ICYREB 2021 | Chủ đề 1: Tăng trưởng kinh tế và Toàn cầu hóa
219
MỐI QUAN HỆ GIỮA ĐẦU TƯ CƠ SỞ HẠ TẦNG VÀ SỰ THAY ĐỔI CỦA GIÁ ĐẤT
ĐÔ THỊ: BẰNG CHỨNG THỰC NGHIỆM TẠI HÀ NỘI
Nguyễn Thanh Lân - Nguyễn Thị Hòa - Nguyễn Thị Hoa -
Lê Phương Anh - Hoàng Thanh Thảo
Trường Đại học Kinh tế Quốc dân
Tóm tắt
Bài viết vận dụng các luận điểm cơ bản của Lý thuyết địa tô (Land rent theory) và Lý
thuyết lựa chọn vị trí dân cư (Residential Location Theory) khi xem xét và phân tích mối quan
hệ giữa đầu tư cơ sở hạ tầng và giá đất đô thị. Từ dữ liệu khảo sát và đánh giá của 524 người
sử dụng đất tại Hà Nội, có 4 giả thuyết (trong 6 giả thuyết ban đầu đề xuất) được ủng hộ
trong nghiên cứu này. Kết quả nghiên cứu khẳng định sự thay đổi giá đất ở đô thị do tác động
của đầu tư cơ sở tầng là khác biệt giữa đầu tư phát triển hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.
Cụ thể, giá đất ở đô thị tăng lên khi đầu tư CSHT kỹ thuật là do những thay đổi về “Cơ hội
kinh doanh” và “Thời gian di chuyển” với mức độ tác động lần lượt là 0,757 và 0,115. Trong
khi đó, giá đất ở đô thị tăng thêm khi đầu tư CSHT xã hội là do những “Thay đổi trong sử
dụng đất” và “Khả năng tiếp cận khu vực” với mức độ tác động lần lượt là 0,563 và 0,164.
Từ khóa: Cơ sở hạ tầng; đất đô thị; giá đất; giá trị đất đai; khả năng tiếp cận.
THE RELATIONSHIP BETWEEN INFRASTRUCTURE INVESTMENTS AND
URBAN LAND PRICES: A CASE STUDY OF HANOI
Abstrast
This study applies the land rent theory and residential location theory when analyzing
the relationship between infrastructure investment and urban land prices. Based on the survey
of 524 land users in Hanoi city, this research shows that there are 4 hypotheses are confirmed
and increasing urban land prices is various thanks to impacts of investment in technical and
social infrastructure. Specifically, an increase of urban land prices when investing in
technical infrastructure is due to changes in “Business opportunity” and “Travel time” with
impact levels of 0.757 and 0.115, respectively. Meanwhile, increasing urban land prices when
investing in social infrastructure is due to “Changes in land use” and “Accessibility to
areas” with impact levels of 0.563 and 0.164, respectively.
Keywords: Infrastructure, urban land, land price, land values, accessibility.
1. Bối cảnh nghiên cứu
Cơ sở hạ tầng (CSHT) đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển của nền kinh tế, xã
hội của mỗi quốc gia. Trong đó, sự phát triển kinh tế xã hội đã không ngừng góp phần đẩy
220
ICYREB 2021 | Chủ đề 1: Tăng trưởng kinh tế và Toàn cầu hóa
mạnh tốc độ đô thị hoá tại các địa phương. Ở các khu vực đô thị, trong tiến trình phát triển các
đô thị, quá trình đầu tư phát triển CSHT luôn là việc làm thường xuyên, liên tục và đi trước.
Tại Việt Nam, trong những năm qua, có thể thấy rằng, trên địa bàn các đô thị cả nước đã và
đang triển khai nhiều dự án lớn cả về vốn và quy mô sử dụng đất trong phát triển hạ tầng cơ
sở.
Trong thực tiễn, việc phát triển CSHT tại các đô thị ở Việt Nam thường do nhà nước
đầu tư phần lớn nguồn vốn từ ngân sách để thực hiện các dự án. Sau khi các dự án CSHT đi
vào khai thác vận hành đã tác động đến mọi mặt của đời sống kinh tế - xã hội. Đáng chú ý, sự
phát triển CSHT tác động tích cực đến sự thay đổi của giá đất và bất động sản (BĐS) tại khu
vực mà dự án đi qua – làm cho giá đất và BĐS thay đổi theo xu hướng tăng lên. Tuy vậy, có
một thực tế đang tồn tại đó là, quá trình huy động nguồn lực tài chính từ đất đai – thông qua
các công cụ thu hồi giá trị đất (land value captures) tăng thêm do đầu tư CSHT tạo ra lại
không hiệu quả.
