Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Mỹ Đức

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT TRƢỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP NGUYỄN THỊ CHUNG

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN MỸ ĐỨC THÀNH PHỐ HÀ NỘI CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

MÃ NGÀNH: 8850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC:

TS. HOÀNG XUÂN PHƢƠNG

Hà Nội, 2019

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan, đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu,

kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong

bất cứ công trình nghiên cứu nào khác.

Nếu nội dung nghiên cứu của tôi trùng lặp với bất kỳ công trình nghiên

cứ nào đã công bố, tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm và tuân thủ kết luận

đánh giá luận văn của Hội đồng khoa học.

Hà Nội, ngày 15 tháng 10 năm 2019

Ngƣời cam đoan

Nguyễn Thị Chung

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Viện Quản lý đất đai

và Phát triển nông thôn – Trường Đại học Lâm nghiệp đã tạo mọi điều kiện

thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập.

Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS. Hoàng Xuân Phương,

là người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi

hoàn thành luận văn này.

Tôi xin trân trọng cảm ơn UBND huyện Mỹ Đức, Phòng Tài nguyên và

Môi trường huyện, Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh Huyện Mỹ

Đức, Phòng Thống kê huyện Mỹ Đức và cán bộ địa chính của các xã, thị trấn

trên địa bàn huyện Mỹ Đức đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ

các thông tin, số liệu, tư liệu trong quá thực hiện luận văn.

Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những

người thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ, động viên tôi trong quá trình

học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này.

Hà Nội, ngày 25 tháng 10 năm 2019

Tác giả

Nguyễn Thị Chung

iii

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT TRƢỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc Hà Nội, ngày 28 tháng 10 năm 2019

BẢN NHẬN XÉT

Người hướng dẫn khoa học: TS. Hoàng Xuân Phương

Đơn vị công tác: Viện Quản lý đất đai và Phát triển nông thôn

Họ và tên học viên: Nguyễn Thị Chung

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Tên đề tài: Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Mỹ Đức - thành phố Hà Nội.

NỘI DUNG NHẬN XÉT

1. Về thái độ và tinh thần của học viên trong quá trình thực hiện luận văn Trong quá trình thực hiện luận văn, Học viên có thái độ nghiêm túc trong nghiên

cứu, luôn cố gắng trong quá trình thực hiện nghiên cứu và hoàn thiện luận văn.

2. Nội dung khoa học của luận văn và khả năng ứng dụng của đề tài Luận văn đã phân tích, đánh giá được tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất, tìm ra được những tồn tại và hạn chế, nguyên nhân và đồng thời đề xuất được các giải pháp nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người dân thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Mỹ Đức.

Trên cơ sở những giải pháp được đề xuất có tính khoa học và phù hợp với điều kiện cụ thể của huyện Mỹ Đức, các cơ quan chuyên môn có thể tham khảo, vận dụng để giải quyết công việc, nhằm hỗ trợ khuyến khích người dân thực hiện các quyền của người sử dụng đất.

3. Kết luận chung Luận văn đã được thực hiện đúng tiến độ, đủ nội dung, trả lời được mục tiêu

đề ra, đáp ứng đúng yêu cầu của luận văn thạc sỹ ngành quản lý đất đai.

Đề nghị nhà trường cho phép học viên được bảo vệ luận văn của mình trước

Hội đồng chấm luận văn cấp Trường.

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học

TS. Hoàng Xuân Phƣơng

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................... i

LỜI CẢM ƠN ................................................................................................ ii

MỤC LỤC .................................................................................................... iv

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT .............................................................. vii

DANH MỤC CÁC BẢNG .......................................................................... viii

MỞ ĐẦU ....................................................................................................... 1

Chƣơng 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU .......................................................... 3

1.1. Cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất ...................................................... 3

1.1.1. Quyền sở hữu ................................................................................. 3

1.1.2. Quyền sở hữu về đất đai ................................................................. 5

1.1.3. Quyền sử dụng đất đai ................................................................... 7

1.1.4. Thị trường đất đai ........................................................................ 10

1.2. Cơ sở thực tiễn ................................................................................... 12

1.2.1. Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất đai tại một số nước trên thế giới .. 12

1.2.2. Cơ sở thực tiễn thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở

Việt Nam .......................................................................................... 17

1.3. Cơ sở pháp lý về quyền sử đất ............................................................ 22

1.3.1. Các văn bản pháp lý liên quan đến quyền của người sử dụng đất 22

1.3.2. Một số quy định liên quan đến thực hiện các quyền của người sử

dụng đất ................................................................................................. 24

Chƣơng 2. ĐỐI TƢỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP

NGHIÊN CỨU ............................................................................................. 29

2.1. Đối tượng nghiên cứu ......................................................................... 29

2.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................ 29

2.3. Nội dung nghiên cứu .......................................................................... 29

2.4. Phương pháp nghiên cứu .................................................................... 29

2.4.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ............................................ 29

2.4.2. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu .......................................... 30

2.4.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu ...................................... 31

2.4.4. Phương pháp phân tích, so sánh .................................................. 32

2.4.5. Phương pháp kế thừa ................................................................... 32

Chƣơng 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ...................................................... 33

3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Mỹ Đức .......... 33

3.1.1. Điều kiện tự nhiên huyện Mỹ Đức ................................................ 33

3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội huyện Mỹ Đức ...................................... 37

3.2. Khái quát tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn huyện Mỹ Đức. 40

3.2.1. Tình hình quản lý đất đai của huyện Mỹ Đức ............................... 40

3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất huyện Mỹ Đức ......................................... 46

3.2.3 Đánh giá chung về tình hình quản lý, sử dụng đất tại huyện Mỹ Đức 46

3.3. Kết quả việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại huyện Mỹ Đức ....... 48

3.3.1. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ...... 49

3.3.2. Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất. ............... 52

3.3.3. Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất .................. 55

3.3.4. Tình hình thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất ................ 57

3.3.5. Đánh giá chung việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất 59

3.4. Kết quả điều tra tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ................ 61

3.4.1. Kết quả điều tra đối với các hộ gia đình, cá nhân thực hiện một số

quyền sử dụng đất tại 3 xã nghiên cứu ................................................... 63

3.4.2. Tổng hợp ý kiến của các chủ sử dụng đất về việc thực hiện các

quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Mỹ Đức ...................................... 70

3.5. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện các quyền của

người sử dụng đất tại huyện Mỹ Đức ........................................................ 76

3.5.1. Hoàn thiện công tác cấp giấy chứng nhận QSD đất .................... 76

3.5.2. Nâng cao trình độ năng lực, ph m chất đạo đức của đội ng cán bộ 76

3.5.3. Giải pháp về tuyên truyền phổ biến pháp luật .............................. 77

3.5.4. Giải pháp về chính sách ............................................................... 77

3.5.5. Giải pháp về thủ tục hành chính ................................................... 78

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................... 79

TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 81

vii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Từ viết tắt Nghĩa tiếng việt

BTNMT Bộ tài nguyên Môi trường

CNH - HĐH Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa

CN-TTCN Công nghiệp-Tiểu thủ công nghiệp

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản khác GCN gắn liền với đất

QSDĐ Quyền sử dụng đất

QSD Quyền sử dụng

NN Nông nghiệp

NĐ-CP Nghị định-Chính phủ

TMDV Thương mại dịch vụ

TN&MT Tài nguyên và Môi trường

UBND Ủy ban nhân dân

VPĐKĐĐ Văn phòng đăng ký đất đai

viii

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 2.1. Phân bổ số phiếu điều tra.............................................................. 31

Bảng 3.1. Cơ cấu diện tích theo mục đích sử dụng đất năm 2018 ................. 35

Bảng 3.2. Dân số và lao động huyện Mỹ Đức............................................... 37

Bảng 3.3. Tình hình phát triển kinh tế xã hội huyện Mỹ Đức ....................... 39

Bảng 3.4. Thống kê khối lượng và tình hình cập nhật hồ sơ ......................... 42

Bảng 3.5. Tình hình công tác thanh tra, kiểm tra và giải quyết khiếu nại về đất

đai huyện Mỹ Đức ........................................................................................ 45

Bảng 3.6. Kết quả thực hiện các quyền sử dụng đất giai đoạn 2016 - 2018 .. 49

Bảng 3.7. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện

Mỹ Đức ........................................................................................................ 50

Bảng 3.8. Tình hình tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Mỹ Đức ... 53

Bảng 3.9. Tình hình thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Mỹ Đức 56

Bảng 3.10. Tình hình thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Mỹ Đức . 58

Bảng 3.11. Tổng hợp kết quả phiếu điều tra dành cho cán bộ ....................... 62

Bảng 3.12. Thông tin chung về các hộ điều tra tại 3 xã ................................ 63

Bảng 3.13. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ... 64

Bảng 3.14. Tình hình thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất .............. 66

Bảng 3.15. Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất ................ 67

Bảng 3.16. Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất .............. 69

Bảng 3.17. Ý kiến của hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các quyền của

người sử dụng đất ......................................................................................... 71

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên quan trọng, là tư liệu sản xuất của nhiều ngành

nhiều lĩnh vực. Tại Việt Nam đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng

quý giá, là tư liệu sản xuất chủ yếu của người nông dân. Đất đai luôn là đề tài

nóng bỏng bởi đơn giản vì nguồn tài nguyên này không tăng trong khi dân số

ngày càng tăng nhu cầu sử dụng đất vào nhiều mục đích khác nhau ngày càng

tăng như: sử dụng vào mục đích đất ở, đất sản xuất nông nghiệp, đất sản xuất

kinh doanh, đất xây dựng cơ sở hạ tầng. Chính vì tầm quan trọng như vậy nên

đất đai được quy định cụ thể trong Hiến pháp, Luật...

Hiến pháp năm 2013 đã quy định Đất đai là tài sản công thuộc sở hữu

toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Tổ chức, cá

nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất.

Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và

nghĩa vụ theo quy định của luật. Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ.

Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu thông qua Quyết định

công nhận quyền sử dụng, Quyết định cho thuê đất, Quyết định giao đất, thu

hồi đất; Quyết định về giá đất... Khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai,

được Nhà nước cho phép sử dụng đất, người sử dụng đất sẽ được thực hiện

các quyền của mình theo quy định của pháp luật. Trong đó, việc thực hiện

những giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất mà cụ thể là thực hiện các

quyền năng như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho,

thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất là nội dung quan trọng của chế định về

quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Do nhu cầu về quyền sử dụng đất

cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội nên các hoạt động thực hiện các quyền

sử dụng đất có xu hướng ngày càng gia tăng. Tuy nhiên hiện nay tình trạng

thực hiện các quyền sử dụng đất không khai báo hoặc thực hiện không đầy đủ

các quy định của pháp luật vẫn còn diễn ra.

Mỹ Đức là một huyện nằm ở phía Tây Nam của thủ đô Hà Nội. Trong

những năm qua, huyện Mỹ Đức đã và đang có nhiều bước tiến trong phát

triển kinh tế - xã hội, biến động sử dụng đất nhiều, việc thực hiện các quyền

của người sử dụng đất gia tăng nên yêu cầu về việc thực hiện tốt các quyền

của người sử dụng đất, đáp ứng theo yêu cầu của thời đại mới đòi hỏi ngày

càng cao. Xuất phát từ thực tế trên, tôi lựa chọn nghiên cứu đề tài: “Đánh giá

việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Mỹ

Đức - thành phố Hà Nội” nhằm đề xuất các giải pháp thực hiện tốt công tác

này trên địa bàn nghiên cứu.

2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

- Nghiên cứu thực trạng việc thực hiện các quyền của người sử dụng

đất trên địa bàn huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội.

- Làm rõ những nguyên nhân và bất cập trong việc thực hiện các quyền.

Từ đó đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền của

người sử dụng đất trên địa bàn huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội.

3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

3.1. Ý nghĩa khoa học

Làm rõ cơ sở khoa học về quyền của người sử dụng đất. Kết quả

nghiên cứu của đề tài phụ thuộc vào nhu cầu thực hiện các quyền của hộ gia

đình, cá nhân tại huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội.

3.2. Ý nghĩa thực tiễn

- Giúp chính quyền địa phương cũng như hộ gia đình, cá nhân nắm rõ

được những thuận lợi và bất cập trong việc thực hiện quyền của của người sử

dụng đất, trên cơ sở đó có những giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực

hiện các quyền của người sử dụng đất, đề xuất chính sách quản lý công tác

này hiệu quả hơn.

- Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể dùng làm tài liệu tham khảo

cho những nhà quản lý đất đai trong việc theo dõi, quản lý việc thực hiện các

quyền của người sử dụng đất.

Chƣơng 1

TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1. Cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất

1.1.1. Quyền sở hữu

Quyền sở hữu được hình thành từ rất sớm, chế độ chiếm hữu tư nhân về

đất đai, tài nguyên xuất hiện. Quyền sở hữu được hiểu dưới góc độ là mức độ xử

sự (quyền năng) mà pháp luật cho phép chủ sở hữu được thực hiện các hành vi

nhất định (như chiếm hữu, sử dụng, định đoạt) lên tài sản theo ý chí của mình

(nghĩa chủ quan). Dưới góc độ này, quyền sở hữu được coi là một trong những

quyền năng cơ bản nhất mà một chủ thể có thể có được đối với tài sản (bên cạnh

các quyền khác đối với tài sản như: quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề,

quyền và lợi ích cá nhân…).

Điều 158 Bộ Luật dân sự năm 2015 quy định: “Quyền sở hữu bao gồm

quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu

theo quy định của luật”.

Quyền sở hữu là vấn đề có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong đời sống

kinh tế xã hội cũng như trong pháp luật dân sự. Nó là một trong những tiền đề

vật chất cho sự phát triển kinh tế, vì quyền sở hữu chính là mức độ xử sự mà

pháp luật cho phép một chủ thể được thực hiện trong quá trình, chiếm hữu, sử

dụng và định đoạt tài sản. Mức độ xử sự ấy qui định giới hạn và khả năng thực

hiện của họ trong quá trình học tập, nghiên cứu khoa học, tham gia lao động sản

xuất, kinh doanh… Điều đó tác động trực tiếp đến nền kinh tế, thúc đẩy hoặc

kìm hãm sự phát triển của nền kinh tế.

Xuất phát từ vai trò chi phối của cơ sở kinh tế hạ tầng đối với pháp luật,

Bộ luật dân sự ra đời khẳng định vị trí trung tâm của chế định “tài sản và

quyền sở hữu”. Quyền sở hữu là cơ sở, là mục đích của rất nhiều quan hệ

pháp luật dân sự. Vì thế, quyền sở hữu còn là tiền đề, là xuất phát điểm cho

tính hợp pháp của các quan hệ đó. Mục đích cuối cùng của đa phần các hành

vi dân sự và giao dịch dân sự là nhằm hướng tới xác lập hoặc chấm dứt quyền

sở hữu của các chủ thể. Tại điều 158 Bộ Luật dân sự quy định: “Quyền sở

hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của

chủ sở hữu theo quy định của luật”. Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, chủ

thể khác có đủ ba quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt

tài sản”.

Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng:

Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở

hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người

không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà vắng chủ) [22].

Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng

hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý

chí của mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu

cũng có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền

sử dụng, điều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ

gia đình, cá nhân [22].

Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài

sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực

hiện quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:

+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài

sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán,

đổi, tặng cho, để thừa kế;

+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn

trong thực tế. Ví dụ: tiêu dùng hết, tiêu huỷ, từ bỏ quyền sở hữu.

Theo một nghĩa hẹp Quyền sở hữu được hiểu là mức độ xử sự mà pháp luật

cho phép một chủ thể thực hiện các quyền năng chiếm hữu, sử dụng, định đoạt

trong những điều kiện nhất định. Như vậy quyền sở hữu chính là quyền năng dân

sự của chủ thể sở hữu đối với một tài sản cụ thể và xuất hiện trên cơ sở nội dung

qui định của qui phạm pháp luật khách quan.

1.1.2. Quyền sở hữu về đất đai

Sở hữu đối với đất đai là một loại hình sở hữu đặc biệt. Nó đặc biệt ở chỗ,

có một phần quyền sở hữu do nhà nước đại diện và do pháp luật định đoạt. Tại

Điều 4 Luật Đất đai (2013) quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước

đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” [19].

Tuy nhiên, quyền sở hữu toàn dân về đất đai chỉ được hình thành theo Hiến

pháp 1959 và được khẳng định là duy nhất từ Hiến pháp 1980 và sau đó được tiếp

tục khẳng định và củng cố trong Hiến pháp 1992. Tại Điều 17 Hiến pháp (1992)

[20] khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng

đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời mà pháp luật quy định là của

Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo

quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp 1992). Luật Đất đai 2013 cũng đã thể

chế hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định về đất đai của

Hiến pháp.

Luật Đất đai năm 2013 quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai:

đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất

quản lý; Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, kế hoạch, đúng mục

đích sử dụng đất, đất đai sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và

không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.

Với tư cách là chủ thể trong quan hệ sở hữu đất đai, nhân dân có quyền

chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản của mình. Nhưng nhân dân không thể tự

mình thực hiện mà chuyển giao các quyền này cho Nhà nước. Việc quy định

“đất đai thuộc sở hữu toàn dân” thực chất bắt nguồn từ tính lịch sử của đất đai

nước ta. Đất đai nước ta là thành quả trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn

bao công sức, xương máu mới tạo lập và bảo vệ được vốn đất đai như ngày

nay; “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và

thống nhất quản lý”. Như vậy nhân dân đã trao quyền chủ sở hữu đất đai cho

Nhà nước, Nhà nước với tư cách đại diện sở hữu toàn dân quản lý đất đai.

Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Quyền của đại

diện chủ sở hữu về đất đai” (Điều 13), “Thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu

về đất đai” (Điều 21), “Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 22)

[19]. Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực

hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm

cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm

bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện

đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và

quyền định đoạt.

Về quyền chiếm hữu về đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai

thuộc phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn.

Nhà nước cho phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất,

thửa đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là

vĩnh viễn, sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng rất đúng mục đích, dưới các

hình thức giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong

những trường hợp cụ thể này, QSDĐ của Nhà nước được trao cho người sử

dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể. QSDĐ của

Nhà nước và QSDĐ cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp

độ nhưng đều thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ

hưởng lợi. Về nguyên tắc, Nhà nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy

định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn định và phát triển kinh tế, xã

hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho người

trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi ích từ đất do chính mình đầu tư mang lại.

Về QSDĐĐ: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ tài sản, tài

nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực hiện

quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế còn nhiều thành phần,

Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ chức

cho toàn xã hội - trong đó có cả tổ chức của Nhà nước - sử dụng đất vào mọi

mục đích. Như vậy, QSDĐ lại được trích ra để giao về cho người sử dụng (tổ

chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể; QSDĐĐ của Nhà nước

trong trường hợp này được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc

hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà nước mang lại.

Về quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và

tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho

thuê đất, thu hồi đất, cấp Giấy chứng nhận QSDĐ (sau đây gọi tắt là GCN). Việc

định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến QSDĐ, thể hiện

qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn

QSDĐ; những quyền này là hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương thức

nhận đất và đối tượng nhận đất theo quy định cụ thể của pháp luật [4].

1.1.3. Quyền sử dụng đất đai

Nhà nước là đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về

đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo

quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên,

với các quyền năng đó, cũng không được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở

hữu về đất đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên

thực tế. “Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của

các nhà luật pháp Việt Nam. Trong Luật Đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái

niệm “quyền sử dụng đất” và “người sử dụng đất”, hay nói cách khác là QSDĐ

của người sử dụng.

Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật

định: quyền chiếm hữu (thể hiện quyền được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ,

quyền được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng

(thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động,

kết quả đầu tư trên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy

thuộc vào từng thể loại chủ thể và từng loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung

QSDĐ được thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng

loại đất gì và được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất.

Các quyền cụ thể của người sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2013 bao

gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng

cho QSDĐ; quyền thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ” (Điều 167 Luật Đất đai 2013).

- Quyền chuyển đổi QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường

hợp: nông dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất

(nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản)

cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh

tiện cư, giải toả xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối

đất đai công bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có

đất ở trong cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) có cùng

nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Việc chuyển đổi QSDĐ là không có mục đích

thương mại.

- Quyền chuyển nhượng QSDĐ: Chuyển nhượng QSDĐ là hành vi

chuyển QSDĐ, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác,

chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện

quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép,... Trong trường hợp này,

người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng

với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm

tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai

vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn

của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch

thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất;

Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ;

mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu

không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp.

- Quyền cho thuê QSDĐ: Cho thuê QSDĐ được thực hiện trong trường

hợp người có QSDĐ không sử dụng mà cho tổ chức, cá nhân khác thuê để sử

dụng đất đó theo quy định của pháp luật; người thuê phải trả cho chủ sử dụng

đất một khoản tiền nhất định, thời hạn và giá QSDĐ cho thuê theo thỏa thuận

giữa bên cho thuê và bên thuê QSDĐ.

- Quyền cho thuê lại QSDĐ: Cho thuê lại QSDĐ được thực hiện trong

trường hợp người có QSDĐ là người được nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây

dựng hạ tầng khu công nghiệp, khu thương mại, văn phòng... cho các tổ chức cá

nhân thuê lại QSDĐ trên đất đã hoàn thành cơ sở hạ tầng để kinh doanh, sản

xuất; Người thuê phải trả cho chủ sử dụng đất một khoản tiền nhất định, thời hạn

và giá QSDĐ cho thuê theo thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê lại QSDĐ.

- Quyền thừa kế QSDĐ: Thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ khi

người có QSDĐ đã chết để lại QSDĐ cho những người có quan hệ thừa kế

theo di chúc hoăc theo quy định của pháp luật.

- Quyền tặng cho QSDĐ: Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển

QSDĐ trong tình huống đặc biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng

có thể phải nộp thuế. Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công

lại lao động xã hội, việc chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự

mà có thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển

nhượng QSDĐ chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị

trường bất động sản.

- Quyền thế chấp QSDĐ: Thế chấp QSDĐ là một hình thức chuyển

QSDĐ (không đầy đủ) trong quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy

đất đai làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất

đai dùng làm vật thế chấp không được chuyển dịch vẫn do người thế chấp

chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo có một giá trị nhất định; khi người thế

chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai

phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn. Thế chấp đất đai là cơ sở của thế

chấp tài sản trong thị trường bất động sản, trong thế chấp bất động sản thì phần

lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ. Trong trường hợp người vay tiền không

có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để huy động vốn,

đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu

trách nhiệm thay cho khoản vay của mình.

