Luận văn thạc sĩ Luật học: Thực hiện pháp luật về quyền sử dụng đất tại thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi

…………/………… …../…..

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NỘI VỤ

HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA

NGUYỄN THỊ DUNG

THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ QUẢNG NGÃI, TỈNH QUẢNG NGÃI

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HIẾN PHÁP VÀ LUẬT HÀNH CHÍNH

Thừa Thiên Huế - Năm 2017

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NỘI VỤ

…………/………… …../…..

HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA

NGUYỄN THỊ DUNG

THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ QUẢNG NGÃI, TỈNH QUẢNG NGÃI

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HIẾN PHÁP VÀ LUẬT HÀNH CHÍNH

Chuyên ngành: Luật Hiến pháp và Luật Hành chính Mã số: 60.38.01.02 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. TRẦN THỊ CÚC

Thừa Thiên Huế - Năm 2017

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số

liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố

trong bất kỳ công trình nào khác.

Các số liệu, kết quả do trực tiếp tác giả thu thập, thống kê và xử lý. Các

nguồn dữ liệu khác được tác giả sử dụng trong luận văn có ghi nguồn trích

dẫn và xuất xứ.

Thừa Thiên Huế, ngày 30 tháng 5 năm 2017

Học viên

Nguyễn Thị Dung

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành luận văn này, tôi xin chân thành gửi lời cảm ơn sâu sắc

đến PGS.TS Trần Thị Cúc, người đã chỉ bảo và hướng dẫn tôi tận tình trong

suốt quá trình nghiên cứu đề tài này.

Xin cám ơn Ban giám hiệu, Ban đào tạo sau đại học, các thầy, cô thuộc

khoa Nhà nước và Pháp luật - Học viện Hành chính Quốc gia đã tạo mọi điều

kiện thuận lợi giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và hoàn thiện Luận văn.

Xin chân thành cảm ơn tập thể cán bộ, nhân viên Văn phòng đăng ký

đất đai tỉnh Quảng Ngãi -Chi nhánh thành phố Quảng Ngãi, nơi tôi đang công

tác, đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong suốt thời gian học tập.

Xin chân thành cảm ơn Lãnh đạo và cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi

trường thành phố Quảng Ngãi, Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Quảng Ngãi -

Chi nhánh thành phố Quảng Ngãi đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong suốt quá

trình học tập và thực hiện Luận văn.

Xin cảm ơn tới các cơ quan, đoàn thể, UBND các xã, phường đã giúp

đỡ tôi trong quá trình điều tra và thu thập số liệu.

Xin gửi lời cảm ơn tới gia đình, bạn bè và các anh chị em học viên lớp

LH2T2 đã động viên và giúp đỡ tôi trong những lúc tôi gặp khó khăn.

Ngoài sự tri ân trên đây, tôi xin cam đoan những nội dung được trình

bày trên đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi và được sự thực hiện dưới

sự hướng dẫn của PGS.TS. Trần Thị Cúc. Tôi rất biết ơn và mong nhận được

những đóng góp và ý kiến phản hồi đối với nội dung nghiên cứu của Luận văn

này./.

Học viên

Nguyễn Thị Dung

PHỤ LỤC

LỜI CAM ĐOAN

LỜI CẢM ƠN

MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

DANH MỤC BẢNG

DANH MỤC CÁC HÌNH

MỞ ĐẦU .............................................................................................................. 1

Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT QUYỀN SỬ

DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN ................................................ 7

1.1. Một số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất ................................... 7

1.1.1. Khái niệm về quyền sở hữu, quyền sở hữu đất đai .............................. 7

1.1.2. Khái niệm về quyền sử dụng đất ....................................................... 10

1.1.3. Khái niệm về quyền của người sử dụng đất ...................................... 13

1.2. Cơ sở lý luận của việc tổ chức thực hiện các quyền sử dụng đất tại Việt

Nam .................................................................................................................. 15

1.2.1. Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất tại Việt Nam ..... 15

1.2.2. Cơ sở lý luận tổ chức thực hiện các quyền của người sử dụng đất .... 18

1.2.3. Chủ thể, khách thể, hình thức tổ chức thực hiện quyền sử dụng đất . 20

1.2.3. Quá trình thực hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam ........................ 21

1.3. Qui định pháp luật về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất tại một số nước

trên thế giới ...................................................................................................... 25

1.3.1. Một số nước phát triển ....................................................................... 25

1.3.2.Một số nước và vùng lãnh thổ trong khu vực ..................................... 29

1.3.3. Một số kinh nghiệm tham khảo của một số nước ............................. 34

TIỂU KẾT CHƯƠNG 1 ................................................................................... 36

Chương 2 THỰC TRẠNG TỔ CHỨC THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ QUẢNG NGÃI

............................................................................................................................. 37

2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Quảng Ngãi. ...................... 37

2.1.1. Điều kiện tự nhiên .............................................................................. 37

2.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................... 45

2.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội ...................... 49

2.2. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai tại thành phố Quảng Ngãi: .......... 51

2.2.1. Tình hình thực hiện văn bản qui phạm pháp luật đất đai tại Thành phố

Quảng Ngãi ................................................................................................... 52

2.2.2. Công tác lập, quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại thành phố

Quảng Ngãi ................................................................................................... 56

2.2.3. Quản lý hành chính về đất đai tại thành phố Quảng Ngãi ................. 57

2.2.4. Quản lý tài chính về đất đai tại thành phố Quảng Ngãi ..................... 61

2.2.5. Ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý đất đai tại thành phố Quảng

Ngãi ............................................................................................................... 63

2.3. Hiện trạng sử dụng đất tại thành phố Quảng Ngãi ................................... 64

2.3.1. Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp .................................................. 64

2.3.2. Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp ............................................ 66

2.3.3. Hiện trạng đất chưa sử dụng ............................................................... 69

2.4. Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá

nhân tại thành phố Quảng Ngãi giai đoạn từ năm 2012 – 2016. ..................... 70

2.4.1.Tình hình thực hiện quyền chung của người sử dụng đất tại thành phố

Quảng Ngãi. ................................................................................................. 70

2.4.2. Tình hình thực hiện các quyền trong giao dịch chuyển quyền của

người sử dụng đất tại thành phố Quảng Ngãi .............................................. 82

2.5. Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất tại thành

phố Quảng Ngãi ............................................................................................. 106

2.5.1. Những mặt làm được ........................................................................ 106

2.5.2. Những mặt còn hạn chế .................................................................... 107

TIỂU KẾT CHƯƠNG 2: ................................................................................ 111

Chương 3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐỂ TỔ CHỨC THỰC HIỆN ĐÚNG QUI

ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN

THÀNH PHỐ QUẢNG NGÃI ....................................................................... 112

3.1. Giải pháp về đầu tư cho con người và cơ sở vật chất ............................. 112

3.2. Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất

........................................................................................................................ 113

3.3. Giải pháp về chính sách đất đai .............................................................. 114

3.4. Giải pháp về tuyên truyền phổ biến pháp luật về đất đai ....................... 115

3.5. Giải pháp đẩy nhanh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .............. 116

3.6. Giải pháp về cải cách hành chính và áp dụng công nghệ thông tin ....... 116

KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ .............................................................................. 118

TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

STT Chữ viết tắt Nội dung đầy đủ

BĐĐC Bản đồ địa chính 1

BĐS Bất động sản 2

ĐKĐĐ Đăng ký đất đai 3

GCN Giấy chứng nhận 4

GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 5

HSĐC Hồ sơ địa chính 6

SDĐ Sử dụng đất 7

UBND Ủy ban nhân dân 8

QHSDĐ Quy hoạch sử dụng đất 9

10 QLĐĐ Quản lý đất đai

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 2.1. Tổng hợp các nguồn thu từ đất, giai đoạn 2011 - 2016 ...................... 62

Bảng 2.2. Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp của thành phố Quảng Ngãi năm

2016 ............................................................................................................. 65

Bảng 2.3. Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp của ...................................... 66

thành phố Quảng Ngãi năm 2016 ....................................................................... 66

Bảng 2.4. Hiện trạng đất chưa sử dụng của thành phố Quảng Ngãi năm 2016 .. 69

Bảng 2.5. Kết quả cấp GCNQSDĐ tại thành phố Quảng Ngãi từ năm 2012 -

2016 ............................................................................................................. 71

Bảng 2.6. Tổng hợp tình hình thu hồi đất nông nghiệp theo các xã, phường điều

tra ................................................................................................................. 77

Bảng 2.7. Tình hình thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ theo xã, phường ......... 83

Bảng 2.8. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ theo các xã,

phường ......................................................................................................... 87

Bảng 2.9. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ tại các xã, phường 89

Bảng 2.10. Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ theo xã, phường ............ 94

Bảng 2.11. Tình hình thực hiện quyền tặng, cho QSDĐ theo xã, phường ......... 97

Bảng 2.12. Tình hình thực hiện thủ tục tặng, cho QSDĐ ................................... 98

Bảng 2.13. Kết quả đăng ký thế chấp, góp vốn QSDĐ tại thành phố Quảng Ngãi

từ năm 2012 - 2016 ..................................................................................... 99

Bảng 2.14. Tình hình thực hiện quyền thế chấp, góp vốn QSDĐ theo các xã,

phường ....................................................................................................... 101

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 2.1. Sơ đồ khu vực nghiên cứu ................................................................... 37

Hình 2.2. Cơ cấu sử dụng đất năm 2014 của thành phố Quảng Ngãi ................. 42

Hình 2.3.Cơ cấu các ngành kinh tế ở thành phố Quảng Ngãi……...………………..38

Hình 2.4. Cơ cấu dân số thành phố Quảng Ngãi năm 2014 theo ngành nghề .... 48

Hình 2.5. Diễn biến tỷ lệ các loại đơn khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất đai so với

tổng số đơn tiếp nhận trong lĩnh vực đất đai giai đoạn 2012 - 2016 ......................

MỞ ĐẦU

1.Lý do chọn đề tài

Đất đai là tài sản của Quốc gia, đồng thời là tài sản của công dân. Ở Việt

Nam, trước khi có Hiến pháp năm 1980, đất đai nước ta vẫn có nhiều hình thức

sở hữu: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Khi có Hiến pháp năm

1980 và Hiến pháp năm 1992, ở nước ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu đất đai

là sở hữu toàn dân. Hiến pháp năm 2013, tại Điều 54 đã quy định: Đất đai là tài

nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được

quản lý theo pháp luật. Điều 4, Luật đất đai năm 2013 qui định: Đất đai thuộc sở

hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước

trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Luật Đất đai năm 2013 đã từng bước cụ thể hoá quy định trên của Hiến

pháp với xu hướng ngày càng mở rộng các quyền của người sử dụng đất, trước

hết là đối với đất giao có thu tiền sử dụng đất và đất thuê. Việc “thị trường hoá”,

“tiền tệ hoá” quyền sử dụng đất ngày càng rõ nét và quyền của người sử dụng

đất tương xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ đã đóng góp cho xã hội, cho Nhà

nước. Sự phát triển này đã hình thành thị trường đất đai, hoà nhập vào nền kinh

tế thị trường xã hội chủ nghĩa, từng bước đồng bộ với các thị trường khác trong

nền kinh tế quốc dân. Vì vậy, trong Đại hội Đảng lần thứ IX đã có chủ trương

phát triển đầy đủ thị trường QSDĐ. Luật Đất đai năm 2013 có những quy định

về giao QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và có những quy

định để các tổ chức, cá nhân sử dụng đất dễ dàng thực hiện các QSDĐ. Tuy

nhiên, đến nay tình hình thực hiện các QSDĐ ở các địa phương nói chung và

trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi nói riêng vẫn còn nhiều bất cập cần giải

quyết như:

- Người sử dụng đất chưa được thực hiện đầy đủ các quyền sử dụng đất

theo quy định, hoặc thực hiện một số quyền sử dụng đất không đúng quy định.

- Những quy định pháp luật của cơ quan quản lý nhà nước có nhiều hạn

chế đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất.

- Công tác bồi thường đất đai khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào

mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển

kinh tế, dựa vào khung giá đất do Nhà nước quy định còn nhiều bất cập.

Thành phố Quảng Ngãi là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa - xã hội,

khoa học kỹ thuật và an ninh - quốc phòng của tỉnh Quảng Ngãi. Do có lợi thế

về vị trí và tiềm năng phát triển kinh tế, nên chịu tác động rất lớn của quá trình

mở rộng đô thị hóa; tại đây đang diễn ra quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế,

phân bổ lại đất đai cho các nhu cầu phát triển khu thương mại, khu du lịch, khu

công nghiệp, khu đô thị mới tập trung rất mạnh mẽ; nhu cầu về QSDĐ cho yêu

cầu phát triển kinh tế - xã hội rất lớn nên các hoạt động thực hiện các QSDĐ

cũng diễn ra hết sức sôi động trên thị trường. Tuy nhiên, việc thực hiện các

QSDĐ trên địa bàn thành phố có nơi, có lúc còn chưa đáp ứng kịp thời, còn bộc

lộ những hạn chế, tồn tại, vướng mắc nhất định. Nghiên cứu, đánh giá tình hình

thực hiện pháp luật về quyền sử dụng đất tại thành phố Quảng Ngãi nhằm phân

tích, đánh giá và giải đáp một cách khoa học để đưa ra hướng giải quyết thích

hợp trong thời gian tới.

Xuất phát từ thực tế nêu trên, học viên chọn đề tài: “Thực hiện pháp luật

về quyền sử dụng đất tại thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi” làm luận văn

thạc sĩ của mình.

2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài

Đã có nhiều đề tài, bài viết liên quan đến các khía cạnh khác nhau về thực

hiện quyền sử dụng đất, ví dụ các đề tài, bài viết dưới đây:

- Đề tài luận văn thạc sĩ của Tác giả Nguyễn Thu Trang về thực trạng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô tại tỉnh Bình Dương (

2010) – Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh. Tác giả đã phân tích các khía

cạnh của pháp luật đất đai thực định qui định về quyền của người sử dụng đất,

mà quyền cao nhất đối với mảnh đất là chuyển nhượng. Tác giả phân tích bất

cập trong thực hiện quyền chuyển nhượng như đất chưa được cấp GCN quyền

sử dụng đất, người dân vẫn chuyển nhượng không cần qua các cơ quan nhà nước

có thẩm quyền và như vậy, nhà nước sẽ thất thu về thuế.

Luận án tiến sĩ luật học của tác giả Nguyễn Cảnh Quý về đề tài "Hoàn

thiện cơ chế điều chỉnh pháp luật đất đai ở Việt Nam" (2002); Luận văn của

thạc sĩ luật học của tác giả Phạm Thu Thuỷ với đề tài "Pháp luật về chuyển

quyền nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cả nhân" (2001); Luận văn

thạc sĩ luật học của Trần Đăng Vinh về đề tài "Hoàn thiện pháp luật về chuyển

nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta" (2000); Luận văn thạc sĩ luật học của tác

giả Nguyễn Thị Hồng Nhung với đề tài "Những điểm mới của Luật đất đai 2003

về chuyển quyền sử dụng đất " (2004). Luận văn thạc sĩ ( 2014) của tác giả

Nguyễn Ngọc Anh bảo vệ tại Khoa luật, Đại học Quốc gia Hà Nội với đề tài:

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế theo qui định của

Luật đất đai năm 2013. Các luận văn, luận án kể trên đều phân tích các khía

cạnh của chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phân tích pháp luật thực định qui

định về quyền của người sử dụng đất, nêu bất cập của các qui định và nêu các

giải pháp sửa đổi bổ sung Luật đất đai.

Mặt khác, việc tìm hiểu về chuyển quyền sử dụng đất dưới khía cạnh hoạt

động kinh doanh BĐS đã được đề cập và công bố trên các tạp chí chuyên ngành

khác, cụ thể: "Sự tác động của Luật đất đai 2003 đến việc hình thành và phát

triển thị trường bất động sản ở nước ta" của PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến đăng

trên Tạp chí Dân chủ và Pháp luật số 10/2005; bài "Một sổ vấn đề về thị trường

bất động sản" của tác giả Vũ Anh công bố trên Tạp chí Nhà nước và Pháp luật,

số 2/2014; bài "Đất đai và thị trường bất động sản" của tiến sỹ Nguyễn Đình

Bồng - Tạp chí Địa chính, số 1 - 2/2015... Các công trình trên đã giải quyết một

số vấn đề lý luận và thực tiễn, bao gồm phân tích khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa

của chuyển quyền sử dụng đất; cơ sở của quy định về chuyển quyền sử dụng

đất; phân tích nội dung quy định của chuyển quyền sử dụng đất và đưa ra giải

pháp hoàn thiện. Tuy nhiên, tìm hiểu, phân tích một cách có hệ thống, toàn diện

và đầy đủ về thực hiện các quyền sử dụng của hộ gia đình và cá nhân chưa có đề

tài nào.

Bởi vậy, học viên chọn đề tài: “Thực hiện pháp luật về quyền sử dụng đất tại

thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi” làm luận văn không trùng lặp với bất

cứ đề tài nào trước đó.

3. Mục đích và nhiệm vụ của đề tài

3.1. Mục đích

- Từ việc phân tích, đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên

địa bàn thành phố Quảng Ngãi để tìm ra được những tồn tại, bất cập, nguyên

nhân của tồn tại trong quá trình thực hiện các quyền sử dụng đất tại thành phố

Quảng Ngãi.

- Đưa ra các giải pháp có ý nghĩa thực tiễn, góp phần thúc đẩy việc thực hiện

các QSDĐ ở thành phố Quảng Ngãi.

3.2. Nhiệm vụ

- Hệ thống hóa vấn đề lý luận về thực hiện pháp luật và thực hiện quyền của

người sử dụng đất.

- Đánh giá những mặt được và chưa được trong thực hiện các quyền sử dụng

đất trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi.

- Đề xuất một số giải pháp nhằm thúc đẩy việc thực hiện pháp luật các quyền

sử dụng đất trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi đã được pháp luật qui định.

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài

4.1. Đối tượng nghiên cứu của luận văn:

Thực hiện pháp luật về các quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Quảng

Ngãi.

4.2. Phạm vi nghiên cứu:

Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất (chủ yếu của hộ gia đình, cá

nhân) trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi, từ năm 2012 đến

năm 2016.

5. Phương pháp nghiên cứu của đề tài

5.1. Phương pháp luận

Đề tài sử dụng phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật lịch sử và chủ

nghĩa duy vật biện chứng của Chủ nghĩa Mác – Lê Nin, vận dụng quan điểm của

Đảng và tử tưởng Hồ Chí Minh.

5.2.Phương pháp nghiên cứu cụ thể

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu: Điều tra điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã

hội; tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất.

Số liệu các trường hợp đăng ký biến động do thực hiện các quyền sử dụng đất

được thu thập tại 2 nguồn là: Phòng Tài nguyên và môi trường thành phố Quảng

Ngãi; Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Quảng Ngãi (tiền thân là

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Quảng Ngãi).

Số liệu về tình hình quản lý đất đai và công tác cấp GCN quyền sử dụng đất

tổng hợp trên cơ sở số liệu báo cáo các năm của Phòng Tài nguyên và Môi

trường.

Tổng hợp các số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội theo báo cáo

của UBND thành phố và các Phòng, ban chuyên môn.

Số liệu về công tác giải phóng mặt bằng tại Trung tâm phát triển Quỹ đất

tỉnh-Chi nhánh thành phố Quảng Ngãi cung cấp.

Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu, xử lý số liệu: Tổng hợp tình hình

chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ và

thế chấp bằng QSDĐ, góp vốn bằng QSDĐ và quyền được bồi thường khi nhà

nước thu hồi đất trên địa bàn nghiên cứu theo số liệu đã đăng ký làm thủ tục của

Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Quảng Ngãi và Chi nhánh Văn

phòng Đăng ký đất đai thành phố Quảng Ngãi.

Trên cơ sở đó, số liệu được tổng hợp theo từng đối tượng địa bàn là xã,

phường từng nội dung quyền sử dụng đất và từng năm để đánh giá, phân tích.

Tác giả sử dụng phần mềm máy tính Microsoft Excel để tổng hợp, phân

tích và xử lý số liệu.

5. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn

Luận văn là công trình của kết hợp giữa cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn

của quá trình nghiên cứu. Luận văn hoàn thành góp phần đánh giá đúng thực

trạng thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn, từ đó đề xuất

được những giải pháp nhằm thúc đẩy tình hình thực hiện các quyền của người sử

dụng đất. Luận văn có thể là tài liệu tham khảo cho học viên, sinh viên, cán bộ

nghiên cứu về đất đai, quản lý nhà nước về đất đai.

6. Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, phụ lục và danh mục tài liệu tham khảo, nội

dung của luận văn có kết cấu gồm 3 chương như sau:

Chương 1: Cơ sở lý luận về thực hiện pháp luật quyền sử dụng đất của hộ

gia đình, cá nhân.

Chương 2: Thực trạng thực hiện pháp luật các quyền sử dụng đất ở thành

phố Quảng Ngãi.

Chương 3: Một số giải pháp để thực hiện pháp luật quyền sử dụng đất tại

Thành phố Quảng Ngãi.

Chương 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT QUYỀN SỬ DỤNG

ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN

1.1. Một số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất

1.1.1. Khái niệm về quyền sở hữu, quyền sở hữu đất đai

Điều 158, Bộ luật dân sự năm 2015 có hiệu lực từ ngày 01/01/2017 qui

định về quyền sở hữu, theo đó quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền

sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật.

Điều 159, Bộ luật dân sự 2015 qui định về quyền khác đối với tài sản như sau:

1. Quyền khác đối với tài sản là quyền của chủ thể trực tiếp nắm giữ, chi

phối tài sản thuộc quyền sở hữu của chủ thể khác.

2. Quyền khác đối với tài sản bao gồm: Quyền đối với bất động sản liền

kề; quyền hưởng dụng; quyền bề mặt.

Quyền sở hữu là quyền được ghi nhận và bảo vệ của pháp luật đối với một

chủ thể. Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng: Quyền chiếm hữu, quyền sử

dụng và quyền định đoạt.

Khi nghiên cứu về quyền sở hữu bất động sản, Nguyễn Đình Bồng và cộng sự

(2005) cho rằng quyền sở hữu bất động sản được xác lập khi một pháp nhân tạo

được một bất động sản mới để sử dụng hợp pháp hoặc do mua bán, chuyển

nhượng, cho, tặng, thừa kế theo di chúc hoặc phán quyết của Toà án. Quyền sở

hữu bất động sản chấm dứt khi: thực thể pháp lý từ bỏ quyền sở hữu bằng văn

bản, bất động sản bị thu hồi theo quyết định của cấp có thẩm quyền theo quy

định của pháp luật hoặc phán quyết của Toà án.

Theo Đinh Sỹ Dũng (2003) sở hữu đất đai có thể được biểu hiện ở nhiều hình

thức khác nhau, nhưng suy cho cùng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã

hội có nhà nước, sở hữu đất đai cũng chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản là sở

hữu tư và sở hữu công. Cũng có thể trong một chế độ xã hội, một quốc gia chỉ

tồn tại một chế độ sở hữu hoặc là chế độ sở hữu công cộng hoặc là chế độ sở

hữu tư nhân về đất đai, cũng có thể là sự đan xen của cả hai chế độ sở hữu đó,

trong đó có những hình thức phổ biến của một chế độ sở hữu nhất định.

Cũng theo Đinh Sỹ Dũng (2003) khi nghiên cứu quá trình hình thành chế độ

và các hình thức sở hữu đất đai ở Việt Nam cho thấy, chế độ sở hữu công về đất

đai ở Việt Nam đã được xác lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức độ

khác nhau. Tuy nhiên, quyền sở hữu toàn dân về đất đai chỉ được hình thành

theo Hiến pháp 1959 và được khẳng định một cách tuyệt đối và duy nhất từ Hiến

pháp 1980 sau đó tiếp tục được củng cố, khẳng định trong Hiến pháp năm 1992

và gần đây hơn là Hiến pháp năm 2013.

Điều 53 Hiến pháp năm 2013 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam

quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng

biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư,

quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu

và thống nhất quản lý”. Điều 54 khẳng định: “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của

quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp

luật...”.

Luật Đất đai (Luật Đất đai 1993, sửa đổi bổ sung năm 1998, 2001) cũng đã

thể chế hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định về đất đai

của Hiến pháp, quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: đất đai

thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch,

pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng

đất, bảo vệ môi trường để phát triển bền vững.

Luật Đất đai 2003 đã quy định cụ thể hơn về chế độ đất đai thuộc sở hữu toàn

dân, Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống

nhất quản lý Nhà nước về đất đai.

Luật đất đai năm 2013 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do

Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, quy định cụ thể hơn về

quyền và trách nhiệm của Nhà nước về đất đai, xác định Nhà nước có 08 quyền

với tư cách đại diện chủ sở hữu về đất đai như: Quyết định quy hoạch sử dụng

đất, kế hoạch sử dụng đất; quyết định mục đích sử dụng đất; quy định hạn mức

sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất; quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất; quyết

định giá đất; quyết định trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất; quyết

định chính sách tài chính về đất đai; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử

dụng đất.

Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện

việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất

đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích

của Nhà nước cũng như của người sử dụng. Các quyền liên quan đến sở hữu bất

động sản, trong đó có đất đai gồm:

- Quyền chiếm hữu về đất đai là một trong ba quyền nằm trong quyền sở hữu.

Theo Nguyễn Đình Bồng (2006) khi nghiên cứu về quyền chiếm hữu đất đai cho

rằng Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc phạm vi lănh thổ của ḿnh tuyệt

đối và không điều kiện, không giới hạn. Nhà nước cho phép người sử dụng được

quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có

thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn, sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng

đất đúng mục đích, dưới các hình thức giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền

và cho thuê đất; trong những trường hợp cụ thể này, QSDĐ của Nhà nước được

trao cho người sử dụng trên những thửa đất cụ thể. QSDĐ của Nhà nước và QSDĐ

cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất

trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ hưởng lợi. Về nguyên tắc, Nhà

nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để phục vụ cho

nhiệm vụ ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích

cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi

ích từ đất do chính mình đầu tư mang lại.

- Quyền sử dụng đất đai là một trong ba quyền nằm trong quyền sở hữu.

Trong nền kinh tế nhiều thành phần, thực hiện nền kinh tế thị trường, Nhà

nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà trao quyền sử dụng

cho người sử dụng đất. Như vậy, QSDĐ lại được trích ra để giao về cho người

sử dụng trên những thửa đất cụ thể; QSDĐ của Nhà nước trong trường hợp này

được thể hiện trong quy hoạch SDĐ, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do

đầu tư của Nhà nước mang lại.

- Quyền định đoạt đất đai là một trong ba quyền nằm trong quyền sở hữu.

Quyền định đoạt của Nhà nước gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các

quyền năng: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất (GCNQSDĐ). Việc định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể

liên quan đến QSDĐ, thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,

thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ; những quyền này là hạn chế theo từng mục

đích sử dụng, phương thức nhận đất và đối tượng nhận đất theo quy định cụ thể

của pháp luật (Nguyễn Đình Bồng, 2006).

1.1.2. Khái niệm về quyền sử dụng đất

Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về

đất đai. Tuy nhiên, với các quyền năng đó, cũng không được hiểu rằng Nhà

nước có quyền sở hữu về đất đai mà chỉ là đại diện cho sở hữu toàn dân thực

hiện quyền sở hữu đó trên thực tế. Vậy chủ sở hữu của đất đai là toàn dân, Nhà

nước là người đại diện, còn mỗi người dân thực hiện quyền của mình như thế

nào? Như trên đã nói, quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền tối cao của dân,

chủ sở hữu chỉ có thể là một, đó là toàn dân. Nhưng người sử dụng đất có QSDĐ

và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Từ khi có Luật Đất đai năm

1993 đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất” và “người sử dụng đất”, hay

nói cách khác là QSDĐ của người sử dụng.

“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo của các nhà lập pháp

Việt Nam, vì quyền này hầu như tách biệt với quyền sở hữu không giống quan

niệm về quyền sở hữu của nhiều nước trên thế giới và không tương đồng với các

qui định về quyền sở hữu nói chung trong Bộ Luật dân sự Việt Nam năm 2015.

Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và không thể phân chia thì

làm thế nào để người dân thực hiện được quyền của mình? Để người dân có thể

khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu sản xuất và đời

sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân, không mất đi

vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước? Khái niệm

“quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải

quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hòa được các lợi ích của quốc gia,

Nhà nước và mỗi người dân (Đinh Dũng Sỹ, 2003).

Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định:

quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền

được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở

quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu

tư trên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng

loại chủ thể và từng loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện

có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà

nước giao đất hay cho thuê đất? (Đinh Dũng Sỹ, 2003).

QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao

gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng

cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi

thường khi Nhà nước thu hồi đất” (Điều 106 Luật Đất đai 2003). Đây không

phải là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng và so với quyền sở hữu

thì không khác nhau là mấy nếu xét trên phương diện thực tế sử dụng đất. Mặt

khác Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định

lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc

gia và công cộng, hết thời hạn giao đất không có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất

mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất cho người sử dụng. Trường hợp Nhà nước thu

hồi đất thì Nhà nước sẽ giao đất khác cho người sử dụng hoặc sẽ “đền bù” (Luật

Đất đai 1993), “bồi thường” (Luật Đất đai 2003). Như vậy, trên thực tế người

được giao quyền sử dụng các loại đất này thực hiện các quyền chiếm hữu và sử

dụng tương đối toàn diện, còn quyền định đoạt tuy có hạn chế trong một số

quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên phương diện lý thuyết xét trên góc độ

pháp lý, còn trên thực tế các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa

kế, thế chấp QSDĐ cũng rất gần với khái niệm quyền định đoạt.

Ngày 29 tháng 11 năm 2013, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội Khóa XIII đã thông

qua Luật đất đai năm 2013. Đây là sự kiện quan trọng đánh dấu những đổi mới

về chính sách đất đai nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong thời

kỳ đẩy mạnh CNH-HĐH, phát triển nền kinh tế thị trường định hướng XHCN,

hội nhập quốc tế và bảo đảm giữ vững ổn định chính trị - xã hội của đất nước.

Luật Đất đai 2013 có hiệu lực từ ngày 01/7/2014 có nhiều sửa đổi, bổ sung quan

trọng, trong đó các quyền của người sử dụng đất cũng có sự thay đổi còn 08

quyền sau: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho,

thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất (Điều 167, Luật đất đai 2013).

Theo quy định tại Khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: Chuyển quyền sử

dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác

thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử

dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Luật đất đai 2013 được hoàn thiện theo hướng quy định cụ thể các quyền của

từng đối tượng sử dụng đất, trong đó người sử dụng đất có 07 quyền chung gồm

06 quyền chung như Luật Đất đai 2003 và bổ sung thêm quyền được bồi thường

khi Nhà nước thu hồi đất và 08 quyền riêng, giảm 01 quyền là do người sử dụng

đất không có quyền bảo lãnh; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

được chuyển sang thành quyền chung. Đồng thời, Luật cũng quy định việc kê

khai đăng ký đất đai là yêu cầu bắt buộc đối với người sử dụng đất. Đây là một

điểm mới, quan trọng giúp Nhà nước quản lý đất đai được chặt chẽ hơn.

1.1.3. Khái niệm về quyền của người sử dụng đất

Khi nghiên cứu về các quyền của người sử dụng đất, các tác giả Nguyễn

Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng (2005), Nguyễn Đình Bồng (2006) đã hệ

thống hoá các khái niệm về quyền của người sử dụng đất như sau:

- Chuyển đổi QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp nông dân

cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm

nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại

sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ

canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu

“có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở trong cùng một địa phương

(cùng 1 xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở.

- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người

sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng

sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép,...

Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một

khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng

đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ

là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện

trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô

chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử

dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển

QSDĐ; việc chuyển quyền QSDĐ phải đăng ký biến động về đất đai (Điều 95

Luật Đất đai 2013).

- Cho tặng, thừa kế QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc

biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu

cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc

chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển

thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một

tỷ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản.

- Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển QSDĐ trong quan hệ tín dụng.

Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm

vay với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không được chuyển dịch,

vẫn do người thế chấp sử dụng và dùng nó đảm bảo có một giá trị nhất định; khi

người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền

đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn. Thế chấp đất đai là cơ

sở của thế chấp tài sản trong thị trường BĐS, trong thế chấp BĐS thì phần lớn

giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ. Trong trường hợp người vay tiền không có

QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là

dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu trách

nhiệm thay cho khoản vay của mình.

- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng đất

đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp. Phương

thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc điều

chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt đất

nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương

mại,... mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong

những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại hóa và công nghiệp hoá nông

nghiệp và nông thôn.

- Quyền được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất: Khi nhà nước thu hồi đất

đã giao cho người sử dụng đất để sử dụng vào các mục đích quốc phòng, an

ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế, thì người bị thu hồi

đất được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu

không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất

tại thời điểm có quyết định thu hồi (Quốc hội, Luật Đất đai 2013).

1.2. Cơ sở lý luận của việc tổ chức thực hiện các quyền sử dụng đất tại Việt Nam

1.2.1. Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất tại Việt Nam

Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà

được đánh dấu bằng Luật Cải cách ruộng đất năm 1953. Ngày 29/12/1987, Quốc

hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các quan hệ về quản lý,

sử dụng đất. Luật Đất đai đã thể chế hoá đường lối, chính sách của Đại hội lần

thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và 20) khẳng định đất đai thuộc sở

hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Luật Đất đai được ban hành

đúng vào thời kỳ đất nước bước vào giai đoạn đổi mới về kinh tế, đặc biệt thời

kỳ này có nhiều chính sách mở cửa.

Nội dung về QSDĐ của Luật Đất đai 1987 là: Nhà nước giao đất không thu

tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất, người được giao đất chỉ được hưởng

những kết quả đầu tư trên đất. Họ không có quyền chuyển QSDĐ dưới mọi hình

thức. Điều 5 của Luật đất đai 1987 quy định: “Nghiêm cấm mua, bán, lấn chiếm

đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử

dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có

rừng vào mục đích khác, làm huỷ hoại đất đai” (Quốc hội, Luật Đất đai 1987).

Theo Nguyễn Thị Mai (2002) khi nghiên cứu về quyền sử dụng đất của người

sử dụng đất quy định trong Luật đất đai năm 1987 cho thấy: Quá trình thi hành

Luật Đất đai năm 1987, thực tế đã nảy sinh những bất cập, đó là người sử dụng

đất thực sự không có quyền đối với mảnh đất mình được giao, kể cả quyền thừa

kế, chuyển nhượng, họ chỉ được chuyển QSDĐ trong các trường hợp: khi hộ

nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp;

khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá thể thoả thuận đổi đất cho

nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc

đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn tiếp tục sử dụng đất đó. Luật

chỉ cho phép được thừa kế nhà ở hoặc mua nhà ở đồng thời được QSDĐ ở có

ngôi nhà đó, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở

hữu đối với nhà ở.

Cũng theo Nguyễn Thị Mai (2002), Luật còn gò bó, chưa đáp ứng được nhu

cầu sử dụng đất của chủ sử dụng đất. Do vậy, thực tế vẫn xảy ra hiện tượng mua

bán đất đai trá hình theo cách xây dựng một túp lều trên đất để bán, nhưng thực

chất là bán đất. Luật điều chỉnh các quan hệ đất đai ở trạng thái tĩnh. Nhà nước

chỉ quản lý về mặt pháp luật hành chính đơn thuần, chưa thể hiện đầy đủ quản lý

Nhà nước về mặt kinh tế đối với đất đai. Ngoài những lý do bất cập về mặt pháp

luật nêu trên, trong thời gian này Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách mở

cửa nhằm thu hút vốn đầu tư không chỉ đối với đầu tư trong nước mà cả đầu tư

nước ngoài. Đặc biệt, Quốc hội thông qua Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam;

Nghị quyết số 05-NQ/HNTW ngày 10/06/1993 của Ban chấp hành Trung ương

khoá VII: “Tiếp tục đổi mới và phát triển kinh tế - xã hội nông thôn” đã khẳng

định cho người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển

nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ theo những điều kiện cụ thể do pháp

luật quy định. Hiến pháp 1992 còn quy ðịnh: “Tổ chức, hộ gia ðình, cá nhân sử

dụng đất có quyền chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật” (Quốc hội, Hiến

pháp 1992).

Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 và có hiệu

lực ngày 15/10/1993 về cơ bản kế thừa Luật Đất đai 1987 và bổ sung một số nội

dung mới như một số quyền của người sử dụng đất. Cụ thể Luật cho phép người

sử dụng đất được thực hiện 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa

kế, thế chấp QSDĐ. Như vậy, Luật đưa ra những quy định theo xu hướng ngày

càng mở rộng quyền của người sử dụng, cho họ định đoạt hạn chế QSDĐ của

mình. Nghĩa là chuyển QSDĐ phải tuân theo điều kiện, nội dung, hình thức do

Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai quy định.

Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh chóng của tình hình kinh tế, xã hội, qua

thực tế cuộc sống với tác động của cơ chế kinh tế thị trường làm cho quan hệ đất

đai càng trở nên phức tạp, nhiều vấn đề lịch sử còn chưa được xử lý thì các vấn

đề mới lại nảy sinh mà Luật Đất đai 1993 chưa có quy định. Vì vậy, năm 1998

Luật Đất đai được sửa đổi, bổ sung. Luật bổ sung thêm một số quyền của người

sử dụng đất như quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ, quyền cho thuê lại QSDĐ.

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất mà đã trả tiền thuê

đất cho cả thời gian thuê cũng được thực hiện các QSDĐ như chuyển nhượng,

thế chấp, góp vốn, cho thuê lại QSDĐ. Riêng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được

Nhà nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được chuyển

nhượng, thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với QSDĐ (Quốc hội,

Luật Đất đai 1993).

Để triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về cải cách hành chính và để

đồng bộ với một số Luật mà Quốc hội mới thông qua trong thời gian qua như

Luật khuyến khích đầu tư trong nước, Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, thì

Luật Đất đai cũng cần được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp. Trong chương trình

xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội, Uỷ ban thường vụ Quốc hội, năm 2000

Luật Đất đai lại được đưa vào chương trình sửa đổi, bổ sung. Ngày 29/06/2001

Quốc hội khoá X, kỳ họp thứ 9 đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều

của Luật Đất đai.

Tuy nhiên, trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa, tình hình

quản lý và sử dụng đất sau 3 năm thực hiện Luật Đất đai sửa đổi 2001 đã cho

thấy còn bộc lộ những thiếu sót, yếu kém. Vì vậy, việc tiếp tục sửa ðổi Luật Ðất

đai 1993 (Luật sửa ðổi bổ sung 1998, 2001) là cần thiết và tất yếu nhằm mục

đích tháo gỡ những vướng mắc trong công tác quản lý, sử dụng đất, bảo đảm

tính ổn định của pháp luật, thể chế hóa kịp thời đường lối, chủ trương, chính

sách của Đảng về đất đai trong thời kỳ mới. Luật Đất đai năm 2003 đã được

Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ 4

thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2004.

