu đô thị 3. cộng

đồng Từ bản đồ này có thể thấy cộng đồng 9, không

gống như 11 cộng đồng khác thuộc về cùng một

đơn vị quản lý hành chính, vì cộng đồng 9 bao

gồm diện tích tách biệt, khu đô thị mới và một

làng cũ

3 Bản đồ phác Lãnh Từ tháng Mười hai 2008, đã cung cấp tổng quan

thảo tốt về các ngôi nhà, được xây dựng cho tới khi đạo

đó, các vị trí và các đường phố, được sử dụng cộng

đồng cho các công việc hàng ngày của các lãnh đạo

cộng đồng

Bảng 3.10 Danh sách số liệu đồ thị và chi tiết, Khu đô thị 3, Làng Yên Xá, HN

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

82

Các kết quả : các kết cục thu gom số liệu, thông qua quan sát phỏng vấn thực địa

và phân tích các số liệu đồ thị được tóm tắt trong dạng bảng về các chỉ số ‘khu đô

thị đầy đủ’. Bảng 3.11 cung cấp tóm tắt này.

N Khu đô thị 3, Làng Yên Xá, Hà ội

o. Các chỉ ố Các thuộc tính

1 Chất lượng nhà và đất Các ngôi nhà là những ngôi nhà mới có chất

lượng tốt và trông rất đẹp. Tất cả các ngôi nhà đã

được xây dựng từ 2006. Ngôi nhà thương 4-5

tầng. Nhiều tầng trệt của các ngôi nhà được sử

dụng cho mục đích thương mại, giống như cửa

hàng nhỏ, cửa hàng ăn uống, … Một số trong

chúng được vận hành bởi các chủ sở hữu, và một

số cho thuê tầng trệt của họ và sống ở các tầng

trên. Các ngôi nhà không nằm trên các miếng đất

mở, biên giới của nhà là biên giới mảnh đất

2 Điện Điện được cung cấp bởi nhà nước, cả bên ngoài

lẫn bên trong, khi đất đai được phát triển, kết nối

bên trong các khu phố với các ngôi nhà được

thực hiện bởi các cư dân, chất lượng là tốt, nhưng

vẫ được cung cấp theo cách tương tự như trong

khu đô thị 2, tức là dây điện vẫn được treo trên

không trung, nối với các trung tâm ở góc phố,

nhưng không dày đặc như khu đô thị 2, không có

phàn nàn gì

3 Cung cấp nước Được cung cấp bởi nhà nước, cả bên ngoài lẫn

bên trong khu phố, khi đất đai được phát triển,

kết nối từ bên trong khu phố với các ngôi nhà

được thực hiện bởi các cư dân, chất lượng tốt,

không có phàn nàn

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

83

4 Cống rãnh Được cung cấp bởi nhà nước cả bên ngoài lẫn

bên trong các khu phố, khi đất đai được phát

triển, kết nối từ bên trong khu phố tới các ngôi

nhà được thực hiện bởi cư dân, cống rãnh hoạt

động không tốt, khi mưa, vì hệ thống bên trong

không được kết nối với hệ thống bên ngoài

5 Lò sưởi Không cần thiết vì Hà Nội ở vùng nhiệt đới

6 Thu gom rác Được thu thập bởi chính quyền cấp quận, phí

được cư dân thanh toán, phàn nàn vì không được

thu gom thường xuyên

7 Làm sạch phố Làm sạch được thực hiện bởi chính quyền quận,

phí được cư dân trả, phàn nàn về làm sạch không

thường xuyên

8 Chiếu sáng Không có chiếu sáng đường phố, đường chính có

chiếu sáng, nhưng ở khu phố mới có chiếu sáng

đầy đủ cả bên trong lẫn bên ngoài các khu phố

9 An ninh Không có vấn đề, nhưng chỉ cách khoảng 50-60

mét so vớikhu đô thị khác này là một khu đô thị

khác, là khu đô thị 4 trong nghiên cứu này, có

vấn đề với tệ nạn trộm cắp

1 Đi lại Đường đi lối lại tốt, chất lượng tốt, độ rộng

0 đường thích hợp khi kết nối với đường chính,

đường nội bội có chất lượng tốt, có vỉa hè đi bộ.

1 Đường phố Có đủ không gian cho giao thông và người đi bộ,

1 không có cây trong đường phố nội bộ, dây điện

treo trên không trung

1 Công viên và chỗ giải Không, nhưng các cư dân tuyên bố có thể tiếp

2 trí cận tới các công viên và chỗ giải trí ở khu đô thị

bên cạnh

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

84

1 Sân chơi Không, nhưng có thể sử dụng ở khu đô thị bên

cạnh 3

1 Trường học và vườn Có đủ trường học và nhà trẻ

4 trẻ

1 Dịch vụ cơ bản Có tất cả các dịch vụ cơ bản, nhưng thu gom rác

5 và làm sạch không được thường xuyên

1 Chiếm hữu đất An toàn, các mảnh đất đều được đăng ký

6

1 Quy hoạch Không có quy hoạch mở rộng cho phát triển

7 tương lai

1 Chi tiết phát triển và Khu vực này đã là ruộng lúa, vào 2003 quyết

8 động học định phát triển đã được đưa và và kế hoạch đã

được thiết lập. Đất đai của những người nông dân

đã được trưng dụng và đền bù với đất đai cư trú,

cộng với một số tiền để từ bỏ làm ruộng. quy

hoạch phân bổ đất đai đã được tiến hành và phân

bổ cho các nông dân. Đất đai đã được phát triển

tới một mức độ nhất đinh, tức là nước, điện, cống

rãnh và đường xả, cả bên trong lẫn bên ngoài, đã

được thiết lập và cung cấp bởi nhà nước. Những

người nông dân đã được đền bù với đất cư trú

cho đất làm ruộng của họ đã có những ngôi nhà

của họ trong ngôi làng cũ khoảng 1km so với nơi

ở mới. Do vậy một số ngôi nhà cũ của họ đã

được bán và họ đã xây dựng ngôi nhà mới tại chỗ

mới, và một số vấn giữ lại đất cũ cho sử dụng

tương lai hoặc cho con cháu họ. Các ngôi nhà đã

được xây dựng từ 2006 bởi các cư dân, vào tháng

Mười 2009 trên hơn 2/3 các miếng đất, các ngôi

nhà được xây cao và phát triển vẫn đang tiếp diễn

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

85

nhanh chóng. Khu đô thị này là một ví dụ tốt của

một vùng được quy hoạch và phát triển tới một

mức độ nhất định. Đầu vào bởi nhà nước là quy

hoạch hoặc quyết định phát triển và phân bổ đất

cho nông dân, nhà nước đã đầu tư vào cả cơ sở

hạ tầng cơ bản bên ngoài lẫn bên trong. Đầu vào

của khu vực tư nhân, tức là các cư dân, là các

ngôi nhà của họ, họ kết nối các ngôi nhà của họ

với cơ sở hạ tầng tại chỗ.

Bảng 3.11 Các kết quả của thu gom số liệu, Khu đô thị 3, Làng Yên Xá, Hà

Nội

3.5.5 Khu đô thị 4, T iều khúc

Khu đô thị 4 được bố trí tại Triều khúc của huyện Thanh trì, chỉ ngay bên cạnh

với khu đô thị 3, là vị trí nằm ở phía tây nam của Hà Nội. Khu vực này bằng phẳng,

có một ruộng lúa nhỏ nằm ở phía đông bắc. Phần còn lại của khu vực được bao

quanh bởi các khu vực dân cư, các khu vực phát triển mới tại phía tây và nam làng

chính Triều khúc, mà từ đó khu đô thị đã được xây dựng. Khu đô thị này được coi là

khu vực phát triển tự phát không được bổ sung bởi hỗ trợ. Vào cuối những năm

1980, khi dân số của ngôi làng cổ Triều khúc đã tăng lên, do vậy chính quyền quản

lý hành chính làng đã quyết định phân bổ đất cho thế hệ tiếp theo của các cư dân

trong làng. Khu vực này nằm ở phía tây, nơi mà đã có một số ,các sân phơi thóc,

một xưởng sản xuất dệt nhỏ và các khu chăn nuôi, đã được phân bổ vào năm 1990.

Đất đai đã không có cơ sở hạ tầng nào, nhưng có điện. Bộ phận quản lý hành chính

của làng đã chia nhỏ các miếng đất, khoảng 120 mét vuông một mảnh, nhưng sau

năm 2000, nếu bất kỳ cải thiện hoặc thay đổi nào được thực hiện trên mảnh đất, cần

phải có được sự chấp thuận của các cấp chính quyền. Cơ sở hạ tầng cơ bản tại chỗ,

ngoại trừ điện, đã được xây dựng dần dần bởi các cư dân. Khởi đầu tất cả các ngôi

nhà chỉ có một tầng, dần dần được cải thiện, các ngôi nhà từ ba cho tới năm tầng đã

được xây dựng từ 2000. Điện đã được lắp đặt trong vùng diện tích này khi định cư

được bắt đầu vào 1990. Nước được cung cấp từ các giếng khoan trên các mảnh đất

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

86

và sau đó được kết nối với cung cấp tập trung bởi chính phủ. Ngày nay nước và

điện được cung cấp bởi một cơ quan, chất lượng rất kém cỏi. Cống rãnh vả đường

xá đã được xây dựng bởi bản thân các cư dân hoặc thuê người khác dần dần từ 1993

tới 1996. Các dịch vụ cơ bản, như thu gom rác và làm sạch đường phố được thực

hiện bởi chính quyền cấp quận, chất lượng là tốt. Phố xá được chiếu sáng, nhưng

chất lượng kém cỏi, an ninh có vấn đề, do những vấn nạn trộm cắp. Khu đô thị có

chất lượng tốt, nhưng đường phố bên trong các khu phố chật hẹp dẫn tới đường

chính có chất lượng rất kém nằm ở phiá nam, và con đường tốt mới xây dựng ở phía

tây. Khu đô thị này không có công viên và các khu xanh, các cư dân đã tự xây dựng

các sân chơi vào 2000. Các trường học và nhà trẻ là có đủ. Chiếm hữu đất là an toàn

và có đăng ký. Có một số quy hoạch để cải thiện hệ thống cống rãnh vì nó bị ngập

lụt khi trời mưa, và cải thiện đường đang ở trong các điều kiện rất kém cỏi. Đối với

khu đô thị này, đầu vào từ khu vực công cộng là đất đai và điện. Đầu vào từ khu

vực tư nhân, tức là các cư dân, là các con đường nhỏ trong khu phố, hệ thống cống

rãnh và cung cấp nước.