- Quyền góp vốn QSDĐ: Góp vốn QSDĐ là hành vi mà người có QSDĐ

có thể dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí

nghiệp. Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai

trong việc điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải

chuyển hàng loạt đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí

nghiệp, dịch vụ, thương mại,... mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập cho

nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại hóa và

công nghiệp hoá nông nghiệp và nông thôn.

1.1.4. Thị trường đất đai

Thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các

quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi

hàng hoá. Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế

được phản ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh

tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ với nhau. Thị

trường hiểu theo nghĩa hẹp là chỉ khu vực và không gian trao đổi hàng hoá [24].

Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Theo

nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai

diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định.

Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực

tiếp đến giao dịch đất đai. Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan

trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng

phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN như ở nước ta [24].

Thị trường đất đai là một thị trường phức tạp, việc phân tích thị trường

đất đai có thể tiếp cận theo 2 hướng: phân tích thị trường đất đai trên quan

điểm kinh tế và phân tích thị trường đất đai trên quan điểm quản lý đất đai.

- Phân tích thị trường đất đai trên quan điểm kinh tế: Gala và Razzaz

(2001) cho rằng, theo quan điểm kinh tế có thể tiếp cận thị trường đất đai từ các

đặc điểm như sau:

+ Đất đai có vị trí cố định, liên quan đến hành vi của các đối tượng sử

dụng và sự kiểm soát của Nhà nước về sở hữu và sử dụng;

+ Không nhất thể, liên quan đến sự khác biệt về thông tin, các quyền về

bất động sản không được xác định đúng, chi phí giao dịch cao;

+ Việc đầu tư phát triển đất đai, bất động sản đòi hỏi chi phí lớn, cần

một nguồn tài chính lớn, tín dụng dài hạn; nguồn tín dụng ngắn hạn sẽ gặp rủi

ro về lãi suất, cầm cố và thế chấp;

+ Nhu cầu phát sinh: sự biến động của các thị trường tài chính, lao

động, khoa học công nghệ và thị trường hàng hóa đầu vào (nhiên liệu, nguyên

liệu, vật tư xây dựng), đầu ra (nhà ở ,căn hộ bán, cho thuê…).

- Phân tích thị trường đất đai trên quan điểm quản lý đất đai: theo quan

điểm này có thể tiếp cận thị trường đất đai từ việc xây dựng kết cấu hạ tầng để

hỗ trợ không chỉ thị trường đất đai mà còn các thị trường khác trên cơ sở phân

tích thị trường đất đai theo quan điểm quản lý đất đai liên quan đến kết cấu hạ

tầng do Nhà nước thiết lập nhằm tạo lập hàng hóa đất đai, các lợi ích liên quan

đến đất đai và giao dịch hàng hóa đất đai trên thị trường bất động sản như: xác

lập các quyền về đất đai; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giao đất, cho thuê

đất, thu hồi đất; đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận.

Theo Wallace và Wiliamson (2005) sự phát triển của thị trường đất đai

trải qua 2 Giai đoạn: giai đoạn đầu và giai đoạn phát triển với 5 bước.

- Giai đoạn đầu:

Bước 1: Chiếm giữ đất đai: đất đai như một nguồn lực xã hội, việc

chiếm giữ đất đai đảm bảo ổn định xã hội ở mức tối thiểu;

Bước 2: Xác lập các quyền đất đai: từ sử dụng đất đến cấp giấy chứng

nhận và xác lập quyền sở hữu đất đai, nguồn lực đất đai được phân phối ban đầu;

- Giai đoạn phát triển

Bước 3: Buôn bán đất đai: đất đai được chuyển nhượng và đảm bảo

bằng đất, nguồn lực đất đai được phân phối lại;

Bước 4: Thị trường đất đai: đất đai được chuyển nhượng và đảm bảo

bằng đất, đầu tư phát triển đất gia tăng, nguồn lực đất đai tạo ra các yếu tố

làm gia tăng của cải xã hội;

Bước 5: Thị trường hàng hóa phức hợp: quản lý đất đai và các quyền

đối với đất đai được thực hiện, tạo ra các sản phẩm mang tính tổng hợp: các

giấy chứng nhận về đất đai và tài sản trên đất, các sản phẩm liên quan đến thế

chấp, các sản phẩm liên quan đến xây dựng/sở hữu/chuyển nhượng, các quỹ bất

động sản, các quỹ phát triển; thị trường buôn bán hàng hóa phức hợp xuất hiện

với các đảm bảo thứ cấp và xác định quyền sở hữu; hiệu quả của cải gia tăng cấp

số nhân.

Theo quan điểm quản lý đất đai, 5 bước phát triển của thị trường đất đai

đều áp dụng chung cho tất cả các nước: kinh tế thị trường và kế hoạch hóa tập

trung, mặc dù tư duy chỉ đạo kinh tế khác nhau. Các nước phát triển đã phải trải

qua lộ trình hàng trăm năm cho thiết kế và triển khai kết cấu hạ tầng cho thị

trường đất đai phát triển thành công, còn các nước đang phát triển muốn dồn rút

lại chỉ còn hàng chục năm.

1.2. Cơ sở thực tiễn

1.2.1. Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất đai tại một số nước trên thế giới

1.2.1.1. Hàn Quốc

Từ năm 2009, pháp luật Hàn Quốc cho phép cá nhân và nhà đầu tư nước

ngoài sở hữu đất đai trên cơ sở các điều ước quốc tế tương hỗ. Người nước

ngoài có thể mua, bán, thế chấp, cho thuê đất, thừa kế, đấu giá… (đối với các

nước cho phép công dân Hàn Quốc thực hiện các quyền tương tự). Hàn Quốc

có đạo luật riêng quy định việc sở hữu đất đai của người nước ngoài, trong đó

quy định chỉ có thể áp dụng đối với công dân các nước có trao quyền tương tự

cho công dân Hàn Quốc. Các loại đất liên quan đến QP-AN, cơ sở văn hóa, khu

bảo tồn… còn có các ràng buộc cụ thể hơn tại các đạo luật: Bảo vệ cơ sở quân

sự, Bảo tồn di sản văn hoá, Luật Bảo tồn môi trường [11].

1.2.1.2. Thụy Điển

Thụy Điển không có quy định riêng về việc cho sở hữu đất đai của

người nước ngoài (người nước ngoài có quyền tương đương với công dân

Thụy Điển). Đa phần các nước thuộc Liên minh Châu Âu (Đức, Pháp, Anh,

Bồ Đào Nha, Hà Lan, Bỉ, …) không có bất cứ hạn chế nào về sở hữu và SDĐ

và không có quy định đặc biệt đối với người nước ngoài sở hữu, SDĐ đai so

với công dân trong nước. Một nhà đầu tư nước ngoài có thể mua đất và đầu tư

theo những quy định áp dụng cho công dân bản địa.

1.2.1.3. Trung Quốc

Nhà đầu tư nước ngoài có thể sở hữu các công trình trên đất khi mua

hoặc khi được hưởng QSDĐ cho một mục đích và thời hạn cụ thể. QSDĐ

không bao gồm quyền sử dụng tài nguyên, khoáng sản hoặc tài nguyên dưới

lòng đất. Thông thường, công trình trên đất phải được sở hữu bởi cùng một

đối tượng được quyền sử dụng đất. Trung Quốc quy định 3 loại quyền sử

dụng đất:

Quyền sử dụng đất được cấp: Là hình thức QSDĐ phổ biến nhất và ban

đầu thường có được trực tiếp từ các chính quyền địa phương thông qua việc

nộp lại một khoản phí cố định. Thời hạn sử dụng tối đa phụ thuộc vào mục

đích sử dụng đất: 40 năm đối với đất thương mại, du lịch và công trình công

cộng giải trí; 59 năm đối với đất sử dụng cho mục đích công nghiệp, giáo dục,

KH-CN, văn hóa, y tế hoặc thể thao; 70 năm cho đất ở. QSDĐ được cấp nhìn

chung có thể chuyển nhượng, thế chấp tự do không cần xin phép cơ quan có

thẩm quyền, nhưng các giao dịch này cần được đăng ký tại cơ quan quản lý

đất đai. Đơn xin gia hạn cấp QSDĐ phải được nộp ít nhất trước 1 năm trước

khi hết thời hạn được cấp.

Quyền sử dụng đất được giao: Là hình thức QSDĐ được nhà nước giao

không thu tiền cho một giai đoạn nhất định, thông thường là giới hạn mục

đích sử dụng, ví dụ như sử dụng cho mục đích quân sự, chính phủ, các dự án

hạ tầng và công trình công cộng. Luật pháp không cấm các công ty và cá nhân

nước ngoài xin giao QSDĐ. Tuy nhiên, do bị các hạn chế về sử dụng và

chuyển nhượng, các cá nhân và tổ chức nước ngoài thường không sử dụng các

quyền này (trừ các dự án hạ tầng hoặc công trình công cộng là ngoại lệ). Nhìn

chung, QSDĐ được giao trước tiên nên được chuyển thành QSDĐ được cấp

để có thể thực hiện chuyển nhượng, nhưng đây là một quy trình cồng kềnh và

khó khăn [11].

1.2.1.4. Đài Loan

Theo Luật Đất đai Đài Loan, đất đai được chia thành 4 loại như sau:

- Loại I: Đất sử dụng cho mục đích xây dựng bao gồm nhà ở, văn

phòng làm việc, tòa nhà công, trường học, nhà máy, kho hàng, công viên,

trung tâm giải trí, câu lạc bộ, đất từ đường, đình đền, nhà thờ, doanh trại, pháo

đài, cầu cảng, căn cứ không quân, nghĩa trang.

- Loại II: Đất sử dụng cho mục đích sản xuất, bao gồm đất nông

nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất đồng cỏ, khu vực săn bắn, đất

khai thác mỏ, đất làm muối, nguồn nước, ao hồ…

- Loại III: Đất sử dụng cho mục đích giao thông liên lạc và bảo tồn nước, bao

gồm các tuyến đường, kênh mương, đường thủy, hồ, cảng, vịnh, bờ biển, đê…

- Loại IV: Các loại đất khác như sa mạc, núi tuyết.

Nhằm thu hút đầu tư nước ngoài, chính sách về đất đai cho nhà đầu

tư đã được ban hành dựa trên nguyên tắc đặc quyền (chỉ những nhà đầu tư

có quốc tịch tại các nước cho phép công dân Đài Loan thực hiện các

quyền về đất đai thì mới được thực hiện quyền về đất đai tương tự tại Đài

Loan - Điều 18, Luật Đất đai).

Mục đích SDĐ của người nước ngoài: Người nước ngoài có thể mua

đất sử dụng cho mục đích cá nhân, đầu tư hoặc phúc lợi xã hội để xây nhà,

văn phòng công ty, cửa hàng, nhà máy, nhà thờ, bệnh viện, trường học cho trẻ

em người nước ngoài, đại sứ quán hay lãnh sự quán, công trình phúc lợi xã

hội, nghĩa trang. Ngoài ra, người nước ngoài cũng được phép mua đất để đầu tư

cho các dự án cơ sở hạ tầng lớn, các dự án phát triển kinh tế tổng thể hay phát

triển nông nghiệp và công nghiệp chăn nuôi nếu được cơ quan có thẩm quyền

phê duyệt.

Các loại đất nhà đầu tư nước ngoài không được sử dụng, chuyển

nhượng, thuê bao gồm: Đất lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, khu vực săn bắn,

đất làm muối, khai thác mỏ, nguồn nước, các khu vực và căn cứ quân sự, đất

liền kề khu vực biên giới quốc gia [11].

1.2.1.5. Bài học kinh nghiệm rút ra đối với Việt Nam từ việc thực hiện quyền

sử dụng đất của một số nước

Từ những bài học của các nhà nghiên cứu về sự hình thành và điều tiết

quyền sử dụng đất ở một số nước, có thể rút ra:

Thứ nhất, cần phát triển mạnh hệ thống lý luận về thị trường bất động

sản, đặc biệt là những vấn đề rất cơ bản như khái niệm, đặc điểm thị trường

bất động sản tại Việt Nam và giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại

Việt để phù hợp với thể chế kinh tế thị trường định hướng Xã hội chủ nghĩa.

Trên cơ sở sự phát triển của hệ thống lý luận, cần hình thành những công cụ

và xây dựng phương thức quản lý có hiệu quả thị trường đất tại Việt Nam. Ở

khía cạnh này, vai trò tiên phong của các nhà nghiên cứu lý luận, các nhà

hoạch định chính sách, các nhà tư vấn và các cơ quan quản lý nhà nước cần

được đề cao.

Thứ hai, coi trọng việc tạo dựng khuôn khổ pháp luật là yếu tố ban đầu

để hình thành và phát triển thị trường đất đai. Do những điều kiện lịch sử, quá

trình hình thành và phát triển thị trường đất đai ở nước ta có những đặc điểm

đặc thù. Hơn nữa, các yếu tố của thị trường bất động sản còn hết sức sơ khai,

việc quản lý loại thị trường nàylại chủ yếu bằng phương pháp hành chính,

cưỡng chế. Do đó, về lâu dài, việc xây dựng và phát triển khoa học pháp lý về

thị trường bất động sản, trong đó có thị trường đất đai là việc làm cần thiết.

Đặc biệt trong điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế, các giao dịch kinh doanh,

trong đó có giao dịch kinh doanh bất động sản, đều phải thực hiện theo pháp

luật và từng bước phù hợp với thông lệ quốc tế. Việc hoàn thiện hệ thống

pháp lý này còn là điều kiện để khai thác có hiệu quả các yếu tố quốc tế đến

thị trường bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên, trên thực tế ở tất cả các quốc

gia, tạo dựng khuôn khổ pháp lý luôn là yếu tố đầu tiên không thể thiếu cho

các giao dịch trên thị trường này và quá trình đó cần phải thực hiện cùng với

quá trình nông thôn hóa. Để tạo dựng khung pháp lý, cần từng bước xây dựng

các quy định về những vấn đề cơ bản như phạm vi, đối tượng và quyền mua

bán, thuê mướn, thế chấp… cùng với quy định các bên tham gia thị trường,

xác định các chủ sở hữu (chủ sử dụng) bất động sản cụ thể, về thủ tục và hợp

đồng thực hiện các giao dịch dân sự.

Thứ ba, chú trọng phát triển các yếu tố cơ bản của thị trường đất đai,

tức là các yếu tố như cung, cầu, giá cả đất đai và mức độ điều chỉnh của Nhà

nước thông qua các cơ quan quản lý chuyên nghiệp.

Thứ tư, hình thành bộ máy quản lý các giao dịch bất động sản phù hợp

với điều kiện Việt Nam, có khả năng dự báo chính xác mức cung - cầu về đất

đai, tránh gây ra những thay đổi đột biến trên thị trường đất đai, có khả năng

bảo lãnh, bảo hiểm và bảo vệ quyền lợi của người mua nhà và quyền sử dụng

đất đai. Cần có các biện pháp giải tỏa, giải phóng mặt bằng thích hợp, giảm

thiểu tình trạng xung đột có liên quan đến đất đai thỏa đáng hoặc sử dụng các

biện pháp cưỡng chế. Việc làm này góp phần làm giảm bớt mật độ dân cư tập

trung quá lớn vào các nông thôn. Sử dụng hợp lý công cụ thuế nhà đất để điều

tiết mật độ dân cư như đánh thuế cao đối với những người sử dụng nhà ở các

thành phố lớn và đánh thuế thấp đối với những nhà ở vùng ngoại thành. Biện

pháp này có tác dụng làm giảm mạnh giá nhà đất nông thôn, khống chế được

tình trạng đầu cơ đất và giữ bình ổn thị trường.

1.2.2. Cơ sở thực tiễn thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam

1.2.2.1. Quá trình hình thành và phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng

hoà được đánh dấu bằng Luật Cải cách ruộng đất năm 1953. Ngày 29/12/1987

Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các quan hệ về

quản lý, sử dụng đất. Luật Đất đai đã thể chế hoá đường lối, chính sách của

Đại hội lần thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và 20) khẳng định

đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Luật Đất đai

được ban hành đúng vào thời kỳ đất nước bước vào giai đoạn đổi mới về kinh

tế, đặc biệt thời kỳ này có nhiều chính sách mở cửa. Nội dung về QSDĐ của

Luật Đất đai 1987 là: “Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với

mọi loại đất, người được giao đất chỉ được hưởng những kết quả đầu tư trên

đất. Họ không có quyền chuyển QSDĐ đai dưới mọi hình thức khác nhau” .

Điều 5 của Luật đất đai 1987 quy định: “Nghiêm cấm mua, bán, lấn chiếm đất

đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử

dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có

rừng vào mục đích khác, làm huỷ hoại đất đai”.

Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1987 cho thấy thực tế đã nảy sinh

những bất cập, đó là người sử dụng đất thực sự không có quyền đối với mảnh

đất mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ được chuyển

QSDĐ trong các trường hợp: khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập

đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất

nông nghiệp và cá thể thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi

người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ

của người đó vẫn tiếp tục sử dụng đất đó. Luật chỉ cho phép được thừa kế nhà

ở hoặc mua nhà ở đồng thời được QSDĐ ở có ngôi nhà đó, sau khi được cơ

quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở. Chính

vì vậy, thực tế vẫn xảy ra hiện tượng mua bán đất đai trá hình theo cách xây

dựng một túp lều trên đất để bán, nhưng thực chất là bán đất. Luật điều chỉnh

các quan hệ đất đai ở trạng thái tĩnh. Nhà nước chỉ quản lý về mặt pháp luật

hành chính đơn thuần, chưa thể hiện đầy đủ quản lý Nhà nước về mặt kinh tế

đối với đất đai.

Ngoài những lý do bất cập vềmặt pháp luật nêu trên, trong thời gian

này Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách mở cửa nhằm thu hút vốn đầu tư

không chỉ đối với đầu tư trong nước mà cả đầu tư nước ngoài. Đặc biệt, Quốc

hội thông qua Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam; Nghị quyết số 05-

NQ/HNTW ngày 10/06/1993 của Ban chấp hành Trung ương khoá VII: “Tiếp

tục đổi mới và phát triển kinh tế - xã hội nông thôn” đã khẳng định cho người

sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,

thừa kế, thế chấp QSDĐ theo những điều kiện cụ thể do pháp luật quy định.

Hiến pháp 1992 còn quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có

quyền chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật”.

Đến năm 1992, Hiến pháp 1992 đã quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá

nhân sử dụng đất có quyền chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật” (Hiến

pháp 1992). Do đó, Quốc hội đã đưa việc sửa đổi Luật Đất đai vào chương

trình xây dựng pháp luật năm 1993. Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội

thông qua ngày 14/07/1993 và có hiệu lực ngày 15/10/1993 về cơ bản kế thừa

Luật Đất đai năm 1988 và bổ sung một nội dung mới như một số quyền của

người sử dụng đất. Cụ thể Luật cho phép người sử dụng đất được thực hiện 5

quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ (Luật

Đất đai 1993). Như vậy, luật đã đưa ra những quy định theo xu hướng ngày

càng mở rộng quyền của người sử dụng, cho họ định đoạt hạn chế QSDĐ của

mình. Nghĩa là quyền QSDĐ phải tuân theo điều kiện, nội dung hình thức do

Bộ Luật dân sự và pháp luật về đất đai quy định.

Đến năm 1998 Luật Đất đai đã được sửa đổi, bổ sung. Luật bổ sung

thêm một số quyền của người sử dụng đất như quyền góp vốn bằng giá trị

QSDĐ, quyền cho thuê lại QSDĐ. Để triển khai thựchiện Nghị quyết của

Quốc hội về cải cách hành chính và để đồng bộ vớimộtsố Luật mà Quốc hội

mới thông qua trong thời gian qua như Luật khuyến khích đầu tư trong nước,

Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, thì Luật Đất đai cũng cần được sửa đổi,

bổ sung cho phù hợp. Trong chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc

hội, Ủy ban thường vụ Quốc hội năm 2000, Luật Đất đai lại được đưa vào

chương trình sửa đổi, bổ sung. Ngày 29/06/2001 Quốc hội khóa X, kỳ họp thứ

9 đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai: “cho phép

người sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất, có quyền thế chấp giá

trị QSDĐ theo quy định của pháp luật cũng được bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ,

tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó tại các tổ chức tín dụng

được phép hoạt động tại Việt Nam”.

Trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa, tình hình quản

lý và sử dụng đất còn bộc lộ nhiều thiếu sót, yếu kém. Vì vậy, việc sửa đổi

Luật Đất đai 1993 (Luật sửa đổi bổ sung 1998, 2001) là cần thiết và tất yếu

nhằm mục đích tháo gỡ những vướng mắc trong công tác quản lý, sử dụng

đất, bảo đảm tính ổn định của pháp luật, đồng thời thể chế hóa kịp thời đường

lối, chủ trương chính sách của Đảng về đất đai trong thời kỳ mới. Luật Đất

đai năm 2003 đã được Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực từ

ngày 01/07/2004.

Về QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân: Luật Đất đai năm 2003 đã kế thừa

quy định của Luật Đất đai năm 1993 đồng thời bổ sung quyền tặng, cho

QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê; không

quy định các điều kiện hạn chế khi thực hiện quyền chuyển nhượng và bổ

sung quyền thừa kế QSDĐ đất nông nghiệp trồng cây hàng năm nhằm tạo

điều kiện thuận lợi trong thực hiện các quyền của người sử dụng đất, thúc đẩy

thị trường bất động sản phát triển và tích tụ đất đai theo định hướng của Nhà

nước. Cụ thể nội dung của QSDĐ như sau: “Quyền chuyển đổi, chuyển

nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền

thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyềnsử dụng đất; quyền được bồi thường

khi Nhà nước thu hồi đất” [18].