Về QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân: Luật Đất đai năm 2003 đã kế thừa quy

định của Luật Đất đai năm 1993 đồng thời bổ sung quyền tặng, cho QSDĐ của

hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê; không quy định các

điều kiện hạn chế khi thực hiện quyền chuyển nhượng và bổ sung quyền thừa kế

QSDĐ đất nông nghiệp trồng cây hàng năm nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong

thực hiện các quyền của người sử dụng đất, thúc đẩy thị trường BĐS phát triển

và tích tụ đất đai theo định hướng của Nhà nước. Cụ thể nội dung của QSDĐ

như sau: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,

tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” (Quốc hội, Luật Đất đai

2003).

Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam:

Luật Đất đai 2003 quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất có các quyền

tương ứng với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm hay trả tiền một lần cho cả

thời gian thuê. Bổ sung quyền được đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở tại Việt Nam.

Sau hơn 10 năm thi hành Luật Đất đai năm 2003, các quyền của người sử

dụng đất được mở rộng và được Nhà nước bảo đảm thực hiện đã làm cho người

sử dụng đất gắn bó hơn với đất đai, yên tâm đầu tư, phát triển sản xuất, kinh

doanh để tăng hiệu quả sử dụng đất. Thị trường BĐS trong đó có QSDĐ đã tạo

lập được cơ chế hoạt động, phát triển tương đối đồng bộ; từng bước hoàn thiện

chính sách tài chính đất đai theo hướng tiếp cận cơ chế thị trường, đã huy động

được nguồn vốn xã hội cho thị trường, thu hút đầu tư cho phát triển, đưa đất đai

trở thành nguồn nội lực, nguồn vốn để phát triển đất nước.

1.2.2.Cơ sở lý luận tổ chức thực hiện các quyền của người sử dụng đất

Khi ban hành quy phạm pháp luật Nhà nước mong muốn sử dụng chúng để

điều chỉnh các quan hệ xã hội phục vụ lợi ích và mục đích của Nhà nước và xã

hội. Điều đó chỉ có thể đạt được khi các quy phạm pháp luật do Nhà nước đặt ra

được các tổ chức và cá nhân trong xã hội thực hiện một cách chính xác, đầy đủ.

Do vậy, vấn đề không phải chỉ là ban hành thật nhiều các văn bản pháp luật,

điều quan trọng là phải thực hiện pháp luật, làm cho các yêu cầu quy định của

chúng trở thành hiện thực.

Pháp luật xã hội chủ nghĩa là hệ thống các quy phạm pháp luật dân chủ và

nhân đạo. Việc thực hiện chúng chính xác, đầy đủ càng thể hiện tính dân chủ và

nhân đạo thực sự của xã hội chúng ta. Chính vì thế việc thực hiện chính xác, đầy

đủ pháp luật xã hội chủ nghĩa là mối quan tâm không chỉ từ phía Nhà nước xã

hội chủ nghĩa mà từ cả mỗi người dân trong xã hội. Họ tự giác thực hiện pháp

luật và đòi hỏi pháp luật phải được các tổ chức, các cá nhân khác tôn trọng, thực

hiện chính xác và đầy đủ. Thực hiện pháp luật là hành vi (hành động hay không

hành động) của con người phù hợp với những quy định của pháp luật. Nói khác

đi, tất cả những hoạt động nào của con người, của các tổ chức mà thực hiện phù

hợp với quy định của pháp luật thì đều được coi là biểu hiện của việc thực hiện

thực tế các quy phạm pháp luật.

Theo tác giả: Tổ chức thực hiện quyền sử dụng đất là hành vi thực tế hợp

pháp của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và của người sử dụng đất nhằm hiện

thực hóa các quy định pháp luật về quyền của người sử dụng đất. Thực hiện

quyền của người sử dụng đất là một bộ phận của thực hiện pháp luật đất đai.

Theo lý luận về nhà nước và pháp luật có 4 hình thức thực hiện pháp luật:

- Tuân thủ pháp luật: là một hình thức thực hiện pháp luật, trong đó các chủ

thể pháp luật không tiến hành những hoạt động mà pháp luật cấm, ví dụ cấm lấn

chiếm đất đai, cấm hủy họai đất đai, cấm chuyển quyền sử dụng đất trái phép…

- Thi hành pháp luật: là một hình thức thực hiện pháp luật, trong đó các chủ

thể thực hiện nghĩa vụ pháp lý của mình bằng hành động chủ động, ví dụ khi

chuyển quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải đóng thuế cho nhà nước

- Sử dụng pháp luật: là một hình thức thực hiện pháp luật, trong đó các chủ

thể pháp luật thực hiện quyền chủ thể của mình. Theo qui định của Luật đất đai

năm 2013, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền chuyển nhượng, chuyển

đổi, thế chấp…quyền sử dụng đất của mình. Họ có quyền không thực hiện

quyền của mình.

- Áp dụng pháp luật: là một hình thức thực hiện pháp luật, trong đó Nhà nước

thông qua các cơ quan hoặc cá nhân có thẩm quyền tổ chức cho các chủ thể

pháp luật thực hiện những quy định của pháp luật, hoặc tự mình căn cứ vào các

quy định pháp luật ra các quyết định làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt các quan

hệ pháp luật cụ thể. Đây là hình thức tổ chức thực hiện quyền của các chủ thể

theo qui định của pháp luật.

1.2.3. Chủ thể, khách thể, hình thức tổ chức thực hiện quyền sử dụng đất

1.2.3.1. Chủ thể tổ chức thực hiện quyền sử dụng đất

Khi tham gia quan hệ pháp luật về tổ chức thực hiện quyền sử dụng đất bao

gồm: Cơ quan nhà nước; Người sử dụng đất. Theo qui định của pháp luật đất

đai, người tổ chức thực hiện các quyền sử dụng đất là cơ quan nhà nước có thẩm

quyền và người có thẩm quyền, theo đó Chủ tịch UBND xã có quyền cho thuê

đất công ích của xã; kiểm tra việc thực hiện quyền sử dụng đất; Chủ tịch UBND

huyện có quyền giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

cho hộ gia đình, cá nhân; Chủ tịch UBND Tỉnh giao đất, cho thuê đất, chuyển

quyền sử dụng đất cho tổ chức.

Người sử dụng đất là hộ gia đình và cá nhân cũng có quyền tổ chức thực hiện

quyền sử dụng đất của mình thông qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng,

cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để liên

doanh liên kết với các người sử dụng đất khác nhằm mục đích phát triển kinh tế.

1.2.3.2.Khách thể của việc tổ chức thực hiện quyền sử dụng đất

Đối với Nhà nước, khách thể là mục tiêu mà nhà nước hướng tới khi tổ chức

thực hiện quyền sử dụng đất là đảm bảo quyền công dân, quyền tài sản của công

dân đã được qui định trong Hiến pháp năm 2013 và Luật đất đai năm 2013.

Khách thể trong tổ chức thực hiện quyền sử dụng đất là một trật tự pháp luật

trong quá trình quản lý nhà nước về đất đai nhằm quản lý đất đai tiết kiệm, hiệu

quả vì mục tiêu chung của đất nước.

Nhà nước có quyền ban hành các qui phạm pháp luật đất đai và tổ chức thực

hiện các văn bản qui phạm pháp luật đó.

Về việc ban hành các văn bản pháp luật liên quan qui định về quyền sử dụng

đất như:Luật Đất đai năm 2013; Luật Xây dựng năm 2014; Luật Công chứng

năm 2014; các văn bản pháp luật hướng dẫn thi hành của Chính phủ, Bộ Tài

Nguyên và Môi trường.

Để tổ chức thực hiện các quyền sử dụng đất, Nhà nước sử dụng nhiều biện

pháp như tuyên truyền, giáo dục, mở các lớp tập huấn về luật đất đai, in ấn các

biểu mẫu để người sử dụng đất thực hiện các quyền sử dụng đất của mình. Nhà

nước cho phép thành lập các Văn phòng công chứng nhằm công chứng các giao

dịch quyền sử dụng đất hợp pháp. Nhà nước bảo hộ các quyền sử dụng đất hợp

pháp của người sử dụng đất ( kể cả hộ gia đình, cá nhân) thông qua các cơ quan

nhà nước có thẩm quyền, như UBND các cấp cùng với sự giúp việc của các cơ

quan chuyên trách Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên và Môi

trường. Khi có tranh chấp về quyền sử dụng đất, người sử dụng đất có quyền

làm đơn lên Tòa án nhân dân để bảo vệ quyền lợi của mình.

Đối với người sử dụng đất và chủ đầu tư, khách thể mà họ hướng tới là từng

thửa đất cụ thể, giá trị của mỗi mảnh đất mà họ sử dụng và quyền lợi hợp pháp

của họ trên mảnh đất đó

1.2.3. Quá trình thực hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam

Theo quy định của Luật đất đai, nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia

đình, cá nhân sử dụng. Trong giai đoạn từ năm 1990 đến năm 2000, Nhà nước

đã trao QSDĐ bằng hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có

thu tiền SDĐ, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất, cho khoảng 12 triệu hộ gia

đình, cá nhân, khoảng 20.000 hợp tác xã, 5.000 doanh nghiệp nhà nước; 70.000

công ty và doanh nghiệp tư nhân; 4.000 tổ chức, cá nhân nước ngoài. Nhu cầu

sử dụng đất cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội được đáp ứng, Nhà nước

đã phân bổ quỹ đất cho các mục đích sử dụng và giảm diện tích đất chưa sử

dụng. Tổng diện tích đất đã được Nhà nước giao và cho thuê đến tháng 12/2003

là 25.160.119 ha, chiếm 76,40% tổng diện tích tự nhiên cả nước (Nguyễn Đình

Bồng và cs, 2005), (Đào Trung Chính, 2005).

Đến ngày 31 tháng 12 năm 2013, cả nước đã cấp được 41,6 triệu GCN lần

đầu với tổng diện tích 22,9 triệu ha, đạt 94,8 % diện tích đất đang sử dụng cần

cấp và đạt 96,7% tổng số trường hợp sử dụng đất đủ điều kiện cấp Giấy chứng

nhận; trong đó 5 loại đất chính của cả nước đã cấp được 40,7 triệu Giấy chứng

nhận với tổng diện tích 22,3 triệu ha, đạt 94,6% diện tích cần cấp. (Văn phòng

chính chủ, 2014).

Các quy định về giao đất, cho thuê đất ngày càng hoàn thiện đã thúc đẩy sự

phát triển của thị trường QSDĐ, góp phần sử dụng đất hiệu quả, thúc đẩy các

ngành, các lĩnh vực nông nghiệp, công nghiệp, giao thông vận tải, xây dựng,

dịch vụ phát triển. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực, việc giao đất, cho

thuê đất còn có những hạn chế: thiếu quy hoạch tổng thể, cung và cầu mặt bằng

đất cho mục đích phi nông nghiệp mất cân đối nghiêm trọng; nhiều dự án được

giao đất nhưng không sử dụng, sử dụng đất thiếu hiệu quả, không có khả năng

đầu tư trên đất, đầu tư không đúng tiến độ, sử dụng đất sai mục đích; tình trạng

quy hoạch “treo” khá phổ biến; tiến độ cấp giấy chứng nhận QSDĐ còn chậm,

ảnh hưởng lớn đến các hoạt động giao dịch BĐS cũng như việc thực hiện các

QSDĐ; việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng để giao đất cho các nhà đầu tư còn

nhiều khó khăn ách tắc; việc giao đất, cho thuê đất còn nặng về cơ chế “xin -

cho”, việc thực hiện đấu giá QSDĐ hiện mới chỉ trong giai đoạn đầu làm thử, có

sự chênh lệch lớn giữa giá đất do Nhà nước quyết định và giá chuyển nhượng

trên thực tế, từ đó tạo điều kiện cho đầu cơ đất đai, kinh doanh BĐS trái phép;

giá đất trên thực tế có xu hướng tăng không phù hợp quy luật kinh tế, làm mất

ổn định kinh tế - xã hội (Đào Trung Chính, 2005).

Khi nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển

thị trường BĐS ở Việt Nam thì Nguyễn Đình Bồng và cs, 2005 cho rằng thị

trường QSDĐ là thị trường giao dịch về các QSDĐ: chuyển đổi, chuyển

nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn. Các quy

định của pháp luật đất đai từng bước mở rộng quyền cho người sử dụng đất, có

tác dụng thúc đẩy mạnh mẽ thị trường QSDĐ. Cụ thể:

Về tình hình chuyển đổi QSDĐ: Sau hơn 20 năm thực hiện quyền chuyển đổi

QSDĐ cho thấy việc chuyển đổi QSDĐ đối với đất ở, đất lâm nghiệp và đất

chuyên dùng ít xảy ra mà chủ yếu là việc chuyển đổi đất nông nghiệp trồng lúa

nhằm hạn chế tình trạng “manh mún” ruộng đất. Thực hiện Nghị định số 64/CP

về giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, hầu

hết các địa phương đều thực hiện giao đất theo phương thức có ruộng tốt, ruộng

xấu, ruộng xa, ruộng gần. Do đó, dẫn đến tình trạng “manh mún”, nhất là ở các

tỉnh phía Bắc. Việc chuyển đổi ruộng đất giữa các hộ nông dân với nhau để

chuyển những thửa nhỏ thành thửa lớn hơn là một nhu cầu thực tiễn. Trên cơ sở

quy định của pháp luật, nhiều địa phương đã tổ chức cho hộ gia đình, cá nhân

thực hiện chuyển đổi QSDĐ thông qua chương trình “dồn điền, đổi thửa” giữa

các hộ nông dân, đã giảm đáng kể số thửa đất của mỗi hộ. Sau khi chuyển đổi,

năng suất tăng, tiết kiệm lao động và đầu tư của nông dân.

Về chuyển nhượng QSDĐ: Chuyển nhượng QSDĐ đã thực sự đáp ứng được

nhu cầu của đại đa số người dân khi có nhu cầu về đất nông nghiệp, đất ở và đất

sản xuất kinh doanh. Người sử dụng đất chủ động đầu tư, năng động hơn trong

sử dụng đất đồng thời cũng tăng được nguồn thu cho ngân sách Nhà nước.

Về thuê đất, cho thuê lại đất: Quy định của pháp luật về quyền cho thuê đất,

cho thuê lại đất đã có tác dụng tích cực trong việc đầu tư trên đất. Tuy nhiên,

việc thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại đất còn có tồn tại: Nhiều tổ chức lợi

dụng sự quản lý lỏng lẻo từ phía các cơ quan nhà nước đã áp dụng trái pháp luật

quyền cho thuê, cho thuê lại, cụ thể như nhiều cơ quan hành chính sự nghiệp,

đơn vị lực lượng vũ trang cho thuê đất làm văn phòng, nhà xưởng, cơ sở kinh

doanh dịch vụ trên đất được Nhà nước giao theo chế độ không thu tiền sử dụng

đất; nhiều hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, mặt bằng, nhà ở cho thuê để làm

cửa hàng, cơ sở dịch vụ môi giới, văn phòng hoặc cho sinh viên, người lao động,

người nước ngoài thuê để ở mà không đăng ký với cơ quan nhà nước.

Về thừa kế QSDĐ: Thừa kế QSDĐ diễn ra thường xuyên, tuy nhiên, phần lớn

là không khai báo, đăng ký tại cơ quan Nhà nước. Qua một số kết quả điều tra

cho thấy hầu hết người dân đều cho rằng việc thừa kế QSDĐ là công việc nội bộ

gia đình theo truyền thống “cha truyền con nối”, khi phải chia thừa kế thì anh,

em tự thoả thuận với nhau và có sự chứng kiến của họ hàng, không cần phải

khai báo với cơ quan nhà nước, do đó đã xảy ra nhiều tranh chấp giữa những

người được thừa kế QSDĐ. Mấy năm gần đây, việc khai nhận di sản thừa kế đã

được các chủ sử đụng đất đã được chú trọng hơn và người dân đã thực hiện khai

nhận di sản thừa kế để đảm bảo quyền lợi.

Về thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ: Việc thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh

bằng QSDĐ thực sự đã phát huy được nguồn vốn đầu tư đất đai, góp phần đáng

kể vào quá trình phát triển sản xuất, kinh doanh. Người sử dụng đất sử dụng quyền

này ngày càng nhiều hơn. Trình tự, thủ tục để thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh

đã được cải cách tạo điều kiện thuận lợi cho cả người đi vay và người cho vay.

Việc thế chấp, bảo lãnh QSDĐ để vay vốn tăng dần qua các năm. Tuy nhiên, việc

thực hiện các quyền này cũng đã bộc lộ một số bất cập: Pháp luật quy định tính

giá đất còn chưa phù hợp nên số tiền được vay không tương xứng với giá trị

thực của QSDĐ; thủ tục thế chấp vay vốn tại các ngân hàng còn phức tạp; chưa

có hệ thống dữ liệu thông tin đất đai.

Về góp vốn bằng QSDĐ: Sự phát triển nhanh cả về số lượng và quy mô của

các cơ sở sản xuất kinh doanh từ các thành phần kinh tế và sự gia tăng của đầu

tư nước ngoài vào nước ta dẫn đến sự liên doanh, liên kết trong đầu tư, sản xuất,

kinh doanh mà chủ yếu là thông qua việc góp vốn bằng QSDĐ, đặc biệt là trong

liên doanh với nước ngoài (tổng giá trị góp vốn bằng QSDĐ đã lên tới 3 tỷ

USD). Tuy nhiên, hiện nay nhiều vấn đề nảy sinh trong quá trình liên doanh,

liên kết nhưng chưa có cơ sở pháp lý để giải quyết như QSDĐ khi cổ phần hóa

doanh nghiệp, khi doanh nghiệp liên doanh chuyển sang doanh nghiệp 100%

vốn đầu tư nước ngoài, khi doanh nghiệp phá sản hoặc giải thể.

Thực tiễn ở Việt Nam cũng như nhiều nước trên thế giới cho thấy các quyền

của người sử dụng đất đang ngày càng được hoàn thiện. Luật đất đai năm 2013

ra đời cũng không ngoài mục đích đó. Các văn bản có liên quan đến việc thực

hiện các quyền của người sử dụng đất được ban hành nhằm cải thiện và hoàn

thiện các quyền của người sử dụng đất nhưng cần phải có thời gian để kiểm

chứng và phải có các nghiên cứu, đánh giá cụ thể ở nhiều địa bàn khác nhau mới

có thể khẳng định được tính đúng đắn, cũng như những điểm hạn chế trong việc

thực hiện các quyền của người sử dụng đất.

1.3. Qui định pháp luật về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất tại một số nước

trên thế giới

1.3.1. Một số nước phát triển

Có thể nói, đa số các nước phát triển đều thừa nhận hình thức sở hữu tư

nhân về đất đai. Vì vậy, tại các nước đó đất đai được mua bán, trao đổi tự do

trong nền kinh tế, mặc dù có những khác biệt so với hàng hóa tiêu dùng và sản

xuất khác.

1.3.1.1. Thụy Điển

Thụy Điển là vương quốc ở Bắc Âu, có diện tích tự nhiên là 449 964 km²,

là nước lớn thứ ba trong Liên minh châu Âu, với dân số 9,4 triệu người. Thuỵ

Điển có mật độ dân số thấp với 21 người/ km² nhưng lại tập trung cao ở nửa

phía Nam của đất nước, trong đó có khoảng 85% dân số sống ở thành thị.

Hệ thống quản lý đất đai Thuỵ Điển chia thành 3 cấp: Trung ương, khu

vực và địa phương. Cơ quan quản lý đất đai Trung ương là Cục Điều tra Đất đai

Quốc gia trực thuộc Bộ Môi trường và Phát triển bền vững. Cục Điều tra Đất đai

Quốc gia có các đơn vị chủ yếu: Dịch vụ Địa chính, Dịch vụ Thông tin; Dịch vụ

Đo đạc bản đồ. Các chi nhánh tại địa phương gồm 21 Cơ quan địa chính nông

thôn; 39 Cơ quan địa chính đô thị; 91 Cơ quan đăng ký đất đai địa phương.

Nhiệm vụ của Cục Điều tra Đất đai Quốc gia là: Dịch vụ Địa chính, dịch vụ

thông tin địa lý và thông tin đất đai; dịch vụ thương mại Metria.

Quyền sở hữu đất đai của Thụy Điển được quy định tại Bộ luật đất đai từ

năm 1970. Theo đó, tất cả đất đai tại Thụy Điển đều được chia thành những đơn

vị bất động sản và được xác định trong sổ đăng ký bất động sản. Quyền sở hữu

đất bao gồm quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với thửa đất với không

gian ba chiều (3D) trên mặt đất và trên không. Các hình thức sở hữu gồm có: sở hữu

nhà nước, sở hữu chính quyền tự trị và sở hữu tư nhân (Nguyễn Đình Bồng, 2014).

Quyền sử dụng đất tại Thụy Điển gồm có các hình thức sau: (1) Quyền

cho thuê; (2) thuê không gian của toà nhà; (3) quyền địa dịch và quyền đi qua,

quyền hữu hạn sử dụng lô đất khác cho những mục đích kết nối và dẫn tới lô đất

có quyền sở hữu; (4) quyền thế chấp, quyền sử dụng lô đất sở hữu thế chấp tín

dụng và bị thu hồi nếu không có khả năng.

1.3.1.2. Ôxtrâylia

Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lý, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất

sớm. Thời gian trước 01/01/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc

sở hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân).

Đất Nhà nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư nhân là đất

do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng ký bằng khoán thời

gian sau 01/01/1875).

Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà nước

và tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa

nhà và đất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và độ sâu

được quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ thể của pháp

luật). Toàn bộ khoáng sản có trong lòng đất như: bạc, vàng, đồng, chì, kẽm, sắt,

ngọc, than đá, dầu mỏ, phốt phát,... đều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về đất

đai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp đồng thuê

đất với chủ đất và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất.

Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu

tuyệt đối, không bắt buộc phải sử dụng đất. Chủ sở hữu có quyền chuyển

nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói

buộc hoặc ngăn cản nào.Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc

thiết lập các công trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10, Sắc lệnh

về đất đai 1902) nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng đất

phải tuân theo quy hoạch và phân vùng và đất phải được đăng ký chủ sở hữu,

khi chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền

(Cục quản lý đất đai Ôxtrâylia - DOLA). (Trần Thị Minh Hà, 2000), (Nguyễn

Đình Bồng, 2014).

1.3.1.3. Cộng hoà Liên bang Đức

Đối với Cộng hoà Liên bang Đức, mục tiêu chuyển đổi sang thị trường

đối với lĩnh vực bất động sản được xác định rất rõ ràng, Chính phủ thực hiện sự

cam kết với chương trình hành động cụ thể, cũng như việc hình thành khuôn khổ

pháp lý bảo đảm cho quá trình chuyển đổi. Ở Đức, quyền có nhà ở của công dân

được quy định trong Liên bang. Theo đó, đất và nhà không tách rời, nhà đất

được mua - bán theo nguyên tắc của thị trường. (Trần Tú Cường, 2012).

Tại Đức quy định quyền sở hữu đất và quyền thừa kế xây dựng được Nhà

nước bảo đảm, tuy nhiên, chủ sở hữu có nghĩa vụ sử dụng không đi ngược với

lợi ích của toàn xã hội. Khái niệm về sở hữu đất và nhà tại Đức là thống nhất với

ngoại lệ là: thứ nhất, quyền thừa kế xây dựng - với quyền này người được hưởng

quyền thừa kế xây dựng có thể xây dựng và sử dụng công trình trên mảnh đất

của chủ khác - bên giao quyền thừa kế xây dựng - theo hợp đồng được phép ký

cho một thời hạn tối đa là 99 năm. Người mua quyền có nghĩa vụ phải trả hàng

năm cho chủ đất khoản tiền bằng 6 - 7% giá trị của mảnh đất. Quyền thừa kế xây

dựng được thế chấp và hết hạn hợp đồng thì chủ đất mua lại nhà; hai là, sở hữu

từng phần - áp dụng trong trường hợp một người mua căn hộ trong một toà nhà

thì được quyền sở hữu căn hộ và một phần đất trong khuôn viên toà nhà. Phần

đất này được quy định theo tỷ lệ phần trăm của toàn bộ diện tích đất, mặc dù

không chỉ rõ ở vị trí cụ thể nào. Tỷ lệ này phụ thuộc vào diện tích và vị trí không

gian của căn hộ trong toà nhà (Lê Xuân Bá và cs, 2003).

1.3.1.4. Mỹ

Nếu phân tích từ bối cảnh lịch sử chung, lập pháp và chính sách đất đai

nước Mỹ, có thể chia ra 2 thời kỳ: thời kỳ thứ nhất từ lúc lập nước đến thập niên

30 của thế kỷ 20 là thời kỳ chính phủ Mỹ tập trung sức bán ra, phân phối, khai

thác và sử dụng tài nguyên đất phong phú của mình; thời kỳ thứ hai là từ thập

niên 30 của thế kỷ 20 đến nay là thời kỳ chính phủ Mỹ tập trung sức chuyển việc

phân phối đất công đơn thuần sang thời kỳ bảo vệ tài nguyên đất (Tôn Gia

Huyên, Nguyễn Đình Bồng, 2007).

Ở Mỹ, sở hữu nhà phải đóng thuế bất động sản cho địa phương, đó là

khoản tiền địa phương trông vào để trang trải chi phí giáo dục, cảnh sát, cứu

hỏa. Tuy nhiên, tỷ lệ đóng thuế đối với từng địa phương không giống nhau. Do

loại thuế này là nguồn thu chính của ngân sách địa phương nên được tính toán

rất kỹ. Hàng năm, các địa phương đều đánh giá lại nhà đất để áp thuế đúng giá

thị trường.

Theo nguyên tắc, ngân sách địa phương không thể để thâm hụt như ngân

sách liên bang nên chính quyền địa phương tìm nhiều cách để tăng thuế. Việc

Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) tăng lãi suất thường làm cho giá nhà ở tại Mỹ

tăng mạnh. Cơ quan quản lý nhà ở và nông thôn Mỹ là Bộ phát triển Nông thôn

và Nhà ở (HUD) được thành lập ngày 09-9-1965. HUD chịu trách nhiệm về các

chương trình liên quan đến nhu cầu nhà ở, cải thiện và phát triển các cộng đồng

sống trong nước Mỹ. HUD có vai trò bảo vệ những người mua nhà và thực hiện

nhiều chương trình khuyến khích phát triển ngành xây dựng nhà ở (Hoàng Việt -

Hoàng Văn Cường, 2008).

1.3.2.Một số nước và vùng lãnh thổ trong khu vực

1.3.2.1. Thái Lan

Ở Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà nước

và sở hữu tư nhân. Các chủ sở hữu, sử dụng đất được cấp GCN về đất đai. Tại

Thái Lan có nhiều loại GCN về đất đai khác nhau. Mỗi loại giấy chứng nhận có

qui định riêng nhằm hạn chế một số quyền về đất đai đối với chủ sở hữu, sử

dụng đất.cụ thể:

- Giấy chứng nhận sở hữu đất (Chanod-NS4) là giấy chứng nhận quyền sở

hữu về đất được cấp sau khi đo đạc xác định các góc thửa trên bản đồ tỷ lệ

1:1000 hoặc 1:2000 hoặc chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4000. Các quyền của

chủ sở hữu loại giấy này là: chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng), thế

chấp, chia nhỏ thửa đất, thừa kế. Nếu 10 năm đất không sử dụng, toà án có

quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu giấy chứng nhận NS4 được

cấp từ loại giấy chứng nhận NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển

nhượng, nếu được cấp mà không có giấy tờ pháp lý thì trong vòng 10 năm

không được chuyển nhượng.

- Giấy chứng nhận sử dụng đất là giấy chứng nhận QSDĐ (không phải sở

hữu). Có hai loại giấy chứng nhận được cấp tuỳ thuộc vào việc sử dụng phương

pháp nào để đo ranh giới thửa đất.

+ Giấy chứng nhận loại NS3K: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa

đất đó được xác định trên bản đồ được thành lập từ bản đồ ảnh chưa nắn. Loại

giấy này có quyền chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Nếu 5 năm

đất không được sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận.

Nếu giấy chứng nhận NS3K được cấp từ loại giấy NS2 thì trong vòng 10 năm

hạn chế việc chuyển nhượng.

+ Giấy chứng nhận loại NS3: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa

đất đó được đo độc lập bằng phương pháp tam giác (đo mặt đất), sau 30 ngày

thông báo loại giấy này mới được chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển

nhượng). Đất phải được sử dụng trong vòng 5 năm.

- Giấy chứng nhận chiếm hữu xác nhận việc chiếm hữu tạm thời về đất.

Loại giấy này được cấp cho loại đất được chiếm hữu trước năm 1954 sau khi có

đơn xin cấp giấy hoặc đất được chiếm hữu sau năm 1954 nhưng không thuộc

vùng đất mà Uỷ ban Cấp đất Quốc gia thông báo là Khu vực Địa chính. Loại

giấy này có quyền thừa kế, không có quyền chuyển nhượng trừ phi có dấu

“Được sử dụng”. Giấy này có thể chuyển thành giấy chứng nhận quyền sử dụng

NS3K sau khi cấp ít nhất 3 quý, hoặc chuyển thành giấy sở hữu NS4 nếu đủ mọi

điều kiện. Đất không được để không sử dụng quá 10 năm.

- Giấy chứng nhận đã khai báo SK1 cấp cho người đã khai báo chiếm hữu

và sử dụng đất trước năm 1954. Sau khi được chấp nhận và đăng ký, GCN này

có thể chuyển nhượng. GCN SK1 có thể chuyển thành giấy chứng nhận sở hữu

NS4.

- Giấy chứng nhận STK1 và STK2. Năm 1995 Chính phủ cho phép các

Tỉnh trưởng cấp giấy chứng nhận STK1 cho dân sống trong khu vực bảo vệ rừng

được QSDĐ trong vòng 5 năm và được tiếp tục sử dụng nếu được Cục Lâm

nghiệp Hoàng gia cấp giấy chứng nhận STK2.

- Giấy chứng nhận NK1 và NK3 là giấy chứng nhận đất định cư do Cục

Phúc lợi Xã hội và Khuyến khích Hợp tác quản lý. Loại đất này không được

chuyển nhượng, chỉ có thể được thừa kế.

- Giấy chứng nhận PBT6: Là tờ biên lai công nhận việc sử dụng đất thông

qua việc trả tiền thuế sử dụng đất cho Văn phòng Đất đai cấp huyện. Giấy này

không chuyển nhượng được.

- Giấy chứng nhận SPK-01: Do Văn phòng Cải cách Đất đai Nông nghiệp

cấp dựa theo Luật Cải cách đất Nông nghiệp năm 1975 cho vùng đất Lâm

nghiệp bị thoái hoá. Các thửa đất này không được phép chia nhỏ, không được

chuyển nhượng chỉ được thừa kế. Từ năm 1993 - 1995 Chính phủ cho phép

người dân có giấy chứng nhận SPK-01 thuộc vùng đất dự trữ cho lâm nghiệp

được đổi thành giấy NS4.

- Đất chưa có giấy chứng nhận: là các loại đất thuộc sở hữu tư nhân nhưng

chưa cấp được giấy chứng nhận NS4 hoặc NS3 hoặc NS3K. (Hoàng Huy Biều,

2000).

1.3.2.2. Singapore

Theo Hoàng Việt và Hoàng Văn Cường (2008) Singapore là quốc gia

phát triển có thu nhập quốc dân bình quân đầu người cao, vấn đề giải quyết nhà

ở cho dân cư thuộc các thành phần khác nhau không phải là một vấn đề đơn

giản. Chính phủ Singapore vẫn phải có những hỗ trợ tài chính đáng kể cho

những người thuộc diện thu nhập không cao thông qua các cơ quan chuyên trách

của mình. Hơn 80% dân số, tương đương với 3,5 triệu người dân được sống

trong những căn hộ do Ủy ban Phát triển nhà ở Singapore đầu tư. Hiện nay, Ủy

ban này quản lý hơn 880.000 căn hộ, trong đó hơn 90% thuộc sở hữu cá nhân.

Chương trình nhà ở của Singapore có được thành công trên là nhờ kết

hợp nhiều yếu tố. Quy hoạch các khu chung cư được thiết kế hợp lý ngay từ đầu

nhằm mang lại trí tưởng tượng sáng tạo và tăng sức hấp dẫn cho người mua.

Diện tích mỗi căn hộ cũng khác nhiều so với cách đây 40 năm, trước kia người

dân chỉ cần những căn hộ có diện tích 35m2, nay tối thiểu phải 60 m2 với 2-3

phòng ngủ.

Ủy ban phát triển nhà được thành lập từ những năm 80 của thế kỷ XX

với dự định chỉ xây nhà cho thuê, nhưng 4 năm sau, Chính phủ quyết định phải

bán những căn hộ đó. Thủ tướng Lý Quang Diệu cho rằng, phải để người dân sở

hữu một tài sản nào đó để họ gắn bó, chăm lo nó và cho cả đất nước. Để dân

chúng có thể mua được nhà, Chính phủ cung cấp các khoản vay sao cho mỗi

tháng họ có thể trích dưới 20% thu nhập trả tiền mua nhà, đồng thời thiết lập

Quỹ nhà ở Trung ương bắt buộc cả xã hội tham gia, giá bán nhà được trợ cấp sẽ

thấp hơn giá thị trường.

Các nhà kiến trúc, xây dựng cũng rất quan tâm tới tính cộng đồng vì

Singapore mang đặc tính đa văn hóa với nhiều dân tộc cùng chung sống. Đồng

thời, mỗi khu nông thôn lại có bản sắc riêng. Đặc biệt, những cá nhân có nhu

cầu mua căn hộ gần nơi ở của bố mẹ sẽ được ưu tiên và được trợ cấp nhiều hơn.

Sang những năm 90 của thế kỷ 20, Chính phủ có chương trình đổi mới

khu căn hộ cũ để nó tiếp tục hấp dẫn và người dân không di chuyển sang các

khu mới. Ngoài ra, Chính phủ tái phát triển khu cũ bằng cách tăng cường xây

dựng các khu mới xen kẽ. Những hộ sống ở căn hộ đó 40 năm có thể di rời sang

khu căn hộ mới gần đấy hấp dẫn hơn, những gia đình trẻ chưa có điều kiện có

thể ở khu căn hộ cũ.

Nhằm thu hút đầu tư trong nước vào chương trình nhà ở, tháng 7- 2003,

Singapore thực hiện chính sách công ty hóa các cơ quan trực thuộc Ủy ban Phát

triển nhà như xây dựng, thiết kế… và một trong các công ty tư nhân nổi tiếng là

Subana. Năm 2006, Chính phủ mở rộng các dự án và áp dụng nguyên tắc thị

trường một cách mạnh mẽ hơn (Hoàng Việt - Hoàng Văn Cường, 2008).

1.3.2.3. Trung Quốc

Hiến pháp 1982 của Cộng hoà nhân dân Trung Hoa, quy định đất đai ở

Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập thể (đối

với đất thuộc khu vực nông thôn). Vì đất đai ở nông thôn cũng là đối tượng quản

lý của chính quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu đối với toàn

bộ đất đai ở Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung Quốc. Mặc

dù không thừa nhận tư hữu đất đai nhưng theo Điều 2 của Hiến pháp được sửa

đổi năm 1988, QSDĐ được phép chuyển nhượng tại Trung Quốc. Trong điều

kiện này, QSDĐ đã được tách rời khỏi quyền sở hữu đất đai. (Lưu Quốc Thái,

2006).

Hiện nay quyền sử dụng đất tại Trung Quốc có thể chia làm hai loại:

QSDĐ được “cấp” và QSDĐ được “giao”. QSDĐ được “cấp” là loại QSDĐ

truyền thống được áp dụng cho các doanh nghiệp nhà nước. Nhà nước cấp đất

cho các doanh nghiệp, nhà nước không thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi

bất cứ lúc nào. Đối với trường hợp này, QSDĐ không thể chuyển nhượng, cho

thuê hay thế chấp.

Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở

Trung Quốc đã làm xuất hiện hình thức QSDĐ “giao”. Các doanh nghiệp, người

sử dụng đất được phép mua QSDĐ giao đối với một thửa đất nhất định nào đó

từ Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể. Việc mua bán này có thể

được thực hiện thông qua thoả thuận, đấu thầu hoặc đấu giá. Khi đã có được

QSDĐ người sử dụng đất có thể thực hiện giao dịch đất đai qua các hình thức sau:

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Về điều kiện: Về mặt lý thuyết, chuyển nhượng QSDĐ là hoạt động dân

sự, cho nên chính quyền chỉ đóng vai trò giám sát mà không can thiệp bằng biện

pháp hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết. Nhìn chung, có ba

điều kiện cơ bản để được chuyển nhượng, đó là: đã hoàn thành nghĩa vụ tài

chính để có QSDĐ; có GCNQSDĐ và đã bỏ vốn thực hiện hoạt động đầu tư ở

một mức độ nhất định, thông thường là ít nhất 25% tổng số vốn đầu tư cho việc

sử dụng theo dự án.

Như vậy, các điều kiện chuyển nhượng QSDĐ nêu trên có điểm giống

với điều kiện chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam ở hai điều kiện

đầu. Về điều kiện thứ ba, quy định của pháp luật Trung Quốc rõ ràng và cụ thể

hơn quy định của pháp luật Việt Nam. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc

thực hiện quyền của người sử dụng đất và việc quản lý nhà nước về đất đai.

Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ chuyển nhượng QSDĐ

không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước. Thông thường trong 15 ngày kể

từ ngày ký hợp đồng, người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải đăng ký QSDĐ

tại Phòng quản lý Nhà nước về đất đai, kèm với việc nộp phí chuyển nhượng

tương ứng.

Về giá cả: Thông thường, Nhà nước không can thiệp vào giá cả chuyển

nhượng. Không có quy định nào của pháp luật nhằm xác định giá chuyển

nhượng này, mà nó do bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thoả

thuận. Tuy nhiên, trong trường hợp giá cả chuyển nhượng “thấp một cách đáng

nghi ngờ”, chính quyền địa phương có thể có quyền ưu tiên mua QSDĐ trong

trường hợp này. Quy định này nhằm tránh những tiêu cực, gian dối trong chuyển

nhượng QSDĐ.

- Cho thuê quyền sử dụng đất

Người sử dụng đất có thể cho thuê QSDĐ để nhận tiền cho thuê. Giao dịch

này phải được thực hiện thông qua hợp đồng. Hai bên trong giao dịch phải đến cơ

quan quản lý nhà nước về đất đai để đăng ký việc cho thuê trong thời hạn 20

ngày sau khi hợp đồng có hiệu lực. Nội dung chính của hợp đồng là bên thuê

phải SDĐ đúng theo thời hạn, điều kiện mà bên cho thuê đã cam kết trước đây

để có được QSDĐ.