Quan sát hiện trường : đã được tiến hành mà không có vấn đề gì, khu đô thị đã

được tham quan bốn lần để quan sát và phỏng vấn. Đường phố, nhà cửa, người dân,

cơ sở hạ tầng và các trang thiết bị được quan sát theo danh sách các chỉ số cho khu

đô thị đầy đủ.

Phỏng vấn : lãnh đạo cộng đồng và ba cư dân đã được phỏng vấn. Các phỏng vấn

đã chiếm từ 30 phút tới 1 giờ 30 phút. Các cuộc phỏng vấn với các cư dân là ngắn

hơn, và một cuộc phỏng vấn được tiến hành với lãnh đạo cộng đồng với thời gian

dài hơn. Danh sách các chỉ số khu đô thị đầy đủ đã được sử dụng để kiểm tra các

câu hỏi. Lãnh đạo cộng đồng, là người đã sống trong làng chính Triều khúc đã tỏ ra

rất hữu ích. Ông ta đã tiếp xúc với các quan chức cấp phường và có được quy hoạch

cho cải thiện hệ thống cống rãnh. Lãnh đạo cộng đồng phụ trách cả làng cũ Triều

khúc lẫn khu định cư mới, khu đô thị 4. Tất cả các cuộc phỏng vấn đã được thực

hiện mà không có vấn đề gì

Trụ sở đất đai và phát triển đô thị quận đã được tiếp xúc theo đường HUD, tuy

nhiên không có phỏng vấn nào được thực hiện với họ vì không còn thời gian, nhưng

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

87

bản đồ địa chính của vùng đã có được. Bảng 3.12 cho biết danh sách các cuộc

phỏng vấn và một số chi tiết.

hận xét N gười t ả lời Th

o phỏng vấn ời

gian

(phút)

1 Lãnh đạo cộng 80 Đã cung cấp thông tin rất chi tiết về khu đô

đồng thị, các cuộc sống trước khi phân bổ đất cho

thế hệ sau trong khu vực mới

2 Cư dân 1 40 Đến khu vực này từ 1999, đã mua đất và nhà,

nhà của bà bị tác động bởi quy hoạch để cải

thiện và mở rộng đường, không vui vì đền bù

được như đề nghị

3 Cư dân 2 40 Là dân bản địa của Triều khúc, nhận đất đai

từ quản lý hành chính cấp phường, rất hạnh

phúc có được đất hầu như miễn phí , xây

dựng nhà của anh ta, dần được cải thiện từ

ngôi nhà nhỏ thành ngôi nhà lớn, lần cải thiện

cuối cùng vào năm 1998

4 Cư dân 3 30 Là dân bản địa Triều khúc, nhận đất từ quản

lý hành chính cấp phường, đầu tiên anh ta có

một ngôi nhà nhỏ một tầng, đã làm việc chăm

chỉ để cải thiện nó cuối cùng thành ngồi nhà

to bốn tầng vào năm 2009

Bảng 3.12 Danh sách những người trả lời phỏng vấn, Khu đô thị 4, Triều

khúc, Hà Nội

Phân tích số liệu đồ thị : Ảnh vệ tinh Google Earth từ 2000 tới 2008, bản đồ địa

chính, quy hoạch cải thiện hệ thống cống rãnh đã được sử dụng. Những ngôi nhà

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

88

xây dựng chật chội và các phát triển hầu như theo chiều cao không cho phép phát

hiện những thay đổi sử dụng ảnh vệ tinh. Số liệu đồ thị chủ yếu được sử dụng cho

tham khảo, định hướng và thảo luận. Toàn bộ phân tích số liệu đã được thực hiện

thủ công, không sử dụng phần mềm và phần cứng nào. Bảng 3.13 cung cấp các chi

tiết về số liệu đồ thị

Kiểu ố Được cung Chi tiết N

o. li u cấp b i

1 Ảnh vệ tinh Google Các ảnh từ 2000-2008, không rất hữu ích

Earth để phát hiện các thay đổi và phát triển

theo thời gian

2 Quy hoạch Chính Quy hoạch đã được dựa trên bản đồ địa

cải thiện cống quyền cấp chính và cho thấy các chi tiế của các cải

rãnh phường qua thiện quy hoạch cho toàn bộ khu làng, kể

lãnh đạo cộng cả khu đô thị

đồng

3 Bản đồ địa Quản lý Bản đồ này đã có được bằng các phương

chính hành chính đất tiện điện từ tới cuối giai đoạn công tác

đai quần và hiện trường, và nó đã không được sử

cấp chính dụng

quyền phát

triển đô thị

Bảng 3.13 Danh sách số liệu đồ thị và các chi tiết, Khu đô thị 4, Triều khúc,

Hà Nội

Các kết quả : các kết cục thu gom số liệu, thông qua quan sát và phỏng vấn thực

địa và phân tích số liệu đồ thị được tóm tắt dưới dạng bảng dựa trên cac chỉ số ‘khu

đô thị đầy đủ’. Bảng 3.14 cung cấp tóm tắt

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

89

No. Khu đô thị 4, à ội

Chỉ ố Các thuộc tính

1 Nhà cửa và đất Các ngôi nhà có chất lượng khác nhau, một số là nhà cũ

đai một tầng từ 1990 và một số là nhà mới từ 2009. Các ngôi

nhà luôn đang cải thiện. Đa số các ngôi nhà có diện tích

mở ở phía trước, xấp xỉ 14x4 m. Các ngôi nhà đối mặt

với đường chính về phía nam và phía tây không có

không gian mở, chúng được xây dựng bên đường và tất

cả chúng đều có cửa hàng kinh doanh ở tầng trệt

2 Điện Được cung cấp bởi công ty, đã không có điện từ khi bắt

đầu vào 1999, các đường điện/trạm điện đã được lắp đặt

bên trong các khu phố, từ các khu phố các cư dâng kết

nối điện vào nhà của họ

3 Cung cấp nước Ban đầu nước được lấy từ các giếng khoan bên trong các

mảnh đất, từ 2000 tới 2003 trạm nước đã được thiết lập ở

gần đó và được cung cấp bởi công ty, chất lượng là

không tốt, cả các đường ống bên ngoài cũng như bên

trong, các cư dân đã kết nối các đường ống dẫn nước vào

các ngôi nhà của họ ở trong các khu phố

4 Cống rãnh Được xây dựng bởi các cư dân từ 1993 đến 1996, hệ

thống cống rãnh hoạt động không tốt khi có mưa, lần

cuối được cải thiện vào 2007 bởi những cư dân, vẫn bị

ngập lụt khi trời mưa, đã được phản ánh lên cấp quận,

quy hoạch cho cải thiện và lần này nhà nước có thể thanh

toán cho cải thiện

5 Lò sưởi Không cần thiết vì Hà Nội ở vào khu nhiệt đới

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

90

6 Thu gom rác Được thu bởi công ty, phí được thanh toán bởi các cư

dân, không có phàn nàn nào

7 Làm sạch Làm sạch được thực hiện bởi công ty, phí được thanh

đường phố toán bởi người dân, không có phàn nàn

8 Chiếu sáng Có chiếu sáng trong các khu phố, đường chính được

chiếu sáng, cả hai đều có chất lượng tồi

9 An ninh Vấn nạn trộm cắp rất phức tạp

10 Đi lại Vấn đề đi lại khá tươm tất, từ hai con đường lớn có các

con phố hẹp có thể đi lại tốt. Một trong những đường

chính có chất lượng rất kém và nó kết nối với khu đô thị

với làng cũ, một con đường khác là mới xây dựng, chất

lượng tốt và kết nối khu đô thị với đường chính, đi lại từ

đường lớn vào các ngôi nhà trong phố là đủ tốt, và các

ngôi nhà liên lạc với nhau bởi các đường phố hẹp hơn

11 Phố xá Hai con phố lớn. Một ở phía tây của khu đô thị có chất

lượng tốt có vỉa hè và cây xanh, có đủ không gian. Một

con phố ở phía nam không có chất lượng đủ tốt, đường

xá bị phá hủy nặng nề, ngập lụt, chật hẹp tại một số chỗ,

và không có vỉa hè, ít cây cối. Các con phố bên trong là

rất hẹp, chỉ đủ hoặc thậm chí không đủ cho hai xe máy

tránh nhau, nhưng chất lượng tốt, và sạch.