Sau hơn 10 năm thi hành Luật Đất đai năm 2003, Các quyền của người

sử dụng đất được mở rộng và được Nhà nước bảo đảm thực hiện đã làm cho

người sử dụng đất gắn bó hơn với đất đai, yên tâm đầu tư, phát triển sản xuất,

kinh doanh để tăng hiệu quả sử dụng đất. Thị trường bất động sản trong đó có

quyền sử dụng đất đã tạo lập được cơ chế hoạt động, phát triển tương đối

đồng bộ; từng bước hoànthiện chính sách tài chính đất đai theo hướng tiếp

cận cơ chế thị trường, đã huy động được nguồn vốn xã hội cho thị trường, thu

hút đầu tư cho phát triển, đưa đất đai trở thành nguồn nội lực, nguồn vốn để

phát triển đất nước. Tuy nhiên, thực tiễn triển khai thi hành Luật đất đai vẫn

còn những tồn tại, bất cập. Cụ thể: Nguồn lực về đất đai vẫn chưa thực sự

được khai thác và phát huy đầy đủ và bền vững để trở thành nguồn nội lực

quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của đất nước; việc sử dụng đất ở

nhiều nơi còn lãng phí, hiệu quả thấp. Bên cạnh đó, hệ thống pháp luật còn

mâu thuẫn, chồng chéo, không đồng bộ và thống nhất, dẫn tới không rõ trách

nhiệm quản lý, gây khó khăn cho tổ chức thực hiện; có một số nội dung quy

định biểu hiện chưa phù hợp với thực tiễn triển khai; có một số nội dung phát

sinh mới trong thực tiễn nhưng pháp luật chưa có quy định điều chỉnh.

Xuất phát từ thực tế trên ngày 29/11/2013, Quốc hội đã thông qua Luật

Đất đai năm 2013 có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2014. So với Luật Đất đai năm

2003, Luật Đất đai năm 2013 có 14 chương với 212 điều, tăng 7 chương và

66 điều, đã khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong

quá trình thi hành Luật Đất đai năm 2003, vừa tiếp tục vừa kế thừa, luật hóa

những quy định còn phù hợp đã và đang đi vào cuộc sống của Luật Đất đai

2003, đồng thời đã sửa đổi, bổ sung một số quy định mới nhằm tháo gỡ

những hạn chế bất cập của Luật Đất đai năm 2003.

Tại nội dung Điều 167, Luật Đất đai năm 2013 thể hiện người sử dụng

đất được thực hiện các “quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho

thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất” (Điều 167,

Luật Đất đai 2013). Đồng thời một trong những điểm mới quan trọng của

Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội thông qua là những quy định về cấp

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất. Luật bổ sung quy định về các trường hợp đăng ký lần đầu, đăng

ký biến động, đăng ký đất đai trên mạng điện tử; bổ sung quy định trường hợp

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài

sản chung của nhiều người thì cấp mỗi người một giấy chứng nhận, hoặc cấp

chung một sổ đỏ và trao cho người đại diện. Tuy nhiên, giấy chứng nhận phải

ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản

gắn liền với đất.

1.2.2.2. Kết quả thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại thành phố Hà Nội

Hiện nay trên toàn địa bàn thành phố việc chuyển quyền sử dụng đất đô

thị diễn ra hết sức phức tạp nhưng vẫn đang được UBND thành phố phối hợp

với các cơ quan dần đi vào nề nếp.

Trên cơ sở giá trị quyền sử dụng đất và các quyền của người sử dụng

đất theo Luật Đất đai quy định. UBND thành phố Hà Nội đã ban hành Quyết

định số 24/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 quy định các nội dung thuộc

thẩm quyền của UBND thành phố được Luật Đất đai 2013 và các Nghị định

của Chính phủ giao về đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về

sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, đăng ký biến động về sử

dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng

đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài,

chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề và đất vườn, ao xen kẹt trong

khu dân cư (không thuộc đất công) sang đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội.

Quyết định ban hành đã tháo gỡ vướng mắc khó khăn cho các chủ sử dụng đất

trong việc thực hiện các quyền sử dụng đất cũng như trong việc cấp GCN lần

đầu góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước.

Thành phố Hà Nội đã giải phóng mặt bằng thực hiện một số dự án đầu

tư xây dựng các công trình trọng điểm phục vụ dân sinh, các công trình công

cộng. Tập trung giải quyết các vấn đề khó khăn phức tạp tái định cư, hậu giải

phóng mặt bằng. Tập trung triển khai và xây dựng các khu tái định cư tập

trung của thành phố với khả năng bố trí tái định cư phục vụ công tác tái định

cư cho cac dự án. Bổ sung quỹ nhà đất thành phố để phục vụ công tác giải

phóng mặt bằng một số huyện.

Tính đến nay, trên địa bàn Thành phố đã thực hiện cấp Giấy chứng

nhận và đăng ký kê khai đất đai lần đầu đạt 98,9% (1.535.543 thửa/1.551.951

thửa); cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà tại dự án phát triển nhà ở đạt

90,32% (161.028 căn/178.278 căn); cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà

tái định cư đạt 92,11% (12.920 căn/14.027 căn); cấp Giấy chứng nhận cho hộ

gia đình, cá nhân sau dồn điền đổi thửa đạt 99,01% (616.704/622.861 GCN),

cấp Giấy chứng nhận cho các tổ chức đạt 89,54% (17.233/19.247 thửa đất).

1.3. Cơ sở pháp lý về quyền sử đất

1.3.1. Các văn bản pháp lý liên quan đến quyền của người sử dụng đất

a. Các văn bản Luật

- Hiến pháp 2013 do Quốc hội ban hành ngày 28 tháng 14 năm 2013.

- Luật Đất đai năm 2013 do Quốc hội ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2013..

- Bộ luật Dân sự năm 2015 do Quốc hội ban hành ngày 24 tháng 11 năm 2015.

b. Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ chi tiết

thi hành Luật Đất đai năm 2013.

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định

về giá đất.

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy

định về thu tiền sử dụng đất.

- Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định

về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.

- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi,

bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.

- Nghị định số 123/2017/NĐ-CP ngày 14/11/2017 của Chính phủ về sửa

đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất,

tiền thuê đất, thuê mặt nước.

c. Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật của Bộ và các cơ quan ngang Bộ

- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và

Môi trường quy định về hồ sơ địa chính.

- Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính

hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của

Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.

- Thông tư số 10/2018/TT-BTC ngày 30/01/2018 của Bộ Tài chính sửa

đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6

năm 2014 của Bộ tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số

45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu

tiền sử dụng đất.

d. Các văn bản quy định thực hiện QSDĐ tại thành phố Hà Nội

- Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2019 của UBND thành

phố Hà Nội về việc ban hành quy định về giá các loại đất trên địa bàn thành

phố Hà Nội áp dụng từ ngày 01/01/2015 đến 31/12/2019.

- Quyết định số 12/2017/QĐ-UBND ngày 31/3/2017 của UBND Thành

phố Hà Nội ban hành Quy định một số nội dung về đăng ký, cấp Giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước

ngoài, cá nhân nước ngoài; chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề và

đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư sang đất ở trên địa bàn thành phố

Hà Nội.

- Quyết định số 13/2017/QĐ-UBND ngày 31/3/2017 của UBND Thành

phố Hà Nội về việc ban hành một số quy định về đăng ký, cấp Giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các tổ

chức trên địa bàn TP Hà Nội.

- Quyết định số 20/2017/QĐ-UBND ngày 01/6/2017 của UBND thành

phố Hà Nội ban hành quy định về hạn mức giao đất, hạn mức công nhận QSD

đất, kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được phép tách thửa cho hộ gia đình,

cá nhân trên địa bàn thành phố Hà Nội.

- Quyết định số 24/2018/QĐ-UBND ngày 15/10/2018 của UBND thành

phố Hà Nội về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Quy định về đăng ký,

cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn

liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định

cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài; chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao

liền kề và đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư sang đất ở trên địa bàn

thành phố Hà Nội kèm theo Quyết định số 12/2017/QĐ-UBND ngày

31/3/2017 của UBND thành phố Hà Nội.

1.3.2. Một số quy định liên quan đến thực hiện các quyền của người sử dụng đất

a. Quyền chung của người sử dụng đất

Theo quy định tại điều 166, Luật Đất đai 2013, Quyền chung của người

sử dụng đất cụ thể là:

- Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và

tài sản khác gắn liền với đất;

- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất;

- Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ,

cải tạo đất nông nghiệp;

- Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất

nông nghiệp;

- Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp

pháp về đất đai của mình;

- Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này;

- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng

đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.

b. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,

tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất (8 quyền)

Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng

cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 167, Luật

Đất đai 2013 như sau:

- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,

cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo

quy định của Luật này;

- Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các

quyền và nghĩa vụ như sau:

+ Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và

nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của

Luật này.

Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức

kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế

theo quy định của Luật này;

+ Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân

chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của

nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì

phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của

Luật này.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân

chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa

vụ của nhóm người sử dụng đất.

- Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền

của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

+ Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền

sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công

chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại

điểm b khoản này;

+ Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng

đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông

nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài

sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham

gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng

hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

+ Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn

liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về

dân sự;

+ Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng,

việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

c. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất

Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất được quy

định tại Điều 168, Luật Đất đai 2013 như sau:

- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho

thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy

chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp

thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất,

cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng

đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất.

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính

hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính

trước khi thực hiện các quyền.

- Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong

dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển

nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự

án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi

có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật

Đất đai năm 2013.

d. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,

cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền

sử dụng đất

Điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất được quy định tại

điều 188, Luật Đất đai 2013 như sau:

- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển

nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất;

góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

+ Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186

và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai

năm 2013;

+ Đất không có tranh chấp;

+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

+ Trong thời hạn sử dụng đất.

- Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất

khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,

thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp

vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các

điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Đất đai năm 2013.

- Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng

cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng

ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ

địa chính.

Chƣơng 2

ĐỐI TƢỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1. Đối tƣợng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là việc thực hiện các quyền sử dụng

đất củahộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội.

2.2. Phạm vi nghiên cứu

- Về không gian: Đề tài nghiên cứu trong phạm vi ranh giới hành chính

huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội.

- Về thời gian: Đề tài tập trung nghiên cứu quyền chuyển nhượng, thừa

kế, tặng cho và thế chấp QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện

Mỹ Đức, thành phố Hà Nội trong giai đoạn từ năm 2016 đến năm 2018.

2.3. Nội dung nghiên cứu

- Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Mỹ Đức.

- Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của huyện Mỹ Đức.

- Kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Mỹ Đức.

- Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại huyện

Mỹ Đức.

- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện các QSDĐ trên

địa bàn huyện Mỹ Đức.

2.4. Phƣơng pháp nghiên cứu

2.4.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu

Để chọn lựa điểm nghiên cứu trước hết thu thập các số liệu thứ cấp về

kết quả thực hiện, những kết quả khác về công tác quản lý đất đai được thu

thập trên toàn bộ 21 xã và 1 thị trấn của huyện. Trên cơ sở số liệu thứ cấp,

phân loại các xã thị trấn theo các tiêu chí như mức độ đô thị hóa, mức sống

dân cư, sơ bộ số vụ thực hiện quyền sử dụng đất.

Để đánh giá sâu các nguyên nhân ảnh hưởng đến các quyền của người sử

dụng đất trên địa bàn nghiên cứu, luận văn tiến hành điều tra mẫu với lựa chọn

xã điểm như sau:

- Xã Phúc Lâm: Là xã phía Bắc huyện, đại diện nhóm xã có tốc độ đô

thị hóa nhanh, số lượng hồ sơ thực hiện chuyển quyền QSD đất lớn;

- Xã Phù Lưu Tế: Đại diện nhóm xã cận trung tâm, có mức độ giao

dịch quyền sử dụng đất đai ở mức trung bình;

- Xã Hùng Tiến: Đại diện nhóm xã thuần nông, mức độ và tính chất

giao dịch đất đai ít.

2.4.2. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu

2.4.2.1. Phương pháp nghiên cứu, điều tra số liệu thứ cấp

- Thu thập các số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; tình hình quản

lý và sử dụng đất, tình hình thu lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân từ hoạt

động chuyển QSDĐ tại Chi cục Thống kê, Phòng Tài nguyên Môi trường, Chi

nhánh Văn phòng đăng ký đất đai và Chi cục thuế huyện Mỹ Đức.

- Thu thập kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế

và thế chấp QSDĐ ở của hộ gia đình cá nhân tại Văn phòng đăng ký đất đai

Hà Nội chi nhánh huyện Mỹ Đức và Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện

Mỹ Đức.

2.4.2.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp

* Điều tra đối với các gia đình, cá nhân đã thực hiện các quyền sử dụng đất.

Điều tra trực tiếp bằng phiếu in sẵn các hộ gia đình, cá nhân đã thực

hiện các quyền sử dụng đất. Các tiêu chí điều tra bao gồm: thông tin về chủ sử

dụng đất, thông tin về thửa đất, ý kiến của hộ gia đình, cá nhân khi thực hiện

quyền sử dụng đất. Số lượng phiếu điều tra xác định theo công thức:

n = N/(1+N.e²)

Trong đó:

n - Số lượng phiếu điều tra;

N - Tổng số hồ sơ thực hiện các quyền của người sử dụng đất của từng xã;

e - Sai số cho phép.

Với tổng số 679 trường hợp thực hiện các quyền: chuyển nhượng, thế

chấp, tặng cho, thừa kế tại xã Phúc Lâm, 412 trường hợp thực hiện các quyền

tại xã Phù Lưu Tế, 214 trường hợp thực hiện các quyền tại xã Hùng Tiến và

sai số cho phép là 10%, cỡ mẫu cần điều tra thể hiện ở bảng 2.1 như sau:

Bảng 2.1. Phân bổ số phiếu điều tra

STT Xã Tổng Chuyển nhƣợng Cho tặng Thừa kế Thế chấp Số phiếu điều tra

Phúc Lâm 250 1 195 93 141 679 60

Phù Lưu Tế 148 2 134 45 85 412 50

3 Hùng Tiến 52 47 37 78 214 40

Căn cứ vào số phiếu phân bổ (bảng 2.1) tiến hành chọn ngẫu các cá

nhân đến đăng ký thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế và thế

chấp trong 3 năm tại 3 xã điểm để điều tra phỏng vấn việc thực hiện các

quyền của người SDĐ ở.

* Điều tra cán bộ thực hiện thủ tục hành chính liên quan đến quyền của

người sử dụng đất, số phiếu điều tra 30 phiếu của công chức, viên chức địa

chính tại Phòng Tài nguyên và Môi trường; Văn phòng đăng ký đất đai Hà

Nội chi nhánh huyện Mỹ Đức.

Nội dung điều tra:

+ Điều tra về thông tin của cán bộ;

+ Những đánh giá, nhận xét của cán bộ đối với quá trình thực hiện

quyền của người sử dụng đất tại cơ quan quản lý nhà nước để tìm ra những

khó khăn, vướng mắc trong việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại

huyện Mỹ Đức. Từ đó, xác định những nguyên nhân và đề xuất giải pháp

nâng cao hiệu quả của công tác này trong thời gian tới.

2.4.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu

- Tổng hợp tình hình thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho,

thừa kế và thế chấp QSDĐ ở cho từng hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện

theo từng năm và theo từng đơn vị hành chính của huyện Mỹ Đức.

- Trên cơ sở điều tra thực tế về tình hình và thực trạng thực hiện thủ tục

chuyển quyền SDĐ ở cho các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện, sử dụng

phần mềm Excel để tiến hành thống kê và tổng hợp theo từng đơn vị hành

chính, từng nội dung QSDĐ và từng năm để phân loại các thông tin theo các

nội dung nghiên cứu và lập thành bảng. Sau đó, sử dụng phương pháp phân

tích số liệu để tiến hành phân tích các kết quả nghiên cứu trong đề tài.

2.4.4. Phương pháp phân tích, so sánh

Từ số liệu tổng hợp tình hình chuyển quyền sử dụng ở của các hộ gia

đình, cá nhân trên địa bàn huyện tiến hành so sánh số lượng các giao dịch về

chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế và thế chấp bằng QSDĐ theo các đơn vị hành

chính, các năm nhằm đánh giá hoạt động chuyển QSDĐ ở trên địa bàn huyện

Mỹ Đức.

2.4.5. Phương pháp kế thừa

Kế thừa có chọn lọc tài liệu số liệu; các văn bản; báo cáo khoa học; các

số liệu thống kê; các báo cáo đã công bố tại huyện Mỹ Đức về vấn đề nghiên

cứu. Dựa trên các tư liệu sẵn đó để xây dựng và phát triển thành cơ sở dữ liệu

cần thiết phục vụ cho việc nghiên cứu của đề tài.

Chƣơng 3

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Mỹ Đức

3.1.1. Điều kiện tự nhiên huyện Mỹ Đức

3.1.1.1 Vị trí địa lý

Hình 3.1. Bản đ hành chính huyện Mỹ Đức

Mỹ Đức là một huyện nằm về phía Tây Nam thành phố Hà Nội, huyện

Mỹ Đức có tổng diện tích tự nhiên 22.625,08 ha (chiếm 6,72% tổng diện tích

tự nhiên toàn thành phố); với dân số 190.398 người (mật độ dân số trung bình

đạt 841 người/km2). Huyện gồm 21 xã và 1 thị trấn, trong đó có 11 xã và 01

thị trấn đồng bằng dọc sông Đáy, 9 xã trung du và 1 xã miền núi. Trung tâm

huyện Mỹ Đức cách trung tâm thành phố Hà Nội 54 km về phía Tây Nam và

cách thành phố Phủ Lý (Hà Nam) 37 km.

Huyện Mỹ Đức có toạ độ địa lý từ: 20035’40” đến 20043’40” vĩ độ Bắc

và 105038’44” đến 105049’33” kinh độ Đông.

+ Phía Bắc giáp huyện Chương Mỹ;

+ Phía đông có sông Đáy là ranh giới tự nhiên với huyện Ứng Hoà;

+ Phía tây giáp huyện Lương Sơn, huyện Lạc Thủy (tỉnh Hoà Bình);

+ Phía nam giáp huyện Kim Bảng (tỉnh Hà Nam).

3.1.1.2. Địa hình địa mạo

Huyện Mỹ Đức nằm trong khu vực chuyển tiếp giữa đồng bằng với

miền núi, nên huyện có hai dạng địa hình chính:

+ Địa hình núi đá xen kẽ với các khu vực úng trũng bao gồm 10 xã phía

Tây huyện. Độ cao trung bình so với mặt biển của dãy núi đá từ 150m đến

300m. Do phần lớn là núi đá vôi, qua quá trình bị nước xâm thực, nên khu

vực này hình thành nhiều hang động thiên nhiên đẹp, giá trị du lịch và lịch sử

lớn. Điển hình là các động Hương Tích, Đại Binh, Người Xưa, Hang Luồn...;

+ Địa hình đồng bằng gồm 12 xã, thị trấn ven sông Đáy. Địa hình khá

bằng phẳng và hơi dốc theo hướng từ Đông sang Tây, rất thuận lợi cho việc

xây dựng công trình thuỷ lợi tự chảy dùng nguồn nước sông Đáy tưới cho các

cánh đồng lúa thâm canh. Độ cao địa hình trung bình dao động trong khoảng

từ 3,8 đến 7 m so với mặt biển. Trong khu vực cũng có nhiều điểm trũng tạo

thành các hồ đầm nhỏ, tiêu biểu là Đầm Lai, Thài Lài.

Phần tiếp giáp giữa các dãy núi phía Tây và đồng bằng phía Đông là

vùng úng trũng: vùng này có nhiều khu vực địa hình thấp tạo thành các hồ

chứa nước khá lớn như hồ Quan Sơn, hồ Tuy Lai, hồ Cầu Giậm, Bán Nguyệt,

Ngái Lạng, Đồng Suối , Thung Cấm... với diện tích hàng ngàn ha. Khu vực

này có nhiều lợi thế phát triển du lịch, nuôi thả thuỷ sản kết hợp trồng một số

loại cây ăn quả... [25].

3.1.1.3. Khí hậu, thời tiết, thủy văn

Mỹ Đức nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, nóng ẩm, được chia thành 4 mùa rõ rệt. Nhiệt độ trung bình hàng năm là 230C, nhiệt độ cao nhất vào tháng 6, tháng 7 là 29,40C, nhiệt độ thấp nhất vào tháng 1 là 100C thuận lợi

cho cây trồng sinh trưởng. Bình quân số giờ nắng trong năm là 1.400 - 1.600

giờ/năm. Lượng mưa trung bình hàng năm 1.400 - 1.500 mm, phân bố không

đều, tập trung vào tháng 6, 7, 8 và 9. Độ ẩm không khí trung bình cao từ 80 -

84%, tương đối đều các tháng trong năm.

Nhìn chung, điều kiện khí hậu, thủy văn của huyện thuận lợi cho sự phát

triển hệ sinh thái động, thực vật đa dạng cũng như các hoạt động sản xuất nông

lâm nghiệp, công nghiệp và dịch vụ.

3.1.1.4. Cơ cấu đất đai của huyện:

Huyện Mỹ Đức có tổng diện tích tự nhiên 22.625,08 ha, bình quân diện

tích tự nhiên trên đầu người là 1.188,304 m2/người. Trong đó:

- Đất nông nghiệp: 14.590,41 ha, chiếm 64,49% tổng diện tích tự nhiên;

- Đất phi nông nghiệp: 6.618,57 ha, chiếm 29,25% tổng diện tích tự nhiên;

- Đất chưa sử dụng: 1.416,10 ha, chiếm 6,26 % tổng diện tích tự nhiên.