- Thế chấp quyền sử dụng đất

Người sử dụng đất có thể thế chấp QSDĐ thông qua giấy chứng nhận

QSDĐ tại các tổ chức tín dụng ở địa phương để vay vốn. Giao dịch thế chấp

phải được thực hiện thông qua hợp đồng giữa người sử dụng đất và chủ thể cho

vay. Nếu đến hạn thanh toán mà người thế chấp không trả được nợ, bên cho vay

có thể phải đăng ký quyền sử dụng với tư cách là người sử dụng đất mới.

Đối với người sử dụng đất nước ngoài, việc thế chấp QSDĐ để vay vốn

từ các tổ chức tín dụng địa phương vẫn còn khó khăn, bởi họ thường được coi là

nguồn cấp vốn cho thị trường trong nước, chứ không phải là người đi vay tiền

của Trung Quốc.

Theo Nguyễn Đình Bồng (2011) Đất đai thuộc quyền sở hữu tập thể của

nông dân thì do chính quyền cấp huyện trở lên đăng ký, xác nhận quyền sở hữu.

Đất đai thuộc quyền sở hữu của Nhà nước thì do chính quyền cấp huyện trở lên

đăng ký, trong đó cơ quan trung ương sử dụng đất do Quốc Vụ viện cấp giấy.

1.3.3. Một số kinh nghiệm tham khảo của một số nước

Thứ nhất, cần phát triển mạnh hệ thống lý luận về thị trường BĐS, đặc

biệt là những vấn đề rất cơ bản như thị trường BĐS tại Việt Nam là gì và phát

triển thị trường BĐS tại Việt Nam như thế nào để phù hợp với thể chế kinh tế thị

trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Những vướng mắc trong việc phát triển thị

trường đất đai tại Việt Nam thời gian qua có một phần nguyên nhân ở việc chưa

giải quyết được những vấn đề nêu trên. Trên cơ sở sự phát triển của hệ thống lý

luận, cần hình thành những công cụ và xây dựng phương thức quản lý có hiệu

quả thị trường đất tại Việt Nam. Ở khía cạnh này, vai trò tiên phong của các nhà

nghiên cứu lý luận, các nhà hoạch định chính sách, các nhà tư vấn và các cơ

quan quản lý nhà nước cần được đề cao.

Thứ hai, coi trọng việc tạo dựng khuôn khổ pháp luật là yếu tố ban đầu

để hình thành và phát triển thị trường đất đai. Do những điều kiện lịch sử, quá

trình hình thành và phát triển thị trường đất đai ở nước ta có những đặc điểm đặc

thù. Hơn nữa, các yếu tố của thị trường BĐS còn hết sức sơ khai, việc quản lý thị

trường này lại chủ yếu bằng phương pháp hành chính, cưỡng chế. Do đó, về lâu

dài, việc xây dựng và phát triển khoa học pháp lý về thị trường BĐS, trong đó có

thị trường đất đai là việc làm cần thiết. Việc hoàn thiện hệ thống pháp lý này còn

là điều kiện để khai thác có hiệu quả các yếu tố quốc tế đến thị trường BĐS Việt

Nam. Tuy nhiên, trên thực tế ở tất cả các quốc gia, tạo dựng khuôn khổ pháp lý

luôn là yếu tố đầu tiên không thể thiếu cho các giao dịch trên thị trường này. Để tạo

dựng khung pháp lý, cần từng bước xây dựng các quy định về những vấn đề cơ

bản như phạm vi, đối tượng và quyền mua bán, thuê mướn, thế chấp… cùng với

quy định các bên tham gia thị trường, xác định các chủ sở hữu (chủ sử dụng)

BĐS cụ thể, về thủ tục và hợp đồng thực hiện các giao dịch dân sự.

Thứ ba, chú trọng phát triển các yếu tố cơ bản của thị trường đất đai, tức

là các yếu tố như cung, cầu, giá cả đất đai và mức độ điều chỉnh của Nhà nước

thông qua các cơ quan quản lý chuyên nghiệp.

Thứ tư,hình thành bộ máy quản lý các giao dịch bất động sản phù hợp

với điều kiện Việt Nam, có khả năng dự báo chính xác mức cung - cầu về đất

đai, tránh gây ra những thay đổi đột biến trên thị trường, có khả năng bảo lãnh,

bảo hiểm và bảo vệ quyền lợi của người mua nhà và QSDĐ. Cần có các biện

pháp đền bù, hỗ trợ giải phóng mặt bằng thích hợp, giảm thiểu tình trạng xung

đột có liên quan đến đất đai do giá đền bù thiếu thỏa đáng hoặc sử dụng nhiều

biện pháp cưỡng chế. Việc làm này góp phần làm giảm bớt mật độ dân cư tập

trung quá lớn vào các đô thị. Sử dụng hợp lý công cụ thuế SDĐ phi nông nghiệp

để điều tiết mật độ dân cư như đánh thuế cao đối với những người sử dụng nhà ở

tại các thành phố lớn và đánh thuế thấp đối với những nhà ở tại vùng ngoại ô.

Biện pháp này có tác dụng làm giảm giá nhà đất tại nông thôn, hạn chế được

tình trạng đầu cơ đất tạiđô thị và giữ bình ổn thị trường.

TIỂU KẾT CHƯƠNG 1

Thực tiễn ở Việt Nam cho thấy các quyền của người sử dụng đất ngày

càng được hoàn thiện. Luật đất đai năm 2013 ra đời cũng không ngoài mục đích

đó. Các nghiên cứu và thực tiễn đã chỉ ra rằng việc thực hiện các quyền của

người sử dụng đất thời gian qua đã có sự cải thiện, tuy nhiên vẫn còn nhiều bất

cập, tồn tại. Hàng loạt các văn bản có liên quan đến việc thực hiện các quyền

của người sử dụng đất được ban hành nhằm cải thiện và hoàn thiện các quyền

của người sử dụng đất nhưng cần phải có thời gian để kiểm chứng và phải có

các nghiên cứu, đánh giá cụ thể ở nhiều địa bàn khác nhau mới có thể khẳng

định được tính đúng đắn, cũng như những điểm hạn chế trong việc thực thi các

quyền của người sử dụng đất đang được triển khai.

Chương 2

THỰC TRẠNG TỔ CHỨC THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ

DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ QUẢNG NGÃI

2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Quảng Ngãi.

2.1.1. Điều kiện tự nhiên

2.1.1.1. Vị trí địa lý

Thành phố Quảng Ngãi thuộc tỉnh Quảng Ngãi, là trung tâm chính trị, kinh tế

- xã hội của tỉnh, có vị trí nằm về phía Đông Bắc của tỉnh. Tọa độ địa lý từ

15003'18" đến 15014'07" vĩ độ Bắc và 108033'39" đến 108046'04" kinh độ Đông.

Ranh giới hành chính của thành phố Quảng Ngãi được xác định như sau:

- Phía Đông giáp: Biển Đông.

- Phía Tây giáp: Huyện Sơn Tịnh và huyện Tư Nghĩa, tỉnh Quảng Ngãi.

- Phía Nam giáp: Huyện Tư Nghĩa, tỉnh Quảng Ngãi.

- Phía Bắc giáp: Huyện Sơn Tịnh

Hình 2.1. Sơ đồ khu vực nghiên cứu

(Nguồn: UBND thành phố Quảng Ngãi)

Trước ngày 01 tháng 4 năm 2014, thành phố Quảng Ngãi có 10 đơn vị

hành chính (bao gồm 02 xã: Nghĩa Dõng, Nghĩa Dũng và 08 phường: Trần

Hưng Đạo, Trần Phú, Nguyễn Nghiêm, Lê Hồng Phong, Chánh Lộ, Nghĩa Lộ,

Nghĩa Chánh, Quảng Phú). Thực hiện Nghị quyết số 123/NQ-CP ngày

12/12/2013 của Chính phủ về việc điều chỉnh địa giới hành chính huyện Sơn

Tịnh, huyện Tư Nghĩa để mở rộng địa giới hành chính thành phố Quảng Ngãi.

Từ ngày 01/4/2014, UBND thành phố đã tiếp nhận thêm 13 đơn vị hành chính

(bao gồm: xã Nghĩa An, Nghĩa Hà, Nghĩa Phú thuộc huyện Tư Nghĩa; xã Tịnh

Ấn Tây, Tịnh Ấn Đông, Tịnh An, Tịnh Châu, Tịnh Long, Tịnh Thiện, Tịnh Hòa,

Tịnh Khê, Tịnh Kỳ, phường Trương Quang Trọng thuộc huyên Sơn Tịnh), nâng

tổng số đơn vị hành chính của thành phố Quảng Ngãi lên 23 xã, phường; nâng

tổng diện tích tự nhiên của thành phố lên 15.903,97 ha, chiếm 3,09% tổng diện

tích tự nhiên toàn tỉnh [16].

Thành phố Quảng Ngãi nằm trong vùng kinh tế trọng điểm miền Trung,

cách Khu kinh tế và Cảng nước sâu Dung Quất khoảng 20 km, có Quốc lộ 1A và

đường sắt Bắc - Nam chạy qua, là đầu mối giao thông quan trọng của tỉnh, liên

kết thành phố với các huyện trong tỉnh và thành phố khác trong cả nước; có

đường tỉnh lộ 625 đi Thạch Nham liên hệ các huyện phía Tây; đường tỉnh lộ

627 nối liền thành phố Quảng Ngãi với các huyện Minh Long, Ba Tơ và tỉnh

KomTum, tỉnh Gia Lai; đường tỉnh lộ 626 thành phố Quảng Ngãi đi Cổ Lũy liên

hệ phần phía Đông ra biển và nối liền với đường chiến lược vùng ven

biển Dung Quất - Sa Huỳnh..., đã tạo cho thành phố Quảng Ngãi nhiều điều

kiện thuận lợi trong việc mở rộng mối quan hệ giao lưu kinh tế, văn hóa, xã hội

với các tỉnh, thành phố trong cả nước, tiếp thu nhanh các tiến bộ khoa học kỹ

thuật, thúc đẩy phát triển nền kinh tế theo hướng sản xuất hàng hóa phong phú,

đa dạng với các ngành mũi nhọn, theo những thế mạnh đặc thù.

2.1.1.2. Địa hình, địa mạo

a) Địa hình: Do nằm trong vùng đồng bằng sông Trà Khúc nên thành phố

Quảng Ngãi có địa hình khá bằng phẳng, ít phức tạp hơn so với các huyện đồng

bằng trong tỉnh. Nhìn chung địa hình của thành phố Quảng Ngãi có độ dốc theo

02 phía: Đông và Nam, nhưng chủ yếu dốc dần về phía Đông (địa hình tương

đối cao tập trung ở các phường Quảng Phú, Nghĩa Lộ và thấp dần đến xã Nghĩa

An, Tịnh Kỳ, Tịnh Khê và Tịnh Hòa). Cao độ địa hình trung bình từ 4 - 9 m;

thấp nhất là 3,5 m và cao nhất là 12m so với mặt nước biển. Những khu vực có

cốt địa hình dưới 6,5 m, hàng năm thường bị ngập lụt trong mùa mưa, ảnh

hưởng lớn đến dân sinh, kinh tế và môi trường của thành phố.

b) Địa mạo: Theo tài liệu khảo sát của một số công trình cho thấy địa tầng

trong khu vực thành phố Quảng Ngãi chủ yếu gồm các lớp: sét pha, cát pha, cát

hạt trung, cát hạt to lẫn cuội sỏi, cát hạt to, cường độ chịu lực có thể xây dựng

được nhà cao tầng.

2.1.1.3. Khí hậu và thời tiết

Khí hậu của thành phố Quảng Ngãi mang đặc tính chung của khí hậu cả

tỉnh và khu vực Duyên hải Nam Trung bộ là nhiệt đới, gió mùa, nền nhiệt độ

trong năm cao và ít biến động.

a) Nhiệt độ: Trung bình cả năm là 270C, nhiệt độ cao tuyệt đối là 40,50C

và thấp tuyệt đối là 12,60C. Thời gian nóng nhất trong năm là từ tháng 6 đến

tháng 8, và lạnh nhất trong năm là từ tháng 12 đến tháng 2 năm sau.

b) Lượng mưa: Do điều kiện hoàn lưu gió mùa và ảnh hưởng của địa hình

nên thành phố có chế độ mưa trái mùa với quy luật chung của cả nước. Lượng

mưa trung bình cả năm trên 2.809 mm, nhưng lại phân bố không đều trong năm.

Mùa mưa chỉ kéo dài 4 - 5 tháng (từ tháng 9 đến tháng 2 năm sau) nhưng lượng

mưa tập trung chiếm tới 70 - 75% lượng mưa cả năm. Mùa khô kéo dài 7 - 8

tháng (từ tháng 1 đến tháng 8) lượng mưa chiếm khoảng 20 - 25% lượng mưa cả

năm. Trong mùa khô khả năng bốc hơi rất lớn, do vậy thường bị khô hạn cho

một số vùng sản xuất nông nghiệp.

c) Nắng: Tổng số giờ nắng trong năm vào khoảng 2000 - 2200 giờ, từ

tháng 3 đến tháng 9 là thời kỳ nắng nhiều, trung bình tháng khoảng 250 giờ nắng.

Từ tháng 9 đến tháng 2 năm sau là thời kỳ ít nắng, trung bình tháng khoảng 100 -

180 giờ nắng.

d) Độ ẩm không khí: Độ ẩm không khí tương đối trung bình năm vào

khoảng 82%, những tháng có độ ẩm cao nhất trong năm là từ tháng 10 đến tháng

1 năm sau.

e) Gió: Thành phố Quảng Ngãi nằm trong khu vực chịu ảnh hưởng của

khí hậu nhiệt đới gió mùa. Trong thời kỳ mùa lạnh hướng gió thịnh hành từ Bắc

đến Đông Bắc kèm theo không khí lạnh, vào mùa hè chịu sự ảnh hưởng của gió

Đông và Đông Nam. Từ tháng 4 đến tháng 7 hướng gió chủ đạo là hướng Đông

và Đông Nam; từ tháng 9 đến tháng 2 năm sau hướng gió chủ đạo trong khu vực

là hướng Bắc và Tây Bắc; vào tháng 3 hướng gió Bắc - Tây Bắc sang Nam -

Đông Nam và tháng 8 thì ngược lại hướng gió chuyển từ Nam - Đông Nam sang

Tây - Tây Bắc loại gió này khô, nóng ảnh hưởng lớn đến cây trồng nông nghiệp.

Thời kỳ xuất hiện các giá trị lớn của vận tốc gió thường là vào các tháng mùa mưa

(khoảng tháng 9 đến tháng 12), đây là thời kỳ hoạt động của các cơn bão ở biển

Đông gây ảnh hưởng đến các vùng ven biển.

2.1.1.4. Thực trạng về môi trường

Với vai trò là trung tâm kinh tế - chính trị, văn hóa - xã hội, khoa học kỹ

thuật của tỉnh Quảng Ngãi. Trong những năm gần đây, cùng với sự phát triển

chung của cả nước, thành phố Quảng Ngãi đã có bước tiến lớn về mặt kinh tế -

xã hội, đời sống của nhân dân không ngừng được nâng cao, các công trình phúc

lợi công cộng, trụ sở các cơ quan được đầu tư xây dựng đã tạo cho thành phố có

bộ mặt của đô thị văn minh và hiện đại hơn. Thành phố Quảng Ngãi đã được Bộ

xây dựng công nhận là đô thị loại III. Hiện nay, công tác quản lý về lĩnh vực

môi trường đã được tăng cường, việc thu gom rác thải ở các tuyến phố, các khu

thương mại, các khu dân cư cơ bản thực hiện tốt, việc trồng cây xanh trên đường

phố đã tạo bóng mát, mỹ quan đô thị và môi trường sinh thái. Công tác quản lý

về điện, đường, vườn hoa, công viên, … ngày càng được tăng cường và đạt hiệu

quả cao.

2.1.1.5. Thủy văn

Thành phố Quảng Ngãi nằm giữa 2 con sông chính:

- Sông Trà Khúc ở phía Bắc thành phố (là ranh giới giữa thành phố và

huyện Sơn Tịnh). Đây là con sông lớn của tỉnh, lưu lượng nước bình quân

800m3/s, là nguồn cung cấp nước ngọt chủ yếu cho thành phố. Tuy nhiên vào mùa

mưa nước sông dâng cao thường gây ra ngập lụt ở xã Nghĩa Dõng và Nghĩa

Dũng.

- Sông Bàu Giang ở phía Nam thành phố (là ranh giới giữa thành phố và

huyện Tư Nghĩa). Tuy là con sông nhỏ nhưng cũng góp phần quan trọng cung

cấp nguồn nước mặt dồi dào cho thành phố.

Chịu ảnh hưởng chính của 2 con sông chính, chế độ hải văn chịu ảnh

hưởng của thuỷ triều; chế độ thuỷ triều có khoảng 2/3 ngày trong tháng là nhật

triều và còn lại là bán nhật triều.

2.1.1.6. Các nguồn tài nguyên

a) Tài nguyên đất

Theo “Báo cáo thuyết minh quy hoạch sử dụng đất thành phố Quảng Ngãi

giai đoạn 2010 - 2020”, tổng diện tích tự nhiên của thành phố Quảng Ngãi là

15.903,97 ha (tính đến ngày 01/04/2014). Trong đó, diện tích đất nông nghiệp là

7.991,04 ha, chiếm 50,24% tổng diện tích tự nhiên; tiếp đó là đất phi nông

nghiệp với 7.159,43 ha chiếm 45,02%; đất chưa sử dụng chiếm tỷ lệ nhỏ với

753,50 ha chiếm 4,74%.

4.74%

Đất nông nghiệp

50.24%

45.02%

Đất phi nông nghiệp

Đất chưa sử dụng

Hình 2.2. Cơ cấu sử dụng đất năm 2016 của thành phố Quảng Ngãi

(Nguồn:Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Quảng Ngãi)

b) Tài nguyên nước

- Nguồn nước mặt: Nguồn nước mặt chủ yếu do hai con sông chính là

sông Trà Khúc và sông Bàu Giang, cung cấp nguồn nước ngọt dồi dào cho thành

phố đáp ứng được nhu cầu cho phát triển sản xuất và phục vụ sinh hoạt dân cư.

Ngoài ra, lượng nước mưa khá lớn bổ sung đáng kể cho nguồn nước mặt trên địa

bàn thành phố. Tuy nhiên, về mùa mưa nước sông dâng cao thường gây ngập lụt

ở các xã ven sông.

- Nguồn nước ngầm: Cũng nhờ 2 con sông Trà Khúc và sông Bàu Giang

chảy qua địa bàn nên mạch nước ngầm của thành phố khá phong phú, có trữ

lượng lớn và chất lượng tốt, đảm bảo tốt cho việc phục vụ dân sinh cũng như sản

xuất. Hiện nhà máy nước Quảng Ngãi sử dụng mạch nước ngầm nông của sông

Trà Khúc để khai thác nước phục vụ công nghiệp và dân sinh với công suất

khoảng 16.000 m3/ngày đêm.

c) Tài nguyên biển và ven biển:

Thực hiện mở rộng địa giới hành chính theo Nghị quyết số 123/NQ-CP

ngày 12/12/2013 của Chính phủ, thành phố Quảng Ngãi có 4 xã ven biển ở hạ

lưu 2 con sông lớn của tỉnh là sông Trà khúc và sông Vệ (ở huyện Tư Nghĩa),

chiều dài bờ biển khoảng 15 km, với 3 cửa sông đổ ra biển là cửa Sa Kỳ, Cổ Lũy

và cửa Lở. Đây là ưu thế trong việc khai thác, đánh bắt và nuôi trồng thuỷ sản,

ngư dân đánh cá ở các xã Tịnh Kỳ, Tịnh Hòa, Tịnh Khê, Nghĩa An và Nghĩa

Phú. Cảng neo đậu tàu thuyền Tịnh Hòa, Sông Chợ Mới, sông Kinh và sông Phú

Thọ là nơi trú ngụ an toàn cho tàu thuyền khi gặp thời tiết xấu, tàu thuyền đánh

cá ra vào thuận lợi.

d) Tài nguyên khoáng sản:

Trên địa bàn thành phố không có các loại khoáng sản quý hiếm mà chỉ có

cát, sỏi trên sông Trà Khúc làm vật liệu xây dựng, với trữ lượng khai thác

khoảng 8 triệu m3/năm. Hiện nay nguồn khoáng sản này đang được khai thác

cung cấp cho nhu cầu xây dựng của thành phố và các huyện lân cận như Tư

Nghĩa và Sơn Tịnh.

đ) Tài nguyên rừng và thảm thực vật:

Theo kết quả thống kê đến tháng 11/2016 diện tích đất lâm nghiệp của

thành phố là 1.248,00 ha, chiếm 7,85% diện tích tự nhiên, trong đó đất rừng

phòng hộ là 132,23 ha, đất rừng sản xuất là 1.115,77 ha. Theo tài liệu Quy

hoạch bảo vệ và phát triển rừng tỉnh Quảng Ngãi giai đoạn 2011-2020 cho

thấy trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi chủ yếu là rừng trồng sản xuất và

rừng phòng hộ ven biển. Thảm thực vật rừng chủ yếu là các loại cây keo lai,

bạch đàn trắng và cây phi lao. Ngoài ra, thảm thực vật ở các xã ven biển còn

có rừng ngập mặn với các loại cây gỗ như: đước, bần trắng, dừa nước với

diện tích nhỏ phân bố ở khu vực cửa sông Diêm Điền và hai bên bờ sông

Kinh Giang (ở xã Tịnh Khê).

e) Tài nguyên nhân văn

Thành phố Quảng Ngãi là trung tâm kinh tế, văn hóa, chính trị của tỉnh

Quảng Ngãi. Đại bộ phận dân cư của thành phố Quảng Ngãi là người Kinh và

một số các dân tộc ít người khác. Là vùng đất có bề dày lịch sử, giàu truyền

thống yêu nước, nơi đây còn lưu giữ các di tích lịch sử văn hóa tiêu biểu cho quá

trình đấu tranh chống giặc ngoại xâm của nhân dân ta như: Di tích Nhà lao

Quảng Ngãi thời Pháp thuộc, di tích 4 dũng sĩ xã Nghĩa Dũng, di tích 68 chiến

sỹ giải phóng (phường Nguyễn Nghiêm). Sau khi mở rộng địa giới hành chính

thành phố Quảng Ngãi lưu giữ các di tích lịch sử, danh lam thắng cảnh rất có

giá trị được xếp hạng như: Di tích thắng cảnh Quốc gia “Núi Thiên Ấn và mộ

cụ Huỳnh Thúc Kháng”; di tích Quốc gia “Thành cổ Châu Sa”; di tích lịch sử

Quốc gia “Đền thờ Trương Định”; thắng cảnh bãi biển Mỹ Khê, thắng cảnh

Long Đầu Hý Thủy…

Trong suốt nhiều thế kỷ định cư trên vùng đất Quảng Ngãi, người Việt ở

vùng đất này đã dùng nhiều loại hình dân ca để bày tỏ tình cảm, thái độ của

mình trước thiên nhiên, trước sự đổi thay của lịch sử và đời sống xã hội, để tỏ

tình, để ru con, để nói về tình cha mẹ, nghĩa xóm giềng ... Những năm qua, với

sự xuất hiện nhiều loại hình văn hóa nghệ thuật khác nhau thì các loại hình

truyền thống ngày mai một dần. Tuy nhiên, đến nay vẫn còn duy trì một số loại

hình nghệ thuật tiêu biểu như: hò, hát, lý, hát bài chòi …

Phát huy truyền thống cách mạng và niềm tự hào dân tộc, nhân dân thành

phố đang chuyển mình hòa nhập vào sự đổi mới chung của đất nước. Thành phố

Quảng Ngãi tiếp tục xây dựng văn hóa mới theo hướng truyền thống dân tộc và

hiện đại, xây dựng nếp sống văn minh đô thị, phấn đấu để thành phố Quảng Ngãi

đạt tiêu chuẩn thành phố “Xanh- sạch - đẹp - văn minh - hiện đại”.

2.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội

2.1.2.1. Tình hình kinh tế - xã hội của thành phố Quảng Ngãi

46.39%

14.95%

Dịch vụ

Công nghiệp - xây dựng

38.66%

Nông-lâm-ngư nghiệp

Hình 2.3. Cơ cấu các ngành kinh tế ở thành phố Quảng Ngãi

(Nguồn: UBND thành phố Quảng Ngãi)

Theo kết quả tổng hợp từ báo cáo tình hình phát triển kinh tế - xã hội của

thành phố Quảng Ngãi năm 2016 cho thấy, tổng giá trị sản xuất của thành phố

(giá so sánh năm 2012) đạt 39.378 tỷ đồng, đạt 100,1% kế hoạch. Cơ cấu kinh tế

chuyển dịch theo hướng tích cực và nhanh hơn so với tốc độ chuyển dịch của

của các địa phương khác trong tỉnh, cụ thể: Dịch vụ chiếm 46,39%; Công nghiệp

- xây dựng chiếm 38,66%; Nông, lâm, ngư nghiệp chiếm 14,95%. Tốc độ tăng

trưởng kinh tế nhanh, trong đó: Dịch vụ tăng 14,11%, Công nghiệp - xây dựng

tăng 11,90%; Nông, lâm, ngư nghiệp tăng 3,89% [24].

a) Dịch vụ, thương mại và du lịch

Giá trị sản xuất thương mại - dịch vụ và du lịch trên địa bàn thành phố

năm 2016 đạt 16.057 tỷ đồng, đạt 101% kế hoạch năm, tăng 17,24% so với

cùng kỳ năm 2015. Hoạt động kinh doanh thương mại - dịch vụ trên địa bàn

thành phố Quảng Ngãi phát triển khá nhanh, nhất là hệ thống ngành tài chính -

tín dụng, vận tải, bưu chính - viễn thông và khách sạn, nhà hàng, chợ,… được

đầu tư phát triển. Trên địa bàn thành phố đã hình thành một số tuyến đường mới

và đang cải tạo nâng cấp một số tuyến đường, tạo điều kiện cho dịch vụ phát triển

nhanh. Các siêu thị, văn phòng đại diện, chi nhánh, cửa hàng, cửa hiệu, nhà hàng,

khách sạn, dịch vụ vận tải, viễn thông, bảo hiểm, ngân hàng, ... tăng nhanh về số

lượng và quy mô [24].

Du lịch có chiều hướng phát triển tốt, các dịch vụ và cơ sở lưu trú tăng

nhanh. Một số công ty lữ hành du lịch, xe buýt công cộng, các tuyến du lịch kết

nối từ thành phố đến các khu, điểm du lịch trong tỉnh đã được hình thành. Các di

tích lịch sử, văn hóa trên địa bàn được trùng tu, nâng cấp cũng góp phần cho việc

phát triển du lịch, thu hút khách tham quan.

Tuy nhiên, phát triển thương mại - dịch vụ và du lịch chưa tương xứng

với vị trí, tiềm năng của của thành phố - trung tâm tỉnh lỵ. Các cơ sở kinh doanh

còn phân tán, quy mô nhỏ, chưa tạo được thương hiệu sản phẩm. Kim ngạch

xuất nhập khẩu còn thấp, chủ yếu xuất thô, xuất ủy thác, xuất khẩu trực tiếp còn

ít. Một số chợ đang trong tình trạng xuống cấp, quá tải; chưa có nhiều siêu thị,

chưa hình thành điểm trung tâm thương mại, trung tâm hội chợ triển lãm. Ngành

du lịch phát triển còn chậm, chưa có các điểm vui chơi giải trí hấp dẫn phục vụ

nhu cầu văn hóa tinh thần của nhân dân trong tỉnh và thu hút khách du lịch.

b) Công nghiệp - xây dựng

Tình hình sản xuất công nghiệp - xây dựng trên địa bàn thành phố Quảng

Ngãi năm 2016 phát triển khá. Giá trị sản xuất công nghiệp - xây dựng trên địa

bàn đạt 20.02 tỷ đồng, bằng 99,48% kế hoạch, tăng 13,81% so với cùng kỳ năm

2015 (Trong đó giá trị sản xuất công nghiệp 9.070 tỷ đồng, đạt 100% kế hoạch;

giá trị sản xuất xây dựng 10.947 tỷ đồng, đạt 99,02% kế hoạch). Số lượng doanh

nghiệp trên địa bàn tăng nhanh, nhiều doanh nghiệp đã đầu tư mở rộng sản xuất

- kinh doanh, đổi mới công nghệ trong các lĩnh vực như Công nghiệp thực

phẩm, công nghiệp cơ khí, vật liệu xây dựng, giấy, bao bì, dệt may, gỗ dân dụng

và xuất khẩu. Sản xuất công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp trên địa bàn thành

phố đang tạo động lực thúc đẩy phát triển các ngành kinh tế. Giá trị sản xuất

công nghiệp hàng năm đều tăng, quy mô sản xuất được mở rộng, chất lượng sản

phẩm được nâng lên. Cơ cấu các ngành công nghiệp có bước chuyển dịch đáng

kể, các ngành nghề, làng nghề được khuyến khích phát triển. Công nghiệp đã

góp phần quan trọng thúc đẩy kinh tế - xã hội phát triển, tạo thêm việc làm cho

người lao động [24].

c) Nông, lâm nghiệp và thủy sản

Tình hình sản xuất nông, lâm nghiệp và phát triển thủy sản tương đối ổn

định. Giá trị sản xuất nông, lâm nghiệp và thủy sản năm 2016 đạt 3.304 tỷ đồng,

bằng 99,46% kế hoạch, tăng 3,93% so với cùng kỳ năm 2015. Tuy nhiên, qua

các đợt mưa lớn kéo dài và lụt trong tháng 11 thì ngành nông nghiệp bị thiệt hại

khoảng 5,8 tỷ đồng. Trong sản xuất nông nghiệp, thành phố Quảng Ngãi đã đẩy

mạnh chuyển dịch cơ cấu cây trồng vật nuôi, từng bước ứng dụng các tiến bộ

khoa học kỹ thuật vào các lĩnh vực chọn giống, làm đất, cải tạo đất,… nhờ đó

năng suất chất lượng một số cây trồng, vật nuôi không ngừng được nâng lên [24].

2.1.2.2. Dân số, lao động và việc làm

- Dân số: Năm 2016 dân số toàn thành phố Quảng Ngãi có 260.252 người

và tổng số 56.038 hộ gia đình, tỷ lệ tăng dân số tự nhiên là 0,85%. Mật độ dân số

toàn thành phố là 4.048 người/km2, gấp 13 lần mật độ dân số của tỉnh. Sự phân bố

dân cư giữa các xã, phường không đồng đều, phường có mật độ dân số lớn nhất là

phường Trần Hưng Đạo (15.232 người/km2) và phường Nguyễn Nghiêm (14.165

người /km2) gấp hơn 13 lần so với mật độ dân số ở xã Nghĩa Dũng (1.296

người/km2) và Nghĩa Dõng (1.369 người/km2), các xã, phường còn lại có mật độ

dân số dao động từ 2.300 - 6.180 người/km2.

- Lao động và việc làm: Theo số liệu thu thập, đến năm 2016 toàn thành

phố có tổng số khoảng 130.278 người trong độ tuổi lao động chiếm 59,36%

dân số toàn thành phố. Lực lượng lao động tham gia trong nền kinh tế quốc dân

toàn thành phố có khoảng 80.600 người. Sau khi tổng hợp và xử lý số liệu thu

thập về cơ cấu lao động xã hội thuộc các ngành được thể hiện như sau:

14.30%

Lao động nông nghiệp

53%

Lao động công nghiệp - xây dựng Lao động dịch vụ

32.70%

Hình 2.4. Cơ cấu dân số thành phố Quảng Ngãi năm 2016 theo ngành nghề

(Nguồn: UBND thành phố Quảng Ngãi)

Từ hình 2.4 cho thấy, trong cơ cấu lao động xã hội ngành công nghiệp –

xây dựng thu hút khoảng 32,7%; lao động dịch vụ 53%; lao động nông nghiệp

chiếm tỷ trọng nhỏ khoảng 14,3%. Số liệu này phản ánh thực trạng chuyển đổi

nghề nghiệp trong quá trình đô thị hóa diễn ra khá tốt, tỷ lệ lao động nông nghiệp

của thành phố đã giảm rỏ rệt. Tình hình cơ cấu lao động là điều kiện thuận lợi cho

chủ trương công nghiệp hóa hiện đại hóa của thành phố Quảng Ngãi, là điểm

nhấn để thành phố phát triển trong tương lai [24].

2.1.2.3. Tình hình phát triển cơ sở hạ tầng

Hạ tầng kỹ thuật và xã hội được đầu tư xây dựng, bộ mặt của thành phố

ngày càng đổi mới, khang trang, tỷ lệ đô thị hóa đạt 84,62%. Trong thời gian

qua, nhiều công trình giao thông, trường, trụ sở làm việc của các cơ quan… đã

được xây dựng không những mang lại một bộ mặt khang trang cho thành phố

mà còn góp phần nâng cao đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân. Hệ

thống cơ sở y tế của thành phố đã phát triển rộng khắp ở tất cả các xã, phường,

100% trạm y tế xã, phường có bác sĩ, 21/23 xã, phường đạt chuẩn quốc gia về y

tế (02 trạm chưa đạt là Tịnh Ấn Đông, Tịnh An), hoạt động y tế dự phòng được

đẩy mạnh, chất lượng khám chữa bệnh cho nhân dân được nâng lên. Sự nghiệp

giáo dục - đào tạo đáp ứng ngày càng tốt hơn yêu cầu học tập của xã hội. Toàn

thành phố có: 31 trường mầm non, mẫu giáo; 30 trường tiểu học; 1 trường giáo

dục trẻ khuyết tật; 23 trường trung học cơ sở; 6 trường phổ thông trung học; 1

Trung tâm giáo dục thường xuyên; 1 trường Cao đẳng; 02 trường Đại học,… [24].

2.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội

2.1.3.1. Thuận lợi

- Thành phố Quảng Ngãi có lợi thế về vị trí địa lý, có địa hình khá bằng

phẳng, gần biển khí hậu ôn hòa; nguồn nước mặt và nước ngầm dồi dào; có

sông Trà Khúc và sông Bàu Giang bao bọc; địa chất có thể xây dựng nhà cao

tầng. Nhìn chung, với điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Quảng

Ngãi có nhiều thuận lợi trong việc khai thác những thế mạnh về tiềm năng đất đai,

lao động, mở rộng thị trường tiêu thụ, tăng cường giao lưu kinh tế, thu hút vốn

đầu tư, tiếp thu các thành tựu khoa học kỹ thuật tiên tiến,… tạo nền tảng vững

chắc để xứng đáng là trung tâm kinh tế - xã hội của tỉnh, hòa nhập chung với sự

phát triển của khu vực miền Trung và cả nước.

- Các tuyến giao thông Quốc gia quan trọng chạy qua như quốc lộ 1A,

tuyến đường sắt Bắc - Nam,… điều kiện thuận lợi về giao thông cho phép thành

phố có thể mở rộng giao lưu kinh tế - xã hội văn hóa với các tỉnh, thành phố

trong cả nước.

- Cơ sở hạ tầng thành phố phát triển tương đối hoàn thiện. Giao thông

đô thị được chú trọng xây dựng, mạng lưới bưu chính viễn thông phát triển

nhanh, được hiện đại hóa, hệ thống cấp điện, cấp thoát nước được nâng cấp,

cải tạo.

- Là trung tâm kinh tế lớn của tỉnh, trên địa bàn thành phố đã hình

thành một khu công nghiệp lớn (khu công nghiệp Quảng Phú). Thành phố hội

tụ nhiều điều kiện thuận lợi để phát triển lĩnh vực dịch vụ, xây dựng thành

trung tâm thương mại - dịch vụ lớn của tỉnh. Thành phố sẽ cùng với Khu kinh

tế Dung Quất, Khu đô thị Vạn Tường sẽ là những địa bàn động lực thúc đẩy

nhanh phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi.

- Thành phố có nguồn nhân lực có trình độ, hàng năm được bổ sung

thêm 1.800 - 2.000 người bước vào tuổi lao động, bên cạnh đó còn có nguồn

lao động từ các địa phương khác trong tỉnh đến tìm kiếm cơ hội việc làm sản

xuất, kinh doanh. Thành phố là nơi tập trung đông đội ngũ lao động có trình

độ,… đây chính là nguồn nội lực quan trọng góp phần thúc đẩy phát triển

kinh tế - xã hội của thành phố.

Thực hiện Nghị quyết số 123/NQ-CP ngày 12/12/2013 của Chính phủ về

việc điều chỉnh địa giới hành chính huyện Sơn Tịnh, huyện Tư Nghĩa để mở rộng

địa giới hành chính thành phố Quảng Ngãi từ ngày 01/4/2014, UBND thành phố đã

tiếp nhận 13 đơn vị hành chính và đi vào hoạt động theo đơn vị địa giới mới là mốc

quan trọng, là cơ hội để thành phố phát triển trên tất cả các lĩnh vực kinh tế - xã hội,

an ninh, quốc phòng,…

2.1.3.2. Khó khăn

Kinh tế tuy đạt mức tăng trưởng khá nhưng vẫn còn thấp so với yêu cầu

phát triển của đô thị giữ vững vai trò chức năng là trung tâm tỉnh lỵ. Tiềm lực

kinh tế đạt những bước lớn mạnh nhưng chưa tương xứng với những đô thị phát

triển trong vùng và cả nước. Phát triển công nghiệp chưa có những bức phá

mạnh, chưa phát huy được vai trò trở thành ngành kinh tế động lực. Khu vực

dịch vụ phát triển nhanh, chiếm ưu thế trong cơ cấu kinh tế nhưng chất lượng

chưa cao. Mạng lưới các siêu thị, trung tâm thương mại, khách sạn, nhà hàng

cao cấp còn hạn chế, chưa đáp ứng được yêu cầu của hội nhập.

Bên cạnh những thuận lợi, UBND thành phố gặp một số khó khăn thách

thức , tồn tại vướng mắc, nhất định trong việc triển khai thực hiện các chỉ tiêu,

nhiệm vụ kinh thế - xã hội, đó là:

- Thời gian thực hiện Nghị quyết của Chính phủ gấp rút (chưa đầy 04 tháng

kể từ ngày Nghị quyết 123 được ban hành cho đến khi thành phố đi vào hoạt động

theo địa giới hành chính mới). Đồng thời, phát sinh những nhiệm vụ mới, ngành

nghề mới (công nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp, khai thác chế biến thủy sản…),

cụ thể như: Cơ sở hạ tầng đô thị tuy có nhiều chuyển biến tích cực và khởi sắc,

song phát triển thiếu đồng bộ, chưa hiện đại, chưa tạo được môi trường hấp dẫn

đầu tư; kiến trúc đô thị thành phố Quảng Ngãi chưa có nhiều công trình hiện đại,

tạo ấn tượng; các tuyến đường nhỏ hẹp, các khu dân cư hiện đại, mang nếp sống

văn minh chưa nhiều. Cơ sở hạ tầng một số khu vực ven đô kém phát triển, chủ

yếu là làng xóm được đô thị hóa tại chỗ.

