76
XU HƯỚNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở
TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI TRƯỚC VÀ SAU KHI LUẬT NHÀ Ở
SỬA ĐỔI CÓ HIỆU LỰC
ThS. Nguyễn Phạm Anh
Trường Đại học Kinh tế Quốc dân
Tóm tắt: Với gần 8,5 triệu người, dân số Hà Nội hiện đang chiếm khoảng 8,5%
dân số cả nước. đứng thứ 2 về dân số tại Việt Nam, xếp sau thành phố Hồ Chí Minh (với
8,9 triệu người). Đây lkết quả của tốc độ đô thị hóa và tình trạng di dân vào Hà nội.
Theo báo cáo của Chi cục Dân số – Kế hoạch hóa gia đình H Nội, trung bình mỗi năm,
dân số thủ đô H Nội sẽ tăng lên khoảng 200.000 người. Với tốc độ gia tăng dân số
nhanh chóng, thành phố sẽ phải đối mặt với nhiều thách thức liên quan đến hệ thống cơ
sở hạ tầng, y tế, giáo dục, giao thông, môi trường v đặc biệt là nhu cầu về nhà ở tăng
cao, đây cũng l một thách thức lớn khi giá nh đt tăng mạnh khiến cho nhiều người
dân gặp khó khăn trong việc mua nhà. Lut nhà ở sửa đồi được Quốc hội thông qua
Ngày 27/11/2023, và có hiệu lực từ 1/8/2024. có nhiều điểm mới quan trọng, đồng thời
đảm bảo tính đồng bộ, nht quán với Lut Kinh doanh bt động sản sửa đổi và Lut Đt
đai sửa đổi đ được Quốc Hội thông qua. Bài viết này sẽ tp trung vào phân tích xu
hướng thị trường nhà ở khí có lut nhà ở sửa đổi nhà ở tại thành phố hà nội
T kha: cung nh ở, giá nh ở, thị trường nhà ở, xu hướng,
1. Giới thiu
Thị trường nhà ở là một loại của thị trường bất động sản nếu phân loại theo tiêu
chí hàng hóa bất động sản trên thị trường. theo cách khác thị trường nhà ở dựa trên sự
hiện diện của chung cư hoặc dãy nhà (Grimes và Orville, 1976). Tuy nhiên, có rất ít sự
đồng thuận về cách xác định các thị trường phụ trong thực tế. Thị trường nhà ở là thị
trường cá nhân và nhạy cảm, vì mua nhà là một rủi ro tài chính đáng kể đối với các hộ
gia đình. Thị trường nhà ở đóng một vai trò quan trọng trong xã hội và nền kinh tế
(Goodman và Thibodeau, 2003). Nó giúp các cá nhân và gia đình sống ổn định ở đô thị
và giảm tỷ lệ mắc bệnh tật do điều kiện sống kém. Thị trường nhà ở cũng đóng vai trò
là cơ hội đầu tư và tiêu dùng cho các hộ gia đình, đóng góp đáng kể cho nền kinh tế.
Nhu cầu về nhà ở trong dân hiện nay rất lớn, đặc biệt là tại các thành phố lớn như Hà
nội.
Theo chương trình phát triển nhà ở thành phố Hà Nội giai đoạn 2021-2030 đã
xác định rõ mục tiêu đến năm 2025: Diện tích sàn nhà ở bình quân đầu người toàn Thành
77
phố phấn đấu đạt 29,5 m2/người, trong đó khu vực đô thị đạt 31 m2/người và khu vực
nông thôn đạt 28 m2/người. Phát triển mới khoảng 1,25 triệu m2 sàn nhà ở xã hội; 0,565
triệu m2 sản nhà ở tái định cư; khoảng 19,69 triệu m2 sàn nhà ở thương mại, căn hộ có
diện tích tối thiểu 40m2/căn hộ...Đến năm 2030: Diện tích sàn nhà ở bình quân đầu
người toàn Thành phố đạt 32m2 sàn/người, trong đó khu vực đô thị đạt 33m2/người và
khu vực nông thôn đạt 28m2/người. Phát triển mới khoảng 5,55 triệu m2 sàn nhà ở xã
hội; khoảng 1,3 triệu m2 sàn nhà ở tái định cư; khoảng 15,19 triệu m2 sàn nhà ở thương
mại; triển khai cải tạo, xây dựng lại 10 khu chung cư cũ
Ưu tiên phát triển nhà ở theo dự án tại khu vực mở rộng, đẩy mạnh phát triển các
khu đô thị vệ tinh của Thành phố. Phấn đấu 100% dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô
thị hình thành mới có quy mô sử dụng đất từ 10ha trở lên phải được quy hoạch xây dựng
theo xu hướng nhà ở xanh, đô thị thông minh, ứng dụng công nghệ số; các khu đô thị,
khu nhà ở phải bố trí đầy đủ hạ tầng khung (cấp điện, cấp thoát - nước), đáp ứng đầy đủ
cơ sở giáo dục công lập, chỗ tập kết rác thải, các điểm nạp sạc điện cho ô tô, xe máy và
sử dụng vật liệu thân thiện môi trường.
