195
PHÁP LUẬT VỀ QUỸ ĐẤT XÂY DỰNG VÀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở
XÃ HỘI TẠI VIỆT NAM – THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP
Lưu Phi Yến
Trường Đại học Kinh tế Quốc dân
Tóm tắt: Tại Việt Nam, nhà ở xã hội là một chính sách an sinh xã hội mang đm
tính nhân văn nhằm đảm bảo quyền được có chỗ ở của mỗi người. Trong quá trình xây
dựng và phát triển loại hình nhà ở này, quỹ đt là một trong những điều kiện tiên quyết
và quan trọng nht. Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường bt động sản Việt Nam trải
qua nhiều biến động cùng với sự thay đổi nht định của khung pháp lý về quỹ đt, cùng
với việc chứng kiến thực trạng phân bổ và hình thành quỹ đt cho nhà ở xã hội còn
nhiều vn đề đòi hỏi cần có những hnh động quyết liệt hơn nữa. Bài viết tp trung
nghiên cứu quy định của pháp lut về quỹ đt xây dựng nhà ở xã hội, kết hợp với tổng
kết quá trình triển khai mô hình này, quan sát thực tiễn nhằm đánh giá v chỉ ra rằng
pháp lut và thực hiện pháp lut về quỹ đt xây dựng nhà ở xã hội đ đạt được một số
thành tựu, nhưng còn tồn tại hạn chế cần giải quyết, từ đó đưa ra một số kiến nghị, gợi
mở về hoàn thiện khung pháp lý và nâng cao khả năng thực hiện pháp lut về quỹ đt
dành cho loại hình nhà ở ny trong tương lai.
T kha: nhà ở xã hội, quỹ đt, thị trường bt động sản.
NI DUNG BÀI VIT
Phần 1: Đặt vấn đề
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong những năm gần đây, chính sách nhà ở xã hội đang ngày càng được quan
tâm khi nền kinh tế trải qua những đợt khủng hoảng, dịch bệnh khiến cho đời sống của
người dân khó khăn hơn. Tiền lương cơ bản tuy có tăng trên danh nghĩa nhưng thực tế,
thu nhập của người dân không những không tăng mà còn có thể giảm do suy thoái kinh
tế, lạm phát tăng cao. Quỹ đất của quốc gia có hạn trong khi dân số ngày càng tăng khiến
cho giá nhà đất rất cao, làm hạn chế khả năng tiếp cận nhà ở của nhiều người.
Trước tình hình kinh tế - xã hội đầy biến động, tại Việt Nam các chính sách và
quy định liên quan đến đầu tư và thụ hưởng nhà ở xã hội đã và đang được điều chỉnh và
hoàn thiện hơn. Tuy nhiên, bản thân các chính sách và quy định pháp luật về quỹ đất
xây dựng nhà ở xã hội còn tồn tại nhiều lỗ hổng, hạn chế; việc áp dụng những chính
sách, quy định đó trên thực tế còn gặp phải những bất cập và chưa thực sự hiệu quả, nhất
196
là khi chứng kiến những biến động của thị trường bất động sản trong nước. Điều này
dẫn đến những vướng mắc, cản trở trong quá trình quản lý và vận hành mô hình nhà ở
đặc trưng này.
Thực tiễn bối cảnh kinh tế xã hội và pháp luật nêu trên là lí do bài viết định hướng
về chủ đề “Pháp lut về quỹ đt xây dựng vphát triển nh ở xhội tại Việt Nam –
Thực trạng v giải pháp” nhằm phân tích một số vấn đề pháp lý liên quan, đồng thời,
đánh giá thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật để từ đó đưa ra các đề xuất, kiến nghị
với mong muốn đóng góp vào hoàn thiện khung pháp lý đối với hoạt động phân bổ, hình
thành quỹ đất cho nhà ở xã hội và nâng cao hiệu quả thực thi chính sách nhà ở xã hội tại
Việt Nam trong tương lai.
1.2. Mục tiêu nghiên cứu
Bài viết nghiên cứu về các vấn đề lý luận và thực tiễn của chủ đề từ đó gợi mở
một số định hướng, kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật.
1.3. Đi tượng nghiên cứu
Bài viết nghiên cứu quy định của pháp luật về quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội, kết
hợp với thực tiễn phân bổ và hình thành quỹ đất cho loại hình nhà ở này.
1.4. Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp nghiên cứu lý thuyết: phương pháp nghiên cứu lý thuyết là phương
pháp thu thập thông tin qua đọc sách, báo, tài liệu, nhằm mục đích tìm chọn những khái
niệm, tư tưởng đã hợp thành hệ thống làm cơ sở lý luận cho đề tài.
Phương pháp kế thừa tài liệu liên quan: phương pháp kế thừa tài liệu liên quan
là phương pháp kế thừa có chọn lọc những tài liệu đã sẵn có liên quan tới vấn đề nghiên
cứu, tư liệu sẵn có để xây dựng và phát triển thành dữ liệu cần thiết cho việc nghiên cứu.