Bảng 3.1. Cơ cấu diện tích theo mục đích sử dụng đất năm 2018

Đơn vị tính: ha

Hiện trạng năm 2018

STT Chỉ tiêu sử dụng đất Mã Cơ cấu Diện tích (%)

TỔNG DIỆN TÍCH TỰ NHIÊN 22.625,08 100,00

1 Đất nông nghiệp NNP 14.590,41 64,49

1.1 Đất trồng lúa LUA 8.299,39 36,68

Trong đó: Đất chuyên trồng lúa nước LUC 7.136,83 31,54

1.2 Đất trồng cây hàng năm khác HNK 982,91 4,34

1.3 Đất trồng cây lâu năm CLN 157,41 0,70

1.4 Đất rừng phòng hộ RPH

1.5 Đất rừng đặc dụng RDD 3.320,41 14,68

1.6 Đất rừng sản xuất RSX 207,15 0,92

1.7 Đất nuôi trồng thủy sản NTS 1.509,19 6,67

1.8 Đất nông nghiệp khác NKH 113,94 0,50

2 Đất phi nông nghiệp PNN 6.618,57 29,25

Hiện trạng năm 2018

STT Chỉ tiêu sử dụng đất Mã Cơ cấu Diện tích (%)

2.1 Đất quốc phòng 643,81 CQP 2,85

2.2 Đất an ninh 12,27 CAN 0,05

2.3 Đất cụm công nghiệp SKN

2.4 Đất thương mại, dịch vụ 0,39 TMD 0,00

2.5 Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp SKC 26,03 0,12

Đất sử dụng cho hoạt động 2.6 SKS khoáng sản

Đất phát triển hạ tầng cấp quốc gia, 2.7 DHT 2.117,01 9,36 cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã

2,14 DDT 0,01 2.8 Đất có di tích lịch sử - văn hóa

2,00 DDL 0,01 2.9 Đất danh lam thắng cảnh

14,43 DRA 0,06 2.10 Đất bãi thải, xử lý chất thải

1.781,05 ONT 7,87 2.11 Đất ở tại nông thôn

64,22 ODT 0,28 2.12 Đất ở tại đô thị

15,42 TSC 0,07 2.13 Đất xây dựng trụ sở cơ quan

1,89 0,01 2.14 Đất xây dựng trụ sở của tổ chức SN DTS

47,96 TON 0,21 2.15 Đất cơ sở tôn giáo

210,86 NTD 0,93 2.16 Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa

115,18 SKX 0,51 2.17 Đất sản xuất vật liệu xây dựng

16,72 DSH 0,07 2.18 Đất sinh hoạt cộng đồng

5,29 0,02 2.19 Đất khu vui chơi, giải trí công cộng DKV

41,23 TIN 0,18 2.20 Đất cơ sở tín ngưỡng

506,69 SON 2,24 2.21 Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối

977,26 MNC 4,32 2.22 Đất có mặt nước chuyên dung

16,72 PNK 0,07 2.23 Đất phi nông nghiệp khác

CSD 6,26 3 Đất chƣa sử dụng 1.416,10

(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường, 2018)

3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội huyện Mỹ Đức

3.1.2.1. Đặc diểm về dân số và lao động

Bảng 3.2. Dân số và lao động huyện Mỹ Đức

2016 2017 2018 Năm Chỉ tiêu

Dân số (người) Tỷ lệ tăng dân số (%) Mật độ dân số (người/km2) Tổng số hộ (hộ) Tỷ lệ người trong độ tuổi lao động (%) Tỷ lệ lao động không có việc làm (%) 182.491 186.823 190.398 1,81 933 42.505 63,69 2,41 1,91 929 41.707 63,74 2,24 2,37 903 40.740 63,12 2,14

(Nguồn: UBND huyện Mỹ Đức, 2018)

Bảng 3.2 cho thấy số lượng dân số ở huyện Mỹ Đức liên tục được tăng

qua các năm qua. Năm 2016, dân số toàn huyện là 182.491 người, đến năm

2017, dân số toàn huyện là 186.823 người, đến năm 2018 dân số toàn huyện

đạt mức 190.398 người. Các tỷ lệ tăng dân số tương ứng qua các năm lần lượt

là 2,37%, 1,91% và 1,81%. Điều này cũng làm cho tỷ lệ lao động của huyện

cũng tăng lên. Tỷ lệ lao động có việc làm của huyện cũng có xu hướng tăng lên

qua các năm. Nếu như năm 2016, tỷ lệ lao động có việc làm của huyện là

2,14% thì tỷ lệ này tăng lên đến 2,24% vào năm 2017 và 2,41% vào năm 2018.

Với tốc độ tăng trưởng dân số như trên, việc thực hiện các quyền của người sử

dụng đất gia tăng nên yêu cầu về việc thực hiện tốt các quyền của người sử

dụng đất, đáp ứng theo yêu cầu của thời đại mới đòi hỏi ngày càng cao.

3.1.2.2. Về hạ tầng giao thông

Hệ thống cơ sở hạ tầng của huyện được đầu tư xây dựng đồng bộ: điện,

đường, trường, trạm được đầu tư, xây dựng và nâng cấp, phục vụ tốt cho việc

phát triển kinh tế - xã hội ở địa phương. Hiện nay, các tuyến đường quốc lộ

đường Hồ Chí Minh, tỉnh lộ 419, đường 424, đường 425, đường 429 đã được

mở rộng, gia đất ở ven trục đường này tăng cao; liên huyện, các tuyến đường

liên thôn được nhựa hóa, bê tông 100% ; các xã, thị trấn có trụ sở làm việc kiên

cố; 100% số hộ dân trên địa bàn được sử dụng điện lưới quốc gia. Hệ thống hạ

tầng công nghệ thông tin, viễn thông đáp ứng tốt nhu cầu về thông tin liên lạc.

Với phương châm gắn phát triển kinh tế với phát triển toàn diện các lĩnh vực

văn hóa, đảm bảo an sinh xã hội, chăm lo cuộc sống của nhân dân; thực hiện

tiến bộ, công bằng xã hội; hệ thống giáo dục - đào tạo, y tế từ huyện đến cơ sở

từng bước được hiện đại hóa, đáp ứng yêu cầu học tập, khám, chữa bệnh và

chăm sóc sức khỏe cho nhân dân.

3.1.2.3. Công tác Y tế

- Bệnh viện: Mỹ Đức có 1 bệnh viện, 1 trung tâm Y tế dự phòng với 295 giường bệnh, tổng diện tích đất 41.166 m2. Trong kỳ quy hoạch không có nhu

cầu mở rộng.

- Có 2 phòng khám đa khoa với 9 giường bệnh. Trong kỳ quy hoạch

không có nhu cầu mở rộng.

- Trạm y tế xã: có 22 trạm, 111 giường bệnh, tổng diện tích đất 103.045 m2; trong đó có 21 trạm diện tích lớn hơn 500 m2/trạm, còn lại 1 trạm có diện tích nhỏ hơn 500 m2/trạm (thị trấn Tế Tiêu cũ).

Tổng diện tích đất y tế năm 2015 là 8,68 ha.

3.1.2.4. Văn hoá

- Huyện có 1 nhà văn hoá trung tâm, tổng diện tích đất 3.713 m2, do đặt

ở vị trí không thuận lợi nên hiệu quả sử dụng thấp.

- 100% các xã đều có bưu điện văn hóa xã.

- Nhà văn hoá thôn: 90/112 thôn có nhà văn hóa, trong đó có 66 nhà văn

hóa có diện tích trên 1.000 m2 đã được xây kiên cố.

Phong trào xây dựng làng văn hóa, gia đình văn hóa đã được phát động

thường xuyên đạt kết quả tốt. Năm 2018 trên địa bàn huyện có 95/112 làng

đạt danh hiệu làng văn hóa, 84% gia đình đạt danh hiệu gia đình văn hóa.

Phong trào toàn dân đoàn kết xây dựng đời sống mới ở khu dân cư được triển

khai sâu rộng, phong trào đền ơn đáp nghĩa, tôn tạo di tích lịch sử, đình làng

được quan tâm thực hiện đúng quy định và có hiệu quả, góp phần xây dựng

tinh thần đoàn kết trong cộng đồng dân cư.

3.1.2.5. Giáo dục

- Cấp học mẫu giáo: Năm 2018 toàn huyện có 24 trường với 322 phòng học, 566 giáo viên và 8.439 học sinh, tổng diện tích đất sử dụng 73.642 m2. Bình quân 9,72 m2/em học sinh.

- Cấp tiểu học: Năm 2018 toàn huyện có 29 trường với 439 phòng, 1.066 giáo viên và 12.138 học sinh, tổng diện tích đất sử dụng 224.174 m2. Bình quân 18 m2/em.

- Cấp trung học cơ sở: Năm 2018 toàn huyện có 23 trường với 266

phòng học, 928 giáo viên và 10.854 học sinh, tổng diện tích đất sử dụng 166.815 m2. Bình quân 15,4 m2/em.

- Cấp trung học phổ thông: Trên địa bàn huyện hiện nay có 6 điểm

trường cấp III (Trường Hợp Thanh, Mỹ Đức A, Mỹ Đức B - An Mỹ, Mỹ Đức

C - Đốc Tín, Tư thục Đinh Tiên Hoàng - Phù Lưu Tế (Hiện đang thuê đất của

trung tâm hướng nghiệp dạy nghề), trung tâm giáo dục thường xuyên - Lê

Thanh), với 153 lớp, 323 giáo viên và 7.692 học sinh. Tổng diện tích đất sử dụng 12,3 ha. Bình quân 18,1 m2/em.

3.1.2.6. Tình hình phát triển kinh tế - xã hội

Bảng 3.3. Tình hình phát triển kinh tế xã hội huyện Mỹ Đức

Đơn vị tính: tỷ đồng

Năm 2016 2017 2018 Chỉ tiêu

Kinh tế nông nghiệp 2.175 2.251 2.340

Công nghiệp 1.713 1.888 2.096

Thương mại dịch vụ 1.858 2.123 2.446

Tổng số 5.745 6.263 6.882

(Nguồn: UBND huyện Mỹ Đức, 2018)

Dựa vào bảng số liệu trên cho thấy tình hình kinh tế xã hội của huyện

Mỹ Đức có xu hướng tăng qua các năm. Năm 2016, tổng thu nhập toàn huyện

là 5.745 tỷ đồng. Năm 2017, tổng thu nhập của toàn huyện là 6.263 tỷ đồng

và năm 2018, tổng thu nhập của huyện là 6.882 tỷ đồng. Trong tổng thu nhập

của toàn huyện, thu nhập trong lĩnh vực nông nghiệp chiếm tỷ trọng là lớn

nhất, lĩnh vực thương mại dịch vụ chiếm tỷ trọng thấp hơn. Điều này cho thấy

kinh tế nông nghiệp vẫn chiếm vị trí chủ động của nền kinh tế tại huyện.

3.2. Khái quát tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn huyện Mỹ Đức

3.2.1. Tình hình quản lý đất đai của huyện Mỹ Đức

a. Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất

đai và thực hiện các văn bản đó

Từ khi có Luật Đất đai 2013 đến nay công tác quản lý Nhà nước về đất

đai ngày càng được các cấp chính quyền địa phương, các ngành quan tâm.

Nhằm thực hiện ngày một tốt hơn nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai, hệ

thống tổ chức quản lý Nhà nước đất đai về cấp huyện, cấp xã trong địa bàn

huyện được kiện toàn củng cố và hoàn thiện.

Công tác quản lý đất đai là vấn đề phức tạp và nhạy cảm, do vậy Huyện

ủy – HĐND - UBND huyện thường xuyên kiểm tra đôn đốc việc triển khai

các văn bản liên quan đến công tác quản lý đất đai như: Luật Đất đai 2013;

Nghị định 43/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về quy định chi

tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai; Quyết định số 12/2017/QĐ-UBND

ngày 31/03/2017 của UBND thành phố Hà Nội ban hành quy định một số nội

dung về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài

sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân...

Sau khi Luật Đất đai năm 2013 và các Nghị định hướng dẫn thi hành

Luật Đất đai có hiệu lực, tại huyện Mỹ Đức, trong những năm qua công tác

thi hành pháp luật được Huyện ủy - HĐND - UBND huyện quan tâm chỉ đạo,

đưa các nội dung tập huấn, tuyên truyền, phổ biến pháp luật và các văn bản

hướng dẫn thi hành vào trong Chương trình công tác hàng năm để thực hiện.

UBND huyện đã chỉ đạo các phòng, ban, đơn vị, địa phương thường xuyên

kiểm tra, nắm bắt tình hình thi hành pháp luật đất đai trên địa bàn huyện.

Thông qua đó đã kịp thời phát hiện, chấn chỉnh những tồn tại, hạn chế, tháo

gỡ những khó khăn, vướng mắc trong quá trình tổ chức thực hiện các quy

định của pháp luật; đối với những vụ việc vượt thẩm quyền kịp thời tổng hợp,

báo cáo, đề xuất, kiến nghị cơ quan cấp trên giải quyết theo quy định góp

phần thực hiện tốt hơn việc thi hành pháp luật đất đai trên địa bàn.

b. Thực trạng công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp GCNQSD

đất tại huyện Mỹ Đức

Hệ thống hồ sơ địa chính tại cấp xã và cấp huyện tại huyện Mỹ Đức

chủ yếu được lưu dưới dạng giấy. Trước đây, hồ sơ địa chính gồm: Bản đồ đo

đạc năm 1991 - 1997; Sổ mục kê kiêm thống kê ruộng đất lập theo đơn vị xã

giai đoạn năm 1991 - 1997; Sổ cấp GCNQSD đất; Sổ địa chính; Sổ theo dõi

biến động đất đai. Tuy nhiên do hệ thống bản đồ và hồ sơ địa chính của huyện

chủ yếu là quản lý trên giấy nên việc cập nhật và chỉnh lý biến động gặp

nhiều khó khăn và không thường xuyên.

Hiện nay công tác đo đạc bản đồ địa chính trên địa bàn toàn huyện đã

thực hiện xong 22/22 xã, thị trấn theo hệ toạ độ Quốc gia VN 2000. Kết quả

trên đã tạo điều kiện cho việc quản lý Nhà nước về đất đai và cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất ở có nhiều thuận lợi.

Số lượng hồ sơ địa chính và tình hình cập nhật hồ sơ địa chính của các

xã trên địa bàn huyện Mỹ Đức được thể hiện ở bảng sau:

Bảng 3.4. Thống kê khối lƣợng và tình hình cập nhật h sơ

địa chính huyện Mỹ Đức

Đơn vị TT Chỉ tiêu Số lƣợng T lệ tính

I Tổng số xã, thị trấn xã 22 100

II Tình trạng hồ sơ địa chính

1 Sổ địa chính cấp xã sổ 44

2 Sổ cấp Giấy chứng nhận Sổ 44

3 Sổ theo dõi biến động Sổ 22

4 Bản đồ địa chính Tờ 286

III Mức độ cập nhật hồ sơ 22 100

1 Cập nhật thường xuyên xã 2 9,1

2 Cập nhật không thường xã 19 86,4

xuyên

3 Không cập nhật xã 1 4,5

(Nguồn: Phòng tài nguyên và môi trường huyện Mỹ Đức, 2018)

c. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Quy hoạch là công cụ để quản lý đất đai theo luật định, định hướng cho

người sử dụng đất sử dụng đúng mục đích có hiệu quả. Trong thời gian qua

huyện đã thực hiện tốt công tác lập quy hoạch đến năm 2020, kế hoạch sử

dụng đất chi tiết hàng năm đã được UBND TP Hà Nội phê duyệt. Hàng năm

UBND huyện đã chỉ đạo, hướng dẫn các xã xây dựng kế hoạch sử dụng đất

trình Hội đồng Nhân dân huyện thông qua. Quy hoạch sử dụng đất của huyện

sau khi được phê duyệt đã tổ chức công bố công khai theo quy định. Quá trình

thực hiện có những vấn đề dân sinh thiết yếu, kịp thời cập nhật để kiến nghị

bổ sung, điều chỉnh. Trên cơ sở quy hoạch của các cấp được phê duyệt, các

địa phương đã chủ động phân bổ quỹ đất một cách hợp lý cho nhu cầu phát

triển của các ngành, các lĩnh vực, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm, hợp lý, có

hiệu quả và gắn với bảo vệ môi trường sinh thái.

d. Công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử

dụng đất

Những năm gần đây, nền kinh tế của huyện ngày càng phát triển, các

dự án đầu tư phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn huyện ngày càng tăng, nhu

cầu thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án ngày càng cao. Thực

hiện chính sách thu hút đầu tư của Thành phố, UBND huyện hoàn thiện thu

hồi đất để thực hiện các dự án trên địa bàn huyện đảm bảo đúng tiến độ, đúng

quy định.

Việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất được tiến hành thường xuyên và

theo đúng quy trình, quy định của pháp luật.

Số lượng các dự án cần thực hiện công tác thu hồi đất ngày càng tăng.

Tuy nhiên số dự án thực hiện xong công tác thu hồi đất lại có chiều hướng

giảm cho thấy công tác lập Kế hoạch sử dụng đất và quản lý việc thực hiện

Kế hoạch, chấp hành pháp luật trong công tác giao đất, thu hồi đất trên địa

bàn còn nhiều hạn chế.

e. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất

Tính đến năm 2018, toàn huyện đã cấp được 46.057 giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất ở trong tổng số 46.723 thửa, đạt 98,57% so với tổng số

thửa đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận QSD đất. Diện tích đất được cấp giấy

chứng nhận là 1.602,05 ha. Hiện này còn 666 thửa đủ điều kiện chưa được

cấp giấy do một số hộ đi vắng, một số hộ tranh chấp thừa kế, một số diện tích

tăng hơn so với bản đồ trước năm 1983, một số chưa xác định được thời điểm

sử dụng đất.

f. Thống kê, kiểm kê đất đai

Uỷ ban nhân dân huyện đã chỉ đạo Phòng Tài nguyên và Môi trường

hướng dẫn các xã, thị trấn thống kê đất đai và chỉnh lý biến động đất đai hàng

năm, báo cáo kết quả thống kê để phòng tổng hợp báo cáo Sở Tài nguyên và

Môi trường thành phố Hà Nội theo quy định. Công tác thống kê được tiến hành

hàng năm, công tác kiểm kê đất đai được tiến hành theo định kỳ 5 năm 1 lần.

g. Quản lý tài chính về đất đai

Đây là một nội dung mới trong 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất

đai. Ở nước ta quản lý tài chính về đất đai thông qua các nguồn thu từ đất đai

(được quy định tại Điều 54 của Luật Đất đai 2013). Các nguồn thu ngân sách

trong những năm gần đây ở huyện được thực hiện đầy đủ, bao gồm: tiền sử

dụng đất, tiền thuê đất, tiền thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền

sử dụng đất, tiền thu từ việc xử phạt vi phạm luật về đất đai, tiền bồi thường

cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất, phí và lệ phí

trong quản lý và sử dụng đất đai, khoản thu từ đấu giá quyền sử dụng đất

Nguồn thu liên quan đến sử dụng đất của huyện tăng dần qua các năm.

Trong đó các nguồn thu lớn nhất là từ tiền sử dụng đất, thuế thu nhập từ

chuyển quyền sử dụng đất. Đặc biệt, công tác đấu giá quyền sử dụng đất

nhằm phát huy nguồn lực từ đất đai nhằm bổ sung kinh phí để đầu tư phát

triển hạ tầng trên địa bàn huyện ngày càng được coi trọng, đây được coi là

nguồn thu lớn nhất cho ngân sách của huyện trong những năm gần đây.

h. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất

Căn cứ vào quy định của pháp luật nói chung và Luật Đất đai nói riêng,

trong những năm qua các cấp, các ngành trên địa bàn huyện đã và đang quản

lý, giám sát việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất ngày

một tốt hơn. Điều đó thể hiện ở việc các cấp Uỷ đảng, chính quyền thường

xuyên quan tâm cụ thể hoá các chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước

để triển khai thực hiện ở địa phương, đảm bảo mọi quyền lợi hợp pháp của

người dân, đồng thời cũng động viên và huy động được nhân dân tham gia

đóng góp nghĩa vụ với nhà nước bằng việc thực hiện tốt các chính sách thuế

đất đai.

Tuy nhiên trong thời gian vừa qua một số xã, thị trấn còn xảy ra tình

trạng lấn chiếm đất đai, nhiều hộ gia đình chuyển nhượng cho nhau và chuyển

mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang làm đất ở, chính quyền cơ sở

chưa kịp thời phát hiện, ngăn chặn để xử lý vi phạm về đất đai đối với người

sử dụng đất lấn chiếm trái phép, còn trông chờ, ỷ lại cấp trên giải quyết, vẫn

còn phát sinh nhiều vụ việc tranh chấp đất đai, vi phạm trong quá trình quản

lý và sử dụng đất.

i. Tình hình công tác thanh tra, kiểm tra và giải quyết đơn thư khiếu nại

về đất đai huyện Mỹ Đức

Công tác thanh tra, kiểm tra và giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đại

tại huyện Mỹ Đức trong những năm gần đây được thể hiện ở bảng sau:

Bảng 3.5. Tình hình công tác thanh tra, kiểm tra và giải quyết khiếu nại

về đất đai huyện Mỹ Đức

Đơn

Stt Chỉ tiêu 2016 2017 2018 vị

tính

Công tác thanh tra về đất đai I 6 9 7

Số đợt thanh tra theo kế 1 đợt 1 1 1 hoạch định kỳ

Số cuộc thanh tra theo 2 đợt 5 8 6 đơn thư

Công tác kiểm tra II 4 6 7

Số đợt kiểm tra định kỳ 1 đợt 1 1 1

Số đợt kiểm tra đột xuất 2 đợt 3 5 6

Tình hình giải quyết tranh III 14 10 7 chấp, khiếu nại về đất đai

Số vụ tranh chấp về đất đai 1 vụ 14 10 7

Số vụ đã được giải quyết 2 vụ 14 9 7

IV Công tác giải quyết khiếu nại 0 2 1

Số vụ khiếu nại về đất đai 1 vụ 6 3 4

Số vụ đã được giải quyết 2 vụ 4 1 1

(Nguồn: Thanh tra huyện Mỹ Đức)

Từ kết quả trên, nhận thấy công tác thanh tra theo kế hoạch diễn ra ít,

số đợt kiểm tra định kỳ cũng còn hạn chế, số vụ việc khiếu nại ít nhưng vẫn chưa

giải quyết được dứt điểm, nhiều kết luận sau thanh tra chưa được thực hiện.

j. Quản lý các dịch vụ công về đất đai

Việc giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận được thực hiện từ cấp

Thành phố (Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hà Nội tham mưu cho

UBND thành phố). Cấp huyện được thực hiện tại Bộ phận một cửa, thông qua

bộ phận tiếp nhận hồ sơ nhằm đơn giản hoá thủ tục hành chính.

Việc đăng ký quyền sử dụng đất, đăng ký biến động về đất thực hiện

thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng đất chưa theo kịp diễn biến và thực tế

sử dụng đất. Tình trạng tự ý sang tên, chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giao

dịch ngầm) vẫn còn diễn ra.