- Tiến độ thực hiện Chương trình nông thôn mới ở các xã còn quá chậm;

hiệu quả hoạt động của đa số hợp tác xã trên địa bàn còn thấp; việc thu ngân

sách nhà nước từ khai thác quỹ đất chưa đạt yêu cầu.

- Tiến thực hiện một số công trình, dự án còn chậm; công tác quản lý đô

thị, bồi thường giải phóng mặt bằng còn gặp nhiều khó khăn; tình trạng lấn

chiếm đất, xây dựng nhà trái phép và ô nhiễm môi trường còn diễn ra ở nhiều

nơi nhưng việc giải quyết kéo dài,…

2.2. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai tại thành phố Quảng Ngãi:

Trên cơ sở Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản

quy định, hướng dẫn thi hành Luật của Chính phủ, UBND tỉnh và UBND thành

phố đã tổ chức triển khai thực hiện. Đồng thời, đã ban hành các văn bản thuộc

thẩm quyền của mình để phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại

địa phương.

Thời gian qua, dưới sự chỉ đạo lãnh đạo của Thành Ủy, sự hướng dẫn

chuyên môn của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Ngãi, công tác quản

lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố đã đi vào nề nếp, có nhiều chuyển

biến tích cực và đã đạt được những kết quả khả quan. Theo Luật đất đai năm

2003 có 13 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai (Luật Đất đai 2013 có 15 nội

dung quản lý nhà nước về đất đai), tuy nhiên đề tài chỉ nghiên cứa 6 nhóm vấn

đề thể hiện rõ các công cụ quản lý Nhà nước về đất đai hiện nay như sau:

2.2.1. Tình hình thực hiện văn bản qui phạm pháp luật đất đai tại Thành phố

Quảng Ngãi

Kết quả nghiên cứu cho thấy, công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại

thành phố Quảng Ngãi được xem là một trong những nhiệm vụ đặc biệt quan

trọng và được lãnh đạo UBND thành phố quan tâm, quản lý rất chặt chẽ. Trên

cơ sở của Luật đất đai 2013; các văn bản quy định, hướng dẫn thi hành Luật của

Chính phủ và của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính; UBND tỉnh và

UBND thành phố Quảng Ngãi đã tổ chức triển khai thực hiện. Đồng thời,

UBND tỉnh Quảng Ngãi đã ban hành một số văn bản thuộc thẩm quyền phù hợp

với tình hình thực tế của địa phương, nhằm thúc đẩy và tăng cường công tác

quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi, gồm những văn bản

thuộc các lĩnh vực như sau:

- Về giá đất, hàng năm: UBND tỉnh ban hành Quyết định giá đất theo

đúng quy định.

- Về công tác đầu tư, xây dựng, quy trình thực hiện các thủ tục pháp lý

trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai: UBND tỉnh ban hành một số quy

định như Quyết định số 14/2009/QĐ-UBND ngày 16/3/2009 Ban hành Quy chế

đầu tư và xây dựng Khu dân cư trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi; Quyết định số

22/2009/QĐ-UBND ngày 25/3/2009 Ban hành Quy định diện tích tối thiểu tách

thửa đất và trình tự, thủ tục tách thửa, hợp thửa đất khi người sử dụng đất có nhu

cầu tách thửa, hợp thửa trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi; Quyết định số

14/2010/QĐ-UBND ngày 18/6/2010 Ban hành Quy định trình tự, thủ tục lập hồ

sơ thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp

GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và thực hiện

các QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh

Quảng Ngãi,...

- Về lĩnh vực bồi thường, hỗ trợ và tái định cư: UBND tỉnh ban hành các

Quyết định số 39/2007/QĐ-UBND ngày 20/7/2009; Quyết định số 66/2009/QĐ-

UBND ngày 20/7/2009; Quyết định 35/2010/QĐ-UBND ngày 27/12/2010;

Quyết định 08/2013/QĐ-UBND ngày 28/01/2013; Quyết Định số 13/2015/QĐ-

UBND ngày 5/3/2015 Ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

khi Nhà nước thu hồi đất áp dụng trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi.

- Việc chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất: Quá trình mua

bán, chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất là nhu cầu tất yếu của xã

hội. Do đó, việc cải cách hành chính trong quá trình giải quyết thủ tục mua bán,

chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất của các đơn vị có liên quan đã

đáp ứng kịp thời nhu cầu của người sử dụng đất. Về thẩm quyền công chứng,

chứng thực Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng theo quy định của pháp luật

hiện hành cũng chưa thống nhất, cụ thể theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều

127 Luật Đất đai 2003 thì: “Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải có chứng

nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công

chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất”.

Còn theo quy định tại Khoản 3 Điều 93 Luật nhà ở 2005 thì: “Hợp đồng về nhà

ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp huyện

đối với nhà ở đô thị, chứng thực của UBND xã đối với nhà ở tại nông thôn”.

Như vậy, đối với trường hợp chuyển nhượng cả nhà và đất tại đô thị thì thẩm

quyền công chứng, chứng thực hợp đồng được quy định không thống nhất. Thực

tiễn việc công chứng, chứng thực hợp đồng về QSDĐ của người dân trên địa

bàn thành phố Quảng Ngãi khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành cũng có

sự thay đổi, được chia làm 2 giai đoạn, trước và sau ngày 04/3/2009, cụ thể:

+ Giai đoạn thứ nhất: Trước ngày 04/3/2009, thẩm quyền công chứng,

chứng thực Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với

đất tại thành phố Quảng Ngãi thuộc về UBND cấp xã nơi có đất; trong thời kỳ

này, người tham gia mua bán, chuyển nhượng thực hiện thủ tục rất đơn giản,

nhanh chóng, chỉ cần người sử dụng đất, tài sản và người nhận chuyển nhượng

đến UBND cấp xã kê khai là có thể được phép chuyển nhượng, sau đó lập thủ

tục đăng ký cấp GCNQSDĐ; giai đoạn này đã đáp ứng tốt, giải quyết nhanh

chóng nhu cầu chuyển nhượng của người dân. Tuy nhiên, đây cũng là giai đoạn

xảy ra nhiều sai sót, dẫn đến nhiều vấn đề phát sinh khó giải quyết trong lĩnh

vực đất đai, nhiều khiếu nại, khiếu kiện xảy ra vì lý do khi lập hợp đồng chuyển

nhượng, bên chuyển nhượng không có đầy đủ những người có quyền lợi liên

quan đến thửa đất chuyển nhượng ký vào hợp đồng nhưng UBND xã, phường

vẫn ký chứng thực; hoặc khi người sử dụng đất chưa có GCNQSDĐ nhưng cũng

được cho phép chuyển nhượng QSDĐ. Mặt khác, vấn đề xảy ra trong giai đoạn

này là chính quyền địa phương xã, phường nơi chứng thực lạm dụng quyền hành

ép người dân phải thực hiện một số nghĩa vụ với địa phương (các loại thuế mà

chưa đóng nay phải đóng mới được chứng thực,...) và đề ra những khoản thu mà

không có trong quy định (tiền ủng hộ địa phương,...) đã gây ra dư luận không tốt

trong nhân dân; tình trạng nhũng nhiễu của cán những cán bộ thực hiện nhiệm

vụ trong giai đoạn này là rất cao.

+ Giai đoạn thứ hai: Ngày 04/3/2009, UBND tỉnh Quảng Ngãi ban hành

Quyết định số 12/2009/QĐ-UBND Ban hành Quy định về thẩm quyền công

chứng đối với hợp đồng, giao dịch trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi; theo đó Hợp

đồng chuyển nhượng QSDĐ tại thành phố Quảng Ngãi thuộc thẩm quyền của

Phòng Công Chứng số 1 Quảng Ngãi. Trong giai đoạn này, hồ sơ để thực hiện

thủ tục chuyển nhượng QSDĐ được Phòng công chứng kiểm soát chặt chẽ theo

đúng quy định, các trường hợp có GCNQSDĐ thì mới được thực hiện thủ tục

chuyển nhượng, các khoản thu lệ phí được thực hiện theo đúng quy định của

pháp luật. Qua đó, đã hạn chế rất nhiều sai sót, như vấn đề về thừa kế khi chủ sử

dụng đất chết, chủ sử dụng đất là hộ gia đình,... Tuy nhiên, khi thực hiện công

chứng Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, Phòng công chứng chỉ dựa trên hồ sơ

do công dân cung cấp, không yêu cầu các cơ quan chức năng cung cấp thông tin,

nên không nắm được tình hình thực hiện quy hoạch, các dự án được triển khai

trên địa bàn, do đó một số trường hợp thửa đất đã có Quyết định thu hồi để thực

hiện dự án nhưng hộ dân lại chuyển nhượng cho người khác, nhưng vẫn được

Phòng công chứng chứng nhận, khi thực hiện thủ tục sang tên, cấp GCNQSDĐ

tại Văn phòng đăng ký QSDĐ thì không thực hiện được; Mặt khác, có nhiều

trường hợp thửa đất đã được thu hồi, bồi thường nhưng người dân không giao

nộp GCNQSDĐ mà đem đi thế chấp cũng được Phòng công chứng chứng nhận,

gây khó khăn cho cơ quan có thẩm quyền ki xử lý...

Hiện nay, thực hiện theo Luật Đất đai năm 2013, UBND Tỉnh Quảng

Ngãi ban hành Quyết định số 313/QĐ-UBND ngày 22/9/2015, theo nội dung

quyết định thì việc công chứng, chứng thực Hợp đồng chuyển nhượng QSD đất

được thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng và UBND xã, phường nơi

có đất.

Nhìn chung, việc UBND tỉnh Quảng Ngãi ban hành các văn bản quy

định cụ thể về công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn tỉnh đã góp

phần đưa công tác quản lý đất đai đi vào nề nếp, ổn định hơn. Nhờ đó, việc

khiếu nại, khiếu kiện về đất đai giảm rõ rệt, đồng thời thể hiện tính nhất quán,

chặt chẽ của từng cấp trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn

thành phố, tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất được thực hiện đầy đủ

các QSDĐ theo quy định của Nhà nước, góp phần đẩy mạnh phát triển kinh tế -

xã hội trên địa bàn.

2.2.2. Công tác lập, quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại thành phố

Quảng Ngãi

2.2.2.1. Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Quy hoạch, kế hoạch hóa việc sử dụng đất là một trong những căn cứ pháp lý

quan trọng trong việc điều tiết các quan hệ đất đai phù hợp với từng giai đoạn

phát triển kinh tế - xã hội của thành phố. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp

thành phố là cơ sở để khai thác sử dụng đất vào những mục đích cụ thể theo

hướng ổn định, lâu dài, làm tăng tính ổn định vững chắc của quy hoạch, kế

hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và cấp xã, phường.

Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 của thành phố Quảng Ngãi được

UBND thành phố chủ trương thực hiện từ năm 2010 và được UBND tỉnh Quảng

Ngãi phê duyệt tại Quyết định số 67/QĐ-UBND ngày 07/3/2014. Sau khi thành

phố Quảng Ngãi được mở rộng địa giới hành chính theo Nghị quyết số 123/NQ-

CP ngày 12/12/2013 của Chính phủ. Hiện nay, UBND thành phố Quảng Ngãi

đang triển khai thực hiện việc điều chỉnh Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020

của thành phố.

Trên cơ sở Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 được duyệt, UBND

thành phố đã xây dựng Kế hoạch sử dụng đất hàng năm trình cấp có thẩm quyền

phê duyệt, nhằm cụ thể hóa các chỉ tiêu sử dụng đất trong quy hoạch sử dụng đất

của thành phố, làm cơ sở cho việc thu hồi, giao đất, cho thuê đất, cho phép

chuyển mục đích sử dụng đất…

2.2.2.2. Công tác quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Sau khi quy hoạch sử dụng đất của thành phố Quảng Ngãi được công bố,

Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố là đơn vị được giao nhiệm vụ tham

mưu quản lý về quy hoạch. Tuy nhiên, việc quản lý quy hoạch còn hạn chế, chất

lượng đạt được chưa cao nên việc quản lý đất đai theo quy hoạch, kế hoạch trên

địa bàn thành phố gặp nhiều khó khăn. Thành phố Quảng Ngãi vừa thực hiện

quy hoạch sử dụng đất, vừa thực hiện quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, hai

loại quy hoạch này không có sự trùng khớp và gắn kết, do đó phải có sự điều

chỉnh trong quá trình thực hiện quy hoạch, có nhiều công trình, dự án phải bổ

sung quy hoạch mới thực hiện được các thủ tục giao đất nên thường bị kéo dài

về thời gian thực hiện dự án.

Nhìn chung, công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch được tăng

cường, tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, công dân thực hiện quyền và

nghĩa vụ theo quy định. Phần lớn các công trình hạ tầng kỹ thuật và xã hội

xây dựng mới đều phù hợp với quy hoạch và định hướng phát triển đô thị,

kiểu dáng kiến trúc ngày càng phong phú, đa dạng.

2.2.3. Quản lý hành chính về đất đai tại thành phố Quảng Ngãi

2.2.3.1. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành

chính, lập bản đồ hành chính

Thành phố đã thực hiện Chỉ thị 364/HĐBT ngày 06/11/1991 của Chủ tịch

Hội đồng Bộ trưởng (nay là Thủ tướng Chính phủ) về việc hoạch định địa giới

hành chính ở cấp xã, phường thống nhất rõ ràng, xác định bằng các yếu tố địa

vật cố định hoặc các điểm mốc giới và được chuyển vẽ lên bản đồ. Theo đó, đất

đai được quản lý theo đơn vị hành chính trong toàn thành phố gồm 23 đơn vị

hành chính cấp xã, phường. Trong quá trình thực hiện Chỉ thị 364, đã cắm mốc

giới ở ngoài thực địa, được xác định trên bản đồ, góp phần ổn định trật tự an

toàn xã hội, tạo điều kiện thuận lợi cho việc quản lý điều hành chung trong toàn

thành phố.

2.2.3.2. Công tác lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và

bản đồ quy hoạch sử dụng đất

Hệ thống bản đồ địa chính được lập theo công nghệ cũ, chỉ được lưu ở

dạng giấy, không có dạng số, qua thời gian dài sử dụng giữa hiện trạng và bản

đồ có sự biến động lớn nhưng chưa được cập nhật, chỉnh lý kịp thời và có nơi

chỉ chỉnh lý cục bộ dẫn đến tính đồng bộ và độ chính xác không cao. Năm 2008,

thành phố đã thực hiện hoàn thành việc số hóa bản đồ của 23 xã, phường trên

địa bàn, đây là cơ sở quan trọng để chỉnh lý hồ sơ địa chính, quản lý đất đai.

Bản đồ hiện trạng sử dụng đất được thực hiện trong quá trình kiểm kê đất

đai và được lập dưới dạng số. Thực hiện tổng kiểm kê đất đai năm 2005 và năm

2010, thành phố Quảng Ngãi đã xây dựng được bản đồ hiện trạng sử dụng đất

cho 100% số đơn vị hành chính trong thành phố theo đúng quy định của ngành.

Bản đồ quy hoạch sử dụng đất được lập trong quá trình thực hiện công tác quy

hoạch. Trên cơ sở bản đồ hiện trạng thành phố và các xã, phường đã ứng dụng

và xây dựng trong quá trình lập quy hoạch của các cấp, qua đó 100% xã, phường

và thành phố đã lập bản đồ quy hoạch sử dụng đất dạng số.

2.2.3.3. Thống kê, kiểm kê đất đai

Công tác thống kê, kiểm kê đất đai gồm thống kê, kiểm kê đất đai theo

định kỳ và kiểm kê đất đai theo chuyên đề. Thống kê đất đai được tiến hành mỗi

năm một lần, trừ năm thực hiện kiểm kê đất đai. Việc kiểm kê đất đai được tiến

hành 5 năm một lần. Năm 2005 thực hiện theo Chỉ thị 28/2004/CT-TTg ngày

15/07/2004 của Thủ tướng Chính phủ về kiểm kê đất đai, năm 2010 thực hiện

theo Chỉ thị 618/CT-TTg ngày 15/05/2009 của Thủ tướng Chính phủ về kiểm kê

đất đai. Từ năm 2008, 2009, 2010 đã tiến hành thống kê, kiểm kê đất đai theo

Thông tư 08/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi

trường hướng dẫn về việc thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản

đồ hiện trạng sử dụng đất. Thực hiện Luật Đất đai năm 2013, công tác thống kê,

kiểm kê đất đai được thực hiện theo Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày

02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất

đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất.

2.2.3.4. Đăng ký sử dụng đất, cấp GCNQSDĐ tại thành phố Quang Ngãi

Trước khi Văn phòng đăng ký QSDĐ ra đời, công tác đăng ký QSDĐ, lập

và quản lý hồ sơ địa chính, cấp GCNQSDĐ được Sở Tài nguyên và Môi trường

thực hiện cho các tổ chức; Phòng Tài nguyên và Môi Trường tổ chức thực hiện

đối với các hộ gia đình, cá nhân. Sau khi Văn phòng đăng ký QSDĐ được thành

lập thì công tác đăng ký QSDĐ, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp GCNQSDĐ

được Văn phòng đăng ký QSDĐ tỉnh thực hiện cho các tổ chức và Văn phòng

đăng ký QSDĐ thành phố thực hiện cho hộ gia đình, cá nhân. Sự ra đời của Văn

phòng đăng ký QSDĐ không chỉ hoàn thiện cơ cấu bộ máy tổ chức của ngành

theo luật định mà còn thúc đẩy công tác đăng ký, cấp GCNQSDĐ, lập và quản

lý hồ sơ địa chính; đồng thời đưa công tác này ngày càng chuyên nghiệp hóa và

đi vào nề nếp.

Theo báo cáo của Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Quảng

Ngãi, từ năm 2012 đến ngày 31 tháng 12 năm 2016 UBND thành phố đã cấp

GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân, với tổng số là 24.552 GCNQSDĐ [16].

2.2.3.5. Công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và chuyển mục đích

sử dụng đất tại thành phố Quảng Ngãi

- Công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất: Cùng với quá trình đô thị

hóa, phát triển kinh tế, việc thu hồi đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trên

địa bàn thành phố để giải phóng mặt bằng xây dựng các công trình ngày càng

nhiều. Trong giai đoạn từ năm 2012 đến năm 2016, UBND thành phố đã quyết

định thu hồi đất để thực hiện công tác giải phóng mặt bằng cho 70 công trình trên

địa bàn với tổng diện tích 215,03 ha; tổng giá trị bồi thường 587 tỷ đồng; số hộ gia

đình, cá nhân bị ảnh hưởng là 3.982 hộ gia đình, cá nhân; tổng số tổ chức là bị ảnh

hưởng là 119 tổ chức, số hộ gia đình, cá nhân được giao đất tái định cư là 342 hộ

[25].

- Chuyển mục đích sử dụng đất: Giai đoạn 2012 - 2016, thành phố đã tiếp

nhận 1.733 hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất và số hồ sơ đã giải quyết

được là 608 hồ sơ với diện tích 22,30 ha. Trong đó: Đối với chuyển mục đích sử

dụng đất phải xin phép đã tiếp nhận 1.390 hồ sơ, đã giải quyết 356 hồ sơ với

diện tích 5,28 ha; Đối với hồ sơ xác định lại diện tích đất ở đã tiếp nhận 343 hồ

sơ, đã giải quyết 252 hồ sơ với diện tích 17,02 ha [16].

Nhìn chung, công tác thu hồi, giao đất và chuyển mục đích sử dụng đất

phải xin phép đều đảm bảo theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi

tiết xây dựng đã được duyệt, thủ tục nhanh gọn và tuân thủ đầy đủ, đúng trình tự

thủ tục theo quy định của Luật Đất đai. Các cơ quan, tổ chức được giao đất, cho

thuê đất đã sử dụng đất đúng diện tích, kích thước và mục đích, thực hiện nghĩa

vụ tài chính đầy đủ, kịp thời. Tuy vậy, một số công trình dự án công tác giải

phóng mặt bằng vẫn chưa kịp thời do thành phố không có kinh phí bồi thường,

giải phóng mặt bằng để giao mặt bằng sạch cho nhà đầu tư, chủ yếu nhà đầu tư

tự ứng trước kinh phí để thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đặc biệt,

đối với các dự án không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất, các nhà đầu tư

phải nhận chuyển nhượng QSDĐ, thoả thuận đến từng hộ dân làm kéo dài thời

gian, thậm chí không thể thoả thuận đủ diện tích để thực hiện dự án.

2.2.3.6. Công tác thanh tra, kiểm tra việc quản lý, sử dụng đất đai tại

thành phố Quảng Ngãi

Thời gian qua, công tác thanh tra, kiểm tra việc quản lý sử dụng đất luôn

được UBND thành phố Quảng Ngãi quan tâm; từng bước đưa công tác quản lý,

sử dụng đất đai đi vào nề nếp, góp phần lập lại kỷ cương pháp luật. Hàng năm,

Thanh tra thành phố, Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố đều xây dựng

chương trình, kế hoạch thanh tra theo chương trình kế hoạch hàng năm và tiến

hành các cuộc thanh tra khi có yêu cầu hoặc phát hiện thấy những sai phạm về

quản lý, sử dụng đất trên địa bàn. Từ năm 2012 đến năm 2016, đã thực hiện 09

vụ thanh tra về đất đai, trong đó: năm 2012: 1 vụ; năm 2013: 2 vụ; năm 2014: 2

vụ, năm 2015: 2 vụ; năm 2016: 2 vụ.

Qua thanh tra, kiểm tra đó phát hiện những sai phạm trong việc quản lý,

sử dụng đất đai như: UBND một số xã, phường đã cho thuê đất chuyên dùng,

đất chưa sử dụng, đất dành cho nhu cầu công ích (đất 5%) không đúng quy

định, thực hiện không đúng các trình tự, thủ tục trong quản lý, sử dụng đất

đai... Giao đất không thông qua đấu giá, không đúng đối tượng, không thực

hiện việc chỉnh lý biến động hoặc chỉnh lý không đầy đủ hồ sơ địa chính,

thực hiện các thủ tục hành chính cho người sử dụng đất quá thời gian quy

định...

2.2.4. Quản lý tài chính về đất đai tại thành phố Quảng Ngãi

Để giải quyết khó khăn về điều kiện phát triển kinh tế - xã hội, tỉnh Quảng

Ngãi nói chung và thành phố Quảng Ngãi nói riêng đặc biệt quan tâm nguồn lực

thu ngân sách từ đất. Hàng năm, UBND tỉnh Quảng Ngãi đã kịp thời ban hành

bảng giá các loại đất để thực hiện bồi thường, giao đất, cho thuê đất, chuyển

mục đích sử dụng đất. Giá đất được ban hành phù hợp với khung giá do Chính

phủ quy định. Sau khi có cơ chế đấu giá QSDĐ, tỉnh đã chỉ đaọ các địa phương

lập quy hoạch tạo quỹ đất, đưa vào đấu giá QSDĐ, qua đó đã phát huy giá trị

QSDĐ, tăng thu ngân sách tỉnh qua từng năm. Nhìn chung, việc thu tiền sử dụng

đất qua các năm ở thành phố đều đạt và vượt dự toán UBND tỉnh, Hội đông

nhân dân thành phố giao. Tổng hợp các nguồn thu từ đất giai đoạn 2012 - 2016

được thể hiện tại bảng 2.1.

BẢNG 2.1. TỔNG HỢP CÁC NGUỒN THU TỪ ĐẤT, GIAI ĐOẠN 2011 - 2016

Đơn vị tính: Triệu đồng

Năm

Thu ngân sách từ Tiền thuê đất Thuế nhà đất Thuế chuyể n QSDĐ Tiền sử dụng đất Tổng các nguồn thu đất Thuế sử dụng đất nông nghiệp Tỷ lệ % đóng góp vào NSN N

2011 278.269 23.428 8,42 763 19.741 1.795 779 350

2012 412.200 30.287 7,34 975 26.829 1.487 661 335

2013 707.260 34.661 4,90 19 962 31.856 1.033 791

2014 737.640 27.894 4,37 908 24.645 1.385 956 0

2015 946.525 35.793 3,78 702 32.342 1.820 929 0

39.946 3,30 790 36.153 1.988 1.015 2016 0 1.204.57 0

192.009 4,50 704 5.100 9.508 5.131 171.56 6 4.286.46 4 Tổn g

(Nguồn: Tổng hợp số liệu từ Chi Cục thuế, Phòng Tài chính - Kế hoạch thành

phố Quảng Ngãi)

Qua bảng 2.1 cho thấy, tỷ lệ phần trăm các nguồn thu từ đất đóng góp vào

ngân sách nhà nước hàng năm đạt từ 4% - 8%; bình quân thời kỳ từ năm 2011 -

2016 tổng các nguồn thu từ đất đóng góp 4,50% tổng thu ngân sách của thành

phố. Căn cứ vào số thu giao trong dự toán, phân bổ dự toán chi từ nguồn thu quỹ

đất để đầu tư cơ sở và hạ tầng và quản lý, kiểm soát, theo dõi thanh toán theo

hình thức vốn đầu tư xây dựng cơ bản. Số vượt thu được chi chuyển nguồn sang

năm sau để chi tiếp theo đúng các chế độ quy định.

2.2.5. Ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý đất đai tại thành phố Quảng

Ngãi

2.2.5.1. Công nghệ trong quản lý đất đai

Trong công tác quản lý đất đai trên địa bàn thành phố, hiện nay đang sử

dụng chính là hệ thống bản đồ địa chính đo vẽ năm 1993 và năm 2000 nhưng

trên cơ sở bản đồ giấy, chưa được số hóa thành bản đồ số; do đó, gây khó khăn

và trở ngại rất lớn trong công tác quản lý đất đai.

Việc áp dụng công nghệ thông tin trong quản lý đất đai được thực hiện

chủ yếu bằng phần mềm Auto Cad. Các phần mềm chuyên dụng trong công tác

quản lý đất đai, lập bản đồ như Micro Station, Map Infor,... được sử dụng rất

hạn chế (chủ yếu là trong lập bản đồ quy hoạch). Tuy nhiên, để đồng bộ trong

công tác lập, quản lý hồ sơ địa chính, những năm gần đây tỉnh đã triển khai

nhiều chương trình hướng dẫn, triển khai phần mềm Micro Station, để đi đến

thống nhất, đồng bộ trong công tác quản lý bằng công nghệ trên địa bàn toàn

tỉnh trong thời gian đến.

2.2.5.2. Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai

Thời kỳ trước Luật Đất đai năm 2003, trong tổ chức bộ máy quản lý Nhà

nước về đất đai ở thành phố chưa có đơn vị nào có chức năng chuyên về hoạt

động dịch vụ công trong lĩnh vực đất đai. Việc đăng ký QSDĐ, đăng ký biến

động về đất và thực hiện các thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng đất chưa

theo kịp diễn biến sử dụng đất đai thực tế. Trước tình hình thực tế, Văn phòng

đăng ký QSDĐ thành phố được thành lập để phục vụ nhu cầu của người dân,

nâng cao công tác quản lý nhà nước về đất đai. Mặt khác, từ khi UBND thành

phố Quảng Ngãi thực hiện cơ chế “một cửa”, đã đơn giản thủ tục hành chính

trong các giao dịch, giúp cho người dân rất lớn trong các khâu đi lại, giám sát

hồ sơ, cơ chế này nhận được sự ủng hộ rất lớn từ người dân. Tuy nhiên, đến

nay hệ thống này vẫn chưa hoàn chỉnh, chủ yếu là nơi tiếp nhận, trả hồ sơ và là

đầu mối thông tin cho người dân, còn các hạn mục kỹ thuật cao để người dân

tự kiểm tra, giám sát hồ sơ thì chưa thực hiện được.

2.3. Hiện trạng sử dụng đất tại thành phố Quảng Ngãi

4.74%

Đất nông nghiệp

50.24%

45.02%

Đất phi nông nghiệp

Đất chưa sử dụng

Hình 2.3. Cơ cấu sử dụng đất năm 2016 của thành phố Quảng Ngãi

(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Quảng Ngãi)

Tổng diện tích tự nhiên của toàn thành phố Quảng Ngãi là 15.903,97 ha.

Trong đó diện tích đất nông nghiệp là 7.991,04 ha, chiếm 50,24% tổng diện tích

tự nhiên; đất phi nông nghiệp là 7.159,43, ha chiếm 45,02% và đất chưa sử dụng

là 753,50 ha, chiếm 4,74%. Việc phân bổ theo mục đích sử dụng với diện tích,

cơ cấu được thể hiện cụ thể ở bảng 4.3, 4.4 và bảng 4.5 [16].

2.3.1. Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp

Từ bảng 2.3 cho thấy, diện tích đất nông nghiệp của thành phố Quảng

Ngãi là 7.991,04 ha, tăng 6.429,01 ha so với trước ngày 01/4/2014. Nguyên

nhân diện tích đất nông nghiệp tăng là do thành phố Quảng Ngãi mở rộng địa

giới hành chính (tăng thêm 13 xã, phường).

Bảng 2.2. Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp của thành phố Quảng Ngãi

năm 2016

Sau khi thành Trước ngày phố mở rộng địa 01/4/2014 giới hành chính STT Chỉ tiêu Diện Diện Cơ cấu Cơ cấu tích tích (%) (%) (ha) (ha)

Tổng diện tích đất nông

nghiệp 1.272,1 100,0 7991,04 100,0

6442,65 80,62 1 Đất sản xuất nông nghiệp 1.269,8 99,82

1.1 Đất trồng cây hàng năm 860,88 67,67 5530,84 69,21

1.1.1 Đất trồng lúa 470,74 37,00 2740,72 34,29

1.1.1.1 Đất chuyên trồng lúa nước 467,88 36,70

1.1.1.2 Đất trồng lúa nước còn lại 2,86 0,23

1.1.1.3 Đất trồng lúa nương

1.1.2 Đất cỏ dùng vào chăn nuôi 10,5 0,83 137,42 1,72

1.1.3 Đất trồng cây hang năm khác 379,64 29,84 2652,70 33,19

Đất bằng trồng cây hàng năm 1.1.3.1 khác 379,64 29,84

Đất nương rẫy trồng cây hàng 1.1.3.2 năm khác

1.2 Đất trồng cây lâu năm 408,92 32,15 911,81 11,41

2 Đất lâm nghiệp 1248,00 15,61

2.1 Đất rừng sản xuất 1115,77 13,96

2.2 Đất rừng phòng hộ 132,23 1,64

2.3 Đất rừng đặc dụng

Sau khi thành Trước ngày phố mở rộng địa 01/4/2014 giới hành chính STT Chỉ tiêu Diện Diện Cơ cấu Cơ cấu tích tích (%) (%) (ha) (ha)

Đất nuôi trồng thủy sản 3 (nước ngọt) 2,3 0,18 264,41 3,31

Đất làm muối 16,93 0,21 4

Đất nông nghiệp khác 19,05 0,24 5

(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Quảng Ngãi)

2.3.2. Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp

Từ bảng 2.4 cho thấy, diện tích đất phi nông nghiệp tại thành phố Quảng

Ngãi sau khi mở rộng địa giới hành chính là 7.159,43 ha, tăng 4.736,23 ha so

với trước ngày 01/4/2014. Nguyên nhân diện tích đất phi nông nghiệp tăng chủ

yếu là do thành phố mở rộng địa giới hành chính. Ngoài ra, quá trình đô thị hóa

ở thành phố diễn ra mạnh nên nhu cầu về đất ở tăng cao và việc chuyển mục

đích sử dụng đất từ đất trồng cây hàng năm khác sang đất ở là nguyên nhân tăng

diện tích đất phi nông nghiệp [16].

Bảng 2.3. Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp của

thành phố Quảng Ngãi năm 2016

Sau khi thành

Trước ngày phố mở rộng STT Chỉ tiêu 01/04/2014 địa giới hành

chính

Cơ Diện Cơ Diện tích cấu tích cấu (ha) (%) (ha) (%)

Tổng diện tích đất phi NN 2.423,23 100,0 7.159,43 100,0

Đất ở 829,27 34,22 2.219,64 31,00 1

Đất ở tại nông thôn 192,76 7,95 1.268,83 17,72 1.1

Đất ở tại đô thị 636,51 26,27 950,81 13,28 1.2

Đất chuyên dùng 927,42 38,27 2.211,00 30,88 2

Đất trụ sở CQ - CT sự

2.1 nghiệp 31,41 1,30 53,80 0,75

Đất trụ sở CQ-CTSN nhà

2.1.1 nước 31,41 1,30

2.1.2 Đất trụ sở khác

2.2 Đất quốc phòng 1,72 41,61

55,26 0,77 2.3 Đất an ninh 0,27 6,52

Đất SXKD doanh phi NN 139,87 367,28 5,13 2.4 5,77

2.4 .1 Đất khu công nghiệp 3,47 84,18

2.4.2 Đất cơ sở SXKD 2,19 53,03

Đất cho hoạt động khoáng

2.4.3 sản

Đất xây dựng VLXD, gốm

2.4.4 sứ 2,66 0,11

2.5 Đất có mục đích công cộng 708,01 29,22 1734,66 24,23

2.5.1 Đất giao thông 410,35 16,93

2.5.2 Đất thủy lợi 137,74 5,68

2.5.3 Đất công trình năng lượng 2,47 0,10

2.5.4 Đất công trình bưu chính VT 1,02 0,04

Sau khi thành

Trước ngày phố mở rộng

01/04/2014 địa giới hành

chính STT Chỉ tiêu

Diện Cơ Cơ Diện tích tích cấu cấu (ha) (ha) (%) (%)

35,40 2.5.5 Đất cơ sở văn hóa 1,46

15,64 2.5.6 Đất cơ sở y tế 0,65

2.5.7 Đất cơ sở giáo dục – đào tạo 88,57 3,66

2.5.8 Đất cơ sở thể dục – thể thao 9,81 0,40

Đất cơ sở nghiên cứu khoa

2.5.9 học

2.5.10 Đất cơ sở dịch vụ về xã hội 1,95 0,078

2.5.11 Đất chợ 0,16 3,95

2.5.12 Đất có di tích, danh thắng 0,04 1,05

2.5.13 Đất bãi thải, xử lý chất thải 0,06 0,002

Đất tôn giáo, tín ngưỡng 27,68 0,39 3 0,38 9,31

Đất tôn giáo 3.1 0,29 7,21

Đất tín ngưỡng 3.2 0,09 2,10

Đất nghĩa trang, nghĩa địa 111,01 587,06 8,2 4 4,58

Đất sông suối và mặt nước

chuyên dùng 546,22 22,54 2.114,05 29,53 5

532,50 21,97 5.1

Đất sông ngòi, kênh, rạch, suối Đất có mặt nước chuyên dùng 13,72 0,57 5.2

(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Quảng Ngãi)

2.3.3. Hiện trạng đất chưa sử dụng

Từ bảng 2.5 cho thấy trước khi thành phố Quảng Ngãi mở rộng địa giới

hành chính (trước ngày 01/4/2014) thì diện tích đất chưa sử dụng là 22,11 ha;

sau khi thành phố mở rộng địa giới hành chính diện tích đất chưa sử dụng là

753,5 ha (chiếm 4,74 % diện tích tự nhiên), diện tích đất chưa sử dụng tăng

731,39 ha. Nguyên nhân diện tích tăng là do thành phố mở rộng địa giới hành

chính [16].

Bảng 2.4. Hiện trạng đất chưa sử dụng của thành phố Quảng Ngãi

năm 2016

Sau khi thành Trước ngày phố mở rộng địa 01/4/2014 giới hành chính STT Chỉ tiêu Diện Diện Cơ cấu Cơ cấu tích tích (%) (%) (ha) (ha)

Tổng diện tích đất chưa sử

dụng 22,11 100,0 753,50 100,0

Đất bằng chưa sử dụng 22,11 100,0 711,33 94,40 1

Đất đồi núi chưa sử dụng 33,27 4,42 2

Núi đá không có rừng cây 8,90 1,18 3

(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Quảng Ngãi)

Như vậy, từ bảng 2.3, 2.4 và 2.5 cho thấy khi thành phố thực hiện theo

Nghị quyết 123/NQ-CP ngày 12/12/2013 của Chính phủ về mở rộng địa giới

hành chính thì diện tích đất nông nghiệp của toàn thành phố Quảng Ngãi là

7.991,04 ha, tăng 6.429,01 ha so với trước ngày 01/4/2014 (1.272,1 ha); diện

tích đất phi nông nghiệp của thành phố Quảng Ngãi là 7.159,43 ha, tăng

4.736,23 ha so với trước ngày 01/4/2014 (2.423,23 ha), nguyên nhân tăng chủ

yếu là do thành phố mở rộng địa giới hành chính và quá trình đô thị hóa ở

thành phố diễn ra mạnh nên nhu cầu về đất ở tăng cao; diện tích đất chưa sử

dụng đã tăng lên 731,39 ha (trước ngày 01/4/2014: 22,11 ha, sau ngày

01/4/2014: 753,5 ha) nhưng cũng không đáng kể so với tổng diện tích tự

nhiên và định hướng những năm tiếp theo sẽ đưa vào khai thác diện tích này

có hiệu quả hơn.

2.4. Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá

nhân tại thành phố Quảng Ngãi giai đoạn từ năm 2012 – 2016.

2.4.1.Tình hình thực hiện quyền chung của người sử dụng đất tại thành phố

Quảng Ngãi.

Trong nhóm quyền chung của người sử dụng đất, đề tài chỉ nghiên cứu về

tình hình thực hiện 02 quyền mà người dân thường hay quan tâm, đó là: Quyền

cấp GCNQSDĐ lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân và quyền bồi thường, hỗ trợ

khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi.

2.4.1.1. Tình hình thực hiện quyền cấp GCNQSDĐ lần đầu cho hộ gia

đình, cá nhân tại thành phố Quảng Ngãi

a) Tình hình thực hiện cấp GCNQSDĐ đất lần đầu cho hộ gia đình, cá

nhân (giai đoạn từ năm 2012 – 2016):

Căn cứ quy định của Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật

Đất đai, từ tháng 03/2010 UBND thành phố Quảng Ngãi đã thành lập và duy trì

hoạt động Bộ phận tiếp nhận và giao trả hồ sơ theo cơ chế “một cửa”; đồng thời,

UBND thành phố đã ban hành Quyết định số 01/2010/QĐ-UBND ngày

08/3/2010 Ban hành Quy định trình tự, thủ tục tiếp nhận và giao trả kết quả hồ

sơ của tổ chức, cá nhân theo cơ chế một cửa hiện đại tại UBND thành phố

Quảng Ngãi; quá trình thực hiện đã từng bước cải cách, đơn giản hoá các thủ tục

hành chính, tháo gỡ dần những vướng mắc, chồng chéo trong giải quyết hồ sơ

đăng ký sử dụng đất, đã làm cho công tác xét và GCNQSDĐ của các hộ gia

đình, cá nhân trên địa bàn thành phố trong những năm gần đây đạt nhiều kết quả

khả quan hơn, tình trạng tồn đọng hồ sơ cấp GCNQSDĐ kéo dài cơ bản đã được

giải quyết.