Phương pháp nghiên cứu thực tiễn: phương pháp nghiên cứu thực tiễn là các
phương pháp tác động trực tiếp vào đối tượng có trong thực tiễn để làm rõ bản chất và
các quy luật của đối tượng.
Phương pháp tổng hợp, phân tích, so sánh: phương pháp phân tích và tổng hợp
là quá trình nghiên cứu và xử lý dữ liệu nhằm tổng hợp thông tin, phân tích và tóm tắt
thông tin từ các nguồn khác nhau để đưa ra các kết luận và nhận định có giá trị đến mục
tiêu nghiên cứu.
1.5. Phạm vi nghiên cứu
Bài viết nghiên cứu trong khoảng thời gian từ năm 2014 đến năm 2024
197
1.6. Kết cấu bài viết
Ngoài phần tóm tắt, từ khóa, kết luận, tài liệu tham khảo, bài viết gồm 04 phần:
1. Đặt vấn đề
2. Pháp luật quy định về quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội
3. Thực trạng phân bổ quỹ đất v các chính sách ưu đãi liên quan
4. Kiến nghị, đề xuất phát triển quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội
2. Pháp luật quy định về quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội
2.1. Khái quát về qu đất phát triển nhà ở xã hội
Pháp luật Việt Nam đã có quy định cụ thể về đất đai nói chung và trong từng lĩnh
vực nói riêng, biểu hiện ở các chế định khác nhau, trong đó bao gồm chế định về hình
thành và phát triển quỹ đất.
Quỹ đất có thể hiểu là diện tích đất chịu sự quản lý của các cơ quan nhà nước có
thẩm quyền, được phân bổ nhằm mục đích sử dụng và khai thác phù hợp. Kế hoạch phân
bổ quỹ đất phải tuân thủ theo quy định của pháp luật, hình thành dựa trên cơ sở cụ thể
của từng địa phương như địa hình, dân cư - xã hội, quy hoạch, ngân sách, mục tiêu phát
triển và các nhân tố khác.
Trong lĩnh vực NOXH, quỹ đất là một trong những điều kiện tiên quyết, là nguồn
lực nền tảng và có vai trò quyết định trong việc xây dựng và phát triển mô hình này.
Nhìn chung, quỹ đất dành cho NOXH được hình thành từ hai nguồn chính theo quy định
tại Luật Nhà ở 2023: quỹ đất độc lập để phát triển NOXH và quỹ đất tại các dự án xây
dựng NOTM theo quy định tại khoản 1 Điều 83 Luật này.
Chế định quỹ đất nhằm phát triển NOXH được quy định với một tỉ lệ diện tích
rõ ràng từ Nghị định số 188/2013/NĐ-CP. Từ đây, việc dành ra một phần theo tỷ lệ 20%
của dự án nhà ở theo luật định dành cho NOXH trở thành nghĩa vụ đối với chủ đầu tư,
ràng buộc trách nhiệm đối với các địa phương. Nghị định số 100/2015/NĐ-CP (Nghị
định 100) và Nghị định số 49/2021/NĐ-CP (Nghị định 49) sửa đổi bổ sung Nghị định
100 về cơ bản giữ quy định tỷ lệ 20% nhưng có sự mở rộng, quy định chi tiết và cụ thể
hơn về đối tượng áp dụng, bổ sung các quy định về biện pháp xử lý đối với trường hợp
quỹ đất 20% không phù hợp với quy hoạch và định hướng phát triển tại địa phương.
2.2. Nguồn hình thành qu đất phát triển nhà ở xã hội
Về quỹ đất phát triển NOXH trong dự án NOTM và dự án đầu tư phát triển đô thị:
198
Tại Điều 5 Nghị định 100 sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 49, nghĩa vụ tạo quỹ đất
cho NOXH được thực hiện bởi chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng NOTM, khu đô thị có
quy mô sử dụng đất từ 2 ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5 ha trở
lên tại các đô thị loại II và loại III. Quy định này yêu cầu mỗi dự án dành tỉ lệ 20% tổng
diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt,
đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng NOXH.
Đặc biệt, Khoản 2 Điều 5 Nghị định này được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 4 Điều
1 Nghị định 49 như sau: “đối với các dự án NOTM, khu đô thị có quy mô sử dụng đt
nhỏ hơn 2 ha tại đô thị đặc biệt và loại I hoặc nhỏ hơn 5 ha tại đô thị loại II và III thì
chủ đầu tư không phải dành 20% quỹ đt v có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đt cho toàn
bộ dự án theo quy định”. Do thực tiễn việc thực hiện quy định các dự án có diện tích
dưới 10ha được lựa chọn hình thức thực hiện nghĩa vụ đối với NOXH theo Nghị định
100 gây nên tình trạng thiếu quỹ đất. Như vậy, Nghị định 49 đã sửa đổi quy mô dự án
phải dành quỹ đất NOXH (dự án nhỏ hơn thì cho phép nộp tiền theo quy định pháp luật
đất đai). Việc sửa đổi quy định dự án có quy mô từ 2 ha trở lên tại các đô thị loại đặc
biệt và loại I hoặc từ 5 ha trở lên tại các đô thị loại II và loại III phải dành quỹ đất xây
dựng NOXH nhằm giải quyết tình trạng thiếu quỹ đất 20% dành để phát triển NOXH
mà một nguyên nhân chính đó là do hầu hết chủ đầu tư đều lựa chọn và các địa phương
đều cho phép dự án dưới 10ha được thực hiện nghĩa vụ bằng hình thức nộp tiền.