3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất huyện Mỹ Đức

Huyện Mỹ Đức có tổng diện tích tự nhiên 22.625,08 ha, bình quân diện

tích tự nhiên trên đầu người năm 2018 là 1.188,304 m2/người. Trong đó:

- Đất nông nghiệp: 14.590,41ha, chiếm 64,49% tổng diện tích tự nhiên;

- Đất phi nông nghiệp: 6.618,57ha, chiếm 29,25% tổng diện tích tự nhiên;

- Đất chưa sử dụng: 1.416,10ha, chiếm 6,26 % tổng diện tích tự nhiên.

3.2.3 Đánh giá chung về tình hình quản lý, sử dụng đất tại huyện Mỹ Đức

a. Những thuận lợi

Là một huyện ngoại thành của thủ đô Hà Nội có lợi thế đặc biệt về

phát triển du lịch tâm linh với quần thể chùa Hương đã được đón nhận Bằng

xếp hạng di tích quốc gia đặc biệt. Hệ thống giao thông, cơ sở hạ tầng được

quan tâm, đầu tư xây dựng. Hệ thống quản lý nhà nước về đất đai ngày càng

đi vào nề nếp tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, doanh nghiệp và hộ gia

đình, cá nhân thực hiện.

Công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất đai và đặc biệt là giao

đất, cho thuê đất, thanh tra, kiểm tra đất đai, giải quyết tranh chấp đất đai,

đơn thư khiếu nại, tố cáo vi phạm trong sử dụng đất được quan tâm, chỉ đạo,

nguồn thu từ đất đóng góp đáng kể vào ngân sách của huyện, phù hợp với quy

định của pháp luật và được nhân dân đồng tình ủng hộ.

b. Những tồn tại cần được khắc phục

Đất đai là lĩnh vực nhạy cảm, việc sử dụng đất đai mang nặng tính lịch

sử, trong tư duy của một bộ phận nhân dân chưa nhận thức rõ ràng về quyền

sở hữu, quyền sử dụng đất gây khó khăn trong việc thu hồi đất, giải phóng

mặt bằng, giải quyết khiếu nại, tranh chấp đất đai.

Công tác giao đất, thu hồi đất còn nhiều bất cập do tiến độ thi công các

dự án để kịp giải ngân vốn nên một số chủ đầu tư chỉ chú trọng thi công mà

không làm thủ tục thu hồi đất, không hỗ trợ tái định cư cho các hộ có đất phải

thu hồi gây bức xúc trong nhân dân.

Công tác quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, trật tự xây dựng tuy

đã có nhiều chuyển biến song tình trạng lấn chiếm đất công, đất canh tác, tự ý

chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở vẫn còn diễn ra phức tạp. Xây

dựng trái phép, không phép trên đất nông nghiệp còn phổ biến, chủ sử dụng

chưa thực hiện đăng ký, kê khai đất mà mình đang sử dụng.

Công tác lập phương án bồi thường cho các chủ sử dụng đất thực hiện

theo quyết định thu hồi đất nhìn chung còn chậm, một số tổ chức sử dụng đất

không có hiệu quả khi lập hồ sơ thu hồi đất còn có ý thức không chấp hành,

thậm chí còn chống đối làm cho hiệu lực thu hồi đất có nhiều hạn chế.

Công tác thanh tra sử dụng đất đai trong quá trình xử lý mới chỉ dừng

lại ở việc kết luận thanh tra và kiến nghị xử lý mà biện pháp để thực hiện kết

luận sau thanh tra, chưa quan tâm đôn đốc, giám sát kết quả thực hiện. Trong

đó còn tồn tại một số điểm nóng trong công tác quản lý đất đai như xã Đồng

Tâm, Tuy Lai, An Phú, Hợp Thanh, Hùng Tiến.

Tình trạng vi phạm pháp luật đất đai vẫn xảy ra như lấn chiếm đất công,

sử dụng đất không đúng mục đích, chuyển nhượng đất trái pháp luật, vi phạm

quy hoạch...

Nhìn chung chất lượng các phương án quy hoạch và kế hoạch sử dụng

đất còn hạn chế, nội dung quy hoạch còn mang tính hình thức, chắp vá do tài

liệu điều tra cơ bản như hệ thống bản đồ, hồ sơ địa chính chưa đầy đủ, chưa

chính xác, hồ sơ tài liệu quy hoạch sử dụng đất chưa được công bố, công khai

theo quy định. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm chưa nắm bắt nhu cầu thực tế

dẫn đến việc thường xuyên điều chỉnh, bổ sung kế hoạch sử dụng đất để phù

hợp với tình hình thực tế của địa phương.

Hiện trạng nhà đất do lịch sử để lại rất phức tạp về nguồn gốc và quá

trình sử dụng. Hiện nay trên địa bàn huyện có nhiều đơn vị, tổ chức, hộ gia

đình, cá nhân không có hoặc không đủ giấy tờ về nguồn gốc sử dụng đất, thời

điểm sử dụng đất gây nhiều khó khăn trong công tác xét duyệt, cấp Giấy

chứng nhận QSD đất.

Việc luân chuyển hồ sơ giữa VPĐKQSD đất với Chi cục thuế với

Phòng TN&MT xử lý còn chưa nhịp nhàng. Chậm nhất là hồ sơ chuyển

quyền sử dụng đất liên quan đến xác định nguồn gốc, nghĩa vụ tài chính.

3.3. Kết quả việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại huyện Mỹ Đức

Kết quả thống kế số liệu tại Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội Chi

nhánh huyện Mỹ Đức cho thấy, trong những năm gần đây việc thực hiện

quyền của người sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở trên địa

bàn huyện Mỹ Đức diễn ra khá sôi động trong đó tập trung ở 4 quyền là

chuyển nhượng, cho tặng, thừa kế, thế chấp với tổng số 10.465 hồ sơ. Số liệu

cụ thể được thể hiện ở bảng 3.6 dưới đây:

Bảng 3.6. Kết quả thực hiện các quyền sử dụng đất giai đoạn 2016 - 2018

Năm Năm Năm Stt Quyền sử dụng đất Tổng 2016 2017 2018

3103 869 1037 1197 Chuyển nhượng 1

1367 414 535 418 2 Thừa kế

3207 638 1281 1288 3 Tặng cho

2788 868 925 995 4 Thế chấp

Tổng cộng 10465 2789 3778 3898

(Nguồn: Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội huyện Mỹ Đức)

3.3.1. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hiện nay, người sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội thực hiện

quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại Quyết định số

12/2017/QĐ-UBND ngày 31/03/2017 của UBND thành phố Hà Nội Quy định

về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản

gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định

cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài. Cụ thể, người dân thực hiện các quyền

tại Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội - Chi nhánh huyện Mỹ Đức.

Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng được thể hiện qua bảng 3.7

như sau:

Bảng 3.7. Tình hình chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Mỹ Đức

TT Xã, thị trấn

1 Đại Nghĩa 2 An Mỹ 3 An Phú 4 An Tiến 5 Bột Xuyên 6 Đại Hưng 7 Đốc Tín 8 Đồng Tâm 9 Hồng Sơn 10 Hợp Thanh 11 Hợp Tiến 12 Hùng Tiến 13 Hương Sơn 14 Lê Thanh 15 Mỹ Thành 16 Phù Lưu Tế 17 Phúc Lâm 18 Phùng Xá 19 Thượng Lâm 20 Tuy Lai 21 Vạn Kim 22 Xuy Xá Tổng Năm 2016 80 59 52 18 39 20 25 33 32 63 63 11 40 69 3 77 37 26 37 35 23 27 869 Năm 2017 92 61 48 23 36 43 21 55 36 65 104 17 81 44 7 87 58 39 21 32 34 33 1037 Năm 2018 119 72 59 32 45 79 30 52 40 73 90 24 91 60 11 86 53 40 42 33 27 39 1197 Tổng số h sơ nộp vào 291 192 159 73 120 142 76 140 108 201 257 52 212 173 21 250 148 105 100 100 84 99 3103 T lệ (%) 9.38 6.19 5.12 2.35 3.87 4.58 2.45 4.51 3.48 6.48 8.28 1.68 6.83 5.58 0.68 8.06 4.77 3.38 3.22 3.22 2.71 3.19 100.00 Số h sơ đã giải quyết 289 190 156 73 120 139 75 137 108 200 254 52 212 172 20 250 146 105 100 96 84 96 3074 Số h sơ chƣa giải quyết 2 2 3 0 0 3 1 3 0 1 3 0 0 1 1 0 2 0 0 4 0 3 29

(Nguồn: Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội - Chi nhánh huyện Mỹ Đức)

Qua bảng 3.7 cho thấy: Theo số liệu tổng hợp của Văn phòng đăng ký

đất đai Hà Nội - Chi nhánh huyện Mỹ Đức trong giai đoạn nghiên cứu có

3.103 hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, được thực hiện tại Văn

phòng đăng ký đất đai Hà Nội - Chi nhánh huyện Mỹ Đức. Hoạt động

chuyển nhượng tập trung chủ yếu ở thị trấn và các xã trung tâm với dân số

đông, mật độ cao, nền kinh tế phát triển ở thị trấn Đại Nghĩa có 291 vụ, xã

Hợp Tiến có 257 vụ, xã Phù Lưu Tế 250 vụ và xã Hương Sơn có 212 vụ.

Số lượng thực hiện quyền chuyển nhượng cơ bản tăng dần qua các năm.

Các xã có lượng hồ sơ ít như xã Mỹ Thành với 21 hồ sơ, xã Hùng Tiến với 52

hồ sơ, xã An Tiến với 73 hồ sơ... Đây là những xã có nền kinh tế thuần nông,

mức sống thấp, nhu cầu về đất và vốn sản xuất không cao nên hoạt động giao

dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra trầm lắng hơn.

Để đạt được kết quả chuyển nhượng QSDĐ trên do:

- Công tác tuyên truyền, nhận thức của người dân cũng được nâng cao,

người mua chủ động lựa chọn những bất động sản có giá trị pháp lý (Giấy

chứng nhận) để đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của mình sau khi hoàn tất thủ

tục mua bán và đăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;

- Quy trình giải quyết thủ tục hành chính các lĩnh vực thuộc thẩm

quyền của UBND huyện theo Hệ thống quản lý chất lượng theo TCVN ISO

9001:2008 được niêm yết công khai, minh bạch tại Bộ phận một cửa, một cửa

liên thông của UBND huyện như: lĩnh vực Tài nguyên và Môi trường, lĩnh

vực Tư pháp…

Tuy nhiên, bên cạnh các hồ sơ đã thực hiện được vẫn còn có một số hồ

sơ nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội - Chi nhánh huyện Mỹ Đức

nhưng không được giải quyết tổng số 29 hồ sơ với các lý do như: hình thể

thửa đất có biến động so với giấy chứng nhận đã được cấp, chủ sử dụng đất đi

vắng, hồ sơ đang có tranh chấp mốc giới… Trong các hồ sơ không đủ điều

kiện để giải quyết đã được trả lại và hướng dẫn người dân hoàn thiện theo

đúng quy định của pháp luật.

3.3.2. Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất.

Theo số liệu tổng hợp từ năm 2016 dến năm 2018 có 3.207 trường hợp

đăng ký biến động đối với trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất được thực

hiện tại Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội- Chi nhánh huyện Mỹ Đức được

thể hiện chi tiết trong Bảng 3.8 dưới đây:

Bảng 3.8. Tình hình tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Mỹ Đức

Stt

Xã, thị trấn

T lệ

Đại Nghĩa 1 An Mỹ 2 An Phú 3 An Tiến 4 Bột Xuyên 5 Đại Hưng 6 Đốc Tín 7 Đồng Tâm 8 9 Hồng Sơn 10 Hợp Thanh 11 Hợp Tiến 12 Hùng Tiến 13 Hương Sơn 14 Lê Thanh 15 Mỹ Thành Phúc Lâm 16 Phù Lưu Tế 17 Phùng Xá 18 Thượng Lâm 19 20 Tuy Lai 21 Vạn Kim 22 Xuy Xá

Tổng

Năm 2016 Năm 2017 Năm 2018 Tổng số hộ sơ nộp vào 174 130 161 93 141 122 91 118 159 214 308 47 287 195 42 195 134 142 70 119 100 165 3207

59 58 61 25 43 58 28 59 57 76 128 13 111 78 13 108 57 55 26 70 37 61 1281

66 48 59 49 75 46 52 45 61 83 114 26 115 93 23 52 47 61 23 34 45 71 1288

49 24 41 19 23 18 11 14 41 55 66 8 61 24 6 35 30 26 21 15 18 33 638

5.43 4.05 5.02 2.90 4.40 3.80 2.84 3.68 4.96 6.67 9.60 1.47 8.95 6.08 1.31 6.08 4.18 4.43 2.18 3.71 3.12 5.14 100.00

Số h sơ đã giải quyết 170 130 157 93 141 122 89 118 157 213 303 47 286 195 42 195 132 141 68 118 99 163 3179

Số h sơ chƣa giải quyết 4 0 4 0 0 0 2 0 2 1 5 0 1 0 0 0 2 1 2 1 1 2 28

(Nguồn: Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội - Chi nhánh huyện Mỹ Đức)

Từ bảng trên ta có thể thấy số vụ được giải quyết: Năm 2016 có 638 vụ,

năm 2017 có 1.281 vụ, năm 2018 có 1.288 vụ. Đối với quyền tặng cho quyền

sử dụng đất xảy ra 02 trường hợp:

- Đối với trường hợp tặng cho toàn bộ thửa đất: Bên tặng cho và bên

nhận tặng cho chỉ cần lập Hợp đồng tặng cho tại Văn phòng công chứng. Sau

khi lập Hợp đồng tặng cho người dân nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng

đăng ký đất đai Hà Nội nơi có đất;

- Đối với trường hợp tặng cho một phần thửa đất: Bên tặng cho và bên

nhận tặng cho trước khi lập Hợp đồng tặng cho tại cơ quan công chứng thì

cần phải thuê đơn vị đo đạc đo thửa đất của mình để biết vị trí, kích thước

phần diện tích tặng cho (diện tích, kích thước tặng cho phải đảm bảo theo

Quyết định của UBND thành phố quy định như diện tích tối thiểu phải đảm

bảo 30,0 m2, mặt tiền phải đảm bảo 3 m). Sau khi lập Hợp đồng tặng cho một

phần thửa đất, người dân nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

Hà Nội nơi có đất.

Theo điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực từ ngày 01/01/2009

quy định các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân:

- Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ,

mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với

con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà

ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau;

- Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với

chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng,

mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội;

ông ngoại, bà ngoại, chị, em ruột với nhau. với cháu ngoại; anh.

Luật này ảnh hưởng lớn đối với người dân. Luật quy định chi tiết các

trường hợp được miễn, giảm thuế thu nhập cá nhân, giúp người dân không

còn e ngại việc thực hiện quyền tặng cho, trên cơ sở đó người dân chủ động

hoàn thiện thủ tục sang tên tặng cho quyền sử dụng đất, tránh tranh chấp trong

nội bộ gia đình.

3.3.3. Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất

Thừa kế quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất của người

chết sang cho người thừa kế theo quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật về

đất đai.

Theo quy định tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của

Chính phủ thì khi người sử dụng chết để lại tài sản một thửa đất thì người thừa

kế theo di chúc hoặc thừa kế theo pháp luật. Việc thực hiện quyền thừa kế tại

Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội - Chi nhánh huyện Mỹ Đức trong giai đoạn

nghiên cứu giải quyết 1367 trường hợp được thể hiện qua bảng sau:

Bảng 3.9. Tình hình thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Mỹ Đức

Xã, thị trấn

Năm 2018

T lệ

Số h sơ chƣa giải quyết

Stt 1 Đại Nghĩa 2 An Mỹ 3 An Phú 4 An Tiến 5 Bột Xuyên 6 Đại Hưng 7 Đốc Tín 8 Đồng Tâm 9 Hồng Sơn 10 Hợp Thanh 11 Hợp Tiến 12 Hùng Tiến 13 Hương Sơn 14 Lê Thanh 15 Mỹ Thành 16 Phúc Lâm 17 Phù Lưu Tế 18 Phùng Xá 19 Thượng Lâm 20 Tuy Lai 21 Vạn Kim 22 Xuy Xá Tổng

Năm 2016 18 31 9 7 7 21 15 0 15 31 39 11 33 32 1 28 14 23 19 18 5 37 414

Năm 2017 24 7 11 9 19 13 46 12 23 18 37 13 42 26 8 20 14 9 9 12 24 22 418

Tổng số h sơ nộp vào 57 63 34 22 62 63 92 16 55 96 115 37 112 75 12 93 45 57 40 69 63 89 1367

15 25 14 6 36 29 31 4 17 47 39 13 37 17 3 45 17 25 12 39 34 30 535

Số h sơ đã giải quyết 55 62 34 22 61 60 91 16 54 96 114 35 108 74 12 90 43 54 40 68 61 88 1338

4.17 4.61 2.49 1.61 4.54 4.61 6.73 1.17 4.02 7.02 8.41 2.71 8.19 5.49 0.88 6.80 3.29 4.17 2.93 5.05 4.61 6.51 100.00

2 1 0 0 1 3 1 0 1 0 1 2 4 1 0 3 2 3 0 1 2 1 29

(Nguồn: Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội - Chi nhánh huyện Mỹ Đức)

Từ bảng 3.9 ta có thể thấy: Năm 2016 có 414 vụ thực hiện quyền thừa

kế quyền sử dụng đất, năm 2017 có 418 vụ, năm 2018 có 535 vụ. Từ đó cho

ta thấy ngoài việc nhận thức của người dân về thực hiện quyền thừa kế quyền

sử dụng đất của mình thì trong đó không thể không nói đến chính sách pháp

luật thông thoáng hơn để người dân dễ dàng tìm hiểu, thực hiện các quyền và

nghĩa vụ của mình.

Tuy nhiên, trong giai đoạn nghiên cứu vẫn còn tồn một số hồ sơ với

tổng số 27 trường hợp chưa được giải quyết do các nguyên nhân như: gia đình

chưa thống nhất về diện tích phân chia, hình thể thửa đất có biến động không

giống với sơ đồ thể hiện trên Giấy chứng nhận đã cấp.

3.3.4. Tình hình thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất

Việc thế chấp quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại

Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 của Bộ

Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp

quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Theo số liệu tổng hợp tại bộ phận

Giao dịch bảo đảm có 2788 vụ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất nộp tại Văn

phòng đăng ký đất đai Hà Nội - Chi nhánh huyện Mỹ Đức từ năm 2016 đến năm

2018. Thể hiện qua bảng 3.10 như sau:

Bảng 3.10. Tình hình thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Mỹ Đức

Stt

Xã, thị trấn Năm 2016 Năm 2017 Năm 2018 Tổng số h sơ nộp vào 180 60 Đại Nghĩa 1 117 40 An Mỹ 2 113 37 An Phú 3 125 42 An Tiến 4 142 47 Bột Xuyên 5 157 45 Đại Hưng 6 124 43 Đốc Tín 7 135 48 Đồng Tâm 8 122 42 Hồng Sơn 9 139 43 Hợp Thanh 10 136 47 Hợp Tiến 11 78 23 Hùng Tiến 12 146 49 Hương Sơn 13 120 39 14 Lê Thanh 146 47 15 Mỹ Thành 85 31 16 141 48 17 137 47 18 87 24 19 116 39 20 156 52 21 86 32 22 2788 925

Phù Lưu Tế Phúc Lâm Phùng Xá Thượng Lâm Tuy Lai Vạn Kim Xuy Xá Tổng

63 42 38 45 51 61 44 45 43 50 46 30 52 47 54 30 50 45 34 40 55 30 995

57 35 38 38 44 51 37 42 37 46 43 25 45 34 45 24 43 45 29 37 49 24 868

T lệ (%) 6,46 4,20 4,05 4,48 5,09 5,63 4,45 4,84 4,38 4,99 4,88 2,80 5,24 4,30 5,24 3,05 5,06 4,91 3,12 4,16 5,60 3,08 100,00

Số h sơ đã giải quyết 178 116 112 125 140 156 124 134 121 139 135 77 146 120 144 85 141 136 87 114 150 86 2766

Số h sơ chƣa giải quyết 2 1 1 0 2 1 0 1 1 0 1 1 0 0 2 0 0 1 0 2 6 0 22

(Nguồn: Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội - Chi nhánh huyện Mỹ Đức)

Qua bảng 3.10 có thể thấy, nhu cầu thực hiện quyền thế chấp có xu

hướng tăng theo từng năm, thủ tục thực hiện hồ sơ thế chấp nhanh chóng, trong

thời gian không quá 03 ngày làm việc tạo điều kiện thuận lợi cho người dân

thực hiện các giao dịch. Tuy nhiên, vẫn có những hồ sơ chưa được thụ lý giải

quyết vì các lý do như: mất trang bổ sung trên Giấy chứng nhận, có đơn thư

tranh chấp... Số lượng hồ sơ thế chấp chưa được giải quyết trong 3 năm là 22

hồ sơ. Ví dụ hồ sơ thế chấp của hộ ông Nguyễn Danh Huy tại xã Phù Lưu Tế

chưa thực hiện được vì mất trang bổ sung. Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội -

chi nhánh huyện Mỹ Đức trả lại hồ sơ để thực hiện thủ tục cấp lại Trang bổ

sung đính kèm Giấy chứng nhận đã cấp.

3.3.5. Đánh giá chung việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất

3.3.5.1. Thuận lợi

Huyện Mỹ Đức là một huyện ngoại thành của thu đô Hà Nội, với tốc độ

đô thị hóa nhanh, kinh tế xã hội phát triển trên tất cả các mặt. Vì vậy, công tác

quản lý Nhà nước nói chung và quản lý Nhà nước về đất đai nói riêng ngày

càng đi vào nề nếp, đem lại hiệu quả cao. Trong đó, công tác tiếp nhận và trả

kết quả hồ sơ, thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai có những bước tiến

mạnh. Từ đó, việc thực hiện QSDĐ của người dân trên địa bàn huyện đã đạt

được những kết quả đáng kể.

- Được sự quan tâm, chỉ đạo nhằm đẩy mạnh công tác đăng ký đất đai,

cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Huyện ủy - HĐND - UBND

huyện Mỹ Đức. Công tác củng cố hồ sơ địa chính được đầu tư đúng mức, dần

hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính dạng số, tiến tới xây dựng thành công hệ

thống CSDL về đất đai của huyện, đáp ứng được nhu cầu quản lý nhà nước về

đất đai trong tình hình mới. Từ đó, việc thực hiện các Quyền sử dụng đất của

người dân được thuận tiện, nhanh gọn tạo điều kiện thuận lợi cho người dân.