Cụ thể, phần lớn giá trị đất tăng thêm lại được khai thác bởi các doanh nghiệp hoặc
người sử dụng đất mà không được huy động và điều tiết trở lại vào ngân sách nhà nước để bù
đắp cho phần chi phí vốn đầu tư dự án CSHT. Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên,
trong đó có một nguyên nhân căn bản đó là việc xác định và đo lường mức độ ảnh hưởng của
đầu tư phát triển CSHT đến sự thay đổi của giá đất hiện đang bất cập do bởi: (i) chưa chú
trọng vào quá trình thu thập dữ liệu giá đất trong công tác theo dõi và quản lý sự thay đổi giá
đất; (ii) các phương pháp đo lường và đánh giá mức độ ảnh hưởng chưa được nghiên cứu và
điều chỉnh phù hợp với bối cảnh của Việt Nam.
Về mặt lý luận, qua nghiên cứu tổng quan cho thấy, hầu hết các nghiên cứu đều tập
trung phân tích tác động của đầu tư CSHT kỹ thuật đến giá đất. Nhưng cho đến thời điểm hiện
tại, các nghiên cứu đều chưa đưa ra được một kết luận thống nhất về mức độ ảnh hưởng. Các
nghiên cứu tiền nhiệm còn nhiều điểm bất tương đồng về kết quả, phương pháp đo lường mức
độ ảnh hưởng của đầu tư CSHT đến thay đổi giá đất tại các bối cảnh nghiên cứu khác nhau
(Nguyễn Thanh Lân, 2018). Điển hình là nghiên cứu của Ma, L., Kent và cộng sự (2018) tại
Sydney, Australia, giá đất sau khi được đầu tư trạm dừng BRT đã tăng khoảng 11% so với
trước đây. Bên cạnh đó, Camins Esakov & Vandegrift (2018) không đưa ra được khẳng định
về sự thay đổi giá đất tại New Jersey, Hoa Kỳ. Kết quả nghiên cứu tại Virginia, Hoa Kỳ do
của Wagner (2017) thực hiện lại cho thấy, giá đất còn có thể giảm nhẹ do phát triển CSHT
(khi đầu tư trạm xe lửa). Ngoài ra, cho đến thời, vẫn chưa có nghiên cứu thực nghiệm nào đề
cập, phân tích và so sánh mối quan hệ giữa đầu tư CSHT xã hội và sự thay đổi của giá đất; và
cần có thêm các nghiên cứu tiếp cận từ người sử dụng đất trong đánh giá thay đổi của giá đất
khi phát triển CSHT (Higgins, C. D., & Kanaroglou, P. S., 2015). Vì vậy, các khoảng trống về
bối cảnh nghiên cứu là rất tiềm năng để nhóm tiếp tục thực hiện nghiên cứu này.
Nghiên cứu này được phân tích thực nghiệm trên địa bàn tại Quận Hà Đông - Thành
phố Hà Nội, tập trung vào 02 dự án đầu tư phát triển CSHT kỹ thuật (phát triển đường giao
thông đô thị) và CSHT xã hội (xây dựng công viên) để xem xét, đánh giá mối quan hệ giữa
ICYREB 2021 | Chủ đề 1: Tăng trưởng kinh tế và Toàn cầu hóa
221
đầu tư CSHT và sự thay đổi giá đất ở. Kết quả của các nghiên cứu này sẽ làm bổ sung phong
phú thêm các hiểu biết về mối quan hệ giữa đầu tư CSHT và sự thay đổi của giá đất tại đô thị,
dưới góc nhìn đánh giá của người sử dụng đất.
2. Tổng quan và mô hình nghiên cứu
2.1 Cơ sở lý thuyết
CSHT của một quốc gia là một trong những vấn đề hàng đầu mà các nhà đầu tư quan
tâm khi quyết định thực hiện đầu tư. CSHT được xác định phát triển và đi trước một bước,
song sự phát triển và đầu tư CSHT sẽ tạo điều kiện và tạo nền tảng cho các ngành kinh tế
khác, đóng vai trò quan trọng trong việc nâng cao đời sống nhân dân và là một trong những
nhân tố quan trọng nhất quyết định đến khả năng thu hút vốn đầu tư nước ngoài.
Khái niệm về CSHT lần đầu tiên được xuất hiện trong nghiên cứu của Jochimsen (1966,
tr.100). CSHT được hiểu là tổng của tất cả các tài sản, thiết bị và vốn luân chuyển trong một
nền kinh tế để giúp phục vụ, cung cấp năng lượng, dịch vụ vận tải và viễn thông.
Đầu tư phát triển CSHT hay nói cách khác là hình thức đầu tư cho việc khôi phục, nâng
cấp, bảo dưỡng hay xây dựng mới CSHT nhằm đáp ứng nhu cầu sản xuất, kinh doanh, dịch
vụ và đời sống của xã hội.