Trong quá trình bố trí 20% diện tích xây NOXH, trường hợp những thay đổi quy
hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết dẫn đến việc bố trí quỹ đất 20%
không còn phù hợp thì UBND cấp tỉnh phải báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp
thuận. Khi được chấp thuận, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm xác định rõ vị trí, diện tích
đất bố trí thay thế tại địa điểm khác trên phạm vi địa bàn và thực hiện việc giao đất, cho
thuê đất và xác định giá trị tiền sử dụng đất phải nộp đối với quỹ đất 20% của dự án theo
đúng quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật có liên quan; số tiền thu được phải bổ
sung vào ngân sách địa phương dành để đầu tư xây dựng NOXH trên phạm vi địa bàn.
Ngoài ra, trường hợp các dự án đầu tư NOTM, khu đô thị đã lựa chọn chủ đầu tư
trước thời điểm Nghị định này có hiệu lực, nhưng chưa có quỹ đất 20% mà sau thời
điểm Nghị định có hiệu lực thi hành, dự án bị thu hồi giao chủ đầu tư khác thì chủ đầu
tư dự án có trách nhiệm lập, điều chỉnh quy hoạch để bố trí bổ sung quỹ đất 20% theo
quy định.
Đối với các dự án NOXH được đầu tư từ nguồn ngân sách và do Nhà nước trực
tiếp thực hiện, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm thực hiện theo quy định của điều này, tùy
thuộc vào quy mô vốn ngân sách trung ương đầu tư cho dự án mà UBND cấp tỉnh có
199
quyền độc lập xác định quỹ đất hoặc kết hợp với Bộ Xây dựng.
Về quỹ đt ngoài dự án NOTM và dự án đầu tư phát triển đô thị để xây dựng và
phát triển NOXH:
Tại Điều 56 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về quỹ đất để phát triển NOXH,
ngoài quỹ đất tại dự án NOTM và dự án đầu tư phát triển đô thị thì còn bao gồm: đất
được Nhà nước giao để xây dựng nhà ở cho thuê, cho thuê mua, bán; đất được Nhà nước
cho thuê để xây dựng nhà ở cho thuê; đất ở hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
để xây dựng NOXH.
Khu đất cần thỏa mãn một số điều kiện cụ thể theo quy định của pháp luật có liên
quan. Ví dụ: đất ở hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để xây dựng NOXH cần
đáp ứng các điều kiện về quy hoạch xây dựng và các quy định khác của pháp luật như:
“...phù hợp với quy hoạch xây dựng; không thuộc khu vực cấm xây dựng; không vi
phạm hành lang bảo vệ công trình giao thông, thủy lợi, đê Điều, năng lượng, khu di tích
lịch sử - văn hóa và khu vực cần bảo vệ khác theo quy định của pháp luật; không thuộc
khu vực có nguy cơ sạt lở đất, lũ quét, ngập úng, bị ô nhiễm bởi chất thải công nghiệp,
bãi rác, nghĩa trang; không lấn chiếm đất công và không có tranh chấp về đất đai.”
34
,“có
Bản nội quy sử dụng treo ở nơi dễ quan sát”, đảm bảo việc xây dựng các công trình thiết
yếu, … bài viết cho rằng, những yêu cầu tối thiểu tạo khuôn khổ cho việc đầu tư xây
dựng dự án NOXH, quán triệt tiêu chuẩn đối với nhà ở. Ngoài ra, ở mỗi địa phương có
điều kiện, yêu cầu khác nhau tùy thuộc vào kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất và điều
kiện địa lý, kinh tế và xã hội.
Với hình thức NOXH, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp tại các khu công
nghiệp, theo Công văn 261/BXD-QLN năm 2022: khi lập, phê duyệt quy hoạch xây
dựng khu công nghiệp, cơ quan có thẩm quyền phải xác định rõ diện tích đất phù hợp
trên địa bàn để xây dựng NOXH, thiết chế của công đoàn nhằm bảo đảm đồng bộ được
hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, hướng đến nhóm đối tượng mục tiêu là công
nhân, người lao động làm việc tại khu công nghiệp đó.
Tại Điều 6 Nghị định 100 được sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 5 Điều 1 Nghị định
49 quy định: nếu khu công nghiệp đang trong quá trình hình thành, UBND cấp tỉnh có
trách nhiệm chỉ đạo, tổ chức giải phóng mặt bằng và đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật
khu NOXH cho công nhân, người lao động làm việc tại khu công nghiệp đó theo quy
hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và chuyển giao cho chủ đầu tư dự án
xây dựng NOXH. Nếu khu công nghiệp đã hình thành mà chưa đáp ứng đủ nhà ở cho
34
Điều 5 Thông tư 20/2016/TT-BXD hướng dẫn thực hiện Nghị định 100/2015/NĐ-CP