Nghị định 71 CP về bất động sản
Trong nghị định 71 cp có rất nhiều điều khoản. Hiện nay đang chờ
thông tư ra. Dưới đây là một số ý tóm tắt Huế gửi bạn đọc tham khảo.
1. Khi bán 20% sản phẩm không qua sàn giao dịch, chủ đầu tư phải
gửi danh sách người mua, tên, địa chỉ về cho Sở Xây dựng địa phương xác
nhận. Nhiều quy định trong Nghị định 71 cp hướng dẫn Luật Nhà ở có hiệu
lực từ ngày 8-8 siết chặt và việc này được thị trường xem như là bít cửa về
chuyện “lướt sóng”.
Những người thuộc diện được mua nhà trong nhóm 20% sản phẩm
không phải giao dịch qua sàn, không được phép chuyển nhượng quyền được
phân chia này cho tổ chức, cá nhân khác.
Muốn bán nhà phải có xác nhận của Sở
Nghị định 71 cp quy định chủ đầu tư dự án bất động sản được bán
20% sản phẩm không thông qua sàn giao dịch. Quy định này nếu mới đọc dễ
lầm tưởng là tạo thêm những giao dịch ngầm khiến cho kênh bất động sản
vận hành theo hướng không minh bạch. Tuy nhiên, thực tế không phải vậy.
Mới đây, khi phân tích về nội dung trên, ông Nguyễn Văn Hiệp, Phó
Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, cho biết quy định của luật về phân phối
loại sản phẩm này rất chặt. Theo đó, với trường hợp được phân chia 20% sản
phẩm nhà ở không phải qua sàn thì chủ đầu tư phải có văn bản thông báo về
số lượng, địa chỉ nhà ở và loại nhà ở được phân chia kèm theo danh sách tên,
địa chỉ các đối tượng được phân chia nhà ở để Sở Xây dựng nơi có dự án
nhà ở xác nhận. Không chỉ vậy, Sở Xây dựng địa phương còn có trách
nhiệm đối chiếu với số lượng nhà ở theo thiết kế, quy hoạch của dự án đã
được phê duyệt để xác nhận danh sách các đối tượng, loại nhà ở và địa chỉ,
diện tích của nhà ở được phân chia. Danh sách này chỉ được xác nhận một
lần và được lưu tại Sở để theo dõi, kiểm tra.
Ông Hiệp cũng cho biết luật còn quy định chủ đầu tư dự án phát triển
nhà ở phải phân chia đúng số lượng, địa chỉ, loại, diện tích nhà ở và đúng tên
các đối tượng đã được Sở xác nhận.
Không chỉ quy định chặt chẽ về danh sách phân chia 20% sản phẩm
nhà ở ưu đãi mà người được phân chia nhà ở còn không được chuyển
nhượng quyền được phân chia nhà ở cho tổ chức, cá nhân khác. Và khi đã
xây dựng xong phần móng thì chủ đầu tư mới được ký hợp đồng mua bán
nhà ở với các đối tượng đã được phân chia sản phẩm nhà ở.
Trong trường hợp này, hợp đồng mua bán nhà ở và giấy xác nhận của
Sở Xây dựng mới là cơ sở pháp lý để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất cho người mua nhà.
Hợp đồng vay vốn, góp vốn
Tuy nhiên, kể từ ngày 8/8/2010, Nghị định 71 cp không cho phép việc
chuyển nhượng đối với đất dự án dạng hợp đồng góp vốn đối với dự án mới
(chi tiết ở khoản 1, điều 60). Do vậy, những hợp đồng hợp tác ký trước ngày
8/8/2010 cũng sẽ không được phép thực hiện việc huyển nhượng đến khi ký
hợp đồng mua bán với chủ đầu tư.
Thị trường của những nhà đầu tư dài hạn
Dưới tác động của Nghị định 71, khi thị trường bất động sản ngưng
giao dịch đối với phân khúc đất dự án dưới dạng hợp đồng vốn góp thì phân
khúc nhà và đất có chủ quyền được kỳ vọng sẽ sôi động hơn. Cầu về bất
động sản sẽ chuyển sang đất và nhà có chủ quyền thay vì đầu tư đất dự án ở
trên. Đồng thời, cung đối với nhà và đất có chủ quyền cũng tăng.
Khó tăng giá trong ngắn hạn
Từ góc nhìn của người viết, trong ngắn hạn, thị trường bất động sản
tại Việt Nam “hậu” Nghị định 71 sẽ khó có khả năng tăng giá, vì những lý
do sau:
Thứ nhất, sự thiếu vắng các nhà đầu cơ trên thị trường thứ cấp, thị
trường không có lực kéo để có thể tăng giá.
Thứ hai, nhiều khả năng Ngân hàng Nhà nước vẫn sẽ tiếp tục áp dụng
chính sách tiền tệ thắt chặt trong thời gian tới nhằm ổn định tiền đồng. Thêm
vào đó, việc nâng hệ số rủi ro đối với cho vay bất động sản tăng lên 250% từ
mức 100% áp dụng từ ngày 1/10/2019 không khuyến khích ngân hàng cho
vay đối với bất động sản đối với cả nhà đầu tư thứ cấp và chủ đầu tư.
Thứ ba, sau một thời gian dài tăng giá, giá bất động sản hiện tại không
hề rẻ khi so sánh với các nước trong khu vực và định giá theo phương pháp
chiết khấu dòng tiền. Tại Tp.HCM, từ đầu năm 2006 cho đến nay, giá đất
tăng khoảng từ 2-4 lần, tại Hà Nội, giá đất thậm chí tăng cao hơn trong cùng
khoảng thời gian.