Khi tổng quan nghiên cứu về tác động của đầu tư CSHT đến sự thay đổi giá đất thấy
rằng, đã có nhiều nghiên cứu đề cập đến sự tác động này, thông qua việc đánh giá, đo lường
khả năng tiếp cận đất đai đến CSHT (Henneberry, 1998). Cụ thể, Mulley và các cộng sự
(2016) cho rằng, các nghiên cứu liên quan đến chủ đề tác động của đầu tư CSHT đến sự thay
đổi giá đất xuất hiện từ khá sớm và đây thường là những nghiên cứu định tính (Knight &
Trygg, 1977). Tuy nhiên, từ sau năm 2000 đến nay, có khá nhiều nghiên cứu phân tích định
lượng nhằm xác định và đo lường phần giá trị đất tăng thêm. Ngoài ra, đã có một số nghiên
cứu sử dụng phương pháp phân tích tổng hợp (metal - analysis) khi tìm hiểu mối quan hệ tác
động của đầu tư CSHT đến sự thay đổi của giá đất (Nguyễn Thanh Lân, 2021).
Qua tổng quan tài liệu nghiên cứu cho thấy rằng, có một số lượng lớn các công trình
nghiên cứu để cập tới các yếu tố ảnh hưởng đến sự thay đổi của giá đất ở đô thị, trong đó, khả
năng tiếp cận được xem như là yếu tố tích cực quan trọng để đánh giá sự thay đổi này. Khái
niệm “khả năng tiếp cận” đã được các học giả áp dụng để giải thích các yếu tố quyết định giá
đất đô thị. Yếu tố này được đề cập từ các công trình đầu tiên của Von Thunen và Ricardo
(Nguyễn Thanh Lân, 2021). Các nguyên tắc lý thuyết giá thầu được thiết lập bởi Hurd (1903),
và điều này cũng đã được xác nhận bởi các nghiên cứu sau này của Ratcliffe (1949), Alonso
(1913) và Asabere (1981). Lý thuyết được Parker, E. B., & Campbell, J. L. (1998) đề cập đến
giá BĐS hoặc giá đất thay đổi khi có sự thay đổi khoảng cách tới khu vực trung tâm. Tuy
nhiên, kết quả này dường như là có mâu thuẫn với những quan sát thực nghiệm tại khu vực
ngoại ô thành phố của các nhóm dân cư có thu nhập cao và trung bình.
Từ nghiên cứu tổng quan và tập trung rà soát, các lý thuyết được áp dụng phân tích
trong chủ đề nghiên cứu này là Lý thuyết địa tô (Land rent theory) và Lý thuyết lựa chọn vị trí
222
ICYREB 2021 | Chủ đề 1: Tăng trưởng kinh tế và Toàn cầu hóa
dân cư (Residential Location Theory). Trong đó, Lý thuyết địa tô tập trung luận giải sự thay
đổi giá trị đất đai là do các yếu tố tác động từ chủ sở hữu và chủ sử dụng đất. Trên cơ sở đó,
lý thuyết cung cấp nguyên lý kinh tế trong việc điều tiết sự thay đổi giá đất, dưới góc nhìn của
các nguồn tạo ra giá trị gia tăng và sự tham gia tác động của các chủ thể liên quan trong quá
trình đầu tư, phát triển sử dụng đất đai. Bên cạnh đó, Lý thuyết lựa chọn vị trí dân cư sẽ cung
cấp cơ sở để giải thích quá trình ra quyết định lựa chọn vị trí đất đai và BĐS trong quá trình
người dân đầu tư, sử dụng đất và BĐS (cụ thể là BĐS nhà ở). Với luận điểm ban đầu đó là khi
quyết định đầu tư, sử dụng đất và BĐS nhằm mục tiêu tối đa hóa lợi ích, người dân sẽ lựa
chọn vị trí đất đai có tiềm năng gia tăng giá trị.