12 Công viên và Không

nơi giải trí

13 Sân chơi Có, các cư dân tự mình đã xây dựng một sân chơi

14 Trường học và Khu đô thị có đủ trường học và nhà trẻ

nhà trể

15 Dịch vụ cơ bản Tất cả các dịch vụ cơ bản đều sẵn có

16 Chiếm hữu đất An toàn, các mảnh đất đều có đăng ký

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

91

17 Quy hoạch Có quy hoạch cho chương trình đường và cống rãnh

18 Các chi tiết Khu đô thị ban đầu là chỗ cất giữ, chuồng trại chăn nuôi

phát triển và và sân phơi thóc, nhưng do tăng trưởng dân số cho nên

động học các cấp chính quyền đã quyết định chuyển đổi sử dụng

thành nơi định cư. Các dân cư đã được phân bổ đât cho

mục đích cư trú vào 1990, khoảng 120 mét vuông một hộ

gia đình. Khu vực này đã có điện vào thời kỳ bắt đầu từ

một công ty, các cư dân từ 1993 đến 1996 đã lát các con

phố, đã xây dựng các hệ thống cống rãnh, nước đã được

cung cấp từ các giếng khoan trong khu đô thị. Tất cả các

ngôi nhà ban đầu là các ngôi nhà nhỏ một tầng, chũng đã

được cải thiện dần dần, liên tục, và cơ sở hạ tầng cơ bản

cũng được cải thiện dần dần và liên tục. Tất cả các đầu tư

này cho đến nay đã được thực hiện bởi các cư dân, ngoại

trừ điện đã có từ lúc ban đầu. Vào cuối 2003, cung cấp

nước tập trung đã được sắp đặt bởi một công ty. Lần cải

thiện cuối cùng vào 2007, khi các cư dân đã cải thiện lát

đường các con phố. Như khởi đầu đã nhận thấy, sau khi

phỏng vấn khó có thể quyết định khu đô thị này là phát

triển tự phát với hỗ trợ hay không vì phát triển đã khá

được điều chỉnh bởi các cấp chính quyền theo quyết định

chuyển đổi diện tích thành khu định cư và bởi phân bổ

đất đai. Tuy nhiên trường hợp là thích hợp nhiều cho

nghiên cứu. Đầu vào bởi nhà nước là quy hoạch và quyết

định chuyển đổi dất nông nghiệp thành đất định cư và

phân bổ đất cho những người được phép, và điện từ lúc

bắt đầu và nước trong giai đoạn sau. Đầu vào của khu

vực tư nhân, tức là các cư dân, là các ngôi nhà của họ,

các con phố bên trong và hệ thống cống rãnh, và trong

thời điểm cả nước nữa.

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

92

Bảng 3.14 Các kết quả thu gom số liệu, Khu đô thị 4, Triều khúc, Hà Nội

3.6. Phân tích

Phần này đầu tiên cung cấp phân tích về so sánh của ULDM với mô hình thể

chế, xem mục 3.1, và thứ hai tóm tắt phân tích các kết quả nghiên cứu tình huống.

Cuối cùng, các kết quả của so sánh ULDM với mô hình thể chế và các phát hiện

thực nghiệm được tổng hợp và phân tích phản ánh về các đối tượng của ULDM.

3.6. Mô h nh thể chế và ULDM

Đầu tiên, mô hình thể chế được mô tả chi tiết hơn để giải thích các phần tử và các

khía cạnh của nó. Thứ hai, các phần tử của ULDM được đặt vào khung của mô hình

thể chế. Điều này sẽ cho phép phân tích hệ thống về ULDM trong việc so sánh với

mô hình thể chế. Bằng cách so sánh hai mô hình chúng ta sẽ cố gắng xác định mô

hình đề cập một hoàn chỉnh như thế nào những vấn đề phức tạp của quá trình phát

triển, và mô hình có thể hoàn thành một cách có hiệu lực như thế nào các mục tiêu

của nó.

3.6. . . Xem xét chi tiết mô h nh thể chế

Healey (1992) đã nỗ lực để tạo ra một mô hình thể chế mô tả, là sự nắm bắt toàn

bộ và có khả năng ứng dụng tổng quát, khi cố gắng hiểu một cách đầy đủ bản chất

phức tạp và các quá trình phát triển, xem mục 2.6.6. Có một số phê phán đối với mô

hình này. Ball (1998) đã nghiên cứu tổng quát mô hình và chỉ ra là sự nhấn mạnh

của mô hình vào thể chế cơ quan cấu trúc, nhưng không có mô tả chính xác nào

được chỉ ra cấu trúc là gì, cơ quan và thể chế, cấu trúc dường như là khung rộng

hơn mà bên trong đó các đại diện vận hành, và các đại diện dường như là những

người chủ chốt làm việc trong thể chế, và thể chế có thể là các tổ chức khác nhau

hoặc các quy tắc và điều chỉnh rộng hơn. Sự phê phán hình thành của ông là toàn bộ

dựa trên những sự mơ hồ phát sinh từ sự thiếu vắng lời giải thích và định nghĩa

chính xác của những khía cạnh then chốt này. Ông đã phát biểu là mô hình “có một

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

93

số thiếu sót, nhưng trong một phạm vi nào đó, các khó khăn phụ thuộc vào cái được

nỗ lực với mô hình … . Điều này cũng dường như là tiếp cận là thành công nhất khi

được sử dụng trong các nghiên cứu dựa vào thực tế…”. Sau đó Guy và Henneberry

(2000) đã nghiên cứu tổng quan mô hình và đã chỉ ra hai vấn đề chính. Một vấn đề

là nỗ lực tạo lập một sự nắm bắt toàn cục mô hình tổng quát, là mô hình đồng thời

có khả năng điều hòa và vận hành các đặc điểm của tất cả các kiểu tình huống địa

phương khác nhau, và phát biểu rằng điều này là do Healey sử dụng tiếp cận kinh tế

chính trị cho khung mô hình của bà ta. Một vấn đề khác là sự thiếu vắng sự quan

tâm chú ý nhiều hơn tới thể chế, là điều có thể dẫn tới việc xem xét thể chế chỉ như

mối liên kết giữa cấu trúc và cơ quan, và họ trích dẫn Hooper, 1992 như sau “… sự

nguy hiểm là ‘thể chế’ có thể được nhận thức đơn giản như một liên kết trung gian

giữa cấu trúc và cơ quan, yêu cầu chỉ lý thuyết hóa theo nghĩa các quan hệ xã hội và

sau đó được tái kết nối với thế giới vật chất qua một liên kết với sản xuất”. Họ tiếp

tục thảo luận thêm một số nhược điểm của mô hình, nhưng chúng tất cả đều xuất

phát từ hai vấn đề đã được nhắc tới ở đây. Tuy nhiên, họ nhận thấy là Healey đã tiết

lộ các cách thức thay thế cho nhau một cách tiềm năng (so với kinh tế học chính

thống) để hiểu các quá trình của phát triển đất đai bằng cách sử dụng các tiếp cận

khác nhau bên ngoài lĩnh vực bất động sản, những tiếp cận này bao gồm địa lý, kinh

tế, quy hoạch và xã hội học. Thêm vào nhận thức bởi Ball (1998) và Guy và

Henneberry (2000) rằng mô hình của Healey là thích hợp cho sử dụng khi phân tích

các nghiên cứu địa phương hoặc đặc biệt và sử dụng các tiếp cận viễn cảnh khác

nhau một cách tương ứng, nguyên Nhân Chính cho lựa chọn mô hình này là mô

hình này đã tổng hợp tất cả các đặc tính của các kiểu mô hình khác nhau trong phát

triển đất đai và do vậy cung cấp một danh sách đầy đủ các khía cạnh cần được xem

xét khi phân tích mô hình phát triển đất đai. Các phần tử của mô hình được giải

thích dưới đây, dựa trên các khái niệm lý thuyết và nghiên cứu tình huống được

thực hiện bởi Healey, trong Bảng 3.15, mô tả đầy đủ về mô hình đã được củng cố

và ví dụ của nó.

Các Mô tả

phần t

Các sự Chúng là danh sách các hoạt động, trong một trật tự kế tiếp, được

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

94

kiện thực hiện qua quá trình phát triển. Sẽ khó khăn và gây tranh cãi khi

đồng ý về danh sách tối thiểu các kiểm soát, do vậy nghiên cứu cẩn

thận là cần thiết cho mỗi trường hợp để nhận biết các sự kiện có ý

nghĩa cho biến đổi trong trật tự của nó.

Đầu vào: Chúng là các nguồn lực hiện vật được sử dụng trong quá trình phát

các nhân triển hoặc sản xuất, và chúng bao gồm quyền sử dụng đất, lao động,

tố sản vốn tài chính, thông tin và trình độ chuyên môn. Healey nhấn mạnh

xuất rằng bản chất của các nguồn lực sẵn có sẽ biểu diễn các cấu trúc

kinh tế bao quanh các quan hệ sản xuất và trao đổi nói chung và sản

xuất bất động sản nói riêng. Bà nói về mô hình của Harvey đối với

các vòng quay của vốn, và phát biểu rằng mô hình này đề xuất việc

lý thuyết hóa tổng quát có giá trị của các luồng tài nguyên hiện vật,

nhưng phản ánh các tình trạng trong nền kinh tế tư bản.

Đầu ra và Các đầu ra là các sản phẩm của quá trình phát triển giống như các

tác động: tòa nhà có các giá trị hiện vật (cho tiêu dùng nhà để sống trong đó,

các sản sản xuất và đầu tư các tòa nhà được sử dụng cho sản xuất và đầu tư

phẩm và tiếp theo giống như các nhà máy, các trụ sở, …), các giá trị trừu

kết cục tượng giống như các gói các quyền sở hữu, và cấu trúc hữu hình vật

lý với các giá trị biểu tượng và thẩm mỹ.Các tác động là các kết cục

và các tác động của sản xuất hoặc quá trình phát triển. Điều này có

thể là lợi nhuận từ giao dịch đất đai, phát triển và xây dựng, hoặc nó

có thể là các công ăn việc làm được tạo ra trong quá trình sản xuất

và các dịch vụ kèm theo và công trình xây dựng, tác động của vùng

được phát triển có thể tác động những vùng khác. Nói cách khác,

các kết cục và các tác động của toàn bộ quá trình phát triển có thể

tạo ra cầu cho các sản phẩm và dịch vụ khác.

Các vai Những vai trò này là các vai trò của các đại diện trong sản xuất và

trò trong chúng có thể được nhóm lại dựa trên các nhân tố sản xuất. Quyền sở

sản xuất hữu đất đai vai trò có thể là người kiểm soát quyền sở hữu hoặc

người kiểm soát quyền phát triển. Lao động vai trò có thể là công ty

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

95

làm sạch đất đai, nhà sản xuất nguyên vật liệu xây dựng hoặc công

ty đấu thầu, người cung cấp cơ sở hạ tầng, đại lý bán hàng, cố vấn

chuyên gia v,v,, Vốn vai trò có thể là nhà cung cấp vốn từ tiết kiệm

hộ gia đình và tài sản cá nhân, vốn sản xuất, vốn thương mại, vốn tài

chính, nhà đầu tư công cộng giống như từ doanh thu thuế, và nhà

cung cấp máy móc.