Kết quả cấp GCNQSDĐ từ năm 2012 - 2016 được thể hiện ở bảng 4.6.

Từ bảng 4.6 và kết quả điều tra tại Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh

thành phố Quảng Ngãi cho thấy: Tổng số hồ sơ tiếp nhận từ năm 2012 - 2016

(tính đến ngày 31/12/2016) là 28.454 hồ sơ; số hồ sơ đã cấp GCNQSDĐ là

24.522 hồ sơ/24.522 giấy (đạt 86,2%); còn lại 3.932 hồ sơ không đủ điều kiện

cấp GCNQSDĐ (chiếm 13,8%), đã thông báo trả hồ sơ cho công dân [16].

Trong tổng số 24.522 GCNQSDĐ đã cấp, đã trao cho hộ gia đình, cá nhân

23.102 giấy, đạt 94,21%. Còn lại 1.420 giấy công dân chưa nhận (chiếm 5,79%),

nguyên nhân chủ yếu là: Một số hộ gia đình, cá nhân có hoàn cảnh khó khăn cho

nên chưa có khả năng thực hiện nghĩa vụ tài chính (tiền trước bạ, tiền sử dụng

đất, thuế chuyển quyền, thuế thu nhập cá nhân) theo quy định của pháp luật, do

vậy chưa nhận GCNQSDĐ; mặt khác, GCNQSDĐ đã cấp nhưng một số hộ gia

đình, các nhân chưa có nhu cầu sử dụng nên không làm thủ tục nhận

GCNQSDĐ, mặc dù UBND xã, phường đã gửi thông báo nhiều lần nhưng các

hộ dân vẫn không đến để làm thủ tục nhận GCNQSDĐ.

Bảng 2.5. Kết quả cấp GCNQSDĐ tại thành phố Quảng Ngãi

từ năm 2012 - 2016

Tổng Tổng số Đất nông Đất ở số hồ Giấy nghiệp Tổng sơ kê CNQSD Đơn vị xã, phường DT Số Số khai đất đã DT DT (ha) GCN GCN cấp cấp (ha) (ha) (tờ) (tờ) GCN (tờ)

1. Trần Phú 2526 2006 32,39 1751 28,36 255 4,03

2. Nghĩa Lộ 2807 2550 68,60 2140 53,73 410 14,87

3. Nghĩa Chánh 2459 2265 43,23 2070 35,1 195 8,13

4. Quảng Phú 3079 2809 105,77 2320 81,9 489 23,87

5. Lê Hồng Phong 1095 877 24,86 729 19,46 148 5,4

6. Trần Hưng Đạo 757 538 7,74 530 7,42 8 0,32

7. Nghĩa Dõng 1549 1418 97,49 1134 69,19 284 28,3

8. Nguyễn Nghiêm 637 475 6,09 475 6,09 0 0

9. Nghĩa Dũng 673 542 35,68 457 30,94 85 4,74

10. Chánh Lộ 2247 1835 34,95 1616 28.81 219 6,14

11. Nghĩa An. 883 787 6,39 458 3,96 329 2,43

12. Nghĩa Phú. 924 850 7,69 482 5,31 368 2,38

13. Nghĩa Hà. 1127 929 8,21 736 6,85 193 1,36

14. Tịnh Ấn Tây. 1215 1157 10,25 921 7,36 236 2,89

15. Trương Quang 923

Trọng. 756 8,28 689 7,25 67 1,03

16. Tịnh Ấn Đông. 956 769 8,21 572 6,25 197 1,96

17. Tịnh An. 1045 983 9,27 722 5,84 261 3,43

971 755 5,91 561 3,83 194 2,08 18. Tịnh Long.

627 532 4,39 318 2,32 214 2,07 19. Tịnh Thiện.

721 517 4,12 436 2,96 81 1,16 19. Tịnh Châu.

542 629 6,45 357 3,39 272 3,06 21. Tịnh Khê.

417 325 3,94 213 2,11 112 1,83 22. Tịnh Kỳ.

274 218 2,49 205 1,92 13 0,57 23. Tịnh Hòa

Tổng cộng 28.454 24.522 542,40 19.892 420,35 4.630 122,05

(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Quảng Ngãi)

b) Những nguyên nhân ảnh làm hưởng đến quá trình thực hiện hiện quyền

cấp GCNQSDĐ lần đầu của hộ gia đình, cá nhân

Kết quả nghiên cứu cho thấy, có một số nguyên nhân vướng mắc trong

quá trình thực hiện quyền cấp GCNQSDĐ lần đầu của hộ gia đình, cá nhân tại

thành phố Quảng Ngãi, như sau:

- Công tác đo đạc và thành lập bản đồ địa chính chưa được quan tâm đầu

tư, việc cấp GCNQSDĐ dựa trên bản đồ giấy được thực hiện đo vẽ trước năm

1993, hệ thống bản đồ này bị biến động quá lớn so với hiện trạng sử dụng đất,

bản đồ quá cũ và rách nát, khi thực hiện cấp GCNQSD đất phải đo đạc, xác định

lại diện tích đất, làm tốn rất nhiều thời gian và công sức.

- Sau khi tiếp nhận hồ sơ theo phân công thì cán bộ thụ lý hồ sơ thường

phải liên hệ với chủ hộ để thực hiện việc đo đạc thửa đất nhưng chủ hộ đang bận

đi làm hoặc đi làm xa không có ở nhà; hoặc khi đã đo đạc nhưng chủ hộ gửi lại

biên bản đo đạc thửa đất cho cán bộ thụ lý hồ sơ rất chậm. Bên cạnh đó, có

nhiều trường hợp hồ sơ sau khi kiểm tra thì chưa đủ điều kiện để hoàn thiện thủ

tục đăng ký đất đai và đã có thông báo bổ sung, nhưng chủ hộ chậm bổ sung

theo yêu cầu để có cơ sở xử lý theo quy định của pháp luật.

- Ngoài ra, trong quá trình thẩm định hồ sơ thì phát sinh một số vấn đề

như các tài liệu đối chiếu xác định nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất mâu thuẩn

với tờ khai đơn đề nghị cấp GCNQSDĐ hoặc các loại giấy tờ về quyền sử dụng

đất của chủ hộ hiện có,… Do đó, cần phải yêu cầu chủ hộ hoặc UBND xã,

phường kiểm tra và xác định cụ thể về nguồn gốc sử dụng đất, mất rất nhiều thời

gian.

- Nhu cầu giao dịch đất đai phụ thuộc vào sự sôi động hay không của thị

trường bất động sản. Các giao dịch về đất đai tại thành phố Quảng Ngãi từ năm

2010 đến năm 2012 diễn ra rất sôi động, làm cho thị trường về Bất động sản

nóng lên và nhu cầu về nhà ở tăng cao. Bên cạnh đó, nhiều nhà đầu tư bất động

sản tăng cường đầu cơ, tích tụ đất đai nhiều. Chính vì vậy, nhu cầu đăng ký lần

đầu về cấp GCNQSDĐ cũng tăng theo quy luật trên. Kết quả là số lượng hồ sơ

quá nhiều nhưng cán bộ thụ lý không thể giải quyết đảm bảo được thời gian theo

đúng quy trình.

- Về thái độ phục vụ của cán bộ thụ lý hồ sơ: Trong quá trình giải quyết

hồ sơ vẫn còn một số cán bộ lúng túng trong việc hướng dẫn về các thủ tục hồ

sơ, vì chưa nắm rõ được các văn bản, quy trình, trình tự thủ tục giải quyết hồ sơ

đăng ký đất đai nên không thể hướng dẫn cụ thể cho người dân hoặc hướng dẫn

không đầy đủ. Đây cũng là một trong những nguyên nhân tồn tại dẫn đến tình

trạng trễ hẹn hồ sơ, làm cho người dân phải đi lại nhiều lần, và gây bức xúc cho

người dân. Một số người dân có ý kiến cụ thể về vấn đề này, kết quả thể hiện ở

hộp 2.1 và 2.2.

Hộp 2.1: Cụ thể như ý kiến của ông Huỳnh Phương, thường trú tại phường

Trương Quang Trọng: “Trong quá trình giải quyết hồ sơ nhân viên Văn

phòng đăng ký đất đai thành phố có thái độ rất tốt với người dân. Tuy nhiên,

có nhiều lúc hướng dẫn chưa hết các nội dung cần bổ sung cho hồ sơ cấp

Giấy, nhưng đến một thời gian sau tôi tiếp tục nhận được thông báo bổ sung

hồ sơ. Như vậy, do cán thụ lý hồ sơ không nắm rõ những yêu cầu cần thiết

của một hồ sơ hay sao mà phải để bổ sung nhiều lần”.

Hộp 2.2: Ý kiến của ông Bùi Văn Long, thường trú tại tổ 4, phường Lê Hồng

Phong: “Nhà tôi ở nhưng chưa sổ đỏ nay tôi đến một cửa để làm hồ sơ cấp sổ

đỏ, tuy cán bộ hướng dẫn nhiệt tình nhưng nội dung nhiều quá nên tôi không

biết ghi thế nào cho đúng, đã được hướng dẫn nhưng quên nên tôi đã ghi

không đúng nhiều lần. Do đó, đề nghị nhà nước cần có mẫu hướng dẫn cụ thể

hơn về nội dung, ví dụ như cán bộ hướng dẫn viết trong mẫu có sẵn để về nhà

tôi viết lại cho đúng theo quy định của Nhà nước thì tốt hơn”.

- Nguyên nhân vướng về cơ chế chính, chính sách:

+ Một số dự án đầu tư trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi đã được UBND

tỉnh và thành phố phê duyệt, đã có quyết định thu hồi đất tổng thể và có thông

báo thu hồi đất để thực hiện dự án nhưng không triển khai thực hiện, để kéo dài

nhiều năm, người sử dụng đất không có đủ điều kiện để được cấp GCNQSDĐ

theo quy định của pháp luật đất đai vì đất của họ đã có quyết định thu hồi

(khoản 1 Điều 48 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính

phủ về thi hành Luật Đất đai năm 2003), gây bức xúc trong dư luận của nhân

dân (Cụ thể như: Dự án khu dân cư Bàu Ruộng, ở phường Nghĩa Chánh đã có

Quyết định thu hồi đất năm 1996; dự án Trung tâm thương mại, ở phường Nghĩa

Chánh; khu quy hoạch Trung tâm hành chính tỉnh Quảng Ngãi, phường Lê Hồng

Phong,…).

+ Trường hợp các hộ dân tự ý lấn, chiếm đất chưa sử dụng hoặc tự ý

chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất làm nhà ở thuộc các phường

Nghĩa Chánh, Lê Hồng Phong, Nghĩa Lộ, Chánh Lộ,… không thuộc quy hoạch

sử dụng đất cho các mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế và xã hội

vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng nhưng UBND tỉnh Quảng Ngãi chưa có

chủ trương, chỉ đạo rà soát, điều chỉnh quy hoạch để làm cơ sở xem xét cấp

GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử

dụng đất theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 22 Nghị định số 43/2014/NĐ-

CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ.

+ Đối với trường hợp đất thuộc diện thừa so với phương án giao đất theo

Nghị định 64/CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ quy định về việc giao đất nông

nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sử dụng

đất nông nghiệp nhưng người dân đã tự quản lý, sử dụng sản xuất ổn định từ

trước năm 1993 đến năm 2014, nay người dân yêu cầu cấp GCNQSDĐ, nhưng

UBND thành phố chưa có chủ trương xử lý cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình cá

nhân đang sử dụng đất,…

2.4.1.2. Tình hình thực hiện quyền được bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước

thu hồi đất trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi

Cùng với quá trình đô thị hóa, phát triển kinh tế, việc thu hồi đất của các tổ

chức, hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố để thực hiện giải phóng mặt bằng

xây dựng các công trình ngày càng nhiều. Thực hiện các quy định của pháp luật, giai

đoạn từ năm 2012 đến năm 2016, UBND thành phố Quảng Ngãi đã quyết định thu hồi

đất để thực hiện 70 công trình trên địa bàn, với tổng diện tích đất là 215,03 ha; tổng giá

trị bồi thường 587 tỷ đồng; số hộ gia đình, cá nhân bị ảnh hưởng là 3.982 hộ gia đình,

cá nhân; tổng số tổ chức là bị ảnh hưởng là 119 tổ chức, số hộ gia đình, cá nhân được

giao đất tái định cư là 342 hộ [25].

Kết quả điều tra về tình hình thu hồi đất nông nghiệp của các hộ gia đình,

cá nhân thể hiện ở bảng 4.7 và phụ lục 10.

Thời kỳ từ năm 2012 - 2016, trong 120 hộ gia đình điều tra tại 3 xã,

phường có 48 hộ gia đình, cá nhân (chiếm tỷ lệ 40%) bị thu hồi đất nông nghiệp,

với tổng diện tích đất thu hồi 78.404,1 m2. Bình quân mỗi hộ bị thu hồi khoảng

1633 m2.

Trong số 59 hộ gia đình được Nhà nước giao, cho thuê đất sản xuất nông

nghiệp, có 25 hộ gia đình bị thu hồi đất nông nghiệp (chiếm 42,37%); có 24 hộ

gia đình bị thu hồi dưới 30% diện tích được giao (chiếm 96,0% số hộ bị thu

hồi); không có hộ nào bị thu hồi từ 30 - 70% diện tích được giao và chỉ có 1 hộ

bị thu hồi trên 70% diện tích được giao (chiếm 4,0% số hộ bị thu hồi). Qua đó,

có thể thấy số hộ nông dân bị mất đất nông nghiệp do thu hồi để chuyển sang sử

dụng vào mục đích phi nông nghiệp nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế, xã

hội tại thành phố Quảng Ngãi là rất lớn. Việc thu hồi đất nông nghiệp diễn ra

nhiều nhất ở xã Nghĩa Dõng với 12 hộ, chiếm 48,0% số hộ có đất nông nghiệp

bị thu hồi (phụ lục 1).

Cũng như nhiều địa phương khác, việc chuyển đổi cơ cấu đất đai từ nông

nghiệp sang phát triển công nghiệp, dịch vụ, du lịch là quá trình tất yếu khách

quan. Bên cạnh những lợi ích lớn của nó mang lại trong công cuộc công nghiệp

hóa hiện đại hóa thì việc đảm bảo cho đời sống của người nông dân sau khi mất

đất nông nghiệp đến nay vẫn là vấn đề nan giải không dễ gì giải quyết. Qua điều

tra ở thành phố Quảng Ngãi, cho thấy tình hình việc làm của các hộ sau khi bị

mất đất nông nghiệp do bị thu hồi như sau: 52,0% các hộ tiếp tục sản xuất nông

nghiệp; không có hộ nào chuyển sang sản xuất ngành nghề, tiểu thủ công

nghiệp; có 20,0% các hộ chuyển sang kinh doanh dịch vụ, thương mại và 28,0%

các hộ làm nghề tổng hợp (sản xuất nông nghiệp kết hợp với các nghề khác),

hoặc các hộ đi làm thuê cho các hộ khác ở xa quê hương (như thành phố Hồ Chí

Minh, Lâm Đồng...).

Bảng 2.6. Tổng hợp tình hình thu hồi đất nông nghiệp theo các xã,

phường điều tra

Chỉ tiêu Tổng Đơn vị Nghĩa Dũng Chánh Lộ Tịnh Ấn Tây

Hộ 12 8 5 25

m2 23.428,4 14.479,0 73.036,2

m2 14.589,9 7.532,5 40.850,7 35.128, 8 18.728, 3

m2 0,0 0,0 0,0 0

tích đã chuyển m2 0,0 0,0 0,0 0 1. Số hộ bị thu hồi đất nông nghiệp Diện tích được Nhà nước giao, cho thuê Diện tích bị Nhà nước thu hồi Diện tích nhận chuyển quyền Diện quyền

Diện tích đang sử dụng m2 8.838,5 6.946,5 32.185,5 16.400, 5

sử đang m2 1.367,0 1.104,8 1.389.3 1.287,4

Hộ 11 8 5 24

Hộ 0 0 0 0

Hộ 1 0 0 1 Diện tích dụng/hộ bị thu hồi Số hộ bị thu hồi diện tích dưới 30% Số hộ bị thu hồi diện tích từ 30% - 70% Số hộ bị thu hồi diện tích trên 70%

Hộ

Hộ 9 3 2 14

Hộ 0 0 0 0

Hộ 3 5 3 11 2. Tình trạng việc làm sau khi mất đất nông nghiệp Tiếp tục sản xuất nông nghiệp Công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp Kinh doanh dịch vụ, thương mại

Nghề tổng hợp Hộ 0 0 0 0

(Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra)

Bên cạnh những kết quả đạt được trong công cuộc công nghiệp hoá, hiện

đại hoá thì việc đảm bảo cho đời sống của người nông dân sau khi bị thu hồi đất

nông nghiệp đến nay vẫn là vấn đề nan giải rất khó giải quyết. Qua kết quả điều

tra về những người có đất bị thu hồi, phỏng vấn các cán bộ địa chính xã, phường

và cơ quan địa chính thành phố cho thấy còn có một số vấn đề bất cập trong công

tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố

Quảng Ngãi như sau:

Cơ chế chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư liên tục thay đổi, nhưng

chưa được bổ sung kịp thời. Dự án kéo dài nhiều năm, cơ chế chính sách về giá

đất có thay đổi. Áp dụng luật đất đai mới (2013) có nhiều thay đổi so với luật cũ.

Cơ quan có thẩm quyền ban hành giá đất cụ thể chậm, xây dựng giá đất

giao đất tái định cư cho các dự án kéo dài nhiều năm chưa có sự thống nhất

chung. Quỹ đất để giao đất tái định cư thiếu, không đảm bảo thực hiện các dự án

thu hồi đối với đất ở. Công tác phối hợp với các Sở, ngành tham mưu UBND

tỉnh xử lý các vướng mắc còn chậm; Công tác phối hợp giữa chủ đầu tư, cơ quan

lập phương án và UBND các xã, phường có dự án chưa chặt chẽ trong việc kiểm

kê, xác nhận nguồn gốc.

Cơ quan lập phương án thực hiện công tác kiểm kê, kiểm đếm chậm, lúng

túng trong việc áp dụng các cơ chế, chính sách về bồi thường và tái định cư, có

dự án chưa lập phương án đã báo cáo vướng mắc…, năng lực nhân viên trực tiếp

thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng còn nhiều hạn chế.

- Bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành còn thấp, chưa theo sát thị

trường. Do vậy, khi được áp dụng để tính toán nghĩa vụ tài chính về sử dụng

đất đai đã gây thất thu cho ngân sách nhà nước nhưng nếu khi dùng mức giá

thấp này để tính toán giá bồi thường thì người bị thu hồi đất lại không đồng ý,

dẫn đến phát sinh khiếu kiện và ảnh hưởng đến tiến độ giải phóng mặt bằng.

- Chính sách hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp tại các xã và tại

các phường trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi cũng có sự khác nhau, do vậy

không đảm bảo công bằng cho người có đất nông nghiệp bị thu hồi. Tại Điều 17

Quyết định số 35/2010/QĐ-UBND ngày 27/12/2010 của UBND tỉnh Quảng

Ngãi Ban hành Quy định chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà

nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi, quy định: “Hộ gia đình, cá nhân

khi bị thu hồi đất nông nghiệp trong địa giới hành chính phường, trong khu dân

cư thuộc thị trấn, khu dân cư nông thôn; thửa đất nông nghiệp tiếp giáp với ranh

giới phường, ranh giới khu dân cư quy định tại khoản 2 Điều 21 Nghị định số

69/2009/NĐ-CP thì ngoài việc được bồi thường theo giá đất nông nghiệp còn

được hỗ trợ theo giá đất ở trung bình của huyện, thành phố như sau: Ở đô thị

(các phường thuộc thành phố Quảng Ngãi), mức hỗ trợ là 30%; ở nông thôn (các

xã thuộc thành phố Quảng Ngãi), mức hỗ trợ là 40%... giá đất ở trung bình của

khu vực có đất thu hồi do UBND tỉnh Quảng Ngãi quy định; diện tích được hỗ

trợ bằng 05 lần hạn mức giao đất ở theo quy định hiện hành của UBND tỉnh

nhưng không vượt quá diện tích đất bị thu hồi”. Theo quy định nói trên, đối với

đất nông nghiệp trong địa giới hành chính phường, trong khu dân cư thuộc thị

trấn và khu dân cư nông thôn ngoài giá trị bồi thường về đất còn được hỗ trợ

không quá 05 lần hạn mức giao đất ở và được tính cho từng hộ gia đình. Do vậy,

tại một số xã, phường đã xảy ra tình trạng các hộ dân có đất nông nghiệp với

diện tích lớn hơn 05 lần hạn mức giao đất ở (đặc biệt đối với các khu vực đã có

quy hoạch sử dụng sang mục đích khác) đã thực hiện tự ý tách đất cho nhiều hộ

gia đình, nhiều cá nhân khác đứng tên để mỗi hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất

không quá 05 lần hạn mức giao đất ở, nhằm mục đích được hưởng khoản hỗ trợ

nói trên (do theo quy định thì cứ mỗi hộ gia đình, cá nhân được hỗ trợ 05 lần

hạn mức giao đất ở). Đặc biệt, tại các khu vực đã có quy hoạch sử dụng sang

mục đích khác trên địa bàn xã Nghĩa Dõng và phường Lê Hồng Phong) tình

trạng hộ dân tự ý tách thửa đất chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp bằng giấy

viết tay xảy ra một cách đột biến, ồ ạt, làm cho kinh phí bồi thường, hỗ trợ đối

với đất nông nghiệp tăng cao, gây khó khăn cho công tác quản lý đất đai và làm

chậm tiến độ xây dựng các công trình của thành phố.

- Qua điều tra cho thấy, phần lớn người dân ủng hộ chủ trương thu hồi đất

để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công

cộng và để thực hiện các dự án phát triển kinh tế. Công tác thu hồi đất và giải

phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi được thực hiện tương đối

nhanh và theo đúng quy định của pháp luật. Tuy nhiên, sự chênh lệch giữa giá

trị đền bù với giá đất thực tế và việc một số tổ chức, doanh nghiệp được giao,

cho thuê đất sử dụng không đúng mục đích, vi phạm pháp luật, găm giữ đất,

chậm đưa vào sử dụng hoặc chuyển nhượng dự án còn xảy ra dẫn đến lãng phí

đất đai và gây bức xúc cho người dân. Mặt khác, theo quy định đối với trường

hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình cá nhân trực tiếp sản xuất nông

nghiệp được Nhà nước hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm,

nhưng cho đến nay tại thành phố Quảng Ngãi vẫn chưa có các chính sách thích

hợp để giải quyết việc làm cho những người thuộc diện này.

- Mặc dù thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích an ninh, quốc phòng,

lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế là một tất yếu khách quan.

Đặc biệt thành phố Quảng Ngãi đang trong quá trình thu hút đầu tư, xây dựng cơ

sở hạ tầng để chỉnh trang, phát triển đô thị và phát triển kinh tế theo hướng công

nghiệp hoá, hiện đại hóa như hiện nay. Nhưng đó cùng là một trong những

nguyên nhân chính làm hình thành nên một bộ phận không nhỏ những người

nông dân không còn hoặc thiếu đất nông nghiệp để sản xuất. Ngoại trừ một số ít

hộ có khả năng chuyển sang làm nghề khác và có cơ hội làm ăn ổn định thì phần

lớn các hộ mất đất hoặc thiếu đất sản xuất phải đi làm thuê hoặc làm những công

việc cho thu nhập không ổn định, lâu dài. Những hộ này thường là những hộ

nghèo hoặc trung bình, thiếu vốn sản xuất, thiếu kiến thức kinh tế xã hội, không

tiếp cận kịp sự biến đổi của cơ chế kinh tế trong khi đó thiếu sự hỗ trợ, giúp đỡ

của xã hội nên đời sống gặp nhiều khó khăn. Để giải quyết vấn đề này cần phải

có các chính sách kinh tế, xã hội thoả đáng giúp người nông dân tìm được hướng

đi đúng như: cho vay vốn ưu đãi để hỗ trợ sản xuất, đẩy mạnh khuyến nông, đầu

tư các cơ sở dạy nghề, hướng dẫn, hỗ trợ kỹ thuật sản xuất, tạo việc làm...

- Bên cạnh đó, việc thực hiện cơ chế tự thỏa thuận trong bồi thường, giải

phóng mặt bằng đã tạo điều kiện cho nhà đầu tư chủ động quỹ đất thực hiện dự

án, rút ngắn thời gian giải phóng mặt bằng, hạn chế khiếu kiện, đồng thời giảm

tải cho các cơ quan hành chính nhà nước các cấp trong việc thu hồi đất. Tuy

nhiên, đã tạo ra sự chênh lệch lớn về giá đất so với dự án do Nhà nước thu hồi

trong cùng khu vực, nên rất khó có thể hoàn thành việc giải phóng mặt bằng do

một số người có đất nằm trong khu vực dự án không hợp tác với nhà đầu tư. Các

quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thường xuyên thay đổi dẫn tới tình

trạng so bì, khiếu nại của người có đất bị thu hồi qua các dự án hoặc trong một

dự án nhưng thực hiện thu hồi đất qua nhiều năm.

- Việc chuẩn bị phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chưa được

các cấp chính quyền quan tâm đúng mức, nhất là phương án giải quyết việc

làm cho người bị thu hồi đất. Nhiều địa phương chưa coi trọng việc lập khu

tái định cư chung cho các dự án tại địa bàn, một số khu tái định cư đã được

lập nhưng chất lượng chưa đảm bảo yêu cầu “có điều kiện phát triển bằng

hoặc tốt hơn nơi ở cũ”; việc lập và thực hiện phương án bồi thường của một

số dự án còn chưa đảm bảo dân chủ, công khai, minh bạch.

Thẩm quyền thu hồi đất đã được phân cấp nhưng vẫn còn chồng chéo,

trường hợp khu đất thu hồi có cả tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thì

UBND cấp huyện quyết định thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng

dân cư; UBND cấp tỉnh quyết định thu hồi đất đối với tổ chức, người Việt Nam

định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài. Do vậy, đối với những dự án

thu hồi đất có cả tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thì cả cấp huyện và

cấp tỉnh đều ban hành quyết định thu hồi đất trên cùng một khu đất dẫn đến thời

gian thực hiện thủ tục thu hồi đất kéo dài, làm chậm tiến độ triển khai dự án đầu

tư, gây bức xúc cho cả người sử dụng đất, nhà đầu tư và chính quyền nơi có đất

thu hồi.

- Cũng giống như địa phương khác đang diễn ra tình trạng có sự chênh

lệch giữa giá trị đền bù với giá thực tế và sự không quan tâm đầu tư vào các

công trình phúc lợi công cộng cũng như việc gây ô nhiễm môi trường của các

doanh nghiệp làm rất nhiều nông dân bức xúc. Và một vấn đề nữa, do lao động

không được đào tạo chính quy bài bản nên không thể đáp ứng được các công

việc cho thu nhập cao, vì vậy sau một thời gian nhiều lao động bỏ ra đi tìm việc

khác ở ngoài dẫn đến tình trạng thất nghiệp hoặc nghề nghiệp không ổn định.

2.4.2. Tình hình thực hiện các quyền trong giao dịch chuyển quyền của người

sử dụng đất tại thành phố Quảng Ngãi

2.4.2.1. Tình hình thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất

Kết quả tổng hợp số liệu điều tra các hộ gia đình tham gia thực hiện

quyền chuyển đổi QSDĐ được thể hiện trong bảng 4.8 và phụ lục 02.

Bảng 2.7. Tình hình thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ theo xã, phường

Trương Chánh Nghĩa Quang Tổng Chỉ tiêu Lộ Dũng Trọng

1. Tổng số trường hợp chuyển đổi 3 2 4 9

Trong đó: Đất ở, đất vườn 3 2 4 9

Đất nông nghiệp 0 0 0 0

2.051, 2. Diện tích (m2) 630,4 142,6 1.278,0 0

3. Tình hình thực hiện quyền chuyển đổi

3.1. Hoàn tất tất cả các thủ tục (TH) 0 0 0 0

3.2. Chỉ khai báo tại UBND cấp xã (TH) 0 0 0 0

3.3. Giấy tờ viết tay có người làm chứng (TH) 1 2 0 3

3.4. Giấy tờ viết tay (TH) 2 0 4 6

3.5. Không có giấy tờ cam kết (TH) 0 0 0 0

4. Thực trạng giấy tờ tại thời điểm

chuyển đổi

4.1. GCNQSDĐ (TH) 1 2 4 7

4.2. QĐ giao đất, Giấy tờ hợp pháp khác 0 0 0 0

4.3. Không có giấy tờ (TH) 2 0 0 2

(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra)

Qua điều tra 120 hộ gia đình cho thấy có 9 hộ tham gia chuyển đổi

QSDĐ, các trường hợp chuyển đổi QSDĐ đều diễn ra đối với đất ở và đất vườn,

ao liền kề (chiếm 100% tổng số trường hợp chuyển đổi), không có trường hợp

nào chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp. Các trường hợp chuyển đổi QSDĐ chủ yếu

là vì lý do một phần diện tích thửa đất ở của họ đang sử dụng bị thu hồi để thực

hiện dự án, phần còn lại họ tự đổi cho người sử dụng đất ở liền kề giáp ranh phía

sau nhà để thuận lợi trong quá trình quản lý sử dụng và sinh lợi.

Theo kết quả điều tra từ 120 hộ gia đình, có 9 trường hợp chuyển đổi

QSDĐ, trong đó 9 trường hợp (chiếm 100% số trường hợp chuyển đổi) đều

không làm đầy đủ thủ tục khai báo, mà do các hộ gia đình, cá nhân tự thỏa

thuận với nhau để chuyển đổi QSDĐ. Có 3 trường hợp chuyển đổi với nhau

bằng giấy viết tay, có người làm chứng (chiếm 33,33% số trường hợp chuyển

đổi) và 6 trường hợp trao đổi bằng giấy tờ viết tay (chiếm 66,66% số trường

hợp chuyển đổi), không có trường hợp nào viết giấy cam kết.

Giai đoạn 2012 - 2016, UBND thành phố Quảng Ngãi thu hồi đất ở và đất

vườn, ao liền kề của các hộ gia đình, cá nhân để giao cho các tổ chức kinh tế,

Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố thực hiện xây dựng các khu dân cư để

đấu gia đất và xây dựng các công trình công công như mở đường, trường học…

Khi thu hồi đất, không phải tất cả các thửa đất đều bị thu hồi toàn bộ diện tích

mà có những thửa bị thu hồi một phần, do vậy đã làm cho các thửa đất có hình

thể khó quản lý sử dụng, có nhiều thửa còn lại chỉ vài chục mét vuông. Trước

tình trạng này, để thuận tiện trong quá trình sử dụng các hộ gia đình tự giải

quyết bằng cách tự đổi đất cho cho người sử dụng đất liền kề, giáp ranh ở phía

sau nhà của họ.

Đối với các phường có điều kiện kinh tế thương mại, dịch vụ phát triển

như phường Chánh Lộ, phường Trương Quang Trọng người dân không chú

trọng vào phát triển sản xuất nông nghiệp nên không thực hiện việc chuyển đổi

QSDĐ nông nghiệp. Mặc dù từ năm 2012 đến nay, tại các phường này quá trình

thu hồi đất đất nông nghiệp để chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông

nghiệp (đất ở, đất sản xuất kinh doanh, ...) để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế

đã làm cho nhiều thửa ruộng bị thu hẹp diện tích trở lại, điều này đã gây ra

những khó khăn không nhỏ cho các hộ trong sản xuất.

Ở phường Chánh Lộ và phường Trương Quang Trọng, quá trình đô thị

hoá diễn ra mạnh, diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi để chuyển sang sử dụng

vào mục đích phi nông nghiệp rất lớn, các thửa đất nông nghiệp có diện tích nhỏ

còn lại sau khi thu hồi nhiều, tuy nhiên người dân không thực hiện chuyển đổi

QSDĐ mà tiếp tục sử dụng, bỏ hoang hoặc cho người khác tạm thời mượn sử

dụng để chờ bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất thực hiện các dự án tiếp theo.

Như vậy, qua kết quả điều tra cho thấy hầu hết các trường hợp chuyển đổi

QSDĐ đều không làm thủ tục khai báo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Qua phỏng vấn trực tiếp những người đã thực hiện chuyển đổi QSDĐ, các cán

bộ địa chính xã và cơ quan địa chính thành phố cho thấy có một số nguyên nhân

chính như sau:

- Thành phố Quảng Ngãi đang trong quá trình đô thị hoá mạnh, hàng năm

UBND thành phố thu hồi một diện tích nhất định đất nông nghiệp để giao cho

các tổ chức, doanh nghiệp sản xuất kinh doanh trên địa bàn thành phố và giao

đất ở cho các hộ gia đình, cá nhân thông qua đấu giá QSDĐ. Do đó, các hộ gia

đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp không thực hiện việc chuyển đổi QSDĐ

nông nghiệp mà thường giữ đất để được bồi thường, hỗ trợ trong trường hợp bị

thu hồi đất. Vì vậy, nhiều trường hợp chỉ cho hộ gia đình cá nhân khác mượn đất

để sử dụng sản xuất nông nghiệp trong một thời gian ngắn. Nếu sau này các thửa

đất bị thu hồi, chủ sử dụng đất sẽ lấy lại đất để Nhà nước thu hồi và nhận tiền

bồi thường. Tình trạng này xảy ra nhiều nhất ở phường Chánh Lộ.

- Hầu hết các bên tham gia chuyển đổi QSDĐ cho nhau trong các trường

hợp nói trên có mối quan hệ họ hàng, bạn bè, làng xóm, sống cùng tổ, thôn, nên

việc chuyển đổi dựa trên sự tin tưởng lẫn nhau, không có các giấy tờ xác nhận

và không chú trọng làm các thủ tục hành chính do phức tạp, rườm rà.

- Các trường hợp chuyển đổi QSDĐ ở và đất vườn, ao liền kề giữa các

hộ sử dụng đất là nhằm làm cho thửa đất thẳng cạnh, vuông thửa, thuận tiện

trong quá trình sử dụng đất và thường có diện tích chuyển đổi nhỏ (vài chục

mét vuông) nên các hộ chỉ thỏa thuận với nhau chứ không làm thủ tục chuyển

đổi do ngại đến cơ quan Nhà nước.

- Ngoài ra vẫn còn có trường hợp người sử dụng đất không hiểu rõ nghĩa

vụ phải đăng ký, làm thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi tiến hành

chuyển đổi QSDĐ. Điều này phản ánh một thực trạng là việc tuyên truyền, phổ

biến pháp Luật Đất đai tới người dân chưa rộng khắp.

2.4.2.2. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Kết quả điều tra 120 hộ gia đình trong thời kỳ từ năm 2012 đến năm 2016

có 68 hộ tham gia chuyển nhượng QSDĐ. Các trường hợp chuyển nhượng

QSDĐ diễn ra hầu hết đối với đất ở và đất vườn, ao liền kề, chiếm 100% tổng số

trường hợp chuyển nhượng; không có trường hợp chuyển nhượng QSDĐ nông

nghiệp. Tình hình chuyển nhượng QSDĐ của các hộ gia đình được thể hiện ở

bảng 2.9 và phụ lục 3.

Số trường hợp chuyển nhượng QSDĐ làm đầy đủ các thủ tục tại cơ quan

nhà nước có thẩm quyền là 42 trường hợp (chiếm 61,76%); số trường hợp có

khai báo tại UBND xã, phường nhưng không thực hiện hết các thủ tục còn lại

(thực hiện nghĩa vụ tài chính và đăng ký QSDĐ) là 4 trường hợp (chiếm 5,89%);

22 trường hợp còn lại (chiếm 32,35%) hoàn toàn không thực hiện các thủ tục

khai báo ("giao dịch ngầm"). Trong số các trường hợp "giao dịch ngầm", bằng

giấy tờ viết tay không có người làm chứng; không có trường hợp nào có giấy tờ

cam kết khi giao dịch và không trường hợp giao dịch bằng giấy tờ viết tay có

người làm chứng.

Bảng 2.8. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng

QSDĐ theo các xã, phường

Trương Chánh Nghĩa Quang Tổng Chỉ tiêu Dũng Lộ Trọng

1. Tổng số trường hợp chuyển nhượng 25 27 16 68

Trong đó: Đất ở, đất vườn (TH) 25 27 16 68

Đất nông nghiệp (TH) 0 0 0 0

14.784,5 10.320,2 9287,9 34.392,6

2. Diện tích (m2)

3. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng

3.1. Hoàn tất tất cả các thủ tục (TH) 12 17 13 42

3.2. Chỉ khai báo tại UBND cấp xã (TH) 3 1 0 4

3.3. Giấy tờ viết tay có người làm chứng 0 0 0 0 (TH)

3.4. Giấy tờ viết tay (TH) 10 9 3 22

3.5. Không có giấy tờ cam kết (TH) 0 0 0 0

4. Thực trạng giấy tờ tại thời điểm chuyển nhượng

4.1. Giấy chứng nhận QSD đất (TH) 12 17 13 42

4.2. QĐ giao đất, giấy tờ hợp pháp khác 4 8 2 14 (TH)

4.3. Không có giấy tờ (TH) 9 2 1 12

(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra)

Tỷ lệ các trường hợp chuyển nhượng không thực hiện hoặc thực hiện

không đầy đủ thủ tục vẫn còn rất cao (38,24%). Nguyên nhân một phần do trước

năm 2014 tỷ lệ các hộ gia đình, cá nhân được cấp GCNQSDĐ còn thấp, từ khi

thực hiện Luật Đất đai năm 2003, UBND thành phố Quảng Ngãi đã triển khai

cấp GCNQSDĐ đại trà cho các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn. Tuy nhiên, số

lượng hồ sơ nhiều dẫn đến thời gian giải quyết hồ sơ cấp GCNQSDĐ kéo dài,

do vậy trong thời gian chờ được cấp GCNQSDĐ một số hộ đã thực hiện việc

chuyển nhượng QSDĐ. Mặt khác, ở phường Chánh Lộ và phường Trương

Quang Trọng có một số dự án Nhà nước đã thu hồi đất nhiều năm nhưng chưa

triển khai thực hiện, người dân không được cấp GCNQSDĐ theo quy định của

Luật Đất đai, vì vậy họ đã ý chuyển nhượng cho nhau bằng giấy viết tay mà

không khai báo với chính quyền ( dự án Khu dân cư Sơn Tịnh ở phường Trương

Quang Trọng do UBND tỉnh Quảng Ngãi thu hồi đất từ năm 2010,…). Bên cạnh

đó, công tác quản lý Nhà nước về đất đai chưa được thực hiện chặt chẽ, nghiêm

túc, chế tài xử phạt việc không chấp hành quy định về việc đăng ký giao dịch

thực hiện các quyền của người sử dụng đất chưa đủ mạnh dẫn đến nhiều trường

hợp chuyển nhượng QSDĐ không thực hiện đầy đủ thủ tục theo quy định nhằm

mục đích trốn thuế, gây khó khăn cho cơ quan quản lý.