- Công tác tổ chức và hoạt động bộ máy quản lý nhà nước về đất đai

của huyên Mỹ Đức hiện nay có nhiều tiến bộ. Việc tổ chức bộ máy khoa học

có sự phân công cụ thể, rõ ràng về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn trong thực

thi công vụ, cơ sở vật chất, trang thiết bị được trang bị đồng bộ, hiện đại.

- Đội ngũ cán bộ, viên chức chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai trẻ,

được đào tạo chính quy, đặc biệt biết ứng dụng phần mềm máy tính và các

công nghệ mới trong quản lý và cấp GCN.

- Công tác cải cách thủ tục hành chính đạt được những hiệu quả nhất định.

Việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thủ tục hành chính được công khai, minh

bạch, giảm thiểu hồ sơ giấy tờ, giảm thời gian thực hiện.

- Nhận thức của người dân được nâng cao trong việc thực hiện các

quyền của mình do công tác tuyên truyền pháp luật về đất đai được thực hiện

thường xuyên, hiệu quả.

3.3.5.2. Những mặt tồn tại

Bên cạnh những kết quả đã đạt được, việc thực hiện các QSDĐ trên địa

bàn huyện Mỹ Đức cũng gặp không ít khó khăn, tồn tại. Cụ thể như sau:

- Có sự chênh lệch, không đồng đều trong việc thực hiện các QSDĐ

của người dân trên địa bàn huyện. Tại các xã có tốc độ phát triển kinh tế

nhanh, cơ cấu phát triển kinh tế thương mại, dịch vụ, có hệ thống cơ sở hạ

tầng tốt... thì việc thực hiện các QSDĐ diễn ra rất thường xuyên, đúng quy

định. Ngược lại, với các xã có nền kinh tế chủ yếu nhờ vào nông nghiệp thì

các giao dịch về đất đai ít xảy ra. Điều này thể hiện sự không đồng đều trong

chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất và trong sản xuất, phát triển kinh doanh giữa

các xã trên địa bàn huyện;

- Còn tồn tại tình trạng thực hiện các QSDĐ mà không khai báo với cơ

quan Nhà nước có thẩm quyền, không thực hiện các QSDĐ đúng với quy

định của Nhà nước. Một bộ phận người dân chưa hiểu rõ được hết quyền lợi

và nghĩa vụ của mình, còn tư tưởng đất ở của gia đình từ đời này sang đời

khác thì việc cho tặng hay thừa kế cũng là quyền riêng của gia đình, không

cần thiết phải khai báo với cơ quan Nhà nước. Điều này đã phản ánh tình

trạng một bộ phận không nhỏ người sử dụng đất hoặc chưa có ý thức chấp

hành pháp luật đất đai hoặc vì những khó khăn, cản trở mà không được tạo

điều kiện để thực hiện các quy định của pháp luật về kê khai, đăng ký biến

động đất đai;

- Công tác phối hợp giữa các phòng, ban chuyên môn, các cơ quan, đơn

vị có liên quan còn chưa được chặt chẽ, chưa thống nhất, còn đùn đẩy, né tránh

dẫn đến có những thủ tục, hồ sơ bị kéo dài do phải xin ý kiến bằng văn bản của

các phòng, ban khác khi thực hiện cấp đổi GCN, chuyển nhượng QSDĐ như

sao lưu hồ sơ cấp GCN, cung cấp chỉ giới quy hoạch...;

- Hồ sơ địa chính (bản đồ, sổ mục kê...) những năm 1983, 1998 nhàu nát,

mối mọt trong quá trình sử dụng, một số tờ bị thất lạc, không đầy đủ, không có

phê duyệt của cơ quan nhà nước có thẩm quyền dẫn đến khó khăn trong công

tác xác nhận nguồn gốc sử dụng đất, thời điểm sử dụng đất để công nhận, cấp

GCNQSD đất;

- Sự thay đổi, không ổn định của đội ngũ cán bộ quản lý đất đai dẫn

đến khó khăn trong công tác quản lý, theo dõi một cách liên tục quá trình sử

dụng, chuyển dịch đất đai, gây thất lạc hồ sơ. Đồng thời, đội ngũ cán bộ tại

Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội - Chi nhánh huyện Mỹ Đức còn trẻ, ít

kinh nghiệm trong khi số lượng hồ sơ lại ngày một tăng.

3.4. Kết quả điều tra tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất

Qua kết quả điều tra 30 phiếu đối với cán bộ Văn phòng đăng ký đất đai

Hà Nội Chi nhánh huyện Mỹ Đức và công chức địa chính các xã, thị trấn thể

hiện qua bảng sau:

Bảng 3.11. Tổng hợp kết quả phiếu điều tra dành cho cán bộ

Phân loại Số lƣợng Stt T lệ % Tiêu chí

Thạc sỹ 33,33 10

1 Đại học 50,00 15

Trình độ học vấn Cao đẳng 16,67 5

Về thủ tục 43,33 13

Chưa cấp GCN 20,00 6

Từ cơ quan NN Hồ sơ đang duyệt 13,33 4

Vấn đề khác 23,33 7

2 Hồ sơ không đầy đủ 9 30,00

Không rõ quy trình 12 40,00 Khó khăn khi thực hiện chuyển nhượng,cho tặng, thừa kế, thế chấp

Từ người dân 10,00 3 Giấy tờ không rõ ràng

Vấn đề khác 20,00 6

Có hiểu biết 16 53,33

Biết rõ, rành mạch 23,33 7 3 Ít hiểu biết 13,33 4 Mức độ hiểu biết của người dân

10,00 3 Không hiểu biết

(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra)

Qua tổng hợp phiếu điều tra đối với cán bộ thực hiện thủ tục hành

chính liên quan đến một số quyền của người sử dụng đất cho thấy:

- Trình độ văn hóa của cán bộ cơ quan nhà nước. Trình độ thạc sỹ 10

người chiếm có tỷ lệ 33,33%; trình độ đại học 15 người chiếm 50%; trình độ

Cao đẳng 5 người chiếm 16,67%;

- Khó khăn thường gặp khi thực hiện các quyền chuyển nhượng; thừa

kế, tặng cho và thế chấp:

+ Từ cơ quan nhà nước: Trong tổng số 30 phiếu điều tra, số người được

hỏi trả lời khó khăn do vướng mắc về thủ tục là 13 người (43,33%); do GCN

chưa được cấp là 06 người (20%); đang được xét duyệt là 4 người (13,33%);

do các vấn đề khác là 07 người (23,33%);

+ Từ người dân: Có 09 người trả lời khó khăn do hồ sơ không đầy đủ

(chiếm 30,0% tổng số phiếu điều tra); không nắm rõ quy trình thủ tục có 12

người (chiếm 40,0%); Giấy tờ không rõ ràng có 3 người (chiếm 10%); còn lại

20% do khó khăn, vướng mắc khác.

- Đánh giá về mức độ hiểu biết của người dân: 16 cán bộ được hỏi đánh

giá người dân có hiểu biết (chiếm 53,34% tổng số phiếu điều tra); biết rõ,

rành mạch là 23,33%; ít hiểu biết là 13,33%; còn lại không hiểu biết 10 %

tổng số phiếu điều tra.

3.4.1. Kết quả điều tra đối với các hộ gia đình, cá nhân thực hiện một số

quyền sử dụng đất tại 3 xã nghiên cứu

Thông tin chung về các hộ điều tra tại 3 xã được thể hiện qua bảng sau:

Bảng 3.12. Thông tin chung về các hộ điều tra tại 3 xã

Hạng mục

Tổng

TT

Phúc Lâm

Phù Lƣu Tế

Hùng Tiến

1 Tổng số hộ

60

50

40

150

1.1 Chủ hộ là nam giới 1.2 Chủ hộ là nữ giới

36 24

31 19

28 12

95 55

Phân loại hộ theo ngành 2 nghề chính 2.1 Thuần nông 2.2 Kinh doanh dịch vụ

60 25 23

50 21 15

40 28 3

150 74 41

2.3 Tiểu thủ công nghiệp 2.4 Ngành nghề khác

4 8

8 6

8 1

20 15

3 Phân loại hộ theo kinh tế

60

50

40

120

3.1 Giàu 3.2 Khá

18 25

9 23

4 18

31 66

3.3 Trung bình 3.4 Nghèo

16 1

14 4

12 6

42 11

(Nguồn: Tổng hợp số liệu điều tra 2019)

Khảo sát điều tra thực tế 150 hộ gia đình, cá nhân tại 3 điểm nghiên cứu là

các xã: Phúc Lâm, Phù Lưu Tế, Hùng Tiến về việc thực hiện quyền chuyển

nhượng, thế chấp, thừa kế, tặng cho QSDĐ và ý kiến của các hộ gia đình, cá

nhân về các quy định, chính sách pháp luật khi thực hiện các QSDĐ. Kết quả cụ

thể như sau:

3.4.1.1. Đối với kết quả điều tra, khảo sát quyền chuyển nhượng QSD đất

Theo kết quả điều tra 150 hộ gia đình của 3 xã nghiên cứu trong giai

đoạn từ năm 2016 - 2018 cho thấy, có 52 hộ tham gia chuyển nhượng QSDĐ,

chiếm 34,67% số hộ điều tra.

Bảng 3.13. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất

Đơn vị tính: phiếu

Stt Chỉ tiêu/đơn vị Tổng Xã Phù Lƣu Tế Xã Hùng Tiến Xã Phúc Lâm

1 trường hợp (trường 24 16 12 52

2 4.320 2.560 1.850 8.730

3 số Tổng chuyển nhượng hợp) Diện tích (m2) Tình hình thực hiện thủ tục đăng ký biến động

3.1 Hoàn tất thủ tục Chỉ khai báo tại xã 3.2 Giấy chứng nhận QSD đất 4 Có Giấy chứng nhận 4.1 4.2 Không có giấy chứng nhận 22 2 22 2 16 0 16 0 12 0 12 0 50 2 50 2

(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra)

Qua bảng trên cho thấy tình hình chuyển nhượng của 3 xã điều tra có

điều kiện phát triển khác nhau thì số lượng, các trường hợp chuyển nhượng

cũng có sự khác nhau rõ rệt. Tại các xã có nền kinh tế phát triển, cở sở hạ

tầng được quan tâm và đầu tư đồng bộ, đô thị hóa phát triển nhanh thì lượng

giao dịch cũng lớn hơn tại các xã kinh tế thuần nông, cụ thể như sau:

- Đối với xã Phúc Lâm là địa phương phát triển mạnh về kinh doanh,

dịch vụ, cơ sở hạ tầng được đầu tư, đồng bộ. Do vậy giá đất ở đây cao hơn so

với các xã khác, giá đất trên địa bàn dao động từ khoảng 30 - 80 triệu đồng/1 m2 tùy vào từng vị trí. Vì vậy số lượng giao dịch chuyển nhượng QSDĐ diễn

ra nhiều nhất với 24 phiếu, chiếm 46,15% tổng số phiếu chuyển nhượng quyền

sử dụng đất tại 3 xã điều tra. Lượng giao dịch chuyển nhượng đất để sử dụng vào

mục đích để ở cũng như đất để đầu cơ có xu hướng tăng;

- Đối với xã Phù Lưu Tế số lượng giao dịch chuyển nhượng đất đai

diễn ra cũng khá sôi động, có 16 phiếu chiếm 30,76% tổng số phiếu, giá đất ở trên địa bàn này khoảng từ 15 - 30 triệu đồng/1m2 tùy vào từng vị trí. Giá

quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi tắt là giá đất) được ổn định, nhu cầu mua đất

để ở thực tế nhiều;

- Đối với những xã thuần nông như xã Hùng Tiến, nhìn chung việc

chuyển nhượng quyền sử dụng đất ít hơn so với các xã kinh tế phát triển. Kết

quả điều tra thực tế có 12 phiếu chiếm 23,08% tổng số phiếu, giá đất trên địa bàn khoảng từ 5 - 10 triệu đồng/1m2.

Tại bảng 3.13 cho thấy: Tổng 52 phiếu, trong đó: 50 phiếu đã hoàn

thành thủ tục đăng ký biến động; 02 phiếu chưa hoàn thiện hồ sơ đăng ký biến

động; 50 phiếu thực hiện quyền chuyển nhượng đã được UBND huyện cấp

Giấy chứng nhận QSD đất ở; 02 phiếu chưa được UBND huyện cấp Giấy

chứng nhận QSD đất ở. Điều này chứng tỏ đa số người dân đã nhận thức

được tầm quan trọng của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Người nhận

chuyển nhượng đã hiểu nên chọn mua những thửa đất có đủ cơ sở pháp lý, ký

hợp đồng chuyển nhượng, nộp các khoản thuế, phí theo quy định sẽ được đăng

ký sang tên hợp pháp, đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất.

Trên thực tế, do mức thuế chuyển nhượng, thuế thu nhập cá nhân còn cao

dẫn đến người dân kê khai giá trị trong hợp đồng chuyển nhượng thường thấp

hơn rất nhiều giá đất mua bán trên thực tế nhằm giảm tiền thuế phải nộp cho Nhà

nước. Qua điều tra cho thấy người dân khi chuyển nhượng không muốn thực

hiện quyền sử dụng đất tại các cơ quan có thẩm quyền là do tâm lý sợ mất

thuế chuyển quyền hoặc chuyển nhượng “lướt sóng“ nên không làm thủ tục

luôn. Về phía cơ quan Nhà nước, thủ tục hành chính còn rườm rà, gây phiền hà

cho một số người dân vì vậy cần phải cải cách, đơn giản hóa thủ tục hành chính

để đảm bảo việc thực hiện các QSDĐ của người sử dụng đất.

3.4.1.2 Kết quả điều tra tình hình thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất

Qua khảo sát điều tra thực tế tại 3 xã: Phúc Lâm, Phù Lưu Tế, Hùng

Tiến thì có 28 phiếu thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất với diện tích 7.220 m2 toàn bộ là đất ở được thể hiện chi tiết dưới đây:

Bảng 3.14. Tình hình thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất

Đơn vị tính: phiếu

STT Chỉ tiêu Tổng Phúc Lâm Phù Lƣu Tế Hùng Tiến

2 3 13 3.780 9 2.160 6 1.280 28 7.220

3.1

3.2. 3.3. 3 8 2 2 6 1 2 3 1 7 17 4

Tổng số trường hợp thế chấp (trường hợp) Diện tích (m2) Thời hạn thế chấp Từ 1 đến 12 tháng (trường hợp) 1 - 3 năm (trường hợp) 3 - 5 năm (trường hợp) Tình hình thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp (trường hợp)

Giấy chứng nhận QSD đất

13 0 13 9 0 9 6 0 6 28 0 28

4.1 Hoàn thành thủ tục 4.2 Chưa hoàn thành thủ tục 5 5.1 Có Giấy chứng nhận 5.2 Chưa có GCNQSD đất 0 0 0 0

(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra)

Từ bảng 3.14 cho thấy, tổng số 28 phiếu, chiếm 100% tổng số vụ thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất được thực hiện hoàn thành thủ tục tại Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội - Chi nhánh huyện Mỹ Đức. Những hộ đăng ký quyền thế chấp hầu hết là các hộ sản xuất kinh doanh dịch vụ cần vốn làm ăn. Tại địa bàn xã Phúc Lâm có 13 phiếu (chiếm 46,43% tổng số phiếu); xã Phù Lưu Tế có 09 phiếu (chiếm 32,14% tổng số phiếu); xã Hùng Tiến có 06 phiếu (chiếm 21,43% tổng số phiếu). Các trường hợp thế chấp ngắn hạn từ 01 - 12 tháng có 07 phiếu (chiếm 25%), từ 1 - 3 năm có 17 phiếu (chiếm 60,71%), từ 3 - 5 năm có 4 phiếu (chiếm 14,29%). Toàn bộ 28 phiếu tham gia quyền thế chấp đã được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ. 3.4.1.3. Kết quả điều tra tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất

Qua khảo sát điều tra thực tế 3 xã: Phúc Lâm, Phù Lưu Tế, Hùng Tiến thì có 30 phiếu, diện tích 5.182,4 m2 nhận thừa kế của người thân để lại, chủ yếu tập trung là đất ở chiếm 100% số trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, được thể hiện như sau:

Bảng 3.15. Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất

Đơn vị tính: phiếu

STT Chỉ tiêu Tổng Phúc Lâm Phù Lƣu Tế Hùng Tiến

1. 8 13 9 30

Tổng số trường hợp thừa kế (trường hợp) 2. Diện tích (m2) 1.127,4 1.312,0 2.543,0 5.182,4

Tình hình thực hiện thủ tục đăng ký biến động (trường hợp)

3.1 Hoàn tất tất cả các thủ tục 8 12 7 27

0 1 2 3 3.2. Chưa hoàn thành

4 Giấy chứng nhận QSD đất

4.1 Có Giấy chứng nhận 8 12 8 28

4.2 Chưa có Giấy chứng nhận 0 1 1 2

(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra)

Từ bảng 3.15 cho thấy có 30 phiếu thực hiện quyền thừa kế. Trong đó

xã Phúc Lâm có 08 phiếu (chiếm 26,67%), xã Phù Lưu Tế có 13 phiếu (chiếm

43,33%) và xã Hùng Tiến có 09 phiếu (chiếm 30,0%) .

Về tình hình hoàn thiện thủ tục quyền thừa kế (bảng 3.8) cho thấy trong

số 30 phiếu thực hiện quyền thừa kế, trong đó: có 27 phiếu hoàn tất các thủ

tục (chiếm 90% ); 03 phiếu chưa hoàn tất các thủ tục (chiếm 10%), nguyên

nhân do chưa có Giấy chứng nhận QSD đất, chưa thống nhất phân chia thừa

kế. Qua điều tra khảo sát cho thấy thời gian để hoàn thiện thủ tục sang tên do

nhận thừa kế rất lâu, thủ tục hồ sơ phức tạp. Điều này dẫn đến tình trạng

người có đất đã chết nhưng người nhận thừa kế quyền sử dụng đất không thực

hiện quyền thừa kế ngay hoặc nhận tài sản thừa kế nhưng không khai báo với

cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Chỉ đến khi cần Giấy chứng nhận QSD để

thực hiện các giao dịch khác như: thế chấp, chuyển nhượng... người nhận di

sản thừa kế mới thực hiện quyền thừa kế. Nguyên nhân của thực trạng này

như sau:

+ Nhận thức của người dân trong vấn đề này còn chưa đầy đủ, một số

trường hợp người dân đều cho rằng việc thừa kế quyền sử dụng đất là việc nội

bộ gia đình theo truyền thống “cha truyền con nối”, khi phải phân chia thừa

kế thì anh, em tự thoả thuận với nhau có sự chứng kiến của họ hàng, không

cần phải khai báo với cơ quan Nhà nước;

+ Một số trường hợp cho rằng thủ tục hành chính phức tạp;

+ Một số trường hợp chưa đi làm thủ tục bao giờ nên ngại đến cơ quan

thực hiện;

+ Một bộ phận người dân không có các giấy tờ chứng minh về quyền

sử dụng đất hoặc đất đang sử dụng thuộc diện phải nộp tiền sử dụng khi đăng

ký nên họ không thực hiện khai báo;

+ Một số hộ gia đình không thống nhất được việc phân chia thừa kế

hoặc các cá nhân trong hàng thừa kế đi làm ăn xa, không thường xuyên có

mặt tại địa phương nên không thể hoàn thiện đầy đủ hồ sơ phân chia thừa kế.

3.4.1.4. Kết quả điều tra tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất.

Qua khảo sát điều tra thực tế 3 xã: Phúc Lâm, Phù Lưu Tế, Hùng Tiến thì có

40 phiếu thực hiện tặng cho, diện tích 7.074,6 m2 . Cụ thể được thể hiện như sau:

Bảng 3.16. Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất

Đơn vị tính: phiếu

Phúc Phù Hùng STT Chỉ tiêu Tổng Lâm Lƣu Tế Tiến

Tổng số trường hợp tặng cho 15 12 13 40 1.

Diện tích (m2) 3.250,3 2.762,8 1.061,5 7.074,6 2.

Tình hình thực hiện thủ tục 3. đăng ký biến động

3.1 Hoàn thành tất cả các thủ tục 15 10 13 38

3.2. Chưa hoàn thành 0 2 0 2

4. Giấy chứng nhận QSD đất

4.1. Có Giấy chứng nhận 15 11 13 40

4.2. Chưa có Giấy chứng nhận 0 1 0 0

(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra)

Trong 40 phiếu thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất. Hoàn tất

các thủ tục 38 phiếu, chiếm 95%; chưa hoàn thành 02 phiếu chiếm 5,0%,

nguyên nhân chưa có Giấy chứng nhận, không khai báo với cơ quan Nhà

nước; được cấp Giấy chứng nhận là 39 phiếu (chiếm 97,5%).

Việc tặng cho quyền sử dụng đất là rất phổ biến trong quá trình sử dụng

đất. Người tặng cho và người nhận tặng cho quyền sử dụng đất thường là những

người có quan hệ huyết thống chủ yếu là từ bố mẹ cho con, ông bà cho cháu.

Theo quy định của pháp luật việc tặng cho quyền sử dụng đất giữa vợ

với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha

chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với

cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau thì

được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.

Trên thực tế, xảy ra một số trường hợp anh, chị em dâu, rể tặng cho

quyền sử dụng đất cho nhau. Theo quy định thì trường hợp này không được

miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ, nếu làm Hợp đồng tặng cho thì

bị áp mức thuế quà tặng rất cao (10%). Do vậy để tránh bị mất thuế cao như

vậy người có đất thường tặng cho bố, mẹ rồi sau đó bố, mẹ mới cho lại thửa

đất cho con rể hoặc con dâu. Một số trường hợp nếu bố mẹ đã chết hoặc

người dân cần hoàn thành thủ tục nhanh, tránh rườm rà thì họ thường ký Hợp

đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và chấp nhận mức thuế là 2%.

