BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM
NGÔ CÔNG LỢI
HOÀN THIỆN CÁC QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ
CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT LÀ
NHÀ Ở TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN BÌNH ĐẠI, TỈNH BẾN TRE
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2018
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM
NGÔ CÔNG LỢI
HOÀN THIỆN CÁC QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ
CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT LÀ
NHÀ Ở TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN BÌNH ĐẠI, TỈNH BẾN TRE
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Chuyên ngành: Luật kinh tế
Mã số: 8380107
NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS.TS. ĐOÀN THỊ PHƢƠNG DIỆP
TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu .......................................................... 1
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài ................................................. 2
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu ............................................................. 4
3.1. Mục đích nghiên cứu ........................................................................... 4
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu ........................................................................... 4
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu ............................................................. 5
4.1. Đối tƣợng nghiên cứu .......................................................................... 5
4.2. Phạm vi nghiên cứu................................................................................. 5
5. Phƣơng pháp nghiên cứu ........................................................................... 5
6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ................................................... 6
7. Kết cấu luận văn ......................................................................................... 6
Chƣơng 1 KHUÔN KHỔ PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH QUAN HỆ THẾ
CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM .......................................... 7
1.1. CÁC VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .. 7
1.1.1. Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai: Cơ sở ghi nhận quyền sử dụng
đất trong hệ thống pháp luật Việt Nam ....................................................... 7
1.1.2. Bản chất của quyền sử dụng đất là tài sản, đƣợc giao dịch trên thị
trƣờng ........................................................................................................ 10
1.1.2. Thế chấp quyền sử dụng đất - phƣơng thức khai thác các thuộc tính
có ích của quyền dụng đất ......................................................................... 12
1.2. NỘI DUNG PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH ĐIỀU CHỈNH QUAN HỆ
THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ....................................................... 17
1.2.1. Ngƣời sử dụng đất và quyền sử dụng đất đƣợc thế chấp ................ 17
1.2.2. Chủ thể nhận thế chấp ..................................................................... 20
1.2.3. Quyền sử dụng đất dùng làm tài sản thế chấp ................................ 20
1.2.4. Về hình thức hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ...................... 22
1.2.5. Quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia vào quan hệ thế chấp
quyền sử dụng đất ..................................................................................... 24
1.2.6. Về đăng ký thế chấp và hiệu lực của việc thế chấp quyền sử dụng
đất .............................................................................................................. 25
1.2.7. Chấm dứt quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất .............................. 25
1.2.8. Về xử lý quyền sử dụng đất thế chấp.............................................. 26
Chƣơng 2 THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
THỰC TRẠNG VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................ 27
1.1. THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN ............................................................... 27
2.1.1. Việc xác định quyền sử dụng đất là tài sản chung rất khó do nguồn
gốc xác lập quyền sử dụng đất với thời điểm đƣợc công nhận quyền sử
dụng đất, nhận chuyển nhƣơng quyền sử dụng đất .................................. 27
2.1.2. Khó xác định tƣ cách tham gia giao dịch của hộ gia đình sử dụng
đất do hộ gia đình không còn là chủ thể độc lập theo quy định của Bộ luật
dân sự ........................................................................................................ 29
2.1.3. Bảo đảm sự tham gia đầy đủ các thành viên hộ gia đình sử dụng đất
từ đủ 15 tuổi trở lên là không khả thi và gây khó cho các thủ tục thế chấp
quyền sử dụng đất ..................................................................................... 31
2.2. THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC CHƢA CÓ
QUY ĐỊNH NÊN GÂY KHÓ KHĂN KHI TỔ CHỨC THỰC HIỆN
QUYỀN THẾ CHẤP ................................................................................... 35
2.3. THỰC HIỆN THỦ TỤC ĐĂNG KÝ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT GIỮA CÁ NHÂN VỚI CÁ NHÂN, CÁ NHÂN VỚI TỔ CHỨC
KHÔNG PHẢI LÀ TỔ CHỨC TÍN DỤNG ............................................... 38
2.4. VƢỚNG MẮC PHÁT SINH TRONG THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ
THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TỈNH BẾN TRE VÀ GIẢI
PHÁP KHẮC PHỤC ................................................................................... 44
2.4.1. Còn tình trạng không tuân thủ quy định về hình thức, trình tự thủ
tục xác lập hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất giữa các cá nhân với
nhau ........................................................................................................... 44
2.4.2. Hiểu và thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp là hộ gia đình, cá nhân
còn nhiều hạn chế...................................................................................... 45
2.4.3. Còn tình trạng không thống nhất về cách hiểu và mô tả tài sản bảo
đảm là quyền sử dụng đất do sự biến động của tài sản gắn liền với đất
theo thời gian ............................................................................................ 47
2.5. NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐÁP ỨNG YÊU CẦU KHAI THÁC TỐI ĐA
GIÁ TRỊ THƢƠNG MẠI CỦA QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ....................... 49
5.2.2. Kiến nghị nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về thế chấp quyền
sử dụng đất ................................................................................................ 51
KẾT LUẬN .................................................................................................... 54
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO