5
NỘI DUNG MỚI CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2024 VỀ SỬ DỤNG
ĐẤT KẾT HỢP ĐA MỤC ĐÍCH, CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG
ĐẤT GÓP PHẦN THÚC ĐẨY THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
PHÁT TRIỂN AN TOÀN, LÀNH MẠNH, BỀN VỮNG
TS. Nguyễn Đắc Nhẫn
Phó Vụ Trưởng Vụ Đt đai, Bộ Ti nguyên v Môi trường
Luật số 31/2024/QH15 (Luật Đất đai năm 2024) gồm 16 chương, 260 điều. Luật
được chuẩn bị công phu, nghiêm túc trên cơ sở kết quả tổng kết đánh giá thực tiễn quá
trình thi hành Luật Đất đai năm 2013, nghiên cứu kinh nghiệm quốc tế phù hợp, đã thể
chế hóa đầy đủ quan điểm, định hướng đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai theo
tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16 tháng 6 năm 2022 Hội nghị lần thứ năm
Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế,
chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đt, tạo động lực đưa nước
ta trở thnh nước phát triển có thu nhp cao” (Nghị quyết số 18-NQ/TW). Luật Đất đai
năm 2024 được Quốc hội khóa XV thông qua ngày 18 tháng 01 năm 2024, tại Kỳ họp
bất thường lần thứ Năm, là sự kiện quan trọng đánh dấu những đổi mới mang tính đột
phá về chính sách đất đai. Luật Đất đai năm 2024 đã cơ bản giải quyết được các vướng
mắc, bất cập đã chỉ ra trong quá trình tổng kết thi hành Luật Đất đai năm 2013; đáp ứng
yêu cầu về quản lý sử dụng đất trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa
đất nước, phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa trong bối cảnh
hội nhập quốc tế sâu rộng; phù hợp với đòi hỏi của cuộc cách mạng công nghiệp 4.0.
Những nội dung đổi mới của Luật Đất đai năm 2024 đã kịp thời đáp ứng mong mỏi và
nguyện vọng của Nhân dân; đáp ứng yêu cầu sử dụng tiết kiệm, hiệu quả, bền vững tài
nguyên đất trong giai đoạn mới, hướng tới mục tiêu phát huy cao nhất nguồn lực đất đai
phục vụ phát triển kinh tế - xã hội nói chung, trong đó “Nội dung mới của Luật Đất đai
năm 2024 về sử dụng đất kết hợp đa mục đích, chuyển mục đích sử dụng đất góp
phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững”.
I. Một số nội dung đổi mới của Luật Đất đai năm 2024
1.1. Về quyền của người sử dụng đất
Luật quy định người sử dụng đất là cá nhân gồm: cá nhân trong nước và người
Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam. Như vậy người Việt Nam định cư
ở nước ngoài là công dân Việt Nam có đầy đủ quyền và nghĩa vụ trong quản lý, sử dụng
đất như cá nhân trong nước. Như vậy sẽ nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
Đối với đơn vị sự nghiệp công lập được Nhà nước giao đất không thu tiền sử
6
dụng đất mà có nhu cầu sử dụng một phần hoặc toàn bộ diện tích được giao để sản xuất,
kinh doanh, cung cấp dịch vụ thì được chuyển sang thuê đất trả tiền hàng năm nhằm sử
dụng có hiệu quả nguồn lực đất đai của đơn vị sự nghiệp công lập.
Luật bổ sung quy định tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất để thực hiện
dự án (nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, dự án đầu tư cải tạo, xây dựng
lại nhà chung cư hoặc để thực hiện dự án đầu tư có mục đích kinh doanh) mà được miễn,
giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ như trường hợp không được
miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Luật bổ sung quy định cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa trong hạn mức giao đất, trường hợp quá
hạn mức thì phải thành lập tổ chức kinh tế, phải có phương án sử dụng đất trồng lúa và
phải được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt; bổ sung quy định cá nhân sử dụng đất
nông nghiệp được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng đơn vị hành
chính cấp tỉnh cho cá nhân khác và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi
quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.
Luật bổ sung quy định “Quyền thuê trong hợp đồng thuê đất”. Quyền thuê trong
hợp đồng thuê đất là quyền của người sử dụng đất được hình thành khi Nhà nước cho
thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm. Người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền thuê
trong hợp đồng thuê đất; người nhận chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê
đất được kế thừa các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật
này và quy định khác của pháp luật có liên quan” (khoản 37 Điều 3 Luật Đất đai năm
2024).
Người sử dụng đất do Nhà nước cho thuê đất thu tiền hằng năm (trừ đơn vị sự
nghiệp công lập) được thế chấp, góp vốn, bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền
với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất khi đáp ứng điều kiện quy định của Luật;
ngoài ra, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm có quyền để
thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong
hợp đồng thuê đất.
1.2. Về quy hoạch sử dụng đất
Luật quy hoạch sử dụng đất được lập đồng bộ, thống nhất từ trung ương đến địa
phương (Cấp quốc gia, cấp tỉnh và cấp huyện).
Chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất quốc gia chỉ kiểm soát đối với đất trồng lúa, đất
rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất quốc phòng,
đất an ninh. Giao cho các địa phương xác định các chỉ tiêu sử dụng đất trong quy hoạch
7
sử dụng đất để các địa phương chủ động phát triển kinh tế - xã hội của địa phương mình.
Nội dung kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện quy định trong Luật đơn giản
hơn, không yêu cầu phải đưa vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện nhu cầu
chuyển mục đích sử dụng đất gắn liền với thửa đất ở của hộ gia đình, cá nhân; Quy định
cụ thể một số trường hợp không phải bổ sung vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp
huyện.
1.3. Về thu hồi đất
Luật quy định điều kiện, tiêu chí thu hối đất với 31 trường hợp cụ thể Nhà nước
thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; ngoài ra, để bảo
đảm cho trường hợp thực sự cần thiết thu hồi đất phát sinh nhưng chưa có trong quy
định của Luật, tại khoản 32 Điều 79 đã quy định trường hợp khác (phát sinh) thì Quốc
hội sửa đổi, bổ sung các trường hợp thu hồi đất của Điều 79 theo trình tự, thủ tục rút
gọn.
Đặc biệt, với trường hợp thu hồi đất để xây dựng mới hoặc cải tạo, chỉnh trang
đô thị, Luật quy định “dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp,
đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở theo quy định của pháp luật
về xây dựng” (khoản 27 Điều 79) sẽ tạo ra diện mạo đô thị văn minh, hiện đại, góp phần
cải thiện và nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân đô thị. Đồng thời, Luật còn
quy định các trường hợp thu hồi đất nhằm tạo quỹ đất thúc đẩy phát triển thị trường bất
động sản như: thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho
lực lượng vũ trang nhân dân, trừ trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất; dự
án đầu tư xây dựng nhà ở công vụ; dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; dự
án tái định cư (Khoản 21 Điều 79); dự án vùng phụ cận các điểm kết nối giao thông và
các tuyến giao thông có tiềm năng phát triển (Khoản 26 Điều 79).
1.4. Về Tài chính đất đai
Luật không quy định khung giá đất;
Luật quy định cụ thể 04 phương pháp định giá đất, bao gồm: phương pháp so
sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh
giá đất; đồng thời giao Chính phủ quy định phương pháp định giá đất khác ngoài 04
phương pháp này sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội;
Luật quy định các trường hợp, điều kiện áp dụng đối với từng phương pháp định
giá đất.
Luật quy định mở rộng thành phần Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể, ngoài các
8
cơ quan chuyên môn trực thuộc Ủy ban nhân dân, có thể mời đại diện tổ chức tư vấn
xác định giá đất, chuyên gia về giá đất tham gia là thành viên Hội đồng, Ủy ban Mặt
trận Tổ quốc Việt Nam cùng cấp và các tổ chức chính trị - xã hội khác tham gia cuộc
họp thẩm định giá đất để đảm bảo tính độc lập khách quan trong quá trình định giá.
1.5. Về phân cấp, phân quyền trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai
Để tạo sự chủ động, nâng cao trách nhiệm của chính quyền địa phương, Luật
phân cấp toàn bộ thẩm quyền cho phép chuyển CMĐ SD đất rừng, đất trồng lúa cho
HĐND cấp tỉnh (Luật Đất đai 2013 quy định thẩm quyền này là của TTCP hoặc HĐND
cấp tỉnh tùy theo quy mô diện tích cần chuyển MĐ) để tạo sự chủ động, nâng cao trách
nhiệm của chính quyền địa phương
Phân cấp cho Chính phủ phê duyệt KHSDĐ cấp quốc gia (Luật 2013 là do Quốc
hội quyết định); Phân cấp cho Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch sử dụng đất
cấp tỉnh, KHSDĐ cấp tỉnh (Luật 2013 là do Chính phủ phê duyệt) để tạo sự chủ động,
linh hoạt trong điều hành của Chính phủ và các địa phương.
Phân cấp thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân
cấp huyện đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng
đất,… thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện để tạo sự chủ động cho địa
phương, góp phần đẩy nhanh tiến độ giao đất, cho thuê đất để thực hiện các công trình,
dự án phát triển KTXH, trong đó có các dự án bất động sản.