Phường Trương Quang Trọng và phường Chánh Lộ là phường trung tâm

của thành phố, quá trình đô thị hoá diễn ra mạnh, do vậy tỷ lệ những người từ

nơi khác đến nhận chuyển nhượng tăng đáng kể. Những người này khi nhận

chuyển nhượng QSDĐ để yên tâm rằng sẽ không gặp rắc rối trong quá trình sử

dụng đất sau này, họ thực hiện đầy đủ các thủ tục trong quá trình chuyển

nhượng.

Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ tại các xã, phường có

điều kiện phát triển khác nhau có sự khác biệt, được thể hiện ở bảng 4.10.

Bảng 2.9. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng

QSDĐ tại các xã, phường

Xã, phường Số trường hợp Tỷ lệ (%)

Tổng số trường hợp chuyển nhượng 68 100.00

1. Chánh Lộ 25 36,76

2. Trương Quang Trọng 27 39,71

3. Nghĩa Dũng 16 23,53

(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra)

Kết quả điều tra cho thấy, tại các phường ở trung tâm thành phố Quảng

Ngãi có công nghiệp, thương mại dịch vụ, du lịch phát triển (các phường Chánh

Lộ và phường Trương Quang Trọng) thì việc "mua bán đất" diễn ra sôi động

hơn tại xã ở xa trung tâm thành phố, có kinh tế thuần nông nghiệp (như xã

Nghĩa Dũng).

Phường Chánh Lộ, Trương Quang Trọng là phường trung tâm của thành

phố, kinh tế - xã hội phát triển, có nhiều dự án đầu tư của Nhà nước và các

doanh nghiệp nên số lượng giao dịch chuyển nhượng QSDĐ trong giai đoạn này

rất lớn và có mức độ khá ổn định. Phường Trương Quang Trọng có số trường

hợp chuyển nhượng QSDĐ nhiều nhất (27 trường hợp), có 27/40 hộ gia đình

tham gia thực hiện quyền chuyển nhượng, chiếm 67,50% tổng số hộ điều tra,

chiếm 39,71% tổng số trường hợp chuyển nhượng của 3 xã, phường điều tra.

Trong giai đoạn từ năm 2010 - 2012 ở phường Trương Quang Trọng và phường

Chánh Lộ có một số thời điểm đã xuất hiện những cơn "sốt đất". Nhưng giai

đoạn từ cuối năm 2012 đến nay, lượng giao dịch có xu hướng chững lại do giá

QSDĐ đã ở mức cao khiến phần lớn người có nhu cầu về đất ở đây không có

khả năng chi trả. Bên cạnh đó, giai đoạn này UBND tỉnh Quảng Ngãi và UBND

thành phố Quảng Ngãi đã thực hiện một số dự án phát triển quỹ đất để đấu giá

đất ở với quy mô lớn (Dự án tạo quỹ đất khu dân cư Nam Gò Đá, Khu dân cư

Bắc Gò Đá, Khu dân cư Bắc đường Trương Quang Trọng, phường Lê Hồng

Phong; Khu dân cư dọc đường tỉnh lộ 623, phường Trương Quang Trọng,...),

dẫn đến nhiều người dân đấu giá QSDĐ thay vì nhận chuyển nhượng như trước

đây.

Tại Thành phố Quảng Ngãi, ở các phường phát triển như Chánh Lộ,

Trương Quang Trọng, số hộ sống đơn thuần chỉ dựa vào sản xuất nông nghiệp

chiếm tỷ lệ thấp, dân cư sinh sống ở đây chủ yếu nhờ vào sản xuất ngành nghề,

buôn bán, dịch vụ,… Một số hộ không thực sự có nhu cầu sản xuất nông nghiệp

nhưng họ không chuyển nhượng QSDĐ mà sản xuất nông nghiệp cầm chừng để

giữ đất hoặc cho người khác mượn đất sản xuất. Có nhiều lý do dẫn đến hiện

tượng này, nhưng lý do chính là tâm lý giữ đất để đề phòng các trường hợp bất

trắc (ví dụ như sản xuất, kinh doanh thất bại, thất nghiệp…) và giữ đất để lấy

tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất do tại các khu vực này phần lớn diện

tích đất nông nghiệp đã được quy hoạch để chuyển sang sử dụng vào mục đích

phi nông nghiệp. Vì vậy, ở các phường này những hộ thiếu đất sản xuất nông

nghiệp muốn "mua" thêm đất nông nghiệp để sản xuất khó tìm được cung về

đất.

Đối với xã thuần nông như Nghĩa Dũng, mặc dù đa số các hộ đều có diện

tích đất đang sử dụng lớn nhưng nhìn chung việc chuyển nhượng QSDĐ ít xảy

ra. Chỉ xảy ra đối với những hộ thừa kế đất đai của ông cha, người lao động có

thu nhập thấp không đủ tiền để mua đất ở các xã, phường trung tâm thành phố.

Bên cạnh đó, việc chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp cũng không phổ biến do

tại xã này chưa được quan tâm đầu tư phát triển dịch vụ, du lịch và ngành nghề

phụ nên người dân giữ đất để sản xuất và sau này để lại cho con cháu tiếp tục

sản xuất.

Về quan hệ với người nhận chuyển nhượng QSDĐ (thể hiện ở phụ lục 4):

trong tổng số 68 trường hợp chuyển nhượng có 5 trường hợp (chiếm 7,35%) có

quan hệ anh, chị, em ruột, bố mẹ, con; 6 trường hợp (chiếm 8,82%) có quan hệ

họ hàng, bạn bè; 10 trường hợp (chiếm 14,71%) là người quen; 47 trường hợp

(chiếm 69,12%) là người không quen biết và không có trường hợp là đối tượng

khác. Như vậy, đối tượng nhận chuyển nhượng của đa số các trường hợp thực

hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ là người không quen biết. Do vậy, để tránh

gặp rắc rối trong quá trình sử dụng đất về sau, thông thường trong trường hợp

này bên nhận chuyển nhượng yêu cầu bên chuyển nhượng thực hiện đầy đủ thủ

tục chuyển quyền để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ.

Về lý do chuyển nhượng QSDĐ (thể hiện ở phụ lục 4): Trong tổng số các

trường hợp chuyển nhượng có 22,06% các trường hợp chuyển nhượng để lấy

tiền xây dựng nhà ở; 35,29% các trường hợp chuyển nhượng để lấy tiền đầu tư

sản xuất kinh doanh; 8,82% các trường hợp chuyển nhượng để lấy tiền mua vật

dụng trong gia đình; 7,35% các trường hợp chuyển nhượng để lấy tiền chi cho

cuộc sống hàng ngày; 13,25% các trường hợp chuyển nhượng để lấy tiền trả nợ;

không có trường hợp chuyển nhượng để lấy tiền gửi tiết kiệm; 5,88% các trường

hợp chuyển nhượng để chuyển đến nơi ở mới; 4,41 các trường hợp chuyển

nhượng do thiếu hoặc không có khả năng lao động; 2,94% trường hợp chuyển

nhượng vì những lý do khác. Qua đó cho thấy, việc chuyển nhượng QSDĐ để

lấy tiền đầu tư sản xuất kinh doanh và lấy tiền xây dựng nhà ở (đổi đất lấy cơ sở

hạ tầng) diễn ra phổ biến tại các xã, phường, điều này đã góp phần thúc đẩy quá

trình đô thị hoá và chuyển dịch cơ cấu kinh tế của thành phố Quảng Ngãi.

Qua kết quả điều tra những người đã thực hiện chuyển nhượng QSDĐ và

phỏng vấn cán bộ địa chính xã cho thấy, một số nguyên nhân chính làm cho số

lượng các trường hợp không làm thủ tục khai báo hoặc chưa làm đầy đủ các thủ

tục khi chuyển nhượng QSDĐ vẫn còn nhiều như sau:

- Nguyên nhân khách quan của tình trạng này là tỷ lệ người sử dụng đất

chưa được cấp GCNQSDĐ còn cao (trong 68 trường hợp chuyển nhượng, có 26

trường hợp - chiếm tỷ lệ 38,24% chưa có GCNQSDĐ). Có 14 trường hợp hộ

dân có các giấy tờ chứng minh QSDĐ nhưng do nhiều lý do mà chưa được cấp

GCNQSDĐ (chiếm 20,59%). Theo quy định của pháp luật thì người sử dụng đất

phải có GCNQSDĐ mới được chuyển nhượng, trong khi nhiều trường hợp khi

làm thủ tục cấp GCNQSDĐ phải nộp tiền sử dụng đất nên người dân không làm

thủ tục. Từ đó, nhiều trường hợp chuyển nhượng do hai bên tự thoả thuận bằng

giấy tờ viết tay với nhau (có hoặc không có người làm chứng) mà không ra khai

báo với cơ quan nhà nước.

- Tâm lí chung của người có đất là sau khi chuyển nhượng thì việc thực

hiện các thủ tục sang tên được giao cho người nhận chuyển nhượng và các chi

phí trong quá trình làm thủ tục chuyển QSDĐ (bao gồm: phí công chứng, thuế

chuyển quyền (nay là thuế thu nhập cá nhân), lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính)

thường là do người nhận chuyển nhượng phải chịu.

2.4.2.3. Tình hình thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng

đất

Tổng hợp kết quả điều tra các hộ gia đình tham gia thực hiện quyền cho

thuê QSDĐ được thể hiện ở phụ lục 5.

Tình hình thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại QSDĐ tại thành phố

Quảng Ngãi diển ra không đáng kể, trong tổng số 120 hộ điều tra chỉ có 8 hộ

tham gia thực hiện quyền cho thuê và nhận thuê QSDĐ, với diện tích đất

9.449,5 m2. Trong đó, cho thuê và nhận thuê QSDĐ nông nghiệp 7 trường

hợp (chiếm 87,50%), chỉ có 1 trường hợp cho thuê QSDĐ ở và đất vườn, ao

liền kề (chiếm 12,50%). Các trường hợp cho thuê QSDĐ nông nghiệp đều là

đất trồng hoa màu, thời hạn cho thuê ngắn (từ 1 - 3 năm), các bên không làm

thủ tục khai báo với cơ quan nhà nước mà chỉ thoả thuận bằng lời với nhau

hoặc giao dịch bằng giấy tờ viết tay (có hoặc không có người làm chứng).

Ở phường Trương Quang Trọng, Chánh Lộ có số hộ chuyển đổi ngành

nghề từ sản xuất nông nghiệp sang các hoạt động sản xuất kinh doanh ngành

nghề phi nông nghiệp chiếm tỷ lệ lớn. Mặc dù các hộ không còn nhu cầu sản

xuất nông nghiệp nhưng không cho thuê đất mà chỉ cho anh em ruột hay những

người quen mượn đất để sản xuất. Một số ít hộ gia đình cho thuê đất nông

nghiệp là các trường hợp không còn khả năng lao động hoặc lao động đi tìm

việc làm tạm thời ở nơi khác, trong thời gian đi làm xa họ cho thuê đất mà

không "bán" đi vì đề phòng trường hợp gặp rủi ro có thể quay về để tiếp tục sản

xuất.

Nguyên nhân của tình trạng cho thuê đất nông nghiệp trong thời gian ngắn

(1 vụ, 1 năm hoặc vài năm) hoặc chỉ cho mượn đất để sản xuất là do những

người cho thuê, cho mượn muốn dễ dàng đòi lại đất trong trường hợp bị Nhà

nước thu hồi đất để lấy tiền bồi thường. Đa số trường hợp bên cho thuê và bên

thuê đất là những người họ hàng, bạn bè, người quen biết sống chung trong một

xóm, thôn, làng, xã do đó việc cho thuê chỉ dựa trên cơ sở tin tưởng nhau là

chính mà không cần đến sự bảo hộ của Nhà nước. Bên cạnh đó, ý thức tuân thủ

pháp luật của một bộ phận người dân còn kém, công tác quản lý đất đai của các

cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa được được sát sao.

Quyền cho thuê QSDĐ có vai trò quan trọng trong việc phát triển kinh tế,

đặc biệt là kinh tế hộ gia đình:

- Có nhiều hộ gia đình có vốn, có lao động nhưng không có đất để sản

xuất kinh doanh; trong khi đó có nhiều hộ gia đình có đất nhưng không có lao

động, không có vốn hoặc không có nhu cầu sử dụng đất. Khi hai bên gặp nhau

(cung gặp cầu) đã thỏa mãn nhu cầu của từng bên, người cần đất có đất, người

không có nhu cầu sử dụng thì được nhận vốn để thực hiện những việc làm khác.

Việc này giúp cho việc sử dụng đất có hiệu quả hơn. Các hộ này có thể yên tâm

đầu tư vốn, tư liệu sản xuất trên mảnh ruộng mình thuê tạo ra nhiều sản phẩm

hơn, tạo điều kiện cho sản xuất phát triển.

- Giúp cho quá trình phân công lại lao động được hợp lý hơn, phát huy

được năng lực của những người dân thực sự muốn giàu trên chính mảnh đất của

mình, muốn làm giàu cho quê hương đất nước, tạo ra một khối lượng việc làm

không nhỏ cho người nông dân khác.

- Tăng thu nhập cho người nông dân (cả người cho thuê đất, lần người đi

thuê đất và những người lao động khác), đóng góp không nhỏ trong việc xóa đói

giảm nghèo của địa phương.

Tuy nhiên, cũng còn một số hạn chế đó việc cho thuê đất đôi khi diễn ra

trong một thời gian ngắn, chưa đủ dài để người được thuê đất yên tâm sản xuất,

kinh doanh, điều này cũng đã hạn chế việc đầu tư cho sản xuất, kinh doanh của

người thuê đất.

2.4.2.4. Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất

Kết quả điều tra 120 hộ gia đình, có 36 trường hợp thực hiện quyền thừa

kế QSDĐ, trong đó: có 27 trường hợp (chiếm 75%) thừa kế QSDĐ ở và đất vườn,

ao liền kề, 9 trường hợp (chiếm 25%) thừa kế QSDĐ nông nghiệp.

Kết quả điều tra cho thấy, có 13 trường hợp (chiếm 36,11% số trường hợp

thừa kế) không thực hiện các thủ tục khai báo; 6 trường hợp (chiếm 16,67% số

trường hợp thừa kế) làm thủ tục nhưng chưa đầy đủ (có khai báo tại UBND cấp

xã nhưng không thực hiện các thủ tục còn lại để được cấp QCNQSDĐ) và 17

trường hợp (chiếm 47,22% số trường hợp thừa kế) hoàn tất tất cả các thủ tục

theo quy định (thực hiện đầy đủ các thủ tục khai báo, thủ tục chuyển quyền sang

tên và nghĩa vụ tài chính khi được yêu cầu). Kết quả tổng hợp số liệu điều tra

phỏng vấn trực tiếp các hộ gia đình tham gia thực hiện quyền thừa kế QSDĐ

được thể hiện ở bảng 4.11 và phụ lục 6.

Bảng 2.10. Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ theo xã, phường

Chỉ tiêu Tổng Chánh Lộ Nghĩa Dũng

1. Tổng số trường hợp thừa kế Trương Quang Trọng 9 14 13 36

Trong đó: Đất ở, đất vườn (TH) 7 12 8 27

Đất nông nghiệp (TH) 2 2 5 9

2. Diện tích (m2) 6.820,5 3.178,9 8.948,2 18.947,6

3. Tình hình thực hiện quyền thừa kế

3.1. Hoàn tất tất cả các thủ tục (TH) 10 3 4 17

3.2. Chưa thực hiện chưa đầy đủ thủ tục 2 1 3 6 (TH)

3.3. Không khai báo (TH) 2 3 8 13

4. Thực trạng giấy tờ tại thời điểm thực

hiện quyền thừa kế

4.1 Giấy chứng nhận QSDĐ (TH) 12 6 9 27

4.2. QĐ giao đất, giấy tờ hợp pháp khác 0 0 0 0 (TH)

4.3. Không có giấy tờ (TH) 2 3 4 9

(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra)

Qua kết quả điều tra về tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ tại thành

phố Quảng Ngãi cho thấy tình trạng thừa kế QSDĐ không khai báo xảy ra phổ

biến ở tất cả các xã, phường. Trong giai đoạn từ năm 2012 - 2016, có 13 trường

hợp thừa kế không khai báo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, chiếm

36,11% tổng số trường hợp thừa kế QSDĐ. Tình trạng này là một trong những

nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai giữa các thành viên trong gia đình, gây

khó khăn không chỉ đối với cơ quan chức năng trong việc giải quyết tranh chấp

QSDĐ mà còn làm ảnh hưởng đến tiến độ cấp GCNQSDĐ cho bản thân những

người được hưởng thừa kế. Tuy nhiên, tình trạng này có xu hướng giảm dần

theo thời gian. Điều này cho thấy nhận thức của người dân ngày càng được nâng

cao trong vấn đề khai báo khi thực hiện quyền thừa kế QSDĐ.

Qua điều tra, tìm hiểu cho thấy một số nguyên nhân chủ yếu của tình

trạng thừa kế QSDĐ không khai báo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền như

- Nhận thức của người dân về quyền thừa kế còn chưa đầy đủ, phần lớn

người dân cho rằng thừa kế QSDĐ là việc nội bộ gia đình theo truyền thống

“cha truyền con nối”, khi cần phân chia thừa kế thì các thành viên trong gia đình

(cha mẹ, vợ chồng, anh em, con cái) tự thoả thuận với nhau có sự chứng kiến

của họ hàng, không cần phải khai báo với cơ quan Nhà nước. Các trường hợp

khai báo đa số là các trường hợp cần thực hiện các QSDĐ hoặc có sự tranh chấp

về quyền thừa kế, những người hưởng thừa kế không tự thoả thuận phân chia

thừa kế được mà cần được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền hoà giải, giải quyết

cho họ.

- Phần lớn các trường hợp thừa kế QSDĐ là thừa kế theo pháp luật, do

vậy người nhận thừa kế ngại đến cơ quan công chứng để làm thủ tục do việc

phân chia thừa kế QSDĐ liên quan đến nhiều người (những người cùng hàng

thừa kế) và phải nộp các khoản phí, lệ phí.

- Đối với các hộ gia đình, cá nhân sau khi hưởng thừa kế vẫn tiếp tục

sử dụng đất ổn định, không có nhu cầu sử dụng QSDĐ để thực hiện các giao

dịch như chuyển đổi, chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ thì

trước mắt không thực hiện việc khai báo để chuyển quyền, các hộ chỉ khai

báo khi có nhu cầu thực hiện các quyền nêu trên.

- Một bộ phận người dân đang sử dụng đất ổn định nhưng không có giấy

tờ chứng minh về QSDĐ hoặc đất thuộc diện phải nộp tiền sử dụng khi đăng ký

cấp GCNQSDĐ nên không thực hiện khai báo.

2.4.2.5. Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất

Trong 120 hộ điều tra có 48 hộ tặng cho QSDĐ, diện tích đất là 10.670,4

m2. Có 48 trường hợp (chiếm 100% số trường hợp tặng cho) tặng cho đất ở và

đất vườn, ao liền kề không có trường hợp nào tặng cho đất nông nghiệp. Phần

lớn các trường hợp tặng cho QSDĐ là của bố mẹ, ông bà cho con, cháu.

Kết quả tổng hợp số liệu điều tra phỏng vấn trực tiếp các hộ gia đình tham

gia thực hiện quyền tặng cho QSDĐ được thể hiện ở bảng 2.12 và phụ lục 07.

Bảng 2.11. Tình hình thực hiện quyền tặng, cho QSDĐ theo xã, phường

Trương Chánh Nghĩa Quang Tổng Chỉ tiêu Lộ Dũng Trọng

1. Tổng số trường hợp tặng cho 21 19 8 48

Trong đó: Đất ở, đất vườn (TH) 21 19 8 48

Đất nông nghiệp (TH) 0 0 0 0

2. Diện tích (m2) 5431,1 4.216,0 1.023,3 10.670,4

3. Tình hình thực hiện quyền

tặng, cho

3.1. Hoàn tất tất cả các thủ tục 15 12 4 31 (TH)

3.2. Chỉ khai báo tại UBND cấp 0 0 0 0 xã (TH)

3.3. Giấy tờ viết tay có người 0 0 0 0 làm chứng (TH)

7 3.4. Giấy tờ viết tay (TH) 6 4 17

3.5. Không có giấy tờ cam kết 0 0 0 0 (TH)

4. Thực trạng giấy tờ tại thời

điểm thực hiện quyền tặng, cho

4.1. Giấy chứng nhận QSDĐ 12 15 7 34 (TH)

4.2. QĐ giao đất, giấy tờ hợp 0 0 0 0 pháp khác (TH)

4 4.3. Không có giấy tờ (TH) 9 1 14

(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra)

Trong số 48 trường hợp tặng cho QSDĐ, có 31 trường hợp (chiếm

64,58% số trường hợp tặng cho) đã thực hiện đầy đủ các thủ tục ((bao gồm thủ

tục khai báo, thủ tục chuyển quyền sang tên, thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu

có)); còn lại 17 trường hợp tặng cho bằng giấy tờ viết tay (chiếm 35,42% số

trường hợp tặng cho); không có trường hợp tặng cho làm thủ tục khai báo tại

UBND cấp xã.

Bảng 2.12. Tình hình thực hiện thủ tục tặng, cho QSDĐ

Số trường Chỉ tiêu Tỷ lệ (%) hợp

Tổng số trường hợp tặng cho 48 100.00

1. Hoàn tất tất cả các thủ tục 31 64,58

2. Chỉ khai báo tại UBND cấp xã 0 0

3. Giấy tờ viết tay có người làm chứng 0 0

4. Giấy tờ viết tay 17 35,42

5. Không có giấy tờ cam kết 0 0

(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra)

Như vậy, tặng cho QSDĐ là quyền diễn ra phổ biến và tương đối đồng

đều ở các xã, phường điều tra. Tuy nhiên, số trường hợp không thực hiện đầy đủ

thủ tục còn nhiều, có 17 trường hợp (chiếm 35,42% số trường hợp tặng cho)

tặng cho chỉ bằng giấy viết tay, không có người làm chứng.

Phần lớn các trường hợp tặng cho QSDĐ là của bố mẹ, ông bà cho con,

cháu để sản xuất hoặc làm nhà khi ra ở riêng và những người chuyển sang làm

nghề khác, chuyển đi làm xa. Người cho và người nhận là những người trong

cùng một gia đình, cùng huyết thống vì vậy theo họ không cần thiết phải làm các

thủ tục khai báo rườm rà, phức tạp, đây là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng

không khai báo khi thực hiện quyền tặng cho QSDĐ. Ngoài ra, cũng như quyền

thừa kế đối với các hộ gia đình, cá nhân được tặng cho nhưng chưa có nhu cầu

sử dụng QSDĐ để thực hiện các giao dịch như chuyển đổi, chuyển nhượng, thế

chấp, bảo lãnh hay góp vốn bằng QSDĐ thì không khai báo để chuyển quyền,

các hộ chỉ khai báo khi cần cấp GCNQSDĐ hoặc khi thành phố tổ chức rà soát

để cấp GCNQSDĐ đồng loạt.

Quyền thừa kế và quyền tặng cho là 2 quyền được thực hiện thường

xuyên trong cuộc sống, chủ yếu là sự chuyển quyền giữa các thành viên trong

gia đình nên tình hình thực hiện 2 quyền này ở các xã, phường khác nhau không

có sự khác biệt lớn. Tuy nhiên, ngày nay khi giá đất ngày càng tăng cao thì

những trường hợp tranh chấp đất đai giữa các thành viên trong gia đình xảy ra

ngày càng nhiều. Mặc dù chưa có số liệu chính xác nhưng qua điều tra cho thấy,

tại các xã, phường có giá đất ở mức cao thì người dân thực hiện khai báo và thực

hiện thủ tục thừa kế QSDĐ nghiêm túc hơn ở các xã thuần nông. Ngoài ra, ở

những xã, phường này số người cần GCNQSDĐ để sử dụng trong các giao dịch

như thế chấp, góp vốn QSDĐ nhiều hơn nên họ thường khẩn trương làm thủ tục

đăng ký để được cấp GCNQSDĐ.

2.4.2.6. Tình hình thực hiện quyền thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng

đất

Công tác đăng ký thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ được thực hiện tại UBND

thành phố Quảng Ngãi. Kết quả thực hiện công tác đăng ký thế chấp, góp vốn

bằng QSDĐ giai đoạn từ năm 2012 - 2016 tại thành phố Quảng Ngãi được thể hiện ở

bảng 2.14.

Bảng 2.13. Kết quả đăng ký thế chấp, góp vốn QSDĐ tại thành phố Quảng

Ngãi từ năm 2012 - 2016

Số trường hợp đăng ký thế chấp, góp vốn QSDĐ và xóa đăng ký thế chấp

Đăng ký thế chấp, góp vốn Xóa đăng ký thế chấp Năm

sơ lệ

Hồ sơ đã nhận Hồ sơ đã giải quyết Hồ sơ đã giải quyết Tỷ (%)

Tỷ lệ (%) Hồ đã nhận

2012 2548 2548 100 2041 2041 100

2013 1893 1893 100 1791 1791 100

2014 1607 1607 100 1888 1888 100

2015 2183 2183 100 1877 1877 100

2016 3.711 3.711 100 2.395 2.395 100

Tổng 11.492 11492 100 9.992 9.992 100

(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Quảng Ngãi)

Kể từ năm 2012 đến năm 2016, Văn phòng đăng ký QSDĐ thành phố

Quảng Ngãi (Văn phòng ĐKĐĐ chi nhánh thành phố) đã tiếp nhận và giải quyết

được 11.492 hồ sơ đăng ký thế chấp, góp vốn QSDĐ. Qua bảng 2.14 cho thấy,

có một số thời điểm số lượng hồ sơ đăng ký thế chấp, góp vốn QSDĐ tăng đột

biến (năm 2016), thời điểm này thị trường QSDĐ tại thành phố Quảng Ngãi diễn

ra sôi động nhất.

Nhìn chung, công tác đăng ký thế chấp QSDĐ trên địa bàn thành phố

Quảng Ngãi trong thời gian qua đã được thực hiện khá tốt, hồ sơ đăng ký thế

chấp được giải quyết đúng quy định, đảm bảo thời gian hẹn, tạo điều kiện thuận

lợi cho người dân và doanh nghiệp trong công tác vay vốn đầu tư sản xuất kinh

doanh, giải quyết việc làm, tăng thu nhập.

Kết quả điều tra trực tiếp các hộ gia đình tham gia thực hiện quyền thế

chấp, góp vốn QSDĐ được thể hiện ở bảng 2.15, phụ lục 8 và phụ lục 9.

100

Bảng 2.14. Tình hình thực hiện quyền thế chấp, góp vốn QSDĐ theo các xã, phường

Chỉ tiêu Chánh Lộ Tổng Nghĩa Dũng Trương Quang Trọng

8 30 26 64

0 0 0 0

6.378,2 5.495,7 2.728,0 14.601.9

3 1. Tổng số trường hợp thế chấp, góp vốn QSDĐ Trong đó: Đất ở, đất vườn (TH) Đất nông nghiệp (TH) 2. Diện tích 3. Thời hạn thế chấp, góp vốn 3.1. Dưới 1 năm (TH) 7 13 23

4 3.2.Từ 1-3 năm (TH) 19 8 31

1 4 5 10

7 28 24 59

0 2 2 4

1 0 0 1

8 30 26 64

0 0 0 0 3.3. Trên 3 năm (TH) 4. Tình hình thực hiện quyền thế chấp, góp vốn QSDĐ 4.1. Hoàn tất tất cả các thủ tục (TH) 4.2. Giấy tờ viết tay có người làm chứng (TH) 4.3. Giấy tờ viết tay (TH) 5. Thực trạng giấy tờ tại thời điểm thực hiện quyền thế chấp 5.1. Giấy chứng nhận QSDĐ (TH) 5.2. QĐ giao đất, giấy tờ hợp pháp khác (TH)

0 5.3. Không có giấy tờ (TH) 0 0 0

(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra)

Kết quả điều tra cả thời kỳ từ năm 2012 - 2016, trong 120 hộ có 64 hộ tham

gia thế chấp, góp vốn QSDĐ; đa số các trường hợp thế chấp, góp vốn QSDĐ hoàn

101

thành thủ tục đăng ký theo quy định (59 trường hợp, chiếm 92,19% số trường hợp

thế chấp), đây là các trường hợp thế chấp, góp vốn QSDĐ tại các tổ chức tín

dụng, do vậy bắt buộc phải thực hiện đầy đủ các thủ tục đăng ký thế chấp tại cơ

quan nhà nước có thẩm quyền. Việc thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ được các hộ

gia đình, cá nhân thực hiện đối với đất ở và đất vườn, ao liền kề.

Về đối tượng nhận thế chấp, góp vốn QSDĐ (thể hiện ở phụ lục 9): trong

tổng số 64 trường hợp thế chấp, góp vốn QSDĐ có 59 trường hợp (chiếm

92,19%) là các tổ chức tín dụng; 5 trường hợp (chiếm 7,81%) là cá nhân. Như

vậy, đối tượng nhận thế chấp của đa số các trường hợp thực hiện quyền thế chấp,

góp vốn bằng giá trị QSDĐ là tổ chức tín dụng. Do vậy, điều kiện bắt buộc là hồ

sơ xin đăng ký thế chấp phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chứng nhận

mới được các tổ chức tín dụng cho vay vốn nên tỷ lệ các trường hợp không đăng

ký khai báo là thấp nhất và có xu hướng giảm dần. Các trường hợp thế chấp, góp

vốn không khai báo là những trường hợp thế chấp vay vốn của tư nhân. Mặc dù

lãi suất vay của tư nhân cao hơn so với các tổ chức tín dụng nhưng thủ tục đơn

giản, nhanh chóng hơn và không nhất thiết phải có GCNQSDĐ nên người dân

vẫn thế chấp để vay vốn, đặc biệt là trong các trường hợp "vay nóng" (vay trong

một thời gian ngắn).

Về lý do thế chấp, góp vốn QSDĐ (thể hiện ở phụ lục 9): Trong tổng số

các trường hợp thế chấp, góp vốn có 78,13% trường hợp vay vốn phát triển sản

xuất, kinh doanh; 21,87% trường hợp thế chấp vì những lý do khác. Những hộ

sử dụng quyền thế chấp, góp vốn hầu hết là những hộ sản xuất ngành nghề hoặc

kinh doanh dịch vụ cần vốn làm ăn. Vì vậy, việc thế chấp đất ở và đất vườn, ao

liền kề diễn ra chủ yếu tại các địa phương có tốc độ sản xuất ngành nghề, kinh

doanh phát triển mạnh như phường Trương Quang Trọng và phường Chánh Lộ.

Qua bảng 4.15 cho thấy, số trường hợp thế chấp, góp vốn QSDĐ tại phường

Chánh Lộ chiếm 46,88%; phường Trương Quang Trọng chiếm 40,62% tổng số

trường hợp thế chấp và xã Nghĩa Dũng chỉ chiếm 12,50%. Đặc biệt, ở phường

102

Chánh Lộ và phường Trương Quang Trọng, hàng năm đa số các hộ đều sử dụng

QSDĐ để thế chấp, góp vốn để vay tiền đầu tư vào việc sản xuất kinh doanh phi

nông nông nghiệp. Phải khẳng định rằng, QSDĐ thực sự đóng vai trò như là một

nguồn vốn quan trọng trong công việc sản xuất kinh doanh của các hộ gia đình.

Đối với xã Nghĩa Dũng người dân sống chủ yếu dựa vào sản xuất nông

nghiệp, quy mô sản xuất nhỏ nên họ ít sử dụng đến quyền thế chấp, góp vốn

bằng QSDĐ. Ở xã này, những hộ sử dụng QSDĐ để thế chấp chủ yếu là

những hộ cần tiền để phát triển sản xuất nông nghiệp, chăn nuôi gia súc, gia

cầm hoặc đầu tư sản xuất kinh doanh với quy mô nhỏ.

Qua điều tra những người đã thực hiện quyền thế chấp, góp vốn QSDĐ và

phỏng vấn cán bộ giải quyết hồ sơ đăng ký thế chấp của Văn phòng đăng ký

QSDĐ thành phố Quảng Ngãi cho thấy có một số vấn đề bất cập khi thực hiện

quyền thế chấp, góp vốn QSDĐ:

- Quy định việc thế chấp để vay vốn được hiểu là chỉ có thế chấp QSDĐ

cho mục đích sản xuất, kinh doanh. Quy định này là không hợp lý, gây khó khăn

cho người sử dụng đất vì nhiều trường hợp người dân vay tiền để sử dụng vào

các mục đích khác (vay tiền cho con đi học, chữa bệnh, xây dựng nhà ở,...).

- Cơ chế bảo hộ quyền lợi của người sử dụng đất trong các giao dịch thế

chấp, góp vốn QSDĐ còn thiếu đồng bộ, chưa đảm bảo công bằng cho người

dân khi thực hiện giao dịch. Hợp đồng thế chấp QSDĐ được các tổ chức tín

dụng lập, ngoài các điều khoản chung còn quy định thêm một số điều khoản

riêng theo hướng có lợi cho các tổ chức tín dụng và hạn chế quyền của người sử

dụng đất. Tuy nhiên, do nhu cầu cần được vay vốn nên người dân phải đồng ý

với quy định của các tổ chức tín dụng.

- Phần lớn các trường hợp đăng ký thế chấp, góp vốn đã hình thành tài sản

trên đất nhưng chưa được chứng nhận quyền sở hữu tài sản trên Giấy chứng

nhận, trong khi người dân lại có nhu cầu đăng ký thế chấp cả QSDĐ và tài sản

gắn liền với đất nên thủ tục đăng ký còn gặp nhiều khó khăn; giữa cơ quan đăng

103

ký thế chấp, cơ quan Công chứng và một số tổ chức tín dụng chưa có sự thống

nhất trong quá trình thực hiện.

2.4.2.7. Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện

các quyền sử dụng đất

Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các QSDĐ

thể hiện ở phụ lục 11, cụ thể như sau:

1. Về giá chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường: Mặc dù tại thời điểm

điều tra giá đất cao nhất biến động từ 15 - 20 triệu/m2, còn trong các khu dân cư

ở các xã thì chỉ từ 2,5 - 5 triệu đồng/m2, đây là mức giá không quá cao so với

một thành phố đang trên đà phát triển như thành phố Quảng Ngãi. Có 22,5% số

hộ được hỏi cho rằng giá cao, những hộ này chủ yếu là các hộ thuần nông và

người có thu nhập thấp, đối với họ mức giá trên là vượt ngoài khả năng chi trả.

Đối với các hộ sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, họ nhìn thấy được tiềm

năng phát triển của khu vực này nên 45,83% cho rằng giá vừa phải; 19,17% cho

rằng giá thấp; 2,5% cho rằng giá rất thấp và 10,0% có các ý kiến khác.

2. Về giá bồi thường đất do Nhà nước quy định: Trong thời kỳ từ năm

2012 - 2016, trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi chủ yếu thu hồi đất ở và đất

vườn, ao liền kề để đầu tư mở rộng các tuyến đường giao thông hiện có và thu

hồi đất nông nghiệp để xây dựng các khu dân cư, khu hạ tầng, trụ sở cơ quan,

công trình công cộng. So với giá "mua bán" đất thực tế thì mức giá bồi thường

áp dụng tại thành phố Quảng Ngãi thấp hơn (giá bồi thường được áp dụng theo

bảng giá đất do UBND tỉnh quy định). Với số tiền bồi thường nhận được, những

hộ trực tiếp sản xuất nông nghiệp rất khó khăn khi tìm việc làm khác thay thế.

Vì vậy, khi được hỏi về giá đất bồi thường, 51,67% số hộ cho là thấp, 17,5%

cho là rất thấp. Đối với các hộ không sản xuất nông nghiệp hoặc nguồn thu nhập

chính không phải từ sản xuất nông nghiệp thì 5,83% số hộ cho rằng giá Nhà

nước quy định là cao; 23,33% cho là vừa phải; và 1,67% có các ý kiến khác.

104

3. Về thủ tục thực hiện các QSDĐ: 20,83% số hộ được hỏi cho là đơn

giản; 57,50% cho là bình thường; 15,0% cho là phức tạp; 4,17% cho là rất phức

tạp và 2,5% có các ý kiến khác.

4. Về thời gian để hoàn thành các thủ tục: 10,83% số hộ được hỏi trả lời là

nhanh chóng; 54,17% trả lời là bình thường; 29,17% trả lời là mất thời gian dài;

2,5% trả lời là thời gian rất dài; 3,33% có các câu trả lời khác.

5. Về các văn bản hướng dẫn thực hiện các QSDĐ: 10,0% số hộ trả lời là

dễ hiểu; 62,5% trả lời là có thể hiểu được; 23,33% trả lời là khó hiểu; 1,67% trả

lời rất khó hiểu và 2,5% có các câu trả lời khác.

6. Về khả năng thực hiện các quy định của pháp Luật Đất đai về QSDĐ:

14,16% số hộ trả lời là dễ thực hiện; 60,0% trả lời có thể thực hiện được;

16,67% trả lời khó thực hiện; 5,0% trả lời rất khó thực hiện và 4,17% có các câu

trả lời khác.

7. Về các loại phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ: 16,66% số hộ được hỏi cho

là cao; 56,67% cho là vừa phải; 21,67% cho là thấp; 3,33% trả lời là quá thấp và

1,67% có các câu trả lời khác.

8. Về thái độ thực hiện của các cán bộ: 25,83% số hộ cho rằng nhiệt tình;

44,17% cho rằng đúng mực; 18,33% cho rằng ít nhiệt tình; 6,67% cho rằng còn

gây phiền hà và 5,0% có ý kiến khác.

9. Về việc vay vốn từ các tổ chức tín dụng: 40,0% số hộ trả lời là dễ dàng;

33,33% trả lời là có thể vay được; 16,67% trả lời là khó khăn; 8,33% trả lời là

rất khó khăn và 1,67% có các ý kiến khác.

10. Về khả năng tìm kiếm thông tin và giao dịch liên quan đến việc thực

hiện QSDĐ: 17,5% số hộ trả lời là dễ dàng; 57,5% cho là có thể tìm được;

15,83% trả lời là khó tìm; 6,67% trả lời là rất khó và 2,5% có các ý kiến khác.

11. Khi hỏi về việc có lo ngại hay không khi chính sách đất đai thay đổi:

3,33% hộ trả lời là rất sợ; 50,0% trả lời là sợ; 25,0% trả lời là sợ ít; 20,0% trả lời

là không sợ và 1,67% có các ý kiến khác.