3.4.2. Tổng hợp ý kiến của các chủ sử dụng đất về việc thực hiện các quyền

sử dụng đất trên địa bàn huyện Mỹ Đức

Tổng hợp các chỉ tiêu, ý kiến đánh giá của hộ gia đình cá nhân về việc

thực hiện các quyền sử dụng đất được thể hiện cụ thể trong Bảng 3.17 dưới đây:

Bảng 3.17. Ý kiến của hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất

Stt

Chỉ tiêu đánh giá

Đánh giá

T lệ (%)

Đánh giá

T lệ (%)

Đánh giá

Số trƣờng hợp

T lệ (%)

Số trƣờng hợp

T lệ (%)

Số trƣờng hợp

T lệ (%)

Giá đất

(giá

Rất

Trung

Rất

QSDĐ)

6,00

Cao

41,33

48,67 Thấp

4,00

0,00

thấp

bình

cao

trên thị

trường

Thủ tục

Rất

Đơn

Phức

Bình

thực hiện

5,33

38,00

48,00

8,67

phức

0,00

đơn

giản

tạp

thường

các

tạp

giản

QSDĐ

Thời

gian để

Rất

Bình

Rất

hoàn

7,33 Nhanh

34,67

51,33 Chậm

6,00

0,67

chậm

thường

nhanh

thành các

thủ tục

Các văn

Rất

Khó

14,6

Bình

Rất dễ

4,00 Dễ hiểu

51,33

30,00

0,00

khó

hiểu

thường

bản 4 hướng

hiểu

dẫn

Stt

Chỉ tiêu đánh giá

Đánh giá

T lệ (%)

Đánh giá

T lệ (%)

Đánh giá

Số trƣờng hợp

T lệ (%)

Số trƣờng hợp

T lệ (%)

Số trƣờng hợp

T lệ (%)

6,00

44,67

40,00

9,33

0,00

Dễ thực hiện

Bình thường

Khó thực hiện

Rất dễ thực hiện

Rất khó thực hiện

1,33

Cao

36,67

57,33 Thấp

4,67

0,00

Rất thấp

Trung bình

Rất cao

Khả năng thực hiện các quy định Phí, lệ phí. thuế chuyển QSDĐ

42,67

38,00

6,00

1,33

Phiền hà

12,0 0

Nhiệt tình

Bình thường

Cán bộ thực hiện

Rất nhiệt tình

8,00

60,00

30,67

1,33

0,00

Dễ dàng

Khó khăn

Bình thường

Rất dễ dàng

Rất phiền hà Rất khó khăn

9,33

33,33

46,00

0,00

Dễ dàng

Khó khăn

11,3 3

Bình thường

Rất dễ dàng

Rất khó khăn

Vay vốn từ ngân hàng Tìm kiếm thông tin và giao dịch

(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra)

Qua bảng 3.17, ta thấy vẫn còn ý kiến của người dân về giá đất và các

khoản phí còn ở mức cao. Tuy các thủ tục hành chính khi thực hiện các quyền

của người sử dụng đất và các văn bản pháp luật ngày càng được cải cách và đơn

giản hóa, cơ chế một cửa, một cửa liên thông đã được áp dụng tại huyện Mỹ

Đức, đội ngũ cán bộ chuyên môn nhiệt tình giúp đỡ chủ sử dụng đất thực hiện

việc kê khai, hoàn thiện hồ sơ để thực hiện các quyền của người sử dụng đất.

Nhưng vẫn còn số ít chủ sử dụng đất chưa nắm bắt được các chính sách pháp

luật và một số cán bộ tiếp nhận hồ sơ một cửa vẫn gây khó khăn, phiền hà cho

các chủ sử dụng đất khi thực hiện các quyền của mình, gây tâm lý e ngại khi

phải thực hiện các thủ tục hành chính. Cụ thể như sau:

3.4.2.1. Về giá chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường

Trong 150 hộ điều tra trên địa bàn 3 xã của huyện Mỹ Đức, có 09 ý kiến

cho rằng giá chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường còn rất cao chiếm 6,0%;

có 62 ý kiến cho rằng giá chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường còn cao

chiếm 41,33%, những hộ này chủ yếu là nông dân, công nhân. Đối với họ

mức giá trên để tính nghĩa vụ tài chính khi chuyển quyền là vượt ngoài khả

năng tài chính của họ, trong khi thửa đất họ nhận chuyển quyền với mục đích

để ở, không có khả năng sinh lời. Có 73 ý kiến cho rằng giá chuyển nhượng

QSDĐ trên thị trường như vậy là trung bình chiếm 48,67% và còn lại 06 ý

kiến cho rằng giá chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường là thấp chiếm 4,0%

trong tổng số các phiếu điều tra.

3.4.2.2 Về thủ tục thực hiện các QSDĐ

Huyện Mỹ Đức cũng như nhiều địa phương khác trên cả nước đã và

đang cải cách để thực hiện các thủ tục hành chính liên quan quan đến đất đai

đơn giản nhất, nhanh nhất nhưng vẫn đảm bảo quản lý chặt chẽ, đúng đảm

bảo theo quy định của pháp luật. Trong 150 hộ điều tra, có 08 ý kiến cho rằng

việc thực hiện các thủ tục khi thực hiện các QSDĐ là rất đơn giản chiếm

5,33%; có 57 ý kiến cho biết việc thực hiện các thủ tục khi thực hiện các

QSDĐ là đơn giản chiếm 38,0%; có 72 ý kiến cho biết việc thực hiện các thủ

tục khi thực hiện các QSDĐ là bình thường chiếm 48%; còn lại 13 ý kiến cho

biết việc thực hiện các thủ tục khi thực hiện các QSDĐ là cho là phức tạp

chiếm 8,67% trong tổng số ý kiến được hỏi.

3.4.2.3. Về thời gian để hoàn thành các thủ tục thực hiện các QSDĐ

Trong 150 hộ điều tra, có 11 ý kiến cho rằng thời gian để hoàn thành

các thủ tục khi thực hiện các QSDĐ là rất nhanh chiếm 7,33%; có 52 ý kiến

cho rằng thời gian để hoàn thành các thủ tục khi thực hiện các QSDĐ là

nhanh chiếm 34,67%; có 77 ý kiến cho rằng thời gian để hoàn thành các thủ

tục khi thực hiện các QSDĐ là bình thường chiếm 51,33%; có 09 ý kiến cho

rằng thời gian để hoàn thành các thủ tục khi thực hiện các QSDĐ là chậm

chiếm 6,00%; có 01 ý kiến cho rằng thời gian để hoàn thành các thủ tục khi

thực hiện các QSDĐ là chậm chiếm 0,67 %;

3.4.2.4. Về các văn bản pháp luật hướng dẫn thực hiện các QSDĐ

Trong 150 hộ điều tra, có 06 ý kiến đánh giá các văn bản pháp luật

hướng dẫn thực hiện các QSDĐ là rất dễ hiểu chiếm 4%; có 77 ý kiến đánh

giá các văn bản pháp luật hướng dẫn thực hiện các QSDĐ là dễ hiểu chiếm

51,33%; có 45 ý kiến đánh giá các văn bản pháp luật hướng dẫn thực hiện

các QSDĐ có thể bình thường hiểu được chiếm 30,0%; còn lại 22 ý kiến

đánh giá các văn bản pháp luật hướng dẫn thực hiện các QSDĐ là khó hiểu

chiếm 14,67% trong tổng số ý kiến được hỏi.

3.4.2.5. Về khả năng thực hiện các quy định của Luật Đất đai về QSDĐ

Trong 150 hộ điều tra khi được hỏi về khả năng thực hiện các quy định

của Luật Đất đai, kết quả như sau: có 09 ý kiến cho rằng các quy định của

Luật đất đai rất dễ thực hiện chiếm 6,0%; có 67 ý kiến cho rằng các quy định

của Luật đất đai rất dễ thực hiện chiếm 44,67%; có 60 ý kiến cho rằng các

quy định của Luật đất đai có thể thực hiện được bình thường chiếm 40,0%;

còn lại 14 ý kiến cho rằng các quy định của Luật đất đai là khó thực hiện

chiếm 9,33% trong tổng số ý kiến được hỏi.

3.4.2.6. Về các loại phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ

Trong 150 hộ điều tra, khi được hỏi về các loại phí, lệ phí, thuế chuyển

QSDĐ, kết quả như sau: Có 2 ý kiến cho rằng các loại phí, lệ phí, thuế chuyển

QSDĐ là rất cao chiếm 1,33%; có 55 ý kiến cho rằng các loại phí, lệ phí,thuế

chuyển QSDĐ là cao chiếm 36,67%; có 86 ý kiến cho biết các loại phí, lệ phí,

thuế chuyển QSDĐ là trung bình chiếm 57,33%; còn lại 07 ý kiến cho biết

các loại phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ là thấp chiếm 4,67% trong tổng số ý

kiến được hỏi.

3.4.2.7. Về thái độ thực hiện của các cán bộ

Trong 150 hộ điều tra, khi được hỏi về thái độ của cán bộ khi làm việc

thì có 18 ý kiến cho rằng thái độ làm việc rất nhiệt tìnhchiếm 12,0%; có 64 ý

kiến cho rằng thái độ làm việc là nhiệt tình chiếm 42,67%; có 57 ý kiến cho

rằng thái độ làm việc là bình thườngchiếm 38,0%; có 09 ý kiến cho rằng thái

độ gây phiền hà chiếm 6,0%; còn lại 02 ý kiến cho rằng thái độ làm việc là rất

phiền hà chiếm 1,33% trong tổng số ý kiến được hỏi.

3.4.2.8. Về việc vay vốn từ các tổ chức tín dụng

Trong 150 hộ điều tra, khi được hỏi về khả năng vay vốn từ ngân hàng

thì có 12 ý kiến cho là rất dễ dàng chiếm 8,0%; có 83 ý kiến cho là có thể vay

được dễ dàng chiếm 55,33%; có 46 ý kiến cho là bình thường chiếm 30,67%;

có 08 ý kiến cho là khó khăn chiếm 5,33%; còn lại 01 ý kiến cho rằng khả

năng vay vốn từ ngân hàng là rất khó khăn chiếm 0,67 % trong tổng số ý kiến

được hỏi.

3.4.2.9. Về khả năng tìm kiếm thông tin và giao dịch trong vấn đề chuyển nhượng,

thuê QSDĐ

Trong 150 hộ diều tra khi được hỏi về khả năng tìm kiếm thông tin giao

dịch trong vấn đề chuyển nhượng thuê quyền sử dụng đất kết quả cụ thể như

sau: có 14 ý kiến cho là rất dễ dàng chiếm 9,33%; có 50 ý kiến cho là có thể

tìm được dễ dàng chiếm 33,33%; có 69 ý kiến trả lời là bình thường tìm

chiếm 46,0%; còn lại 17 ý kiến trả lời là khó khăn tìm thông tin chiếm

11,33% trong tổng số ý kiến được hỏi.

3.5. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện các quyền của

ngƣời sử dụng đất tại huyện Mỹ Đức

3.5.1. Hoàn thiện công tác cấp giấy chứng nhận QSD đất

Theo quy định của pháp luật, một trong các điều kiện để người sử dụng

đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa

kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ là phải có Giấy chứng nhận. Kết quả

nghiên cứu về tình hình thực hiện đăng ký biến động QSDĐ ở tại 3 xã của

huyện Mỹ Đức cho thấy một bộ phận người dân khi thực hiện QSDĐ đã

không làm thủ tục đăng ký biến động. Nguyên nhân của sự việc này là người

sử dụng đất chưa được cấp GCNQSDĐ. Vì vậy, cần đẩy nhanh và sớm hoàn

thành công tác cấp GCN để người sử dụng đất dễ dàng thực hiện các quyền

của người sử dụng đất.

3.5.2. Nâng cao trình độ năng lực, phẩm chất đạo đức của đội ngũ cán bộ

- Nâng cao năng lực công tác, trình độ chuyên môn nghiệp vụ.

Tổ chức các lớp tập huấn cho cán bộ để có thể nâng cao trình độ, nắm

vững quy trình, thủ tục và giải đáp các thắc mắc cho người dân trong quá

trình thực hiện các quyền sử dụng đất như: cấp giấy chứng nhận, chuyển

nhượng QSDĐ…Thường xuyên phối hợp với huyện, Sở Tài chính, Sở Tài

nguyên Môi trường tổ chức các lớp tập huấn, bồi dưỡng kiến thức quản lý nhà

nước về đất đai và các chế độ chính sách có liên quan đất đai cho đội ngũ cán

bộ chuyên trách từ huyện đến cơ sở.

- Nâng cao trách nhiệm của người cán bộ, phẩm chất đạo đức cán bộ,

công chức. Chú trọng tuyên truyền giáo dục phẩm chất đạo đức, tinh thần

trách nhiệm, ý thức phấn đấu hoàn thành nhiệm vụ của đội ngũ cán bộ, công

chức. Đề ra các chuẩn mực đạo đức cụ thể cho cán bộ; lấy chất lượng, hiệu

quả công tác, thái độ phục vụ nhân dân làm thước đo cho phẩm chất đạo đức

của cán bộ, công chức và yêu cầu công chức phải cam kết thực hiện các chuẩn

mực đó.

- Có biện pháp xử lý thích hợp đối với những công chức vi phạm về

đạo đức, đặc biệt là các hành vi tiêu cực, nhũng nhiễu, tham nhũng hoặc nhận

hối lộ.

3.5.3. Giải pháp về tuyên truyền phổ biến pháp luật

Tuyên truyền cho người sử dụng đất chính sách pháp luật đất đai liên

quan đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất, giúp họ nhận thức

được tầm quan trọng và ý nghĩa của công tác đăng ký trong giao dịch chuyển

QSDĐ để hạn chế những phát sinh và rủi ro sau khi thực hiện giao dịch.

Công tác tuyên truyền và hướng dẫn người sử dụng đất hoàn thiện các

thủ tục khi thực hiện các quyền nhằm giảm thiểu tối đa sai sót, giúp người sử

dụng đất không mất nhiều thời gian khi thực hiện, đồng thời các cơ quan nhà

nước có thẩm quyền sẽ giảm bớt được số hồ sơ phải thẩm định, giảm thời

gian xem xét lại hồ sơ đã kê khai.

3.5.4. Giải pháp về chính sách

Kết quả nghiên cứu về tình hình thực hiện đăng ký biến động QSDĐ ở

tại 3 xã của huyện Mỹ Đức cho thấy một bộ phận người dân khi thực hiện

QSDĐ cho rằng phí, lệ phí, thuế chuyển quyền cao, dẫn đến tình trạng người

dân chuyển quyền không khai báo hoặc kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn

giá thực tế để trốn thuế. Vì vậy cần xây dựng và đề xuất chính sách thuế thu

nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản hợp lý, tạo sự minh

bạch, đảm bảo công bằng và tránh vướng mắc trong việc thực hiện các thủ tục

về thuế.

Một bộ phận người dân và thậm chí cả những cán bộ ở cơ sở còn chưa

nắm vững được đầy đủ các quy định pháp luật trong lĩnh vực đất đai nói

chung và trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất nói riêng do

các văn bản hướng dẫn còn khó hiểu. Vì vậy, ngoài việc tăng cường tuyên

truyền, phổ biến giáo dục pháp luật, cần rà soát, sửa đổi các văn bản hướng dẫn

theo hướng đơn giản, dễ hiểu để người dân thực hiện được chính xác, dễ dàng.

3.5.5. Giải pháp về thủ tục hành chính

- Thực hiện đúng quy định về cơ chế quản lý, trình tự, thủ tục hành

chính trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhằm tạo điều

kiện cho thị trường QSDĐ và thị trường bất động sản trên địa bàn huyện Mỹ

Đức phát triển lành mạnh. Tiếp nhận hồ sơ hành chính theo nguyên tắc một

cửa liên thông nhằm giảm phiền hà cho người dân khi thực hiện QSDĐ. Song

song với đó là xây dựng đội ngũ cán bộ tiếp nhận hồ sơ với chuyên môn cao,

vì đây là bộ phận trực tiếp hướng dẫn và làm việc với công dân nên nếu cán

bộ tiếp nhận yếu kém sẽ khiến việc thực hiện các thủ tục hành chính không

đạt kết quả cao.

- Đầu tư kinh phí, nhân lực, thời gian hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai

của Huyện. Cụ thể, cần rà soát lại hệ thống bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ

mục kê, sổ theo dõi biến động và các tài liệu khác để chỉnh lý và cập nhật

thường xuyên. Công khai minh bạch các thông tin về việc đăng ký biến động

khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất để người dân dễ dàng khai

thác, tìm kiếm thông tin và giao dịch.

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

1. Kết luận

Mỹ Đức là một huyện nằm ở phía Tây Nam của thủ đô Hà Nội. Trong

những năm qua, huyện Mỹ Đức đã và đang có nhiều bước tiến trong phát

triển kinh tế - xã hội. Công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn

huyện đi vào nề nếp, quản lý chặt chẽ, sử dụng đất ổn định, hợp lý và hiệu

quả. Cùng với sự biến đổi về kinh tế - xã hội, biến động về sử dụng đất tăng,

nhu cầu thực hiện các quyền của người sử dụng đất cũng gia tăng.

Giai đoạn từ năm 2016 - 2018 việc thực hiện chuyển QSDĐ trên địa

bàn huyện Mỹ Đức diễn ra thường xuyên và liên tục với tổng số hồ sơ giao

dịch là 10.465 trường hợp trong đó có 3.103 trường hợp giao dịch chuyển

nhượng QSDĐ; 1.367 trường hợp giao dịch thừa kế QSDĐ; 3.207 trường hợp

giao dịch tặng cho QSDĐ; 2.788 trường hợp giao dịch thế chấp QSDĐ.

Qua quá trình điều tra trong giai đoạn 2016-2018, công tác tuyên truyền

và phổ biến pháp luật trên địa bàn huyện được phổ biến rộng rãi, tạo được

niềm tin đối với người sử dụng đất. Ý thức của người dân đã dần được nâng

cao và hệ thống pháp luật quy định về việc thực hiện các QSDĐ đã được ban

hành chi tiết cụ thể nên tình trạng thực hiện thủ tục giao dịch QSDĐ không

khai báo trên địa bàn huyện giảm đi đáng kể. Bên cạnh những trường hợp

chuyển quyền SDĐ đã đăng ký với Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội chi

nhánh huyện Mỹ Đức, vẫn còn tồn tại một số giao dịch không thực hiện đăng

ký với cơ quan Nhà nước. Đặc biệt quyền thừa kế, tặng cho QSDĐ của các

chủ sử dụng đất chủ yếu do nguồn gốc là đất ông cha để lại. Do vậy các chủ

sử dụng đất chỉ thực hiện khi có nhu cầu cần thiết.

Kết quả thể hiện qua phiếu điều tra, phỏng vấn một số hộ gia đình, cá

nhân thực hiện giao dịch các quyền cho thấy, số người được hỏi đánh giá về

các văn bản hướng dẫn ở mức rất dễ hiểu, dễ hiểu và hiểu thực hiện được:

85,34%, khó hiểu: 14,67%. Một số ý kiến cho rằng cán bộ thực hiện thủ tục

hành chính còn biểu hiện phiền hà hoặc rất phiền hà chiếm 7,33%.

Để nâng cao hiệu quả thực hiện các QSDĐ trên địa bàn huyện Mỹ Đức

cần thực hiện đồng bộ các giải pháp bao gồm: Tuyên truyền phổ biến pháp luật

về đất đai liên quan đến công tác chuyển QSDĐ tới người dân; Nâng cao trình

độ năng lực, phẩm chất đạo đức của đội ngũ cán bộ; giải pháp về chính sách

và giải pháp về thủ tục hành chính.

2. Kiến nghị

Từ các kết quả nghiên cứu tôi có một số kiến nghị sau:

- Tiếp tục thực hiện cải cách thủ tục hành chính theo hướng đơn giản,

thuận tiện, nhanh chóng; chỉ đạo sát sao hơn nữa các phòng ban chuyên môn,

tăng cường cơ chế phối hợp linh hoạt giữa các phòng ban chuyên môn nhằm

đẩy nhanh công tác cấp GCN cho người dân;

- Đẩy nhanh hoàn thiện cơ chế phối hợp giữa Văn phòng đăng ký đất

đai Hà Nội chi nhánh huyện Mỹ Đức, Chi cục thuế huyện Mỹ Đức, Kho bạc

huyện Mỹ Đức;

- Tiếp tục tăng cường công tác tuyên truyền pháp luật về các quyền sử

dụng đất giúp người dân hiểu được quyền lợi và nghĩa vụ khi thực hiện thủ

tục đăng ký biến động về đất đai với Cơ quan Nhà nước;

- UBND Huyện cần có giải pháp sớm hoàn thiện công tác cấp Giấy

chứng nhận QSDĐ quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để

người sử dụng đất dễ dàng thực hiện các QSDĐ; bố trí kinh phí phục vụ công

tác lập và quản lý hồ sơ địa chính, dữ liệu địa chính phục vụ yêu cầu quản lý.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Bộ Tà chính (2014), Thông tư 02/2014/TT-BTC hướng dẫn về phí và lệ

phí 2014-TT-BTC-huong-dan-phi-le-phi-Hoi-dong-nhan-dan-tinh-thanh-

pho-TW-219830.aspx"thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân

dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

2. Bộ Tà chính, Bộ tư pháp (2013), Thông tư l ên tịch số 62/2013/TTLT-

BTC-BTP quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng lệ phí

chứng thực hợp đồng, g ao dịch.

3. Bộ Tài Nguyên Môi Trường (2014), Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT về

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác

gắn liền với đất.

4. Nguyễn Đình Bồng (2006), Một số vấn đề về thị trường quyền sử dụng

đất ở nước ta trong giai đoạn hiện nay, Hội thảo khoa học Thị trường

bất động sản: thực trạng, nguyên nhân và những giải pháp, tháng

3/2006, Hà Nội.

5. Nguyễn Đình Bồng (2012), Quản lý đất đa ở V ệt Nam (1945 - 2010), Nxb

Chính trị quốc g a, Hà Nộ .

6. Chính phủ (2014), Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định ch t ết th hành

một số đ ều của Luật đất đa .

7. Chính phủ (2017), Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của

Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành

một số Điều của Luật Đất đai.

8. Trần Tú Cường, trần Quang Lâm, Nguyễn Thị Túy, Đoàn Xuân Thủy, Ngô

Tuấn Nghĩa, Nguyễn Văn Hà, Nguyễn Thị Lý, Lưu Đức Dũng. trần Thị

Minh Huyền, Nguyễn Thị Ngọc Ánh, Nguyễn Sỹ Linh và Đinh Thu Trang

(2012), Nghiên cứu cơ sở lý luận và qui định về QSH, QSDĐ đai của một

số quốc gia trên thế giới, rút ra những kinh nghiệm cho Việt Nam, Đề tài

cấp Bộ của Bộ Tài Nguyên và Môi trường.