Các vai Các vai trò này là các vai trò của các đại diện trong các kết cục hoặc

trò trong tiêu dùng sản phẩm và các giá trị tương ứng của chúng. Các giá trị

tiêu dùng hiện vật các vai trò có thể là tiêu dùng các giá trị hiện vật trong quá

trình sản xuất như quá trình công nghiệp, thương mại … hoặc trong

quá trình tiêu dùng/sử dụng như nhà ở, dịch vụ và trang thiết bị giải

trí, và trong các quá trình đầu tư. Các giá trị trừu tượng (quyền sử

dụng đất) các vai trò có thể là chủ sở hữu của ngôi nhà, người chủ

cho thuê nhà, người thế chấp …. Các vai trò tiêu dùng có thể cũng

liên quan tới môi trường, ví dụ người bảo vệ chất lượng môi trường,

giống như các nhóm áp lực, các cơ quan quy hoạch, các cơ quan bảo

tồn đặc biệt ….

Các vai Các vai trò trong sản xuất và tiêu dùng được kiểm tra và các mối

trò và các quan hệ tương hỗ được kiểm tra. Điều này là quan trọng để nhận bết

mối quan các quan hệ quyền lực trong và giữa những người sản xuất và những

hệ người tiêu dùng. Việc sắp xếp các vai trò mang lại sự chỉ ra lợi ích

của các người đại diện.

Các chiến Cần thiết phải chỉ ra các chiến lược và các mối quan tâm của các tác

lược và nhân, nói riêng đối với các tập mối quan hệ có ý nghĩa nhất bên

các mối trong quá trình phát triển. Điều này sẽ giúp cho việc tìm ra các

quan tâm nguyên nhân cho các vai trò khác nhau được đóng và các mối quan

hệ được phát triển là gì. Sau khi đã tìm được các nguyên nhân (nếu

có thể tìm được), đánh giá cần được liên hệ với các tài nguyên, các

quy tắc và các ý tưởng cai quản phát triển.

Quy tắc Các quy tắc là các quy tắc của tổ chức thể chế và điều chỉnh chính

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

96

tài nguyên trị cai quản cách thức tài nguyên được sử dụng. Những quy tắc này

ý tưởng có thể được hình thức hóa trong luật và thủ tục quản lý hành chính

hoặc tồn tại như tập tục và thực hành. Các quy tắc quan trọng là cai

quản quyền sở hữu và kiểm soát các tài nguyên.Cácýtưởng tạo nên

phát triển các tài nguyên,các quy tắc và thông báo các mối quan

tâm, chiến lược cho các tác nhân. Những ý tưởng này mang theo các

giả thiết về bản chất của các thành phố, tương lai kinh tế và tổ chức

xã hội, về các giá trị môi trường, về các quan hệ thích hợp giữa các

lĩnh vực công cộng và tư nhân. Tất cả những điều này có tác động

cấu trúc tối quan trọng tới cách thức mà các đại diện nhận thức các

mối quan tâm của họ và thiết lập ra các chiến lược của họ.

Chế độ Đây là mức phân tích cuối cùng và nó liên quan tới lý thuyết hóa

sản xuất bản chất của các chế độ của sản xuất và điều chỉnh, của ý thức hệ và

Chế độ của các quan hệ giữa chúng và mô tả của các tình huống xã hội cụ

điều thể. Điều này sẽ cho phép khám phá ra các nội dung trong đó các

chỉnh quá trình phát triển có các dạng khác nhau trong nền kinh tế và xã

hội cụ thể đó. Việc lý thuyết hóa này của các quan hệ xã hội bao Ý thức hệ

gồm các chiến lược và mối quan tâm của các tác nhân, và các tài

nguyên, các quy tắc và các ý tưởng sẵn có cho chúng do vậy trở

thành một khung bên trong đó để quan sát

Bảng 3.15 Các phần tử của mô hình đã được củng cố (được tạo ra dựa trên

Healey 1992)

Dưới đây, trong mục tiếp theo các phần tử của ULDM được mô tả trong khung

mô hình thể chế.

3.6.1.2 Mô h nh thể chế và ULDM

Các phần tử và lý thuyết hóa của ULDM được so sánh với mô hình thể chế. Bảng

được tạo ra trong mục trước, Bảng 3.16, được sử dụng cho so sánh này. Thêm vào

các phần tử của bảng này có thêm một phần tử, bên hữu quan, được bổ sung vào.

Các Mô tả

phần

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

97

t

Các 1. Cung cấp đất. Đất đai có được bởi khu vực công cộng, tư nhân

sự kiện 2. Đầu tư vào đất đai. Khu vực tư nhân đầu tư vào các tòa nhà và các

mảnh đất, các đầu tư tạichỗ. Khu vực công cộng đầu tư vào cơ sở hạ

tầng bên ngoài và các trang thiết bị công cộng, như giáo dục và dịch

vụ cơ bản, công viên, ….

3. Tạo lập khu vực đô thị mong muốn. Các nỗ lực đồng thời được

thực hiện bởi khu vực công cộng và tư nhân tạo ra các khu vực đô thị

bền vững, là điều tạo ra nhiều của cải hơn.

Các 1. Khu vực tư nhân, có nhiều bên hữu quan khu vực tư nhân, ví dụ,

bên hữu chủ sở hữu đất đai tư nhân, là người đầu tư, xây dựng các ngôi nhà

quan của họ, các công ty xây dựng, các tổ chức tài chính vân vân. Tuy

nhiên, đối với ULDM, trừ phi phát biểu một cách đặc biệt, khu vực tư

nhân sẽ được hiểu là chủ sở hữu đất đai tư nhân, là người đầu tư và

xây dựng ngôi nhà của anh ta.

2. Khu vực công cộng, một lần nữa có nhiều bên hữu quan khu vực

công cộng, ví dụ nhà nước với chính sách nhà ở của chính phủ, các

cấp chính quyền địa phương, là những người ứng dụng các chính

sách, các tổ chức công cộng khác nhau như quy hoạch, điều chỉnh, địa

chính v.v... Tuy nhiên, đối với ULDM, trừ phi phát biểu riêng, khu

vực công cộng sẽ được hiểu là chính phủ kể cả tất cả chức năng và tổ

chức của nó.

Các 1. Đất đai :dưới dạng vật lý và dạng trừu tượng quyền sở hữu đất đai,

đầu được cung cấp bởi các khu vực tư nhân và công cộng

vào: 2. Lao động : bởi khu vực tư nhân trong xây dựng, nó có thể là cả các

Các cá nhân tư nhân, bản thân xây dựng, hoặc công ty xây dựng. Lao động

nhân tố công cộng như các nỗ lực được thực hiện trong quy hoạch, kiểm soát

sản xuất đối với các phát triển vân vân.

3 .Vốn : các đầu tư tiền bạc bởi các cá nhân tư nhân và các công ty

tư nhân, và khu vực công cộng

Các đầu 1.Vùng đô thị mong muốn, kể cả một khu đô thị đầy đủ

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

98

ra và 2.Quyền sở hữu, an toàn hơn và với giá trị cao hơn do phát triển

các tác 3.Các tác động tới xã hội như một tổng thể là khá lớn. Về nguyên

động: thủy, các tác động là các lợi ích cho những bên hữu quan trung gian

các sản như ngành tư nhân các cư dân hưởng thụ sinh kế đầy đủ theo nghĩa

phẩm chất lượng cuộc sống, giáo dục, và bất động sản giá trị thêm vào. Các

và các bên hữu quan trực tiếp khác là các bên tham gia trong phát triển như

kết cục các công ty xây dựng, và những người hưởng lợi của tác động bội như

những người sản xuất nguyên vật liệu xây dựng. Sau đó tác động của

toàn bộ quá trình là chu kỳ tạo vốn liên tục. Các khu vực đô thị là

những người sản xuất lớn của tài sản, và lợi nhuận và thu nhập thuế

lại được đầu tư cho phát triển để tạo ra nhiều của cải và vốn hơn nữa.

Các 1, Ngành tư nhân đóng nhiều vai trò trong sản xuất. Các cá nhân tư

vai trò nhân là những người kiểm soát và những người nắm giữ các quyền sở

trong hữu đất, những nhà đầu tư và những nhà xây dựng các ngôi nhà của

sản xuất họ. Các công ty xây dựng để xây dựng các công trình công cộng

2. Khu vực công cộng có vai trò của người tiêu dùng các trang thiết

bị công cộng cho cung cấp giáo dục và cung cấp các dịch vụ cơ bản

của nó. Nó cũng có vai trò bảo dưỡng và bảo vệ của các trang thiết bị

công cộng, giống như các con phố, công viên, và trường học, ….