2. Những điểm mới trong luật nhà ở sửa đổi
Ngày 27/11/2023 Quốc hội đã thông qua Luật Nhà ở 2023 gồm 13 Chương và
198 Điều và có hiệu lực bắt đầu từ ngày 01/01/2025. Theo luật sửa đổi lần này thì có 8
điểm mới sau:
(1) Căn hộ chung cư mini sẽ được cp sổ hồng
Căn cứ Điều 57 Luật Nhà ở 2023 quy định cá nhân có quyền sử dụng đất ở theo
quy định tại khoản 3 Điều 54 Luật Nhà ở 2023 xây dựng nhà ở trong các trường hợp sau
đây thì phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, việc đầu tư
xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp
luật có liên quan đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở:
- Nhà ở có từ 02 tầng trở lên mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để bán,
để cho thuê mua, để kết hợp bán, cho thuê mua, cho thuê căn hộ;
- Nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê.
Căn hộ quy định nêu trên (thực tế thường được gọi là căn hộ chung cư mini) được
cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (hay sổ hồng) theo quy định của pháp luật về
đất đai, được bán, cho thuê mua, cho thuê theo quy định của Luật Nhà ở 2023, pháp luật
về kinh doanh bất động sản.
(2) Không còn quy định thời hạn sở hữu nh chung cư
78
Cụ thể, theo Điều 58 Luật Nhà ở 2023 quy định về thời hạn sử dụng nhà chung
cư như sau:
- Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian
sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Thời
hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định
của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng.
- Thời hạn sử dụng nhà chung cư được tính từ khi nghiệm thu nhà chung cư đưa
vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
- Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế quy định tại khoản 1
Điều 58 Luật Nhà ở 2023 hoặc chưa hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế nhưng bị
hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà
chung cư thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải chỉ đạo thực hiện việc kiểm định, đánh giá
chất lượng công trình nhà chung cư theo quy định tại Điều 61 Luật Nhà ở 2023.
(3) Quy định cưỡng chế di dời khỏi nh chung cư diện phải phá dỡ
Căn cứ Điều 74 Luật Nhà ở 2023 quy định trường hợp quá thời hạn di dời theo
quyết định di dời của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung
cư không thực hiện việc di dời thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định cưỡng
chế di dời. Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có nhà chung cư có trách nhiệm tổ chức thực
hiện việc cưỡng chế di dời theo quyết định cưỡng chế di dời của Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh.
(4) Mở rộng đối tượng được mua nhà ở xã hội
Theo Điều 76 Luật Nhà ở 2023 đã sửa đổi và bổ sung thêm 01 nhóm đối tượng
được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội so với quy định hiện hành là: Doanh
nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp.
(5) Sửa đổi bổ sung nguyên tắc bán, cho thuê, thuê mua nh ở x hội
Tại Điều 89 Luật Nhà ở 2023, bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được
bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê
mua, tiền mua nhà ở.
Trường hợp trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh
toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho
đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã
hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán cùng loại tại cùng địa
điểm, thời điểm bán.
79
Cũng trong thời hạn 05 năm, bên mua, thuê mua chỉ được bán lại cho chủ đầu tư
dự án đầu tư xây dựng hoặc bán lại cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã
hội với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với chủ
đầu tư dự án đầu tư xây dựng.
