Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright
PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH
Nghiên cứu tình huống
DỰ ÁN CHUNG CƯ MERCURY
Nguyễn Minh Kiều, Huỳnh Thế Du
Tháng 08 năm 2003
Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright
Niên khoá 2003-2004
Phân tích Tài chính
Nghiên cứu tình huống
Dự án Chung cư Mercury
Nguyễn Minh Kiều/Huỳnh Thế Du 2
DỰ ÁN CHUNG CƯ MERCURY
Đối với ông Vương, giám đốc kinh doanh của High Sky Co. Ltd, 14/02/2003 là
một ngày đặc biệt quan trọng, ngày mà ông được giao nhiệm vụ chuẩn bị hồ sơ kêu gọi
các đối tác thành lập liên doanh tham gia đấu giá lô đất 10,3 ha tại đường Nguyễn Hữu
Cảnh, Quận I, Tp Hồ Chí Minh nhằm lập dự án xây dựng chung cư Mercury với hơn
6.000 căn hộ để bán hoặc cho thuê.
Sau hơn một tháng làm việc cật lực, ngày 01/04/2003, trong cuộc họp đầu tiên của
các đối tác dự kiến tham gia liên doanh, ông Vương cùng với các cộng sự đưa ra một bản
đánh giá sơ bộ về sự án.
THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở TẠI TP HỒ CHÍ MINH
1. Nhu cầu nhà ở tại Tp. Hồ Chí Minh
Theo tính toán của Sở Địa chính - Nhà đất Tp. Hồ Chí Minh, nhu cầu nhà ở của
Thành phố trong 10 năm nữa là khoảng 954.000 căn hộ, với 60%-70% là các căn hộ
chung cư, trong đó cần khoảng 160.000 căn cho người có thu nhập thấp. Để đáp ứng nhu
cầu này, bình quân hàng năm phải có thêm 100.000 căn hộ nữa. Nhưng theo ước tính của
Sở xây dựng Tp. Hồ Chí Minh, hàng năm chỉ có khoảng 50.000 căn hộ mới được xây
dựng. Lượng chỗ ở mới chỉ đáp ứng 50% nhu cầu, trong đó 80% do tư nhân tự xây dựng.
Mặc dù theo truyền thống, người Việt Nam luôn muốn sở hữu một ngôi nhà độc
lập, không thích ở chung cư, nhưng do giá đất liên tục tăng làm cho việc xây dựng các
căn nhà độc lập trở nên đắt đỏ, cộng với những bất tiện của việc ở nhà mặt phố, nên hiện
nay đang có xu hướng dịch chuyển sang ở chung cư. Lý do này góp phần làm cho nhu
cầu mua các căn hộ chung cư gia tăng.
2. Các loại chung cư hiện có ở Tp. Hồ Chí Minh
Hiện nay, tại TP.HCM có bốn dạng chung cư chính. Thứ nhất là các chung cư
dành cho chương trình tái định cư xây ở nội thành; thứ hai là chung cư dành cho các
chương trình tái định cư xây ở ngoại thành; thứ ba là chung cư xây thuần túy để kinh
doanh; thứ tư là chung cư các căn hộ cao cấp. Chủ đầu tư của cả ba loại đầu trong thực tế
đều là các doanh nghiệp nhà nước1. Với loại thứ nhất, chủ đầu tư được ưu đãi không phải
nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích xây nhà chung cư, giảm 50% tiền sử dụng đất đối
với diện tích trong dự án nhưng không phải sử dụng để xây dựng chung cư. Ngoài ra đơn
vị còn được bán các căn hộ lầu 1 và tầng trệt theo giá kinh doanh, được chuyển tiền đền
bù cho hộ tái định cư làm vốn ứng trước.Với loại thứ hai, các ưu đãi cũng tương tự nhưng
vì chung cư xây ở ngoại thành, vùng ven nên không hấp dẫn người mua. Với loại thứ ba,
thực tế cho thấy rằng chung cư vừa đưa ra đã có người đăng ký mua hết ngay từ trên giấy.
Người có nhu cầu thật sự nếu không có thông tin và không có khả năng tài chính khó mà
1 Theo báo Sài gòn Tiếp thị
Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright
Niên khoá 2003-2004
Phân tích Tài chính
Nghiên cứu tình huống
Dự án Chung cư Mercury
Nguyễn Minh Kiều/Huỳnh Thế Du 3
mua được. Đối với loại thứ tư, chủ đầu tư bao gồm nhiều thành phần, trong đó phần lớn là
các liên doanh với đối tác nước ngoài. Đây là loại hình nhà ở dành cho người có thu nhập
cao. Thực tế hoạt động của các đơn vị kinh doanh rất khả quan, khả năng mang lại lợi
nhuận rất lớn.