Các vai ULDM xem xét có các mối quan hệ giữa các khu vực tư nhân và công

trò và cộng, họ hỗ trợ lẫn nhau để đạt được phát triển, mặc dù có thể có áp

mối lực, nếu nó không có ở đó, bởi khu vực tư nhân cho cơ sở hạ tầng bên

quan hệ ngoài, các trang thiết bị và dịch vụ công cộng từ khu vực công cộng,

điều này có thể được thực hành bởi áp lực hoặc liên hệ với các nhà

chính trị

Các Các mối quan tâm của khu vực tư nhân là được cung cấp với cơ sở hạ

chiến tầng bên trong, các trang thiết bị và dịch vụ công cộng từ khu vực

lược và công cộng, và chiến lược của khu vực công cộng là cung cấp cơ sở hạ

các mối tầng bên ngoài, các trang thiết bị và dịch vụ công cộng từ khu vực

quan công cộng càng hiệu quả càng tốt tại mức chi phí thấp nhất

tâm

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

99

Các quy Trong ULDM một quy tắc hoặc giả thiết được xem xét. Người ta có

tắc – tài đất là trong tay của khu vực tư nhân có tình trạng chiếm hữu an toàn

nguyên và đất đai được đăng ký. Chế độ chiếm hữu có thể cả là quyền sở hữu

– ý lẫn quyền cho thuê, và những người giữ quyền chiếm hữu hưởng

tưởng quyền tự do phân phối và chuyển nhượng các quyền của họ mà không

cần đăng ký. Các chuẩn mực và các tiêu chuẩn được chấp nhận chung,

ví dụ giống như các nguyên tắc phát triển bền vững

Chế độ Lý thuyết hóa nằm bên dưới của ULDM là khu vực công cộng và tư

sản xuất nhân đầu tư đồng thời cho phát triển đất đô thị, được thúc đẩy bởi lợi

ích của họ để đạt được sinh kế đầy đủ cho khu vực tư nhân và phát Chế độ

triển bền vững cho công cộng, tức là, xã hội. Trong trường hợp này điều

chế độ sản xuất, điều chỉnh và ý thức hệ không được xem xét thực tế, chỉnh

nhưng khung kinh tế-xã hội toàn cục bên trong đó nghiên cứu được Ý thức thực hiện là các nền kinh tế đang chuyển đổi từ kế hoạch hóa tập hệ trung sang nền kinh tế thị trường.

Bảng 3.16 Các phần tử và khía cạnh được xem xét trong ULDM trong khung

mô hình thể chế

Có thể quan sát được rằng tất cả các phần tử của phát triển đất đai được đề xuất

bởi mô hình thể chế có thể được thấy trong ULDM. Một số phần tử của ULDM có

thể được thấy rõ từ mô tả của nó, và một số là khá ẩn tàng và bị che dấu, nhưng có

thể được tìm thấy trong mô tả của nó. Dưới đây là các phần tử được thảo luận theo

từng bước một.

Các sự kiện trong ULDM được trình bày, nhưng khá tổng quát, nó chỉ chỉ ra quá

trình phát triển hình vòm từ đất đai để trống hoặc đất đai nông nghiệp thành đất đai

được phát triển theo một cách tương tự như được mô tả trong Hình 2.1 trong

Chương 2. Trong hoàn cảnh nghiên cứu, nó chỉ ra có một đầu tư từ khu vực công

cộng, tư nhân vào đất đai và đã tạo ra khu đô thị đầy đủ. Các bên hữu quan, một lần

nữa, chỉ hai bên hữu quan quan trọng nhất, khu vực công cộng, có nghia là Chính

phủ kể tất cả các chức năng và tổ chức của nó, và khu vực tư nhân, có nghĩa là chủ

sở hữu đất đai cá nhân, là người đầu tư và xây dựng ngôi nhà của anh ta,chị ta. Một

cách ẩn ý, ULDM, đặc biệt khi nó xem xét tác động bội kinh tế, nó xem xét số lớn

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

100

các bên hữu quan tư nhân như các công ty xây dựng và nhà cung cấp vật liệu xây

dựng v.v... Các đầu vào là các nhân tố sản xuất, và mô hình chỉ ra rõ ràng đất đai và

đầu tư là các đầu vào, nhưng một cách ẩn ý vốn sản xuất như các tòa nhà và trang

thiết bị được sử dụng bởi khu vực xây dựng. Các đầu ra và các tác động, các đầu ra

được chỉ ra một cách rõ ràng, có những khu vực đô thị, và trong hoàn cảnh của

nghiên cứu đó là khu đô thị đầy đủ. Một cách ẩn ý, tác động của các đầu tư công

cộng và tư nhân và tác động tổng quát hơn của tạo vốn của các khu vực đô thị là các

tác động của ULDM. Các vai trò của các bên hữu quan, cả trong sản xuất lẫn tiêu

dùng, không được phản ánh nhiều trong ULDM, nhưng các vai trò của chúng có thể

được suy ra, dựa trên mô hình thể chế. Các vai trò của chúng có thể được nhận biết

như các nhà đầu tư, các chủ sở hữu đất đai, những người sử dụng và những người

bảo vệ trong và của khu đô thị và các chất lượng của nó. Các mối quan hệ giữa công

cộng và tư nhân không thể thực sự được thấy từ ULDM, nhưng giả thiết là có một

mối quan hệ thích hợp và tốt giữa chúng sao cho nó tạo ra khu đô thị đầy đủ. Mặc

dù các chiến lược của chúng có thể khác nhau hoặc khá chung theo cách là cả khu

vực công cộng vả tư nhân đều mong muốn chi ra các khoản đầu tư tối thiểu để đạt

được khu đô thị đầy đủ, tức là chiến lược của công cộng là đặt càng nhiều gánh

nặng lên khu vực tư nhân càng tốt và chiến lược của khu vực tư nhân là để cho công

cộng đầu tư càng nhiều càng tốt. Các quy tắc-tài nguyên-ý tưởng là giả thiết rằng

chiếm hữu đất đai là an toàn và được đăng ký, và phát triển xảy ra bên trong ý thức

hệ được chấp nhận chung của phát triển bền vững. Các chế độ sản xuất, điều chỉnh

và ý thức hệ được coi là trong khung các nền kinh tế toàn cục đang chuyển đổi từ kế

hoạch hóa tập trung sang định hướng thị trường, và trong khung này là hoàn cảnh

của cả nghiên cứu nữa.

3.6. Phân tích nghiên cứu t nh huống

Trong mục này các nghiên cứu tình huống được tóm tắt trong một dạng bảng là

cố gắng nhìn thấy nhịp điệu và mẫu hình phát triển và nhận thức được các trường

hợp hỗ trợ hoặc loại bỏ các giả thiết khu đô thị đầy đủ là hàm số của đầu tư tư nhân

và công cộng như thế nào.

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

101

nh huống ban Đầu tư công Đầu tư tư Tình huống vào

đầu và bắt đàu tha cộng nhân tháng 10/2009 và các

đổi nhận xét

Khu đô thị 1, Nhân Chính, Hà Nội : được quy hoạch và thực hiện tốt

Ruộng lúa cho tới Cơ sở hạ tầng Cơ sở hạ Được phát triển đầy

khi bắt đầu phát triển bên ngoài một tầng tại chỗ đủ vào 2007, thiếu sân

vào 2002, quyết định lần, đất đai các ngôi nhà, chơi và công viên.

chính phủ để phát và các trang

triển vùng thiết bị công

cộng khác một

lần

Khu đô thị 2, Nhân Chính, Hà Nội : phát triển đồng thời không có hỗ trợ

Khu định cư nhỏ bao Cơ sở hạ tầng Đầu tư trong Được phát triển một

quanh bởi các ruộng bên ngoài tới cơ sở hạ tầng phần, hệ thống cống

lúa vào đầu các khu phố bên tại chỗ từ các rãnh cần cải thiện,

1969,1997 khu đô thị trong của khu đô phố bên trong thiếu thốn nghiêm

trở thành một bộ thị, cung cấp cơ tới các ngôi trọng không gian

phận của quận Thanh sở hạ tầng cơ nhà của họ, và đường phố, thiếu sân

xuân mới được thành bản đã được các ngôi nhà chơi và công viên, các

lập, và khu vực bắt phát triển dần từ được cải thiện ngôi nhà đang trong

đầu đầu tư vào phát 1975 tới 2009 dần dần quá trình hoàn thiện

triển.

Khu đô thị 3, Làng Yên Xá, Hà Nội : quy hoạch và phát triển tới một mức độ

xác định

Ruộng lúa cho đến Cơ sở hạ tầng Đầu tư trong Đã được phát triển

2006, từ đó phát bên ngoài cho cơ sở hạ tầng tốt, một số ít miếng

triển nhà ở đã được tới các con phố tại chỗ từ các đất vẫn còn để trống,

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

102

bắt đầu, vào 2003 bên trong của con phố bên hệ thống cống rãnh

quyết định phát triển khu đô thị được trong tới các không được vận hành

đô thị đã được thực cung cấp một ngôi nhà của đầy đủ, thiếu thốn sân

hiện bởi chính phủ lần, đất đai, và họ, và các ngôi chơi và công viên

các trang thiết bị nhà được xây

giáo dục công dựng dần dần

cộng

Khu đô thị 4, Triều khúc, Hà Nội : Phát triển tự phát được bổ sung bởi hỗ trợ

Trang thiết bị nông Có điện từ lúc Đầu tư tại chỗ Được phát triển một

nghiệp cho tới 1990, bắt đầu, nước từ và đường sá phần, hệ thống cống

vào 1990 quản lý 2003, đường sá bên trong khu rãnh và tuyến đường

hành chính của làng bên ngoài, trang phố, hệ thống chính cần cải thiện,

đã đưa ra quyết định thiết bị giáo dục cống rãnh tại thiếu thốn nghiêm

chuyển đổi vùng này công cộng, và chỗ,và các trọng không gian

thành vùng thổ cư và đất đai ngôi nhà đang đường phố, thiếu công

đã phân bổ đất đai được nâng cấp viên.

dần dần .