105

12. Về rủi ro khi giao dịch về QSDĐ: 4,17% số hộ trả lời là rất sợ;

35,83% trả lời là có sợ rủi ro; 47,50% trả lời là ít sợ; 8,33% trả lời là không sợ

rủi ro và 4,17% có các ý kiến khác.

13. Khi hỏi về mức độ lo ngại về nguồn thu nhập thay thế đất nông

nghiệp: 11,67% số hộ trả lời là rất sợ, 28,33% trả lời là sợ - đây là những hộ

thuần nông nghèo hoặc trung bình, họ gặp khó khăn khi tìm công việc thay thế;

48,33% số hộ được hỏi trả lời là ít sợ; 9,17% trả lời là không sợ và 2,5% có các

câu trả lời khác, vì họ đang có thu nhập ổn định từ các hoạt động sản xuất, kinh

doanh phi nông nghiệp, đối với họ sản xuất nông nghiệp chỉ với mục đích cầm

chừng để giữ đất hoặc để tự cung tự cấp nguồn lương thực cho gia đình.

2.5. Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất tại thành

phố Quảng Ngãi

2.5.1. Những mặt làm được

1. Trong số các quyền mà pháp luật đất đai cho phép chủ sử dụng đất

được thực hiện, ở thành phố Quảng Ngãi các chủ sử dụng là hộ gia đình, cá nhân

chủ yếu thực hiện 6 quyền, bao gồm: quyền chuyển đổi; quyền chuyển nhượng;

quyền cho thuê; quyền thừa kế; quyền tặng cho và quyền thế chấp, góp vốn

QSDĐ. Trong đó, quyền chuyển đổi, quyền cho thuê diễn ra chủ yếu đối với đất

nông nghiệp; quyền chuyển nhượng và quyền thế chấp diễn ra chủ yếu đối với

đất ở và đất vườn, ao liền kề; quyền thừa kế, quyền tặng cho diển ra đối với cả

hai loại đất trên.

Nhìn chung, việc thực hiện các quyền của người sử dụng có tác dụng tích

cực đối với tăng trưởng kinh tế, ổn định xã hội trên địa bàn thành phố Quảng

Ngãi là rất lớn, thể hiện qua các mặt sau đây:

- Số lượng giao dịch thực hiện QSDĐ chính thức đã tăng lên rõ rệt, đặc

biệt tại những địa phương có nền kinh tế phát triển, có giá đất cao như phường

Lê Hồng Phong, Trương Quang Trọng Nguyễn Nghiêm, Trần Phú, Chánh Lộ...

106

- Làm cho người sử dụng đất gắn bó với đất đai, yên tâm đầu tư vào đất

đai.

- QSDĐ được xem là một hàng hoá đặc biệt, có giá trị và trở thành nguồn

lực tài chính quan trọng để đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh.

- Đất đai được chuyển dịch hợp lý, tạo điều kiện cho quá trình tích tụ

ruộng đất để phát triển sản xuất hàng hoá, để những người nông dân sản xuất

giỏi phát triển kinh tế trang trại.

- Thay đổi cơ cấu sử dụng đất theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa

nông nghiệp nông thôn. Tạo điều kiện thuận lợi cho những cơ sở sản xuất, kinh

doanh phi nông nghiệp có đủ đất làm mặt bằng, nhà xưởng để phát triển sản

xuất.

2. Tỷ lệ thực hiện các QSDĐ của người sử dụng đất, đặc biệt là chuyển

nhượng QSDĐ làm đầy đủ các thủ tục với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền là

khá cao (61,76%) và đã có sự biến chuyển theo chiều hướng tích cực. Điều này

một mặt phản ánh nhận thức của người dân về pháp luật đất đai ngày càng tiến

bộ, mặt khác chứng tỏ sự nỗ lực của các cấp chính quyền tại thành phố Quảng

Ngãi và các cơ quan chuyên môn trong việc thiết lập trật tự, kỷ cương, đưa công

tác quản lý đất đai dần đi vào nền nếp và đúng pháp luật.

2.5.2. Những mặt còn hạn chế

1. Tình hình thực hiện các giao dịch của người sử dụng đất diễn ra

ở các xã, phường của thành phố Quảng Ngãi có sự khác biệt. Có một số quyền ở

địa phương này diễn ra sôi động nhưng ở địa phương khác lại trầm lắng. Việc

thực hiện các QSDĐ diễn ra sôi động tại các phường trung tâm thành phố, có tốc

độ phát triển kinh tế mạnh, cơ cấu kinh tế chuyển dịch nhanh sang công nghiệp,

thương mại dịch vụ. Đối với các xã nền kinh tế chủ yếu nhờ vào nông nghiệp

(xã thuần nông) thì các giao dịch về đất đai ít xảy ra. Điều đó phần nào phản ánh

sự chênh lệch, không đồng đều trong chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cơ cấu sử dụng

đất và trong phát triển sản xuất, kinh doanh giữa các địa phương. Ngoài ra, quy

107

hoạch sử dụng đất và các dự án “quy hoạch treo” có ảnh hưởng không nhỏ đến

tình hình thực hiện các QSDĐ, đặc biệt là quyền chuyển nhượng QSDĐ.

2.Trong quá trình thực hiện thu hồi đất để thực hiện dự án, giá trị đất đai

gốc không được công nhận trong khi địa tô chuyển đổi quá cao, đặc biệt là đối

với đất nông nghiệp. Việc triển khai các dự án đã làm giá đất tăng lên đáng kể,

trong khi đó người có đất bị thu hồi lại không được chia sẻ lợi ích từ chênh lệch

địa tô do được chuyển đổi từ đất nông nghiệp trở thành đất ở tại đô thị dẫn đến

giá trị đất cao gấp nhiều lần sau khi bị thu hồi đất. Không đảm bảo hài hòa lợi

ích giữa Nhà nước, người dân có đất bị thu hồi và các doanh nghiệp đầu tư

3. Ngoại trừ quyền thế chấp do yêu cầu bắt buộc phải khai báo với cơ

quan nhà nước có thẩm quyền thì các quyền còn lại có tỷ lệ không thực hiện đầy

đủ thủ tục khá cao, quyền chuyển nhượng 38,24%; quyền cho thuê 100%; quyền

thừa kế 52,78%; quyền tặng, cho 35,4% và quyền chuyển đổi được thực hiện

100%. Điều này phản ánh tình trạng một bộ phận không nhỏ người sử dụng đất

hoặc chưa có ý thức chấp hành pháp luật đất đai hoặc vì những khó khăn, vướng

mắc mà không được tạo điều kiện để thực hiện các quy định của pháp luật về kê

khai, đăng ký biến động đất đai và cấp GCNQSDĐ.

4. Qua điều tra cho thấy, tâm lí chung của người dân là ngại đến cơ quan

nhà nước, các bên lấy sự tin tưởng nhau để điều chỉnh các quan hệ đất đai trong

mối quan hệ hàng xóm, bạn bè, quen biết truyền thống. Việc điều chỉnh quan hệ

đất đai theo cách này tuy có mặt tốt là giữ được truyền thống gắn bó đoàn kết

trong cộng đồng làng xã. Nhưng ngày nay, trong cơ chế thị trường với những

mối quan hệ đang ngày càng mở rộng thì việc điều chỉnh quan hệ đất đai chỉ dựa

trên sự tin tưởng lẫn nhau đã không còn phù hợp, không những thế nó còn là

nguyên nhân làm tăng số trường hợp tranh chấp, khiếu kiện về đất đai, gây mất

ổn định xã hội.

5. Một số quy định về nghĩa vụ tài chính khi cấp GCNQSDĐ, chuyển

QSDĐ chưa hợp lý, thiếu công bằng và còn mang nặng tư tưởng tận thu cho

108

ngân sách. Do đó, chưa khuyến khích được người sử dụng đất làm thủ tục

chuyển QSDĐ tại cơ quan nhà nước, cụ thể là:

- Về tiền sử dụng đất: Như đã phân tích ở trên, một số hộ gia đình, cá

nhân sử dụng đất ở ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 nhưng

không có giấy tờ về QSDĐ theo quy định tại khoản 1, 2, 5 Điều 50 Luật Đất đai

năm 2003 (nay là khoản 1, 2, 3 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013), khi cấp

GCNQSDĐ thì phải nộp tiền sử dụng đất (nộp 50% tiền sử dụng đất đối với diện

tích trong hạn mức giao đất ở). Những người sử dụng đất rơi vào trường hợp này

thường không chấp nhận việc nộp tiền sử dụng đất và lựa chọn việc chuyển

QSDĐ bằng hình thức trao tay.

- Về thuế chuyển QSDĐ: Việc tính thuế chuyển QSDĐ (nay là thuế thu

nhập cá nhân) chỉ tính theo vụ việc mà không phân biệt được giữa trường hợp

chuyển QSDĐ do nhu cầu sản xuất và đời sống với trường hợp đầu cơ đất đai,

kinh doanh bất động sản. Từ đó không khuyến khích được việc tập trung đất đai

cho sản xuất và cải thiện đời sống của đa số nhân dân (ví dụ: hai người chuyển

đổi đất ở cho nhau thì cả hai bên đều phải chịu thuế chuyển quyền đối với phần

diện tích đất của mình), không điều tiết được thu nhập của những người đầu cơ,

kinh doanh bất động sản, lợi dụng tình hình tăng giá đất để kiếm lời.

6. Công tác tổ chức quản lý việc thực hiện các QSDĐ (quản lý thị trường

QSDĐ) còn yếu kém. Kết quả điều tra nghiên cứu đã chỉ ra một số tồn tại, yếu

kém chủ yếu sau đây:

- Công tác tuyên truyền, phổ biến, triển khai thực hiện Luật Đất đai nói

chung và những quy định về QSDĐ nói riêng mặc dù đã được quan tâm nhưng

còn chưa thường xuyên và thiếu kịp thời. Việc ban hành các văn bản quy phạm

pháp luật để cụ thể hoá các văn bản quy phạm pháp luật của Trung ương, của

tỉnh còn hạn chế. Qua điều tra cho thấy một bộ phận nhân dân vẫn chưa nắm bắt

được thay đổi về mức thu thuế chuyển QSDĐ, một số trường hợp cán bộ địa

109

phương không nắm bắt đầy đủ hệ thống văn bản pháp luật đang còn hiệu lực thi

hành hay hết hiệu lực thi hành.

- Vai trò của cơ quan chuyên môn chưa được phát huy, sự phối hợp giữa

Văn phòng đăng ký đất đai với cơ quan thuế và UBND các xã phường còn thiếu

chặt chẽ. Việc UBND tỉnh Quảng Ngãi quy định thẩm quyền công chứng hợp

đồng, giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của các

hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi chỉ do các tổ chức hành

nghề công chứng thực hiện (Quyết định số 12/2009/QĐ-UBND ngày 04/3/2009

của UBND tỉnh Quảng Ngãi Ban hành Quy định thẩm quyền công chứng đối với

hợp đồng, giao dịch trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi) đã dẫn đến một số trường

hợp đất đang tranh chấp nhưng vẫn được chứng nhận Hợp đồng giao dịch (do cơ

quan công chứng không thực hiện xác minh thông tin địa chính tại UBND các

xã, phường và Văn phòng đăng ký đất đai). Tình trạng này đã được khắc phục

sau ngày 22/9/2015.

- Theo quy định của pháp luật đất đai, Văn phòng đăng ký đất đai chi

nhánh thành phố giải quyết việc đăng ký QSDĐ của các hộ gia đình, cá nhân

trên địa bàn, nhưng nhìn chung đội ngũ cán bộ, viên chức của đơn vị vẫn còn

yếu và thiếu so với yêu cầu, trình độ quản lý, năng lực chuyên môn còn hạn chế.

Do vậy, có một số thời điểm Văn phòng phải giải quyết một lượng công việc

quá tải, dẫn đến thời gian xử lý các công việc về quản lý đất đai nói chung và

việc thực hiện các QSDĐ nói riêng bị chậm trễ, thời gian giải quyết kéo dài.

- Thành phố Quảng Ngãi thực hiện việc luân chuyển cán bộ địa chính

giữa các xã, phường làm cho đội ngũ cán bộ địa chính cấp xã không ổn định, đã

gây khó khăn cho việc quản lý, nắm bắt và theo dõi một cách liên tục quá trình

sử dụng, chuyển dịch đất đai, gây thất lạc hồ sơ quản lý đất đai, đặc biệt là việc

cung cấp thông tin và giải quyết tranh chấp đất đai.

110

TIỂU KẾT CHƯƠNG 2:

Luật đất đai năm 2003, Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi

hành Luật Đất đai đã tạo hành lang pháp lý quan trọng để người sử dụng đất

thực hiện các quyền sử dụng đất. Kết quả nghiên cứu việc thực hiện các quyền

của người sử dụng đất tại thành phố Quảng Ngãi giai đoạn 2012 - 2016 cho thấy

mức độ thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại các xã, phường có sự

khác nhau, mỗi năm cũng có sự khác nhau.

Đánh giá của chủ sử dụng đất trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi khi thực

hiện các quyền sử dụng đất trong giai đoạn 2012-2016 cho thấy: về thủ tục hành

chính và các văn bản hướng dẫn có 40% ý kiến cho rằng đơn giản và rất đơn

giản. Tuy nhiên chỉ có 16% chủ sử dụng đất đó cho rằng thời gian để hoàn thành

thủ tục là rất nhanh và nhanh; đồng thời có đến 41% ý kiến cho rằng các khoản

phí, lệ phí khi thực hiện các quyền còn ở mức cao và rất cao; vẫn còn một bộ

phận cán bộ (4%) khi tiếp xúc, giao tiếp với người dân có thái độ gây phiền hà.

Như vậy, các bất cập trong thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá

nhân chủ yếu trong thủ tục thực hiện quyền sử dụng đất.

111

Chương 3

MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐỂ TỔ CHỨC THỰC HIỆN

ĐÚNG QUI ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ QUẢNG NGÃI

Pháp luật đất đai là một bộ phận cấu thành nên hệ thống pháp luật của

Nhà nước, do đó, có đầy đủ những thuộc tính của hệ thống pháp luật nói chung

và một trong những thuộc tính đó là tính thống nhất. Tất cả các hành vi (về quản

lý và sử dụng đất) của mọi thành viên trong xã hội đều áp dụng chung một hệ

thống quy phạm pháp luật về đất đai do Nhà nước ban hành, đồng thời không

cho phép các ngành, địa phương đưa ra những quy định riêng, trái với pháp luật

đất đai của Nhà nước.

Như vậy, mặc dù việc điều tra chỉ thực hiện trên địa bàn thành phố Quảng

Ngãi nhưng kết quả nghiên cứu của đề tài là những giải pháp được đề xuất của

pháp luật đất đai, những quy định này không chỉ giới hạn trong phạm vi không

gian của đề tài (thành phố Quảng Ngãi) mà còn có tính chất chung, áp dụng cho

các địa phương khác.

3.1. Giải pháp về đầu tư cho con người và cơ sở vật chất

Nguồn thu cho ngân sách nhà nước từ đất đai chiếm một tỷ trọng đáng kể

và ngày càng tăng, nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai là rất nặng nề, tuy

nhiên đầu tư ngân sách cho công tác này chưa tương xứng, chưa có sự khen

thưởng, động viên kịp thời đối với những người trực tiếp thực hiện các công

việc chuyên môn trong lĩnh vực quản lý đất đai. Trong khi đó, đối với một số

ngành, lĩnh vực chuyên môn khác (thuế, hải quan, công an) đã có quy định trích

một tỷ lệ nhất định từ các khoản thu để đầu tư trực tiếp cho các hoạt động

nghiệp vụ và động viên, khen thưởng các cán bộ chuyên môn hoàn thành xuất

sắc công việc được giao.

112

Qua khảo sát cho thấy điều kiện, phương tiện làm việc của Phòng Tài

nguyên & Môi trường và Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Quảng Ngãi còn

thiếu. Phòng làm việc chật chội và chưa bố trí được nơi tiếp công dân; các

phương tiện làm việc còn đơn sơ, thủ công. Đối với cán bộ địa chính xã, phường

thì các phương tiện, trang thiết bị lại càng thiếu thốn, một bộ phận trình độ

chuyên môn còn hạn chế. Do đó, cần có quy định trích một tỷ lệ nhất định trong

nguồn thu tài chính từ đất đai để đầu tư trực tiếp cho công tác quản lý đất đai

của địa phương như đào tạo nguồn nhân lực, mua sắm trang thiết bị, cung cấp

thông tin, tài liệu chuyên môn, pháp luật, internet,...

Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát của cơ quan nhà nước có

thẩm quyền đối với cơ quan chuyên môn trong việc hoàn thiện các thủ tục

liênquan đến quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện.

Thường xuyên tổ chức các lớp tập huấn Luật Đất đai và các văn bản hướng

dẫn cho các cán bộ Tài nguyên và Môi trường cơ sở, cũng như cán bộ thụ lý hồ

sơ giải quyết thủ tục hành chính.

Tổ chức tập huấn nâng cao nghiệp vụ chuyên môn và việc sử dụng cácphần

mềm chuyên ngành giúp quản lý đất đai được dễ dàng hơn như:Microstation,

Autocad, Famis, Vilis.......

3.2. Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất

- Nâng cao trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của các cán bộ địa chính cơ sở.

- Đẩy nhanh tốc độ cấp GCNQSDĐ để người sử dụng đất dễ dàng

thực hiện các QSDĐ.

- Công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật về đất đai tới người dân còn

nhiều hạn chế, một bộ phận người dân và thậm chí cả cán bộ ở cơ sở vẫn chưa

nắm bắt được đầy đủ quy định của pháp luật hiện hành trong lĩnh vực đất đai nói

chung và trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất nói riêng. Do đó,

bên cạnh việc tăng cường tuyên truyền, phổ biến trên các phương tiện thông tin,

113

cần xây dựng cơ sở dữ liệu pháp luật về đất đai theo các chủ đề phù hợp với nội

dung quản lý nhà nước về đất đai để cung cấp cho các địa phương.

- Tăng cường cập nhật, hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính và cơ sở dữ

liệu quản lý đất đai cho các xã, phường trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi để

thực hiện tốt công tác đăng ký QSDĐ.

3.3. Giải pháp về chính sách đất đai

Qua kết quả đã nêu ở trên, mặc dù tại thành phố Quảng Ngãi, số lượng

người sử dụng đất nông nghiệp hiện nay không còn nhu cầu sử dụng đất nông

nghiệp để trực tiếp sản xuất là khá lớn (do chuyển sang nghề khác: công nghiệp,

tiểu thủ công nghiệp, thương mại dịch vụ,...). Những người này hoặc là vẫn tiếp

tục sử dụng đất nhưng chỉ để là cầm chừng, hiệu quả không cao, hoặc là cho

những người khác mượn, thuê với mục đích giữ đất, thậm chí có những hộ bỏ

hoang đất. Họ không muốn chuyển nhượng hay cho thuê trong thời gian dài vì

tâm lí muốn giữ đất như là một tài sản cố định để đề phòng các trường hợp rủi ro

hay chờ nhận tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất,... Trong khi đó, có

những hộ thiếu đất để sản xuất (do bị thu hồi đất nông nghiệp hoặc các nguyên

nhân khác) hoặc có những hộ muốn tích tụ đất để sản xuất nông nghiệp quy mô

lớn nhưng lại không có cung về đất nông nghiệp trên thị trường. Điều này đã

dẫn đến sự lãng phí một quỹ đất nông nghiệp nhất định, không thúc đẩy được

quá trình phát triển kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa, ai giỏi

nghề gì làm nghề ấy cũng như phát triển các mô hình trang trại, sản xuất hàng

hoá. Do đó cần có giải pháp để tháo gỡ khó khăn nhằm thúc đẩy thị trường

chuyển nhượng, cho thuê QSDĐ nông nghiệp theo hướng phân phối hợp lý lại

quỹ đất giữa các chủ sử dụng đất để phát triển theo hướng chuyên môn hoá

ngành nghề.

Xác định giá đất để bồi thường là một vấn đề rất khó, ảnh hưởng đến

quyền và lợi ích người dân bị thu hồi đất. Vì vậy, Nhà nước, UBND tỉnh cần

nhanh chóng phối hợp nghiên cứu một cách toàn diện theo hướng đa dạng hoá

114

phương thức bồi thường, theo đó cần có chính sách cụ thể để áp dụng điều 73

Luật đất đai năm 2013 về cơ chế thỏa thuận giữa người có đất bị thu hồi với các

loại hình doanh nghiệp khi đầu tư các dự án thương mại.

Bên cạnh các giải pháp tạo điều kiện thuận lợi để người sử dụng đất dễ

dàng thực hiện các QSDĐ nêu trên thì quy hoạch sử dụng đất là một công cụ

hữu hiệu để giải quyết vấn đề này. Quy hoạch sử dụng đất phải đi trước một

bước, hoạch định rõ các khu vực cần chuyển đổi mục đích sử dụng đất giúp cho

người sử dụng đất có kế hoạch sử dụng đất hợp lý, yên tâm chuyển nhượng, cho

thuê hay nhận chuyển nhượng, nhận thuê QSDĐ để đầu tư phát triển sản xuất.

Mặc dù thành phố Quảng Ngãi đã có phương án quy hoạch sử dụng đất giai

đoạn 2006 - 2010 nhưng trong quá trình thực hiện cho đến nay còn nhiều dự án

không khả thi, không phù hợp nên đã được điều chỉnh, bổ sung tại phương án

quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011 - 2020. Việc phương án quy hoạch không

chắc chắn được thực hiện đã gây ra những cản trở nhất định đến thị trường

chuyển nhượng, cho thuê QSDĐ. Do đó, thành phố cần xây dựng phương án

quy hoạch dài hạn, có tính khả thi cao để người dân yên tâm sử dụng đất theo

quy hoạch.

3.4. Giải pháp về tuyên truyền phổ biến pháp luật về đất đai

Công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật về đất đai tới người dân còn nhiều

bất cập, một bộ phận người dân và thậm chí cả những cán bộ ở cơ sở còn chưa

nắm bắt được đầy đủ quy định pháp luật hiện hành trong lĩnh vực đất đai nói

chung và trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất nói riêng. Do đó,

ngoài việc tăng cường tuyên truyền, phổ biến trên các phương tiện thông tin, cần

xây dựng cơ sở dữ liệu pháp luật về đất đai theo các chủ đề phù hợp với nội

dung quản lý nhà nước về đất đai để cung cấp cho các địa phương.

Sau khi Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật được ban

hành. UBND thành phố Quảng Ngãi cần có kế hoạch tăng cường việc tuyên

truyền phổ biến pháp luật trên hệ thống đài truyền thanh đến từng chủ sử dụng

115

đất nhằm nâng cao ý thức của người dân đối với việc kê khai hồ sơ chuyển

quyền theo quy định.

3.5. Giải pháp đẩy nhanh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Để thuận lợi cho người dân trong giao dịch bất động sản, trước hết phải bảo

đảm cho người dân quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để mọi

giao dịch trên cơ sở một hệ thống hàng hóa và các quan hệ trao đổi công khai,

ổn định lành mạnh và hợp pháp. Do vậy, việc tạo lập tính chất pháp lý cho hàng

hóa bất động sản trước hết là cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền

sở hữu nhà, đóng vai trò hết sức quan trọng.

Để việc thực hiện các quyền sử dụng đất được dễ dàng, cần đẩy nhanh tiến độ

cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất cho các trường

hợp sử dụng đất chưa được cấp GCNQSDĐ.

Trong điều kiện kinh tế - xã hội ngày càng biến đổi không ngừng và đòi hỏi

sự đáp ứng của bộ máy Nhà nước ngày càng tiến bộ và phát triển. Do đó, nếu

không cải cách thủ tục hành chính thì không thể đáp ứng và phù hợp với yêu cầu

thực tế. Trên địa bàn Thành phố Quảng Ngãi, nhu cầu thực hiện QSDĐ đang rất

cao, nhất là chuyển nhượng QSDĐ và thế chấp (hoặc bảo lãnh) QSDĐ. Muốn

giải quyết tình trạng này, trước hết huyện và Thành phố cần cải cách mạnh mẽ

thủ tục hành chính, nghiên cứu và đề xuất các biện pháp thực hiện nhằm đơn

giản hóa các thủ tục hành chính, tạo điều kiện để người sử dụng đất thực hiện

quyền SDĐ được thuận lợi, nhanh chóng. Tiến hành thực hiện dịch vụ công về

đất đai như cung cấp thông tin về quy hoạch, thông tin về đất đai, hỗ trợ pháp lý

trong các giao dịch đất đai, trong việc thực hiện thủ tục hành chính pháp lý trong

chuyển nhượng đất đai.

3.6. Giải pháp về cải cách hành chính và áp dụng công nghệ thông tin

Trong điều kiện kinh tế - xã hội ngày càng phát triển, đòi hỏi sự đáp ứng của

bộ máy Nhà nước ngày càng tiến bộ và phù hợp với sự phát triển của xã hội. Do

đó, nếu không cải cách thủ tục hành chính thì không thể đáp ứng và phù hợp với

116

yêu cầu thực tế. Trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi, nhu cầu thực hiện QSDĐ

đang rất cao, nhất là chuyển nhượng QSDĐ và đăng ký giao dịch bảo đảm bằng

QSDĐ. Muốn giải quyết tình trạng này, trước hết UBND Thành phố Quảng

Ngãi cần cải cách mạnh mẽ thủ tục hành chính, nghiên cứu và đề xuất các biện

pháp thực hiện nhằm đơn giản hóa các thủ tục hành chính, tạo điều kiện để

người sử dụng đất thực hiện quyền SDĐ được thuận lợi, nhanh chóng. Đặc biệt,

là cải cách thủ tục hành chính liên quan đến lĩnh vực thuế. Bởi vì, sau khi Văn

phòng Đăng ký đất đai thực hiện xong thủ tục đăng ký biến động (chuyển

nhượng) quyền sử dụng đất và chuyển thông tin thuế đến Chi Cục thuế thành

phố để xác định nghĩa vụ tài chính. Tuy nhiên, Chi Cục thuế hẹn trả kết quả

trong thời hạn 05 ngày làm việc. Do đó, ảnh hưởng đến việc đẩy nhanh tiến độ

cải cách thủ tục hành chính.

Tiến hành thực hiện dịch vụ công về đất đai như cung cấp thông tin về quy

hoạch, thông tin về đất đai, hỗ trợ pháp lý trong các giao dịch về đất đai...

Ứng dụng công nghệ thông tin trong lĩnh vực quản lý đất đai có vai trò quan

trọng, tạo bước đột phá trong công tác quản lý, cải cách thủ tục hành chính.

Trong thời gian qua, thành phố Quảng Ngãi đã tăng cường ứng dụng nhiều phần

mềm liên quan tới xây dựng cơ sở dữ liệu (CSDL) và hệ thống thông tin đất đai.

Các phần mềm và CSDL này đã hỗ trợ tích cực trong quá trình thực hiện nhiệm

vụ chuyên môn, nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất đai trong tình hình hiện

nay. Đặc biệt, thành phố Quảng Ngãi đang được Sở Tài nguyên và Môi trường

tỉnh triển khai thực hiện “Dự án hoàn thiện và hiện đại hóa hệ thống quản lý đất

đai Việt Nam (VLAP)” . Việc ứng dụng công nghệ thông tin góp phần giải

quyết các thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ, giảm chi phí và

tăng tính minh bạch trong hoạt động của cơ quan nhà nước về đất đai, tạo thuận

tiện cho người dân.

117

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

1.kẾT LUẬN

- Với vị trí thuận lợi, thành phố Quảng Ngãi có tốc độ đô thị hóa khá

nhanh, cơ cấu kinh tế chuyển dịch mạnh sang công nghiệp, thương mại dịch vụ.

Kết quả điều tra ở các điểm nghiên cứu cho thấy số lượng các giao dịch về đất

đai (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp QSDĐ) ngày càng gia tăng.

- Các giao dịch về đất đai tại thành phố Quảng Ngãi diễn ra rất sôi động,

làm cho thị trường về bất động sản nóng lên và nhu cầu về nhà ở tăng cao. Bên

cạnh đó, nhiều nhà đầu tư bất động sản tăng cường đầu cơ, tích tụ đất đai nhiều.

Do đó, nhu cầu đăng ký lần đầu về cấp GCNQSDĐ là rất lớn. Kết quả là số

lượng hồ sơ cấp GCNQSDĐ lần đầu của hộ gia đình, cá nhân nộp quá nhiều

nhưng cơ quan Nhà nước chưa giải quyết đảm bảo được thời gian theo đúng quy trình.

- Qua điều tra cho thấy, phần lớn người dân ủng hộ chủ trương thu hồi đất

để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công

cộng và để thực hiện các dự án phát triển kinh tế; công tác thu hồi đất và giải

phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi được thực hiện tương đối

nhanh và theo đúng quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, bảng giá đất do UBND tỉnh Quảng Ngãi ban hành còn thấp,

chưa theo sát thị trường. Do vậy, khi được áp dụng để tính toán nghĩa vụ tài

chính về sử dụng đất đai đã gây thất thu cho ngân sách Nhà nước, nhưng nếu

khi dùng mức giá thấp này để tính toán giá bồi thường thì người bị thu hồi đất

lại không đồng ý, dẫn đến phát sinh khiếu kiện và ảnh hưởng đến tiến độ giải

phóng mặt bằng. Mặt khác, theo quy định đối với trường hợp thu hồi đất nông

nghiệp của hộ gia đình cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được Nhà nước

hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm, nhưng cho đến nay tại

thành phố Quảng Ngãi vẫn chưa có các chính sách thích hợp để giải quyết việc

làm cho những người thuộc diện này.

118

- Tình hình giao dịch về QSDĐ diễn ra ở các xã, phường có mức độ phát

triển khác nhau thì khác nhau. Các địa phương ở trung tâm thành phố có điều

kiện kinh tế tiểu thủ công nghiệp, dịch vụ, du lịch phát triển (các phường Lê

Hồng Phong, Trương Quang Trọng) thì các giao dịch về đất đai diễn ra sôi động

hơn các xã ở nông thôn (như xã Nghĩa Dõng).

- Tại thành phố Quảng Ngãi các hộ gia đình, cá nhân chủ yếu thực hiện 6

QSDĐ là: quyền chuyển đổi; quyền chuyển nhượng; quyền cho thuê; quyền thừa

kế; quyền tặng cho và quyền thế chấp, góp vốn (trong đó quyền chuyển đổi và

cho thuê được thực hiện không đáng kể). Tình trạng giao dịch QSDĐ không làm

thủ tục khai báo ở thành phố Quảng Ngãi vẫn diễn ra nhưng có xu hướng giảm

dần.

- Qua nghiên cứu ở thành phố Quảng Ngãi trong giai đoạn từ năm 2012 -

2016 cho thấy một số nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng người sử dụng đất

không khai báo khi thực hiện các QSDĐ là:

+ Ý thức của một bộ phận người sử dụng đất trong việc tuân thủ các quy

định của pháp luật đất đai nói chung và các quy định về QSDĐ nói riêng còn

hạn chế.

+ Công tác cấp GCNQSDĐ còn chậm trong khi đây là giấy tờ bắt buộc

phải có để thực hiện các QSDĐ theo đúng quy định của pháp luật.

+ Công tác quản lý, giám sát việc thực hiện các QSDĐ còn yếu kém, trình

độ chuyên môn của cán bộ quản lý đất đai ở cấp xã còn hạn chế. Những quy

định trong việc thực hiện các QSDĐ chậm được phổ biến đến cơ sở, tài liệu

cung cấp cho địa phương còn thiếu, chưa kịp thời và không được cập nhật

thường xuyên.

+ Các quy định về trình tự, thủ tục thực hiện các QSDĐ còn rườm rà,

phức tạp và thường xuyên thay đổi khiến người dân gặp khó khăn trong việc cập

nhật và thực hiện: 15% số hộ cho rằng thủ tục thực hiện QSDĐ phức tạp;

29,17% số hộ cho rằng thời gian hoàn thành các thủ tục dài; 23,33% số hộ cho

119

rằng các văn bản hướng dẫn khó hiểu; 16,67% số hộ trả lời là khó thực hiện các

quy định về QSDĐ và 16,66% số hộ cho rằng các loại phí, lệ phí, thuế chuyển

QSDĐ còn cao.

2.KIẾN NGHỊ

Tiếp tục đổi mới công tác chỉ đạo điều hành, tăng cường công tác phối

hợp giữa UBND thành phố Quảng Ngãi với các sở ngành của tỉnh, với chủ đầu

tư, cơ quan lập phương án bồi thường giải phóng mặt bằng với địa phương để

kịp thời giải quyết các vướng mắc về cơ chế bồi thường giải phóng mặt bằng

phát sinh từ thực tiễn. Định kỳ hàng tuần, tháng tổ chức họp trực báo về tiến độ

thực hiện các dự án.

- Đổi mới tuyên truyền, tích cực phổ biến, giáo dục chính sách pháp luật

về đất đai. Công tác tuyên truyền phải được xác định là khâu then chốt nhằm

nâng cao nhận thức của người có đất bị thu hồi, đất trong dự án. Do đó cần tăng

cường sự lãnh đạo của các cấp ủy Đảng, các cấp chính quyền, các tổ chức quần

chúng trong hệ thống chính trị, từ cơ sở đến đến thành phố, tuyên truyền bằng

nhiều hình thức tới toàn thể đảng viên, nhân dân, đến từng thôn xóm, đến từng

tổ dân phố, hiểu được chủ trương đường lối chính sách pháp luật của nhà nước,

tuyên truyền,vận động thuyết phục bằng nhiều hình thức tới các đối tượng có đất

bị thu hồi, trước hết là những cán bộ, đảng viên, quần chúng gương mẫu nhận

thức rõ trách nhiệm, nghĩa vụ và quyền lợi trong việc chấp hành chủ trương thu

hồi đất của nhà nước.

- Cải cách thủ tục hành chính trong công tác bồi thường hỗ trợ và tái định

cư. Thành phố Quảng Ngãi lấy năm 2017 là năm thực hiện tốt công tác bồi

thường giải phóng mặt bằng. Do đó thủ tục hành chính trong thu hồi đất, bồi

thường, hỗ trợ và tái định cư, đảm bảo công khai quy trình thủ tục, thời gian giải

quyết, công khai minh bạch kết quả kiểm kê, phương án, chính sách, đơn giá áp

dụng. Tiếp và hướng dẫn, giải thích các phản ảnh, kiến nghị của công dân ngay

120

khi phát sinh từ cơ sở, các ngành các cấp không đùn đẩy né tránh. Xác định rõ

trách nhiệm cá nhân của người đứng đầu chính quyền địa phương, các tổ chức

làm công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và giải pháp mặt bằng phải có trách

nhiệm giải quyết dứt điểm các kiến nghị của người dân. Khi cần, đối thoại trực

tiếp, giải thích chính sách cho người dân hiểu. Đối với những kiến nghị vượt

thẩm quyền phải phân nhóm, báo cáo cấp thẩm quyền giải quyết kịp thời. Các

cơ quan tham mưu cho UBND thành phố phải xác định rõ lỗi thuộc về phía

người chịu trách nhiệm bồi thường hay của người có đất bị thu hồi để đề xuất

biện pháp giải quyết hợp lý, đúng đắn, khách quan và hiệu quả. Kiên quyết áp

dụng các biện pháp mạnh đối với các trường hợp đã tính đúng, đủ về khối

lượng, đảm bảo đúng chế độ chính sách, đã giải thích vận động, đối thoại công

khai, nhưng vẫn cố tình kiến nghị, không thực hiện việc nhận tiền, bàn giao mặt

bằng.

Song song với giải pháp vừa nêu trên thì cũng cố và hoàn thiện tổ chức bộ

máy làm công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của thành phố tinh gọn, hoạt

động có hiệu quả, có tính chuyên nghiệp, có trình độ nghiệp vụ và ý thức trách

nhiệm cũng là một trong những giải pháp đảm bảo thành công cho công tác bồi

thường giải phóng mặt bằng.

- Nghiên cứu thành lập quỹ hỗ trợ giải quyết việc làm, ổn định đời sống cho

người dân có đất bị thu hồi; quỹ được hình thành từ một phần của các khoản tiền sử

dụng đất, tiền thuế đất nộp vào ngân sách nhà nước của các doanh nghiệp khi sử

dụng đất.

- Nâng cao trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của cán bộ địa chính cơ sở,

tuyên truyền phổ biến pháp luật về đất đai rộng rãi, cập nhật tới người dân.

- Xây dựng hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu quản lý

đất đai cho tất cả các xã, phường trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi.

121

- Đẩy nhanh tốc độ cấp GCNQSDĐ để người sử dụng đất dễ dàng

thực hiện các QSDĐ.

- Cần trích lại một tỷ lệ nhất định trong nguồn thu tài chính từ đất đai để

đầu tư trực tiếp cho công tác quản lý đất đai của địa phương như mua sắm trang

thiết bị, cung cấp thông tin (tài liệu chuyên môn, pháp luật,...), khen thưởng cho

người có công,...

- Xây dựng các phương án quy hoạch dài hạn, có tính khả thi cao để

người dân có kế hoạch sử dụng đất đai hợp lý và yên tâm sử dụng đất theo quy

hoạch.

- Nội dung nghiên cứu của đề tài được giới hạn trong phạm vi của thành

phố Quảng Ngãi, với một đối tượng cụ thể là các hoạt động chuyển QSDĐ nông

nghiệp, đất ở và đất vườn, ao liền kề của hộ gia đình, cá nhân, do đó các giải

pháp được đề xuất còn có những hạn chế nhất định. Để đánh giá một cách hệ

thống và toàn diện về thực trạng chuyển QSDĐ, đồng thời có được những giải

pháp đồng bộ cho vấn đề này, cần tiếp tục nghiên cứu với phạm vi và đối tượng

được mở rộng hơn.

Mặc dù tác giả luận văn đã có nhiều cố gắng và nghiên cứu, tìm hiểu trong

quá trình thực hiện và hoàn thiện đề tài nhưng luận văn khó tránh khỏi những

thiếu sót, hạn chế. Rất mong nhận được sự thông cảm, đóng góp ý kiến từ quý

thầy, cô giáo và các bạn để đề tài được hoàn thiện.

122

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Lê Xuân Bá và các cộng sự (2003), Sự hình thành và phát triển thị trường bất

động sản trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam, NXB Khoa học và Kỹ thuật, Hà

Nội, tr. 39 - 48.

2. Hoàng Huy Biều (2000), "Chính sách và tình hình sử dụng đất đai của

vương quốc Thái Lan", Báo cáo chuyên đề Tổng hợp về Chính sách và tình hình

sử dụng đất đai của một số nước trong khu vực và trên thế giới, Vụ Khoa học và

Hợp tác Quốc tế.

3. Bộ luật dân sự (1995), (2005) NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội.

4. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012), Báo cáo Tổng kết tình hình thi hành

Luật Đất đai 2003 và định hướng sửa đổi Luật Đất đai.