3. Vấn đề bất hợp lý trên thị trường nhà ở
Theo các thông tin nêu trên, nhu cầu nhà ở là rất lớn, và một số chung cư bán hết
ngay từ trên giấy. Thực tế đối tượng mua các căn hộ chung cư này không phải là những
người có nhu cầu thực sự mà hầu hết là những người kinh doanh, đầu cơ bất động sản sau
đó bán lại để hưởng chênh lệch giá, do đó số lượng các căn hộ để trống trong các chung
cư rất lớn. Hiện nay, các căn hộ chung cư với mức độ trung bình có giá từ 300-500 triệu
đồng, nhưng số người có nhu cầu thực sự có khả năng mua được các căn hộ này rất ít.
Vấn đề nêu trên có vẻ như là bất hợp lý, nhưng về bản chất nó phản ánh đúng quy luật
cung cầu của thị trường.
4. Khả năng mua nhà của những người có nhu cầu
Nhu cầu nhà ở mới thường phát sinh khi có hai người đưa nhau ra phường đăng
ký kết hôn. Lúc này đôi vợ chồng trẻ gần như chưa tích luỹ được gì, và để có một căn hộ
với giá từ 300-500 triệu đồng là điều không tưởng. Nhưng có một điều chắc chắn sau thời
gian từ 10 -15 năm là họ có thể mua được. Nếu có hình thức mua nhà trả góp thì họ có thể
thoả mãn ngay được nhu cầu của mình. Do thị trường tài chính ở Việt nam chưa phát
triển, uy tín trong quan hệ tín dụng của các chủ thể trong nền kinh tế, đặc biệt là uy tín tín
dụng của các cá nhân không cao nên các loại hình tín dụng bất động sản hầu như chưa
phát triển. Việc cho một người vay trả góp để mua nhà trong thời gian từ 10 - 20 năm là
một việc còn mới và khó khăn đối với một số tổ chức tín dụng.
Thực tế cho thấy, ở một số nước, đặc biệt là các nước phát triển, hầu hết các nhu
cầu về nhà ở - nhu cầu quan trọng nhất cho đại bộ phận dân chúng, đều được thoả mãn do
tín dụng kinh doanh bất động sản rất phát triển. Thấy rõ xu hướng này, một số ngân hàng
đã có chính sách cho vay tiền mua nhà chung cư. Đối với khách hàng vay để mua nhà
chung cư hoặc căn hộ phải có điều kiện là người đứng tên trong hợp đồng vay phải là
người có hộ khẩu ở Thành phố Hồ Chí Minh, đối tượng cho vay là tiền mua nhà, thời gian
vay tối đa 10 năm, mức vay không quá 50% giá mua nhà. Điều quan trọng khi xét cho
vay là thẩm định thu nhập và khả năng trả nợ của người vay để quyết định thời gian cho
vay, tài sản thế chấp là điều kiện thứ yếu2 để bảo đảm vốn vay.
Chính vì những vấn đề nêu trên, việc mua ngay một căn hộ là không thể và giải
pháp hợp lý nhất cho những đối tượng này là thuê một căn hộ với giá tối thiểu 1 triệu
đồng một tháng, đồng thời phải để dành tiền trong thời từ gian 10 - 15 năm để mua một
căn hộ cho riêng mình.
Những vấn đề nêu trên đang là nghịch lý hiện nay, nhưng theo dự báo trong thời
gian tới, khi mức sống và thu nhập của người dân đã dần dần ổn định, mức độ tín nhiệm
trong quan hệ tín dụng được cải thiện thì viêc cho vay mua nhà trả góp sẽ phát triển. Đây
2 Thực tế, tài sản thế chấp là một yếu tố không thể thiếu được khi các ngân hàng quyết định cho vay
Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright
Niên khoá 2003-2004
Phân tích Tài chính
Nghiên cứu tình huống
Dự án Chung cư Mercury
Nguyễn Minh Kiều/Huỳnh Thế Du 4
sẽ là một yếu tố tích cực làm cho thị trường nhà đất hoạt động sôi động và lành mạnh
hơn.
DỰ ÁN CHUNG CƯ MERCURY
1. Khu đất tại đường Nguyễn Hữu Cảnh
Nằm trong kế hoạch huy động nguồn vốn từ 35.000 - 40.000 tỷ đồng để đáp ứng
nhu cầu đầu tư phát triển nhằm đạt được tốc độ tăng trưởng GDP bình quân hàng năm là
12%, Thành phố Hồ Chí Minh đã có kế hoạch bán đấu giá một số lô đất để huy động
nguồn vốn này. Lô đất tại 22-22 Bis Lê Thánh Tôn, Quận I là lô đất đầu tiên được tổ chức
đấu giá. Kết quả lô đất này đã bán được 56 tỷ đồng. Lô đất hơn 10 ha tại đường Nguyễn
Hữu Cảnh cũng thuộc kế hoạch này. Đây là một khu đất có vị trí rất thuận lợi, nằm ngay
trung tâm Tp. Hồ Chí Minh, rất lý tưởng cho việc xây dựng chung cư cao tầng. Ở khu đất
này, Thành phố đòi hỏi phải có một công trình nhà cao tầng hiện đại mọc lên.