Bảng 3.17 Đầu tư công cộng và tư nhân tóm tắt

và các tác động của chúng tới phát triển đất đai

3 7 Điều t a ố li u thực tế tại 4 khu đô thị minh hoạ cho mô h nh ULDM

3 7 1 Phương pháp tính toán

*Qua điều tra số liệu thực tế tại bốn khu đô thị (Nhân Chính 1,Nhân Chính

2,Làng Yên Xá,Làng Triều Khúc) trên nền tảng là các cơ sở hạ tầng của 4 khu đô

thị này là tương đối như nhau.Nhưng giá thị trường của đất đô thị tại các khu vực

nói trên bị ảnh hưởng nhiều bởi mức độ đường xá.Tôi đã chia các khu vực thành 4

cấp độ để điều tra giá thị trường của các hình thức sử dụng đất như :nhà ở,nhà cho

thuê làm văn phòng,kinh doanh,nhà ở kết hợp kinh doanh…

-Cấp độ 1 : là khu vực gần đường có lòng rộng ≥ 5m

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

103

-Cấp độ 2 : là khu vực gần đường có lòng rộng 3m ÷ 5m

-Cấp độ 3 : là khu vực gần đường có lòng rộng 1,5m ÷ 3m

-Cấp độ 4 : là khu vực gần đường có lòng rộng ≤ 1,5 m

*Dựa vào phương pháp tính giá trị ròng NPV với các mức tỷ lệ lãi suất là

10%,12% và 15% quy đổi từ năm 1 đến năm thứ 1000 (coi như ∞) kết hợp với các

số liệu thực tế điều tra được tôi đã lập bảng tính để so sánh với giá trị hiện tại của

thị trường tại các khu vực được điều tra nghiên cứu.

3 7 2 Lập bảng tính

Áp dụng công thức :

NPV= -

Trong đó:

 NPV: Giá trị hiện tại ròng

 Bt: Tổng thu nhập của đất đai trong năm thứ t

 Ct: Tổng chi phí duy tu bảo dưỡng nhà đất trong năm thứ t

 t: Thời điểm tính toán, thường là cuối các năm, t=1, 2, 3, 4…n

 n: ∞ (ở đây tính đại diện đến năm thứ 1000 vì những năm về sau giá trị 1/(1+r)t

→0 khi t →∞)

 r: Tỷ lệ chiết khấu (10%,12% và 15%)

Các kết quả được thể hiện trong bảng 3.18

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

104

*Nhân xét kết quả tính toán:

- Qua nghiên cứu quan sát hiện trường trong bốn khu đô thị mà luận văn nghiên

cứu,từ bảng tính toán 3.18 ta có một số nhận xét như sau:

+Khu đô thị làng Yên Xá –Hà Đông và làng Triều Khúc – Thanh Trì,trước

đây tại những khu đô thị này là các làng cổ của nông dân Việt Nam,do tình hình

phát triển gia tăng dân số nhanh mà các cấp chính quyền địa phương và thành phố

có quyết định chuyển đổi một số diện tích đất nông nghiệp thành khu dân cư và đi

kèm dtheo là sự đầu tư cơ sở hạ tầng ban đầu.Do vậy luồng giá trị mang lại từ đất

đai đã thay đổi tăng so với khi khu vực này vẫn được sử dụng cho mục đích nông

nghiệp.Tuy nhiên đối với làng Triều Khúc do sự phát triển không có định hướng,các

lô đất bị chia rẽ manh mún,cơ sở hạ tầng kém nên khu vực này không có khả năng

tự phát triển tiếp để nâng lên thành khu đô thị hiện đại hơn.Vì những lý do này nên

giá giao dịch đất tại khu vực này có tính bất định cao,thường là giá bán cao vượt

hơn hẳn giá trị thật của mảnh đất đó nên các giao dịch sẽ khó thực hiện.

+Khu đô thị :1 và 2 Nhân Chính,đối với khu đô thị 1 Nhân Chính vì đã có

quy hoạch xây dựng về không gian,cơ sở hạ tầng đủ đáp ứng được yêu cầu mà một

khu đô thị cần có,nhưng khu đô thị này vẫn còn có những phần còn thiếu như :công

viên cây xanh,sân chơi chung,nhà văn hoá … nên giá giao dịch đất đai và nhà ở tại

khu này rất ổn định và sát với giá trị thực của đất đai và nhà ở.Còn đối với khu

Nhân Chính 2 cũng được phát triển từ một làng cổ của nông thôn Việt Nam,mới

được hỗ trợ những cơ sỏ hạ tầng ban đầu như đường giao thông,hệ thống điện,hệ

thống nước sạch,cống rãnh … nhưng chưa có các quy hoạch chi tiết về xây dựng

định hướng phát triển thành một khu đô thị đạt tiêu chuẩn mà vẫn là phát triển tự

phát nên sự bất định trong giá giao dịch đất đai vẫn còn lớn hơn nhiều so với giá trị

thực của nó.Do vậy các giao dịch đất đai khó xảy ra.

- Trong Chương 2 Phương pháp luận, đã có bốn kiểu khu vực khác nhau được đề

xuất để được lựa chọn và nghiên cứu. Các kiểu khu vực nghiên cứu dựa trên ‘mẫu

hình phát triển’ đã được thảo luận trước đây đã không chứng tỏ là khớp một cách

chính xác với mẫu hình được giả thiết. Tuy nhiên, các thảo luận khởi đầu với các

đối tác ở Hà Nội đã cung cấp nền tảng khẳng định cho lựa chọn các trường hợp

thích hợp. Do vậy, nghiên cứu tình huống đã không bị cản trở và tác động xấu bởi

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

105

các tìm hiểu sau này là các khu đô thị không chính xác khớp với các giả thiết khởi

đầu về mẫu hình phát triển. Ngược lại, nó giúp cho việc hiểu được các mẫu hình

phát triển có thể thay đổi rộng như thế nào, và rằng luôn có một số động lực và các

phần tử khác nhau ảnh hưởng tới việc phát triển của các khu vực. Trong tương lai,

có thể sẽ là rất lý thú để phát hiện ra hai hoặc nhiều khu vực tương tự, là những nơi

đã bắt đầu phát triển gần như cùng một thời điểm, trong một tình huống kinh tế-xã

hội, môi trường và chính trị tương tự nhau. Điều này sẽ là trường hợp lý tưởng cho

nghiên cứu. Mặt khác, nếu sẽ có một phương pháp luận cải thiện và khái niệm hóa

khu đô thị đầy đủ và khái niệm tạo thành về ‘tỷ lệ chi tiêu công cộng và tư nhân và

tình huống khu đô thị’,để kiểm tra ULDM, thì nó sẽ khá là dễ dàng để kiểm tra bất

kỳ khu đô thị nào, sẽ không có nhu cầu tìm kiếm các trường hợp lý tưởng.

- Rõ ràng là Khu đô thị 2 và 4 ở Hà Nội, không có các điều chỉnh công cộng khởi

đầu cho kiểm soát phát triển. Như một kết quả, các khu đô thị đã rất chật chội và

thiếu vắng bất kỳ không gian công cộng nào trên các con phố. Khu đô thị 3 đã cho

thấy một ví dụ tốt của phát triển có quy hoạch, ít nhất ở mức mảnh đất, và đã cho

thấy một mẫu hình tốt ở mức khu phố. Rõ ràng là, sự thiếu vắng điều chỉnh công

cộng thậm chí trong Khu đô thị 1 được phát triển và xây dựng tốt ở Hà Nội, vì khu

vực tư nhân đã không có quy hoạch nào về không gian cho sân chơi và công viên

hoặc khu vực xanh. Có thể quan sát thấy là nếu công cộng không cưỡng bức các

điều chỉnh thay mặt các lợi ích công cộng, khu đô thị sẽ thiếu đi một số trang thiết

bị như không gian đô thị tươm tất, sân chơi và các khu xanh. Một quan sát quan

trọng khác là sự thiếu vắng các điều chỉnh công cộng dưới dạng quy hoạch, cưỡng

chế, và tầm nhìn phát triển tương lai, tạo ra gánh năng cho khu vực công cộng, như

các ví dụ từ Hà Nội cho thấy các vấn đề trưng dụng và đền bù liên quan tới xây

dựng các con đường mới hoặc cải thiện các con đường cũ.

3.8 Kết luận

3.8.1 ULDM và mô h nh thể chế

So sánh các phần tử của ULDM với mô hình thể chế cho thấy ULDM không đưa

vào một cách công khai các chi tiết, là những điều làm việc với các vai trò, các mối

quan hệ, các chất lượng và lợi ích, và một phần các quy tắc-tài nguyên-ý tưởng, và

các chế độ sản xuất và điều chỉnh và ý thức hệ. Tất cả các phần tử này, là những

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

106

điều được đề cập một cách yếu kém và cục bộ trong ULDM, được đưa ra bởi sự

nhấn mạnh của Healey (1992) tới các đại diện và các cấu trúc và thể chế. Mô hình

thể chế đã hữu ích để tìm ra cái gì không được nghiên cứu chi tiết trong ULDM.

Danh sách đầy đủ các phần tử và khía cạnh được đề xuất bởi mô hình thể chế là hữu

ích để nghiên cứu ULDM kỹ lưỡng hơn và xác định những hiện tượng nào sẽ được

quan sát và số liệu nào cần thu thập, khi thực hiện công trình hiện trường thực

nghiệm. Tuy nhiên, vì mô hình ULDM vẫn còn đề cập một cách hoàn chỉnh vũ đài

nghiên cứu và các mục tiêu của nó, mô hình là đủ tốt để khái niệm hóa phát triển

đất đai đô thị như một hàm số của đầu tư tư nhân và công cộng. Như là giành cho

tính thích hợp của mô hình thể chế cho ULDM, đây là một sự hỗ trợ tốt cho ULDM

theo cách thức nó lấp đầy một số lỗ hổng của ULDM. Danh sách các phần tử và các

chức năng của chúng, và ví dụ của các trường hợp mô hình thể chế, cung cấp minh

họa xuất sắc của cái là cần thiết phải tính tới khi nghiên cứu một quá trình phát

triển. Cuối cùng, đã có kết luận là mỗi mô hình, kể cả ULDM và thể chế, như tên

của nó hàm ý, mục tiêu của nó là tập trung và thể chế, được thiết kế cho một mục

đích đặc biệt trong đầu và bên trong một hoàn cảnh kinh tế-xã hội và chính trị hoặc

bất kỳ hoàn cảnh xã hội khác nào và chúng cố gắng đề cập những vấn đề trong đầu

càng chính xách càng tốt. Điều này có thể được biểu diễn bởi các lời nói của Gore

và Nicholson (1991) là “Mặc dù rõ ràng là các kiểu mô hình khác nhau đưa ra các

mức hiểu biết khác nhau, không có lý do nào loại bỏ bất kỳ mô hình nào khỏi tay”.