II. Nội dung mới của Luật Đất đai năm 2024 về sử dụng đất kết hợp đa mục đích,
chuyển mục đích sử dụng đất góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển
an toàn, lành mạnh, bền vững
2.1. Sử dụng đất kết hợp đa mục đích
1. Khái niệm về “Sử dụng đt kết hợp đa mục đích”
Từ những quy định của Luật Đất đai năm 2024 (Điều 218) và Nghị định số
102/2024/NĐ-CP ngày 30 tháng 7 năm 2024 của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành
một số điều của Luật Đất đai (Điều 99) có thể đưa ra khái niệm về “Sử dụng đất kết hợp
đa mục đích” như sau:
“Sử dụng đất kết hợp đa mục đích” là việc sử dụng một phần diện tích đất của
mục đích sử dụng đất chính vào mục đích khác, mục đích sử dụng đất chính là mục đích
của thửa đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, đang
sử dụng đất ổn định đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận. Diện tích đất sử dụng vào mục
đích kết hợp không quá 50% diện tích đất sử dụng vào mục đích chính, trừ diện tích đất
9
ở sử dụng kết hợp đa mục đích. Việc “Sử dụng đất kết hợp đa mục đích” không làm thay
đổi loại đất chính theo phân loại đất và đã được xác định theo quy định trong pháp luật
đất đai; không làm mất đi điều kiện cần thiết để trở lại sử dụng đất vào mục đích chính;
phải tuân thủ theo đúng quy định của pháp luật đất đai và pháp luật khác có liên quan.
2. Quy định về chế độ “Sử dụng đt kết hợp đa mục đích”
Luật Đất đai năm 2024 và Nghị định số 102/2024/NĐ-CP, quy định đất được sử
dụng kết hợp đa mục đích được quản lý, sử dụng như sau:
a) Về loại đt được sử dụng kết hợp đa mục đích:
Luật Đất đai năm 2024 quy định các loại đất được sử dụng kết hợp đa mục đích
tại Khoản 1 Điều 218. Theo đó, đất nông nghiệp được sử dụng kết hợp với mục đích
thương mại, dịch vụ, chăn nuôi, trồng cây dược liệu; đất sử dụng vào mục đích công
cộng, đất xây dựng công trình sự nghiệp hoặc đất tôn giáo, đất tín ngưỡng được sử dụng
kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ; đất ở được sử dụng kết hợp với mục đích
nông nghiệp, thương mại, dịch vụ, công trình sự nghiệp có mục đích kinh doanh; đất có
mặt nước được sử dụng kết hợp đa mục đích theo quy định về chế độ sử dụng đất có
mặt nước là ao, hồ, đầm, chế độ sử dụng đất có mặt nước ven biển, chế độ sử dụng đất
có mặt nước chuyên dùng và đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối; đất quy định tại khoản 2
và khoản 3 Điều 9 của Luật Đất đai năm 2024 được sử dụng kết hợp mục đích nông
nghiệp, xây dựng công trình hạ tầng bưu chính, viễn thông, công nghệ, thông tin, quảng
cáo ngoài trời, điện mặt trời.
Quy định chi tiết về phạm vi sử dụng đất kết hợp đa mục đích, Nghị định số
102/2024/NĐ-CP của Chính phủ quy định việc sử dụng đất vào mục đích kết hợp không
thuộc trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai; diện
tích đất sử dụng vào mục đích kết hợp không quá 50% diện tích đất sử dụng vào mục
đích chính, trừ diện tích đất ở sử dụng kết hợp đa mục đích.
b) Về yêu cầu sử dụng đt kết hợp đa mục đích
Luật Đất đai năm 2024 quy định việc sử dụng đất kết hợp đa mục đích phải đáp
ứng 07 yêu cầu (tại Khoản 2 Điều 218), gồm: (1) Không làm thay đổi loại đất theo phân
loại đất quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 9 Luật Đất đai năm 2024 và đã được xác
định tại các loại giấy tờ quy định tại Điều 10 của Luật Đất đai năm 2024; (2) Không làm
mất đi điều kiện cần thiết để trở lại sử dụng đất vào mục đích chính; (3) Không ảnh
hưởng đến quốc phòng, an ninh; (4) Hạn chế ảnh hưởng đến bảo tồn hệ sinh thái tự
nhiên, đa dạng sinh học, cảnh quan môi trường; (5) Không làm ảnh hưởng đến việc sử
dụng đất của các thửa đất liền kề; (6) Thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định;