Về mặt lý thuyết, giá đất là sự biểu hiện về mặt giá trị của một diện tích đất xác định,
trong không gian, thời gian xác định và trong các điều kiện, hoàn cảnh cụ thể xác định. Khi
xem xét các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị, các nhà nghiên cứu thường phân tích và
đánh giá thông qua các nhóm yếu tố (hay còn gọi là các thành tố) có liên quan đến đất đai. Cụ
thể, có thể chia làm 02 nhóm cơ bản là (i) Nhóm yếu tố thuộc về thửa đất và (ii) Nhóm yếu tố
nằm ngoài thửa đất (Dziauddin & Idris, 2018). Đồng thời, việc phân nhóm các yếu tố này là
khác nhau tùy thuộc vào mục đích nghiên cứu và khả năng thu thập dữ liệu (Abidoye & Chan,
2016). Trong đó, có một cách tiếp cận được khá nhiều nhà nghiên cứu ủng hộ khi phân chia
các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị thành 03 nhóm yếu tố cụ thể do Chau and Chin
(2003) đề xuất là: yếu tố vị trí, yếu tố gắn liền với đặc điểm đất đai và yếu tố khu vực xung
quanh của đất đai. Theo đó, khi phân tích tổng quan mối quan hệ giữa phát triển CSHT và giá
đất có thể thấy rằng, CSHT có những tác động đến giá đất thông qua sự thay đổi của khả năng
tiếp cận và khoảng cách đến trung tâm của đất đai. Đây là luận điểm lý thuyết cơ bản được
Von Thune đề xuất trong lý thuyết mô hình sử dụng đất (1826) và được các phát triển bởi
Alonso (1964) và Muth (1969) [Abidoye, R. B và cộng sự, 2021].
2.2. Mô hình nghiên cứu
Trên cơ sở các luận điểm của Lý thuyết địa tô và Lý thuyết lựa chọn vị trí dân cư, tham
khảo có điều chỉnh từ các nghiên cứu trước đây, nhóm nghiên cứu đề xuất mô hình nghiên
cứu và các giả thuyết nghiên cứu về mối quan hệ giữa đầu tư cơ sở hạ tầng và sự thay đổi giá
đất đô thị (Hình 1).
Các giả thuyết nghiên cứu:
(H1): Thay đổi trong sử dụng đất có tác động đáng kể tới sự thay đổi của giá đất đô thị.
(H2): Tiềm năng phát triển từ đầu tư CSHT xã hội có tác động đáng kể đến sự thay đổi của
giá đất.
(H3): Khả năng tiếp cận khu vực có tác động đáng kể đến sự thay đổi của giá đất.
(H4): Cơ hội kinh doanh từ đầu tư CSHT kỹ thuật có tác động đáng kể đến sự thay đổi của giá đất.
(H5): Khoảng cách di chuyển đến trung tâm có tác động đáng kể tới sự thay đổi giá đất.
(H6): Thời gian di chuyển có tác động đáng kể tới sự thay đổi của giá đất.
ICYREB 2021 | Chủ đề 1: Tăng trưởng kinh tế và Toàn cầu hóa
223
Hình 1. Mô hình nghiên cứu về mối quan hệ giữa đầu tư cơ sở hạ tầng và sự thay đổi giá
đất đô thị
Nguồn: Tác giả đề xuất.
2.3 Phương pháp nghiên cứu
2.3.1 Mẫu nghiên cứu
Dữ liệu được thu thập bảng điều tra khảo sát online và trực tiếp những đối tượng là
cá nhân, hộ gia đình am hiểu về giá đất tại khu vực Quận Hà Đông nói chung, Khu đô thị
Dương Nội và tuyến đường Tố Hữu nói riêng. Dữ liệu thu thập từ tháng 2-3 năm 2021.
Phương pháp chọn mẫu thuận tiện được sử dụng. Trong đó, nhóm nghiên cứu thực hiện
khảo sát thực địa và phỏng vấn người dân hiện đang sinh sống tại địa bàn nghiên cứu.
Ngoài ra, nhằm mục đích lấy được nhiều ý kiến đánh giá của người sử dụng đất, nhóm
nghiên cứu thực hiện khảo sát trực tuyến thông qua nhóm cộng đồng cư dân Khu đô thị
Dương Nội. Dữ liệu khảo sát thực tế được nhập liệu (02 vòng độc lập để đối chiếu), xử lý
và gộp với dữ liệu khảo sát online. Tổng số phiếu thu thập (online và thực địa) là 615
phiếu. Sau đó, nhóm thực hiện làm sạch và loại bỏ các phiếu không đủ điều kiện phân
tích, còn lại 524 phiếu được dùng cho phân tích chính thức.
Môi trư ờ ng
Vị trí thửa đất
Khả năng tiếp cận
Nhóm yếu tố thuộc về
VỊ TRÍ
Môi trường
Chất lượng khu vực
Khoảng cách đến UBND
cấp quận, chợ, công viên,
TTTM
An ninh khu vực
Công trình cơ sở công
cộng
Tập trung dân cư
Cơ hội kinh doanh
Nhóm yếu tố thuộc về
TIỀM NĂNG PHÁT
TRIỂN
Nhóm yếu tố thuộc về
KHU VỰC
SỰ THAY
ĐỔI GIÁ
ĐẤT
Đầu tư cơ sở hạ tầng
Yếu tố kiểm
soát
Thu nhập, tuổi,
thời gian sống,
giới tính, thuộc
tính thửa đất