Do vậy các mô hình phục vụ mục tiêu riêng của chúng, và nó được coi là ULDM

phục vụ các mục tiêu của nó một cách vừa đủ.

3.8. Các nghiên cứu t nh huống

Tất cả các nghiên cứu tình huống cho thấy đối với phát triển các khu vực nhà ở

luôn có đầu tư cả từ khu vực công cộng lẫn tư nhân. Điều này là đúng thậm chí

trong trường hợp các Khu đô thị ở Hà Nội, nơi mà các cư dân là đủ giàu có và có

thể thanh toán để mua các ngôi nhà và căn hộ của họ trong các khu vực chất lượng

tương đối cao. Trong những trường hợp như vậy, công cộng đầu tư vào cơ sở hạ

tầng bên ngoài. Một trường hợp, Khu đô thị 4 ở Hà Nội, cho thấy một mẫu hình lý

thú. Đó là trường hợp nơi mà khu vực tư nhân đã đầu tư trong việc lát hè phố bên

trong khu phố và hệ thống cống rãnh và sân chơi. Có thể cần có giả thiết là việc xây

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

107

dựng hệ thống cống rãnh là tương đối dễ dàng, và việc lát các con phố nhỏ hẹp là

tương đối rẻ, và có một nhu cầu rất khẩn thiết cho sân chơi và khá là rẻ trong việc

xây dựng chúng. Cho dù thế nào đi chăng nữa, kiểu trường hợp này cần được khám

phá chi tiết hơn nữa để hiểu được công việc phát triển như vậy. Các trường hợp

khác cho thấy các khu đô thị đạt tới trạng thái hiện tại của chúng như các kết quả

của đầu tư công cộng. Một trường hợp, Khu đô thị 1 từ Hà Nội, là ví dụ của trường

hợp khi khu vực tư nhân có đủ tiền, nó có thể mua nhà ở một cách đầy đủ, nhưng

điều này vẫn cho thấy nhu cầu cho đầu tư công cộng là cần thiết dưới dạng cơ sở hạ

tầng bên ngoài. Cũng vậy, trường hợp này cho thấy nhu cầu đối với can thiệp công

cộng trong quy hoạch chi tiết và thực hiện các quy hoạch phát triển. Công cộng sẽ

phục vụ như những người bảo vệ phúc lợi của nhân dân, trong trường hợp này bằng

cách cưỡng bách việc xây dựng các khu vực công cộng như sân chơi và công viên

nhỏ hoặc khu vực xanh, là một thiếu sót của khu đô thị.

Các trường hợp ở Hà Nội, kể cả Khu đô thị 4, nơi mà họ cuối cùng cũng đã nhận

được cung cấp nước từ công cộng và nơi mà các cư dân đã tự xây dựng sân chơi, đã

chỉ ra là các khu đô thị đang ở trong một mức chấp nhận được một cách hợp lý, mặc

dù họ thiếu nghiêm trọng không gian công cộng trên các con phố, các công viên và

sân chơi. Mức chấp nhận được một cách hợp lý này được gán cho chất lượng của

các ngôi nhà, cung cấp cơ sở hạ tầng cơ bản (cung cấp nước, điện, hệ thống cống

rãnh và đường sá cả bên trong lẫn bên ngoài các con phố). Mức này đạt được, như

các kết quả của đầu tư công cộng vào cơ sở hạ tầng cơ bản và các đầu tư tư nhân

vào các ngôi nhà. Một quan sát đáng lưu ý là tất cả các khu đô thị đang trong giai

đoạn cải thiện mở rộng. Vì công cộng cung cấp cơ sở hạ tầng cơ sở tốt hơn, khu vực

tư nhân đã bắt đầu cải thiện các ngôi nhà của họ.

Một số trường hợp từ các quốc gia khác cũng đang chuyển đổi từ cơ chế kế

hoạch hóa tập trung sang định hướng thị trường cho thấy các khu đô thị có thể nằm

dưới mức chấp nhận được. Tất các các khu đô thị thiếu cơ sở hạ tầng cơ sở ngoại

trừ điện và tuyến đường chính. Thậm chí trong một số khu đô thị, nơi mà cơ sở hạ

tầng là sẵn có ở vùng lân cận, chỉ có ít hộ gia đình có thể có khả năng kết nối với

chúng. Không giống như trường hợp ở Hà Nội, nơi mà các cư dân có cơ sở hạ tầng

sẵn có trong nội bộ khu phố của họ, trong khu đô thị này các cư dân phải xây dựng

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

108

cơ sở hạ tầng bên trong như các con phố và các ngôi nhà của mình. Các khu đô thị

thiếu một cách nghiêm trọng dịch vụ , bảo dưỡng phố xá, sân chơi và công viên

hoặc các khu xanhv.v... Các trang thiết bị giáo dục không sẵn có trong các khu đô

thị này. Ở đó, có thể thấy là khu vực tư nhân đang đầu tư vào tài sản đất đai của họ

và cải thiện dần dần, tuy nhiên không có đầu tư công cộng, ngoại trừ điện và tuyến

đường chính tại thời điểm khởi đầu và điều này tạo ra khu đô thị dưới mức chấp

nhận. Có những đô thị ở các quốc gia đó, hầu như không có thay đổi gì trong một

khoảng thời gian dài , không gì thay đổi ngoại trừ các ngôi nhà to hơn và mới hơn

trên những miếng đất, phố xá vẫn còn nguyên trong điều kiện tồi tàn.

Mẫu hình toàn cục của các trường hợp phát triển đất đai quan sát thấy ở Hà Nội

khẳng định giả thiết rằng khu đô thị đầy đủ là một hàm số của đầu tư tư nhân và

công cộng. Nó cho thấy nếu công cộng không đầu tư, khu đô thị không phát triển.

Đánh giá này là một đánh giá định tính dựa trên xét đoán trí tuệ. Cần có bổ sung và

khẳng định cho đánh giá này với tính toán định lượng hệ thống. Thêm nữa, trở nên

rõ ràng là, trong khi đề cập mối quan tâm trực tiếp của nghiên cứu, tức là kiểm tra

các giả thiết, có nhiều hơn các khía cạnh cần xem xét. Có những câu hỏi như vận

hành các khác biệt và các đặc điểm địa phương của các quốc gia khác nhau như thế

nào, vai trò của quy hoạch và kiểm soát công cộng trong phát triển đất đai, các tác

động của các can thiệp chính trị, độ đa dạng của các mẫu hình phát triển, khái niệm

hóa thuật ngữ khu đô thị đầy đủ, áp dụng các tình huống nghiên cứu trong hoàn

cảnh các quốc gia đã phát triển

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

109

C 4 KẾ LUẬ VÀ KIẾ Ị

4 1 Kết luận

Qua những phân tích và đánh giá của luận văn,có thể kết luận rằng việc phân tích

đánh giá mô hình phát triển đất đai và giá trị của nó đã đạt được những mục tiêu mà

luận văn đã đề ra là :

1.Sưu tầm tài liệu và các kết quả nghiên cứu trong và ngoài nước để có các báo

cáo tổng quan về tình hình nghiên cứu và ứng dụng các tiếp cận đánh giá giá trị

đất đai theo các tiếp cận truyền thống cũng như hiện đại.

2.Phân tích và nghiên cứu tình hình,đặc điểm,thông tin…về hiện trạng sử dụng đất

đai trong 4 khu vực nghiên cứu là khu đô thị Nhân Chính 1,Nhân Chính 2,Làng

Triều Khúc,Làng Yên Xá.

3.Áp dụng các phương pháp tiếp cận truyển thống,hiện đại và thực hành đánh giá

giá trị kinh tế của đất đai cho 4 khu đô thị nói trên.

4.So sánh phân tích các kết quả đạt được giữa các mô hình phát triển đất

ULDM,mô hình thể chế và các kết quả thực tế có được từ quan sát tại 4 khu đô

thị nghiên cứu và kiến nghị cho các cơ quan quản lý có trách nhiệm.

Phương pháp đánh giá mô hình phát triển đất đai và giá trị của nó theo mô hình

ULDM đã tỏ ra phù hợp với điều kiện của Hà Nội,do đó đối với quy hoạch và phát

triển các khu đô thị khác,không chỉ ở Hà Nội nói riêng mà còn có thể áp dụng mô

hình phát triển đất đai cho các đô thị ở những khu vực khác tại Việt Nam nói chung.

4 2 Các kiến nghị

- Mặc dù luận văn đã trả lời tất cả các câu hỏi đặt ra cho nghiên cứu và mục tiêu

đã nêu, các kết quả đã mở ra một số mối quan tâm cần đề cập và nghiên cứu tiếp để

thích hợp một cách đầy đủ và củng cố về mặt lý thuyết. Các nghiên cứu này là các

phản ánh về nghiên cứu tình huống.

-Như là các kết quả của các nghiên cứu tình huống, nhiều vấn đề đã được nhận

biết cho khám phá thêm hoặc cải thiện thêm. Chúng là nhu cầu nghiên cứu định

lượng kết hợp với các phương pháp định lượng tổng hợp và khái niệm hóa thuật

ngữ khu đô thị đầy đủ, để xác định một cách chính xác cái gì cần được hiểu trong

chiếm hữu đất và đăng ký đất và các vấn đề liên quan tới tình huống này là như thế

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

110

nào trong các khu vực nghiên cứu tình huống, lựa chọn các khu vực nghiên cứu và

các mẫu hình phát triển khác nhau, vai trò điều chỉnh của công cộng trong phát triển

đất đai, tác động của can thiệp chính trị, các đặc điểm của các tình huống địa

phương và tính tương thích của các trạng thái từ các quốc gia khác nhau. Ba khoản

mục cuối cùng trên thực tế là những vấn đề ít được đề cập trong ULDM, nó trở

thành rõ ràng không chỉ từ các nghiên cứu tình huống, mà còn từ mô hình thể chế,

và những khoản mục này có các tác động quan trọng lên phát triển đất đai. Chúng

cần được đề cập và làm việc với và mối quan tâm này được thảo luận trong các

nghiên cứu tiếp theo.