(6) Phát triển quỹ đt nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại
Theo Điều 83 Luật Nhà ở 2023, đã quy định rõ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải bố
trí đủ quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà
ở cấp tỉnh đã được phê duyệt.
Tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, căn cứ quy định của Chính
phủ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở
thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống
hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội.
Bố trí quỹ đất nhà ở xã hội đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí
khác ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại đô thị đó hoặc đóng
tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây
dựng nhà ở xã hội.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ
thuật ngoài dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.
(7) Ưu đi cho chủ đầu tư nh ở xã hội để phát triển mạnh mẽ hơn loại nhà ở
này
Điều 85 Luật Nhà ở 2023 quy định chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền
thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án. Ngoài ra chủ đầu tư không phải thực
hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không
phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
(8) Xây nh lưu trú cho công nhân khu công nghiệp
Theo khoản 8 Điều 2 Luật Nhà ở 2023: Nhà lưu trú công nhân trong khu công
nghiệp là công trình xây dựng được đầu tư xây dựng trên phần diện tích đất thương mại,
dịch vụ thuộc phạm vi khu công nghiệp theo quy định của pháp luật về quản lý khu công
nghiệp để bố trí cho cá nhân là công nhân thuê trong thời gian làm việc tại khu công
nghiệp đó theo quy định của Luật Nhà ở 2023.
3. Thị trường nhà ở tại thành phố hà nội trước khi luật nhà ở có hiu lực
Trong năm 2022, có khoảng 15.100 căn hộ được chào bán tại Hà Nội, theo đó
80
tổng nguồn cung mở bán mới giảm 12,3% so với cùng kỳ năm ngoái. Đây là năm thứ
ba liên tiếp thị trường ghi nhận sụt giảm nguồn cung mới do tác động của nhiều yếu tố
bao gồm COVID-19, thắt chặt tín dụng và các vấn đề cấp phép. Xét theo phân khúc, đây
là lần đầu tiên kể từ năm 2011, lượng mở bán mới từ phân khúc cao cấp vượt các phân
khúc khác để dẫn đầu lượng mở bán mới. Trong năm 2022, phân khúc cao cấp chiếm
55% tổng nguồn cung mở bán, tiếp theo là phân khúc trung cấp (44%). Xét về vị trí, khu
Tây là khu vực có nguồn cung mới ở mức cao nhất, sau hai năm mất vị trí này cho khu
Đông. Phần lớn nguồn cung mới ở khu phía Tây đến từ các dự án tại khu đô thị
Vinhomes Smart City. Khu phía Tây chiếm 52% lượng mở bán mới trong năm, tiếp theo
là khu Đông (35%) và khu Nam (9%).
Lượng căn bán được trong năm 2022 được duy trì ở mức tương đối khả quan, đạt
16.600 căn, vượt lượng mở bán mới. Đáng chú ý, 65% số căn bán được trong năm được
ghi nhận vào nửa đầu năm 2022. Tình hình bán hàng bị ảnh hưởng tiêu cực bởi các vấn
đề thắt chặt tín dụng gần đây và môi trường lãi suất tăng khiến tốc độ bán chậm lại ở
nửa cuối năm.
Hình 1: Số lượng căn mở bán mới năm 2022
Giá sơ cấp trên thị trường căn hộ chung cư tại Hà Nội trung bình đạt 1.934
USD/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì) vào cuối năm 2022, tăng 21,2% so với
cùng kỳ năm trước. Mức tăng này chủ yếu do tỷ lệ sản phẩm cao cấp trong tổng nguồn
cung sẵn sàng để bán cao hơn. Trong ba năm qua, khi nguồn cung mở bán mới được
duy trì ở mức thấp, nhiều vị trí khác nhau trong thành phố đã chứng kiến việc nâng cấp
định vị và tăng giá; đặc biệt trước áp lực lãi suất tăng và lạm phát trong thời gian gần
đây. Ở thị trường thứ cấp, giá bán trung bình tính đến Quý 4/ 2022 đạt 1.303 USD/m2,
tăng 7,5% so với cùng kỳ năm ngoái, nhưng giảm 2,8% so với quý trước. Đây là quý