9. Hoàng Văn Cường (2017), G áo trình thị trường Bất động sản, Nxb Đạ

học K nh tế quốc dân, Hà Nộ .

10. Đạ học Luật Hà Nộ (2011), G áo trình Luật đất đa , Nxb Công an Nhân

dân, Hà Nộ .

11. https://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2016/12/09/quyen-su-dung-dat-cua-

nguoi-nuoc-ngoai-kinh-nghiem-cua-cac-nuoc-tren-the-gioi-va-quy-dinh-

hien-hanh-cua-viet-nam/.

12. Trần Quang Huy (2009), Pháp luật về k nh doanh bất động sản, Nxb Tư

pháp, Hà Nộ .

13. Huyện Mỹ Đức (2018), Kết quả thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế - xã

hội năm 2018 và phương hướng, nhiệm vụ trọng tâm năm 2019, Hà Nộ .

14. Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng (2007), Quản lý đất đai và thị

trường bất động sản. Nxb Bản đồ 9-2007, Hà Nội.

15. Khoa học pháp lý (2006), Từ đ ển Luật học, Trang 655, Nxb Từ đ ển

Bách Khoa và Nxb Tư pháp, Hà Nộ .

16. Phòng Đăng ký đất đai huyện Mỹ Đức (2018), Báo cáo thực hiện đăng ký

biến động đất đai năm 2018.

17. Quốc hội nước CHXHCNVN (1993), Luật Đất đai, Nxb Chính trị Quốc gia.

18. Quốc hội nước CHXHCNVN (2003), Luật Đất đai, Nxb Chính trị Quốc gia.

19. Quốc hội nước CHXHCNVN (2013), Luật Đất đai, Nxb Chính trị Quốc gia.

20. Quốc hội nước CHXHCNVN (1992), Hiến Pháp, Nxb Chính trị Quốc gia.

21. Quốc hội nước CHXHCNVN (2013), Hiến Pháp, Nxb Chính trị Quốc gia.

22. Quốc hội nước CHXHCNVN (2015), Bộ Luật Dân sự, Nxb Chính trị

Quốc gia.

23. Hồ Thị Lam Trà và Hoàng Xuân Phương (2014), Giải pháp đối với việc

nông dân góp cổ phần bằng giá trị quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp

nông lâm nghiệp, Nxb Nông Nghiệp.

24. Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006), Giáo trình định giá đất,

Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội.

25. UBND huyện Mỹ Đức (2018), Báo cáo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

giai đoạn 2016 - 2020.

26. UBND huyện Mỹ Đức (2018), Báo cáo tình hình cấp g ấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, Hà Nộ .

PHỤ LỤC

Phụ lục 1. Thông tin chung về các hộ điều tra ở 3 xã nghiên cứu

TT

Hạng mục

Phúc Lâm

Phù Lƣu Tế

Hùng Tiến

Tổng

1 Tổng số hộ 1.1 Chủ hộ là nam giới 1.2 Chủ hộ là nữ giới

50 31 19

40 28 12

150 95 55

60 36 24

2 Phân loại hộ theo ngành nghề chính

2.1 Thuần nông 2.2 Kinh doanh dịch vụ 2.3 Tiểu thủ công nghiệp 2.4 Ngành nghề khác

50 21 15 8 6

40 28 3 8 1

150 74 41 20 15

60 25 23 4 8

3 Phân loại hộ theo kinh tế

50

40

120

60

9 23

4 18

31 66

18 25

3.1 Giàu 3.2 Khá 3.3 Trung bình 3.4 Nghèo

16 1

14 4

12 6

42 11

Phụ lục 2. Tình hình thực hiện các quyền QSDĐ ở tại 3 xã Phúc Lâm, Phù Lƣu Tế, Hùng Tiến

giai đoạn từ năm 2016 - 2018

Thực trạng giấy tờ tại thời điểm

Tình hình thực hiện thủ tục đăng

thực hiện quyền chuyển

ký biến động trƣờng hợp

Tổng số

nhƣợng trƣờng hợp

STT

Xã

trƣờng hợp

Diện tích (m2)

Hoàn tất tất cả

Chưa hoàn thành

Có Giấy

Không có

các thủ tục

thủ tục

chứng nhận

Giấy chứng nhận

Chuyển nhượng

8730

Cho tặng

7074.6

Thừa kế

5182.4

Thế chấp

7220

7

146

4 Tổng

150 28207

143

(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra)

Phụ lục số 3. PHIẾU ĐIỀU TRA

VỀ TÌNH HÌNH GIAO DỊCH CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

GIAI ĐOẠN 2016 - 2018

Dành cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất

Thành phố: Hà Nội

Huyện: Mỹ Đức

Xã:…………………

I. NGƢỜI ĐIỀU TRA

Họ và tên điều tra viên: Nguyễn Thị Chung

Ngày điều tra:…………………………………………………………………………

II. THÔNG TIN CHUNG VỀ HỘ ĐƢỢC ĐIỀU TRA

1. Họ tên chủ hộ: ...................................................................... Nam

Nữ

2. Địa chỉ: .................................................................................................................

3. Ngành sản xuất chính của hộ:

Thuần nông .......................

Kinh doanh dịch vụ ...........

Tiểu thủ công nghiệp.........

Ngành nghề khác ..............

4. Hộ thuộc loại

Giàu ..................................

Khá ...................................

Trung bình ........................

Nghèo ...............................

III. THÔNG TIN ĐẤT ĐAI CỦA HỘ ĐIỀU TRA 1. Tổng diện tích đất của hộ đang sử dụng: ....................................... m2 + Đất ở: ................................................................................... m2 + Đất ao, vườn liền kề: ............................................................. m2 + Đất khác: ............................................................................. m2

2. Gia đình được cấp GCNQSD đất chưa? Có

Chưa

- Năm được cấp:………………..

- Diện tích cấp:…………………

Trong đó:

+ Đất ở………………. m2 + Đất ao, vườn liền kề………….……. m2 + Đất khác…………………………….m2

Mua đất Bán đất Cho thuê đất

3. Từ năm 2016 - 2018, gia đình có tham gia những giao dịch sau không? Thế chấp, bảo lãnh Cho thuê lại Góp vốn Thừa kế Bị thu hồi (Nếu có): Cho, tặng

Diện tích bao nhiêu:…………………m2 Loại đất: ..........................................................................................................

IV. TÌNH HÌNH SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN 1. Thực hiện quyền chuyển đổi: (Đánh dấu “X” vào ô lựa chọn)

Tình hình thực hiện quyền chuyển đổi

Thực trạng giấy tờ tại thời điểm chuyển đổi

Năm

Loại đất

Diện tích (m2)

Giấy tờ viết tay

Không có giấy tờ

Có khai báo tại UBND xã

Không có giấy tờ cam kết

Giấy CNQSDĐ; QĐ giao, cấp đất tạm thời

Giấy tờ hợp lệ khác

Hoàn tất tất cả các hạng mục

Giấy tờ viết tay có người làm chứng

2016

2017

2018

2. Thực hiện quyền chuyển nhƣợng: (Đánh dấu “X” vào ô lựa chọn )

Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng

Thực trạng giấy tờ tại thời điểm chuyển nhượng

Năm

Loại đất

Diện tích (m2)

Giấy tờ viết tay

Giấy tờ hợp lệ khác

Không có giấy tờ

Hoàn tất tất cả các hạng mục

Có khai báo tại UBND xã

Giấy tờ viết tay có người làm chứng

Không có giấy tờ cam kết

Giấy CNQSDĐ; QĐ giao , cấp đất tạm thời

2016

2017

2018

2.1. Lý do chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất của gia đình:

Chuyển sang nơi khác làm việc

Lấy tiền gửi tiết kiệm

Chuyền nơi ở mới

Lấy tiền để xây dựng

Đầu cơ đất

Lấy tiền để chi cho cuộc sống hàng ngày

Lấy tiền trả nợ

Lấy tiền đầu tư sản xuất, kinh doanh

Lấy tiền mua vật dụng gia đình

Lý do khác

Không có nhu cầu sử dụng

2.2. Quan hệ với ngƣời chuyển nhƣợng:

Anh, chị em ruột, bố mẹ, con

Người không quen biết

Họ hàng, bạn bè

Đối tượng khác

Người quen biết

3. Thực hiện quyền cho thuê: (Đánh dấu “X” vào ô lựa chọn)

Thời hạn cho

Tình hình thực hiện

Thực trạng giấy tờ tại

thuê

quyền cho thuê

thời điểm cho thuê

Giấy

Hoàn

Diện

tờ

Không

Giấy

Loại

tất

Giấy

Không

Năm

tích

viết

có

CNQSDĐ;

tờ

đất

1-12

1-3

3-5

tất cả

tờ

có

(m2)

tay có

giấy

QĐ giao ,

hợp

tháng

năm

các

viết

giấy

người

tờ cam

cấp đất

lệ

hạng

tay

tờ

làm

kết

tạm thời

khác

mục

chứng

2016

2017

2018

3.1. Lý do cho thuê quyền sử dụng đất của gia đình

Chuyền nơi ở mới

Lấy tiền thêm thu nhập

Không có nhu cầu sử dụng

Lý do khác

3.2. Quan hệ với ngƣời thuê

Anh, chị em ruột, bố mẹ, con

Người không quen biết

Đối tượng khác

Họ hàng, bạn bè

Người quen biết

4. Thực hiện quyền thừa kế: (Đánh dấu “X” vào ô lựa chọn)

Tình hình thực hiện quyền

Thực trạng giấy tờ tại thời điểm

thừa kế

Không

Diện

Hoàn

Giấy

Loại

Chưa

khai báo,

Năm

tất tất

CNQSDĐ;

Giấy tờ

Không

đất

thực

thừa kế

tích (m2)

cả các

QĐ giao ,

hợp lệ

có giấy

hiện

theo tục lệ

hạng

cấp đất tạm

khác

tờ

đầy đủ

địa

mục

thời

phương

2016

2017

2018

5. Thực hiện quyền tặng, cho: (Đánh dấu “X” vào ô lựa chọn)

Thực trạng giấy tờ tại

Tình hình thực hiện quyền tặng, cho

thời điểm tặng, cho

Hoàn

Giấy

Diện

Có

Không

Giấy

Loại

tất tất

tờ viết

Giấy

Không

Năm

khai

có

CNQSDĐ;

tờ

đất

cả

tay có

tờ

có

tích (m2)

báo tại

giấy

QĐ giao ,

hợp

các

người

viết

giấy

UBND

tờ cam

cấp đất

lệ

hạng

làm

tay

tờ

xã

kết

tạm thời

khác

mục

chứng

2016

2017

2018

6. Thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh: (Đánh dấu “X” vào ô lựa chọn)

Thời hạn thế

chấp, bảo

Thực trạng giấy tờ tại thời điểm cho thuê

Tình hình thực hiện quyền cho thuê

lãnh

Năm

Loại đất

Diện tích (m2)

1-12 tháng

>3 năm

01- 3 năm

Giấy tờ viết tay

Không có giấy tờ

Giấy CNQSDĐ; QĐ giao , cấp đất tạm thời

Giấy tờ hợp lệ khác

Hoàn tất tất cả các hạng mục

Giấy tờ viết tay có người làm chứng

Hình thức thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh QSD đất ở đâu? Vay Vay Vay của vốn vốn cá ở ở nhân, của ngân tín tổ hàng dụng chức đen tín dụng

2016

2017

2018

Lý do thế chấp, bảo lãnh:

Vay vốn đầu tư sản xuất, kinh doanh

Lý do khác

7. Thực hiện quyền góp vốn quyền sử dụng đất: (Đánh dấu “X” vào ô lựa chọn)

Thực trạng giấy tờ tại thời điểm góp vốn

Thời hạn góp quyền sử dụng đất

Năm

Loại đất

Diện tích (m2)

1-12 tháng

01-3 năm

>3 năm

Giấy tờ viết tay

Không có giấy tờ

Giấy CNQSDĐ; QĐ giao , cấp đất tạm thời

Giấy tờ hợp lệ khác

Hoàn tất tất cả các hạng mục

Tình hình thực hiện quyền góp vốn Giấy tờ viết tay có người làm chứng

2016 2017 2018

7.1. Lý do góp quyền sử dụng đất của gia đình:

Không có nhu cầu sử dụng

Để cùng phát triển sản xuất kinh doanh

Lấy tiền lãi tăng thêm thu nhập

Lý do khác

7.2. Đối tƣợng nhận góp quyền sử dụng đất của gia đình:

Doanh nghiệp

Cá nhân

V. Ý KIẾN CỦA HỘ VỀ TÌNH HÌNH GIAO DỊCH CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1. Giá đất Giá quyền sử dụng đất trên thị trƣờng:

Vừa phải:

Cao:

Khác:

Rất thấp:

Thấp:

2. Giá b i thƣờng đất khi Nhà nƣớc quy định:

Vừa phải:

Cao:

Khác:

Rất thấp:

Thấp:

3. Thủ tục thực hiện các quyền:

Bình thường

Đơn giản

Khác

Rất phức tạp

Phức tạp

4. Thời gian để hoàn thành các thủ tục:

Nhanh chóng

Bình thường

Khác

Dài

Rất dài

5. Các văn bản hƣớng dẫn:

Khác

Dễ hiểu

Hiểu được

Khó hiểu

Rất khó

6. Khả năng thực hiện các quy định:

Dễ thực hiện

ThựcHiện được

Khác

Khó thực hiện

Rất khó

7. Phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ:

Khác

Vừa phải

Cao

Quá thấp

Thấp

8. Cán bộ thực hiện, tiếp nhận:

Khác

Đúng mực

Nhiệt tình

Gây phiền hà

Ít nhiệt tình

9. Vay vốn, thế chấp từ ngân hàng:

Khác

Vay được

Dễ dàng

Rất khó khăn

Khó khăn

10. Tìm kiếm thông tin và giao dịch:

Tìm được

Dễ dàng

Khác

Rất khó

Khó tìm

11. Lo ngại về chính sách thay đổi:

Sợ

Rất sợ

Khác

Không sợ

Ít sợ

12. Rủi ro khi giao dịch:

Sợ

Rất sợ

Khác

Không sợ

Ít sợ

13. Lo ngại về ngu n thu nhập thay thế:

Sợ

Rất sợ

Khác

Không sợ

Ít sợ

Hà Nội, Ngày tháng 8 năm 2019

Người cung cấp thông tin

Ngƣời điều tra

PHIẾU ĐIỀU TRA ĐỐI VỚI CÁN BỘ THỰC HIỆN THỦ TỤC

HÀNH CHÍNH LIÊN QUAN ĐẾN QUYỀN CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT

Kính thưa Ông/Bà!

Để góp phần đánh giá được tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất và đưa

ra một số giải pháp nhằm thúc đẩy việc thực hiện các quyền sử dụng đất, kính mong

Ông/Bà dành thời gian trả lời những câu hỏi dưới đây bằng cách đánh dấu “X” vào

ô vuông tương ứng. Những thông tin Ông/Bà cung cấp, tôi chỉ sử dụng vào mục

đích nghiên cứu đề tài: “Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng

đất trên địa bàn huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội”.

Xin chân thành cảm ơn sự cộng tác của Ông/Bà.

Hà Nội, Ngày…. tháng 8 năm 2019

I. Thông tin về cán bộ đƣợc phỏng vấn

1. Họ và tên: …………………………………………………………………………

2. Vị trí công việc: …………………………………………………………………..

2. Đơn vị công tác:...............................................................................huyện Mỹ Đức,

thành phố Hà Nội.

3. Trình độ: …………..

II. Ý kiến của cán bộ thực hiện thủ tục hành chính liên quan đến quyền của

ngƣời sử dụng đất

1. Mức độ khó khăn khi thực hiện quyền chuyển nhượng:

Khó khăn, phức tạp Bình thường

Dễ thực hiện

2. Mức độ khó khăn khi thực hiện quyền thế chấp:

Khó khăn, phức tạp Bình thường

Dễ thực hiện

3. Mức độ khó khăn khi thực hiện quyền thừa kế:

Khó khăn, phức tạp Bình thường

Dễ thực hiện

4. Mức độ khó khăn khi thực hiện tặng cho kế:

Khó khăn, phức tạp Bình thường

Dễ thực hiện

5. Khó khăn thường gặp khi thực hiện quyền chuyển nhượng:

Từ cơ quan nhà nước:

Vướng mắc về thủ tục Chưa được cấp GCN

Các vấn đề khác Hồ sơ đang được xét duyệt

Từ người dân:

Hồ sơ không đầy đủ Không nắm rõ quy trình thủ tục

Các vấn đề khác Giấy tờ không rõ ràng

6. Khó khăn thường gặp khi thực hiện quyền thế chấp:

Từ cơ quan nhà nước:

Vướng mắc về thủ tục Chưa được cấp GCN

Các vấn đề khác Hồ sơ đang được xét duyệt

Từ người dân:

Hồ sơ không đầy đủ Không nắm rõ quy trình thủ tục

Các vấn đề khác Giấy tờ không rõ ràng

7. Khó khăn thường gặp khi thực hiện quyền thừa kế:

Từ cơ quan nhà nước:

Vướng mắc về thủ tục Chưa được cấp GCN

Các vấn đề khác Hồ sơ đang được xét duyệt

Từ người dân:

Hồ sơ không đầy đủ Không nắm rõ quy trình thủ tục

Các vấn đề khác Giấy tờ không rõ ràng

8. Khó khăn thường gặp khi thực hiện quyền tặng cho:

Từ cơ quan nhà nước:

Vướng mắc về thủ tục Chưa được cấp GCN

Các vấn đề khác Hồ sơ đang được xét duyệt

Từ người dân:

Hồ sơ không đầy đủ Không nắm rõ quy trình thủ tục

Các vấn đề khác Giấy tờ không rõ ràng

9. Mức độ hiểu biết của người dân:

Có hiểu biết Biết rõ, rành mạch

Ít hiểu biết Không hiểu biết

Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Mỹ Đức - thành phố Hà Nội

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT TRƢỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc Hà Nội, ngày 28 tháng 10 năm 2019

BẢN NHẬN XÉT

NỘI DUNG NHẬN XÉT

1. Về thái độ và tinh thần của học viên trong quá trình thực hiện luận văn Trong quá trình thực hiện luận văn, Học viên có thái độ nghiêm túc trong nghiên

3. Kết luận chung Luận văn đã được thực hiện đúng tiến độ, đủ nội dung, trả lời được mục tiêu

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học

TS. Hoàng Xuân Phƣơng

Stt

Xã, thị trấn

T lệ

Tổng

Năm 2016 Năm 2017 Năm 2018 Tổng số hộ sơ nộp vào 174 130 161 93 141 122 91 118 159 214 308 47 287 195 42 195 134 142 70 119 100 165 3207

59 58 61 25 43 58 28 59 57 76 128 13 111 78 13 108 57 55 26 70 37 61 1281

66 48 59 49 75 46 52 45 61 83 114 26 115 93 23 52 47 61 23 34 45 71 1288

49 24 41 19 23 18 11 14 41 55 66 8 61 24 6 35 30 26 21 15 18 33 638

5.43 4.05 5.02 2.90 4.40 3.80 2.84 3.68 4.96 6.67 9.60 1.47 8.95 6.08 1.31 6.08 4.18 4.43 2.18 3.71 3.12 5.14 100.00

Số h sơ đã giải quyết 170 130 157 93 141 122 89 118 157 213 303 47 286 195 42 195 132 141 68 118 99 163 3179

Số h sơ chƣa giải quyết 4 0 4 0 0 0 2 0 2 1 5 0 1 0 0 0 2 1 2 1 1 2 28

Xã, thị trấn

Năm 2018

T lệ

Số h sơ chƣa giải quyết

Năm 2016 18 31 9 7 7 21 15 0 15 31 39 11 33 32 1 28 14 23 19 18 5 37 414

Năm 2017 24 7 11 9 19 13 46 12 23 18 37 13 42 26 8 20 14 9 9 12 24 22 418

Tổng số h sơ nộp vào 57 63 34 22 62 63 92 16 55 96 115 37 112 75 12 93 45 57 40 69 63 89 1367

15 25 14 6 36 29 31 4 17 47 39 13 37 17 3 45 17 25 12 39 34 30 535

Số h sơ đã giải quyết 55 62 34 22 61 60 91 16 54 96 114 35 108 74 12 90 43 54 40 68 61 88 1338

4.17 4.61 2.49 1.61 4.54 4.61 6.73 1.17 4.02 7.02 8.41 2.71 8.19 5.49 0.88 6.80 3.29 4.17 2.93 5.05 4.61 6.51 100.00

2 1 0 0 1 3 1 0 1 0 1 2 4 1 0 3 2 3 0 1 2 1 29

Stt

Phù Lưu Tế Phúc Lâm Phùng Xá Thượng Lâm Tuy Lai Vạn Kim Xuy Xá Tổng

63 42 38 45 51 61 44 45 43 50 46 30 52 47 54 30 50 45 34 40 55 30 995

57 35 38 38 44 51 37 42 37 46 43 25 45 34 45 24 43 45 29 37 49 24 868

T lệ (%) 6,46 4,20 4,05 4,48 5,09 5,63 4,45 4,84 4,38 4,99 4,88 2,80 5,24 4,30 5,24 3,05 5,06 4,91 3,12 4,16 5,60 3,08 100,00

Số h sơ đã giải quyết 178 116 112 125 140 156 124 134 121 139 135 77 146 120 144 85 141 136 87 114 150 86 2766

Số h sơ chƣa giải quyết 2 1 1 0 2 1 0 1 1 0 1 1 0 0 2 0 0 1 0 2 6 0 22

Hạng mục

Tổng

TT

Phúc Lâm

Phù Lƣu Tế

Hùng Tiến

1

Tổng số hộ

60

50

40

150

Phân loại hộ theo ngành 2 nghề chính 2.1 Thuần nông 2.2 Kinh doanh dịch vụ

60 25 23

50 21 15

40 28 3

150 74 41

3

Phân loại hộ theo kinh tế

60

50

40

120

Stt

Chỉ tiêu đánh giá

Đánh giá

Đánh giá

T lệ (%)

Đánh giá

T lệ (%)

Đánh giá

Đánh giá

Số trƣờng hợp

T lệ (%)

Số trƣờng hợp

Số trƣờng hợp

Số trƣờng hợp

T lệ (%)

Số trƣờng hợp

T lệ (%)

Stt