- Cải thiện phương pháp luận cho các nghiên cứu tình huống

Đánh giá hiện nay là đáng tin cậy dựa vào đánh giá định tính và diễn giải trí tuệ

về các kết quả của nghiên cứu tình huống, và nó không cung cấp một đánh giá trực

tiếp và có thể nhận biết một cách rõ ràng liệu khu đô thị đầy đủ có là hàm số của

đầu tư tư nhân và công cộng hay không. Do vậy, cần thiết phải làm việc về phương

pháp luận, là điều bổ sung cho đánh giá định lượng. Điều này sẽ bắt đầu, trước hết,

với việc khái niệm hóa thuật ngữ ‘khu đô thị đầy đủ’. Nghiên cứu hiện nay đã đủ

với khái niệm khu đô thị (Johnston 1981; Pacione 2005) được thấy trong tài liệu

tham khảo về đô thị và thuật ngữ nhà ở đầy đủ như được định nghĩa bởi UN-

HABITAT (1996). UN-HABITAT (2009b) đã định nghĩa chỗ ở đầy đủ một cách

chi tiết là “… đủ tính riêng tư, không gian đầy đủ, dễ đi lại, an ninh đầy đủ, an toàn

chiếm hữu, ổn định và lâu bền về mặt cấu trúc, đủ chiếu sáng, sưởi ấm và thông gió,

đủ hạ tầng cơ sở, như cung cấp nước, các trang thiết bị vệ sinh và quản lý chất thải,

chất lượng môi trường bền vững và các nhân tố liên quan tới sức khỏe và sắp đặt

đầy đủ và dễ dàng tới nơi làm việc và các trang thiết bị cơ bản …”. Dựa trên danh

sách và các chỉ số nói trên được sử dụng cho nghiên cứu này, danh sách các chỉ số

cho khu đô thị đầy đủ cần phải được hoàn thành. Khi đó, sử dụng các chuẩn hiện có,

vì đối với chuẩn của thiết kế Khu đô thị được sử dụng bởi Rui (2003) trong các

nghiên cứu của bà ta, hoặc các tiêu chuẩn thể chế khác được ưa thích hơn, xác định

mức chấp nhận được hoặc chất lượng của các chỉ số. Mức hoặc chất lượng này sẽ

định hình lên khái nhiệm ‘khu đô thị đầy đủ’ và phục vụ như dấu chuẩn theo đó tình

huống căn bản được so sánh và đánh giá. Tuy nhiên, mức chấp nhận được và chất

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

111

lượng này sẽ là một chuẩn chung duy nhất, là điều sẽ được điều chỉnh cho các điều

kiện địa phương dựa trên các chuẩn địa phương. Đồng thời, sẽ là cần thiết thiết lập

các tiêu chuẩn cho mỗi chỉ số để cho phép đánh giá định lượng. Điều này không là

một nhiệm vụ dễ dàng, nhưng một khi phương pháp luận như vậy được phát triển,

một cách hy vọng là, nó sẽ cung cấp nhiều đánh giá trực tiếp và có thể nhận biết dễ

dàng của các điều kiện vật lý của khu đô thị, một ví dụ của một đánh giá như vậy có

thể được thấy trong phương pháp luận được sử dụng bởi Rui (2003), khi đánh giá

các điều kiện vật lý tại khu đô thị. Sau khi các điều kiện vật lý được tính toán, sẽ là

cần thiết xem xét các điều kiện vật lý hiện tại được hình thành như thế nào như các

kết quả của đầu tư công cộng và tư nhân. Điều này hàm ý sẽ có một nhu cầu cho

tính toán chính xác về việc cần phải chi tiêu bao nhiêu cho cái nào và cho ai, điều

này, hy vọng, có thể được thực hiện với các phương pháp từ công nghiệp xây dựng

và bởi thu thập số liệu từ các tổ chức thích hợp, và các xem xét về hoặc kinh tế-xã

hội, chính trị và môi trường.

Cần có một câu hỏi là tại sao tất cả những vấn đề này không được vận hành trong

nghiên cứu hiện tại. Khởi đầu có những xem xét cho nhiều kiểu tính toán khác nhau

để đánh giá chính xác khối lượng đầu tư công cộng và tư nhân, tỷ lệ không gian của

các đầu tư công cộng và tư nhân, sử dụng tính toán đa tiêu chuẩn. Tuy nhiên, xem

xét nhu cầu khám phá các chủ đề tương đối mới về các mô hình nghiên cứu đô thị

và phát triển đất đai để hỗ trợ nghiên cứu, và các nghiên cứu tình huống, đã có

quyết định sử dụng phân tích mô tả định lượng và thu thập số liệu thực địa mở rộng

để thực hiện tính toán ,cho phép thu thập đủ số liệu tính toán định tính và hiểu biết

sâu sắc hơn quá trình phát triển đất đai. Tuy nhiên, thông qua công việc nghiên cứu,

tất cả những khía cạnh này đã được đưa ra ý tưởng để phát triển và thảo luận thêm.

- Chiếm hữu và đăng ký đất đai

Vấn đề chiếm hữu và đăng ký đất đai ở Hà Nội bảo đảm quyền sử dụng lâu dài

và khả năng chuyển nhượng. Đó là những điều kiện rất phù hợp cho chiếm hữu và

đăng ký đất đai, là những nền tàng cần thiết cho các tiêu chuẩn giống như ‘khu đô

thị đầy đủ’. Tuy nhiên, không phải quốc gia đang trong giai đoạn chuyển đổi nền

kinh tế từ kế hoạch hóa tập trung sang định hướng thị trường nào cũng có được điều

kiện như vây.

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

112

Sự kiện này nhấn mạnh tới nhu cầu phải bỏ ra nhiều sự quan tâm hơn nữa cho

chiếm hữu và đăng ký đất đai, và nhu cầu cho những điều nằm bên dưới lý thuyết

và thực nghiệm của giả thiết ULDM là chiếm hữu đất đai là an toàn và quyền đối

với đất đai được đăng ký. Điều này sẽ được thực hiện cho cả quyền sở hữu lẫn

quyền cho thuê. Chỉ sau khi điều này được thực hiện nghiên cứu có thể là hữu ích.

Do vậy, cần có nhu cầu tổ chức nhiều nghiên cứu hơn để hỗ trợ giả thiết của

ULDM, ví dụ khẳng định rằng những người cho thuê bất động sản giống như ở Hà

Nội có quyền sử dụng dài hạn và có thể chuyển nhượng, cũng giống như quyền sở

hữu, tức là những người cho thuê bất động sản, nhưng được coi là các chủ sở hữu.

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

113

TÀI LI U AM K ẢO

iếng Vi t

1. Nguyễn Trung Dũng. Kinh tế tài nguyên thiên nhiên và môi trường. NXB Khoa

học tự nhiên và công nghệ, 2010.

2. Nguyễn Ngọc Dung. Quản lý tài nguyên và môi trường, NXBXD Hà Nội, 2008

3. Nguyễn Văn Chọn. Kinh tế xây dựng. NXB Nông nghiệp, 2000

4. Đặng Kim Chung, Đinh Văn Đãn.Kinh tế nông nghiệp Việt Nam, NXB Nông

Nghiệp Hà Nội, 2006

5. Đào Văn Khiêm.Bài giảng Kinh tế tài nguyên thiên nhiên và môi trường nâng

cao. 2010

6. Lê Văn Khoa. Sinh thái và môi trường đất. NXBĐHQG Hà Nội, 2004

7. Lê Văn Khoa, Nguyễn Xuân Cự, Trần thiện Cương, Nguyễn Đình Giáp. Giáo

trình ô nhiễm môi trường đất và biện pháp xử lý. NXBĐHQG Hà Nội, 2010

8. Lê Thị Nguyên, Nguyễn Trọng Hà. Bài giảng Hướng tới sử dụng tối ưu tài

nguyên đất và nước, năm 2009

9. Trần Kông Tấu. Tài nguyên đất. NXBĐHQG Hà Nội, 2006

10. Đào Châu Thu. Đánh giá đất. NXBNN, 1998

11. Đỗ Anh Tuân. Kinh tế tài nguyên Rừng, NXB Nông nghiệp, 2009

12. Hội khoa học đất. Đất Việt Nam. NXBNN, 2000

iếng Anh

1.Kompas, T. (2002), 'Market reform, productivity and efficiency in Vietnamese

rice production', Working paper, Paper presented to the Economic Division,

Research School of Pacific and Asian Studies, Australian National University.

2. Marsh, S. P. and T. G. MacAulay (2002), 'Land reform and the development of

commercial agriculture in Vietnam: policy and issues', Agribusiness Review.

3. World Bank in Vietnam (1998), Advancing Rural Development from Vision to

Action, World Bank, Hanoi, Vietnam.

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K

114

4. Vo, Dang Hung. 1997. ‘Land administration reform in Vietnam.’ Presented at

FIG Commission 7 Symposium.

5. SMERU Research Team. 2002. ‘An impact evaluation of systematic land

titling under the Land Administration Project(LAP).’ Mimeo.

6. Hayami, Yujiro. 1993. ‘Strategies for the reform of land property relations in

Vietnam.’ Mimeo.

7.Hung, NM, 2008,The Economics of Land Fragmentation in the North of VietNam

8.Terry Grissom, 2005, Property economics:growth theory and valueation of

sustainable development options.

9. Knack, Steven, and Philip Keefer. 1995.‘Institutions and economic

performance:Cross- country tests using alternative measures.’ Economics and

Politics 7: 207–227.

Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy

Lớp : Cao học 16 K