2. Các thông số chính của dự án
Theo quy định, cũng như quy hoạch hiện tại, khu đất này sẽ được xây dựng 4 toà
nhà cao tầng, với các thông số cơ bản như sau:
2.1. Các thông số về tiêu chuẩn và kỹ thuật xây dựng
Tổng diện tích của khu đất này là 10,3 ha. Trong đó, đất dân dụng 6,2 ha, chiếm
60,3% diện tích khu đất; đất giao thông 2,5 ha, chiếm 24,3% diện tích khu đất và
đất cây xanh 1,6 ha, chiếm 15,4% diện tích khu đất. Đây là một vị trí rất thuận
lợi cho việc xây dựng chung cư.
Tỷ lệ đất được xây dựng nhà cao tầng theo quy định tối đa là 60%.
Tầng cao xây dựng: Theo quy định, trong 4 toà nhà, có 2 toà cao tối thiểu là 20
tầng, 2 toà cao tối thiểu 30 tầng. Do đó, dự án sử dụng số tầng cao tối thiểu trung
bình là 24 tầng và 2 tầng hầm.
Số lượng tầng kinh doanh: Trong 26 tầng xây dựng, các tầng hầm và tầng trệt
được sử dụng để phục vụ các mục đích công cộng. Số lượng tầng kinh doanh
còn lại là 23 tầng.
Tỷ lệ sàn xây dựng dùng để kinh doanh: Tỷ lệ sàn xây dựng dùng để kinh doanh
chiếm 65%, 35% còn lại là diện tích cho các khu vực công cộng như hành lang,
cầu thang...
Diện tích kinh doanh, số căn hộ dự kiến: Với những thông số nêu trên, tổng diện
tích kinh doanh tính ra được 561.522m2. Diện tích bình quân một căn hộ là
84m2. Tổng số căn hộ dự kiến vào khoảng 6.100 căn hộ.
Thời gian xây dựng dự kiến là 36 tháng.
Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright
Niên khoá 2003-2004
Phân tích Tài chính
Nghiên cứu tình huống
Dự án Chung cư Mercury
Nguyễn Minh Kiều/Huỳnh Thế Du 5
2.2. Các thông số về chi phí xây dựng
Đơn giá xây dựng nhà cao tầng tính bình quân là 4.200.000 đ/m2sàn xây dựng
(bao gồm cả phần đầu tư hạ tầng trong nội bộ từng Block).
Chi phí xây dựng hạ tầng chính là 350.000đ/m2 đất.
Giá trị đấu giá đất là 935 tỷ đồng. Giá này bằng 1,1 lần giá khởi điểm công bố
đấu giá của Tp. Hồ Chí Minh.
3. Tổng vốn đầu tư và nguồn vốn đầu tư
3.1. Tổng vốn đầu tư
Với các thông số nêu trên, các chi phí trực tiếp để thực hiện dự án như sau:
Bảng1: Ước lượng chi phi đầu tư dự án Đvt: triệu đồng
TT Chỉ tiêu Thành tiền
1. Giá trị khu đất (ước tính bằng 1,1 lần giá công bố ban đầu) 935.000
2. Chi phí chuẩn bị đầu tư 84.500
3. Chi phí xây dựng hạ tầng trục chính 36.315
4. Chi phí xây dựng các Block nhà 4.101.552
5. Dự phòng phí (5% tổng chi phí ngoại trừ tiền mua đất) 211.118
Tổng cộng 5.368.485
3.2. Nguồn vốn đầu tư
Với tổng mức đầu tư của dự án gần 5.400 tỷ đồng, dự kiến sẽ huy động từ các
khách hàng mua các căn hộ khoảng 4.200 tỷ đồng. Phần còn lại khoảng 1.200 tỷ đồng,
Hight Sky Co Ltd sẽ cùng một số đối tác sử dụng toàn bộ vốn chủ sở hữu để thực hiện dự
án này. Nhu cầu vốn cho phần còn thiếu ở thời điểm cao nhất khoảng 1.000 tỷ đồng.
Tỷ lệ tham gia của các bên như sau: High Sky Co Ltd tham gia khoảng 300 tỷ đồng, phần
còn lại do 5 đối tác khác bỏ vốn.
4. Giá bán và phương thức kinh doanh
4.1. Giá bán dự kiến
Căn cứ vào giá bán bình quân 1m2 tại một số chung cư trong thành phố như:
Chung cư Cao Đạt Quận 5 giá 9 triệu đồng/m2; chung cư Nguyễn Đình Chính, Quận Phú
Nhuận giá 8,9 triệu đồng/m2; chung cư Đặng Dung, Quận Phú Nhuận giá 8,85 triệu
đồng/m2; chung cư Pasteur, Quận 1 giá 1.200 USD (tương đương 18,5 triệu đồng/m2), giá
bán dự kiến của dự án này sẽ là 10 triệu đồng/m2. Đây là mức giá hợp lý có khả năng
cạnh tranh được và đảm bảo hiệu quả kinh doanh.