5. Nguyễn Đình Bồng và các tác giả (2005), Báo cáo tổng kết khoa học và kỹ

thuật để tài cấp nhà nước Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình

thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam, Trung tâm Điều tra Quy

hoạch Đất đai - Bộ Tài nguyên và Môi trường, Hà Nội.

6. Nguyễn Đình Bồng (2006), "Một số vấn đề về thị trường quyền sử dụng

đất ở nước ta trong giai đoạn hiện nay", Hội thảo khoa học Thị trường bất động

sản: thực trạng, nguyên nhân và những giải pháp, tháng 3/2006, Hà Nội.

7. Đào Trung Chính (2005), “Một số vấn đề về quyền sử dụng đất trong thị

trường bất động sản”, Tạp chí Tài nguyên và Môi trường, (5/2005), tr. 48 - 51.

8. Trần Thị Minh Hà (2000), "Chính sách và tình hình sử dụng đất đai của

Ôxtrâylia", Báo cáo chuyên đề Tổng hợp về Chính sách và tình hình sử dụng đất

đai của một số nước trong khu vực và trên thế giới, Vụ Khoa học và Hợp tác

Quốc tế.

9. Hiến pháp Việt Nam năm 1980, 1992 (1995), NXB Chính trị Quốc gia, Hà

Nội.

10. Nguyễn Thị Thu Hồng (2000), "Chính sách và tình hình sử dụng đất đai của

vương quốc Thụy Điển", Báo cáo chuyên đề Tổng hợp về Chính sách và tình hình

sử dụng đất đai của một số nước trong khu vực và trên thế giới, Vụ Khoa học và

Hợp tác Quốc tế.

11. Luật Đất đai 1987 (1992), Tổng cục Quản lý ruộng đất, Hà Nội.

12. Luật Đất đai 1993; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai

1998; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2001 (2002), NXB Bản

Đồ, Hà Nội.

13. Luật Đất đai 2003 (2004), NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội.

14. Luật Đất đai 2003 (2014), NXB Lao động – Xã hội.[1c].

15. Nguyễn Thị Mai (2002), “Hướng hoàn thiện pháp luật về đất đai”, Hội

thảo Chính sách pháp luật đất đai và thị trường bất động sản, (11/2002), Hà

Nội.

16. Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Quảng Ngãi (2014), Báo cáo

về công tác tài nguyên, môi trường trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi.

17. Đinh Dũng Sỹ (2003), “Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân về đất đai và quyền

sử dụng đất của người sử dụng đất: thực trạng và kiến nghị”, Tạp chí Nhà nước

và Pháp luật, (10/2003), tr. 55 - 64.

18. Lưu Quốc Thái (2006), “Pháp luật đất đai và vấn đề đầu tư nước ngoài

vào thị trường bất động sản ở Trung Quốc”, Tạp chí Tài nguyên và Môi trường,

(8/2006), tr. 43 - 44.

19. Tìm hiểu những quy định mới về đất đai (2004), NXB Lao động, Hà Nội.

20. Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình thị trường bất

động sản, NXB Nông nghiệp, Hà Nội, tr. 26 - 27; tr.33 - 34.

21. Chu Tuấn Tú (2000), "Chính sách và tình hình sử dụng đất đai của liên

bang malaixia", Báo cáo chuyên đề Tổng hợp về Chính sách và tình hình sử

dụng đất đai của một số nước trong khu vực và trên thế giới, Vụ Khoa học và

Hợp tác Quốc tế.

22. Nguyễn Quang Tuyến (2009) - Đại học Luật Hà Nội, Nguyễn Xuân Trọng

- Vụ Chính sách Pháp chế, Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi

trường, Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

23. Tổng cục địa chính - Viện nghiên cứu địa chính (2003), Điều tra nghiên

cứu xã hội học về chính sách đền bù giải phóng mặt bằng và tái định cư.

24. Ủy ban nhân dân thành phố Quảng Ngãi (2015), Báo cáo tình hình thực hiện

kế hoạch kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh năm 2015 và nhiệm vụ pháp triển

năm 2016.

24. Uỷ ban nhân dân thành phố Quảng Ngãi (2014), Báo cáo về việc thực hiện

kế hoạch số 32/KH-ĐKS ngày 20/8/2014 của Đoàn khảo sát Hội đồng nhân dân

tỉnh về kế hoạch khảo sát tình hình thực hiện một số cơ chế, chính sách khuyến

khích phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh Quảng Ngãi.

26. UBND thành phố Quảng Ngãi, Báo cáo thuyết minh số liệu thống kê đất

đai các năm 2006, 2007, 2008, 2009, 2011, 2012, 2013 trên địa bàn thành phố

Quảng Ngãi.

27. UBND thành phố Quảng Ngãi, Báo cáo thuyết minh quy hoạch sử dụng

đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ đầu (2011-2015) thành phố

Quảng Ngãi.

PHỤ LỤC

Phụ lục 01. Thông tin chung về các hộ điều tra ở 3 xã, phường.

Phụ lục 02. Tổng hợp tình hình thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ tại 3 xã,

phường điều tra.

Phụ lục 3. Tổng hợp tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ tại 3 xã,

phường điều tra.

Phụ lục 4. Tổng hợp lý do chuyển nhượng QSDĐ tại 3 xã, phường.

Phụ lục 5. Tổng hợp tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDĐ tại 3 xã, phường

điều tra.

Phụ lục 6. Tổng hợp tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ tại 3 xã, phường

điều tra.

Phụ lục 7. Tình hình thực hiện quyền tặng, cho QSDĐ tại 3 xã, phường điều tra.

Phụ lục 8. Tổng hợp tình hình thực hiện quyền thế chấp, góp vốn bằng giá trị

QSDĐ tại 3 xã, phường điều tra.

Phụ lục 9. Tổng hợp lý do thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ theo xã,

phường.

Phụ lục 10. Tổng hợp tình hình thu hồi đất của các hộ gia đình, cá nhân tại 3 xã,

phường điều tra.

Phụ lục 11. Ý kiến của hộ gia đình cá nhân về việc thực hiện các QSDĐ.

Phụ lục 1. Thông tin chung về các hộ điều tra ở 03 xã, phường

Hạng mục Nghĩa Dõng Tổng số Tỷ lệ (%) Đơn vị Lê Hồng Phong

1, Tổng số hộ Hộ 40 Trương Quang Trọng 40 40 120 100,00

Chủ hộ là nam giới Hộ 27 23 30 80 66,67

Chủ hộ là nữ giới Hộ 13 17 10 40 33,33

2, Phân loại hộ (theo mã ngành nghề chính) Hộ 40 40 40 120 100,00

Sản xuất nông nghiệp, đánh bắt thuỷ sản Hộ 10 15 24 49 40,83

Cán bộ Hộ 7 6 2 15 12,5

Kinh doanh dịch vụ Hộ 13 9 3 25 20,84

Hưu trí, già yếu Hộ 6 8 7 21 17,5

Công nhân Hộ 2 0 1 3 2,5

Loại tổng hợp Hộ 2 2 3 7 5,83

3, Số hộ được Nhà nước giao, cho thuê đất

nông nghiệp Hộ 17 13 29 59 49,17

m2 DT đất nông nghiệp được giao, cho thuê 40.983,0 27.356,5 85.383,0 153.722,5

DT Đất nông nghiệp được giao, cho thuê bình m2 2.410,7 2.104,3 2.944,2 2.605,5

Hạng mục Nghĩa Dõng Tổng số Tỷ lệ (%) Đơn vị Lê Hồng Phong Trương Quang Trọng

quân/hộ

DT Đất nông nghiệp nhận chuyển quyền 0,0 m2 0,0 0,0 0

DT Đất nông nghiệp đã chuyển quyền 0,0 m2 0,0 0,0 0

DT Đất nông nghiệp bị thu hồi 14.589,9 7.532,5 18.728,3 6.672,2 m2

Tổng diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng 26.393,1 19.824,0 66.654,7 104.775,7 m2

m2 Bình quân DT đất nông nghiệp đang sử

1552,5 1.524,9 2298,4 1.563,8 dụng/hộ

Hộ có DT đất nông nghiệp đang sử dụng <500 Hộ 1 0 0 1 0,83 m2

Hộ có DT đất nông nghiệp đang sử dụng 500 - Hộ 3 2 6 11 9,17 1000 m2

Hộ có DT đất nông nghiệp đang sử dụng Hộ 13 11 23 47 39,17 >1000 m2

(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra)

Phụ lục 2. Tổng hợp tình hình thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ tại 03 xã, phường điều tra

Thực trạng giấy tờ tại thời Tình hình thực hiện quyền chuyển đổi điểm thực hiện quyền chuyển (TH) Tổng đổi (TH) số QĐ trường Diện Giấy tờ Khôn Hoàn Có giao Xã, phường Loại đất hợp tích viết tay Giấy g có Giấy tất tất khai đất, chuyển (m2) có tờ giấy chứng Không có cả các báo tại giấy tờ đổi người viết tờ nhận giấy tờ thủ UBND hợp (TH) làm tay cam QSDĐ tục cấp xã pháp chứng kết khác

Đất ở, đất vườn 630,4 3 0 1 2 0 1 0 2 0

Đất nông 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Chánh Lộ nghiệp

Tổng 3 0 630,4 1 2 0 1 0 2 0

Đất ở, đất vườn 2 0 142,6 2 0 0 2 0 0 0 Tịnh Ấn Đất nông Tây 0 0 0,0 0 0 0 0 0 0 0 nghiệp

Tổng 2 142,6 0 2 0 0 2 0 0 0

Đất ở, đất vườn 4 1.278,0 0 0 4 0 4 0 0 0

Đất nông Nghĩa 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 nghiệp Dũng

Tổng 4 1.278,5 0 0 4 0 4 0 0 0

Đất ở, đất

vườn 9 2.051,0 0 3 6 0 7 0 2 0

Tổng Đất nông

nghiệp 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Tổng 9 2.051,0 0 3 6 0 7 0 2 0

(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra)

Phụ lục 3. Tổng hợp tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ tại 03 xã, phường điều tra

Thực trạng giấy tờ tại thời điểm Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng thực hiện quyền chuyển nhượng Tổng số (TH) (TH) trường Diện Xã, hợp Có Giấy tờ Loại đất tích Hoàn Không Giấy QĐ giao phường chuyển khai viết tay Giấy Không (m2) tất tất có giấy chứng đất, giấy nhượng báo tại có người tờ viết có giấy cả các tờ cam nhận tờ hợp (TH) UBND làm tay tờ thủ tục kết QSDĐ pháp khác cấp xã chứng

Đất ở, đất vườn 25 14.785,5 12 0 10 0 12 4 9 3

Lê Hồng Đất nông 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Phong nghiệp

Tổng 25 14.785,5 12 0 10 0 12 4 9 3

Đất ở, đất vườn 27 10.320,2 17 0 9 0 17 8 2 1 Trương Đất nông Quang 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 nghiệp Trọng Tổng 27 10.320,2 17 0 9 0 17 8 2 1

Nghĩa Đất ở, đất vườn 16 9.287,9 13 0 3 0 13 2 1 0

Dõng Đất nông 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 nghiệp

Tổng 16 9.287,9 13 0 0 3 0 13 2 1

Đất ở, đất

vườn 68 34.392,6 42 4 0 22 0 42 14 12

Tổng Đất nông

nghiệp 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1

Tổng 68 34.392,6 42 4 0 22 0 42 14 12

(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra)

Phụ lục 4. Tổng hợp lý do chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại 03 xã, phường

Lê Trương Nghĩa Tiêu chí Hồng Quang Tổng Tỷ lệ (%) Dõng Phong Trọng

I. Tổng số trường hợp 25 27 16 68 100,00 chuyển nhượng (TH)

II. Lí do chuyển nhượng

(TH)

1. Chuyển nơi ở mới 2 2 0 4 5,88

2. Thiếu hoặc không có 1 2 0 3 4,,41 khả năng lao động

3. Lấy tiền đầu tư SXKD 10 9 5 24 35,29

4. Lấy tiền để xây dựng 7 6 2 15 22,06

5. Lấy tiền mua vật dụng 2 1 3 6 8,82

6. Lấy tiền trả nợ 3 3 3 9 13,25

7. Lấy tiền gửi tiết kiệm 0 0 0 0 0

8. Lấy tiền chi cho cuộc 1 3 1 5 7,35 sống hàng ngày

9. Lý do khác 0 0 2 2 2,94

II. Quan hệ với người

chuyển nhượng (TH)

1. Anh, chị, em ruột; bố 4 1 0 5 7,35 mẹ, con

2. Họ hàng, bạn bè 3 1 2 6 8,82

3. Người quen biết 3 6 1 10 14,71

47 69,12 4. Người không quen biết 15 19 13

0 0 5. Đối tượng khác 0 0 0

(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu

điều tra)

Phụ lục 5. Tổng hợp tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDĐ tại 03 xã, phường điều tra

Thực trạng giấy tờ tại Thời hạn cho Tình hình thực hiện quyền cho thời điểm thực hiện thuê (TH) thuê (TH) Tổng quyền cho thuê (TH) số Hoàn Giấy tờ QĐ giao trường Diện tất viết tay Giấy Không Giấy đất, Không tích hợp Xã, tất cả có tờ có giấy chứng giấy tờ có Loại đất (m2) cho <1 1-3 >3 phường người viết tờ cam nhận hợp giấy các thuê năm năm năm làm tay kết QSDĐ pháp tờ thủ (TH) chứng khác tục

Đất ở, đất 1 1.560,0 0 0 0 1 0 1 0 0 0 1 vườn Lê Hồng Đất nông 3 3.258,2 0 3 0 3 0 3 0 0 0 0 Phong nghiệp

Tổng 4 4.818,2 0 3 0 4 0 4 0 0 0 1

Đất ở, đất Trương 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 vườn Quang

Trọng Đất nông 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 nghiệp

0 0 0 0 0 0 Tổng 0 0 0 0 0 0

Đất ở, đất 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 vườn Nghĩa Đất nông 0 4 0 4 0 0 4 4.631,3 0 4 0 0 Dõng nghiệp

0 4 0 4 0 0 Tổng 4 4.631,3 0 4 0 0

Đất ở, đất 0 1 0 1 0 0 1 1.560,0 0 0 0 1 vườn

Tổng Đất nông 0 7 0 7 0 0 7 7.889,5 0 7 0 0 nghiệp

0 8 0 8 0 0 Tổng 8 9.449,5 0 7 0 1

(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra)

Phụ lục 6. Tổng hợp tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ tại 03 xã, phường điều tra

Tình hình thực hiện quyền Thực trạng giấy tờ

thừa kế (TH) tại thời điểm thực hiện quyền thừa kế Tổng số (TH) Xã, trường Diện tích Loại đất Hoàn Chưa phường hợp thừa (m2) Không QĐ giao đất, tất tất thực Giấy chứng Không có kế (TH) khai giấy tờ hợp cả các hiện đầy nhận QSDĐ giấy tờ báo pháp khác thủ tục đủ

Đất ở, đất vườn 12 1.421,4 10 0 2 0 10 2

Đất nông Lê Hồng 2 1.899,1 0 0 0 2 2 0 nghiệp Phong

Tổng 14 6.820,5 10 0 2 2 12 2

Đất ở, đất vườn 7 2.326,2 3 0 2 3 5 1 Trương Đất nông 2 852,7 0 0 1 0 1 2 Quang nghiệp Trọng Tổng 9 3.178,9 3 0 3 3 6 3

8 5.726,7 4 0 0 4 8 0 Nghĩa Đất ở, đất vườn

Dõng Đất nông 5 3.221,5 0 1 4 1 0 4 nghiệp

13 8.948,2 4 1 8 9 0 4 Tổng

Đất ở, đất vườn 12.974,3 17 27 3 7 23 0 4

Đất nông Tổng 9 5.793,3 0 3 6 4 0 5 nghiệp

36 18.947,6 17 6 13 27 0 9 Tổng

(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra)

Phụ lục 7. Tình hình thực hiện quyền tặng, cho QSDĐ tại 03 xã, phường điều tra

Thực trạng giấy tờ tại thời

Tình hình thực hiện quyền tặng, cho điểm Tổng (TH) thực hiện quyền tặng, cho số (TH) trường Xã, Diện tích Giấy tờ Khôn Loại đất hợp Hoàn Chỉ QĐ giao phường (m2) viết tay Giấy g có Giấy tặng, tất cả khai đất, giấy Không có tờ giấy chứng cho các báo tại tờ hợp có giấy người viết tờ nhận (TH) thủ UBND pháp tờ làm tay cam QSDĐ tục cấp xã khác chứng kết

Đất ở, đất vườn 21 5.431,1 15 0 6 0 12 0 0 9

Đất nông Lê Hồng 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 nghiệp Phong

Tổng 21 5.431,1 15 0 6 0 12 0 0 9

Đất ở, đất vườn 19 4.216,0 12 0 7 0 15 0 0 4 Trương

Quang Đất nông 0 0,0 0 0 0 0 0 0 0 0 Trọng nghiệp

Tổng 19 4.216,0 12 0 7 0 15 0 4 0

Đất ở, đất vườn 1.023,3 8 4 0 4 0 7 0 1 0

Đất nông Nghĩa 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 nghiệp Dõng

Tổng 1.023,3 8 4 0 4 0 7 0 1 0

Đất ở, đất vườn 48 10.670,4 31 0 17 0 34 0 14 0

Đất nông Tổng 0 0 0 nghiệp 0 0 0 0 0 0 0

Tổng 48 31 10.670,4 0 17 0 34 0 14 0

(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra)

Phụ lục 8. Tổng hợp tình hình thực hiện quyền thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ tại 03 xã, phường điều tra

Tổng số Diện Thời hạn thế Tình hình thực hiện Thực trạng giấy tờ tại thời điểm

chấp, góp vốn quyền thế chấp, góp vốn thực hiện quyền thế chấp, góp trường tích

(TH) (TH) vốn(TH) hợp thế (m2)

Xã, Loại đất chấp, Hoàn Giấy tờ Giấy Giấy QĐ giao Không

phường góp vốn <1 1-3 >3 tất tất viết tay tờ chứng đất, giấy có giấy

(TH) năm nă năm cả các có người viết nhận tờ hợp tờ

thủ tục làm tay QSDĐ pháp khác m

chứng

Đất ở, đất vườn 6.378,2 30 7 2 0 28 30 0 0 4 19 Lê

Đất nông nghiệp 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Hồng

Phong Tổng 6.378,2 30 7 2 0 28 30 0 0 4 19

Đất ở, đất vườn 4.595,7 13 26 2 0 24 26 0 0 5 8 Trương

Đất nông nghiệp 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Quang

Trọng Tổng 4.595,7 13 26 2 0 24 26 0 0 5 8

Đất ở, đất vườn 2.728,0 8 3 0 1 7 8 0 0 1 4 Nghĩa

Dõng Đất nông nghiệp 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Tổng 8 2.728,0 3 4 1 7 0 1 8 0 0

14.601, Đất ở, đất vườn 9 64 23 31 10 4 1 64 0 0 59

Tổng Đất nông nghiệp 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

14.601, Tổng 9 64 23 31 10 4 1 64 0 0 59

(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra)

Phụ lục 9. Tổng hợp lý do thế chấp, góp vốn QSDĐ theo 03 xã, phường

Trươn Lê g Nghĩa Tỷ lệ Hồng Tổng Tiêu chí Quang Dõng (%) Phong Trọng

I. Tổng số trường hợp thế chấp, 30 26 64 100,00 8 góp vốn (TH)

1. Thế chấp, góp vốn bằng đất 0 0 0 0,00 0 trồng lúa

2. Thế chấp, góp vốn bằng đất ở 30 26 64 100,00 8 và đất vườn, ao liền kề

II. Lí do thế chấp, góp vốn (TH)

1. Vay vốn đầu tư sản xuất, kinh 23 21 50 78,13 6 doanh

14 21,87 2 5 2. Lý do khác 7

III. Đối tượng nhận thế chấp, góp

vốn (TH)

7 1. Tổ chức tín dụng 28 24 59 92,19

1 2 5 7,81 2. Cá nhân 2

0 0 0 0 3. Đối tượng khác 0

(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều

tra)

Phụ lục 10. Tổng hợp tình hình thu hồi đất của các hộ gia đình, cá nhân tại 03 xã, phường điều tra

Đơn Lê Trương Nghĩa Tỷ lệ Hạng mục vị Hồng Quang Tổng số Dõng (%) Phong Trọng

1. Tổng số hộ bị thu hồi đất 24 15 Hộ 9 48

37.456,6 27.389,0 13.558,5 m2 2. Diện tích đất bị thu hồi 78404,1

3. Tình hình thu hồi đất sản xuất nông nghiệp

Số hộ bị thu hồi đất sản xuất nông nghiệp Hộ 12 8 5 100,00 25

m2 DT đất nông nghiệp được giao, cho thuê 35.128,8 23.428,4 14.479,0 73.036,2

m2 DT Đất nông nghiệp bị thu hồi 18.728.3 14.589,9 7.532,5 40.850,7

m2 0,0 DT Đất nông nghiệp nhận chuyển quyền 0,0 0,0 0

m2 0,0 DT Đất nông nghiệp đã chuyển quyền 0,0 0,0 0

m2 Tổng diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng 16.400,5 8.838,5 6.946,5 32.185,5

m2 DT đất nông nghiệp đang sử dụng/hộ bị thu hồi 1.367,0 1.104,8 1.389,3 1.287,4

Hộ 11 8 5 24 96,0 Số hộ bị thu hồi diện tích dưới 30%

Hộ 0 0 0 0 0 Số hộ bị thu hồi diện tích từ 30% - 70%

Hộ 1 0 0 1 4,0 Số hộ bị thu hồi diện tích trên 70%

12 8 5 25 100,00 2. Tình trạng việc làm sau khi mất đất nông Hộ

nghiệp

Tiếp tục sản xuất nông nghiệp Hộ 9 4 0 13 52,0

Công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp Hộ 0 0 0 0 0

Kinh doanh dịch vụ, thương mại Hộ 1 2 2 5 20,0

Nghề tổng hợp Hộ 2 2 3 7 28,0

(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra)

Phụ lục 11. Ý kiến của hộ gia đình cá nhân về việc thực hiện các quyền sử dụng đất (Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra)

Tỷ Số Số Tỷ Đán Số Số Đán Số Tỷ S Chỉ tiêu đánh Đánh Tỷ lệ Đánh Tỷ lệ Đánh lệ ngư ngư lệ h ngư ngườ h ngư lệ T giá giá (%) giá (%) giá (% ời ời (%) giá ời i giá ời (%) T )

Giá đất (giá Vừa 45,8 Thấ Rất Khá 1 QSDĐ ) trên thị Cao 27 22,5 23 19,17 3 2,5 12 8,33 55 phải 3 p thấp c trường

Giá bồi thường Vừa 23,3 Thấ Rất 17, Khá 2 đất do Nhà nước Cao 7 5,83 62 51,67 21 2 1,67 28 phải 3 p thấp 5 c quy định

Rất Bình Phứ 4,1 Khá Thủ tục thực Đơn 25 20,83 69 57,5 18 15,0 phức 5 3 1,25 3 thường c tạp 7 c hiện các QSDĐ giản tạp

Thời gian để Nhan Bình 54,1 Khá 4 hoàn thành các h 13 10,83 65 Dài 35 29,17 Rất dài 3 2,5 4 0,83 thường 7 c thủ tục chóng

5 Các văn bản Dễ 12 10,0 Hiểu 75 62,5 Khó 28 23,33 Rất 2 1,6 Khá 3 2,08

hướng dẫn hiểu được hiểu khó 7 c

Khả năng thực Dễ Thực Rất Khá 6 hiện các quy thực 17 14,16 hiện 72 60,0 Khó 20 16,67 6 5,0 5 4,16 khó c định hiện được

3,3 Khá Phí, lệ phí, thuế Vừa 56,6 Thấ Quá Cao 20 16,66 26 21,67 4 2 2,92 7 68 3 c chuyển QSDĐ phải 7 p thấp

Ít Cán bộ thực Gây Nhiệt Đúng 44,1 nhiệ 6,6 Khá 8 hiện tiếp nhận, 31 25,83 53 22 18,33 phiền 8 6 2,09 tình mực 7 t 7 c giải quyết hồ sơ hà tình

Vay vốn, thế Rất Dễ Vay 33,3 Khó 8,3 Khá 40 9 chấp từ ngân 48 40,0 20 16,67 khó 10 2 0,84 dàng được 3 khăn 3 c hàng khăn

Tìm kiếm thông Dễ Tìm Khó Rất 6,6 Khá 10 21 17,5 69 57,5 19 15,83 3 1,25 8 tin và giao dịch dàng được tìm khó 7 c

Lo ngại về chính Rất Không 20, Khá 4 11 3,33 Sợ 60 50,0 Ít sợ 30 25,0 2 0,83 24 sách thay đổi sợ sợ 0 c

5 5 1,25 12 Lo ngại rủi ro Rất 4,17 Sợ 43 35,8 Ít sợ 57 47,5 Không 10 8,3 Khá

sợ 3 c khi giao dịch sợ 3

Lo ngại về Không 9,1 Khá Rất 25,3 13 nguồn thu nhập 14 11,67 Sợ 34 Ít sợ 58 48,33 11 3 1,67 sợ 7 c sợ 3 thay thế

Mẫu phiếu điều tra Số phiếu:………………………... Khu vực: ……………………….

PHIẾU THU THẬP Ý KIẾN VỀ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA NGƯỜI DÂN TẠI CÁC

XÃ, PHƯỜNG, THÀNH PHỐ QUẢNG NGÃI

NỘI DUNG THÔNG TIN

Câu 1. Ông (bà) cho biết các thông tin về việc thực hiện quyền sử dụng đất:

1- Họ và tên ………………………………………………………………Nam

; nữ

2- Nghề

nghiệp:………………………………………………………………………….

3- Tổng diện tích đất của Ông (bà) đang sử dụng:……….......................m2 (trong

đó: Đất ở:…………….…m2; đất vườn cùng thửa đất ở:……………m2; Đất nông

nghiệp: ……………m2).

4- Thửa đất mà Ông (bà) dùng để thực hiện quyền sử dụng đất:

- Thửa đất số:..........; Tờ bản đồ

số:………………..........................................................

- Địa chỉ thửa

đất:.............................................................................................................

- Diện

tích:........................................................................................................................

- Mục đích sử dụng đất: Đất ở ………m2; Đất vườn cùng thửa đất ……….m2;

Đất nông nghiệp…………..m2.

Câu 2. Ông (bà) thực hiện các quyền đối với thửa đất trên theo hình thức nào

dưới đây?

1- Dùng để chuyển nhượng:

2- Dùng để thế chấp, bảo lãnh:

3- Dùng để cho thuê, cho thuê lại:

4- Để lại thừa kế:

5- Dùng để tặng cho:

6- Dùng để chuyển đổi QSDĐ:

7- Bị thu hồi đất nông nghiệp:

* Nếu “dùng để chuyển nhượng”, xin Ông (bà) chuyển sang Câu 2.1.

* Nếu “dùng để thế chấp, bảo lãnh”, xin Ông (bà) chuyển sang Câu 2.2.

* Nếu “dùng để cho thuê, cho thuê lại”, xin Ông (bà) chuyển sang Câu 2.3.

* Nếu bị thu hồi đất nông nghiệp, xin Ông (bà) chuyển sang Câu 2.4.

Câu 2.1. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất là bao nhiêu?

- Dưới 5 triệu/m2:

- Từ 5-10 triệu/m2:

- Trên 10 triệu/m2:

* Lý do chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

- Chuyển đi nơi ở mới:

- Thiếu hoặc không có khả năng lao động:

- Lấy tiền đầu tư sản xuất, kinh doanh:

- Lấy tiền mua vật dụng:

- Lấy tiền trả nợ:

- Lấy tiền gửi tiết kiệm:

- Lấy tiền chi cho cuộc sống gia đình hàng ngày:

- Lý do khác:

* Quan hệ với người chuyển nhượng?

- Anh, chị, em ruột; bố mẹ, con:

- Họ hàng, bạn bè:

- Người quen biết:

- Người không quen biết:

- Đối tượng khác:

Câu 2.2. Ông (bà) cho biết thời gian thế chấp, bảo lãnh là bao nhiêu năm?

- Dưới 1 năm:

- Từ 1- 3 năm:

- Trên 3 năm:

* Lý do thế chấp, bảo lãnh?

- Vay vốn để đầu tư sản xuất, kinh doanh:

- Để xây dựng nhà ở:

- Lý do khác:

* Đối tượng thế chấp, bảo lãnh?

- Tổ chức tín dụng:

- Cá nhân:

- Đối tượng khác:

* Việc vay vốn của Ông (bà) từ các tổ chức tín dụng như thế nào?

- Dễ dàng:

- Có thể vay được:

- Khó khăn:

- Ý kiến khác:

……………………………………………………………………………………

…….………………………………………………………………………………

………….…………………………………………………………………………

……………….

Câu 2.3. Thời gian Ông (bà) cho thuê đất là bao nhiêu năm?

- Dưới 1 năm:

- Từ 1- 3 năm:

- Trên 3 năm:

Câu 2.4. Thu hồi đất nông nghiệp:

- Diện tích đất nông nghiệp được giao, cho

thuê:……………..…………………m2.

- Diện tích đất nông nghiệp chuyển nhượng

QSDĐ:………………….…………m2.

- Diện tích đất bị thu

hồi…………………………………………………………m2.

- Diện tích đất nông nghiệp còn lại đang sử

dụng……………………………….m2.

- Tình trạng việc làm sau khi mất đất nông nghiệp:

+ Tiếp tục sản xuất nông nghiệp:

+ Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp:

+ Kinh doanh dịch vụ, thương mại:

+ Nghề tổng hợp:

- Tỷ lệ mất đất nông nghiệp:

+ Tỷ lệ dưới 30%:

+ Tỷ lệ từ 30% - 70%:

+ Tỷ lệ trên 70%:

Câu 3. Ông (bà) thực hiện các thủ tục đối với thửa đất trên như thế nào?

- Hoàn thành tất cả các thủ tục:

- Chỉ khai báo tại UBND xã, phường:

- Giấy tờ viết tay có người làm chứng:

- Giấy tờ viết tay:

- Không có giấy tờ cam kết:

Câu 4. Ông (bà) cho biết các giấy tờ tại thời điểm thực hiện các quyền đó là gì?

- Giấy CNQSDĐ:

- Quyết định giao đất, các giấy tờ hợp pháp khác:

- Không có giấy tờ:

Câu 5. Ông (bà) cho biết các thủ tục thực hiện các quyền đó như thế nào?

- Đơn giản:

- Bình thường:

- Phức tạp:

- Ý kiến khác:

…………………………………………………………………………….............

.................................................................................................................................

....................

Câu 6. Ông (bà) cho biết thời gian hoàn thành các thủ tục thực hiện các quyền

đó như thế nào?

- Nhanh chóng:

- Bình thường:

- Mất thời gian:

- Ý kiến khác:

……………………………………………………………………………………

….….…………….………………………………………………………………

…………….………………………………………………………………………

…………………..

Câu 7. Ông (bà) cho biết về việc triển khai các văn bản hướng dẫn thực hiện các

quyền đó như thế nào?

- Dễ hiểu:

- Có thể hiểu được:

- Khó hiểu:

- Ý kiến khác:

……………………………………………………………………..…….……….

……..…………..…………………………………………………………………

……………

Câu 8. Ông (bà) cho biết về thông tin về việc thu các loại phí, lệ phí, thuế và giá

đất để thực hiện các quyền đó như thế nào?

- Cao:

- Vừa phải:

- Thấp:

- Quá thấp:

- Ý kiến khác:

…………………………………………………………………………………….

.…….………….…………………………………………………………………

……………..……………………………………………………………………

……………………...

Câu 9. Ông (bà) cho biết về thái độ của cán bộ trong việc hướng dẫn thực hiện

các quyền đó như thế nào?

- Nhiệt tình:

- Đúng mực:

- Ít nhiệt tình:

- Gây phiền hà:

- Ý kiến khác:

…………………………………………………………………………………….

.…….……….……………………………………………………………………

…………….………………………………………………………………………

…………………...

Câu 10. Khả năng tìm kiếm thông tin và các giao dịch của Ông (bà) liên quan

đến việc thực hiện các quyền sử dụng đất như thế nào?

- Dễ dàng:

- Có thể tìm được:

- khó tìm:

- Rất khó tìm:

- Ý kiến khác:

……………………………………………………………………………………

………………...

Câu 11. Ông (bà) cho biết về mức độ rủi ro khi thực hiện các giao dịch về quyền

sử dụng đất như thế nào?

- Rất sợ:

- Có sợ rủi ro:

- Ít sợ:

- Không sợ:

- Ý kiến khác:

…………………………………………………………………………………….

.….………………………………………………………………………………

……………...

Xin chân thành cảm ơn Ông (bà) đã dành thời gian cung cấp thông tin!

TP. Quảng Ngãi, ngày …… tháng ….. năm 2016

Người được phỏng vấn Người thu thập thông tin

(ký, nghi rõ họ tên)

Nguyễn Thị Dung

Luận văn thạc sĩ Luật học: Thực hiện pháp luật về quyền sử dụng đất tại thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi

HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA

THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ QUẢNG NGÃI, TỈNH QUẢNG NGÃI

Thừa Thiên Huế - Năm 2017

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NỘI VỤ

HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA

THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ QUẢNG NGÃI, TỈNH QUẢNG NGÃI

Thừa Thiên Huế - Năm 2017

4.74%

Đất nông nghiệp

50.24%

45.02%

Đất phi nông nghiệp

Đất chưa sử dụng

46.39%

14.95%

Dịch vụ

Công nghiệp - xây dựng

38.66%

Nông-lâm-ngư nghiệp

4.74%

Đất nông nghiệp

50.24%

45.02%

Đất phi nông nghiệp

Đất chưa sử dụng

1.kẾT LUẬN

Mẫu phiếu điều tra Số phiếu:………………………... Khu vực: ……………………….

Có thể bạn quan tâm

Luận văn Thạc sĩ: Quản lý hoạt động phát triển nhận thức cho trẻ mẫu giáo ở các trường mầm non, huyện Hoàng Su Phì, tỉnh Hà Giang

Mẫu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Mẫu Hợp đồng mượn nhà

Mẫu Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

Mẫu Hợp đồng thuê đất (tổng hợp mẫu)

Mẫu Hợp đồng thuê nhà làm văn phòng (tổng hợp mẫu)

Bài giảng Pháp luật đại cương: Chương VI - Trường ĐH Bách khoa TP.HCM

Chuyển đổi quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 và một số kiến nghị

Bài tiểu luận: Đánh giá tình hình tranh chấp đất đai năm 2024 của huyện M’Đrắk, tỉnh Đắk Lắk

Bài giảng Pháp luật đại cương - Chương 4: Luật hành chính Việt Nam

Mẫu Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Luận văn Thạc sĩ tóm tắt: Pháp luật về điều kiện đầu tư kinh doanh trong lĩnh vực giáo dục, đào tạo ở Việt Nam

Luận văn Thạc sĩ: Sự nghiệp nghiên cứu phê bình văn học của Hoài Thanh

Luận văn Thạc sĩ: Tiểu thuyết của Đỗ Phấn từ góc nhìn sinh thái

Luận văn Thạc sĩ: Giải pháp ứng phó với nhập cư ở Liên minh Châu Âu

Luận văn Thạc sĩ: Diễn ngôn về giới nữ trong văn xuôi nữ Việt Nam đương đại (khảo sát sáng tác của Dạ Ngân, Y Ban, Lý Lan, Nguyễn Thị Thu Huệ)

Luận văn Thạc sĩ: Xây dựng mức phát thải tham chiếu rừng khu vực huyện Bảo Lâm tỉnh Lâm Đồng

Luận văn Thạc sĩ: Đặc điểm nhân vật chính trong ba tác phẩm của Franz Kafka: Lâu đài, Vụ án, Hóa thân

Kháo luận tốt nghiệp: Vận dụng lí thuyết học tập trải nghiệm vào dạy học Thống kê - Xác suất ở lớp Hai

Luận văn Thạc sĩ: Xây dựng hệ thống điều khiển và thu nhận dữ liệu cho Robot dịch vụ

Tài liêu mới

Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu xây dựng thuật toán thích nghi và học tăng cường cấu trúc Actor - Critic điều khiển bám quỹ đạo cho robot di động đa hướng mecanum

Luận án Tiến sĩ: Cơ cấu bệnh tim mạch và chất lượng cuộc sống của người cao tuổi mắc suy tim, rung nhĩ điều trị tại Bệnh viện Thống Nhất, thành phố Hồ Chí Minh

Tóm tắt Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu hiện tượng nứt dăm đê sông vùng đồng bằng sông Hồng và dự báo khả năng bị nứt của một số đoạn đê

Tóm tắt Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu xây dựng giải pháp đảm bảo an toàn thông tin cho quá trình học liên kết dựa trên mật mã

Tóm tắt Luận án Tiến sĩ: Phát triển năng lực đánh giá công nghệ cho học sinh trong dạy học môn Công nghệ 11 ở trường trung học phổ thông

Tóm tắt Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu phân loại chi cầu diệp – Bulbophyllum Thouars (Orchidaceae) ở vùng Tây Nguyên bằng phương pháp hình thái và phân tử

Tóm tắt Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu đặc điểm phân bố và dinh dưỡng của các loài lưỡng cư ở Vườn Quốc gia Bến En và Khu bảo tồn thiên nhiên Pù Luông, tỉnh Thanh Hóa

Luận án Tiến sĩ: Tổng hợp luật dẫn và điều khiển cho một lớp tên lửa đối hải trên cơ sở ứng dụng mạng nơ ron và hệ mờ

Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu tổng hợp hệ điều khiển góc Pitch tua bin gió trong điều kiện có nhiễu tác động

Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu hóa học lipid của hai loài san hô thủy tức Millepora dichotoma và Millepora platyphylla ở Việt Nam

Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu kiểm soát phân phối công suất kéo trên cầu chủ động của ô tô con bằng ABS

Luận án Tiến sĩ: Ứng dụng phản ứng Domino vào tổng hợp các dẫn xuất Podophyllotoxin, Pyrimidine và đánh giá hoạt tính sinh học của các chất tổng hợp được

Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu thành phần hóa học và một số hoạt tính sinh học của cây chùm ngây (Moringa oleifera)

Tóm tắt Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu thành phần hóa học và ứng dụng ức chế ăn mòn cho thép của cao chiết xuất từ cây Lộc vừng thuộc họ Lecythidaceae

Luận án Tiến sĩ: Nghiên cứu hiện tượng nứt dăm đê sông vùng đồng bằng sông Hồng và dự báo khả năng bị nứt của một số đoạn đê

AI tóm tắt

Giới thiệu tài liệu

Đối tượng sử dụng

Từ khoá chính

Nội dung tóm tắt

Giới thiệu

Về chúng tôi

Việc làm

Quảng cáo

Liên hệ

Chính sách

Thoả thuận sử dụng

Chính sách bảo mật

Chính sách hoàn tiền

DMCA